Mercato immobiliare di Guangzhou 2025: panoramica e prospettive fino al 2030

Panoramica del Mercato nel 2025 (Residenziale & Commerciale)

Il mercato immobiliare di Guangzhou nel 2025 riflette una ripresa mista a fronte delle pressioni di ribasso precedenti. Nel settore residenziale, i prezzi delle abitazioni sono diminuiti per tutto il 2024, ma hanno mostrato segni di stabilizzazione all’inizio del 2025. I prezzi delle nuove abitazioni a Guangzhou erano di circa 24.700 RMB per metro quadrato a marzo 2025 – sostanzialmente stabili (+0,15% su base annua) – mentre i prezzi delle case di seconda mano si attestavano attorno a 36.400 RMB (ancora ~5,8% in meno su base annua). I volumi delle transazioni sono rimbalzati notevolmente: la superficie totale delle vendite di nuove abitazioni nel quarto trimestre 2024 è balzata a circa 2,12 milioni di m², superando di gran lunga la nuova offerta (1,05 milioni di m²) con il ritorno della domanda repressa dopo l’allentamento delle politiche savills.com pdf.savills.asia. A gennaio 2025, le città di prima fascia (inclusa Guangzhou) hanno visto le vendite di nuove case aumentare del 16% su base annua (dopo l’aggiustamento per gli effetti del Capodanno Lunare), segnalando una rinnovata fiducia degli acquirenti nel mercato abitativo di Guangzhou.

Dal lato immobiliare commerciale, il 2025 ha portato un’ondata di nuova offerta e una ripresa cauta. Nel segmento degli uffici di Grado A, Guangzhou ha visto numerosi nuovi completamenti in aree emergenti come il submercato della International Financial City (aggiungendo ~255.000 m² nel primo trimestre 2025) cushmanwakefield.com. Tuttavia, la domanda non ha ancora raggiunto l’offerta, portando il tasso di sfitto degli uffici al 19,3% a livello cittadino e costringendo i proprietari a ridurre gli affitti cushmanwakefield.com. Nel primo trimestre 2025, gli affitti medi degli uffici di Grado A sono scesi di circa il 4,8% rispetto al trimestre precedente, raggiungendo circa 125 RMB al m² al mese cushmanwakefield.com, riflettendo condizioni favorevoli agli inquilini. Il segmento degli immobili retail appare più stabile: lo stock di immobili commerciali di pregio è rimasto a 5,8 milioni di m², con la spesa dei consumatori trainata da incentivi statali (ad esempio, rottamazione nel settore dell’elettronica) che ha favorito l’espansione degli inquilini. Il tasso di sfitto retail è salito leggermente all’8,7%, e i canoni medi dei negozi si sono ammorbiditi di circa l’1,1% all’inizio del 2025. Nel complesso, il mercato commerciale di Guangzhou nel 2025 si caratterizza per l’elevata offerta e i tassi di sfitto negli uffici, ma per un’attività retail in miglioramento, mentre il mercato residenziale sta gradualmente toccando il fondo dopo un difficile 2024.

Principali Trend di Mercato nel 2025

Tendenze dei prezzi: I prezzi delle abitazioni a Guangzhou hanno subito una correzione nel 2024, seguita da una stabilizzazione nel 2025. I prezzi delle nuove abitazioni residenziali sono diminuiti di circa il 7% su base annua entro la fine del 2024, ma gli incentivi governativi hanno contribuito a fermare il calo. A marzo 2025, i prezzi delle nuove abitazioni erano diminuiti solo del 2,8% su base annua in media nelle principali città cinesi (e praticamente stabili a Guangzhou). La Figura 1 qui sotto mostra l’indice dei prezzi delle nuove abitazioni di Guangzhou, che è precipitato nel 2024 ma ha iniziato a risalire all’inizio del 2025 con il miglioramento del sentiment dei compratori. I prezzi delle case di seconda mano si stanno riprendendo più lentamente, ancora circa 4–9% inferiori rispetto a un anno fa nelle grandi città. A Guangzhou, i valori delle abitazioni esistenti rimangono deboli (-5,8% su base annua a marzo) anche se i prezzi delle nuove abitazioni si sono rafforzati. Nel settore commerciale, i canoni di locazione degli uffici sono sotto pressione al ribasso a causa dell’eccesso di offerta, mentre i canoni di locazione per i negozi sono relativamente resilienti, con solo lievi diminuzioni cushmanwakefield.com.
Dinamiche di offerta e domanda: La cautela degli sviluppatori e i cambiamenti normativi hanno limitato la nuova offerta, incrementando allo stesso tempo le vendite. La nuova offerta residenziale di Guangzhou nel quarto trimestre 2024 è scesa di circa il 26% trimestre su trimestre a circa 1,05 milioni di m², ma le vendite trimestrali sono balzate del 45% (fino a 2,12 milioni di m²) con il ritorno degli acquirenti sul mercato savills.com pdf.savills.asia. Questo aumento della domanda ha contribuito a ridurre i livelli di inventario. Tuttavia, l’attività nel mercato dei terreni è rimasta contenuta – la superficie totale di terreni residenziali transata a Guangzhou è precipitata di circa il 50% nel 2024, a testimoniare il minore interesse degli sviluppatori per nuovi progetti a causa delle difficoltà di finanziamento. Sul fronte della domanda, l’acquisto di abitazioni all’inizio del 2025 è stato stimolato da minori restrizioni e tassi ipotecari più bassi. A gennaio 2025, il volume delle vendite di nuove abitazioni a Guangzhou è aumentato nonostante le festività invernali, mentre febbraio ha visto un breve calo (vendite -26% su base annua per Guangzhou) prima che la dinamica tornasse positiva. La domanda degli occupanti nei settori commerciali è disomogenea: la locazione di uffici è trainata da settori emergenti (tecnologia, finanza, ecc.) ma non abbastanza da assorbire tutta la nuova offerta cushmanwakefield.com, mentre la locazione commerciale beneficia dell’espansione di settori come elettronica ed istruzione grazie agli incentivi governativi.
Tassi di sfitto: L’elevato tasso di case vuote è una preoccupazione significativa, soprattutto in alcuni quartieri e tipologie immobiliari. Il tasso di sfitto residenziale di Guangzhou nelle aree urbane è stimato attorno al 15–20%, con vuoti ancora maggiori nelle periferie. Ad esempio, il distretto suburbano di Panyu presenta il tasso di sfitto residenziale più alto (~23% in media), rispetto a meno del 17% nei distretti centrali come Tianhe, Haizhu e Yuexiu. Ciò indica una consistente quota di abitazioni invendute o vuote nelle zone meno centrali. Nel mercato degli uffici, come già menzionato, il tasso di sfitto degli immobili di Classe A è salito attorno al 19% all’inizio del 2025 cushmanwakefield.com a causa dell’afflusso di nuovi edifici. I tassi di sfitto nel settore retail sono più bassi (a una cifra), ma sono anch’essi aumentati (attualmente circa all’8,7% in tutta la città). L’eccesso di sfitto esercita pressione su prezzi e affitti e segnala che l’offerta ha superato la domanda a breve termine in alcuni segmenti del mercato di Guangzhou. I proprietari stanno rispondendo con condizioni di locazione più flessibili e promozioni per riempire le unità vuote, una tendenza che probabilmente continuerà finché l’offerta in eccesso non sarà assorbita.

Profili dei principali distretti (Tianhe, Haizhu, Yuexiu, Panyu)

Guangzhou è una metropoli composta da distretti diversi, ciascuno con proprie caratteristiche immobiliari. Di seguito un’analisi di quattro importanti distretti urbani e del loro sviluppo e potenziale di investimento:

Distretto di Tianhe

Tianhe è il centro finanziario e commerciale di Guangzhou, ospitando il CBD di Tianhe e Zhujiang New Town – lo skyline più moderno della città. Si classifica costantemente come il distretto più costoso per il mercato immobiliare, con prezzi medi delle abitazioni ben al di sopra della media cittadina. Già nel 2017, i prezzi medi delle nuove case a Tianhe superavano i 30.000 RMB/m² (circa il doppio della media cittadina di allora), e le unità nelle aree più pregiate (ad esempio, il CBD di Zhujiang New Town) hanno raggiunto anche i 70.000 RMB/m² scirp.org. Oggi, nel 2025, i valori residenziali di Tianhe rimangono tra i più alti di Guangzhou (all’incirca allo stesso livello di Yuexiu), riflettendo la sua posizione centrale e i servizi di alto livello. Il distretto offre centri commerciali di lusso, uffici di classe A e appartamenti di fascia alta che attraggono acquirenti benestanti e inquilini aziendali. I vantaggi in termini di infrastrutture – come le estese connessioni con la metropolitana e la nuova linea 11 circolare che serve Tianhe macaudailytimes.com.mo – aumentano ulteriormente il suo fascino. Dal punto di vista degli investimenti, Tianhe offre stabilità e prestigio: le proprietà qui mantengono il loro valore grazie alla scarsità di terreni e all’elevata domanda da parte di professionisti ed espatriati. Tuttavia, i rendimenti sono relativamente bassi (dato l’alto valore degli immobili e gli affitti moderati) e i costi iniziali sono elevati. Nonostante ciò, il continuo sviluppo di Tianhe (ad esempio, la nuova area dell’International Financial City verso est cushmanwakefield.com) e la concentrazione di aziende Fortune 500 lo rendono un punto di interesse principale per gli investitori a lungo termine, nonostante il suo prezzo elevato.

Distretto di Haizhu

Haizhu si trova appena a sud del Fiume delle Perle e si sta evolvendo da una zona industriale/residenziale più vecchia a una nuova area tecnologica ed espositiva. Comprende il sotto-distretto di Pazhou – ora la Zona Pilota per l’Intelligenza Artificiale e l’Economia Digitale di Guangzhou, dove molte aziende tecnologiche e società di e-commerce hanno stabilito i loro uffici. Questa trasformazione sta facendo di Haizhu un polo tecnologico, aumentando la domanda sia di uffici che di alloggi di alto livello nelle vicinanze. Il distretto ospita anche il complesso della Fiera di Canton e diverse università, contribuendo a un vivace mercato degli affitti. Il mercato immobiliare a Haizhu è generalmente leggermente inferiore rispetto a Tianhe per quanto riguarda i prezzi, ma ha registrato un significativo apprezzamento grazie all’afflusso di investimenti dell’industria tecnologica. Ad esempio, i nuovi condomini nelle zone più desiderabili di Haizhu (vicino a Pazhou o lungo il fiume) raggiungono prezzi elevati, anche se le medie complessive restano leggermente più accessibili rispetto alle zone centrali di Tianhe/Yuexiu. Il fascino di Haizhu risiede nella combinazione di comodità e nuovo potenziale di crescita: è vicino al centro città, ben servito dai trasporti e presenta progetti di riqualificazione su larga scala. Gli investitori vedono un’opportunità nella continua rigenerazione urbana di Haizhu, mentre vecchie fabbriche e villaggi vengono trasformati in complessi moderni. Tuttavia, vi è un rischio legato al flusso di nuove offerte: se troppi nuovi progetti vengono lanciati contemporaneamente a Pazhou, l’area potrebbe affrontare un aumento della vacanza o una riduzione degli affitti. Nonostante ciò, le prospettive a medio termine sono positive grazie al potenziamento delle infrastrutture (ad esempio, nuove linee della metropolitana e ponti) che rafforza la connettività di Haizhu e alle politiche governative che incentivano l’ecosistema tecnologico.

Distretto di Yuexiu

Yuexiu è il centro storico e amministrativo di Guangzhou. Ospita uffici governativi, architettura storica e consolidate vie commerciali. Il patrimonio residenziale di Yuexiu tende a essere più vecchio (molti appartamenti tradizionali) e il terreno disponibile per nuovi sviluppi è limitato. Tuttavia, Yuexiu rimane uno degli indirizzi più ambiti grazie alla sua centralità, ai servizi maturi e alle scuole di alto livello. I prezzi medi delle abitazioni a Yuexiu rivaleggiano con quelli di Tianhe – oltre 30.000 RMB/m² fino a pochi anni fa e in aumento da allora scirp.org. Gli attraenti quartieri storici e i parchi del distretto (come Yuexiu Park, Dongshan) attraggono famiglie e lavoratori impiegatizi, mantenendo la domanda solida. Il potenziale di investimento in Yuexiu deriva da selettivi progetti di rigenerazione urbana: il governo locale ha avviato iniziative per ristrutturare vecchie comunità residenziali e aggiornare le infrastrutture nelle zone più datate. Poiché terreno inutilizzato su larga scala è scarso, la maggior parte della nuova offerta proviene da riqualificazioni, che sono solitamente di alto livello e assorbite rapidamente dal mercato. Il mercato degli affitti di Yuexiu è stabile, sostenuto da una numerosa popolazione di funzionari pubblici e residenti di lungo periodo; tuttavia, la crescita degli affitti è modesta data la vetustà del patrimonio edilizio. Per gli investitori, Yuexiu offre bassa volatilità e una solida capacità di mantenimento del valore a lungo termine. Qui la proprietà è meno speculativa e più assimilabile a un “blue-chip”. Un possibile lato negativo è una crescita moderna più lenta – con pochi nuovi progetti commerciali, Yuexiu può sembrare statica rispetto ai distretti a rapida espansione. Tuttavia, essendo il nucleo culturale e civico di Guangzhou, il prestigio di Yuexiu e la scarsità di terreno ne assicurano un ruolo importante nello scenario immobiliare.

Sviluppi delle infrastrutture che influenzano il settore immobiliare

Massicci investimenti infrastrutturali a Guangzhou stanno rimodellando la città e influenzando i valori immobiliari. Nel 2025, la rete di trasporti di Guangzhou sta subendo una grande espansione. La città prevede di aprire 10 nuove linee ferroviarie metro e interurbane nell’arco dell’anno, aggiungendo 173 chilometri di binari macaudailytimes.com.mo. Questa rapida realizzazione comprende nuove linee metropolitane e prolungamenti che migliorano l’accesso ai distretti periferici. Ad esempio, la Linea Metro 11, una linea interna ad anello di 44 km, è stata inaugurata alla fine del 2024, collegando in cerchio i distretti chiave Tianhe, Yuexiu, Liwan, Haizhu e Baiyun macaudailytimes.com.mo. Tali miglioramenti nella connettività rendono più attraenti, sia per sviluppi residenziali che commerciali, quartieri precedentemente periferici. Gli immobili vicini alle nuove stazioni (ad esempio lungo il percorso della Linea 11 o della prossima Linea 10 in aree densamente popolate barchart.com eguangzhou.gov.cn) dovrebbero registrare una crescita di valore e una maggiore domanda grazie alla riduzione dei tempi di pendolarismo.

Guangzhou sta anche rafforzando la propria integrazione all’interno della Greater Bay Area (GBA) attraverso un miglioramento del trasporto interurbano. Una nuova estensione a nord della ferrovia interurbana Guangzhou-Qingyuan è stata aperta di recente macaudailytimes.com.mo e il collegamento ferroviario ad alta velocità tra Guangzhou e Hong Kong ha registrato un’impennata di utilizzi: oltre 27 milioni di viaggi tra Guangdong e Hong Kong sono stati effettuati tramite treno ad alta velocità nel 2024, con un aumento del 37% rispetto all’anno precedente macaudailytimes.com.mo. Questa maggiore mobilità facilita i viaggi d’affari e i pendolarismi regionali, rafforzando l’attrattiva di Guangzhou come hub regionale. Ciò può potenzialmente attirare investimenti transfrontalieri e domanda abitativa (ad esempio, acquirenti di Hong Kong alla ricerca di proprietà a Guangzhou grazie a un accesso più semplice).

Oltre ai trasporti, i parchi industriali e tecnologici sono infrastrutture chiave che modellano il mercato immobiliare. Lo sviluppo da parte di Guangzhou della Zona di Intelligenza Artificiale e Economia Digitale di Pazhou a Haizhu ne è un esempio lampante. Questa zona di 81 km² (con Pazhou come nucleo) sta attirando aziende tecnologiche e start-up, supportate da iniziative governative cnbayarea.org.cn newsgd.com. Mentre Pazhou si riempie di nuovi campus aziendali e laboratori d’innovazione, cresce contemporaneamente la domanda di appartamenti, ristoranti e hotel nelle vicinanze. Allo stesso modo, nel distretto di Huangpu (poco fuori dai nostri quattro distretti di interesse), progetti come la Sino-Singapore Guangzhou Knowledge City e la Guangzhou Science City stanno attirando professionisti, aumentando così la domanda abitativa nella parte est di Guangzhou e nelle aree adiacenti.

I progetti di rinnovamento urbano costituiscono un altro aspetto dello sviluppo delle infrastrutture. Le autorità di Guangzhou hanno ristrutturato quartieri fatiscenti e vecchi siti industriali per creare nuovi spazi utilizzabili. Ad esempio, vecchi villaggi urbani in posizioni strategiche vengono riqualificati come moderne comunità a uso misto. Questi sforzi di rinnovamento urbano non solo migliorano le condizioni di vita, ma aumentano efficacemente l’offerta nelle aree centrali senza allargare i confini della città. Un progetto di rilievo è l’attuale riqualificazione dell’area di Tongde Wei a Yuexiu e in alcune parti di Haizhu, che trasforma abitazioni fatiscenti in appartamenti di fascia media – aumentando l’offerta abitativa dove più necessaria. Inoltre, Guangzhou sta investendo in servizi pubblici (parchi, passeggiate lungo il Fiume delle Perle, strutture culturali) che aumentano la desiderabilità dei quartieri e quindi i valori immobiliari.

In sostanza, il boom infrastrutturale di Guangzhou – dalle linee di transito ai parchi tecnologici fino al rinnovamento dei vecchi quartieri – rappresenta un grande impulso per il suo mercato immobiliare. Il miglioramento dei trasporti sta unendo maggiormente l’area metropolitana, riducendo il premio della centralità e distribuendo la domanda in modo più uniforme. I nuovi poli commerciali (quartieri finanziari, zone d’innovazione) stanno creando centri occupazionali fuori dal centro storico, stimolando così il mercato abitativo in quelle zone. Si prevede che questi sviluppi continueranno fino al 2030, sostenendo la crescita immobiliare, anche se le aree meno collegate potrebbero beneficiare meno. Per investitori e acquirenti, la vicinanza alle nuove infrastrutture è ormai un fattore chiave a Guangzhou, in quanto spesso correlata a un potenziale di apprezzamento del capitale.

Opportunità e rischi di investimento

Opportunità di investimento: Guangzhou offre una gamma di opportunità sia per investitori immobiliari nazionali che internazionali, grazie al suo status di città di Primo Livello e motore trainante della Greater Bay Area. Una delle opportunità è sfruttare il calo del mercato: dopo le correzioni dei prezzi del 2024, i prezzi di ingresso nel 2025 sono relativamente attraenti in un contesto storico, specialmente nei distretti periferici. Gli investitori con una visione di medio termine potrebbero beneficiare della prevista ripresa e di un moderato aumento dei prezzi nei prossimi anni. I solidi fondamentali economici di Guangzhou (industrie diversificate, base manifatturiera, settore tecnologico in crescita) e la continua crescita della popolazione assicurano una domanda costante di abitazioni da parte degli utenti finali. Anche gli immobili a reddito possono risultare attraenti: la spinta della città verso soluzioni di affitto a lungo termine accessibili e la crescita dei grandi proprietari istituzionali indicano un mercato degli affitti in fase di maturazione. Sebbene i rendimenti lordi da locazione non siano alti (in media ~2-3% nelle zone centrali), sono leggermente migliori nei distretti meno costosi come Panyu o nelle periferie, e la domanda di affitto è solida grazie alla numerosa popolazione di studenti e lavoratori migranti.

Un’altra opportunità risiede nei segmenti immobiliari commerciali destinati alla crescita. Ad esempio, il settore logistico e industriale di Guangzhou sta vivendo un aggiornamento e un’espansione: magazzini moderni e business park in zone come Nansha e vicino ai porti sono richiesti, dato il fiorire dell’e-commerce e del commercio. Gli investitori possono trovare valore in questi asset non residenziali, che presentano profili di rendimento più elevati. Il mercato degli uffici, sebbene attualmente debole, offre opportunità nei submercati emergenti: immobili nella nuova International Financial City o nella zona di Pazhou potrebbero essere acquisiti con uno sconto mentre l’area è ancora in fase di sviluppo, con un potenziale di crescita man mano che questi distretti maturano e si riempiono di inquilini. Gli investitori internazionali possono inoltre guardare agli asset di ospitalità e retail di Guangzhou, prevedendo una ripresa del turismo e della spesa dei consumatori man mano che l’economia cinese si normalizza dopo la pandemia (Guangzhou storicamente ospita molte fiere e convegni che sostengono la domanda alberghiera).

Il sostegno delle politiche pubbliche crea anch’esso occasioni di investimento. L’approccio favorevole del governo verso le abitazioni in affitto (inclusa l’allocazione di terreni per progetti di affitto e incentivi fiscali) potrebbe rendere attraenti dal punto di vista finanziario gli sviluppi build-to-rent. Analogamente, i progetti di rinnovo urbano spesso favoriscono partnership con investitori privati: i developer specializzati nel recupero urbano potrebbero trovare nelle iniziative di Guangzhou un terreno fertile, dato l’interesse delle autorità cittadine per le joint venture volte a rivitalizzare le aree più vecchie. Infine, in quanto città della GBA, Guangzhou può beneficiare dell’integrazione regionale; gli investitori potrebbero puntare su immobili vicino agli snodi di trasporto (come la stazione Guangzhou South o le nuove fermate ferroviarie interurbane) che potrebbero diventare futuri punti caldi commerciali.

Rischi di investimento: Nonostante le sue opportunità, il mercato immobiliare di Guangzhou presenta diversi rischi a cui gli investitori devono prestare attenzione. Uno dei principali rischi è la sovraofferta persistente in alcuni segmenti. I tassi di vacanza residenziale elevati in aree come Panyu indicano che alcune proprietà potrebbero faticare sia a trovare occupanti che ad apprezzarsi di valore nel breve periodo. Se la ripresa della domanda sarà più lenta del previsto, gli investitori che detengono più unità potrebbero affrontare tempi di vendita prolungati o dover offrire forti sconti. L’eccesso di offerta nel settore degli uffici rappresenta un ulteriore rischio: con quasi il 20% di immobili sfitti e altri progetti in arrivo cushmanwakefield.com, i canoni di locazione potrebbero rimanere depressi per anni, rendendo difficile ottenere rendimenti interessanti dagli investimenti in uffici.

Un altro fattore di rischio è rappresentato da incertezza normativa e controllo regolamentare. Sebbene le politiche attuali siano di supporto, il governo cinese può modificare rapidamente le normative in risposta alle condizioni di mercato. Ad esempio, se i prezzi dovessero risalire troppo velocemente, le autorità potrebbero reintrodurre limiti agli acquisti o restrizioni creditizie più severe, frenando così l’attività degli investitori. Anche gli investitori internazionali sono soggetti al rischio di cambio e di rimpatrio dei capitali: la Cina mantiene controlli sui capitali, quindi trasferire all’estero grandi somme derivanti da affitti o dalla vendita di immobili può essere complesso. Inoltre, le fluttuazioni valutarie (valore RMB) possono influenzare il rendimento reale per gli investitori stranieri.

Sono presenti anche rischi legati alla salute economica e degli sviluppatori. La contrazione più ampia del mercato immobiliare cinese ha messo diversi sviluppatori in difficoltà. Sebbene il mercato di Guangzhou sia relativamente più sano, alcuni operatori locali (tra cui alcuni legati a Evergrande o altri) hanno avuto problemi di liquidità, potenzialmente causando ritardi nella consegna dei progetti. Il supporto pubblico tramite la “white list” mitiga questo rischio, ma chi acquista unità in prevendita o partecipa a progetti di sviluppo deve effettuare verifiche approfondite sulla situazione finanziaria dello sviluppatore. Anche fattori macroeconomici, come l’andamento dei tassi e un rallentamento economico legato al commercio, sono rischi da considerare; una maggiore disoccupazione o una crescita dei redditi più lenta nella regione potrebbe raffreddare la domanda abitativa nei prossimi anni.

Infine, gli investitori dovrebbero considerare l’ambiente caratterizzato da bassi rendimenti e alte valutazioni delle città di primo livello. In luoghi come Guangzhou, storicamente il rendimento degli immobili residenziali deriva principalmente dall’apprezzamento del capitale, non dal rendimento da locazione. Se l’epoca delle crescite a doppia cifra dei prezzi è finita (come molti analisti prevedono guadagni annui modesti dell’1-3% dopo il 2025), il calcolo dell’investimento cambia. I detentori a lungo termine potrebbero comunque ottenere buoni ritorni, ma chi cerca profitti nel breve periodo avrà più difficoltà. In sintesi, Guangzhou offre uno scenario d’investimento remunerativo ma complesso: gli investitori prudenti diversificheranno (tra distretti e tipologie di asset), sfrutteranno le attuali condizioni favorevoli di policy e manterranno un orizzonte temporale adeguato per affrontare eventuali fasi cicliche di rallentamento.

Prospettive di mercato e previsioni (2026–2030)

Guardando al futuro, il consenso tra gli esperti è che il mercato immobiliare di Guangzhou entrerà in un periodo di graduale ripresa e crescita moderata. Dopo la fase di correzione, il 2025 è visto come un punto di svolta: un sondaggio Reuters tra analisti prevede che i prezzi delle case in Cina scenderanno di circa il 2–2,5% nel 2025, per poi stabilizzarsi e tornare a una leggera crescita entro il 2026 reuters.com. In linea con queste proiezioni, si prevede che i prezzi delle abitazioni a Guangzhou raggiungeranno il punto più basso per poi crescere lentamente nella seconda metà degli anni 2020. Una stima suggerisce che i prezzi a livello nazionale potrebbero aumentare dell’1–2% circa tra il 2026 e il 2027. Per Guangzhou in particolare (come città di prima fascia con solidi fondamentali), la crescita dei prezzi potrebbe superare leggermente la media nazionale – forse nella fascia bassa delle singole cifre annuali – a condizione che l’economia più ampia rimanga sana. Esiste un potenziale upside legato all’integrazione della Greater Bay Area, che potrebbe portare ulteriore domanda abitativa e investimenti a Guangzhou entro il 2030.

Sul versante commerciale, la ripresa del mercato degli uffici potrebbe essere lenta. Alcuni analisti parlano addirittura di un “decennio perduto” per gli uffici cinesi, a causa dell’eccesso strutturale di offerta e delle nuove tendenze lavorative. La vacanza degli uffici a Guangzhou potrebbe restare elevata fino alla fine degli anni 2020, finché non verrà assorbito lo stock in eccesso. Tuttavia, la continua espansione economica nei settori ad alto valore aggiunto (finanza, tecnologia, manifattura avanzata) dovrebbe migliorare gradualmente l’assorbimento degli uffici. Entro il 2030, i canoni degli uffici Grade A di Guangzhou potrebbe tornare a crescere una volta riequilibrato il mercato, anche se i tempi dei rapidi aumenti registrati negli anni 2010 sono probabilmente finiti. Il settore retail ha prospettive più positive, sostenute dalla crescita della popolazione di Guangzhou e dall’aumento dei consumi. I retailer internazionali e i brand F&B continuano a vedere Guangzhou come un mercato chiave, quindi si prevede che i canoni prime retail e l’occupazione rimangano solidi, con nuovi progetti di retail esperienziale (centri commerciali integrati con intrattenimento e cultura) in arrivo entro il 2030.

In termini di previsioni quantitative, le società di ricerca forniscono alcune stime generali: il mercato immobiliare cinese (complessivamente) dovrebbe crescere a un tasso annuo composto di circa il 3,9% dal 2025 al 2030, raggiungendo un valore di circa 7 trilioni di dollari entro il 2030. Per il segmento residenziale, una stima prevede che il valore totale delle transazioni residenziali in Cina arriverà a 20 trilioni di RMB nel 2030, di cui Guangzhou rappresenterà una quota significativa come uno dei mercati principali. Le società di consulenza immobiliare JLL e CBRE hanno espresso un cauto ottimismo – si aspettano che le vendite e i prezzi immobiliari di Guangzhou si stabilizzino nel 2025 per poi risalire lievemente, sostenuti dalla solida base economica della città e dai miglioramenti infrastrutturali (come il completamento di diverse linee della metro entro il 2027). Entro il 2030, Guangzhou dovrebbe inoltre beneficiare dell’afflusso di popolazione dovuto all’urbanizzazione e alla sua attrattività per i talenti dell’area GBA. Il 14° Piano Quinquennale della città (2021–2025) e oltre prevede l’aggiunta di milioni di metri quadrati di abitazioni e il mantenimento dell’accessibilità abitativa, suggerendo che anche se l’offerta crescerà, verrà adeguata alle esigenze demografiche.

È importante notare che permangono incertezze nelle prospettive a lungo termine. Queste includono le condizioni economiche globali, l’orientamento delle politiche della Cina (ad esempio, una possibile tassa sulla proprietà entro il 2030 potrebbe modificare il comportamento degli investimenti) e i cambiamenti tecnologici come il lavoro da remoto (che potrebbe influenzare la domanda di uffici). Tuttavia, la posizione di Guangzhou come potenza commerciale e industriale e nodo di trasporto regionale le conferisce resilienza. L’aspettativa generale è per una crescita moderata e sostenibile piuttosto che un ritorno ai tempi del boom. Come ha riassunto un analista: “Prevediamo che i prezzi delle nuove abitazioni si stabilizzeranno nel 2025 e inizieranno a salire successivamente”. La maggior parte delle previsioni fino al 2030 vede il settore immobiliare di Guangzhou allinearsi a una crescita economica stabile – aumenti di prezzo incrementali, volumi alti ma in miglioramento e un mercato maturo con maggiore enfasi su qualità e sostenibilità.

Tabella 1: Prezzi delle abitazioni nelle città di prima fascia della Cina (marzo 2025)

Città	Prezzo medio nuova casa (RMB/m²)	Variazione annua (Nuovo)	Prezzo medio seconda mano (RMB/m²)	Variazione annua (Seconda mano)
Pechino	46.079 (US$6.420)	+1,8%	68.714 (US$9.580)	–6,5%
Shanghai	57.588 (US$8.030)	+10,1%	59.500 (US$8.290)	–6,3%
Guangzhou	24.744 (US$3.450)	+0,15%	36.385 (US$5.070)	–5,8%
Shenzhen	52.705 (US$7.350)	–0,4%	67.587 (US$9.420)	–3,3%

Fonte: CREIS tramite Global Property Guide. Le abitazioni di Guangzhou sono mediamente meno costose di quelle di Pechino, Shanghai o Shenzhen, indicando una relativa accessibilità tra le città di prima fascia.

In generale, si prevede che il mercato immobiliare di Guangzhou al 2030 sarà più grande, più equilibrato e più istituzionalizzato. La crescita dei prezzi delle case sarà probabilmente modesta ma positiva, sostenuta dalla domanda degli utenti finali piuttosto che dalla speculazione. Il mercato degli affitti svolgerà un ruolo maggiore. La città continuerà a investire in connettività e vivibilità, integrando ulteriormente i suoi distretti e le città circostanti. Per investitori e stakeholder, i prossimi 5–10 anni a Guangzhou promettono guadagni stabili e meno estremi – un percorso di maturazione che segna la transizione di Guangzhou verso un vero mercato immobiliare globale e moderno.

Fonti: Per la stesura di questo report sono stati utilizzati comunicati ufficiali del governo, report di ricerche di mercato e analisi di notizie, inclusi dati di Savills, Cushman & Wakefield, Global Property Guide, Reuters e statistiche della città di Guangzhou cushmanwakefield.com pdf.savills.asia. Queste fonti forniscono una visione attuale (a metà 2025) e proiezioni informate per il mercato immobiliare di Guangzhou fino al 2030. Tutte le cifre monetarie sono in Yuan cinese (RMB) salvo diversa indicazione.

Distretto di Panyu

Panyu è un vasto distretto a sud della città, noto per le sue espansioni residenziali e l’ambiente adatto alle famiglie. Un tempo periferico, Panyu si è rapidamente urbanizzato ed è ora ben integrato tramite autostrade e metropolitana (ospita la Stazione Ferroviaria Sud di Guangzhou, il principale hub ferroviario ad alta velocità della città). Le abitazioni a Panyu sono molto più accessibili rispetto al centro di Guangzhou: i prezzi possono essere la metà o persino meno rispetto a Tianhe/Yuexiu, a seconda della zona. Molti grandi complessi residenziali, tra cui recenti comunità di grattacieli dotate di numerosi servizi, sono stati sviluppati a Panyu per soddisfare le esigenze della classe media e degli acquirenti alla prima casa. Grazie all’abbondanza di terreno, l’offerta a Panyu è stata elevata, il che contribuisce al più alto tasso di case sfitte (~23%) di Guangzhou. Questo rischio di eccesso di offerta significa che l’apprezzamento dei prezzi a Panyu è stato più contenuto. Tuttavia, il fascino di Panyu risiede nel suo equilibrio tra costi accessibili e infrastrutture in miglioramento. Il distretto vanta attrazioni come Chimelong (un importante parco tematico), campus universitari e nuovi parchi industriali. I prossimi progetti di metropolitana e ferrovia interurbana ridurranno ulteriormente i tempi di viaggio tra Panyu e il centro città macaudailytimes.com.mo macaudailytimes.com.mo. Per gli investitori, Panyu offre opportunità in termini di rendimenti da locazione leggermente superiori rispetto ai distretti centrali (grazie a prezzi d’ingresso più bassi) e di crescita del capitale a lungo termine man mano che l’area urbana di Guangzhou si espande. I rischi sono rappresentati da tempi di detenzione più lunghi per vedere materializzati i guadagni e potenziali problemi di liquidità (le proprietà potrebbero richiedere più tempo per essere vendute in un mercato debole). Nel complesso, Panyu è posizionata come la “prossima frontiera” della crescita urbana di Guangzhou: un distretto dove il futuro afflusso di popolazione della città può essere accolto a prezzi più accessibili.

Politiche governative su alloggi e terreni

La politica governativa è stata un fattore decisivo nel percorso del mercato immobiliare di Guangzhou. Alla fine del 2024 e nel 2025, le autorità hanno introdotto misure per stabilizzare il mercato immobiliare e incentivare gli acquisti. Un passo fondamentale è stato l’allentamento delle restrizioni all’acquisto di case (HPRs). Il governo municipale di Guangzhou, infatti, ha completamente eliminato i limiti agli acquisti – da gennaio 2024 ha permesso un acquisto quasi illimitato di case in città. Ad esempio, dal 27 gennaio 2024, qualsiasi unità residenziale più grande di 120 m² poteva essere liberamente comprata e venduta senza le precedenti restrizioni sull’idoneità pdf.savills.asia. Questo ha essenzialmente tolto i limiti al possesso di più appartamenti di grandi dimensioni e mirava a stimolare la domanda di chi desidera comprare una casa migliore. Questo allentamento locale era in linea con le direttive nazionali secondo cui “la casa serve per vivere, non per speculare”, ma va comunque sostenuta una ragionevole domanda di acquisto da parte dell’utente finale.

Altre politiche di sostegno includono la riduzione dei costi dei mutui e delle tasse. La Banca Popolare Cinese ha tagliato i tassi d’interesse (il tasso primario di prestito a 5 anni è sceso al 4,3%) e ha indirizzato le banche a ridurre i tassi sui mutui esistenti, offrendo a molti proprietari di Guangzhou una riduzione di circa 0,5 punti percentuali degli interessi nel 2024. I requisiti di acconto sono stati uniformati e ridotti – ora il minimo nazionale è del 15% sia per la prima che per la seconda casa – rendendo più facile per gli acquirenti migliorare l’abitazione. Il governo ha anche ridotto drasticamente le tasse sulle transazioni per chi vende la propria casa attuale per acquistarne una nuova (per incoraggiare il miglioramento abitativo). Queste politiche combinate hanno sbloccato la domanda abitativa alleggerendo l’onere finanziario dei compratori.

Sul fronte dell’offerta di terreni, Guangzhou ha seguito il sistema centralizzato cinese delle aste fondiarie, ma la città ha ridotto le vendite di terreni durante il rallentamento del mercato. Come già accennato, la superficie di terreni residenziali venduti nel 2024 è diminuita di circa il 50% su base annua – una scelta deliberata per prevenire un’eccessiva offerta e stabilizzare i prezzi dei terreni. La città ha anche promosso la riqualificazione di aree urbane inattive o sottoutilizzate (come i vecchi villaggi) invece di un’espansione ex novo su terreni vergini, in linea con le iniziative di rinnovamento urbano del pacchetto nazionale. Inoltre, Guangzhou è stata inserita nella “lista bianca” del governo centrale dei costruttori più sicuri, il che significa che alcuni sviluppatori finanziariamente solidi possono ricevere sostegno e finanziamenti per garantire la consegna dei progetti. Questo aiuta a rafforzare la fiducia degli acquirenti negli immobili pre-venduti, garantendo che i progetti a Guangzhou non si blocchino per problemi di liquidità degli sviluppatori.

In sintesi, l’ambiente politico di Guangzhou nel 2025 è caratterizzato da un allentamento e un sostegno mirati: alleggerimento dei limiti di acquisto, riduzione dei costi di finanziamento e gestione attenta dell’offerta di terreni. Queste misure hanno già iniziato a rilanciare l’attività di mercato (soprattutto nelle vendite di nuove abitazioni), sebbene le autorità restino attente a possibili eccessi speculativi. L’equilibrio tra l’incoraggiare la domanda reale e il frenare la speculazione è delicato – ma finora il sostegno politico è stato determinante nel reindirizzare il mercato immobiliare di Guangzhou verso la ripresa nel 2025.