שוק הנדל"ן במלבורן בשנת 2025 מציג סימנים ברורים להתאוששות לאחר תקופה מאתגרת. הן המגזר למגורים והן המגזר המסחרי חווים דינמיקות משתנות כאשר העיר השנייה בגודלה באוסטרליה נהנית מביקוש מחודש, גידול אוכלוסייה שובר שיאים ושיפור בתחושת הביטחון. בדוח מקיף זה, ננתח את המגמות האחרונות בשוק הנדל"ן של מלבורן – ממחירי הדיור ואזורי הביקוש החמים ועד לתשואות השכירות והשפעות התשתיות – ונביט קדימה למה שמשקיעים, יזמים ובעלי בתים יכולים לצפות בשנים הקרובות.
מגמות שוק הנדל"ן למגורים (2025)
שוק המגורים של מלבורן נכנס לשנת 2025 עם תנופה גוברת. לאחר תקופת ירידה בשנים 2022–2023, כאשר עליית הריבית והפרעות שנגרמו מהמגפה גרמו לירידת ערך, המגמה מתהפכת. למעשה, ערכי הבתים במלבורן רשמו כעת מספר חודשים רצופים של צמיחה בתחילת 2025 propertyupdate.com.au. זהו שינוי משמעותי לעומת 2024, אז המחירים ירדו ברוב החודשים propertyupdate.com.au. תחושת הביטחון בשוק משתפרת כאשר הקונים חוזרים לבטוח, על רקע ציפיות לייצוב או אפילו ירידה של הריבית בהמשך השנה commercialrealestate.com.au. חשוב לציין כי מלבורן נשענת על יסודות חזקים – גידול אוכלוסייה מרשים, השקעות תשתית משמעותיות וכלכלה מגוונת – שמחזקים את מעמדה כאחד משוקי הנדל"ן המובילים לטווח ארוך באוסטרליה propertyupdate.com.au.
גורמים רבים תורמים לדינמיקת שוק הדיור הנוכחית. בצד ההיצע, הבנייה החדשה לא הדביקה את הביקוש. אישורי בנייה בויקטוריה נמצאים ברמות נמוכות – רק כ-56,000 בתים חדשים אושרו בשנה האחרונה (עד מרץ 2025), הרבה מתחת לכ-75,000 בשנה הנדרשים לעמידה ביעדי הצמיחה realestate.com.au realestate.com.au. עלויות בנייה גבוהות ופשיטות רגל של קבלנים הגבילו עוד יותר את ההיצע החדש realestate.com.au realestate.com.au. מחסור זה מתנגש עם עלייה חדה בביקוש הנובעת מצמיחה באוכלוסייה, ויוצר תחרות על בתים קיימים. היצע הנכסים נותר מצומצם יחסית; למרות שמספר הנכסים החדשים שיצאו לשוק זינק במאי 2025 (החודש השני בגובהו במאי אי פעם), סך כל הנכסים למכירה עדיין נמוך משנה לשנה shapepropertygroup.com.au, מה שמעיד שמוכרים רבים ממתינים – אולי בתקווה למחירים גבוהים יותר. התוצאה היא שבתים שמוצגים היטב, במיוחד בפרברים מבוקשים, מושכים עניין רב מצד קונים ונמכרים מהר יותר. שיעור המכירות במכירה פומבית במלבורן הגיע לכ-67% במאי 2025 – הגבוה ביותר כמעט בשנתיים האחרונות, מה שמשקף את חזרת האמון של הקונים shapepropertygroup.com.au.ראוי לציון, לא כל מגזרי השוק שווים. בתים פרטיים ונכסים ידידותיים למשפחות באזורים מבוססים מובילים את ההתאוששות. לעומת זאת, דירות בצפיפות גבוהה במרכז העיר – במיוחד יחידות ישנות במגדלים – ממשיכות להתמודד עם רוחות נגד בשל עודף היצע וזהירות מצד משקיעים. מומחי נדל"ן מזהירים מפני דירות "על הנייר" (off-the-plan) ב-CBD של מלבורן ובפרברים הפנימיים, אשר היסטורית הניבו ביצועים נמוכים בשל היצע שופע וצמיחה הונית חלשה לטווח ארוך propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. מצד שני, פרברים בטבעת האמצע עם היצע מצומצם (למשל בתים על מגרשים בגודל טוב) ואטרקטיביות גבוהה לבעלי בתים, חווים ביקוש מוגבר. בסך הכול, שוק המגורים ב-2025 עובר משוק של קונים לעבר שוק מאוזן או אפילו נוטה למוכרים. קונים שהיו בעמדה לנהל מו"מ על הנחות חדות לפני שנה, מגלים כעת שהחלון הזה הולך ונסגר ככל שהתחרות גוברת shapepropertygroup.com.au.
מגמות שוק הנדל"ן המסחרי (2025)
גם מגזר הנדל"ן המסחרי במלבורן נמצא בנקודת מפנה ב-2025. לאחר שצלח את המגפה והריביות הגבוהות, סוגי נכסים מסחריים שונים מציגים כעת מגמות שונות:
- שטחי משרדים: שוק המשרדים במלבורן נותר רך, במיוחד ב-CBD. העיר ממשיכה לרשום את שיעור התפוסה הנמוך ביותר במשרדים באוסטרליה, כאשר התפוסה ב-CBD נותרה יציבה סביב 18% בינואר 2025 propertycouncil.com.au. זהו שיעור גבוה משמעותית מהממוצע הארצי ב-CBD (~13.7%) ומשקף אתגרים מתמשכים כמו עבודה מרחוק ותוספת היצע חדש propertycouncil.com.au. הביקוש לשטחי משרדים היה שלילי בתקופות הדיווח האחרונות propertycouncil.com.au, אם כי יש סימנים לכך שהגרוע מכל מאחורינו. משרדים בדרגת פרימיום מתפקדים מעט טוב יותר מהנכסים המשניים, אך גם בבנייני A במלבורן נרשמה תפוסה של כ-18.5% בתחילת 2025 propertycouncil.com.au. בעלי הנכסים מגיבים באמצעות מתן תמריצים ושיפוץ משרדים ישנים כדי למשוך שוכרים. שיעור התפוסה הגבוה והירידה בשכר הדירה באזורים מסוימים יוצרים הזדמנויות לעסקים לשדרג מיקום, ולמשקיעים לרכוש נכסי משרדים בהנחה. אנליסטים בתעשייה צופים כי מגזר המשרדים יתאושש בהדרגה לקראת 2026, ככל שיוזמות החזרה למשרד יצברו תאוצה והכלכלה תשתפר commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. עם זאת, ייתכן שמדובר בתהליך איטי; תמיכה מדינית (כגון הנחיית ממשלה להחזיר עובדים למשרדים) עשויה למלא תפקיד בהחייאת הביקוש למשרדים ב-CBD של מלבורן propertycouncil.com.au.
- נכסי מסחר קמעונאיים: לאחר מספר שנים קשות, שוק הנדל"ן הקמעונאי חוזר לתמונה. תנועת הרגליים וההוצאות הקמעונאיות השתפרו עם סיום הסגרים וחזרת התיירים ועובדי המשרדים לעיר. אזורי מסחר פתוחים ומרכזי קניות מדווחים על עלייה בכמות המבקרים, ומשקיעים מגלים מחדש עניין בנכסים קמעונאיים במיקומים טובים. למעשה, בשנת 2024 נרשמה עלייה בחלקם של נכסי קמעונאות בעסקאות מסחריות, מה שמעיד על חידוש האמון בענף commercialrealestate.com.au. אנליסטים צופים כי בשנת 2025 תירשם הביקוש החזק ביותר של משקיעים לנכסי קמעונאות בעשור האחרון, כאשר הסנטימנט משתנה לחיובי commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. קניונים מובילים ומרכזים מבוססי שירותים חיוניים (מרכולים עיקריים, קמעונאות בפורמט גדול וכו') הוכיחו עמידות, ורבים ממרכזי הקניות התאימו עצמם על ידי הוספת אפשרויות בידור ומסעדות כדי להגדיל את מספר הביקורים commercialrealestate.com.au. למרות אתגרים כמו מסחר אלקטרוני, הקמעונאות הפיזית במלבורן – במיוחד במסדרונות צמיחה ופרברים מבוססים – נתפסת שוב כמחלקת נכסים יציבה. תשואות השכירות בנכסי קמעונאות הפכו לאטרקטיביות לאחר תיקוני מחירים, והיעדר פיתוח קמעונאי חדש בשנים האחרונות יוצר היצע מוגבל במיקומים מרכזיים.
- תעשייה ולוגיסטיקה: מגזר הנדל"ן התעשייתי היה הבולט ביותר בביצועיו ברחבי המדינה, ומלבורן אינה יוצאת דופן. ביקוש עצום למחסנים, מרכזי הפצה ומתקני לוגיסטיקה (שהואץ על ידי בום המסחר האלקטרוני ושינויים בשרשרת האספקה) הוביל את שיעור הוואקנסי התעשייתי לשפל שיא בשנתיים האחרונות. נכון לאמצע 2025, שיעור הוואקנסי התעשייתי במלבורן עלה קלות לכ-4% propertycouncil.com.au – עלייה קלה בשל היצע חדש שנכנס לשוק בפרברים החיצוניים – אך זהו עדיין שיעור נמוך במיוחד בסטנדרטים עולמיים ומעיד על שוק הדוק מאוד propertycouncil.com.au. באזורים התעשייתיים המרכזיים במזרח ובדרום-מזרח מלבורן, שיעור הוואקנסי אף נמוך יותר (כ-1–2%), בעוד שבמערב החיצוני, עם גל של פיתוחים חדשים, יש היצע גבוה יותר של שטחים פנויים propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. שכר הדירה ליחידות תעשייתיות ומחסני לוגיסטיקה זינק ב-18 החודשים האחרונים, ולמרות שצפויה התמתנות בקצב עליית שכר הדירה עם כניסת היצע נוסף, שיעורי התפוסה צפויים להישאר גבוהים. העניין של משקיעים בנכסים תעשייתיים נותר חזק, אך התשואות ירדו לרמות היסטוריות נמוכות בשל הפופולריות של המגזר. מתרחש תהליך של נורמליזציה – לדוגמה, שיעור הוואקנסי התעשייתי הארצי עלה ל-2.8% במחצית הראשונה של 2025 לעומת כ-1% בשפל propertycouncil.com.au – ובכל זאת, השוק התעשייתי של מלבורן עדיין מההדוקים בעולם, עם מנועי ביקוש ארוכי טווח כמו מחסור בקרקע תעשייתית וצריכת מוצרים מתמשכת propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. בסך הכול, נדל"ן תעשייתי ממשיך להציע הכנסה יציבה ופוטנציאל לצמיחה, אם כי ייתכן שימי העליות הדו-ספרתיות בשכר הדירה מתקרבים לסיומם.
תובנות עיקריות לפי פרברים: אזורי צמיחה ושכונות מבוקשות
מלבורן היא מטרופולין רחב, וביצועי הנדל"ן משתנים מאוד מפרבר לפרבר. בשנת 2025, אזורים מסוימים בולטים כמוקדי צמיחה בשל גורמים כמו פרויקטי תשתית, מגמות דמוגרפיות ונגישות יחסית. הנה כמה תובנות עיקריות לפי פרברים:
- כוכבי הטבעת הפנימית והאמצעית: פרברים מבוססים ועשירים במרכז העיר ובטבעת האמצעית מראים ביקוש עמיד ובמקרים מסוימים גם צמיחה חזקה במחירים. בשנה האחרונה, שכונות יוקרתיות כמו טוראק וסאות' יארה ראו עלייה בערך הבתים של כ-136,000–237,000 דולר, יותר מהשכר השנתי הממוצע propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. גם חגורת המזרח הפנימי (למשל קנטרברי, בולווין, סארי הילס) רשמה עליות של שש ספרות בערכי החציון propertyupdate.com.au. אזורים אלה נהנים מנגישות לשירותים יוקרתיים, בתי ספר ואורח חיים אטרקטיבי, וההיצע המוגבל שומר על תחרות גבוהה. פרברי הטבעת האמצעית ברדיוס של 5–15 ק"מ ממרכז העסקים – לדוגמה, בראנסוויק, פרסטון, אסנדון, מאונט ויוורלי ובוקס היל – מסומנים על ידי סוכני קונים כהזדמנות טובה לשנת 2025 auspropertyprofessionals.com.au. הם משלבים נגישות יחסית (בהשוואה למרכז העיר) עם ביקוש חזק להשכרה ותשתיות קהילתיות. פרברים אלה, שלעיתים עוברים תהליכי ג'נטריפיקציה, צפויים להתאושש במהירות כאשר השוק יתאושש בשל מחסור במלאי דירות וביקוש רחב auspropertyprofessionals.com.au. משקיעים גם בוחנים "פרברים אחות" הסמוכים לאזורים החמים הללו, בציפייה לאפקט אדווה במחירים כאשר האזורים המרכזיים יתחממו auspropertyprofessionals.com.au.
- מסדרונות תשתית מתפתחים: פרויקטי תחבורה מרכזיים מעצבים מחדש את מפת הנדל"ן של מלבורן, ופרברים הממוקמים ליד תשתיות חדשות צפויים לצמיחה ארוכת טווח. דוגמה בולטת היא Suburban Rail Loop (SRL) – קו רכבת טבעתי עצום שנמצא בבנייה. אזורים לאורך מסלול ה-SRL, כגון Clayton, Burwood, ו-Cheltenham, מושכים תשומת לב ממשקיעים ומפתחים מתוחכמים auspropertyprofessionals.com.au. אזורים אלו עתידים להפוך למוקדים מקושרים היטב, מה שבדרך כלל מעלה את ערך הנכסים כאשר הפרויקטים מתקרבים לסיום. באופן דומה, Metro Tunnel (שצפוי להיפתח ב-2025) יביא תחנות תת-קרקעיות חדשות ב-Arden (צפון מלבורן) ו-Parkville; האזורים הסובבים כבר רואים עניין גובר בפיתוח. Sunshine, בפרברים המערביים, הוא עוד אזור למעקב – הוא יהפוך למוקד מעבר מרכזי עבור רכבת שדה התעופה של מלבורן וקווי מטרו עתידיים, מה שממקם אותו כמרכז צמיחה חדש. ככל שהתשתיות נכנסות לפעולה, נגישות משופרת ושירותים חדשים נוטים להעלות את הביקוש והמחירים בפרברים המקושרים הללו.
- פרברי משפחות בג'נטריפיקציה: מספר פרברים שבעבר היו מתומחרים בחסר עוברים כיום ג'נטריפיקציה מואצת, ומושכים משפחות צעירות ואנשי מקצוע שמחפשים יותר מרחב. במזרח מלבורן, אזורים כמו Ringwood, Blackburn, ו-Glen Waverley חווים את המעבר הזה auspropertyprofessionals.com.au. הם מתהדרים בבתי ספר טובים, פארקים וקישורי תחבורה, מה שהופך אותם לאטרקטיביים לבעלי בתים לטווח ארוך. שדרוגים בקניות ובמסעדות המקומיות (וכן שיפורים בתשתיות) מעלים את הפרופיל של קהילות אלו. כתוצאה מכך, הביקוש לדיור בפרברים אלו חזק, מה שמעלה גם את המחירים וגם את שכר הדירה. באופן דומה, אזורים בצפון ובצפון-מערב (למשל, Pascoe Vale, Preston, ו-Coburg בצפון) רואים בתי קפה חדשים, שיפוצים ורוכשים צעירים שמשנים את פני האזור. אזורים אלו בג'נטריפיקציה מציעים לעיתים קרובות פוטנציאל השקעה מוצק, שכן הם מתחילים מרמת מחירים נמוכה אך יש להם מנועי צמיחה ברורים.
- מסדרונות הצמיחה החיצוניים: הפרברים החיצוניים של מלבורן – במיוחד במערב ובצפון – ממשיכים לקלוט את עיקר גידול האוכלוסייה בעיר. אזורים כמו Fraser Rise–Plumpton (המערב החיצוני של מלבורן) הובילו את המדינה בגידול אוכלוסייה בשנה שעברה (+4,300 תושבים ב-2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, ואחרים כמו Cranbourne ו-Tarneit חווים פריחה עם שכונות מגורים חדשות. מסדרונות צמיחה אלו מציעים שפע של קרקעות חדשות וחבילות בית-וקרקע שמושכות רוכשי דירה ראשונה ומהגרים. עם זאת, יש לנקוט זהירות: למרות שהאזורים הללו חווים גידול אוכלוסייה מהיר, לעיתים יש בהם עודף פיתוח חדש ועלולים להחסיר שירותים מבוססים. כפי שמציין אנליסט אחד, הצמיחה המהירה במקומות כמו Melton ו-Werribee South משקפת בעיקר "גידול אוכלוסייה ושפע פיתוח חדש, אך לא בהכרח צמיחה הונית" בערכי הנדל"ן propertyupdate.com.au. בטווח הארוך, תשתיות מקומיות מוגבלות – פחות קישורי תחבורה, בתי ספר ובתי חולים – עשויות להגביל את עליית המחירים בחלק מהשכונות המרוחקות propertyupdate.com.au. בקיצור, הפרברים החיצוניים הם ברי השגה ומבוקשים למגורים, אך לרוב נושאים סיכון השקעה גבוה יותר ומניבים בדרך כלל צמיחה הונית איטית יותר מפרברים פנימיים/בינוניים (אלא אם כן מגובים בשדרוגי תשתית משמעותיים).
בשוק הנוכחי, בחירת פרבר היא קריטית הן למשקיעים והן לרוכשי דירות. שכונות מבוקשות, ממוקמות היטב ובעלות היצע מוגבל מתאוששות חזק וצפויות להוביל, בעוד שפרברים חיצוניים הומוגניים עם עודף היצע עלולים להישאר מאחור. מעקב אחר תוכניות תשתית ותחזיות פיתוח עירוניות יכול לעזור לזהות את הפרבר המתעורר הבא. לדוגמה, אזורים הסמוכים לתחנות SRL מתוכננות או למחלפי כביש מהיר חדשים כיום עשויים להפוך למוקדי נדל"ן ב-2030. בסך הכול, גאוגרפיית ההזדמנויות של מלבורן ב-2025 נפרשת מאזורי יוקרה פנימיים, דרך פרברים בינוניים מתפתחים ועד מוקדי צמיחה נבחרים – ומציעה אפשרויות לתקציבים ואסטרטגיות מגוונים.
מחירי נדל"ן: מגמות ותחזיות
לאחר תקופה של תיקון, מחירי הנדל"ן במלבורן שוב במגמת עלייה ב-2025. המחיר החציוני לבית במלבורן הגיע לשיא בתחילת 2022 (בסביבות שיא הבום של המגפה) ואז ירד בכ-10% במהלך 2023 auspropertyprofessionals.com.au. הירידה הזו, שנגרמה מהעלאות ריבית ויציאה זמנית של משקיעים, הפכה את מלבורן לאחד משוקי ערי הבירה ה"מוערכים בחסר" ביותר באוסטרליה בתחילת 2024 auspropertyprofessionals.com.au. קדימה לאמצע 2025, והתמונה משתפרת: המחירים התייצבו והחלו לעלות במתינות. מדד מחירי הבתים של Domain מראה שערכי הנכסים במלבורן יוצאים מצמיחה שנתית שלילית – במאי 2025 הירידה השנתית התמתנה ל-1.2%-, שיפור משמעותי לעומת 7.8%- בתחילת 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. מחודש לחודש, המחירים עולים בהדרגה מאז פברואר 2025 בערך corelogic.com.au. במונחים מעשיים, קונים ומוכרים רואים שרצפת השוק ככל הנראה כבר עברה.מבט לעתיד, החזאים צופים המשך עליית מחירים במלבורן במהלך 2025 ו-2026. התחזיות האחרונות של Domain מצביעות על כך שמלבורן עשויה להוביל את המדינה בגל העליות הבא. עד סוף שנת הכספים 2025–26 (יוני 2026), מחיר הבית החציוני במלבורן צפוי להגיע לשיא של כ-1.11 מיליון דולר, עלייה של כ-6% לעומת ערכי אמצע 2025 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. עלייה זו (כ-66,000 דולר) תמחק לחלוטין את ההפסדים מהירידה האחרונה ותציב שיא מחירים חדש australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. גם מחירי הדירות צפויים לעלות, אך בקצב איטי יותר – החציון לדירה במלבורן צפוי להגיע לכ-584,000 דולר עד אמצע 2026, שעדיין נמוך בכ-3% מהשיא של 2021 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. ההתאוששות המתונה יותר בדירות מיוחסת לעודף הדירות הלא-מכורות שנותר מגלי הבנייה הקודמים shapepropertygroup.com.au. עם זאת, גורמים כמו שיפור ברמת ההשגה, תמריצים לרוכשי דירה ראשונה וגידול באוכלוסייה יתמכו בשוק הדירות, וסביר שידחפו את ערכי הדירות כלפי מעלה בשנים הקרובות shapepropertygroup.com.au.
כמה גורמים מניעים עומדים מאחורי תחזיות המחירים הללו. ראשית, צפוי שהעלויות ההלוואה יירדו – השווקים הפיננסיים צופים שבנק המילואים של אוסטרליה יתחיל להוריד את הריבית בסוף 2025 commercialrealestate.com.au. ריביות משכנתא נמוכות יותר מגדילות את יכולת הרכישה של הקונים ובדרך כלל מעודדות ביקוש, מה שמפעיל לחץ כלפי מעלה על המחירים. הכלכלנים של Domain מציינים שסידני ומלבורן, שבהן רמות החוב המשפחתי מהגבוהות ביותר, נוטות להגיב במהירות הרבה ביותר לשינויים בריבית australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. משמעות הדבר היא שברגע שיופעלו או אפילו יסומנו בבירור הפחתות ריבית, פעילות הקונים במלבורן וצמיחת המחירים עשויות להאיץ. שנית, היצע הדיור המוגבל צפוי להימשך. לא צפויה עלייה מהירה בבנייה חדשה (בהתחשב באתגרים המתמשכים בענף הבנייה), ולכן המחסור בדיור ימשיך להיות גורם מרכזי s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. גידול אוכלוסייה חזק (שיידון בפרק הדמוגרפיה) מול היצע מוגבל זה יוביל באופן טבעי לעליית מחירי הדיור. לבסוף, תמיכות ממשלתיות שונות – כגון מענקים לרוכשי דירה ראשונה, תוכניות הון משותף, והקלות במס רכישה לרכישות במחיר נמוך – מעניקות תמריץ מסוים לביקוש ברמת הכניסה, מסייעות ליותר קונים להיכנס לשוק ובכך מעלות את רף המחיר הכללי.
ראוי לציין כי כיום מלבורן מציעה יתרון ערך בהשוואה לערים גדולות אחרות, מה שעשוי להוביל לעליית מחירים נוספת כאשר משקיעים ומהגרים בין-מדינתיים ישימו לב לפער. לדוגמה, מחיר הבית החציוני בסידני גבוה בכ-60–65% מזה של מלבורן בתחילת 2025 shapepropertygroup.com.au, פער שהתרחב באופן דרמטי מאז 2019. באופן דומה, בריסביין ואדלייד – שבעבר היו זולות בהרבה – ראו את המחירים שלהן מתקרבים לרמתה של מלבורן shapepropertygroup.com.au. הנגישות היחסית של מלבורן (למרות היותה עיר גלובלית גדולה) הופכת אותה למגנט עבור קונים הרגישים למחיר. כפי שדוח אחד הדגיש, מלבורן כעת אטרקטיבית מאוד למשקיעים ולמשדרגים שמוצאים את סידני מחוץ להישג ידם shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. אם הריבית תרד, קונים אלה עשויים לנהור לשוק של מלבורן, לנצל את ההנחה של העיר ולהעלות את הערכים עוד יותר shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.כמובן, תחזיות מלוות באי ודאות. רוב האנליסטים צופים צמיחה יציבה ומתונה (בסדר גודל של 4–6% בשנה בשנתיים הקרובות) ולא חזרה לקפיצות דו-ספרתיות שנתיות שנראו ב-2021. מגבלות על סבירות המחירים – כאשר מחירי הבתים החציוניים הם בערך פי 8–9 מההכנסה – יגבילו באופן טבעי את קצב עליית המחירים, במיוחד אם השכר לא מדביק את הקצב s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. קיימים גם סיכונים לירידה כמו חזרה של האינפלציה שתשאיר את עלויות ההלוואה גבוהות, או כל זעזוע כלכלי חדש שישפיע על התעסוקה. עם זאת, הקונצנזוס בקרב הבנקים וחברות המחקר הוא ש-ערכי הנדל"ן במלבורן ימשיכו לעלות עד 2026 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. עבור בעלי נכסים, המשמעות היא שההון העצמי יתאושש, ועבור קונים פוטנציאליים, המתנה עלולה להביא לתשלום גבוה יותר בעתיד.לסיכום, לאחר תקופה רכה, מחירי הנדל"ן במלבורן שוב בעלייה, אם כי בקצב מדוד. התחזית היא שהעיר תשוב לשיאי המחירים הקודמים שלה בתוך כשנה australianpropertyupdate.com.au, ואז ייתכן שתעבור לשיאים חדשים. אלא אם יתרחשו זעזועים, השנים 2025–2027 צפויות להיות תקופה של צמיחה מחודשת בערכי הנדל"ן, בתמיכת תנאי אשראי נוחים יותר, ביקוש מונע אוכלוסייה, והאטרקטיביות המתמשכת של מלבורן כמקום מגורים והשקעה.
ביצועי שוק השכירות (תשואות ושיעורי תפוסה)
שוק השכירות במלבורן היה תחת לחץ יוצא דופן, שהתאפיין בשיעורי תפוסה שפליים במיוחד ובעליות חדות בשכר הדירה, אם כי יש סימנים לכך שקצב עליית שכר הדירה החל להתמתן. שיעורי התפוסה במלבורן צנחו במהלך 2022–2023 כאשר העיר יצאה מסגרי הקורונה והשוכרים חזרו בהמוניהם (כולל סטודנטים בינלאומיים שחזרו). בסוף 2023, שיעור התפוסה במלבורן ירד לכ-1%–1.5%, רמה הדוקה במיוחד שלא נראתה למעלה מעשור. בחלק מהחודשים הוא אף ירד מתחת ל-1% בסדרות נתונים מסוימות propertyupdate.com.au. בכניסה ל-2025, שיעור התפוסה עלה מעט – ונע סביב 1.5% עד 2% נכון לאמצע 2025 – אך זהו עדיין שיעור נמוך מאוד היסטורית (לשם השוואה, שיעור תפוסה של 3% נחשב לעיתים קרובות לשוק שכירות "מאוזן"). הנתונים העדכניים מראים ששיעור התפוסה במלבורן עומד על כ-1.8% בתחילת 2025, לעומת ~1.1% שנה קודם לכן propertyme.com.au, מה שמעיד על הקלה קלה. באופן דומה, CoreLogic דיווחה על עלייה בתפוסה משפל של 1.4% בסוף 2023 לכ-1.9% בסוף 2024 corelogic.com.au. גם עם ההקלה הקלה הזו, מציאת נכס להשכרה נותרת אתגר משמעותי עבור שוכרים. ביקורים פתוחים בפרברים מבוקשים רואים לעיתים עשרות מועמדים, ונכסים מושכרים תוך ימים ספורים.סביבת המחסור הקיצוני הזו הובילה את שכר הדירה לשיאים חדשים. במהלך העלייה שלאחר הסגר, שכר הדירה במלבורן זינק בעשרות אחוזים – ב-2022, בחלק מהפרברים שכר הדירה עלה ב-15–20% בשנה אחת. עד 2023, קצב העלייה השנתי בשכר הדירה במלבורן הגיע לשיא של כ~11% corelogic.com.au corelogic.com.au. עם זאת, כאשר מגבלות יכולת ההשתכרות נכנסו לתוקף, קצב העלייה בשכר הדירה הואט. במהלך השנה שהסתיימה בסוף 2024, שכר הדירה במלבורן עלה בשיעור מתון יותר של כ~4.1% corelogic.com.au – עדיין מעל הממוצע ארוך הטווח, אך רחוק מאוד מהבום הקודם. ברבעון מרץ 2025, העליות היו באחוזים בודדים נמוכים. שכר הדירה החציוני השבועי במלבורן עומד כיום על כ-600$+ (לבתים ודירות יחד). נכון לסוף 2024, שכר הדירה החציוני למגורים במלבורן היה 604 דולר לשבוע, מה שהפך אותה בפועל לעיר הבירה השנייה הזולה ביותר לשוכרים אחרי הובארט corelogic.com.au. (לשם השוואה, בסידני שכר הדירה עמד על 773 דולר לשבוע corelogic.com.au, מה שמדגיש שלמרות שמלבורן יקרה, היא עדיין פחות יקרה מסידני עבור שוכרים.) שוכרי הדירות במלבורן עדיין מוציאים חלק גבוה מההכנסה על דיור – בממוצע כשליש מהכנסת משק הבית, היחס הגבוה ביותר מאז 2006 לפחות ברמה הארצית corelogic.com.au – מה שאומר שיש גבול לכמה ששכר הדירה יכול להמשיך לעלות מבלי להוציא שוכרים מהשוק.אחד מההתפתחויות הבולטות ביותר בשוק השכירות של מלבורן היא היציאה של משקיעים/משכירים רבים, מה שהפחית את היצע הדירות להשכרה. נתונים מרשות הפיקדונות לשכירות של ויקטוריה (RTBA) חושפים מגמה חסרת תקדים: מוחזרים יותר פיקדונות שכירות (כלומר, משכירים יוצאים ומחזירים פיקדונות) מאשר פיקדונות חדשים שמופקדים. ברבעון מרץ 2025, למשל, הוחזרו 3,398 פיקדונות יותר מאשר הופקדו חדשים בויקטוריה propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. במילים אחרות, מספר הדירות הפעילות להשכרה מצטמצם – דבר שלא קרה ביותר מ-20 שנות תיעוד propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. מאז אמצע 2023, ויקטוריה איבדה כ-25,000–30,000 נכסים להשכרה מהשוק abc.net.au abc.net.au כאשר משכירים מוכרים או משנים את ייעוד הנכסים שלהם. נסיגת המשקיעים הזו נובעת ממספר גורמים: עליית ריבית (הופכת את החזקת הנכסים לפחות משתלמת), נטל מס קרקע ומס רכישה כבד יותר בויקטוריה (מה שהפך את ההשכרה לפחות רווחית propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), ו-חוקי שכירות מחמירים שלדעת חלק מהמשכירים מיטיבים מדי עם השוכרים (למשל, תהליכי פינוי קשים, תקני תחזוקה מחייבים) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. ממשלת ויקטוריה יישמה מעל 130 שינויים בחוקי השכירות בשנים האחרונות, שהעניקו לשוכרים יותר זכויות בנוגע להחזקת חיות מחמד, שינויים קלים בדירה וסיום חוזה, מה – למרות שהוא טוב לביטחון השוכרים – צוין על ידי קבוצות משכירים כסיבה לכך שחלקם עוזבים את השוק propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. הסערה המושלמת הזו הובילה לירידה בהיצע השכירותרישומים כלליים, מה שמחמיר את המחסור בדירות פנויות. באופן פרדוקסלי, על ידי הטלת מדיניות שמטרתה לסייע לשוכרים (כמו הגבלות שכר דירה או הגנות נוספות לשוכרים) ומסים גבוהים יותר על משקיעים, התוצאה בטווח הקצר היא שמשקיעים רבים נסוגים, ובכך מצמצמים את היצע הדירות להשכרה ומפעילים לחץ כלפי מעלה על שכר הדירה propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.עבור שוכרים, השוק הנוכחי פירושו תחרות עזה ועלויות עולות. עבור משקיעי נדל"ן שנותרו, המשמעות היא שיעור תפוסה שפל היסטורי ותשואות שכירות משתפרות. למעשה, תשואות השכירות במלבורן החלו לעלות מהשפל ההיסטורי. במהלך הבום הקודם, ערכי הנדל"ן עלו הרבה יותר מהר מהשכירות, מה שדחס את התשואות הגולמיות (בשלב מסוים, התשואה הממוצעת במלבורן ירדה מתחת ל-3%). כעת, הודות לירידת מחירים ב-2022–23 ולעליית שכר הדירה, התשואות נמצאות במגמת עלייה. בסוף 2024, התשואה הגולמית על השכרה במלבורן למגורים עלתה לכ-3.7% corelogic.com.au corelogic.com.au. זה עדיין נמוך יחסית (בדרווין ובערים קטנות יותר יש תשואות של 5–6%), אך זה גבוה יותר מהתשואות של כ-3.4% לפני שנה. בתים במלבורן נוטים להניב תשואה מעט נמוכה מדירות (מכיוון שלבתים יש מחירים גבוהים יותר); לדוגמה, תשואות הבתים במלבורן הן סביב 3.3%, בעוד שתשואות הדירות עוברות את 4% במקרים רבים. עם ריביות שגבוהות כרגע מתשואות השכירות, רוב הנכסים עדיין מניבים תזרים מזומנים שלילי, אך הפער מצטמצם. חשוב לציין, שאם הריביות ירדו ב-2025–2026 ושכר הדירה יישאר גבוה, דירות רבות במלבורן עשויות להפוך לתזרים מזומנים נייטרלי או חיובי, מה שיכול להיות מצב אטרקטיבי למשקיעים.
הלאה, התחזית לשוק השכירות היא מאבק מתמשך בין היצע לביקוש. מצד אחד, ייתכן שהביקוש יקבל מעט הקלה כאשר לחצי יוקר הדיור דוחפים חלק מהשוכרים להפוך לרוכשי דירה ראשונה (ולנצל תוכניות ממשלתיות או ירידת מחירים קלה ב-2024) – ואכן, בויקטוריה נרשמה עלייה בפעילות רוכשי דירה ראשונה שעשויה להקל במעט על הביקוש לשכירות abc.net.au abc.net.au. יש גם גבול טבעי לעליית שכר הדירה, כאשר שוכרים בוחרים לגור עם שותפים נוספים או להישאר אצל משפחה אם שכר הדירה נהיה גבוה מדי corelogic.com.au, מה שמפחית בפועל את קצב היווצרות משקי הבית. מצד שני, ההיצע של דירות להשכרה לא צפוי להשתפר משמעותית בטווח הקצר. פרויקטים של build-to-rent (מתחמי דירות להשכרה בהיקף גדול) נמצאים בשלבי תכנון והממשלה מעודדת אותם באמצעות תמריצי מס, אך ייקח שנים עד שירגישו השפעה. יש צורך בהתאוששות באמון המשקיעים כלפי ויקטוריה כדי שמלאי הדירות להשכרה יגדל שוב. הממשלה המדינתית מכירה במשבר השכירות והחלה לבחון צעדים כמו האצת פיתוח במרכזי פעילות ובחינת מדיניות המס כדי למשוך משקיעים בחזרה abc.net.au abc.net.au. עד שתושג יותר איזון, שוק השכירות במלבורן צפוי להישאר ידידותי למשכירים עם שיעור תפוסה גבוה. ייתכן שגידול שכר הדירה משנה לשנה יתייצב באחוזים בודדים באמצע (למשל 3–5% לשנה) בהנחה שהלחץ בשיאו כבר מאחורינו corelogic.com.au corelogic.com.au, אך כל גל הגירה או עיכוב בהיצע דירות חדשות עלול להצית שוב עליות חדות בשכר הדירה. לעת עתה, שוכרי 2025 עדיין צפויים לתנאים קשים, ובעלי הנכסים נהנים מתשואות השכירות הגבוהות ביותר (וזמני השכרה הקצרים ביותר) שנראו במלבורן מזה שנים רבות.פרויקטי תשתית מרכזיים והשפעתם על שוק הנדל"ן
מלבורן נמצאת בעיצומו של בום תשתיות, עם מספר פרויקטים מעצבי עיר שנמצאים בביצוע או בתכנון. פרויקטים אלה – מקווי רכבת חדשים ועד כבישים מהירים – לא רק משנים את אופן ההתניידות בעיר, אלא גם משפיעים על הביקוש לנדל"ן ודפוסי הפיתוח. הנה כמה מהיוזמות התשתיתיות המרכזיות וההשפעה הצפויה שלהן על שוק הנדל"ן במלבורן:- מנהרת המטרו (לולאת רכבת תת-קרקעית): הצפויה להסתיים ב-2025, מנהרת המטרו יוצרת קו רכבת חוצה-עיר חדש עם חמש תחנות תת-קרקעיות חדשות (כולל ארדן, פארקוויל, ספריית המדינה, בניין העירייה ואנזאק). על ידי פישוט לולאת העיר העמוסה והוספת קיבולת, פרויקט זה יקצר משמעותית את זמני הנסיעה לאזורים מרכזיים כמו מתחם בתי החולים והאוניברסיטה בפארקוויל. השפעת הנדל"ן: אזורים סביב התחנות החדשות כבר חווים עלייה בהתעניינות המשקיעים. לדוגמה, מתחם ארדן התעשייתי לשעבר צפוי לעבור פיתוח משמעותי ולהפוך למרכז שימושים מעורבים; משקיעים מוקדמים רוכשים נכסים בציפייה לעליית מחירים. פארקוויל – ביתה של אוניברסיטת מלבורן ומתקני ביוטק – תרוויח מתחנה חדשה, מה שצפוי להגדיל את הביקוש לדירות ומגורי סטודנטים בסביבה. באופן כללי, שיפור הנגישות נוטה להעלות את ערך הנדל"ן על ידי הפיכת הפרברים לנגישים יותר. עם הפעלת מנהרת המטרו, צפויה הקלה בעומס בכבישים ובקווים הקיימים, מה שיגביר את האטרקטיביות של פרברים בקווי סאנברי וקרנבורן/פאקן (אותם מחברת המנהרה). ניתן לצפות לאפקט דומינו של עלייה בצפיפות הפיתוח ועליית מחירי הבתים במרחק הליכה מהתחנות החדשות לאורך זמן.
- לולאת הרכבת הפרברית (SRL): פרויקט שאפתני זה, הנמצא כעת בבנייה (בשלבים הראשונים), יהפוך בסופו של דבר למסילת רכבת טבעתית באורך 90 ק"מ סביב הפרברים האמצעיים של מלבורן, ויחבר מרכזים מרכזיים מצ'לטנהאם (בדרום-מזרח) דרך קלייטון ובוקס היל, ואז לפרברים הצפוניים ולבסוף לנמל התעופה של מלבורן וסאנשיין במערב. מדובר במיזם שיימשך עשרות שנים, אך השלב הראשון (צ'לטנהאם עד בוקס היל) צפוי להסתיים בתחילת שנות ה-2030. השפעה על הנדל"ן: ה-SRL מוצג לעיתים קרובות כפרויקט "מעצב עיר" משום שהוא ייצור מוקדי תחבורה חדשים ומגנטים לפיתוח מחוץ למרכז העסקים הראשי. בהתאם לכך, שוק הנדל"ן בפרברים שיועדו לתחנות SRL מתחמם. לדוגמה, Clayton, שיארח מרכז תחבורתי מרכזי של SRL (וכבר מהווה מוקד תעסוקה עם אוניברסיטת מונאש והמרכז הרפואי), חווה ביקוש גובר – משקיעים צופים שם תפיסת שוכרים רחבה יותר והזדמנויות לפיתוח יחידות דיור auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (ליד אוניברסיטת דיקין) ו-Box Hill (מרכז מסחרי גדול) נמצאים גם הם בעמדת צמיחה, כאשר האחרון כבר עובר פיתוחי מגדלים. הממשלה מתכננת עוד דיור ופיתוח מסחרי סביב מתחמי תחנות ה-SRL, מה שעשוי להוסיף עשרות אלפי יחידות דיור חדשות לאורך הקו עם הזמן vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. עבור בעלי בתים ומשקיעים, קרבה לתחנת SRL עתידית עשויה להביא לרווחי הון משמעותיים ככל שהנגישות והשירותים משתפרים. עם זאת, מדובר בהשקעה לטווח ארוך; בטווח הקצר קיימת אי ודאות מסוימת לגבי לוחות הזמנים של הפרויקט והמסלול המדויק, אך בסך הכול ה-SRL מחדיר אופטימיות לשוק הנדל"ן של הטבעת האמצעית של מלבורן.
- מנהרת וסט גייט ופרויקטי כבישים נוספים: מנהרת וסט גייט (צפויה סביב 2025–26) תספק חלופה לגשר וסט גייט העמוס תמיד, ותיצור קישור כביש מהיר חדש מהפרברים המערביים של מלבורן אל הנמל ומרכז העסקים הראשי. זה קריטי לאזורים כמו Wyndham (Werribee Point Cook) ו-Melton – כיום, הנוסעים מאזורים מתפתחים אלו מתמודדים עם עומסי תנועה כבדים. המנהרה החדשה והכבישים המהירים המורחבים אמורים לקצר את זמני הנסיעה מהמערב, ולשפר את האטרקטיביות של הפרברים המערביים הן לתושבים והן לעסקים לוגיסטיים. ככל שהנסיעה לעבודה הופכת קלה יותר, פרברים כמו Altona, Laverton, and Sunshine West עשויים לראות עלייה בביקוש. בנוסף, פרויקט הענק North East Link (שמחבר את כביש הטבעת בגרינסבורו לכביש המהיר המזרחי) נמצא בבנייה וצפוי להסתיים עד 2027. זה ימלא קישור כביש מהיר חסר בצפון-מזרח מלבורן, וכנראה יגדיל את ערך הנדל"ן בפרברים כמו Heidelberg, Bundoora, and Doncaster על ידי הפחתת העומס והקרבת קהילות אלו למרכזי תעסוקה ברחבי העיר. שיפור קישוריות הכבישים נוטה להרחיב את רדיוס הנסיעה הסביר, מה שיכול להוביל לפיתוח שכונות מגורים חדשות ולעליית מחירים בקרקעות בשולי העיר.
- קישור רכבת לשדה התעופה: התוכניות לחבר סוף סוף את נמל התעופה של מלבורן לרשת הרכבות (באמצעות שלוחה מסאנשיין, בשילוב עם מנהרת המטרו) מתקדמות. למרות שהלוחות זמנים נדחו (היעד כעת הוא סוף שנות ה-2020), זהו פרויקט שעשוי לשנות את כללי המשחק עבור המסדרון הצפון-מערבי. סאנשיין, שמיועדת להפוך ל"סופר-האב", כבר מסומנת לצמיחה משמעותית – כולל מגורים ומסחר בצפיפות גבוהה – בזכות קישור הרכבת לשדה התעופה והתחלופה המתוכננת של SRL שם. משקיעים שמים עין על סאנשיין והסביבה, כולל סנט אלבנס ופוטסקריי (שנמצאות על קו ישיר לשדה התעופה דרך סאנשיין), כנקודות חמות עתידיות. שיפור הגישה לשדה התעופה עשוי גם לעודד הקמת פארקי עסקים ומלונות נוספים באזור, ולחזק את תחום הנדל"ן המסחרי. נכסים למגורים באזורי מוני ואלי וברימבנק (למשל, איירפורט ווסט, קילור איסט) עשויים להפוך לאטרקטיביים יותר עבור טסים תכופים ועובדי תעופה, כאשר רכבת תוכל להביא אותם ל-CBD או לשדה התעופה תוך דקות.
- מתחמי התחדשות עירונית: מעבר לתחבורה, במלבורן יש אזורי התחדשות עירונית גדולים כמו פישרמנס בנד (אזור תעשייה לשעבר מדרום ל-CBD שמוסב לאזור מעורב בצפיפות גבוהה) ו-ארדן (כאמור, קשור למנהרת המטרו). אלו פרויקטים ארוכי טווח, אך יוסיפו אלפי בתים ומקומות עבודה. ההשפעה על הנדל"ן כפולה: מצד אחד, הם מספקים היצע חדש (שמסייע למתן מחירים בעיר כולה), אך גם יוצרים שכונות חדשות נחשקות שיכולות לדרוש מחירים גבוהים. לדוגמה, אם פישרמנס בנד תתפתח למוקד טכנולוגיה וחינוך מבוקש כפי שמתוכנן, רוכשי נכסים מוקדמים שם עשויים לראות עליית ערך משמעותית.
באופן כללי, שדרוגי תשתיות נוטים להועיל לשוק הנדל"ן. שיפור קישורי התחבורה הופך אזורים מרוחקים לנגישים יותר, ולעיתים מצמצם את פערי המחירים בינם לבין הפרברים הפנימיים. כבר כעת רואים יזמים שמכוונים לקרקעות סביב תחנות חדשות לבניית דירות, טאון-האוזים או מרכזים מסחריים, מתוך ביטחון שהביקוש יגיע עם הרכבות. פרויקטי תשתית גדולים גם מזרימים משרות לכלכלה בזמן הבנייה, מה שיכול לתמוך בביקוש לדיור בטווח הקצר (עובדים שזקוקים לשכירות וכו'). צבר התשתיות הנוכחי של מלבורן – כחלק מ"Big Build" של המדינה – הוא מהגדולים בתולדותיה, ושוק הנדל"ן מגיב בהתאם. קונים שמביטים לעתיד עשויים לשקול למקם עצמם בפרברים שאולי כעת פחות מבוקשים, אך יהיו "ליד קו רכבת" או ייהנו מזמני נסיעה מקוצרים בעוד כמה שנים. ההיסטוריה מראה שברגע שאזור הופך לנוח בהרבה (בזכות יציאה חדשה לכביש מהיר או תחנת רכבת), ערכי הנדל"ן לרוב מקבלים דחיפה.
עם זאת, חשוב לאזן ציפיות: לא כל פרויקט מבטיח בום נדל"ני, והתזמון משמעותי (ערכים לעיתים עולים בציפייה, ואז מתייצבים בזמן הבנייה). בנוסף, שכונות מסוימות יתמודדו עם הפרעות (למשל, שנים של רעש בנייה או הפקעת נכסים) – מה שיכול להיות שלילי בטווח הקצר. ובכל זאת, במאזן הכולל, פרויקטי התשתית הגדולים של מלבורן צפויים לשפר את איכות החיים והצמיחה הכלכלית בעיר – גורמים שבסופו של דבר משתקפים לטובה בשוק הנדל"ן. משקיעים נבונים "עוקבים אחרי התשתיות" כשהם מחפשים את אזור הצמיחה הבא, מה שהופך זאת לחלק בלתי נפרד מאסטרטגיית הנדל"ן במלבורן ל-2025 ואילך.
גידול אוכלוסייה ושינויים דמוגרפיים
סיפורה של האוכלוסייה של מלבורן הוא של צמיחה יוצאת דופן וחוסן, והוא מניע קריטי לעתיד שוק הנדל"ן. לאחר עצירה קצרה במהלך המגפה (כאשר סגירת הגבולות גרמה לירידה בהגירה נטו), קצב גידול האוכלוסייה של מלבורן חזר בעוצמה, וכעת הוא אף עולה על המגמות שלפני המגפה. למעשה, מלבורן רשמה את הגידול הגדול ביותר באוכלוסייה מכל עיר אוסטרלית בשנים 2023–24, עם תוספת של כ-142,600 תושבים חדשים בשנה זו בלבד abs.gov.au abs.gov.au. שיעור גידול שנתי של 2.7% הוא מהמהירים במדינה, והוא גבוה משמעותית מהגידול של סידני (2.0%) באותה תקופה abs.gov.au. אוכלוסיית מטרופולין מלבורן עמדה על כ-5.35 מיליון ביוני 2024 abs.gov.au, מה שמצמצם את הפער מול סידני (5.56 מיליון) abs.gov.au. אם מגמות אלו יימשכו, מלבורן בדרך לעקוף את סידני ולהפוך לעיר הגדולה באוסטרליה בעשור הקרוב (חלק מהתחזיות מצביעות על 2030 או זמן קצר לאחר מכן). האטרקטיביות של העיר – כולל שפע משרות, הזדמנויות חינוך ושירותי תרבות – יחד עם הגירה חזקה מחו"ל, תומכים בצמיחה המרשימה הזו.הגירה נטו מחו"ל הייתה המנוע העיקרי לגידול האוכלוסייה של מלבורן בשנים האחרונות. עם פתיחת הגבולות מחדש והעלאת יעדי ההגירה של אוסטרליה כדי למלא מחסור בכוח אדם מיומן, מלבורן (המועדפת על מהגרים) נהנית מהזרם הנכנס. סטודנטים בינלאומיים, במיוחד, חזרו בהמוניהם לאוניברסיטאות של מלבורן. הדבר ניכר בביקוש לשכירות במרכז העיר (שם סטודנטים שוכרים דירות) ובפרברים מסוימים עם קהילות מהגרים גדולות. לדוגמה, מלבורן חוותה הגירה משמעותית ממדינות כמו הודו, סין ונפאל, מה שתורם לצמיחה בפרברים כמו Clayton ו-Tarneit (דיאספורה הודית), Box Hill ו-Glen Waverley (דיאספורה סינית) ועוד. דפוסים דמוגרפיים אלו משפיעים לעיתים קרובות על העדפות הדיור – למשל, ביקוש גבוה לבתים גדולים יותר באזורים המועדפים על מהגרים החיים לעיתים במשקי בית רב-דוריים, או ביקוש לדירות שכורות ליד אוניברסיטאות מצד סטודנטים בינלאומיים.
שינוי נוסף הקשור לקורונה ולאחריה הוא מגמות הגירה פנימית. במהלך 2020–2021, מלבורן חוותה יציאה של תושבים לאזורים אזוריים ולמדינות אחרות (במיוחד קווינסלנד) כאשר עבודה מרחוק והסגרים גרמו לאנשים להעריך מחדש את אורח חייהם. עם זאת, לאחרונה מגמה זו התמתנה או התהפכה. הצמיחה הדמוגרפית האזורית בויקטוריה עדיין חיובית, אך הערים הגדולות (ובמיוחד מלבורן) שוב תופסות את עיקר הצמיחה abs.gov.au abs.gov.au. המשיכה של משרות בעיר, חינוך ושירותים נראית כגורם שמחזיר אנשים חזרה. אזורי הצמיחה הפרבריים החיצוניים של מלבורן (כמו אלו שבמערב, בצפון ובדרום-מזרח העיר) ממחישים זאת: הם היו אזורי ה-SA2 הצומחים ביותר במדינה ב-2023–24, מה שמעיד על כך שרבים עוברים לפרברים החדשים הללו מאזורים אחרים abs.gov.au abs.gov.au. למעשה, שולי העיר מתרחבים במהירות עם משפחות צעירות ומהגרים. בינתיים, אזורים מסוימים במרכז העיר שאיבדו תושבים במהלך הסגר (כמו חלקים מה-CBD ומהדרום הפנימי) התאוששו כעת כאשר משרדים, מסעדות וחיי תרבות חזרו לפעול במלואם.
מבחינת הרכב דמוגרפי, מלבורן ממשיכה להיות כור היתוך קוסמופוליטי. כמעט 40% מתושבי מלבורן נולדו בחו"ל, וסביר להניח ששיעור זה יעלה עם גל ההגירה הנוכחי. גיוון זה בא לידי ביטוי לעיתים קרובות במובלעות תרבותיות תוססות (פוטסקריי לקהילות אפריקאיות, ספרינגווייל לדרום-מזרח אסיה וכו'), שלכל אחת מהן מאפיינים ייחודיים בשוק הדיור. אנו רואים גם שינויים דמוגרפיים כמו הזדקנות האוכלוסייה בפרברים ותיקים – ישנה קבוצה הולכת וגדלה של מצמצמי דיור וגמלאים באזורים כמו ביומאריס או איוונהו, למשל, מה שמגביר את הביקוש ליחידות דיור ולטהאוס קלים לתחזוקה. לעומת זאת, הבייבי בום באזורים המתפתחים יוצר ביקוש לבתים גדולים יותר, בתי ספר ופארקים באותם מקומות.
תחזית בולטת אחת: ויקטוריה (ובהרחבה גם מלבורן) צפויה להוביל את המדינה בצמיחת אוכלוסייה עד לשנת הכספים 2027 shapepropertygroup.com.au. היא עתידה לטפס מהמקום השלישי (בצמיחה באחוזים) לראשון, ולעקוף את שיעורי הצמיחה של מדינות כמו קווינסלנד או מערב אוסטרליה, שהובילו לאחרונה shapepropertygroup.com.au. זה משמעותי כי זה מרמז על ביקוש גבוה ומתמשך לדיור במלבורן בטווח הבינוני. אוכלוסייה צעירה וצומחת שומרת על שיעורי היווצרות משקי בית גבוהים, ולכן נדרש יותר דיור. האתגר, כפי שנדון, יהיה לספק מספיק דירות – ומכאן המיקוד ברפורמות תכנון ויעדי דיור (הסכם הדיור של הממשלה הפדרלית שואף להוסיף 1.2 מיליון בתים ברחבי המדינה עד 2029, כאשר חלק משמעותי נדרש במסדרונות הצמיחה של מלבורן).
מגמת דמוגרפיה נוספת לאחר המגפה שכדאי להזכיר היא חזרת ההגירה והסטודנטים למרכז מלבורן, מה שהחיה את העיר. אזורים כמו ה-CBD, קרלטון וסאות'בנק, שראו זינוק בשיעורי הדירות הפנויות להשכרה ב-2020, חזרו כעת לרמות פנויות נמוכות מאוד בזכות זרם הסטודנטים ואנשי המקצוע הצעירים מחו"ל. זה מסייע להחיות את שוק הדירות במרכז העיר. זה גם אומר שהאופי של אותם אזורים – מסעדות בינלאומיות, פסטיבלים תרבותיים וכו' – שוב משגשג, מה שהופך את מלבורן לעיר מגוונת ומקושרת עולמית כפי שהיא ידועה.
בסך הכול, צמיחת אוכלוסייה היא חרב פיפיות: זו נקודת זכות עיקרית לביקוש לנדל"ן (יותר אנשים = צריך יותר דיור בכל רמות המחיר), אך היא גם מעמיסה על התשתיות ועלולה להחמיר את בעיית הנגישות לדיור אם ההיצע לא מדביק את הקצב. מתכנני מלבורן נמצאים תחת לחץ להכיל את הצמיחה הזו באופן בר-קיימא – באמצעות הגדלת הצפיפות באזורים מבוססים, הרחבת התחבורה ופיתוח פרברים חדשים עם שירותים מתאימים. מנקודת מבט של משקיע, עם זאת, הימור על עיר עם צמיחת אוכלוסייה חזקה כמו מלבורן הוא בדרך כלל חכם לצמיחה הונית ארוכת טווח. כל תושב חדש צריך מקום לגור בו, ולכן אזורים שמוסיפים תושבים בקצב המהיר ביותר (ויש בהם תעסוקה או נגישות תחבורתית) נוטים לראות עליית ערך נדל"ן מעל הממוצע. הדמוגרפיה של מלבורן מציירת אפוא תמונה של עיר עם מסלול צמיחה חזק, שמזין את שוק הנדל"ן עמוק אל תוך העשור הבא.
מדיניות ממשלתית והשפעות שיעור הריבית
מדיניות ממשלתית וגורמים מקרו-כלכליים – במיוחד שיעורי הריבית – משפיעים עמוקות על שוק הנדל"ן של מלבורן. התקופה של 2022–2024 הדגימה זאת בבירור: העלאות ריבית אגרסיביות על ידי הבנק המרכזי ושינויים מדינתיים במדיניות ציננו את השוק באופן משמעותי. ככל שאנו מתקדמים ל-2025, גם הסביבה המדינית וההגדרות המוניטריות משתנות בדרכים שישפיעו על תוצאות הנדל"ן.
מדיניות מוניטרית (ריביות): הבנק המרכזי של אוסטרליה (RBA) העלה את הריבית המוניטרית במהירות משפל היסטורי (0.1% ב-2021) לכ-4.1% עד אמצע 2023, במטרה להילחם באינפלציה הגבוהה. העלייה החדה בריביות המשכנתא צמצמה מאוד את כושר ההלוואה – עבור קונים רבים, הסכום שיכלו להרשות לעצמם לשלם עבור בית ירד ב-20–30%. כתוצאה מכך, מחירי הדיור ירדו ב-2022–23. כעת, ב-2025, האינפלציה החלה להירגע וה-RBA עצר את העלאות הריבית. שווקי ההון וכלכלנים מצפים באופן נרחב כי הצעדים הבאים יהיו הורדות ריבית, ייתכן שיחלו בסוף 2025 commercialrealestate.com.au. למעשה, תחזיות מסוימות מציעות שה-RBA עשוי להוריד ריבית פעמיים במחצית השנייה של 2025 אם האינפלציה בשליטה commercialrealestate.com.au. הציפייה לריביות נמוכות יותר כבר מחזקת את תחושת הקונים – הידיעה שהמשכנתאות עשויות להתייקר פחות מגבירה את הביטחון לרכוש. ריביות נמוכות מפחיתות את ההחזר החודשי או מאפשרות לקונים ללוות מעט יותר, מה שיכול להמריץ את הביקוש ואת עליית המחירים. מלבורן היסטורית רגישה לשינויים בריבית, וכפי שמציינת ראש תחום המחקר של Domain, העיר נוטה להגיב במהירות לשינויים בריבית australianpropertyupdate.com.au. לכן, כל איתות ברור להורדת ריבית עשוי להוביל לגל של פעילות (כפי שנראה במחזורי עבר בהם ירידת ריבית הציתה עלייה בנדל"ן). מנגד, אם האינפלציה תתברר כעקשנית וה-RBA יעכב הורדות או אף יעלה ריבית שוב, זה יהווה בלם להתאוששות הנדל"ן. לעת עתה, רוב האינדיקטורים מצביעים על מדיניות מוניטרית יציבה או מתרופפת, מה שתומך בשוק הנדל"ן.
ממשלת הפדרציה ומדיניות הגירה: ממשלת אוסטרליה הפדרלית משפיעה על שוק הנדל"ן בעקיפין דרך רמות ההגירה ותוכניות דיור. הממשלה הנוכחית שמרה על יעדי הגירה גבוהים כדי להמריץ את הצמיחה הכלכלית – בסדר גודל של מעל 300,000 מהגרים נטו בשנה לאוסטרליה, שחלק משמעותי מהם מתיישב במלבורן. זהו מנוע לביקוש לדיור. ברמה הפדרלית קיימות גם תוכניות כמו First Home Guarantee (מאפשרת לרוכשי דירה ראשונה לרכוש עם הון עצמי של 5% בלבד, בגיבוי ממשלתי) ו-Regional First Home Buyer Guarantee, המסייעות לאנשים להיכנס לשוק. ב-2025, הורחבה הזכאות לחלק מהתוכניות (למשל, חברים או אחים יכולים לרכוש יחד במסגרת FHG), מה שעשוי להשפיע באופן חיובי, גם אם בשוליים, על הביקוש. חבר העמים גם השיק את Housing Australia Future Fund שמטרתו לממן בניית דיור בר השגה, אם כי זה מתמקד בדיור מסובסד ועשוי לקחת זמן עד שיבוא לידי ביטוי בשטח.
ייתכן שהיוזמה הפדרלית השאפתנית ביותר היא הסכם הדיור הלאומי (שואף ל-1.2 מיליון בתים חדשים ברחבי המדינה עד 2029). הצלחת ההסכם אינה ודאית – כפי שצוין קודם, שיעורי אישור הבנייה הנוכחיים אינם במסלול לעמוד ביעד זה realestate.com.au. עם זאת, עצם קיומו של יעד זה עורר דיונים על רפורמה בתכנון ותמריצים להגדלת ההיצע. אם ממשלות פדרליות או מדינתיות יכניסו תמריצים נוספים לבנייה להשכרה, יפשטו תהליכי אישור, או ישקיעו בתשתיות לשחרור קרקעות חדשות, מדיניות זו עשויה בהדרגה לשפר את היצע הדיור במלבורן (ובכך למתן עליות מחירים ולחץ שכר דירה). עד כה, 2024–2025 ראתה שינויים מדיניים מתונים – לדוג' עליות קלות בסיוע שכר דירה של חבר העמים, כמה תמריצי מס לדיור להשכרה מוסדי – אך עדיין אין פתרון קסם למחסור בדיור.
מדיניות מדינת ויקטוריה – מיסים ורגולציה: בויקטוריה, מדיניות ממשלת המדינה הייתה מגוונת עבור משתתפי שוק הנדל"ן. מצד אחד, ויקטוריה מציעה תמריצים נדיבים לרוכשי דירה ראשונה (למשל, פטור ממס רכישה לבתים עד $600,000, והפחתה עד $750,000, בנוסף למענק של $10,000 לרוכשי דירה ראשונה בבנייה חדשה במטרופולין מלבורן) auspropertyprofessionals.com.au. אלה מסייעים לתמוך בביקוש בקצה התחתון. מצד שני, ממשלת ויקטוריה בשנים האחרונות העלתה מספר מיסים המכוונים למשקיעי נדל"ן ובעלי נכסים יקרי ערך בניסיון להגדיל הכנסות ולשפר את נגישות הדיור. שינויים עיקריים כוללים:
- רפורמה במס קרקע החל מה-1 בינואר 2024: סף הפטור ממס קרקע למשקיעים הופחת מ-$300,000 ל-$50,000 בלבד, מה שמכניס הרבה יותר בעלי נכסים לרשת מס הקרקע propertyupdate.com.au. בנוסף, הוטלו שיעורי מס קרקע חדשים (אגרה קבועה עד $975 ועוד 0.1% נוספים על נכסים מעל $300,000) propertyupdate.com.au. משמעות הדבר היא שגם משקיעים קטנים עם דירה אחת ייאלצו כעת לשלם מס קרקע שנתי, בעוד שבעבר ייתכן שלא שילמו כלל.
- הרחבת מס קרקע למגורים ריקים לכל רחבי המדינה החל מ-2025 propertyupdate.com.au. כעת, אם נכס נותר ריק ליותר מ-6 חודשים בשנה, הבעלים משלם מס (בעוד שבעבר זה חל רק במרכז מלבורן). זה עשוי לפגוע בבעלי בתים לנופש, או יזמים שמחזיקים קרקע, ומוסיף עלות להחזקת נכסים מחוץ לשוק השכירות.
- מס Windfall Gains Tax חדש (בתוקף מיולי 2023) שגובה עד 50% מס על עליית ערך הקרקע כאשר הקרקע משנה ייעוד לשימוש יקר יותר propertyupdate.com.au. מס זה מכוון ליזמים ובעלי קרקעות שמרוויחים מהפשרת קרקעות, במיוחד בשולי מלבורן. למרות שמטרתו ללכוד ערך לטובת הציבור, מבקרים טוענים שהוא מרתיע פיתוח דווקא באזורים שבהם יש צורך בדיור חדש.
- העלאת אגרות והיטלים: לדוגמה, ה-Emergency Services Levy הכלול בארנונה העירונית עלה, והוא מתפקד כהיטל נדל"ן בפועל propertyupdate.com.au. בנוסף, מס רכישה נוסף לרוכשים זרים והיטל לבעלי נכסים נעדרים עדיין קיימים בויקטוריה, מה שעשוי לצנן השקעות בינלאומיות מסוימות.
בנוסף, בויקטוריה קיימים חוקים פרו-שוכרים מאוד כפי שפורט קודם (אין פינוי ללא עילה, אישור קל יותר להחזקת חיות מחמד, תחזוקה מחייבת וכו'). כל אלה נועדו במקור לספק ביטחון והגינות גדולים יותר לשוכרים, אך ניתן לטעון שהם גרמו לחלק מהמשקיעים להסס לרכוש במלבורן לעומת, למשל, בריסביין או פרת' (שבהן החוקים פחות מחמירים). כתוצאה מכך, לויקטוריה יצא שם בשנים 2024–2025 כפחות ידידותית למשכירים – נקודה שגם אנליסטים של Domain מודים בה, ומציינים ש-מיסים גבוהים יותר ויכולת מוגבלת להשקעה בתשתיות עלולים להפוך את ויקטוריה לפחות אטרקטיבית להשקעה לעומת מדינות אחרות australianpropertyupdate.com.au.
השפעת המדיניות הללו ניכרת: הלוואות למשקיעים בויקטוריה ירדו ורבים מהמשקיעים מכרו נכסים (כפי שנדון בסעיף השכירות). בטווח הקצר, הדבר צמצם את היצע הדירות להשכרה והוביל לעליית שכר הדירה – תוצאה לא מכוונת שהממשלה מתמודדת עמה כעת. קובעי המדיניות נמצאים בעמדה קשה, כאשר הם מנסים לשפר את נגישות הדיור לשוכרים ולקוני דירה ראשונה מבלי להבריח את המשקיעים והיזמים הנדרשים להגדלת ההיצע. יש קריאות מתמשכות מהתעשייה שויקטוריה תשקול מחדש חלק מההגדרות הללו (למשל, להעלות את סף מס הקרקע או להעניק תמריצים לפרויקטים של "בנה להשכרה" באמצעות הנחות במס קרקע). נכון לאמצע 2025, לא בוצעו שינויים משמעותיים, אך זהו תחום חשוב למעקב. כל שינוי מדיניות עתידי – כמו רפורמה אפשרית במס הרכישה (NSW עברה לאפשרות של מס שנתי, ויקטוריה עשויה ללכת בעקבותיה) או כללים חדשים לאזורי תכנון שיאפשרו יותר בנייה בצפיפות בינונית – עשוי לשנות באופן משמעותי את שוק הנדל"ן. בסוף 2024, ממשלת ויקטוריה אכן הכריזה על תוכניות להגדיל את היצע הדיור בפרברים מבוססים על ידי הרחבת תוכנית מרכזי הפעילות (הגדלת זכויות בנייה סביב תחנות תחבורה ציבורית) abc.net.au abc.net.au, במטרה ל-300,000 בתים חדשים באזורים אלה עד 2051 gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. אם תבוצע בהצלחה, ייתכן שזה יקל על הלחצים בטווח הארוך.מבחינת סנטימנט שוק בטווח הקצר, לפעולות הממשלה יש גם השפעה פסיכולוגית. ביטול משחקי חבר העמים 2026 על ידי ויקטוריה ב-2023 (בשל בעיות תקציב) למשל, ערער את האמון במצב הכלכלי של המדינה, אך ההשפעה הישירה על שוק הנדל"ן הייתה מינימלית למעט פיתוחים אזוריים שנדחו. מהצד החיובי, כל מענק או תמריץ ממשלתי (כמו הנחות זמניות במס רכישה או מענקים לרוכשי דירה) נוטים לגרום לגלי רכישות – לדוגמה, כאשר מענק HomeBuilder הוצע ברמה הארצית ב-2020, זה הוביל לגל בנייה בפרברי מלבורן. כיום אין מענקים כאלה, אך אם השוק יזדקק לתמיכה, ייתכן שהממשלה תנקוט בצעדים שיתגלגלו במהירות למחירי הנדל"ן.לסיכום, סביבת המדיניות והריביות ב-2025 נמצאת במצב מעבר. הרוחות הנגדיות החזקות של עליית ריביות ומיסוי משקיעים שמלבורן התמודדה איתן ככל הנראה נחלשות: הריביות צפויות לרדת במהלך השנה הקרובה commercialrealestate.com.au, והממשלה, שרואה את משבר השכירות, עשויה למתן כל תמריץ שלילי נוסף למשקיעים. עבור משקיעים, הסביבה הנוכחית במלבורן הייתה מאתגרת, אך כל שינוי (הפחתת ריבית, או התאמות מדיניות לעידוד היצע) עשוי להחזיר את המטוטלת. עבור רוכשי דירות למגורים, הציפייה למשכנתאות זולות יותר היא חדשות טובות, אם כי הם עדיין מתמודדים עם עלויות כניסה גבוהות ותחרות. הניסיון של מלבורן מדגיש ש-מדיניות ממשלתית יכולה להשפיע משמעותית על מחזור הנדל"ן – עם האיזון הנכון, היא יכולה לעודד צמיחה והיצע ברי קיימא, אך אם היא לא מכוילת נכון, היא עלולה ליצור עיוותים קצרי טווח (כמו יציאת משקיעים מהשוק). בעלי עניין בשוק יעקבו מקרוב אחר החלטות ה-RBA הקרובות וכל הכרזה על דיור בתקציבים של המדינה או הפדרציה, שכן אלו יעצבו את הטון של שוק הנדל"ן במלבורן בשנים הקרובות.
הזדמנויות וסיכונים בהשקעה במלבורן
עבור משקיעי נדל"ן ויזמים, שוק הנדל"ן של מלבורן ב-2025 מציג נוף של הזדמנויות מפתות לצד סיכונים בולטים. נראה שמחזור הנדל"ן בעיר מתחיל לעלות, ומי שימקם את עצמו נכון בשלב זה עשוי לקצור רווחים משמעותיים בשנים הקרובות. עם זאת, נדרשת אסטרטגיה זהירה כדי לנווט בין האתגרים הייחודיים לשוק של מלבורן. בואו נפרט את ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים:
הזדמנויות:
- רגע קנייה נגד-מחזורי: מלבורן יצאה זה עתה מתקופה של ירידת/קיפאון מחירים, כלומר הערכים באזורים רבים עדיין נמוכים מהשיאים האחרונים. שלב זה – כשהשוק מתאושש אך עדיין לא פורח – יכול להיות זמן אידיאלי לרכישה. כפי שאומר מומחה אחד, כעת זו הזדמנות נגד-מחזורית להשקיע, כשהמחירים עדיין מתחת לרמות השיא והמומנטום נבנה propertyupdate.com.au. רוכשים ב-2025 יכולים לרכוש נכסים במחירים שעשויים להיראות כהזדמנות בדיעבד אם תחזיות של צמיחה שנתית של 5–6% יתממשו. ההיסטוריה של תחילת שנות ה-2020 הראתה שמחזורי הנדל"ן במלבורן משתנים יחסית מהר; לדוגמה, מי שרכש בירידה של 2019 ראה רווחים גדולים עד 2021. ייתכן שאנו בנקודת מפנה דומה שבה קנייה לפני שההמון חוזר תניב את הרווחים הטובים ביותר.
- יסודות חזקים לטווח ארוך: היסודות של מלבורן – צמיחה דמוגרפית, כלכלה מגוונת (פיננסים, טכנולוגיה, חינוך, בריאות) והשקעות ענק בתשתיות – הופכים אותה להימור בטוח לטווח הארוך. העיר מדורגת בעקביות כאחת הערים בעלות איכות החיים הגבוהה בעולם, מה שמושך אליה אנשים ועסקים. צמיחה דמוגרפית, במיוחד, היא רוח גבית למשקיעים; יותר אנשים משמעו ביקוש מתמשך לדיור. עם תחזית שמלבורן תהיה העיר הצומחת ביותר באוסטרליה בשנים הקרובות shapepropertygroup.com.au, משקיעים יכולים להיות בטוחים שיהיה מאגר רחב של שוכרים ורוכשים עתידיים לנכסים במיקומים טובים. הכלכלה המגוונת גם מגנה מפני תנודתיות; גם אם מגזר אחד (למשל סטודנטים בינלאומיים) נחלש, אחרים (כמו הגירה פנימית או בום טכנולוגי) יכולים לפצות על כך.
- תשואות שכירות והכנסה משתפרות: כפי שצוין, שכר הדירה זינק והתשואות עלו מהשפל. בחלק מהמגזרים (דירות, השכרת טאון-האוס), ניתן למצוא כיום תשואות גולמיות של 4–5%, שזה משמעותית טוב יותר מלפני כמה שנים. עם שיעור תפוסה של פחות מ-2%, לבעלי הדירות יש כוח תמחור להמשיך להעלות את שכר הדירה במתינות. שוק שכירות חזק זה משפר את תזרים המזומנים למשקיעים ויכול למשוך עוד משקיעים חזרה למלבורן. בנוסף, אם הריבית תרד, הפער בין תשואת השכירות לריבית המשכנתא יצטמצם, ואולי אף יאפשר תזרים מזומנים חיובי בחלק מהנכסים – תרחיש שלא נראה במלבורן כבר שנים רבות. משקיעים שירכשו נכסים לפני הורדות ריבית (ולפני גל משקיעים חדש) יוכלו להרוויח גם מצמיחה הונית וגם מתקופה של תשואות שכירות טובות יותר.
- נגישות יחסית (עניין בין-מדינתי ובינלאומי): בהשוואה לסידני, הנדל"ן במלבורן הוא מציאה יחסית – בתים בשליש פחות ממחירי סידני, דירות אפילו זולות יותר shapepropertygroup.com.au. זה מושך קונים ממדינות אחרות וגם משקיעים זרים (בעיקר מאסיה) שרואים במלבורן ערך טוב לעיר ברמה עולמית. ככל שהנסיעות חוזרות לשגרה, ייתכן שנראה חזרה של קונים זרים (סין הקלה במעט על מגבלות יצוא ההון ב-2023–24), ומלבורן היסטורית הייתה יעד מועדף להשקעות נדל"ן מחו"ל אחרי סידני. פער הערך הוא הזדמנות; משקיעים יכולים לרכוש נדל"ן פריים במלבורן עם תשואות שוות או טובות מסידני, במחיר כניסה נמוך בהרבה, בציפייה שבמהלך הזמן מלבורן תצמצם חלק מהפער הזה shapepropertygroup.com.au.
- תחומי צמיחה ממוקדים: יש מגזרים מסוימים שמבשילים להשקעה. בתים ידידותיים למשפחות על קרקע בפרברים מתחדשים בטבעת האמצעית ממשיכים להיות בחירות מובילות, כיוון שהם נהנים מביקוש הן של בעלי בתים והן של שוכרים. טהאוס ודירות בוטיק נמוכות קומה באזורים עם בתי ספר מבוקשים או ליד תחבורה מהווים גם הם נקודת מתוקה – הם פונים למשפרי דיור ולמשפחות צעירות שמחירי הבתים גבוהים מדי עבורן. בנוסף, השקעות נישה כמו דיור לסטודנטים עשויות לפרוח שוב לאור חזרת הסטודנטים הבינלאומיים, ופרויקטים של build-to-rent נהנים מתמיכת ממשלה (הקלות מס קרקע ל-25 שנה בויקטוריה לפרויקטים זכאים), מה שהופך אותם להזדמנות מתפתחת אך צומחת. גם בצד המסחרי יש הזדמנויות: לדוגמה, מתקני לוגיסטיקה איכותיים או מרכזי מסחר נוחים במסדרונות צמיחה צפויים לראות תפוסה גבוהה ועליית שכר דירה, כך שמשקיעים עם אופק ארוך ותקציב גבוה עשויים למצוא רכישות טובות במגזרים אלה לפני ששיעורי ההיוון יתכווצו שוב כשהכלכלה תתאושש.
- פוטנציאל לרוח גבית מדינית: בעוד שמדיניות אחרונה היוותה רוח נגדית, המצב עשוי להתהפך. אם ממשלת ויקטוריה, תחת לחץ ממשבר השכירות, תכניס שינויים ידידותיים למשקיעים (כמו הקלות במס קרקע או תמריצים חדשים), ערכי הנדל"ן והביקוש של משקיעים עשויים לזנק. באופן דומה, כל תמריץ פדרלי לדיור (כמו מענקים או הטבות מס חדשות) יחזק את השוק. משקיעים חכמים עוקבים אחרי האקלים המדיני כדי לנצל כל יתרון שיחוקק.
סיכונים:
- סיכון ריבית/מימון: הסיכון הגדול ביותר הוא אם האינפלציה לא תתנהג והריביות יישארו "גבוהות לאורך זמן". אם הבנק המרכזי לא יוריד ריבית, או גרוע מכך, יעלה אותן עוד, עלויות ההלוואה יישארו מגבלה. ריביות משכנתא גבוהות לא רק מגבילות הלוואות חדשות אלא גם מכבידות על בעלי נכסים קיימים (למרות שרובם יכולים להתמודד בזכות כריות ביטחון, תמיד יש סיכון למכירות כפויות אם הריביות יעלו בפתאומיות). למרות שהקונצנזוס הנוכחי צופה הקלה, משקיעים צריכים לבחון את מצבם הכלכלי גם לתרחיש שבו הריביות נשארות ברמה הנוכחית או יורדות באיטיות. עידן הכסף הזול במיוחד נגמר; מי שמצפה לחזרה לריביות משכנתא של 2% עלול להתאכזב. בנוסף, תנאי האשראי הוקשחו – הבנקים מחמירים יותר עם בדיקות יכולת החזר. אם הסטנדרטים להלוואות יוחמרו (למשל, אם הרגולטורים יעלו דרישות הון או כריות ביטחון), זהו סיכון לביקוש לנדל"ן.
- סיכון מיסוי ורגולציה: הנטייה של ויקטוריה להשתמש בנדל"ן כ"פרה חולבת" (כפי שאמר פרשן אחד ב-propertyupdate.com.au) אינה מובטחת להיפסק. המדינה מתמודדת עם גירעונות תקציביים, ויש סיכון שיוטלו מסים או היטלים נוספים (למשל, דיבורים על פיקוח שכר דירה או העלאות נוספות במס קרקע אם המצב הפיסקלי יחמיר). צעדים כאלה עלולים להרתיע משקיעים או להקטין תשואות. באותו אופן, רפורמות נוספות בחוקי השכירות – כמו תקרות שכר דירה, כפי שחלק מהארגונים לזכויות שוכרים דורשים – יגבילו ישירות את פוטנציאל ההכנסה של משקיעים (אם כי נכון לעכשיו ויקטוריה לא יישמה תקרות שכר דירה, בניגוד לערים אירופיות מסוימות). משקיעים חייבים להיות מודעים לכך ש-הסיכון המדיני גבוה יותר בויקטוריה מאשר במדינות רבות אחרות, ולשקלל זאת באסטרטגיה שלהם. גיוון תיק ההשקעות או מבנה בעלות אופטימלי מבחינת מס (בעזרת ייעוץ טוב) הוא חיוני.
- היצע יתר במגזרים מסוימים: למרות שבמלבורן כולה יש מחסור בדיור, קיים סיכון להיצע יתר מקומי. דירות מגדל במרכז העיר הן דוגמה; מספר רב של מגדלי דירות חדשים ב-CBD/Southbank צפויים להסתיים סביב 2025–26, כולל פרויקטים רבים של בנייה להשכרה. זה עלול להעלות זמנית את שיעור הדירות הפנויות באותם אזורים ולהחליש את שכר הדירה או המחירים של דירות מגדל גנריות. באופן דומה, חלוקה של קרקעות בשולי העיר עלולה להוביל לעודף – אם תתרחש מיתון או משבר אשראי, שוקי הבתים והקרקעות הללו עלולים לראות ירידות מחירים כאשר יזמים יוזילו מלאי שלא נמכר. משקיעים צריכים להיזהר לא לשלם יותר מדי על בנייה חדשה במגזרים תחרותיים, ולהתמקד בנכסים שיש בהם נדירות מסוימת (מאפיינים ייחודיים, מיקומים עם היצע מוגבל).
- גורמים כלכליים ותעסוקתיים: שוק הנדל"ן של מלבורן, כמו כל שוק, קשור לכלכלה הרחבה יותר. קיימים סיכונים כגון האטה כלכלית עולמית (אם לדוגמה, הכלכלה של סין תאט משמעותית, זה עלול להשפיע על מלבורן דרך ירידה בזרימת סטודנטים או אובדן משרות בענפי הסחורות ברמה הלאומית) או מיתון מקומי שיגדיל את האבטלה. אבטלה גבוהה יותר תפגע בביקוש לדיור ועלולה להגדיל פיגורים במשכנתאות. נכון לעכשיו, האבטלה נמוכה וההכנסות עולות, שזה חיובי, אך אם זה יתהפך – זהו סיכון. הריכוז של תעשיות מסוימות (למלבורן יש מגזר פיננסי ושירותים מקצועיים גדול) אומר שפגיעה בהן (למשל משבר פיננסי או העברת חברות גדולות) עלולה להשפיע על קהלי הקונים בשווקים היוקרתיים.
- אקלים ותכנון סביבתי: זהו סיכון לטווח ארוך יותר אך שווה התייחסות. חלקים ממלבורן (במיוחד אזורי החוף והפרברים הנמוכים במערב) מתמודדים עם סיכוני הצפה ועליית מפלס הים בעשורים הקרובים. כבר עכשיו עלויות הביטוח עולות באזורים מסוימים המועדים להצפות. למרות שזה לא מיידי, משקיעים עם אופק השקעה ארוך במיוחד עשויים לשקול את החוסן הסביבתי של מיקום הנכס. בנוסף, תקני יעילות אנרגטית להשכרה הופכים מחמירים יותר; נכסים ישנים עשויים לדרוש שדרוגים (עלות נוספת) כדי לעמוד בדרישות.
- תנודתיות השוק ותזמון: השוק של מלבורן יכול להיות מחזורי. משקיע עשוי לקנות בציפייה לבום, אך ייתכן שיידרש זמן רב יותר עד שיתממש. לדוגמה, אם הורדות ריבית יתעכבו עד 2026, המחירים עשויים להישאר יחסית שטוחים ב-2025 ולהתחיל לעלות רק מאוחר יותר. עלות האלטרנטיבית של הכסף היא שיקול – בסביבת ריבית גבוהה, השקעה בנדל"ן מניבה כ-3-4% בעוד שניתן לקבל 5% בפיקדון בטוח. חלק מהמשקיעים עשויים להחליט שזה לא משתלם, וזהו סיכון פסיכולוגי לביקוש. יש להיות מוכנים להחזיק בנכס מספיק זמן כדי לעבור תקופות שפל, ולא להסתמך על רווח מהיר בזמנים לא ודאיים.
לסיכום, שוק הנדל"ן של מלבורן לקראת 2025 והלאה מציע נרטיב משכנע – עיר שמתאוששת, שופעת תשתיות חדשות ואנשים, וצפויה להוביל את צמיחת הנדל"ן הארצית לפי התחזיות. עבור משקיעים ובעלי עניין, המשימה היא למנף את ההזדמנויות של מגמת העלייה הזו (עליית מחירים, ביקוש חזק לשכירות, ערך יחסי) תוך ניהול הסיכונים (שינויים רגולטוריים, ריביות, ודקויות היצע). מי שיעשה זאת עשוי לגלות שמלבורן שוב עומדת במוניטין שלה כיעד השקעה מוביל בנדל"ן, כאשר השנים הקרובות מניחות את היסודות לרווחים מוצקים ולשגשוג בענף הנדל"ן שלה.
מקורות:
- CoreLogic Monthly Housing Chart Pack – יוני 2025 corelogic.com.au corelogic.com.au
- Michael Yardney, Melbourne Property Market Forecast 2025, PropertyUpdate (1 ביולי 2025) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au
- תחזיות מחירי בתים של Domain לשנים הפיסקליות 2025–26 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
- Shape Property Group, השוּק בתנועה: מחירים צפויים להתאושש (27 ביוני 2025) shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au
- AusProperty Professionals, פירוט שוק מלבורן 2025 (5 במאי 2025) auspropertyprofessionals.com.au auspropertyprofessionals.com.au auspropertyprofessionals.com.au
- נתוני אוכלוסייה אזורית של הלשכה האוסטרלית לסטטיסטיקה 2023–24 (פורסם ב-27 במרץ 2025) abs.gov.au abs.gov.au abs.gov.au
- חדשות ABC, מכירות משקיעים מקטינות את מלאי הדירות להשכרה בויקטוריה (12 במאי 2025) abc.net.au abc.net.au
- מועצת הנדל"ן של אוסטרליה – דוח שוק המשרדים (ינואר 2025) propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au
- מועצת הנדל"ן של אוסטרליה, שיעור התפוסה בתעשייה עלה ל-2.8% (2 ביולי 2025) propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au
- סקירת שוק השכירות הרבעונית של CoreLogic (רבעון 4, 2024) corelogic.com.au corelogic.com.au
- חדשות Realestate.com.au, אישורי בנייה בוויקטוריה בירידה (7 במאי 2025) realestate.com.au realestate.com.au
- CommercialRealEstate.com.au, מגזר הנדל"ן המסחרי ב-2025 (13 בינואר 2025) commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au
- SmartPropertyInvestment, מגמות קמעונאות ותעשייה 2025 commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au
- הודעות לתקשורת של ממשלת ויקטוריה / עדכוני תכנון abc.net.au gleneira.vic.gov.au
- CoreLogic/PropertyUpdate, נתוני פיקדונות שכירות בויקטוריה propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au
- Domain/PropertyUpdate, הערות מאת ד"ר ניקולה פאוול australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
