שוק הנדל"ן בבולטימור 2025: מגמות עיקריות, תחזיות נועזות ושכונות מבוקשות

שוק הנדל"ן של בולטימור בשנת 2025 מלא בניגודים: ביקוש עמיד למגורים למרות עליית הריביות, מגזר מסחרי שמחפש את מקומו לאחר המגפה, ופיתוחים משני מציאות שמעצבים מחדש את פני העיר. בדוח זה, נפרט את מצב שוק הנדל"ן בבולטימור בכל המגזרים – מהזינוק בשכר הדירה והיצע הדיור המצומצם ועד לפרויקטים גדולים על קו המים ותחזיות עד 2030 – עם תובנות ממומחים ונתונים מקומיים.

מגמות נדל"ן למגורים בשנת 2025

מחירי בתים ומכירות: שוק הדיור של בולטימור התקרר מהטירוף של 2021–2022 אך נותר יציב עם צמיחה מתונה במחירים. שווי הבית הטיפוסי בעיר הוא כ-$189,000, עלייה קלה (כ-+0.6% משנה לשנה נכון לאמצע 2025) zillow.com zillow.com. מחירי המכירה החציוניים גבוהים יותר (כ-$225,000 באמצע 2025) מכיוון שבתים מוכנים למגורים באזורים מבוקשים עדיין מקבלים הצעות חזקות zillow.com. לא ניכרת ירידת מחירים משמעותית – למעשה, שכונות רבות עדיין רואות עליות מחירים, פשוט לא בקצב הדו-ספרתי של שנות הבום במגפה leetessier.com leetessier.com. לפי ממוצע תחזיות של גופים מרכזיים, הערך של הבתים צפוי לעלות בכ-1.5–2% ב-2025, מה שמרמז על מגמת עלייה מתונה ולא על קריסה leetessier.com. ההיצע נותר נמוך היסטורית, מה שמחזיק את המחירים: רק כ-2,700 בתים היו בשוק בעיר באמצע 2025 zillow.com, ורשימות נכנסות לחוזה ב-19 ימים בלבד בממוצע zillow.com zillow.com – סימן לכך שבתים במחיר נכון עדיין נחטפים במהירות.

היצע הדיור ופיתוחים חדשים: ההיצע של בתים למכירה מוגבל בשל שנים של תת-בנייה ומוכרים מהססים, מה שיוצר מחסור מתמשך במלאי. בעלי בתים קיימים רבים עם משכנתאות בריביות נמוכות במיוחד נמנעים ממכירה, מה ששומר על היצע הדירות מיד שנייה מצומצם. בתחום הבנייה החדשה, בולטימור חווה עלייה בפיתוחי מגורים מרובי-משפחות. כמעט 4,000 יחידות דיור חדשות נמסרו ברבעון הראשון של 2025 בלבד, אך הביקוש לשכירות נשאר גבוה כך ששיעור התפוסה עלה במקום לרדת bpmngmt.com. מספר פרויקטים מגורים גדולים נמצאים בבנייה או נפתחו לאחרונה – לדוגמה, פרויקט Baltimore Peninsula (פורט קובינגטון) החל למסור את בתיו הראשונים ב-2024, כולל פרויקט Locke Landing שיביא מעל 800 בתים חדשים (בתים טוריים, דירות ובנייני דירות) בשלוש עד ארבע השנים הקרובות sobopost.org. גם פרויקטים של התחדשות עירונית לדיור מעורב-הכנסה נמצאים בתהליך; תוכנית Perkins Somerset Old Town (PSO) Transformation Plan בצד המזרחי מחליפה דיור ציבורי ישן בקהילות חדשות של דיור מעורב-הכנסה (מעל 550 יחידות בשלב הראשון) יחד עם בית ספר חדש ושירותים, פרויקט שישפיע בסופו של דבר על כ-6,000 תושבים בשכונות הללו baltimoretogether.com. פיתוחים אלה נועדו להגדיל את היצע הדיור, אך הביקוש עדיין עולה על ההיצע – כלומר שוק 2025 ממשיך להעדיף את המוכרים.

חוזק שוק השכירות: שוק ההשכרה רותח בשנת 2025, עם ביקוש גבוה ושכר דירה שעולה בהתמדה. שכר הדירה הממוצע בעיר בולטימור הוא כ-1,624 דולר לחודש, מעט מתחת לממוצע הארצי, עם צמיחה שנתית של שכר הדירה בסביבות +0.8% – מספיק כדי לעמוד בקצב האינפלציה תוך שמירה על מחירים נוחים יחסית לערים אחרות bpmngmt.com bpmngmt.com. באזור המטרופולין הרחב יותר, שכר הדירה עלה בכ-3.3% מאז ינואר 2024 bpmngmt.com. חשוב לציין כי שיעורי הדיור הפנוי ירדו לראשונה מאז 2021, וכעת הם עומדים על כ-7.9% ברחבי העיר bpmngmt.com. אזורים מבוקשים כמו Canton, Federal Hill, ו-Fells Point גובים שכר דירה גבוה (בסביבות 2,000–2,400 דולר לדירה טיפוסית) בזכות מיקומם על קו המים וחיי הלילה bpmngmt.com bpmngmt.com. אפילו זרם הדירות החדשות לא ריכך את השוק – קליטה חזקה שמרה על שיעורי דיור פנוי נמוכים, סימן ברור ל-ביקוש עמיד של שוכרים bpmngmt.com. כך שלבעלי הדירות יש כוח תמחור משופר, ורבים מהם ממקסמים את שכר הדירה ומציעים שירותים מודרניים כדי לנצל את השוק הצפוף. בסך הכול, מגזר השכירות של בולטימור ב-2025 הוא בריא ותחרותי, ומספק תשואות טובות לבעלי הנכסים כאשר העיר נותרת כ-9% זולה יותר מהממוצע הארצי בשכר דירה – יתרון שמושך שוכרים שמחירם גבוה מדי במטרופולינים יקרים יותר bpmngmt.com bpmngmt.com.

נדל"ן מסחרי: משרדים, קמעונאות ותעשייה

שוק המשרדים

מגזר המשרדים של בולטימור נמצא בתקופת מעבר. שיעור הוואקנסי (פנוי) במשרדים במרכז העיר הגיע לשיאים חדשים במהלך המגפה ואחריה – והגיע לכ-18–22% משרדים פנויים עד 2023–2024 ברובע העסקים של העיר cushmanwakefield.com bisnow.com – כאשר חברות צמצמו והעבודה מרחוק/היברידית צמצמה את הביקוש. בשנת 2025, שוק המשרדים מתאזן באיטיות. יש סימני התייצבות: שיעור הוואקנסי הכולל במשרדים בעיר בולטימור עמד על כ-22.4% באמצע 2024, כמעט ללא שינוי משנה לשנה (העליות המהירות בוואקנסי נבלמו) cushmanwakefield.com. בעלי הנכסים הגיבו לוואקנסי הגבוהה עם ויתורים ופתרונות יצירתיים לשימוש חוזר בשטחים ישנים. נקודת אור אחת היא גל של שוכרי ממשלה שממלאים משרדים במרכז העיר – מדינת מרילנד החלה להעביר סוכנויות ממשרדים בפרברים אל מרכז העיר בולטימור, במטרה להעביר 6,000 עובדי מדינה אל רובע העסקים המרכזי עד סוף 2025 godowntownbaltimore.com godowntownbaltimore.com. יוזמה זו, הנתמכת במימון מדינתי, ממלאת חלק מהמגדלים הריקים ומגבירה את התנועה הרגלית בימי חול. עם זאת, הביקוש למשרדים נותר נמוך מרמות שלפני המגפה. פעילות ההשכרה השתפרה (היקף ההשכרות ב-2023 היה גבוה בכ-27% מהממוצע בתקופת המגפה) bisnow.com, אך העבודה ההיברידית כאן כדי להישאר – בנייני משרדים, במיוחד נכסי Class B/C ישנים, מתחרים קשות על פחות שוכרים במשרה מלאה. משרדי Class A מובילים באזורים כמו Harbor East ו-Harbor Point מצליחים יותר (נהנים משיפוצים חדשים וממתקנים על קו המים), בעוד מבנים מיושנים מתקשים. כדי לעודד התחדשות, מנהיגי העיר אף שוקלים הסבות ממשרדים למגורים ותמריצי מס. נתוני משרדים עיקריים נכון ל-2025 מצביעים על שוק מדשדש אך לא קורס: שיעור הוואקנסי במרכז העיר כ-22%, שיעור הוואקנסי במשרדים בפרברי מחוז בולטימור באמצע העשרה אחוזים (כ-16–17%) cushmanwakefield.com, ושכר הדירה נותר בדרך כלל יציב לאחר התייצבות ב-2022–2023. התחזית זהירה ואופטימית שככל שהכלכלה תצמח ויותר עובדים יחזרו (גם אם בלוחות זמנים היברידיים), קליטת המשרדים בבולטימור תשתפר בהדרגה. ראוי לציין כי פרויקטי משרדים בולטים חדשים עדיין מתקדמים – T. Rowe Price פתחה את מטה העולמי החדש שלה בשטח 550,000 רגל רבועה ב-Harbor Point ב-2024 thedailyrecord.com, מה שמאותת על אמון בכך שמשרדים מודרניים ואיכותיים cיכול לשגשג ולמשוך דיירים מרכזיים גם כאשר משרדים ישנים מוסבים.

מגזר הקמעונאות

הנדל"ן הקמעונאי של בולטימור היה תמהיל מעורב, עם הצלחות ברמת השכונה ואתגרים במרכז העיר. רצועות קמעונאיות שכונתיות ומרכזי קניות פרבריים התאוששו ברובם מרמות השפל של תקופת הקורונה – אזורים כמו המפדן, קנטון ופדרל היל מדווחים על תפוסה גבוהה בחנויות קמעונאיות, כאשר מסעדות וחנויות בוטיק נהנות מהוצאות מקומיות ותיירות. לעומת זאת, סצנת הקמעונאות במרכז העיר אינר הארבור התמודדה עם סגירת חנויות וירידה בתנועת הולכי רגל. ביתני הארבורפלייס האייקוניים, שבעבר היו קניון שוקק על קו המים, נותרו ברובם ריקים בעשור הקודם. עם זאת, שינויים גדולים בפתח: פרויקט פיתוח מחדש של הארבורפלייס בעלות של מיליארד דולר אושר וצפוי להתחיל בבנייה בסוף 2026 cbsnews.com cbsnews.com. היזם MCB Real Estate (בראשות דייוויד ברמבל, יליד בולטימור) יהרוס את הביתנים הישנים ויבנה מתחם שימושים מעורבים מודרני – כולל פארק ואמפיתיאטרון פתוחים לציבור בשטח של 4.5 דונם, שטחי מסחר ומסעדות חדשים, ואפילו שני מגדלי מגורים עם כ-900 דירות cbsnews.com cbsnews.com. שינויים בתב"ע שאושרו ב-2024 הסירו מגבלות גובה באתר כדי לאפשר פיתוח בצפיפות גבוהה baltimorefishbowl.com. בינתיים, העיר והמארגנים מחיים את מרכז העיר עם אירועים (כמו פתיחתו מחדש של ה-CFG Bank Arena שמארח הופעות) כדי למשוך קהל חזרה. שכר הדירה הקמעונאי בבולטימור נחשב נגיש יחסית (חנויות רחוב באזורים מרכזיים מושכרות בממוצע במחצית העשרה דולר למ"ר לשנה), ושיעור הוואקנסי לשטחי מסחר במיקומים טובים נמוך מ-5% בתתי-שווקים רבים mackenziecommercial.com. התחזית לקמעונאות היא של שיפור הדרגתי: ככל שאוכלוסיית המגורים במרכז העיר גדלה ופרויקטים גדולים כמו הארבורפלייס והרחבת הארבור איסט קורמים עור וגידים, צפוי ביקוש גובר לקמעונאות. בנוסף, התאוששות התיירות בבולטימור (הצלחת קבוצת האוריולס, כנסים וכו') צפויה להעלות את מכירות הקמעונאות. עד 2025, המשקיעים היו זהירים אך אופטימיים – הנדל"ן הקמעונאי נכנס ל-2025 עם מומנטום חיובי ושיעור ואקנסי נמוך מהממוצע הארצי, ובולטימור נהנית מהמגמה הזו, במיוחד עבור מסחר חיוני ומסעדות חווייתיות שלא ניתן לשכפל אונליין institutionalpropertyadvisors.com. לסיכום, הקמעונאות מתייצבת, עם פרויקטים מחוללי שינוי באופקנועד להגדיר מחדש את נוף הקניות והבידור של מרכז בולטימור מאוחר יותר בעשור זה.

מגזר תעשייתי

מגזר הנדל"ן התעשייתי באזור בולטימור רבתי היה מנוע צמיחה בשנים האחרונות, מונע על ידי המיקום האסטרטגי של האזור ותשתיות הנמל. מחסנים, לוגיסטיקה וחללי פלקס חוו ביקוש גובר במהלך פריחת המסחר האלקטרוני, מה שהוביל לירידה בשיעור הוואקנסי ולעלייה בשכר הדירה. עד 2025, יש סימנים להתקררות מהקצב המסחרר – אך השוק נותר חזק ביסודו. שיעור הוואקנסי התעשייתי במטרו בולטימור עלה לכ-8.5% ברבעון השני של 2025, עלייה של 100 נקודות בסיס מתחילת השנה וזהו שיעור הוואקנסי הגבוה ביותר מאז 2020 cushmanwakefield.com. העלייה הזו נובעת בחלקה מגל של מסירות חדשות ב-2023–24 ומחוסר ודאות מקרו-כלכלי שגורם לשוכרים להשהות הרחבות cbre.com. רק שתי עסקאות שכירות תעשייתיות מעל 200,000 רגל רבוע נחתמו במחצית הראשונה של 2025, לעומת ממוצע של 10 עסקאות גדולות כאלה בתקופות דומות בשנים האחרונות cbre.com. הספיגה נטו הפכה לשלילית במעט בתחילת 2025 (כ-46,000 רגל רבוע אובדן תפוסה נטו מתחילת השנה עד אמצע השנה) – ההיחלשות הראשונה בעשור cbre.com cbre.com. למרות הרוחות הנגדיות הללו, מנועי הביקוש נותרו חזקים: כמעט 100 שוכרים חיפשו שטח באזור, ונפח השכירות הכולל אף עלה בכ-17% מרבעון לרבעון ברבעון השני (בעיקר בשל חידושי חוזים) cbre.com cbre.com. נמל בולטימור ו-Tradepoint Atlantic ממשיכים להיות מגנטים לצמיחה תעשייתית. Tradepoint Atlantic, קמפוס לוגיסטי של 3,300 דונם ב-Sparrows Point, הוא כיום בית ל-מעל 20 שוכרים מרכזיים כולל אמזון, FedEx, Home Depot, Under Armour, פולקסווגן ואחרים gdcoc.org. מתקנים חדשים (מחסנים, מרכזי הפצה ואפילו מסוף מכולות חדש פוטנציאלי) נמצאים בשלבי תכנון, מה שמבטיח שבולטימור תישאר מרכז הפצה מרכזי במיד-אטלנטיק. שכר הדירה התעשייתי בשיא כל הזמנים (כ-8–10 דולר לרגל רבוע נטו משולש לחלל מחסן מודרני) לאחר זינוק של כמעט 69% מאז 2015 nmrk.com. העלייה הקלה בהעלייה בשיעור הדירות הפנויות נותנת לשוכרים מעט יותר כוח מיקוח, וקצב עליית שכר הדירה התקרר לרמות חד-ספרתיות נמוכות בשנה, אך לא צפוי עודף היצע משמעותי. למעשה, המסירות הצפויות ב-2025 צפויות להיות פחות ממחצית מרמת 2023 cbre.com, מה שאמור לסייע לאזן את השוק. בסך הכול, התחזית למגזר התעשייתי היא יציבה: לאחר האטה ב-2025 בשל אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות יותר, הביקוש צפוי להתחדש בשנים הקרובות, בתמיכת יתרונות הנמל של בולטימור ותפקידה המתהווה בהפצה, ייצור מדעי החיים, ואפילו מרכזי נתונים (שהפרויקט Baltimore Peninsula שוקל כעת בשלבו הבא) southbmore.com.

דינמיקה של שוק קונים מול שוכרים

הדינמיקה בין קנייה להשכרה בבולטימור השתנתה באופן ניכר לנוכח עליית הריביות והשינויים הכלכליים שלאחר המגפה. עבור תושבים רבים, השכרה כיום משתלמת יותר מבעלות, מה שמשפיע על בחירות הדיור. ברמה הארצית, העלות החודשית הכוללת של בעלות על בית במחיר חציוני (כולל משכנתא, מיסים, תחזוקה, ביטוח) קפצה בכ-64% בארבע שנים, לכ-3,800 דולר לחודש, בשל עליית ריביות והוצאות wtop.com wtop.com. בינתיים, עלות השכירות של בית פרטי טיפוסי עלתה רק בכ-16% באותה תקופה, לכ-2,236 דולר לחודש wtop.com wtop.com. משמעות הדבר היא שעלות בעלות על בית עשויה להיות גבוהה בכ-70% לחודש לעומת שכירות של בית דומה ב-2024 wtop.com wtop.com. בולטימור עוקבת אחרי מגמה זו: עם ריביות משכנתא ל-30 שנה שנעות סביב 6.5–7%, רבים מהקונים הפוטנציאליים מגלים שתשלום המשכנתא הפוטנציאלי שלהם גבוה בהרבה מהשכירות המקומית. כתוצאה מכך, חלק מהמשפחות דוחות את הרכישה ונשארות שוכרות, מה שמגביר את הביקוש להשכרה (כפי שניכר בירידה בשיעור הדירות הפנויות לדיור ועליית שכר הדירה בבולטימור) bpmngmt.com bpmngmt.com. מנהלי נכסים מציינים כי עליית מחירי הבתים ועלויות הריבית "דוחפות יותר אנשים לשכור," במיוחד צעירים מקצועיים שבעבר היו קונים דירות, אך כיום מעדיפים לשכור באזורים מבוקשים כמו קנטון או פד היל bpmngmt.com bpmngmt.com.

באותו זמן, שוק המכירה נמצא במבוי סתום: למוכרים עדיין יש יתרון ברוב העסקאות בשל היצע מוגבל (בתים שמחירם תואם לשוק מקבלים לעיתים קרובות מספר הצעות במחיר המבוקש או מעליו – כ-39% מהמכירות בבולטימור באמצע 2025 נסגרו מעל המחיר המבוקש zillow.com zillow.com). אבל קונים הפכו זהירים ורגישים יותר למחיר, בשל עלויות מימון גבוהות ואי ודאות כלכלית. זה הוביל לזמני חיפוש ארוכים יותר ולפחות מלחמות הצעות מאשר ב-2021, וקונים לעיתים קרובות מנהלים כיום משא ומתן על תיקונים או ויתורים מצד המוכר. למעשה, 2025 מרגישה קרובה יותר לשוק מאוזן מאשר לשוק המוכרים הסוער של העבר הקרוב. בחלק מהחודשים, בולטימור אף ראתה עליות קלות במלאי הבתים ובמספר הימים בשוק, מה שעורר דיון על אפשרות של מעבר לשוק קונים – אך כל שינוי כזה הוא מקומי ומתון מאוד. בסך הכול, קונים שמקווים לירידות מחירים משמעותיות ממשיכים להתאכזב, שכן המחירים נשארים יציבים או מטפסים באיטיות במקום לרדת leetessier.com leetessier.com. למי שיכול להרשות לעצמו לקנות, הסביבה מתגמלת סבלנות והכנה: קונים מאושרי משכנתא ומודעים יכולים להצליח אם יפעלו במהירות על נכסים מבוקשים, שכן הזמן החציוני עד לעסקה תלוי הוא פחות משלושה שבועות zillow.com.

פעילות משקיעים היא גורם נוסף בתמונה. מחירי הבתים הנמוכים יחסית בבולטימור (חציון כ-224 אלף דולר, בערך חצי מהחציון הארצי) baymgmtgroup.com וביקוש חזק לשכירות הופכים אותה לאטרקטיבית עבור משקיעי נדל"ן. גם משקיעים מקומיים וגם מחוץ למדינה רוכשים בתי שורה ומבנים רב-משפחתיים קטנים כדי להפוך אותם לנכסים להשכרה. עניין המשקיעים הזה מחזק עוד יותר את שוק השוכרים, שכן חלק משמעותי מהמלאי של יחידות הדיור בבולטימור אינו בבעלות דיירים. בשנת 2024, בולטימור צוינה כשוק טוב להשקעות נדל"ן להשכרה בשל אוכלוסיית הסטודנטים והעובדים הרפואיים הגדולה (מספר אוניברסיטאות ובתי חולים מבטיחים מאגר שוכרים יציב) ושוק עבודה יציב baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com. נוכחות משקיעים עלולה להקשות על רוכשי דירה ראשונה בשכונות מסוימות (משקיעים לעיתים קרובות משלמים במזומן או מציעים הצעות גבוהות יותר), אך היא גם מבטיחה היצע חזק של דירות להשכרה. כמחצית ממשקי הבית בבולטימור שוכרים ולא בעלים, ויחס זה עשוי לעלות מעט אם שיעורי המשכנתאות הגבוהים יימשכו. הנהגת העיר מודעת לדינמיקה הזו; מדיניות כמו הרחבת סיוע לרוכשי דירה ראשונה ומימון דיור בר השגה נועדה לשמור על אפשרות הבעלות על דירה גם כאשר לחצי השוק דוחפים יותר אנשים לשכירות.

הזדמנויות השקעה ושכונות מתפתחות

בולטימור מכונה לעיתים קרובות "עיר של שכונות", ואכן מגמות ברמת השכונה מניעות הזדמנויות השקעה. ככל שאנו מתקדמים ל-2025, מספר אזורים בולטים כמוקדי עניין מתפתחים לנדל"ן:

שכונות החוף (פדרל היל, קנטון, פלס פוינט): אזורים פופולריים היסטורית אלו בדרום ומזרח בולטימור ממשיכים למשוך צעירים מקצועיים ומשקיעים. הם משלבים קסם היסטורי עם פיתוח חדש וחווים המשך ג'נטריפיקציה ועליית מחירי שכירות ב-2025 bpmngmt.com. סצנת המסעדות/ברים התוססת של פדרל היל והקרבה למרכז העיר שומרות על ביקוש גבוה – מחיר הבית הממוצע שם הוא כ-330 אלף דולר, ושכר הדירה הטיפוסי עולה על 2,100 דולר baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com. קנטון ופלס פוינט, עם הפארקים והבוטיקים שעל קו המים, מציגות את שכר הדירה מהגבוהים בעיר (חציון ~2,300 דולר בקנטון) baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com. שכונות אלו ממשיכות להתייקר אך בקצב מתון, מה שהופך אותן לבחירה יציבה למשקיעים שמחפשים צמיחה ארוכת טווח ודיירים אמינים. פרויקטים חדשים של דירות ובתי עיר יוקרתיים באזורים אלו (למשל לאורך קי הייווי או ברואר’ס היל) מוסיפים להיצע, אך התפוסה נותרת גבוהה.
מאונט ורנון וסטיישן נורת': מאונט ורנון, הלב התרבותי של בולטימור, ידועה בארכיטקטורה הקלאסית והמוסדות שלה (מוזיאונים, אוניברסיטאות). היא הופכת ליותר ויותר מעניינת למשקיעים בזכות הזדמנויות ערך מוסף בנכסים רב-משפחתיים – האזור נגיש (מחיר בית ממוצע ~223 אלף דולר) baymgmtgroup.com ועדיין מושך אוכלוסיית שוכרים יציבה של סטודנטים וצעירים מקצועיים. סטיישן נורת' הסמוכה (צ'ארלס נורת'/גרינמאונט ווסט) הפכה לאזור אמנות ובידור עם דירות חדשות ובתים משופצים שמושכים יוצרים. המחירים בשכונות מרכזיות אלו עדיין סבירים יחסית לפוטנציאל שלהן, מה שהופך אותן לאטרקטיביות למי שמחפש "לקנות בזול, להשכיר ביוקר".
אזורים מתפתחים (רמינגטון, פיגטאון, היילנדטאון): מחוץ לאזורים החמים המסורתיים, מספר שכונות שבעבר לא זכו לתשומת לב צוברות תאוצה. רמינגטון, לדוגמה, השתנתה עם מתחמי אוכל טרנדיים (R. House), משרדי סטארט-אפ ודירות שפותחו על ידי Seawall – מה שמעודד שיפוץ בתים ברחובות הסמוכים. פיגטאון (וושינגטון וילג'), קרובה לאצטדיונים ולהרחבת BioPark של אוניברסיטת מרילנד, רואה משקיעים שהופכים בתים נטושים לדירות מודרניות. ו-היילנדטאון/ברואר’ס היל במזרח בולטימור, קהילה מגוונת עם סצנת אמנות מתפתחת, הפכה לאלטרנטיבה משתלמת לקנטון – צפו להמשך עליית ערך שם עם פתיחת פרויקטים חדשים של מסחר (כמו מתחם Yard 56) ומגורים. משקיעים שמחפשים את "הקנטון הבאה" עוקבים אחרי אזורים אלו שנמצאים ממש על סף פריצה רחבה.
מחוז בולטימור והפרברים: גם הפרברים של העיר מציעים הזדמנויות, במיוחד למתעניינים בנכסי השכרה המשרתים משפחות ויוממים. אזורים כמו טוסון, קטונסוויל, ופארקוויל מתהדרים בבתי ספר טובים ונשארים מבוקשים מאוד. טוסון, למשל, מציעה שכר דירה בסביבות 1,850 דולר ובסיס דיירים חזק של סטודנטים מאוניברסיטת טוסון bpmngmt.com bpmngmt.com. עם יותר חברות שמאמצות עבודה היברידית, פרברים עם גישה נוחה לעיר עשויים לראות ביקוש גובר לדיור מצד אלו שמחפשים מרחב וגמישות, מה שהופך השכרת בתים פרטיים בפרברים או שיפוץ ומכירה של בתים לאסטרטגיית השקעה אפשרית.

לסיכום, למשקיעים יש שפע אפשרויות בבולטימור – מדירות יוקרה על קו המים ועד בתי שורה לעובדים פשוטים שמוכנים לשיפוץ. גורמים מרכזיים שיש לקחת בחשבון הם מגמת השכונה (האם האזור משתפר?), ביקוש להשכרה (קירבה למקומות עבודה/מכללות), ונגישות יחסית. רשימת השכונות המתפתחות של בולטימור כוללת לעיתים קרובות את פדרל היל, קנטון, פלס פוינט, מאונט ורנון, ואפילו את רולנד פארק היוקרתית להשכרות יוקרה baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com. כל אחת מהן מציעה פרופיל סיכון/תשואה שונה. המכנה המשותף הוא שערכי הנדל"ן בבולטימור, למרות העלייה, הם נמוכים בהרבה מרמות וושינגטון די.סי. או ניו יורק, מה שמרמז על פוטנציאל לצמיחה. יוזמות העיר להתחדשות (למשל מענקים לרוכשי דירות בשכונות מסוימות והרפורמות האזוריות שהוזכרו) עשויות לפתוח הזדמנויות חדשות גם באזורים מוזנחים זמן רב. לדוגמה, פרויקט ההתחדשות של פרקינס הומס בקנה מידה גדול ליד ליטל איטלי ייצור בשנים הקרובות דיור מעורב שימושים ומסחר במקום פרויקטים בסגנון צריפים, מה שצפוי להעלות את ערך הנכסים בסמוך להארבור איסט ואפר פלס פוינט. משקיעים מוקדמים באזורים אלו בתהליך מעבר עשויים להרוויח משמעותית אם הפרויקטים יצליחו.

שינויים במדיניות והתפתחויות תכנוניות

שינויים אחרונים במדיניות ורפורמות בתכנון ובנייה צפויים להשפיע באופן משמעותי על שוק הנדל"ן של בולטימור על ידי עידוד פיתוח והגדלת היצע הדיור. במאי 2025, ראש העיר ברנדון סקוט הציג חבילת חקיקה מקיפה בשם Housing Options and Opportunity Act – חמישה חוקים בתחום התכנון שמטרתם להפוך את הדיור ל"נפוץ ונגיש יותר" ברחבי העיר foxbaltimore.com foxbaltimore.com. חוקים אלה מציעים לבטל כללי תכנון מפלים שהגבילו את צפיפות הדיור. ראוי לציון, חוק אחד (מס' 25-0066) יאפשר בניית דיור רב-משפחתי בקנה מידה קטן (עד 4 יחידות) באזורים למגורים שהיו מוגבלים בעבר לבתים פרטיים בלבד foxbaltimore.com foxbaltimore.com. צעד זה למעשה מתיר דופלקסים, טריפלקסים ופורפלקסים באזורים רבים, ויוצר הזדמנויות לצפיפות מתונה ולגיוון סוגי הדיור. חוק נוסף מבטל דרישות חניה מחוץ לרחוב, שלעיתים קרובות הוסיפו עלות ומורכבות לפרויקטים עירוניים foxbaltimore.com foxbaltimore.com. הסרת חובת החניה עשויה לאפשר ליזמים לבנות במגרשים קטנים יותר ולהוזיל את עלות היחידה, בתקווה שיוביל לדירות נגישות יותר. בנוסף, חבילת הרפורמה מתייחסת גם לכללי בנייה ייחודיים (כמו דרישה לשני גרמי מדרגות בבניינים מעל שלוש קומות); שינוי אחד יאפשר בניינים עד 6 קומות עם גרם מדרגות אחד, תוך התאמת קוד הבנייה של בולטימור לסטנדרטים בינלאומיים מקובלים כדי להפחית עלויות בנייה foxbaltimore.com foxbaltimore.com. עדכוני התכנון הללו, לאחר שיאושרו וייושמו, צפויים לעודד פיתוח רב-משפחתי חדש, במיוחד בשכונות עם תשתיות טובות שהיו בעבר "נעולות" לשימוש בלעדי לבתים פרטיים. הדגש הוא על תיקון עשרות שנים של "תכנון מפלה גזעית" והגברת השוויון על ידי פתיחת קהילות נוספות לסוגי דיור שונים. בקיצור, בולטימור מאמצת גישה פרו-פיתוחית יותר ב-2025, מתוך תקווה שמדיניות גמישה יותר…קוד האזור יוביל ל-יותר אפשרויות דיור ושכר דירה נמוך יותר בטווח הארוך.

מעבר לאזורי ייעוד, יוזמות מדיניות נוספות מעצבות את סביבת הנדל"ן. העיר הרחיבה תמריצים לפיתוח באזורים מסוימים – לדוגמה, המשך השימוש ב-Tax Increment Financing (TIF) לתמיכה בפרויקטים גדולים כמו פיתוח פורט קובינגטון/חצי האי בולטימור. זיכויי מס לשימור היסטורי עדיין זמינים לשיפוץ מבנים היסטוריים רבים בעיר, וזהו מפתח למימון שיפוצים בשכונות כמו מערב בולטימור. יש גם התמקדות בהתמודדות עם בעיית הנכסים הנטושים הידועה של העיר: המדינה והעיר ייסדו את Baltimore Vacants Initiative בשנת 2023 לתיאום תקציבים ותוכניות לשיקום או הריסה של נכסים מוזנחים news.maryland.gov news.maryland.gov. מאמץ קשור הוא Project C.O.R.E. (יצירת הזדמנויות לחידוש ויזמות) שמתקיים כבר זמן מה, במסגרתו נהרסו מאות בתים נטושים והקרקע הוכנה לשימושים חדשים. כל זה משפיע על השוק בכך שהוא עשוי לפנות קרקע לפיתוח ולשפר את תנאי השכונות (וכך גם את ערך הנכסים).

בחזית המסחרית של מרכז העיר, מהלך מדיניות ייחודי הוא העברת משרדי ממשלת המדינה למרכז העיר בולטימור, כפי שצוין קודם. בתמיכת המושל לשעבר לארי הוגן ובהמשך תחת המושל ווס מור, מרילנד תקצבה עשרות מיליוני דולרים למהלך זה godowntownbaltimore.com godowntownbaltimore.com. עד סוף 2025, למעלה מ-5,000 עובדי מדינה יעברו למשרדים שכורים ברובע העסקים המרכזי, ויאכלסו חלקים גדולים מבנייני משרדים godowntownbaltimore.com godowntownbaltimore.com. זהו למעשה מהלך לפיתוח כלכלי שמטרתו לייצב את שוק הנדל"ן במרכז העיר: יותר עובדים משמעו יותר ביקוש לדירות, מסעדות ותחבורה ציבורית – מעגל חיובי שהעיר זקוקה לו מאוד כדי להחיות את ליבה.

לבסוף, תכנית האב 2030 של מחוז בלטימור (במחוז הפרברי שמקיף את העיר) ועדכון התכנית הכוללת של העיר עצמה (המכונה "Our Baltimore") מספקים מפת דרכים לשימושי קרקע בעשור הקרוב. למרות שמדובר במדריכי מדיניות ברמה גבוהה, הם מדגישים פיתוח שימושים מעורבים, צמיחה מוכוונת תחבורה ציבורית ופרקטיקות ברות קיימא. ראוי לציון, שתכנית העיר בולטימור קוראת להוספת אלפי יחידות דיור חדשות עד 2030 ולריכוז פיתוח סביב קווי תחבורה ציבורית ומוקדי תעסוקה, מה שמשתלב עם שינויים תכנוניים שכבר מתבצעים. כל צעדי המדיניות הללו – רפורמה תכנונית, תמריצים, העתקות אסטרטגיות – נועדו להפוך את בולטימור לסביבה ידידותית יותר להשקעות ולטפל באתגרים ותיקים כמו נגישות לדיור ומפגעי נטישה. קהילת הנדל"ן עוקבת מקרוב כדי לראות עד כמה מהר שינויים אלה יתורגמו לפרויקטים ממשיים בשטח.

גורמים דמוגרפיים וכלכליים המשפיעים על היצע וביקוש

מאחורי מגמות הנדל"ן של בולטימור עומדים הזרמים הדמוגרפיים והכלכליים של האזור. גורם קריטי הוא מגמת האוכלוסייה של העיר. במשך עשרות שנים, עיר בולטימור חוותה ירידה באוכלוסייה, כאשר תושבים עזבו לפרברים או למדינות אחרות. עם זאת, נתונים עדכניים מספקים קרן של תקווה: בין 2023 ל-2024, אוכלוסיית בולטימור עלתה במעט לראשונה מזה שנים. הערכות מפקד האוכלוסין מראות שהעיר הוסיפה כ-750 תושבים, והביאה את האוכלוסייה לכ-568,300 באמצע 2024 foxbaltimore.com youtube.com. למרות שמדובר בעלייה מתונה, גורמים רשמיים מציגים את היציבות הזו כסימן לכך שבולטימור אולי משנה כיוון בכל הנוגע להגירה שלילית. המטרופולין (Baltimore-Columbia-Towson MSA) כולו מונה כ-2.8 מיליון תושבים וממשיך לגדול באיטיות iemergent.com iemergent.com, גם כאשר העיר עצמה הצטמצמה. אם עיר בולטימור תוכל לשמר גידול באוכלוסייה (אפילו בקצב של כ-0.1% בשנה), הדבר יחזק את הביקוש לדיור להשכרה ולרכישה, וישפר את אמון המשקיעים.

דמוגרפיה: לבולטימור יש אוכלוסייה מגוונת, אך היא מתמודדת גם עם אתגרים סוציו-אקונומיים. ההכנסה החציונית למשק בית בעיר נמוכה יחסית – בולטימור מדורגת במקום ה-87 מתוך 100 הערים הגדולות בארה"ב בהכנסה חציונית, וכ-20% מהתושבים חיים מתחת לקו העוני planning.baltimorecity.gov. משמעות הדבר היא שחלק ניכר מהביקוש לדיור הוא לדיור בר השגה ודיור לעובדים. יזמים ומקבלי החלטות פועלים להבטיח שפרויקטים חדשים יכללו יחידות דיור בר השגה (למשל, באמצעות דרישות דיור מכליל או פרויקטים של זיכוי מס לדיור בר השגה), במיוחד מכיוון שעליית שכר הדירה עלולה להוציא מהעיר תושבים ותיקים. במקביל, ישנה נהירה של צעירים מקצועיים וסטודנטים לאזורים מסוימים, מה שיוצר מיקרו-שווקים של שוכרים/קונים בעלי הכנסה גבוהה יותר (לדוגמה, האוכלוסייה במרכז העיר ובשכונות החוף צעירה ואמידה יותר). שיעור הבעלות על בתים באזור המטרופולין הוא כ-67% iemergent.com iemergent.com, אך בתוך העיר הוא נמוך בהרבה (קרוב יותר ל-45%–50%). יש מאמץ מרוכז להעלות את שיעור הבעלות על בתים בקרב שחורים והיספנים, אשר מפגר משמעותית אחרי שיעור הבעלות בקרב לבנים בבולטימור iemergent.com iemergent.com – צמצום הפער הזה עשוי לפתוח ביקוש חדש לקונים אם תוכניות ההלוואות וההסברה יצליחו בשנים הקרובות.

מנועי צמיחה כלכליים: הכלכלה של בולטימור מהווה בסיס לבריאות שוק הנדל"ן שלה. המעסיקים הגדולים ביותר באזור כוללים את תחום הבריאות והחינוך (“אדס ומדס”), ממשלה, שירותים פיננסיים ולוגיסטיקה. עוגנים כמו אוניברסיטת ג'ונס הופקינס ובית החולים (המעסיק הגדול בעיר), המרכז הרפואי של אוניברסיטת מרילנד, ולויולה/נוטרדאם, לא רק שמעסיקים עשרות אלפים אלא גם מושכים סטודנטים וחוקרים – שכולם זקוקים לדיור. זו הסיבה שבאזורים סביב מוסדות אלה (למשל, ג'ונס הופקינס הומווד בצ'ארלס וילג', והאזור סביב בית החולים הופקינס/איגר פארק) יש ביקוש יציב לדיור. במטרופולין יש גם נוכחות פדרלית משמעותית (מינהל הביטוח הלאומי, ה-NSA בפורט מיד הסמוך) ומגזר טכנולוגיה וסייבר בצמיחה. האבטלה במרילנד נותרה נמוכה יחסית (בסביבות 4% בשנים 2023–25), והצמיחה בתעסוקה יציבה, גם אם לא מרשימה במיוחד. ראוי לציין כי משרות בתחום הנמל והלוגיסטיקה מתרחבות הודות לעסקי הספנות המשגשגים של נמל בולטימור ולצמיחה של Tradepoint Atlantic. לדוגמה, מרכזי הפצה חדשים ב-Tradepoint מביאים מאות משרות כחול-לבן, מה שתומך בשוקי הדיור במחוז בולטימור ובשכונות הדרום-מזרחיות של העיר.

גורמי איכות החיים בבולטימור אכן משחקים תפקיד גם בביקוש לנדל"ן. פשיעה ואיכות בתי הספר הציבוריים הן דאגות מתמשכות שמוזכרות לעיתים קרובות על ידי אלו שעוזבים את העיר. הפחתת פשיעה אלימה הייתה מוקד של הממשל הנוכחי, ובשנים 2023–2024 נרשמה שיפור מסוים (רציחות ירדו מעט), אך העיר מכירה בכך שהביטחון והתפיסה משפיעים על השאלה האם משפחות יבחרו לגור בעיר או יעדיפו את המחוזות. התקדמות בתחום זה עשויה לעודד יותר תושבים להישאר ולהשקיע בשכונות העיר, מה שיחזק את ערך הבתים. באופן דומה, השקעות בתחבורה (כמו חידוש קו הרכבת האדום המתוכנן ממזרח למערב) ותשתיות עשויות לפתוח אזורים חדשים לפיתוח ולהקל על הנסיעה, מה שישפיע על היכן יגדל הביקוש לדיור.

לסיכום, הביקוש בשוק הנדל"ן של בולטימור הוא סיפור של שתי ערים: האחת מונעת על ידי זרם של צעירים מקצועיים, סטודנטים ופנסיונרים שנמשכים לחיים עירוניים (מה שמזין דירות יוקרה ובתים משופצים באזורים מתחדשים), והשנייה מונעת על ידי האוכלוסייה העובדת הקיימת שזקוקה לבתים ודירות במחיר סביר. מגמות כלכליות ודמוגרפיות – תעסוקה יציבה, אפשרות לייצוב האוכלוסייה, ויוזמות להגדלת הכנסות ובעלות על בתים – כולם מצביעים על תנופה איטית אך חיובית. אם בולטימור תדע לנצל את יתרונותיה (חינוך, בריאות, נמל/לוגיסטיקה, מחירים נוחים יחסית ל-DC/פילדלפיה) ולטפל באתגרים שלה, הביקוש לדיור ולשטחי מסחר רק ילך ויגדל בעשור הקרוב.

תחזיות שוק לשנים 2025–2030

מבט לעתיד, מומחים צופים ששוק הנדל"ן של בולטימור יחווה צמיחה מתונה וברת קיימא בין 2025 ל-2030, ולא את התנודות החדות של העשור האחרון. כלכלני נדל"ן צופים תקופה של השטחה ואז עליות הדרגתיות במחירי הבתים. ברמה הארצית, צפוי שמחירי הבתים יעלו בקצב איטי יותר – בסדר גודל של 3-4% בשנה בחמש השנים הקרובות redfin.com – ושוק הנדל"ן הנגיש של בולטימור עשוי לראות עליות דומות או מעט נמוכות יותר. בטווח הקצר, התחזית ל-2025 (כפי שצוין קודם) היא כ-+1–2% עליית מחירים לבתים באזור בולטימור leetessier.com, לאור הרוח הנגדית של ריביות גבוהות. בשנים 2026–2027, אם האינפלציה תרד וריביות המשכנתא יירדו מעט, פעילות המכירות עשויה להתגבר שוב, להביא יותר קונים לשוק ולגרום לעליות מחירים שנתיות מעט גבוהות יותר (אולי עליות באחוזים בודדים). עם זאת, לא צפויות קפיצות מחירים גדולות; הקונצנזוס הוא ל"עליות מחירים שטוחות יותר" ותנאים מאוזנים יותר realestate.usnews.com. זה יהיה שינוי מבורך לעומת הקפיצות הדו-ספרתיות שנראו ב-2021, וישמור על מחירי הדיור בבולטימור נגישים יחסית ויקטין את הסיכון לבועה. למעשה, חלק מהתחזיות הארציות (למשל Zillow) אף חזו ירידה קלה במחירים ב-2025 (בסדר גודל של כמה אחוזים) לפני שהצמיחה תתחדש fastcompany.com, אם כי רוב המומחים המקומיים אינם סבורים שבולטימור תראה ירידות מחירים שנתיות מלאות אלא אם תתרחש מיתון.

גורם מרכזי בתחזית הוא המסלול של ריביות המשכנתא. תחזיות נוכחיות מצביעות על כך שריביות המשכנתא ל-30 שנה צפויות להישאר בטווח של 6% באמצע עד 2025 leetessier.com, עם פוטנציאל לרדת לכיוון 5% עד 2026–2027 אם הפדרל ריזרב יצליח להוריד את האינפלציה בצורה מבוקרת. אם אכן הריביות יירדו במחצית השנייה של העשור, בולטימור עשויה לראות עלייה ברוכשי דירה ראשונה שיחזרו לשוק, מה שיגדיל את היקף העסקאות. היצע הדיור גם הוא ישפיע על התוצאות – אם רפורמות התכנון העירוניות ותמריצי הפיתוח יובילו להוספת יחידות דיור (למכירה ולהשכרה), זה עשוי לסייע למנוע התחממות יתר של מחירים/שכירות גם כאשר הביקוש יגדל.

בצד המסחרי, התחזית לשנים 2025–2030 משתנה לפי מגזר. המשרדים צפויים להתאושש לאט; תחזיות של חברות כמו JLL ו-Newmark מצביעות על כך ששיעור הוואקנסי במשרדים בבולטימור יישאר גבוה במשך כמה שנים, ואז ישתפר בהדרגה כאשר מלאי משרדים מיושן יוסר או יוסב לשימושים אחרים וכאשר חברות יתאימו את עצמן לדפוסי עבודה היברידיים. ייתכן שנראה את שיעור הוואקנסי במשרדים יורד מכ-20% לכיוון 15% בריאים יותר עד סוף העשור, בהנחה שלא יתרחש זעזוע נוסף בביקוש למשרדים. הצמיחה בשכר דירה במשרדים צפויה להיות מינימלית בטווח הקרוב, כאשר בעלי הנכסים יתמקדו בשימור שוכרים – כל עליית שכר דירה תתרכז בעיקר בנכסים מובילים עם הצעות ייחודיות. הנדל"ן התעשייתי צפוי לשוב ולצבור תאוצה כבר ב-2026 – לאחר האטה קלה ב-2025, השילוב של צמיחת מסחר אלקטרוני, עלייה בתנועת הנמל, והפיכתה של בולטימור למוקד הפצה במיד-אטלנטיק צפויים להוביל לחתימת חוזים חדשים. אנליסטים בתעשייה צופים כי הוואקנסי התעשייתי יתכווץ שוב עד 2027 ושצמיחת שכר הדירה תימשך (אם כי בשיעורים חד-ספרתיים בשנה) בשל העלות הגבוהה של בנייה חדשה והביקוש החזק למתקני לוגיסטיקה מודרניים. צבר הפיתוח התעשייתי ב-Tradepoint Atlantic, לדוגמה, נמשך עד סוף העשור עם מיליוני רגל רבועה מתוכננים, מה שמעיד על אמון בביקוש עתידי.

לגבי שוק המולטי-פמילי (השכרה), חברות תחזיות כמו CoStar ו-Yardi צופות צמיחה יציבה בשכר הדירה בבולטימור עד 2030, בסביבות 2-3% בשנה בממוצע, בהנחה שהכלכלה לא תיכנס למיתון משמעותי. שיעורי הוואקנסי עשויים לעלות מעט ככל שגל האכלוסים החדשים יימשך (עם אלפי יחידות נוספות המתוכננות במרכז העיר וב-Harbor East/Little Italy), אך נכון ל-2025 קצב הספיגה עומד בקצב והמגמה הזו צפויה להימשך לאור שכר הדירה הנמוך יחסית של בולטימור באזור. למעשה, בולטימור צפויה להישאר שוק של בעלי דירות במובנים רבים – כל עוד לא תהיה בנייה עודפת, הביקוש מהשוכרים צפוי לשמור על תפוסה גבוהה. משתנה חשוב יהיה גידול בהכנסה: אם השכר באזור בולטימור יעלה (אולי בשל צמיחה בהייטק או אם העיר תמשוך מעסיקים חדשים), זה עשוי לאפשר עלויות דיור גבוהות יותר ולתמוך בשוק. מנגד, אם האוכלוסייה תיעצר או תרד שוב, זה עלול לרכך את הביקוש. בשלב זה, רוב המומחים אופטימיים בזהירות שהאוכלוסייה בעיר תישאר יציבה או תגדל מעט בזכות מאמצי ההתחדשות, כלומר הביקוש לדיור יהיה קיים עבור ההיצע החדש שייכנס לשוק.

כדי לשים מספרים על התחזית לטווח הארוך: ניתוח שוק המשכנתאות של iEmergent לבולטימור צופה כי בין 2023 ל-2026, סך היקף ההלוואות לרכישת בתים יגדל בכ-4.3%, מה שמשקף עליית מחירים, אך מספר העסקאות בפועל יירד (מכ-29,000 הלוואות לרכישת בתים ב-2023 ל-26,800 ב-2026) iemergent.com iemergent.com. המשמעות היא שבעוד שכל בית יהיה יקר יותר בממוצע (בשל עליית ערך), פחות בתים יחליפו ידיים – מגמה התואמת מלאי דיור מתבגר וניידות נמוכה יותר. בסוף שנות ה-2020, אם הריביות יתייצבו ברמה נמוכה יותר, ייתכן שנראה שוב עלייה בהיקף המכירות (יותר קונים ייכנסו לשוק), ואולי נחזור לכ-30,000 הלוואות רכישה בשנה או יותר. העלייה במחירים צפויה להיות מתונה אך חיובית, כך שב-2030 מחיר הבית החציוני בבולטימור עשוי להיות, לדוגמה, גבוה ב-10–15% מאשר ב-2025 (במצטבר לאורך חמש שנים). גם בשוק השכירות צפויה עלייה מתונה דומה; שוכרים עשויים לשלם ב-2030 כ-15% יותר מאשר כיום, בהנחה שהמגמות הנוכחיות יימשכו, אם כי הדבר ישתנה לפי תת-שוק וסוג יחידה.

בקצרה, תחזית הנדל"ן של בולטימור לשנים 2025–2030 היא של צמיחה מדודה. השוק עובר מתקופה של פעילות קדחתנית ותנודות חדות, לשלב של הבשלה ויציבות. ההזדמנויות ייטיבו עם המוכנים היטב: משקיעים ורוכשי דירות מתוחכמים שיבחנו את השוק לטווח ארוך יוכלו ליהנות מתשואות גבוהות יחסית וממחירי כניסה נמוכים, בעוד יזמים שיתאימו את הפרויקטים שלהם למוקדי הצמיחה של העיר ולתמריצי מדיניות ימצאו סביבה תומכת. אלא אם יתרחשו זעזועים כלכליים בלתי צפויים, בולטימור של 2030 צפויה להיות מעט גדולה יותר באוכלוסייתה, עם מרכז עיר מחודש, יותר יחידות דיור, ושוק נדל"ן שאמנם אינו לוהט, אך מטפס בהתמדה ומשתנה משמעותית לעומת מה שהיה ב-2020.

חברות נדל"ן, יזמים ופרויקטים בולטים שמעצבים את הנוף

מספר יזמים, חברות ופרויקטים מרכזיים פועלים באופן פעיל לעיצוב מחדש של שוק הנדל"ן של בולטימור ב-2025 ובשנים הקרובות:

חצי האי בולטימור (פורט קובינגטון) – פותח על ידי MAG Partners/MacFarlane Partners ושותפים: זהו אחד מפרויקטי ההתחדשות העירונית השאפתניים ביותר בארה"ב, ההופך 235 דונם של חזית ים תעשייתית לשעבר בדרום בולטימור לרובע עירוני חדש לשימושים מעורבים. לאחר שנים של תכנון ועבודות תשתית (שנתמכו באחת מהעסקאות TIF הגדולות במדינה), השלב הראשון של הפרויקט "Chapter 1" כבר מסר 1.1 מיליון רגל רבוע של שטח עד כה magpartners.com, כולל את בנייני המשרדים/מסחר Rye Street Market, שני קומפלקסים של דירות (כ-400 יחידות, כיום מושכרות בכ-50% sobopost.org sobopost.org), ומלון. בשנת 2024, CFG Bank העבירה את מטה החברה לאחד מהמשרדים החדשים sobopost.org, ועד סוף 2024 המטה העולמי החדש של Under Armour, קמפוס בשטח של 280,000 רגל רבוע, הגיע לגובה המרבי – 1,400 עובדים של UA צפויים לעבור לשם בתחילת 2025 sobopost.org. היזמים של חצי האי בולטימור (בהובלת המנכ"לית MaryAnne Gilmartin מ-MAG Partners) מתכננים שלבים נוספים שעשויים לכלול מגדלי משרדים נוספים, אלפי יחידות דיור נוספות, פארקים, ואפילו ייתכן שבשלבים עתידיים אצטדיון כדורגל או מרכזי נתונים southbmore.com. פרויקט זה למעשה יוצר שכונה חדשה לחלוטין, ואם יצליח, הוא יזיז את מרכז הכובד של בולטימור דרומה. משקיפי נדל"ן מציינים לעיתים קרובות את חצי האי בולטימור כברומטר – הצלחתו או אתגריו ישפיעו על התפיסה של שוק הנדל"ן בבולטימור.
הרבור פוינט והרבור איסט – פותח על ידי Beatty Development ושותפים: הרבור איסט (שפותח בעיקר על ידי H&S Properties בשנות ה-2000) והרבור פוינט הסמוך (בהובלת Beatty) יוצרים שלוחה משגשגת של מרכז העיר על קו המים. חברות בולטות שממוקמות כאן כוללות את המטה האזורי של Exelon Corp. ומגוון חברות פיננסים ומשפטים. בשנת 2024, T. Rowe Price השלימה את המעבר שלה למטה חדש בן שני בניינים בהרבור פוינט thedailyrecord.com business.maryland.gov – השקעה של 278 מיליון דולר שמדגישה את האמון בבולטימור. Beatty Development אחראית גם על מגדלי דירות יוקרתיים חדשים (כמו 1405 Point ו-Liberty Harbor East החדש) שמיועדים לשוכרים יוקרתיים. המפתחים הללו למעשה בנו מובלעת יוקרתית עם מלונות, מסחר ומסעדות שמושכים תיירים ותושבים אמידים. הצמיחה בהרבור איסט/פוינט צפויה להימשך, עם אתרים נוספים זמינים לפיתוח (למשל, שלבים עתידיים עשויים להביא מגדלי מגורים נוספים או בניין מחקר למדעי החיים). אזור הרבור איסט בפרט הפך ליעד קניות ובילוי, והצלחתו משכה משקיעים חיצוניים – לדוגמה, חברת הנדל"ן הגלובלית Armada Hoffler השקיעה בפיתוח האזור. לסיכום, הצוותים של Beatty ו-H&S היו גורם מרכזי בהפיכת קו המים של בולטימור לשכונה תוססת 24/7, מה שחיזק את תדמית העיר ואת בסיס המס שלה.
MCB Real Estate – החברה של דיוויד ברמבל (מחדש הרבורפלייס): MCB Real Estate היא חברת פיתוח מקומית שזכתה לכותרות כאשר לקחה על עצמה את חידוש הרבורפלייס. לאחר שרכשה את הרבורפלייס הכושל מנאמנות ב-2022, MCB השקיעה שנתיים בגיבוש תוכנית אב, שאושרה על ידי בוחרי העיר ב-2024. כפי שצוין, התוכנית כוללת הריסה של ביתני שנות ה-80 ובניית קומפלקס מודרני לשימושים מעורבים עם ארבעה בניינים חדשים (כולל מגדל מגורים בן 32/25 קומות עם כ-900 יחידות, ושני בנייני מסחר של 200,000 רגל רבוע כל אחד עם מסחר ואפילו פארק גג) cbsnews.com cbsnews.com. דיוויד ברמבל וחברתו הופכים לדמויות מפתח בבניית העיר; היכולת שלהם להוציא לפועל את הפרויקט בשווי מיליארד דולר (הבנייה צפויה להתחיל ב-2026 cbsnews.com) תהיה קריטית לעתיד מרכז העיר. MCB מעורבת גם בפרויקטים נוספים, כולל מרכזי מסחר שכונתיים ועסקאות דיור בר השגה ברחבי האזור. ראוי לציין שברמבל, כמפתח אפרו-אמריקאי שמוביל פרויקט כה בולט, נחשב לחלוץ בעיר השואפת לצמיחה מכלילה.
וולר דיבלופמנט (היזם הראשוני של פורט קווינגטון) & פלאנק אינדסטריז: אלה היו המניעים המקוריים של חזון פורט קווינגטון, בגיבוי מייסד אנדר ארמור, קווין פלאנק. וולר דיבלופמנט פיקחה על שלבי התשתית הראשונים והגל הראשון של הבנייה בפורט קווינגטון (לפני שמאג פרטנרס נכנסו להוביל את הפיתוח האנכי). למרות שוולר צמצמה מאז את תפקידה, עבודתה הניחה את היסודות למה שהוא כיום Baltimore Peninsula. מזקקת סאגמור ספיריט של פלאנק והטברנה Rye Street גם סייעו לשים את האזור על המפה. פלאנק אינדסטריז ממשיכה להחזיק מניות ולהשפיע על הפיתוח בבולטימור, מפורט קווינגטון ועד פרויקטים קטנים יותר כמו מלונות בוטיק (למשל, Sagamore Pendry בפלס פוינט, שפותח בשותפות עם אחרים לפני כמה שנים). השאיפה וההשקעה הכספית שלהם בבולטימור היוו זרז, גם אם הביצוע כעת בידיים חדשות.
שיתופי פעולה ציבוריים-פרטיים בדיור בר השגה: מספר קבוצות פיתוח משתפות פעולה עם סוכנויות עירוניות כדי להתמודד עם פיתוח מחדש של דיור. לדוגמה, פרויקט פרקינס סומרסט אולדטאון שהוזכר קודם הוא שיתוף פעולה הכולל את רשות הדיור של עיריית בולטימור, יזמים מסחריים כמו Cross Street Partners ועמותות, תוך ניצול מענק פדרלי של 30 מיליון דולר מתוכנית Choice Neighborhoods. באופן דומה, קבוצות כמו Mission First Housing ו-Enterprise Homes פועלות בבניית קהילות חדשות של דיור מעורב באתרים של דיור ציבורי לשעבר (למשל, השלבים החדשים של O’Donnell Heights במזרח בולטימור). יזמים אלה, שאינם תמיד בכותרות, הם קריטיים בעיצוב מחדש של מרקם הדיור בבולטימור, במטרה להחליף בלוקים מוזנחים בבתים מעודכנים.
מרכזי מדעי החיים והייטק: הצמיחה של בולטימור כמרכז צנוע למדעי החיים הביאה יזמים כמו Wexford Science & Technology (שבנתה את פארק המדע והטכנולוגיה של ג'ונס הופקינס במזרח בולטימור, 1.5 מיליון רגל רבוע) ומוסדות כמו University of Maryland BioPark להוביל פרויקטים. בניין ביופארק חדש, 4MLK, נמצא בבנייה בצד המערבי, וצפוי להוסיף 250,000 רגל רבוע של מעבדות ומשרדים ולמשוך 50–100 חברות ביוטק עם סיומו business.maryland.gov eda.gov. בצד ההייטק, התוכנית של פורט קווינגטון כוללת מרכז חדשנות לסייבר ולסטארט-אפים טכנולוגיים (בעזרת מינוי פדרלי לאחרונה של Baltimore Tech Hub). חברות וארגונים כמו UpSurge Baltimore פועלים להגדלת אקוסיסטם הסטארט-אפים, מה שעשוי להגדיל את הביקוש למשרדים ייחודיים וחללי עבודה משותפים בשכונות כמו Fells Point, Federal Hill ו-Station North. חברות נדל"ן הממוקדות בתחומים אלה, כמו South Duvall (יזם המתמקד במדעי החיים), ימלאו תפקיד הולך וגדל באספקת חללי עבודה למעבדות וטכנולוגיה.
ברוקרים וחברות ניהול נכסים בולטים: חברות כמו CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Newmark ושחקנים מקומיים כמו MacKenzie Commercial מעורבים מאוד בשוק של בולטימור, מתווכים בעסקאות גדולות ומפרסמים מחקרים שמעצבים את סנטימנט המשקיעים. בצד המגורים, חברות כמו Redfin ו-Zillow הגבירו את נוכחות הנתונים שלהן, בעוד שמנהלי נכסים גדולים כמו Bay Management Group (BayMGMT) ו-Harbor Stone Advisors מנהלים אלפי נכסים להשכרה בבולטימור ולעיתים קרובות מפרסמים תובנות (כפי שציטטנו) על מגמות השוק bpmngmt.com baymgmtgroup.com. למרות שאינם "יזמים", לחברות אלו יש השפעה על אילו פרויקטים מתקדמים (באמצעות מימון והשכרה) ואיך השוק נתפס דרך הדוחות שלהן.

לסיכום, סצנת הנדל"ן של בולטימור ב-2025 מעוצבת על ידי שילוב של פיתוחים חזוניים גדולים ושיפורים שכונתיים נקודתיים. יזמים כמו MAG Partners, MCB Real Estate ו-Beatty Development משנים את קו הרקיע עם פרויקטים של מספר דונמים, בעוד אינספור משקיעים ובונים קטנים יותר משפצים בתים טוריים ומגרשי אינפיל אחד אחד. יוזמות המגזר הציבורי והיזמות הפרטית הולכות ומסתנכרנות, כפי שניתן לראות במעבר משרדי המדינה למרכז העיר וברפורמת התכנון העירונית, שנהנות מתמיכת הקהילה העסקית. שארית שנות ה-2020 תהיה תקופה מכרעת: שחקנים ופרויקטים אלו יקבעו האם בולטימור תנצל במלואה את נכסיה – עלות מחיה נגישה, אופי היסטורי, מיקום אסטרטגי – כדי לממש שוק נדל"ן משגשג ומכיל. אם הסימנים המוקדמים מעידים על משהו (למשל, קצב ההשכרה בפרויקטים החדשים והעלייה הראשונה באוכלוסייה מזה שנים), התחזית של בולטימור הופכת לחיובית. עד 2030, קו הרקיע של העיר יכלול מגדלים חדשים ב-Harborplace וב-Port Covington, שכונותיה יאכלסו תושבים חדשים שנמשכים להזדמנויות, וסיפור הנדל"ן של בולטימור יהיה סיפור של לידה מחדש וצמיחה יציבה – שנבנה על היסודות שמונחים ממש עכשיו ב-2025.

מקורות:

Zillow Research, Baltimore MD Housing Market Overview (יולי 2025) zillow.com zillow.com
Lee Tessier Team, 2025 Housing Market Forecast (Maryland) leetessier.com
ניהול נכסים BPM, דוח שוק השכירות בבולטימור 2025 bpmngmt.com bpmngmt.com bpmngmt.com
חדשות Bisnow, שיעור משרדים פנויים בבולטימור בשיא כל הזמנים bisnow.com bisnow.com
Cushman & Wakefield, סקירת שוק משרדים ותעשייה בבולטימור Q2 2024–Q2 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
CBRE Research, נתוני תעשייה בבולטימור Q2 2025 cbre.com cbre.com
Downtown Partnership of Baltimore, עדכון מעבר מרכז המדינה (2025) godowntownbaltimore.com godowntownbaltimore.com
חדשות CBS בולטימור, פרטי פיתוח מחדש של Harborplace (אוג' 2025) cbsnews.com cbsnews.com cbsnews.com
FOX בולטימור (דרך Baltimore Sun), חוק הזדמנויות לדיור – הצעות חוק תכנון (מאי 2025) foxbaltimore.com foxbaltimore.com
iEmergent Market Analysis, הנוף המשתנה של שוק הדיור בבולטימור (פברואר 2025) iemergent.com iemergent.com
Bay Management Group, שכונות מתפתחות בבולטימור (ספטמבר 2024) baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com baymgmtgroup.com
WTOP News, תחזיות שוק הדיור 2024–2029 wtop.com wtop.com
לשכת מפקד האוכלוסין של ארה"ב / משרד ראש עיריית בולטימור, הערכת אוכלוסייה 2024 (עיר בולטימור) foxbaltimore.com foxbaltimore.com
מחלקת התכנון של עיריית בולטימור, דוח מגמות מרכזיות planning.baltimorecity.gov
SouthBmore Peninsula Post, עדכון פיתוח חצי האי בולטימור (אפריל 2024) sobopost.org sobopost.org