Immobiliare a San Diego 2025: Case da 1 Milione, Affitti alle Stelle e un Mercato in Evoluzione

Il mercato immobiliare di San Diego nel 2025 sta vivendo un cambiamento evidente dopo anni di crescita vertiginosa. I prezzi delle case rimangono vicini ai massimi storici – intorno alla soglia di $1 milione per una casa tipica – ma la rapida rivalutazione dell’era pandemica si è stabilizzata zillow.com alliedschools.com. L’inventario delle case in vendita sta gradualmente migliorando rispetto ai minimi storici, dando agli acquirenti un po’ più di potere rispetto agli ultimi anni alliedschools.com. Allo stesso tempo, gli inquilini affrontano affitti da record intorno a $2.500 al mese in media, con la crescita degli affitti che finalmente rallenta grazie a una nuova ondata di appartamenti immessi sul mercato obrag.org. Di seguito una panoramica completa delle tendenze immobiliari residenziali e commerciali di San Diego, delle performance dei quartieri, dei profili di acquirenti/inquilini, delle prospettive di investimento, delle previsioni, dei progetti in sviluppo, delle nuove leggi, delle sfide di accessibilità economica e dei principali fattori economici – dai tassi d’interesse alla migrazione – che stanno plasmando il futuro del mercato.

Tendenze del mercato immobiliare residenziale nel 2025

Prezzi delle case: I valori delle case a San Diego si sono stabilizzati nel 2025 dopo l’ascesa vertiginosa degli ultimi anni. Il prezzo mediano di vendita a metà 2025 si aggira intorno a $950.000–$1.000.000, circa l’1–3% in meno rispetto a un anno prima zillow.com alliedschools.com. L’Home Value Index di Zillow per San Diego era circa $998.000 a luglio 2025, in calo del 3,4% su base annua zillow.com. Allo stesso modo, la California Association of Realtors ha riportato il prezzo mediano di una casa unifamiliare nella contea di San Diego a $1,025 milioni a giugno 2025, un lieve calo del 2–3% rispetto a giugno 2024 patch.com. In breve, i prezzi sono lievemente diminuiti rispetto al picco ma restano storicamente elevati – quasi 60% in più rispetto a cinque anni fa, all’inizio degli anni 2020 luxurysocalrealty.com. Questo appiattimento dei prezzi segna un raffreddamento rispetto al boom frenetico dell’era pandemica, riflettendo la resistenza degli acquirenti ai limiti di accessibilità e ai costi di finanziamento più elevati.

Volume di vendite e inventario: L’attività di vendita delle case ha subito un rallentamento moderato. Fino a metà 2025, il numero di vendite concluse è leggermente inferiore ai livelli dell’anno scorso (le vendite di case nella contea di San Diego a giugno 2025 sono state circa inferiori del 2% rispetto a giugno 2024) sdhousingmarket.com. Un fattore principale è la carenza di annunci – anche se l’inventario sta migliorando, resta comunque scarso. A metà 2025 c’erano circa 3.500 case sul mercato nell’area di San Diego zillow.com, il che si traduce in circa 3,2 mesi di offerta, in aumento rispetto ai ~2,4 mesi dell’anno precedente alliedschools.com. Questo aumento del 33% dell’offerta ha dato agli acquirenti più opzioni rispetto al periodo di frenesia durante la pandemia alliedschools.com. Tuttavia, l’inventario complessivo rimane ben al di sotto delle medie pre-2020, poiché molti proprietari sono “bloccati” da tassi ipotecari ultra-bassi e non vogliono vendere (oltre l’80% dei proprietari di casa in California ha un tasso ipotecario inferiore al 5%, il che li scoraggia dal passare a un mutuo al 7%) lao.ca.gov lao.ca.gov. I nuovi annunci a San Diego erano in realtà in calo a doppia cifra su base annua all’inizio del 2025 calmatters.org, contribuendo a un mercato che, sebbene più freddo, è ancora relativamente ristretto rispetto agli standard storici.

Velocità del mercato e concorrenza: Le case impiegano un po’ più di tempo per essere vendute in media, ma le proprietà desiderabili si muovono ancora rapidamente. Il tempo mediano sul mercato è salito a circa 24–27 giorni (circa 3–4 settimane) a metà 2025, ovvero un periodo di circa il 15–17% più lungo rispetto a un anno fa sdhousingmarket.com alliedschools.com. Gli acquirenti sono diventati più ponderati poiché l’aumento dei tassi di interesse riduce i budget, e le guerre di offerte sono meno frenetiche rispetto al 2021–2022. Tuttavia, più di un terzo degli annunci viene ancora venduto sopra il prezzo richiesto zillow.com, e circa il 37% delle vendite si è concluso oltre il prezzo di listino all’inizio dell’estate zillow.com – segno che le case chiavi in mano nei quartieri popolari possono ancora generare competizione. Allo stesso tempo, quasi la metà di tutte le vendite ora avviene sotto il prezzo di listino zillow.com, riflettendo un maggiore potere negoziale degli acquirenti rispetto al mercato iper-competitivo della pandemia. In sostanza, il mercato residenziale di San Diego nel 2025 si è spostato verso uno stato più equilibrato: gli acquirenti stanno guadagnando respiro e potere di negoziazione man mano che l’inventario cresce e i prezzi si stabilizzano, ma i venditori beneficiano ancora di valutazioni storicamente elevate e di una persistente carenza di alloggi.

Impatto dei tassi di interesse: I tassi ipotecari elevati nella fascia del 6,5–7% sono stati un fattore chiave nel raffreddare il ritmo del mercato. Dopo che i tassi di interesse sono saliti da circa il 3% a circa il 7% tra il 2021 e il 2023, l’accessibilità per gli acquirenti ne ha risentito lao.ca.gov. Il risultato è stato un minor numero di acquirenti qualificati nella fascia alta e offerte più caute. Molti potenziali move-up buyers stanno rimanendo nelle loro case per mantenere i mutui a basso tasso, un fenomeno che limita l’offerta di case in vendita lao.ca.gov lao.ca.gov. I compratori alla prima casa, invece, si trovano di fronte a rate mensili quasi 80% più alte rispetto a pochi anni fa – una casa di fascia media in California ora richiede un pagamento di circa $5.900, in aumento del 82% dal 2020 lao.ca.gov. Questi tassi elevati hanno di fatto posto un tetto ai prezzi delle case nel 2025, ponendo fine all’apprezzamento incontrollato. Le previsioni del settore anticipano che i tassi ipotecari possano moderarsi leggermente più avanti nel 2025 (potenzialmente scendendo nella fascia del 6% medio) themortgagereports.com, il che potrebbe liberare una domanda repressa. Per ora, il finanziamento costoso ha inaugurato un periodo di stabilizzazione dei prezzi e di ridotto turnover nel mercato immobiliare di San Diego.

Tendenze del settore immobiliare commerciale

Mentre il mercato residenziale si sta raffreddando dolcemente, il settore immobiliare commerciale a San Diego affronta cambiamenti post-pandemici più drammatici. I diversi settori stanno registrando performance disomogenee:

Spazi per uffici: Il mercato degli uffici rimane debole poiché persistono i modelli di lavoro da remoto e ibrido. Le vacanze degli uffici hanno raggiunto livelli record nel 2025. Il tasso di sfitto complessivo degli uffici nella contea ha toccato il 14,5% nel secondo trimestre 2025, in aumento rispetto a circa il 14,2% dell’anno precedente cushmanwakefield.com. Molte aziende hanno ridotto gli spazi, subaffittato l’eccesso o scelto soluzioni di coworking. Gli uffici di Classe A sono particolarmente sottoutilizzati (i grattacieli del centro, ad esempio, hanno tassi di sfitto ben oltre il 10%) avisonyoung.us. I proprietari stanno offrendo incentivi e sconti sugli affitti per attrarre inquilini in questo mercato favorevole agli affittuari. Il Milken Institute ha classificato l’economia metropolitana di San Diego più in basso nel 2025 anche a causa di queste tendenze occupazionali e degli spazi per uffici, osservando che la crescita occupazionale a breve termine è stata solo dello ~0,5% nel 2024 – molto al di sotto della media nazionale axios.com. Nota positiva: l’economia diversificata di San Diego (con settori come scienze della vita, difesa e tecnologia) offre una certa protezione – ma le prospettive per gli uffici dipendono dal ritorno in presenza e da un’eventuale ripresa della crescita occupazionale nei settori tech/biotech.
Industriale e logistica: Dopo un periodo di forte crescita, il settore immobiliare industriale sta vedendo i tassi di sfitto aumentare dai minimi storici. A livello provinciale, la vacanza industriale era circa al 7,7% a metà 2025, in netto aumento (+2,3 punti percentuali su base annua) con l’arrivo di nuovi magazzini e la normalizzazione della crescita dell’e-commerce cushmanwakefield.com. Il mercato dei magazzini del Sud California sta uscendo da una fase di espansione frenetica, e San Diego non fa eccezione – ora gli inquilini hanno più scelta e la crescita degli affitti si è raffreddata. Tuttavia, un tasso di sfitto industriale intorno al 7% rimane sano rispetto agli standard storici, e la domanda di centri di distribuzione e spazi produttivi biotech nei principali sub-mercati (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley, ecc.) persiste. I canoni di locazione sono leggermente diminuiti rispetto ai massimi, poiché i proprietari competono per un numero minore di inquilini attivi latimes.com. Gli analisti prevedono che il mercato industriale ritroverà l’equilibrio entro il 2026, man mano che l’economia regionale e la movimentazione delle merci si adatteranno alle nuove norme post-pandemiche jpmorgan.com.
Laboratori delle scienze della vita: Il settore immobiliare delle scienze della vita di San Diego – una sottocategoria degli uffici specializzata in laboratori biotech – ha vissuto un boom edilizio negli ultimi anni che ha ora portato a un eccesso di spazi laboratorio vuoti. Il tasso di sfitto nei laboratori delle scienze della vita è salito al 26,3% entro la metà del 2025, rispetto al 16,5% dell’anno precedente cushmanwakefield.com. I finanziamenti di venture capital per il biotech si sono raffreddati rispetto ai massimi del 2021, e alcune startup hanno chiuso o ridotto le dimensioni, lasciando i nuovi edifici laboratorio alla ricerca di inquilini. I principali cluster come Torrey Pines, UTC e Sorrento Mesa presentano un’alta disponibilità di laboratori. Questa offerta eccessiva sta esercitando una pressione al ribasso sui canoni di locazione nel mercato dei laboratori. Tuttavia, San Diego rimane uno dei principali poli biotech a livello nazionale, e gli esperti del settore prevedono che, con la nascita di nuove startup farmaceutiche e medtech (e la continua collaborazione delle grandi aziende farmaceutiche a livello locale), questi spazi laboratorio vuoti verranno gradualmente assorbiti. Nel frattempo, i proprietari stanno offrendo concessioni e incentivi per l’allestimento per attirare inquilini delle scienze della vita. L’elevato tasso di sfitto nei laboratori rappresenta un rischio a breve termine per gli investitori commerciali, ma sottolinea quanto nuovo spazio sia stato consegnato per inseguire la domanda biotech durante il boom.
Retail e ospitalità: Il settore immobiliare retail a San Diego è relativamente stabile. Il tasso di sfitto retail è intorno al 5,1% (Q2 2025), solo leggermente superiore all’anno scorso cushmanwakefield.com. I consumatori sono in gran parte tornati allo shopping e alla ristorazione in presenza; sia le zone turistiche che i centri di quartiere hanno beneficiato della forte ripresa del turismo nel 2025. Il mercato dell’ospitalità di San Diego si sta riprendendo con forza – le occupazioni alberghiere e le tariffe delle camere sono migliorate con il ritorno di convention e viaggi di piacere axios.com. Questo ha effetti positivi a cascata su spazi retail e ristoranti. Sebbene la crescita dell’e-commerce continui, la maggior parte degli spazi retail ben posizionati (soprattutto i centri all’aperto) ha tenuto, e alcuni grandi negozi sfitti vengono riconvertiti in palestre, spazi di intrattenimento o addirittura progetti residenziali. Le proprietà multifamiliari in affitto, spesso classificate come asset commerciali, stanno performando solidamente (sfitto basso intorno al 4–5% e solo una minima crescita degli affitti quest’anno) obrag.org. Nel complesso, il settore immobiliare commerciale di San Diego nel 2025 è un quadro misto: uffici e laboratori specializzati affrontano difficoltà, l’industriale si sta normalizzando dopo un periodo caldo, e retail/ospitalità sono cautamente ottimisti.

Andamento del mercato nei diversi quartieri

Il mercato immobiliare di San Diego è altamente localizzato, con variazioni significative tra quartieri e sotto-mercati. Enclave di lusso costiere, quartieri urbani alla moda e sobborghi interni mostrano tutti tendenze diverse nel 2025:

Mercati Costieri di Lusso: Le comunità costiere di fascia alta (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe, ecc.) hanno generalmente mantenuto il loro valore o addirittura registrato aumenti, grazie alla scarsità di immobili e agli acquirenti facoltosi. Ad esempio, il prezzo mediano delle case a Del Mar era di circa $3,0 milioni all’inizio del 2025 – ben il 55% in più rispetto all’anno precedente sofi.com sofi.com. (Un aumento così elevato riflette probabilmente alcune vendite ultra-lusso che hanno alterato la mediana, piuttosto che un apprezzamento generalizzato.) Le proprietà costiere restano richieste per la vista sull’oceano e lo stile di vita, e molti proprietari in queste zone hanno le risorse finanziarie per resistere alle fluttuazioni del mercato invece di vendere a sconto. Detto ciò, anche i mercati di lusso si sono raffreddati rispetto alle guerre di offerte del 2021 – a Del Mar, le case restavano sul mercato circa 57 giorni e venivano vendute in media circa il 4% sotto il prezzo richiesto sofi.com sofi.com, indicando che anche gli acquirenti benestanti stanno negoziando in questo contesto.
Quartieri Urbani Centrali: Alcuni dei quartieri alla moda e storicamente competitivi più vicini al centro hanno visto recentemente correzioni di prezzo. North Park, ad esempio – una zona trendy per giovani professionisti – ha registrato un calo di quasi 20% nei prezzi delle case dall’inizio del 2024 all’inizio del 2025 sofi.com. Il prezzo mediano a North Park è sceso a circa $900.000 sofi.com poiché i tassi di interesse più alti hanno escluso alcuni acquirenti alla prima casa e la frenesia pandemica per le case unifamiliari si è raffreddata. Allo stesso modo, alcune zone di Downtown San Diego e Hillcrest hanno visto i prezzi dei condomini stabilizzarsi o diminuire, soprattutto per le unità senza caratteristiche particolari. Queste aree erano cresciute molto nel 2021–2022, quindi un leggero calo nel 2023–2025 rappresenta una normalizzazione del mercato. Tuttavia, la domanda per case in posizione centrale rimane – il mercato di North Park è considerato “molto competitivo”, con annunci che spesso vanno in contratto in appena due settimane, talvolta sopra il prezzo richiesto per le proprietà più richieste sofi.com sofi.com. In sostanza, il raffreddamento nei quartieri urbani ha reintrodotto alcune occasioni relative (prezzi sotto i livelli massimi), che gli acquirenti più attenti stanno cogliendo rapidamente.
Zone interne e suburbane: I sobborghi più accessibili e le comunità dell’entroterra sono diventati punti caldi di attività poiché gli acquirenti cercano un buon rapporto qualità-prezzo. Regioni come East County e North County Inland stanno registrando un buon volume di vendite. Nel giugno 2025, i codici postali con il maggior numero di vendite di case erano in gran parte nell’entroterra: aree come Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) e San Marcos (92078) hanno guidato la contea per numero di transazioni sdhousingmarket.com. Questi quartieri offrono lotti più grandi o più spazio a un prezzo al metro quadro relativamente contenuto, il che ha attirato famiglie e lavoratori da remoto che non hanno bisogno di essere vicino alla costa sdhousingmarket.com. Ad esempio, Rancho Bernardo (una comunità pianificata nell’entroterra) e San Marcos hanno prezzi medi delle case significativamente inferiori rispetto alla media costiera, ma offrono comunque scuole di qualità e servizi – rendendole delle “scelte di valore” interessanti. Le analisi degli agenti immobiliari sottolineano che le comunità dell’entroterra offrono agli acquirenti “più casa per ogni dollaro” insieme a un buon accesso a parchi, negozi e autostrade sdhousingmarket.com. Di conseguenza, la concorrenza rimane agguerrita in molti di questi mercati di valore; alcune case ricevono più offerte e vengono vendute rapidamente se il prezzo è giusto. Al contrario, alcuni mercati costieri di North County con prezzi più elevati (Encinitas, Del Mar) hanno registrato vendite più lente semplicemente a causa della mancanza di offerta e dei prezzi altissimi. Nel complesso, la zona suburbana di San Diego sta andando bene, con una crescita moderata dei prezzi in alcune aree e solo lievi cali in altre. Il cambiamento è che la domanda si è spostata maggiormente verso le periferie e i sobborghi poiché gli acquirenti cercano una relativa accessibilità in questo contesto di tassi elevati alliedschools.com alliedschools.com.
South Bay e Aree di Confine: Nel South County (ad es. Chula Vista, National City, Imperial Beach), la domanda abitativa è stata anch’essa robusta. Chula Vista in particolare è stata leader nella costruzione di nuove abitazioni, autorizzando molte più case pro capite rispetto alla maggior parte delle città della contea planetizen.com planetizen.com. Questa attività edilizia ha aumentato l’offerta e mantenuto sotto controllo la crescita dei prezzi. Una casa di fascia media a est di Chula Vista o a Otay Ranch è generalmente più economica rispetto a una casa simile più a nord, attirando acquirenti alla prima esperienza e famiglie militari. All’inizio del 2025, il prezzo mediano di una casa unifamiliare a National City era intorno ai $600.000, in calo rispetto a un picco nei $700.000 dawnsellssandiego.com, mostrando una certa correzione nel segmento entry-level. I quartieri del South Bay rimangono relativamente accessibili e sono centrali negli sforzi della regione per affrontare la carenza di offerta abitativa.

In sintesi, le performance dei quartieri di San Diego sono biforcate: i mercati costieri di fascia ultra-alta e alcune enclave desiderabili stanno tenendo bene o addirittura raggiungendo nuovi massimi, mentre molti quartieri di fascia media hanno registrato cali modesti rispetto ai picchi della pandemia. Nel frattempo, i sobborghi periferici con prezzi più bassi stanno vivendo una domanda costante e un miglior volume di vendite, poiché gli acquirenti in cerca di accessibilità si riversano lì. Questo mosaico di tendenze evidenzia l’importanza della posizione – anche in un mercato generalmente in raffreddamento, i micro-mercati possono comportarsi in modo molto diverso.

Demografia e Comportamento di Acquirenti e Inquilini

Chi compra nel 2025: Il bacino di acquirenti di case a San Diego si è ristretto a coloro con redditi più alti, capitale proprio o liquidità esterna, dati i prezzi elevati e i costi di finanziamento. Gli acquirenti che fanno un “upgrade” (proprietari esistenti) e le coppie di professionisti con doppio reddito costituiscono una grande fetta degli acquirenti, spesso sfruttando il capitale derivante dalla vendita di una casa precedente. L’acquirente tipico a San Diego oggi tende ad avere tra i 30 e i 40 anni (millennial più anziani e Gen X), spesso impiegato in settori come tecnologia, biotecnologie, sanità o militare. I primi acquirenti non sono scomparsi, ma affrontano ostacoli significativi: con un prezzo mediano di circa 1 milione di dollari, una famiglia ha bisogno di un reddito di circa $250.000+ per acquistare comodamente la casa mediana offthe56.com. Si tratta di circa tre volte il reddito familiare mediano reale della regione, il che significa che solo circa il 15% delle famiglie di San Diego può permettersi una casa al prezzo mediano alle tariffe attuali offthe56.com. Questa realtà ha spinto molte famiglie giovani e acquirenti a reddito medio fuori dal mercato o verso condomini, case da ristrutturare o aree periferiche. Continuiamo inoltre a vedere acquirenti che si trasferiscono a San Diego – alcuni da mercati californiani più costosi (come San Francisco o Orange County) in cerca di occasioni relative, altri da fuori stato attratti dal clima e dallo stile di vita. In effetti, San Diego gode di una migrazione in entrata di chi cerca un miglioramento della qualità della vita, anche se contemporaneamente perde alcuni residenti a causa degli alti costi definesdre.com. Il risultato è un po’ di ricambio: i nuovi arrivati con capitale proprio o liquidità spesso sostituiscono i residenti locali che incassano e si trasferiscono in stati più economici.

Chi sta affittando: Date le difficoltà nell’acquisto di una casa, una larga fetta di residenti di San Diego rimane affittuaria. Solo circa il 49% delle famiglie nell’area metropolitana di San Diego possiede la propria casa (contro circa il 65% a livello nazionale) kpbs.org. Gli affittuari includono un’ampia varietà di giovani professionisti, studenti (con diverse università in zona), personale militare e lavoratori a basso reddito nei settori dei servizi e del turismo. Da notare che molte famiglie della classe media che in passato avrebbero acquistato una prima casa ora continuano ad affittare ben oltre i trent’anni a causa delle difficoltà di accesso. La demografia degli affittuari spazia quindi dai neolaureati in appartamenti urbani alle famiglie in villette a schiera suburbane. Anche gli affittuari ad alto reddito sono un fattore: alcuni individui ben pagati scelgono di affittare appartamenti di lusso o case unifamiliari (pagando oltre 3.000 dollari al mese) perché sono esclusi dal mercato dell’acquisto o preferiscono la flessibilità. L’affitto mediano nella contea di San Diego ha raggiunto circa 2.500 dollari all’inizio del 2025 obrag.org, quindi anche affittare richiede un reddito solido. Tuttavia, affittare è molto più accessibile che comprare per la maggior parte: il costo mensile per acquistare una casa mediana è circa il 70% più alto rispetto all’affitto di una casa equivalente, un divario vicino ai massimi storici lao.ca.gov lao.ca.gov. Questo divario mantiene molte persone nel mercato degli affitti.

Comportamento degli acquirenti: Gli acquirenti di oggi si comportano in modo più cauto e calcolato rispetto alla frenesia di acquisto di qualche anno fa. Con i tassi di interesse elevati e l’incertezza economica nell’aria, alcuni acquirenti hanno premuto il pulsante pausa – molti stanno rimandando gli acquisti o sono molto selettivi, aspettando l’occasione giusta. I sondaggi indicano che le preoccupazioni per l’inflazione e la recessione hanno reso alcuni consumatori titubanti riguardo a grandi decisioni finanziarie alliedschools.com. Chi è attivo sul mercato spesso cerca concessioni dal venditore (come aiuti per le spese di chiusura o riduzioni del tasso) ed è più disposto a ritirarsi se la casa non viene valutata correttamente o se le ispezioni rivelano problemi. Si vedono anche acquirenti negoziare più duramente sul prezzo; offerte molto basse non sono più rare in certi segmenti, soprattutto se un annuncio è rimasto a lungo sul mercato. Detto ciò, le case ben prezzate e in ottime condizioni possono ancora scatenare offerte al rialzo: gli acquirenti seri sanno che le case chiavi in mano nei quartieri migliori restano richieste. Gli acquirenti all-cash e gli investitori continuano a giocare un ruolo importante (circa il 20% delle vendite in California negli ultimi trimestri sono all-cash), contribuendo a sostenere la domanda nella fascia alta e per immobili in difficoltà o sottovalutati.

Interessantemente, le tendenze migratorie influenzano chi acquista: la Contea di San Diego sta vivendo una emigrazione domestica netta (migliaia di residenti locali che ogni anno si trasferiscono in regioni più accessibili), ma questo è compensato da immigrazione internazionale e da un certo afflusso da altre aree metropolitane costose kpbs.org kpbs.org. Tra la metà del 2023 e la metà del 2024, circa 24.000 persone hanno lasciato San Diego per altre zone degli Stati Uniti, ma circa lo stesso numero di persone si è trasferito a San Diego dall’estero, con un cambiamento demografico pressoché nullo kpbs.org. Chi se ne va sono spesso famiglie a reddito medio o pensionati in cerca di case più economiche (il costo della casa è stato citato come la ragione principale) kpbs.org. Gli immigrati e i trasferiti in arrivo tendono a essere lavoratori che occupano posti in settori come biotecnologie, sanità, università o mestieri specializzati – generando una nuova domanda abitativa, spesso inizialmente come affittuari. In sostanza, la domanda abitativa di San Diego è sostenuta dalla sua base occupazionale e dall’attrattiva dello stile di vita, anche se i costi elevati spingono alcuni residenti storici fuori dalla zona.

Comportamento degli inquilini: Sul fronte degli affitti, gli inquilini hanno ottenuto un leggero sollievo nel 2025. Dopo anni di forti aumenti, la crescita degli affitti si è fermata a circa 0–1% annuo obrag.org. I tassi di sfitto sono saliti a circa 5% (dai minimi storici vicini al 3% nel 2021), a causa dell’afflusso di nuovi edifici residenziali obrag.org obrag.org. Di conseguenza, gli inquilini vedono più promozioni e concessioni – è diventato comune che i nuovi complessi di lusso offrano “un mese gratis” o altre offerte per attrarre locatari obrag.org. Gli inquilini ora hanno un po’ più potere contrattuale, soprattutto nel segmento degli appartamenti di fascia alta. Molti ne approfittano rinnovando i contratti con aumenti minori o negoziando con i proprietari, sapendo che un’unità vuota è costosa per il proprietario. Nonostante ciò, gli affitti complessivi restano vicini ai massimi storici, quindi il peso dei costi è intenso: una larga parte degli inquilini paga ben oltre il 30% del reddito raccomandato per l’alloggio. Alcuni inquilini hanno scelto di convivere con coinquilini o familiari per far fronte alle spese. Si osserva anche una domanda continua per affitti di case unifamiliari – le famiglie che non possono acquistare spesso cercano una casa in affitto in un buon distretto scolastico, una tendenza che ha mantenuto elevati gli affitti delle case indipendenti. Gli investitori istituzionali hanno una certa presenza nel mercato degli affitti di San Diego, anche se meno che nelle città più economiche del Sunbelt – tuttavia, le entità che hanno acquistato case unifamiliari da affittare le stanno mantenendo, poiché si prevede che la crescita degli affitti, seppur più lenta, persista data la carenza di alloggi.

In sintesi, la platea di acquirenti di San Diego nel 2025 è più ricca e più attenta al rischio, mentre la popolazione degli inquilini è ampia e in crescita, accogliendo chi non può acquistare. Entrambi i gruppi sono influenzati dall’alto costo della vita della regione e si stanno adattando – gli acquirenti diventando più selettivi o spostandosi verso l’esterno, e gli inquilini cercando offerte o condividendo l’alloggio. La sfida principale è che i costi delle abitazioni hanno superato di gran lunga i redditi, costringendo a scelte difficili su chi può restare a San Diego e in quale ruolo (proprietario o inquilino).

Opportunità e rischi di investimento

Il mercato immobiliare di San Diego continua ad attrarre investitori – dai piccoli proprietari alle grandi società – ma il 2025 presenta uno scenario più sfaccettato di opportunità e rischi per l’investimento:

Opportunità:

Forte domanda di affitti: Con la proprietà della casa fuori portata per molti, la domanda di affitti è solida, alimentando i rendimenti degli investitori nel mercato degli affitti alliedschools.com. Gli affitti sono ai massimi storici (mediana ~$2.500) e, sebbene la crescita si sia stabilizzata, i tassi di sfitto (~5%) rimangono bassi rispetto alle medie storiche obrag.org. Questo rende le proprietà multifamiliari ben posizionate e gli affitti di case unifamiliari attraenti per gli investitori in cerca di reddito. Affitti elevati e bassi tassi di sfitto significano che i proprietari possono ottenere un solido flusso di cassa, soprattutto nei quartieri popolari tra i giovani professionisti o vicino ai centri di lavoro. Ad esempio, investire in un duplex o in un quadrifamiliare in zone come North Park o Golden Hill può garantire un’occupazione costante, poiché molti inquilini preferiscono queste aree centrali e hanno poche alternative di proprietà. Inoltre, la domanda di affitti a breve termine (per case vacanza) nelle zone turistiche di San Diego rimane forte tutto l’anno, anche se ora è limitata dalla regolamentazione (discussa sotto).
Nodi “accessibili” e valore aggiunto: I sottomercati più accessibili offrono potenziale di crescita. Mercati come Chula Vista, Escondido, San Marcos e alcune zone della East County hanno prezzi di ingresso più bassi ma stanno registrando crescita di popolazione e occupazione. Gli investitori stanno osservando queste aree dove i prezzi delle case e gli affitti hanno margini di crescita verso la mediana della contea. Secondo le previsioni del settore, le città circostanti con buoni collegamenti di trasporto (come Chula Vista o Escondido) continueranno ad attrarre sia affittuari che acquirenti, offrendo agli investitori rendimenti più elevati rispetto alle zone costiere principali alliedschools.com. C’è anche opportunità nei fixer-upper o nelle case più datate: gli investitori orientati al valore aggiunto possono ristrutturare immobili datati per rivenderli o affittarli a un prezzo superiore. Con gran parte del patrimonio immobiliare di San Diego che invecchia (molte case degli anni ‘60–‘80), rinnovare le proprietà può sbloccare valore. La chiave è puntare su quartieri in crescita – ad esempio, Vista o Lemon Grove – dove i miglioramenti incontrano la domanda emergente degli acquirenti.
Unità abitative accessorie (ADU): Le leggi pro-abitative della California hanno reso più facile aggiungere ADU (dependance) su lotti unifamiliari, e la contea di San Diego ha adottato questa soluzione per aumentare l’offerta abitativa. Sia gli investitori che i proprietari di case stanno approfittando della possibilità di costruire ADU per ottenere reddito da locazione. Aggiungere una ADU può aumentare significativamente il rendimento di una proprietà d’investimento: una casetta in giardino potrebbe essere affittata per $1.500–$2.500 a seconda della posizione, rafforzando il flusso di cassa. La città ha persino creato progetti di ADU pre-approvati e incentivi. Questa è un’opportunità ideale per piccoli investitori: acquistare una casa con un ampio lotto in un quartiere centrale e aggiungere una o due ADU. Dato l’alto livello degli affitti, il ritorno può essere elevato e la domanda da parte degli inquilini per queste unità (spesso in quartieri residenziali ambiti) è alta. Le ADU beneficiano anche di regolamentazioni favorevoli (nessun parcheggio separato richiesto vicino ai mezzi pubblici e permessi semplificati) definesdre.com.
Apprezzamento a lungo termine: Nonostante le fluttuazioni a breve termine, il mercato immobiliare di San Diego storicamente si apprezza fortemente nel lungo periodo grazie alla scarsità di terreno e alla domanda costante. Gli investitori con un orizzonte temporale lungo puntano sulla continua crescita del capitale. L’attrattiva della regione – clima, costa, economia diversificata – suggerisce che i valori immobiliari tenderanno a salire nel tempo, seppur a un ritmo più moderato rispetto agli ultimi anni. Le previsioni attuali indicano una crescita annua dei prezzi delle case del 3–5% nei prossimi anni alliedschools.com, invece delle cifre a doppia cifra viste di recente. Questa crescita costante, combinata con il reddito da locazione, può offrire un rendimento totale interessante per gli investitori orientati al buy-and-hold. Inoltre, il mercato di San Diego è meno volatile rispetto ad alcune aree tecnologiche: tende a rallentare piuttosto che crollare, offrendo una certa sicurezza ai detentori a lungo termine.

Rischi:

Alti costi d’ingresso e tassi d’interesse: La principale barriera per gli investitori ora è l’alto costo di acquisto e finanziamento. I prezzi delle case vicini al milione di dollari significano acconti e mutui elevati. Con i prestiti per immobili d’investimento spesso a tassi ancora più alti (e senza la possibilità di rifinanziare a tassi bassi come hanno fatto molti proprietari), i calcoli possono essere difficili. I costi di finanziamento intorno al 7%+ erodono significativamente il flusso di cassa – molte proprietà non risulteranno redditizie a meno che non vengano acquistate con un sostanziale anticipo o a prezzo scontato. Questo rischio legato ai tassi d’interesse è fondamentale: se i tassi dovessero aumentare ulteriormente o anche solo rimanere elevati, gli investitori molto indebitati potrebbero vedere flussi di cassa ridotti o negativi. Inoltre, i prezzi elevati fanno temere una correzione dei prezzi – anche se un crollo grave sembra improbabile data la carenza di offerta, è possibile che in caso di recessione i valori possano scendere ulteriormente. Gli investitori devono essere pronti a mantenere la proprietà durante eventuali cali temporanei di valutazione.
Rischi Normativi e Legislativi: L’ambiente normativo è un’arma a doppio taglio per gli investitori. Da un lato, le leggi a favore dell’edilizia abitativa (norme sugli ADU, SB 9 che consente la conversione in duplex dei lotti unifamiliari) possono creare opportunità. Dall’altro, ci sono nuove restrizioni: l’ordinanza sugli affitti a breve termine di San Diego è entrata in vigore nel 2023, limitando gli affitti turistici di intere abitazioni a circa l’1% delle abitazioni della città (circa 5.400 unità) e richiedendo una licenza tramite sorteggio truvi.com. Questo ha drasticamente ridotto gli investimenti in stile Airbnb – molte case vacanza precedentemente redditizie (soprattutto a Mission Beach e nelle zone costiere) hanno perso i permessi, il che ha inciso sui valori immobiliari in quelle aree per gli investitori che contavano su redditi a breve termine truvi.com truvi.com. Inoltre, le leggi californiane a tutela degli inquilini (regole sugli sfratti per giusta causa, limiti agli aumenti di affitto di circa il 10% annuo secondo l’AB 1482) limitano gli aumenti aggressivi dei canoni. Sebbene il tetto statale agli affitti (5% più l’IPC, massimo circa 10%) non sia stato troppo restrittivo in un contesto di crescita degli affitti dello 0,8% obrag.org, potrebbe ridurre i rendimenti se l’inflazione dovesse aumentare o se un investitore volesse portare un affitto sotto mercato al valore di mercato. Futuri provvedimenti legislativi rappresentano anch’essi un rischio – in California si discute costantemente di controlli più severi sugli affitti, tasse di sfitto sugli immobili vuoti o nuove imposte sulla casa. Gli investitori devono restare vigili riguardo ai cambiamenti normativi che potrebbero influire sulla redditività.
Cicli economici e di mercato: L’economia di San Diego è diversificata, ma non immune alle recessioni. Un rallentamento economico più ampio – soprattutto se colpisce il turismo, la spesa per la difesa o i settori tecnologico/biotecnologico – potrebbe aumentare la disoccupazione e ridurre la domanda abitativa. Già ora, la crescita dell’occupazione è rallentata (solo +0,5% nel 2024, secondo i dati EDC) axios.com, e alcuni settori locali ad alto reddito (come le scienze della vita e la manifattura) hanno registrato perdite di posti di lavoro alla fine del 2024 axios.com. Se si verificasse una recessione nel 2025–2026, i canoni di locazione potrebbero diminuire ulteriormente e le vacanze aumentare, poiché alcuni inquilini potrebbero condividere le abitazioni o lasciare la regione. I proprietari di immobili commerciali, in particolare negli uffici e nel retail, affrontano il rischio di vacanze più lunghe e pressioni sui canoni se le aziende continuano a ridimensionarsi. Gli investitori immobiliari devono tenere conto di questi rischi ciclici e non dare per scontata una crescita ininterrotta. Ad esempio, la sovrabbondanza di uffici per le scienze della vita menzionata in precedenza è un monito: gli sviluppatori hanno costruito troppo aspettandosi una crescita infinita del biotech, e ora le vacanze sono elevate. Un investitore in un edificio per laboratori o in un ufficio in condominio in questo momento potrebbe avere difficoltà a trovare inquilini e a sostenere il debito. In questi segmenti è consigliata cautela fino a quando il mercato non si riequilibrerà.
Rischi climatici e ambientali: Un rischio a lungo termine più sottile è rappresentato dal cambiamento climatico e dalla regolamentazione ambientale. Le aree costiere e dei canyon di San Diego presentano rischi di incendi boschivi, alluvioni (soprattutto con l’innalzamento del livello del mare) e attività sismica. Gli immobili nelle zone interne soggette a incendi potrebbero vedere aumentare i costi assicurativi o ridursi la disponibilità di copertura – le compagnie assicurative californiane sono diventate più caute dopo le recenti perdite dovute agli incendi. Le proprietà costiere potrebbero affrontare erosione o regolamenti edilizi più severi. Sebbene questi rischi non abbiano ancora inciso materialmente sui valori, sono elementi che gli investitori dovrebbero considerare nella due diligence (ad esempio, verificando le zone a rischio incendio, ottenendo un’adeguata assicurazione e valutando i futuri obblighi di disclosure).

In sostanza, San Diego rimane sotto molti aspetti un “mercato per investitori”, con solidi fondamentali per gli affitti e fattori di crescita a lungo termine. Ma, a differenza del “liberi tutti” dei primi anni 2020, il mercato del 2025 richiede maggiore attenzione e selettività. Gli investitori devono assicurarsi che le operazioni siano sostenibili con tassi d’interesse più alti, restare aggiornati sulle nuove regole (come il limite agli affitti a breve termine) ed essere pronti a una moderata volatilità dei prezzi nel breve periodo. Chi acquista con intelligenza – puntando su zone richieste o aggiungendo valore tramite sviluppo (ADU, ristrutturazioni) – può ancora trovare ottime opportunità a San Diego. L’attrattiva perenne della regione e l’offerta limitata fanno sì che investimenti immobiliari ben scelti abbiano buone probabilità di rendere nel lungo periodo, a patto di saper gestire con saggezza i rischi attuali.

Previsioni su prezzi e offerta

Guardando al futuro, la maggior parte degli analisti prevede che il mercato immobiliare di San Diego rimarrà stabile o in crescita nei prossimi anni, salvo grandi shock economici. Ecco le principali previsioni e aspettative su prezzi, offerta e condizioni generali di mercato:

Prospettive dei prezzi delle case: Piuttosto che le montagne russe degli ultimi anni, i prezzi delle case a San Diego dovrebbero registrare una crescita modesta e costante. Le previsioni concordi di agenti immobiliari ed economisti indicano un apprezzamento annuo dell’ordine del 3% al 5% fino al 2025 e 2026 alliedschools.com. Questo riflette il mercato che trova un nuovo equilibrio: i miglioramenti dell’offerta e gli alti tassi ipotecari tengono sotto controllo i prezzi, ma la domanda persistente e la carenza di costruzioni a lungo termine impediscono qualsiasi calo significativo. I modelli di Zillow, ad esempio, prevedono che San Diego sarà tra i mercati più “competitivi” della nazione nel 2025, probabilmente con una crescita dei prezzi superiore alla media statunitense axios.com. Tuttavia, l’epoca degli aumenti a doppia cifra annuali sembra finita per ora. Se i tassi d’interesse dovessero diminuire gradualmente entro la fine del 2025 e nel 2026 (molti si aspettano che i tassi dei mutui a 30 anni scendano nella fascia 5-6% entro il 2026), ciò potrebbe effettivamente riaccendere una certa crescita dei prezzi grazie a un maggiore potere d’acquisto. Al contrario, se i tassi dovessero rimanere alti più a lungo, la crescita dei prezzi potrebbe attestarsi nella fascia bassa delle previsioni o stabilizzarsi temporaneamente. È importante notare che nessun previsore credibile prevede un crollo dei prezzi a San Diego: la grave carenza di alloggi funge da base per i prezzi. Anche se le condizioni economiche peggiorassero, eventuali cali dei prezzi dovrebbero essere moderati (qualche punto percentuale) e di breve durata, data la persistente carenza abitativa in California.
Inventario e Nuove Costruzioni: Si prevede che l’inventario si espanda gradualmente nei prossimi due anni, anche se probabilmente rimarrà al di sotto dei livelli ideali. San Diego ha iniziato ad aumentare la costruzione di case nel periodo 2022–2024 e questo slancio continuerà nel 2025: la città di San Diego ha autorizzato circa 8.500 nuove abitazioni nel 2024, oltre alle quasi 10.000 del 2023 insidesandiego.org – alcuni dei numeri più alti degli ultimi decenni. Si stima che ci siano 3.500 unità abitative in fase di approvazione tramite programmi speciali accelerati, secondo l’Ufficio del Sindaco insidesandiego.org. Inoltre, circa 4.000 nuovi appartamenti dovrebbero essere inaugurati in tutta la contea nel 2025 (simile alle aggiunte del 2024) obrag.org. Questa aggiunta costante di offerta – soprattutto multifamiliare – dovrebbe aiutare a contenere aumenti estremi di prezzi e affitti. Tuttavia, raggiungere un mercato veramente equilibrato richiederà tempo. Gli analisti non si aspettano che l’inventario raggiunga i livelli pre-pandemia (2018-2019) prima della fine del 2026 al più presto alliedschools.com. Entro allora, alcuni progetti di sviluppo più grandi (potenziale riqualificazione della Sports Arena/Midway District, gli alloggi del campus SDSU Mission Valley, ecc.) potrebbero anch’essi contribuire con nuove unità. La pipeline delle costruzioni a San Diego rimane piena, ma sfide come la carenza di manodopera, l’alto costo dei materiali e l’opposizione NIMBY fanno sì che non tutti i progetti pianificati saranno completati nei tempi previsti. In generale, si prevede che l’inventario aumenti leggermente, alleviando parte della pressione, ma non fino al punto di un eccesso.
Volume di Vendite e Bilanciamento del Mercato: Si prevede che i volumi di vendita delle case aumenteranno leggermente nella seconda metà del 2025 e nel 2026, man mano che il mercato si adatta. La California Association of Realtors ha rilevato un miglioramento del sentiment abitativo entro la metà del 2025 e ha suggerito che le vendite potrebbero rimbalzare nella seconda metà dell’anno patch.com. Molti potenziali acquirenti sono rimasti fuori dal mercato nell’ultimo anno; se i tassi d’interesse dovessero scendere o anche solo stabilizzarsi psicologicamente, parte di quella domanda potrebbe rientrare. Allo stesso modo, alcuni proprietari che avevano rimandato la vendita potrebbero finalmente mettere in vendita le loro case, soprattutto se vedono che i prezzi tengono. Questo fa pensare a un graduale aumento dell’attività di transazione. È probabile che ci stiamo avvicinando a un mercato più bilanciato: né un mercato fortemente a favore dei venditori né degli acquirenti, ma qualcosa di intermedio. In termini pratici, ciò significa che il 2025 e il 2026 potrebbero essere caratterizzati da tempi di permanenza in vendita più lunghi (mesi, non settimane, per le case di fascia alta), più ribassi di prezzo per gli annunci stagnanti, ma vendite ancora rapide per le case ben prezzate in zone ambite. Gli agenti immobiliari descrivono questo come una normalizzazione sana – dopo la frenesia, il mercato si comporta in modo più tipico, seguendo la stagionalità e i cicli. Gli acquirenti avranno più scelta e i venditori dovranno essere realistici sui prezzi. Il Market Action Index per San Diego ad agosto 2025 era intorno a 42 (secondo i dati locali) youtube.com redfin.com, il che indica un mercato leggermente a favore dei venditori (un indice neutro è spesso ~30). Prevediamo che questo indice si manterrà nell’intervallo 40±5 in futuro, riflettendo quel lieve vantaggio per i venditori dovuto alla bassa offerta, ma molto meno estremo rispetto al punteggio del 2021 (che in alcuni mesi era superiore a 80).
Affitti e Mercato degli Affitti: Le prospettive sugli affitti sono cautamente ottimistiche per gli inquilini. Con migliaia di nuovi appartamenti in arrivo e un leggero aumento della disponibilità, gli aumenti degli affitti si sono fermati. CoStar prevede che gli affitti a San Diego riprenderanno a salire moderatamente entro il 2026, in linea con le medie storiche (~3-4% annuo) obrag.org. Nel 2024–2025, la crescita degli affitti potrebbe rimanere molto bassa (0-2%) mentre il mercato assorbe la nuova offerta. Da notare che gli sviluppatori hanno ridotto l’avvio di nuovi progetti multifamiliari nel 2025 a causa dei maggiori costi di finanziamento e del rallentamento attuale degli affitti obrag.org obrag.org. Questo suggerisce che dopo le consegne del 2025, potrebbe esserci una pausa nelle nuove disponibilità entro il 2027, con un possibile nuovo irrigidimento del mercato. Pertanto, gli affittuari godono ora di una finestra di maggiore potere negoziale, ma la tendenza degli affitti a lungo termine nella richiesta San Diego resta comunque al rialzo. Per proprietari/investitori, il rischio a breve termine è dover offrire incentivi e affrontare affitti stabili, ma la prospettiva a lungo termine è una continua forte domanda di affitti e crescita una volta assorbita l’attuale ondata di nuove unità.
Variabili Economiche Imprevedibili: Tutte le previsioni presuppongono l’assenza di shock importanti. Una variabile è l’economia generale – se gli Stati Uniti entrassero in recessione alla fine del 2025, la domanda abitativa potrebbe indebolirsi temporaneamente. Il tasso di disoccupazione di San Diego è salito a circa 4,9% a metà 2025 kpbs.org, e ulteriori perdite di posti di lavoro (soprattutto nei settori ad alto reddito) ridurrebbero il potere d’acquisto e la fiducia dei consumatori. Un’altra variabile è la politica dei tassi di interesse: se l’inflazione dovesse riprendere e i tassi dei mutui superassero il 7,5% a lungo, la domanda potrebbe diminuire più del previsto e mettere una leggera pressione al ribasso sui prezzi. Al contrario, se la Federal Reserve tagliasse i tassi più rapidamente del previsto nel 2024–25, i tassi dei mutui potrebbero scendere, ri-energizzando gli acquirenti in massa e causando un nuovo aumento dei prezzi. Più probabilmente, vedremo una via di mezzo: un miglioramento graduale dell’accessibilità grazie all’aumento dei redditi e alla lenta discesa dei tassi, portando a un livello sostenibile di vendite e crescita dei prezzi.

In sintesi, ci si può aspettare che il mercato immobiliare di San Diego nei prossimi anni sia caratterizzato da stabilità e aggiustamento graduale: un apprezzamento moderato dei prezzi (piuttosto che boom o crolli), un aumento lento dell’offerta e delle scelte disponibili, e un mercato degli affitti che rimane costoso ma senza andare fuori controllo. Il fondamentale squilibrio – molte persone che vogliono vivere a San Diego rispetto alle abitazioni limitate – continuerà a sostenere il mercato. Come ha affermato una previsione immobiliare, l’elevata desiderabilità di San Diego e la scarsità di terreno significano che probabilmente supererà le prestazioni di molti mercati, anche se la crescita non sarà più alle stelle axios.com axios.com. Salvo una crisi imprevista, la “nuova normalità” sarà un mercato più freddo e bilanciato che comunque favorisce chi già ne fa parte (i proprietari di casa) mentre cerca gradualmente di accogliere più nuovi arrivati con un aumento dell’inventario.

Costruzione e Pipeline di Sviluppo

Boom edilizio (in una certa misura): In risposta alla crisi abitativa, San Diego ha accelerato la costruzione di nuove abitazioni – soprattutto appartamenti e villette a schiera. Tra il 2018 e il 2024, la regione ha aggiunto un numero significativo di unità, e questa tendenza continua nel 2025. La città di San Diego ha guidato con il maggior numero assoluto di nuove case autorizzate nella contea planetizen.com, grazie in parte a cambiamenti politici che incoraggiano lo sviluppo (discussi nella prossima sezione). In modo impressionante, Chula Vista è stata protagonista nella nuova costruzione, autorizzando circa 38 nuove unità abitative ogni 1.000 residenti dal 2018 al 2024 – il numero pro capite più alto della contea planetizen.com planetizen.com. Questo contrasta con alcune città più piccole come El Cajon, che ha autorizzato solo ~10 unità ogni 1.000 residenti e sta rimanendo indietro planetizen.com planetizen.com. Il risultato è che la costruzione è fortemente concentrata in alcune giurisdizioni favorevoli alla crescita (Chula Vista, città di San Diego, parti del North County) mentre altre contribuiscono poco.

Tipi di alloggi: La maggior parte delle nuove abitazioni in costruzione è multifamiliare. Circa il 60% di tutte le nuove case costruite nella contea negli ultimi anni erano appartamenti o condomini voiceofsandiego.org. Ad esempio, secondo il conteggio di Chula Vista, il 56% delle nuove unità era in complessi da 5 o più unità (appartamenti/condomini), circa il 9% erano ADU e circa il 24% case unifamiliari planetizen.com. Questa preferenza per la costruzione multi-unità è deliberata: è il modo più efficiente per aggiungere unità in una regione con disponibilità di terreno limitata. Tra i progetti di rilievo che saranno completati nel 2025 c’è l’Alexan Camellia (complesso da 531 unità nel Convoy District di Kearny Mesa) obrag.org, oltre a vari edifici residenziali di media altezza in centro, a Mission Valley e lungo i corridoi del trasporto pubblico. Entro la fine del 2025, si prevede che apriranno circa 3.500–4.000 nuovi appartamenti in tutta la contea di San Diego obrag.org obrag.org, in linea con i totali annuali del 2022–2024. Si segnala anche una notevole espansione di alloggi militari vicino alle basi, progetti di alloggi per studenti vicino a UCSD e SDSU, e alcune comunità pianificate che aggiungono case a Otay Ranch, San Marcos e in altre zone periferiche.

Accessibile vs Prezzo di Mercato: Un problema persistente è che la maggior parte delle nuove costruzioni ha prezzi di mercato o di lusso, e non sono davvero “accessibili” per i residenti a reddito medio o basso. Un’analisi ha rilevato che circa il 78% di tutte le nuove case costruite di recente nella contea di San Diego erano destinate ad acquirenti/affittuari con redditi superiori alla media planetizen.com. Solo una piccola frazione sono unità accessibili vincolate da atto. Ad esempio, delle circa 1.894 nuove case costruite nel centro di San Diego nel 2024, solo 174 (9%) erano unità accessibili per famiglie a basso reddito 10news.com. Gli alti costi di costruzione (manodopera, materiali, terreni) e le tasse fanno sì che gli sviluppatori debbano solitamente applicare affitti/prezzi elevati per far quadrare i conti. Di conseguenza, i nuovi appartamenti di lusso spesso aprono con affitti superiori a $3.000 per un bilocale, il che, come osservano alcuni, “non aiuta direttamente la crisi degli alloggi accessibili” obrag.org. Per affrontare questo problema, la città e la contea hanno programmi per sovvenzionare lo sviluppo di alloggi accessibili – ad esempio, il programma “Bridge to Home” ha investito 90 milioni di dollari per creare quasi 2.000 unità accessibili tramite partnership insidesandiego.org. Diversi progetti 100% accessibili (spesso realizzati da organizzazioni non profit o dalla San Diego Housing Commission) sono in fase di sviluppo, ma tendono ad essere di dimensioni ridotte (decine, non centinaia, di unità alla volta).

Grandi Sviluppi e Infrastrutture: Oltre agli alloggi, ci sono importanti progetti di sviluppo che plasmeranno il panorama immobiliare di San Diego:

La riqualificazione della Naval Information Warfare (NAVWAR) vicino a Old Town è un grande progetto che potrebbe includere migliaia di nuove unità a uso misto (in attesa di approvazione federale).
La riqualificazione della Sports Arena/Midway District è in fase di pianificazione, dopo che gli elettori hanno rimosso il limite di altezza di 30 piedi per l’area. Le proposte concorrenti prevedono una nuova arena più fino a 4.000 unità abitative, negozi e parchi. Se approvato nel 2025, i lavori potrebbero iniziare tra il 2026 e il 2027.
SDSU Mission Valley: L’espansione della San Diego State University sul sito dello stadio di Mission Valley è in costruzione – includerà un parco fluviale, edifici universitari e 4.600 unità abitative (mix di alloggi per studenti, accessibili, a prezzo di mercato) che saranno consegnate in fasi fino alla fine degli anni 2020. Questo creerà un nuovo villaggio urbano e allevierà la pressione sugli alloggi per studenti.
Rinnovamento di University City/UTC: Con l’estensione del tram (linea Mid-Coast) fino a UTC, ci sono diversi progetti vicino alle stazioni – appartamenti di alto livello, nuovi edifici per laboratori – che di fatto stanno creando un “secondo centro città” denso nell’area UTC. Gli aggiornamenti del piano comunitario nel 2024 per University City hanno aumentato significativamente la densità consentita insidesandiego.org.
Infrastrutture transfrontaliere: Il terminal aeroportuale transfrontaliero di Tijuana (CBX), a lungo immaginato, ha stimolato lo sviluppo di hotel e parcheggi nelle vicinanze. Inoltre, è in costruzione il secondo valico di frontiera di Otay Mesa, che potrebbe favorire il settore immobiliare industriale e logistico una volta completato (e potenzialmente consentire più alloggi per lavoratori in quell’area per i pendolari transfrontalieri).

Le prospettive per le costruzioni: I costruttori a San Diego sono cautamente ottimisti ma devono affrontare delle difficoltà. L’aumento dei tassi d’interesse rende i prestiti per costruzioni più costosi e può ritardare i progetti. I costi dei materiali restano elevati (e i dazi su acciaio/legname hanno aggiunto spese) obrag.org obrag.org. Anche la carenza di manodopera nei mestieri è un vincolo – c’è più lavoro che lavoratori, il che può rallentare i tempi. Tuttavia, gli sviluppatori sanno che c’è una domanda repressa. Alcuni stanno accumulando terreni in attesa di condizioni economiche migliori, ma molti stanno procedendo grazie alla pressione pubblica per nuove abitazioni e agli incentivi (come la legge californiana sul bonus di densità, che consente unità extra se alcune sono accessibili). Da notare che l’obiettivo abitativo della regione (imposto dallo Stato) per il 2021-2029 è ambizioso, e secondo alcuni rapporti la contea di San Diego è effettivamente sulla buona strada per superare il proprio obiettivo statale di circa 4.500 case entro il 2029 se i tassi attuali di concessione dei permessi continuano timesofsandiego.com. Sarebbe una tappa positiva, anche se l’obiettivo stesso potrebbe comunque essere insufficiente rispetto alla domanda.

In sintesi, la pipeline di sviluppo di San Diego è solida, soprattutto per l’edilizia multifamiliare. Nuove abitazioni stanno arrivando sul mercato al ritmo più veloce degli ultimi anni, il che sta gradualmente alleviando la pressione. Tuttavia, la maggior parte delle nuove unità è a prezzo di mercato e non economica, quindi la crisi di accessibilità non si risolve solo con l’offerta. Sforzi continui – dalle riforme politiche alle partnership pubblico-private – mirano a stimolare ulteriormente la costruzione, inclusi più alloggi accessibili e “middle housing” (come villette a schiera, ADU e duplex). Se questi sforzi continueranno, San Diego potrebbe gradualmente colmare il divario tra offerta e domanda di abitazioni, un fattore critico per la stabilità a lungo termine del mercato.

Cambiamenti normativi e politici che impattano il settore immobiliare

Negli ultimi anni, cambiamenti legislativi e normativi sia a livello statale che locale hanno influenzato in modo significativo il panorama immobiliare di San Diego. I responsabili politici stanno cercando di affrontare la crisi abitativa, incentivare lo sviluppo, proteggere gli inquilini e bilanciare le preoccupazioni della comunità. Ecco i principali cambiamenti e i loro impatti:

Riforme sulla densità abitativa e sulla zonizzazione: La California ha approvato diverse leggi per superare la zonizzazione esclusiva e stimolare la costruzione di abitazioni. SB 9, in vigore dal 2022, consente alla maggior parte dei lotti unifamiliari di essere suddivisi o sviluppati con fino a 4 unità (duplex/triplex) come diritto. Questo di fatto aumenta la densità dei quartieri precedentemente limitati a una sola abitazione per lotto. San Diego ha accolto favorevolmente la SB 9 – la città ha persino eliminato alcune tariffe per incentivare l’adozione – anche se l’impatto finora è stato modesto (alcuni centinaia di progetti SB 9). Allo stesso modo, le leggi sulle Accessory Dwelling Unit (ADU) sono state rafforzate (AB 68 e altre), imponendo alle città di approvare case in cortile e conversioni di garage con poca burocrazia. San Diego ha aggiornato i regolamenti locali per adeguarsi e, come già detto, le autorizzazioni ADU sono aumentate notevolmente (le ADU hanno rappresentato circa il 9% delle nuove abitazioni negli ultimi anni) planetizen.com. La città ha anche lanciato programmi innovativi come “Complete Communities” e “Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org, che offrono bonus di densità e permessi semplificati per progetti vicino ai trasporti pubblici o con unità a prezzi accessibili. Ad esempio, Complete Communities consente agli sviluppatori di costruire più unità rispetto al normale se includono alcune abitazioni a basso reddito e contribuiscono ai servizi di quartiere insidesandiego.org. Queste riforme della zonizzazione stanno iniziando a dare frutti sotto forma di più sviluppi di riempimento su piccola scala e proposte di appartamenti nelle aree servite dai trasporti pubblici. Un caso concreto: Encinitas (a nord di San Diego) è stata costretta dallo stato ad allentare la zonizzazione dopo una lunga resistenza; da allora ha approvato progetti a maggiore densità per soddisfare i requisiti abitativi statali planetizen.com.
Snellimento delle autorizzazioni: Il governo della città di San Diego, sotto il sindaco Todd Gloria, ha reso una priorità lo snellimento delle approvazioni per l’edilizia abitativa. Il Programma di Accelerazione per l’Edilizia Accessibile e iniziative come “Permit Now” hanno velocizzato l’iter per i progetti idonei insidesandiego.org. La città ha persino istituito un programma per esaminare qualsiasi progetto abitativo vicino ai trasporti pubblici entro 30 giorni (“Complete Communities Now”) insidesandiego.org. Inoltre, la città offre una revisione rapida e persino l’autocertificazione per alcuni progetti edilizi insidesandiego.org. Queste misure riducono i famigerati ritardi nell’avvio dei cantieri. Anche lo stato ha dato il suo contributo: le esenzioni dal CEQA (California Environmental Quality Act) sono state ampliate per l’edilizia urbana, e la AB 2011 (in vigore dal 2023) consente l’approvazione ministeriale di abitazioni su terreni a destinazione commerciale. Potremmo presto vedere vecchi centri commerciali o uffici a San Diego riconvertiti in abitazioni secondo le disposizioni della AB 2011, che aggirano parte del controllo locale a favore della costruzione “by-right” con standard lavorativi. Nel complesso, questi cambiamenti normativi cercano di spostare l’equilibrio dall’ostruzionismo NIMBY a una posizione favorevole all’edilizia abitativa.
Regolamentazioni sugli affitti a breve termine: Come accennato in precedenza, un importante cambiamento normativo locale è stato il giro di vite di San Diego sugli affitti brevi per vacanze. A partire da maggio 2023, l’ordinanza Short-Term Residential Occupancy (STRO) richiede che chiunque affitti una casa intera per un periodo breve (meno di 30 giorni) abbia una licenza comunale. Fondamentale, la città ha limitato queste licenze al 1% del patrimonio immobiliare (circa 5.400 unità) per la maggior parte della città, più una piccola aggiunta (~0,75% delle abitazioni) specificamente a Mission Beach truvi.com. Questo ha immediatamente ridotto il mercato degli affitti a breve termine – entro la fine del 2023 la città aveva eliminato oltre 7.000 affitti vacanza illegali che non avevano licenza lajolla.ca nbcsandiego.com. L’impatto: alcuni investitori che facevano Airbnb sono passati all’affitto a lungo termine o hanno venduto le loro proprietà. Mission Beach, che era fortemente orientata agli affitti vacanza, ha visto i valori immobiliari e l’attività di vendita adeguarsi poiché molte ex case vacanza sono state immesse sul mercato. La non trasferibilità delle licenze (un nuovo proprietario non può ereditare la licenza STR dal venditore) ha inoltre reso meno attraenti all’acquisto le proprietà con molti STR truvi.com. Questa ordinanza è stata una risposta alle lamentele della comunità riguardo alle case per feste e alla percezione che gli Airbnb riducessero l’offerta abitativa. Per il mercato più ampio, probabilmente ha liberato una parte di condomini e case che sono tornati nel mercato degli affitti a lungo termine o della proprietà, un piccolo sollievo per la disponibilità abitativa. Ora gli investitori conoscono la posizione di San Diego: l’affitto a breve termine è consentito ma fortemente limitato – un fattore che orienta i nuovi investimenti più verso l’affitto tradizionale.
Protezione degli inquilini e limiti agli affitti: La California ha implementato AB 1482 a livello statale nel 2020, che limita gli aumenti degli affitti per la maggior parte delle proprietà multifamiliari più vecchie (15+ anni) al 5% più l’IPC (circa 8–10% negli ultimi anni di alta inflazione) e richiede una giusta causa per gli sfratti. San Diego si conforma a questa norma; sebbene San Diego stessa non abbia un controllo degli affitti locale più severo, la legge statale ha di fatto imposto un tetto a quanto i proprietari possono aumentare gli affitti annualmente sulle unità coperte. Dato che gli affitti di mercato sono aumentati solo di circa 0–3% nel 2023–2025, questo limite non è stato vincolante di recente obrag.org. Tuttavia, offre sicurezza agli inquilini contro aumenti estremi. Nel 2022–2023, durante i forti aumenti degli affitti, molti inquilini di San Diego sono stati effettivamente protetti da questa legge da aumenti superiori a circa il 10%. Inoltre, le protezioni contro gli sfratti sono state rafforzate durante il COVID e alcune sono state estese – ad esempio, gli sfratti senza colpa richiedono assistenza per il trasferimento. La città e la contea hanno discusso ordinanze di protezione degli inquilini ancora più forti (come il diritto all’assistenza legale o regole di giusta causa più severe), anche se al momento non ne sono state adottate oltre la legge statale. Investitori e gestori immobiliari hanno dovuto adeguarsi a queste regole, che introducono più obblighi di conformità e limitano strategie di aumento aggressivo degli affitti.
Oneri di urbanizzazione e incentivi: San Diego ha cercato di bilanciare gli oneri di urbanizzazione per finanziare le infrastrutture senza scoraggiare la costruzione. La città ha aggiornato i requisiti di housing inclusivo nel 2020, richiedendo che la maggior parte dei nuovi progetti residenziali includa almeno il 10% di unità accessibili o paghi una quota sostitutiva. Alcuni sviluppatori scelgono di includere unità per ottenere bonus di densità. Sono previste anche riduzioni degli oneri per le ADU e alcuni progetti di piccole dimensioni. Nel Housing Action Package 2.0, la città ha valutato la riduzione dei requisiti di parcheggio e l’alleggerimento dei limiti di altezza vicino ai trasporti pubblici, il che riduce il costo di costruzione per unità insidesandiego.org. Il “builder’s remedy” statale (per le città senza piani abitativi conformi) non è stato testato nella città di San Diego perché la città ha sempre rispettato i suoi obblighi in materia di housing element (a differenza, ad esempio, di alcune città di LA). Tuttavia, alcune città più piccole della contea di SD che sono in ritardo nella pianificazione abitativa potrebbero affrontare progetti “builder’s remedy” (che consentono agli sviluppatori di bypassare la zonizzazione locale se vengono rispettati i criteri di accessibilità). Questa minaccia spinge le città a conformarsi alla zonizzazione per più alloggi.
Trasferimenti di imposta sulla proprietà: La Proposizione 19 (2021) in California ha permesso ai proprietari di casa più anziani (55+) di trasferire la loro base imponibile bassa su una nuova casa ovunque nello stato fino a 3 volte. Questo ha aiutato alcuni “empty-nesters” a San Diego a ridimensionarsi senza un grande impatto fiscale, e potenzialmente ha liberato un po’ di inventario di case più grandi per le famiglie più giovani. È difficile da quantificare, ma la Prop 19 ha probabilmente contribuito a un certo aumento delle inserzioni nel 2022–2025 da parte di anziani che altrimenti si sentivano “bloccati” dalle tasse della Prop 13 su una nuova casa. È un fattore piccolo ma positivo per la mobilità.
Investimenti in Infrastrutture e Trasporti: Le politiche non riguardano solo le leggi sull’edilizia abitativa – anche le decisioni sulle infrastrutture influenzano il mercato immobiliare. L’attuale spinta di San Diego verso lo sviluppo orientato al transito è supportata dall’estensione della Mid-Coast Trolley (aperta nel 2021) e dal piano regionale dei trasporti SANDAG del 2021, che prevede più linee di transito (anche se i finanziamenti sono oggetto di controversie). La città ha inoltre investito in progetti come il Pure Water project (miglioramento delle infrastrutture idriche) universitycitynews.org e nel miglioramento dei parchi. Migliori trasporti e servizi possono rendere alcuni quartieri più attraenti per lo sviluppo (ad esempio, nuovi appartamenti che sorgono lungo le nuove stazioni della linea del trolley da Old Town a UTC).

In sintesi, i cambiamenti politici a San Diego sono ora generalmente a favore dell’edilizia abitativa e della densità, un cambiamento rispetto alla storica posizione di crescita lenta. Le leggi statali hanno dato il tono, superando alcune restrizioni locali, e la città ha risposto innovando con propri pacchetti per incentivare la costruzione. Questo sta iniziando a dare risultati con più unità costruite e un leggero allentamento della crisi. D’altra parte, regolamentazioni come il limite agli affitti a breve termine e il controllo degli affitti sono state implementate per proteggere la disponibilità di alloggi e gli inquilini, e limitano in parte alcune possibilità di profitto per i proprietari. L’equilibrio che i responsabili politici stanno cercando di raggiungere è stimolare abbastanza nuova offerta e proteggere i residenti, senza allontanare sviluppatori o proprietari. A metà 2025, San Diego è stata persino elogiata dai leader statali per i suoi sforzi di semplificazione dell’edilizia abitativa, diventando un modello in California insidesandiego.org. Se queste tendenze legislative continueranno (e probabilmente sarà così, data la gravità della carenza di alloggi), possiamo aspettarci ulteriori misure come l’aumento delle densità lungo le nuove linee di transito, più incentivi per l’edilizia accessibile e forse nuovi aiuti agli inquilini. Gli operatori del settore immobiliare a San Diego devono restare agili e informati mentre l’ambiente normativo evolve – è diventato tanto cruciale quanto le forze di mercato nel determinare i risultati.

Sfide di Accessibilità e Offerta Abitativa

Nonostante un recente raffreddamento e alcuni interventi politici, l’accessibilità abitativa rimane la sfida immobiliare più urgente di San Diego. La regione si classifica costantemente come uno dei mercati immobiliari meno accessibili degli Stati Uniti. Gli aspetti chiave di questa sfida includono:

Costo delle abitazioni alle stelle: Entro la metà del 2025, il prezzo mediano di una casa (~1 milione di dollari) richiede un reddito annuo di circa 200.000–250.000 dollari per essere acquistata comodamente offthe56.com lao.ca.gov. Tuttavia, il reddito familiare mediano a San Diego è solo dell’ordine di 90.000 dollari. Questo divario significa che solo circa il 15% delle famiglie può permettersi quella casa al prezzo mediano offthe56.com. Questo indice di accessibilità (15%) è estremamente basso – per fare un confronto, a livello nazionale circa il 50% delle famiglie può permettersi la casa mediana nazionale. Anche rispetto alla già scarsa accessibilità della California (il 17% delle famiglie a livello statale poteva permettersi la casa mediana all’inizio del 2025) homes.com, San Diego è in difficoltà. I costi elevati delle abitazioni abbassano anche le classifiche della regione in termini di competitività economica; l’alloggio è stato un fattore nel calo di San Diego nel rapporto Milken’s Best-Performing Cities axios.com axios.com.

Sul fronte degli affitti, gli affitti mediani intorno ai 2.500 dollari mettono anch’essi sotto pressione i bilanci familiari. Una famiglia ha bisogno di circa 100.000 dollari di reddito (spendendo il 30% del reddito per l’affitto) per poterselo permettere – molto più di quanto guadagnino molti affittuari. Quasi la metà delle famiglie in affitto a San Diego è considerata “sovraccaricata dai costi” (spendendo più del 30% del reddito per l’affitto). Il tasso di proprietà della casa fermo intorno al 55% in città (e ~60% nella contea) riflette quanto sia difficile passare dall’affitto alla proprietà kpbs.org. Molte professioni del ceto medio – insegnanti, infermieri, dipendenti pubblici, manager dell’ospitalità – trovano praticamente impossibile acquistare una casa nella comunità in cui lavorano. Questa crisi di accessibilità non riguarda solo le statistiche; sta rimodellando il tessuto sociale, come discusso di seguito.

Offerta insufficiente di alloggi: La causa principale della scarsa accessibilità è un classico squilibrio tra domanda e offerta. Per decenni, San Diego (come gran parte della California costiera) non ha costruito abbastanza case per la sua popolazione e base lavorativa in crescita. La zonizzazione restrittiva (ampie aree riservate alle case unifamiliari), l’opposizione della comunità alla densità (NIMBYismo), le alte tasse e i lunghi processi di autorizzazione hanno mantenuto bassa la produzione di alloggi. Come ha affermato un rapporto, “decenni di costruzione lenta hanno portato San Diego a una grave carenza di alloggi” axios.com. Quando negli anni 2020 è arrivato il boom immobiliare legato alla tecnologia e alla pandemia, questa offerta limitata ha portato a guerre di offerte e prezzi alle stelle.

Per recuperare, la regione ha bisogno di decine di migliaia di nuove unità abitative. Lo stato ha fissato una Regional Housing Needs Allocation (RHNA) di circa 171.000 nuove case per la contea di San Diego per il periodo 2021–2029. A metà percorso, la contea non è del tutto in linea con tutti i livelli di reddito (anche se potrebbe superare l’obiettivo totale se le tendenze attuali continuano) timesofsandiego.com. Il deficit è particolarmente grave nell’edilizia abitativa accessibile: sono state assegnate circa 41.000 unità per redditi bassi, ma solo poche migliaia sono in fase di realizzazione planetizen.com. Quindi, anche se la costruzione complessiva aumenta, l’offerta per le persone a reddito medio e basso resta molto indietro. Finché l’offerta non supererà significativamente la domanda, l’accessibilità rimarrà fuori portata.

Impatto sulle persone e sull’economia: L’impatto umano dell’inaccessibilità abitativa è significativo. I giovani adulti vivono più a lungo con i genitori o condividono la casa con coinquilini. Le famiglie rimandano o rinunciano all’acquisto di una casa; alcune addirittura posticipano l’avere figli a causa dei costi abitativi. Lavoratori chiave se ne vanno – ci sono storie di insegnanti, infermieri, agenti di polizia e altri che si trasferiscono in posti come Arizona o Texas perché non possono permettersi di restare a San Diego. In effetti, la modesta crescita demografica della regione ora deriva interamente dall’immigrazione; più persone si trasferiscono altrove negli Stati Uniti di quante ne arrivino, e il costo della casa è citato come la ragione principale di queste partenze kpbs.org. Questo “brain drain” e la perdita di lavoratori possono danneggiare nel tempo le imprese locali e i servizi pubblici.

Inoltre, gli alti costi delle case significano più pendolarismo dalle aree periferiche (ad esempio, Temecula/Murrieta nella contea di Riverside ha visto persone percorrere oltre 60 miglia al giorno per lavorare a San Diego e potersi permettere una casa). Questo aumenta la congestione del traffico e l’inquinamento e riduce la qualità della vita. Quando solo i benestanti possono permettersi di acquistare in molti quartieri, si crea segregazione economica. San Diego rischia di diventare un luogo dove solo i molto ricchi o chi ha comprato anni fa può avere una casa stabile, mentre i residenti più giovani e meno abbienti affrontano instabilità e rischio di sfratto. Gli attivisti della comunità sottolineano che questo mina la diversità e il carattere della città.

Senzatetto e insicurezza abitativa: L’estremo della crisi di accessibilità è visibile nella popolazione senzatetto di San Diego, che è cresciuta negli ultimi anni. Molti lavoratori poveri che affrontano un aumento dell’affitto o uno sfratto non hanno dove andare in un mercato così costoso e finiscono per vivere in auto o rifugi. La mancanza di alloggi a basso costo aggrava la situazione dei senzatetto: anche se la città apre nuovi rifugi o aree di campeggio sicure, le persone cadono nella condizione di senzatetto più velocemente di quanto possano essere ricollocate. Il clima di San Diego attira anche persone senza fissa dimora da altre zone. Si stima che migliaia di abitanti di San Diego sperimentino la condizione di senzatetto in una qualsiasi notte, una situazione direttamente legata all’alto costo e alla scarsità di alloggi (insieme a fattori di salute mentale e dipendenze). La città e la contea hanno riconosciuto che senza molti più alloggi accessibili/sovvenzionati, sarà impossibile ridurre significativamente il fenomeno dei senzatetto.

Passi intrapresi: Abbiamo illustrato molte delle misure politiche (bonus di densità, approvazioni semplificate, ecc.) volte ad aumentare l’offerta. La Housing Commission di San Diego e le organizzazioni non profit stanno anche cercando attivamente di creare unità accessibili tramite acquisizioni e nuove costruzioni (ad esempio, convertendo motel in appartamenti per persone senza fissa dimora, utilizzando fondi statali HomeKey). C’è una spinta per alloggi “missing middle” – duplex, villette a schiera, appartamenti con cortile – che possono essere più accessibili per progettazione. La regione sta anche esplorando idee innovative come i community land trust (per mantenere gli alloggi permanentemente accessibili) e l’espansione dei voucher per l’edilizia pubblica, ma queste iniziative sono ancora su piccola scala rispetto al bisogno.

Da notare che l’atteggiamento pubblico sta cambiando lentamente. Sebbene la resistenza NIMBY allo sviluppo sia ancora presente, c’è una crescente consapevolezza che un po’ di aumento della densità sia necessario per migliorare l’accessibilità. I residenti più giovani e i gruppi di advocacy esprimono sentimenti YIMBY (“Yes In My Backyard”). Anche alcuni proprietari di lunga data si rendono conto che i propri figli non potranno vivere a San Diego senza cambiamenti. Questo ha aiutato iniziative come l’upzoning a Hillcrest e University City a passare su insidesandiego.org. Tuttavia, rimane una sfida: ogni progetto può diventare una battaglia a livello di quartiere.

Previsioni sull’accessibilità: Nel breve termine, l’accessibilità potrebbe migliorare leggermente semplicemente perché i prezzi si sono stabilizzati e i redditi stanno lentamente aumentando. Ad esempio, l’indice di accessibilità abitativa della CAR per la contea di San Diego potrebbe salire di qualche punto rispetto al minimo storico della fine del 2024. Ma fondamentalmente, la casa resterà comunque molto costosa rispetto ai redditi. L’Ufficio dell’Analista Legislativo ha osservato che a metà 2025, il reddito necessario per permettersi una tipica casa in California (~$237.000) era più del doppio del reddito mediano lao.ca.gov – una situazione che non ha una soluzione rapida. Solo una combinazione di molta più costruzione di alloggi (soprattutto a prezzi più bassi) e/o una crescita più elevata dei redditi può colmare quel divario. San Diego sta lavorando sul primo aspetto, ma ci vorranno anni per vedere un cambiamento significativo.

Conclusione: La sfida dell’accessibilità economica e dell’offerta abitativa a San Diego è un problema di lungo termine nato dalla scarsità di alloggi e dall’elevata domanda. Si manifesta nella lotta quotidiana delle famiglie per pagare l’affitto, nell’impossibilità per i lavoratori essenziali di vivere nelle comunità che servono e nelle scelte difficili che portano le persone a lasciare la regione. Sebbene le condizioni di mercato più calme del 2025 e le misure politiche abbiano leggermente alleviato la pressione (con più unità abitative disponibili e l’inflazione dei prezzi in pausa), la casa a San Diego rimane inaccessibile per la maggior parte dei residenti offthe56.com. Questo è forse la minaccia più grande alla futura prosperità e inclusività della regione. Affrontarla richiederà uno sforzo costante: continuare ad aumentare l’offerta a tutti i livelli, preservare e creare alloggi accessibili e trovare soluzioni creative per abbassare i costi di costruzione. La capacità di San Diego di rimanere una metropoli vivace e diversificata dipende dai progressi su questo fronte.

Impatto dei tassi d’interesse, della migrazione e dei fattori macroeconomici

Infine, consideriamo i principali fattori macroeconomici che influenzano il mercato immobiliare di San Diego: principalmente i tassi d’interesse, i flussi migratori e il clima economico generale. Queste forze di ampio respiro spesso determinano le oscillazioni del mercato immobiliare.

Aumento dei tassi d’interesse: Il rapido aumento dei tassi di interesse sui mutui dal 2022 è stato probabilmente il fattore singolo più importante che ha raffreddato il mercato immobiliare di San Diego nel 2024–2025. Come già detto, il tasso tipico di un mutuo fisso a 30 anni è passato da circa il 3% alla fine del 2021 a oltre il 7% nel 2023, aumentando drasticamente i costi di finanziamento lao.ca.gov. In termini pratici, la rata mensile per una casa mediana è ora circa l’80% più alta rispetto ai tassi del 2020 lao.ca.gov. Questo shock dei tassi ha escluso molti acquirenti marginali e costretto altri a ridurre il proprio budget, attenuando così la domanda e stabilizzando i prezzi. Ha anche creato l’effetto “manette d’oro” per i venditori: con l’80% dei proprietari californiani che hanno mutui sotto il 5%, sono riluttanti a vendere e perdere quel tasso basso lao.ca.gov. La carenza di offerta a San Diego è in parte il risultato di questo blocco, come già accennato sopra.

Guardando al futuro, l’andamento dei tassi d’interesse influenzerà fortemente l’attività di mercato. A metà 2025, i tassi hanno mostrato segni di stabilizzazione intorno al 6% medio, persino scendendo fino a circa il 6,5% ad agosto 2025 – il livello più basso da circa 10 mesi kyma.com money.com. Gli analisti del settore mutui prevedono che i tassi scenderanno gradualmente nel 2025; le previsioni di Fannie Mae e MBA indicano che il tasso a 30 anni si attesterà in media intorno al 6,4% nel 2025 e potenzialmente sotto il 6% entro il 2026 themortgagereports.com fortune.com. Se queste previsioni si avvereranno, San Diego potrebbe vedere una ripresa dell’attività degli acquirenti, poiché i finanziamenti diventerebbero un po’ più accessibili. Anche una diminuzione di un punto percentuale nei tassi sui mutui aumenta significativamente il potere d’acquisto (o, in alternativa, permette a più proprietari di casa di rifinanziare o trasferirsi senza shock nei pagamenti). Pertanto, un allentamento dei tassi d’interesse è un fattore positivo chiave per il mercato immobiliare. Al contrario, se l’inflazione dovesse sorprendere al rialzo o altri fattori economici dovessero costringere a un nuovo aumento dei tassi, il mercato potrebbe subire un’ulteriore battuta d’arresto. Al momento, la maggior parte degli esperti ritiene che abbiamo già visto il picco dei tassi e che la tendenza sarà stabile o in calo – un segnale positivo per il settore immobiliare.

Migrazione e cambiamenti demografici: Le dinamiche della popolazione di San Diego sono complesse. Da un lato, essendo un’area ad alto costo, sta vivendo una emigrazione domestica netta – cioè, più residenti statunitensi si trasferiscono fuori da San Diego verso altri stati o contee rispetto al contrario. Questa tendenza si è accelerata tra la fine degli anni 2010 e l’inizio degli anni 2020, poiché il lavoro da remoto ha permesso ad alcuni di trasferirsi e i costi delle abitazioni hanno spinto altri ad andarsene. Le destinazioni più popolari per gli ex residenti di San Diego includono aree interne più economiche (ad esempio la contea di Riverside) o altri stati (Nevada, Arizona, Texas, ecc.). Come già accennato, quasi 24.000 persone in saldo migratorio domestico negativo sono state registrate nel periodo 2023-2024 kpbs.org. Questo flusso allevia in parte la pressione sulla domanda abitativa, soprattutto nel segmento delle case entry-level.

Tuttavia, San Diego nel complesso è riuscita a mantenere una popolazione stabile (circa 3,3 milioni nella contea) grazie all’incremento naturale (nascite meno decessi) e all’immigrazione internazionale. Infatti, dal 2023 al 2024, il lieve aumento della popolazione della contea è stato interamente dovuto a un afflusso di circa 24.000 immigrati internazionali che ha bilanciato le persone in uscita kpbs.org. Molti di questi immigrati arrivano per lavoro (si pensi ai lavoratori con visto H1-B nel settore tech/biotech, o agli alleati militari, o alla migrazione transfrontaliera data la vicinanza di Tijuana). Queste persone aumentano la domanda abitativa, spesso iniziando come affittuari. Quindi, l’effetto netto è che il mercato immobiliare di San Diego si trova ancora a fare i conti con una popolazione in crescita (o almeno non in diminuzione), anche se le sole tendenze migratorie interne agli Stati Uniti indicherebbero un calo.

Un altro fattore è la migrazione interna all’interno della California meridionale: ad esempio, Zillow ha identificato la contea di Riverside come una “valvola di sfogo” per la crisi di accessibilità di San Diego axios.com. Alcuni residenti di San Diego, esclusi dal mercato locale, acquistano casa nel sud-ovest di Riverside (Temecula/Murrieta) e affrontano lunghi spostamenti. Al contrario, una piccola parte di persone con redditi più alti provenienti da Los Angeles o dalla contea di Orange si trasferisce a San Diego per i prezzi delle case relativamente più bassi (rispetto al Westside di LA o alla costa della contea di Orange) o per motivi di stile di vita. Inoltre, la grande presenza militare di San Diego fa sì che migliaia di famiglie militari ruotino ogni anno, influenzando i modelli di affitto e acquisto soprattutto intorno a Camp Pendleton, MCAS Miramar e Naval Base San Diego.

Guardando al futuro, le prospettive macro-migratorie indicano che la California nel suo complesso ha rallentato la perdita di popolazione e potrebbe stabilizzarsi (la popolazione statale è infatti leggermente aumentata nel 2024) gov.ca.gov. Secondo le previsioni di SANDAG, San Diego crescerà moderatamente (di circa 113.000 persone dal 2022 al 2050, circa +3,5%) sandag.org – una crescita più lenta rispetto al passato, riflettendo queste difficoltà. Per quanto riguarda l’edilizia abitativa, se l’emigrazione continuerà ai livelli attuali, fungerà da valvola di sfogo che impedirà una situazione di estrema scarsità. Ma se San Diego riuscisse in qualche modo a fermare l’esodo (grazie a una maggiore accessibilità o a più posti di lavoro), la domanda aumenterebbe. Al contrario, se più persone dovessero andarsene del previsto (ad esempio, se il lavoro da remoto dovesse restare diffuso e più persone decidessero di vendere e trasferirsi), ciò potrebbe attenuare la domanda abitativa. Finora, l’effetto netto è stato minimo – abbastanza immigrazione e nascite da mantenere una lieve pressione positiva sul mercato immobiliare.

Contesto macroeconomico: Il mercato immobiliare di San Diego non può sfuggire alle tendenze economiche più ampie:

Mercato del lavoro: L’economia di San Diego nel 2025 è relativamente forte ma presenta alcune criticità. La disoccupazione nella contea è tra il 4 e il 5% kpbs.org, meglio rispetto al 5,4% della California. Tuttavia, come riportato da Axios, la crescita dell’occupazione è rallentata a circa lo 0,5% nel 2024 axios.com. Settori come tecnologia e scienze della vita hanno registrato licenziamenti o blocchi delle assunzioni (parte di una flessione globale del tech), il che ha raffreddato un po’ la domanda di abitazioni di fascia alta. La buona notizia è che turismo e ospitalità sono pienamente ripresi dopo il COVID axios.com, il che aiuta il mercato degli affitti e le abitazioni di fascia bassa (i lavoratori dei servizi trovano lavoro). Inoltre, la spesa per la difesa rimane un pilastro – l’occupazione militare e i contratti a San Diego forniscono stabilità (e spesso acquirenti veterani con mutui VA). Se l’industria tecnologica nazionale si riprende alla fine del 2025 come alcuni prevedono axios.com, il consistente settore tech di San Diego (Qualcomm, startup biotech, ecc.) potrebbe tornare ad assumere, traducendosi in una maggiore domanda di affitti e acquisti, soprattutto nelle fasce di prezzo medio-alte.
Inflazione e reddito: L’elevata inflazione del 2021-2023 ha eroso i redditi reali e fatto salire i tassi d’interesse. A metà 2025, l’inflazione è scesa notevolmente, ma i prezzi (inclusi materiali da costruzione e terreni) restano elevati. I salari a San Diego sono aumentati (salario orario medio +23% circa dal 2020) lao.ca.gov, ma non così rapidamente come i costi delle case (pagamenti delle case +82%) lao.ca.gov. Se l’inflazione resta moderata e la crescita dei salari continua, nel tempo ciò migliorerà leggermente l’accessibilità. Se arriva una recessione e la disoccupazione sale, alcune famiglie potrebbero convivere o trasferirsi, riducendo la domanda nel breve termine. Tuttavia, questo scenario spesso porta a tagli dei tassi d’interesse, che potrebbero in realtà stimolare il mercato immobiliare. Quindi ci sono forze contrastanti.
Clima per gli investitori: A livello globale e nazionale, gli investitori sono diventati più cauti nel settore immobiliare a causa dell’aumento dei costi di finanziamento. A San Diego, abbiamo visto meno guerre di offerte da parte di investitori istituzionali sulle case unifamiliari rispetto al 2021. Se il mercato azionario è forte (come lo è stato nel 2023–25), gli acquirenti di fascia alta hanno più risorse per l’anticipo. Se vacilla, i mercati di lusso potrebbero subire un calo. San Diego non presenta tante dinamiche da mercato delle seconde case come, ad esempio, una zona puramente turistica, ma alcuni acquirenti benestanti da fuori regione acquistano qui; il loro interesse è influenzato dalla fiducia economica generale.
Fattori geopolitici: Essendo una città di confine, il mercato immobiliare di San Diego è influenzato anche dalle condizioni della vicina Tijuana e della Baja California. Famiglie e investitori transfrontalieri giocano un ruolo (alcuni cittadini messicani acquistano proprietà a San Diego come investimento stabile, e alcuni americani vivono a Tijuana per affitti più economici e fanno il pendolare). Cambiamenti nelle politiche di confine o nella sicurezza possono avere piccoli riflessi sul mercato immobiliare. Inoltre, eventuali grandi dispiegamenti o cambiamenti nella strategia militare possono influenzare temporaneamente le abitazioni vicino alle basi (ad esempio, quando una nave della Marina è in porto rispetto a quando è dispiegata, l’occupazione degli affitti intorno alla base fluttua).

In sintesi, i tassi di interesse, la migrazione e la macroeconomia sono la colonna sonora a cui danza il mercato immobiliare di San Diego. L’aumento dei tassi di interesse ha rallentato notevolmente il ritmo del mercato; ora tutti gli occhi sono puntati su quando la Fed allenterà la presa, poiché ciò probabilmente riaccenderà la domanda di case. La migrazione fornisce una spinta e una trazione – finché San Diego rimane un luogo molto desiderato, le persone arriveranno, ma se rimane estremamente costosa, alcuni se ne andranno. La macroeconomia, nel frattempo, influenzerà lavoro e reddito – fattori chiave che determinano quanti possono partecipare al mercato immobiliare. Al momento (metà 2025), gli indicatori suggeriscono un cauto ottimismo: inflazione in calo, tassi che si stabilizzano, occupazione stabile e fiducia dei consumatori in miglioramento. Se queste tendenze continueranno, il mercato immobiliare di San Diego potrebbe entrare in un periodo di attività sostenibile – né surriscaldato né in caduta, ma in crescita in linea con l’economia più ampia. Tenere d’occhio la Federal Reserve, le statistiche migratorie e i rapporti sull’occupazione locale fornirà indizi su dove si sta dirigendo il mercato in questa dinamica città della California del Sud.

Fonti:

Zillow Research, San Diego Housing Market Overview (luglio 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, San Diego Housing Market Trends & Forecast 2025 (17 luglio 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Home Sales Decline In San Diego County (City News Service, 22 luglio 2025) patch.com patch.com
Redfin Data Center, Aggiornamento sul mercato immobiliare di San Diego – Giugno 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, Mercato immobiliare di San Diego: Tendenze e prezzi (2025) sofi.com sofi.com
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Axios San Diego, San Diego prevista come uno dei mercati più caldi del 2025 (14 gennaio 2025) axios.com axios.com
KPBS, La popolazione della contea di San Diego aumenta leggermente, ma solo grazie all’immigrazione (17 marzo 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, Crisi abitativa a San Diego: Possiamo permetterci di restare? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, Quali città della contea di San Diego stanno costruendo nuove abitazioni? (29 luglio 2025) planetizen.com planetizen.com
Legislative Analyst’s Office, CA Housing Affordability Tracker (Q2 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, La crescita occupazionale rallentata abbassa la classifica economica di San Diego (29 gennaio 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, Legge sugli affitti a breve termine a San Diego – Impatto delle ‘Regolamentazioni del ’23’ (23 maggio 2024) truvi.com truvi.com