San Diego lakáspiaca 2025-ben észrevehető változáson megy keresztül az évekig tartó, rendkívül gyors növekedés után. Az ingatlanárak továbbra is közel vannak a történelmi csúcsokhoz – egy tipikus otthon ára körülbelül 1 millió dollár –, de a világjárvány időszakának gyors értéknövekedése lelassult zillow.com alliedschools.com. Az eladó ingatlanok kínálata fokozatosan javul a történelmi mélypontról, így a vevőknek valamivel nagyobb alkupozíciójuk van, mint az elmúlt években alliedschools.com. Ugyanakkor a bérlők rekordmagas, átlagosan 2 500 dolláros havi bérleti díjakkal szembesülnek, de a bérleti díjak növekedése végre lassul, mivel új lakások hulláma jelenik meg a piacon obrag.org. Az alábbiakban átfogó áttekintést adunk San Diego lakó- és kereskedelmi ingatlanpiaci trendjeiről, a városrészek teljesítményéről, a vevői/bérlői profilokról, a befektetési kilátásokról, előrejelzésekről, fejlesztési projektekről, új törvényekről, megfizethetőségi kihívásokról, valamint a legfontosabb gazdasági tényezőkről – a kamatlábaktól a migrációig –, amelyek alakítják a piac jövőjét.
Lakóingatlan-piaci trendek 2025-ben
Ingatlanárak: San Diego ingatlanértékei 2025-ben megtorpantak az előző évek meredek emelkedése után. A medián eladási ár 2025 közepén 950 000–1 000 000 dollár körül mozog, ami nagyjából 1–3%-kal alacsonyabb, mint egy évvel korábban zillow.com alliedschools.com. A Zillow Home Value Indexe San Diegóra 2025 júliusában körülbelül 998 000 dollár volt, ami 3,4%-os éves csökkenést jelent zillow.com. Hasonlóképpen, a Kaliforniai Ingatlanszövetség szerint a medián különálló családi ház ára San Diego megyében 2025 júniusában 1,025 millió dollár volt, ami enyhe, 2–3%-os visszaesés 2024 júniusához képest patch.com. Összefoglalva, az árak enyhén csökkentek a csúcsról, de továbbra is történelmi magasságban vannak – közel 60%-kal magasabbak, mint öt évvel ezelőtt, a 2020-as évek elején luxurysocalrealty.com. Az árak stagnálása a világjárvány alatti őrült fellendülés lehűlését jelzi, ami a vevők megfizethetőségi korlátokkal és magasabb finanszírozási költségekkel szembeni ellenállását tükrözi.
Értékesítési volumen és készlet: Az otthoni értékesítési aktivitás mérsékelten lassult. 2025 közepéig a lezárt eladások száma kissé alacsonyabb a tavalyi szinthez képest (San Diego megyei otthoneladások 2025 júniusában körülbelül 2%-kal alacsonyabbak voltak, mint 2024 júniusában) sdhousingmarket.com. Az egyik fő tényező a hirdetések hiánya – bár a készlet javul, még mindig szűkös. 2025 közepén körülbelül 3 500 otthon volt a piacon a San Diego körzetben zillow.com, ami körülbelül 3,2 hónapnyi kínálatot jelentett, szemben az egy évvel korábbi ~2,4 hónappal alliedschools.com. Ez a 33%-os kínálatnövekedés a vevőknek több lehetőséget adott, mint amennyi a pandémia idején volt alliedschools.com. Azonban az összkészlet továbbra is jóval elmarad a 2020 előtti normáktól, mivel sok lakástulajdonos „bennragadt” az ultraalacsony jelzálogkamatok miatt, és nem hajlandó eladni (a kaliforniai lakástulajdonosok több mint 80%-a 5% alatti jelzálogkamaton van, ami visszatartja őket attól, hogy 7%-os hitelre váltsanak) lao.ca.gov lao.ca.gov. Az új hirdetések száma San Diegóban valójában csökkent két számjeggyel éves összevetésben 2025 elején calmatters.org, ami hozzájárul ahhoz, hogy a piac – bár hűvösebb – még mindig viszonylag szűkös a történelmi átlaghoz képest.
Piaci sebesség és verseny: Az otthonok átlagosan kicsit hosszabb idő alatt kelnek el, de a keresett ingatlanok továbbra is gyorsan gazdát cserélnek. A medián piacon töltött idő körülbelül 24–27 napra (nagyjából 3–4 hét) emelkedett 2025 közepére, ami ~15–17%-kal hosszabb időtartam, mint egy évvel korábban sdhousingmarket.com alliedschools.com. A vevők megfontoltabbak lettek, mivel a növekvő kamatlábak szűkítik a költségvetést, és a licitháborúk kevésbé hevesek, mint 2021–2022-ben. Ennek ellenére a hirdetések több mint egyharmada még mindig a meghirdetett ár felett kel el zillow.com, és körülbelül 37% az eladások közül listaár felett zárult a nyár elején zillow.com – ez azt jelzi, hogy a azonnal költözhető otthonok népszerű környékeken továbbra is versenyt válthatnak ki. Ugyanakkor az eladások közel fele már a listaár alatt történik zillow.com, ami a vevők megnövekedett alkupozícióját tükrözi a járvány alatti túlfűtött piachoz képest. Lényegében a San Diegó-i lakáspiac 2025-ben kiegyensúlyozottabbá vált: a vevők több mozgásteret és alkulehetőséget kapnak, ahogy a kínálat nő és az árak kiegyenlítődnek, ugyanakkor a eladók továbbra is profitálnak a történelmileg magas értékelésekből és a tartós lakáshiányból.
Kamatlábak hatása: Az 6,5–7% közötti magas jelzáloghitel-kamatlábak kulcsfontosságú tényezőként hűtötték le a piac tempóját. Miután a kamatlábak 2021 és 2023 között ~3%-ról ~7%-ra ugrottak, a vevők fizetőképessége visszaesett lao.ca.gov. Ennek eredményeként kevesebb a minősített vevő a felső kategóriában, és óvatosabbak a licitálások. Sok potenciális move-up buyer inkább marad a jelenlegi otthonában, hogy megtartsa alacsony kamatozású jelzáloghitelét, ami korlátozza az eladó lakások kínálatát lao.ca.gov lao.ca.gov. Eközben az első lakásvásárlók havi jelzáloghitel-törlesztése majdnem 80%-kal magasabb, mint néhány évvel ezelőtt – egy középkategóriás kaliforniai otthon most már kb. 5 900 dolláros törlesztést igényel, ami 82%-os növekedés 2020 óta lao.ca.gov. Ezek a magas kamatok gyakorlatilag plafont szabtak az ingatlanáraknak 2025-ben, véget vetve a féktelen áremelkedésnek. Az iparági előrejelzések szerint a jelzáloghitel-kamatlábak mérséklődhetnek kissé 2025 későbbi részében (esetleg a 6% közepére süllyedhetnek) themortgagereports.com, ami felszabadíthat némi felgyülemlett keresletet. Jelenleg a drága finanszírozás a árstabilizáció és a csökkenő forgalom időszakát hozta el San Diego lakáspiacán.
Kereskedelmi ingatlanpiaci trendek
Míg a lakóingatlan-piac enyhén hűl, addig a kereskedelmi ingatlanpiac San Diegóban drámaibb, járvány utáni változásokkal néz szembe. Az egyes szektorok teljesítménye eltérő:
- Irodai terület: Az irodapiac továbbra is gyenge, mivel a távoli és hibrid munkavégzési minták fennmaradnak. Az irodai üresedések 2025-ben rekordmagasságba emelkedtek. A megye teljes irodai üresedési aránya 14,5% volt 2025 második negyedévében, szemben az egy évvel korábbi mintegy 14,2%-kal cushmanwakefield.com. Sok vállalat csökkentette a területét, bérbe adta a felesleges helyet, vagy közösségi irodai megoldásokat választott. A „Class A” irodák különösen kihasználatlanok (például a belvárosi toronyházakban a kihasználatlanság jóval a tizenéves százalékokban van) avisonyoung.us. A bérbeadók ösztönzőket és bérleti díjkedvezményeket kínálnak, hogy bérlőket vonzzanak ebben a bérlőbarát piacon. A Milken Institute 2025-ben alacsonyabbra értékelte San Diego nagyvárosi gazdaságát részben ezek miatt a munkahelyi és irodai trendek miatt, megjegyezve, hogy a rövid távú foglalkoztatásnövekedés csak ~0,5% volt 2024-ben – jelentősen elmaradva az országos átlagtól axios.com. Pozitívum, hogy San Diego diverzifikált gazdasága (élettudományok, védelem és technológiai szektorok) némi védelmet nyújt – de az irodapiac kilátásai a visszatérés az irodába ütemétől és attól függnek, hogy a technológiai/biotechnológiai munkahelyek növekedése visszapattan-e.
- Ipari és logisztikai: A fellendülés után az ipari ingatlanpiacon az üresedési ráta emelkedni kezdett a történelmi mélypontokról. Megyeszinten az ipari üresedés körülbelül 7,7% volt 2025 közepén, ami jelentős növekedés (+2,3 százalékpont éves szinten), mivel új raktárkínálat jelent meg és az e-kereskedelem növekedése normalizálódott cushmanwakefield.com. Dél-Kalifornia raktárpiaca egy őrült bővülésből jön ki, és San Diego sem kivétel – a bérlőknek most több választási lehetőségük van, és a bérleti díjak növekedése mérséklődött. Ennek ellenére a körülbelül 7% ipari üresedés történelmi összehasonlításban egészségesnek számít, és a disztribúciós központok, valamint a biotechnológiai gyártóterületek iránti kereslet a főbb alpiacokon (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley stb.) továbbra is fennáll. A bérleti díjak kissé csökkentek a csúcsukhoz képest, mivel a bérbeadók kevesebb aktív bérlőért versenyeznek latimes.com. Az elemzők arra számítanak, hogy az ipari piac 2026-ra visszanyeri egyensúlyát, ahogy a regionális gazdaság és az áruszállítás alkalmazkodik a járvány utáni normákhoz jpmorgan.com.
- Élettudományi laborok: San Diego élettudományi ingatlanpiaca – amely az irodapiac egy, biotechnológiai laborokra specializálódott részterülete – az elmúlt években építési fellendülést élt meg, ami most laborhelyiség-túlkínálathoz vezetett. Az élettudományi üresedési ráta 26,3%-ra ugrott 2025 közepére, szemben az egy évvel korábbi 16,5%-kal cushmanwakefield.com. A biotechnológiai kockázati tőke finanszírozása visszaesett a 2021-es csúcsokhoz képest, és néhány startup megszűnt vagy leépített, így az újonnan épült laborépületek bérlőket keresnek. A főbb klaszterek, mint a Torrey Pines, UTC és Sorrento Mesa, magas laborhelyiség-kínálattal rendelkeznek. Ez a túlkínálat lefelé nyomja a bérleti díjakat a laborpiacon. San Diego azonban továbbra is országos szinten vezető biotechnológiai központ, és az iparági szakértők arra számítanak, hogy ahogy új gyógyszer- és orvostechnológiai startupok alakulnak (és a nagy gyógyszercégek továbbra is helyi partnereket keresnek), ez a kiadatlan laborhelyiség fokozatosan felszívódik. Addig is a bérbeadók engedményeket és kiépítési ösztönzőket kínálnak, hogy élettudományi bérlőket csábítsanak. A magas laborüresedés rövid távú kockázatot jelent a kereskedelmi befektetők számára, de rávilágít arra, mennyire sok új területet adtak át a biotechnológiai kereslet hajszolására a fellendülés idején.
- Kereskedelmi és vendéglátóipar: San Diego kereskedelmi ingatlanpiaca viszonylag stabil. A kereskedelmi üresedési ráta körülbelül 5,1% (2025 2. negyedév), ami csak egy hajszállal magasabb, mint tavaly cushmanwakefield.com. A fogyasztók nagyrészt visszatértek a személyes vásárláshoz és étkezéshez; a turisztikai területek és a lakónegyedek központjai egyaránt profitáltak a 2025-ös erős turisztikai fellendülésből. San Diego vendéglátóipari piaca erőteljesen talpra áll – a szállodai kihasználtság és a szobaárak javultak a konferenciák és szabadidős utazások visszatérésével axios.com. Ez pozitív áthúzódó hatással van a kereskedelmi és éttermi helyiségekre is. Bár az e-kereskedelem növekedése folytatódik, a legtöbb jó elhelyezkedésű kereskedelmi ingatlan (különösen a szabadtéri központok) jól teljesít, és néhány üres nagyáruházat edzőteremmé, szórakoztató központtá vagy akár lakóprojektté alakítanak át. A többlakásos bérlakás ingatlanok, amelyeket gyakran kereskedelmi eszközként tartanak nyilván, szilárdan teljesítenek (alacsony, 4–5% körüli üresedés és idén csak minimális bérletidíj-növekedés) obrag.org. Összességében San Diego kereskedelmi ingatlanpiaca 2025-ben vegyes képet mutat: az iroda- és speciális laborpiacok nehézségekkel küzdenek, az ipari szektor normalizálódik a forró időszak után, a kereskedelmi/vendéglátóipari szegmens pedig óvatosan optimista.
Piaci teljesítmény különböző városrészekben
San Diego ingatlanpiaca nagyon lokalizált, jelentős eltérésekkel a városrészek és alpiacok között. A tengerparti luxusnegyedek, a trendi belvárosi városrészek és a belső elővárosok mind eltérő tendenciákat mutatnak 2025-ben:
- Luxus tengerparti piacok: A felső kategóriás tengerparti közösségek (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe stb.) általában megtartották értéküket, sőt, néhol emelkedést is tapasztaltak, köszönhetően a szűkös kínálatnak és a tehetős vevőknek. Például Del Mar medián lakására 2025 elején körülbelül 3,0 millió dollár volt – ami elképesztő módon 55%-kal magasabb, mint egy évvel korábban sofi.com sofi.com. (Ekkora ugrás valószínűleg néhány rendkívül drága eladás miatt torzítja a mediánt, nem pedig általános áremelkedést jelez.) A tengerparti ingatlanok továbbra is keresettek az óceáni kilátás és az életstílus miatt, és sok tulajdonos ezekben a környékeken anyagilag megengedheti magának, hogy kivárja a piaci ingadozásokat, ahelyett, hogy áron alul adna el. Ugyanakkor még a luxuspiacok is lehűltek a 2021-es licitháborúkhoz képest – Del Marban az ingatlanok átlagosan ~57 napot töltöttek a piacon, és átlagosan 4%-kal az irányár alatt keltek el sofi.com sofi.com, ami azt mutatja, hogy még a tehetős vevők is alkudoznak ebben a piaci környezetben.
- Központi városi negyedek: Néhány menő, hagyományosan versenyképes, belvároshoz közeli negyedben mostanában árcsökkenés volt tapasztalható. Például North Park – amely a fiatal szakemberek körében népszerű – közel 20%-os áresést élt meg 2024 eleje és 2025 eleje között sofi.com. North Park medián ára nagyjából 900 000 dollárra csökkent sofi.com, mivel a magasabb kamatok kiszorították az első lakásvásárlók egy részét, és a járvány alatti családi ház-őrület is alábbhagyott. Hasonlóan, Downtown San Diego és Hillcrest egyes részein a lakásárak stagnáltak vagy csökkentek, különösen az egyedi jellemzők nélküli lakások esetében. Ezek a területek 2021–2022-ben jelentősen drágultak, így a 2023–2025 közötti mérsékelt visszaesés a piac normalizálódását jelenti. Ennek ellenére továbbra is van kereslet a központi elhelyezkedésű otthonokra – North Park piaca „nagyon versenyképesnek” számít, a hirdetések gyakran már két héten belül szerződésre kerülnek, a legkeresettebb ingatlanok néha az irányár felett kelnek el sofi.com sofi.com. Lényegében a városi negyedek lehűlése némi relatív alkalmikat (csúcsár alatti árakat) hozott vissza, amelyeket a szemfüles vevők gyorsan lecsapnak.
- Belföldi és elővárosi területek: A megfizethetőbb külvárosok és belföldi közösségek a tevékenység gócpontjaivá váltak, mivel a vásárlók ár-érték arányt keresnek. Olyan régiók, mint East County és North County Inland egészséges eladási volument mutatnak. 2025 júniusában a legtöbb ingatlaneladással rendelkező irányítószámok nagyrészt belföldiek voltak: olyan területek, mint Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) és San Marcos (92078) vezették a megyét a tranzakciók számában sdhousingmarket.com. Ezek a környékek nagyobb telkeket vagy több teret kínálnak viszonylag szerény négyzetméterár mellett, ami vonzza a családokat és a távmunkásokat, akiknek nem szükséges a part közelében élniük sdhousingmarket.com. Például Rancho Bernardo (egy tervezett belföldi közösség) és San Marcos medián ingatlanárai jelentősen a part menti medián alatt vannak, mégis jó iskolákat és szolgáltatásokat kínálnak – így vonzó „értékajánlatnak” számítanak. Az ingatlanközvetítői elemzések szerint a belföldi közösségekben a vásárlók „több házat kapnak a pénzükért”, miközben megfelelő hozzáférést élveznek parkokhoz, üzletekhez és autópályákhoz is sdhousingmarket.com. Ennek eredményeként a verseny továbbra is erős sok ilyen értékpiacon; egyes otthonok több ajánlatot is kapnak, és gyorsan függő státuszba kerülnek, ha jól vannak árazva. Ezzel szemben néhány magasabb árú North County part menti piacon (Encinitas, Del Mar) lassabb volt az értékesítés, egyszerűen a kínálat hiánya és a rendkívül magas árak miatt. Összességében San Diego külvárosi területei stabilan teljesítenek, egyes részeken mérsékelt áremelkedéssel, máshol csak enyhe visszaeséssel. A változás abban áll, hogy a kereslet inkább az exurbák és külvárosok felé fordult, mivel a vásárlók relatív megfizethetőséget keresnek ebben a magas kamatkörnyezetben alliedschools.com alliedschools.com.
- Dél-öböl és határ menti területek: A déli megyerészben (pl. Chula Vista, National City, Imperial Beach) a lakáskereslet szintén erős volt. Különösen Chula Vista jár élen az új lakásépítésben, itt egy főre vetítve jóval több lakás kapott engedélyt, mint a megye legtöbb városában planetizen.com planetizen.com. Ez az építkezés növelte a kínálatot és kordában tartotta az árnövekedést. Egy középkategóriás otthon keleti Chula Vistában vagy Otay Ranchben általában olcsóbb, mint egy hasonló ház északabbra, így vonzza az első lakásvásárlókat és a katonacsaládokat. 2025 elején National City egylakásos házainak medián ára körülbelül a 600 000 dolláros sávban mozgott, ami visszaesés a 700 ezres csúcsról dawnsellssandiego.com, ami némi korrekciót mutat a belépő szintű szegmensben. A South Bay negyedek továbbra is viszonylag megfizethetőek, és központi szerepet játszanak a régió lakáshiányának kezelésében.
Összefoglalva, San Diego városrészeinek teljesítménye kettévált: a rendkívül drága tengerparti piacok és bizonyos keresett környékek stabilan tartják magukat, sőt, új csúcsokat is elérnek, miközben sok középkategóriás városrészben mérsékelt visszaesés tapasztalható a járvány alatti csúcsokhoz képest. Eközben a peremkerületek alacsonyabb árakkal folyamatos keresletet és jobb eladási volument tapasztalnak, ahogy a megfizethetőséget kereső vásárlók ezekre a területekre áramlanak. Ez a trendmozaik kiemeli a lokáció fontosságát – még egy általánosságban hűlő piacon is nagyon eltérően viselkedhetnek a mikropiacok.
Vevői és bérlői demográfia & viselkedés
Ki vásárol 2025-ben: San Diego lakásvásárlói köre leszűkült azokra, akiknek magasabb jövedelmük, saját tőkéjük vagy külső forrásból származó pénzük van, tekintettel a magas árakra és hitelköltségekre. A vásárlók nagy részét a szintet lépő vevők (már meglévő ingatlantulajdonosok) és a kétkeresős, professzionális párok adják, akik gyakran egy korábbi ingatlan eladásából származó tőkét használnak fel. A tipikus vásárló San Diegóban ma a harmincas vagy negyvenes éveiben jár (idősebb millenniumiak és X generáció), gyakran olyan iparágakban dolgozik, mint a technológia, biotechnológia, egészségügy vagy a hadsereg. Az első lakásvásárlók nem tűntek el, de komoly akadályokkal szembesülnek: egy kb. 1 millió dolláros medián ár mellett egy háztartásnak körülbelül 250 000+ dolláros jövedelemre van szüksége ahhoz, hogy kényelmesen megvásárolja a medián otthont offthe56.com. Ez nagyjából háromszorosa a térség tényleges medián háztartási jövedelmének, vagyis csak körülbelül a San Diegó-i háztartások 15%-a engedheti meg magának a medián árú otthont a jelenlegi feltételek mellett offthe56.com. Ez a helyzet sok fiatalabb családot és közepes jövedelmű vásárlót kiszorított a piacról, vagy a társasházak, felújítandó ingatlanok, illetve a peremterületek felé terelt. Továbbra is látunk áthelyezkedő vásárlókat San Diegóba érkezni – egyesek a drágább kaliforniai piacokról (mint San Francisco vagy Orange County), akik relatív olcsóságot keresnek, mások pedig más államokból, akiket az éghajlat és az életstílus vonz. Valójában San Diego bevándorlást élvez azok körében, akik életminőség-javulást keresnek, miközben egyidejűleg veszít is lakosokat a magas költségek miatt definesdre.com. Az eredmény némi mozgás: az újonnan érkezők, akiknek van tőkéjük vagy készpénzük, gyakran olyan helyieket váltanak fel, akik eladják ingatlanukat és olcsóbb államokba költöznek.
Kik bérelnek: A lakástulajdonlás akadályai miatt a San Diegó-iak nagy része bérlő marad. A San Diego-i nagyvárosi területen a háztartásoknak csak körülbelül 49%-a rendelkezik saját otthonnal (szemben az országos ~65%-kal) kpbs.org. A bérlők között széles kör található: fiatal szakemberek, diákok (több egyetem is van a környéken), katonai személyzet, valamint az alacsonyabb jövedelmű dolgozók a szolgáltató- és turisztikai szektorban. Figyelemre méltó, hogy sok középosztálybeli család, akik korábban első otthonukat vásárolták volna meg, most a megfizethetőségi nehézségek miatt a harmincas éveikben is tovább bérelnek. A bérlői demográfia tehát a városi lakásokban élő friss diplomásoktól a külvárosi sorházakban lakó családokig terjed. A magas jövedelmű bérlők is tényezők – néhány jól kereső személy inkább luxuslakást vagy családi házat bérel (havonta 3 ezer dollár felett), mert vagy kiszorult a vásárlásból, vagy a rugalmasságot részesíti előnyben. San Diego megyében a medián bérleti díj 2025 elején nagyjából 2 500 dollár volt obrag.org, tehát még a bérléshez is stabil jövedelem szükséges. Mégis, a bérlés sokkal megvalósíthatóbb, mint a vásárlás a legtöbbek számára: egy átlagos otthon megvásárlásának havi költsége körülbelül 70%-kal magasabb, mint egy hasonló otthon bérlése, ez a különbség közel rekord szinten van lao.ca.gov lao.ca.gov. Ez a rés sokakat a bérleti piacon tart.
Vevői magatartás: A mai vevők óvatosabbak és megfontoltabbak, mint a néhány évvel ezelőtti vásárlási láz idején. A magas kamatok és a gazdasági bizonytalanság miatt néhány vevő szünetelteti a vásárlást – sokan halogatják a vásárlást, vagy nagyon válogatósak, és kivárják a megfelelő ajánlatot. Felmérések szerint az infláció és a recessziótól való félelem miatt néhány fogyasztó óvatosabb a nagyobb pénzügyi döntésekkel kapcsolatban alliedschools.com. Azok, akik aktívak a piacon, gyakran keresnek eladói engedményeket (például segítséget a zárási költségekhez vagy kamatcsökkentéshez), és könnyebben elállnak, ha az ingatlan értékbecslése vagy az ellenőrzések problémát tárnak fel. A vevők az árak terén is keményebben alkudnak; bizonyos szegmensekben már nem ritkák az alacsony ajánlatok, különösen, ha egy hirdetés régóta a piacon van. Ugyanakkor a jó áron kínált, kiváló állapotú otthonoknál még mindig kialakulhat licitháború – a komoly vevők tudják, hogy a azonnal költözhető otthonok a legjobb környékeken továbbra is keresettek. A készpénzes vevők és a befektetők is szerepet játszanak (Kaliforniában az eladások mintegy 20%-a készpénzes volt az utóbbi negyedévekben), ami segít fenntartani a keresletet a felső kategóriában és a problémás vagy alulértékelt ingatlanoknál.
Érdekes módon a migrációs trendek befolyásolják, hogy ki vásárol: San Diego megye nettó belföldi elvándorlást tapasztal (évente több ezer helyi lakos költözik el megfizethetőbb régiókba), de ezt ellensúlyozza a nemzetközi bevándorlás és némi beáramlás más drága nagyvárosokból kpbs.org kpbs.org. 2023 közepe és 2024 közepe között körülbelül 24 000 ember hagyta el San Diegót az Egyesült Államok más részei felé, ugyanakkor nagyjából ugyanennyi ember költözött ugyanennyi San Diegóba külföldről, így a népességváltozás gyakorlatilag stagnált be kpbs.org. Az elköltözők gyakran középosztálybeli családok vagy nyugdíjasok, akik olcsóbb lakhatást keresnek (a lakhatási költség volt az első számú ok) kpbs.org. Az érkező bevándorlók és áthelyezettek jellemzően olyan munkavállalók, akik a biotechnológia, egészségügy, akadémiai szféra vagy szakképzett szakmák területén töltenek be állásokat – ők új lakáskeresletet teremtenek, gyakran kezdetben bérlőként. Lényegében San Diego lakáskeresletét a munkahelyek és az életstílus vonzereje tartja fenn, még akkor is, ha a magas költségek miatt néhány régi helyi lakos elköltözik a környékről.
Bérlői magatartás: A bérleti oldalon a bérlők némi enyhülést tapasztaltak 2025-ben. Az évekig tartó meredek bérletidíj-emelkedések után a bérleti díjak növekedése megállt, évi körülbelül 0–1%-ra lassult obrag.org. Az üresedési ráta körülbelül 5%-ra emelkedett (a 2021-es rekordalacsony, 3% körüli szintről), az új lakóépületek beáramlása miatt obrag.org obrag.org. Ennek eredményeként a bérlők több promócióval és kedvezménnyel találkoznak – gyakori, hogy az új luxuslakóparkok „egy hónap ingyen” vagy más ajánlatokat kínálnak a bérlők vonzására obrag.org. A bérlőknek most egy kicsit nagyobb alkupozíciójuk van, különösen a felső kategóriás lakások szegmensében. Sokan ezt kihasználva kisebb emelésekkel hosszabbítják meg a bérleti szerződéseiket, vagy alkudoznak a bérbeadókkal, tudva, hogy egy üres lakás költséges a tulajdonosnak. Ennek ellenére az általános bérleti díjak továbbra is történelmi csúcsok közelében vannak, így a költségterhek jelentősek: a bérlők nagy része jóval a javasolt jövedelem 30%-a felett költ lakhatásra. Néhány bérlő lakótársakkal vagy kiterjesztett családdal költözött össze, hogy megbirkózzon a helyzettel. Továbbra is erős a kereslet a családi ház bérlés iránt – azok a családok, akik nem tudnak vásárolni, gyakran keresnek bérelhető házat jó iskolakörzetben, ez a trend magasan tartja a különálló házak bérleti díjait. Intézményi befektetők is jelen vannak San Diego bérleti piacán, bár kisebb arányban, mint az olcsóbb Sunbelt városokban – ennek ellenére azok, akik családi házakat vásároltak bérbeadásra, továbbra is megtartják ezeket, mivel a bérleti díjak növekedése, bár lassabb, várhatóan fennmarad a lakáshiány miatt.
Összefoglalva, San Diego vásárlói köre 2025-ben tehetősebb és óvatosabb, míg a bérlői populáció széles és növekvő, magába foglalva azokat, akik nem tudnak vásárolni. Mindkét csoportot befolyásolja a régió magas megélhetési költsége, és alkalmazkodnak – a vásárlók szelektívebbé válnak vagy kijjebb költöznek, a bérlők pedig kedvezményeket keresnek vagy megosztják a lakhatást. Az átfogó kihívás, hogy a lakhatási költségek messze meghaladták a jövedelmek növekedését, ami nehéz döntések elé állítja az embereket: ki maradhat San Diegóban, és milyen minőségben (tulajdonosként vagy bérlőként).
Befektetési lehetőségek és kockázatok
San Diego ingatlanpiaca továbbra is vonzza a befektetőket – a kisbérbeadóktól a nagyvállalatokig –, de 2025-ben egy árnyaltabb környezet jellemzi a befektetési lehetőségeket és kockázatokat:
Lehetőségek:
- Erős bérleti kereslet: Mivel a saját lakáshoz jutás sokak számára elérhetetlen, a bérleti piac iránti kereslet erős, ami növeli a befektetők hozamát a bérleti piacon alliedschools.com. A bérleti díjak minden idők legmagasabb szintjén vannak (medián ~2 500 dollár), és bár a növekedés megtorpant, az üresedési ráta (~5%) továbbra is alacsony a történelmi átlaghoz képest obrag.org. Ez vonzóvá teszi a jó elhelyezkedésű többlakásos ingatlanokat és az egycsaládos bérleményeket azoknak a befektetőknek, akik jövedelmet keresnek. A magas bérleti díjak és az alacsony üresedés azt jelentik, hogy a bérbeadók stabil készpénzáramlást érhetnek el, különösen a fiatal szakemberek körében népszerű vagy munkahelyekhez közeli városrészekben. Például egy duplex vagy négyes lakóingatlan vásárlása olyan területeken, mint North Park vagy Golden Hill, folyamatos kihasználtságot eredményezhet, mivel sok bérlő előnyben részesíti ezeket a központi helyeket, és kevés lehetőségük van saját tulajdonra. Emellett a rövid távú bérbeadás (nyaraló bérbeadás) iránti kereslet San Diego turisztikai területein egész évben erős marad, bár ezt most szabályozás korlátozza (lásd alább).
- „Megfizethető” csomópontok és értéknövelés: Viszonylag megfizethető alpiacok növekedési potenciált kínálnak. Olyan piacok, mint Chula Vista, Escondido, San Marcos, és East County egyes részei alacsonyabb belépési árakkal rendelkeznek, de népesség- és munkahely-növekedést tapasztalnak. A befektetők ezekre a területekre figyelnek, ahol az ingatlanáraknak és bérleti díjaknak van még tere a megyei mediánhoz való felzárkózásra. Az iparági előrejelzések szerint a jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező környező városok (mint Chula Vista vagy Escondido) továbbra is vonzani fogják a bérlőket és a vásárlókat egyaránt, magasabb hozamot kínálva a befektetőknek, mint a kiemelt tengerparti területek alliedschools.com. Lehetőség rejlik továbbá a felújítandó ingatlanokban vagy régebbi otthonokban: az értéknövelő befektetők felújíthatják az elavult ingatlanokat, hogy prémium áron adják el vagy adják bérbe. Mivel San Diego lakásállománya jelentős részben elöregedett (sok 1960–1980-as évekbeli otthon), a felújítás értéket teremthet. A kulcs az, hogy olyan városrészeket célozzanak meg, amelyek fejlődőben vannak – például Vista vagy Lemon Grove –, ahol a fejlesztések találkoznak a feltörekvő vevői igényekkel.
- Kiegészítő Lakóegységek (ADU-k): Kalifornia lakáspárti törvényei megkönnyítették ADU-k (nagymama-lakások) hozzáadását az egycsaládos telkeken, és San Diego megye ezt a lakáskínálat növelésének egyik módjaként alkalmazza. Befektetők és lakástulajdonosok egyaránt kihasználják ezt azzal, hogy ADU-kat építenek bérbeadás céljából. Egy ADU hozzáadása jelentősen növelheti egy befektetési ingatlan hozamát – egy hátsó udvari kisház bérleti díja elhelyezkedéstől függően 1 500–2 500 dollár lehet, ami erősíti a készpénzáramlást. A város még előre jóváhagyott ADU-terveket és ösztönzőket is létrehozott. Ez kiváló lehetőség a kisbefektetők számára: vásároljon egy nagy telken lévő házat egy belvárosi környéken, és adjon hozzá egy vagy két ADU-t. Tekintettel a magas bérleti díjakra, a megtérülés erős lehet, és a bérlők kereslete ezekre az egységekre (gyakran kedvelt lakóövezetekben) magas. Az ADU-k emellett kedvező szabályozásban is részesülnek (a tömegközlekedés közelében nincs szükség külön parkolóra, és egyszerűsített engedélyezés) definesdre.com.
- Hosszú távú értéknövekedés: A rövid távú ingadozások ellenére a San Diego-i ingatlanok történelmileg hosszú távon erősen felértékelődnek a korlátozott földterület és az állandó kereslet miatt. A hosszú távra tervező befektetők a folyamatos tőkenövekedésben bíznak. A régió vonzereje – éghajlat, tengerpart, diverzifikált gazdaság – arra utal, hogy az ingatlanárak idővel valószínűleg emelkedni fognak, bár visszafogottabb ütemben, mint az elmúlt években. A jelenlegi előrejelzések szerint a következő években évi 3–5%-os lakásár-növekedés várható alliedschools.com, szemben a közelmúltbeli kétszámjegyű növekedéssel. Ez a stabil növekedés, a bérleti bevétellel együtt, vonzó összhozamot eredményezhet a hosszú távú befektetők számára. Ráadásul San Diego piaca kevésbé ingadozó, mint néhány technológiai központú területé; inkább lassul, mint összeomlik, ami némi biztonságot nyújt a hosszú távú tulajdonosoknak.
Kockázatok:
- Magas belépési költségek és kamatlábak: A legnagyobb akadály jelenleg a befektetők számára a magas beszerzési és finanszírozási költség. Az 1 millió dollár körüli lakásárak jelentős önerőt és jelzáloghitelt igényelnek. A befektetési ingatlanhitelek gyakran még magasabb kamattal járnak (és a lakástulajdonosok által korábban rögzített alacsony kamatozású refinanszírozás nélkül), így a matek nehéz lehet. A finanszírozási költségek 7% felett jelentősen csökkentik a készpénzáramlást – sok ingatlan csak jelentős önerővel vagy kedvezményes áron vásárolva lehet nyereséges. Ez a kamatkockázat kritikus: ha a kamatok tovább emelkednek, vagy akár csak magasan maradnak, a nagy mértékben eladósodott befektetők készpénzáramlása minimális vagy negatív lehet. Emellett a magas árak növelik egy árkorrekció kockázatát – bár egy súlyos összeomlás a kínálathiány miatt valószínűtlennek tűnik, elképzelhető, hogy recesszió esetén az értékek tovább csökkennek. A befektetőknek fel kell készülniük arra, hogy átvészeljék a rövid távú értékcsökkenéseket.
- Szabályozási és jogalkotási kockázatok: A szabályozási környezet vegyes képet mutat a befektetők számára. Egyrészt a lakásépítést támogató törvények (ADU szabályok, az SB 9, amely lehetővé teszi az ikerházak kialakítását családi házas telkeken) lehetőségeket teremthetnek. Másrészt azonban új korlátozások is megjelentek: San Diego rövid távú bérbeadási rendelete 2023-ban lépett hatályba, amely a teljes lakásos nyaralóbérleteket a város lakásállományának mintegy 1%-ára (nagyjából 5 400 egység) korlátozza, és sorsolásos engedélyezést ír elő truvi.com. Ez drámaian visszafogta az Airbnb-jellegű befektetéseket – sok korábban jövedelmező nyaralóbérlet (különösen Mission Beachen és a tengerparti területeken) elvesztette az engedélyét, ami hatással volt az ingatlanárakra ezekben a körzetekben azoknál a befektetőknél, akik rövid távú bevételre alapoztak truvi.com truvi.com. Továbbá, Kalifornia bérlőbarát törvényei (indokolt felmondási szabályok, az AB 1482 szerinti évi ~10%-os bérletidíj-emelési plafon) korlátozzák az agresszív bérletidíj-emeléseket. Bár az állami bérletidíj-plafon (5% plusz infláció, maximum ~10%) nem volt túl szigorú egy 0,8%-os bérletidíj-növekedési környezetben obrag.org, szűkítheti a hozamokat, ha az infláció megugrik, vagy ha egy befektető a piaci ár alatti bérleti díjat szeretné piaci szintre emelni. A jövőbeni jogszabályok is kockázatot jelentenek – Kaliforniában folyamatosan napirenden vannak a szigorúbb bérletidíj-szabályozás, az üresen álló lakásokra kivetett adók vagy új lakásadók. A befektetőknek éberen kell figyelniük a politikai változásokat, amelyek befolyásolhatják a jövedelmezőséget.
- Gazdasági és piaci ciklusok: San Diego gazdasága sokszínű, de nem válságálló. Egy szélesebb körű gazdasági visszaesés – különösen, ha a turizmust, a védelmi kiadásokat vagy a technológiai/biotechnológiai szektort érinti – növelheti a munkanélküliséget és csökkentheti a lakáskeresletet. Már most is lassult a munkahelyteremtés (2024-ben csak +0,5% az EDC adatai szerint) axios.com, és néhány helyi, magas fizetést kínáló iparágban (mint az élettudományok és a gyártás) munkahelyvesztés történt 2024 végén axios.com. Ha 2025–2026-ban recesszió következik be, a bérleti díjak tovább csökkenhetnek, a kiadatlan lakások száma nőhet, ahogy egyes bérlők összeköltöznek vagy elhagyják a régiót. A kereskedelmi ingatlantulajdonosok, különösen az irodai és kiskereskedelmi szegmensben, szembesülhetnek a hosszabb üresedési időszakok kockázatával és a bérleti díjakra nehezedő nyomással, ha a vállalkozások folytatják a leépítéseket. Az ingatlanbefektetőknek számolniuk kell ezekkel a ciklikus kockázatokkal, és nem szabad megszakítás nélküli növekedéssel számolniuk. Például a korábban említett élettudományi iroda-túlkínálat intő példa: a fejlesztők túlzottan építkeztek, végtelen biotechnológiai növekedést feltételezve, most pedig magas az üresedés. Aki most fektet be laborépületbe vagy irodai társasházba, nehezen találhat bérlőt és fizetheti a hiteleket. Ezekben a szegmensekben óvatosság indokolt, amíg a piac újra egyensúlyba nem kerül.
- Klíma- és környezeti kockázatok: Egy finomabb, hosszú távú kockázat a klímaváltozás és a környezetvédelmi szabályozás. San Diego tengerparti és kanyonos területei ki vannak téve a erdőtüzek, áradások (különösen a tengerszint emelkedésével) és szeizmikus aktivitás kockázatának. A tűzveszélyes belső területeken lévő ingatlanoknál az biztosítási költségek megugorhatnak, vagy a biztosítási fedezet elérhetősége csökkenhet – a kaliforniai biztosítók óvatosabbá váltak a közelmúltbeli erdőtüzek miatti veszteségek után. A part menti ingatlanokat érintheti az erózió vagy szigorúbb építési előírások. Bár ezek a kockázatok eddig még nem csökkentették jelentősen az értékeket, a befektetőknek érdemes ezeket is figyelembe venniük a kellő körültekintés során (pl. tűzveszélyes zónák ellenőrzése, megfelelő biztosítás beszerzése, jövőbeli közzétételi követelmények mérlegelése).
Lényegében San Diego sok szempontból továbbra is „befektetői piac”, erős bérleti alapokkal és hosszú távú növekedési hajtóerőkkel. De a 2020-as évek elejének szabadversenyével szemben 2025 piaca nagyobb körültekintést és szelektivitást igényel. A befektetőknek biztosítaniuk kell, hogy az ügyletek magasabb kamatok mellett is megtérüljenek, naprakészek legyenek az új szabályokkal kapcsolatban (például a rövid távú bérleti korlátozással), és felkészüljenek a mérsékelt, rövid távú árfolyam-ingadozásra. Azok, akik okosan vásárolnak – keresett helyszínekre koncentrálnak, vagy értéknövelést hajtanak végre (ADU-k, felújítások) –, továbbra is jó lehetőségeket találhatnak San Diegóban. A régió örök vonzereje és korlátozott kínálata miatt a jól megválasztott ingatlanbefektetések hosszú távon valószínűleg megtérülnek, feltéve, hogy a jelenlegi kockázatokat bölcsen kezelik.
Ár- és kínálati előrejelzések
Előretekintve a legtöbb elemző arra számít, hogy San Diego lakáspiaca stabil vagy növekvő marad a következő években, feltéve, hogy nem történik jelentős gazdasági sokk. Íme a legfontosabb előrejelzések és várakozások az árakra, a kínálatra és az általános piaci feltételekre vonatkozóan:
- Lakásárak kilátásai: Az elmúlt évek hullámvasútja helyett a San Diegó-i lakásárak várhatóan mérsékelt, egyenletes növekedést mutatnak majd. Ingatlanügynökök és közgazdászok konszenzusos előrejelzései szerint az éves értéknövekedés 3% és 5% között alakulhat 2025-ben és 2026-ban alliedschools.com. Ez azt tükrözi, hogy a piac új egyensúlyt talál – a kínálat javulása és a magas jelzáloghitel-kamatok kordában tartják az árakat, de a tartós kereslet és a hosszú távú elégtelen építkezés megakadályozza a jelentős árcsökkenést. A Zillow modelljei például azt jósolják, hogy San Diego 2025-ben az ország egyik „versenyképesebb” piaca lesz, és valószínűleg felülmúlja az amerikai átlagot az áremelkedésben axios.com. Azonban a kétszámjegyű éves növekedés időszaka mostanra valószínűleg véget ért. Ha a kamatok fokozatosan csökkennek 2025 végére és 2026-ra (sokan arra számítanak, hogy a 30 éves jelzáloghitel-kamatok 2026-ra 5-6% közé süllyednek), az valójában újraindíthatja az árnövekedést, ahogy a vásárlóerő javul. Ezzel szemben, ha a kamatok tartósan magasak maradnak, az árnövekedés az előrejelzések alsó határán maradhat, vagy átmenetileg stagnálhat. Figyelemre méltó, hogy egyik hiteles előrejelző sem számít áresésre San Diegóban – a súlyos lakáshiány árpadlót jelent. Még ha a gazdasági helyzet romlana is, az esetleges árcsökkenések várhatóan mérsékeltek (néhány százalékosak) és rövid életűek lesznek, tekintettel Kalifornia tartós lakáshiányára.
- Készlet és új építkezések: A készlet várhatóan fokozatosan bővül a következő néhány évben, bár valószínűleg továbbra is az ideális szint alatt marad. San Diego 2022–2024-ben kezdte el növelni a lakásépítést, és ez a lendület 2025-re is áthúzódik: San Diego városa körülbelül 8 500 új lakásra adott ki engedélyt 2024-ben, a 2023-as közel 10 000 után insidesandiego.org – ezek az elmúlt évtizedek legmagasabb számai közé tartoznak. Becslések szerint 3 500 lakóegység van előkészítés alatt speciális gyorsított programok keretében, a polgármesteri hivatal szerint insidesandiego.org. Emellett körülbelül 4 000 új lakás nyílik meg a megyében 2025-ben (hasonlóan a 2024-es bővüléshez) obrag.org. Ez a folyamatos kínálatbővülés – különösen a többlakásos épületek esetében – segíthet megfékezni a szélsőséges ár- és bérletidíj-emelkedéseket. Azonban, a valóban kiegyensúlyozott piac eléréséhez idő kell. Az elemzők nem számítanak arra, hogy a készlet eléri a járvány előtti (2018-2019-es) szintet 2026 végéig a legkorábban alliedschools.com. Addigra néhány nagyobb fejlesztési projekt (például a Sports Arena/Midway District esetleges átépítése, az SDSU Mission Valley campus lakásai stb.) is új egységekkel járulhat hozzá. A építési előkészítés San Diegóban továbbra is jelentős, de a munkaerőhiány, a magas anyagköltségek és a NIMBY-ellenállás miatt nem minden tervezett projekt készül el időben. Összességében a készlet lassú növekedésére lehet számítani, ami enyhítheti a nyomást, de nem olyan mértékben, hogy túlkínálat alakuljon ki.
- Értékesítési volumen és piaci egyensúly: Az otthoni eladások volumene várhatóan enyhén növekszik 2025 második felében és 2026-ban, ahogy a piac alkalmazkodik. A Kaliforniai Ingatlanközvetítők Szövetsége javuló lakáspiaci hangulatról számolt be 2025 közepére, és azt javasolta, hogy az eladások fellendülhetnek az év második felében patch.com. Sokan, akik vásárolni szerettek volna, az elmúlt évben kimaradtak; ha a kamatlábak csökkennek, vagy akár csak pszichológiailag stabilizálódnak, a kereslet egy része visszatérhet. Hasonlóképpen, néhány tulajdonos, aki eddig halogatta az eladást, végül piacra dobhatja otthonát, különösen, ha azt látja, hogy az árak stabilak maradnak. Ez fokozatos növekedésre utal a tranzakciós aktivitásban. Valószínűleg egy kiegyensúlyozottabb piac felé haladunk: sem erőteljes eladói, sem vevői piac, hanem valami a kettő között. Gyakorlati szempontból ez azt jelenti, hogy 2025-ben és 2026-ban jellemzőek lehetnek a hosszabb hirdetési idők (hónapok, nem hetek a magasabb árkategóriájú otthonoknál), több árcsökkentés a beragadt hirdetéseknél, ugyanakkor továbbra is gyors eladások a jól árazott, keresett területeken lévő otthonoknál. Az ingatlanközvetítők ezt egészséges normalizálódásnak nevezik – a felfokozott időszak után a piac tipikusabb szezonális és ciklikus módon viselkedik. A vevőknek több választási lehetőségük lesz, az eladóknak pedig reálisabbnak kell lenniük az árképzésben. A Market Action Index San Diegóban 2025 augusztusában körülbelül 42 volt (helyi adatok szerint) youtube.com redfin.com, ami enyhén eladói piacot jelez (a semleges index általában ~30). Arra számítunk, hogy ez az index a 40±5 tartományban mozog majd a jövőben, ami enyhe eladói előnyt tükröz az alacsony kínálat miatt, de sokkal kevésbé szélsőséges, mint a 2021-es érték (ami egyes hónapokban 80 felett volt).
- Bérleti díjak és bérleti piac: A bérleti díjak kilátásai óvatosan optimisták a bérlők számára. Több ezer új lakás jelenik meg a piacon, és a kiadatlan lakások aránya kissé nőtt, így a bérleti díjak emelkedése megállt. A CoStar előrejelzése szerint San Diegóban a bérleti díjak mérsékelt emelkedése 2026-ra folytatódik, nagyjából a történelmi átlagoknak megfelelően (~3-4% évente) obrag.org. 2024–2025-ben a bérleti díjak növekedése nagyon alacsony maradhat (0-2%), mivel a piac feldolgozza az új kínálatot. Figyelemre méltó, hogy a fejlesztők 2025-ben visszafogták az új többlakásos projektek indítását a magasabb finanszírozási költségek és a jelenlegi bérleti lassulás miatt obrag.org obrag.org. Ez arra utal, hogy a 2025-ös átadások után 2027-re új kínálati szünet következhet, ami ismét szűkítheti a piacot. Így a bérlők most egy erősebb alkupozíció ablakát élvezhetik, de a hosszú távú bérleti trend a nagy keresletű San Diegóban továbbra is felfelé mutat. A bérbeadók/befektetők számára a rövid távú kockázat a kedvezmények nyújtása és a stagnáló bérleti díjak, de a hosszabb távú kilátás a folyamatosan erős bérleti kereslet és növekedés, amint a jelenlegi új lakásállomány felszívódik.
- Gazdasági kiszámíthatatlanságok: Minden előrejelzés feltételezi, hogy nem lesznek nagyobb sokkok. Az egyik kiszámíthatatlan tényező a tágabb értelemben vett gazdaság – ha az USA recesszióba kerül 2025 végén, a lakáskereslet átmenetileg gyengülhet. San Diego munkanélküliségi rátája 2025 közepére körülbelül 4,9%-ra emelkedett kpbs.org, és további munkahelyvesztés (különösen a magas jövedelmű szektorokban) csökkentené a vásárlóerőt és a fogyasztói bizalmat. Egy másik kiszámíthatatlan tényező a kamatpolitika: ha az infláció újra felerősödik, és a jelzáloghitelek kamata tartósan 7,5% fölé emelkedik, az a vártnál jobban visszafoghatja a keresletet, és enyhe árcsökkenést okozhat. Másrészt, ha a Federal Reserve gyorsabban csökkenti a kamatokat a vártnál 2024–25-ben, a jelzáloghitelek kamata csökkenhet, ami tömegesen újra felpezsdítheti a vásárlókat, és újabb áremelkedési hullámot indíthat. A legvalószínűbb, hogy középút következik: fokozatosan javuló megfizethetőség, ahogy a jövedelmek nőnek és a kamatok lassan csökkennek, ami fenntartható eladási és áremelkedési szinthez vezet.
Építkezési és fejlesztési folyamat
Építési fellendülés (bizonyos mértékig): A lakhatási válságra válaszul San Diego felgyorsította az új lakások – különösen apartmanok és sorházak – építését. 2018 és 2024 között a régió jelentős számú lakóegységgel bővült, és ez a trend 2025-ben is folytatódik. San Diego városa engedélyezte a legtöbb új otthont a megyében planetizen.com, részben a fejlesztést ösztönző szabályozási változásoknak köszönhetően (erről a következő szakaszban lesz szó). Figyelemre méltó, hogy Chula Vista kiemelkedő szereplő volt az új építkezésekben, 2018 és 2024 között körülbelül 38 új lakóegységet engedélyeztek 1 000 lakosra vetítve – ez a legtöbb egy főre jutó lakás a megyében planetizen.com planetizen.com. Ez éles ellentétben áll néhány kisebb várossal, például El Cajonnal, ahol csak körülbelül 10 egységet engedélyeztek 1 000 lakosra, és jelentősen le vannak maradva planetizen.com planetizen.com. A lényeg, hogy az építkezések erősen koncentrálódnak bizonyos, növekedésbarát településeken (Chula Vista, San Diego város, Északi megye egyes részei), míg mások alig járulnak hozzá.
Lakástípusok: Az újonnan épülő lakások többsége többlakásos. Az elmúlt években a megyében épült új otthonok körülbelül 60%-a lakás vagy társasház volt voiceofsandiego.org. Például Chula Vista adatai szerint az új lakások 56%-a 5 vagy több egységből álló komplexumban (lakás/társasház) volt, ~9% ADU, és ~24% családi ház planetizen.com. Ez a többlakásos építkezések felé való eltolódás szándékos – ez a leghatékonyabb módja a lakásszám növelésének egy területileg korlátozott régióban. A 2025-ben befejeződő kiemelt projektek közé tartozik az Alexan Camellia (531 lakásos komplexum a Kearny Mesa Convoy negyedében) obrag.org, valamint különböző középmagas lakóépületek a belvárosban, Mission Valley-ben és a közlekedési folyosók mentén. 2025 végéig körülbelül 3 500–4 000 új lakás várhatóan megnyílik San Diego megyében obrag.org obrag.org, ami megfelel a 2022–2024-es éves összesítésnek. Jelentős katonai lakásbővítés is zajlik a bázisok közelében, diákotthon projektek az UCSD és az SDSU közelében, valamint néhány mesterterv alapján épülő lakóközösség Otay Ranchben, San Marcosban és más peremterületeken.
Megfizethető vs Piaci árú: Egy tartós probléma, hogy a legtöbb új fejlesztés piaci áron vagy luxus szinten van árazva, tehát valójában nem „megfizethető” a közép- vagy alacsony jövedelmű lakosok számára. Egy elemzés szerint a San Diego megye területén mostanában épült új otthonok körülbelül 78%-a a magasabb jövedelmű vásárlókat/bérlőket célozta meg planetizen.com. Csak egy kis hányaduk jogilag korlátozottan megfizethető lakás. Például a 2024-ben San Diego belvárosában épült ~1 894 új otthonból csak 174 (9%) volt alacsony jövedelmű háztartások számára megfizethető egység 10news.com. A magas építési költségek (munkaerő, anyagok, föld) és díjak miatt a fejlesztőknek általában magas bérleti díjat/árat kell felszámítaniuk, hogy a projektek megtérüljenek. Következésképpen az új luxuslakások gyakran több mint 3 000 dolláros havi bérleti díjjal nyitnak egy egyszobás lakásért, ami – ahogy a megfigyelők megjegyzik – „nem segíti közvetlenül a megfizethető lakhatási válságot” obrag.org. Ennek kezelésére a városnak és a megyének vannak programjai a megfizethető fejlesztések támogatására – például a „Bridge to Home” program 90 millió dollárt fektetett be közel 2 000 megfizethető egység létrehozására partnerségek révén insidesandiego.org. Számos 100%-ban megfizethető projekt (gyakran nonprofit szervezetek vagy a San Diego Housing Commission által) van előkészítés alatt, de ezek általában kisebb léptékűek (tucatnyi, nem pedig több száz egység egyszerre).
Főbb fejlesztések és infrastruktúra: A lakhatáson túl jelentős fejlesztési projektek vannak, amelyek formálni fogják San Diego ingatlanpiacát:
- A Naval Information Warfare (NAVWAR) Revitalizáció az Old Town közelében egy nagy projekt, amely több ezer új vegyes felhasználású egységet is tartalmazhat (szövetségi jóváhagyás függvényében).
- A Sports Arena/Midway District újjáépítése tervezési szakaszban van, miután a szavazók eltörölték a 30 lábas magassági korlátot a területen. A versengő javaslatok egy új arénát, valamint akár 4 000 lakóegységet, kiskereskedelmi egységeket és parkokat képzelnek el. Ha 2025-ben engedélyezik, az építkezés 2026–27-ben kezdődhet.
- SDSU Mission Valley: A San Diego State University bővítése a Mission Valley stadion helyszínén építés alatt áll – beleértve egy folyóparti parkot, egyetemi épületeket és 4 600 lakóegységet (diák, megfizethető, piaci árú keveréke), amelyeket a 2020-as évek végéig szakaszosan adnak át. Ez egy új városi falut hoz létre, és enyhíti a diákok lakhatási nyomását.
- Egyetemi város/UTC megújulás: A villamos (Mid-Coast vonal) UTC-ig történő meghosszabbításával több projekt is zajlik az állomások közelében – magas lakóházak, új laborépületek – amelyek hatékonyan egy sűrű „második belvárost” hoznak létre az UTC területén. Az Egyetemi város közösségi tervének 2024-es frissítései jelentősen növelték a megengedett sűrűséget insidesandiego.org.
- Határon átnyúló infrastruktúra: A régóta tervezett határon átnyúló Tijuana repülőtéri terminál (CBX) a közeli szállodák és parkolók fejlesztését ösztönözte. Emellett Otay Mesa második határátkelőhelye is épül, amely az ipari és logisztikai ingatlanpiacot élénkítheti, ha elkészül (és potenciálisan több munkavállalói lakhatást is lehetővé tehet a környéken a határon át ingázók számára).
Az építőipari kilátások: A San Diegó-i építők óvatosan optimisták, de kihívásokkal is szembesülnek. A növekvő kamatlábak drágítják az építési hiteleket, és késleltethetik a projekteket. Az anyagköltségek továbbra is magasak (és az acél/fa vámok további költséget jelentenek) obrag.org obrag.org. A szakmunkáshiány is korlátot jelent – több a munka, mint a munkás, ami lassíthatja az ütemterveket. Ennek ellenére a fejlesztők tudják, hogy jelentős kereslet halmozódott fel. Néhányan „földbankolnak” projekteket, amíg a gazdasági feltételek nem javulnak, de sokan haladnak előre a lakhatás iránti köznyomás és ösztönzők (például Kalifornia sűrűségi bónusz törvénye, amely extra lakásokat enged, ha néhány megfizethető) miatt. Figyelemre méltó, hogy a régió lakáscélja (állami előírások alapján) 2021-2029 között ambiciózus, és egyes jelentések szerint San Diego megye valójában jó úton halad, hogy 2029-ig mintegy 4 500 lakással túlteljesítse az állami lakáscélt, ha a jelenlegi engedélyezési ütem folytatódik timesofsandiego.com. Ez pozitív mérföldkő lenne, bár maga a cél még mindig elégtelen lehet a kereslethez képest.
Összefoglalva, San Diego fejlesztési projektjei erősek, különösen a többlakásos lakóházak terén. Az új lakások a leggyorsabb ütemben jelennek meg évek óta, ami fokozatosan enyhíti a hiányt. Azonban a legtöbb új lakás piaci áras és nem olcsó, így a megfizethetőségi válságot önmagában a kínálat nem oldja meg. További erőfeszítések – a szakpolitikai reformoktól a köz- és magánszféra partnerségekig – célja a további építkezések ösztönzése, beleértve a megfizethetőbb és a „hiányzó középrétegű” lakásokat (mint a sorházak, ADU-k és ikerházak). Ha ezek az erőfeszítések folytatódnak, San Diego fokozatosan csökkentheti a lakáskínálat és -kereslet közötti szakadékot, ami kulcsfontosságú a hosszú távú piaci stabilitás szempontjából.
Ingatlanpiacot érintő szakpolitikai és szabályozási változások
Az elmúlt néhány évben a jogalkotási és szabályozási változások állami és helyi szinten egyaránt jelentősen befolyásolták San Diego ingatlanpiacát. A döntéshozók igyekeznek kezelni a lakhatási válságot, ösztönözni a fejlesztéseket, védeni a bérlőket, és egyensúlyt teremteni a közösségi érdekek között. Íme a legfontosabb változások és azok hatásai:- Lakássűrűség és övezeti reformok: Kalifornia több törvényt is elfogadott az elkülönítő övezetek felülírására és a lakásépítés ösztönzésére. SB 9, amely 2022-től hatályos, lehetővé teszi, hogy a legtöbb családi házas telket megosszák vagy akár 4 lakóegységgel (ikerház/triplex) beépítsék alanyi jogon. Ez gyakorlatilag felértékeli azokat a városrészeket, ahol korábban csak egy ház épülhetett telkenként. San Diego üdvözölte az SB 9-et – a város bizonyos díjakat is elengedett az ösztönzés érdekében –, bár a hatása eddig mérsékelt (néhány száz SB 9 projekt). Hasonlóképpen, a melléképületi lakásokra (ADU) vonatkozó törvényeket is megerősítették (AB 68 és mások), amelyek előírják, hogy a városoknak minimális bürokráciával kell engedélyezniük a hátsó udvari lakásokat és garázs-átalakításokat. San Diego frissítette a helyi rendeleteket ennek megfelelően, és ahogy említettük, az ADU-engedélyezés ugrásszerűen megnőtt (az új lakások ~9%-át ADU-k tették ki az elmúlt években) planetizen.com. A város innovatív programokat is indított, mint például a „Complete Communities” és a „Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org, amelyek többlet beépíthetőséget és gyorsított engedélyezést biztosítanak a tömegközlekedés közelében vagy megfizethető lakásokat tartalmazó projekteknek. Például a Complete Communities lehetővé teszi a fejlesztők számára, hogy a szokásosnál több lakást építsenek, ha bizonyos alacsony jövedelmű lakásokat is kialakítanak, és hozzájárulnak a környékbeli közösségi létesítményekhez insidesandiego.org. Ezek az övezeti reformok már kezdik meghozni gyümölcsüket, egyre több kis léptékű beépítés és társasházi javaslat születik a tömegközlekedéssel ellátott területeken. Kézzelfogható példa: Encinitas (San Diegótól északra) az állam nyomására volt kénytelen lazítani az övezeti szabályokon, miután sokáig ellenállt; azóta nagyobb sűrűségű projekteket hagyott jóvá az állami lakásépítési előírások teljesítése érdekében planetizen.com.
- Engedélyezési folyamat egyszerűsítése: San Diego város önkormányzata, Todd Gloria polgármester vezetésével, kiemelt prioritássá tette a lakásépítési engedélyek jóváhagyásának egyszerűsítését. Az Affordable Housing Expedite Program és olyan kezdeményezések, mint a „Permit Now”, felgyorsították a jogosult projektek feldolgozását insidesandiego.org. A város még egy olyan programot is létrehozott, amely bármely tranzitközeli lakásprojektet 30 napon belül felülvizsgál (“Complete Communities Now”) insidesandiego.org. Emellett a város gyorsított felülvizsgálatot és bizonyos építési tervek esetén akár önminősítést is kínál insidesandiego.org. Ezek az intézkedések jelentősen csökkentik a hírhedt késedelmeket a lakásépítések megkezdésében. Az állam is hozzájárult: a CEQA (Kaliforniai Környezetvédelmi Minőségi Törvény) mentességeit kiterjesztették a városi lakásépítésekre, és a AB 2011 (2023-tól hatályos) lehetővé teszi a lakásépítések miniszteriális jóváhagyását kereskedelmi övezetben lévő területeken. Hamarosan láthatjuk, hogy San Diegóban régi bevásárlóközpontokat vagy irodaparkokat alakítanak át lakásokká az AB 2011 rendelkezései alapján, amelyek bizonyos helyi ellenőrzéseket megkerülnek, előnyben részesítve a jog szerinti építkezést munkaügyi normákkal. Ezek a szabályozási változások összességében azt célozzák, hogy az NIMBY-ellenállás helyett a lakásépítést támogató irányba mozdítsák el az egyensúlyt.
- Rövid távú bérbeadási szabályozás: Ahogy korábban említettük, egy jelentős helyi szabályozási változás volt San Diego fellépése a rövid távú nyaraló bérbeadások ellen. 2023 májusától hatályos a Short-Term Residential Occupancy (STRO) rendelet, amely előírja, hogy bárki, aki egy egész otthont ad ki rövid távra (30 napnál rövidebb időre), városi engedéllyel kell rendelkezzen. Lényeges, hogy a város ezeket az engedélyeket a lakásállomány 1%-ában (kb. 5 400 egység) maximalizálta a város nagy részén, valamint egy kicsivel többet (~0,75% a lakásállományból) kifejezetten Mission Beachen truvi.com. Ez azonnal zsugorította a rövid távú bérleti piacot – 2023 végére a város több mint 7 000 illegális nyaraló bérleményt szüntetett meg, amelyeknek nem volt engedélyük lajolla.ca nbcsandiego.com. A hatás: néhány befektető, aki Airbnb-zett, áttért a hosszú távú bérbeadásra vagy eladta ingatlanát. Mission Beachen, ahol korábban sok volt a nyaraló bérlemény, az ingatlanárak és az eladási aktivitás is alkalmazkodott, mivel sok korábbi bérlemény került piacra. Az engedélyek át nem ruházhatósága (az új tulajdonos nem örökölheti meg az STR engedélyt az eladótól) szintén kevésbé vonzóvá tette a STR-re épülő ingatlanokat a vásárlók számára truvi.com. Ez a rendelet a közösségi panaszokra adott válasz volt a buliházak és az Airbnbs által csökkentett lakáskínálat miatt. A szélesebb piac számára valószínűleg felszabadított egy adag lakást és házat, amelyek visszakerültek a hosszú távú bérleti vagy tulajdoni piacra, ami némi enyhülést jelentett a lakáselérhetőségben. A befektetők most már tudják San Diego álláspontját: a rövid távú bérbeadás engedélyezett, de szigorúan korlátozott – ez a szempont inkább a hagyományos bérbeadás felé tereli az új befektetéseket.
- Bérlővédelmek és bérleti díjplafonok: Kalifornia 2020-ban vezette be az AB 1482 törvényt állami szinten, amely a legtöbb régebbi (15+ éves) többlakásos ingatlan esetében a bérleti díjemeléseket 5%+CPI-ban (azaz a közelmúlt magas inflációs éveiben kb. 8–10%) maximalizálja, és indoklást ír elő a kilakoltatásokhoz. San Diego ennek megfelel; bár maga San Diego nem rendelkezik szigorúbb helyi bérleti díjszabályozással, az állami törvény gyakorlatilag plafont szabott annak, hogy a bérbeadók mennyivel emelhetik évente a bérleti díjat a vonatkozó lakásoknál. Tekintve, hogy a piaci bérleti díjak csak kb. 0–3%-kal nőttek 2023–2025-ben, ez a plafon mostanában nem volt korlátozó obrag.org. Ugyanakkor biztonságot nyújt a bérlőknek a szélsőséges emelések ellen. 2022–2023-ban, a meredek bérleti díjemelkedések idején, sok San Diego-i bérlőt valóban megvédett ez a törvény a kb. 10%-ot meghaladó emelésektől. Emellett a kilakoltatás elleni védelmeket megerősítették a COVID idején, és néhányat meghosszabbítottak – például az indoklás nélküli kilakoltatások esetén költözési támogatás szükséges. A város és a megye még erősebb bérlővédelmi rendeleteket is megvitatott (például jogi képviselethez való jog vagy szigorúbb indoklási szabályok), de jelenleg az állami törvényen túl nem vezettek be ilyet. A befektetőknek és ingatlankezelőknek alkalmazkodniuk kellett ezekhez a szabályokhoz, amelyek több megfelelést és a bérleti díj agresszív emelésének korlátait jelentik.
- Fejlesztési díjak és ösztönzők: San Diego igyekezett egyensúlyt teremteni az infrastruktúra finanszírozását szolgáló hatásdíjak és az építkezések ösztönzése között. A város 2020-ban frissítette befogadó lakhatási követelményeit, amely szerint a legtöbb új lakóprojektnek legalább 10% megfizethető lakást kell tartalmaznia, vagy helyette megváltási díjat kell fizetni. Néhány fejlesztő a lakások beépítését választja, hogy sűrűségbónuszt kapjon. ADU-k és bizonyos kisebb projektek esetén hatásdíj-csökkentések is vannak. A Housing Action Package 2.0-ban a város a parkolási követelmények csökkentését és a magassági korlátok enyhítését vizsgálta a tömegközlekedés közelében, ami csökkenti az egységenkénti építési költséget insidesandiego.org. Az állami builder’s remedy (azokban a városokban, ahol nincs megfelelő lakástervezés) San Diego városában még nem került alkalmazásra, mert a város teljesíti a lakáselemre vonatkozó kötelezettségeit (ellentétben például néhány LA-i várossal). Ugyanakkor néhány kisebb SD megyei város, amely lemaradt a lakástervezésben, szembesülhet builder’s remedy projektekkel (amelyek lehetővé teszik a fejlesztőknek, hogy megkerüljék a helyi övezeti szabályokat, ha teljesítik a megfizethetőségi feltételeket). Ez a fenyegetés ösztönzi a városokat, hogy megfeleljenek a több lakásra vonatkozó övezeti előírásoknak.
- Ingatlanadó-átvitel: A kaliforniai Proposition 19 (2021) lehetővé tette az idősebb (55+) lakástulajdonosok számára, hogy alacsony ingatlanadó-alapjukat akár háromszor is átvigyék egy új otthonra az állam bármely pontján. Ez segített néhány San Diego-i üresfészkesnek kisebb lakásba költözni anélkül, hogy jelentős adóterhet viselnének, és potenciálisan felszabadított némi kínálatot a nagyobb otthonokból a fiatalabb családok számára. Nehéz számszerűsíteni, de a Prop 19 valószínűleg hozzájárult ahhoz, hogy 2022–2025-ben nőtt a kínálat azoktól az idősektől, akik egyébként a Prop 13 adó miatt “bennragadtak” volna a régi otthonukban. Ez kis, de pozitív tényező a mobilitás szempontjából.
- Infrastruktúra és közlekedési beruházások: A szabályozás nemcsak lakhatási törvényeket jelent – az infrastruktúrával kapcsolatos döntések is hatással vannak az ingatlanpiacra. San Diego folyamatos törekvése a közlekedésközpontú fejlesztésekre támogatást kapott a Mid-Coast Trolley bővítésével (2021-ben nyílt meg), valamint a SANDAG 2021-es regionális közlekedési tervével, amely több közösségi közlekedési vonalat képzel el (bár a finanszírozás vitatott). A város olyan projektekbe is fektetett, mint a Pure Water projekt (vízinfrastruktúra fejlesztése) universitycitynews.org és parkfejlesztések. A jobb közlekedés és szolgáltatások vonzóbbá tehetnek bizonyos városrészeket a fejlesztők számára (például új lakóházak jelennek meg az új villamosvonal állomásai mentén az Old Towntól az UTC-ig).
Összefoglalva, a szabályozási változások San Diegóban jelenleg általában lakásépítést és nagyobb sűrűséget támogatnak, ami eltérés a korábbi, lassabb növekedést preferáló hozzáállástól. Az állami törvények adták meg az alaphangot azzal, hogy felülírtak néhány helyi korlátozást, a város pedig saját csomagokkal válaszolt, hogy ösztönözze az építkezéseket. Ennek már látszanak az eredményei: több lakás épül, és enyhül a válság. Ugyanakkor olyan szabályozásokat is bevezettek, mint a rövid távú bérbeadás korlátozása és a bérleti díj szabályozás, hogy védjék a lakhatást és a bérlőket, ami bizonyos tulajdonosi profitlehetőségeket korlátoz. A döntéshozók egyensúlyra törekednek: elég új kínálatot ösztönözni és védeni a lakosokat, anélkül, hogy elriasztanák a fejlesztőket vagy bérbeadókat. 2025 közepén San Diegót még állami vezetők is dicsérték a lakásépítés egyszerűsítéséért, példaként állítva Kaliforniában insidesandiego.org. Ha ezek a jogalkotási trendek folytatódnak (és valószínűleg igen, tekintettel a lakáshiány súlyosságára), további intézkedések várhatók, például átsorolás az új közlekedési vonalak mentén, több ösztönző a megfizethető lakásokra, és talán új bérlői támogatások. A San Diegó-i ingatlanpiac szereplőinek rugalmasnak és tájékozottnak kell maradniuk, ahogy a szabályozási környezet változik – ez ugyanolyan meghatározóvá vált, mint a piaci erők.
Megfizethetőség és lakáskínálati kihívások
A közelmúltbeli enyhülés és szabályozási beavatkozások ellenére a lakhatás megfizethetősége továbbra is San Diego legégetőbb ingatlanpiaci kihívása. A régió következetesen az egyik legkevésbé megfizethető lakáspiacként szerepel az Egyesült Államokban. A kihívás főbb aspektusai:
Az egekbe szökő lakásárak: 2025 közepére a medián lakásár (~1 millió dollár) kényelmes megvásárlásához évi körülbelül 200 000–250 000 dolláros jövedelemre van szükség offthe56.com lao.ca.gov. Ehhez képest San Diego medián háztartási jövedelme csak nagyjából 90 000 dollár. Ez a különbség azt jelenti, hogy csak körülbelül a háztartások 15%-a engedheti meg magának azt a medián árú otthont offthe56.com. Ez a megfizethetőségi index (15%) rendkívül alacsony – összehasonlításképpen, országosan a háztartások ~50%-a engedheti meg magának az országos medián lakást. Még Kalifornia általánosan rossz megfizethetőségéhez képest is (2025 elején az állam háztartásainak 17%-a engedhette meg magának a medián lakást) homes.com, San Diego különösen nehéz helyzetben van. A magas lakásárak a régió gazdasági versenyképességi rangsorát is rontják; a lakhatás is szerepet játszott abban, hogy San Diego visszaesett a Milken Best-Performing Cities jelentésében axios.com axios.com.
A bérleti oldalon a körülbelül 2 500 dolláros medián bérleti díjak is megterhelik a költségvetéseket. Egy háztartásnak nagyjából 100 000 dolláros jövedelemre van szüksége (ha a jövedelem 30%-át költi bérletre), hogy ezt megengedhesse magának – ez jóval több, mint amennyit sok bérlő keres. San Diego bérlő háztartásainak közel fele “költségterheltnek” számít (jövedelmének több mint 30%-át költi bérletre). A tulajdonosi arány, amely a városban 55% körül stagnál (és ~60% a megyében), azt tükrözi, mennyire nehéz áttérni a bérlésről a tulajdonszerzésre kpbs.org. Számos középosztálybeli szakma – tanárok, ápolók, köztisztviselők, vendéglátóipari vezetők – számára gyakorlatilag lehetetlen saját otthont vásárolni abban a közösségben, ahol dolgoznak. Ez a megfizethetőségi válság nem csupán statisztika; átalakítja a társadalmi szövetet is, ahogy azt alább tárgyaljuk.
Elégtelen lakáskínálat: A megfizethetőség romlásának gyökere a klasszikus kereslet-kínálat egyensúlyhiánya. Évtizedeken át San Diego (mint Kalifornia tengerparti részeinek többsége) nem épített elég lakást a növekvő népességéhez és munkahelyeihez képest. Korlátozó övezeti szabályozás (hatalmas területek csak családi házaknak fenntartva), a sűrűség elleni közösségi ellenállás (NIMBYizmus), magas díjak és hosszadalmas engedélyezési folyamatok mind alacsonyan tartották a lakásépítést. Ahogy egy jelentés fogalmazott: „az évtizedek óta tartó lassú lakásépítés súlyos lakáshiányba sodorta San Diegót” axios.com. Amikor a 2020-as évek technológiai és pandémiás lakáspiaci fellendülése elérte a várost, ez a korlátozott kínálat licitháborúkhoz és az árak az egekbe szökéséhez vezetett.
A felzárkózáshoz a régiónak több tízezer új lakásra van szüksége. Az állam körülbelül 171 000 új otthonra vonatkozó Regionális Lakásigény Allokációt (RHNA) határozott meg San Diego megyére 2021–2029 között. Félidőnél a megye nem teljesít minden jövedelmi szinten (bár ha a jelenlegi trendek folytatódnak, összességében túlteljesítheti a célt) timesofsandiego.com. A hiány különösen éles az elérhető árú lakások terén: körülbelül 41 000 alacsony jövedelműeknek szánt lakást irányoztak elő, de csak néhány ezer van a tervezésben planetizen.com. Így még ha az összes lakásépítés növekszik is, a közepes és alacsony jövedelműek számára a kínálat drámaian elmarad. Amíg a kínálat nem haladja meg jelentősen a keresletet, a megfizethetőség elérhetetlen marad.
Hatás az emberekre és a gazdaságra: A megfizethetetlen lakhatás emberi hatása jelentős. A fiatal felnőttek tovább élnek a szüleikkel, vagy lakótársakkal osztoznak. A családok késleltetik vagy lemondanak a lakásvásárlásról; néhányan még a gyermekvállalást is elhalasztják a lakhatási költségek miatt. Kulcsfontosságú dolgozók távoznak – tanárokról, ápolókról, rendőrökről és másokról is hallani, akik elköltöznek például Arizonába vagy Texasba, mert nem engedhetik meg maguknak, hogy San Diegóban maradjanak. Valójában a régió szerény népességnövekedése már teljesen a bevándorlásból származik; többen költöznek el belföldön, mint ahányan beköltöznek, és a lakhatási költség az első számú ok ezeknél a távozásoknál kpbs.org. Ez az „agyelszívás” és munkaerőveszteség idővel árt a helyi vállalkozásoknak és közszolgáltatásoknak.
Emellett a magas lakhatási költségek miatt többen ingáznak a távolabbi területekről (például Riverside megye Temecula/Murrieta városából sokan napi 60+ mérföldet vezetnek San Diegóba, hogy megengedhessenek maguknak egy otthont). Ez növeli a forgalmi dugókat és a szennyezést, valamint rontja az életminőséget. Ha csak a tehetősek tudnak beköltözni sok városrészbe, az gazdasági szegregációhoz vezet. San Diego annak a kockázatát hordozza, hogy csak a nagyon gazdagok vagy a régen vásárlók élhetnek stabil lakhatásban, míg a fiatalabb és kevésbé tehetős lakók instabilitással és kiszorulással néznek szembe. Közösségi aktivisták szerint ez aláássa a város sokszínűségét és karakterét.
Hajléktalanság és lakhatási bizonytalanság: A megfizethetőségi válság szélsőséges véglete San Diego hajléktalan lakosságán látható, amely az elmúlt években növekedett. Sok dolgozó szegény, aki bérleti díjemeléssel vagy kilakoltatással szembesül, ilyen drága piacon nem talál máshol lakhatást, így autóban vagy menedékhelyen kénytelen élni. Az olcsó lakások hiánya súlyosbítja a hajléktalanságot – még akkor is, ha a város új menedékhelyeket vagy biztonságos sátorhelyeket nyit, az emberek gyorsabban válnak hajléktalanná, mint ahogy újra el tudnák őket helyezni. San Diego éghajlata más helyekről is vonzza a hajléktalanokat. Becslések szerint bármelyik éjszaka több ezer San Diegó-i tapasztalja meg a hajléktalanságot, ami közvetlenül a magas lakhatási költségekhez és a lakáshiányhoz köthető (valamint mentális egészségi és szerhasználati tényezőkhöz). A város és a megye is elismerte, hogy sokkal több megfizethető/támogatott lakás nélkül lehetetlen jelentősen csökkenteni a hajléktalanságot.
Megtett lépések: Már felsoroltuk a számos szakpolitikai lépést (sűrűségi bónuszok, egyszerűsített engedélyezés stb.), amelyek a kínálat növelését célozzák. San Diego Lakásügyi Bizottsága és a non-profit szervezetek is aktívan próbálnak megfizethető lakásokat létrehozni felvásárlások és új építések révén (pl. motelek átalakítása hajléktalanok számára apartmanokká, állami HomeKey források felhasználásával). Folyik a törekvés a „hiányzó középréteg” lakhatás – ikerházak, sorházak, udvaros apartmanok – irányába, amelyek már a tervezésükből adódóan is megfizethetőbbek lehetnek. A régió innovatív ötleteket is vizsgál, mint például közösségi földalapok (hogy a lakhatás tartósan megfizethető maradjon) és a lakhatási támogatások bővítése, de ezek még mindig kis léptékűek a szükségletekhez képest.
Figyelemre méltó, hogy a közvélemény lassan változik. Bár a NIMBY (Not In My Backyard – „ne az én környékemen”) ellenállás a fejlesztésekkel szemben továbbra is jelen van, egyre nagyobb a felismerés, hogy némi sűrűség-növelés szükséges a megfizethetőség javításához. A fiatalabb lakosok és érdekvédelmi csoportok YIMBY („Yes In My Backyard” – „igen, az én környékemen is”) nézeteket hangoztatnak. Még néhány régi lakástulajdonos is belátja, hogy saját gyermekeik sem tudnak majd San Diegóban élni változások nélkül. Ez segítette elő olyan kezdeményezések elfogadását, mint a zónázás lazítása Hillcrestben és University Cityben insidesandiego.org. Ez azonban továbbra is kihívás – minden projekt szomszédsági szinten harccá válhat.
A megfizethetőség kilátásai: Rövid távon a megfizethetőség enyhén javulhat, mivel az árak stabilizálódtak, és a jövedelmek lassan emelkednek. Például a CAR lakhatási megfizethetőségi indexe San Diego megyére nézve néhány ponttal emelkedhet a 2024 végi mélyponthoz képest. De alapvetően a lakhatás továbbra is nagyon drága marad a jövedelmekhez képest. A Törvényhozási Elemző Iroda megjegyezte, hogy 2025 közepén egy tipikus kaliforniai otthon megvásárlásához szükséges jövedelem (~237 ezer dollár) több mint kétszerese volt a medián jövedelemnek lao.ca.gov – ez olyan helyzet, amelyre nincs gyors megoldás. Csak a jelentősen több lakásépítés (különösen az alacsonyabb árkategóriákban) és/vagy a magasabb jövedelemnövekedés kombinációja hidalhatja át ezt a szakadékot. San Diego dolgozik az előbbin, de évekbe telik, mire ez érdemben változik.
Lényeg: A megfizethetőség és a lakáshiány problémája San Diegóban hosszú távú kérdés, amely az alacsony kínálatból és a magas keresletből fakad. Ez megjelenik a családok mindennapi küzdelmében a bérleti díjak kifizetéséért, abban, hogy az alapvető munkát végzők nem tudnak a szolgáltatott közösségekben élni, valamint abban, hogy sokan kénytelenek elhagyni a térséget. Bár a 2025-ös hűvösebb piaci körülmények és a szakpolitikai intézkedések enyhén csökkentették a nyomást (több lakás kerül piacra, és az árnövekedés megállt), San Diegóban a lakhatás továbbra is megfizethetetlen a lakosok többsége számára offthe56.com. Ez talán a térség jövőbeli jólétének és befogadóképességének legnagyobb veszélye. A megoldás tartós erőfeszítést igényel: a kínálat folyamatos bővítését minden szinten, a megfizethető lakások megőrzését és létrehozását, valamint kreatív megoldások keresését az építési költségek csökkentésére. San Diego élénk, sokszínű nagyvárosi térségként való fennmaradása azon múlik, hogy sikerül-e előrelépést elérni ezen a téren.
A kamatlábak, a migráció és a makrogazdasági tényezők hatása
Végül megvizsgáljuk azokat a szélesebb makrogazdasági tényezőket, amelyek befolyásolják San Diego ingatlanpiacát: elsősorban a kamatlábakat, a migrációs mintákat és az általános gazdasági környezetet. Ezek a nagyobb összefüggések gyakran meghatározzák a lakáspiac hullámzásait.
Emelkedő kamatlábak: A jelzáloghitelek kamatainak gyors emelkedése 2022 óta vitathatatlanul a legnagyobb egyedi tényező, amely 2024–2025-ben lehűtötte San Diego lakáspiacát. Mint említettük, a tipikus 30 éves fix kamatozású jelzáloghitel kamata 2021 végén ~3%-ról 2023-ra 7% fölé ugrott, jelentősen megdrágítva a hitelfelvételt lao.ca.gov. Gyakorlatilag egy átlagos otthon havi törlesztőrészlete most körülbelül 80%-kal magasabb, mint 2020-as kamatok mellett lett volna lao.ca.gov. Ez a kamatláb-sokk sok határeset vevőt kiszorított a piacról, másokat pedig alacsonyabb költségvetésre kényszerített, így csökkentve a keresletet és stabilizálva az árakat. Emellett létrejött az úgynevezett „arany bilincs” hatás az eladók számára – mivel a kaliforniai lakástulajdonosok 80%-a 5% alatti hitellel rendelkezik, vonakodnak eladni és elveszíteni ezt az alacsony kamatot lao.ca.gov. San Diego kínálati szűkössége részben ennek a beragadásnak is köszönhető, ahogy azt fentebb is említettük.
A továbbiakban a kamatlábak alakulása fogja nagymértékben befolyásolni a piaci aktivitást. 2025 közepére a kamatok stabilizálódásának jeleit mutatták a 6% közepi tartományban, sőt, 2025 augusztusára körülbelül 6,5%-ra csökkentek – ez a legalacsonyabb érték mintegy 10 hónapja kyma.com money.com. Jelzáloghitel-elemzők előrejelzése szerint a kamatok fokozatosan csökkennek 2025-ben; a Fannie Mae és az MBA előrejelzései szerint a 30 éves kamat átlaga körülbelül 6,4% lesz 2025-ben, és akár 6% alá is csökkenhet 2026-ra themortgagereports.com fortune.com. Ha ezek az előrejelzések beigazolódnak, San Diegóban újra fellendülhet a vevői aktivitás, mivel a finanszírozás valamivel megfizethetőbbé válik. Még egy százalékpontos csökkenés a jelzáloghitel-kamatokban is jelentősen növeli a vásárlóerőt (vagy alternatívaként több lakástulajdonos számára teszi lehetővé a refinanszírozást vagy a költözést anélkül, hogy fizetési sokkot tapasztalnának). Ezért a kamatcsökkenés kulcsfontosságú pozitív tényező a lakáspiacon. Ezzel szemben, ha az infláció a vártnál magasabb lesz, vagy más gazdasági tényezők miatt ismét emelkedni kényszerülnek a kamatok, a piac tovább lassulhat. Jelenleg a legtöbben úgy vélik, hogy már láttuk a kamatok csúcsát, és a trend inkább stagnáló vagy csökkenő lesz – ami pozitív jel az ingatlanpiac számára.Migráció és népességmozgás: San Diego népességdinamikája összetett. Egyrészt, mint drága térség, nettó belföldi elvándorlást tapasztal – vagyis több amerikai lakos költözik el San Diegóból más államokba vagy megyékbe, mint ahányan fordítva. Ez a tendencia a 2010-es évek végén és a 2020-as évek elején gyorsult fel, mivel a távmunka lehetővé tette egyesek számára az áthelyezést, illetve a lakhatási költségek másokat is elűztek. A volt San Diegó-iak népszerű célpontjai az olcsóbb belföldi területek (például Riverside megye) vagy más államok (Nevada, Arizona, Texas stb.). Mint korábban említettük, közel 24 000 fő volt a belföldi nettó elvándorlók száma a 2023-2024-es időszakban kpbs.org. Ez az áramlás némi keresletcsökkenést eredményez a lakáspiacon, különösen a belépő szintű szegmensben.
Azonban San Diego összességében nagyjából stabilan tudta tartani a népességét (kb. 3,3 millió a megyében), köszönhetően a természetes szaporulatnak (születések mínusz halálozások) és a nemzetközi bevándorlásnak. Valójában 2023 és 2024 között a megye enyhe népességnövekedése teljes mértékben annak volt köszönhető, hogy mintegy 24 000 nemzetközi bevándorló érkezett, kiegyenlítve a távozókat kpbs.org. Sokan közülük munkalehetőség miatt jönnek (gondoljunk H1-B vízummal rendelkező tech/biotech dolgozókra, katonai szövetségesekre, vagy a határ menti migrációra Tijuana közelsége miatt). Ők növelik a lakáskeresletet, gyakran először bérlőként jelennek meg. Így a nettó hatás az, hogy San Diego lakáspiaca továbbra is egy növekvő (vagy legalábbis nem csökkenő) népességgel néz szembe, még akkor is, ha csak az USA-n belüli migrációs trendek csökkenést sugallnának.
Egy másik tényező a dél-kaliforniai belső migráció: például a Zillow Riverside megyét San Diego megfizethetőségi válságának „biztonsági szelepének” nevezte axios.com. Néhány San Diegó-i, akit kiszorítottak a helyi árak, Délnyugat-Riverside-ban (Temecula/Murrieta) vásárol ingatlant, és hosszú ingázást vállal. Ezzel szemben egy kisebb számú, magasabb jövedelmű ember Los Angelesből vagy Orange megyéből San Diegóba költözik a viszonylag alacsonyabb ingatlanárak (összehasonlítva LA Westside-jával vagy Orange megye partvidékével) vagy életstílusbeli okok miatt. Emellett San Diego jelentős katonai jelenléte miatt évente több ezer katonacsalád költözik be és ki, ami befolyásolja a bérleti és lakásvásárlási szokásokat, különösen a Camp Pendleton, MCAS Miramar és a San Diego-i Haditengerészeti Bázis környékén.
Előre tekintve a makro-migrációs kilátások szerint Kalifornia összességében lassította a népességvesztést, és akár stabilizálódhat is (az állam népessége 2024-ben valójában kissé nőtt) gov.ca.gov. A SANDAG előrejelzése szerint San Diego mérsékelten fog növekedni (2022 és 2050 között kb. 113 000 fővel, ami kb. +3,5%) sandag.org – ez lassabb növekedés, mint korábban, tükrözve ezeket a nehézségeket. A lakáspiac szempontjából, ha a kivándorlás a jelenlegi szinten folytatódik, az egyfajta biztonsági szelepként működik, megelőzve a szélsőséges szűkösséget. De ha San Diego valahogy meg tudná állítani a kivándorlást (jobb megfizethetőség vagy több munkahely révén), a kereslet növekedne. Ezzel szemben, ha a vártnál többen hagyják el a várost (például ha a távmunka tartós marad, és többen döntenek úgy, hogy eladják ingatlanukat és elköltöznek), az enyhítheti a lakáskeresletet. Eddig a nettó hatás kicsi volt – elég bevándorló és születés ahhoz, hogy enyhe pozitív nyomás maradjon a lakáspiacon.
Makrogazdasági környezet: San Diego ingatlanpiaca sem tudja kivonni magát a tágabb gazdasági trendek alól:
- Munkaerőpiac: San Diego gazdasága 2025-ben viszonylag erős, de vannak gyenge pontjai. A megye munkanélküliségi rátája 4–5% körül alakul kpbs.org, ami jobb, mint Kalifornia 5,4%-os átlaga. Azonban, ahogy az Axios beszámolt róla, a munkahelyteremtés 2024-ben ~0,5%-ra lassult axios.com. Az olyan ágazatokban, mint a technológia és az élettudományok, elbocsátások vagy felvételi stopok voltak (ez része a globális technológiai visszaesésnek), ami kissé visszafogta a keresletet a felső kategóriás lakások iránt. A jó hír, hogy a turizmus és vendéglátás teljesen helyreállt a COVID után axios.com, ami segíti a bérleti piacot és az alsóbb kategóriás lakásokat (a szolgáltató szektorban dolgozók munkát találnak). Emellett a védelmi kiadások továbbra is alappillért jelentenek – a katonai foglalkoztatás és a szerződéses munka San Diegóban stabilitást ad (és gyakran veterán lakásvásárlókat VA-hitelekkel). Ha a nemzeti technológiai ipar fellendül 2025 végén, ahogy néhányan jósolják axios.com, San Diego jelentős technológiai szektora (Qualcomm, biotechnológiai startupok stb.) ismét munkahelyeket teremthet, ami több bérlői és vásárlói keresletet jelenthet, különösen a közép- és felső árkategóriákban.
- Infláció és jövedelem: A 2021-2023 közötti magas infláció csökkentette a reáljövedelmeket és megemelte a kamatlábakat. 2025 közepére az infláció jelentősen visszaesett, de az árak (beleértve az építőanyagokat és a földet is) továbbra is magasak. San Diegóban a bérek emelkedtek (az átlagos órabér ~23%-kal nőtt 2020 óta) lao.ca.gov, de messze nem olyan gyorsan, mint a lakhatási költségek (a lakásfizetések 82%-kal emelkedtek) lao.ca.gov. Ha az infláció mérsékelt marad és a bérnövekedés folytatódik, idővel ez kissé javíthatja a megfizethetőséget. Ha recesszió jön és nő a munkanélküliség, egyes háztartások összeköltözhetnek vagy elköltözhetnek, ami rövid távon csökkenti a keresletet. Az ilyen helyzetek azonban gyakran kamatcsökkentést eredményeznek, ami valójában élénkítheti a lakáspiacot. Tehát ellentétes hatások érvényesülnek.
- Befektetői környezet: Világszerte és országosan a befektetők óvatosabbá váltak az ingatlanpiacon a növekvő finanszírozási költségek miatt. San Diegóban kevesebb licitháborút láttunk intézményi befektetők részéről az egylakásos házak piacán, mint 2021-ben. Ha a tőzsde erős (mint 2023–25-ben), a felső kategóriás vásárlók több önerővel rendelkeznek. Ha gyengélkedik, a luxuspiac visszaeshet. San Diegóban nincs annyi második otthonos piac, mint például egy tisztán üdülőövezetben, de néhány tehetősebb, más régióból érkező vásárló itt is vásárol; az ő étvágyukat a szélesebb gazdasági bizalom befolyásolja.
- Geopolitikai tényezők: Határvárosként San Diego ingatlanpiacát még a szomszédos Tijuana és Baja California viszonyai is befolyásolják. Határon átnyúló családok és befektetők is szerepet játszanak (néhány mexikói állampolgár stabil befektetésként vásárol ingatlant San Diegóban, míg néhány amerikai olcsóbb bérleti díj miatt él Tijuanában és ingázik). A határpolitika vagy a biztonság változásai kisebb hullámokat kelthetnek a lakáspiacon. Emellett bármilyen nagyobb katonai telepítés vagy stratégiai változás ideiglenesen befolyásolhatja a bázisok körüli lakáshelyzetet (például amikor egy haditengerészeti hajó a kikötőben van vagy bevetésen, a bázis körüli bérleti foglaltság ingadozik).
Összefoglalva, a kamatlábak, a migráció és a makrogazdaság a háttérzene, amelyre San Diego lakáspiaca táncol. A kamatlábak emelkedése jelentősen lelassította a piac tempóját; most mindenki arra figyel, mikor enyhít a Fed, mivel ez valószínűleg újra felpezsdíti a lakáskeresletet. A migráció egyfajta finom húzó-toló hatást fejt ki – amíg San Diego nagyon vágyott hely marad, jönnek az emberek, de ha továbbra is rendkívül drága, néhányan elmennek. A makrogazdaság eközben a munkahelyeket és a jövedelmeket befolyásolja – ezek kulcsfontosságú tényezők abban, hogy hányan tudnak részt venni a lakáspiacon. Jelenleg (2025 közepe) a mutatók óvatos optimizmust sugallnak: az infláció csökken, a kamatok kiegyenlítődnek, a foglalkoztatás stabil, a fogyasztói hangulat javul. Ha ezek a trendek kitartanak, San Diego ingatlanpiaca beléphet egy fenntartható aktivitás időszakába – sem túlfűtött, sem összeomló, hanem a tágabb gazdasággal összhangban növekvő. A Federal Reserve, a migrációs statisztikák és a helyi munkaerőpiaci jelentések figyelése ad majd támpontot, merre tart legközelebb a piac ebben a dinamikus dél-kaliforniai városban.
Források:
- Zillow Research, San Diego lakáspiac áttekintése (2025. július) zillow.com zillow.com
- Allied Schools Real Estate Journal, San Diego lakáspiaci trendek és előrejelzés 2025 (2025. július 17.) alliedschools.com alliedschools.com
- Patch (San Diego), Lakáseladások csökkenése San Diego megyében (City News Service, 2025. július 22.) patch.com patch.com
- Redfin Adatközpont, San Diego-i lakáspiac frissítés – 2025. június (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
- SoFi Learn, San Diego-i lakáspiac: trendek és árak (2025) sofi.com sofi.com
- OB Rag, 4 000 lakás érkezik San Diego megyébe 2025-ben (2025. április 3.) obrag.org obrag.org
- Axios San Diego, San Diego várhatóan 2025 egyik legforróbb piaca lesz (2025. január 14.) axios.com axios.com
- KPBS, San Diego megye lakossága kissé nőtt, de csak a bevándorlás miatt (2025. március 17.) kpbs.org kpbs.org
- Off the 56 Blog, San Diego lakásválsága: Megengedhetjük magunknak, hogy maradjunk? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
- Planetizen/Voice of San Diego, Mely San Diego megyei városok építenek új lakásokat? (2025. július 29.) planetizen.com planetizen.com
- Legislative Analyst’s Office, CA lakhatási megfizethetőségi nyomkövető (2025 2. negyedév) lao.ca.gov lao.ca.gov
- Axios San Diego, A lassuló munkahelyteremtés visszaveti San Diego gazdasági rangsorát (2025. január 29.) axios.com axios.com
- Truvi Blog, San Diego rövid távú bérleti törvénye – A ’23-as szabályozások’ hatása (2024. május 23.) truvi.com truvi.com
