סקירת שוק ב-2025 (מגורים ומסחר)
שוק הנדל"ן של גואנגג'ואו בשנת 2025 משקף התאוששות מעורבת על רקע לחצי ירידה קודמים. במגזר המגורים, מחירי הדירות ירדו לאורך 2024 אך הראו סימני התייצבות בתחילת 2025. מחירי הדירות החדשות בגואנגג'ואו עמדו על כ-24,700 יואן למ"ר במרץ 2025 – כמעט ללא שינוי (+0.15% שנתי) – בעוד שמחירי הדירות מיד שנייה עמדו על ממוצע של כ-36,400 יואן (עדיין נמוך בכ-5.8% לעומת השנה שעברה). היקף העסקאות התאושש בצורה בולטת: סך שטח המכירות לדירות חדשות ברבעון הרביעי של 2024 זינק לכ-2.12 מיליון מ"ר, הרבה מעבר להיצע החדש (1.05 מיליון מ"ר) כאשר הביקוש הרדום חזר לאחר ריכוך המדיניות savills.com pdf.savills.asia. בינואר 2025, ערי הדרגה הראשונה (כולל גואנגג'ואו) חוו גידול של 16% במכירות דירות חדשות לעומת השנה שעברה (לאחר התאמה לחג ראש השנה הסיני), מה שמעיד על אמון מחודש של הרוכשים בשוק הדיור של גואנגג'ואו.
בנדל"ן המסחרי, 2025 הביאה עמה גל של היצע חדש והתאוששות זהירה. במשרדים בדרוג A, גואנגג'ואו ראתה השלמות רבות באזורים מתפתחים כגון אזור הסיטי הבין-לאומי הפיננסי (תוספת של כ-255,000 מ"ר ברבעון הראשון של 2025) cushmanwakefield.com. עם זאת, הביקוש טרם הדביק את הקצב, ושיעור התפוסה הפנויה במשרדים עלה לכ-19.3% בעיר, מה שאילץ בעלי נכסים להוריד מחירים cushmanwakefield.com. ברבעון הראשון של 2025, ממוצע דמי השכירות למשרדי דרוג A ירדו בכ-4.8% בהשוואה לרבעון הקודם, לכ-125 יואן למ"ר לחודש cushmanwakefield.com, מה שמלמד על שוק נוח לשוכרים. תחום הנדל"ן הקמעונאי יציב יותר: מלאי השטחים הקמעונאיים המרכזיים עומד על 5.8 מיליון מ"ר, כאשר מדיניות עידוד צריכה (למשל תמריצים להחלפת אלקטרוניקה) תומכת בהתרחבות השוכרים. שיעור התפוסה הפנויה בקמעונאות עלה במעט ל-8.7% ודמי השכירות הממוצעים לחנויות רוככו בכ-1.1% בתחילת 2025. בסך הכל, שוק המסחר של גואנגג'ואו בשנת 2025 מאופיין בהיצע גבוה ובשיעורי תפוסה פנויים גבוהים במשרדים, אך בפעילות קמעונאית משתפרת, בעוד ששוק המגורים מתייצב בהדרגה לאחר שנה מאתגרת ב-2024.
מגמות עיקריות בשוק בשנת 2025
- מגמות מחירים: מחירי הדירות בגואנגז'ו עברו תיקון ב-2024 ולאחריו התייצבות ב-2025. מחירי הדירות החדשות ירדו בכ-7% בשנה עד סוף 2024, אך תמריצים ממשלתיים עזרו לעצור את הירידה. עד מרץ 2025, מחירי הדירות החדשות ירדו רק ב-2.8% בממוצע שנתי בערי העל של סין (ובגואנגז'ו כמעט ולא השתנו). איור 1 למטה מראה את מדד מחירי הדירות החדשות בגואנגז'ו, אשר צנח ב-2024 אך החל לטפס מעלה בתחילת 2025 כשהביטחון של הקונים השתפר. מחירי הדירות יד שנייה מתאוששים לאט יותר, ועדיין נמוכים בכ-4–9% לעומת השנה שעברה בערים המרכזיות. בגואנגז'ו, שווי הדירות הקיימות ממשיך להיות רך (ירידה של 5.8% שנתי במרץ) גם כאשר מחירי הדירות החדשות מתייצבים. בתחום המסחרי, שכר הדירות למשרדים נמצא תחת לחץ ירידה עקב היצע יתר, בעוד ששכר הדירות לקמעונאות נותר עמיד יחסית עם ירידות קלות בלבד cushmanwakefield.com.
- דינמיקת היצע וביקוש: זהירות של יזמים ושינויים רגולטוריים הגבילו את ההיצע החדש והגבירו את המכירות. ההיצע החדש של דירות בגואנגז'ו ברבעון הרביעי של 2024 ירד בכ-26% לעומת הרבעון הקודם לכ-1.05 מיליון מ"ר, אך המכירות הרבעוניות זינקו ב-45% (ל-2.12 מיליון מ"ר) כאשר קונים חזרו לשוק savills.com pdf.savills.asia. גל הביקוש הזה סייע להוריד את רמות המלאי. שוק הקרקעות לעומת זאת נותר חלש – השטח הכולל שנמכר של קרקע למגורים בגואנגז'ו צנח בכ-50% ב-2024, מה שמראה על ירידת התיאבון של היזמים לפרויקטים חדשים על רקע קשיי מימון. מהצד של הביקוש, רכישת דירות בתחילת 2025 הואצה בזכות ביטול הגבלות והפחתת ריביות המשכנתא. בינואר 2025, היקף המכירות של דירות חדשות בגואנגז'ו זינק למרות חופשות החורף, אף שבפברואר חלה נסיגה קצרה (ירידה של 26% שנתי במכירות בגואנגז'ו) לפני שהמומנטום התחדש. הביקוש לשוכרים בתחום המסחרי אינו אחיד: השכרת משרדים מונעת ע"י תעשיות מתפתחות (הייטק, פיננסים וכו'), אך זה עדיין לא מספיק כדי לספוג את כל ההיצע החדש cushmanwakefield.com, בעוד שהשכרות בקמעונאות נהנות מצמיחה של תחומים כמו מוצרי אלקטרוניקה וחינוך בזכות תמריצים ממשלתיים.
- שיעורי תפוסה: שיעורי פינוי גבוהים הם דאגה בולטת, במיוחד באזורים ובסוגי נכסים מסוימים. שיעור הפינוי הכללי של דירות מגורים בגואנגג'ואו מוערך בכ15–20% באזורים העירוניים, עם רמות ריקות גבוהות יותר בשולי העיר. לדוגמה, מחוז פרברים פאן-יו מציג את שיעור הפינוי הגבוה ביותר (~23% בממוצע), לעומת פחות מ-17% במחוזות המרכזיים טיאנהה, האידז'ו ויואשיו. נתון זה מצביע על מלאי משמעותי של דירות לא מכורות או ריקות באזורים הפחות מרכזיים. בשוק המשרדים, כפי שצוין, שיעור הפינוי בדרגת A טיפס לכ~19% בתחילת 2025 cushmanwakefield.com בשל זרימה של בניינים חדשים. שיעורי פינוי בחנויות נמוכים יותר (בחד ספרתי) אבל גם הם עלו (נכון להיום ~8.7% בעיר כולה). שיעורי פינוי גבוהים מפעילים לחץ על מחירים ושכירויות, ומהווים איתות לכך שההיצע עלה על הביקוש לטווח קצר בחלקים משוק הנדל"ן של גואנגג'ואו. בעלי נכסים מגיבים עם תנאי שכירות גמישים יותר ומבצעים כדי לאייש יחידות ריקות, מגמה שצפויה להימשך עד שיתפוגג עודף ההיצע.
פרופילים של מחוזות מפתח (טיאנהה, האידז'ו, יואשיו, פאן-יו)
גואנגג'ואו היא מטרופולין שמורכב ממחוזות מגוונים, שלכל אחד מאפייני נדל"ן ייחודיים. להלן ניתוח של ארבעה מחוזות עירוניים מרכזיים ומשיכת הפיתוח וההשקעה שלהם:
מחוז טיאנהה
טיאנהה הוא המרכז הפיננסי והמסחרי של גואנגג'ואו, וממוקמים בו אזור העסקים המרכזי של טיאנהה וז'וג'יאנג ניו טאון – קו הרקיע המודרני ביותר בעיר. טיאנהה מדורג בעקביות כרובע היקר ביותר מבחינת נדל"ן, כאשר מחירי הדיור הממוצעים בו גבוהים בהרבה מהממוצע העירוני. כבר ב-2017, מחיר דירה חדשה ממוצעת בטיאנהה עלה על 30,000 יואן למ"ר (בערך פי שניים מהממוצע העירוני אז), ובאזורים מרכזיים (למשל CBD של Zhujiang New Town) המחירים הגיעו עד 70,000 יואן למ"ר scirp.org. כיום, ב-2025, שווי הנדל"ן למגורים בטיאנהה נשאר בין הגבוהים בגואנגג'ואו (בערך בדומה ל-יואשיו), בזכות מיקומו המרכזי ושירותים ברמה גבוהה. הרובע מאופיין בקניונים יוקרתיים, משרדי דירוג A ודירות פאר שמושכות קונים אמידים וחברות משוכרות. יתרונות התשתיות – כמו חיבור תחבורת מטרו נרחב וקו הלולאה מס' 11 החדש המשרת את טיאנהה macaudailytimes.com.mo – מגבירים עוד יותר את האטרקטיביות שלו. מבחינת השקעה, טיאנהה מעניק יציבות ויוקרה: הנכסים שם שומרים על ערכם מוסיבת נדירות הקרקע וביקוש חזק מצד מקצוענים וזרים. עם זאת, התשואות יחסית נמוכות (בשל מחירים גבוהים ודמי שכירות מתונים), ועלויות הכניסה גבוהות. ועדיין, המשך הפיתוח של טיאנהה (למשל האזור החדש של International Financial City במזרח cushmanwakefield.com) והריכוז הגבוה של חברות Fortune 500, הופכים אותו למוקד מרכזי למשקיעים ארוכי טווח – חרף תג המחיר הגבוה.
רובע הַיְג'וּ
האיז'ו ממוקמת דרומית לנהר הפנינה ומשתנה מאזור תעשייה/מגורים ותיק לאזור חדש של טכנולוגיה ותערוכות. היא כוללת את אזור המשנה פאזהו – כיום "אזור הפיילוט לאינטליגנציה מלאכותית וכלכלה דיגיטלית" של גואנגג'ואו, שבו חברות הייטק רבות וחברות מסחר אלקטרוני פתחו משרדים. שינוי זה הופך את האיז'ו למרכז הייטק, מה שמגביר את הביקוש למשרדים ודירות יוקרה בסביבה. המחוז מארח גם את מתחם יריד הקנטון ומספר אוניברסיטאות, התורמים לשוק השכירות התוסס. מחירי הנדל"ן בהאיז'ו בדרך כלל נמוכים במעט מאזור טיאנחה, אך חלו עליות משמעותיות עקב כניסת השקעות מתעשיית ההייטק. לדוגמה, דירות חדשות בחלקים המבוקשים של האיז'ו (קרוב לפאזהו או לאורך הנהר) נמכרות במחירים גבוהים, אם כי הממוצעים הכלליים מעט נוחים יותר מאזורי הליבה של טיאנחה/יואשיו. האטרקטיביות של האיז'ו נובעת מהשילוב שבין נוחות לפוטנציאל צמיחה חדש – היא קרובה למרכז העיר, נהנית מתשתית תחבורה מפותחת ויש בה פרויקטי התחדשות עירונית רחבי היקף. משקיעים מזהים הזדמנות בתהליכי ההתחדשות העירונית של האיז'ו, כאשר מפעלים וכפרים ישנים הופכים למתחמים מודרניים. עם זאת, קיים סיכון של היצע עודף: אם יושקו יותר מדי פרויקטים חדשים בפאזהו בבת אחת, האזור עלול לסבול משיעור תפוסה נמוך או מירידת מחירי שכירות. למרות זאת, התחזית לטווח בינוני חיובית, שכן תשתיות (כגון קווי מטרו וגשרים חדשים) מחזקות את הנגישות של האיז'ו, ומדיניות הממשלה מעודדת את אקוסיסטם ההייטק במקום.
מחוז יואשיו
יואשיו הוא מרכז העיר ההיסטורי של גואנגג'ואו והלב המנהלי שלה. הוא כולל משרדי ממשל, מבני מורשת ורחובות מסחר ותיקים. המלאי למגורים ביואשיו נוטה להיות ישן (רבות מהדירות מסורתיות), והיצע הקרקע לפיתוח חדש מוגבל. עם זאת, יואשיו נחשב לאחד מהאזורים המבוקשים ביותר בזכות המרכזיות שלו, השירותים המפותחים ובתי הספר המובילים. מחירי הדירות ביואשיו משתווים לאלה של טיאנחה – מעל 30,000 יואן למ"ר כבר לפני כמה שנים, וממשיכים לעלות מאז scirp.org. השכונות הישנות האטרקטיביות והפארקים שבאזור (כמו פארק יואשיו ודונגשאן) מושכים משפחות ועובדי צווארון לבן, ושומרים על ביקוש גבוה. פוטנציאל ההשקעה ביואשיו נובע מפרויקטים סלקטיביים של התחדשות עירונית: לרשות המקומית יש יוזמות לשיקום קהילות מגורים ותיקות ולשדרוג תשתיות באזורים מזדקנים. בגלל המחסור בקרקע פנויה, מרבית ההיצע החדש מגיע מפרויקטים של התחדשות, שלרוב הינם יוקרתיים ונספגים במהירות ע"י השוק. שוק ההשכרה ביואשיו יציב, נתמך באוכלוסיה גדולה של עובדי מדינה ותושבים ותיקים; עם זאת, עליית מחירי השכירות מתונה בגלל מלאי הבניינים הוותיקים. עבור משקיעים, יואשיו מציעה תנודתיות נמוכה ושמירה על ערך לטווח ארוך. הנדל"ן כאן פחות ספקולטיבי ויותר "בלו צ'יפ" באופיו. חסרון אפשרי הוא קצב מודרניזציה איטי יותר – עם מעט פרויקטים מסחריים חדשים, יואשיו עשויה להרגיש סטטית לעומת מחוזות המתפתחים במהירות. ובכל זאת, בשל היותה המרכז התרבותי והאזרחי של גואנגג'ואו, היוקרה והמגבלות על קרקעות מבטיחות שיואשיו תמשיך להיות חלק מרכזי בנוף הנדל"ן של העיר.
מחוז פאניו
פאניו היא מחוז רחב ידיים בדרום העיר, הידוע בזכות התרחבות מגורים וסביבה ידידותית למשפחות. פאניו, שבעבר הייתה פרברית, עברה תהליך אורבניזציה מואץ וכיום מחוברת היטב באמצעות כבישים מהירים ומטרו (ומארחת את תחנת הרכבת הדרומית של גואנגג'ואו, מרכז הרכבת המהירה של העיר). הדיור בפאניו זול בהרבה מאשר במרכז גואנגג'ואו – המחירים יכולים להיות חצי ואף פחות מאלו שבטיאנהה/יושיו, בהתאם למיקום. בפאניו נבנו מתחמי דיור רחבי היקף, כולל קהילות מגדלים חדשות המצוידות בשפע מתקנים, כדי להתאים למעמד הביניים ולקונים בפעם הראשונה. בשל עודף הקרקעות, ההיצע בפאניו גבוה, מה שתורם לשיעור תפוסה נמוך (~23%) – הגבוה ביותר בגואנגג'ואו. סיכון עודף ההיצע הזה אומר ששיעור עליית המחירים בפאניו היה מתון יותר. עם זאת, האטרקטיביות של פאניו טמונה באיזון בין עלות סבירה ושיפור תשתיות. המחוז מתהדר באטרקציות כמו צ'ימלונג (פארק שעשועים גדול), קמפוסים של עיירת האוניברסיטה ופארקי תעשייה חדשים. מיזמי המטרו והרכבת הבינעירונית המתוכננים יקצרו עוד יותר את זמני הנסיעה בין פאניו למרכז העיר macaudailytimes.com.mo macaudailytimes.com.mo. עבור משקיעים, פאניו מציעה הזדמנויות בתשואות שכירות גבוהות מעט מהמוקדים המרכזיים (בשל מחירי כניסה נמוכים) ובצמיחה הונית לטווח הארוך ככל ששטח העיר גואנגג'ואו מתרחב. הסיכונים הם תקופות החזקה ממושכות עד שהרווחים יתממשו וחשש לבעיות נזילות (ייתכן שיידרש זמן רב יותר למכור נכסים בשוק רך). בסך הכול, פאניו ממוקמת כ"גבול הבא" של גואנגג'ואו לצמיחה עירונית – מחוז שבו ניתן להכיל את זרימת האוכלוסייה העתידית של העיר במחירים נגישים יותר.מדיניות ממשלתית בתחום הדיור והקרקעות
מדיניות ממשלתית הייתה גורם מכריע בנתיב שוק הנדל"ן של גואנגג'ואו. בסוף 2024 ותחילת 2025, הרשויות יזמו צעדים לייצוב שוק הדיור ולעידוד רכישה. מהלך מרכזי היה הקלה בהגבלות רכישת הדירות (HPRs). למעשה, עיריית גואנגג'ואו הסירה לחלוטין את מגבלות הרכישה – בינואר 2024 הותרה כמעט רכישת דירות חופשית בעיר. לדוגמה, החל מ-27 בינואר 2024, כל דירה בגודל של מעל 120 מ"ר הותרה למכירה חופשית ללא מגבלות הזכאות שהיו קיימות קודם pdf.savills.asia. למעשה, הוסרו המגבלות על בעלות במספר דירות גדולות, והמהלך נועד לעודד ביקוש מצד שדרוגים. הרפיה מקומית זו תאמה לאותות כלל ארציים לפיהם "הדיור הוא לצורכי מגורים, לא להשקעה", אך יש לתמוך בצרכי קצה הגיוניים.
מדיניות תומכת נוספת כוללת הפחתת עלויות המשכנתא והמיסים. הבנק המרכזי של סין הוריד את הריביות (ריבית הפריים ל-5 שנים ירדה ל-4.3%) והנחה את הבנקים להפחית ריביות על משכנתאות קיימות, מה שנתן לרבים מבעלי הבתים בגוואנגג'ואו הפחתה של כ-0.5 נקודת אחוז בריבית בשנת 2024. דרישות ההון העצמי לא היו אחידות והופחתו – כעת 15% מינימום לדירה ראשונה ושנייה ברמה הארצית – מה שמקל על רוכשים לשדרג דירות. הממשלה גם הפחיתה מיסי עסקה לאנשים שמוכרים את ביתם הנוכחי כדי לקנות חדש (כדי לעודד שדרוגי מגורים). שילוב המדיניות הזו שחרר את הביקוש לדיור על ידי הפחתת הנטל הכלכלי של הרוכשים.
בצד היצע הקרקעות, גוואנגג'ואו פעלה לפי שיטת מכרזי הקרקעות הממוגזרים של סין, אך העיר צמצמה את היקף מכירות הקרקע לנוכח האטת השוק. כאמור, שטח הקרקע למגורים שנמכר ב-2024 ירד בכ-50% בהשוואה שנתית – מהלך מכוון למניעת עודף היצע ולייצוב מחירי הקרקע. העיר גם קידמה התחדשות של קרקע עירונית רדומה או בלתי מנוצלת (כמו כפרים ישנים) במקום להתרחב לשטחים חדשים, בהתאם ליוזמות התחדשות עירונית במדיניות הארצית. בנוסף, גוואנגג'ואו צורפה ל“רשימה הלבנה” הממשלתית של יזמים בטוחים יותר, כלומר יזמים איתנים כלכלית נבחרים יכולים לקבל סיוע ומימון להבטחת השלמת פרויקטים. כך מתחזקת אמון הרוכשים במכירות מוקדמות, תוך שמירה שמיזמים בגוואנגג'ואו לא ייתקעו בשל קשיי נזילות של היזמים.
לסיכום, סביבת המדיניות של גוואנגג'ואו ב-2025 היא של הקלה ותמיכה ממוקדות: הקלה בהגבלות הרכישה, הפחתת עלויות המימון וניהול זהיר של היצע הקרקעות. צעדים אלה החלו להחיות את הפעילות בשוק (בעיקר במכירות דירות חדשות), אם כי הרשויות נשארות ערניות בנוגע לספקולציה מוגזמת. האיזון בין עידוד ביקוש אמיתי וצמצום ספקולציה הוא עדין – אך עד כה, התמיכה המדינית הייתה קריטית בהפניית שוק הנדל"ן של גוואנגג'ואו לעבר התאוששות ב-2025.
פיתוחי תשתיות המשפיעים על נדל"ן
השקעות תשתית מסיביות בגואנגג'ואו מעצבות מחדש את העיר ומשפיעות על ערכי הנדל"ן. בשנת 2025, רשת התחבורה של גואנגג'ואו עוברת התרחבות משמעותית. העיר מתכננת לפתוח 10 קווי מטרו ורכבת בין־עירונית חדשים במהלך השנה, ולהוסיף 173 קילומטרים של מסילה macaudailytimes.com.mo. הבנייה המהירה כוללת קווי מטרו חדשים ותוספות שמשפרות את הגישה לאזורים הפריפריאליים. לדוגמה, קו מטרו 11, קו לולאה פנימית באורך 44 ק"מ, נחנך בסוף 2024, ומחבר את הרובעים המרכזיים טיאנה, יואשיו, ליואן, חאיג'ו ובאייניון במעגל macaudailytimes.com.mo. שיפורים כאלה בחיבוריות הופכים שכונות שפעם נחשבו מרוחקות לאטרקטיביות יותר לפיתוח מגורים ומסחר. נכסים ליד תחנות חדשות (למשל לאורך מסלול קו 11 או הקו החדש שעתיד להיפתח בקו 10 באזורי צפיפות גבוהה barchart.comeguangzhou.gov.cn) צפויים לראות עליית ערך וביקוש גבוה יותר בשל צמצום זמני הנסיעה.
גואנגג'ואו גם מחזקת את האינטגרציה שלה בתוך אזור המפרץ הגדול (GBA) באמצעות שיפור התחבורה הבין־עירונית. הארכה צפונית חדשה של מסילת הרכבת הבין־עירונית גואנגג'ואו־צ'ינגיואן נפתחה לאחרונה macaudailytimes.com.mo, וקו הרכבת המהירה מגואנגג'ואו להונג קונג רשם עלייה בשימוש – מעל 27 מיליון נסיעות בין גואנגדונג להונג קונג בוצעו ברכבת מהירה בשנת 2024, עלייה של 37% מהשנה הקודמת macaudailytimes.com.mo. הניידות הגבוהה הזו מקלה על נסיעות עסקים ויוממות ברחבי האזור, ומחזקת את מעמדה של גואנגג'ואו כמרכז אזורי. הדבר יכול למשוך השקעות חוצות גבולות וביקוש לדיור (למשל, רוכשי נדל"ן מהונג קונג שמחפשים נכסים בגואנגג'ואו הודות לנגישות קלה יותר).
מעבר לתחבורה, פארקי תעשייה וטכנולוגיה הם תשתיות מפתח המעַצבות את שוק הנדל"ן. הפיתוח של גואנגג'ואו את אזור הבינה המלאכותית והכלכלה הדיגיטלית של פאז'ו בהאיצ'ו הוא דוגמה בולטת. אזור זה, המשתרע על פני 81 קמ"ר (כשפאז'ו מהווה את ליבו), מושך אליו חברות טכנולוגיה וסטארט-אפים, בתמיכת יוזמות ממשלתיות cnbayarea.org.cn newsgd.com. עם התחדשות אזור פאז'ו במתחמי משרדים ומעבדות חדשנות, ישנה עלייה מקבילה בביקוש לדירות, מסעדות ובתי מלון סמוכים. באופן דומה, באזור הואנגפו (מחוץ לארבעת האזורים הממוקדים), פרויקטים כמו Sino-Singapore Guangzhou Knowledge City ו-Guangzhou Science City מושכים אנשי מקצוע, מה שמגביר את הצורך בדיור במזרח גואנגג'ואו ובאזורים הסמוכים.
פרויקטים של התחדשות עירונית מהווים היבט נוסף בפיתוח התשתיות. הרשויות בגואנגג'ואו משפצות שכונות ישנות ומתחמי תעשייה נטושים ליצירת שטחים שימושיים חדשים. לדוגמה, כפרים עירוניים ישנים במיקומים מרכזיים עוברים פיתוח מחדש לקהילות מודרניות רב-שימושיות. מאמצי התחדשות אלה לא רק משפרים את תנאי המגורים, אלא גם מוסיפים היצע במרכז העיר מבלי להרחיב את שטחה. אחד הפרויקטים הבולטים הוא השדרוג המתמשך של אזור טונגדה ווי ביואשיו וחלקים מהאיצ'ו, הממיר מגורים מתפוררים לדירות ביניים – מה שמגדיל את היצע הדיור היכן שהוא נחוץ ביותר. בנוסף, גואנגג'ואו משקיעה במתקני ציבור (פארקים, טיילות לאורך נהר הפנינה, מתקני תרבות) אשר מעלים את איכות השכונה ולפיכך גם את ערך הנדל"ן.
בעצם, פריחת התשתיות של גואנגג'ואו – ממסילות רכבת ועד פארקי טכנולוגיה ועד התחדשות אזורים ישנים – מהווה מנוע עיקרי לשוק הנדל"ן של העיר. שיפור התחבורה מקרב את חלקי המטרופולין, מקטין את הפרמיה של המרכז ומפזר את הביקוש בצורה מאוזנת יותר. מרכזים עסקיים חדשים (מחוזות פיננסיים, אזורי חדשנות) יוצרים מוקדי תעסוקה מחוץ למרכז המסורתי, וזה בתורו מניע את שוקי הדיור באותם אזורים. הציפייה היא שמגמות אלו יימשכו עד 2030 ויתמכו בצמיחה בענף הנדל"ן, אם כי אזורים שמפגרים מבחינת קישוריות עלולים ליהנות פחות. עבור משקיעים ורוכשי דירות, הקִרבה לתשתיות החדשות הופכת להיות גורם מפתח בגואנגג'ואו, שכן לעיתים קרובות היא מתואמת עם פוטנציאל לעליית ערך ההון.
הזדמנויות וסיכונים בהשקעה
הזדמנויות השקעה: גואנגג'ואו מציעה מגוון הזדמנויות למשקיעי נדל"ן מקומיים ובינלאומיים, הודות למעמדה כעיר מדרגה ראשונה וככוח מניע באזור מפרץ גואנגדונג-הונג קונג-מקאו. אחת ההזדמנויות היא לנצל את הירידה בשוק: לאחר תיקוני המחירים ב-2024, מחירי הכניסה ב-2025 אטרקטיביים יחסית בהשוואה היסטורית, במיוחד באזורים הפרבריים. משקיעים עם ראייה לטווח בינוני עשויים להרוויח מההתאוששות הצפויה ומהעלייה המתונה במחירים בשנים הקרובות. נתוני היסוד הכלכליים החזקים של גואנגג'ואו (תעשיות מגוונות, בסיס ייצור, מגזר טכנולוגי מתפתח) והמשך הגידול באוכלוסייה מבטיחים ביקוש יציב למגורים. נכסי השכרה גם הם יכולים להיות אטרקטיביים – הדחיפה של העיר לדיור השכרה ארוכת טווח בר השגה והעלייה בבעלי בתים מוסדיים מצביעים על שוק שכירות מתבגר. בעוד שהתשואות ברוטו אינן גבוהות (ממוצע של כ-2–3% באזורים מרכזיים), הן מעט גבוהות יותר בשכונות זולות כמו פניו או בפרברים, והביקוש לשכירות יציב הודות לאוכלוסיית סטודנטים ועובדים זרים גדולה.
הזדמנות נוספת נמצאת בתחומי נדל"ן מסחרי הצפויים לצמוח. לדוגמה, מגזר הלוגיסטיקה והנדל"ן התעשייתי של גואנגג'ואו עובר שדרוג והתרחבות – מחסנים מודרניים ופארקי עסקים במיקומים כמו נאנשה או ליד הנמלים מבוקשים ככל שהמסחר האלקטרוני והסחר משגשגים. משקיעים יכולים למצוא ערך בנכסים שאינם מגורים עם תשואות גבוהות יותר. שוק המשרדים, על אף שהוא חלש כיום, מציג הזדמנויות בשווקים מתפתחים: נכסים בעיר הפיננסית הבינלאומית החדשה או באזור פאז'ואו עשויים להירכש בהנחה כל עוד האזור בתהליכי פיתוח, עם פוטנציאל עליית ערך ככל שהאזור מתבגר ומתמלא בשוכרים. משקיעים בינלאומיים עשויים להתעניין גם בנכסי מלונאות וקמעונאות בגואנגג'ואו, בציפייה להתאוששות בתיירות ובהוצאות הצרכנים עם התייצבות הכלכלה הסינית לאחר מגפת הקורונה (העיר מארחת היסטורית ירידים רבים וכנסים שמגדילים את הביקוש למלונות).
תמיכת הממשלה יוצרת גם היא הזדמנויות השקעה. הגישה התומכת של הממשלה לדיור להשכרה (כולל הקצאת קרקע לפרויקטים של שכירות ותמריצי מס) עשויה להפוך פיתוחי build-to-rent לאטרקטיביים כלכלית. כמו כן, פרויקטי חידוש עירוני בדרך כלל מקדמים שותפויות השקעה פרטיות – יזמים המתמחים בהתחדשות עירונית עשויים למצוא ביוזמות העיר גואנגג'ואו קרקע פורייה, כאשר הרשויות מעוניינות במיזמים משותפים לתחייה של אזורים ותיקים. לבסוף, כעיר GBA, גואנגג'ואו עשויה להרוויח מהאינטגרציה האזורית; משקיעים עשויים לכוון לנכסים ליד צירי תחבורה מרכזיים (כמו תחנת גואנגג'ואו דרום או תחנות רכבת בין-עירוניות חדשות) שעתידים להפוך למוקדי מסחר עתידיים.
סיכוני השקעה: למרות ההזדמנויות, שוק הנדל"ן של גואנגג'ואו נושא מספר סיכונים שעל המשקיעים לשים אליהם לב. סיכון עיקרי הוא עודף היצע מתמשך בחלק מהמגזרים. שיעורי ריקים גבוהים למגורים באזורים כמו פאניו מרמזים כי חלק מהנכסים עלולים להתקשות בתפוסה או בעליית ערך הונית בטווח הקצר. אם התאוששות הביקוש תהיה איטית מהמצופה, משקיעים שמחזיקים במספר יחידות עשויים להיתקל בתקופות מכירה ממושכות או יידרשו להציע הנחות עמוקות. עודף ההיצע במגזר המשרדים הוא סיכון נוסף – עם קרוב ל-20% ריקים ועוד פרויקטים שנמצאים בצנרת cushmanwakefield.com, דמי השכירות עלולים להישאר מדוכאים במשך שנים, דבר שמקשה להגיע לתשואות אטרקטיביות בהשקעות משרדים.
גורם סיכון נוסף הוא חוסר ודאות מדיניות ושליטה רגולטורית. אמנם המדיניות הנוכחית תומכת, אך ממשלת סין יכולה לשנות את תקנות הדיור במהירות בתגובה לתנאי השוק. לדוגמה, אם המחירים יחזרו לעלות מהר מדי, הרשויות עשויות להחזיר מגבלות רכישה או הגבלות אשראי מחמירות, מה שיבלום את פעילות המשקיעים. משקיעים בינלאומיים מתמודדים גם הם עם סיכון מטבע והעברת כספים – סין שומרת על פיקוח מט"ח, כך שהעברת סכומים גדולים של הכנסות משכירות או תמורת מכירה אל מחוץ למדינה עלולה להיות מאתגרת. יתר על כן, תנודות בשער החליפין של היואן (רנמינבי) יכולות להשפיע על התשואה הריאלית למשקיעים זרים.
קיימים גם סיכונים הקשורים למצב הכלכלה והבריאות הפיננסית של היזמים. ההאטה הרחבה יותר בשוק הנדל"ן בסין הכניסה מספר יזמים למצוקה. אף ששוק גואנגג'ואו נחשב בריא יחסית, מספר יזמים מקומיים (כולל כאלה הקשורים לאברגרנד ואחרים) התמודדו עם בעיות נזילות, מה שעלול לעכב השלמת פרויקטים. התמיכה של "הרשימה הלבנה" הממשלתית מצמצמת זאת, אך משקיעים הרוכשים דירות מקדמות או משתפים פעולה בפרויקטים צריכים לבדוק בקפדנות את מצבם הפיננסי של היזמים. גורמים מקרו-כלכליים, כמו מגמות הריבית ומיתונים כלכליים הקשורים למסחר, מהווים גם הם סיכון; אבטלה גבוהה יותר או האטה בצמיחת ההכנסה באיזור עלולים לרסן את הביקוש לדיור בשנים הקרובות.
לבסוף, על המשקיעים לשקול את הסביבה של תשואות נמוכות ומחירים גבוהים בערי הדרגה הראשונה. במקומות כמו גואנגג'ואו, רוב התשואה מהשקעות מגורים מגיעה היסטורית מעליית ערך ולא מתשואת שכירות. אם עידן העליות הדו-ספרתיות נגמר (כפי שחלק מהאנליסטים חוזים גידול מתון של 1-3% לשנה לאחר 2025), חישובי ההשקעה ישתנו. משקיעים לטווח ארוך עשויים עדיין לראות תשואה סבירה, אך מהמרים קצרי טווח יתקשו להרוויח. לסיכום, גואנגג'ואו מציעה נוף השקעות מבטיח אך מורכב: משקיעים נבונים יפזרו (בין אזורים וסוגי נכסים), ינצלו את הרוח הגבית מהמדיניות הנוכחית, וישמרו על אופק מספיק כדי להתמודד עם תקופות חולשה מחזוריות.
תחזיות ושוק עתידי (2026–2030)
לקראת העתיד, הקונצנזוס בקרב המומחים הוא ששוק הנדל"ן של גואנגג'ואו ייכנס לתקופה של התאוששות הדרגתית וצמיחה מתונה. לאחר שלב התיקון, שנת 2025 נחשבת לנקודת מפנה: סקר של רויטרס בקרב אנליסטים צופה שמחירי הדירות בסין יירדו בכ-2–2.5% ב-2025, ואז יתייצבו ויחזרו לצמיחה מתונה ב-2026 reuters.com. בהתאם לכך, מחירי הדיור בגואנגג'ואו צפויים להגיע לשפל ואז לעלות בקצב מתון לאורך סוף שנות ה-2020. תחזית אחת מציינת שמחירים ברמה הארצית יעלו בכ-1–2% בשנים 2026–2027. לגבי גואנגג'ואו בפרט (כעיר מדרגה ראשונה עם יסודות חזקים), הצמיחה עשויה לעלות מעט מעל הממוצע הארצי – אולי באחוזים בודדים מדי שנה – כל עוד הכלכלה הרחבה תישאר בריאה. יש פוטנציאל לעלייה נוספת מהשתלבות אזור מפרץ גואנגדונג-הונג קונג-מקאו, מה שעשוי להוביל לביקוש והשקעות נוספים בדיור בעיר עד 2030.
בצד המסחרי, ההתאוששות בשוק המשרדים עשויה להיות איטית. יש אנליסטים שאף מדברים על "עשור אבוד" למשרדים בסין בשל עודף היצע מבני ומגמות עבודה חדשות. שיעור הוויתור על משרדים בגואנגג'ואו עלול להישאר גבוה עד סוף שנות ה-2020 עד שהעודף יספג. עם זאת, התרחבות כלכלית מתמשכת בענפים עתירי ערך (פיננסים, טכנולוגיה, ייצור מתקדם) צפויה לשפר בהדרגה את ספיגת המשרדים. עד 2030, דמי השכירות במשרדי Grade A בגואנגג'ואו עשויים לחזור ולצמוח לאחר שהשוק יתאזן, אף שימי העליות המהירות של העשור הקודם ככל הנראה מאחורינו. נדל"ן מסחרי קמעונאי מציג תחזית חיובית יותר, במקביל לצמיחת האוכלוסייה והעלייה בצריכה הפרטית בעיר. קמעונאים בינלאומיים ומותגי מזון ומשקאות ממשיכים לראות בגואנגג'ואו שוק מרכזי, כך שצפויים דמי שכירות עיקריים גבוהים ותפוסה יציבה, עם פרויקטים קמעונאיים חווייתיים חדשים (קניונים משולבים עם תרבות ובידור) שייפתחו עד 2030.
מבחינת תחזיות כמותיות, חברות מחקר מספקות הערכות כלליות: שוק הנדל"ן בסין (כולו) צפוי לצמוח בקצב שנתי ממוצע של כ-3.9% מ-2025 עד 2030, ולהגיע לשווי של כ-7 טריליון דולר אמריקאי עד 2030. במגזר המגורים בלבד, הערכה אחת מעריכה כי היקף העסקאות הכולל בסין יעמוד על 20 טריליון יואן עד 2030, כאשר גואנגג'ואו תהווה חלק משמעותי כאחת מהשווקים המובילים במדינה. חברות יעוץ בנדל"ן כמו ג'יי.אל.אל (JLL) וסי.בי.אר.אי (CBRE) הביעו אופטימיות זהירה – הן מצפות שמכירות הנדל"ן והמחירים בגואנגג'ואו יתייצבו ב-2025 ויתחילו לעלות מעט לאחר מכן, בתמיכת הבסיס הכלכלי האיתן של העיר ושיפורי התשתיות (כגון השלמת קווי מטרו מרובים עד 2027). עד 2030, גואנגג'ואו גם צפויה להרוויח מתנועת אוכלוסין פנימה בשל העיור ומשיכתה לכישרונות באזור מפרץ גואנגדונג – הונג קונג – מקאו. תוכנית החומש הארבע-עשרה של העיר (2021–2025) והלאה כוללת יעדים להוספת מיליוני מטרים רבועים למגורים ולשמור על נגישות למחירי הדיור, מה שמרמז שבעוד שההיצע יגדל, הוא יתואם לצורכי הדמוגרפיה.
חשוב לציין כי חוסר ודאות עדיין קיים בתמונה ארוכת הטווח. אלה כוללים את התנאים הכלכליים הגלובליים, כיוון המדיניות של סין (למשל, מס רכוש פוטנציאלי עד 2030 עשוי לשנות את דפוסי ההשקעה), ושינויים טכנולוגיים כמו עבודה מרחוק (אשר עשויה להשפיע על הביקוש למשרדים). עם זאת, מעמדה של גואנגג'ואו כעיר מסחרית ותעשייתית וכצומת תחבורתית אזורית מקנה לה עמידות. הציפייה הכללית היא לצמיחה מתונה ובת קיימא ולא חזרה לימי בום. כפי שסיכם אחד האנליסטים: "אנו צופים שמחירי הדירות החדשות יתייצבו ב-2025 ויתחילו לעלות לאחר מכן". מרבית התחזיות עד 2030 מעריכות ששוק הנדל"ן של גואנגג'ואו יישאר בקו אחד עם הצמיחה הכלכלית היציבה – עליות מחירים מדורגות, מחזורים גבוהים שמשתפרים, ושוק שמתבגר עם דגש רב יותר על איכות וקיימות.
טבלה 1: מחירי דיור בערי הדרגה הראשונה בסין (מרץ 2025)
| עיר | מחיר ממוצע לדירת יד ראשונה (¥/מ"ר) | שינוי שנתי (יד ראשונה) | מחיר ממוצע לדירת יד שנייה (¥/מ"ר) | שינוי שנתי (יד שנייה) |
|---|---|---|---|---|
| בייג'ינג | 46,079 (6,420$) | +1.8% | 68,714 (9,580$) | –6.5% |
| שנגחאי | 57,588 (8,030$) | +10.1% | 59,500 (8,290$) | –6.3% |
| גואנגג'ואו | 24,744 (3,450$) | +0.15% | 36,385 (5,070$) | –5.8% |
| שנז'ן | 52,705 (7,350$) | –0.4% | 67,587 (9,420$) | –3.3% |
מקור: CREIS דרך Global Property Guide. מחירי הדיור בגואנגג'ואו נמוכים יותר מבבייג'ינג, שנגחאי או שנז'ן בממוצע, מה שמעיד על נגישות יחסית מבין ערי הדרגה הראשונה.
בסך הכול, שוק הנדל"ן של גואנגג'ואו עד 2030 צפוי להיות גדול, מאוזן ומוסדי יותר. צמיחת מחירי הדירות כנראה תהיה מתונה אך חיובית, נתמכת בביקושי רוכשים ולא ספקולציה. שוק השכירות יתפוס תפקיד משמעותי יותר. העיר תמשיך להשקיע בחיבוריות ובאיכות חיים, ותשלב עוד יותר את מחוזותיה והערים הסובבות אותה. למשקיעים ושאר בעלי עניין, 5–10 השנים הבאות בגואנגג'ואו מבטיחות רווחים עקביים יותר עם פחות קיצוניות – תהליך התבגרות שמסמן את מעבר שוק הנדל"ן של גואנגג'ואו לעידן מודרני אמיתי של ערים גלובליות.
מקורות: הודעות רשמיות של הממשלה, דוחות מחקר שוק וניתוחי חדשות שימשו להרכבת הדו"ח הזה, כולל נתונים מ-Savills, Cushman & Wakefield, Global Property Guide, רויטרס, ולשכת הסטטיסטיקה של גואנגג'ואו cushmanwakefield.com pdf.savills.asia. אלו מספקים תמונת מצב עדכנית (נכון לאמצע 2025) ותחזיות לשוק הנדל"ן של גואנגג'ואו עד 2030. כל הסכומים במטבע יואן סיני (RMB) אלא אם צוין אחרת.
