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Mercato immobiliare a Melbourne: prospettive per il 2025 e oltre

Luglio 23, 2025
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Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Il mercato immobiliare di Melbourne nel 2025 mostra chiari segni di ripresa dopo un periodo difficile. Sia il settore residenziale che quello commerciale stanno vivendo dinamiche in evoluzione, mentre la seconda città più grande dell’Australia beneficia di una domanda rinnovata, una crescita demografica da record e un miglioramento del sentiment. In questo rapporto completo, analizziamo le ultime tendenze del mercato immobiliare di Melbourne – dai prezzi delle case e le zone più richieste ai rendimenti degli affitti e all’impatto delle infrastrutture – e guardiamo al futuro per capire cosa possono aspettarsi investitori, sviluppatori e proprietari nei prossimi anni.

Tendenze del mercato immobiliare residenziale (2025)

Il mercato residenziale di Melbourne è entrato nel 2025 con uno slancio crescente. Dopo una flessione tra il 2022 e il 2023, quando l’aumento dei tassi d’interesse e le interruzioni dovute alla pandemia hanno causato un calo dei valori, la situazione sta cambiando. Infatti, i valori delle abitazioni a Melbourne hanno registrato diversi mesi consecutivi di crescita all’inizio del 2025 propertyupdate.com.au. Questo segna una notevole inversione di tendenza rispetto al 2024, quando i prezzi erano in calo nella maggior parte dei mesi propertyupdate.com.au. Il sentiment di mercato sta migliorando mentre gli acquirenti riacquistano fiducia, con l’aspettativa che i tassi d’interesse si stabilizzeranno o addirittura inizieranno a scendere più avanti nell’anno commercialrealestate.com.au. È importante sottolineare che Melbourne rimane sostenuta da solidi fondamentali – una forte crescita demografica, importanti investimenti infrastrutturali e un’economia diversificata – che rafforzano il suo status di mercato immobiliare di primo piano a lungo termine in Australia propertyupdate.com.au.

Diversi fattori stanno contribuendo all’attuale dinamica del mercato immobiliare. Sul lato dell’offerta, la nuova costruzione di abitazioni non ha tenuto il passo con la domanda. Le approvazioni per nuove costruzioni in Victoria sono rimaste a livelli bassi – solo circa 56.000 nuove abitazioni sono state approvate nell’ultimo anno (fino a marzo 2025), ben al di sotto delle ~75.000 all’anno necessarie per raggiungere gli obiettivi di crescita realestate.com.au realestate.com.au. Gli alti costi di costruzione e le insolvenze tra i costruttori hanno ulteriormente limitato la nuova offerta realestate.com.au realestate.com.au. Questa carenza di offerta si scontra con una domanda in forte crescita trainata dall’aumento della popolazione, creando competizione per le abitazioni esistenti. Le inserzioni rimangono relativamente scarse; sebbene le nuove inserzioni siano aumentate a maggio 2025 (il secondo maggio più alto mai registrato), il numero totale di proprietà in vendita è ancora inferiore rispetto all’anno precedente shapepropertygroup.com.au, il che indica che molti venditori stanno aspettando – forse in attesa di prezzi più alti. Il risultato è che le case ben presentate, soprattutto nei quartieri più richiesti, stanno attirando un forte interesse da parte degli acquirenti e si vendono più rapidamente. I tassi di aggiudicazione alle aste a Melbourne hanno raggiunto circa il 67% a maggio 2025 – il livello più alto degli ultimi due anni, riflettendo questa rinnovata fiducia degli acquirenti shapepropertygroup.com.au.

In particolare, non tutti i segmenti del mercato sono uguali. Le case indipendenti e le proprietà adatte alle famiglie nelle zone consolidate stanno guidando la ripresa. Al contrario, gli appartamenti ad alta densità nelle aree centrali – soprattutto le unità più vecchie nei grattacieli – continuano a incontrare difficoltà a causa dell’eccesso di offerta e della cautela degli investitori. Gli esperti immobiliari mettono in guardia dagli appartamenti off-the-plan nel CBD di Melbourne e nei sobborghi interni, che storicamente hanno registrato performance inferiori a causa dell’abbondante offerta e di una crescita del capitale a lungo termine più debole propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. D’altra parte, i sobborghi della fascia intermedia con offerta scarsa (ad esempio case su terreni di buone dimensioni) e forte attrattiva per i proprietari-occupanti stanno registrando una domanda in aumento. Nel complesso, il mercato residenziale nel 2025 si sta spostando da un mercato favorevole agli acquirenti verso un mercato più equilibrato o addirittura favorevole ai venditori. Gli acquirenti che un anno fa potevano negoziare forti sconti ora trovano che questa finestra si sta restringendo man mano che la concorrenza si fa più accesa shapepropertygroup.com.au.

Tendenze del mercato immobiliare commerciale (2025)

Anche il settore immobiliare commerciale a Melbourne si trova a un punto di svolta nel 2025. Dopo aver superato la pandemia e i tassi di interesse elevati, le diverse classi di asset commerciali stanno ora mostrando tendenze divergenti:

  • Spazi per uffici: Il mercato degli uffici di Melbourne rimane debole, soprattutto nel CBD. La città continua a registrare il tasso di sfitto degli uffici più alto in Australia, con le vacanze nel CBD stabili intorno al 18% a gennaio 2025 propertycouncil.com.au. Questo è significativamente superiore alla media nazionale dei CBD (~13,7%) e riflette sfide persistenti come il lavoro da remoto e le nuove aggiunte di spazi propertycouncil.com.au. La domanda di spazi per uffici è stata negativa negli ultimi periodi di rendicontazione propertycouncil.com.au, anche se ci sono segnali che il peggio possa essere passato. Gli uffici di categoria premium stanno andando un po’ meglio rispetto agli immobili secondari, ma anche gli edifici di categoria A a Melbourne hanno mostrato un tasso di sfitto di circa il 18,5% all’inizio del 2025 propertycouncil.com.au. I proprietari stanno rispondendo offrendo incentivi e ristrutturando gli uffici più datati per attirare inquilini. L’elevato tasso di sfitto e la riduzione degli affitti in alcune zone offrono opportunità alle aziende per migliorare la propria sede e agli investitori per acquisire immobili per uffici scontati. Gli analisti del settore si aspettano che il settore degli uffici si riprenda gradualmente verso il 2026, man mano che le iniziative di ritorno in ufficio prendono piede e l’economia migliora commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Tuttavia, potrebbe essere una ripresa lenta; il supporto delle politiche (come il governo che indirizza i lavoratori a tornare negli uffici) potrebbe avere un ruolo nel rivitalizzare la domanda di uffici nel CBD di Melbourne propertycouncil.com.au.
  • Proprietà Retail: Dopo diversi anni difficili, il settore immobiliare retail sta vivendo una ripresa. Il traffico pedonale e la spesa al dettaglio sono migliorati con la fine dei lockdown e il ritorno di turisti e lavoratori negli uffici in città. Le aree commerciali e i centri commerciali registrano una maggiore affluenza, e gli investitori stanno tornando a interessarsi agli asset retail ben posizionati. Infatti, nel 2024 le proprietà retail hanno rappresentato una quota crescente delle transazioni commerciali, segnalando una rinnovata fiducia nel settore commercialrealestate.com.au. Gli analisti prevedono che il 2025 vedrà la domanda più forte da parte degli investitori per le proprietà retail da circa un decennio, poiché il sentiment si sta orientando positivamente commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. I principali centri commerciali e quelli basati su servizi essenziali (ancorati a supermercati, retail di grande formato, ecc.) si sono dimostrati resilienti, e molti centri commerciali si sono adattati aggiungendo opzioni di intrattenimento e ristorazione per aumentare le visite commercialrealestate.com.au. Sebbene permangano ostacoli come l’e-commerce, il retail fisico a Melbourne – soprattutto nei corridoi di crescita e nei sobborghi consolidati – è nuovamente considerato una solida classe di asset. I rendimenti da locazione per le proprietà retail sono diventati interessanti dopo le correzioni dei prezzi, e il limitato sviluppo di nuovi spazi retail negli ultimi anni significa che l’offerta è scarsa nelle posizioni migliori.
  • Industriale e Logistica: Il settore degli immobili industriali è stato il protagonista a livello nazionale, e Melbourne non fa eccezione. L’enorme domanda di magazzini, centri di distribuzione e strutture logistiche (spinta dal boom dell’e-commerce e dai riallineamenti delle catene di approvvigionamento) ha portato i tassi di sfitto industriale a livelli minimi record negli ultimi due anni. A metà 2025, il tasso di sfitto industriale a Melbourne è salito leggermente fino a circa il 4% propertycouncil.com.au – un lieve aumento dovuto alla nuova offerta nelle periferie esterne – ma si tratta comunque di un livello eccezionalmente basso secondo gli standard globali e segnala un mercato molto ristretto propertycouncil.com.au. Nei principali distretti industriali orientali e sud-orientali di Melbourne, il tasso di sfitto è ancora più basso (vicino all’1–2%), mentre nella zona ovest esterna, con una nuova ondata di sviluppi, c’è una maggiore disponibilità di spazi propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. I canoni di locazione per unità industriali e magazzini logistici sono aumentati notevolmente negli ultimi 18 mesi e, sebbene la crescita degli affitti possa moderarsi con l’arrivo di nuova offerta, i tassi di occupazione dovrebbero rimanere elevati. L’interesse degli investitori per gli asset industriali resta solido, ma i rendimenti si sono ridotti a livelli storicamente bassi data la popolarità del settore. Si sta verificando una certa normalizzazione – ad esempio, il tasso di sfitto industriale nazionale è salito al 2,8% nel primo semestre 2025 rispetto a circa l’1% del minimo propertycouncil.com.au – tuttavia, il mercato industriale di Melbourne resta tra i più ristretti a livello globale, con fattori di domanda a lungo termine come la limitata disponibilità di terreni industriali e il costante consumo di beni propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Nel complesso, il settore immobiliare industriale continua a offrire reddito stabile e potenziale di crescita, anche se i tempi degli aumenti a doppia cifra degli affitti potrebbero rallentare.

In sintesi, il mercato commerciale di Melbourne nel 2025 è caratterizzato da ripresa e opportunità: il settore degli uffici offre potenziale di investimento contro-ciclico mentre i valori toccano il minimo, il retail sta rimbalzando grazie a una domanda dei consumatori repressa, e l’industriale rimane un settore trainante sebbene con condizioni leggermente più favorevoli. Investitori esperti stanno iniziando a rientrare nel mercato commerciale, approfittando di asset rivalutati e anticipando una crescita a lungo termine con il cambiamento del ciclo economico commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Approfondimenti specifici per sobborgo: aree di crescita e quartieri ad alta domanda

Melbourne è una vasta area metropolitana e le sue prestazioni immobiliari variano notevolmente da un sobborgo all’altro. Nel 2025, alcune località stanno emergendo come punti caldi di crescita grazie a fattori come progetti infrastrutturali, tendenze demografiche e relativa accessibilità economica. Ecco alcuni approfondimenti specifici per sobborgo:

  • Stelle dell’anello interno e intermedio: I sobborghi benestanti del centro città e le aree consolidate dell’anello intermedio stanno mostrando una domanda resiliente e, in alcuni casi, una forte crescita dei prezzi. Nell’ultimo anno, quartieri prestigiosi come Toorak e South Yarra hanno visto il valore delle case aumentare di circa $136k–$237k, più della media salariale annua propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Anche la fascia orientale interna (ad es. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) ha registrato aumenti a sei cifre nei valori mediani propertyupdate.com.au. Queste zone beneficiano di servizi di alto livello, scuole e un’attrattiva legata allo stile di vita, e l’offerta limitata mantiene alta la competizione. I sobborghi dell’anello intermedio nel raggio di 5–15 km dal CBD – ad esempio, Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley e Box Hill – sono segnalati dagli agenti immobiliari come aree di grande valore per il 2025 auspropertyprofessionals.com.au. Offrono una relativa accessibilità economica (rispetto al centro città) insieme a una forte domanda di affitti e infrastrutture comunitarie. Questi sobborghi, spesso in fase di gentrificazione, dovrebbero riprendersi rapidamente con la ripresa del mercato grazie alla scarsità di immobili e all’ampio interesse degli acquirenti auspropertyprofessionals.com.au. Gli investitori guardano anche ai “sobborghi gemelli” adiacenti a queste zone calde, prevedendo un effetto a catena sui prezzi una volta che le aree principali si riscaldano auspropertyprofessionals.com.au.
  • Corridoi infrastrutturali emergenti: Grandi progetti di trasporto stanno rimodellando la mappa immobiliare di Melbourne, e i sobborghi situati vicino alle nuove infrastrutture sono destinati a una crescita a lungo termine. Un esempio emblematico è la Suburban Rail Loop (SRL) – una massiccia linea ferroviaria orbitale attualmente in costruzione. Le aree lungo il percorso della SRL, come Clayton, Burwood e Cheltenham, stanno attirando l’attenzione di investitori e sviluppatori esperti auspropertyprofessionals.com.au. Queste località sono destinate a diventare snodi ben collegati, il che di solito aumenta il valore degli immobili una volta che i progetti si avvicinano al completamento. Allo stesso modo, la Metro Tunnel (la cui apertura è prevista per il 2025) porterà nuove stazioni sotterranee ad Arden (North Melbourne) e Parkville; i quartieri circostanti stanno già registrando un crescente interesse per lo sviluppo. Sunshine, nei sobborghi occidentali, è un’altra zona da tenere d’occhio – sarà un importante nodo di interscambio per la futura linea ferroviaria per l’aeroporto di Melbourne e le linee metropolitane, posizionandola come nuovo centro di crescita. Con l’entrata in funzione delle infrastrutture, la migliore accessibilità e i nuovi servizi tendono a stimolare sia la domanda che i prezzi in questi sobborghi collegati.
  • Sobborghi familiari in gentrificazione: Diversi sobborghi precedentemente sottovalutati stanno ora vivendo una rapida gentrificazione, attirando giovani famiglie e professionisti in cerca di più spazio. Nella zona est di Melbourne, aree come Ringwood, Blackburn e Glen Waverley stanno vivendo questa trasformazione auspropertyprofessionals.com.au. Offrono buone scuole, parchi e collegamenti di trasporto, rendendoli attraenti per chi desidera stabilirsi a lungo termine. I miglioramenti nei negozi e ristoranti locali (così come alcuni interventi infrastrutturali in corso) stanno innalzando il profilo di queste comunità. Di conseguenza, la domanda abitativa in questi sobborghi è forte, facendo salire sia i prezzi che gli affitti. Allo stesso modo, alcune zone del nord e nord-ovest (ad esempio, Pascoe Vale, Preston e Coburg a nord) stanno vedendo nuovi caffè, ristrutturazioni e giovani acquirenti trasformare l’area. Questi sobborghi in gentrificazione spesso offrono buone prospettive di investimento, poiché partono da una base di prezzo più bassa ma hanno chiari fattori di crescita del capitale.
  • Corridoi di Crescita Esterna: I sobborghi periferici di Melbourne – soprattutto a ovest e a nord – continuano ad assorbire la maggior parte della crescita demografica della città. Zone come Fraser Rise–Plumpton (periferia ovest di Melbourne) hanno guidato lo stato nell’aumento della popolazione lo scorso anno (+4.300 persone nel 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, e altre come Cranbourne e Tarneit stanno vivendo un boom di nuovi complessi residenziali. Questi corridoi di crescita offrono abbondanti nuovi terreni e pacchetti casa+terreno che attraggono acquirenti alla prima casa e migranti. Tuttavia, gli acquirenti dovrebbero procedere con cautela: sebbene queste aree registrino una rapida crescita della popolazione, spesso presentano un’abbondanza di nuove costruzioni e possono mancare di servizi consolidati. Come osserva un analista, la crescita rapida in luoghi come Melton e Werribee South riflette in gran parte “la crescita della popolazione e l’abbondanza di nuovi sviluppi, ma non necessariamente la crescita del capitale” nei valori immobiliari propertyupdate.com.au. Nel lungo termine, infrastrutture locali limitate – meno collegamenti di trasporto, scuole e ospedali – potrebbero limitare l’apprezzamento dei prezzi in alcune aree periferiche propertyupdate.com.au. In breve, i sobborghi esterni sono accessibili e richiesti per l’abitazione, ma generalmente comportano un rischio d’investimento più elevato e in genere offrono una crescita del capitale più lenta rispetto ai sobborghi interni/di fascia media (a meno che non siano supportati da importanti miglioramenti infrastrutturali).

Nel mercato attuale, la scelta del sobborgo è fondamentale sia per gli investitori che per chi acquista casa. I quartieri ben posizionati e molto richiesti, con offerta limitata, stanno registrando una forte ripresa e si prevede che sovraperformeranno, mentre i sobborghi periferici omogenei con eccesso di offerta potrebbero restare indietro. Tenere d’occhio i piani infrastrutturali e le previsioni di sviluppo comunali può aiutare a individuare il prossimo sobborgo emergente. Ad esempio, le aree vicine a future stazioni SRL o nuovi svincoli autostradali potrebbero diventare i punti caldi del mercato immobiliare nel 2030. Nel complesso, la geografia delle opportunità di Melbourne nel 2025 spazia da quartieri centrali di pregio a sobborghi medi emergenti e nodi di crescita selezionati – offrendo opzioni per diversi budget e strategie.

Prezzi delle Proprietà: Tendenze e Previsioni

Dopo un periodo di correzione, i prezzi delle proprietà a Melbourne stanno nuovamente salendo nel 2025. Il prezzo mediano delle case a Melbourne ha raggiunto il picco all’inizio del 2022 (intorno al culmine del boom pandemico) per poi diminuire di circa il 10% fino al 2023 auspropertyprofessionals.com.au. Questo calo, causato dall’aumento dei tassi d’interesse e da una temporanea fuga degli investitori, ha reso Melbourne uno dei mercati delle capitali più “sottovalutati” in Australia all’inizio del 2024 auspropertyprofessionals.com.au. Arrivando a metà 2025, lo scenario sta migliorando: i prezzi si sono stabilizzati e hanno iniziato una modesta risalita. L’Home Price Index di Domain mostra che i valori delle abitazioni a Melbourne stanno uscendo dalla crescita annuale negativa – a maggio 2025 il calo annuale si era ridotto a solo -1,2%, un grande miglioramento rispetto al -7,8% dell’inizio 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. Di mese in mese, i prezzi stanno aumentando leggermente da circa febbraio 2025 corelogic.com.au. In termini pratici, acquirenti e venditori stanno notando che il punto più basso del mercato è probabilmente passato.

Guardando al futuro, i previsori stanno prevedendo ulteriore crescita dei prezzi per Melbourne fino al 2025 e 2026. Le ultime proiezioni di Domain indicano che Melbourne potrebbe guidare la nazione nella prossima fase di rialzo. Entro la fine dell’anno finanziario 2025–26 (giugno 2026), il prezzo mediano delle case a Melbourne dovrebbe raggiungere un record di circa 1,11 milioni di dollari, circa un aumento del 6% rispetto ai valori di metà 2025 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Tale aumento (~66.000 dollari) cancellerebbe completamente le perdite dell’ultimo calo e fisserebbe un nuovo picco di prezzo australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Anche i prezzi delle unità abitative dovrebbero aumentare, sebbene a un ritmo più lento – il prezzo mediano delle unità a Melbourne dovrebbe raggiungere circa 584.000 dollari entro metà 2026, che è ancora circa il 3% al di sotto del picco del 2021 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Questa ripresa più modesta delle unità è attribuita alla persistente eccedenza di appartamenti invenduti derivante dai precedenti boom edilizi shapepropertygroup.com.au. Tuttavia, fattori come una maggiore accessibilità, incentivi per i primi acquirenti e la crescita della popolazione sosterranno il mercato degli appartamenti, probabilmente spingendo i valori delle unità verso l’alto nei prossimi anni shapepropertygroup.com.au.

Diversi fattori trainanti sono alla base di queste previsioni sui prezzi. Innanzitutto, si prevede un allentamento dei costi di finanziamento – i mercati finanziari anticipano che la Reserve Bank of Australia inizierà a tagliare i tassi d’interesse alla fine del 2025 commercialrealestate.com.au. Tassi ipotecari più bassi aumentano la capacità d’acquisto degli acquirenti e tipicamente stimolano la domanda, esercitando così una pressione al rialzo sui prezzi. Gli economisti di Domain osservano che Sydney e Melbourne, che hanno tra i livelli di indebitamento familiare più alti, tendono a rispondere più rapidamente ai cambiamenti dei tassi d’interesse australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Questo significa che, non appena i tagli ai tassi verranno implementati o anche solo segnalati con fermezza, l’attività degli acquirenti e la crescita dei prezzi a Melbourne potrebbero accelerare. In secondo luogo, si prevede che la limitata offerta di alloggi persisterà. Non ci si aspetta che le nuove costruzioni aumentino rapidamente (dato il perdurare delle difficoltà nel settore edile), quindi la carenza di alloggi continuerà a essere un fattore chiave s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Il forte aumento della popolazione (trattato nella sezione demografica) a fronte di questa offerta limitata farà naturalmente salire i costi delle abitazioni. Infine, vari sostegni governativi – come i contributi per i primi acquirenti, i programmi di equità condivisa e le agevolazioni sull’imposta di bollo per gli acquisti a prezzo più basso – stanno fornendo uno stimolo alla domanda nella fascia d’ingresso, aiutando più acquirenti a entrare nel mercato e innalzando così il prezzo minimo complessivo.

Vale la pena notare che attualmente Melbourne offre un vantaggio di valore rispetto ad altre grandi città, il che potrebbe alimentare una crescita extra dei prezzi man mano che investitori e migranti interstatali notano la differenza. Ad esempio, il prezzo mediano delle case a Sydney è circa il 60–65% più alto rispetto a quello di Melbourne all’inizio del 2025 shapepropertygroup.com.au, un divario che si è ampliato notevolmente dal 2019. Allo stesso modo, Brisbane e Adelaide – un tempo molto più economiche – hanno visto i loro prezzi avvicinarsi a quelli di Melbourne shapepropertygroup.com.au. Questa relativa convenienza di Melbourne (nonostante sia una grande città globale) la sta rendendo una calamita per gli acquirenti attenti al prezzo. Come evidenziato in un rapporto, Melbourne è ora molto attraente per investitori e acquirenti che vogliono migliorare casa che trovano Sydney fuori portata shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Se i tassi d’interesse dovessero scendere, questi acquirenti potrebbero riversarsi sul mercato di Melbourne, sfruttando lo sconto della città e facendo salire ulteriormente i valori shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Naturalmente, le previsioni comportano delle incertezze. La maggior parte degli analisti prevede una crescita costante e moderata (nell’ordine del 4–6% annuo per i prossimi due anni) piuttosto che un ritorno ai picchi annuali a doppia cifra visti nel 2021. I vincoli di accessibilità – con i prezzi medi delle case pari a circa 8–9 volte il reddito – limiteranno naturalmente la velocità con cui i prezzi potranno salire, soprattutto se i salari non tengono il passo s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Ci sono anche rischi al ribasso, come una ripresa dell’inflazione che mantenga alti i costi dei prestiti, o eventuali nuovi shock economici che colpiscano l’occupazione. Tuttavia, il consenso tra banche e società di ricerca è che i valori immobiliari di Melbourne continueranno a crescere fino al 2026 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Per i proprietari, questo suggerisce che il capitale proprio si ricostruirà, mentre per i potenziali acquirenti, aspettare potrebbe significare pagare di più in futuro.

In sintesi, dopo una fase di rallentamento, i prezzi a Melbourne sono di nuovo in aumento, seppur a un ritmo contenuto. Si prevede che la città recupererà i precedenti picchi di prezzo entro il prossimo anno circa australianpropertyupdate.com.au, per poi potenzialmente raggiungere nuovi massimi. Salvo imprevisti, il periodo 2025–2027 dovrebbe essere caratterizzato da una rinnovata crescita dei valori immobiliari, sostenuta da condizioni di credito più favorevoli, domanda trainata dalla popolazione e dalla duratura attrattiva di Melbourne come luogo in cui vivere e investire.

Andamento del mercato degli affitti (rendimenti e tassi di sfitto)

Il mercato degli affitti di Melbourne è stato sottoposto a una pressione straordinaria, caratterizzato da tassi di disponibilità record bassi e forti aumenti degli affitti, anche se ci sono segnali che il ritmo di crescita degli affitti abbia iniziato a moderarsi. I tassi di disponibilità a Melbourne sono crollati nel 2022–2023 quando la città è uscita dai lockdown per il COVID e gli inquilini sono tornati in massa (inclusi gli studenti internazionali di ritorno). Verso la fine del 2023, il tasso di disponibilità a Melbourne era sceso a circa 1%–1,5%, un livello estremamente basso che non si vedeva da oltre un decennio. In alcuni mesi è persino sceso sotto l’1% in alcune serie di dati propertyupdate.com.au. All’inizio del 2025, il tasso di disponibilità è leggermente aumentato – oscillando tra circa 1,5% e 2% a metà 2025 – ma si tratta comunque di un livello storicamente eccezionalmente basso (per dare un’idea, un tasso di disponibilità del 3% è spesso considerato un mercato degli affitti “equilibrato”). Le ultime cifre mostrano che la disponibilità degli affitti a Melbourne è di circa 1,8% all’inizio del 2025, in aumento rispetto a ~1,1% dell’anno precedente propertyme.com.au, riflettendo un lieve allentamento. Allo stesso modo, CoreLogic ha riportato un aumento delle disponibilità da un minimo dell’1,4% alla fine del 2023 a circa 1,9% alla fine del 2024 corelogic.com.au. Anche con questo lieve sollievo, trovare una casa in affitto rimane una sfida seria per gli inquilini. Le visite aperte nei sobborghi più richiesti vedono spesso decine di candidati e le proprietà vengono affittate nel giro di pochi giorni.

Questo ambiente di scarsità estremamente elevata di alloggi disponibili ha spinto gli affitti ai massimi storici. Durante il boom post-lockdown, gli affitti a Melbourne sono aumentati a doppia cifra – nel 2022, in alcuni sobborghi gli affitti sono saliti del 15–20% in un solo anno. Nel 2023, la crescita annuale degli affitti a Melbourne ha raggiunto un picco di circa ~11% corelogic.com.au corelogic.com.au. Tuttavia, con l’aumentare dei vincoli di accessibilità economica, la crescita degli affitti ha rallentato. Nell’anno fino alla fine del 2024, gli affitti a Melbourne sono aumentati di un più moderato ~4,1% corelogic.com.au – ancora sopra la media di lungo periodo, ma ben lontano dal boom precedente. Nel trimestre di marzo 2025, gli aumenti sono stati di pochi punti percentuali. Il canone mediano settimanale a Melbourne è ora di circa $600+ (per case e appartamenti combinati). Alla fine del 2024, il canone mediano di locazione a Melbourne era di $604 a settimana, il che la rendeva in realtà la seconda città capitale più economica per gli affittuari dopo Hobart corelogic.com.au. (Sydney, invece, era a ben $773/settimana corelogic.com.au, a dimostrazione che Melbourne, pur essendo costosa, non è cara quanto Sydney per chi affitta.) Gli affittuari a Melbourne continuano a spendere una quota elevata del reddito per l’alloggio – in media circa un terzo del reddito familiare, il rapporto più alto a livello nazionale almeno dal 2006 corelogic.com.au – il che significa che c’è un limite a quanto ancora gli affitti possano aumentare senza escludere gli affittuari dal mercato.Uno degli sviluppi più sorprendenti nel mercato degli affitti di Melbourne è stata la uscita di molti investitori/proprietari, che ha ridotto l’offerta di immobili in affitto. I dati dell’Autorità per i Depositi Cauzionali delle Locazioni Residenziali del Victoria (RTBA) rivelano una tendenza senza precedenti: vengono rimborsati più depositi cauzionali (cioè proprietari che escono e restituiscono i depositi) rispetto a quelli nuovi depositati. Nel trimestre di marzo 2025, ad esempio, sono stati rimborsati 3.398 depositi in più rispetto a quelli nuovi depositati in Victoria propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. In altre parole, il numero di affitti attivi si sta riducendo – qualcosa che non era mai successo in oltre 20 anni di registrazioni propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Dalla metà del 2023, il Victoria ha perso circa 25.000–30.000 proprietà in affitto dal mercato abc.net.au abc.net.au poiché i proprietari vendono o riconvertono le loro proprietà. Questo ritiro degli investitori è guidato da molteplici fattori: tassi di interesse più alti (che rendono più costoso mantenere immobili a scopo di investimento), maggiori oneri fiscali su terreni e imposta di bollo in Victoria (che hanno reso meno redditizio essere proprietari propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), e leggi sugli affitti più stringenti che alcuni proprietari ritengono troppo favorevoli agli inquilini (ad esempio, processi di sfratto difficili, standard obbligatori di manutenzione degli immobili) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Il governo del Victoria ha implementato oltre 130 modifiche alle regole sugli affitti negli ultimi anni, dando agli inquilini più diritti riguardo al possesso di animali domestici, modifiche minori e risoluzione dei contratti, il che – sebbene sia positivo per la sicurezza degli affittuari – è stato citato da gruppi di proprietari come una delle ragioni per cui alcuni stanno lasciando il mercato propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Questa tempesta perfetta ha portato a una riduzione dell’offerta di affittial listings, esacerbando la crisi di disponibilità. Paradossalmente, imponendo politiche volte ad aiutare gli inquilini (come i limiti agli affitti o ulteriori tutele per gli affittuari) e tasse più alte sugli investitori, l’effetto a breve termine è stato che molti investitori si sono ritirati, riducendo così l’offerta di affitti e mettendo pressione al rialzo sugli affitti propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Per gli affittuari, il mercato attuale significa una concorrenza intensa e costi in aumento. Per gli investitori immobiliari che restano, significa vacanza ai minimi storici e rendimenti da locazione in miglioramento. Infatti, i rendimenti da locazione a Melbourne hanno iniziato a risalire dai minimi storici. Durante il precedente boom, i valori degli immobili sono aumentati molto più rapidamente degli affitti, comprimendo i rendimenti lordi (a un certo punto, il rendimento medio di Melbourne è sceso sotto il 3%). Ora, grazie al calo dei prezzi nel 2022–23 e all’aumento degli affitti, i rendimenti sono in crescita. Entro la fine del 2024, il rendimento lordo da locazione di Melbourne per le abitazioni era salito a circa 3,7% corelogic.com.au corelogic.com.au. Questo è ancora relativamente basso (Darwin e alcune città più piccole hanno rendimenti del 5–6%), ma è superiore ai rendimenti di circa il 3,4% dell’anno precedente. Le case a Melbourne tendono ad avere un rendimento leggermente inferiore rispetto agli appartamenti (poiché le case hanno prezzi più alti); ad esempio, i rendimenti delle case a Melbourne sono intorno al 3,3%, mentre i rendimenti degli appartamenti superano il 4% in molti casi. Con i tassi di interesse attualmente più alti dei rendimenti da locazione, la maggior parte delle proprietà genera ancora un flusso di cassa negativo, ma il divario si sta riducendo. È importante notare che, se i tassi di interesse dovessero scendere nel 2025–2026 e gli affitti rimanessero alti, molte locazioni a Melbourne potrebbero diventare a flusso di cassa neutro o positivo, il che sarebbe una situazione interessante per gli investitori.

Andando avanti, le prospettive per l’affitto sono una lotta tra domanda e offerta. Da un lato, la domanda potrebbe ricevere un po’ di sollievo poiché le pressioni sull’accessibilità abitativa spingono alcuni inquilini a diventare acquirenti della prima casa (approfittando di incentivi o di prezzi leggermente più bassi nel 2024) – infatti, in Victoria si è registrato un aumento dell’attività dei primi acquirenti che potrebbe alleggerire marginalmente la domanda di affitti abc.net.au abc.net.au. Esiste anche un limite naturale alla crescita degli affitti, poiché gli inquilini possono condividere l’alloggio o restare in famiglia se i canoni diventano troppo alti corelogic.com.au, riducendo di fatto i tassi di formazione di nuovi nuclei familiari. Dall’altro lato, l’offerta di immobili in affitto difficilmente migliorerà drasticamente nel breve termine. I progetti build-to-rent (grandi complessi di appartamenti in affitto) sono in fase di sviluppo e il governo li sta incentivando con agevolazioni fiscali, ma ci vorranno anni prima che abbiano un impatto significativo. Il sentiment degli investitori verso il Victoria deve riprendersi affinché lo stock di immobili in affitto torni a crescere. Il governo statale sta riconoscendo la crisi degli affitti e ha iniziato a esplorare misure come l’accelerazione dello sviluppo nei centri di attività e la revisione della fiscalità per attirare nuovamente gli investitori abc.net.au abc.net.au. Fino a quando non si ristabilirà un maggiore equilibrio, è prevedibile che il mercato degli affitti di Melbourne rimanga favorevole ai proprietari con bassi tassi di sfitto. Gli aumenti degli affitti anno su anno potrebbero stabilizzarsi su percentuali medie a una cifra (ad esempio 3–5% annuo) supponendo che il picco di tensione sia passato corelogic.com.au corelogic.com.au, ma qualsiasi aumento dell’immigrazione o ritardo nella nuova offerta abitativa potrebbe riaccendere rapidi rincari. Per ora, anche nel 2025 gli inquilini dovranno affrontare condizioni difficili, mentre i proprietari stanno godendo dei rendimenti da locazione più alti (e dei tempi di affitto più brevi) visti a Melbourne da molti anni.

Grandi progetti infrastrutturali e il loro impatto sul mercato immobiliare

Melbourne è nel bel mezzo di un boom infrastrutturale, con diversi progetti che stanno plasmando la città in corso o in fase di pianificazione. Questi progetti – da nuove linee ferroviarie ad autostrade – stanno non solo trasformando il modo in cui le persone si spostano in città, ma stanno anche influenzando la domanda immobiliare e i modelli di sviluppo. Ecco alcune delle principali iniziative infrastrutturali e il loro impatto previsto sul mercato immobiliare di Melbourne:

  • Metro Tunnel (Anello ferroviario sotterraneo): Previsto per il completamento nel 2025, il Metro Tunnel sta creando una nuova linea ferroviaria trasversale con cinque nuove stazioni sotterranee (tra cui Arden, Parkville, State Library, Town Hall e Anzac). Semplificando il traffico del City Loop e aumentando la capacità, questo progetto ridurrà significativamente i tempi di viaggio verso aree chiave come il distretto ospedaliero e universitario di Parkville. Impatto immobiliare: Le aree intorno alle nuove stazioni stanno già registrando un aumento dell’interesse degli investitori. Ad esempio, il distretto di Arden, un tempo industriale, è destinato a una grande riqualificazione in un polo a uso misto; i primi investitori stanno acquisendo siti in previsione di un apprezzamento dei prezzi. Parkville – sede dell’Università di Melbourne e di strutture biotecnologiche – beneficerà di una stazione, probabilmente aumentando la domanda di appartamenti e alloggi per studenti nelle vicinanze. In generale, una migliore connettività tende a far aumentare il valore degli immobili rendendo i sobborghi più accessibili. Una volta operativo, il Metro Tunnel dovrebbe alleggerire la pressione su strade e linee esistenti, aumentando l’attrattiva dei sobborghi sulle linee Sunbury e Cranbourne/Pakenham (che il tunnel collega). Ci si può aspettare un effetto a catena di maggiore densità edilizia e aumento dei prezzi delle case a distanza pedonale dalle nuove stazioni nel tempo.
  • Suburban Rail Loop (SRL): Questo ambizioso progetto, attualmente in costruzione (fasi iniziali), formerà alla fine una ferrovia orbitale di 90 km intorno ai sobborghi medi di Melbourne, collegando centri chiave da Cheltenham (a sud-est) attraverso Clayton e Box Hill, poi verso i sobborghi settentrionali e infine all’Aeroporto di Melbourne e Sunshine a ovest. È un’impresa che durerà decenni, ma la prima fase (Cheltenham-Box Hill) è prevista per il completamento nei primi anni 2030. Impatto immobiliare: La SRL è spesso definita un progetto “che plasma la città” perché creerà nuovi snodi di trasporto e poli di sviluppo al di fuori del CBD. In previsione, il mercato immobiliare nei sobborghi destinati ad avere stazioni SRL si sta riscaldando. Ad esempio, Clayton, che ospiterà un importante snodo SRL (ed è già un polo lavorativo con la Monash University e il centro medico), sta registrando una domanda più forte – gli investitori prevedono bacini di affitto più ampi e opportunità di sviluppo di unità abitative lì auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (vicino alla Deakin University) e Box Hill (un grande centro commerciale) sono anch’essi pronti alla crescita, con quest’ultimo già oggetto di sviluppi di grattacieli. Il governo prevede più alloggi e sviluppo commerciale intorno a questi distretti delle stazioni SRL, con la possibilità di aggiungere decine di migliaia di nuove abitazioni lungo la linea nel tempo vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Per proprietari e investitori, essere vicini a una futura stazione SRL potrebbe significare notevoli guadagni in conto capitale man mano che accessibilità e servizi migliorano. Tuttavia, è una strategia a lungo termine; nel breve periodo, rimane una certa incertezza sulle tempistiche del progetto e sull’allineamento esatto, ma nel complesso la SRL sta portando ottimismo nel mercato immobiliare della fascia intermedia di Melbourne.
  • West Gate Tunnel & altri progetti stradali: Il West Gate Tunnel (previsto per il 2025–26 circa) offrirà un’alternativa al cronicamente congestionato West Gate Bridge, creando un nuovo collegamento autostradale dai sobborghi occidentali di Melbourne al porto e al CBD. Questo è cruciale per aree come Wyndham (Werribee Point Cook) e Melton – attualmente, i pendolari da queste zone in crescita affrontano traffico intenso. Il nuovo tunnel e le autostrade allargate dovrebbero ridurre i tempi di percorrenza dall’ovest, aumentando l’attrattiva dei sobborghi occidentali sia per i residenti che per le aziende logistiche. Con il miglioramento dei collegamenti, sobborghi come Altona, Laverton e Sunshine West potrebbero vedere un aumento della domanda. Inoltre, il grande progetto North East Link (che collega la tangenziale a Greensborough con la Eastern Freeway) è in costruzione e dovrebbe essere completato entro il 2027. Questo colmerà un collegamento autostradale mancante nel nord-est di Melbourne, probabilmente aumentando i valori immobiliari in sobborghi come Heidelberg, Bundoora e Doncaster riducendo la congestione e avvicinando queste comunità ai centri lavorativi della città. Il miglioramento della connettività stradale tende ad ampliare il raggio di pendolarismo praticabile, il che può portare allo sviluppo di nuovi complessi residenziali e a prezzi più alti per i terreni ben posizionati ai margini della città.
  • Airport Rail Link: I piani per collegare finalmente l’Aeroporto di Melbourne alla rete ferroviaria (tramite una diramazione da Sunshine, integrata con il Metro Tunnel) stanno andando avanti. Sebbene le tempistiche siano state posticipate (l’obiettivo è ora la fine degli anni 2020), questo progetto sarà rivoluzionario per il corridio nord-ovest. Sunshine, designata come super-hub, è già destinata a una crescita significativa – inclusi progetti residenziali ad alta densità e commerciali – grazie all’interscambio tra la ferrovia aeroportuale e la SRL previsto lì. Gli investitori stanno puntando su Sunshine e sulle vicine St Albans e Footscray (che si trovano su una linea diretta per l’aeroporto tramite Sunshine) come futuri punti caldi. Un accesso migliorato all’aeroporto potrebbe anche stimolare la nascita di nuovi business park e hotel nella regione, rafforzando il segmento immobiliare commerciale. Le proprietà residenziali nelle aree di Moonee Valley e Brimbank (ad esempio Airport West, Keilor East) potrebbero diventare più appetibili per i viaggiatori frequenti e i lavoratori del settore aereo una volta che un treno potrà portarli in CBD o all’aeroporto in pochi minuti.
  • Zone di Rinnovamento Urbano: Oltre ai trasporti, Melbourne ha ampie zone di rinnovamento urbano come Fishermans Bend (un’ex area industriale a sud del CBD che viene convertita in un distretto ad alta densità a uso misto) e Arden (come già menzionato, collegata al Metro Tunnel). Questi sono progetti a lungo termine ma aggiungeranno migliaia di case e posti di lavoro. L’impatto sul mercato immobiliare è duplice: forniscono nuova offerta (aiutando a moderare i prezzi in tutta la città) ma creano anche nuovi quartieri molto desiderabili che possono raggiungere prezzi premium. Ad esempio, se Fishermans Bend si svilupperà come previsto in un polo tecnologico ed educativo ambito, i primi acquirenti di immobili lì potrebbero vedere un notevole apprezzamento.

In generale, gli aggiornamenti infrastrutturali tendono a essere un vantaggio per i mercati immobiliari. Migliori collegamenti di trasporto rendono le aree periferiche più accessibili, spesso riducendo il divario di prezzo tra queste e i sobborghi interni. Stiamo già vedendo sviluppatori puntare su terreni intorno alle nuove stazioni per costruire appartamenti, villette a schiera o centri commerciali, certi che la domanda seguirà i treni. I grandi progetti infrastrutturali inoltre creano posti di lavoro durante la costruzione, il che può sostenere la domanda abitativa nel breve termine (lavoratori che cercano affitti, ecc.). L’attuale piano infrastrutturale di Melbourne – parte del “Big Build” statale – è uno dei più grandi della sua storia, e il mercato immobiliare sta rispondendo di conseguenza. Gli acquirenti con uno sguardo al futuro potrebbero considerare di posizionarsi in sobborghi che, sebbene forse trascurati ora, saranno “vicino a una linea ferroviaria” o godranno di tempi di viaggio ridotti tra qualche anno. La storia mostra che una volta che un’area diventa molto più comoda (grazie a una nuova uscita autostradale o a una stazione ferroviaria), i valori immobiliari spesso ricevono una spinta.

Tuttavia, è importante moderare le aspettative: non tutti i progetti garantiscono un boom immobiliare, e il tempismo conta (i valori spesso crescono in previsione, poi si stabilizzano durante la costruzione). Inoltre, alcuni quartieri dovranno affrontare disagi (ad esempio anni di rumore da cantiere o espropri) che possono essere un aspetto negativo a breve termine. Tuttavia, nel complesso, i principali progetti infrastrutturali di Melbourne sono destinati a migliorare la vivibilità e la crescita economica della città – fattori che si riflettono positivamente sul mercato immobiliare. Gli investitori fanno bene a “seguire l’infrastruttura” quando cercano la prossima area di crescita, rendendo questo un elemento fondamentale della strategia immobiliare a Melbourne per il 2025 e oltre.

Crescita della Popolazione e Cambiamenti Demografici

La storia della popolazione di Melbourne è una di crescita notevole e resilienza, ed è un fattore critico per il futuro del mercato immobiliare. Dopo una breve battuta d’arresto durante la pandemia (quando la chiusura delle frontiere ha causato un calo della migrazione netta), la crescita della popolazione di Melbourne è tornata a ruggire, ora superando le tendenze pre-pandemiche. Infatti, Melbourne ha registrato il maggiore aumento di popolazione di qualsiasi città australiana nel 2023–24, aggiungendo circa 142.600 nuovi residenti solo in quell’anno abs.gov.au abs.gov.au. Questo tasso di crescita annuale del 2,7% è tra i più rapidi della nazione ed è significativamente superiore al 2,0% di Sydney nello stesso periodo abs.gov.au. La popolazione della Greater Melbourne era di circa 5,35 milioni a giugno 2024 abs.gov.au, riducendo il divario con Sydney (5,56 milioni) abs.gov.au. Se queste tendenze continueranno, Melbourne è sulla buona strada per superare Sydney come città più popolosa d’Australia nel prossimo decennio (alcune proiezioni suggeriscono entro il 2030 o poco dopo). L’attrattiva della città – tra cui abbondanza di posti di lavoro, opportunità educative e offerte culturali – insieme a una forte migrazione dall’estero, sostiene questa crescita robusta.

La migrazione netta dall’estero è stata recentemente il motore principale della crescita demografica di Melbourne. Con l’Australia che ha riaperto le frontiere e aumentato gli obiettivi di immigrazione per colmare la carenza di competenze, Melbourne (una delle mete preferite dai migranti) sta beneficiando dell’afflusso. Gli studenti internazionali, in particolare, sono tornati in massa nelle università di Melbourne. Questo è evidente nella domanda di affitti nel centro città (dove gli studenti affittano appartamenti) e in alcuni sobborghi con grandi comunità di migranti. Ad esempio, Melbourne ha visto una significativa migrazione da paesi come India, Cina e Nepal, contribuendo alla crescita di sobborghi come Clayton e Tarneit (diaspora indiana), Box Hill e Glen Waverley (diaspora cinese) e così via. Questi modelli demografici spesso influenzano le preferenze abitative – ad esempio, una forte domanda di case familiari più grandi in aree preferite dai migranti che spesso vivono in nuclei familiari multigenerazionali, o la domanda di appartamenti in affitto vicino alle università da parte degli studenti internazionali.

Un altro cambiamento legato al COVID e al periodo successivo riguarda le tendenze della migrazione interna. Durante il 2020–2021, Melbourne ha registrato un deflusso di residenti verso le aree regionali e altri stati (in particolare il Queensland) poiché il lavoro da remoto e i lockdown hanno spinto a una rivalutazione dello stile di vita. Tuttavia, più recentemente questa tendenza si è attenuata o invertita. La crescita della popolazione regionale in Victoria è ancora positiva, ma le capitali (soprattutto Melbourne) stanno nuovamente catturando la maggior parte della crescita abs.gov.au abs.gov.au. Il richiamo dei lavori in città, dell’istruzione e dei servizi sembra attirare di nuovo le persone. Le aree di crescita suburbane esterne di Melbourne (come quelle a ovest, nord e sud-est della città) lo illustrano: sono state le regioni SA2 in più rapida crescita a livello nazionale nel 2023–24, indicando che molte persone si stanno trasferendo in questi nuovi sobborghi da altre zone abs.gov.au abs.gov.au. In sostanza, la periferia urbana si sta espandendo rapidamente con giovani famiglie e migranti. Nel frattempo, alcune aree del centro città che avevano perso residenti durante il lockdown (come alcune parti del CBD e dell’inner south) sono tornate a crescere ora che uffici, ristoranti e vita culturale sono ripresi a pieno ritmo.

In termini di composizione demografica, Melbourne continua a essere un crogiolo cosmopolita. Quasi il 40% dei Melburniani è nato all’estero, e questa quota probabilmente aumenterà con l’attuale ondata migratoria. Questa diversità si manifesta spesso in vivaci enclave culturali (Footscray per le comunità africane, Springvale per quelle del sud-est asiatico, ecc.), ognuna con le proprie particolarità nel mercato immobiliare. Si osservano anche cambiamenti demografici come l’invecchiamento della popolazione in alcuni sobborghi consolidati – ad esempio, c’è una crescente presenza di persone che riducono la dimensione della casa e pensionati in zone come Beaumaris o Ivanhoe, il che alimenta la domanda di unità abitative a bassa manutenzione e villette a schiera. Al contrario, il baby boom nelle aree di crescita comporta una domanda di case più grandi, scuole e parchi in quelle località.

Una proiezione notevole: si prevede che il Victoria (e Melbourne per estensione) guiderà la crescita della popolazione a livello nazionale entro l’anno fiscale 2027 shapepropertygroup.com.au. Salirà dal terzo posto (in termini di crescita percentuale) al primo, superando i tassi di crescita di stati come il Queensland o il WA, che erano recentemente in testa shapepropertygroup.com.au. Questo è significativo perché implica una domanda sostenuta e alta di abitazioni a Melbourne nel medio termine. Una popolazione giovane e in crescita mantiene elevati i tassi di formazione delle famiglie, richiedendo così più abitazioni. La sfida, come discusso, sarà fornire abbastanza case – da qui l’attenzione sulle riforme urbanistiche e sugli obiettivi abitativi (l’Housing Accord del governo federale mira ad aggiungere 1,2 milioni di case a livello nazionale entro il 2029, con una quota significativa necessaria nei corridoi di crescita di Melbourne).

Un’altra tendenza demografica post-pandemica degna di nota è il ritorno dell’immigrazione e delle popolazioni studentesche nel centro di Melbourne, che ha rivitalizzato la città. Zone come il CBD, Carlton e Southbank, che avevano visto le case in affitto vuote schizzare alle stelle nel 2020, ora sono tornate ad avere una disponibilità molto limitata grazie all’afflusso di studenti e giovani professionisti dall’estero. Questo sta aiutando a rivitalizzare il mercato degli appartamenti nel centro città. Significa anche che il carattere di queste aree – ristoranti internazionali, festival culturali, ecc. – sta di nuovo prosperando, rendendo Melbourne la città diversificata e connessa a livello globale per cui è conosciuta.

Nel complesso, la crescita della popolazione è un’arma a doppio taglio: è un grande vantaggio per la domanda immobiliare (più persone = più case necessarie a tutti i livelli di prezzo), ma mette anche sotto pressione le infrastrutture e può peggiorare l’accessibilità se l’offerta di case non tiene il passo. I pianificatori di Melbourne sono sotto pressione per accogliere questa crescita in modo sostenibile – attraverso una maggiore densità nelle aree consolidate, l’espansione dei trasporti e lo sviluppo di nuovi sobborghi con servizi adeguati. Dal punto di vista di un investitore, tuttavia, puntare su una città con una forte crescita demografica come Melbourne è generalmente saggio per la crescita del capitale a lungo termine. Ogni nuovo residente ha bisogno di un posto dove vivere, quindi le aree che aggiungono residenti più rapidamente (e che hanno lavoro o collegamenti) spesso vedono un apprezzamento immobiliare superiore alla media. I dati demografici di Melbourne dipingono quindi il quadro di una città con una solida traiettoria di crescita, che alimenterà il mercato immobiliare anche nel prossimo decennio.

Politiche governative e impatti dei tassi di interesse

Le politiche governative e i fattori macroeconomici – in particolare i tassi di interesse – hanno un’influenza profonda sul mercato immobiliare di Melbourne. Il periodo 2022–2024 lo ha dimostrato chiaramente: i forti aumenti dei tassi di interesse da parte della Reserve Bank e diversi cambiamenti politici statali hanno raffreddato notevolmente il mercato. Mentre ci avviciniamo al 2025, sia l’ambiente politico che le impostazioni monetarie stanno evolvendo in modi che influenzeranno gli esiti immobiliari.

Politica monetaria (tassi di interesse): La Reserve Bank of Australia (RBA) ha aumentato rapidamente il tasso di riferimento dal minimo storico (0,1% nel 2021) fino a circa il 4,1% a metà 2023, per combattere l’alta inflazione. Questo forte aumento dei tassi sui mutui ha notevolmente ridotto la capacità di indebitamento – per molti acquirenti, la cifra che potevano permettersi di pagare per una casa è diminuita del 20–30%. Di conseguenza, i prezzi delle case sono calati nel 2022–23. Ora, nel 2025, l’inflazione ha iniziato a diminuire e la RBA ha sospeso gli aumenti. I mercati finanziari e gli economisti si aspettano ampiamente che le prossime mosse saranno tagli dei tassi, possibilmente a partire dalla fine del 2025 commercialrealestate.com.au. Alcune previsioni suggeriscono infatti che la RBA potrebbe ridurre i tassi due volte nella seconda metà del 2025 se l’inflazione sarà sotto controllo commercialrealestate.com.au. La prospettiva di tassi d’interesse più bassi sta già sostenendo il sentiment degli acquirenti – sapere che i mutui potrebbero diventare più economici aumenta la fiducia nell’acquisto. Tassi più bassi riducono le rate mensili o permettono agli acquirenti di prendere in prestito un po’ di più, il che può stimolare la domanda e la crescita dei prezzi. Melbourne storicamente è sensibile ai tassi, e come nota il Chief of Research di Domain, la città tende a rispondere rapidamente ai cambiamenti dei tassi di interesse australianpropertyupdate.com.au. Pertanto, qualsiasi segnale concreto di taglio dei tassi potrebbe portare a un’ondata di attività (come visto nei cicli passati in cui il calo dei tassi ha acceso il mercato immobiliare). Al contrario, se l’inflazione dovesse rivelarsi ostinata e la RBA ritardasse i tagli o addirittura aumentasse ancora, ciò agirebbe da freno alla ripresa del mercato immobiliare. Per ora, la maggior parte degli indicatori punta a una politica monetaria stabile o più accomodante, il che è favorevole per il settore immobiliare.

Governo federale e politica sull’immigrazione: Il governo federale australiano influenza il mercato immobiliare indirettamente attraverso i livelli di immigrazione e i programmi per la casa. L’attuale governo ha mantenuto obiettivi di immigrazione elevati per sostenere la crescita economica – dell’ordine di oltre 300.000 migranti netti all’anno per l’Australia, una quota significativa dei quali si stabilisce a Melbourne. Questo è un vantaggio per la domanda abitativa. A livello federale, esistono anche programmi come il First Home Guarantee (che consente ai primi acquirenti di casa di acquistare con un deposito minimo del 5%, garantito dal governo) e il Regional First Home Buyer Guarantee, che aiutano le persone a entrare nel mercato. Nel 2025, l’idoneità per alcuni programmi è stata ampliata (ad esempio amici o fratelli possono acquistare insieme tramite il FHG), il che potrebbe avere un effetto marginalmente positivo sulla domanda. Il Commonwealth ha inoltre lanciato il Housing Australia Future Fund volto a finanziare la costruzione di alloggi a prezzi accessibili, anche se questo è focalizzato sulle abitazioni sovvenzionate e potrebbe richiedere tempo per vedere le unità realizzate concretamente.

Forse l’iniziativa federale più ambiziosa è il National Housing Accord (che punta a 1,2 milioni di nuove abitazioni a livello nazionale entro il 2029). Il successo dell’accordo è incerto – come già detto, i tassi attuali di approvazione delle costruzioni non sono in linea con quell’obiettivo realestate.com.au. Tuttavia, la sola esistenza di questo obiettivo ha stimolato discussioni su riforme urbanistiche e incentivi per aumentare l’offerta. Se i governi federale o statali introducessero ulteriori incentivi per il build-to-rent, semplificassero i processi di approvazione o investissero in infrastrutture per sbloccare nuovi terreni, tali politiche potrebbero gradualmente migliorare l’offerta abitativa a Melbourne (attenuando così l’aumento dei prezzi e la pressione sugli affitti). Finora, il 2024–2025 ha visto modifiche politiche modeste – ad esempio, lievi aumenti del Commonwealth Rent Assistance, alcuni incentivi fiscali per l’edilizia residenziale istituzionale – ma ancora nessuna soluzione definitiva per la carenza di alloggi.

Politica statale del Victoria – Tasse e Regolamentazioni: Nel Victoria, la politica del governo statale è stata un miscuglio per i partecipanti al mercato immobiliare. Da un lato, il Victoria offre generosi incentivi per i primi acquirenti (ad esempio, esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo per case fino a $600.000, e riduzione fino a $750.000, oltre a un contributo di $10.000 per la Prima Casa per nuove costruzioni nell’area metropolitana di Melbourne) auspropertyprofessionals.com.au. Questi aiutano a sostenere la domanda nella fascia bassa. Dall’altro lato, negli ultimi anni il governo del Victoria ha aumentato diverse tasse rivolte agli investitori immobiliari e ai proprietari di immobili di alto valore nel tentativo di aumentare le entrate e migliorare l’accessibilità abitativa. Le principali modifiche includono:

  • Una riforma della Land Tax dal 1° gennaio 2024: la soglia di esenzione dalla land tax per gli investitori è stata ridotta da $300.000 a soli $50.000, coinvolgendo molti più proprietari nel pagamento della tassa propertyupdate.com.au. Inoltre, sono state imposte nuove aliquote (una tassa fissa fino a $975 più uno 0,1% aggiuntivo su proprietà superiori a $300.000) propertyupdate.com.au. Questo significa che anche i piccoli investitori (“Mamma e Papà”) con una sola unità ora si trovano a dover pagare una tassa annuale sulla proprietà, mentre prima potevano non pagare nulla.
  • Un’estensione della Vacant Residential Land Tax a tutto lo stato dal 2025 propertyupdate.com.au. Ora, se una proprietà rimane vuota per più di 6 mesi in un anno, il proprietario paga una tassa (mentre prima si applicava solo nell’area interna di Melbourne). Questo può colpire chi possiede case per le vacanze o sviluppatori che tengono terreni, aggiungendo un costo per chi tiene immobili fuori dal mercato degli affitti.
  • Una nuova Windfall Gains Tax (in vigore da luglio 2023) che applica fino al 50% di tassa sull’aumento di valore del terreno quando viene riclassificato per un uso più redditizio propertyupdate.com.au. Questo colpisce sviluppatori e proprietari terrieri che traggono beneficio dalla riclassificazione, in particolare nelle aree periferiche di Melbourne. Sebbene sia pensata per catturare valore a beneficio pubblico, i critici affermano che scoraggia lo sviluppo proprio nelle zone dove c’è più bisogno di nuove abitazioni.
  • Aumento di tasse e contributi: ad esempio, la Emergency Services Levy inclusa nelle tasse comunali è cresciuta, funzionando come una tassa patrimoniale de facto propertyupdate.com.au. Inoltre, in Victoria restano in vigore l’imposta di bollo aggiuntiva per acquirenti stranieri e le sovrattasse per proprietari assenti, che potrebbero frenare alcuni investimenti internazionali.

Inoltre, il Victoria ha leggi sugli affitti molto favorevoli agli inquilini come descritto in precedenza (niente sfratti “senza colpa”, approvazione degli animali domestici più facile, manutenzione obbligatoria, ecc.). Tutte queste misure erano ben intenzionate per garantire maggiore sicurezza ed equità per gli affittuari, ma si può sostenere che abbiano fatto riflettere alcuni investitori prima di acquistare a Melbourne rispetto, ad esempio, a Brisbane o Perth (che hanno regimi meno gravosi). Di conseguenza, il Victoria si è guadagnato nel 2024–2025 la reputazione di essere meno favorevole ai proprietari – un punto riconosciuto anche dagli analisti di Domain, che osservano che tasse più alte e capacità limitata di spesa per infrastrutture potrebbero rendere il Victoria meno attraente di altri stati per gli investimenti australianpropertyupdate.com.au.

L’impatto di queste politiche è evidente: i prestiti agli investitori in Victoria sono diminuiti e molti investitori hanno venduto proprietà (come discusso nella sezione sugli affitti). Nel breve termine, ciò ha ridotto l’offerta di immobili in affitto e fatto salire i canoni – una conseguenza non intenzionale con cui il governo si trova ora a fare i conti. I responsabili politici si trovano nella difficile posizione di cercare di migliorare l’accessibilità per inquilini e acquirenti alla prima casa senza però allontanare gli investitori e gli sviluppatori necessari per fornire abitazioni. Dal settore continuano ad arrivare richieste affinché il Victoria riconsideri alcune di queste misure (ad esempio, alzare la soglia della tassa fondiaria o offrire incentivi per progetti build-to-rent tramite sconti sulla tassa fondiaria). A metà 2025, non sono state attuate inversioni di rotta significative, ma sarà un ambito da monitorare con attenzione. Qualsiasi futuro cambiamento di politica – come una possibile riforma dell’imposta di bollo (il NSW ha introdotto l’opzione di una tassa annuale, il Victoria potrebbe seguire) o nuove regole urbanistiche per consentire più edilizia a media densità – potrebbe modificare sensibilmente il panorama del mercato immobiliare. A fine 2024, il governo del Victoria ha annunciato piani per aumentare l’offerta abitativa nei sobborghi già sviluppati ampliando il programma Activity Centres (upzoning intorno agli snodi del trasporto pubblico) abc.net.au abc.net.au, con l’obiettivo di 300.000 nuove abitazioni in quelle aree entro il 2051 gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Se attuato con successo, ciò potrebbe alleviare le pressioni a lungo termine.

In termini di sentimento di mercato a breve termine, anche le azioni del governo hanno un effetto psicologico. Ad esempio, la cancellazione dei Giochi del Commonwealth 2026 da parte del Victoria nel 2023 (per motivi di bilancio) ha scosso la fiducia nelle finanze statali, ma l’impatto diretto sul mercato immobiliare è stato minimo, a parte alcuni sviluppi regionali accantonati. Più positivamente, eventuali incentivi o sussidi governativi (come sconti temporanei sull’imposta di bollo o contributi per l’acquisto della prima casa) tendono a generare ondate di attività di acquisto – ad esempio, quando il contributo HomeBuilder è stato offerto a livello nazionale nel 2020, ha portato a un boom di costruzioni nei sobborghi di Melbourne. Attualmente non sono attivi incentivi di questo tipo, ma se il mercato avesse bisogno di sostegno, i governi potrebbero introdurre misure che verrebbero poi rapidamente capitalizzate nei prezzi.

In sintesi, l’ambiente politico e dei tassi nel 2025 è in una fase di transizione. I forti venti contrari dovuti all’aumento dei tassi e alle tasse sugli investitori che Melbourne ha affrontato stanno probabilmente diminuendo: i tassi d’interesse sono destinati a scendere entro il prossimo anno commercialrealestate.com.au, e il governo, vedendo la crisi degli affitti, potrebbe moderare eventuali ulteriori disincentivi per gli investitori. Per gli investitori, l’attuale contesto di Melbourne è stato impegnativo, ma eventuali cambiamenti (tagli dei tassi o modifiche alle politiche per incentivare l’offerta) potrebbero far oscillare nuovamente il pendolo. Per i proprietari-occupanti, la prospettiva di mutui più economici è una buona notizia, anche se devono fare i conti con costi d’ingresso ancora elevati e la concorrenza. L’esperienza di Melbourne evidenzia che la politica governativa può influenzare significativamente il ciclo immobiliare – con il giusto equilibrio, può favorire una crescita e un’offerta sostenibili, ma se mal calibrata, può creare distorsioni a breve termine (come l’esodo dei proprietari). Gli operatori del mercato osserveranno con attenzione le prossime decisioni della RBA e gli eventuali annunci in materia di alloggi nei bilanci statali o federali, poiché questi contribuiranno a definire il tono del mercato immobiliare di Melbourne nei prossimi anni.

Opportunità e rischi di investimento a Melbourne

Per gli investitori e gli sviluppatori immobiliari, il mercato di Melbourne nel 2025 presenta uno scenario sia di opportunità allettanti che di rischi notevoli. Il ciclo immobiliare della città sembra essere in ripresa, e chi saprà posizionarsi bene in questa fase potrebbe ottenere notevoli vantaggi nei prossimi anni. Tuttavia, è necessaria una strategia attenta per affrontare le sfide specifiche del mercato di Melbourne. Analizziamo le principali opportunità e rischi:

Opportunità:

  • Momento di acquisto contro-ciclico: Melbourne è appena uscita da un periodo di calo/stagnazione dei prezzi, il che significa che i valori in molte aree sono ancora al di sotto dei massimi recenti. Questa fase – quando il mercato si sta riprendendo ma non è ancora in pieno boom – può essere un momento ideale per acquistare. Come afferma un esperto, ora è un’opportunità contro-ciclica per investire, con prezzi ancora sotto i livelli di picco e una crescente dinamica positiva propertyupdate.com.au. Gli acquirenti nel 2025 possono acquistare immobili a prezzi che potrebbero sembrare un affare col senno di poi, se si concretizzeranno le previsioni di una crescita annua del 5–6%. La storia dei primi anni 2020 ha mostrato che i cicli immobiliari di Melbourne si invertono relativamente in fretta; chi ha acquistato nel calo del 2019, ad esempio, ha visto grandi guadagni già nel 2021. Potremmo trovarci in un punto di svolta simile, in cui acquistare prima che torni la massa garantisce i migliori rendimenti.
  • Solidi Fondamentali a Lungo Termine: I fondamentali di Melbourne – crescita della popolazione, economia diversificata (finanza, tecnologia, istruzione, sanità) e massicci investimenti nelle infrastrutture – la rendono una scommessa solida a lungo termine. La città è costantemente classificata come una delle più vivibili al mondo, il che attira sia persone che aziende. La crescita della popolazione, in particolare, è un vento favorevole per gli investitori; più persone significa domanda continua di alloggi. Con Melbourne destinata a diventare la città australiana in più rapida crescita nei prossimi anni shapepropertygroup.com.au, gli investitori possono essere fiduciosi che ci sarà un ampio bacino di inquilini e futuri acquirenti per immobili ben posizionati. L’economia diversificata inoltre attutisce la volatilità; anche se un settore (ad esempio gli studenti internazionali) cala, altri (come la migrazione interna o un boom tecnologico) possono compensare.
  • Rendimenti da Locazione e Redditi in Miglioramento: Come evidenziato, gli affitti sono aumentati e i rendimenti sono risaliti dai minimi. In alcuni segmenti (appartamenti, case a schiera in affitto), ora si possono trovare rendimenti lordi del 4–5%, decisamente migliori rispetto a qualche anno fa. Con tassi di sfitto <2%, i proprietari hanno potere di determinazione dei prezzi per continuare ad aumentare moderatamente gli affitti. Questo mercato degli affitti così forte migliora il flusso di cassa per gli investitori e potrebbe attirarne altri di nuovo a Melbourne. Inoltre, se i tassi d’interesse dovessero scendere, il divario tra rendimento da locazione e tasso del mutuo si ridurrà, permettendo potenzialmente anche un flusso di cassa positivo su alcune proprietà – uno scenario che non si vedeva a Melbourne da molti anni. Gli investitori che acquistano immobili prima dei tagli dei tassi (e quindi prima di una possibile ripresa degli investitori) possono capitalizzare sia sulla crescita del capitale che su un’epoca di migliori rendimenti da locazione.
  • Convenienza Relativa (Interesse Interstatale e Internazionale): Rispetto a Sydney, gli immobili di Melbourne sono relativamente a buon mercato – case a due terzi del prezzo di Sydney, appartamenti ancora più economici shapepropertygroup.com.au. Questo sta attirando l’interesse di acquirenti da altri stati e anche di investitori stranieri (soprattutto dall’Asia) che vedono in Melbourne un ottimo rapporto qualità-prezzo per una città di livello mondiale. Con la normalizzazione dei viaggi, potremmo assistere a un ritorno degli acquirenti stranieri (la Cina ha allentato in parte le restrizioni sull’uscita di capitali nel 2023–24), e storicamente Melbourne è stata una delle preferite per gli investimenti immobiliari dall’estero dopo Sydney. Il divario di valore è un’opportunità; gli investitori possono acquistare immobili di pregio a Melbourne con rendimenti uguali o migliori rispetto a Sydney, a un prezzo d’ingresso molto più basso, aspettandosi che nel tempo Melbourne possa colmare parte di quel divario shapepropertygroup.com.au.
  • Aree di crescita mirate: Ci sono segmenti specifici pronti per l’investimento. Le case adatte alle famiglie su terreno nei sobborghi di fascia media in fase di gentrificazione restano le scelte migliori, poiché beneficiano sia della domanda degli occupanti che degli affittuari. Villette a schiera e appartamenti boutique a bassa densità in zone scolastiche ambite o vicino ai trasporti rappresentano un altro punto di forza: soddisfano le esigenze di chi riduce le dimensioni e delle giovani famiglie escluse dal mercato delle case. Inoltre, investimenti di nicchia come alloggi per studenti potrebbero rifiorire grazie al ritorno degli studenti internazionali, e i progetti build-to-rent godono del sostegno governativo (concessioni sulla tassa fondiaria per 25 anni in Victoria per gli sviluppi idonei), rendendoli un’opportunità nascente ma in crescita. Anche il settore commerciale offre opportunità: ad esempio, strutture logistiche di alta qualità o centri commerciali di prossimità nei corridoi di crescita probabilmente vedranno alta occupazione e crescita degli affitti, quindi gli investitori con orizzonti più lunghi e budget più elevati potrebbero trovare buoni affari in questi settori prima che i tassi di capitalizzazione si comprimano di nuovo con la ripresa dell’economia.
  • Potenziale per venti favorevoli di politica: Sebbene le politiche recenti siano state un ostacolo, la situazione potrebbe invertirsi. Se il governo del Victoria, sotto pressione per la crisi degli affitti, introducesse cambiamenti favorevoli agli investitori (come sgravi sulla tassa fondiaria o nuovi incentivi), i valori immobiliari e la domanda degli investitori potrebbero aumentare. Allo stesso modo, qualsiasi stimolo federale per l’edilizia abitativa (come nuovi contributi o benefici fiscali) darebbe slancio al mercato. Gli investitori intelligenti tengono d’occhio il clima politico per cogliere eventuali vantaggi legislativi.

Rischi:

  • Rischio tassi d’interesse/finanziamento: Il rischio maggiore è che l’inflazione non si comporti come previsto e i tassi d’interesse restino “alti più a lungo”. Se la RBA non taglia i tassi o, peggio, li aumenta ulteriormente, i costi di finanziamento rimarranno un vincolo. Tassi ipotecari elevati non solo limitano i nuovi prestiti, ma mettono anche sotto pressione i proprietari esistenti (anche se la maggior parte può gestire grazie ai buffer, c’è sempre il rischio di vendite forzate se i tassi salgono inaspettatamente). Sebbene il consenso attuale preveda un allentamento, gli investitori dovrebbero testare la propria situazione finanziaria in uno scenario in cui i tassi restano ai livelli attuali o scendono solo lentamente. L’era del denaro ultra-economico è finita; chi si aspetta un ritorno ai mutui al 2% potrebbe restare deluso. Inoltre, le condizioni di credito si sono irrigidite: le banche sono più rigorose sulla solvibilità. Se gli standard di prestito si irrigidiscono ulteriormente (ad esempio, se i regolatori aumentano i requisiti di capitale o i buffer), questo rappresenta un rischio per la domanda immobiliare.
  • Rischio fiscale e normativo: La propensione del Victoria a usare il settore immobiliare come “mucca da mungere” (come ha detto un commentatore su propertyupdate.com.au) non è detto che finisca. Lo stato affronta deficit di bilancio e c’è il rischio che vengano introdotte altre tasse o oneri (ad esempio, si parla di possibili controlli sugli affitti o ulteriori aumenti della tassa fondiaria se le condizioni fiscali peggiorano). Qualsiasi mossa del genere potrebbe spaventare gli investitori o ridurre i rendimenti. Allo stesso modo, ulteriori riforme delle leggi sugli affitti – come i tetti agli affitti, richiesti da alcuni sostenitori degli inquilini – limiterebbero direttamente il potenziale di reddito degli investitori (anche se attualmente il Victoria non ha introdotto tetti agli affitti, a differenza di alcune città europee). Gli investitori devono essere consapevoli che il rischio politico è più alto in Victoria rispetto a molti altri stati, e tenerne conto nella propria strategia. Diversificare il proprio portafoglio o strutturare la proprietà per ottimizzare la fiscalità (ricevendo buoni consigli) è essenziale.
  • Eccesso di offerta in alcuni segmenti: Sebbene Melbourne nel complesso abbia una carenza abitativa, esiste il rischio di un eccesso di offerta localizzato. I grattacieli residenziali nel centro città sono un esempio; un gran numero di nuove torri di appartamenti nel CBD/Southbank saranno completate intorno al 2025–26, inclusi molti progetti build-to-rent. Questo potrebbe temporaneamente aumentare la percentuale di case sfitte in quelle zone e ammorbidire affitti o prezzi per le unità generiche nei grattacieli. Allo stesso modo, la suddivisione di terreni nelle periferie esterne può portare a eccessi di offerta – se si verificasse una recessione o una stretta creditizia, quei mercati di case e terreni potrebbero vedere cali di prezzo mentre gli sviluppatori scontano l’invenduto. Gli investitori dovrebbero essere cauti a non pagare troppo per nuove costruzioni in segmenti competitivi, e invece concentrarsi su immobili con una certa scarsità (caratteristiche uniche, posizioni a offerta limitata).
  • Fattori economici e occupazionali: Il mercato immobiliare di Melbourne, come tutti, è legato all’economia più ampia. Ci sono rischi come una recessione economica globale (se, ad esempio, l’economia cinese rallentasse significativamente, potrebbe avere un impatto su Melbourne tramite una riduzione dei flussi di studenti o perdite di posti di lavoro a livello nazionale legate alle materie prime) o una recessione interna che aumenti la disoccupazione. Un tasso di disoccupazione più alto danneggerebbe la domanda abitativa e potrebbe aumentare i casi di insolvenza sui mutui. Attualmente, la disoccupazione è bassa e i redditi sono in crescita, il che è positivo, ma se la situazione si invertisse, sarebbe un rischio. La concentrazione di alcune industrie (Melbourne ha un grande settore finanziario e dei servizi professionali) significa che un colpo a questi settori (ad esempio una crisi finanziaria o il trasferimento di grandi aziende) potrebbe influenzare la domanda nei mercati di fascia alta.
  • Clima e pianificazione ambientale: Questo è un rischio a lungo termine ma vale la pena menzionarlo. Parti di Melbourne (in particolare le zone costiere e le periferie occidentali a bassa quota) affrontano rischi di inondazioni e innalzamento del livello del mare nei prossimi decenni. Già ora i costi assicurativi stanno aumentando in alcune aree soggette a inondazioni. Sebbene non sia un rischio immediato, gli investitori con un orizzonte molto lungo potrebbero considerare la resilienza ambientale della posizione dell’immobile. Inoltre, gli standard di efficienza energetica per gli affitti stanno diventando più severi; le proprietà più vecchie potrebbero richiedere ristrutturazioni (un costo aggiuntivo) per essere conformi.
  • Volatilità del mercato e tempistiche: Il mercato di Melbourne può essere ciclico. Un investitore potrebbe acquistare aspettandosi un boom, ma potrebbe volerci più tempo del previsto. Ad esempio, se i tagli ai tassi di interesse venissero posticipati al 2026, i prezzi potrebbero rimanere relativamente stabili nel 2025 e riprendere solo successivamente. Il costo opportunità del denaro è un fattore da considerare – in un contesto di tassi elevati, investire nel mattone rende circa il 3-4% mentre si può ottenere il 5% in un deposito vincolato sicuro. Alcuni investitori potrebbero decidere che non ne vale la pena, il che rappresenta un rischio psicologico per la domanda. Bisogna essere pronti a mantenere l’immobile abbastanza a lungo da superare eventuali periodi di stallo e non contare su guadagni rapidi in tempi incerti.

Nel valutare questi fattori, molti esperti continuano a considerare Melbourne nel 2025 come favorevole per investimenti strategici a lungo termine. La chiave è la discriminazione: scegliere asset con un fascino duraturo (ad esempio, case d’epoca nei sobborghi centrali, immobili vicino a trasporti e posti di lavoro, ecc.), evitare nuove costruzioni standardizzate senza scarsità, e assicurarsi che il proprio budget possa sostenere eventuali aumenti dei tassi o periodi di vacanza. È un momento per essere selettivi ma ottimisti. Come osserva Michael Yardney, noto consulente per gli investimenti: Gli investitori intelligenti si concentrano su immobili di alta qualità, “investment-grade”, con solidi fondamentali, invece di inseguire mode speculative propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Stanno adottando una visione a lungo termine, comprendendo che la storia di crescita di Melbourne rimane intatta e che le sfide a breve termine spesso creano i migliori punti di ingresso.

In conclusione, il mercato immobiliare di Melbourne nel 2025 e oltre offre una narrazione avvincente – una città in ripresa, ricca di nuove infrastrutture e persone, e destinata a guidare la crescita immobiliare a livello nazionale secondo le previsioni. Per investitori e stakeholder, il compito è sfruttare le opportunità di questa ripresa (prezzi in aumento, forte domanda di affitti, valore relativo) gestendo al contempo i rischi (cambiamenti politici, tassi d’interesse e sfumature dell’offerta). Chi lo farà potrebbe scoprire che Melbourne ancora una volta si conferma come una destinazione privilegiata per investimenti immobiliari, con i prossimi anni che getteranno le basi per solidi guadagni e prosperità nel suo settore immobiliare.

Fonti:

Marcin Frąckiewicz

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