San Jose ingatlanpiac 2025: trendek, előrejelzések és technológiai változások

San Jose ingatlanpiaca 2025-ben továbbra is erős, de összetett, amelyet a Szilícium-völgy gazdasági ingadozásai, a magas lakáskereslet és a járvány utáni új trendek alakítanak. Az ország egyik legdrágább piacaként San Jose mérsékelt lakásár-növekedést, alacsony kínálatot (bár enyhe javulással) és intenzív versenyt tapasztal mind a vevők, mind a bérlők körében. Az alábbiakban lebontjuk a kulcsfontosságú szektorokat – a lakóingatlanoktól és bérleményektől a kereskedelmi terekig –, valamint azt, hogy a szakértők mit jósolnak a következő években.

Főbb 2025-ös piaci adatok (San Jose):

Medián lakásár: ~1,5 millió dollár (2025 közepe), körülbelül 5% éves növekedéssel redfin.com. Az ingatlanok átlagosan ~20 nap alatt kelnek el, gyakran több ajánlattal.
Medián havi bérleti díj: ~2 927 dollár 2025 júliusában, ami nagyjából 2–3% emelkedés az előző évhez képest apartmentlist.com. Az egyszobás lakások átlagos bérleti díja 3 265 dollár/hó apartmentlist.com.
Lakáskínálat: A kínálat ~20%-kal nőtt a 2024 eleji szinthez képest apartmentlist.com sfgate.com, de továbbra is eladói piac, korlátozott kínálattal.
Megfizethetőség: Rendkívül alacsony. Egy medián jövedelmű háztartásnak >250 000 dolláros fizetésemelésre lenne szüksége, hogy megengedhessen magának egy medián árú otthont San Jose-ban zillow.mediaroom.com.
Gazdaság: Santa Clara megyében a munkanélküliség ~3,9% (2025 2. negyedév) kidder.com. A jelzáloghitel-kamatok 6,5–6,8% körül mozognak sfgate.com, jóval a járvány alatti mélypontok felett, ami hozzájárul a „lock-in effect”-hez, vagyis a tulajdonosok inkább maradnak, hogy megtartsák alacsony kamatukat.

Lakóingatlan-piaci trendek 2025-ben

San Jose lakáspiaca továbbra is rendkívül versenyképes 2025-ben. Az otthonok medián eladási ára körülbelül 1,5 millió dollár, ami 238%-kal magasabb, mint az amerikai átlag redfin.com. Az árak körülbelül 3–5%-kal emelkedtek tavalyhoz képest, ami mérsékelt növekedés a világjárvány alatti kétszámjegyű ugrásokhoz képest. Ez a növekedés a kiegyenlítődés jeleit mutatja a magasabb kamatlábak és a kissé javuló kínálat miatt. A Zillow vezető közgazdásza megjegyzi, hogy a növekvő kínálat kordában tartja a lakásárakat; valójában a lakásárak várhatóan lényegében stagnálnak (−0,2%) a San Jose-i nagyvárosi területen 2025-ben sfgate.com. Ennek ellenére a kereslet meghaladja a kínálatot, így a piac összességében az eladóknak kedvez.

Kínálat és eladások: A piacon lévő otthonok száma mérsékelten nőtt. Az iparági megfigyelők szerint San Jose 2025-ös kezdő kínálata körülbelül 20%-kal volt magasabb, mint 2024-ben sfgate.com, részben azért, mert több tulajdonos hirdet ingatlant és az új építések is lassan megjelennek. Ennek ellenére a kínálat történelmileg továbbra is szűk – sok tulajdonos vonakodik eladni és elveszíteni a rendkívül alacsony jelzáloghitel-kamatát (az ún. „lock-in” hatás), ami korlátozza a forgalmat. A több hirdetés ellenére a lezárt eladások valójában megugrottak (8–31%-os éves növekedés a régióban), és előrejelzések szerint további ~15%-kal nőnek 2025-ben sfgate.com, ami azt mutatja, hogy a vevői kereslet gyorsan felszívja a rendelkezésre álló otthonokat. Az otthonok továbbra is gyorsan elkelnek – mediánban körülbelül 20 nap alatt, szemben az egy évvel korábbi 15 nappal redfin.com redfin.com. Egy átlagos hirdetés 3–4 ajánlatot kap San Jose-ban, és a kívánatos környékeken gyakran a meghirdetett ár felett kel el.

Árazás és verseny: A San Jose-i lakásárak úgy tűnik, hogy magas szinten tetőztek. 2025 közepén a medián eladási ár körülbelül 1,5 millió dollár (éves szinten ~5%-os növekedés) redfin.com, ami egy enyhe 2023-as visszaesésből állt helyre. A vevői verseny továbbra is „mérsékelten versenyképes” a Redfin indexe szerint, sok otthon még mindig 2–6%-kal a listaár felett kel el licitháborúkban redfin.com. A luxus szegmens különösen erős – a felsőkategóriás ingatlanok többszörös ajánlatot kapnak és továbbra is értéknövekedést mutatnak, szembemenve az általános megfizethetőségi aggodalmakkal sfgate.com. Az ingatlanügynökök megjegyzik, hogy a belépő szintű otthonok (kb. 1 millió dolláros árkategóriában) heves licitháborút váltanak ki első lakásvásárlók és befektetők körében egyaránt, gyakran jóval a listaár felett kelnek el, és a készpénzes ajánlatok sem ritkák sanjosespotlight.com.

Megfizethetőségi kihívások: San Jose következetesen Amerika egyik legkevésbé megfizethető lakáspiacaként szerepel. Az ingatlanárakhoz képest stagnáló bérek miatt sok lakos számára elérhetetlenné vált a saját otthon álma. A Zillow elemzése kiemeli a különbséget: még egy jelentős, 330 000 dolláros (20%) önerő mellett is egy átlagjövedelmű családnak San Jose-ban több mint 250 000 dolláros fizetésemelésre lenne szüksége, hogy kényelmesen megengedhessen magának egy medián árú otthont zillow.mediaroom.com. Egy becslés szerint csak a háztartások ~28%-a engedheti meg magának a medián árú otthont a tágabb öböl térségben (és még ennél is kevesebben San Jose városában). A magas jelzáloghitel-kamatok – 30 éves hitelek esetén 6–7% körül – tovább nehezítik a helyzetet, mivel havonta több száz vagy akár ezer dollárral növelik a törlesztőrészleteket. Ezek a megfizethetőségi nehézségek visszafogták a vevői keresletet, és sok potenciális vásárlót az albérletpiacra tereltek zillow.mediaroom.com.

Piaci kilátások: Az árak várhatóan stagnálnak vagy enyhén emelkednek a közeljövőben. A Kaliforniai Ingatlanszövetség (C.A.R.) +4,6%-os növekedést jósol a kaliforniai ingatlanárakban 2025-re, miután 2024-ben ~6,8%-os növekedés volt sanjosespotlight.com – ez fenntarthatóbb ütem. San Jose értéknövekedése kissé elmaradhat az állami átlagtól, mivel már most is rendkívül magasak az árak, és érzékeny a technológiai gazdaság ingadozásaira. Bármilyen jelzésű csökkenés a jelzáloghitelek kamataiban felszabadíthatja a felgyülemlett keresletet: a helyi ügynökök szerint, ha a kamatok 6% alá vagy 5% környékére esnek, a piac “felélénkül”, mivel több eladó és vevő lép be sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Jelenleg mérsékelt áremelkedésre lehet számítani, és valamivel jobb kínálatra a vevők számára, de semmi olyanra, ami drámaian javítaná a megfizethetőséget. San Jose alapvető lakáshiánya és erős munkaerőpiaca hosszú távon felfelé hajtja az ingatlanárakat.

Bérleti piac fejleményei

San Jose bérleti piaca 2025-ben rendkívül drága, de viszonylag stabil a növekedésben. A város medián bérleti díja (minden lakástípusra) körülbelül 2 900 dollár havonta apartmentlist.com – több mint 100%-kal magasabb, mint az USA mediánja, ami a régió gazdagságát és lakáshiányát tükrözi. A bérleti díjak továbbra is lassan emelkednek: a medián bérleti díj ~2–3%-kal nőtt éves szinten 2025 közepén apartmentlist.com. Összehasonlításképpen, sok nagy amerikai városban stagnáltak vagy csökkentek a bérleti díjak az elmúlt évben, köszönhetően az országos új lakásépítési hullámnak. A Bay Area-ban San Jose bérleti díjának növekedése (~2,8% éves szinten) meghaladta San Francisco-ét (gyakorlatilag 0%) sfgate.com, bár mindkettő messze elmarad a korábbi két számjegyű bérletdrágulásoktól.

Magas bérleti díjak és kereslet: Az átlagos bérleti díjak hálószobaszám szerint jól mutatják, hogy mennyire megfizethetetlen San Jose a bérlők számára. 2025. júliusában egy 1 hálószobás lakás átlagosan ~2 934 dollár (ez majdnem 67%-kal magasabb az amerikai átlagnál), míg a 2 hálószobás lakások körülbelül 3 506 dollárba kerülnek apartmentlist.com apartmentlist.com. A divatos belvárosi negyedekben még ennél is magasabbak az árak – például San Jose belvárosában az 1 hálószobás luxuslakások gyakran meghaladják az 5 000 dollárt havonta apartmentlist.com. Ilyen árak mellett egy bérlőnek éves szinten jóval hatszámjegyű jövedelemre lenne szüksége, hogy betartsa a szokásos „jövedelem 30%-a bérletre” szabályt. Nem meglepő, hogy a helyi bérlők nagy része kétkeresős tech szakember vagy több családtaggal együtt élő család. Összességében körülbelül San Jose háztartásainak 44%-a bérel, nem pedig tulajdonol point2homes.com, és sokan közülük a költségvetésüket is megfeszítik emiatt (a város megélhetési költség indexe ~231, ami az USA-ban csak San Franciscótól marad el apartmentlist.com).

Az egekbe szökő bérleti díjak ellenére a bérlemények iránti kereslet továbbra is erős. A bérleti üresedési ráta mindössze 4–5% körül van San Jose-ban point2homes.com, ami azt jelzi, hogy a legtöbb lakás foglalt. (Összehasonlításképp: az 5%-os üresedés kiegyensúlyozott piacot jelent – San Jose éppen ezen az élen táncol.) A bérlők mutattak némi árérzékenységet – a bérleti díjak folyamatos emelkedése 2020–2022 között lelassult, és ezekben az években engedmények vagy kisebb csökkenések is előfordultak. Azonban a irodák, egyetemek visszatérése és a munkavállalók beáramlása 2023–2024-ben újra növekedési pályára állította a bérleti piacot. Sok háztartás, amelyet kiszorítottak a lakásvásárlásból, kénytelen továbbra is bérelni, ami fenntartja a keresletet.

Új kínálat és üresedés: Az egyik jelentős tényező, amely mérsékelte a bérleti díjak növekedését, az apartmanépítési fellendülés az USA Sun Belt régiójában (olyan városokban, mint Austin és Raleigh), amely országos szinten túlkínálatot eredményezett sfgate.com. Bár a Bay Area messze nem épített elég lakást ahhoz, hogy megszüntesse a hiányt, San Jose néhány új apartmannal bővült, és a bérlemények kínálata mintegy 20%-kal nőtt bizonyos külvárosi területeken apartmentlist.com. Ez a szerény kínálatnövekedés enyhíti a bérleti díjakat. A Bay Area többlakásos építkezései várhatóan lassulnak 2025 után, ahogy a projektek befejeződnek, és kevesebb új indul sfgate.com. A Zillow elemzői szerint 2025 végére a bérleti piac ismét szűkülni fog – a mostani új lakáshullám „elhalványul”, ami azt jelenti, hogy nagyobb verseny lesz egy-egy üres lakásért a jövőben sfgate.com. San Joséban, ahol a lakásépítés krónikusan elmarad, már egy kis üresedéscsökkenés is bérletidíj-emelkedést okozhat.

Kilátások bérlőknek: A következő években a bérleti díjak növekedése várhatóan évi néhány százalékos marad (hacsak nem következik be gazdasági visszaesés). A szakértők folyamatosan alacsony, stabil bérletidíj-növekedést jósolnak a Bay Area-ban – várhatóan évi 2–4% körül sfgate.com. Ez jó hír a bérlőknek a múlt évtized kétszámjegyű ugrásaihoz képest, de a bérleti díjak jelentős csökkenése sem várható. Változások jöhetnek a szabályozásban: a kaliforniai szavazók elé kerülhet a 33-as javaslat 2024-ben, amely a bérletiszabályozás kiterjesztését célozza (két korábbi próbálkozás után) sfgate.com. Ha elfogadják, olyan városok, mint San Jose, erősebb bérletikorlátozásokat vezethetnek be az újabb épületekre, ami korlátozhatja a bérleti díjak emelkedésének ütemét. San Jose-ban már most is van helyi bérletiszabályozás a régebbi apartmanokra (évi 5–8% körüli emelési plafonnal), és a kiterjesztés tovább védheti a bérlőket – vagy, a kritikusok szerint, visszafoghatja az új fejlesztéseket. Eközben nő a kereslet az önálló családi házak bérlésére, ahogy a családok nagyobb teret keresnek; ezek a házak most kb. 41%-kal drágábban bérelhetők, mint öt éve (ez a növekedés meghaladja az apartmanokét) zillow.mediaroom.com. Összességében a bérleti piac továbbra is versenyképes marad – a bérlőknek érdemes körültekintően tervezniük, és számítaniuk kell arra, hogy jövedelmük jelentős részét lakhatásra költik a Szilícium-völgyben.

Kereskedelmi ingatlanpiaci kilátások

San Jose kereskedelmi ingatlanpiaca ellentétek története 2025-ben. Az irodapiac magas üresedéssel és az otthoni munkavégzés paradigmaváltásával küzd, miközben az ipari és raktárterületek szinte teljes kapacitáson működnek a Bay Area logisztikai igényeinek köszönhetően. A kiskereskedelmi ingatlanok viszonylag jól teljesítenek, amit a tehetős fogyasztók és az irodába való részleges visszatérés is támogat, ami néhány területen újraéleszti a gyalogos forgalmat. Itt van egy szektoronkénti bontás:

Irodapiac: Magas üresedés és lassú fellendülés

San Jose-ban (és általában a Szilícium-völgyben) az irodaterület bőséges és alulhasznosított 2025-ben. Az irodai üresedési ráta 2024-ben 20% fölé emelkedett, szemben a járvány előtti 8,6%-kal patch.com. 2024 harmadik negyedévében az irodaterületek 21,8%-a állt üresen Santa Clara és San Mateo megyékben (amelyek San Jose-t is magukban foglalják), ami több mint kétszerese a COVID előtti aránynak patch.com. Ezt a túlkínálatot a távmunka és a hibrid munkarendek okozták – az alkalmazottak ritkán, vagy egyáltalán nem járnak be az irodákba. San Jose nagyvárosi térségében mindössze 40,7%-os volt a visszatérés az irodákba 2024 végén, ami az egyik legalacsonyabb arány az országban patch.com. A vállalatok ennek megfelelően csökkentették a területüket, így nagy területek maradtak üresen vagy kerültek albérletbe.

Ugyanakkor 2025-ben a stabilizáció korai jelei mutatkoznak. Néhány mutató: A Szilícium-völgy irodai üresedése enyhén csökkent, ~17,4%-ra 2025 második negyedévére (az összesített kínálat ~18,2%) kidder.com. Az irodabérleti aktivitás élénkült 2025 első felében – jelentős ügyletek között szerepel például, hogy a Zscaler technológiai cég több mint 300 000 négyzetláb területet vett bérbe Santa Clarában kidder.com. A bérbeadók kedvezményeket és ösztönzőket kínálnak a területek feltöltésére, és a kínálati bérleti díjak stagnálnak (körülbelül 4,07 dollár/négyzetláb havonta, ami 0,2%-kal alacsonyabb, mint egy évvel korábban) kidder.com. Az irodaházak értékesítése mélyen diszkontált áron történik, ami vonzza az olcsó lehetőségeket kereső befektetőket – az átlagos eladási ár négyzetlábonként (360 dollár) jóval elmarad az 5 éves átlagtól, ami a nyomott értékeket tükrözi kidder.com.

„Flight to quality” a mantra: a bérlők magasabb kategóriájú, több szolgáltatást nyújtó épületekbe konszolidálódnak, hogy a dolgozókat visszacsábítsák, miközben a régebbi vagy kevésbé ideális elhelyezkedésű irodák nehézségekkel küzdenek. Például a Google – a jelentős leépítések és költségcsökkentések után – nagy részét bérbe adta a redwood city-i campusának, és leállította a jövőbeli irodák építését kidder.com. Az új fejlesztések nagyrészt leálltak, bár egy paradoxon továbbra is fennáll: 2024-ben mintegy 9 millió négyzetláb kereskedelmi terület épült, ami a járvány utáni csúcs, miközben a kihasználatlanság rekordot döntött patch.com. Ez magában foglalja a speciális K+F létesítményeket és a tulajdonos által használt projekteket, amelyek nem jelennek meg bérbe adott területként. A szakértők ezt „2024 paradoxonának” nevezik – növekvő gazdaság, de kevesebb igény irodahelyiségre patch.com.

Előre tekintve, a legtöbb elemző arra számít, hogy az irodapiac lanyha marad 2025-ig. A cégek inkább albérletbe adják ki területeiket, mintsem bővítenének, és közel 1000 milliárd dollárnyi kereskedelmi ingatlanhitel jár le 2025-ben kidder.com – ami növeli a nemteljesítés kockázatát, különösen az értéküket vesztő irodai eszközöknél. Pozitívum, hogy San Jose elkerülte a San Franciscóban látott legrosszabb forgatókönyvet (ahol több belvárosi torony került végrehajtás alá). San Jose-ban eddig kevesebb tulajdonos nem tudott fizetni patch.com, részben azért, mert a helyi irodák jobban szétszórtak (pl. sok alacsonyabb emeletes tech campus), és nem függnek annyira a sűrű belvárosi magtól. Az előrejelzők szerint egy „új normális” kialakulásához még egy-két évre lesz szükség patch.com. Ahogy egy helyi tanácsadó fogalmazott, a cél az, hogy „apránként csökkentsük [és] 20% alá vigyük az üresedési rátát” egy kezelhetőbb szintre patch.com. Ha a technológiai szektor újra felgyorsul, vagy a cégek több személyes munkát írnak elő, a kilábalás gyorsabb lehet – de egyelőre magas irodai üresedési rátára és sok szabad területre számíthatnak a bérlők San Jose-ban.

Ipari és raktár: Erős kereslet, szűk kínálat

Éles ellentétben az irodákkal, a San Jose-i térségben az ipari ingatlanok továbbra is rendkívül keresettek. Az ipari és raktárhelyiségek kihasználatlansági rátája rendkívül alacsony – nagyjából 4% és 6% között 2024/2025-ben patch.com cbre.com. 2025 második negyedévére a Szilícium-völgy teljes ipari kihasználatlansága körülbelül 5,8% volt cushmanwakefield.com, ami nagyon szűk piacot jelez (különösen, ha figyelembe vesszük, hogy ez néhány új átadást is tartalmaz). A logisztikai, gyártási és laboratóriumi helyiségek iránti keresletet az e-kereskedelem, a félvezető- és hardvercégek, valamint a biotechnológiai vállalatok hajtják, amelyeknek olyan létesítményekre van szükségük, ahol a munkát feltétlenül helyben kell végezni.

Az R&D laborok és speciális létesítmények valamivel magasabb kihasználatlanságot mutatnak (~11% 2024 végén az R&D laboroknál) patch.com, de ez részben az új helyiségek piacra kerülésének tudható be. Az olyan ágazatokban, mint a biotechnológia és a fejlett gyártás, a kihasználtság továbbra is erős – ezek a cégek nem tudnak teljesen távmunkára átállni. A Joint Venture Silicon Valley jelentése szerint a labor- és ipari helyiségek iránti kereslet tovább nőtt 2024-ben, az irodapiaci túlkínálat ellenére is patch.com. Az ipari ingatlanok bérleti díjai stabilak vagy mérsékelten emelkednek, mivel a kínálatot a Bay Area területi korlátai szűkítik. A fejlesztők 2024-ben némi ipari alapterületet adtak hozzá, és körülbelül 2–3 millió négyzetláb modern logisztikai tér van építés alatt San Jose környékén, gyakran kifejezetten egyedi igényekre szabva.

Kilátások: Az ipari szektor várhatóan erős marad. Még ha a gazdaság lassul is, a kihasználatlanság olyan alacsony, hogy egy enyhe növekedés sem billentené túlkínálatba a piacot. Az e-kereskedelem, adatközpontok és elektromosjármű-ipar bővülnek a Szilícium-völgyben, és továbbra is felszívják a teret. Valójában San Jose egyik frissen jóváhagyott belvárosi projektje egy 11 emeletes adatközpontot is tartalmaz a lakóépületek mellett (egyedi vegyes funkciójú koncepció) localnewsmatters.org. A befektetők továbbra is optimisták az ipari ingatlanok stabil pénzárama miatt. Egy megjegyzés: a közösségi ellenállás az új raktárakkal szemben (forgalom vagy környezeti aggályok miatt) lassíthatja az engedélyezést. Azonban a CEQA-reformokkal (lásd lejjebb) és a régió infrastrukturális igényeivel az ipari fejlesztések valószínűleg felgyorsulnak. Várható, hogy az ipari kihasználatlanság továbbra is alacsony egy számjegyű marad, a bérleti díjak pedig évente közepes egy számjegyű ütemben nőnek majd.

Kiskereskedelmi szektor: Ellenálló főutcák és változó minták

A San Jose-i kiskereskedelmi ingatlanok meglepően ellenállónak bizonyultak a járvány utóhatásai során. Az itteni magas jövedelmeknek és a felgyülemlett fogyasztói költéseknek köszönhetően a legtöbb bevásárlóközpont és üzlethelyiség talpra állt, még akkor is, ha a távmunka megváltoztatott néhány szokást. A kiskereskedelmi üresedés hatéves mélypontra, ~4,7%-ra csökkent 2025 elején a Szilícium-völgyben assets.cushmanwakefield.com. 2025 elején a legtöbb alpiac kiskereskedelmi üresedése 4% alatt volt – gyakorlatilag teljes kihasználtság – különösen a virágzó területeken, mint a Santana Row/Valley Fair, Palo Alto és Cupertino marcusmillichap.com. Az egyedüli magasabb kiskereskedelmi üresedéssel rendelkező terület (kb. 5%) Dél-San Jose egyes részein található marcusmillichap.com, ami valószínűleg néhány nehézségekkel küzdő régebbi központot vagy nagyáruházi bezárást tükröz ott.

Több tényező is “megtámasztotta” a kiskereskedelmi ingatlanpiacot: a technológiai fizetések és vagyon azt jelentik, hogy a helyi háztartásoknak van költőerejük az éttermek, butikok és szolgáltatások támogatására. Még a hosszan tartó távmunka időszakában is a magas jövedelmű lakosok továbbra is helyben vásároltak, és sok kiskereskedelmi vállalkozás alkalmazkodott (kiszállítás, elvitel, stb. bevezetésével). Most, hogy egyre többen térnek vissza részmunkaidőben az irodákba, a belvárosi és üzleti negyedek éttermei javuló forgalmat tapasztalnak. A szupermarketekkel és alapvető szolgáltatásokkal rendelkező külvárosi kiskereskedelem végig erős maradt. Emellett San Jose autóközpontú kialakítása miatt sok kiskereskedelmi központnak nagy alapterülete és parkolója van, ami megkönnyítette a távolságtartást vagy az átvételi szolgáltatásokat a COVID idején.

2024 végére a kiskereskedelmi bérbeadási aktivitás élénkülni kezdett az irodai kihasználtság kisebb növekedésével párhuzamosan marcusmillichap.com. A kereskedelmi ingatlanközvetítők arról számolnak be, hogy San Jose a Bay Area legerősebb kiskereskedelmi piaca, és „egyre erősebb” marcusmillichap.com. A magas háztartási jövedelmek fenntartották a kiskereskedelmi költéseket még akkor is, amikor az irodák üresek voltak, és most bármilyen növekedés az irodai dolgozók vagy a lakosság számában tovább növeli a keresletet marcusmillichap.com. Különösen figyelemre méltó, hogy több új kiskereskedő terjeszkedik: a Costco és egy nagy ázsiai szupermarket (T&T) 2025-ben nyit üzletet San Jose-ban marcusmillichap.com. Ezek az új szereplők várhatóan pozitívba fordítják a tavaly enyhén negatív nettó felszívódást. Lényegében a kiürült kiskereskedelmi területeket gyorsan betöltik új üzletek és éttermek.

A kiskereskedelmi bérleti díjak viszonylag stabilak maradtak, a kiemelt helyszínek a legmagasabb árakat érik el (pl. évi 30 dollár feletti négyzetlábanként, triple-net alapon assets.cushmanwakefield.com). A bérbeadók optimisták, de realisták – tudják, hogy az e-kereskedelem továbbra is fenyegetést jelent, ezért az élményalapú és éttermi bérlőket részesítik előnyben a gyalogos forgalom növelése érdekében. A régió irodába való visszatérésének trendje (még ha részleges is) előnyt jelent a belvárosi kiskereskedőknek. Ezzel szemben, ha a távmunka továbbra is elterjedt marad, néhány belvárosi üzlethelyiség új funkciót kaphat vagy nehézségekkel nézhet szembe, de eddig San Jose belvárosa nem tapasztalta azt a széles körű kiskereskedelmi összeomlást, mint San Francisco belvárosa.

Kilátások: A kiskereskedelmi üresedési ráta várhatóan alacsony marad (<5%), és akár tovább is csökkenhet, ha a helyi gazdaság erős marad. A legnagyobb kockázat a gazdasági visszaesés – a fogyasztói költések visszaesnének, ha nő a munkanélküliség. Jelenleg San Jose kiskereskedelmi kilátásai óvatosan pozitívak: tehetős fogyasztók, növekvő lakosságsűrűség (új vegyes funkciójú fejlesztésekkel) és javuló irodai kihasználtság mind a boltok és éttermek iránti tartós keresletet vetítik előre. A város urban village-ekre és gyalogosbarát központokra épülő stratégiája továbbra is lehetőségeket teremt a kiskereskedelmi fejlesztések számára. Összefoglalva, a kereskedelmi ingatlanosztályok közül a kiskereskedelem jobban teljesít, mint az iroda, és nagyjából egy szinten van az iparival San Jose 2025-ös piacán.

Ingatlanbefektetési trendek

Az ingatlanbefektetők, akik San Jose-ra vetnek szemet, egy magas költségű, magas hozamú egyenlettel szembesülnek. A régió rendkívül magas ingatlanárai miatt a bérleti hozamok (cap rate-ek) viszonylag alacsonyak, de a hosszú távú értéknövekedés és bérletidíj-emelkedés kilátásai továbbra is erősek. 2025-ben a befektetési aktivitást némileg visszafogták a kamatlábak és a gazdasági bizonytalanság, de egyértelmű trendek és lehetőségek mutatkoznak:

Lakóingatlan-befektetés: Egycsaládos házak vagy lakások vásárlása bérbeadás céljából kihívást jelent a 1 millió dollár feletti belépési árak miatt, de akik megengedhetik maguknak, azok folyamatos bérlői keresletet tapasztalnak. Mivel sok család nem tud vásárolni, az egycsaládos bérlemények iránt nagy a kereslet (amit a szegmens gyors bérletidíj-növekedése is bizonyít zillow.mediaroom.com). Azok a városrészek, ahol jók az iskolák (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) vagy tervezett közlekedési fejlesztések várhatók (pl. a jövőbeli BART állomások környéke North San Jose-ban), különösen vonzóak a befektetők számára, mivel stabil vagy növekvő bérleti díjakat ígérnek. Néhány befektető kihasználja a kaliforniai ADU-törvényeket is – kiegészítő lakóegységeket (ADU) adnak hozzá az egycsaládos ingatlanokhoz, hogy duplázott/triplázott bérleti bevételt érjenek el. A lakóingatlan-bérbeadások cap rate-jei San Jose-ban gyakran 3–4% körül mozognak, ami szűk, de sok befektető az értéknövekedésre és a technológiai szektor által hajtott népességnövekedésre alapozza a hozamot.
„Felkapott” városrészek: San Jose sokszínű kerületei eltérő lehetőségeket kínálnak. San Jose belvárosa hosszú távú befektetésnek számít – a Google tervezett (jelenleg szüneteltetett) campusával és más közberuházásokkal a belvárosi telkek és régi épületek olyan befektetőket vonzanak, akik fejlesztésre vagy értéknövekedésre várnak. Az olyan területek, mint Japantown és Willow Glen megőrzik értéküket egyedi kulturális hangulatuk és bájuk miatt, így mind a lakásvásárlók, mind a történelmi házakat felújító „flipperek” körében népszerűek. A feltörekvő lehetőségek tekintetében a helyi szakértők gyakran említik például a Berryessa/North San Jose környékét (ahol a BART-bővítés zajlik) és az Alum Rock/East Foothills területét (ahol az árak alacsonyabbak a város többi részéhez képest, így van növekedési potenciál). Egy befektetési elemzés szerint az olyan feltörekvő városrészek, mint a Communications Hill, North San Jose és East San Jose egyes részei növekedés előtt állnak, mivel a város ösztönzi a fejlesztéseket ezeken a területeken blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. A befektetők egyre inkább a hagyományos, felső kategóriás irányítószámokon túlra tekintenek, és ezekben az „alulértékelt” területekben keresnek jobb kezdeti hozamot.
Kereskedelmi befektetés: Az irodapiac gyengesége miatt az élelmes befektetők most jó vételeket keresnek. Mint említettük, az irodaházak jelentős árengedménnyel keltek el – néhány tulajdonos-használó (cégek, amelyek saját irodájukat vásárolják meg) és magántőkealapok 30–50%-kal a csúcs alatti áron szereztek irodai ingatlanokat. Ez a stratégia arra épít, hogy az irodai kereslet 5-10 éves távlatban helyreáll. Eközben az ipari ingatlanok továbbra is a kedvencek az intézményi befektetők körében; nagy a verseny minden logisztikai létesítményért, amely piacra kerül, és az ipari hozamok 4% körül mozognak a bérlők megbízhatósága miatt. A jó helyen lévő kiskereskedelmi központok (különösen az élelmiszerbolt-horgonyzott vagy tehetősebb környékeken lévők) szintén aktívan cserélnek gazdát, mivel a COVID alatt is ellenállónak bizonyultak. Összességében a Bay Area kereskedelmi ingatlanbefektetési volumene 2025-ben elmarad a járvány előtti szinttől, de San Jose jó részesedést szerez a piacon zajló tranzakciókból, mivel a befektetők San Francisco problémás piacáról a Dél-öböl viszonylag stabil kilátásai felé fordulnak.
Hozamok és kockázatok: A San Jose-i befektetőknek magasabb finanszírozási költségekkel kell számolniuk – a jelzáloghitelek vagy kereskedelmi kölcsönök kamatai 6–7% körül mozognak, ami meghaladhatja az ingatlan hozamát, így negatív tőkeáttételt eredményezve. Ez kiszorította a spekulatív befektetőket és a gyorsan eladókat a néhány évvel ezelőttihez képest. Akik maradtak, általában hosszú távú, készpénzes befektetők (akik kevésbé érzékenyek a kamatokra), vagy 1031-es csereügyletben részt vevő vásárlók, akik máshol eladott ingatlanból származó nyereséget forgatnak vissza. Sokan úgy számolnak, hogy San Jose technológiai vezérelte gazdasága hosszú távon felfelé hajtja az ingatlanárakat. Valóban, a helyi tapasztalt befektetők megjegyzik, hogy a Szilícium-völgy ingatlanjai az ország nagy részét felülmúlták az értéknövekedésben, és arra számítanak, hogy ez folytatódik sanjosespotlight.com. Mindig fennáll a kockázata egy technológiai visszaesésnek vagy a szabályozás változásának (például szigorúbb bérleti díj szabályozás vagy új adók a befektetőkre), amelyek csökkenthetik a hozamokat. De 2025-ben a San Jose-i ingatlanbefektetés továbbra is stabil lehetőségnek számít – ez egy fogadás a világ egyik legerősebb regionális gazdaságára.

Összefoglalva, a befektetési trendek a minőség és a lehetőség felé való elmozdulást mutatják: a tőke olyan területekre és ingatlantípusokba áramlik, ahol a jelenlegi bevétel és jövőbeli növekedési potenciál legjobb kombinációja található (legyen az új külvárosi bérlakás-fejlesztés vagy átalakított iroda/K+F kampusz). A befektetők számára „forró” városrészek gyakran egybeesnek azzal, ahol a városfejlesztési erőfeszítések összpontosulnak, vagy ahol a Szilícium-völgy többi részéhez képest kedvezőbb árak növekedési lehetőséget jeleznek. Bár a hozamok nem olyan magasak, mint az olcsóbb Sun Belt piacokon, San Jose olyat kínál, amit sok város nem: relatív stabilitást és bizonyított hosszú távú növekedést, így Kaliforniában kulcsfontosságú célpontja az ingatlantőkének.

Fejlesztési és építési projektek

A San Jose-i ingatlanfejlesztés válaszúthoz érkezett 2025-ben. A város ambiciózus terveket dédelget új lakó- és vegyes funkciójú közösségek létrehozására, de a gazdasági kihívások lassították az építkezések ütemét az elmúlt évben. Ennek ellenére több jelentős projekt is halad előre, és a szabályozási változások célja, hogy gyorsabb fejlesztést tegyenek lehetővé a közeljövőben.

Lakásfejlesztés: San Jose, akárcsak minden kaliforniai város, nyomás alatt áll, hogy új lakásokat építsen (az állami előírások szerint 2030-ig több tízezer egységet kell létrehozni). Jóváhagyott projektek már léteznek, de az építkezések megkezdése elmaradt. Valójában San Jose-ban 2024-ben nulla többlakásos lakóépület építése kezdődött meg – abban az évben egyetlen új apartman vagy társasház sem indult el localnewsmatters.org. Ez a megdöbbentő statisztika azt mutatja, hogy a növekvő építési költségek, munkaerőhiány és magas kamatok miatt sok projekt megvalósíthatatlanná vált. Annak ellenére, hogy a város tervezési osztálya sok lakóegységet jóváhagyott, ezek gyakran „a polcon maradnak”, és finanszírozásra várnak localnewsmatters.org.

Ennek ellensúlyozására a városvezetés 2023 végén elindította az Innovatív Projekt Útvonal Programot localnewsmatters.org. Ez a program ösztönzi a fejlesztőket az „rendkívüli előnnyel” járó projektekre – például amelyek jelentős megfizethető lakhatást vagy más közhasznú elemet tartalmaznak – bizonyos övezeti előírások felülírásával, az építési adók csökkentésével és egyes díjak elengedésével localnewsmatters.org. A cél, hogy felgyorsítsák a projekteket a belvárosban és más kiemelt területeken. 2025 áprilisában a program keretében az első két projektet jóváhagyták: egy kanadai fejlesztő, a Westbank zöld utat kapott 1 492 lakóegységre két magas toronyban San Jose belvárosában, a helyszínen iker adatközpontokkal együtt localnewsmatters.org localnewsmatters.org. A város elengedett néhány megfizethetőségi díjat és enyhítette a magassági korlátokat, hogy ezek a projektek megvalósulhassanak. Matt Mahan polgármester szerint San Jose-nak nem szabad hagynia, hogy az elavult övezeti szabályok „akadályozzák az innovációt, amely ma megvalósulhat” localnewsmatters.org, kiemelve a város rugalmasságát a fejlesztések ösztönzése érdekében.

A belvároson túl, számos más lakásprojekt is előkészületben van. Észak-San Jose-ban egy nagy vegyes felhasználású projekt építése folyik egy korábbi mezőgazdasági területen, amely több száz lakást és kiskereskedelmi teret hoz a környékre sanjosespotlight.com. Az olyan fejlesztők, mint a SummerHill Homes, új többlakásos lakókomplexumokat építenek korábban kereskedelmi övezetekben (például egy projekt a 210 Baypointe címen, több mint 200 lakással) sfyimby.com. Emellett egyre nagyobb hangsúlyt kap a moduláris lakásépítés és a kreatív építési módszerek: egy javasolt moduláris apartmanház The Alameda-n 174 lakást adna egy kis telken, bemutatva az innovatív megközelítést a beépítési sűrűség növelésére sfyimby.com.

Belváros Nyugat és a nagy tech kampuszok: A „szoba elefántja” a Google Downtown West projektje a Diridon állomás közelében – egy 80 hektáros, több mint 10 milliárd dolláros terv egy új, vegyes használatú városnegyedre (akár 4 000 otthon, irodák, kiskereskedelem, parkok). San Jose 2021-ben nagy felhajtással hagyta jóvá ezt a projektet realestate.withgoogle.com techxplore.com. 2025-ben azonban a Downtown West bizonytalan helyzetben van. 2023 elején a Google leállította a helyszíni munkálatokat, és 2025-ben olyan hírek érkeztek, hogy a Google megszüntette fejlesztési partnerségét, és újraértékeli ingatlanterveit techxplore.com techxplore.com. A vállalat általános visszavonulása az irodabővítésektől (a távmunka és költségcsökkentés miatt) veszélyezteti a megígért lakásokat – a Szilícium-völgyben a Google 15 000 otthon számára ígért telket (San Jose, Mountain View, Sunnyvale), de hat év elteltével egyetlen ilyen otthon sem épült meg techxplore.com. A Google még azt is jelezte, hogy eladhatja földterületeinek egy részét (például egy nagy Mountain View-i telket, amelyre 1 900 otthon épült volna) techxplore.com. Ha a Google valóban visszavonul, a Downtown West víziója jelentősen késhet vagy lecsökkenhet. A városvezetők továbbra is reménykednek a projekt folytatásában, de lehet, hogy új partnerekre vagy szakaszos megvalósításra lesz szükség. Ennek a gigaprojektnek a bizonytalansága vadkártya San Jose fejlesztési terveiben – hatalmas lakás- és kereskedelmi térbővülést hozhat, vagy évekig tetszhalott maradhat.

A fejlesztési csővezeték kihívásai: San Jose tapasztalata szélesebb trendet tükröz: sok jóváhagyott nagy sűrűségű projektet „értékmérnöki” alapon vagy alacsonyabb sűrűségű tervekkel váltanak fel a költségek miatt. A fejlesztők úgy találják, hogy 2025-ben egy luxus felhőkarcoló nem „jön ki a matekból”, míg a sorházak vagy kisebb léptékű projektek igen. Valóban, San Jose-szerte, az apartmanokról/kondókról sorházakra váltó fejlesztők becslések szerint 4 177 lakóegységet töröltek a város fejlesztési csővezetékéből – ezek az egységek jóváhagyást kaptak, de eredeti formájukban nem épülnek meg techxplore.com. Ez jelentős visszalépés a lakáscélok szempontjából. Rámutat arra, hogy szükség van politikai beavatkozásokra és költségcsökkentésre, hogy a nagy projektek elindulhassanak.

Pozitívumként említhető, hogy Kalifornia szabályozási környezete a fejlesztések irányába mozdul el. 2025 júniusában az állam CEQA-reformot (Senate Bill 131 és Assembly Bill 130) fogadott el, hogy egyszerűsítse a környezeti felülvizsgálatot sanjosespotlight.com. Az olyan beépítési projektek, amelyek 20 hektárnál kisebbek, 85 lábnál alacsonyabbak, és a besorolásnak megfelelnek, most bizonyos CEQA-követelményeket megkerülhetnek sanjosespotlight.com. Ez azt jelenti, hogy sok közepes méretű lakásprojekt San Joséban már nem fog évekig tartó késedelmet szenvedni perek vagy terhes környezeti jelentések miatt. San José polgármestere üdvözölte ezeket a reformokat, megjegyezve, hogy a CEQA-t gyakran „fegyverként” használták a lakásépítés akadályozására, és most a projektek akár fele annyi idő alatt is jóváhagyhatók bizonyos esetekben sanjosespotlight.com. Emellett a meglévő törvényeket, mint például a SB 35 (amely felgyorsítja a minősített megfizethető lakások engedélyezését) és a AB 2011 (amely lehetővé teszi a lakásépítést kereskedelmi területeken alanyi jogon), már elkezdték alkalmazni a Bay Area-ban.

Előretekintés: A fejlesztési folyamat várhatóan felgyorsul a következő néhány évben ezeknek a reformoknak és helyi kezdeményezéseknek köszönhetően. San José több tucat lehetőségi helyszínt azonosított, és proaktív hozzáállást tanúsít az állami lakáscél (több mint 60 000 egység 2023–2031 között) teljesítéséhez. Elképzelhető, hogy kreatívabb projektek is megjelennek, például iroda-lakás átalakítások (ha az irodák kihasználatlanok maradnak) és köz- és magánszféra közötti partnerségek. Infrastrukturális projektek, mint például a BART Silicon Valley kiterjesztése (amely várhatóan 2030 körül hozza be a BART vonatokat San José belvárosába) és a Caltrain villamosítása szintén ösztönözni fogják a közlekedésközpontú fejlesztéseket ezeken a folyosókon. Összefoglalva, 2025 egy átmeneti év: a lassú 2024 után az építkezések várhatóan újraindulnak, de ehhez magas költségek között kell eligazodni. Az új törvények bürokráciacsökkentése és a városi ösztönzők révén San José reméli, hogy a sok tervezett projektből hamarosan elindulhatnak a tényleges építkezések.

A piacot befolyásoló szakpolitikai és szabályozási változások

Számos szakpolitikai és szabályozási fejlemény 2024–2025-ben befolyásolja San José ingatlanpiacát, amelyek célja a lakáshiány kezelése és a lakosok védelme, miközben reagálnak a gazdasági változásokra is. Íme a legfontosabb változások:

CEQA egyszerűsítése (2025): A Kaliforniai Környezetvédelmi Minőségi Törvényt (CEQA) régóta a fejlesztések késedelmének okaként emlegetik. 2025 közepén Kalifornia reformokat vezetett be a CEQA-ban az SB 131 és AB 130 törvények révén, amelyek jelentősen csökkentették a környezeti vizsgálati követelményeket számos projekt esetében sanjosespotlight.com. Különösen a beépített területeken lévő lakásépítési projektek esetében, amelyek üres városi telkeken valósulnak meg (legfeljebb 20 hold, 85 láb magasság alatt), már nem szükséges teljes környezeti hatástanulmány, ha megfelelnek a meglévő övezeti szabályoknak sanjosespotlight.com. Ez nagy előrelépés olyan városok számára, mint San Jose: ez kevesebb pert és gyorsabb engedélyezést jelent a középmagas társasházak és más városi fejlesztések esetében. A városi tisztviselők szerint a CEQA-perek egyes projekteket akár két évvel is késleltettek sanjosespotlight.com – így ez a reform akár a felére is csökkentheti az engedélyezési időt sanjosespotlight.com. San Jose polgármestere, Matt Mahan nyíltan támogatta a változtatásokat, azzal érvelve, hogy a CEQA-t visszaélésre használták a szükséges lakásépítések akadályozására sanjosespotlight.com. A reformokkal a város az állami változtatásokat helyi ösztönzőkkel (például díjmentességek az Innovative Pathway programon keresztül) párosítja a lakásépítés felgyorsítása érdekében sanjosespotlight.com. Bár a környezetvédelmi csoportok aggódnak a csökkentett nyilvános részvétel miatt, az általános várakozás az, hogy San Jose-ban felgyorsulnak a projektkezdések az egyszerűsített szabályok eredményeként.
Állami lakásépítési előírások és övezeti szabályozás: Kalifornia több olyan törvényt is bevezetett, amelyek felülírják a korlátozó helyi övezeti szabályokat. Az SB 9 (2022-től hatályos) lehetővé teszi a lakástulajdonosok számára, hogy alanyi jogon megosszák az egycsaládos telkeket vagy ikerházakat építsenek rájuk. San Joséban eddig lassú volt az SB 9 kihasználása (az ADU-k/ikerházak építésének magas költségei miatt), de idővel ez finoman növelheti a lakosság sűrűségét a lakóövezetekben. Az SB 10 (2022) lehetővé teszi a városok számára, hogy rendeletben akár 10 lakóegységet engedélyezzenek a tömegközlekedéshez közeli telkeken CEQA nélkül – San José ezt eddig még nem használta ki teljesen, de a jövőben alkalmazhatja a közlekedési folyosók mentén. Emellett az AB 2011 (2022) egyszerűsíti a lakásépítést kereskedelmi (pl. bevásárlóközpont) területeken; néhány San José-i projekt már vizsgálja ezt, ami lehetővé tenné, hogy alulhasznosított kiskereskedelmi telkekből gyorsított eljárásban (miniszteriális jóváhagyással) lakóépületek legyenek. San José saját általános terve az „Urban Villages” – lényegében előre megtervezett, nagyobb sűrűségű zónák – révén ösztönzi a növekedést, és 2025-ben a város frissíti lakásügyi elemzését, hogy bemutassa az államnak, miként fogad be ~62 000 új otthont 2031-ig. Ez magában foglalhatja egyes ipari vagy alacsony sűrűségű területek lakóövezetté történő átminősítését, valamint a vegyes használat ösztönzését a tömegközlekedés közelében.
Lakbérszabályozás és bérlővédelmi intézkedések: San Joséban helyi lakbérstabilizációs rendelet van érvényben az 1979 előtt épült lakásokra, amely korlátozza az éves lakbéremeléseket (kb. 5% maximum, inflációhoz kötve) és kilakoltatás elleni védelmet nyújt. Bár ez továbbra is érvényben van, a bérlővédők szerint nem elégséges, mivel az újabb épületekre nem vonatkozik. Állami szinten az aktivisták a Prop 33 (2024) elfogadásáért küzdenek, hogy kiterjeszthessék a lakbérszabályozást (lényegében a Costa-Hawkins törvény korlátozásainak eltörlését) sfgate.com. Ha a választók jóváhagyják, San José dönthet úgy, hogy kiterjeszti a lakbérszabályozást újabb lakásokra vagy akár egycsaládos bérleményekre is, ami jelentősen befolyásolná a bérbeadókat és befektetőket. Emellett az AB 1482 (állami lakbérplafon törvény) már most is korlátozza a legtöbb kaliforniai bérlemény lakbéremelését évi ~10%-ra – de San José helyi plafonja szigorúbb a régebbi lakások esetében. A járvány idején mind az állami, mind a helyi kormányzatok kilakoltatási moratóriumokat és lakbértámogatási programokat vezettek be; ezek többsége már lejárt, de 2025-ben a városban felmerült egy állandó vészhelyzeti bérlőtámogatási alap létrehozásának ötlete a hirtelen nehéz helyzetbe került bérlők számára. A megfizethető lakáskövetelmények szintén befolyásolják a fejlesztéseket – San José továbbra is előírja, hogy a piaci alapú projektek egy bizonyos százalékban alacsonyabb árú lakásokat tartalmazzanak, vagy fizessenek helyettesítő díjat. Felmerült ezen befogadó lakáspolitikák frissítése is, hogy egyensúlyt teremtsenek a fejlesztések ösztönzése és a megfizethető lakások létrehozása között.
Adók és díjak: 2024 végén San Jose választói elfogadtak (vagy megfontoltak) olyan intézkedéseket, amelyek hatással vannak az ingatlanpiac gazdaságára. Egy példa erre a kereskedelmi összekapcsolási díj az új irodafejlesztésekre, amely a megfizethető lakhatást finanszírozza – San Jose-ban van ilyen díj, és bár az irodaprojektek lassúak, bármilyen fellendülés díjbevételeket hozna a lakhatás számára. Szóba került egy üresedési adó is az üres üzlethelyiségekre, hogy visszaszorítsák a hosszú távú kiskereskedelmi üresedéseket a belvárosban (San Francisco példáját követve), de ezt még nem vezették be. Másrészt a város néhány díjat csökkentett: a korábban említett Innovative Pathway Program bizonyos építési adókat és parkdíjakat elenged a megfelelő belvárosi lakásprojektek esetén localnewsmatters.org. Ezek a költségcsökkentések tudatos szakpolitikai lépések annak érdekében, hogy a fejlesztések pénzügyileg is megvalósíthatók legyenek egy magas költségű környezetben.
Gazdasági és monetáris politika: Közvetve a Federal Reserve döntései és a szélesebb gazdaságpolitikai változások (például bármilyen új szövetségi infrastruktúra-kiadás vagy adótörvény-módosítás) is hatással vannak San Jose piacára. Például a Fed 2022–23-as kamatemelései jelentős hatással voltak a jelzáloghitelek kamatára és az építési hitelek költségeire, ami lehűtötte a piacot. 2025-be lépve bizonytalanság van: a Fedtől kamatcsökkentést vártak, de a 2024 végi politikai légkör (beleértve egy új elnöki adminisztrációt és a vámok újbóli bevezetéséről szóló vitákat, amelyek újraindíthatják az inflációt) kétségessé tette a gyors kamatcsökkentéseket sfgate.com. A lakáspiaci közgazdászok széles körben arra számítanak, hogy a jelzáloghitel-kamatok fokozatosan mérséklődnek 6% körülire vagy az alá 2025 végére sanjosespotlight.com, de a szakpolitikai hibák ezt megváltoztathatják. San Jose piaca rendkívül érzékeny ezekre a makrogazdasági tényezőkre a rendkívül magas árak miatt – még a kis kamatcsökkenések is jelentős vásárlóerőt (és így keresletet) szabadíthatnak fel. Helyi szinten a kormányzati ösztönzők vagy a technológiai iparág adókedvezményei szintén közvetve élénkíthetik az ingatlanpiacot a munkahelyteremtés révén.

Összefoglalva, 2025 szakpolitikai környezete a lakásfejlesztés-barát irányba halad (az engedélyezési folyamatok egyszerűsítésével és ösztönzőkkel), valamint a bérlővédelmek folytatásával (és a bérleti díj-szabályozás kiterjesztésének lehetőségével). San Jose igyekszik egyensúlyt teremteni ezek között, hogy megoldja a lakáshiányt anélkül, hogy elriasztaná a befektetőket. E szakpolitikák hatékonysága a következő években válik világossá: ha sikeresek, San Jose-ban végre növekedhet a lakásépítés üteme és enyhülhetnek a lakhatási költségek; ha nem, a város továbbra is a magas árak és az elégtelen kínálat jelenlegi helyzetével küzdhet.

A piacot befolyásoló gazdasági tényezők

San Jose ingatlanpiaca nem létezik vákuumban – erősen befolyásolják a szélesebb gazdasági erők, az iparági helyzettől a kamatlábakon át a migrációs mintákig. 2025-ben több gazdasági tényező is különösen figyelemre méltó:

Technológiai szektor egészsége: San Jose a Szilícium-völgy szívében helyezkedik el, így a technológiai cégek szerencséje nagyban befolyásolja a lakás- és kereskedelmi ingatlanok iránti keresletet. Az elmúlt néhány évben a technológiai szektor lassulása és elbocsátások következtek be (különösen 2022 végén és 2023-ban, amikor olyan cégek, mint a Meta, Google stb. csökkentették a létszámot). Ez rövid időre lehűtötte a lakáspiacot 2023-ban, mivel néhány technológiai dolgozó elhagyta a régiót, vagy óvatosabbá vált. 2025-re a technológiai szektor vegyes jeleket mutat. A San Jose-Sunnyvale-Santa Clara metróövezet foglalkoztatási adatai szerint az információs szektorban a munkahelyek száma ~0,8%-kal csökkent éves szinten kidder.com 2025 elején – tehát a technológiai foglalkoztatás nem bővül gyorsan, de a visszaesés stabilizálódott. A szakmai/üzleti szolgáltatások szektora (amely sok technológiai szerepkört is magában foglal) szintén ~1,8%-kal csökkent éves szinten kidder.com. Ezek ellenére Santa Clara megyében a munkanélküliség továbbra is nagyon alacsony (kb. 3,9%) kidder.com, vagyis a tágabb munkaerőpiac még mindig szűkös. Sok elbocsátott technológiai dolgozó talált új munkát vagy indított vállalkozást, és a nem technológiai iparágak (mint az egészségügy, fejlett gyártás) növekedtek.

Az ingatlanpiac szempontjából egy stabil, de lassabban növekvő technológiai szektor azt jelenti, hogy nincs hatalmas új vevő/bérlő beáramlás, de nincs tömeges elvándorlás sem. San Jose-ban a járvány idején volt némi nettó elvándorlás (mivel néhány dolgozó olcsóbb területekre költözött a távmunka miatt), de ez a trend 2023-ra mérséklődött. Valójában, ahogy néhány munkáltató visszahívja az embereket legalább heti néhány napra az irodába, azok közül, akik elmentek, többen visszatérnek, vagy legalábbis megtartják a lábukat a Bay Area-ban. A kockázati tőke és a startup-alapítás 2025 elején fellendült a 2022-es pangáshoz képest, ami a jövőbeni munkahelyteremtés jele lehet. Emellett az AI fellendülés (a mesterséges intelligenciára fókuszáló cégekkel) a Szilícium-völgyben összpontosul, és a következő hullámot indíthatja el az irodai és lakáspiaci keresletben. Ha olyan cégek, mint az Nvidia, a Google (AI-kezdeményezéseivel) és számos AI startup továbbra is bővít, az új lakáskeresletet generál a régióban. Összességében a technológia az alapvető hajtóerő: ha tüsszent, a lakáspiac megfázik, ha fellendül, a lakáspiac megőrül. Jelenleg egy köztes állapotban vagyunk – óvatosan optimisták vagyunk, hogy a technológiai visszaesés legrosszabbja már mögöttünk van, de még várjuk a következő egyértelmű fellendülést.

Kamatlábak és finanszírozás: Valószínűleg a legnagyobb tényező, ami lehűti az ingatlanpiacot 2025-ben a 2021-es őrülethez képest, a magas kamatkörnyezet. Azok a jelzáloghitelek, amelyek 2021-ben 3%-osak voltak, 2022-ben 7% fölé ugrottak, és 2025 közepén a 30 éves fix hitelek kamatai 6,5–7% között vannak sfgate.com. Ennek óriási hatása van: a havi törlesztőrészletet több száz vagy akár ezer dollárral is megemeli, így csökkenti a vevők által megengedhető összeget. Egy ökölszabály: 1%-os kamatemelkedés kb. 10%-kal csökkenti a vevő vásárlóerejét. Így a 2025-ös vevők azt tapasztalják, hogy jóval kisebb értékű ingatlanra jogosultak, mint néhány éve. A magas kamatok a „bezártsági” hatást is okozzák az eladóknál – nagyjából a kaliforniai lakástulajdonosok 84%-ának 6% alatti a jelzáloghitele sanjosespotlight.com, így a költözés és egy új, 7%-os hitel felvétele pénzügyi veszteségnek tűnik. Ez sok lakást tartott távol a piactól, hozzájárulva az alacsony kínálathoz.

Előretekintve a közgazdászok széles körben arra számítanak, hogy a kamatok fokozatosan csökkennek a következő 12-24 hónapban. A National Association of Realtors előrejelzése szerint a kamatok 2025-ben 6% körül mozognak majd, és év végére akár ez alá is csökkenhetnek sanjosespotlight.com. A C.A.R. vezető közgazdásza, Jordan Levine optimista, szerinte a kamatok akár 2025 végére 5,9%-ot is elérhetnek sanjosespotlight.com. Ha az infláció tovább enyhül, és a Federal Reserve elkezdi csökkenteni az alapkamatot, a jelzáloghitelek kamatai is követik ezt. Minden lefelé mozduló kamat több vevőt vonzhat a piacra (és néhány tulajdonost is ösztönözhet a cserére vagy költözésre, növelve a kínálatot). Például amikor 2024 végén a kamatok rövid időre 6% alá estek, az ügynökök azonnali vevői aktivitás-növekedésről számoltak be sfgate.com. Várhatóan ezek a „mini-rohamok” ismétlődnek majd, amikor 2025-ben csökkennek a kamatok sfgate.com. Refinanszírozási hullámok is várhatók, ha a kamatok 5,5% alá esnek – ez több költési lehetőséget adhat a lakástulajdonosoknak (vagy lehetővé teheti a befektetőknek, hogy refinanszírozzanak és esetleg újra ingatlanba fektessenek). Ezzel szemben, ha az infláció újra emelkedik, és a kamatok magasan maradnak vagy nőnek, a lakáspiac stagnálhat vagy gyengülhet, mivel a megfizethetőség romlana. Érdemes megjegyezni, hogy még az 5-6%-os jelzálogkamat is történelmileg normális (az 50 éves amerikai átlag ~8% sanjosespotlight.com), de egy évtizednyi rendkívül alacsony kamat után ez most magasnak tűnik a jelenlegi szereplők számára.

Helyi gazdaság és foglalkoztatás: A technológiai szektoron kívül San Jose gazdaságát a munkaadók sokszínűsége is erősíti – egyetemek (San Jose State), egészségügy (bővülő kórházak), védelmi technológia (Lockheed stb.), valamint erős kisvállalkozói bázis. A nem technológiai szektorokban tapasztalható munkahely-növekedés segített erősen tartani a régió foglalkoztatottságát. San Jose medián háztartási jövedelme körülbelül 117 000 dollár, ami az egyik legmagasabb az országban, és évente szerényen növekszik. Mégis, ironikus módon, ez közel sem elég ahhoz, hogy itt kényelmesen lehessen házat venni (ahogy azt a megfizethetőségi statisztikák is mutatják). Az részvényjuttatásokból és startup-részesedésekből származó vagyon jelentős tényező, amely likviditást visz a lakáspiacra – például amikor egy cég tőzsdére megy vagy felvásárolják, az újonnan meggazdagodott alkalmazottak gyakran vásárolnak vagy fejlesztenek ingatlant. Az IPO-piac lassú volt 2022–24-ben, de újranyitás előtt áll; néhány várt IPO (mint a Stripe vagy az Instacart, ha 2025-ig nem történt volna meg) új milliomosokat teremthet, és magasabb kategóriás lakásvásárlásokat eredményezhet. Emellett az internacionális bevándorlás (különösen a technológiai tehetségek körében) is újraindul, ami támogatja mind a bérleti, mind a lakásvásárlási keresletet, főleg a nagy indiai és kínai tech szakember közösségekkel rendelkező san jose-i városrészekben.

Másrészről viszont a megélhetési költségek és az életminőségi tényezők továbbra is befolyásolják a migrációt. A Bay Area-ban némi nettó belföldi elvándorlás volt tapasztalható – az emberek olcsóbb államokba költöztek –, de ezt nagyrészt ellensúlyozta a külföldi bevándorlás és a születések száma. San Jose lakossága a járvány idején kissé csökkent, de mostanra nagyjából stabilizálódott. Ha a „Zoom-város” távmunka trend tartós marad, néhány munkavállaló festői vagy megfizethetőbb helyeken (Lake Tahoe, Austin stb.) dönthet a lakhatás mellett, miközben megtartja a szilícium-völgyi állását, ami csökkentheti a helyi lakáskeresletet. Ugyanakkor sok vállalat úgy találja, hogy a termelékenység és az új munkatársak betanítása személyesen jobban működik, így a részleges visszatérés strukturális lehet.

Költségek és építkezés: Egy másik gazdasági tényező az építési költség – anyagok és munkaerő. A Bay Area-ban a világ legmagasabb építési költségei közé tartoznak. 2024–25-ben az olyan anyagok, mint a fa és az acél inflációja mérséklődött a korábbi kiugrás után, de a munkaerőköltségek továbbra is magasak a munkáshiány miatt. A szakképzett építőipari munkaerő hiánya felhajtja a béreket és meghosszabbítja a kivitelezési időket. Ez közvetlenül befolyásolja, mennyi új lakás épülhet és milyen áron. Ahogy korábban említettük, a fejlesztők alacsonyabb költségű projektek felé fordulása az egyik válasz erre techxplore.com. Az emelkedő tőkeköltség (a fejlesztési hitelek kamata) is tényező – sok projekt, amely korábban éppen hogy nyereséges volt, veszteségessé vált, amikor a kamatok megduplázódtak. Ha a Fed lazít és az finanszírozás olcsóbbá válik, néhány félretett projekt újraindulhat.

Makrotrendek: Magasabb szinten San Jose ingatlanpiacát néhány makrogazdasági igazság határozza meg – a Szilícium-völgyben való élet vonzereje (karrierlehetőségek miatt), a beépített régióban a föld szűkössége, valamint Kalifornia szabályozási bonyolultsága. Ezek miatt az árak hosszú távon gyorsabban emelkednek az országos átlagnál. Gazdasági sokkok rövid távú korrekciókat okozhatnak (mint 2020 elején vagy 2008-ban), de történelmileg a térség erősen visszapattan. Például a járvány elején sokan tömeges kivonulást jósoltak a városokból; valóban, néhány lakos külvárosokba vagy más államba költözött, de 2025-re sok városi piac visszaerősödött, és San Jose lakásárai meghaladták a járvány előtti csúcsot. A piac pályáját továbbra is a technológiai gazdaság fellendülési és visszaesési ciklusai határozzák meg, amelyeket némileg kisimít a korlátozott lakáskínálat.

Összefoglalva, a gazdasági háttér San Jose ingatlanpiaca számára 2025-ben óvatos optimizmusra ad okot. A technológiai ipar teljesítménye és a kamatok alakulása a két legfontosabb tényező, amelyet figyelni kell. Egy virágzó tech szektor és csökkenő kamatok ismét felpörgethetik a piacot (több eladással és áremelkedéssel), míg egy recesszió vagy kamatemelkedés ellenszelet jelentene. Jelenleg a helyi gazdaság mérsékelten növekszik, alacsony a munkanélküliség, és magasak a jövedelmek – ezek a tényezők támogatják a lakáskeresletet még a megfizethetőségi kihívások ellenére is. Ez a dinamikus feszültség a magas kereslet/jólét és a magas költségek között határozza meg San Jose piacát, és ez a következő években is így lesz.

Összehasonlító betekintés: San Jose és a közeli piacok

San Jose ingatlanpiaci trendjei egyszerre tükrözik és térnek el a szomszédos Bay Area városok, például San Francisco, Oakland és a Szilícium-völgy külvárosai trendjeitől. A vevők, bérlők és befektetők gyakran hasonlítják össze ezeket a piacokat. Íme, hogyan áll San Jose:

San Jose vs. San Francisco: Mindkét város jelentős Bay Area munkahelyi központ, nagyon drága lakhatással, de San Francisco piaca mostanában enyhébb volt. A Zillow enyhe árcsökkenést jósol SF lakáspiacán 2025-re (~–1,8%), míg San Jose gyakorlatilag stagnálást vagy enyhe növekedést mutat (–0,2% és +0% között) sfgate.com. San Francisco lakáspiaca, különösen a társasházak esetében, túlkínálattal és csökkenő kereslettel küzdött a járvány idején, míg San Jose (ahol több az önálló családi ház) jobban megőrizte értékét. A megfizethetőség mindkét helyen egyformán nehéz – az SF medián árai (~1,3–1,4M dollár) hasonlóak San Jose-éhoz, és mindkettőhöz magas jövedelem szükséges. Ugyanakkor SF-t jobban sújtotta a távmunka. Belvárosi irodáinak üresedési aránya sokkal magasabb, mint San Jose-é, ami néhány területen üres lakásokat, lakosságszám-csökkenést eredményezett. San Jose, mivel inkább külvárosias, nem tapasztalt ilyen súlyos városi elvándorlást. A bérleti trendek is eltértek: SF-ben a bérleti díjak 2024-ben csökkentek vagy stagnáltak, míg San Jose-ban 2–3%-kal emelkedtek sfgate.com. Ez enyhe keresleteltolódást jelez SF-ből a Szilícium-völgy felé. Kulturálisan SF továbbra is vonzó egyesek számára (városi élet, szolgáltatások), de a bűnözés és a közbiztonsági aggályok miatt néhány lakos inkább San Jose-t választja. A luxuslakáspiac mindkét városban erős – SF felső kategóriás (pl. Pacific Heights kúriák) és San Jose luxusnegyedei (Silver Creek birtokok stb.) jól fogynak a tehetős vevők körében, az általános piaci helyzet ellenére is sfgate.com. Összefoglalva, San Jose piaca 2025-ben stabilabb, míg San Francisco-é ingadozóbb és éppen kilábalóban van. Sokan San Jose-ban látnak növekedési lehetőséget (főleg, ha a belváros megújul), míg SF-ben a bizalom és a lakottság visszaépítése zajlik.
San Jose vs. Oakland/Kelet-öböl: A Kelet-öböl megfizethetőbb alternatívát kínál Santa Clara megyéhez képest. Oakland medián lakására (2025 közepe) körülbelül 759 000 dollár – nagyjából a fele San Jose-énak –, és Oaklandben az árak ~13%-kal csökkentek éves szinten redfin.com. Valójában Oakland lakáspiaca jelentősen lehűlt 2024-ben, magasabb kínálattal és hosszabb piaci idővel (29 nap vs. 20 nap SJ-ben) redfin.com redfin.com. Ez részben tükrözi a nagyobb elvándorlást a városi Oaklandből, illetve a kínálat nagyobb arányát a kereslethez képest. Ugyanakkor Oaklandben az abszolút árak alacsonyabbak, így vonzza azokat a vevőket, akik nem engedhetik meg maguknak a Dél-öböl térségét. A Kelet-öböl olyan városrészei, mint Fremont, amelyek közelebb vannak a Szilícium-völgyi munkahelyekhez, magasabb árakkal rendelkeznek (gyakran ~1,2 millió dollár medián), de még így is általában olcsóbbak, mint San Jose hasonló ingatlanjai. Az ingázási szempontok is szerepet játszanak: amikor magas a benzin ára vagy rossz a forgalom, néhányan, akik a Kelet-öbölbe költöztek, meggondolhatják magukat, és megpróbálnak közelebb kerülni a munkahelyükhöz San Jose-ban, ami növeli a keresletet a Dél-öbölben. Emellett a bűnözés és az iskolák minőségének különbségei is befolyásolják a választást: San Jose külvárosait biztonságosabbnak és jobb iskolákkal rendelkezőnek tartják, mint Oaklandet, ami miatt a Szilícium-völgyi családok nem költöznek tömegesen a Kelet-öbölbe az olcsóbb lakhatás ellenére. A bérleti oldalon Oaklandben a bérleti díjak valójában ~6%-kal estek 2024-ben (pl. 1 hálószobás lakás bérleti díja ~1 800 dollár, jóval alacsonyabb, mint San Jose-ban) reddit.com. Ez azt mutatja, hogy gyengébb a kereslet Oaklandben, és talán azok a távmunka-képes dolgozók, akik elhagyták SF-et, nem mind Oaklandbe költöztek, ahogy korábban jósolták – néhányan teljesen elhagyták a régiót. Ezzel szemben San Jose lakossága és lakáspiaci kereslete inkább a saját munkaerőpiacához kötött (főként olyan tech állások, amelyek nagyrészt nem költöznek el). Végső soron San Jose drágább, de stabilabb, míg Oakland olcsóbb, de nagyobb korrekciót szenvedett el. Befektetők számára a Kelet-öböl ingatlanjai jobb bérleti hozamot kínálhatnak, de San Jose nagyobb hosszú távú értéknövekedési biztonságot ad a magas fizetésű munkahelyek koncentrációja miatt.
Szilícium-völgyi elővárosok (Palo Alto, Cupertino stb.): A San Jose-tól északra és nyugatra fekvő elővárosi városok (Santa Clara, Sunnyvale, Mountain View, Cupertino, Palo Alto) ugyanabban a Santa Clara megyei piacon vannak, de megvannak a saját árnyalataik. Általánosságban ezek a helyek még drágábbak, mint San Jose négyzetlábanként, köszönhetően a kiváló iskoláknak vagy a központok közelségének (pl. Apple Cupertino-ban, Stanford Palo Alto-ban). Például, Palo Alto medián lakására jóval meghaladja a 3 millió dollárt, több mint kétszerese San Jose-énak. Ezekben az elővárosokban nagyon korlátozott a kínálat bármely időpontban – az emberek hajlamosak megtartani az otthonaikat a kiváló állami iskolák és a közösségi presztízs miatt. 2025-ben ezek a piacok továbbra is rendkívül versenyképesek: egy kezdő otthon Mountain View-ban vagy Cupertino-ban gyakran tucatnyi ajánlatot kap. San Jose ezekkel a területekkel méreténél és sokszínűségénél fogva versenyez – San Jose-ban vannak megfizethetőbb részek, amelyek például alulmúlják Sunnyvale árait (pl. East San Jose). De azok számára, akik az iskolákat helyezik előtérbe, a Cupertino vagy Palo Alto iskolai körzetei nagy vonzerőt jelentenek, így ott a kereslet mindig magas marad, függetlenül attól, mit csinál a tágabb piac. Egy összehasonlító megfigyelés: míg San Jose árnövekedése lelassult ~5%-ra éves szinten redfin.com, néhány Szilícium-völgyi enklávéban még mindig nagyobb ugrások voltak tapasztalhatók az alacsony kínálat miatt (például Los Altosban állítólag ~10%-os éves növekedés volt 2025 elején). Tehát a mikropiacok felülteljesíthetnek. Másrészt, San Francisco távoli elővárosai (pl. Tracy, Gilroy) a járvány idején sok távmunkást vonzottak, nagy áremelkedésekkel, de ennek egy része visszarendeződik, ahogy a bejárás realitása visszatér – ezek a peremterületek stagnálhatnak vagy kissé csökkenhetnek, ahogy az emberek visszaköltöznek a munkahelyek közelébe. San Jose a középúton helyezkedik el: városiasabb és népesebb, mint a kis elővárosok, de (relatíve) megfizethetőbb, mint az elit városok. Emellett több lehetősége van a növekedésre (különösen függőlegesen a belvárosban vagy beépítéssel), míg az olyan elővárosok, mint Palo Alto, már beépültek és szigorúan korlátozzák a növekedést. Ez azt jelenti, hogy San Jose növelheti a kínálatot, és potenciálisan a jövőben jobban mérsékelheti az árait, mint azok a fix kínálatú városok.

Összességében a Bay Area egy mikropiacokból álló mozaik. San Jose 2025-ben sok tekintetben jobban teljesít, mint San Francisco (kisebb árcsökkenés, stabilabb kereslet), és nagyobb árstabilitást mutat, mint az East Bay. Még mindig olcsóbb, mint a szupergazdag enklávék, de ugyanazzal az alacsony kínálati kihívással küzd. Egy vevő vagy befektető számára: San Jose az urbánus és elővárosi élet keverékét kínálja magas árakkal, de ha „olcsóbbat” keresel, az East Bay felé érdemes nézni; ha csúcskategóriás iskolákat vagy státuszt szeretnél, lehet, hogy Palo Alto vagy Los Gatos felé kell nyújtózkodni. Sokan hozzák meg ezeket a kompromisszumos döntéseket, ezért látjuk például, hogy családok költöznek SF-i lakásokból San Jose-ba, vagy tech-munkavállalók kihagyják San Jose-t, hogy ugyanannyiért nagyobb házat vegyenek Walnut Creekben (East Bay). Ezek az áramlások folytatódni fognak, de San Jose központi elhelyezkedése a Szilícium-völgyben tartós előnyt jelent – a hatalmas közeli munkahelyi bázis miatt szinte mindig lesz kereslet az ottani lakhatásra.

Előrejelzések és prognózisok a következő évekre

2025-ön túltekintve a szakértők arra számítanak, hogy San Jose ingatlanpiaca mérsékelt növekedést és fokozatos változást fog tapasztalni, nem pedig szélsőséges kilengéseket. Íme a következő néhány év előrejelzéseinek és véleményeinek összefoglalása:

Lakásárak kilátásai: Gyakorlatilag minden jelentős előrejelző további áremelkedést vár San Jose-ban, de lassabb, „normálisabb” ütemben, mint a 2010-es évek őrülete. A Kaliforniai Ingatlanszövetség előrejelzése szerint a kaliforniai medián lakásárak ~4–5%-kal emelkednek 2025-ben sanjosespotlight.com, és hasonló, egy számjegyű növekedést várnak 2026-ban is. Kifejezetten San Jose-ra nézve a helyi ingatlanügynökök arra számítanak, hogy a Szilícium-völgy lakásértékei továbbra is „megelőzik az ország nagy részét” az értéknövekedésben sanjosespotlight.com, tekintettel a régió gazdasági erejére. Egy ingatlanbefektetési oldal előrejelzése szerint San Jose árai +3%-kal nőnek 2025-ben és +4%-kal 2026-ban noradarealestate.com – lényegében lépést tartva az inflációval. Nincs hiteles forrás, amely teljes összeomlást vagy jelentős árcsökkenést jósolna, kivéve egy hatalmas külső sokkot. Az egyik ok: még ha a kereslet csökken is, a korlátozott kínálat árpadlót biztosít. Ugyanakkor, ha a jelzáloghitelek kamatai magasak maradnak vagy recesszió következik be, az árak hosszabb ideig stagnálhatnak. A Zillow modellje például nagyon enyhe csökkenést jósolt 2024-re, majd stagnálást 2025-ben a Bay Area-ban sfgate.com. De 2026–2027-re, ha a kamatok alacsonyabbak lesznek, a legtöbben arra számítanak, hogy az árak ismét emelkedni fognak évi néhány százalékkal, ahogy a piac teljesen alkalmazkodik a járvány utáni viszonyokhoz.
Eladások és készlet: A National Association of Realtors vezető közgazdásza, Lawrence Yun megjegyezte, hogy a választások utáni években gyakran nő az ingatlaneladások száma sanjosespotlight.com. Valóban, azt jósolja, hogy az USA-ban az ingatlaneladások volumene 2025-ben 9%-kal ugrik meg sanjosespotlight.com, ahogy a jelzáloghitelek kamatai csökkennek, és több eladó jelenik meg a piacon. Helyi szinten hasonló fellendülést tapasztalhatunk: Santa Clara megye már 2024 végén élénkülő vevői aktivitást látott sanjosespotlight.com. Több ingatlantulajdonos dönthet úgy, hogy elad 2025–2026-ban, ahogy hozzászoknak a gondolathoz, hogy egy régi, alacsony kamatot új otthonra cseréljenek (különösen, ha van elég saját tőkéjük a költségek fedezésére). A kínálat azonban várhatóan továbbra is viszonylag szűk marad – senki sem számít arra, hogy annyi új eladó jelenik meg, hogy vevői piac alakuljon ki. Egy pozitív jel: a 4% alatti kamatozású jelzáloghitelek aránya fokozatosan csökkenni fog az idő múlásával (az emberek refinanszíroznak, költöznek stb.), így enyhül a „bezártság” hatása. A Realtor.com adatai szerint a 6% alatti kamatozású jelzáloghitelek aránya egy év alatt 89%-ról 84%-ra csökkent sanjosespotlight.com, ami azt jelenti, hogy némi mozgás már van a piacon. 2026–2027-re talán a kamatok normalizálódnak 5% körül, és az ingatlanforgalom visszatér a megszokott szintre. Az új lakásépítések is növelik majd a kínálatot, bár valószínűleg csak mérsékelten. Kalifornia építési törekvései 2026-tól hozhatnak eredményt, amikor San Jose North First Street környékén, a belvárosban és másutt is több ezer lakás építése fejeződik be (ha a finanszírozás stabilizálódik). Összességében enyhén javuló kínálatra számíthatunk a következő években, de még mindig elmarad attól, amit egy kiegyensúlyozott piac jelentene.
Bérleti díjak és bérleti piac: Vezető közgazdászok, mint Chris Salviati (Apartment List) szerint „alacsony, egy számjegyű bérletidíj-növekedés” várható a közeljövőben a Bay Area-ban sfgate.com. 2025-re ez valószínűleg 2–4% körüli bérletidíj-emelkedést jelent, hasonlóan 2024-hez. Ahogy az országos szinten jelentős új lakásépítési hullám 2025 végére lecseng, a bérleményekért folyó verseny fokozódhat 2026-ban. A Zillow szakértője, Orphe Divounguy szerint 2025 második felére szűkülhet a bérleti piac, amikor az építési fellendülés kifullad, ami potenciálisan nagyobb árazási erőt adhat a bérbeadóknak sfgate.com. San Jose-ban a bérleti díjak gyorsulhatnak, ha a népesség nő és a lakásvásárlás továbbra is megfizethetetlen marad. Ugyanakkor a bérletiszabályozás bővítése vagy új kínálat ezt ellensúlyozhatja. Sok szakértő szerint a bérlő nemzet trendje fennmarad – ha a kezdő vásárlók továbbra sem engedhetik meg maguknak a vásárlást, bérlők maradnak, ami magasan tartja a keresletet. 2030-ra San Jose bérleti díjai várhatóan még magasabbak lesznek a mainál (hacsak nem lesz gazdasági visszaesés), bár a növekedés valószínűleg évről évre fokozatos lesz.
Kereskedelmi ingatlanok: Az irodapiaci előrejelzések óvatosak. A legtöbb kereskedelmi ingatlanos szerint 2025–2026-ra csökkenhet érezhetően az irodai üresedés. A cégek még mindig értékelik a térigényüket; az általános vélemény, hogy a hibrid munkamodell tartósan velünk marad, így az irodaterületek iránti kereslet szerkezetileg alacsonyabb lesz, mint 2019-ben. Egyes előrejelzések szerint a Bay Area irodai üresedése 2024–25 körül tetőzhet, majd lassan javulhat. A JLL és más cégek szerint az irodai üresedés néhány százalékponttal javulhat 2026-ra, de a járvány előtti szintre évekig (ha valaha is) nem tér vissza. Ezzel szemben az ipari kilátások erősek – a Cushman & Wakefield piaci jelentése szerint az ipari üresedés 6% alatt maradhat, és a bérleti díjak 2025-ben nőhetnek, ahogy a kínálatot felszívja a piac cushmanwakefield.com. A kiskereskedelem várhatóan viszonylag stabil marad; néhány új kiskereskedelmi fejlesztés jelenik meg vegyes funkciójú projektekben, de a kiskereskedelmi üresedés 2025-ig 4-5% körül mozoghat. Ha recesszió jön, a kiskereskedelem gyengülhet, de ennek hiányában stabil marad.
Gazdasági kiszámíthatatlanság: A kamatlábak jelentik a legnagyobb bizonytalanságot. Ha az infláció a vártnál gyorsabban csökken, a Fed agresszívan csökkentheti a kamatokat, és a jelzáloghitelek 2026-ra akár 5% alá vagy 4% fölé is eshetnek. Ez valószínűleg vásárlási hullámot és áremelkedést indítana – akár visszatérhet a vevői piac őrülete. Egyes optimista forgatókönyvek szerint a lakáspiac 2025 végén újra felgyorsulhat ilyen feltételek mellett. Másrészt, ha az infláció makacs vagy a gazdaság túlfűtött, a kamatok tovább maradhatnak magasan, ami lassabb piacot eredményez. A makrogazdasági recessziók szintén bizonytalansági tényezők; néhány közgazdász enyhe recessziótól tart 2024 végén vagy 2025-ben. Történelmileg a recessziók hűthetik a lakáspiacot (alacsonyabb eladások, enyhe árcsökkenés), de a kínálathiány miatt San Jose-ban bármilyen árcsökkenés valószínűleg minimális és rövid életű lesz.
Szakértői vélemények: A helyi ingatlanszakértők gyakran hangsúlyozzák a hosszú távú gondolkodást. „A vevők akkor vásároljanak, amikor találnak egy otthont, ami megfelel az igényeiknek,” tanácsolja a 2025-ös Santa Clara Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke, ahelyett, hogy megpróbálnák időzíteni a piacot sanjosespotlight.com. Az érvelés: még ha most magasak is a kamatok, később refinanszírozhat, de nem tud visszamenni az időben és tegnapi áron vásárolni – és a Szilícium-völgyben a tegnapi árak általában alacsonyabbak, mint a holnapiak. Sokan úgy vélik, hogy amint a kamatok 6% alá esnek, jelentős elhalasztott „szintlépő” vásárlás várható (tulajdonosok nagyobb otthonba költöznek stb.), ami növelheti a belépő szintű otthonok kínálatát, de egyidejűleg növelheti a középkategóriás otthonok iránti keresletet is sanjosespotlight.com. Az ingatlanközvetítői felmérések konszenzusa szerint 2025 mozgalmasabb lesz, mint 2024, és 2026-ban visszatérhet a piac egy ismerősebb ritmushoz szezonális mintákkal stb., feltéve, hogy nem történik jelentős sokk.

Összefoglalva, a San Jose-i ingatlanpiac előrejelzése „óvatosan optimista.” Várhatóan stabil vagy enyhén emelkedő lakásárak, lassan növekvő kínálat és forgalom, mérsékelten tovább emelkedő bérleti díjak, valamint egy 2026-ra talpra álló kereskedelmi szektor jellemzi majd a piacot. San Jose piaci alapjai – erős munkahelyek, vonzó elhelyezkedés, korlátozott terület – azt sugallják, hogy a piac továbbra is erős marad. A féktelen áremelkedés korszaka talán véget ért (egyelőre), de a lakáshiány miatt komoly összeomlás veszélye sem fenyeget. A legtöbb szakértő kiegyensúlyozott, fenntartható növekedési pályát vár a következő néhány évre. Ahogy egy lakáspiaci közgazdász fogalmazott: a Bay Area 2025–2027 között várhatóan „stabil növekedést, bővülő lehetőségeket és folyamatos alkalmazkodást lát majd az új trendekhez,” nem pedig hullámvasútszerű változásokat sfgate.com. A vevők és eladók számára ez kevesebb rohanást és nagyobb kiszámíthatóságot jelent – a döntéshozók számára pedig továbbra is sürgető feladat, hogy több lakást építsenek a régió jövőbeli igényeinek kielégítésére.

Források:

San José Spotlight – Innovatív lakhatási program és CEQA-reformok localnewsmatters.org sanjosespotlight.comTechXplore – Kérdésessé váltak a Google lakhatási vállalásai (2025. május) techxplore.com techxplore.comSan José Spotlight – 2025-ös piaci előrejelzések (Collins rovat) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.comOakland lakáspiac (Redfin) regionális összehasonlítás céljából redfin.com

San Jose Housing Market Forecast 2023

Watch this video on YouTube.

Redfin – San Jose-i Ingatlanpiaci Jelentés (2025. július) redfin.com redfin.com
Zillow Research – Lakhatási Megfizethetőségi Elemzés (2025. június) zillow.mediaroom.com
SFGate – A Bay Area lakáspiaci előrejelzések 2025-re sfgate.com sfgate.com sfgate.com
Apartment List – San Jose bérleti trendek, 2025. augusztus apartmentlist.com apartmentlist.com
Joint Venture SV (a Patch-en keresztül) – Silicon Valley kereskedelmi üresedési jelentés (2024. 3. negyedév) patch.com patch.com
Kidder Mathews – Silicon Valley irodapiac 2025 2. negyedév kidder.com kidder.com
Marcus & Millichap – 2025-ös San Jose kiskereskedelmi piaci előrejelzés marcusmillichap.com marcusmillichap.com
Point2Homes – San Jose bérleti piaci adatok 2025 point2homes.com