נתוני שוק מרכזיים ל-2025 (סן חוזה):
- מחיר חציוני לבית: ~1.5 מיליון דולר (אמצע 2025), עלייה של כ-5% משנה לשנה redfin.com. בתים נמכרים בממוצע תוך כ-20 יום, לעיתים קרובות עם מספר הצעות.
- שכר דירה חודשי חציוני: ~2,927 דולר נכון ליולי 2025, עלייה של כ-2–3% מהשנה שעברה apartmentlist.com. דירות חדר שינה אחד בממוצע 3,265 דולר לחודש apartmentlist.com.
- היצע דיור: היצע עלה בכ-20% מרמות תחילת 2024 apartmentlist.com sfgate.com, אך עדיין שוק של מוכרים עם היצע מוגבל.
- יכולת רכישה: נמוכה מאוד. משק בית עם הכנסה חציונית יזדקק ל>250,000 דולר תוספת כדי להרשות לעצמו בית במחיר חציוני בסן חוזה zillow.mediaroom.com.
- כלכלה: שיעור האבטלה במחוז סנטה קלרה הוא ~3.9% (רבעון שני 2025) kidder.com. ריביות המשכנתא נעות סביב 6.5–6.8% sfgate.com, הרבה מעל השפל בתקופת המגפה, מה שתורם ל"אפקט הנעילה" שבו בעלי בתים נשארים כדי לשמור על ריביות נמוכות.
מגמות נדל"ן למגורים ב-2025
שוק הדיור של סן חוזה נשאר תחרותי מאוד בשנת 2025. מחיר המכירה החציוני לבתים הוא כ-1.5 מיליון דולר, שזהו 238% יותר מהממוצע בארה"ב redfin.com. המחירים עלו בכ-3–5% מהשנה שעברה, עלייה מתונה בהשוואה לזינוקים הדו-ספרתיים של תקופת מגפת הקורונה. צמיחה זו מראה סימנים של התמתנות בשל ריביות גבוהות יותר והיצע שהשתפר מעט. הכלכלן הבכיר של Zillow מציין כי עלייה במלאי שומרת על מחירי הבתים תחת בקרה; למעשה, ערכי הבתים צפויים להישאר כמעט ללא שינוי (-0.2%) באזור המטרופולין של סן חוזה ב-2025 sfgate.com. עם זאת, הביקוש גובר על ההיצע, ולכן השוק עדיין נוטה לטובת המוכרים.
מלאי ומכירות: מספר הבתים בשוק עלה במתינות. משקיפים בענף מדווחים כי המלאי בתחילת 2025 בסן חוזה היה גבוה בכ-20% לעומת 2024 sfgate.com, בין היתר משום שיותר בעלי בתים מציעים נכסים למכירה ובנייה חדשה נכנסת בהדרגה. למרות זאת, המלאי עדיין נמוך היסטורית – בעלי בתים רבים מהססים למכור ולוותר על ריביות המשכנתא הנמוכות במיוחד שלהם (אפקט "הנעילה"), מה שמגביל את התחלופה. למרות ריבוי ההצעות, מספר המכירות הסגורות דווקא זינק (עלייה של 8–31% משנה לשנה ברחבי האזור) וצפוי לעלות בעוד כ-15% ב-2025 sfgate.com, מה שמעיד על כך שהביקוש של הקונים סופג במהירות את הבתים הזמינים. בתים עדיין נמכרים במהירות – כ-20 ימים בשוק בממוצע, לעומת 15 ימים בשנה הקודמת redfin.com redfin.com. ממוצע של 3–4 הצעות לכל נכס בסן חוזה, ולעיתים קרובות הבתים נמכרים מעל למחיר המבוקש בשכונות מבוקשות.
תמחור ותחרות: מחירי הבתים בסן חוזה נראים כשנבלמו ברמות גבוהות. נכון לאמצע 2025, מחיר המכירה החציוני הוא כ-1.5 מיליון דולר (עלייה של כ-5% משנה לשנה) redfin.com, לאחר התאוששות מירידה קלה ב-2023. התחרות בין הקונים נותרת "תחרותית במידה מסוימת" לפי מדד רדפין, כאשר בתים רבים עדיין נמכרים ב-2–6% מעל מחיר המבוקש במלחמות הצעות מחיר redfin.com. סגמנט היוקרה חזק במיוחד – נכסים יוקרתיים זוכים למספר הצעות וממשיכים להתייקר, בניגוד לחששות הכלליים לגבי נגישות למחיר sfgate.com. סוכני נדל"ן מציינים כי בתים ברמת כניסה (בסביבות מיליון דולר) מושכים תחרות עזה מצד רוכשים ראשונים ומשקיעים כאחד, ולעיתים קרובות נמכרים בהרבה מעל המחיר המבוקש, כאשר הצעות במזומן אינן נדירות sanjosespotlight.com.
אתגרי נגישות למחיר: סן חוזה מדורגת בעקביות כאחת משווקי הדיור הכי פחות נגישים באמריקה. קיפאון בשכר לעומת ערך הבתים דוחק את חלום הבעלות מהישג ידם של תושבים רבים. ניתוח של Zillow מדגיש את הפער: גם עם מקדמה גבוהה של 330,000 דולר (20%), משפחה עם הכנסה חציונית בסן חוזה תצטרך תוספת שכר של מעל 250,000 דולר כדי להרשות לעצמה בנוחות בית במחיר חציוני zillow.mediaroom.com. לפי הערכה אחת, רק כ-28% מהמשפחות באזור מפרץ סן פרנסיסקו הרחב יכולות להרשות לעצמן את הבית החציוני (ואחוז אף קטן יותר בסן חוזה עצמה). שיעורי המשכנתא הגבוהים – סביב 6–7% להלוואות ל-30 שנה – מחמירים את הבעיה בכך שמוסיפים מאות או אלפי דולרים לתשלומים החודשיים. לחצי הנגישות הללו הקפיאו חלק מהביקוש לקנייה והסיטו רבים מהקונים הפוטנציאליים לשוק השכירות zillow.mediaroom.com.
תחזית שוק: המחירים צפויים להישאר יציבים או לעלות בעדינות בטווח הקצר. איגוד המתווכים של קליפורניה (C.A.R.) חוזה עלייה של +4.6% במחירי הבתים בקליפורניה ב-2025 לאחר צמיחה של כ-6.8% ב-2024 sanjosespotlight.com – קצב בר-קיימא יותר. ייתכן שההתייקרות בסן חוזה תהיה מעט נמוכה מהממוצע המדינתי בשל המחירים הגבוהים מאוד בעיר והרגישות לתנודות בכלכלת ההייטק. כל ירידה בריביות המשכנתא עשויה לשחרר ביקוש כבוש: סוכנים מקומיים צופים שאם הריביות יירדו לאזור 6% נמוך או 5%, השוק "ידלק" בפעילות כאשר יותר מוכרים וקונים ייכנסו sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. לעת עתה, צפו לעליות מחירים מתונות ומבחר מעט טוב יותר לקונים, אך לא לשיפור דרמטי בנגישות למחירים. המחסור הבסיסי בדיור בסן חוזה ושוק העבודה החזק יוצרים לחץ מתמשך לעליית ערך הנדל"ן בטווח הארוך.
התפתחויות בשוק השכירות
שוק השכירות של סן חוזה ב-2025 הוא יקר מאוד אך יציב יחסית בצמיחה. שכר הדירה החציוני בעיר (לכל סוגי הדירות) הוא כ-2,900 דולר לחודש apartmentlist.com – יותר מ-100% מעל החציון הארצי בשכר דירה, מה שמשקף את העושר והמחסור בדיור באזור. שכר הדירה המשיך לעלות בהדרגה: השכר החציוני עלה בכ-2–3% משנה לשנה באמצע 2025 apartmentlist.com. לשם השוואה, ערים גדולות רבות בארה"ב חוו שכר דירה יציב או בירידה בשנה האחרונה, הודות לגל בנייה של דירות חדשות ברחבי המדינה. באזור המפרץ, קצב עליית שכר הדירה בסן חוזה (~2.8% YoY) עקף את סן פרנסיסקו (כמעט 0%) sfgate.com, אם כי שתיהן רחוקות מהעליות הדו-ספרתיות של השנים הקודמות.
שכירויות גבוהות וביקוש: שכר הדירה הממוצע לפי גודל חדר מדגיש עד כמה סן חוזה אינה נגישה כלכלית לשוכרים. נכון ליולי 2025, דירת חדר אחד בממוצע עולה כ-$2,934 (כ-67% מעל הממוצע הארצי בארה"ב) ו-דירות שני חדרים סביב $3,506 apartmentlist.com apartmentlist.com. שכונות מרכזיות אופנתיות יקרות אף יותר – לדוג' דירות חדר אחד במרכז סן חוזה עולות לעיתים מעל $5,000 לחודש בבנייני יוקרה apartmentlist.com. מחירים כאלה מחייבים שוכר להרוויח הכנסה שנתית של שש ספרות לפחות כדי לעמוד בכלל "30% מההכנסה על שכר דירה". לא מפתיע, שחלק גדול מהשוכרים המקומיים הם אנשי הייטק עם הכנסה כפולה או משפחות המתגוררות יחד. בסך הכול, כ-44% ממשקי הבית בסן חוזה שוכרים ולא בעלים point2homes.com, ורבים מהם נאלצים להעמיס על התקציב כדי לעשות זאת (מדד יוקר המחיה במטרופולין הוא ~231, שני רק לסן פרנסיסקו בארה"ב apartmentlist.com).
למרות שכר דירה מרקיע שחקים, הביקוש ליחידות שכירות נותר חזק. שיעור הדירות הפנויות להשכרה הוא רק כ-4–5% בסן חוזה point2homes.com, מה שמעיד שרוב הדירות מאוכלסות. (לשם השוואה, 5% פנויות נחשב לשוק מאוזן – סן חוזה ממש על הגבול הזה.) שוכרים הראו רגישות למחיר – העלייה המתמדת בשכר הדירה נבלמה בשנים 2020–2022, והיו ויתורים או ירידות קלות באותן שנים. אך חזרת המשרדים, האוניברסיטאות וההגירה של עובדים בשנים 2023–2024 החזירה את שוק השכירות לצמיחה. משקי בית רבים שמחיר רכישת דירה אינו בהישג ידם נאלצים להמשיך לשכור, מה שמחזק את הביקוש.
היצע חדש ושיעור דירות פנויות: גורם בולט שמיתֵן את עליית שכר הדירה היה בום בבניית דירות בערי ה-Sun Belt בארה"ב (ערים כמו אוסטין וראלי) שיצר עודף דירות ברמה הארצית sfgate.com. בעוד שבאזור המפרץ לא נבנו מספיק דירות כדי למחוק את המחסור, בסן חוזה נוספו דירות חדשות ונרשמה עלייה של כ-20% בהיצע הדירות להשכרה באזורים פרבריים מסוימים apartmentlist.com. תוספת צנועה זו של היצע מהווה שסתום לחץ לשכר הדירה. הצפי הוא שבניית דירות חדשות באזור המפרץ תאט אחרי 2025, כאשר פרויקטים יסתיימו ופחות חדשים יתחילו sfgate.com. אנליסטים של Zillow צופים שעד סוף 2025, שוק השכירות יהפוך שוב לצפוף – גל הדירות החדשות האחרון "ידעך", כלומר תהיה יותר תחרות על כל דירה פנויה בהמשך sfgate.com. בסן חוזה, שם הבנייה תמיד חסרה, גם ירידה קטנה בשיעור הדירות הפנויות עלולה להוביל לעליות שכר דירה.
תחזית לשוכרים: העלאות שכר הדירה בשנים הקרובות צפויות להישאר חד-ספרתיות נמוכות בשנה (אלא אם יתרחש מיתון כלכלי). מומחים צופים המשך עלייה מתונה ויציבה בשכר הדירה באזור המפרץ – אולי בסדר גודל של 2–4% בשנה sfgate.com. זהו חדשות טובות לשוכרים לעומת הזינוקים הדו-ספרתיים בעשור האחרון, אך לא צפויה ירידה משמעותית בשכר הדירה. שינויים במדיניות באופק: ייתכן שב-2024 תעלה להצבעה בקליפורניה הצעת חוק 33, יוזמה להרחבת הפיקוח על שכר דירה (לאחר ששתי יוזמות קודמות נכשלו) sfgate.com. אם תאושר, ערים כמו סן חוזה יוכלו להחיל מגבלות חזקות יותר על שכר דירה בבניינים חדשים, מה שעשוי להגביל את קצב העלייה. בסן חוזה כבר יש פיקוח מקומי על שכר דירה בדירות ישנות (הגבלת העלאה שנתית לכ-5–8%), והרחבה עשויה להגן עוד יותר על שוכרים – או, לטענת מבקרים, להרתיע יזמים מבנייה חדשה. במקביל, הביקוש להשכרת בתים פרטיים בעלייה כאשר משפחות מחפשות יותר מרחב; כיום שכר הדירה בבתים אלה גבוה ב-כ-41% לעומת לפני חמש שנים (קצב עלייה מהיר יותר מדירות) zillow.mediaroom.com. בסך הכול, שוק השכירות יישאר תחרותי – שוכרים צריכים לתכנן תקציב בזהירות ולצפות להוציא חלק גדול מההכנסה על דיור בעמק הסיליקון.
תחזית נדל"ן מסחרי
מגזר הנדל"ן המסחרי של סן חוזה הוא סיפור של ניגודים בשנת 2025. שוק המשרדים מתמודד עם שיעורי תפוסה נמוכים ומעבר לעבודה מהבית, בעוד ששטחי תעשייה ומחסנים כמעט בתפוסה מלאה בזכות הצרכים הלוגיסטיים של אזור המפרץ. נכסי קמעונאות במצב טוב יחסית, הודות לצרכנים אמידים וחזרה חלקית למשרדים שמחזירה תנועת רגליים לאזורים מסוימים. הנה פירוט לפי מגזר:
שוק המשרדים: תפוסה נמוכה והתאוששות איטית
שטחי משרדים בסן חוזה (ובסיליקון ואלי בכלל) זמינים ואינם מנוצלים במלואם בשנת 2025. שיעור המשרדים הפנויים עלה מעל 20% ב-2024, לעומת 8.6% בלבד לפני המגפה patch.com. ברבעון השלישי של 2024, 21.8% משטחי המשרדים עמדו ריקים במחוזות סנטה קלרה וסן מטאו (שכוללים את סן חוזה), יותר מכפול מהשיעור שלפני הקורונה patch.com. עודף זה נגרם בשל עבודה מרחוק ומדיניות היברידית – עובדים מגיעים למשרדים לעיתים רחוקות, אם בכלל. במטרופולין של סן חוזה נרשמה רק חזרה למשרדים בשיעור של 40.7% בסוף 2024, מהנמוכות בארה"ב patch.com. חברות צמצמו שטחים בהתאם, והשאירו שטחים גדולים ריקים או מוצעים להשכרה משנה.
עם זאת, 2025 מראה סימנים ראשונים לייצוב. כמה אינדיקציות: שיעור המשרדים הפנויים בסיליקון ואלי ירד מעט לכ-17.4% ברבעון השני של 2025 (עם זמינות כוללת של כ-18.2%) kidder.com. פעילות ההשכרה התגברה במחצית הראשונה של 2025 – עסקאות בולטות כוללות חברות טכנולוגיה כמו Zscaler ששוכרת משנה מעל 300,000 רגל רבוע בסנטה קלרה kidder.com. בעלי נכסים מציעים עסקאות ותמריצים למילוי שטחים, ושכר הדירה המבוקש התייצב (כ-4.07 דולר לרגל רבוע לחודש, ירידה של 0.2% מהשנה שעברה) kidder.com. מכירות בנייני משרדים מתבצעות בהנחות משמעותיות, ומושכות משקיעים שמחפשים מציאות – מחיר המכירה הממוצע לרגל רבוע (360 דולר) נמוך בהרבה מהממוצע של חמש השנים האחרונות, מה שמעיד על ערכים במצוקה kidder.com.
"בריחה לאיכות" היא המנטרה: שוכרים מתרכזים במבנים יוקרתיים ועשירים בשירותים כדי למשוך עובדים להגיע, בעוד שמשרדים ישנים יותר או כאלה שממוקמים פחות טוב מתקשים. לדוגמה, גוגל – לאחר פיטורים נרחבים וקיצוצי עלויות – העמידה חלק גדול מקמפוס רדווד סיטי שלה להשכרה והקפיאה את הבנייה של משרדים עתידיים kidder.com. פרויקטים חדשים ברובם נעצרו, אם כי נותר פרדוקס: כ-9 מיליון רגל רבועה של שטחי מסחר נבנו ב-2024, שיא מאז המגפה, גם כאשר שיעור הוואקנסי הגיע לשיאים patch.com. זה כולל מתקני מו"פ ייעודיים ופרויקטים בבעלות עצמית שאינם מופיעים כשטח מושכר. מומחים מכנים זאת "הפרדוקס של 2024" – כלכלה בצמיחה אך פחות צורך בשטחי משרדים patch.com.
מבט קדימה, רוב האנליסטים מצפים ששוק המשרדים יישאר רך עד 2025. חברות משכירות משנה במקום להתרחב, וכמעט טריליון דולר של חוב נדל"ן מסחרי יגיע לפירעון ב-2025 kidder.com – מה שמעלה את הסיכון לחדלות פירעון, במיוחד בנכסי משרדים שערכם יורד. בצד החיובי, סן חוזה נמנעה מהתרחיש הגרוע ביותר שנראה בסן פרנסיסקו (שם מספר מגדלים במרכז העיר נכנסו לעיקול). פחות בעלי נכסים בסן חוזה פשטו רגל עד כה patch.com, בין היתר כי המשרדים המקומיים מפוזרים יותר (למשל, קמפוסים טכנולוגיים נמוכי קומה רבים) ואינם תלויים כל כך במרכז עיר צפוף. חזאים מאמינים ש"נורמלי חדש" ייקח עוד שנה-שנתיים להתייצב patch.com. כפי שאמר יועץ מקומי, המטרה היא "להפחית בהדרגה [ול]הוריד את שיעור הוואקנסי מתחת ל-20%" לרמה ניתנת לניהול patch.com. אם מגזר ההייטק יאיץ מחדש או שחברות יחייבו יותר עבודה מהמשרד, ההתאוששות עשויה להתרחש מהר יותר – אך לעת עתה, צפו לשיעור ואקנסי גבוה במשרדים והמון אפשרויות שטח לשוכרים בסן חוזה.
תעשייה ומחסנים: ביקוש חזק, היצע מצומצם
בניגוד חד למשרדים, הנדל"ן התעשייתי באזור סן חוזה נותר מבוקש מאוד. שיעור הוואקנסי (תפוסה פנויה) של שטחי תעשייה ומחסנים נמוך במיוחד – כ-4% עד 6% ב-2024/2025 patch.com cbre.com. ברבעון השני של 2025, שיעור הוואקנסי התעשייתי הכולל בעמק הסיליקון עמד על כ-5.8% cushmanwakefield.com, מה שמעיד על שוק הדוק מאוד (במיוחד בהתחשב בכך שהנתון כולל גם שטחים חדשים שנמסרו). הביקוש ללוגיסטיקה, ייצור ומעבדות מונע על ידי מסחר אלקטרוני, חברות שבבים וחומרה, וביוטק שזקוקות למתקנים שבהם העבודה חייבת להתבצע באתר.מעבדות מו"פ ומתקנים ייעודיים חוו שיעור ואקנסי מעט גבוה יותר (~11% בסוף 2024 עבור מעבדות מו"פ) patch.com, אך זאת בחלקה בשל שטחים חדשים שנכנסו לשוק. בענפים כמו ביוטק וייצור מתקדם, התפוסה נותרה חזקה – חברות אלו אינן יכולות לעבור לעבודה מרחוק מלאה. דוח Joint Venture Silicon Valley ציין כי הביקוש לשטחי מעבדות ותעשייה המשיך לגדול ב-2024 למרות עודף המשרדים patch.com. שכר הדירה לנכסים תעשייתיים נותר יציב או עלה במתינות, שכן ההיצע מוגבל בשל מגבלות קרקע באזור המפרץ. יזמים הוסיפו שטח תעשייתי מסוים ב-2024, ו-כ-2–3 מיליון רגל רבועה של שטחי לוגיסטיקה מודרניים נמצאים בבנייה סביב סן חוזה, לעיתים קרובות בהתאמה אישית למשתמשים מסוימים.
תחזית: מגזר התעשייה צפוי להישאר חזק. גם אם הכלכלה תיכנס להאטה, שיעורי הוואקנסי כה נמוכים עד שעלייה קלה לא תוביל לעודף היצע. המסחר האלקטרוני, מרכזי הנתונים ותעשיית הרכב החשמלי מתרחבים בעמק הסיליקון וימשיכו לספוג שטחים. למעשה, אחד הפרויקטים החדשים שאושרו במרכז סן חוזה כולל מרכז נתונים בן 11 קומות לצד מגורים (קונספט ייחודי של שימושים מעורבים) localnewsmatters.org. המשקיעים נותרים אופטימיים לגבי נכסים תעשייתיים בשל תזרים המזומנים היציב שלהם. הסתייגות אחת: התנגדות קהילתית למחסנים חדשים (בשל עומסי תנועה או חששות סביבתיים) עלולה להאט את האישור. אך עם רפורמות CEQA (מפורטות בהמשך) וצרכי התשתית של האזור, פיתוח תעשייתי צפוי להתייעל. צפו כי שיעורי הוואקנסי תעשייתיים יישארו באחוזים בודדים נמוכים ושכר הדירה יעלה בקצב חד-ספרתי בינוני בשנה בשנים הקרובות.
מגזר הקמעונאות: רחובות ראשיים עמידים ודפוסים משתנים
נדל"ן קמעונאי בסן חוזה הוכיח עמידות מפתיעה בעקבות מגפת הקורונה. הודות להכנסות הגבוהות באזור ולביקוש הצרכני שנצבר, רוב מרכזי הקניות והחנויות התאוששו, גם כאשר עבודה מרחוק שינתה חלק מההרגלים. שיעור הוואקנסי (פנוי להשכרה) הקמעונאי הגיע לשפל של שש שנים של כ-4.7% בתחילת 2025 בעמק הסיליקון assets.cushmanwakefield.com. בכניסה ל-2025, ברוב תתי-השוק שיעור הוואקנסי הקמעונאי היה מתחת ל-4% – תפוסה כמעט מלאה – במיוחד באזורים משגשגים כמו Santana Row/Valley Fair, פאלו אלטו וקופרטינו marcusmillichap.com. הכיס היחיד של שיעור וואקנסי קמעונאי גבוה (כ-5%) נמצא בחלקים מדרום סן חוזה marcusmillichap.com, מה שככל הנראה משקף כמה מרכזים ישנים שמתקשים או סגירות של חנויות גדולות שם.
מספר גורמים "תמכו" בנדל"ן הקמעונאי: משכורות ועושר מההייטק מעניקים למשקי הבית המקומיים כוח קנייה לתמוך במסעדות, בוטיקים ושירותים. גם בתקופות של עבודה מרחוק נרחבת, תושבים בעלי הכנסה גבוהה המשיכו לקנות מקומית, ורבים מהעסקים הקמעונאיים הסתגלו (הציעו משלוחים, איסוף מהשוליים וכו'). כעת, כשיותר עובדים חוזרים למשרדים באופן חלקי, מסעדות במרכז העיר ובאזורי עסקים רואות עלייה בתנועת הלקוחות. קמעונאות פרברית שמבוססת על סופרמרקטים ושירותים חיוניים נותרה חזקה לאורך כל התקופה. בנוסף, המבנה המותאם לרכב של סן חוזה גרם לכך שלרבים ממרכזי הקניות יש שטח גדול וחניה, מה שאיפשר ריחוק חברתי או שירותי איסוף בקלות יחסית במהלך הקורונה.
עד סוף 2024, פעילות השכרת שטחי מסחר החלה להתגבר לצד העלייה הקלה בתפוסת המשרדים marcusmillichap.com. מתווכים מסחריים מדווחים כי סן חוזה היא שוק הקמעונאות החזק ביותר באזור המפרץ, והוא "הולך ומתחזק." marcusmillichap.com הכנסות משקי הבית הגבוהות שמרו על רמת ההוצאות הקמעונאיות גם כאשר המשרדים היו ריקים, וכעת כל עלייה במספר העובדים במשרדים או באוכלוסייה מוסיפה עוד דחיפה לביקוש marcusmillichap.com. ראוי לציין כי מספר קמעונאים חדשים מתרחבים: קוסטקו וסופרמרקט אסייתי גדול (T&T) נכנסים למיקומים בסן חוזה ב-2025 marcusmillichap.com. כניסות חדשות אלו צפויות להפוך את הספיגה השלילית הקלה של השנה שעברה לחיובית. למעשה, שטחי מסחר שהתפנו מתמלאים במהירות על ידי חנויות ומסעדות חדשות.שכר הדירה לקמעונאות נותר יציב יחסית, כאשר מיקומים מרכזיים גובים מחירים גבוהים (למשל, 30 דולרים ומעלה למ"ר לשנה בשכירות משולשת נטו assets.cushmanwakefield.com). בעלי הנכסים אופטימיים אך ריאליים – הם יודעים שהמסחר האלקטרוני עדיין מהווה איום, ולכן שוכרים מתחום החוויה והמזון מועדפים כדי להגדיל את תנועת הלקוחות. מגמת החזרה למשרדים (גם אם חלקית) באזור מהווה יתרון עבור קמעונאים במרכז העיר. מנגד, אם עבודה מרחוק תישאר נפוצה, חלק מהקמעונאות במרכז העיר עשויה לשנות ייעוד או להתמודד עם קשיים, אך עד כה ליבת סן חוזה לא חוותה את קריסת הקמעונאות הנרחבת שקרתה במרכז סן פרנסיסקו.
תחזית: שיעור הוואקנסי בקמעונאות צפוי להישאר נמוך (פחות מ-5%) ואף עשוי להתכווץ אם הכלכלה המקומית תישאר חזקה. הסיכון הגדול ביותר הוא האטה כלכלית – הוצאות הצרכנים ייפגעו אם האבטלה תעלה. לעת עתה, התחזית הקמעונאית של סן חוזה חיובית בזהירות: צרכנים אמידים, צפיפות מגורים הולכת וגדלה (עם פרויקטים חדשים של שימושים מעורבים), ושיפור בניצול המשרדים – כולם מצביעים על ביקוש מתמשך לחנויות ומסעדות. אסטרטגיית העיר של כפרים עירוניים ומרכזים נגישים להולכי רגל תמשיך ליצור הזדמנויות לפיתוח קמעונאי. לסיכום, מבין סוגי הנכסים המסחריים, הקמעונאות מציגה ביצועים טובים יותר מהמשרדים ובערך ברמה דומה לתעשייה בשוק של סן חוזה ב-2025.
מגמות השקעה בנדל"ן
משקיעי נדל"ן המתעניינים בסן חוזה מתמודדים עם משוואה של עלות גבוהה ותשואה גבוהה. ערכי הנדל"ן הגבוהים באזור גורמים לכך שתשואות השכירות (Cap Rates) יחסית נמוכות, אך הסיכויים לעליית ערך בטווח הארוך ולצמיחת שכר דירה נותרים חזקים. בשנת 2025, פעילות ההשקעה נבלמה במידת מה בשל ריביות ואי ודאות כלכלית, אך קיימים מגמות והזדמנויות ברורות:
- השקעות מגורים: רכישת בתים פרטיים או דירות להשכרה היא אתגרית לאור מחירי כניסה של מעל מיליון דולר, אך מי שיכול להרשות זאת לעצמו נהנה מביקוש יציב לשכירות. מאחר שמשפחות רבות אינן מסוגלות לקנות, הביקוש להשכרת בתים פרטיים גבוה במיוחד (כפי שניתן לראות בצמיחת שכר הדירה המהירה במגזר זה zillow.mediaroom.com). שכונות עם בתי ספר טובים (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) או כאלה עם שיפורי תחבורה מתוכננים (למשל סביב תחנות BART העתידיות בצפון סן חוזה) אטרקטיביות במיוחד למשקיעים, שכן הן מבטיחות שכר דירה יציב או עולה. ישנם גם משקיעים המנצלים את חוקי ה-ADU של קליפורניה – הוספת יחידות דיור נלוות לנכסים פרטיים ליצירת הכנסה מדופלקס/טריפלקס. תשואות (Cap Rates) להשכרות מגורים בסן חוזה נעות לרוב בטווח הנמוך של 3%–4%, שזה דק, אך משקיעים רבים בונים על עליית ערך האזור וצמיחה מונעת טכנולוגיה להחזר השקעה.
- שכונות "חמות": המחוזות המגוונים של סן חוזה מציעים הזדמנויות שונות. מרכז העיר סן חוזה נחשב להימור לטווח ארוך – עם קמפוס Google המוצע (כעת בהשהיה) והשקעות ציבוריות נוספות, קרקעות ובניינים ישנים במרכז העיר מושכים משקיעים המעוניינים לפתח מחדש או להמתין לעלייה. אזורים כמו Japantown ו-Willow Glen שומרים על ערכם בשל אווירה תרבותית ייחודית וקסם, ומושכים גם בעלי בתים וגם משקיעים המשפצים בתים היסטוריים. מבחינת פוטנציאל מתפתח, מומחים מקומיים מצביעים לעיתים קרובות על מקומות כמו Berryessa/צפון סן חוזה (שם מתבצע הארכת קו BART) ו-Alum Rock/East Foothills (שם המחירים נמוכים יחסית לשאר העיר, מה שמרמז על פוטנציאל צמיחה). לפי ניתוח השקעות אחד, שכונות מתפתחות כמו Communications Hill, North San Jose וחלקים ממזרח סן חוזה מוכנות לצמיחה כאשר העיר מעודדת פיתוח שם blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. משקיעים פונים יותר ויותר מעבר לאזורי היוקרה המסורתיים אל אזורים "מתומחרים בחסר" אלה, במטרה להשיג תשואות ראשוניות טובות יותר.
- השקעות מסחריות: לאור החולשה בתחום המשרדים, משקיעים מתוחכמים מחפשים מציאות. כפי שצוין, בנייני משרדים נמכרו בהנחות כבדות – חלק מהקונים הם משתמשים-בעלים (חברות שרוכשות את הבניין עבור עצמן) וקרנות הון פרטיות שרכשו נכסי משרדים במחירים הנמוכים ב-30–50% מהשיא. אסטרטגיה זו מהמרת על אופק התאוששות של 5–10 שנים לביקוש למשרדים. בינתיים, נכסים תעשייתיים ממשיכים להיות מועדפים על משקיעים מוסדיים; התחרות עזה על כל מתקן לוגיסטי שמגיע לשוק, ושיעורי ההיוון בתחום התעשייתי נעים סביב 4% בשל אמינות השוכרים. מרכזי קניות במיקומים חזקים (במיוחד מרכזים עם עוגן של סופרמרקט או כאלה בשכונות אמידות) גם הם נסחרים באופן פעיל, שכן הוכיחו עמידות בתקופת הקורונה. בסך הכול, היקף ההשקעות בנדל"ן מסחרי באזור המפרץ ב-2025 נמוך מהתקופה שלפני המגפה, אך סן חוזה תופסת נתח יפה מהפעילות, כאשר משקיעים מפנים את המיקוד משוק סן פרנסיסקו הבעייתי אל התחזית היציבה יחסית של דרום המפרץ.
- תשואות וסיכונים: משקיעים בסן חוזה מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר – שיעורי הריבית על משכנתאות או הלוואות מסחריות עומדים על כ-6–7%, מה שלעיתים עולה על התשואה מהנכס ויוצר מינוף שלילי. מצב זה צמצם את מספר המשקיעים הספקולטיביים וה"פליפרים" לעומת לפני כמה שנים. אלו שנותרו הם לרוב מחזיקים לטווח ארוך עם הון עצמי (פחות רגישים לריבית) או רוכשי 1031 Exchange שמגלגלים רווחים ממכירות אחרות. החישוב של רבים הוא ש-הכלכלה המונעת על ידי טכנולוגיה של סן חוזה תשמור על מגמת עליית ערך הנדל"ן בטווח הארוך. ואכן, משקיעים ותיקים מציינים כי הנדל"ן בעמק הסיליקון עלה בערכו יותר מרוב המדינה, והם מצפים שזה יימשך sanjosespotlight.com. תמיד קיים סיכון לירידה בענף ההייטק או לשינויים רגולטוריים (כמו פיקוח שכירות מחמיר או מסים חדשים על משקיעים) שעלולים לפגוע בתשואות. אך נכון ל-2025, השקעה בנדל"ן בסן חוזה עדיין נחשבת מהלך מוצק – זו הימור על אחת הכלכלות האזוריות החזקות בעולם.
לסיכום, מגמות ההשקעה מצביעות על בריחה לאיכות ולהזדמנויות: הכסף זורם לאזורים ולסוגי נכסים עם השילוב הטוב ביותר של הכנסה שוטפת ופוטנציאל השבחה עתידי (בין אם מדובר בפרויקט מגורים חדש בפרברים או בקמפוס משרדים/מו"פ שעבר הסבה). שכונות "חמות" למשקיעים לרוב חופפות למאמצי הפיתוח העירוניים או לרמות מחירים נגישות יחסית לשאר עמק הסיליקון שמרמזות על פוטנציאל צמיחה. אמנם התשואות אינן גבוהות כמו בשווקי Sun Belt הזולים יותר, אך סן חוזה מציעה משהו שערים רבות לא: יציבות יחסית וצמיחה מוכחת לטווח ארוך, מה שהופך אותה ליעד מרכזי להון נדל"ן בקליפורניה.
צנרת פיתוח ובנייה
פיתוח נדל"ן בסן חוזה נמצא בצומת דרכים בשנת 2025. לעיר יש תוכניות שאפתניות לבניית דיור חדש וקהילות מעורבות שימושים, אך אתגרים כלכליים האטו את קצב הבנייה בשנה האחרונה. למרות זאת, מספר פרויקטים משמעותיים מתקדמים, ושינויים במדיניות נועדו לפתוח פיתוח מהיר יותר בעתיד הקרוב.
פיתוח דיור: סן חוזה, כמו כל ערי קליפורניה, נמצאת תחת לחץ להוסיף דיור (עם דרישות מדינה לעשרות אלפי יחידות עד 2030). פרויקטים שאושרו כבר קיימים בתכנון, אך התחלת הבנייה מתעכבת. למעשה, ב-2024 לא נרשמו התחלות בנייה של דיור רב-משפחתי בסן חוזה – לא נבנה אף בניין דירות או קונדומיניום חדש באותה שנה localnewsmatters.org. נתון מפתיע זה משקף כיצד עלויות בנייה עולות, מחסור בעובדים, וריביות גבוהות הפכו פרויקטים רבים ללא כדאיים. למרות שמחלקת התכנון של העיר אישרה יחידות רבות, הן לעיתים קרובות נשארות "על המדף" וממתינות למימון localnewsmatters.org.
כדי להתמודד עם זה, השיקו מנהיגי העיר את תוכנית המסלול החדשני לפרויקטים בסוף 2023 localnewsmatters.org. תוכנית זו מתמרצת יזמים עם פרויקטים בעלי "תועלת יוצאת דופן" – לדוגמה, כאלה הכוללים דיור בר-השגה משמעותי או תועלות ציבוריות אחרות – על ידי עקיפת תקני תכנון מסוימים, הפחתת מסי בנייה וויתור על אגרות מסוימות localnewsmatters.org. המטרה היא להאיץ פרויקטים במרכז העיר ובאזורים מועדפים נוספים. באפריל 2025 אושרו שני הפרויקטים הראשונים במסגרת תוכנית זו: יזם קנדי בשם Westbank קיבל אישור ל-1,492 יחידות מגורים בשני מגדלים במרכז סן חוזה, יחד עם שני מרכזי נתונים באתר localnewsmatters.org localnewsmatters.org. העיר ויתרה על חלק מאגרות הדיור בר-ההשגה והקלה על מגבלות גובה כדי לאפשר את ביצוע הפרויקטים. ראש העיר מאט מהן אמר שסן חוזה לא צריכה לאפשר לתקנות תכנון מיושנות "לעמוד בדרכה של חדשנות שיכולה להיות כדאית כיום" localnewsmatters.org, והדגיש את נכונות העיר לגמישות כדי לעודד פיתוח.
מעבר למרכז העיר, פרויקטי דיור רבים נוספים נמצאים בשלבי תכנון. בצפון סן חוזה, מתבצעת בנייה של פרויקט גדול לשימושים מעורבים על קרקע חקלאית לשעבר, שיביא לאזור כמה מאות דירות ושטחי מסחר sanjosespotlight.com. יזמים כמו SummerHill Homes בונים קומפלקסים חדשים של דיור רב-משפחתי באזורים שבעבר היו מסחריים (למשל, פרויקט ב-210 Baypointe עם למעלה מ-200 יחידות) sfyimby.com. בנוסף, יש דחיפה ליותר דיור מודולרי ושיטות בנייה יצירתיות: בניין דירות מודולרי מוצע ב-The Alameda יוסיף 174 יחידות במגרש קטן, ויציג גישה חדשנית לציפוף עירוני sfyimby.com.דאונטאון ווסט וקמפוסים של חברות טכנולוגיה גדולות: הפיל שבחדר הוא פרויקט דאונטאון ווסט של גוגל ליד תחנת דירידון – תכנית של 80 אקר בשווי מעל 10 מיליארד דולר לשכונה עירונית חדשה בשימושים מעורבים (עד 4,000 בתים, משרדים, מסחר, פארקים). סן חוזה אישרה את הפרויקט הזה ב-2021 ברעש גדול realestate.withgoogle.com techxplore.com. עם זאת, נכון ל-2025, דאונטאון ווסט נמצא בהקפאה. בתחילת 2023 גוגל עצרה את העבודות וב-2025 יש דיווחים שגוגל ביטלה את השותפות לפיתוח ושוקלת מחדש את תוכניות הנדל"ן שלה techxplore.com techxplore.com. הנסיגה הרחבה יותר של החברה מהתרחבות משרדים (בגלל עבודה מרחוק וקיצוצים) מאיימת על הבנייה שהובטחה – בכל עמק הסיליקון, גוגל התחייבה להקצות קרקע ל-15,000 בתים (בסן חוזה, מאונטן ויו, סאניווייל), אך שש שנים אחרי, אף אחד מהבתים הללו לא נבנה techxplore.com. גוגל אף רמזה שהיא עשויה למכור חלקים מהקרקעות שלה (למשל, מגרש גדול במאונטן ויו שיועד ל-1,900 בתים) techxplore.com. אם גוגל אכן תיסוג, החזון של דאונטאון ווסט עלול להתעכב או להצטמצם משמעותית. גורמי העירייה עדיין מקווים שהפרויקט יתחדש, אך ייתכן שיידרשו שותפים חדשים או גישה מדורגת. חוסר הוודאות סביב המגה-פרויקט הזה הוא קלף פראי בצנרת הפיתוח של סן חוזה – הוא עשוי להביא גל עצום של דיור ומסחר, או להישאר תכנית רדומה לשנים.אתגרי צנרת: החוויה של סן חוזה משקפת מגמה רחבה יותר: פרויקטים רבי-קומות שאושרו מוחלפים או "מהונדסים כלכלית" לתכניות בצפיפות נמוכה יותר בשל אתגרי עלות. יזמים מגלים שבתנאי 2025, מגדל יוקרה לא תמיד משתלם, בעוד שבתי שורה או פרויקטים קטנים יותר כן. למעשה, ברחבי סן חוזה, יזמים שהחליפו דירות/קונדוס לבתי שורה העלימו כ-4,177 יחידות דיור מצנרת העיר – יחידות שאושרו אך לא ייבנו כפי שתוכנן במקור techxplore.com. זהו כישלון משמעותי ביעדי הדיור. הדבר מדגיש את הצורך בהתערבות מדיניות והפחתת עלויות כדי להניע פרויקטים גדולים.
בצד החיובי, הסביבה הרגולטורית בקליפורניה משתנה לטובת פיתוח. ביוני 2025, המדינה חוקקה רפורמה ב-CEQA (סנאט ביל 131 ואסמבלי ביל 130) כדי לייעל את הביקורת הסביבתית sanjosespotlight.com. פרויקטים של התחדשות עירונית (פחות מ-20 דונם, פחות מ-85 רגל גובה, ובתוך ייעוד הקרקע) יכולים כעת לעקוף דרישות מסוימות של CEQA sanjosespotlight.com. משמעות הדבר היא שפרויקטי דיור בינוניים רבים בסן חוזה לא ייתקלו עוד בשנים של עיכובים מתביעות או דוחות סביבתיים מכבידים. ראש עיריית סן חוזה בירך על הרפורמות הללו, וציין ש-CEQA שימש לעיתים קרובות "כנשק" לעיכוב בניית דיור, וכעת פרויקטים יוכלו להיות מאושרים במחצית מהזמן במקרים מסוימים sanjosespotlight.com. בנוסף, חוקים קיימים כמו SB 35 (המזרז דיור בר השגה העומד בתנאים) ו-AB 2011 (המאפשר דיור במתחמים מסחריים בזכות) מתחילים להיכנס לשימוש באזור המפרץ.מבט קדימה: צפוי גידול בצנרת הפיתוח בשנים הקרובות בזכות רפורמות אלה ויוזמות מקומיות. סן חוזה זיהתה עשרות אתרי הזדמנות ונוקטת גישה יזומה לעמידה ביעד הדיור הממשלתי שלה (מעל 60,000 יחידות לשנים 2023-2031). ייתכן שנראה פרויקטים יצירתיים יותר כמו הסבת משרדים למגורים (אם משרדים יישארו לא מנוצלים) ושיתופי פעולה ציבוריים-פרטיים. פרויקטי תשתית כמו הארכת BART לעמק הסיליקון (הבאת רכבות BART למרכז סן חוזה עד ~2030) ו-החשמול של Caltrain יעודדו גם הם פיתוח מוכוון תחבורה לאורך אותם מסדרונות. לסיכום, 2025 היא שנה של מעבר: לאחר 2024 איטית, הבנייה צפויה להתאושש, אך יהיה צורך להתמודד עם עלויות גבוהות. עם חוקים חדשים שמפחיתים בירוקרטיה ותמריצים עירוניים, סן חוזה מקווה להפוך את שלל הפרויקטים המתוכננים שלה ל-"את חפירה באדמה" בקרוב.
שינויים מדיניים ורגולטוריים המשפיעים על השוק
מספר התפתחויות מדיניות ורגולטוריות בשנים 2024–2025 משפיעות על שוק הנדל"ן של סן חוזה, במטרה להתמודד עם משבר הדיור ולהגן על התושבים, תוך תגובה לשינויים כלכליים. הנה השינויים המרכזיים:
- ייעול CEQA (2025): חוק איכות הסביבה של קליפורניה (CEQA) מזוהה זה זמן רב כסיבה לעיכובים בפיתוח. באמצע 2025, קליפורניה העבירה רפורמות ב-CEQA באמצעות SB 131 ו-AB 130, אשר צמצמו משמעותית את דרישות הבדיקה הסביבתית עבור פרויקטים רבים sanjosespotlight.com. במיוחד, פרויקטי דיור אינפיל על קרקע עירונית פנויה (עד 20 דונם, עד גובה 85 רגל) כבר לא דורשים דוחות השפעה סביבתית מלאים אם הם עומדים באיזור הקיים sanjosespotlight.com. זהו הישג משמעותי לערים כמו סן חוזה: המשמעות היא פחות תביעות ואישורים מהירים יותר לבנייני דירות בגובה בינוני ולפיתוחים עירוניים נוספים. גורמים בעירייה מציינים כי תביעות CEQA עיכבו חלק מהפרויקטים ב-עד שנתיים sanjosespotlight.com – כך שרפורמה זו עשויה לקצר את זמני האישור בחצי sanjosespotlight.com. ראש עיריית סן חוזה, מאט מהאן, היה תומך בולט, וטען כי נעשה שימוש לרעה ב-CEQA כדי לחסום דיור נחוץ sanjosespotlight.com. עם הרפורמות, העיר משלבת את השינויים ברמה המדינתית עם תמריצים מקומיים (כמו פטור מאגרות דרך Innovative Pathway) כדי להאיץ את ייצור הדיור sanjosespotlight.com. בעוד שארגוני סביבה מודאגים מהפחתת שיתוף הציבור, הציפייה הכללית היא ש-סן חוזה תראה האצה בהתחלות פרויקטים כתוצאה מהכללים המזורזים.
- חוקי דיור מדינתיים ותכנון אזורי: קליפורניה חוקקה מספר חוקים לעקיפת מגבלות תכנון מקומיות מחמירות. SB 9 (בתוקף מ-2022) מאפשר לבעלי בתים לפצל מגרשים חד-משפחתיים או להוסיף יחידות דו-משפחתיות בזכות. בסן חוזה, האימוץ של SB 9 היה איטי עד כה (בגלל עלויות גבוהות לבניית ADU/דו-משפחתי), אך עם הזמן זה עשוי להגדיל בעדינות את הצפיפות בשכונות מגורים. SB 10 (2022) מאפשר לערים לאמץ תקנה לעד 10 יחידות במגרשים סמוכי תחבורה ציבורית ללא CEQA – סן חוזה עדיין לא ניצלה זאת במלואו, אך ייתכן שתעשה זאת בעתיד במסדרונות תחבורה. בנוסף, AB 2011 (2022) מייעל בניית דיור באתרים מסחריים (למשל מרכזי קניות); כמה פרויקטים בסן חוזה בוחנים זאת, מה שעשוי להפוך מגרשי מסחר לא מנוצלים למתחמי דירות באישור מזורז (מיניסטריאלי). תכנית המתאר של סן חוזה מעודדת צמיחה באמצעות "כפרים עירוניים" – למעשה אזורים מתוכננים מראש בצפיפות גבוהה יותר – וב-2025 העיר מעדכנת את רכיב הדיור שלה כדי להראות למדינה כיצד תוכל להכיל כ-62,000 בתים חדשים עד 2031. זה עשוי לכלול שינוי ייעוד של אזורים תעשייתיים או דלי-צפיפות לדיור, ועידוד שימושים מעורבים ליד תחבורה ציבורית.
- פיקוח שכר דירה והגנות לדיירים: בסן חוזה יש תקנת ייצוב שכר דירה מקומית החלה על דירות שנבנו לפני 1979, ומגבילה העלאות שכר דירה שנתיות (כ-5% מקסימום, צמוד לאינפלציה) ומספקת הגנות מפני פינוי. למרות שהתקנה עדיין בתוקף, פעילי דיירים טוענים שזה לא מספיק כי זה לא חל על בניינים חדשים. ברמה המדינתית, פעילים דוחפים את הצעת חוק 33 (2024) להרחבת פיקוח שכר דירה (בעצם לבטל את מגבלות חוק קוסטה-הוקינס) sfgate.com. אם הבוחרים יאשרו זאת, סן חוזה תוכל להחיל פיקוח שכר דירה גם על יחידות חדשות או אפילו על בתים פרטיים להשכרה, מה שישפיע משמעותית על בעלי דירות ומשקיעים. בנוסף, AB 1482 (חוק הגבלת שכר דירה מדינתי) כבר מגביל העלאות שכר דירה ברוב ההשכרות בקליפורניה לכ-10% בשנה – אך ההגבלה המקומית של סן חוזה מחמירה יותר עבור דירות ישנות. במהלך המגפה, גם המדינה וגם העיר הפעילו הקפאת פינוי ותוכניות סיוע בשכר דירה; רובן פגו, אך ב-2025 מתקיים דיון בעיר על הקמת קרן סיוע חירום קבועה לשוכרים במצוקה פתאומית. דרישות דיור בר-השגה גם מעצבות את הפיתוח – סן חוזה ממשיכה לדרוש מפרויקטים בשוק החופשי לכלול אחוז יחידות במחיר מופחת או לשלם דמי פדיון. יש דיבור על עדכון מדיניות הדיור המשולב כדי לאזן בין עידוד פיתוח ליצירת יחידות ברות-השגה.
- מיסים ואגרות: בסוף 2024, בוחרי סן חוזה אישרו (או שקלו) צעדים המשפיעים על כלכלת הנדל"ן. דוגמה אחת היא אגרת קישור מסחרית על פיתוח משרדים חדש שמממנת דיור בר השגה – לסן חוזה יש אגרה כזו, ולמרות שפרויקטי משרדים מתקדמים לאט, כל התאוששות תכניס אגרות לדיור. הייתה גם שיחה על מס ריקנות על חנויות ריקות כדי להרתיע מהשארת חנויות ריקות לאורך זמן במרכז העיר (בהשראת סן פרנסיסקו), אך הוא טרם יושם. מנגד, העיר הפחיתה חלק מהאגרות: תוכנית "Innovative Pathway" שהוזכרה קודם מעניקה פטור ממס בנייה מסוים ואגרות פארק לפרויקטי דיור במרכז העיר העומדים בתנאים localnewsmatters.org. הפחתת העלויות הזו היא מהלך מדיניות מכוון שנועד להפוך את הפיתוח לכלכלי בסביבה יקרה.
- מדיניות כלכלית ומוניטרית: בעקיפין, החלטות הפדרל ריזרב ושינויים במדיניות הכלכלית הרחבה (כמו הוצאות פדרליות חדשות על תשתיות או שינויים בחוקי מס) משפיעים גם הם על שוק סן חוזה. לדוגמה, העלאות הריבית של הפד ב-2022–23 השפיעו מאוד על שיעורי המשכנתאות ועלויות הלוואות בנייה, וציננו את השוק. בכניסה ל-2025, יש אי ודאות: היה צפוי שהפד יוריד ריבית, אך האקלים הפוליטי בסוף 2024 (כולל ממשל נשיאותי חדש ודיבורים על מכסים שעשויים להצית מחדש אינפלציה) הטיל ספק בהורדות ריבית מהירות sfgate.com. כלכלני דיור מצפים ברובם ש-שיעורי המשכנתאות יתמתנו בהדרגה לכ-6% או מעט מתחת עד סוף 2025 sanjosespotlight.com, אך טעויות מדיניות עלולות לשנות זאת. שוק סן חוזה רגיש מאוד לגורמים מאקרו-כלכליים אלה בשל המחירים הגבוהים – גם ירידות ריבית קטנות פותחות כוח קנייה משמעותי (וכך גם ביקוש). ברמה המקומית, תמריצים ממשלתיים או הקלות מס לתעשיית ההייטק יכולים גם הם לעודד נדל"ן בעקיפין על ידי עידוד צמיחת תעסוקה.
לסיכום, נוף המדיניות של 2025 נוטה לכיוון עידוד פיתוח דיור (באמצעות הקלות ואישורים מהירים) והמשך הגנות לדיירים (עם פוטנציאל להרחבת פיקוח שכר דירה). סן חוזה מנסה לאזן בין אלה כדי לפתור את מחסור הדיור מבלי להבריח השקעות. יעילות המדיניות תתברר בשנים הקרובות: אם יצליחו, סן חוזה עשויה לראות עלייה נחוצה בבניית דיור והקלה מתונה בעלויות; אם לא, העיר עלולה להמשיך להתמודד עם מחירים גבוהים והיצע לא מספק.
גורמים כלכליים המשפיעים על השוק
הנדל"ן של סן חוזה אינו מתקיים בוואקום – הוא מושפע מאוד מכוחות כלכליים רחבים, מהמצב של תעשיית ההייטק ועד ריביות ודפוסי הגירה. נכון ל-2025, ישנם מספר גורמים כלכליים בולטים במיוחד:
בריאות מגזר ההייטק: סן חוזה נמצאת בלב עמק הסיליקון, ולכן מצבן של חברות הטכנולוגיה משפיע מאוד על הביקוש לדיור ולנדל"ן מסחרי. בשנתיים האחרונות התרחש האטה טכנולוגית ופיטורים (בעיקר בסוף 2022 וב-2023, חברות כמו מטא, גוגל וכו' קיצצו בכוח האדם). הדבר האט את שוק הדיור לזמן קצר ב-2023 כאשר חלק מעובדי ההייטק עזבו את האזור או הפכו לזהירים יותר. עד 2025, מגזר ההייטק מראה סימנים מעורבים. נתוני התעסוקה למטרופולין סן חוזה-סאניווייל-סנטה קלרה מצביעים על כך שמשרות במגזר המידע ירדו בכ-0.8% משנה לשנה kidder.com בתחילת 2025 – כלומר התעסוקה בהייטק לא מתרחבת במהירות, אך הירידה התייצבה. גם מגזר השירותים המקצועיים/עסקיים (שכולל תפקידים רבים הקשורים להייטק) ירד בכ-1.8% משנה לשנה kidder.com. למרות הירידות הללו, האבטלה במחוז סנטה קלרה נותרה נמוכה מאוד (כ-3.9%) kidder.com, כלומר שוק העבודה הרחב עדיין הדוק. רבים מהמפוטרים מצאו עבודות חדשות או פתחו מיזמים, ותעשיות שאינן הייטק (כמו בריאות, ייצור מתקדם) צמחו.
לגבי נדל"ן, מגזר הייטק יציב אך צומח לאט אומר שאין גל עצום של קונים/שוכרים חדשים, אך גם אין עזיבה המונית. בסן חוזה נרשמה הגירה שלילית מסוימת במהלך המגפה (כאשר עובדים עברו לאזורים זולים יותר עם עבודה מרחוק), אך המגמה הזו נרגעה עד 2023. למעשה, כאשר חלק מהמעסיקים מחזירים עובדים למשרד לפחות לכמה ימים בשבוע, חלק מהעוזבים חוזרים או לפחות שומרים על דריסת רגל באזור המפרץ. הון סיכון והקמת סטארט-אפים התעוררו בתחילת 2025 לעומת השפל של 2022, מה שעשוי לבשר על צמיחת משרות עתידית. בנוסף, הבום של הבינה המלאכותית (עם חברות המתמקדות ב-AI) מתרכז בעמק הסיליקון ויכול להניע את גל הביקוש הבא למשרדים ולדיור. אם חברות כמו אנבידיה, גוגל (עם יוזמות ה-AI שלה) ושלל סטארט-אפים בתחום ה-AI ימשיכו לגייס עובדים, זה יזרים ביקוש חדש לדיור באזור. בסך הכול, הייטק הוא המנוע המרכזי: כשהוא מתעטש, שוק הדיור מצטנן, וכשהוא פורח, שוק הדיור משתגע. כרגע אנחנו באמצע – אופטימיים בזהירות שהגרוע ביותר מאחורינו, אך ממתינים לבום הבא.
ריביות ומימון: כנראה הגורם הבודד המשמעותי ביותר שמקרר את שוק הנדל"ן ב-2025 לעומת הטירוף של 2021 הוא סביבת הריבית הגבוהה. ריביות המשכנתא שהיו 3% ב-2021 זינקו ליותר מ-7% ב-2022, ובאמצע 2025 הן נמצאות בטווח של 6.5–7% למשכנתאות בריבית קבועה ל-30 שנה sfgate.com. לכך יש השפעות עצומות: זה מעלה את תשלומי המשכנתא החודשיים במאות או אלפי דולרים, ומפחית את מה שהקונים יכולים להרשות לעצמם. כלל אצבע: עלייה של 1% בריבית המשכנתא מקטינה את כוח הקנייה של הקונה בכ-10%. לכן, קונים ב-2025 מגלים שהם זכאים להרבה פחות בית ממה שיכלו להרשות לעצמם לפני כמה שנים. ריביות גבוהות יוצרות גם את אפקט ה"נעילה" עבור מוכרים – כ-84% מבעלי הבתים מחזיקים במשכנתאות מתחת ל-6% בקליפורניה sanjosespotlight.com, ולכן מעבר לבית חדש ולקיחת משכנתא חדשה של 7% מרגיש כמו הפסד כלכלי. זה גרם לכך שרבים לא מציעים את בתיהם למכירה, מה שתורם להיצע הנמוך.
במבט קדימה, כלכלנים מצפים באופן נרחב שהריביות יירדו בהדרגה במהלך 12-24 החודשים הקרובים. איגוד המתווכים הלאומי צופה שהריביות יתייצבו סביב 6% ב-2025 ואולי ירדו מתחת לכך עד סוף השנה sanjosespotlight.com. הכלכלן הראשי של C.A.R, ג'ורדן לוין, אופטימי ומציע שהריביות עשויות להגיע ל-5.9% בסוף 2025 sanjosespotlight.com. אם האינפלציה תמשיך להירגע והפדרל ריזרב יתחיל להוריד את הריבית הפדרלית, ריביות המשכנתא ילכו בעקבותיה. כל ירידה בריבית צפויה להכניס יותר קונים לשוק (ולעודד בעלי בתים מסוימים לשדרג או לעבור, מה שמגדיל את ההיצע). לדוגמה, כאשר הריביות ירדו לזמן קצר לאזור ה-6% בסוף 2024, סוכנים דיווחו על קפיצה מיידית בפעילות הקונים sfgate.com. ניתן לצפות ל"מיני-מרוצים" כאלה של מכירות בכל פעם שהריביות ירדו ב-2025 sfgate.com. גלי מיחזור משכנתאות גם הם צפויים אם הריביות ירדו מתחת ל-5.5% – מה שיכול לשחרר יותר כוח קנייה לבעלי בתים (או לאפשר למשקיעים למחזר ואולי להשקיע מחדש בנדל"ן). לעומת זאת, אם האינפלציה תתלקח והריביות יישארו גבוהות או אף יעלו, שוק הדיור עלול להיתקע או להיחלש, שכן נגישות הדיור תורע. ראוי לציין שגם ריבית משכנתא של 5-6% היא נורמלית היסטורית (הממוצע האמריקאי ל-50 שנה הוא כ-8% sanjosespotlight.com), אך לאחר עשור של ריביות נמוכות במיוחד, זה מרגיש גבוה למשתתפים הנוכחיים.
הכלכלה המקומית ותעסוקה: מעבר להייטק, כלכלת סן חוזה נהנית ממגוון מעסיקים – אוניברסיטאות (San Jose State), בריאות (בתי חולים מתרחבים), טכנולוגיית הגנה (לוקהיד וכו'), ובסיס חזק של עסקים קטנים. הצמיחה בתעסוקה במגזרים שאינם הייטק עזרה לשמור על תעסוקה חזקה באזור. ההכנסה החציונית למשק בית בסן חוזה היא כ-117,000 דולר, מהגבוהות במדינה, והיא צומחת במתינות מדי שנה. ובכל זאת, באופן אירוני, זה לא כמעט מספיק כדי לקנות כאן בית בנוחות (כפי שנראה בנתוני הנגישות). העושר שנוצר מהטבות מניות ואקוויטי בסטארטאפים הוא גורם מרכזי שמזרים נזילות לשוק הדיור – לדוגמה, כאשר חברה יוצאת להנפקה או נרכשת, עובדים שהתעשרו רוכשים לעיתים קרובות בתים או משדרגים. שוק ההנפקות היה איטי ב-2022–24, אך הוא צפוי להיפתח מחדש; כמה הנפקות צפויות (כמו Stripe או Instacart, אם לא התרחשו עד 2025) עשויות ליצור מיליונרים חדשים ולהוביל לרכישות בתים יוקרתיים. בנוסף, הגירה בינלאומית (במיוחד של טאלנט טכנולוגי) מתחדשת, מה שתומך בביקוש גם לשכירות וגם לרכישת בתים, במיוחד בקהילות עם אוכלוסיות גדולות של אנשי מקצוע טכנולוגיים מהודו וסין בסן חוזה.
בצד השני, גורמי יוקר המחיה ואיכות החיים ממשיכים להשפיע על הגירה. אזור המפרץ חווה הגירה נטו שלילית בתוך ארה"ב – אנשים שעוברים למדינות זולות יותר – אך חלק גדול מכך קוזז על ידי הגירה מחו"ל ולידות. אוכלוסיית סן חוזה ירדה מעט במהלך המגפה אך כיום היא בערך יציבה. אם מגמת העבודה מרחוק בסגנון "Zoom-town" תימשך, ייתכן שחלק מהעובדים יבחרו לגור באזורים ציוריים או זולים (אגם טאהו, אוסטין וכו') תוך שמירה על עבודות בעמק הסיליקון, מה שעשוי להחליש את הביקוש המקומי לדיור. אך חברות רבות מגלות שפרודוקטיביות והכשרת עובדים חדשים עובדות טוב יותר פנים אל פנים, כך שחזרה חלקית למשרדים עשויה להיות מבנית.עלויות ובנייה: גורם כלכלי נוסף הוא עלות הבנייה – חומרים ועבודה. עלויות הבנייה באזור המפרץ הן מהגבוהות בעולם. ב-2024–25, האינפלציה בחומרים כמו עץ ופלדה נרגעה לאחר זינוק קודם, אך עלויות העבודה נותרות גבוהות בשל מחסור בעובדים. יש מחסור בעובדי בניין מיומנים, מה שמעלה את השכר ומאריך לוחות זמנים. זה משפיע ישירות על כמה דיור חדש ניתן לבנות ובאיזה מחיר. כפי שצוין קודם, מעבר יזמים לפרויקטים זולים יותר הוא תגובה אחת techxplore.com. גם העלייה בעלות ההון (ריבית על הלוואות פיתוח) היא גורם – פרויקטים רבים שהיו רווחיים בקושי הפכו ללא רווחיים כאשר הריבית הוכפלה. אם הפד ירכך ומימון יתוזל, ייתכן שחלק מהפרויקטים שהוקפאו יתחדשו.
מגמות מאקרו: ברמה גבוהה, הנדל"ן של סן חוזה מעוגן בכמה אמיתות מאקרו – הרצון לגור בעמק הסיליקון (הזדמנויות קריירה), המחסור בקרקע באזור בנוי, והמורכבות הרגולטורית של קליפורניה. אלה יוצרים נטייה לעליית מחירים בטווח הארוך מהר יותר מהממוצע הארצי. זעזועים כלכליים יכולים לגרום לתיקונים קצרים (כפי שנראה בתחילת 2020 או 2008), אך היסטורית האזור מתאושש חזק. לדוגמה, בתחילת המגפה היו שחזו עזיבה המונית מהערים; אכן, חלק מהתושבים עברו לפרברים רחוקים או מחוץ למדינה, אך עד 2025 שווקים עירוניים רבים התאוששו ו-מחירי הבתים של סן חוזה עברו את השיא שלפני המגפה. מסלול השוק ימשיך לעקוב אחרי מחזורי הגאות והשפל של כלכלת ההייטק, עם ריכוך מסוים בשל היצע הדיור המוגבל.
לסיכום, הרקע הכלכלי לנדל"ן בסן חוזה ב-2025 הוא של אופטימיות זהירה. ביצועי תעשיית ההייטק ו-כיוון הריבית הם שני המשתנים המרכזיים למעקב. מגזר הייטק משגשג וירידת ריבית עשויים להאיץ שוב את השוק (עם יותר עסקאות ולחץ מחירים כלפי מעלה), בעוד שמיתון או עליית ריבית יהוו רוח נגדית. נכון לעכשיו, הכלכלה המקומית צומחת במתינות, האבטלה נמוכה וההכנסות גבוהות – מרכיבים התומכים בביקוש לדיור גם מול אתגרי נגישות. המתח הדינמי הזה בין ביקוש/עושר גבוהים ל-עלויות גבוהות מגדיר את שוק סן חוזה, והוא ימשיך לעשות זאת בשנים הקרובות.
תובנות השוואתיות: סן חוזה מול שווקים סמוכים
מגמות הנדל"ן של סן חוזה גם משקפות וגם נבדלות מאלו שבערי מפרץ הסמוכות כמו סן פרנסיסקו, אוקלנד ופרברי עמק הסיליקון. קונים, שוכרים ומשקיעים לעיתים קרובות משווים בין שווקים אלו. כך סן חוזה משתווה:
- סן חוזה מול סן פרנסיסקו: שתי הערים הן מרכזי תעסוקה עיקריים באזור המפרץ עם דיור יקר מאוד, אך השוּק בסן פרנסיסקו התרכך לאחרונה. זילו חוזה ירידות מחירים קלות לדיור בסן פרנסיסקו ב-2025 (~–1.8%), בעוד שבסן חוזה השוק כמעט שטוח או בעל עלייה קלה (טווח –0.2% עד +0%) sfgate.com. שוק הדירות בסן פרנסיסקו במיוחד התקשה עם עודף יחידות וירידה בביקוש במהלך המגפה, בעוד שסן חוזה (שיש בה יותר בתים פרטיים) שמרה על ערך טוב יותר. הנגישות הכלכלית מאתגרת בשתיהן – המחירים החציוניים בסן פרנסיסקו (~1.3–1.4 מיליון דולר) דומים לאלו של סן חוזה, ושתיהן דורשות הכנסה גבוהה. עם זאת, סן פרנסיסקו נפגעה יותר מעבודה מרחוק. שיעור המשרדים הריקים במרכז העיר גבוה בהרבה מאשר בסן חוזה, מה שמוביל לדירות ריקות באזורים מסוימים ולירידה באוכלוסייה. סן חוזה, שמבנה העיר שלה יותר פרברי, לא חוותה עזיבה עירונית כה חמורה. מגמות השכירות גם הן נבדלו: שכר הדירה בסן פרנסיסקו ירד או נותר יציב ב-2024, בעוד ששכר הדירה בסן חוזה עלה בכ-2–3% sfgate.com. זה מרמז על שינוי קל בביקוש מסן פרנסיסקו לעמק הסיליקון. תרבותית, סן פרנסיסקו עדיין מושכת חלק מהאנשים (חיים עירוניים, שירותים), אך פשיעה ודאגות לביטחון הציבור שם גרמו לחלק מהתושבים לשקול מקומות כמו סן חוזה. שוקי היוקרה בשתי הערים חזקים – היוקרה של סן פרנסיסקו (למשל, אחוזות Pacific Heights) וכיסי היוקרה של סן חוזה (Silver Creek estates וכו') נמכרים היטב לקונים אמידים למרות התנאים הכלליים sfgate.com. לסיכום, השוּק של סן חוזה ב-2025 יציב יותר, בעוד שסן פרנסיסקו תנודתית יותר ונמצאת במצב התאוששות. רבים רואים בסן חוזה פוטנציאל לעלייה (במיוחד אם מרכז העיר יתחדש), בעוד שסן פרנסיסקו בונה מחדש אמון ותפוסה.
- סן חוזה מול אוקלנד/איסט ביי: איזור איסט ביי מציע אלטרנטיבה משתלמת יותר למחוז סנטה קלרה. המחיר החציוני לבית באוקלנד (אמצע 2025) הוא כ-759,000 דולר – בערך חצי מהמחיר בסן חוזה – ובאוקלנד נרשמה ירידת מחירים של כ-13% משנה לשנה redfin.com. למעשה, שוק הדיור באוקלנד התקרר משמעותית ב-2024, עם היצע גבוה יותר וזמן ממוצע ארוך יותר בשוק (29 ימים לעומת 20 בסן חוזה) redfin.com redfin.com. זה משקף בחלקו הגירה שלילית מאוקלנד העירונית והיצע גדול יותר ביחס לביקוש. עם זאת, המחירים האבסולוטיים באוקלנד נמוכים יותר, ולכן היא מושכת קונים שלא יכולים להרשות לעצמם את דרום המפרץ. שכונות באיסט ביי כמו פרימונט, שקרובה יותר למקומות עבודה בעמק הסיליקון, מציגות מחירים גבוהים יותר (לעיתים חציוני של כ-1.2 מיליון דולר) אך עדיין בדרך כלל פחות מסן חוזה עבור בתים דומים. שיקולי נסיעה משחקים תפקיד: כאשר מחירי הדלק גבוהים או שיש פקקים, חלק מהעוברים לאיסט ביי עשויים לשקול מחדש ולנסות להתקרב לעבודה בסן חוזה, מה שמגביר את הביקוש בדרום המפרץ. בנוסף, הבדלים בפשיעה ואיכות בתי הספר משפיעים על הבחירה: הפרברים של סן חוזה נתפסים כבעלי בתי ספר טובים יותר ובטוחים יותר מאוקלנד, מה שמונע ממשפחות עמק הסיליקון לעבור בהמוניהן לאיסט ביי למרות הדיור הזול יותר. בצד השכירות, שכר הדירה באוקלנד ירד למעשה בכ-6% ב-2024 (למשל, שכירות לדירת חדר כ-1,800 דולר, הרבה פחות מסן חוזה) reddit.com. זה מצביע על ביקוש רך יותר באוקלנד ואולי על כך שעובדים שיכולים לעבוד מרחוק, שעזבו את סן פרנסיסקו, לא נהרו כולם לאוקלנד כפי שחזו – חלקם עזבו את האזור לחלוטין. לעומת זאת, האוכלוסייה והביקוש לדיור בסן חוזה קשורים יותר לבסיס התעסוקה המקומי (עבודות הייטק שלרוב לא עוברות למקום אחר). בסופו של דבר, סן חוזה יקרה יותר אך יציבה, בעוד אוקלנד זולה יותר אך חוותה תיקון חד יותר. למשקיעים, נכסים באיסט ביי עשויים להציע תשואות שכירות טובות יותר, אך סן חוזה מציעה יותר ביטחון לעליית ערך ארוכת טווח בשל ריכוז המשרות בשכר גבוה.
- פרברי עמק הסיליקון (פאלו אלטו, קופרטינו וכו’): ערי הפרברים שמצפון וממערב לסן חוזה (סנטה קלרה, סאניווייל, מאונטן ויו, קופרטינו, פאלו אלטו) נמצאות באותו שוק של מחוז סנטה קלרה אך יש להן ניואנסים משלהן. בדרך כלל, המקומות הללו אפילו יקרים יותר מסן חוזה במונחי מחיר למ"ר, בזכות בתי ספר מובילים או קרבה למטה חברות (למשל, אפל בקופרטינו, סטנפורד בפאלו אלטו). לדוגמה, מחיר הבית החציוני בפאלו אלטו גבוה בהרבה מ-3 מיליון דולר, יותר מכפול מהמחיר בסן חוזה. בפרברים הללו יש היצע מוגבל מאוד בכל זמן נתון – אנשים נוטים להחזיק בבתים בגלל בתי הספר הציבוריים הטובים והיוקרה הקהילתית. בשנת 2025, שווקים אלו נשארים תחרותיים במיוחד: בית ראשון במאונטן ויו או קופרטינו מקבל לעיתים עשרות הצעות. סן חוזה מתחרה עם אזורים אלו בזכות הגודל והמגוון – יש אזורים נגישים יותר בסן חוזה שמחיריהם נמוכים, למשל, לעומת סאניווייל (כמו מזרח סן חוזה). אבל למי שמעדיף בתי ספר, מחוזות החינוך של קופרטינו או פאלו אלטו הם גורם משיכה מרכזי, מה ששומר על ביקוש גבוה שם ללא קשר למצב השוק הרחב. תובנה השוואתית: בעוד קצב עליית המחירים בסן חוזה הואט לכ-5% שנתי redfin.com, חלק מהמובלעות בעמק הסיליקון עדיין ראו עליות גבוהות יותר בשל היצע נמוך (למשל, בלוס אלטוס דווח על עלייה של כ-10% שנתי בתחילת 2025). כך שמיקרו-שווקים יכולים להציג ביצועים עודפים. מנגד, הפרברים הרחוקים של סן פרנסיסקו (למשל, טרייסי, גילרוי) חוו גל של עובדים מרחוק בתקופת המגפה, עם קפיצות מחירים גדולות, אך חלק מזה מתהפך כשהמציאות של הנסיעות חוזרת – אזורים שוליים אלו עשויים להיתקע או לרדת מעט כשהאנשים חוזרים להתקרב למקומות העבודה. סן חוזה נמצאת באמצע: יותר עירונית ומאוכלסת מהפרברים הקטנים, אך זולה יותר (יחסית) מהערים היוקרתיות. יש לה גם יותר מקום לצמוח (בעיקר לגובה במרכז העיר או באמצעות פיתוח פנימי), בעוד שפרברים כמו פאלו אלטו כבר בנויים כמעט לגמרי ומגבילים מאוד את הצמיחה. המשמעות היא שסן חוזה יכולה להוסיף היצע ו-אולי למתן את המחירים שלה בעתיד יותר מאותן ערים עם היצע קבוע.
באופן כללי, אזור המפרץ הוא טלאים של מיקרו-שווקים. סן חוזה ב-2025 מציגה ביצועים טובים יותר מסן פרנסיסקו בכמה מובנים (ירידת מחירים קטנה יותר, ביקוש יציב יותר) ומפגינה עמידות מחירים גבוהה יותר מהמזרח ביי. היא עדיין זולה יותר מהמובלעות העשירות במיוחד אך מתמודדת עם אתגר של היצע נמוך. לקונה או משקיע: סן חוזה מציעה שילוב של חיים עירוניים ופרבריים עם תגי מחיר גבוהים, אך אם אתה מחפש "זול יותר" תסתכל על המזרח ביי; אם אתה רוצה בתי ספר מהשורה הראשונה או סטטוס, אולי תתאמץ להגיע לפאלו אלטו או לוס גאטוס. רבים עושים את פשרות הבחירה הללו, ולכן אנחנו רואים, למשל, משפחות שעוזבות דירות בסן פרנסיסקו כדי לקנות בסן חוזה, או עובדי הייטק שמדלגים על סן חוזה כדי לקנות בית גדול יותר בוואלנאט קריק (מזרח ביי) באותו מחיר. הזרימות הללו יימשכו, אך המיקום המרכזי של סן חוזה בעמק הסיליקון מעניק לה יתרון מתמשך – בסיס תעסוקה ענק בסביבה מבטיח שכמעט תמיד יהיה ביקוש למגורים שם.
תחזיות וצפי לשנים הקרובות
מעבר ל-2025, מומחים צופים כי שוק הנדל"ן של סן חוזה יחווה צמיחה מתונה ושינויים הדרגתיים ולא תנודות קיצוניות. הנה סינתזה של תחזיות ודעות לשנים הקרובות:
- תחזית מחירי הבתים: כמעט כל החזאים המרכזיים צופים המשך עליית מחירים בסן חוזה, אך בקצב איטי ו"נורמלי" יותר לעומת הטירוף של שנות ה-2010. איגוד המתווכים של קליפורניה צופה כי המחיר החציוני של בית בקליפורניה יעלה בכ-4–5% ב-2025 sanjosespotlight.com, ועליות חד-ספרתיות דומות ב-2026. עבור סן חוזה בפרט, מתווכים מקומיים מצפים ש-ערכי הבתים בעמק הסיליקון ימשיכו "להקדים את רוב המדינה" בעליית ערך sanjosespotlight.com, בשל החוזק הכלכלי של האזור. אתר השקעות נדל"ן חזה עלייה של 3% במחירי סן חוזה ב-2025 ו-4% ב-2026 noradarealestate.com – למעשה קצב שמדביק את האינפלציה. אין מקור אמין שמנבא התרסקות או ירידה משמעותית בערכים, אלא אם יתרחש זעזוע חיצוני גדול. אחת הסיבות: גם אם הביקוש ייחלש, היצע מוגבל מספק רף תחתון למחירים. עם זאת, אם הריביות יישארו גבוהות או תתרחש מיתון, המחירים עשויים להיתקע לתקופה ממושכת יותר. לדוגמה, המודל של זילו חזה ירידה קלה מאוד ב-2024 ואחריה התייצבות ב-2025 באזור המפרץ sfgate.com. אך ב-2026–2027, אם הריביות יהיו נמוכות יותר, רוב המומחים מצפים ש-המחירים יחזרו לעלות בכמה אחוזים בשנה כשהשוק יתאים את עצמו סופית לתנאים שאחרי המגפה.
- מכירות ומלאי: הכלכלן הראשי של איגוד המתווכים הלאומי, לורנס יון, ציין ששנים שלאחר בחירות לעיתים קרובות רואות עלייה במכירות הבתים sanjosespotlight.com. אכן, הוא חוזה עלייה של 9% בנפח מכירות הבתים בארה"ב ב-2025 sanjosespotlight.com כאשר שיעורי המשכנתאות ירדו ויותר נכסים יגיעו לשוק. ברמה המקומית, ייתכן שנראה קפיצה דומה: כבר במחוז סנטה קלרה נרשמה בסוף 2024 עלייה בפעילות הקונים sanjosespotlight.com. ייתכן שיותר בעלי בתים יחליטו למכור ב-2025–2026 כאשר יתרגלו לרעיון להחליף ריבית ישנה ונמוכה בבית חדש (במיוחד אם יש להם הון עצמי שיכול לקזז את העלות). עדיין צפוי שמלאי הבתים יישאר יחסית מצומצם, עם זאת – אף אחד לא צופה הצפה של נכסים חדשים שתהפוך את השוק לשוק של קונים. סימן חיובי אחד: שיעור המשכנתאות עם ריבית של פחות מ-4% ילך וירד בהדרגה עם הזמן (אנשים ממחזרים, עוברים דירה וכו'), מה שמפחית את אפקט "הנעילה". נתוני Realtor.com הראו שאחוז המשכנתאות מתחת ל-6% ירד מ-89% ל-84% בשנה אחת sanjosespotlight.com, מה שאומר שיש תחלופה מסוימת. עד 2026–2027, ייתכן שהריביות יתייצבו סביב 5%, והתחלופה בשוק הדיור תחזור לרמות טיפוסיות יותר. בנייה חדשה של בתים תוסיף גם היא למלאי, אם כי כנראה במידה מתונה. הדחיפה של קליפורניה לבנייה עשויה להניב תוצאות ב-2026 ואילך, כאשר אלפי יחידות שנבנות באזור North First Street של סן חוזה, במרכז העיר ובמקומות נוספים יושלמו סוף סוף (אם המימון יתייצב). בסך הכול, צפו לשיפור קל במלאי בשנים הקרובות אך עדיין מתחת למה שנחשב לשוק מאוזן. שכר דירה ושוק השכירות:
- כלכלנים בכירים כמו כריס סלוויאטי מ-Apartment List צופים "עליית שכר דירה נמוכה, חד-ספרתית" שתימשך באזור המפרץ בטווח הקרוב sfgate.com. עבור 2025, זה כנראה אומר עליות שכר דירה של כ-2–4%, בדומה ל-2024. כאשר הצנרת הגדולה של דירות חדשות ברמה הארצית תסתיים עד סוף 2025, התחרות על דירות שכורות עשויה להתגבר ב-2026. אורפה דיווונגוי מזילו חוזה שוקי שכירות הדוקים יותר במחצית השנייה של 2025 כאשר בועת הבנייה תדעך, מה שעשוי להעניק לבעלי הדירות יותר כוח תמחור sfgate.com. בסן חוזה, שכר הדירה עשוי להאיץ מעט אם האוכלוסייה תגדל ורכישת בתים תישאר בלתי נגישה. עם זאת, כל הרחבה של פיקוח שכר דירה או היצע חדש עשויים לאזן זאת. מומחים רבים רואים את מגמת "אומת השוכרים" נמשכת – אם רוכשי דירה ראשונה יישארו מחוץ לשוק, הם ימשיכו לשכור, מה שישמור על ביקוש גבוה. עד 2030, שכר הדירה בסן חוזה כנראה יהיה גבוה אף יותר מהיום (אלא אם יתרחש מיתון), אם כי ייתכן שהעלייה תהיה הדרגתית משנה לשנה. נדל"ן מסחרי:
- תחזיות שוק המשרדים זהירות. רוב המתווכים המסחריים סבורים ש2025–2026 לפני שירידת התפוסה במשרדים תהיה מורגשת. חברות עדיין בוחנות את צורכי השטח שלהן; הקונצנזוס הוא שמודל העבודה ההיברידי כאן כדי להישאר, ולכן הביקוש הכולל לשטחי משרדים יהיה נמוך מב-2019 באופן מבני. תחזיות מסוימות מציעות שתפוסת המשרדים באזור המפרץ תגיע לשיא סביב 2024–25 ואז תתאושש לאט. JLL וחברות נוספות מצפות שתפוסת המשרדים תשתפר בכמה אחוזים עד 2026, אך לא תחזור לרמות שלפני המגפה במשך שנים רבות (אם בכלל). לעומת זאת, התחזית התעשייתית חזקה – Market Beat של Cushman & Wakefield צופה שתפוסת הנדל"ן התעשייתי תישאר מתחת ל-6% וששכר הדירה יעלה ב-2025 ככל שההיצע ייספג cushmanwakefield.com. הקמעונאות צפויה להישאר יציבה יחסית; בנייה קמעונאית חדשה תיכנס לשוק בפרויקטים מעורבי שימוש, אך שיעור התפוסה הקמעונאית עשוי להישאר בטווח 4-5% עד 2025. אם יתרחש מיתון, הקמעונאות עלולה להיחלש, אך בהיעדר זאת, היא יציבה. משתנים כלכליים בלתי צפויים:
- הריביות הן המשתנה הבלתי צפוי הגדול ביותר. אם האינפלציה תרד מהר מהצפוי, הפד עשוי להוריד ריבית באגרסיביות והמשכנתאות עשויות לרדת לטווח של 5% נמוך או אפילו 4% גבוה עד 2026. זה כנראה יגרום לזינוק בפעילות רכישה ובעליית מחירים – ואולי יחזיר את השוק לטירוף של שוק מוכרים. תרחישים אופטימיים מסוימים צופים האצה מחודשת של שוק הדיור בסוף 2025 בתנאי זה. מצד שני, אם האינפלציה תישאר דביקה או שהכלכלה תתחמם יתר על המידה, הריביות עלולות להישאר גבוהות זמן רב יותר, מה שישאיר את השוק איטי. מיתונים מאקרו-כלכליים הם משתנה נוסף; כלכלנים מסוימים חוששים ממיתון מתון בסוף 2024 או 2025. היסטורית, מיתונים יכולים לקרר את שוק הדיור (פחות עסקאות, ירידות מחירים קלות), אך בשל המחסור בהיצע, כל ירידת מחירים בסן חוזה עשויה להיות מינימלית וקצרת טווח.
- דעות מומחים: מומחי נדל"ן מקומיים מדגישים לעיתים קרובות את המשחק לטווח הארוך. "קונים צריכים לקנות כשהם מוצאים בית שמתאים לצרכים שלהם," מייעץ נשיא איגוד המתווכים של סנטה קלרה לשנת 2025, במקום לנסות לתזמן את השוק sanjosespotlight.com. ההיגיון: גם אם הריביות גבוהות עכשיו, אפשר למחזר משכנתא מאוחר יותר, אבל אי אפשר להחזיר את הזמן לאחור ולקנות במחירי אתמול – ובסיליקון ואלי, מחירי אתמול נוטים להיות נמוכים יותר ממחירי מחר. רבים מצפים ש-ברגע שהריביות ירדו מתחת ל-6%, יתרחש גל של קניות "שדרוג" (בעלי בתים שמחליפים לבית גדול יותר וכו'), מה שיכול להגדיל את היצע הבתים למתחילים אך גם להגדיל את הביקוש לבתים ברמת הביניים בו-זמנית sanjosespotlight.com. הקונצנזוס מסקרי מתווכים הוא ש-2025 תהיה עמוסה יותר מ-2024, ו-2026 עשויה לחזור לקצב שוק מוכר יותר עם דפוסים עונתיים וכד', בהנחה שלא יתרחשו זעזועים משמעותיים.
לסיכום, התחזית לנדל"ן בסן חוזה היא "אופטימית בזהירות". כנראה שנראה מחירי בתים יציבים או עולים בעדינות, היצע ונפח מכירות שגדלים באיטיות, שכר דירה שממשיך לעלות במתינות, ו-מגזר מסחרי שמתחיל להתייצב עד 2026. היסודות של שוק סן חוזה – תעסוקה חזקה, מיקום מבוקש, קרקע מוגבלת – מצביעים על כך שהוא יישאר חזק. עידן עליות המחירים המטורפות אולי נגמר (לעת עתה), אך גם האיום לקריסה רצינית ירד מהפרק בשל המחסור בדיור. רוב המומחים צופים מסלול צמיחה מאוזן ובר-קיימא בשנים הקרובות. כפי שאמר כלכלן נדל"ן אחד, אזור המפרץ בשנים 2025–2027 צפוי לראות "צמיחה יציבה, הזדמנויות עולות והתאמות מתמשכות למגמות חדשות", ולא שינויים חדים ודרמטיים sfgate.com. עבור קונים ומוכרים, זה אומר פחות טירוף ויותר צפיות – ועבור קובעי מדיניות, המשך הצורך לבנות עוד דיור כדי לענות על צורכי האזור בעתיד.
מקורות:
- Redfin – San Jose Housing Market Update (July 2025) redfin.com redfin.com
- Zillow Research – Housing Affordability Analysis (June 2025) zillow.mediaroom.com
- SFGate – תחזיות שוק הדיור באזור המפרץ לשנת 2025 sfgate.com sfgate.com sfgate.com
- Apartment List – מגמות השכירות בסן חוזה, אוגוסט 2025 apartmentlist.com apartmentlist.com
- Joint Venture SV (באמצעות Patch) – דוח תפוסה מסחרית בעמק הסיליקון (רבעון 3, 2024) patch.com patch.com
- Kidder Mathews – שוק המשרדים בעמק הסיליקון, רבעון 2, 2025 kidder.com kidder.com
- Marcus & Millichap – תחזית שוק הקמעונאות של סן חוזה 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
- Point2Homes – נתוני שוק השכירות בסן חוזה 2025 point2homes.com
- San José Spotlight – תוכנית דיור חדשנית ורפורמות CEQA localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
- TechXplore – התחייבויות הדיור של גוגל מוטלות בספק (מאי 2025) techxplore.com techxplore.com
- San José Spotlight – תחזיות שוק 2025 (טור של קולינס) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
- שוק הדיור באוקלנד (Redfin) להשוואה אזורית redfin.com
