הקדמה וסקירת שוק
פולין היא שוק הנדל"ן הגדול ביותר במרכז ומזרח אירופה, המתבסס על כלכלה חזקה וצמיחה יציבה. בשנת 2024, התמ"ג התאושש בצורה חזקה – הרבה מעל הממוצע של האיחוד האירופי – והוא צפוי לצמוח בכ~3.4% בשנה בין 2025 ל2026 ey.com nordlb.com. החוזק הכלכלי הזה, יחד עם אבטלה נמוכה ועלייה בהכנסות, שימרו את הביקוש בכל מגזרי הנדל"ן: מגורים, מסחר ותעשייה. אחרי האטה חדה ב-2023 בשל עליית ריבית ומתח גיאופוליטי, האופטימיות שבה ב-2024: היקף עסקאות ההשקעה הגיע לכ-4.8–5.0 מיליארד אירו, יותר מכפול מהנפח של 2023 ey.com property-forum.eu. ההתאוששות בשוק הונעה על ידי "תיקון מחירים" שמשך משקיעים בחזרה עם תשואות אטרקטיביות יותר, לצד הקלה במדיניות המוניטרית בסוף 2024 linkedin.com. בחלקים הבאים נסקור כל מגזר עיקרי – מגורים, נדל"ן מסחרי (משרדים וקמעונאות), ותעשייה – נוסף למגמות מפתח, דפוסים אזוריים, שוק השכירות, פעילות משקיעים והשפעות רגולטוריות שעיצבו את תחום הנדל"ן הפולני.
שוק הנדל"ן למגורים
מגמות מחירים והתפתחויות עדכניות
שוק הדיור בפולין רשם זינוק מחירים מרשים בשנים האחרונות, והוא עובר כעת לתקופת מתינות. בין הרבעון השני של 2022 לרבעון השני של 2024, מחירי הבתים בפולין עלו כמעט ב-26%, הצמיחה המהירה ביותר באיחוד האירופי (להשוואה, רבים מהשווקים במערב אירופה רשמו שינויים יציבים או שליליים) eznewswire.com. הבום הזה הונע על ידי ביקוש חזק לאחר מגפה, אינפלציה גבוהה בעלויות בנייה, ותמריצים ממשלתיים – במיוחד תוכנית המשכנתאות המסובסדת "2% בטוח" ב-2023, שאפשרה לרוכשים ראשונים ללוות בריבית של 2% והובילה לטרפת רכישות globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. עם זאת, כאשר התוכנית הזו הסתיימה והריביות נותרו גבוהות, קצב עליית המחירים נרגע. ברבעון הראשון של 2024, המחיר הממוצע לדירות קיימות בשבע הערים הגדולות בפולין היה 13,404 זלוטי למ"ר (≈3,463 דולר) – עלייה של 8.1% ביחס לשנה קודמת, עלייה מתונה בהרבה מבעבר globalpropertyguide.com. דירות חדשות שבנה יזם היו יקרות מעט יותר, בממוצע 14,265 זלוטי למ"ר, כשב-12 חודשים עלו 4.4% בלבד globalpropertyguide.com. ההאטה מסמלת התייצבות לאחר העליות החדות של 2021–2022. אכן, לקראת סוף 2023 בוורשה,מחירים התייצבו אחרי עליות מהירות – ממוצע המחיר לדירה חדשה בעיר (~16,000 זלוטי למ"ר באוקטובר 2023) כמעט ולא השתנה מחודש לחודש, אף שהוא עדיין גבוה בכ-18% מהשנה שקדמה realting.com realting.com. מומחי הענף מציינים כי הירידה באמון בהמשך סבסוד ממשלתי לדיור, יחד עם עלויות מימון יקרות, ריככה את מגמת המחירים הלוהטת שהייתה globalpropertyguide.com.
למרות מגמת הצינון, לא נרשמה ירידת מחירים משמעותית, ונדל"ן למגורים בפולין נשאר השקעה מועדפת. היקף המשכנתאות החל להתאושש ב-2024 כאשר האינפלציה והריביות הראו סימני ירידה – הבנקים הוציאו כ-83.9 מיליארד זלוטי בהלוואות דיור חדשות ב-2024, עלייה של 43% מהרמה המדוכאת של 2023 globalpropertyguide.com. גידול בשכר (לעיתים 10%+ בשנה) והיצע דיור חסר תורמים לרצפה מתחת למחירים. רוכשים שדחו עסקה ב-2022–2023 בשל אשראי יקר, חוזרים בהדרגה כשהריבית יורדת לאיטה. ריבית הייחוס של בנק פולין, שהייתה בשיאה 6.75% ב-2022, ירדה ל-5.75% בסוף 2024 ועומדת כעת (אמצע 2025) על 5.25%, כאשר צפויה הקלה נוספת tradingeconomics.com linkedin.com. עלויות מימון נמוכות יותר ישפרו את סבירות הקנייה ויעידו על ביקוש ער. אכן, תחזיות מדברות על עלייה במכירות דירות חדשות של 10–15% ב-2024–2025 לעומת השנה שקדמה ey.com. אנליסטים צופים מסלול מתון אך חיובי למחירים – "נחיתה רכה". תחזית שוק הנדל"ן של EY צופה "קצב מתון יותר של עליית מחירים בשוק הדיור" להמשך ey.com ללא ירידות חדות. עמידות זו משקפת את היסודות הכלכליים האיתנים של פולין ואת ההעדפה התרבותית לבעלות על נכס כמאגר ערך יציב.
תרשים: מספר הדירות החדשות שנמכרו בפולין (שוקי ערים עיקריים). לאחר שיא ב-2021, מכירות דירות חדשות ירדו בחדות ב-2022 על רקע אשראי מצומצם, התאוששו חלקית ב-2023, וירדו שוב ב-2024 כאשר הריביות נשארו גבוהות globalpropertyguide.com. 2025 החלה איטית, אך צופים התייצבות בביקוש עם שיפור המצב globalpropertyguide.com. (מקור: נתוני NBP/JLL)
הבדלים אזוריים במחירי הדיור
מחירי הדיור משתנים מאוד בין מחוזות פולין, כאשר ורשה ושאר המטרופולינים הגדולים הן היקרות ביותר. ורשה היא השוק היקר ביותר בפער: בסוף 2023 דירות חדשות בעיר הבירה עלו בממוצע כ-16,000 זלוטי למ"ר, ודירות יד שניה בסביבות 17,000 זלוטי למ"ר realting.com realting.com. מנגד, מחירים בערים גדולות אחרות נמוכים יותר, אך כמה מהן רשמו צמיחה מהירה בהשוואה לורשה. קרקוב, השוק השני בגודלו, מתקרב כיום לרמת ורשה – ברבעון השלישי של 2023, דירות חדשות בקרקוב עלו בממוצע ~15,500 זלוטי למ"ר (ודירות יד שניה חצו לעיתים 16,000) realting.com realting.com, לאחר עלייה של מעל 20% בשנתיים האחרונות. ורוצלאב ואשכול טרי-סיטי (גדנסק–גדיניה–סופוט) רשמו אף הם עליות חדות: בסוף 2023, מחיר דירה חדשה הגיע לכ-13,000 זלוטי למ"ר בוורוצלאב ו-14,300 זלוטי למ"ר בטרי-סיטי, עם עליות שנתיות סביב 15% realting.com realting.com. אפילו ערים אזוריות בגודל בינוני חוו בום – למשל, קרקוב עם זינוק מחירים של 24.7% וז'לונה גורה 21.6% בין 2022 ל-2024, מה שמשקף ביקוש חזק גם מחוץ לבירה eznewswire.com. ובמקביל, בלודז' – העיר השלישית בגודלה – הממוצע מתקרב אל 10,000 זלוטי למ"ר pewnylokal.pl realting.com, ובערים קטנות במזרח פולין המחירים לרוב נמוכים מ-8,000 זלוטי. הפער בין ורשה לשאר הצטמצם קמעא כשערי משנה מתייקרות במהירות, אולם ורשה (ולמידה מסוימת קרקוב) עדיין יקרות במיוחד. חלק משמעותי מהצמיחה בערי הפריפריה נובע מהתפתחות כלכלית מקומית וביקוש נשפך – למשל, השקעות שירותי IT/עסקים גדולות בקרקוב ופוזנן, וגל של אנשי מקצוע וסטודנטים אוקראינים שמזין את הביקוש בערים כמו ורוצלאב ולובלין.
חשוב לציין כי תנאי המלאי משתנים לפי אזור. שוק ורשה, בהיותו היקר ביותר, נשאר יחסית נזיל – יש בו את מאגר הרוכשים הגדול ביותר ואת זמני המכירה הקצרים ביותר בפולין globalpropertyguide.com. בשלושת הערים (אזור גדהנסק החופי), הביקוש הבריא מצד מקומיים וזרים (כולל קונים מסקנדינביה) שמר על שוק מאוזן. לעומת זאת, ערים מסוימות מתמודדות עם היצע יתר במגזר הבנייה החדשה: בקרקוב ובורוצלב נרשמה עלייה במלאי הדירות שנשארו בידי יזמים, כעת ברמה דומה לזו של שוק פוזנן האיטי יותר globalpropertyguide.com. בלודז' המצב מאתגר במיוחד – בקצב המכירה הנוכחי יידרשו מעל שנתיים לספוג את הדירות הבלתי מכורות, הזמן הארוך ביותר בפולין globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. פערים אזוריים אלה משמעותם שמגמות המחירים להבא עשויות להיבדל: שווקים דוגמת ורשה עם היצע חדש מוגבל עשויים להחזיק מחירים יציבים ואולי אף עלייה קלה, בעוד בערים עם מלאי עודף יתכן שנראה הנחות מצד היזמים או מחירים יציבים עד שהעודף יתפוגג. עם זאת, לא צפויות ירידות נרחבות; גם בשווקים רכים יותר הקבלנים לרוב דוחים פרויקטים מאשר מורידים מחירים באופן דרמטי, מתוך מטרה לשמר רווחיות pewnylokal.pl.דינמיקת שוק השכירות ותשואות
שוק השכירות למגורים בפולין חווה גידול מתון וחזרה הדרגתית לאיזון לאחר תקופת תנודתיות. בעקבות מספר זעזועים – מגפה עולמית, זינוק באינפלציה והגעת פליטים מאסיבית מאוקראינה ב-2022 – שכר הדירה זינק בחדות. עם זאת, האינפלציה בשכירות כעת דועכת. נכון לאפריל 2025, שכירות מגורים בפועל (בהתאם למדד המחירים לצרכן) עלתה 4.2% בשנה האחרונה, ירידה מכ-5.4% בשנה קודמת ותואמת למעשה את האינפלציה הכללית globalpropertyguide.com. הדבר מעיד כי העליות בשכירות התמתנו לקצב בר קיימא אחרי הזינוק הדו-ספרתי שנרשם בשנים 2022–2023. אנליסטים מייחסים את ההאטה ל”פוגת הזעזועים” ולעלייה בהיצע: גורמים רבים שהעלו את שכר הדירה – משבר הקורונה, אינפלציה מהירה, ביקוש חירום לפליטים ובום נדל”ן – נרגעו globalpropertyguide.com. ככל שמצב המאקרו-כלכלי של פולין מתייצב (האינפלציה ירדה מכ-15% באמצע 2022 לכ-6% בתחילת 2024, קצב גידול השכר נותר חזק), שוק השכירות מתקדם לאיזון.הבדלים אזוריים בשכ”ד נשארים בולטים. ורשה זוכה לשכר הדירה הגבוה ביותר בפער ניכר, ולאחריה ערים גדולות אחרות. הטבלה למטה מציגה את שכר הדירה המבוקש בממוצע במרץ 2025 עבור ערים מרכזיות:| עיר | שכ”ד חודשי ממוצע (PLN) | שכ”ד ממוצע (USD) | שינוי שנתי (מרץ 2025) |
|---|---|---|---|
| ורשה | 4,906 PLN | $1,268 | +0.3% |
| קרקוב | 3,273 PLN | $846 | +3.7% |
| לודז’ | 2,191 PLN | $566 | +3.9% |
| ורוצלב | 3,057 PLN | $790 | +0.3% |
| פוזנן | 2,564 PLN | $662 | +3.4% |
| שלוש הערים (גדהנסק/גדיניה/סופוט) | 3,164 PLN | $818 | +3.0% |
שוק הנדל"ן המסחרי
תחום המשרדים
שוק המשרדים בפולין הוכיח עמידות במהלך מגפת הקורונה וכעת נמצא בנקודת מפנה המתאפיינת בהיצע חדש מוגבל וב"בריחה לאיכות". ורשה, עם מעל 6 מיליון מ"ר של מלאי משרדים, משמשת כאינדיקטור מוביל. לאחר עלייה חדה בשיעור הפנויות בתקופת הקורונה, שיעור המשרדים הפנויים החל לרדת בזכות קליטה גבוהה של שוכרים והיעדר כמעט מוחלט של היצעים חדשים ברבעונים האחרונים. ברבעון הרביעי של 2024, שיעור המשרדים הפנויים בוורשה עמד על כ-10.6%, כמעט ללא שינוי מהשנה הקודמת polandoffices.com. חשוב לציין, קיים פער חד בין אזורים: במרכז העיר (אזורים מרכזיים ומובחרים), שיעור הפנויות ירד לכ-7.4% בתחילת 2025 polandinsight.com, מה שמעיד על ביקוש גבוה לאיכות במרכז. מנגד, אזורי עסקים שאינם מרכזיים ופארקי משרדים ותיקים ממשיכים להציג שיעורי פניות דו-ספרתיים (כ-13% מחוץ למרכז בוורשה) europaproperty.com. מגמה זו משקפת תופעה רחבה: שוכרים “חוזרים למרכז” ומעדיפים מבנים חדשים ואיכותיים העומדים בדרישות ESG וציפיות העובדים, בעוד שמשרדים מדרג ב' (במיוחד כאלה בסטנדרט מיושן או במיקומים שוליים) מתקשים לשמר דיירים. התגברות מודל העבודה ההיברידית גרמה לחברות רבות לצמצם או לייעל קלות את שטחן, אך במקרים רבים הן מעדיפות איכות על כמות. כתוצאה מכך, דמי השכירות למשרדים מובחרים באזור ה-CBD של ורשה נותרו יציבים (בסביבות 25–27 אירו למ"ר לחודש במגדלים המובילים), ובנייני משרדים מדרג ב' מציעים יותר הטבות למילוי השטחים הפנויים. מוקדי משרדים אזוריים – קרקוב, ורוצלב, שלושת הערים, קטוביץ, פוזנן, לודז' – הציגו אף הם שיעורי פניות בטווח 12–16% ב-2023, כאשר מבנים מודרניים הציגו ביצועים טובים משמעותית מאשר מבנים ישנים.
מבחינת היצע, פולין נכנסת לתקופה מחזורית של האטה. יזמים רובם הפסיקו ייזום פרויקטים חדשים של משרדים בשל אי הוודאות בשנים 2020–2022 ועלויות מימון גבוהות; כיום, צבר הפיתוח דל במיוחד. בוורשה נוספו רק כ-55,000 מ"ר של משרדים חדשים בכל 2024 (שפל היסטורי), וגם 2025 צפויה להציג היצע מוגבל polandinsight.com. מחוץ לוורשה הושלמו מספר פרויקטים (לדוג' בקרקוב וקטוביץ), אך פרויקטים רבים נדחו עד שיושגו חוזי טרום-השכרה מוצקים. היעדר ההיצע החדש, יחד עם ביקוש יציב, מצמצמים אט אט את השוק. בוורשה, סך השטח הפנוי (כ-680,000 מ"ר באמצע 2024) הלך ופחת מרבעון לרבעון pdf.euro.savills.co.uk. אנליסטים מציינים כי “קשה להסכים עם הטענה ששוק המשרדים בוורשה סובל ממחסור בשטח” נוכח שיעור התפוסה של 10%, אך ברור כי השטח האיכותי נבלע ואין סימנים להצפה בהיצע realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. ההאטה בבנייה עלולה אפילו להוביל לחוסרי היצע במרכזי ביקוש עד 2025–2026, מה שיחזק את עמדת המשכירים.
פעילות ההשקעות בתחום המשרדים התאוששה בחדות ב-2024. משקיעים ניצלו ירידת מחירים – התשואות עלו לרמות אטרקטיביות יותר (כ-5.50%–6.00% למשרדים המובילים בוורשה, לעומת ~4.75% לפני שנתיים) – ורכשו בניינים איכותיים. עסקאות המשרדים סיכמו 1.64 מיליארד אירו ב-2024, עלייה פי ארבעה לעומת 2023 property-forum.eu. עסקאות בולטות כללו את מכירת גורד השחקים Warsaw Unit (נבנה ב-2021) לקבוצת Eastnine השוודית, וכן שתי עסקאות קמפוס משרדים שביצעה סקנסקה: P180 בוורשה וStudio שנרכשו בידי משקיעים צ'כיים ושוודים linkedin.com. עסקאות גדולות אלה מעידות על חזרת האמון, אף שבריכת הרוכשים עדיין מצומצמת לעומת התקופה שלפני הקורונה linkedin.com. רוב המשקיעים המוסדיים פועלים בזהירות, ומתמקדים בנכסים מובחרים ודיירים חזקים בלבד. גם הון מקומי הפך דומיננטי – משקיעים פרטיים ופונדיי הזדמנויות פולנים רכשו חלק ממבנים ותיקים במחירים מוזלים, למטרות הסבה (כגון דיור לסטודנטים או מגורים) linkedin.com. בשל זהירות בבנייה חדשה, בניינים עם פניות גבוהות הופכים למועמדים להסבה ייעודית. קדימה, התחזית עבור משרדים היא אופטימית בזהירות. שיעור התפוסה בוורשה צפוי להמשיך לרדת בהדרגה, ולא צפויה הצפת היצע משמעותית. יש שיפור מדורג בביקוש, בעיקר כאשר חברות (בעיקר טכנולוגיה ושירותים עסקיים) חוזרות להתרחב ושוכרות שטחים משמעותיים בערים כמו קרקוב ווורוצלב לאחר תקופת קיפאון. האתגר הגדול למשכירים – עמידה בסטנדרטים מודרניים: קיימות (חסכון אנרגטי, הסמכות ירוקות) ושירותים נלווים הופכים לדרישות סף linkedin.com. מבנים ותיקים ידרשו לעבור התאמות, או שיסבלו מהזדקנות פונקציונלית. בסך הכול, צפוי שוק המשרדים בפולין בשנים 1–3 הקרובות לגלות “חזרה הדרגתית של ההון” וביצועים יציבים, במיוחד אם תהיינה הורדות ריבית ב-2025 linkedin.com.
תחום הקמעונאות
תחום הנדל"ן הקמעונאי בפולין עבר התאוששות לאחר מגפת הקורונה ונותר מהדינמיים ביותר במרכז אירופה. 2024 סימנה התאוששות בהשקעות קמעונאיות והמשך התפתחות הפורמטים. תנועת המבקרים ומכירות במרכזי קניות חזרו כמעט לרמות 2019 לאחר הסרת כל מגבלות הקורונה – הצרכנים הפולנים שבו בהתלהבות אל הקניונים, וגידול במכירות הקמעונאיות (למרות אינפלציה גבוהה) נשאר חיובי. עד 2024, “נרשמה התאוששות חדה במכירות” לעומת הירידה ב-2023 nordlb.com. חשוב לציין כי השוק הפולני עדיין מכיל פוטנציאל צמיחה רב: גם לאחר שנות צמיחה, הכוח הקנייה הקמעונאי לנפש נמוך משמעותית מהממוצע במערב אירופה – מה שמותיר מקום להתרחבות ככל שהמשק גדל nordlb.com. אכן, רשתות בינלאומיות ממשיכות להיכנס או להתרחב בפולין, בזכות אוכלוסייה גדולה (38 מיליון), עליית שכר ומיעוט שטחי מסחר לנפש בחלק מהקטגוריות. במקביל, המסחר האלקטרוני, שחווה קפיצה לכ-10–12% מהמכירות, מתייצב, וחנויות פיזיות נותרות קריטיות, במיוחד מחוץ לערים הגדולות.
מבחינת סוגי נכסים, פארקי מסחר ומתחמי נוחות בלטו במיוחד. בזמן המגפה, פארקים מסחריים פתוחים וקטנים (לרוב בהובלת רשתות מזון ו-DIY) הפגינו עמידות ומאז מושכים יזמים ומשקיעים. ב-2024 בוצעו עסקאות רבות של פורטפוליו פארקים אזוריים, בשילוב הון בינ"ל, אירופי ואזורי, שרוכש נכסים אלה בזכות יציבות ההכנסות linkedin.com linkedin.com. במקביל, מרכזי קניות גדולים שבו לחביבי המשקיעים לאחר תקופת זהירות. שנת 2024 הציגה שתיים מעסקאות הקניונים הגדולות בפולין אי פעם: Magnolia Park בוורוצלב נמכרה ב-373 מיליון אירו וSilesia City Center בקטוביץ ב-405 מיליון אירו – שתיהן נרכשו בידי NEPI Rockcastle, ענקית נדל"ן דרום-אפריקאית linkedin.com. עסקה משמעותית נוספת הייתה מכירת פורטפוליו של מרכזי קניות בידי Cromwell, מה שממחיש כי נכסים בקנה מידה גדול חוזרים למרכז הבמה property-forum.eu. ארבע עסקאות ענק אלו הניעו את גל העלייה בהשקעות בענף בשנה זו property-forum.eu. תשואות מרכזי הקניות המובילים התרחקו (כעת סביב 6%+), מה שהופך רכישות לאטרקטיביות, במיוחד לאור שכר הדירה ששמר על יציבות גבוהה מהחשש ב-2020. דמי שכירות במרכזים מובילים בוורשה ובערים גדולות אחרות התאוששו ברובם, ושיעור הפניות במרכזים אלו נמוך (לעיתים פחות מ-3-5%). מרכזים מדרג ב' בערים קטנות מתמודדים עם אתגרים גדולים יותר, אך אף שם קיים ביקוש למיקומים טובים.
מגמה בולטת היא הפער בתוך תחום הקמעונאות: מצד אחד, קניונים ענקיים ומרכזי אאוטלט עם תנועת מבקרים גבוהה מציגים ביצועים טובים; מצד שני, מרכזים ישנים בשווקים רוויים עוברים מיתוג מחדש או שעשויים בעתיד להיות מפותחים מחדש (לדוגמה, קניונים חלשים מסוימים עשויים להפוך למתחמי שימוש מעורב או מרכזי לוגיסטיקה של "הקילומטר האחרון"). תחום פארקי הקמעונאות ממשיך להתרחב – יזמים כמו Trei, Immofinanz ו-Echo Investment בונים פארקים קטנים בעיירות של 20-50 אלף תושבים, בהם לא הייתה כמעט קמעונאות מודרנית. רשתות סופרמרקטים ומרכולים זולים (Biedronka, Lidl וכו') ממשיכות גם הן להתרחב במהירות ולעיתים רבות משמשות כעוגן לפרויקטים החדשים. נוסף על כך, רחובות ראשיים עירוניים בוורשה וקרקוב חזרו לפרוח עם חזרת התיירות בשנים 2022–2023; מותגי יוקרה ומסעדות שבים להתרחב בלוקיישנים מרכזיים יוקרתיים (רחוב Nowy Świat בוורשה והעיר העתיקה בקרקוב מושכים עניין מחודש משוכרים).מנקודת מבט של משקיעים, נדל"ן הקמעונאות של פולין בשנת 2024 היה מגזר מוביל (בשוויון עם תחום המשרדים) – כל אחד מהם היווה כ-32% מנפח ההשקעות בנדל"ן מסחרי בהיקף של מעל €5 מיליארד property-forum.eu. מדובר בקאמבק מרשים בהתחשב בכך שהשקעות בקמעונאות דעכו בשנים 2020–2022. נוכחות משקיעים ותיקים כמו NEPI Rockcastle, MAS Real Estate ו-EPP (שבבעלות משותפת עם Redefine מדרום אפריקה) מדגישה את האמון הפוטנציאלי בצמיחה ארוכת טווח של נדל"ן הקמעונאות הפולני. ישנה פוטנציאל לעלייה בדמי השכירות בשנים הקרובות, בתמיכת צמיחה כלכלית והיצע מוגבל של קניונים חדשים (מעט מאוד קניונים גדולים נבנים – רוב הפרויקטים הם בקנה מידה קטן יותר). נקודת תשומת לב היא הוצאות הצרכנים: אינפלציה גבוהה (שהגיעה ל-15% ב-2022 ולכ-8% ב-2023) פגעה בכוח הקנייה של משקי הבית, אך האינפלציה כעת מתקררת וצמיחת השכר הריאלי הופכת לחיובית, מה שמבשר טובות למכירות הקמעונאיות. גורם נוסף הוא תשתית המסחר המקוון – הקמעונאות המקוונת בפולין גדלה אך מבסיס יחסית נמוך, ורבים מהקמעונאים המסורתיים מאמצים מודלים רב-ערוציים. בסך הכל, התמונה עבור נדל"ן קמעונאי בפולין חיובית בזהירות: המדינה עדיין סובלת ממחסור בקמעונאות מודרנית לנפש יחסית למערב אירופה, וקמעונאים לאומיים וזרים מביעים ביקוש לחללים איכותיים. המשקיעים נהיים יותר בררנים (נכסים פרימיום ותוכניות מעוגנות במרכולים מועדפות), אך 2024 הוכיחה שיש תיאבון כאשר המחיר אטרקטיבי.מגזר תעשייה ולוגיסטיקה
תחום הנדל"ן התעשייתי והלוגיסטי נחשב לכוכב בפולין, וזאת הודות למיקומה האסטרטגי של המדינה, ההתפוצצות במסחר המקוון ומגמות שינוע ושירות קרוב לשוקי יעד (nearshoring). לאחר שנתיים שוברות שיא בפיתוח ושיווק (2021–2022), השוק לקח נשימה קצרה ב-2023–2024 אך נותר פעיל מאוד. סך שטח המחסנים המודרניים בפולין כבר עולה על 30 מיליון מ"ר, מה שממקם אותה כמובילה אזורית במרכז ומזרח אירופה. מרחבים לוגיסטיים מרכזיים התגבשו סביב ורשה, לודז' (מרכז פולין), שלזיה עילית (אזור קטוביצה), פוזנאן, ורוצלב ובצורה מתגברת פולין המערבית (לאורך הגבול עם גרמניה), בנוסף למוקדים קטנים ליד נמלים (גדנסק) והגבול המזרחי (ברקע שינויים בנתיבי המסחר לאוקראינה).הביקוש לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה יציב. במחצית הראשונה של 2024, נרשמו בפולין 2.6 מיליון מ"ר של חוזי השכרה חדשים למחסנים, מה שמציב את התקופה כחצי הראשונה השלישית בטיבה אי פעם (רק 2021 ו-2022 היו גבוהים יותר) jll.pl. גם כאשר קצב הצמיחה הכלכלית האט, השכירות ב-2024 נתמכה ע״י: 1) התרחבות מפעילי לוגיסטיקה (3PL) וקמעונאים, כולל רשתות מרכולים הזקוקות למרכזי הפצה נוספים; 2) השקעות יצרניות (מענף הרכב ועד מוצרי חשמל) שבחרו בפולין כבסיס ייצור; ו-3) תהליכי שירות קרוב לאירופה (nearshoring) של שרשראות אספקה מאסיה – מיקומה המרכזי של פולין מושך חברות הרוצות לשרת את השוק האירופי nordlb.com. מסחר מקוון נותר מנוע עיקרי: הקמעונאות המקוונת שחוותה זינוק בתקופת מגפת הקורונה דורשת תשתית לוגיסטית נרחבת למימוש והפצה. עם ענקיות כמו אמזון, זלנדו ושחקנים מקומיים שמרחיבים את מרכזי המימוש שלהם, "הצמיחה המואצת במיוחד בקמעונאות אונליין" בפולין ממשיכה לדרבן דרישה ללוגיסטיקה nordlb.com. כמו כן, חברות זרות מאסיה וארה״ב הביעו עניין גובר: פולין נחשבת שער הפצה אידיאלי למערב אירופה, ומוקד ייצור בעל עלויות תחרותיות ונגישות לשוקי האיחוד האירופי nordlb.com.בצד ההיצע, יזמים המשיכו להוסיף שטחים חדשים בקצב גבוה, אף כי לאחרונה יש האטה. ב-2022 נרשמה תוספת שיא של מעל 4 מיליון מ"ר. במחצית הראשונה של 2024, הושלמו כ-1.6 מיליון מ"ר – כמות גבוהה, אך מדובר בירידה של 37% לעומת אותה תקופה ב-2023, מה שמצביע על כך שיזמים ממעטים בפרויקטים ספקולטיביים בשל חוסר הוודאות הכלכלי jll.pl. פרויקטים רבים שהחלו ב-2022 הסתיימו, ופחות מבנים חדשים הושקו ב-2023 בשל עלויות מימון גבוהות וגישה זהירה. בשל גל ההשלמות וההפסקה בהתחלות, שיעור הוואקנסי (שטחים ריקים) עלה. באמצע 2024, שיעור הוואקנסי הארצי במחסנים עמד על 8.1%,עלייה זו רושמת רמת שיא בשנים האחרונות jll.pl. מדובר עדיין בשיעור מתון (בהינתן שמדובר ברובו במבנים חדשים בשלבי השכרה), אך זו בהחלט עלייה לעומת השוק ההדוק מאוד (פחות מ-5%) של 2021. באזורים מסוימים, כמו פרברי ורשה ושלזיה תחתית, נרשמה עלייה משמעותית בשטחי רפאים. עם זאת, מרבית השטח הריק נחשב כ"שולי" – כלומר, שטח חדש שממתין לשוכרים – והוא צפוי להיספג על ידי תלות בביקוש. למעשה, דיווחי יזמים מראים שיותר שטחים מושכרים מראש; פרויקטים בבנייה באמצע 2024 היו עם שיעור השכרה מוקדמת של כ-55% nbp.pl, כלומר – מעל מחצית מהשטח הובטח לשוכרים טרם סיום הבנייה. דמי השכירות למחסנים עלו בשנתיים האחרונות (ב-2024 דמי שכירות פריים עמדו על 3.8–4.5 אירו למ"ר לחודש במיקומים מרכזיים, עלייה של כ-15% לעומת 2021), בשל עלויות בנייה גבוהות ושוק הדוק. עם עלייה בוואקנסי, קצב העלייה בשכ״ד עשוי להתמתן, אך הירידות לא צפויות בשל לחץ האינפלציה והמשך עניין השוכרים.התיאבון ההשקעתי בנדל"ן לוגיסטי בפולין נותר גבוה. ב-2024, נכסי תעשייה ולוגיסטיקה היוו 25% מנפח ההשקעות בנדל"ן מסחרי במדינה, עם עסקאות בהיקף של כ-1.26 מיליארד אירו (עלייה של כ-30% לעומת 2023) property-forum.eu property-forum.eu. אמנם מדובר בירידה לעומת שיאי 2020–21 (שבהם נשברו 2–3 מיליארד אירו כל שנה), אך זו עדיין רמה גבוהה מאוד. בלט במיוחד מעורבות משקיעים אמריקאים, שהשקיעו ב-2024 מעל 350 מיליון אירו (כמעט 28% מהיקף ההשקעות בתחום) property-forum.eu – דוגמאות: רכישות של חברות כמו Exeter, Hines ו-Fortress. גם הון אירופי (גרמני, בריטי, צרפתי) ממשיך לזרום למחסנים, והמשקיעים האזוריים מרחיבים פעילויות בשיתופי פעולה. עסקת השנה הייתה מכירת פורטפוליו Diamond Business Park (אתרים בורשה, סטריקוב וגליוויצה) לקרן הצ'כית Investika והשותפה הפרטית שלה – עסקת המחסנים הגדולה ביותר של 2024 linkedin.com. רכישה זו לבד הביאה את נכסי Investika התעשייתיים בפולין ליותר מ-409,000 מ"ר focusonbusiness.eu. תשואות למתקני לוגיסטיקה פריים התאזנו מרמות שפל – תשואות פריים עלו לכ-5.75–6.25% ב-2023–24 (לעומת ~4.25% בשיא), מה שנותן יתרון למשקיעים שמחפשים הכנסה linkedin.com. בהינתן מנועי ביקוש חזקים, משקיעים רבים רואים בלוגיסטיקה הפולנית סיפור צמיחה לטווח ארוך. סגמנט צומח הוא מחסני הפצה עירוניים ("הקילומטר האחרון") אשר נחוצים לחברות שליחויות ומרכולים אונליין, ויכולים לזכות בשכירויות פרמיום.בהסתכלות קדימה, התחזית למגזר הנדל"ן התעשייתי בפולין נותרת אופטימית, אם כי עם תשומת לב לרמות התפוסה. המדינה ממשיכה להיות אחד מהשווקים הלוגיסטיים הצומחים ביותר באירופה nordlb.com. אף ששטחי השכירות הזמינים עלו (מה שמייצב את רמת התפוסה הנמוכה בצורה חריגה שאפיינה את השנים האחרונות), היזמים כבר מתכננים את גל הפרויקטים הבא, כדי לתת מענה לכניסה של שחקנים חדשים ולהתרחבות של דיירים קיימים. לדוגמה, הביקוש מיצרנים אסיאתיים במגמת עלייה, ופולין משווקת את עצמה כחלופה ישימה למיקומים באסיה או אפילו במערב אירופה לייצור ולהפצה nordlb.com. המלחמה באוקראינה, על אף הטרגדיה שבה, הובילה גם היא לכך שמפעלים מסוימים העבירו פעילות מאוקראינה או מרוסיה לפולין. בנוסף, מאמצי שיקום עתידיים באוקראינה עשויים להפוך את פולין לבסיס לוגיסטי להעברת חומרים וסחורות, מה שיגביר עוד יותר את הצורך בלוגיסטיקה. בסיכום, יסודות הסקטור התעשייתי – מיקום מרכזי, תשתית הולכת ומשתפרת (כבישים מהירים חדשים, מסופי רכבות מטען), וביקוש חזק מצד דיירים – אמורים לשמור על עמידותו. כל ירידה זמנית בשכירויות או בתפוסה כתוצאה מהיצע חדש היא, ככל הנראה, זמנית בלבד. כפי שצוין באחד הדוחות, “שוק הנדל"ן הלוגיסטי של פולין מוכיח עמידות יוצאת דופן” וזאת בזכות מנועי צמיחה מבניים כמו מסחר מקוון וניירשורינג, שעדיין בתוקף nordlb.com.
מגמות השקעה ושחקני מפתח בשוק
היקפי ההשקעה בנדל"ן בפולין השתנו בהתאם למגמות ההון הגלובלי, אך שנת 2024 סימנה התאוששות ברורה. סך ההשקעות בנדל"ן מסחרי עלה על 5.0 מיליארד אירו ב-2024, גידול של כ-130% משנה קודמת וכמעט חזרה לממוצע החמש שנתי של כ-5.3 מיליארד אירו property-forum.eu nordlb.com. כל הקטגוריות המרכזיות נהנו מעלייה בפעילות המשקיעים. משרדים וקמעונאות היו הסקטורים המובילים מבחינת נפח (כל אחד כ-32% מסך הכל), סקטור התעשייה תפס 25%, ומגזרים חלופיים (בעיקר מגורי PRS ומלונאות) בערך 10% property-forum.eu property-forum.eu. ראוי לציין כי מספר עסקאות גדולות בלבד היוו נתח משמעותי מההתאוששות – כולל שני קניונים מרכזיים ומכירת מגדל משרדים בולט (Warsaw Unit) כפי שנדון. הדבר מצביע על כך שלמרות שהנזילות חזרה, היא התרכזה בנכסים גדולים ואיכותיים שבהם הרוכשים זיהו ערך לאחר שהמחירים תיקנו למטה. אכן, התשואות לנכסים פריים התרחבו ב-50 עד 150 נקודות בסיס כמעט בכל המגזרים לעומת רמות השפל שלפני 2022, מה שמבשר על “תיקון שוק” שאפשר למשקיעים לחזור במחירים אטרקטיביים linkedin.com. לדוגמה, תשואות משרדים פריים עלו לכ-5.5%, קניונים לכ-6%, ולוגיסטיקה לכ-6% (בהשוואה לפחות מ-5% בעבר), וכך עלתה התשואה למשקיעים linkedin.com. בנוסף, הורדת ריבית בגוש האירו בסוף 2024 שיפרה את הסנטימנט ואת תנאי המימון linkedin.com.
הרכב המשקיעים בפולין מגוון מאוד. בשנת 2024, משקיעים אירופאים (בעיקר מגרמניה, אוסטריה, שבדיה, צ'כיה ובריטניה) החזיקו בנתח הגדול ביותר – כ-60% מהיקף העסקאות nordlb.com. לדוגמה, קרנות מוסדיות גרמניות ומנהלי נכסים צרפתיים פעלו פעיל בתחום המשרדים והתעשייה. יש גם גידול בהון צפון אמריקאי ואסייתי: חברות הון סיכון אמריקאיות הגדילו משמעותית את הרכישות (בעיקר בתעשייה) property-forum.eu, ומשקיעים מדרום אפריקה (למשל NEPI Rockcastle, Redefine) ומהמזרח התיכון מחזיקים בתיקי קמעונאות ומשרדים. גם משקיעים אזוריים (CEE) פועלים יותר – קרנות צ'כיות והונגריות רכשו משרדים ופארקים בפולין. במקביל, משקיעים מקומיים משחקים תפקיד גדול יותר מבעבר, אך עדיין מהווים מיעוט. קרנות נאמנות נדל"ן פולניות (REIT) עדיין אינן פעילות (חוק בהכנה), אך חברות ביטוח, בנקים ואנשים עמידים פולנים משקיעים ישירות או דרך שותפויות. בשנת 2024, ההון המקומי חיפש הזדמנויות "value-add", למשל רכישת משרדים במצוקה או מרכזים מסחריים קטנים לשדרוג linkedin.com. משטר ה-REIT הפולני (SINN) הצפוי נמצא בדיונים לשנת 2025 ey.com, ואימוצו עשוי לאפשר זרימת הון מוסדי מקומי רחב יותר לנדל"ן מניב.
בעניין שחקני מפתח בשוק, פולין מאכלסת שילוב של יזמים מקומיים ובינלאומיים וקרנות השקעה:
- היזמים המובילים (מגורים): סקטור פיתוח המגורים מוביל על ידי חברות כמו Dom Development, Robyg, Develia ו-Atal. קבוצת דום דיבלופמנט היא הגדולה ביותר לפי מחזור – בשנת 2023 הייתה יזמית המגורים מספר 1 בפולין עם הכנסות של כ-1.85 מיליארד זלוטי (20% יותר מהמתחרה הבא) scribd.com scribd.com. דום דב מובילה גם בכמות הדירות שנמכרו בשווקים מרכזיים (למשל כמעט 1,800 דירות בורשה ב-2024) scribd.com. רוביג (שנרכשה על ידי TAG Immobilien) ודבליה פועלות ברחבי המדינה עם אלפי יחידות בשנה statista.com. יזמים אלו מתמקדים בעיקר בערים הגדולות ושרדו היטב את ההאטה האחרונה (לעיתים על ידי התאמת קצב המכירות והמוצרים). יזמים בינוניים ואזוריים – לדוגמה Echo Investment (שפועלת גם במסחרי), Atal, Budimex Nieruchomości (שנרכשה לאחרונה על ידי CP Developer), Murapol, Archicom – מוסיפים אף הם היצע משמעותי בשוק הדיור. השוק מפוצל למדי (פועלים בו מעל 400 יזמים), אך הגורמים הגדולים מתחזקים, וצפויה התכנסות בעוד הקטנים מתקשים לעמוד בעלויות הגבוהות scribd.com scribd.com.
- היזמים המובילים (מסחרי): שוק הנדל"ן המסחרי עוצב בעיקר בידי יזמים בינלאומיים. בסקטור המשרדים, Skanska השבדית היא כוח דומיננטי – החברה בנתה עשרות מגדלי משרדים בטופ בורשה ובערים אזוריות (והייתה יזם המשרדים הגדול באירופה בשנים האחרונות) realassets.ipe.com. Ghelamco הבלגית פיתחה פרויקטים אייקוניים כגון Warsaw Spire ו-Warsaw UNIT. HB Reavis (סלובקיה) בנתה את Varso Tower, הגבוה ביותר באיחוד האירופי, בורשה. השחקן המקומי Echo Investment בולט אף הוא בפיתוח משרדים (למשל פרויקט Browary Warszawskie) ומחזיק פלטפורמת השקעות משותפת בתחום. בתחום הקמעונאות, חברות כמו ECE ו-Unibail-Rodamco בנו קניונים רבים; NEPI Rockcastle ו-ECE/OTCF מנהלים מרכזים מובילים. Panattoni (אמריקאית) היא מנוע הבנייה של פיתוחים תעשייתיים והקימה נתח עצום מהמחסנים במדינה. יזמים תעשייתיים חשובים נוספים: Prologis, GLP, Segro, CTP ו-7R (חברה פולנית) – שביחד הפכו את פולין למעצמת לוגיסטיקה אירופית.
- משקיעים/קרנות פעילות: בתחום ההשקעות המוסדיות, שמות בולטים כוללים את NEPI Rockcastle (הנסחרת ביוהנסבורג) – אחת מבעלות הנכסים הקמעונאיים הגדולות במדינה לאחר רכישות 2024 linkedin.com. Investika (צ'כיה) הרחיבה במהירות את תיק הנכסים הלוגיסטיים בפולין focusonbusiness.eu. קרנות פתוחות גרמניות (כמו Deka, Commerz Real, Union Investment) מחזיקות משרדים וקניונים, אף שחלקן הקפיאו פעילות לאחרונה. Allianz Real Estate ו-CFH/Foncière מחזיקים נכסים בפולין. Eastnine AB ו-Stena Real Estate משבדיה ביצעו רכישות משרדים בולטים ב-2024 linkedin.com. CPI Property Group (צ'כיה) הפכה לבעלים חשוב בזכות רכישת נכסי Immofinanz בשנים 2022–23 (משרדים וקמעונאות). מהצד המקומי, PZU (חברת הביטוח הגדולה בפולין) ו-PKO BP (הבנק הגדול במדינה) פועלים בתחום השקעות הנדל"ן, בדגש על נכסים ליבה ומימון פרויקטים. החברה הממשלתית PFR Nieruchomości פועלת בתחום שכירות ארוכת טווח ודיור בר השגה (לרבות PRS). בנוסף, Griffin Real Estate (פלטפורמת הון סיכון פולנית) מנהלת מספר פורטפוליו נכסים (כגון פלטפורמת Resi4Rent PRS בשותפות עם משקיעים בינלאומיים). לסיכום, בשוק הפולני פועל שילוב של הון מוסדי עולמי ויזמים/משקיעים מקומיים חזקים – מה שתורם לשוק תחרותי ומבוסס.
ולבסוף, פרט ייחודי הוא העלייה בהתעניינות של רוכשים זרים בנדל"ן למגורים. מעבר למשקיעים מוסדיים, רוכשים פרטיים זרים הופכים משמעותיים יותר בשוק הדירות. בפרויקטים מסוימים בשנת 2024, למעלה מ-30% מהרוכשים היו מחו"ל globalpropertyguide.com. הקבוצה הגדולה ביותר בפער הם אזרחים אוקראינים, שרבים מהם התיישבו בפולין ורוכשים כעת דירות (לעיתים לאיחוד משפחות ולשהיה ממושכת) globalpropertyguide.com. בלארוסים מהווים קבוצה נוספת, לצד רוכשים ממערב אירופה ואסיה globalpropertyguide.com. יזמים מדווחים על “מגמת עלייה ברורה” בעניין מצד לקוחות זרים, המונעים ביציבות הכלכלית של פולין ובמחירי הדירות הנוחים יחסית globalpropertyguide.com. הביקוש הזה מתרכז בעיקר בורשה ובקרקוב (וכן באזורים יוקרתיים ונופש), והוא מהווה חיץ ביקוש נוסף, במיוחד לדירות ברמה גבוהה ובבתים בפרברים.
גורמים כלכליים ומדיניותיים שמשפיעים על השוק
התוואי של שוק הנדל״ן בפולין בשנים האחרונות שזור בצורה הדוקה עם התנאים הכלכליים ואמצעי המדיניות הממשלתית. כמה גורמים מרכזיים בולטים:
- מדיניות מוניטרית ועלות המימון: העלייה המהירה של שיעורי הריבית ב-2022–2023 השפיעה באופן משמעותי. כדי להילחם באינפלציה, הבנק הלאומי של פולין העלה את הריבית המובילה מֶה־אפסית בתחילת 2021 ל־6.75% עד אמצע 2022 – מהלך מהיר במיוחד בהשוואה לאזור. צעד זה הוביל את ריביות המשכנתא לרמות דו־ספרתיות, וצמצם מאוד את יכולת הרכישה של קונים פרטיים. היקף המשכנתאות ירד בחדות ב-2022 כאשר רבים מהקונים הפוטנציאליים נותרו מחוץ לשוק globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. קבלנים האטו את קצב המכירות או הציעו תמריצי מימון משלהם כדי לשמר את הביקוש. מנגד, משכירים רבים לא נאלצו למכור במחירי הפסד באופן נרחב כפי שחששו, בין היתר הודות לתכנית ממשלתית של ״חופשות אשראי״, שאפשרה ללווים במצוקה להשהות תשלומים עד 8 חודשים ב-2022–23 וכך מנעה גל חד של עיקולים. בסוף 2023, האינפלציה התחילה להראות סימני רגיעה (ירידה ל־~7% במדד המחירים לצרכן לעומת שיא של ~18%), מה שאפשר לבנק המרכזי להתחיל להוריד ריבית. הוא הפחית את הריבית ל־6.0% ברבעון האחרון של 2023, ובהמשך ל־5.25% עד אמצע 2025 nbp.pl. השינוי הזה התחיל להחיות את הביקוש לאשראי – ב-2024 נרשם גידול של 43% בהיקפי משכנתאות לדיור חדשים globalpropertyguide.com, ושיפר את סנטימנט המשקיעים. הצפי להמשך הורדת ריבית (אנליסטים צופים מדיניות בריבית ~4.5% עד סוף 2025) think.ing.com מהווה סימן חיובי לנדל״ן, צפוי להוזיל את עלויות המימון ולתמוך בערכי הנדל״ן.
- תכניות ממשלתיות לדיור: הממשלה הפולנית התערבה באופן פעיל בשוק הדיור עם תכניות סבסוד בשנים האחרונות. תכנית ״Mieszkanie bez wkładu własnego״ (“דיור ללא הון עצמי”) הושקה ב-2022 כדי להעניק ערבויות ללווים ללא הון עצמי מלא, אך הביקוש אליה היה מוגבל. משפיעה בהרבה הייתה תכנית ״Bezpieczny Kredyt 2%״ (“אשראי בטוח 2%”) שהשיקה הממשלה הקודמת באמצע 2023. תכנית זו אפשרה לרוכשים ראשונים לקבל משכנתא בריבית 2% (המדינה מממנת את הפער מול הריבית בשוק) עבור דירות חדשות או קיימות, עד לתקרת מחיר מסוימת. ההשפעה הייתה דרמטית – הביקוש הכבוש שוחרר, בעיקר בקרב צעירים, מה שהוביל לעליית מכירות במחצית השנייה של 2023 ולזינוק מחירים globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. קבלנים מיהרו להשיק פרויקטים חדשים כדי לספק את הביקוש המסובסד globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. עם זאת, לתכנית היה תקציב מוגבל והיא דעכה למעשה בתחילת 2024 בשל חילופי שלטון. הממשלה החדשה (שהחלה לפעול בסוף 2023) מאותתת על כיוון שונה: היא הכריזה על תכנית “Klucz do mieszkania” (“מפתח לדירה”), שמטרתה לסייע למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה לרכוש דירה ey.com. יוזמה זו מתכננת לספק יחידות זולות יותר או תמריצי מימון אך עם מגבלות מחירים מחמירות, מה שיסייע בעיקר לרוכשים בערים קטנות ey.com. אם תיושם, ייתכן שתפנה את הביקוש לשוק הדירות מיד שנייה באזורים זולים יחסית, ותשפיע פחות בערים יקרות כמו ורשה (בשל מגבלות המחירים) ey.com. קובעי המדיניות מנסים לאזן בין הגברת הנגישות לדיור לבין הימנעות מחימום יתר של השוק. ניסיון העבר מראה כי מסלולי סיוע (כמו הלוואות 2%) יכולים להאיץ זמנית את הביקוש ואת המחירים – אך עלולים להצמיח תנודתיות כשמתבטלים globalpropertyguide.com. הענף עוקב בזהירות אחר העקביות של מדיניות הדיור. שינויים פתאומיים – לדוג' הצעה למס להטיל מס על בעלי דירות מרובות שהועלתה ב-2023 – יכולים אף הם להשפיע על התנהגות משקיעים (עצם הדיון במס על דירה שלישית ואילך גרם למשקיעים קטנים לעצור קניות) globalpropertyguide.com. לעת עתה, קיימת הסכמה רחבה בממשל על הצורך להגדיל היצע וזמינות דיור, אך פרטי היישום עוד מתהווים.
- תכנון עירוני והיצע קרקעות: רפורמה רגולטורית משמעותית המתרחשת כעת היא שינוי מרחיק לכת בחוקי התכנון העירוני בפולין. תיקון לחוק התכנון והייעוד מחייב את כל הרשויות המקומיות לאמץ עד סוף 2025 “תכניות כלליות” חדשות למדיניות שימושי קרקע ey.com. רפורמה זו (המכונה לעיתים “מהפכת התכנון העירוני”) שואפת להגדיר ולהבהיר מה מותר לבנות בכל אזור, במקום תכניות מקומיות מיושנות. עם זאת, קבלנים הביעו חשש כי התכניות החדשות יובילו להפחתת זכויות בנייה או להחרגת חלקות רבות מהפיתוח – במיוחד קרקעות שאין להן תכנית ייעוד מקומית עלולות להפוך לבלתי ניתנות לבנייה אחרי 2026 תחת כללים מחמירים globalpropertyguide.com. לכן, משקיעים רבים מיהרו להוציא היתרי בנייה לפני כניסת הרפורמה. אכן, מספר היתרי הבנייה זינק בכ-20.6% ב-2024 (כ־291,000 דירות אושרו – מספר גבוה) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com כאשר בעלי קרקעות ובונים מיהרו “לנעול” זכויות לפי ההסדר הישן. בהלת ההיתרים נוצרה גם בשל התקנות טכניות חדשות (כנראה בנושא חסכון אנרגיה) שהוכנסו באמצע 2024, ועוררו מגישים למהר להוציא היתר לפי הסטנדרט הישן globalpropertyguide.com. מומחים מציינים שזכות להיתר בנייה הפכה לנכס יקר – חלק מבעלי הקרקעות יושבים כעת על היתרים קיימים, “וממתינים לתנאי שוק נוחים יותר לפני תחילת בנייה”, ותהליך ההיתרים נותר ארוך ומאתגר בערים רבות globalpropertyguide.com. הממשלה מקדמת גם את חוק “חוק ההיצע” (ustawa podażowa) שמטרתו להגדיל את זמינות הקרקע לבנייה למגורים ey.com. הצעה בולטת היא שחרור קרקעות חקלאיות הנמצאות בתחום הערים לטובת פיתוח מגורים ey.com. אם תיקבע, תוכל זו להקל על מחסור הקרקעות בערים גדלות ע״י פתיחת איזורים חדשים לפרויקטים. בסך הכול, השינויים בתכנון וקרקע בשנתיים הקרובות יעצבו משמעותית את תוואי הבנייה העתידית (ולעיתים גם של מסחר). שקיפות ויעילות תכנונית – מטרה מרכזית – תועיל לשוק בטווח הארוך, אך בטווח הקצר נוצרה אי וודאות וגבר המירוץ ל”היתרי עכשיו או אף פעם”.
- חוק קבלנים חדש והגנת צרכנים: באמצע 2022 יושם בפולין חוק קבלנים חדש המחזק את ההגנה על רוכשים בעסקאות דירה על הנייר. החוק יצר קרן ערבות קבלן (fundusz deweloperski) השומרת על פיקדונות הקונה במקרה של פשיטת רגל או אי־סיום הפרויקט ey.com. קבלנים נדרשים להפריש חלק קטן מהמכירות לקרן ולעמוד בדרישות נאמנות מחמירות יותר. הדבר מעלה במעט את העלויות, אך מספק ביטחון רב יותר לרוכש ומשנה את נורמות השוק – לחלק מהקבלנים הקטנים קשה לעמוד בדרישות ובכך מתבצע מיון טבעי לטובת חברות יציבות יותר. בנוסף, מאז 2021 חלים בפולין חוקים מחמירים של אחריות קבלן לתיקון ליקויים ל-5 שנים; השילוב עם החקיקה החדשה מעניק יתרון למפתחים מקצועיים ואיתנים, ודוחק מפתחים ספקולטיביים, מה שמגביר את יציבות השוק כולו.
- שינויים במיסוי: גם מדיניות מס ופיסקלית משפיעות על הנדל״ן. החל 1 בינואר 2025 נכנסו לתוקף תיקונים מהותיים במסי הנדל״ן ey.com. בין השינויים: הגדרה חדשה ועצמאית של מהו “מבנה” או “בניה” לעניין מס, ללא תלות בחוק הבנייה. המשמעות המעשית: מתקנים ורכיבי נכס שבעבר לא חויבו במס, עשויים כעת להיכלל. למשל: מתקנים טכניים מסוימים, תשתיות בנכס, או בניינים לא גמורים – עלולים לחייב במס נכס. זה עלול להכביד את נטל המס על בעלי נכסים – אתגר עבור קבלנים ומשקיעים שעליהם להביא בחשבון עלויות “החזקת מלאי” גבוהות יותר ey.com. נכון לעכשיו, ההבנות סביב ההגדרות עדיין מתגבשות, ויש בעלי נכסים שמתכוונים לערער. בצד החיובי: אין בפולין מס החזקה שנתי כללי (מלבד מס נכס בשיעור נמוך יחסית), כלומר – אין מס עושר שנתי על נדל״ן כפי שקיים במדינות אחרות. עם זאת, ב-2022 הוכנס “מס פליפים” קטן למניעת מכירה מהירה במיוחד של דירות (אם נמכרות תוך 6 חודשים – שיעור מס הכנסה גבוה יותר), ויש דיונים על הטלת מס על דירות ריקות בערים לגירוי ההיצע. לא היו שינויים גדולים במס רווחי הון או מס על הכנסה מהשכרה לאחרונה; הכנסות מהשכרה ליחידים עדיין זכאיות למס אחיד של 8.5% עד לתקרה מסוימת – יתרון למשקיע globalpropertyguide.com (הייתה תכנית לבטל זאת ולעבור למיסוי מדורג אך היא הוקפאה לעת עתה).
- השקעות זרות וכללי בעלות: בפולין מותר זכות בעלות מלאה על מקרקעין לזרים, במיוחד ממדינות האיחוד האירופי או אזור הכלכלה האירופי (EEA), ללא מגבלות. למדינות מחוץ לאיחוד נדרש אישור מהמשרד הפנימי לרכישת קרקע או בית צמוד קרקע, אך מדובר לרוב בפרוצדורה פורמלית, ודירות בבניינים רבי-משפחתיים פטורות מהיתר. החוקים לא השתנו לאחרונה. מה שכן השתנה הוא סנטימנט המשקיעים הזרים – כמו שצוין, המלחמה באוקראינה והמתיחות מול רוסיה הבריחו זמנית משקיעים ב-2022, אך רובם הסתגלו. הסיכון הגיאו-פוליטי מתומחר במובן מסוים (פולין מציעה תשואות גבוהות יותר גם בשל כך), אך חברות בנאט”ו והאיחוד האירופי מספקות בטחון למשקיעים. זרימת השקעות ישירות מחו"ל (FDI) נמשכת בעוצמה (מעל 20 מיליארד אירו בשנה במפעלי ייצור ושירותים), והיא מגבירה את הביקוש למפעלי תעשייה ולמשרדים ey.com.
- רגולציה ירוקה ו-ESG: בהתאם לדירקטיבות האיחוד האירופי, פולין דוחפת את שוק הנדל״ן לעמידה בסטנדרטים גבוהים של קיימות. בניינים חדשים מחויבים ברמות הולכות וגוברות של יעילות אנרגטית (למשל, במרבית ההיתרים מ-2021/2022 הרף השתווה כמעט ל-NZEB – כמעט אפס צריכת אנרגיה). ישנם דיונים על חובת התקנת פאנלים פוטו-וולטאיים או גגות ירוקים בפרויקטים גדולים. הדירקטיבה האירופית ל-ESG ודיווחי קיימות משפיעים על המשקיעים – רבים מעריכים בניינים לפי מדדים סביבתיים (תעודות ביצועים, טביעת פחמן). זה יצר גל של שדרוגי משרדים לשיפור היעילות ואימוץ תקנים כמו BREEAM/LEED. אין כאן מדיניות אחת אלא מגמה כללית שמייקרת בנייה ושיפוצים, אך גם “מוכיחה” את הנכסים לשנים קדימה. כדברי EY, “הקריטריונים של ESG הפכו להיות נורמה מרכזית בענף הנדל״ן הפולני”, והציפיות מיצרנים ובנקים להגברת הבקרה רק מתחזקות nordlb.com nordlb.com. לטווח ארוך, נכסים הירוקים יזכו לביקוש ולשווי גבוהים יותר, בעוד נכסים שאינם עומדים בסטנדרטים צפויים להפסיד מערכם או להינזק רגולטורית (למשל, דרישה לאירופאית לשדרג בניינים לא־יעילים אנרגטית עד מועדים מסוימים).
לסיכום, שילוב של מדיניות מקרו-כלכלית (ריביות, צעדים באשראי) ורפורמות ממוקדות בענף הנדל״ן (חוקי תכנון, חוקי קבלנים, מסלולי סיוע) מעצבים את שוק הנדל״ן בפולין. הממשלה מהלכת על חבל דק בין עידוד פיתוח (הרחבת היצע קרקעות, אולי חקיקת קרנות REIT) לבין הגנת הצרכן (הרחבת פיקוח ותוכניות לרוכשים). גורמים כלכליים, כמו אינפלציה וצמיחה, מוזנים ישירות אל שוק הנדל״ן דרך עלויות בנייה והכנסות משקי הבית. נכון ל־2025 האקלים הכללי משתפר – האינפלציה יורדת, הריבית בדרך למטה והממשלה החדשה מדגישה נגישות לדיור – כל אלו אמורים לספק קרקע תומכת לשוק הנדל״ן. יחד עם זאת, כל השחקנים נותרו דרוכים: שינויים חדים במדיניות או זעזועים חיצוניים (למשל הסלמה באוקראינה, חשש ממיתון גלובלי) עלולים לשנות את הסנטימנט במהירות.
תחזית ל-1–3 השנים הבאות
מגורים: שוק הדיור הפולני צפוי להתייצב ולצבור תנופה בהדרגה בשנים הקרובות, אלא אם יחולו זעזועים משמעותיים. אחרי רכבת ההרים של השנתיים האחרונות – בהן הביקוש נע בין קיצוניות בשל תנודות ריבית ותוכניות סבסוד – 2025 צפויה להיות שנה של נורמליזציה. תחזיות השוק מצביעות על כך שמכירות הדירות יישארו יציבות או יעלו במעט בשנת 2025, בסיוע ירידת ריביות והמשך צמיחת השכר, אך לא ישובו לרמות השיא שהיו ב-2020–2021 globalpropertyguide.com. Polityka Insight, ביחד עם פורטל הנדל"ן Otodom, מעריכים שמכירות הדירות ב-2025 “יישארו יציבות, מבלי לצלול משמעותית או לגרום לגל פשיטות רגל של קבלנים”, גם אם לא יגיעו לשיאים הקודמים globalpropertyguide.com. המשמעות: הקבלנים יכולים לצפות לסביבה בריאה יותר מבחינת מכירות לעומת 2023, במיוחד אם תוכנית "מפתח לדירה" תפעיל ביקוש נוסף במגזרים הזולים. ברמת המחירים, רוב האנליסטים צופים עלייה מתונה במחירי הדירות בקצב של כמה אחוזים בלבד בשנה. מדריך EY ל-2025 צופה האטה בקצב העליות, שתהיה עקבית עם האינפלציה ey.com. עם אינפלציה של כ-5% ואולי אף נמוכה יותר, עליית מחירי הדירות בנומינל עשויה להיות חד-ספרתית בינונית, כלומר ריאלית המחירים יישארו פחות או יותר במקום – הרחק מהקפיצות הדו-ספרתיות האחרונות, אך עדיין חיובי. אפילו התייצבות או ירידה קלה במחירים ריאליים עשויה דווקא לשפר את נגישות הדיור, שנמצאת כיום במתח (יחס מחירים להכנסה בערים כמו ורשה וקרקוב הוא מהגבוהים אי פעם).
אחד המוקדים שישפיעו על השוק הוא מהלך הריבית. אם הבנק המרכזי יחתוך ריבית באופן אגרסיבי מהתחזיות (למשל, ירידת ריבית מתחת ל-4% עד 2026), הריבית על משכנתאות תרד וייתן דחיפה נוספת לשוק הדיור. לעומת זאת, אם האינפלציה תישאר עיקשת ותגרום ליוקר אשראי ממושך, ההתאוששות תהיה איטית יותר. בהנחה שהריבית תירד בהדרגה, אפשר לצפות להרחבת הנגישות למשכנתאות – יותר משקי בית יחזרו להיות זכאים להלוואות ויביאו לשחרור ביקוש כבוש של מי שדחה רכישה ב-2022–23. הבנקים כבר החלו להקל בדרישות (הרשות הפיננסית הפולנית קבעה "באפר" קשיח שלאחרונה התרופף), כך שזרימת האשראי צריכה להשתפר. בנוסף, סיוע לרוכשי דירה ראשונה נשאר על הפרק: אם תוכנית הממשלה החדשה תצא לדרך ב-2025, היא תוכל להמריץ את הקצה התחתון של השוק (אם כי עם מגבלות מחיר, הביקוש עלול לעבור לפרברים או דירות יד שנייה).
מגמה נוספת שמתחזקת היא גידול סקטור המגורים להשכרה מוסדית (PRS) שיוסיף היצע, בעיקר בוורשה. כמה פרויקטים ייעודיים יושלמו ב-2025–2026, ויספקו דירות חדשות להשכרה שעשויות לייקר במעט את דור השוכרים למשקיעים פרטיים. אולם, בשל המחסור החריף בדיור להשכרה מודרני בפולין, התוספת צפויה להיבלע בקלות, והצפי הוא שהשכירות תמשיך לעלות במתינות (בטווח 3–5% לשנה בכלל המדינה, בהנחה אינפלציה סביב 5%). שוק השכירות יישאר לחוץ בערים הגדולות בגלל גידול אוכלוסיית הערים (כולל המשך הגירה פנימית וחיצונית). תשואות השכירות צפויות להישאר סביב 6% בממוצע, מה שהופך השקעה פרטית בנדל"ן מניב לאטרקטיבית יחסית לאג"ח סולידי (במיוחד כאשר הריבית תרד).
חשוב לציין שלא צפוי "מכתש" בשוק הדיור בתחזית הנוכחית. המצב בפולין שונה משווקים מערביים – אין מינוף יתר משמעותי (רק כ-11% ממשקי הבית הפולניים עם משכנתא globalpropertyguide.com), והבנקים נוהגים בזהירות. ההיצע משתפר אך עדיין לא עודף – לפולין יחס נמוך מאוד של דירות לאלף תושבים באיחוד האירופי, וההערכות מדברות על חוסרים של כמה מיליוני דירות. החוסר הבסיסי, לצד ביקוש דור-המשך (מילניאלס המקימים משפחות), מעניק רשת ביטחון לשוק. סיכונים שיש לשים עליהם עין: מיתון חריף שיגדיל אבטלה (נמוכה כיום בכ-5%); צעדי מדיניות דרסטיים כגון מיסוי כבד על מספר דירות (מה שעלול לדחוף משקיעים קטנים למכור); חזרת אינפלציה גבוהה שתכריח העלאות ריבית. בהנחה שלא יתרחשו אלו, התרחיש הבסיסי הוא צמיחה איטית אך עקבית – שוק הדיור "מתקרב ליציבות", לפי Global Property Guide globalpropertyguide.com, עם עליות מתונות במחירים ודמי שכירות והתאמת פעילות הפיתוח לביקוש אמיתי של משתמשי הקצה.
נדל"ן מסחרי: התחזית לנדל"ן מסחרי בשנים 2025–2027 זהירה אך אופטימית, עם ציפייה לעלייה בפעילות השקעות ושיפור הדרגתי ביסודות, במיוחד בתנאי שהצמיחה הכלכלית תימשך. לפי משקיפים בשוק, “2025 עשויה להיות אף עמוסה יותר לעסקאות השקעה מאשר [2024]” על רקע ציפייה להורדות ריבית והון ממתין המכוון לפולין linkedin.com linkedin.com. תשואות הנדל"ן הגבוהות בפולין לעומת מערב אירופה (גבוהות לעיתים ב-150–300 נ"ב עבור נכסים דומים) מהוות משיכה עיקרית, וככל שעלות המימון תרד, משקיעים רבים צפויים לשוב לפעול. ייתכן שנראה כניסה של שחקנים חדשים או חזרת גופים מוסדיים גדולים שהיו על הגדר. סקטורים שצפויים להוביל ב-2025: לוגיסטיקה (עדיין מגזר מבוקש בעולם, ופולין מציעה סיפור שוק משכנע) ומשרדים (שם התמחור מחדש ומיעוט פרויקטים חדשים יוצרים דינמיקה טובה). גם סקטור המשרדים – שהיה שמרני – צפוי למשוך "הון שחוזר בהדרגה" ב-2025 linkedin.com, במיוחד לנכסים פריים בוורשה ובערים האזוריות המרכזיות. בשל מיעוט יציאות חדשות, ייתכן שהתחרות תהיה על נכסים מוכנים קיימים.
שוק המחסנים צפוי לשמור על נזילות גבוהה. פועלים בו משקיעים "ליבה" כמו גם משקיעים אופורטוניסטיים, ולכן ייתכנו עסקאות פורטפוליו או אף רכישות פלטפורמות שלמות ב-2025. הפיתוח הלוגיסטי עתיד להתחדש מאוחר יותר ב-2025, כאשר השטחים שעומדים ריקים ייספגו; יזמים כמו Panattoni ו-CTP מחזיקים עתודות קרקע ויהיו מהירים לפעולה כשתפוסה תגיע לשיא. לפיכך, שיעור השטחים הריקים בתעשייה עשוי לרדת מעט לאחר שיא של 8–10%, ודמי השכירות צפויים להישאר יציבים (לא סביר שנראה ירידות חדות אלא אם יתרחשו עודף חריף או מיתון).
בסקטור הקמעונאי, הציפייה היא שהעניין של משקיעים בפארקי מסחר ובקניונים מובילים ימשך. היסודות הצרכניים החזקים של פולין וביצועי הנכסים שנרכשו ב-2024 ישפיעו על מידת האמון. אם אותן רכישות גדולות על ידי NEPI יניבו תשואות טובות, ייתכן שגם משקיעים נוספים ילכו בעקבותיהם וירחיבו את מעגל העסקאות. ייתכן שקרנות קמעונאות בינלאומיות יחזרו לפולין אם תנאי המימון ישתפרו. זכויות השכירות בקניונים מובילים ככל הנראה יעלו במתינות עם שיפור במכירות ועיקול יחסי הוצאות תקינים. אולם, היקף הנכסים הפתוחים להשקעה קטן (אין בנייה חדשה של קניונים), כך שהפעילות תתמקד בנכסים קיימים ובאפשרויות פיתוח מחדש.
בכל הסקטורים, ESG והתחדשות יהיו מרכזיים בשנים הקרובות. מבנים עם תו ירוק ויעילות אנרגטית יבלטו בביצועים ובערך ההשכרה – מגמה שצפויה להתרחב ככל שרגולציית האקלים של האיחוד האירופי תתחזק. זה עשוי להוביל ליותר פרויקטים של שדרוג מבנים קיימים וישפיע גם על מיזמים חדשים (משרדים שיחלו בנייה ב-2025–26 יישאפו לדירוגי קיימות גבוהים כדי לעמוד בדרישות דיירים ומשקיעים עתידיים).
נושא בולט נוסף הוא נדל"ן אלטרנטיבי: סקטור המגורים המוסדי (PRS) ודיור לסטודנטים צפויים להמשיך לגדול בהיקף ההשקעות. כבר ב-2024 נרשמו עסקאות PRS בכ-340 מיליון אירו (+170% משנה שעברה) property-forum.eu, והמספר הזה עשוי להמשיך לעלות. עם האטה במכירות הדירות, יזמים מוכנים לביצוע עסקאות מכירה בסיטונאות למשקיעי PRS (יש אף מי ששוקל מכירת בניינים שלמים) linkedin.com. אנו צופים העסקאות שבהן קרן רוכשת בלוק דירות שלם להשכרה – מה שיתמוך גם בתזרים של היזמים וגם ביצירת היצע להשכרה. במקביל, דיור סטודנטים (מעונות) הופך לנישה מתפתחת; ב-2024 בוצעו עסקאות ספורות בתחום linkedin.com, ופעילות זו עשויה להתרחב, לאור מספר הסטודנטים הגדול בפולין והעלייה בסטודנטים זרים.
מבחינת רקע כלכלי, תחזית הצמיחה של התמ"ג של פולין היא בסביבות 3% בשנה בשנים 2025–2026, בהנחה שלא תהיה הסלמה של משברים חיצוניים ey.com. צמיחה זו, אף שהיא איטית מהשיעורים הגבוהים מ-5% לפני 2020, מספיקה כדי להוביל לעלייה בתפוסה בנדל"ן מסחרי. צריכה פרטית צפויה להיתמך בעליית הכנסות ריאליות כאשר האינפלציה שוככת, מה שייטיב עם תחום הנדל"ן הקמעונאי והמלונאי. ענף הנדל"ן התעשייתי ייהנה מכך אם תגדל התפוקה התעשייתית ונפחי הסחר (ואולי גם מבום שיקום באוקראינה בשנים הקרובות). אי ודאות אחת היא שערי החליפין – זłoty פולני חזק או חלש במיוחד יכול להשפיע על זרימות ההשקעות. זłoty (PLN) יציב ב-2025 ישמר את האמון, בעוד שתנודתיות עשויה לגרום להססנות בקרב משקיעים זרים בשל סיכון המט"ח.מבחינת מדיניות, יש כמה דברים למעקב בטווח הקצר: אם חוק ה-REIT הפולני יעבור ב-2025, הוא עשוי לפתוח את הדלת לקרנות השקעה מקומיות להיכנס לענף הנדל"ן, מה שיוכל ליצור ביקוש חדש לנכסים מסחריים (ולספק מסלול יציאה ליזמים באמצעות הנפקות REIT פומביות) ey.com. בנוסף, דרך יישום חוק התכנון החדש ב-2026 תשפיע על צינור הפיתוח – אם מגרשים רבים יאבדו את זכויות הבנייה, ערך הקרקע המגוננת והנכסים הקיימים עשוי לעלות. עמדת הממשלה כלפי הון זר צפויה להישאר מזמינה, שכן פולין זקוקה להשקעות לצמיחה; לא צפויים להופיע חסמים משמעותיים לבעלות זרה על נכסים.לסיכום, תחזית השוק לשנים 1–3 הקרובות היא חיובית לרוב המגזרים. שוק הנדל"ן בפולין נמצא בעמדה ממנה הוא יוכל ליהנות מהצטלבות של ירידת ריביות, בסיסים כלכליים מוצקים והמשך ההתכנסות של המדינה לאירופה המערבית. כפי שסיכם אחד הדו"חות התעשייתיים, "לשוק הפולני יש יסודות חזקים, והתשואות על השקעות בפולין טובות יחסית מאלו שבאירופה המערבית" linkedin.com. משקיעים אכן מפנים שוב תשומת לבם לפולין, כאשר התשואות התאזנו ותחזיות הצמיחה נשארות יציבות. אנו מצפים לעלייה בנפח העסקאות ב-2025 כאשר יותר הון יזרום לעסקאות, וייתכן שגם דחיסת תשואות נוספת אם הריביות יירדו מהר מהצפוי. בשוקי השוכרים, צפויים שיפורים מתונים: ירידה קלה בשיעור המשרדים הפנויים, עלייה קלה בשכר הדירות הקמעונאי, וביקוש גבוה לוגיסטי. הסיכונים כלפי מטה כוללים שוק חיצוני מזעזע (מחירי אנרגיה, אירועי גיאופוליטיקה) ואי ודאות פוליטית מקומית, אך בהיעדר אלה, שוק הנדל"ן הפולני צפוי להמשיך בהתפתחות יציבה. בעלי עניין צריכים להיערך לסביבת צמיחה מדודה – תקופת הזינוקים הדו-ספרתיים כבר מאחור, אך השוק נכנס לשלב בוגר המסומן בבר-קיימא, מקצועיות ותשואות יציבות.מקורות: הנתונים והניתוחים העדכניים מסתמכים על דוחות בנק פולין המרכזי (NBP), תובנות ייעוץ עולמיות ופרסומים תעשייתיים. מקורות עיקריים כוללים את דו"ח הנדל"ן של NBP לרבעון הראשון של 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, ניתוח שוק פולין של Global Property Guide (מאי 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, מדריך הנדל"ן של EY לשנת 2025 ey.com, ועדכונים שוטפים של Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu, ואחרים. אלה מספקים את הנתונים העדכניים ביותר על מדדי מחירים, היקף העסקאות ותחזיות. כל הנתונים הסטטיסטיים והציטוטים מפורטים לאורך הדו"ח לאימות. הסקירה הכללית משלבת מגמות אמפיריות אלו עם תחושות המומחים הרווחות להצגת תמונת מצב מקיפה של שוק הנדל"ן בפולין באמצע 2025.
