| אזור | מחיר מכירה (€/מ"ר) | שכירות (€/מ"ר·לחודש) |
|---|---|---|
| סן מרקו / ריאלדו | 5,988 immobiliare.it | 20.62 immobiliare.it |
| אקדמיה / דורסודורו | 5,342 immobiliare.it | 19.60 immobiliare.it |
| קסטלו | 4,249 immobiliare.it | 16.68 immobiliare.it |
| קנארג'יו | 3,803 immobiliare.it | 16.09 immobiliare.it |
| ארסנלה / ס.אלנה | 3,422 immobiliare.it | 14.69 immobiliare.it |
| לידו / מאלאמוקו | 3,846 immobiliare.it | 13.25 immobiliare.it |
| מסטרה (היבשת) | 1,897 immobiliare.it | 12.90 immobiliare.it |
בשנה האחרונה מחירי הדירות בוונציה עלו במתינות (~+3–5% שנתי) idealista.it idealista.it.דוח של נומיסמה חוזה כי מחירי הדיור למגורים באיטליה יגדלו בכ-1–1.5% לשנה בשנים 2025–27 idealista.it; עם ההיצע המוגבל של ונציה והמוניטין התיירותי שלה, צפויה התייקרות איטית דומה עד 2030.קונים כעת מעדיפים יחידות גדולות ומצויידות היטב (מרחב עבודה בבית, אזורים חיצוניים) globalpropertyguide.com.ההלוואות למשכנתאות מתאוששות ברמה הארצית וצפויות להעלות את הביקוש בהדרגה; ב-2024 עלו העסקאות המגובות במשכנתאות באיטליה בכ-1.3% idealista.it.
הגאוגרפיה הייחודית של ונציה ותיירות בהיקף נרחב מעצבות שוק נדל"ן מורכב. באמצע 2025, מחירי הביקוש הממוצעים לדירות בעיר נמצאים בעלייה איטית: כ-€4,642 למ"ר ביוני 2025 במרכז ההיסטורי idealista.it (לעומת ~€4,553 למ"ר באוקטובר 2024 idealista.it). לשם השוואה, במוניציפליות הרחבה יותר (כולל מסטרה), המחיר הממוצע עומד על ~€3,272 למ"ר immobiliare.it. גם מחירי השכירות עלו: כ-€21.3 למ"ר לחודש במאי 2025 (עלייה של כ-9.5% בשנה האחרונה) idealista.it, מה שמרמז על תשואות ברוטו להשכרה של כ-5–6%. המחירים משתנים מאוד בין אזורים (טבלה 1): אזורים מבוקשים סמוך לתעלות (סן מרקו/ריאלטו, דורסודורו) מגיעים לכ-€5,000–6,000 למ"ר immobiliare.it, בעוד ליידו או מסטרה מתחת ל-€3,000 immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it טבלה 1: מחירי מכירה והשכרה ממוצעים לדירות בונציה (יוני 2025) לפי אזור. נתונים מ-Immobiliare.it ו-Idealista.
מגזר מסחרי ותיירותי
ונכסי המסחר בוונציה נשלטים על ידי התיירות. שוק המלונות "זינק" לאחר המגפה: מלונות יוקרה ומלונות בדרג גבוה התאוששו לחלוטין (תפוסה ומחירי חדרים גבוהים) hvs.com, בעוד שהתפוסה הכללית עדיין בפיגור של כ-10% מרמות 2019. ההיצע החדש מוגבל אך גדל: כ-1,500 חדרי מלון (9% מהמלאי הנוכחי) נמצאים בצנרת, רובם במרכז ההיסטורי hvs.com. לדוגמה, שני מלונות בדרג ביניים נמצאים בבנייה באי טרונצ'טו (770 חדרים, השקעה כוללת של 115 מיליון אירו campaignforalivingvenice.org), והם צפויים להיפתח בין 2025–26. פיתוח "אי התיירות" הזה (הראשון שמאפשר לאורחי מלון להגיע ברכב) יוסיף קיבולת חסרת תקדים. פיתוח מרכזי נוסף הוא מסוף המכולות פורטו מרגרה (8.5 דונם, 189 מיליון אירו בשלב א׳) informare.it, המשקף צמיחה לוגיסטית ולא מגורים.השכרות קצרות טווח (בתים לנופש/Airbnb) פורחות: לינות שאינן במלון הגיעו ל-31% מלינות הלילה ב-2023 (לעומת 14% בלבד ב-2013) hvs.com. עם זאת, כעת העיר מתמודדת עם התופעה. באוקטובר 2024 ונציה אישרה תקנה שמגבילה כל השכרת דירה פרטית בשוק התיירותי ל-120 ימים בשנה campaignforalivingvenice.org. המארחים חייבים לספק קבלת פנים אישית ולעמוד בכללי אשפה/מיחזור, ואם לא – צפויות סנקציות campaignforalivingvenice.org. תקופת מעבר עד 2026 תאכוף את המגבלות הללו. צעדים אלו נועדו לצמצם את ה-AIRBNB ולשחרר דיור לתושבים.
נדל"ן מסחרי נותר ממוקד מאוד בתיירות. חלונות הראווה היוקרתיים על התעלות משיגים שכירויות גבוהות במיוחד (אם כי חנויות רבות סבלו מירידה בתנועת הולכי רגל בשנים 2020–21). לא מאושרת כמעט כל תב"ע מסחרית חדשה בליבה ההיסטורית, כך שמרבית שטחי המסחר הם מלאי ותיק. אחת התוצאות של עודף תיירות: מועדונים וחנויות משלמים שכ"ד יוקרתיים, דבר שתורם למצוקת הדיור המקומית (חלק מהתושבים אף "פלשו" כמחאה ainvest.com ansa.it).
דינמיקות של היצע וביקוש
היצע הדיור בונציה הוא למעשה סטטי. שמירה מחמירה על מורשת והגבלות שיטפון משאירות את מרכז העיר ללא דיור חדש כמעט. רוב הפעילות מתמקדת בשיפוצים/הסבות (למשל פיצול או איחוד דירות היסטוריות). יש פיצול בביקוש: הביקוש המקומי מתון, מונע מהרילוקיישנים וגמלאים (מתומרצים ע"י הטבות מס globalpropertyguide.com), בעוד שהביקוש התיירותי להשכרות קצרות טווח גבוה. האוכלוסייה הכללית בלגונה בירידה: התושבים במרכז ההיסטורי צנחו מכ-56,311 ב-2014 לכ-48,500 בסוף 2024 ansa.it. לעומת זאת, מסטרה שביבשה ראתה גידול קל לכ-177,768 תושבים ב-2024 ansa.it. הצעירים המקומיים עזבו ברובם, מה שמשאיר אוכלוסייה מזדקנת ומצטמצמת באיים. הגירה זו הובילה לדירות רבות ריקות, שדווקא יכלו להוזיל מחירי שכירות מרכזיים – אלמלא הוסבו לדירות נופש תיירותיות.
מצד הביקוש, התיירות בקיץ עדיין עולה בהרבה על הצרכים המקומיים. ונציה רואה כ-20 מיליון מבקרים בשנה (רובם מבקרים יומיים). לפי HVS, 72% מכלל לינות התיירים הן במרכז ההיסטורי, 25% במסטרה ורק 3% בלידו hvs.com. שיעורי התפוסה וההכנסות במלונות כמעט חזרו לרמות שלפני הקורונה (במיוחד במלונות היוקרה), והשכרות נופש ממשיכות לצמוח. "כרטיס התיירים היומיים" החדש של העיר (פיילוט דמי כניסה החל מ-2024 apnews.com) והמגבלות על קבוצות תיירים נועדו לצמצם עומסים. לסיכום, לחץ התיירות נותר מנוע הביקוש העיקרי, אך צעדים רגולטוריים (מיסים, תקרות השכרה) מתחילים להחזיר משאבים לטובת התושבים.
פיתוחים עיקריים ותכנון
פרויקטי נדל"ן עיקריים הם בעיקר בתחום המלונאות או התשתיות. הפיתוחים המרכזיים כוללים:
- מלונות אי טרונקטו: שני מלונות חדשים בדירוג 3 כוכבים (Hilton–Hampton וסטייל B&B) עם כ-770 חדרים (השקעה כוללת כ-€115 מיליון campaignforalivingvenice.org) צפויים להסתיים ב-2025–26. זה ייצור את רובע המלונות הראשון בונציה הנגיש ברכב.
- טרמינל המכולות פורטו מארגרה: טרמינל חדש למכולות (8.5 דונם) נמצא בבנייה; שלב 1 (€189 מיליון) מתוכנן להסתיים עד 2026 informare.it. פרויקט זה הוא חלק מהרחבת לוגיסטיקה אזורית ולא בניית מגורים, אך הוא עשוי לעודד צמיחה כלכלית באזור.
- פרויקטים נוספים בצנרת: צנרת מלונות צנועה (~1,500 חדרים) מרוכזת במרכז העיר hvs.com. לא אושרו פרויקטי מגורים חדשים בקנה מידה גדול; הבניה מוגבלת לדיור חברתי קטן או שדרוג מבנים קיימים.
התכנון העירוני מתמקד בעיקר בניהול התיירות: ונציה הגבילה בניית מלונות חדשים (הקפאת 2018, שכעת עוקפים אותה סלקטיבית בטרונקטו/ג'ודקה) ומקדמת הולכת רגל במרכז העיר. מחסום ההצפה מוזה (הושלם ב-2020) נמצא כיום בשימוש שגרתי (הורם 28 פעמים ב-2024 לעומת 25 ב-2023 campaignforalivingvenice.org) כדי להגן על העיר. יוזמות עירוניות מתוכננות כוללות פרויקטים לשימור הלגונה ושליטה טובה יותר על תנועת אוניות תענוגות (הפניית ספינות למארגרה).
השפעת התיירות ושינויים באוכלוסייה
בום התיירות יצר עומס על איכות החיים בונציה. הכנסת התושבים נמוכה מהממוצע והתרחשו מחאות נגד עודף תיירות (למשל התנגדות לחתונות של מיליארדרים). ניתוח שנעשה לאחרונה (2025) באמצעות בינה מלאכותית ציין כי חלק גדול מהכנסות התיירות עוקפות את המקומיים ainvest.com. הרשויות בונציה הגיבו בצעדים כמו מס תיירים: משנת 2024 נגבית אגרה משתנה (כ-€5–10) מהמבקרים ליום אחד apnews.com. הגבלות על השכרת דירות לטווח קצר (תקרה של 120 ימים) והגבלות תנועה/כניסה (ZTL) נועדו אף הן להגן על התושבים.
נתוני האוכלוסייה מדגישים את השינוי: מספר התושבים בכל הרשות הוא כ-257,500 (הערכה לשנת 2025) worldpopulationreview.com, אך רק כ-48,500 נותרו באיים ההיסטוריים ansa.it. השאר גרים ביבשת או עובדים בתחום התיירות. צפיפות האוכלוסין בכוח העבודה בוונציה צנחו במשך עשרות שנים, מה שהוביל לעודף יחידות דיור לא מבוקשות. מגמות דמוגרפיות אלה מחלישות את הביקוש לדיור, למרות שהתיירות ממשיכה להחזיק את הביקוש לשכירות לטווח קצר ברמה גבוהה.
שינויי אקלים וסיכון הצפה
סיכוני האקלים הופכים לגורם משמעותי בשוק הנדל"ן של ונציה. מפלס הים סביב ונציה עולה בכ-0.5 ס"מ לשנה, לפי מדענים איטלקים euronews.com. מחקר אחד צופה שחלקים מהעיר יהיו מתחת לפני הים לצמיתות עד 2150 אם המגמה תימשך euronews.com. מחסומי MOSE הניידים כבר הופעלו כמעט 100 פעמים מאז 2020, כולל 28 סגירות ב-2024 campaignforalivingvenice.org, מה שמעיד על החמרה בהצפות. חשיפה חוזרת להצפות עלולה לשחוק את ערך הנכסים: מחקרים מראים שבאזורים באיטליה שנפגעים לעיתים קרובות מהצפות, הבתים נמכרים בהנחה (עד כ-4%) arxiv.org. למרות שמערכת MOSE מקטינה את תופעת השיטפונות הגבוהים (acque alte), משקיעים כיום מביאים בחשבון את סיכוני האקלים. עלויות ביטוח וצורכי הנדסה (לדוגמה, איטום) הופכים את הנכסים בוונציה למורכבים יותר. בטווח הזמן 2025–2030, עליית עלויות הביטוח וההסתגלות עשויה למתן את פוטנציאל הצמיחה של השוק.
רגולציה, מיסים ובעלות
איטליה בדרך כלל מאפשרת בעלות זרה בלתי מוגבלת על נדל"ן. לא-תושבים משלמים מסי העברה רגילים: עבור דירה שנייה מס רישום של כ-9% מהמחיר (4% אם מתקיימים תנאי "דירה ראשונה"), בתוספת מסים קסטליים/קרקעיים (IMU/TASI) מדי שנה. ראוי לציין כי איטליה האריכה הטבה במס לפנסיונרים חוזרים: זרים שפורשים לדרום איטליה משלמים מס קבוע של 7% על פנסיה/הכנסה (כעת ל-9 שנים) globalpropertyguide.com. תקציב 2025 האריך גם את חלון ההטבה ל"דירה ראשונה" ל-24 חודשים globalpropertyguide.com, מה שמקל תנאים במכירה. הכנסה מהשכרה חייבת במס (באופן אופציונלי במס קבוע של 21% — cedolare secca) וחייבת בדיווח. בונציה מוטלים היטלים מיוחדים: מס תיירות שנתי ללילה עבור שהות במלונות ודירות השכרה. בשנת 2024 יוצא דופן פיילוט "כרטיס יומי" שמחייב מבקרים יומיים (התשלום, עד 10 אירו ליום, נגבה באמצעות בדיקות QR בנקודות הכניסה) apnews.com.תקנות חדשות מכוונות לאזן בין מגורים לתיירות. מכסת 120 הימים על השכרות קצרות טווח campaignforalivingvenice.org נאכפת בפיקוח עירוני הדוק. השכרות לא מדווחות חשופות לקנסות. תמריצי שיפוץ בניינים (כמו הסופר-בונוס הלאומי) בוטלו בשנת 2023, מה שהופך שיפוצים ליקרים יותר. בנייה חדשה במרכז כמעט בלתי אפשרית בשל הגנות מורשת תרבותית. בסך הכול, ונציה נותרה ידידותית למשקיעים מבחינת בעלות אך מדגישה רגולציה: היא שואפת להרתיע הפיכת דירות למגורי תיירים לאורך כל השנה.תחזית השקעות (2025–2030)
שוק הנדל"ן בונציה נחשב בדרך כלל נכס יציב ובעל תשואה נמוכה. ביקוש גבוה (במיוחד בתחום היוקרה והדירות המובחרות) מותיר מחירים גבוהים, אך התשואות (~5–6%) נמוכות ביחס לערים רבות באיטליה. מומחים כמו Nomisma חוזים עליית מחירים מתונה בלבד באיטליה (≈1–1.5% בשנה) idealista.it; הייחודיות של ונציה עשויה להביא אותה לביצועים טובים מעט מהממוצע הארצי בתקופה זו, אך הרווחים ייבלעו בשל רגולציה ודאגות סביבתיות. רוכשים בינלאומיים (בעיקר מארה"ב, בריטניה וצפון אירופה) ממשיכים להביע עניין, במיוחד בדירות מורשת, בשל הערך הממותג של העיר. רוכשים מקומיים נותרים זהירים: לצעירים באיטליה נדל"ן לרוב אינו בר-השגה. מנגד, המגמה האיטלקית הרחבה של שיפור בשווקי אשראי (צפויה ירידה בריביות משכנתא) ותמריצי מס (מס פנסיה נמוך, מסי ירושה נמוכים) תומכים בביקוש.הסיכונים משמעותיים: חוקים מחמירים להשכרות קצרות טווח, אוכלוסייה מזדקנת ואיומי אקלים עשויים להגביל את עליית ההון. בסך הכל, אנליסטים צופים צמיחה איטית אך חיובית עד 2030, כאשר צפוי שהאינפלציה תרד וההיצע בונציה יישאר מצומצם. לסיכום, שוק הנדל"ן הוונציאני צפוי להציג התייצבות הדרגתית: אין עודף היצע, הכנסה תיירותית יציבה, והעלאות מחירים אורגניות והדרגתיות (בסדר גודל של אחוזים בודדים בשנה) idealista.it, אלא אם יחולו זעזועים כלכליים או סביבתיים משמעותיים.
מקורות: הנתונים נאספו מפורטלי הנדל"ן האיטלקיים (Idealista, Immobiliare.it), חדשות מקומיות (La Nuova di Venezia, ANSA), דוחות תעשייה (Nomisma/Idealista, HVS), ומחקרי אקלים (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
