San Francisco ingatlanpiaca 2025-ben nehezen besorolható – két szektor története, amelyek ellentétes irányba mozognak. A lakossági oldalon a lakásárak és bérleti díjak meglepően ellenállóak, amit a szűkös kínálat és a kereslet élénkülése hajt, még akkor is, ha a magas kamatlábak próbára teszik a vásárlók költségvetését. Eközben a kereskedelmi szektor – különösen a belvárosi irodák – rekordmagas üresedési rátákkal és a távmunka utóhatásaival küzd. A befektetők, lakásvásárlók, eladók és ingatlanszakemberek szorosan figyelik ezeket a trendeket, lehetőségeket keresve a bizonytalanság közepette. Ez az átfogó jelentés részletesen bemutatja a legfontosabb fejleményeket a lakossági és kereskedelmi ingatlanpiacon, a lakáskínálattól és áralakulási trendektől a kamatlábak hatásain, demográfiai változásokon, befektetési lehetőségeken és helyi szabályozási változásokon át. Szakértői vélemények, aktuális piaci adatok és előrejelzések a következő évekre segítenek eligazodni San Francisco ingatlanpiacának jövőjében.
Táblázat: San Francisco ingatlanpiac 2025 – Főbb piaci mutatók
| Metrika (2025) | Lakóingatlan (Otthonok) | Kereskedelmi (Iroda) |
|---|---|---|
| Medián eladási ár | ~1,5 millió dollár (2025. június) redfin.com (~2–8%-os éves növekedés) | N/A (az ingatlanértékek csökkentek; a közelmúltban értékesített problémás irodák ára ~230–264 dollár/négyzetláb assets.cushmanwakefield.com) |
| Kínálat és készlet | ~1,8 hónapnyi kínálat családi házak esetén (eladói piac) thefrontsteps.com; ~3,8 hónap társasházaknál (vevői piac) thefrontsteps.com – történelmileg alacsony készlet | ~34,8%-os irodai üresedési ráta (2025 2. negyedév) assets.cushmanwakefield.com – minden idők legmagasabb üresedési szintje |
| Piaci aktivitás | 495 lakáseladás 2025 júniusában (+24% éves összevetésben) redfin.com; a hirdetések gyakran 4+ ajánlatot kapnak és ~20 nap alatt függő státuszba kerülnek redfin.com zillow.com | Nettó negatív abszorpció: -665 000 négyzetláb év eleje óta (több területet hagytak el, mint amennyit bérbe vettek) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; a belvárosi gyalogosforgalom továbbra is visszafogott |
| Árak és bérleti díjak | Átlagos otthonérték ~1,27 millió dollár (2025. július) zillow.com; Medián bérleti díj ~2 941 dollár/hó (2025. június), 11%-os éves növekedés sfchronicle.com (legmagasabb since 2020) | Átlagos A kategóriás irodabérleti díj ~66,78 USD/négyzetláb/év assets.cushmanwakefield.com (stagnál, némi bérbeadói engedménnyel) |
| 2025-ös trend/kilátás | Ellenálló – Az alacsony kínálat magasan tartja az árakat; az eladások növekednek a 6–7%-os jelzáloghitelek ellenére is. Az előrejelzések -6%-os csökkenéstől (Zillow) resiclubanalytics.com egészen szerény +3%-os növekedésig (NAR) nowbam.com terjednek a lakásárak tekintetében a következő évben. | Átmeneti – A kihasználatlanság közel a csúcson; enyhe bérbeadási növekedés az AI és biotechnológiai cégek részéről, de lassú fellendülés várható. Az iroda-lakás átalakításokat ösztönző városi támogatások fokozatosan csökkenthetik a belvárosi üresedést axios.com spur.org. |
Lakóingatlan-piaci trendek 2025-ben
A szűk kínálat eladóbarát piacot eredményez
San Francisco lakásállománya 2025-ben is rendkívül szűkös marad, folytatva a több éve tartó csökkenő tendenciát. „Egyszerűen nincs elég otthon mindenkinek” – jegyezte meg egy helyi piaci jelentés thefrontsteps.com. 2025 májusára az eladó otthonok száma alacsonyabb volt, mint egy évvel korábban – az önálló családi házak hirdetései kb. 2,5%-kal csökkentek éves szinten, a társasházi lakásoké pedig feltűnő, kb. 14%-os visszaesést mutatott thefrontsteps.com. Ez a korlátozott kínálat komoly akadályt jelent a vevőknek, ugyanakkor előnyt az eladóknak, így a piac az eladók javára billen.
Egy egészséges, kiegyensúlyozott lakáspiacot általában kb. 3 hónapnyi kínálat (ellátottsági hónap) jelent Kaliforniában thefrontsteps.com. San Francisco messze elmarad ettől a szinttől. Az ellátottsági hónapok száma az önálló családi házak esetében mindössze 1,8 hónap volt 2025 májusában (ami 14%-os éves csökkenés) thefrontsteps.com – ez egyértelműen eladóbarát piac. A társasházi lakásoknál kb. 3,8 hónapnyi kínálat van (kb. 22%-os éves csökkenés) thefrontsteps.com, ami kissé meghaladja a kiegyensúlyozott szintet, így ez a szegmens inkább vevőbarát piac felé hajlik. A gyakorlatban a jól árazott hirdetések gyorsan elkelnek. Az önálló családi házak átlagosan csak 13 napot töltenek a piacon (szinte változatlan az előző évhez képest), míg a társasházi lakások átlagosan 23 napot, ami 25%-kal gyorsabb, mint egy évvel korábban thefrontsteps.com. Sok otthonra több ajánlat érkezik, és a meghirdetett ár felett kelnek el – valójában a 2025 közepén történt eladások kb. 64%-a a listaár felett zárult zillow.com, gyakran licitharc után.
Ez a készletválság meglepően szilárdan tartotta azingatlanárakat. Annak ellenére, hogy országosan hűl a piac, San Francisco-ban a medián eladási árak visszapattantak 2025-ben. 2025 májusában a medián családi ház $1,802,000-ért kelt el, ami 7,6%-os emelkedés az előző évhez képest, míg a medián lakás $1,298,000-ért kelt el (ami 8,3%-os éves növekedés) thefrontsteps.com. Júniusra a medián összesített ingatlanár körülbelül $1,5 millió volt, ami +2,7%-os éves növekedés redfin.com. Ez az elmúlt több mint két év egyik legmagasabb árszintjét jelenti thefrontsteps.com, ami azt mutatja, hogy a piac nagyrészt visszanyerte a pandémia alatti visszaesés során elvesztett pozícióját. Az alacsony kínálat kulcsfontosságú tényező az értékek fenntartásában – ahogy a jelentés fogalmazott: „ez a jelenség valószínűleg annak köszönhető, hogy a készletek évek óta csökkenő tendenciát mutatnak” thefrontsteps.com.
Ugyanakkor a különböző adatforrások árnyaltabb képet mutatnak. A Zillow Home Value Indexe (amely kisimítja a trendeket) a tipikus San Francisco-i ingatlan értékét $1,27M-ra tette 2025 közepén, ami valójában 1,1%-kal alacsonyabb, mint egy évvel korábban zillow.com. Ez arra utal, hogy bár az eladott ingatlanok árai emelkedtek a tavalyi mélyponthoz képest, a városszintű ingatlanértékek nagyjából stagnálnak vagy enyhén csökkentek 2024 közepéhez képest. Lényegében a San Francisco-i ingatlanárak 2022 végén/2023 elején értek el mélypontot a megugró kamatok közepette, és azóta stabilizálódtak vagy mérsékelten emelkedtek. A fellendülés egyenetlen – a luxus szegmens (az $5M feletti ingatlanok) 2025-ben újra erőre kapott, míg az $1M alatti lakáspiac továbbra is visszafogottabb, a helyi ügynökök szerint ruthkrishnan.com redfin.com. De összességében úgy tűnik, a legrosszabb árcsökkenések már véget értek, köszönhetően a szűkös kínálatnak és a tartós vevői keresletnek.
Magas jelzáloghitelek és megfizethetőségi kihívások
A jelzáloghitel-kamatlábak emelkedése az elmúlt két évben hosszú árnyékot vetett San Francisco lakáspiacára, de hatásai összetettek. Az átlagos 30 éves fix kamatozású jelzáloghitel kamata 2021-ben körülbelül 3%-ról 6–7%-ra emelkedett 2023–2024-re, ami drámaian csökkentette a vásárlók számára az elérhetőséget. Ez a „kamat sokk” kezdetben visszafogta a keresletet, és hozzájárult a 2022-es árcsökkenéshez. Még 2025-ben is, a kamatok történelmi összehasonlításban magasak maradnak – az iparági előrejelzések szerint a kamatok 2025 nagy részében 6% felett maradnak nowbam.com. A National Association of Realtors (NAR) előrejelzése szerint az átlagos jelzáloghitel-kamatláb 6,4% lesz 2025 második felében, és csak 2026-ban csökken körülbelül 6,1%-ra nowbam.com. A NAR vezető közgazdásza, Lawrence Yun hangsúlyozza, hogy a kamatlábak jelentik a lakáspiac „varázsgolyóját” – sok vásárló „vár és vár”, hogy a kamatok csökkenjenek, és elérhetőbbé váljon a lakásvásárlás nowbam.com.Az ultra-drága San Franciscóban a magasabb hitelfelvételi költségek óriási hatással vannak a vásárlóerőre. Például egy 1,5 millió dolláros otthon 20% önerővel, 6,5%-os kamattal körülbelül 7 000 dolláros havi jelzáloghitel-törlesztést jelent (adók/biztosítás nélkül) – ez majdnem kétszerese a 3%-os kamatnál fizetendő összegnek. Ez több potenciális vásárlót is partvonalra tett, különösen azokat, akik először vásárolnának, és nincs saját tőkéjük. A lakásmegfizethetőség a Bay Area-ban közel van a történelmi mélyponthoz, és a készpénzes vagy magas jövedelmű vásárlók előnyben vannak ebben a környezetben. Ahogy egy szilícium-völgyi ingatlanos megjegyezte: „a [Bay Area] lakosainak túlnyomó többsége gazdagabbnak érzi magát, mert a legtöbben részvényekbe fektetnek vagy céges RSU-juk van” – a 2023–24-es tőzsdei fellendülés (különösen a technológiai szektorban) után sok tehetős vásárló készpénzzel rendelkezik, még a magas kamatok ellenére is financialsamurai.com. Ez a vagyoni hatás, amely főként a technológiai dolgozókra és befektetőkre koncentrálódik, segít fenntartani a keresletet a lakások iránt, még akkor is, ha a jelzáloghitel-költségek magasak maradnak.
Az eladók ezzel szemben vonakodnak a piacra lépni, ami tovább rontja a kínálati szűkösséget. Sok lakástulajdonos, aki 3%-os jelzáloghitelt kötött le, habozik eladni és feladni az alacsony kamatot – ezt nevezik „lock-in hatásnak”. San Franciscóban az új lakáslisták éves összevetésben körülbelül 13%-kal csökkentek a társasházaknál, és nagyjából változatlanok maradtak a családi házaknál 2025 közepén thefrontsteps.com, ami tükrözi az eladók habozását. Röviden: a magas kamatok csökkentették a mobilitást a piacon – kevesebben adnak el, és akik vásárolnak, azok feszítik a költségvetésüket vagy több készpénzt hoznak. Ez a dinamika ironikus módon segít fenntartani az árakat, mivel a kínálat szűk marad.
Előretekintve, a mérsékelten alacsonyabb kamatok katalizátorként szolgálhatnak. Ha az infláció tovább enyhül, a legtöbb előrejelzés szerint a jelzáloghitelek kamata 2025 végére közelebb kerülhet a ~6%-hoz nowbam.com. Ez némileg javíthatja a megfizethetőséget, és néhány vevőt visszahozhat a partvonalról. Valóban, már vannak korai jelei a vevői alkalmazkodásnak: a San Franciscó-i lakáseladások 24%-kal ugrottak meg 2025 júniusában az előző évhez képest redfin.com, ami arra utal, hogy a kereslet élénkül, annak ellenére, hogy a kamatok ~6,5% körül maradnak. A szakértők fokozatos javulásra számítanak: az NAR előrejelzése szerint a lakáseladások ~6%-kal nőnek 2025-ben, majd további 11%-kal 2026-ban, ahogy a piac fokozatosan alkalmazkodik nowbam.com nowbam.com. A megfizethetőség azonban továbbra is kritikus korlát marad. San Francisco medián lakására több mint 214%-kal magasabb, mint az USA átlaga redfin.com, és még a 5%-os jelzálogkamatokhoz való visszatérés (ami 2026 előtt valószínűtlen) is magas havi törlesztőrészleteket eredményezne. A 2025-ös vevők és befektetők tehát egy magas kamatkörnyezetben navigálnak, gyakran kreatív stratégiákat alkalmazva – nagyobb önerő, kamatvásárlás vagy hibrid változó kamatozású hitelek – hogy a számok kijöjjenek, amíg a finanszírozási költségek remélhetőleg enyhülnek.
Demográfiai változások és lakáskereslet
San Francisco népességi trendjei kulcsszerepet játszanak az ingatlanpiaci kilátásokban. A város éles elvándorlást tapasztalt 2020–2021-ben: a népesség ~878 000-ről 2020 áprilisában mintegy 812 000-re csökkent 2022-re, ami ~7,5%-os visszaesés sfchronicle.com. Ezt a világjárvány miatti távmunka, a technológiai elbocsátások és az olcsóbb, tágasabb lakhatás keresése okozta. Ugyanakkor 2023–2024-ben óvatos fellendülés volt tapasztalható. 2024 közepére San Francisco népességét valamivel 828 000 alá becsülték, ami ~1,7%-os növekedés a 2022-es mélyponthoz képest sfchronicle.com. Mind az öt Bay Area megye visszatért a szerény népességnövekedéshez 2024-ben costar.com, főként a nemzetközi bevándorlásnak és néhány hazai visszatérőnek köszönhetően.
Lényeges, hogy ki tér vissza (és ki nem), mivel ez megmutatja a város változó demográfiáját. A népszámlálási adatok elemzése szerint a fiatal felnőttek (20–24) nagy számban térnek vissza – valószínűleg azért, mert a diákok és pályakezdő munkavállalók újra benépesítik a várost sfchronicle.com. Bizonyos csoportok még a járvány előtti szintet is meghaladták: például a 35–39 éves ázsiai nők és 40–44 éves ázsiai férfiak száma San Franciscóban most körülbelül 2%-kal magasabb, mint 2020-ban, miután 2020–22-ben visszaesett, majd túllépte a korábbi szintet sfchronicle.com. Ezzel szemben sok fiatalabb fehér szakember (késői 20-as, kora 30-as éveikben), akik elmentek, nem tértek vissza – San Francisco fehér lakosságának mintegy negyede ebben a korosztályban távozott, és ez a csoport továbbra is jelentősen kisebb, mint korábban sfchronicle.com. Ez arra utal, hogy a távmunka és a megfizethetőségi problémák továbbra is más régiókba irányítják a hagyományos technológiai munkaerő egy részét.Ezek a demográfiai változások vegyes hatással vannak a lakáspiacra. A diákok és fiatal munkavállalók visszatérése támogatja a bérleti piacot és a belépő szintű eladásokat (pl. társasházak), míg néhány középkorú szakember elvesztése csökkentheti a keresletet a luxus bérlemények vagy nagyobb otthonok iránt. Emellett San Francisco továbbra is az USA leggyorsabban öregedő nagyvárosa, nagyon kevés gyermekkel – a családok nagyobb tér vagy megfizethetőbb külvárosok után kutatva elköltöznek sfchronicle.com. A város alacsony születési rátája és a családok elvándorlása miatt kisebb a nyomás az egycsaládos házak iránt a növekvő háztartások részéről, de továbbra is a kisebb lakások és bérlemények irányába tolódik el a kereslet egyedülállók és párok számára.
Pozitívum, hogy a külföldi bevándorlás erősítette a lakosságot. A Bay Area fellendülését nemzetközi bevándorlók hajtják, akik betöltik a munkahelyeket és lakásokat; San Francisco az elmúlt évben több ezer új lakost nyert külföldről costar.com. Sokan közülük magasan képzett technológiai és biotechnológiai dolgozók, vagy diákok – olyan csoportok, amelyek gyakran először bérelnek, mielőtt vásárolnának, így hozzájárulnak a felfokozott bérleti kereslethez.
Talán a legnagyobb demográfiai/gazdasági tényező a technológiai ipar újjáéledése 2023–2025 között, különösen az AI fellendülése. San Francisco az mesterséges intelligencia forradalom epicentrumává vált, cégeket és tehetségeket vonzva. Hatalmas finanszírozás – 2025 első felében önmagában 75 milliárd dollár kockázati tőke-befektetés – áramlott SF-alapú startupokba, különösen AI cégekbe assets.cushmanwakefield.com. Olyan vállalatok, mint az OpenAI (értéke kb. 100 milliárd dollár) és az Anthropic (értéke 40 milliárd dollár felett) gyorsan bővítik jelenlétüket a városban, tehetségeket toboroznak és irodaterületet bérelnek financialsamurai.com financialsamurai.com. Ez a magasan fizetett tech-munkavállalók beáramlása már most új milliomosokat teremt és új lendületet ad a lakáspiac egyes szegmenseinek. Ahogy ezek a cégek érnek, a részvény-IPO-ból meggazdagodott alkalmazottak likviditást önthetnek az ingatlanpiacra, megismételve a korábbi tech fellendülések hatását financialsamurai.com. Egy régi befektető szerint ez a „rendkívüli mennyiségű [tech] vagyon” elkerülhetetlenül Bay Area-i lakásvásárlásokba és életminőség-javításokba áramlik majd financialsamurai.com. Valóban, az AI fellendülést kulcsfontosságú okként említik arra, hogy „2025 kiváló lehetőséget kínál a San Franciscó-i ingatlanbefektetésre”, egyes szakértők szerint, akik robbanásszerű lakáskeresletet jósolnak a technológiai szektor bővülésével financialsamurai.com financialsamurai.com.Összefoglalva, San Francisco lakáskereslete 2025-ben egy változó várost tükröz: a teljes népesség még mindig ~5–6%-kal elmarad a járvány előtti szinttől sfchronicle.com, ugyanakkor ismét növekszik, ahogy fiatal felnőttek, bevándorlók és technológiai újítók érkeznek. A nagy munkáltatók (Google, Amazon, JPMorgan és mások, akik most több személyes jelenlétet követelnek meg) irodába való visszatérésre ösztönző lépése financialsamurai.com fokozatosan újra megtölti a várost hétköznapokon, ami arra ösztönözheti egyes dolgozókat, hogy ismét közelebb költözzenek a munkahelyükhöz. A távmunkának még koránt sincs vége – San Francisco irodai jelenléte átlagosan még mindig csak ~50%-a a COVID előtti szintnek sfchronicle.com batlingroup.com –, de az inga lassan visszafelé lendül. Ahogy egy ingatlanos blogger fogalmazott: „a városi élet erőteljesen visszatér”, és San Francisco visszanyeri vonzerejét a világszínvonalú gasztronómia, kultúra és munkahelyek terén, ami „várhatóan az ingatlanárak emelkedését eredményezi a következő években” financialsamurai.com. Demográfiai szempontból a város egyre inkább technológia-központú, tehetős közönséget vonz, miközben néhány középosztálybeli család és távmunkás továbbra is kimarad. Ez a polarizáció kihívásokat jelent (pl. elöregedő népesség, kevesebb család), de a magas jövedelmű tehetségek beáramlása jót ígér a lakáskereslet szempontjából, ha a város hosszú távon meg tudja tartani ezeket az újonnan érkezőket.
Bérleti piac fellendülése: a bérlői pangástól a bérbeadók piacáig
A világjárvány alatti visszaesés után San Francisco bérleti piaca 2025-re újra felélénkült. Azok a kiadó lakások, amelyek 2021-ben üresen álltak, mostanra sorokat vonzanak az ajtó előtt. 2025 júniusában San Francisco medián lakbérje 11%-kal emelkedett az előző évhez képest – ez a leggyorsabb bérleti díj növekedés az összes amerikai város közül, miközben az országos medián bérleti díj 0,7%-kal csökkent ugyanebben az időszakban sfchronicle.com. A város medián bérleti díja elérte a 2 941 dollárt havonta, ami a legmagasabb szint 2020 óta (bár még mindig kissé elmarad a 2019-es csúcstól) sfchronicle.com. A lakások üresedési rátája drámaian csökkent, körülbelül 5,1%-ról 2024 közepén mindössze 3,5%-ra 2025 közepére sfchronicle.com. Összehasonlításképpen, az USA bérleti üresedési rátája körülbelül 6% – San Francisco bérleti kínálata ismét rendkívül szűkös.Ez a hirtelen fordulat a bérbeadók szerint „ragadozó rohamot” eredményezett. A bérlők ismét zsúfolt nyílt napokkal, licitháborúkkal és akár a meghirdetett ár fölötti „bérleti ajánlatokkal” szembesülnek. Egy helyi bérlő arról számolt be, hogy a nyílt napok „annyira zsúfoltak voltak, hogy [az emberek] egymásnak ütköztek”, és tucatnyi jelentkező volt egyetlen lakásra sfchronicle.com. A jelentkezők személyes „szerelmes leveleket” írnak a bérbeadóknak, önéletrajzot csatolnak, több hónapnyi bérleti díjat ajánlanak előre, és egyes bérbeadók 30+ jelentkezést is kapnak a keresett lakásokra sfchronicle.com sfchronicle.com. „Ilyet a COVID előtt láttam utoljára” – mondta egy 1 100 lakást kezelő ingatlankezelő cég vezérigazgatója, aki egyetlen szombaton hét lakást adott ki sfchronicle.com. Szinte minden új bérleti szerződést magasabb bérleti díjjal írnak alá, mint az előző bérlőé volt, gyakran néhány száz dollárral többel sfchronicle.com. A legkeresettebb városrészekben (pl. Mission, Potrero Hill, Dogpatch egyes részei) a bérbeadók 20%-os bérleti díj emelkedést tapasztalnak a tavalyi évhez képest a kiadó lakásoknál sfchronicle.com.
Számos tényező hajtja ezt a bérbeadói piacot. A felgyülemlett kereslet az egyik legnagyobb: sok fiatal bérlő 2020–21-ben összeköltözött másokkal vagy elhagyta a várost, most pedig visszatérnek vagy saját lakást keresnek. A magas lakásárak és kamatok is a bérleti piacra kényszerítik azokat, akik első lakásukat vennék – a jelzáloghitelek olyan drágák, hogy sok bérlő most „feladta” a vásárlást sfchronicle.com, ami tovább növeli a bérlemények iránti keresletet. Emellett a technológiai elbocsátások 2022–23-ban sem vezettek tartósan gyenge bérleti piachoz, mert sok tehetősebb bérlő maradt, vagy új alkalmazottak váltották őket növekvő ágazatokban, például a mesterséges intelligenciában. Ahogy Rob Warnock, az Apartment List vezető kutatója megjegyezte: a gazdasági bizonytalanság ellenére „rengeteg pénz van arra, hogy felhajtsa a bérleti díjakat egy kínálatban szűkös piacon” San Franciscóban sfchronicle.com. Az MI-s toborzási fellendülés kulcsfontosságú példa – az olyan cégek, mint az OpenAI és az Anthropic nemcsak irodákat bérelnek, hanem jól fizetett alkalmazottak áradatát is hozzák, akiknek lakásra van szükségük. Ez „még több milliomost teremtett” és fokozta a versenyt a felsőkategóriás bérleményekért, mivel ezek a bérlők megengedhetik maguknak a prémium lakásokat sfchronicle.com sfchronicle.com. Az SF Ingatlanközvetítők Szövetségének egyik felügyelője megjegyezte, hogy a keleti városrészek a technológiai központok közelében „100%” olyan forrók, mint a dotkom-korszakban; a startupokban gazdag területeken a leghevesebb a bérleti díjak emelkedése sfchronicle.com.
A kínálati oldalon alacsony a fluktuáció – a meglévő bérlők maradnak, mert attól tartanak, hogy nem találnak új helyet ebben a felbolydult piaci környezetben sfchronicle.com. Az új bérlakás-építések üteme San Franciscóban lassú (erről bővebben a szabályozási részben), így az effektív kínálat nem nőtt eléggé ahhoz, hogy kielégítse az újjáéledő keresletet. Az eredmény egy klasszikus kereslet-kínálat szorítás: túl sok bérlő vadászik túl kevés lakásra. A bérbeadók visszanyerték az árazási erejüket, amely az elmúlt öt évben hiányzott. 2025 közepére San Francisco bérleti díjai átlagosan mintegy 10%-kal a 2019-es csúcs alatt vannak, vagyis még mindig van tér a növekedésre, ha a gazdasági növekedés folytatódik sfchronicle.com. Egyes felső kategóriás épületekben már most is a 2019-es szintet elérő vagy azt meghaladó bérleti díjakat tapasztalnak, míg a régebbi/kisebb lakások kissé lemaradnak sfchronicle.com.
Fontos, hogy a bérleti díjak szezonálisak – általában nyáron tetőznek. A 2025-ös nyári csúcs meghaladta a várakozásokat, de télre a piac szokás szerint mérsékelten lehűlhet. Az általános trend azonban azt mutatja, hogy San Francisco visszabillen a bérbeadók piacára a járvány utáni bérlőbarát időszak után. A befektetők számára ez javuló hozamokat jelent a bérbeadott ingatlanokon. Az emelkedő bérleti díjak és a 2022–23-as enyhe árcsökkenés kissé növelték a hozamszinteket, bár az SF ingatlanhozamai továbbra is viszonylag alacsonyak (~3-5% jellemzően) a magas árak miatt. A bérleti díj emelkedése kétélű fegyver: erős keresletet jelez (jó a bérbeadóknak és az ingatlanértékeknek), de egyben rámutat a lakhatási megfizethetőségi válságra, amellyel a város szembesül (nehezebb a bérlőknek és a döntéshozóknak). A szűk piac egyik jele, hogy egyes bérlők most egy teljes év bérleti díját előre kifizetik, hogy biztosítsák a lakást – ez szinte ismeretlen taktika volt, most újra megjelent sfchronicle.com. Janan New, az SF Apartment Association képviselője így foglalta össze: „A piac most őrült. Nagyon versenyképes… hallottunk olyan történeteket, hogy egyes nyílt napokon akár 30 jelentkező is volt” sfchronicle.com. Megjegyezte, hogy néhány környék még mindig gyenge (pl. SoMa és a Tenderloin, ahol a legalacsonyabbak a bérleti díjak a távmunka és az utcai viszonyok miatt) sfchronicle.com, de összességében 2025 a legerősebb bérleti piac SF-ben a 2010-es évek közepe óta.
Kereskedelmi ingatlanpiaci trendek 2025-ben
Irodapiaci összeomlás és a távmunka utóhatása
San Francisco kereskedelmi ingatlanpiaca – különösen az irodaszektor – drámai átalakulás előtt áll 2025-ben. A világjárvány idején történt átállás a távoli és hibrid munkavégzésre irodahelyiség-válságot eredményezett, amelynek gyors megoldására kevés jel utal. 2025 közepére San Francisco belvárosa rekordmagas irodai üresedéssel küzd. Az általános irodai üresedési ráta elérte a 34,8%-ot 2025 második negyedévében assets.cushmanwakefield.com, ami már eleve magas, ~33,5%-os értékről nőtt egy évvel korábban. Ez azt jelenti, hogy a város összes irodaterületének több mint 1/3-a üresen áll, ami megdöbbentő adat egykor a világ egyik legszűkösebb irodapiacának számító városban. Összehasonlításképpen, az országos irodai üresedési ráta körülbelül 19–20% credaily.com axios.com, így San Francisco az Egyesült Államok legproblémásabb nagyvárosi irodapiacai közé tartozik (egy 91 nagyvárost vizsgáló felmérés szerint SF-ben volt a legmagasabb üresedési ráta, 34,7% axios.com).A belváros ikonikus tornyai, a Transamerica Pyramidtól a Market Street magasépületekig, ma már gyakran félig vannak kihasználva, különösen a régebbi épületek. A B/C osztályú irodaházak (régebbi, kevesebb szolgáltatással rendelkező épületek) küzdenek a leginkább – „nehezebb kiadni őket” az új piaci valóságban spur.org. A prémium A osztályú tornyok, amelyek modern szolgáltatásokat kínálnak, még mindig viszonylag alacsonyabb üresedéssel rendelkeznek (például a „trófea” Tier 1 épületek a Pénzügyi Negyedben körülbelül 10%-os közvetlen üresedéssel assets.cushmanwakefield.com), mivel azok a cégek, amelyek mégis igényelnek irodát, „minőségre törekednek”, és a legjobb helyszíneket keresik. De még ezek a trófeaépületek is engedményeket kínálnak, és néhány nagy bérlő is kiköltözik. A terület-visszaadások mintája 2025-ben is folytatódott: a második negyedévben a Google 365 000 négyzetláb bérlete a One Market Plaza-ban lejárt, és nem újították meg, így egy hatalmas üres terület keletkezett assets.cushmanwakefield.com. Az önvezető járműveket fejlesztő Cruise is 182 000 négyzetláb-ot tett ki albérletbe assets.cushmanwakefield.com. Ez csak két példa a sok közül, ahol bérlők csökkentik a területüket vagy elhagyják az épületet. Összességében a nettó abszorpció -665 000 négyzetláb volt 2025 első felében (vagyis több területet adtak vissza, mint amennyit újonnan kibéreltek) assets.cushmanwakefield.com. San Franciscóban most már négy egymást követő évben negatív volt az irodapiaci abszorpció, ami lenullázta a 2010-es években elért bérleménynövekedést.A fő ok a távmunkára és hibrid munkarendre való átállás, ami drasztikusan csökkentette az irodahelyiségek iránti igényt. A heti irodalátogatottság még mindig csak ~45–50%-a a járvány előtti szintnek San Francisco üzleti negyedeiben blog.bayareametro.gov. Számos tech cég átvette a tartós hibrid munkamodellt, és lemondott a felesleges területekről. Még a bővülő vállalatok (gyakran AI startupok) is inkább kisebb, rugalmas irodákat vagy coworking tereket bérelnek, nem pedig egész tornyokat. San Francisco iroda iránti kereslete 2025-ben nagyjából 30%-kal alacsonyabb a 2019-es szinthez képest a legtöbb mutató szerint, ami összhangban van az üresedési hullámmal. Az új kínálat nem jelentett problémát – 2020 óta nagyon kevés új irodaház nyílt. Ez valóban egy keresleti sokk: a tech ipar (SF legnagyobb irodabérlői bázisa) jelenléte zsugorodott. Olyan nagy munkáltatók, mint a Salesforce, Meta, Dropbox és mások az elmúlt 2–3 évben részben vagy teljesen kiadták vagy elhagyták SF-i irodáikat.
Pénzügyileg ez az irodapiaci visszaesés súlyosan érinti a bérbeadókat és befektetőket. Az irodai ingatlanok értéke zuhant a csúcsidőszakhoz képest – az épületek, amelyek a járvány előtt 800 dollár/négyzetláb áron keltek el, most jelentős árengedménnyel cserélnek gazdát. 2023–24-ben több kiemelt belvárosi épületet elárvereztek vagy kényszerértékesítettek, töredékéért a korábbi értéküknek. Például a Market Center (a 555 California komplexuma) 2025-ben hitelezői értékesítésen cserélt gazdát körülbelül 230 dollár/négyzetláb áron, egy másik torony a 300 Howard címen pedig ~264 dollár/négyzetláb áron kelt el assets.cushmanwakefield.com. Ezek az árak 70%+ alacsonyabbak a csúcson mért értékekhez képest, ami jól mutatja a válság mértékét. Az ilyen „tűzvészáras” ügyletek néhány opportunista befektetőt is vonzottak – az egyiket még úgy is említették, mint „az egyik legmagasabb ár, amit SF az utóbbi években látott”, ami kiemeli, mennyire alacsonyra süllyedt az alapár assets.cushmanwakefield.com. Az SF-i irodák hozama (cap rate) a magas egy számjegyű tartományba vagy még feljebb ugrott, hogy vevőket vonzzon, ami a jövőbeli bevételek bizonytalanságát tükrözi.
A bérleti díjak szintjei érdekes módon nem estek vissza annyira, mint a kihasználtság. A San Franciscó-i irodaterületek átlagos meghirdetett bérleti díja körülbelül 66,78 dollár/négyzetláb/év (teljes körű szolgáltatással) volt 2025 második negyedévében, gyakorlatilag változatlanul a megelőző negyedévi 66,61 dollárról assets.cushmanwakefield.com. A belvárosi (CBD) A-kategóriás irodák bérleti díja körülbelül 73 dollár/négyzetláb, a legfelső kategóriás helyiségek pedig még mindig több mint 100 dollár/négyzetláb árat is elérhetnek assets.cushmanwakefield.com. A nominális bérleti díjak azért tartják magukat, mert a bérbeadók nem akarják „alacsonyabb szintre állítani” a piacot – ehelyett nagy engedményeket (ingyenes bérleti hónapok, nagyobb bérlői fejlesztési támogatások) kínálnak az üzletkötés érdekében. Az effektív bérleti díjak csökkentek, de a meghirdetett árak azt sugallják, hogy a bérbeadók ezt a visszaesést átmenetinek tekintik. Van egyfajta mélypontra érés érzése: egy jelentés szerint az irodapiac „tovább stabilizálódott” 2025 közepén, a bérleti aktivitás valójában növekedett, még akkor is, ha az üresedési ráta kissé emelkedett a régi bérleti szerződések lejárta miatt assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Valójában a új bérleti szerződések volumene 2025 első felében a legerősebb volt 2019 óta assets.cushmanwakefield.com – ez annak a jele, hogy egyes bérlők kihasználják az olcsóbb, rugalmasabb ajánlatokat, hogy költözzenek vagy fejlesszék irodájukat. Ezek közül a bérlők közül sokan kisebb tech- és AI-cégek, akik rövid távú bérleteket (gyakran albérleteket) kötnek kedvezményes áron assets.cushmanwakefield.com. Az albérleti kínálat, amely a járvány elején megugrott, valójában némileg csökkent (~7 millió négyzetlábról 6,2 millió négyzetlábra), mivel néhány albérlet lejárt vagy visszavonták assets.cushmanwakefield.com.
Ezen apró pozitív jelek ellenére a valóság az, hogy San Francisco belvárosában hatalmas irodaterület-túlkínálat van, amelynek felszívódása akár évekig is eltarthat. Körülbelül 35%-os üresedés mellett mintegy 25 millió négyzetláb áll üresen – ez nagyjából megegyezik Atlanta belvárosának teljes irodaterületével, amely így összehasonlításképpen szintén üresen állna. Még az optimista előrejelzések sem számítanak arra, hogy az üresedés 20% alá csökkenne az évtized vége előtt, jelentős beavatkozás nélkül. Azok a bérbeadók, akiknek hamarosan lejár a hitelük, nehéz helyzetbe kerülnek – a refinanszírozás nehéz a magas kamatok és az alacsony kihasználtság miatt, így további csődök és kényszerértékesítések várhatók.
A távmunka tartóssága a legfőbb kihívás. Sok vállalat most már hibrid, heti 2-3 napos irodai munkarendet alkalmaz, így egy alkalmazottra 40–60%-kal kevesebb területre van szükség, mint 2020 előtt. Emellett néhány nagyvállalat elköltözött vagy máshol (Texas, Florida stb.) terjeszkedett, szerkezetileg csökkentve San Francisco irodai keresletét. Egy fényes pont az élettudományi szektor – a Mission Bay és Dogpatch városrészekben a laboratóriumi területek iránti kereslet továbbra is erős, mivel a nedves laborok nem működhetnek távmunkában. Ezek azonban csak a piac töredékét jelentik. A közösségi irodák és rugalmas irodabérleti szolgáltatók is terjeszkednek (pl. a WeWork versenytársai és helyi coworking startupok), hogy kiszolgálják a rövid távú elköteleződést kereső cégeket.
Összefoglalva, San Francisco irodapiaca 2025-ben példátlan átalakuláson megy keresztül. A ~35%-os üresedés ismeretlen terület, és a bérleti díjbevétel városszerte mintegy 7%-kal alacsonyabb a 2019-es szintnél, miközben az üzemeltetési költségek mintegy 28%-kal nőttek a bérbeadók számára sfchronicle.com, ami pénzügyi nehézségeket okoz. A belvárosi gazdaságot súlyosan érintette a helyzet – kevesebb irodai dolgozó kevesebb gyalogos forgalmat jelent a kiskereskedőknek (lásd alább) és alacsonyabb tömegközlekedési utasszámot. A továbblépés valószínűleg elavult irodák újrahasznosítását és a kereslet fokozatos visszatérésének kivárását jelenti, ahogy a gazdaság átalakul. A hibrid munkavégzés marad, de San Francisco abban bízik, hogy erősségei – az innováció, a kultúra és az elhelyezkedés – végül ismét erősebben vonzzák majd a cégeket és a munkavállalókat. A városvezetés és a befektetők most aktívan keresik a megoldásokat az űr betöltésére, az irodák lakássá alakításától kezdve az új felhasználásokat ösztönző támogatásokig, amelyeket a következő szakaszokban vizsgálunk meg.
Vegyes jelek a kiskereskedelemben és a kereskedelmi szektorban
A belvárosi irodák problémái átterjedtek San Francisco kiskereskedelmi és vendéglátó szektorára is. Kevesebb dolgozó a város központjában kevesebb vásárlót jelent az üzletek, kávézók és éttermek számára, különösen hétköznapokon. Union Square és Market Street, a város első számú kiskereskedelmi folyosói, látványosan megsínylették ezt – nagy visszhangot kiváltó bezárások és üres kirakatok kerültek a hírekbe. 2023-ban mind a Nordstrom, mind a Westfield Mall bejelentette, hogy elhagyja a belvárost: a Westfield visszaadta az SF Center bevásárlóközpont irányítását a hitelezőnek, a Nordstrom pedig bezárta SF zászlóshajó üzletét, a csökkenő gyalogosforgalomra és biztonsági aggályokra hivatkozva globest.com sfist.com. Ők csak néhányan voltak a tucatnyi kiskereskedő közül – a nagy láncoktól, mint az Old Navy és az Anthropologie, a kis butikokig –, amelyek 2020 óta bezártak vagy elköltöztek sfist.com. 2025 elejére Union Square kiskereskedelmi üresedési rátája körülbelül 25% volt, és a Pénzügyi Negyed néhány mellékutcájában akár az üzlethelyiségek harmada is üresen állt abc7news.com. Ez éles ellentétben áll a járvány előtti, közel 5%-os kiskereskedelmi üresedési aránnyal.Ugyanakkor nem minden borús a SF kiskereskedelemben. 2025-ben alkalmazkodás és fellendülés jelei mutatkoznak. Számos új vállalkozás nyílt idén a belvárosban, köztük éttermek, élményalapú üzletek és szórakozóhelyek, ami arra utal, hogy a vállalkozók lehetőséget látnak az olcsóbb bérleti díjakban downtownsf.org. A város még bizonyos szabályozásokat is enyhített – például San Francisco lazította a láncüzletek nyitására vonatkozó korlátozásokat a kulcsfontosságú folyosókon, mint a Van Ness Avenue, hogy új bérlőket vonzzon az üres helyiségekbe youtube.com abc7news.com. A Downtown Community Benefit District jelentése szerint legalább négy új vállalkozás nyílt 2025 elején a Union Square környékén, és továbbiak is tervezés alatt állnak, a belváros lendületének „fellendítése” érdekében downtownsf.org. És bár a nagy luxusmárkák elmentek, mások beköltöztek (például az IKEA egy új, városi formátumú áruházat nyit a mid-Market környéken 2025-ben, hogy vásárlókat vonzzon és a környék megújulásának motorja legyen).
Fontos, hogy a turizmus helyreállóban van, ami segíti a kiskereskedelmet és a vendéglátást. A szállodai kihasználtság San Franciscóban újra emelkedik a konferenciák és turisták visszatérésével, bár még mindig elmarad a 2019-es szinttől. A nemzetközi turizmus, különösen Európából és Ázsiából, 2023–2024-ben élénkült meg a felgyülemlett utazási igény miatt. Ez több vásárlót és vendéget hoz vissza az Union Square-re és a Fisherman’s Wharf-ra. A 2026-os világbajnokság és más közelgő események szintén arra ösztönzik a várost, hogy felfrissítse a belvárost.A tágabb értelemben vett kereskedelmi ingatlanpiacon – az irodákon és kiskereskedelmen túl – a ipari és raktárhelyiségek San Franciscóban továbbra is szűkösek (a városban kevés az ipari ingatlan, miközben erős a kereslet az utolsó kilométeres logisztika és a gyártóipar részéről). A többlakásos társasházak (5+ lakás) ismét népszerűek a befektetők körében a bérleti díjak emelkedése miatt – bár San Francisco szigorú bérleti szabályozása és bérlővédelme óvatossá teszi a befektetőket, a felső kategóriás új társasházak (amelyek mentesek a bérleti szabályozás alól) jól teljesítenek, a bérleti díjak és a kihasználtság is nő.
Összességében a kereskedelmi ingatlanpiac kilátásai vegyesek San Franciscóban: az irodai és belvárosi kiskereskedelem fájdalmas átalakuláson megy keresztül, míg más szegmensek, mint a lakásbérlés, laboratóriumok és a környéki kiskereskedelem ellenállóbbnak bizonyulnak. A város gazdasági egészsége a következő években attól függ, hogy sikerül-e újraéleszteni a belvárost és hasznosítani a kihasználatlan kereskedelmi tereket. A döntéshozók ezt élesen érzékelik, ezért számos helyi szabályozási változást vezettek be a helyzet javítása érdekében.
Helyi szabályozási változások és hatásuk
Ezekkel a példátlan kihívásokkal szembesülve San Francisco vezetői (Kalifornia állam kormányával együttműködve) szabályozási változtatásokat indítottak a helyi ingatlanpiac megerősítésére és a régóta fennálló problémák kezelésére. A 2024–2025-ös főbb kezdeményezések a lakásépítés és megfizethetőség növelésétől a belváros új funkciókkal való újjáélesztéséig terjednek. Az alábbiakban a legfontosabb szabályozási változások és azok piaci hatásai olvashatók:
Lakásépítés felgyorsítása és a fejlesztés megkönnyítése
San Francisco jól megérdemelt hírnévnek örvend a lassú lakásfejlesztés terén – hírhedt engedélyezési késedelmek, szigorú övezeti szabályozás és gyakori lakossági ellenállás évtizedek óta korlátozzák az új építkezéseket. 2023-ban Kalifornia állam figyelmeztette San Franciscót, hogy ennek változnia kell. A város állami előírású Lakáseleme (2023–2031) ambiciózus célt tűzött ki: 82 000+ új otthon 2031-ig, hogy enyhítse a megfizethetőségi válságot gov.ca.gov. Azonban egy állami lakásfelülvizsgálat 2023 végén megállapította, hogy SF gyakorlatai nincsenek összhangban az állami törvényekkel, kiemelve, hogy ha a jelenlegi ütem folytatódik (2023-ban kevesebb mint napi 1 lakásegység engedélyezése), a város súlyosan el fogja véteni a kitűzött célt gov.ca.gov gov.ca.gov. Válaszul az állam 18 kötelező intézkedést írt elő San Francisco számára, lényegében arra kényszerítve a várost, hogy egyszerűsítse és reformálja a lakásengedélyezési folyamatát gov.ca.gov. Ezek közé tartozik: bizonyos diszkrecionális projektfelülvizsgálatok eltörlése, a CEQA (környezeti felülvizsgálat) helyi alkalmazásának reformja, az engedélyek kiadásának felgyorsítása az engedélyezés után, valamint az átláthatóság/elszámoltathatóság növelése a tervezési folyamatban gov.ca.gov. Gavin Newsom kormányzó hangsúlyozta, hogy SF „összetett, nehézkes, kiszámíthatatlan” lakásengedélyezési rendszerét meg kell javítani, hogy „új lakáskorszakot” indítsanak el nagyobb kínálattal gov.ca.gov.Már most is látunk változásokat. 2023–2024-ben San Francisco rendeletek sorozatát fogadta el a lakásépítés „bürokrácia csökkentése” érdekében. Például a város lépéseket tett annak érdekében, hogy megfeleljen az új állami törvényeknek, mint például a SB 35/SB 423, amelyek lehetővé teszik bizonyos többlakásos projektek számára, hogy miniszteriális („alanyi jogon járó”) jóváhagyást kapjanak, ha megfelelnek a megfizethetőségi és övezeti kritériumoknak spur.org. A tervezési osztály frissíti a szabályzatokat, hogy csökkentse a szubjektív tervezési felülvizsgálatokat és a feltételes használati követelményeket. London Breed polgármester (2024-ig) és az új polgármester, Daniel Lurie (2025-től) egyaránt támogatták a lakásépítést ösztönző intézkedéseket. Lurie polgármester, aki azzal a programmal lépett hivatalba, hogy visszaállítsa San Francisco életerejét, olyan politikákat támogat, amelyek „visszahozzák a józan észt” a fejlesztésekbe – megkönnyítve a lakásépítést és a családok visszacsábítását financialsamurai.com. Óvatos optimizmus tapasztalható, hogy a helyi politika elmozdul a NIMBY-izmus (Not In My Backyard – „ne az én kertemben”) felől egy inkább YIMBY (Yes-In-My-Backyard – „igen, az én kertemben”) megközelítés felé, tekintettel az állami nyomásra és a látható lakáshiányra.
Egy kézzelfogható szakpolitikai változás: bizonyos projektek esetében enyhítették a hatásdíjakat és követelményeket. 2023-ban SF legalizálta a négy lakásos házakat a legtöbb családi házas telken (válaszul Kalifornia SB9 törvényére), és programokat indított a kiegészítő lakóegységek (ADU-k) ösztönzésére. A város továbbá visszafogott néhány olyan megfizethető lakásra vonatkozó előírást, amelyek akadályozták a projekteket – például ideiglenesen csökkentette az inkluzív övezeti arányokat bizonyos projekteknél a megvalósíthatóság javítása érdekében, és díjmentességet kínált a 100%-ban megfizethető lakásfejlesztésekhez. Ezek az erőfeszítések célja a megrekedt projektek felszabadítása; valóban, néhány korábban jóváhagyott, de meg nem épült projekt 2024-ben elindult ezek után a módosítások után. Ennek ellenére a haladás lassú: 2024 végére SF sok más Bay Area városhoz képest lemaradásban volt a lakáscélok teljesítésében sfchronicle.com sfstandard.com, 2023 óta csak néhány ezer lakás kapott engedélyt. A próba az lesz, hogy a reformok valóban fel tudják-e gyorsítani az építkezéseket 2025–2026-ban.
Irodából lakóépületté alakítások és belvárosi újjáélesztés
Talán a legnagyobb visszhangot kiváltó helyi szakpolitikai változások azok, amelyek célja San Francisco belvárosának újragondolása. Mivel ennyi irodahelyiség áll üresen, a városvezetők lehetőséget látnak két probléma egyidejű kezelésére: az üres épületek megtöltése és a nagyon szükséges lakhatás megteremtése. 2023-ban a SPUR nevű agytröszt egy jelentős jelentést tett közzé, „From Workspace to Homebase” címmel, amely azt elemezte, hogy mely irodaházak alakíthatók át reálisan lakóépületté spur.org. Az eredmények: sok régebbi, B/C kategóriás iroda fizikailag alkalmas az átalakításra, de pénzügyileg nem volt megvalósítható a korábbi szabályok mellett spur.org. A jelentés hat kulcsfontosságú szakpolitikai változtatást javasolt, hogy az átalakítások nagyobb léptékben is megvalósíthatók legyenek spur.org.San Francisco önkormányzata gyorsan reagált. 2025 közepére a város mind a hat SPUR-ajánlást bevezette spur.org, és ezzel az ország egyik legagresszívebb, átalakítást ösztönző csomagját fogadta el:
- Enyhített építési szabályok és engedélyezés: 2023-ban olyan jogszabályt fogadtak el, amely bizonyos tervezési kód követelmények alóli mentességet biztosít az iroda-lakás átalakítási projektek számára spur.org. Ez gyorsabb, adminisztratív jóváhagyási utat teremtett (sok esetben mentesítve a projekteket a hosszadalmas diszkrecionális vizsgálatok és akár a CEQA alól is). Az Építésfelügyeleti Hivatal emellett átláthatóbb iránymutatásokat tett közzé az adaptív újrahasznosításra, hogy segítse a fejlesztőket a régi irodák szeizmikus és tűzbiztonsági korszerűsítésében való eligazodásban spur.org spur.org.
- Befogadó lakhatás és hatásdíjak elengedése: Egy kulcsfontosságú változás történt 2025 márciusában, amikor a Felügyelőbizottság elfogadott egy törvényt, amely elengedi minden megfizethető lakhatási (befogadó) követelményt és városi hatásdíjat legfeljebb 7 millió négyzetlábnyi irodaterület lakóingatlanná alakítása esetén spur.org spur.org. Általában az új lakásoknak tartalmazniuk kell egy bizonyos százaléknyi piaci ár alatti egységet, vagy jelentős díjakat kell fizetniük – ezeket most felfüggesztették a megfelelő átalakítási projektek esetén, ami jelentősen csökkenti a költségeket.
- Adókedvezmények: A választók 2024-ben elfogadták a C javaslatot, amely elengedi az ingatlanátruházási adót legfeljebb 5 millió négyzetlábnyi átalakított területre spur.org spur.org. Mivel San Franciscóban magasak az átruházási adók (nagy tranzakcióknál akár 6%), ez jelentős megtakarítást jelent az átalakítási ügyleteknél. Emellett Kalifornia elfogadta a AB 2488 (Ting) törvényt 2024-ben, amely lehetővé teszi San Francisco számára egy speciális „finanszírozási körzet” létrehozását az átalakítások támogatására spur.org. 2025 júniusában a város létrehozta ezt a körzetet, amely a fejlesztőket a jövőbeni ingatlanadó-növekménnyel téríti meg – lényegében visszatéríti az átalakított épületből származó új ingatlanadók egy részét a projekthez, hogy fedezze a pénzügyi hiányokat spur.org spur.org. Ez az egyedülálló eszköz segít ellensúlyozni az irodák teljes átalakításának és felújításának magas költségeit.
- Prop M tartalék: San Francisco M javaslata (az új irodafejlesztések korlátja) módosult úgy, hogy minden eltávolított irodaterület átalakítás útján visszakerül a város engedélyezett irodakvótájába a jövőben spur.org. Ez a „területbank” azt jelenti, hogy a város nem veszít el véglegesen potenciális munkahelyterületet – ha a piac helyreáll, új, korszerű irodák épülhetnek a korábban átalakított állomány helyett, elméletileg. Ez egy politikai kompromisszum volt, hogy széles körű támogatást szerezzenek az átalakításokhoz.
Ezek az ösztönzők az ország egyik legbőkezűbbjei közé tartoznak az irodák lakóépületté alakítása terén. Az eredmény: a fejlesztők és ingatlantulajdonosok most komolyan értékelnek sok épületet lakófunkcióra való újrahasznosítás céljából. A The Kaplan Group tanulmánya szerint San Franciscóban mintegy 61 600 lakóegységre van potenciál irodák átalakításával (ha minden jogosult üres irodát átalakítanának) axios.com axios.com – ez a második legnagyobb potenciál az USA-ban New York után. A városi tisztviselők igyekeznek ezt kihasználni. Az első, járvány utáni átalakítási projektek már elindultak: például a történelmi Humboldt Bank Building a Market Streeten lakóépületté alakul axios.com. Számos más javaslat is előkészítés alatt áll, főként a régebbi pénzügyi negyedbeli tornyokra és a SoMa 1960–1980-as évekbeli irodaházaira koncentrálva, ahol magas az üresedés.
Bár továbbra is vannak kihívások – az átalakítási költségek még mindig magasak (sok épület csak akkor lehet nyereséges, ha nyomott áron szerzik meg) – ezek a szakpolitikai változások jelentősen javítják a megtérülést. Azáltal, hogy több millió dollárnyi díjat és adót elengednek, valamint felgyorsítják az engedélyezést, SF jelezte, hogy “mélyen elkötelezett a belváros vegyes használatú negyeddé alakítása iránt” spur.org. A remélt előnyök többrétűek: gazdasági (az alacsony értékű üres irodák értékes lakóingatlanokkal való helyettesítése növelheti az ingatlan- és forgalmiadó-bevételeket spur.org), társadalmi (a lakások hozzáadása több ezer lakost hozhat, akik támogatják a kisvállalkozásokat, a művészeteket és az éjszakai életet a belvárosban spur.org), és lakhatási (több lakóegység, köztük potenciálisan megfizethetőbbek, egy tömegközlekedéssel jól ellátott területen). Az egyik városi képviselő így fogalmazott: „Nemcsak a lakásépítéshez szükséges előrelépést gyorsítjuk fel – hanem a 20. századi területhasználati döntéseket is frissítjük, hogy virágzó, 21. századi vegyes használatú negyedeket hozzunk létre.” axios.com
A konverziókon túl a Városháza elindított egy átfogóbb Belvárosi Fellendülési Tervet. 2023-ban Breed polgármester munkacsoportot hívott össze (amely Lurie polgármester alatt is folytatódott) új iparágak – pl. élettudományi laborok, mesterséges intelligencia K+F központok, sőt művészeti és oktatási intézmények – belvárosi üres terekbe vonzására. Folyamatban vannak tárgyalások a zónázási rugalmasságról, hogy több éjszakai életet, rendezvényhelyszínt, sőt lakóhoteleket is lehessen létesíteni korábbi irodaházakban. Felmerült adókedvezmény is azoknak a munkáltatóknak, akik visszahozzák dolgozóikat az irodába. A város emellett életminőség-javító intézkedésekbe is fektet: növeli a rendőri gyalogos járőrözést és az utcai takarítást a belvárosban, hogy kezelje a biztonság és tisztaság kérdését, amelyek eddig elriasztották az irodai dolgozókat és vásárlókat. Lurie polgármester hangsúlyozta, hogy „szigorúbb fellépés a bűnözéssel szemben, az utcák megtisztítása a hajléktalanságtól, [és] a drogdílerek eltávolítása” szükséges a belváros imázsának javításához financialsamurai.com. 2025 elején fokozott erőfeszítések történtek a sátortáborok menedékhelyekre költöztetésére és a nyílt drogpiacok felszámolására a Tenderloin negyedben. Bár ezek a társadalmi problémák továbbra is fennállnak, minden siker, amely biztonságosabbá és élénkebbé teszi a belvárost, közvetlenül hatással lehet az ingatlanpiacra azáltal, hogy visszacsábítja az embereket.
Lakhatási megfizethetőség és bérlővédelmi intézkedések
A lakossági oldalon San Francisco folytatta a erős bérlővédelmi hagyományát, de néhány új csavarral. A város „Üres Lakások Adója” – egy választók által jóváhagyott intézkedés (Prop M 2022), amely megadóztatja azokat a tulajdonosokat, akik lakásai az év több mint felében üresen állnak – 2024-ben lépett volna hatályba. Célja az volt, hogy a becslések szerint mintegy 4 000 üresen álló lakást visszatereljen a bérleti piacra, és forrást teremtsen lakhatási célokra sfchronicle.com sfchronicle.com. Azonban ezt a törvényt jogi akadály érte: 2024 októberében egy felsőbírósági bíró alkotmányellenesnek és az állami jog által felülírt intézkedésnek minősítette az Üres Lakások Adóját sfchronicle.com sfchronicle.com. A város fellebbezte az ítéletet sfchronicle.com, így az adó bevezetése egyelőre szünetel. Az intézkedés támogatói, például Dean Preston felügyelő szerint ez egy szükséges eszköz a bérleti kínálat növelésére, míg a kritikusok úgy vélik, hogy sérti a tulajdonjogokat sfchronicle.com sfchronicle.com. A fellebbezés (vagy egy módosított intézkedés) kimenetelétől függően ez visszatérhet valamilyen formában – és befolyásolhatja, hogy hány társasházi tulajdonos tartja üresen a lakását a bérbeadás helyett. Jelenleg azonban az Üres Lakások Adója bizonytalan helyzetben van sfchronicle.com sfchronicle.com.A bérleti díjak szabályozása továbbra is szigorúan érvényben van: a legtöbb, 1979 előtt épült többlakásos épület a város bérleti díj stabilizációs rendelete alá tartozik, amely 2025-ben csak évi 1,4%-os bérletidíj-emelést engedélyez sf.gov. A 2022–2023-as magas inflációs időszakban ez azt jelentette, hogy sok bérbeadó költségei messze meghaladták a megengedett bérletidíj-emeléseket (egy felmérés szerint az üzemeltetési költségek ~20–30%-kal nőttek 2019 óta, miközben a bérletidíj-szabályozott bevételek ~7%-kal csökkentek) sfchronicle.com. Ennek eredményeként néhány kis bérbeadó eladta ingatlanait, és ezeket a régebbi épületeket gyakran olyan befektetők vásárolták fel, akik a hosszú távú értéknövekedésre, nem pedig a rövid távú készpénzáramlásra fogadtak.
A megfizethetőség érdekében San Francisco 2025-ben szintén új finanszírozási forrásokat keres a lakhatásra. Egy helyi javaslat várhatóan a közelgő szavazólapon szerepel majd, amely 300–500 millió dollár értékű kötvény kibocsátását célozza megfizethető lakásokra. A város állami és szövetségi forrásokat is igénybe vesz: Breed polgármester (mielőtt távozott hivatalából) bejelentette, hogy egy új szövetségi programot használ fel 3 700 új megfizethető otthon finanszírozására a „Lakhatást mindenkinek” kezdeményezés részeként, amely az 82 000 lakásos cél elérését célozza sf.gov. Ez magában foglalja közterületeken történő építkezést, valamint turistahotelek átalakítását SRO-típusú lakhatássá hajléktalanok és alacsony jövedelmű lakosok számára.
Összefoglalva, a helyi politika 2025-ben aktívan fejlődik az ingatlanpiac élénkítése érdekében: gyorsítja a lakásépítést, agresszívan támogatja az üres irodák adaptív újrahasznosítását, és intézkedéseket tesz (néha kísérletképpen vagy vitatottan) a város üzleti klímájának és élhetőségének javítására. Az szakértői konszenzus szerint ezek a politikák szükséges első lépések, de a megvalósítás lesz a kulcs. Ahogy Sujata Srivastava, a SPUR vezető szakpolitikai tisztviselője megjegyezte, az irodák átalakítása „gazdasági, társadalmi, környezeti és fiskális előnyöket hoz”, és hasonló programok már újjáélesztették a belvárosokat olyan városokban, mint NYC és Philadelphia – most „izgatottan várjuk, mi történik San Franciscóban ezután.” spur.org spur.org A következő években derül ki, mennyire tudják ezek a szakpolitikai eszközök valóban kirángatni San Franciscót a kereskedelmi ingatlanpiaci holtpontról, és enyhíteni a lakáshiányt.
Befektetési lehetőségek és kilátások
San Francisco lakó- és kereskedelmi piacának 2025-ös ellentétes kilátásai egyedi terepet kínálnak a befektetők számára. Vannak lehetőségek, de kockázatok is, és a siker a körültekintő stratégián és időzítésen múlik. Íme néhány kulcsfontosságú befektetési meglátás és szakértői előrejelzés a jövőre nézve:
Lakóingatlan: A mélypont kihasználása és a technológiai hullám meglovaglása
Az ingatlanbefektetők és lakásvásárlók számára San Francisco lakóingatlan-szektora 2025-ben potenciálisan vonzó belépési pontot kínál – legalábbis néhány tapasztalt megfigyelő szerint. Az ingatlanárak, bár már emelkednek, még mindig általában a 2018–2020-as csúcs alatt vannak (különösen a társasházak esetében), és a magas jelzáloghitelek miatt a verseny is jóval kisebb, mint a 2010-es évek végének őrületében. Pénzügyi elemzők, például a Financial Samurai szerzője azt állítják, hogy 2025 „kiváló lehetőség” a vásárlásra San Franciscóban financialsamurai.com. Az indoklás: a technológiai szektor virágzik, és a város valószínűleg egy fordulópontnál tart, közvetlenül egy új fellendülés előtt. Mivel a NASDAQ nagyot nőtt 2023–24-ben, és az AI területén hatalmas vagyonok keletkeztek, sok helyi lakos újonnan szerzett részvényvagyonát előbb-utóbb lakásvásárlásra fogja fordítani financialsamurai.com. Ahogy ez a tech/AI vagyon „elkerülhetetlenül” átszivárog az ingatlanpiacra, a kereslet (és az árak) megugorhatnak – vagyis akik most vásárolnak, jelentős értéknövekedésre számíthatnak a következő években financialsamurai.com financialsamurai.com.
Emellett olyan alacsony a kínálat, hogy bármilyen keresletnövekedés gyorsan felfelé hajtja majd az árakat. Ennek már vannak jelei – például 2024 tavaszán ismét heves licitháborúk zajlottak bizonyos városrészekben financialsamurai.com. Mivel sok vevő kivár, akár egy mérsékelt kamatcsökkenés vagy egy helyi techcég látványos tőzsdei bevezetése is új vásárlási hullámot indíthat el. A felgyülemlett kereslet valós: családok, akik kihagyták a járvány időszakát, vagy bérlők, akik végre vásárolnának, visszatérhetnek, és így – ahogy egy szakértő fogalmaz – „óriási licitháború” alakulhat ki, amint javulnak a feltételek financialsamurai.com. Az elvárás az, hogy az élet megy tovább – házasságok, családbővülés, munkahelyváltás –, és az emberek nem fognak örökké várni, így még 6-7%-os kamatok mellett is tömegesen visszatérnek majd a piacra financialsamurai.com.
San Francisco továbbra is a folyamatos lakáshiány helyszíne marad. Földrajzilag kicsi, három oldalról víz határolja, így a város nem tud terjeszkedni. A szigorú övezeti szabályozás történelmileg korlátozta a sűrűséget (bár ez most némileg enyhül). Ezek a tényezők hosszú távú kínálati korlátot teremtenek – „a város csak 7×7 mérföld, a kereslet hosszú távon mindig meghaladja majd a kínálatot” – jegyezte meg egy befektető a financialsamurai.com oldalon. Így a hosszú távú ingatlantartás San Franciscóban történelmileg nyerő stratégiának bizonyult, leszámítva a rövid távú ingadozásokat. Az 5+ éves időtávban gondolkodó befektetők általában magabiztosak abban, hogy az értékek a jövőben magasabbak lesznek.
Ugyanakkor óvatosság indokolt rövid távon. Egyes előrejelzések kifejezetten borúlátóak a közeljövőre nézve: a Zillow legújabb modellje szerint San Francisco-ban az ország egyik legmeredekebb lakásár-csökkenése várható a következő évben – -6,1%-os visszaesést jósolnak 2026 közepéig resiclubanalytics.com. Ez a pesszimizmus a megfizethetőségi nyomásból és a piacon mérsékelten növekvő kínálatból fakad. A Zillow közgazdászai megjegyzik, hogy országosan a növekvő kínálat nagyobb alkupozíciót ad a vevőknek, és olyan piacokon, mint San Francisco, ahol a megfizethetőség feszült, „a nagyobb kínálat több lehetőséget ad, és lefelé nyomja az árakat” resiclubanalytics.com. Lényegében, ha elegendő lakástulajdonos dönt úgy, hogy elad (esetleg egy visszaeséstől való félelem vagy SF-ből való elköltözés miatt), a még mindig törékeny keresletet eláraszthatja a kínálat, ami árcsökkenéshez vezethet. A borúlátó forgatókönyv gyenge népességnövekedést és a technológiai szektorban magasabb munkanélküliség lehetőségét is kockázatként említi – ha a gazdaság megbicsaklik, vagy az „AI-boom” kifullad, a lakáskereslet stagnálhat. Ahogy az Apartment List Rob Warnock-ja figyelmeztetett a bérleti piac kapcsán: „Ha a gazdaság legalább olyan erős marad, mint most, egyértelmű, hogy [a bérleti díjak] drágulni fognak… Ha az AI kipukkad, mint egy lufi, az mindent megváltoztathat.” sfchronicle.com Ugyanez a logika érvényes az ingatlanárakra is: sok múlik a szélesebb technológiai gazdaság teljesítményén.
A legtöbb szakértő azonban mérsékelt növekedést vagy stabilizálódást vár, nem pedig összeomlást. Az Országos Ingatlanközvetítő Szövetség előrejelzése szerint az USA-ban az ingatlanárak 2025-ben körülbelül 3%-kal, 2026-ban pedig 4%-kal emelkednek nowbam.com, és San Francisco is ebben a tartományban lehet, feltéve, hogy a helyi gazdaság stabil marad. A Jelzálogbankárok Szövetsége visszafogottabb, országosan évi 2% alatti értéknövekedést vár 2026-ig nowbam.com. Egy 100 közgazdászt megkérdező Ingatlanpiaci Várakozások felmérés szerint SF a nagyvárosok között az utolsók között van a 2025-ös kilátásokban, de ez is inkább kis, egy számjegyű csökkenést jelenthet, nem pedig zuhanást. Az általános vélemény az, hogy a 2022-es korrekció lefaragott némi túlértékeltséget a piacról, és a mostani helyzet közel áll egy új egyensúlyhoz. Ha nem lesz recesszió, az ingatlanárak valószínűleg oldalaznak vagy lassan emelkednek a következő egy-két évben.
A bérbeadási céllal vásárló befektetők számára a helyzet egyértelműbb: a bérleti díjak emelkednek, a kihasználatlanság alacsony, így a jó helyen lévő többlakásos ingatlanok javuló pénzáramot termelhetnek. A nagy keresletű városrészekben (pl. Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) szinte teljes a kihasználtság és nőnek a bérleti díjak, ami növeli a hozamot. Egyes befektetők kis társasházakat és ikerházakat céloznak meg, amelyek még mindig viszonylag olcsóbban elérhetők, mint néhány éve, bízva abban, hogy a bérleti díjak növekedése és a későbbi kamatcsökkenés nagyon jövedelmezővé teszi ezeket. Érdeklődés mutatkozik továbbá ADU-k (kiegészítő lakóegységek) iránt is – egy bérbe adható egység hozzáadása a meglévő ingatlanhoz növelheti a bevételt, és a kaliforniai jogszabályok most már könnyebbé teszik az ADU-k engedélyeztetését.
Emellett a társasházak – amelyek lemaradtak a fellendülésben – lehetőséget jelenthetnek. A belvárosi/SOMA társasházak jelentős árengedménnyel forogtak a csúcsértékükhöz és az önálló családi házakhoz képest. Ahogy a város élete visszatér és nő a visszatérés az irodákba, a belvárosi társasházak értéke is emelkedhet. A befektetők szelektíven vásárolnak társasházakat bérbeadásra (bár figyelembe kell venni a közös költséget és a bérleti díj szabályozást, ha alkalmazandó).
Összefoglalva, a lakóingatlan-piaci kilátások befektetők számára: óvatos optimizmus. Akiknek van készpénzük vagy stabil finanszírozásuk, 2025-öt lehetőségnek látják „olcsón venni” (SF-hez képest viszonylag) egy fellendülés előtt. A „house hackerek” és az első lakásvásárlók most többet alkudhatnak, mint a korábbi őrületek idején. De a türelem és az erős pénzügyi tartalék kulcsfontosságú, mivel rövid távú volatilitás lehetséges, és a fenntartási költségek (hitel, adó) magasak. Ha a kamatok 2025–2026-ban a várakozások szerint csökkennek nowbam.com, bárki, aki magasabb kamaton vásárolt, refinanszírozhat, és szép tőkenövekedést érhet el mind a kamatcsökkenés, mind az ingatlanár-emelkedés révén – ezt a forgatókönyvet a tapasztalt befektetők figyelik.
Kereskedelmi: A nehézségek lehetőséggé alakítása
A kereskedelmi szférában éppen az a válság, amely a belvárost sújtja, aranybánya lehet a merész befektetők számára. Az irodák értékének összeomlása azt jelenti, hogy trófea-ingatlanok érhetők el olyan árakon, amelyek néhány éve még elképzelhetetlenek lettek volna. A tőkeerős befektetők (magántőke, intézményi alapok, nagy vagyonnal rendelkező magánszemélyek) már köröznek. Például 2025-ben néhány intézményi befektető, mint a Blackstone, szelektíven elkezdett san francisco-i irodaházakat vásárolni jelentős árengedménnyel, bízva abban, hogy átvészelik a visszaesést assets.cushmanwakefield.com. A fogadás lényege, hogy „San Francisco vissza fog pattanni”, ahogy a korábbi válságokból is (dotkom-lufi, nagy recesszió), és ha valaki a pótlási költségnél jóval alacsonyabb áron szerez meg elsőrangú ingatlant, hosszú távon kiemelkedő hozamot érhet el. Még 30%-os kihasználtság mellett is, ha valaki egy tornyot a névérték 20%-áért vásárolt meg, türelemmel a matek kijöhet.
A város irodából lakóépületté alakításokat célzó törekvése is új lehetőségeket nyit. Az adaptív újrahasznosításra szakosodott fejlesztők aktívan vizsgálják San Franciscót. Az a 7 millió négyzetlábnyi terület, amely díjmentességre jogosult spur.org és egyéb ösztönzők révén gyakorlatilag óriási támogatás. Ha egy fejlesztő olcsón tud megszerezni egy elavult irodát (és sok ilyen lesz elérhető végrehajtás vagy követeléseladás útján), most lényegesen alacsonyabb járulékos költséggel alakíthatja át lakásokká. Az állami és városi ösztönzők (adómentesség, gyorsított engedélyezés stb.) csökkentik a kockázatot, és nyilvánvaló előny, hogy olyan lakásokat hoznak létre, amelyekre a városnak égető szüksége van. Nem minden épület lesz alkalmas – olyan tényezők, mint az alapterület mérete, ablakelrendezés, szeizmikus megerősítés költségei eldönthetik egy átalakítás sikerét vagy bukását –, de San Franciscóban sok 20. század eleji és középkori épület van, amelyek jó jelöltek lehetnek. Lehet, hogy egy új befektetői réteg jelenik meg San Franciscóban: akik belvárosi átalakításokból álló portfóliót építenek, üres irodákat alakítanak át bérlakásokká vagy vegyes használatúvá. Ha sikerrel járnak, a belváros újjászületésének élvonalában lesznek, és jelentős haszonra tehetnek szert, ha a 30 dolláros/négyzetláb irodabérletből 4000 dolláros havi lakásbérletet csinálnak.
Az átalakításokon túl a város lehetővé teszi, hogy a Prop M irodakvótát visszaszerezzék az eltávolított terület után spur.org, ami azt jelenti, hogy a jövőben új irodafejlesztések is életképessé válhatnak. Ez nem azonnali lehetőség, de most meg lehet vásárolni telkeket vagy régi épületeket, „földbankolni”, majd 5-7 év múlva, amikor a piac helyreáll, új generációs irodává vagy laboratóriummá fejleszteni. Különösen értékesek lehetnek azok a helyszínek, amelyek élettudományi laborok vagy egészségügyi létesítmények számára kaphatnak engedélyt, ezek a szektorok növekednek. Már most is látni, hogy néhány belvárosi iroda nem lakássá, hanem biotechnológiai laborrá való átalakítást fontolgat (amelyeknek más építési követelményeik vannak, de nagy a kereslet irántuk a UCSF és a Mission Bay közelében).
A befektetők szintén figyelik a földszinti kiskereskedelmi és vendéglátóipari eszközöket, amelyek nehéz helyzetben vannak. Például néhány Union Square-i hotel (pl. a Hilton Union Square hitele 2023-ban nem teljesült) alacsony áron cserélhet gazdát, és egy hozzáértő üzemeltető átpozícionálhatja, vagy kivárhatja, amíg a turizmus teljesen helyreáll, és profitálhat belőle. Hasonlóképpen, a kiskereskedelmi üzlethelyiségek olcsón megvásárolhatók és újrahasznosíthatók – például edzőteremmé, szórakozóhellyé vagy akár logisztikai átvételi ponttá alakíthatók – abban bízva, hogy a belvárosi gyalogosforgalom fokozatosan javulni fog.Egy közvetlen lehetőség a szabályozásból: az új belvárosi revitalizációs finanszírozási körzet axios.com. Azok a fejlesztők, akik kijelölt területeken (Market St., Financial District, Union Square, East Cut stb.) alulhasznosított épületekbe fektetnek, ingatlanadó-növekményen keresztül visszatérítést kaphatnak a fejlesztési költségeik egy részére axios.com spur.org. Ez ténylegesen javítja a projekt megtérülését. Zöld utat ad a kreatív projekteknek – a közösségi irodáktól a lakó-hibrid megoldásokig –, hiszen a város is vállal némi kockázatot.
Természetesen a kereskedelmi ingatlanok kockázata magas. Egy üres irodaház fenntartási költségei hatalmasak (adók, biztonság, biztosítás, minimális bevétel). A finanszírozás nagyon szűkös – a bankok vonakodnak SF-i irodai eszközökre hitelezni, így sok üzlet csak készpénzzel vagy drága hitelekkel finanszírozható. A helyreállás időtávja bizonytalan; a befektetőknek lehet, hogy évekig kell veszteségesen tartaniuk az ingatlant. Az átalakítók építési kockázattal és esetleges közösségi ellenállással néznek szembe (bár most a politikai széljárás nekik kedvez). Röviden: a kereskedelmi ingatlanpiac azoknak való, akik erős tőkével és nagy kockázattűréssel rendelkeznek.
Szakértői előrejelzések és a jövő kilátásai
Mit jósolnak a szakértők San Francisco ingatlanpiacáról a következő néhány évben? Nagy vonalakban a legtöbben fokozatos javulást várnak, de nem gyors fellendülést. A „óvatos optimizmus” kifejezés többször is előkerül.
A lakóingatlan oldalon, ahogy már említettük, az előrejelzések eltérnek. A Zillow enyhén pesszimista 2%-os amerikai lakásár-csökkenést jósol 2025-re (és jelentősen nagyobbat San Franciscóban) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com, ami szemben áll a NAR és a Fannie Mae 3–4%-os országos lakásár-növekedési várakozásával nowbam.com nowbam.com. Kifejezetten San Franciscóra nézve az iparági megfigyelők úgy gondolják, hogy 2025 a stabilizáció éve lesz, az árak várhatóan stagnálnak vagy enyhén emelkednek. Sok múlik a kamatlábakon: ha a Fed 2024-25-ben kamatot csökkent, és a jelzáloghitelek kamata 6% alá esik, az „visszahozhatja a jelenleg kiváró vevőket”, felszabadítva a lappangó keresletet nowbam.com. A legrosszabb forgatókönyv (gazdasági recesszió nélkül) az árak lassú további néhány százalékos csökkenése a megfizethetőségi nehézségek miatt. De egyetlen nagyobb cég sem számít összeomlásra – a kínálati hiány túl súlyos. Ahogy egy ingatlanügynöki felmérés összefoglalta: „Az előrejelzők egyetértenek abban, hogy a piac már túl van a mélyponton, de a kilábalás időbe telik” nowbam.com. 2026-ra, ha a kamatok 5-6% körül normalizálódnak, a legtöbben arra számítanak, hogy a San Franciscó-i lakáspiac visszatér a mérsékelt értéknövekedéshez, talán a jövedelemnövekedéssel összhangban.
A kereskedelmi/irodai kilátások nehezebben számszerűsíthetők, de az általános vélekedés szerint 2025 lesz a mélypont az irodapiacon, és talán enyhe fellendülés várható 2025 végére vagy 2026-ra, ahogy a gazdaság növekszik. Az irodai jelenlét San Franciscóban lassan emelkedik – az elmúlt évben mintegy 21%-kal nőtt a Placer.ai adatai szerint, ami az egyik legnagyobb ugrás a nagyvárosok között sfchronicle.com – ami arra utal, hogy a cégek egyre gyakrabban hozzák vissza dolgozóikat. Sokan úgy vélik, hogy a kihasználatlanság a 30%-os középérték körül tetőzött, és lassan csökkenni kezd, ahogy az átalakítások csökkentik a kínálatot, és a bérbeadás fokozatosan javul. Az optimisták is elismerik azonban, hogy akár 5+ évbe is telhet, mire a kihasználatlanság egészséges szintre (~15%) csökken. A CBRE és a JLL előrejelzése szerint a San Franciscó-i irodapiaci kihasználatlanság legalább 2027-ig 25% felett marad konzervatív modelljeik alapján. Az irodabérleti díjak előrejelzése stagnáló; a bérbeadók valószínűleg továbbra is magas kedvezményeket kínálnak a bérleti díjak jelentős csökkentése helyett, amíg a kihasználtság nem javul.
A kiskereskedelem esetében a fellendülés attól függ, hogy visszatérnek-e a munkavállalók és a turisták. Ha az irodai jelenlét javul, és a konferenciák/turizmus tovább erősödik, a belvárosi kiskereskedelem 2026-ra stabilizálódhat. A város lépései a láncüzletek nyitásának egyszerűsítésére és az üresedések betöltésére 1–2 éven belül is látványos változásokat hozhatnak (pl. kevesebb bedeszkázott ablak a főbb utcákon).Kulcsfontosságú, hogy a politikai kezdeményezések sikere alakítja a középtávú eredményeket. Ha annak a potenciális 61 000 irodai átalakítási egységnek akár csak egynegyede is megvalósul (mondjuk ~15 000 egység a következő 5–7 évben), az sorsfordító lehet: több ezer új lakos költözhet a belvárosba, létrehozva egy 24/7-es városrészt a 9-től 5-ig tartó irodai monokultúra helyett. Ez növelné a biztonságot, a kiskereskedelmet és az ingatlanértékeket a városmagban. A városvezetők lényegében erre a stratégiára tettek fel mindent – az idő eldönti, hogy a fejlesztők követik-e őket. Már most is elindultak az átalakítások és új lakásprojektek, ami biztató jel.
A szakértői kommentárokban elismerik, hogy San Francisco gyakran váltakozik a pesszimizmus és a fellendülés között. A jelenlegi narratíva negatív – a belváros „végzetes spiráljáról” szólnak a hírek –, de a helyi szakértők rámutatnak, hogy a város mindig képes megújulni. Ahogy egy kereskedelmi ingatlanos fogalmazott: „A mai félelem a holnap lehetősége az ingatlanpiacon.” Azok számára, akik szeretik a kontrasztos helyzeteket, San Francisco 2025-ben olyan, mint amikor az okos pénz csendben megjelenik.
Összefoglalva, a San Franciscó-i ingatlanpiac 2025-ben válaszúthoz érkezett. A lakóingatlan-piac az alacsony kínálat miatt erős, ellenállónak bizonyul a magas hitelköltségek ellenére is – így, ha a gazdasági hátszél erősödik, akár jelentős fellendülés is jöhet. A kereskedelmi ingatlanpiac ezzel szemben fájdalmas átalakuláson megy keresztül, de ebből a fájdalomból új lehetőségek születnek a politikai innováció és a mélypontra süllyedt eszközárak révén. Azok a befektetők, vásárlók és szakemberek, akik értik ezeket a dinamikákat – a készlet, a kamatok, a demográfia és a politika kölcsönhatását – lesznek a legjobb helyzetben a sikerhez.
Ahogy 2026 felé haladunk, mindenki azt figyeli majd, hogy San Francisco képes lesz-e elérni a „nagy városi visszatérést”: megtölteni a tornyait új élettel (legyenek azok lakók vagy új iparágak), megőrizni a lakhatóságot a technológiai fellendülés közepette, és fenntartani azt az egyedi kulturális pezsgést, ami miatt az emberek itt akarnak élni és befektetni. A előrejelzések reménykeltőek, de óvatosak – mérsékelt áremelkedés, a kihasználatlansági ráta lassú javulása, és fokozatos növekedés az eladásokban és az építkezésekben. Egy iparági hírlevél szavaival: „2025-ben mérsékelt javulás várható, 2026-ra erősebb fellendüléssel… a helyreállás időbe telik.” nowbam.com San Francisco ingatlanpiaca sok vihart átvészelt már, és 2025 története – a fellendülés és visszaesés keveréke – újabb fejezet a város dinamikus fejlődésében. A kihívásokkal együtt lehetőségek is jönnek, és az Öböl városában mindkettőből bőven akad a láthatáron.
Források:
- San Francisco-i piaci frissítés és lakáspiaci statisztikák (2025. június) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
- Zillow lakásérték index és piaci adatok (2025. július) zillow.com zillow.com
- Redfin San Francisco-i lakáspiaci trendek (2025. június) redfin.com redfin.com
- San Francisco Chronicle – demográfiai trendek és népességváltozások (2025. június) sfchronicle.com sfchronicle.com
- San Francisco Chronicle – bérleti piac „bérbeadói piac” jelentés (2025. július) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Cushman & Wakefield – SF Irodapiaci Jelentés Q2 2025 (kihasználatlanság, bérleti díjak) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- Axios – iroda átalakítási potenciál és üresedési rangsorok (2025. június) axios.com axios.com
- SPUR – Irodából lakóépületté alakításra vonatkozó szakpolitikai változások (2025. július) spur.org spur.org
- SF Chronicle – Üres lakások adója jogi csata (2025. március) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Kalifornia kormányzója – SF lakáspolitikai felülvizsgálat és 82 000 lakás célkitűzés (2023. október) gov.ca.gov gov.ca.gov
- NowBAM/ HousingWire – 2025-ös előrejelzések (lakásárak, eladások, kamatok) nowbam.com nowbam.com
- ResiClub Analytics – Zillow előrejelzés SF-re (-6,1%) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
- Financial Samurai – „Miért érdemes 2025-ben vásárolni” szakértői kommentár financialsamurai.com financialsamurai.com
- SF Chronicle – idézetek a bérleti piacról (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com
