שוק הנדל"ן בשנזן 2025: מגמות, תחזיות ותובנות ענפיות

דינמיקת הביקוש: הביקוש של משתמשי קצה (רוכשים ראשונים ומשדרגים) הוא כיום המניע העיקרי, ומקבל דחיפה מריביות משכנתא נמוכות ומדיניות מקלה. הביקוש המשקיעי (רכישות ספקולטיביות לצורך רווחי הון) נותר מתון לעומת שנות הבום, בשל רגולציה מחמירה וזיכרון הירידות האחרונות במחירים. עם זאת, התחזית ארוכת הטווח של שנזן ממשיכה למשוך השקעות מרוכשים מקומיים אמידים ומקצת רוכשים זרים (הונג קונג, אקספאטים) שרואים ערך בירידות. היסודות של העיר – גידול אוכלוסייה, קרקע מוגבלת ותפקידה המרכזי באזור מפרץ גואנגדונג – מצביעים על לחץ ביקוש מובנה. נכון לעכשיו, רמות המלאי בשוק היד השנייה גבוהות יחסית (הרבה נכסים מוצעים למכירה כאשר בעלי דירות מנסים למכור עם ההתאוששות), מה שממתן את קצב עליית המחירים. עם זאת, נתוני עסקאות מראים שבתים במחיר הוגן, במיוחד באזורים מבוקשים, יכולים להימכר במהירות (חלק מהשקות חדשות בסוף 2024 נמכרו תוך שעות szft.gov.cn).

מחירי מגורים לפי מחוז וסגמנט

שנזן היא עיר של תתי-שווקים מגוונים, עם ניגוד חד בין המחוזות המרכזיים לאזורים המרוחקים. להלן השוואה אינדיקטיבית של מחירי דירות יד שנייה ממוצעים לפי מחוז (נכון לאמצע 2025):

מקורות: מחירי רישום Anjuke יולי 2025 shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com.

הטבלה מדגישה כיצד נאנשאן ופוטיאן שולטות בסגמנט היוקרה. סקר עדכני הראה כי ב-18 תתי-רבעים בשנזן יש מחירי יד שנייה ממוצעים מעל ¥80,000 למ"ר – כולם פרט לאחד נמצאים בפוטיאן או נאנשאן sohu.com. שני הרבעים הללו מהווים מגנט לרוכשים יוקרתיים (מנהלי טכנולוגיה, אנשי פיננסים ומשפחות אמידות), ומציעים בתי ספר מובילים, מקומות עבודה ושירותים. הם אחראים לחלק גדול מערך העסקאות; ב-2024, פוטיאן ונאנשאן כל אחת מכרה כ-9,000+ דירות יד שנייה, ודורגו במקום השני והשלישי בנפח (ממש אחרי לונגגאנג הגדולה בהרבה) sohu.com. הדבר מעיד לא רק על מחירים גבוהים אלא גם על נזילות בשווקים אלו.

לעומת זאת, לונגגאנג ובאו'אן רושמות את נפחי העסקאות הגבוהים ביותר בשל היצע רב ומחירים נמוכים – הן משרתות את השוק הרחב ורוכשי דירה ראשונה. לונגגאנג, למשל, הובילה את 2024 במספר העסקאות, מה שמשקף את ריבוי הפרויקטים החדשים והמתחמים ברי ההשגה שבה. ככל שהעיר מתרחבת החוצה, רבעים פריפריאליים אלו עוברים עיור מואץ (עם מרכזים חדשים כמו ה-CBD של לונגגאנג בבנטיאן והמרכז החופי של באו'אן). הצמיחה במחירים שם יכולה להיות תנודתית יותר (מושפעת ממדיניות ותנודות היצע), אך בטווח הארוך, שיפורי תחבורה (למשל קווי מטרו חדשים) מצמצמים את הפער מול מחירי הליבה העירונית.

פער מחירים בין דירות חדשות ליד שנייה: ראוי לציין שבשנזן, דירות חדשות נמכרות לעיתים קרובות במחירים מעט נמוכים יותר מדירות יד שנייה דומות, בשל הנחיות מחירים ממשלתיות והצורך של הקבלנים למכור במהירות. לדוגמה, נכון לאפריל 2024, מחיר העסקה הממוצע לדירה חדשה עמד על ¥61,328 למ"ר, ירידה של 1.5% משנה לשנה pdf.savills.asia, בעוד שמחיר דירות יד שנייה היה גבוה יותר בממוצע. פער זה גורם לכך שהשקות חדשות מושכות עניין רב (חלקן נמכרות "ביום אחד" כפי שנראה בסוף 2024 szft.gov.cn). בשנת 2025, עם הקלה בתקרות המחיר, ייתכן שחלק מהפרויקטים החדשים היוקרתיים יושקו במחירים גבוהים מדירות יד שנייה (למשל, פרויקט CITIC במפרץ שנזן עשוי לשבור שיא sohu.com). עם זאת, בדרך כלל, היצע חדש בשוק הביניים מתומחר כך שיימכר במהירות, מה שמפעיל לחץ תחרותי על בעלי דירות יד שנייה.

שוק השכירות ותשואות

שוק השכירות למגורים בשנזן פעיל, בשל אוכלוסיית המהגרים הגדולה (רבים מהעובדים הצעירים שוכרים דירות). דמי השכירות היו יחסית קפואים או בירידה בשנות הקורונה, אך עם פתיחת הכלכלה, הביקוש לשכירות עלה. עם זאת, עליות השכירות לא הדביקו את קצב עליית מחירי הדירות בעשור האחרון, מה שמוביל לתשואות שכירות נמוכות בהשוואה עולמית.

נכון לאמצע 2025, התשואה הגולמית הממוצעת על שכירות בשנזן עומדת על כ-2.6% לשנה globalpropertyguide.com – בדומה לערים סיניות מובילות אחרות. לדוגמה, דירת 3 חדרים ממוצעת (עלות רכישה כ-$523,000, שכירות חודשית כ-$1,179) מניבה תשואה גולמית של כ-2.7% globalpropertyguide.com. דירות קטנות מניבות תשואה דומה (2.6–2.7%). לאחר הוצאות (תחזוקה, מיסים וכו'), התשואה נטו היא בדרך כלל רק כ-1% globalpropertyguide.com. נתונים אלה מדגישים שמשקיעי נדל"ן למגורים בשנזן בונים בעיקר על עליית ערך הנכס ולא על הכנסה משכירות.

עם זאת, יש סימנים לכך שהתשואות הגיעו לתחתית: שכר הדירה החל לעלות בעדינות עם שיפור שוק העבודה וזרימת בוגרים לעיר, בעוד שמחירי הרכישה התייצבו. למעשה, ניתוח אחד ציין כי תשואות השכירות בארבע הערים הגדולות בסין עלו לכ-1.8% נטו במחצית הראשונה של 2023 yicaiglobal.com, מרמות שפל היסטוריות, כאשר מחירי הדיור תוקנו. נגישות השכירות בשנז'ן (יחס שכר דירה להכנסה) עדיין מהווה אתגר לשוכרים – שכר דירה ממוצע לדירה יכול בקלות לצרוך מעל 30% מהכנסתו של צעיר מקצועי במרכז העיר. הממשלה קידמה את תחום הדירות להשכרה לטווח ארוך ותמכה בפלטפורמות השכרה כדי להבטיח פיתוח בריא של שוק השכירות.

עבור משקיעים, התשואות הנמוכות משמעותן עלויות החזקה גבוהות יחסית לשכר הדירה, מה שעלול להרתיע רכישות ספקולטיביות. עם זאת, ישנם בעלי דירות שמתחילים לראות תשואות מעט טובות יותר: למשל, עם פתיחת הגבולות מחדש, הביקוש לשכירויות יוקרה מצד אקספטים ואנשי מקצוע מהונג קונג עלה, מה שתומך בשכר הדירה באזורים כמו Shekou ו-Futian CBD. בצד ההיצע, כניסה של דיור להשכרה מוסדי (למשל, מותג Port Apartment של Vanke וקרנות REITs שמסבות שטחי מסחר שלא נמכרו ליחידות שכירות) עשויה להגדיל בהדרגה את שיעור הדירות הפנויות ולשמור על רמות שכר הדירה.

לסיכום, תשואות השכירות נותרות מתונות (כ-2–3% ברוטו) globalpropertyguide.com בשנז'ן, מה שמשקף הערכות שווי גבוהות. משקיעים צריכים לקחת בחשבון שהכנסה משכירות לבדה בקושי תכסה את עלויות המימון ברמות הריבית הנוכחיות, ולכן ההשקעה נשענת על צמיחה ארוכת טווח במחירים ואולי גם על גיוון מטבעי (לרוכשים זרים). שכר הדירה היציב או בעלייה מתונה ב-2025 הוא סימן חיובי לביקוש אמיתי, אך זינוק דרמטי בשכר הדירה אינו סביר לאור היצע הדיור המשמעותי הצפוי וערנות הממשלה לעלויות הדיור.

מגזר הנדל"ן המסחרי

שוק המשרדים (שטחי משרדים מסחריים)

שוק משרדי Grade-A של שנז'ן ב-2025 מאופיין בהיצע חדש רב, שיעור תפוסה נמוך, ושכר דירה נוח לשוכרים. הצמיחה המהירה של קו הרקיע בעיר בשנים האחרונות הובילה לעודף היצע של משרדים באזורים מסוימים, בדיוק כאשר מגפת הקורונה והרוח הנגדית בענף ההייטק החלישו את הביקוש. כתוצאה מכך, מגזר המשרדים נמצא כעת בשלב של שוק שוכרים:

• היצע ושיעור תפוסה: בשנת 2025, שנג'ן מוסיפה כ-0.9 מיליון מ"ר של שטחי משרדים מדורגים A sz.gov.cn, ומגדילה את המלאי הכולל בכ-7.9% sz.gov.cn. השלמות עיקריות ברבעון 1–2 כוללות מגדלים בצ'יאנהאי, הוהאי ופארק המדע נאנסהאן. זאת בנוסף להיצע משמעותי שסופק בשנים 2022–2024. כתוצאה מכך, שיעור התפוסה הפנוי במשרדים ברחבי העיר נע סביב 27–30% בתחילת 2025 pdf.savills.asia cushmanwakefield.com. בסוף רבעון 4 של 2024 עמד על כ-29.0% savills.com, והוא נותר גבוה גם ברבעון 1 של 2025 (Knight Frank דיווחו על "שלב התאמה עמוק" כאשר שיעורי הפנוי עדיין קרובים לשיאים). בחלק מהאזורים, כמו צ'יאנהאי, שיעור הפנוי אף גבוה יותר בשל ריכוז של בניינים חדשים שנפתחו בו-זמנית.
• מנועי ביקוש: למרות האתגרים, הכלכלה המגוונת של שנג'ן מספקת ביקוש מסוים. מגזר הטכנולוגיה וה-IT נותר המניע המרכזי להשכרת משרדים sz.gov.cn – ענקיות טכנולוגיה מקומיות וסטארטאפים כאחד מרחיבים שטחים למעבדות מו"פ ומשרדים. ברבעון 1 של 2025, חברות הקשורות ל-"כוחות ייצור איכותיים חדשים" (טכנולוגיה מתקדמת) היו פעילות בהשכרות sz.gov.cn. מגזר ה-אינטרנט לבדו היווה כ-25% מנפח השכרת המשרדים ברבעון 1 sz.gov.cn. בנוסף, מגזרי הפיננסים, שירותים מקצועיים ושירותי צריכה תורמים לביקוש יציב להשכרה sz.gov.cn. מגמה בולטת היא הצמיחה של חברות מסחר אלקטרוני חוצות גבולות וספקי השירותים שלהן, שתפסו שטחי משרדים משמעותיים (למשל, מגזר אחד שכר כ-10,000 מ"ר ברבעון 1) sz.gov.cn כשהן נהנות ממסחר מקוון משגשג ואינטגרציה של אזור מפרץ גואנגדונג.
• שכר דירה: עם היצע העולה על הביקוש, בעלי נכסים מורידים את שכר הדירה כדי למשוך ולשמר שוכרים. נכון לרבעון הראשון של 2025, שכר הדירה הממוצע למשרדים בדרגת A בעיר ירד לכ-163 יואן למ"ר לחודש, ירידה של כ-3.5% מרבעון לרבעון assets.cushmanwakefield.com. בהשוואה שנתית, שכר הדירה ירד בכ-9% בסוף 2024 pdf.savills.asia והמשיך לרדת גם ב-2025. מדד Savills הצביע על ירידה שנתית של –9.0% בשכר הדירה נכון לרבעון הרביעי של 2024 pdf.savills.asia, והמגמה נמשכה. שכר הדירה האפקטיבי (כולל תמריצים) אף נמוך יותר, שכן בעלי נכסים רבים מעניקים תקופות שכירות חינם או סבסוד התאמות. הלחץ מורגש בכל השוק: אפילו משרדים יוקרתיים ב-Futian CBD חוו ירידת מחירים, בעוד שבניינים חדשים באזורים מבוזרים מציעים שכר דירה התחלתי מוזל במיוחד כדי למשוך דיירים. נכון לעכשיו, שכר הדירה הממוצע בשוק המשרדים נמצא במגמת ירידה sz.gov.cn וצפוי להמשיך לרדת ב-2025 לפני שיתייצב.
• תחזית: הקונצנזוס הוא ששיעור הוואקנסי במשרדים בשנז'ן יישאר גבוה בטווח הקצר. "חוסר איזון מתמשך בין היצע לביקוש" משמעו ששיעור הוואקנסי בעיר צפוי להישאר גבוה ו-שכר הדירה ימשיך לרדת research.jllapsites.com לאורך 2025. עם זאת, יש נקודות אור: ההתאוששות הכלכלית והתרחבות עסקית בענפים כמו רכבים חשמליים, בינה מלאכותית ופיננסים עשויים לספוג שטחים בהדרגה. הספיגה נטו ברבעון הראשון של 2025 אף השתפרה (ברמה הארצית, הספיגה נטו של משרדים בערים מדרגה ראשונה עלתה, ובשנז'ן נרשמה התאוששות של כ-50–200% בהשוואה שנתית) cbre.com.cn. אם המגמה תימשך, 2025 עשויה לסמן את התחתית של מחזור המשרדים, עם התאוששות איטית לאחר מכן. משקיעים מגלים עניין מסוים – ברבעון הראשון של 2025 נכסי משרדים הפכו למוקד עבור קרנות השקעה (בסין, בנייני משרדים מרכזיים היו היעד המוביל להשקעות, במיוחד מצד קרנות ביטוח) cbre.com.cn. שיעורי ההיוון/תשואות למשרדים בשנז'ן עלו מעט בשל ירידת מחירים, מה שעשוי למשוך קונים הצופים עלייה עתידית.

נדל"ן קמעונאי ומלונאי

תחום הנדל"ן הקמעונאי בשנזן נמצא במסלול התאוששות ב-2025, בתמיכת התאוששות בהוצאות הצרכנים וזרם תיירים (בעיקר מהונג קונג). לאחר תקופת השפל של המגפה, הקונים והתיירים חזרו, והדבר משתקף בירידה בשיעורי הווקנטיות בקניונים ובייצוב שכר הדירה:

• ווקנטיות וביקוש: ברבעון הראשון של 2025, שיעור הווקנטיות בקניונים בשנזן ירד לכ-6.8%, הנמוך ביותר מאז 2020 savills.com. זהו רבעון שישי ברציפות של ירידה בווקנטיות, מה שמעיד על כך ששטחי הקמעונאות נספגים. נתוני Savills הראו ירידה של 1.8 נקודות אחוז משנה לשנה בווקנטיות ל-6.8% ברבעון הראשון savills.com. שיעור ווקנטיות כה נמוך – הרבה מתחת לממוצע הארצי של כ-7.3% cbre.com.cn – מדגיש עד כמה ההתאוששות הקמעונאית של שנזן חזקה, בין היתר בזכות ההתמודדות המוצלחת של העיר עם הקורונה וההתאוששות המהירה בצריכה. אזורי קניות פופולריים (למשל דונגמן בלוהו, אזור COCO Park בפוטיאן, אזור Coastal City בנאנשאן) מדווחים על תפוסה גבוהה כאשר מותגים מקומיים ומפעילי מזון ומשקאות מתרחבים. אפילו קניונים חדשים יותר בפרברים החלו להתמלא ככל שקהילות המגורים שם גדלות.
• שכר דירה: למרות שהתפוסה השתפרה, שכר הדירה עלה לאט. נכון לרבעון הראשון של 2025, שכר הדירה הממוצע בקניונים מובילים בשנזן היה עדיין כ-2.4% נמוך יותר משנה לשנה savills.com. בעלי הנכסים שמרו ברובם על שכר דירה יציב או הציעו הנחות קלות כדי לתמוך בהתאוששות השוכרים. עד אמצע 2025, יש סימנים לכך ששכר הדירה הגיע לתחתית – עם עלייה בתנועת הקונים ובמכירות, חלק מהמשכירים מפסיקים את ההקלות הזמניות בשכר הדירה. הסביבה הכללית זהירה ואופטימית: שכר דירה יציב מאפשר לקמעונאים להתאושש, וכל עליית מחירים צפויה רק ב-2026 כאשר המכירות יתייצבו לחלוטין. ראוי לציין שמגזרים כמו קמעונאות יוקרה ומסעדנות יוקרתית באזור שנזן ביי ופוטיאן חוו התאוששות מהירה יותר בשכר הדירה בשל ביקוש חזק מצד צרכנים אמידים.
בום קניות מעבר לגבול: מניע ייחודי לקמעונאות בשנזן היה העלייה במבקרים מהונג קונג לאחר פתיחת הגבול מחדש. "הונג קונגים עולים צפונה לבזבז" הפך לטרנד, כאשר שנזן היא כיום יעד סופי לסופי שבוע עבור תושבי הונג קונג savills.com. הם נמשכים אל הקניונים הגדולים של שנזן, מגוון האטרקציות המשפחתיות והמחירים הזולים יחסית (עקב ירידת ערך היואן והרכב מוצרים שונה). זרם זה הגביר את המכירות בלואוהו (סמוך לגבול) ובנאנשאן (פארקי נושא, אאוטלטים) במיוחד. לדוגמה, תיירים מהונג קונג העלו משמעותית את תפוסת המלונות והכנסות המזון והמשקאות בשנזן. בינתיים, תיירים מהיבשת להונג קונג מגיעים כיום יותר בשביל סיורים מאשר קניות savills.com, כלומר הרווחים הקמעונאיים של שנזן אינם משתווים לאלו של הונג קונג – זרימת תועלת חד-כיוונית savills.com. דינמיקה זו מעודדת קמעונאים בינלאומיים להיפתח בקניונים של שנזן כדי ללכוד גם את ההוצאה המקומית וגם את זו של התיירים.
• מגמות מבניות: האוכלוסייה הצעירה של שנזן הופכת את הקמעונאות החווייתית למפתח. מפעילי קניונים מקצים יותר שטח למסעדות, בידור (זירות ספורט אלקטרוני, בתי קולנוע חווייתיים) ושירותי לייף-סטייל כדי למשוך קהל. "חנויות פופ-אפ לבנות" ומותגים מקומיים חדשים ("מוצרי מותג לבן") נמצאים בעלייה cushmanwakefield.com, מה שמעיד על תמהיל קמעונאי מתפתח. בנוסף, ניכרת אינטגרציה של מסחר אלקטרוני – חנויות פיזיות רבות משמשות גם כמרכזי תצוגה ומימוש הזמנות אונליין. הדחיפה של הממשלה המרכזית ל"הגברת הצריכה" savills.com מספקת רוח גבית, עם אירועים כמו פסטיבלי קניות וסובסידיות למכשירי חשמל או רכבים (חלקם ניתנו ב-2023–24) שמגבירים בעקיפין את השימוש בנכסי קמעונאות (אולמות תצוגה וכו').
• מלונאות ואירוח: תחום האירוח בנדל"ן המסחרי מתאושש גם הוא. תפוסת המלונות ומחירי החדרים בשנזן השתפרו עם חזרת נסיעות העסקים והתיירות. אף שלא נשאל במפורש, ראוי לציין שמלונות חדשים (לעיתים כחלק מפרויקטים מעורבי שימושים) נבנים בצ'יינהאי ובסמוך למרכז התערוכות שנזן וורלד כדי לתת מענה לביקוש הגובר ל-MICE (פגישות, תמריצים, כנסים, תערוכות). שיפורים אלה בתשתית האירוח תומכים עוד יותר בקמעונאות (מאחר שתיירים מוציאים כסף בקניונים).

מבט לעתיד, התחזית לשוק הנדל"ן הקמעונאי בשנזן חיובית, במיוחד בהשוואה לכמה שנים אחורה. עם שיעור תפוסה נמוך במיוחד וזרימת תיירים חזקה (למשל, עלייה של 115% בתיירים בינלאומיים דרך שדה התעופה של שנזן ב-2024)savills.com, בעלי הקניונים חוזרים לבטוח בשוק. עם זאת, תחום הקמעונאות משתנה כל הזמן – קניונים ותיקים במיקומים פחות מרכזיים עשויים להזדקק למיתוג מחדש (חלקם הפכו קומות למרכזי עבודה משותפים או חינוך). אזורים מרוחקים עדיין סובלים מקניונים עם ביצועים נמוכים ושיעור תפוסה גבוה יותרresearch.jllapsites.com, אך במבט עירוני כללי, המגמה היא של התאוששות. משקיעים מוצאים שוב עניין בנכסי קמעונאות לאור הדגש של סין על צריכה מקומית; ושנזן, עם הכנסות גבוהות וצרכנים טכנולוגיים, מובילה ביישום קונספטים קמעונאיים חדשים.

נדל"ן תעשייתי ולוגיסטי

תחום הנדל"ן התעשייתי של שנזן – כולל שטחי ייצור, פארקי עסקים ולוגיסטיקה (מחסנים) – לעיתים נדחק הצידה לעומת שוקי המגורים והמשרדים, אך הוא נותר קריטי. בשנת 2025, תחום זה מתאפיין בחוסן ושינוי:

• שטחי ייצור ומו"פ: שנזן משדרגת באגרסיביות את הבסיס התעשייתי שלה. עם תפוקה תעשייתית המהווה 35% מהתמ"ג של שנזןsz.gov.cn, העיר הציבה לעצמה יעד להוביל בייצור מתקדם. עד 2025 היא שואפת להקים מספר אשכולות תעשייתיים של טריליון יואן (למשל, באלקטרוניקה, טלקום, ציוד)sz.gov.cn. כדי לתמוך בכך, שנזן משקיעה בפארקים תעשייתיים חדשים ומרכזי חדשנות. מושג המפעלים ה"חכמים" רבי-הקומות מיושם, ומאפשר ייצור מתקדם על שטח קרקע מוגבל. מחוזות כמו באואן, לונגחואה, גואנגמינג ופינגשאן נהנים מהשדרוג – לדוגמה, 20 פארקי ייצור מתקדמים על פני כ-300 קמ"ר נמצאים בבנייה במחוזות אלו news.cgtn.com. זה לא רק מגדיל את שטחי התעשייה אלא גם מעלה את הסטנדרטים (עם מתקנים חכמים ותכונות בנייה ירוקה). הממשלה אף מציעה סובסידיות נדיבות (עד 100 מיליון יואן לכל פרויקט גדול) לחברות לשדרוג טכנולוגי של מפעליםsz.gov.cn, ומעודדת אכלוס של שטחים חדשים אלו. הביקוש לשטחי תעשייה מודרניים גבוה בענפים כמו רכבים חשמליים, ביוטכנולוגיה ותעופה (כששנזן מגוונת מעבר לאלקטרוניקה בלבד). מתחמי מפעלים ישנים באזורים עירוניים עוברים פיתוח מחדש או שינוי ייעוד (חלקם למשרדי תעשיות יצירתיות או דירות כחלק מחידוש עירוני), תוך ריכוז הפעילות התעשייתית לאזורים מתוכננים.
• לוגיסטיקה ומחסנים: תפקידה של שנג'ן כמרכז מסחר וסחר אלקטרוני מבטיח ביקוש חזק ללוגיסטיקה, אם כי עלויות הקרקע הגבוהות גרמו לכך שחלק מהמחסנים הועברו לדונגגואן/הויז'ואו הסמוכות. עם זאת, בשנת 2025 צפויה אספקה חדשה של שטחי לוגיסטיקה באזור, והקליטה הייתה חזקה. ברבעון הראשון של 2025, מגזר הנדל"ן למחסנים בסין רשם קליטה נטו שיא (2.57 מיליון מ"ר) ושיעור התפוסה הפנויה הארצי ירד ל-20.3% cbre.com.cn. בשנג'ן עצמה, חברות לוגיסטיקה צד שלישי (3PL) וחברות סחר אלקטרוני גדולות (כמו JD.com, SF Express שממוקמת בשנג'ן) מחפשות כל הזמן שטחי מחסן מודרניים, במיוחד ליד נמלים ושדות תעופה. הצמיחה של סחר אלקטרוני חוצה גבולות (משלוח סחורות לצרכנים גלובליים) הגבירה את הביקוש למתקני לוגיסטיקה במעמד מכס בשנג'ן. פארק הלוגיסטיקה צ'יינהאי ומרכז הלוגיסטיקה בשדה התעופה מציגים שיעור תפוסה פנויה נמוך. עם זאת, שיעור התפוסה הפנויה הכולל בלוגיסטיקה באזור שנג'ן הרחב יותר עשוי להיות גבוה יותר (בסביבות עשרה אחוזים או כ-20%) בשל השלמות חדשות. שכר הדירה לשטחי לוגיסטיקה נותר יציב, כאשר שכר הדירה למחסנים מובילים בשנג'ן עומד על כ-30–40 יואן למ"ר לחודש, תלוי במיקום.
• פארקי תעשייה הייטק ופארקי עסקים: תת-מגזר בולט הוא פארקי מדע וטכנולוגיה. פארק התעשייה ההייטק של שנג'ן (SHIP) בנאנשאן – שמכונה לעיתים "ליבת עמק הסיליקון של סין" – נותר מבוקש מאוד; התפוסה כמעט מלאה ושכר הדירה גבוה לתעשייה/משרדים (זהו שטח משרדי למחקר ופיתוח). פארקים חדשים יותר בלונגגאנג (פארק טכנולוגיית ניירות ערך), באו'אן ואזורים נוספים משרתים תעשיות ייעודיות (בינה מלאכותית, ביוטק). יוזמת "תוצרת סין 2025" של הממשלה הזרימה משאבים לפארקים אלו tearline.mil, וכתוצאה מכך מתקנים באיכות גבוהה. לדוגמה, עיר המדע גואנגמינג מתפתחת כבסיס מרכזי למחקר ופיתוח עם מעבדות מתקדמות, וצפויה להגדיל את הביקוש לשטחי מעבדה ולמשרדים/מגורים תומכים באזור זה.
• קרקע ומדיניות: הקרקע המוגבלת של שנג'ן הופכת את הקרקע התעשייתית ליקרה ערך. העיר הייתה יצירתית, כפי שצוין, בבנייה לגובה (מפעלים אנכיים) וגם ב"הפעלה מחדש" של קרקע כפרית לשימוש תעשייתי באמצעות רפורמות. גישה מדינית אחת היא עידוד מפעלים לבנות לגובה או לעבור לפארקי תעשייה אינטנסיביים, ובכך לפנות קרקע לדיור – זוהי אסטרטגיית אספקת קרקע מתמשכת. במקביל, הממשלה המרכזית דוחפת לייעול הלוגיסטיקה (הפחתת עלות כאחוז מהתמ"ג), ושנג'ן תורמת באמצעות תשתיות לוגיסטיות חכמות (אוטומציה בנמלים וכו').

התחזית לנדל"ן תעשייתי בשנג'ן חזקה. ככל ששרשראות האספקה הגלובליות משתנות, חלק מהייצור חוזר או עובר לדרום סין – שנג'ן, עם יתרון החדשנות שלה, צפויה למשוך ייצור הייטק תוך מיקור חוץ של ייצור ברמה נמוכה יותר לערים זולות יותר בגואנגדונג. השקעות זרות במפעלים מתגברות (למשל, המפעל החדש של טסלה לשירותי סוללות בשנגחאי מסמן אמון בייצור בסין; שנג'ן עשויה לראות פרויקטים דומים בתחומי הטכנולוגיה). בתחום הלוגיסטיקה, האינטגרציה של אזור מפרץ גואנגדונג-הונג קונג-מקאו (GBA) (עם תשתיות כמו גשר הונג קונג-ג'והאי-מקאו ונמלי יבשה חדשים) תחזק עוד יותר את מגזר הלוגיסטיקה של שנג'ן כצומת המחברת את ה-GBA והעולם.

השקעות זרות ותחזית עתידית

באופן היסטורי, שנג'ן חוותה פחות השקעות נדל"ן זרות ישירות בהשוואה לערים כמו שנגחאי או בייג'ינג, בשל כללים מגבילים יותר ושוק הנשלט על ידי קונים מקומיים. עם זאת, היא מהווה חלק מרכזי ביוזמת מפרץ גואנגדונג-הונג קונג-מאקאו (Greater Bay Area) שמטרתה למשוך עסקים והון זרים. במגזר המסחרי, אנו רואים חברות זרות מרחיבות נוכחות – לדוג' מוסדות פיננסיים זרים בצ'יינהאי, וחברות טכנולוגיה רב-לאומיות שמקימות מרכזי מו"פ – מה שמגביר בעקיפין את תפוסת המשרדים. אזור שיתוף הפעולה בצ'יינהאי מציע תמריצים לחברות מהונג קונג ומחו"ל, מה שמוביל לעסקאות השכרת משרדים עם גופים זרים.

בכל הנוגע להון השקעות נדל"ן, בשנים 2024–2025 נרשמה השקעה מוסדית זרה מוגבלת בנדל"ן בסין בשל חששות רחבים יותר (חובות יזמים וכו'), אך יש סימנים להתחדשות עניין בנכסים איכותיים. לדוג', קרנות פרייבט אקוויטי זרות ויזמים מהונג קונג חברו לפרויקטים בשנג'ן, מתוך תחושה שהמחירים הגיעו לתחתית. היקף השקעות נדל"ן מסחרי בסין ברבעון הראשון של 2025 עמד על 56.1 מיליארד יואן cbre.com.cn – אמנם ירידה שנתית, אך כלל רכישות משרדים גדולות בערי דרג-1, ככל הנראה בהשתתפות הון זר. סיפור הצמיחה של שנג'ן ותיקון המחירים האחרון עשויים למשוך משקיעים זרים נוספים המחפשים השקעות ארוכות טווח, במיוחד אם הממשלה הסינית תספק ודאות וסביבה עסקית ידידותית יותר.

רוכשי דירות מהונג קונג ראויים לאזכור: עם חזרת הנסיעות לשגרה, יותר תושבי הונג קונג שוקלים לרכוש דירות בשנג'ן להשקעה או למשפחה (חלקם נמשכים להזדמנויות החינוך בשנג'ן עבור ילדיהם, או פשוט לשטח מגורים גדול יותר לכל דולר לעומת הונג קונג). דו"ח אחד ציין עלייה בהשקעות נדל"ן של תושבי הונג קונג בשנג'ן נכון ל-2025, בשל פערי המחירים ונוחות הנסיעה (רק דקות מעבר לגבול ברכבת מהירה או מטרו) sohu.com. ביקוש חוצה גבולות זה מתמקד בעיקר באזורים הסמוכים לגבול הונג קונג או בפרויקטים יוקרתיים מוכרים. מדובר עדיין בנישה, אך היא מהווה גורם בולט בביקוש לדירות יוקרה.

תחזיות לשנים הקרובות

מעבר ל-2025, התחזית הכללית לשוק הנדל"ן של שנג'ן היא זהירה-אופטימית, עם אתגרים מסוימים:

• מגורים: לאחר ההתאוששות החזקה בעסקאות, הציפייה היא שמחירי הדיור ב-2025 יישארו בערך ללא שינוי או ירדו מעט בסך הכול (הקונצנזוס של האנליסטים הוא שינוי של כ-–2.5% ב-2025 globalpropertyguide.com). עד 2026, רוב התחזיות צופות התייצבות או עלייה קלה במחירי הדיור בשוק של שנג'ן, בהתחשב ביסודות הכלכליים של העיר. ערים מדרגה ראשונה כמו שנג'ן צפויות להוביל את ההתאוששות עם צמיחה חד-ספרתית נמוכה במחירים בשנים 2026–2027 globalpropertyguide.com, בהנחה שהכלכלה הרחבה תישאר במסלול הנכון. הממשלה צפויה לכוון את המדיניות כדי למנוע התחממות יתר – אם השוק יעלה מהר מדי, ייתכן שנראה צעדי קירור חדשים (כמו הקשחת האשראי). היצע חדש מפרויקטי התחדשות ותוכניות רווחה לדיור ייכנס גם הוא לשוק, מה שעשוי למתן את קצב עליית המחירים בטווח הארוך אך לשפר את נגישות הדיור. למשקיעים: השנים הקרובות לא צפויות להביא עמן את זינוקי המחירים החדים של העבר, אלא צמיחה מתונה ומיקוד בשיפור תשואת השכירות.
• מסחרי (משרדים/קמעונאות): ההתאוששות במגזר המשרדים תתעכב. 2025–2026 עשויות להמשיך להיות מאתגרות עם שיעורי תפוסה נמוכים. JLL צופה כי שיעור התפוסה הנמוך "יישאר גבוה ודמי השכירות ימשיכו לרדת" במשרדי שנג'ן בטווח הקצר research.jllapsites.com, כאשר נקודת המפנה צפויה בסוף 2026, כאשר קצב הוספת ההיצע יירד והצמיחה הכלכלית תספוג את השטחים. עד 2027, אנו צופים שוק משרדים בריא יותר אם תעשיות חדשות (כמו בינה מלאכותית, פינטק, חברות מטאברס) יתרחבו. דמי השכירות עשויים להתחיל לעלות בהדרגה מ-2026 ואילך, אך ייתכן שיידרשו מספר שנים עד שיחזרו לרמות שלפני 2020. נדל"ן קמעונאי, לעומת זאת, צפוי להמשיך להשתפר. ככל שאוכלוסיית שנג'ן וההכנסה גדלות, והתיירות משגשגת, דמי השכירות בקמעונאות עשויים לחזור לצמיחה חיובית עד 2026. פרויקטים מרכזיים בקמעונאות (כמו שיפוץ עיר המסחר לוהו, קניונים חדשים בפרברים מתפתחים) ייפתחו, אך הביקוש הצרכני צפוי להדביק את הקצב.
• תעשייה/לוגיסטיקה: מגזר זה צפוי לצמיחה יציבה. הדחיפה לשדרוגים תעשייתיים ולעצמאות בייצור טכנולוגי צפויה להתגבר, מה שייטיב עם שנג'ן. אנו צופים עלייה מתונה בדמי השכירות התעשייתיים ותפוסה גבוהה במתקנים איכותיים. סיכון אחד הוא שחברות ייצור יחפשו אזורים זולים יותר, שכן הקרקע והעבודה בשנג'ן יקרים, אך האסטרטגיה של העיר היא לשמר רק ייצור בעל ערך מוסף גבוה – ונראה שהיא מיישמת זאת היטב. הביקוש ללוגיסטיקה יגדל עם המסחר האלקטרוני והסחר האזורי; עד 2026–2027, אם הריביות בעולם יהיו נמוכות יותר, ייתכן שנראה גל השקעות בנכסי לוגיסטיקה (כולל יותר קרנות REIT) באזור מפרץ גואנגדונג, כאשר שנג'ן מהווה אזור מועדף לקרנות אלו.
• ממשלה ומדיניות: קלף פראי בתחזיות הוא התערבות ממשלתית. אם שוק הנדל"ן בסין ברמה הלאומית יישאר איטי, ייתכן שיגיעו תמריצים נוספים – למשל, הפחתות נוספות של ריביות משכנתא, הקלה במכסת רכישת דירות, או אפילו רעיונות חדשניים כמו רוכשי נדל"ן בגיבוי המדינה לפינוי מלאי (חלק מהאנליסטים הציעו רכישות ממשלתיות רחבות היקף של דירות לא מכורות globalpropertyguide.com). מהלכים כאלה עשויים לשפר במהירות את הסנטימנט והמחירים. מנגד, אם הספקולציה תתחמם יתר על המידה, ייתכן שהגבלות יחזרו. שנג'ן צפויה להיות שדה ניסוי למדיניות דיור מאוזנת, בשל חשיבותה. בנוסף, כל התקדמות במס על נדל"ן עשויה לשנות את חישובי ההשקעה על ידי העלאת עלויות ההחזקה – משהו שכדאי לעקוב אחריו מעבר ל-2025.

לסיכום, שוק הנדל"ן של שנג'ן ב-2025 מציג תמונה של התאוששות וחוסן בכל המגזרים. מכירות הדירות חזקות והמחירים קרובים לנקודת מפנה כלפי מעלה, בסיוע מדיניות תומכת וביקוש אמיתי. נדל"ן מסחרי עובר תקופת התאמה, אך הדינמיות הכלכלית של העיר ושדרוגי התשתיות מניחים את התשתית לספיגה עתידית. נדל"ן תעשייתי נותר עמוד שדרה, ומתפתח יחד עם השאיפות ההייטקיות של העיר. עבור משקיעים, יזמים ורוכשי דירות, שנג'ן מציעה הזדמנויות – בין אם מדובר בתזמון הכניסה לשוק בשלב ההתייצבות הזה, או התמקדות באזורים ובמגזרים בעלי פוטנציאל גבוה (כמו דיור המוני באזורים מתפתחים, משרדי Grade-A בשפל מחזורי, או מתקני לוגיסטיקה הקשורים למסחר אלקטרוני). סביר להניח שהשנים הקרובות יראו את שוק הנדל"ן של שנג'ן מוצא שיווי משקל חדש, המאופיין בצמיחה בת-קיימא ולא בתנודתיות העבר, בהתאם לחזון העיר לפיתוח איכותי.

מקורות: sz.gov.cn szft.gov.cn savills.com globalpropertyguide.com sohu.com ואחרים כפי שמצוין לעיל.