נדל"ן בסן דייגו 2025: בתים במיליון דולר, שכר דירה מרקיע שחקים ושוק משתנה

שוק הדיור של סן דייגו בשנת 2025 עובר שינוי ניכר לאחר שנים של צמיחה לוהטת. מחירי הבתים נשארים קרובים לשיאים – בסביבות מיליון דולר לבית טיפוסי – אך העלייה המהירה של תקופת המגפה התמתנה zillow.com alliedschools.com. היצע הבתים למכירה משתפר בהדרגה מרמות שפל היסטוריות, מה שמעניק לקונים מעט יותר כוח מיקוח לעומת השנים האחרונות alliedschools.com. במקביל, שוכרים מתמודדים עם שכר דירה שובר שיאים של כ-2,500 דולר בממוצע לחודש, כאשר קצב עליית שכר הדירה מתמתן סוף סוף בעקבות גל של דירות חדשות שנכנסות לשוק obrag.org. להלן סקירה מקיפה של מגמות הנדל"ן למגורים ולמסחר בסן דייגו, ביצועי שכונות, פרופילי קונים/שוכרים, תחזית השקעות, תחזיות, צנרת פיתוח, חוקים חדשים, אתגרי נגישות כלכלית, והגורמים הכלכליים המרכזיים – מריביות ועד הגירה – שמעצבים את עתיד השוק.

מגמות נדל"ן למגורים ב-2025

מחירי בתים: ערכי הבתים בסן דייגו התייצבו ב-2025 לאחר העלייה המטאורית של השנים האחרונות. מחיר המכירה החציוני באמצע 2025 עומד על כ-950,000 עד 1,000,000 דולר, ירידה של כ-1–3% לעומת שנה קודם לכן zillow.com alliedschools.com. מדד ערך הבתים של Zillow עבור סן דייגו עמד על כ-998,000 דולר ביולי 2025, ירידה של 3.4% משנה לשנה zillow.com. באופן דומה, איגוד המתווכים של קליפורניה דיווח על מחיר חציוני של בית מבודד במחוז סן דייגו בגובה 1.025 מיליון דולר ביוני 2025, ירידה קלה של 2–3% לעומת יוני 2024 patch.com. בקצרה, המחירים ירדו מעט מהשיא אך נשארים גבוהים היסטורית – כמעט 60% יותר מאשר לפני חמש שנים, בתחילת שנות ה-2020 luxurysocalrealty.com. התמתנות זו במחירים מסמנת התקררות לעומת הבום של תקופת המגפה, ומשקפת התנגדות של קונים למגבלות הנגישות הכלכלית ולעלויות מימון גבוהות יותר.

נפח מכירות ומלאי: פעילות מכירת הבתים הואטה במעט. עד אמצע 2025, מספר העסקאות שנסגרו מעט נמוך מרמות השנה שעברה (מכירות בתים במחוז סן דייגו ביוני 2025 היו כ-2% נמוכות יותר מאשר ביוני 2024) sdhousingmarket.com. אחד הגורמים המרכזיים הוא מחסור ברישומים – למרות שהמלאי משתפר, הוא עדיין דל. באמצע 2025 היו כ-3,500 בתים בשוק באזור סן דייגו zillow.com, מה שמתרגם לכ-3.2 חודשי היצע, לעומת כ-2.4 חודשים שנה קודם לכן alliedschools.com. העלייה של 33% בהיצע נתנה לקונים יותר אפשרויות ממה שהיה להם במהלך הטירוף של תקופת הקורונה alliedschools.com. עם זאת, סך המלאי עדיין נמוך בהרבה מהנורמות שלפני 2020, כיוון שרבים מהבעלים "נעולים" במשכנתאות בריבית נמוכה מאוד ואינם מעוניינים למכור (למעלה מ-80% מבעלי הבתים בקליפורניה מחזיקים במשכנתא בריבית מתחת ל-5%, מה שמרתיע אותם מלהחליף למשכנתא של 7%) lao.ca.gov lao.ca.gov. רישומים חדשים בסן דייגו למעשה היו בירידה דו-ספרתית משנה לשנה בתחילת 2025 calmatters.org, מה שתורם לכך שהשוק, למרות שהוא מתקרר, עדיין הדוק יחסית בהשוואה היסטורית.

מהירות השוק ותחרות: לוקח בממוצע קצת יותר זמן למכור בתים, אך נכסים מבוקשים עדיין נמכרים במהירות. משך הזמן החציוני בשוק עלה לכ-24–27 ימים (כ-3–4 שבועות) באמצע 2025, שזהו פרק זמן ארוך בכ-15–17% מאשר לפני שנה sdhousingmarket.com alliedschools.com. קונים הפכו למחושבים יותר כאשר עליית הריבית מקשה על התקציב, ומלחמות ההצעות פחות סוערות מאשר ב-2021–2022. עם זאת, יותר משליש מהנכסים עדיין נמכרים מעל למחיר המבוקש zillow.com, וכ-37% מהעסקאות נסגרו מעל המחיר המבוקש בתחילת הקיץ zillow.com – סימן לכך שבתים מוכנים לכניסה מיידית בשכונות פופולריות עדיין יכולים לעורר תחרות. במקביל, כמעט מחצית מהעסקאות כיום נסגרות מתחת למחיר המבוקש zillow.com, מה שמעיד על כוח מיקוח גובר של הקונים לעומת שוק הקורונה התחרותי במיוחד. למעשה, שוק המגורים של סן דייגו ב-2025 עבר למצב מאוזן יותר: לקונים יש יותר מרחב נשימה וכוח מיקוח ככל שההיצע גדל והמחירים מתייצבים, אך המוכרים עדיין נהנים מהערכות שווי גבוהות היסטורית וממחסור מתמשך בדיור.

השפעת שיעורי הריבית: שיעורי המשכנתא הגבוהים בטווח של 6.5–7% היו גורם מרכזי בהאטת קצב השוק. לאחר ששיעורי הריבית קפצו מכ-3% לכ-7% בין 2021 ל-2023, יכולת הרכישה של הקונים נפגעה lao.ca.gov. התוצאה היא פחות קונים כשירים בקצה העליון והגשת הצעות זהירה יותר. רבים מקוני השדרוג הפוטנציאליים נשארים בבתיהם כדי לשמור על משכנתאות בריבית נמוכה, תופעה שמגבילה את היצע הבתים למכירה lao.ca.gov lao.ca.gov. לעומת זאת, קונים בפעם הראשונה מתמודדים עם תשלומי משכנתא חודשיים הגבוהים בכמעט 80% לעומת לפני כמה שנים – בית ממוצע בקליפורניה דורש כיום תשלום של כ-5,900 דולר, עלייה של 82% מאז 2020 lao.ca.gov. שיעורים גבוהים אלה יצרו למעשה תקרת מחירים לדיור ב-2025, וסיימו את העליות החדות. תחזיות בענף צופות כי שיעורי המשכנתא עשויים להתמתן מעט מאוחר יותר ב-2025 (ואולי לרדת לאזור אמצע ה-6%) themortgagereports.com, מה שעשוי לשחרר ביקוש כבוש. לעת עתה, מימון יקר הביא לתקופה של ייצוב מחירים ותחלופה נמוכה יותר בשוק הדיור של סן דייגו.

מגמות נדל"ן מסחרי

בעוד שוק הנדל"ן למגורים מתקרר בעדינות, הנדל"ן המסחרי בסן דייגו מתמודד עם שינויים דרמטיים יותר לאחר המגפה. מגזרים שונים מציגים ביצועים לא אחידים:

שטחי משרדים: שוק המשרדים נותר רך כאשר דפוסי עבודה מרחוק והיברידיים נמשכים. שיעור הוואקנסי במשרדים הגיע לשיאים חדשים ב-2025. שיעור הוואקנסי הכולל במשרדים במחוז עמד על 14.5% ברבעון השני של 2025, לעומת כ-14.2% שנה קודם לכן cushmanwakefield.com. חברות רבות צמצמו שטחים, השכירו שטחים עודפים או בחרו בסידורי עבודה משותפת. משרדי Class A במיוחד אינם מנוצלים (למשל, גורדי שחקים במרכז העיר עם שיעורי ואקנסי דו-ספרתיים) avisonyoung.us. בעלי נכסים מציעים תמריצים והנחות בשכירות כדי למשוך שוכרים בשוק שמוטה לטובת השוכר. מכון מילקן דירג את כלכלת מטרופולין סן דייגו נמוך יותר ב-2025, בין היתר בשל מגמות תעסוקה ושטחי משרדים אלו, וציין כי הצמיחה התעסוקתית לטווח קצר הייתה רק כ-0.5% ב-2024 – הרבה מתחת לממוצע הארצי axios.com. בצד החיובי, הכלכלה המגוונת של סן דייגו (עם מגזרי מדעי החיים, ביטחון וטכנולוגיה) מספקת רשת ביטחון מסוימת – אך התחזית למשרדים תלויה במסלול החזרה למשרד והאם הצמיחה בתעסוקת טק/ביוטק תחזור לעצמה.
תעשייה ולוגיסטיקה: לאחר תקופה של פריחה, מגזר הנדל"ן התעשייתי רואה עלייה קלה בשיעורי הוואקנסי מהשפל ההיסטורי. שיעור הוואקנסי התעשייתי במחוז עמד על כ-7.7% באמצע 2025, עלייה חדה (+2.3 נקודות אחוז משנה לשנה) כאשר היצע מחסנים חדש נכנס לשוק וצמיחת המסחר האלקטרוני התייצבה cushmanwakefield.com. שוק המחסנים בדרום קליפורניה יוצא מתקופה של התרחבות מהירה, וסן דייגו אינה יוצאת דופן – לשוכרים יש כעת יותר אפשרויות, והעליות בשכר הדירה נרגעו. עם זאת, שיעור ואקנסי תעשייתי סביב 7% עדיין נחשב בריא בהשוואה היסטורית, והביקוש למרכזי הפצה ולשטחי ייצור ביוטכנולוגי בתתי-שוק מרכזיים (אוטיי מסה, מיראמר, סורנטו ואלי וכו') נמשך. שיעורי השכירות ירדו מעט מהשיא כאשר בעלי נכסים מתחרים על פחות שוכרים פעילים latimes.com. אנליסטים צופים כי שוק התעשייה יחזור לאיזון עד 2026 כאשר הכלכלה האזורית ותנועת הסחורות יתאימו לנורמות שאחרי המגפה jpmorgan.com.
מעבדות מדעי החיים: הנדל"ן של מדעי החיים בסן דייגו – תת-קטגוריה של משרדים המיועדת במיוחד למעבדות ביוטק – חווה בום בבנייה בשנים האחרונות, מה שהוביל כעת לעודף של שטחי מעבדות ריקים. שיעור הוואקנסי (תפוסה ריקה) במעבדות מדעי החיים זינק ל-26.3% באמצע 2025, לעומת 16.5% בלבד שנה קודם לכן cushmanwakefield.com. מימון הון סיכון לביוטק התקרר מהשיאים של 2021, וחלק מהסטארטאפים נסגרו או הצטמצמו, מה שהותיר בנייני מעבדות חדשים בחיפוש אחר שוכרים. אשכולות מרכזיים כמו טורי פיינס, UTC וסורנטו מסה מציגים זמינות גבוהה של מעבדות. עודף ההיצע הזה מפעיל לחץ כלפי מטה על שכר הדירה בשוק המעבדות. עם זאת, סן דייגו נותרה מרכז ביוטק מוביל ברמה הלאומית, ומומחי התעשייה צופים שכאשר יקומו סטארטאפים חדשים בתחום התרופות והמדטק (ושחקניות פארמה גדולות ימשיכו לשתף פעולה מקומית), שטחי המעבדות הריקים ייספגו בהדרגה. בינתיים, בעלי הנכסים מציעים הטבות ותמריצים לבנייה כדי למשוך שוכרי מדעי החיים. שיעור הוואקנסי הגבוה במעבדות מהווה סיכון קצר טווח למשקיעים מסחריים, אך מדגיש עד כמה שטח חדש נבנה כדי לרדוף אחרי הביקוש לביוטק במהלך הבום.
קמעונאות ואירוח: הנדל"ן הקמעונאי בסן דייגו יציב יחסית. שיעור הוואקנסי בקמעונאות עומד על כ-5.1% (רבעון שני 2025), רק מעט מעל השנה שעברה cushmanwakefield.com. הצרכנים חזרו ברובם לקניות ואכילה מחוץ לבית; אזורי תיירות ומרכזי שכונות נהנים מהתאוששות התיירות המרשימה של 2025. שוק האירוח של סן דייגו מתאושש חזק – תפוסת המלונות ומחירי החדרים השתפרו עם חזרת הכנסים והתיירות הפנאי axios.com. לכך יש השפעות חיוביות גם על שטחי מסחר ומסעדות. למרות המשך הצמיחה של מסחר אלקטרוני, רוב הנדל"ן הקמעונאי במיקומים טובים (במיוחד מרכזים פתוחים) שומר על יציבות, וחלק מחנויות הענק הריקות מוסבות לחדרי כושר, מתחמי בילוי ואפילו פרויקטים למגורים. נכסי השכרה רב-משפחתיים, שלעיתים מסווגים כנכסים מסחריים, מציגים ביצועים טובים (שיעור ואקנסי נמוך של 4–5% וצמיחה מינימלית בשכר דירה השנה) obrag.org. בסך הכול, הנדל"ן המסחרי של סן דייגו ב-2025 הוא תמונה מעורבת: מגזרי המשרדים והמעבדות המיוחדות מתמודדים עם אתגרים, התעשייה מתייצבת אחרי תקופה חמה, והקמעונאות/אירוח זהירים באופטימיות.

ביצועי השוק בשכונות שונות

שוק הנדל"ן של סן דייגו מקומי מאוד, עם שונות משמעותית בין שכונות ותתי-שווקים. שכונות יוקרה חופיות, אזורים עירוניים טרנדיים ופרברים פנימיים מציגים כולם מגמות שונות ב-2025:

שווקי יוקרה חופיים: קהילות חוף יוקרתיות (לה ג'ולה, דל מאר, קורונדו, רנצ'ו סנטה פה וכו') בדרך כלל שמרו על ערכן או אף רשמו עליות, הודות להיצע מוגבל ולקונים אמידים. לדוגמה, מחיר הבית החציוני בדל מאר עמד על כ-3.0 מיליון דולר בתחילת 2025 – גבוה ב-55% משנה קודם לכן sofi.com sofi.com. (קפיצה כה גדולה כנראה משקפת כמה עסקאות יוקרה קיצוניות שמטות את החציון, ולא עליית ערך רוחבית.) נכסי חוף ממשיכים להיות מבוקשים בזכות הנוף לים ואורח החיים, ורבים מהבעלים באזורים אלו מסוגלים כלכלית להמתין לתנודות השוק ולא למכור בהפסד. עם זאת, גם שווקי יוקרה התקררו לעומת מלחמות ההצעות של 2021 – בדל מאר, בתים שהו בממוצע כ-57 ימים בשוק ונמכרו בכ-4% מתחת למחיר המבוקש בממוצע sofi.com sofi.com, מה שמעיד שגם קונים אמידים מנהלים מו"מ בתנאי השוק הנוכחיים.
שכונות עירוניות מרכזיות: חלק מהשכונות הטרנדיות והמבוקשות היסטורית הקרובות למרכז העיר חוו תיקוני מחירים לאחרונה. נורת' פארק, למשל – אזור אופנתי לצעירים מקצועיים – חווה ירידה של כמעט 20% במחירי הבתים מתחילת 2024 ועד תחילת 2025 sofi.com. המחיר החציוני בנורת' פארק ירד לכ-900,000 דולר sofi.com כאשר ריביות גבוהות הדירו חלק מרוכשי הדירות הראשונים, וההיסטריה של תקופת הקורונה סביב בתים פרטיים נרגעה. באופן דומה, חלקים ממרכז העיר סן דייגו והילקרסט חוו ירידת מחירים או קיפאון בדירות, במיוחד בדירות ללא מאפיינים ייחודיים. אזורים אלו זינקו ב-2021–2022, כך שנסיגה מתונה ב-2023–2025 מהווה נורמליזציה של השוק. עם זאת, הביקוש לבתים במיקום מרכזי נותר – שוק נורת' פארק נחשב "תחרותי מאוד", עם נכסים שנכנסים לעסקה תוך שבועיים בלבד, לעיתים אף מעל המחיר המבוקש בנכסים המבוקשים ביותר sofi.com sofi.com. למעשה, ההתקררות בשכונות העירוניות יצרה מציאות יחסיות (מחירים מתחת לשיא), שקונים חכמים חוטפים במהירות.
אזורים פנימיים ופרבריים: פרברים וקהילות פנימיות משתלמות יותר הפכו למוקדי פעילות כאשר קונים מחפשים תמורה טובה לכספם. אזורים כמו East County ו-North County Inland רושמים נפח מכירות בריא. ביוני 2025, המיקודים עם מספר המכירות הרב ביותר היו ברובם פנימיים: אזורים כמו Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977), ו-San Marcos (92078) הובילו את המחוז בעסקאות sdhousingmarket.com. שכונות אלו מציעות מגרשים גדולים יותר או יותר שטח במחיר למ"ר מתון יחסית, מה שמושך משפחות ועובדים מרחוק שאינם צריכים להיות קרובים לחוף sdhousingmarket.com. לדוגמה, Rancho Bernardo (קהילה מתוכננת מראש בפנים הארץ) ו-San Marcos מציגות מחירי בתים חציוניים הנמוכים משמעותית מהממוצע החופי, אך עדיין מספקות בתי ספר איכותיים ושירותים – מה שהופך אותן ל"עסקאות ערך" אטרקטיביות. ניתוחי מתווכים מציינים כי קהילות פנימיות מעניקות לקונים "יותר בית לכל דולר" יחד עם גישה נוחה לפארקים, חנויות וכבישים מהירים sdhousingmarket.com. כתוצאה מכך, התחרות נשארת קשוחה בשווקי הערך הללו; חלק מהבתים מושכים מספר הצעות ונסגרים במהירות אם תומחרו נכון. לעומת זאת, בכמה שווקים יקרים יותר בצפון המחוז ליד החוף (Encinitas, Del Mar) נרשמו מכירות איטיות יותר פשוט בשל מחסור בהיצע ומחירים גבוהים במיוחד. בסך הכול, הפרברים של סן דייגו מציגים ביצועים טובים, עם צמיחת מחירים מתונה באזורים מסוימים ורק ירידות קלות באחרים. השינוי הוא שהביקוש עבר יותר לפרברים הרחוקים והפרברים כאשר קונים מחפשים נגישות יחסית בתקופה של ריביות גבוהות alliedschools.com alliedschools.com.
דרום המפרץ ואזורי הגבול: בדרום המחוז (למשל, צ'ולה ויסטה, נשיונל סיטי, אימפריאל ביץ'), גם הביקוש לדיור היה חזק. צ'ולה ויסטה במיוחד מובילה בבניית בתים חדשים, ומאשרת הרבה יותר יחידות דיור לנפש מרוב הערים במחוז planetizen.com planetizen.com. הבנייה הזו הוסיפה היצע ושמרה על עליית מחירים מתונה. בית ברמת ביניים במזרח צ'ולה ויסטה או אוטיי ראנץ' בדרך כלל זול יותר מבית דומה בצפון, מה שמושך קונים ראשונים ומשפחות צבאיות. בתחילת 2025, מחיר החציוני לבית פרטי בנשיונל סיטי עמד על כ-$600,000s, ירידה משיא של $700Ks dawnsellssandiego.com, מה שמראה על תיקון מסוים במגזר הכניסה. שכונות דרום המפרץ נותרות יחסית ברות השגה והן מרכזיות במאמצי האזור להתמודד עם מחסור בהיצע דיור.

לסיכום, הביצועים של שכונות סן דייגו מפוצלים: שווקי החוף היוקרתיים במיוחד ומובלעות מבוקשות מסוימות שומרים על יציבות ואפילו מגיעים לשיאים חדשים, בעוד שרבות מהשכונות הבינוניות חוו ירידות מתונות מהשיאים של תקופת הקורונה. במקביל, פרברים היקפיים עם מחירים נמוכים יותר חווים ביקוש יציב ונפח מכירות טוב יותר כאשר קונים שמחפשים נגישות flock לשם. הפסיפס הזה של מגמות מדגיש את חשיבות המיקום – אפילו בשוק שמתקרר באופן כללי, מיקרו-שווקים יכולים להתנהג בצורה שונה מאוד.

דמוגרפיה והתנהגות של קונים ושוכרים

מי קונה ב-2025: מאגר רוכשי הבתים בסן דייגו הצטמצם לאלה עם הכנסות גבוהות, הון עצמי, או כסף חיצוני, בשל המחירים הגבוהים ועלויות ההלוואה. רוכשי שדרוג (בעלי בתים קיימים) וזוגות מקצועיים עם שתי הכנסות מהווים חלק גדול מהרוכשים, ולעיתים קרובות מנצלים הון עצמי ממכירת בית קודם. הרוכש הטיפוסי בסן דייגו כיום נוטה להיות בשנות ה-30 או ה-40 לחייו (מילניאלים מבוגרים ודור X), ולעיתים קרובות מועסק בתעשיות כמו טכנולוגיה, ביוטק, בריאות או צבא. רוכשי דירה ראשונה לא נעלמו, אך הם מתמודדים עם מכשולים משמעותיים: עם מחיר חציוני של כ-$250,000+ נדרש משק בית להכנסה של כ-offthe56.com כדי לרכוש בנוחות את הבית החציוני. זה בערך פי שלושה מההכנסה החציונית בפועל למשק בית באזור, כלומר רק כ-15% ממשקי הבית בסן דייגו יכולים להרשות לעצמם בית במחיר חציוני בריביות הנוכחיות offthe56.com. מציאות זו דחקה משפחות צעירות רבות ורוכשים בעלי הכנסה בינונית אל מחוץ לשוק או לדירות, בתים לשיפוץ, או אזורים פריפריאליים. אנו ממשיכים גם לראות רוכשי רילוקיישן שמגיעים לסן דייגו – חלקם מאזורים יקרים יותר בקליפורניה (כמו סן פרנסיסקו או מחוז אורנג') שמחפשים מציאות יחסיות, וחלקם ממדינות אחרות שנמשכים לאקלים ולאורח החיים. למעשה, סן דייגו נהנית מ-הגירה נכנסת של מי שמחפשים שדרוג באיכות החיים, גם כאשר במקביל היא מאבדת תושבים מסוימים בשל העלויות הגבוהות definesdre.com. התוצאה היא מעין תחלופה: חדשים עם הון עצמי או מזומן מחליפים לעיתים קרובות מקומיים שמוכרים ועוזבים למדינות זולות יותר.

מי שוכר: לאור המכשולים בדרך לבעלות על בית, חלק גדול מהתושבים בסן דייגו נשארים שוכרים. רק כ-49% מהמשפחות באזור המטרופולין של סן דייגו מחזיקות בבעלות על בית (לעומת כ-65% ברמה הארצית) kpbs.org. השוכרים כוללים תמהיל רחב של צעירים מקצועיים, סטודנטים (עם מספר אוניברסיטאות באזור), אנשי צבא, ועובדים בעלי הכנסה נמוכה בענפי השירותים והתיירות. ראוי לציין שמשפחות רבות מהמעמד הבינוני, שבעבר היו קונות בית ראשון, ממשיכות כיום לשכור גם בשנות ה-30 לחייהן בשל אתגרי נגישות למחיר. הדמוגרפיה של השוכרים נעה אם כך מבוגרי קולג' טריים בדירות עירוניות ועד משפחות בבתים טוריים בפרברים. גם שוכרים בעלי הכנסה גבוהה הם פקטור – ישנם אנשים מרוויחים היטב שבוחרים לשכור דירות יוקרה או בתים פרטיים (בתשלום של $3,000 ומעלה לחודש) כי הם או שמחירי הרכישה גבוהים מדי עבורם, או שהם מעדיפים גמישות. שכר הדירה החציוני במחוז סן דייגו הגיע לכ-$2,500 בתחילת 2025 obrag.org, כך שגם שכירות דורשת הכנסה יציבה. ובכל זאת, השכרה עדיין הרבה יותר אפשרית מרכישה עבור רוב האנשים: העלות החודשית לרכישת בית חציוני גבוהה בכ-70% לעומת שכירת בית דומה, פער הקרוב לשיאים היסטוריים lao.ca.gov lao.ca.gov. פער זה משאיר רבים בשוק השכירות.

התנהגות קונים: הקונים של היום פועלים בצורה זהירה ומחושבת יותר מאשר בתקופת הטירוף של השנים האחרונות. עם ריביות גבוהות ואי ודאות כלכלית, חלק מהקונים לחצו על כפתור ההשהיה – רבים דוחים רכישות או מאוד בררנים, וממתינים לעסקה הנכונה. סקרים מראים שחששות מאינפלציה ומיתון גרמו לצרכנים מסוימים להסס לבצע מהלכים פיננסיים גדולים alliedschools.com. אלו שכן פעילים בשוק מחפשים לעיתים קרובות הטבות מהמוכר (כמו עזרה בעלויות סגירה או הורדת ריבית) ומוכנים יותר לסגת אם הבית לא מוערך מספיק או שבדיקות מגלות בעיות. אנו רואים גם קונים שמתמקחים חזק יותר על המחיר; הצעות נמוכות אינן נדירות יותר במקטעים מסוימים, במיוחד אם נכס נמצא זמן רב בשוק. עם זאת, בתים מתומחרים נכון ובמצב מצוין עדיין יכולים לעורר תחרות – קונים רציניים יודעים שבתים מוכנים לכניסה בשכונות מבוקשות נשארים מבוקשים. קונים במזומן ומשקיעים ממשיכים גם הם לשחק תפקיד (כ-20% מהמכירות בקליפורניה ברבעונים האחרונים הן במזומן), ועוזרים לתמוך בביקוש בקצה העליון ובנכסים במצוקה או מתחת למחיר השוק.

מעניין שמגמות ההגירה משפיעות על מי שקונה: מחוז סן דייגו חווה הגירה פנימית שלילית (אלפי תושבים מקומיים עוזבים מדי שנה לאזורים זולים יותר), אך הדבר מתקזז על ידי הגירה בינלאומית וכמות מסוימת של הגירה פנימית מאזורים מטרופוליניים יקרים אחרים kpbs.org kpbs.org. בין אמצע 2023 לאמצע 2024, כ-24,000 איש עזבו את סן דייגו לאזורים אחרים בארה"ב, אך בערך אותו מספר של אנשים עברו לסן דייגו מחו"ל, מה שהוביל לשינוי אוכלוסייה אפסי kpbs.org. העוזבים הם לרוב משפחות מהמעמד הבינוני או גמלאים שמחפשים דיור זול יותר (עלות הדיור צוינה כסיבה מספר 1) kpbs.org. המהגרים והעובדים החדשים שמגיעים נוטים להיות עובדים שממלאים משרות בתעשיות כמו ביוטק, בריאות, אקדמיה או מקצועות טכניים – מה שיוצר ביקוש חדש לדיור, לעיתים קרובות בתחילה כשוכרים. למעשה, הביקוש לדיור בסן דייגו נשמר בזכות שוק העבודה והמשיכה לאורח החיים בעיר, גם כאשר העלויות הגבוהות גורמות לחלק מהתושבים הוותיקים לעזוב את האזור.

התנהגות שוכרים: בצד השכירות, לשוכרים נרשמה הקלה מסוימת ב-2025. לאחר שנים של עליות חדות בשכר הדירה, קצב הגידול נעצר לכ-0–1% בשנה obrag.org. שיעור הדירות הפנויות עלה לכ-5% (לעומת שפל של כ-3% ב-2021), בשל גל של בניית בנייני דירות חדשים obrag.org obrag.org. כתוצאה מכך, שוכרים נתקלים ביותר הטבות וויתורים – נהיה נפוץ שמתחמי יוקרה חדשים מציעים "חודש חינם" או מבצעים אחרים כדי למשוך שוכרים obrag.org. לשוכרים יש כיום מעט יותר כוח מיקוח, במיוחד בסגמנט הדירות היוקרתיות. רבים מנצלים זאת ל-חידוש חוזים בעליות מתונות יותר או למשא ומתן עם בעלי הדירות, מתוך ידיעה שדירה ריקה עולה לבעלים ביוקר. למרות זאת, שכר הדירה הכולל נותר קרוב לשיאים היסטוריים, ולכן נטל העלות כבד: חלק גדול מהשוכרים משלמים הרבה מעל ההמלצה של 30% מההכנסה על דיור. חלק מהשוכרים עוברים לגור עם שותפים או בני משפחה כדי להתמודד. אנו רואים גם המשך ביקוש ל-שכירות בבתים פרטיים – משפחות שאינן מסוגלות לקנות מחפשות לשכור בית באזור עם בתי ספר טובים, מגמה ששומרת על שכר דירה גבוה במיוחד בבתים צמודי קרקע. משקיעים מוסדיים נוכחים בשוק השכירות של סן דייגו, אם כי פחות מאשר בערי הסאנבלט הזולות – ועדיין, גופים שרכשו בתים פרטיים להשכרה שומרים עליהם, שכן הציפייה היא שגידול שכר הדירה, גם אם איטי יותר, יימשך בשל המחסור בדיור.

לסיכום, מאגר הקונים של סן דייגו ב-2025 נוטה להיות עשיר וזהיר יותר, בעוד אוכלוסיית השוכרים רחבה וגדלה, וכוללת את מי שאינו מסוגל לקנות. שתי הקבוצות מושפעות מיוקר המחיה הגבוה באזור ומסתגלות – הקונים נעשים בררנים יותר או עוברים לפרברים, והשוכרים מחפשים מבצעים או חולקים דיור. האתגר המרכזי הוא שמחירי הדיור עלו הרבה מעבר לקצב עליית ההכנסות, מה שמאלץ תושבים לבחור האם ובאיזו צורה יוכלו להישאר בסן דייגו (כבעלים או כשוכרים).

הזדמנויות וסיכונים להשקעה

שוק הנדל"ן של סן דייגו ממשיך למשוך משקיעים – מבעלי דירות קטנים ועד חברות גדולות – אך 2025 מציגה תמונה מורכבת יותר של הזדמנויות וסיכונים להשקעה:

הזדמנויות:

ביקוש חזק לשכירות: מאחר שבעלות על בית אינה בהישג יד עבור רבים, הביקוש לשכירות חזק, ומזין את התשואות של המשקיעים בשוק השכירות alliedschools.com. דמי השכירות בשיא כל הזמנים (חציון כ~2,500$) ולמרות שהצמיחה התייצבה, שיעורי הוואקנסי (כ~5%) נותרו נמוכים ביחס לנורמות ההיסטוריות obrag.org. זה הופך נכסי מולטיפמילי ודירות להשכרה למשפחות בודדות שממוקמות היטב לאטרקטיביים עבור משקיעים שמחפשים הכנסה. שכר דירה גבוה ושיעורי תפוסה גבוהים מאפשרים למשכירים תזרים מזומנים יציב, במיוחד בשכונות פופולריות בקרב צעירים מקצועיים או ליד מרכזי תעסוקה. לדוגמה, השקעה בדופלקס או פורפלקס באזורים כמו נורת' פארק או גולדן היל יכולה להניב תפוסה יציבה, שכן דיירים רבים מעדיפים אזורים מרכזיים אלה ואין להם הרבה חלופות לרכישה. בנוסף, הביקוש לשכירות קצרת טווח (לנופש) באזורים התיירותיים של סן דייגו נותר חזק כל השנה, אם כי כיום הוא מוגבל על ידי רגולציה (יפורט בהמשך).
אזורים “בר השגה” ופוטנציאל השבחה: תתי-שווקים ברי השגה יחסית מציגים פוטנציאל צמיחה. שווקים כמו צ'ולה ויסטה, אסקונדידו, סן מרקוס, וחלקים מאיזור מזרחי של המחוז מציעים מחירי כניסה נמוכים יותר אך חווים גידול באוכלוסייה ובתעסוקה. משקיעים בוחנים אזורים אלה, שבהם מחירי הבתים ודמי השכירות יכולים לעלות לכיוון החציון של המחוז. לפי תחזיות בתעשייה, ערים סמוכות עם תחבורה נוחה (כמו צ'ולה ויסטה או אסקונדידו) ימשיכו למשוך שוכרים ורוכשים, ולהציע למשקיעים תשואות גבוהות יותר מאשר אזורי החוף היוקרתיים alliedschools.com. קיימת גם הזדמנות בנכסים לשיפוץ או בתים ישנים: משקיעי השבחה יכולים לשפץ נכסים מיושנים ולמכור או להשכיר אותם בפרמיה. מאחר שחלק גדול מהמלאי של סן דייגו מתיישן (הרבה בתים משנות ה-60–80), עדכון הנכסים יכול לשחרר ערך. המפתח הוא להתמקד בשכונות במגמת עלייה – לדוג' ויסטה או למון גרוב – שבהן השיפורים פוגשים ביקוש גובר של קונים.
יחידות דיור נלוות (ADUs): החוקים הפרו-דיור של קליפורניה הקלו על הוספת ADUs (יחידות סבתא) במגרשים של בתים פרטיים, ומחוז סן דייגו אימץ זאת כאמצעי להגדלת היצע הדיור. משקיעים ובעלי בתים כאחד מנצלים זאת על ידי בניית ADUs להכנסה משכירות. הוספת ADU יכולה להגדיל משמעותית את התשואה של נכס השקעה – קוטג' בחצר האחורית יכול להיות מושכר ב-$1,500–$2,500 בהתאם למיקום, ולחזק את תזרים המזומנים. העיר אף יצרה תוכניות ADU מאושרות מראש ותמריצים. זו הזדמנות מצוינת למשקיעים קטנים: לקנות בית עם מגרש גדול בשכונת מרכז העיר ולהוסיף יחידה או שתיים. לאור רמות השכירות הגבוהות, התשואה יכולה להיות חזקה, והביקוש לשוכרים ליחידות אלו (לעיתים בשכונות מגורים מבוקשות) גבוה. ADUs נהנים גם מרגולציה מיטיבה (אין צורך בחניה נפרדת ליד תחבורה ציבורית, ורישוי מזורז) definesdre.com.
השבחה לטווח ארוך: למרות תנודות קצרות טווח, שוק הנדל"ן בסן דייגו מתאפיין היסטורית בעליית ערך חזקה בטווח הארוך בשל מחסור בקרקע וביקוש מתמיד. משקיעים עם אופק ארוך טווח בונים על המשך צמיחת ההון. האטרקטיביות של האזור – אקלים, קו חוף, כלכלה מגוונת – מרמזת שערכי הנכסים צפויים להמשיך לעלות לאורך זמן, אם כי בקצב מתון יותר מהשנים האחרונות. התחזיות הנוכחיות צופות צמיחה שנתית של 3–5% במחירי הבתים בשנים הקרובות alliedschools.com, ולא דו-ספרתית כפי שנראה לאחרונה. הצמיחה היציבה הזו, יחד עם הכנסה משכירות, יכולה להניב תשואה כוללת אטרקטיבית למשקיעי קנייה והחזקה. בנוסף, שוק סן דייגו פחות תנודתי מאזורים טכנולוגיים; הוא נוטה להאט ולא להתרסק, מה שמספק ביטחון מסוים למשקיעים לטווח ארוך.

סיכונים:

עלויות כניסה וריביות גבוהות: החסם הגדול ביותר למשקיעים כיום הוא עלות הרכישה והמימון הגבוהה. מחירי בתים בסביבות מיליון דולר דורשים הון עצמי ומשכנתאות גבוהות. הלוואות להשקעה בנדל"ן ניתנות לרוב בריביות גבוהות יותר (וללא אפשרות למחזורי ריבית נמוכה שבעלי בתים נהנים מהם), מה שמקשה על החישוב הכלכלי. עלויות המימון סביב 7%+ שוחקות משמעותית את תזרים המזומנים – נכסים רבים לא יהיו רווחיים אלא אם נרכשו עם הון עצמי גבוה או בהנחה משמעותית. סיכון הריבית קריטי: אם הריביות יעלו עוד או יישארו גבוהות, משקיעים ממונפים מאוד עלולים לראות תזרים מזומנים דל או שלילי. בנוסף, המחירים הגבוהים מעלים את הסיכון לתיקון מחירים – למרות שמפולת חריפה נראית לא סבירה בשל מחסור בהיצע, ייתכן שאם תתרחש מיתון, הערכים ירדו עוד. משקיעים חייבים להיות מוכנים להחזיק בנכס גם בתקופות של ירידות ערך קצרות טווח.
סיכונים רגולטוריים וחוקיים: הסביבה הרגולטורית היא מעורבת עבור משקיעים. מצד אחד, חוקים המעודדים בנייה (כמו כללי ADU, SB 9 שמאפשר המרת מגרשים חד-משפחתיים לדופלקסים) יכולים ליצור הזדמנויות. מצד שני, יש מגבלות חדשות: התקנה של השכרת נכסים לטווח קצר בסן דייגו נכנסה לתוקף ב-2023, והגבילה השכרות נופש של בתים שלמים לכ-1% ממלאי הדיור בעיר (בערך 5,400 יחידות) ודורשת רישיון בהגרלה truvi.com. זה צמצם באופן דרמטי את ההשקעות בסגנון Airbnb – נכסים רבים שהיו רווחיים בעבר (בעיקר ב-Mission Beach ובאזורים החופיים) איבדו את הרישיון, מה ש-השפיע על ערך הנכסים באותם אזורים עבור משקיעים שבנו על הכנסה קצרת טווח truvi.com truvi.com. בנוסף, החוקים הפרו-שוכרים בקליפורניה (כללי פינוי מסיבה מוצדקת, הגבלת עליות שכר דירה לכ-10% בשנה תחת AB 1482) מגבילים העלאות שכר דירה אגרסיביות. אמנם תקרת שכר הדירה ברמה הארצית (5% פלוס מדד המחירים לצרכן, מקסימום ~10%) לא הייתה מגבילה במיוחד בסביבה של צמיחה של 0.8% בשכר דירה obrag.org, היא עלולה לפגוע בתשואות אם האינפלציה תזנק או אם משקיע מנסה להעלות שכר דירה נמוך לשוק. חקיקה עתידית היא גם סיכון – יש דיונים מתמשכים בקליפורניה על פיקוח שכר דירה מחמיר יותר, מסים על דירות ריקות, או מסי דיור חדשים. משקיעים חייבים להישאר ערניים לשינויים במדיניות שעלולים להשפיע על הרווחיות.
מחזורי כלכלה ושוק: הכלכלה של סן דייגו מגוונת, אך אינה חסינה למיתון. האטה כלכלית רחבה יותר – במיוחד אם תפגע בתיירות, בהוצאות הביטחון או במגזרי הטכנולוגיה/ביוטק – עלולה להעלות את האבטלה ולהפחית את הביקוש לדיור. כבר כעת, הצמיחה בתעסוקה הואטה (רק +0.5% ב-2024, לפי נתוני EDC) axios.com, וחלק מהתעשיות המקומיות עתירות השכר (כמו מדעי החיים ותעשייה) חוו אובדן משרות בסוף 2024 axios.com. אם יתרחש מיתון ב-2025–2026, ייתכן שהשכירות תרד עוד והיקף הדירות הפנויות יעלה כאשר דיירים יתאחדו או יעזבו את האזור. בעלי נכסים מסחריים, במיוחד משרדים וקמעונאות, מתמודדים עם סיכון של תקופות פינוי ארוכות יותר ולחץ על דמי השכירות אם עסקים ימשיכו להצטמצם. משקיעי נדל"ן חייבים לקחת בחשבון את הסיכונים המחזוריים הללו ולא להניח צמיחה רציפה. לדוגמה, עודף משרדי מדעי החיים שהוזכר קודם הוא סיפור אזהרה: יזמים בנו יתר על המידה בציפייה לצמיחה אינסופית בביוטק, וכעת שיעור הדירות הפנויות גבוה. משקיע בבניין מעבדות או משרד קונדו כעת עלול להתקשות למצוא דיירים ולשרת את החוב. זהירות במגזרים אלו מוצדקת עד שהשוק יתאזן מחדש.
סיכוני אקלים וסביבה: סיכון עדין יותר לטווח הארוך הוא שינויי אקלים ורגולציה סביבתית. אזורי החוף והקניונים של סן דייגו נושאים סיכונים של שריפות יער, הצפות (במיוחד עם עליית פני הים), ופעילות סייסמית. נכסים באזורים מועדים לשריפות עלולים לחוות עלייה חדה בעלויות הביטוח או ירידה בזמינות הכיסוי – חברות הביטוח בקליפורניה הפכו לחשדניות לאחר הפסדים משריפות בשנים האחרונות. נכסים על קו החוף עלולים להתמודד עם סחף או תקנות בנייה מחמירות יותר. למרות שסיכונים אלו טרם פגעו מהותית בערך הנכסים, משקיעים צריכים לקחת אותם בחשבון בבדיקות הנאותות (למשל, בדיקת אזורי סיכון לשריפות, רכישת ביטוח מתאים, ושקילת דרישות גילוי עתידיות).

בשורה התחתונה, סן דייגו נותרה "שוק למשקיעים" במובנים רבים, עם יסודות שכירות חזקים ומנועי צמיחה ארוכי טווח. אך בניגוד לחגיגת הרכישות של תחילת שנות ה-2020, שוק 2025 דורש יותר בדיקה ובחירה קפדנית. משקיעים צריכים לוודא שהעסקאות משתלמות גם בריביות גבוהות, להתעדכן בתקנות חדשות (כמו הגבלת השכירות לטווח קצר), ולהיות מוכנים לתנודתיות מתונה במחירים בטווח הקצר. מי שירכוש בחוכמה – יתמקד במיקומים מבוקשים או יוסיף ערך באמצעות פיתוח (יחידות ADU, שיפוצים) – עדיין יוכל למצוא הזדמנויות חזקות בסן דייגו. המשיכה המתמדת של האזור וההיצע המוגבל משמעותם שנכסי נדל"ן נבחרים היטב צפויים להניב תשואה בטווח הארוך, בתנאי שמנווטים נכון את הסיכונים הנוכחיים.

תחזיות למחירים ולהיצע

בהסתכלות קדימה, רוב האנליסטים צופים ששוק הדיור של סן דייגו יישאר יציב עד צומח בשנים הקרובות, אלא אם יתרחשו זעזועים כלכליים משמעותיים. להלן התחזיות והציפיות המרכזיות למחירים, היצע ותנאי השוק הכלליים:

תחזית מחירי הבתים: במקום רכבת ההרים של השנים האחרונות, מחירי הבתים בסן דייגו צפויים לראות צמיחה מתונה ויציבה. תחזיות של סוכני נדל"ן וכלכלנים מצביעות על עליית ערך שנתית בסדר גודל של 3% עד 5% עד 2025 ו-2026 alliedschools.com. הדבר משקף את מציאת שיווי המשקל החדש בשוק – שיפורים בהיצע וריביות משכנתא גבוהות ממתנות את המחירים, אך ביקוש מתמשך ובנייה לא מספקת מונעים ירידה משמעותית. לדוגמה, המודלים של Zillow צופים כי סן דייגו תהיה בין השווקים ה"יותר תחרותיים" בארה"ב ב-2025, וסביר שתציג צמיחת מחירים גבוהה מהממוצע הארצי axios.com. עם זאת, עידן העליות הדו-ספרתיות השנתיות כנראה הסתיים לעת עתה. אם הריביות יירדו בהדרגה עד סוף 2025 ו-2026 (רבים מצפים שריבית המשכנתא ל-30 שנה תרד לטווח של 5-6% עד 2026), זה עשוי למעשה להצית מחדש צמיחת מחירים מסוימת כאשר כוח הקנייה ישתפר. מנגד, אם הריביות יישארו גבוהות לאורך זמן, הצמיחה במחירים עשויה להיות בקצה הנמוך של התחזיות או להיעצר זמנית. ראוי לציין כי אין תחזיות אמינות שמנבאות קריסת מחירים בסן דייגו – המחסור החמור בדיור מהווה רף תחתון למחירים. גם אם התנאים הכלכליים יחמירו, הירידות הצפויות יהיו מתונות (כמה אחוזים) וקצרות טווח, בשל המחסור המתמשך בדיור בקליפורניה.
מלאי ובנייה חדשה: צפוי שהמלאי יתרחב בהדרגה במהלך השנתיים הקרובות, אם כי סביר שיישאר מתחת לרמות האידיאליות. סן דייגו החלה להאיץ את בניית הבתים בשנים 2022–2024 והמומנטום הזה נמשך גם ל-2025: עיריית סן דייגו אישרה כ-8,500 בתים חדשים ב-2024, בנוסף לכמעט 10,000 ב-2023 insidesandiego.org – מהנתונים הגבוהים ביותר בעשורים האחרונים. ישנם כ-3,500 יחידות דיור בתהליך במסגרת תוכניות מואצות מיוחדות, לפי משרד ראש העיר insidesandiego.org. בנוסף, כ-4,000 דירות חדשות צפויות להיפתח ברחבי המחוז ב-2025 (בדומה לתוספות של 2024) obrag.org. תוספת עקבית זו של היצע – במיוחד של דיור רב-משפחתי – אמורה לסייע לבלום עליות קיצוניות במחירים ובשכר הדירה. עם זאת, הגעה לשוק מאוזן באמת תיקח זמן. אנליסטים לא מצפים שהמלאי יחזור לרמות שלפני המגפה (2018-2019) עד סוף 2026 לכל המוקדם alliedschools.com. עד אז, ייתכן שחלק מפרויקטי הפיתוח הגדולים (פיתוח מחדש אפשרי של אזור הספורט/מידווי, דיור בקמפוס SDSU Mission Valley ועוד) יתרמו גם הם יחידות חדשות. צנרת הבנייה בסן דייגו נותרת מלאה, אך אתגרים כמו מחסור בכוח אדם, עלויות חומרים גבוהות והתנגדות תושבים (NIMBY) גורמים לכך שלא כל הפרויקטים המתוכננים יסתיימו בזמן. בסך הכול, צפו שהמלאי יעלה בהדרגה, מה שיקל מעט את הלחץ, אך לא עד כדי עודף.

להתאושש

patch.com

פעילות העסקאות

מאוזן יותר

זמני פרסום ארוכים יותר

נורמליזציה בריאה

מדד פעילות השוק

youtube.com

redfin.com

שכר דירה ושוק השכירות: התחזית לשכר הדירה זהירה ואופטימית עבור שוכרים. עם אלפי דירות חדשות שנכנסות לשוק ועלייה קלה בשיעור הדירות הפנויות, עליות שכר הדירה נעצרו. CoStar צופה ששכר הדירה בסן דייגו יחזור לעליות מתונות עד 2026, בקצב דומה לממוצע ההיסטורי (כ-3-4% בשנה) obrag.org. בשנים 2024–2025, ייתכן שצמיחת שכר הדירה תישאר נמוכה מאוד (0-2%) בזמן שהשוק מעכל את ההיצע החדש. ראוי לציין כי יזמים האטו את תחילת הבנייה של פרויקטים רב-משפחתיים חדשים ב-2025 בשל עלויות מימון גבוהות והאטה נוכחית בעליות שכר הדירה obrag.org obrag.org. הדבר מרמז שלאחר מסירות 2025, עשויה להיות האטה בהיצע החדש עד 2027, מה שעשוי להדק שוב את השוק. לכן, לשוכרים יש כעת חלון הזדמנויות עם כוח מיקוח רב יותר, אך מגמת שכר הדירה לטווח הארוך בסן דייגו המבוקשת עדיין כלפי מעלה. עבור בעלי דירות/משקיעים, הסיכון בטווח הקצר הוא מתן הטבות ושכר דירה יציב, אך התחזית לטווח הארוך היא המשך ביקוש חזק לשכירות וצמיחה לאחר שההיצע החדש ייספג.
משתנים כלכליים בלתי צפויים: כל התחזיות מניחות שלא יתרחשו זעזועים משמעותיים. אחד המשתנים הוא הכלכלה הרחבה – אם ארה"ב תיכנס למיתון בסוף 2025, ייתכן שהביקוש לדיור ייחלש זמנית. שיעור האבטלה בסן דייגו עלה לכ-4.9% באמצע 2025 kpbs.org, ואובדן משרות נוסף (במיוחד במגזרים עתירי שכר) יפחית את כוח הקנייה ואת אמון הצרכנים. משתנה נוסף הוא מדיניות הריבית: אם האינפלציה תתחדש וריביות המשכנתא יעלו מעל 7.5% לאורך זמן, הדבר עלול לדכא את הביקוש יותר מהצפוי ולהפעיל לחץ קל כלפי מטה על המחירים. מנגד, אם הפדרל ריזרב יוריד ריביות מהר מהצפוי ב-2024–25, ריביות המשכנתא עשויות לרדת, מה שעלול להחזיר קונים לשוק בהמוניהם ולגרום לעלייה נוספת במחירים. סביר להניח שנראה מסלול ביניים: שיפור הדרגתי של נגישות הדיור ככל שההכנסות יעלו והריביות יירדו, מה שיוביל לרמת מכירות וצמיחת מחירים בת קיימא.

לסיכום, צפו ששוק הנדל"ן של סן דייגו בשנים הקרובות יתאפיין ב-יציבות והתאמה הדרגתית: עליית מחירים מתונה (ולא בועות או קריסות), היצע ובחירה שהולכים וגדלים באיטיות, ושוק שכירות שנשאר יקר אך לא יוצא משליטה. הפער הבסיסי – הרבה אנשים שרוצים לגור בסן דייגו לעומת היצע מוגבל – ימשיך להוות רף תחתון לשוק. כפי שנכתב בתחזית נדל"ן אחת, האטרקטיביות הגבוהה של סן דייגו והמגבלות על הקרקע כנראה יגרמו לה ל-להתעלות על שווקים רבים, גם אם הצמיחה כבר לא מטורפת axios.com axios.com. אלא אם תתרחש משבר בלתי צפוי, ה"נורמלי החדש" הוא שוק מתון ומאוזן יותר שעדיין מיטיב עם מי שכבר נמצא בו (בעלי בתים) תוך ניסיון הדרגתי לקלוט מצטרפים חדשים עם תוספת היצע.

צנרת בנייה ופיתוח

בום בנייה (במידה מסוימת): בתגובה למשבר הדיור, סן דייגו האיצה את קצב הבנייה של יחידות דיור חדשות – במיוחד דירות ובתי עיר. בין 2018 ל-2024, האזור הוסיף מספר משמעותי של יחידות, והמגמה הזו נמשכת גם ל-2025. עיריית סן דייגו הובילה עם המספר האבסולוטי הגבוה ביותר של בתים חדשים שאושרו במחוז planetizen.com, בין היתר בזכות שינויים במדיניות שמעודדים פיתוח (יפורטו בסעיף הבא). באופן מרשים, צ'ולה ויסטה הייתה שחקנית בולטת בבנייה חדשה, עם אישור של כ-38 יחידות דיור חדשות לכל 1,000 תושבים בין 2018 ל-2024 – הכי הרבה לנפש במחוז planetizen.com planetizen.com. זאת בניגוד לערים קטנות יותר כמו אל קחון, שאישרה רק כ-10 יחידות לכל 1,000 תושבים ומפגרת מאחור planetizen.com planetizen.com. המשמעות היא שהבנייה מרוכזת מאוד ברשויות שמעודדות צמיחה (צ'ולה ויסטה, עיריית סן דייגו, חלקים מצפון המחוז) בעוד אחרות תורמות מעט.

סוגי דיור: רוב הדיור החדש שנבנה הוא רב-משפחתי. בערך 60% מכל הבתים החדשים שנבנו במחוז בשנים האחרונות היו דירות או דירות קונדומיניום voiceofsandiego.org. לדוגמה, בספירה של צ'ולה ויסטה, 56% מהיחידות החדשות שלהם היו במתחמים של 5 יחידות ומעלה (דירות/קונדומיניום), כ-9% היו יחידות ADU, וכ-24% בתים צמודי קרקע planetizen.com. ההטיה הזו לבנייה מרובת יחידות היא מכוונת – זהו האופן היעיל ביותר להוסיף יחידות באזור עם מגבלות קרקע. פרויקטים בולטים שצפויים להסתיים ב-2025 כוללים את Alexan Camellia (מתחם של 531 יחידות באזור קונבוי בקירני מסה) obrag.org, וכן מבני מגורים בגובה בינוני במרכז העיר, מישן ואלי, ולאורך מסדרונות תחבורה ציבורית. עד סוף 2025, צפויות להיפתח כ-3,500–4,000 דירות חדשות ברחבי מחוז סן דייגו obrag.org obrag.org, בדומה לסך השנתי של 2022–2024. יש גם הרחבה משמעותית של דיור צבאי ליד בסיסים, פרויקטים של דיור לסטודנטים ליד UCSD ו-SDSU, וכמה קהילות מתוכננות מראש שמוסיפות בתים באוטיי ראנץ', סן מרקוס ואזורים נוספים בשוליים.

דיור בר השגה לעומת דיור בשוק החופשי: בעיה מתמשכת היא שרוב הפיתוחים החדשים מתומחרים ברמות שוק חופשי או יוקרה, ואינם באמת "ברי השגה" עבור תושבים ממעמד בינוני או נמוך. ניתוח מצא שכ-78% מכלל הבתים החדשים שנבנו לאחרונה במחוז סן דייגו יועדו לרוכשים/שוכרים בעלי הכנסה מעל לממוצע planetizen.com. רק חלק קטן מהן הן יחידות דיור בר השגה עם הגבלה בטאבו. לדוגמה, מתוך כ-1,894 בתים חדשים שנבנו במרכז העיר סן דייגו ב-2024, רק 174 (9%) היו יחידות ברות השגה למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה 10news.com. עלויות בנייה גבוהות (עבודה, חומרים, קרקע) ואגרות גורמות לכך שקבלנים נדרשים לרוב לגבות שכר דירה/מחירים גבוהים כדי שהפרויקטים יהיו כלכליים. כתוצאה מכך, דירות יוקרה חדשות נפתחות לעיתים קרובות עם שכר דירה של מעל $3,000 לדירת חדר שינה אחד, מה שלדברי משקיפים "לא פותר ישירות את משבר הדיור בר ההשגה" obrag.org. כדי להתמודד עם זה, לעיר ולמחוז יש תוכניות לסבסוד פיתוחי דיור בר השגה – לדוגמה, תוכנית "Bridge to Home" השקיעה 90 מיליון דולר ליצירת כמעט 2,000 יחידות דיור בר השגה בשותפויות insidesandiego.org. מספר פרויקטים של דיור בר השגה מלא (לרוב על ידי עמותות או ועדת הדיור של סן דייגו) נמצאים בתכנון, אך אלה נוטים להיות בקנה מידה קטן (עשרות, לא מאות, יחידות בכל פעם).

פיתוחים ותשתיות מרכזיים: מעבר לדיור, ישנם פרויקטים משמעותיים שעתידים לעצב את שוק הנדל"ן של סן דייגו:

פרויקט Naval Information Warfare (NAVWAR) Revitalization ליד אולד טאון הוא פרויקט גדול שעשוי לכלול אלפי יחידות מגורים לשימושים מעורבים (בהמתנה לאישור פדרלי).
התחדשות אזור הארנה/מידוויי (Sports Arena/Midway District) נמצאת בשלבי תכנון, לאחר שהבוחרים הסירו את מגבלת הגובה של 30 רגל לאזור. הצעות מתחרות כוללות ארנה חדשה ועד 4,000 יחידות דיור, מסחר ופארקים. אם יאושר ב-2025, ייתכן שהבנייה תתחיל ב-2026–27.
SDSU Mission Valley: ההתרחבות של אוניברסיטת סן דייגו סטייט באתר האצטדיון של Mission Valley נמצאת בבנייה – כולל פארק נהר, מבני קמפוס ו-4,600 יחידות דיור (שילוב של סטודנטים, בר השגה, שוק חופשי) שיימסרו בשלבים עד לסוף שנות ה-2020. זה ייצור כפר עירוני חדש ויקל על לחץ הדיור לסטודנטים.
שדרוג University City/UTC: עם הארכת קו הטראולי (Mid-Coast line) ל-UTC, ישנם מספר פרויקטים ליד התחנות – דירות רבי-קומות, מבני מעבדות חדשים – מה שיוצר למעשה "מרכז עיר שני" בצפיפות גבוהה באזור UTC. עדכוני תוכנית קהילתית ב-2024 ל-University City הגדילו משמעותית את הצפיפות המותרת insidesandiego.org.
תשתיות חוצות גבול: טרמינל שדה התעופה החוצה גבול בטיחואנה (CBX), שהיה חזון רב שנים, הביא לפיתוח מלונות וחניונים בסביבה. בנוסף, מעבר גבול שני באוטיי מסה נמצא בבנייה, מה שעשוי להמריץ את שוק הנדל"ן התעשייתי והלוגיסטי לאחר השלמתו (ואולי לאפשר יותר דיור לעובדים באזור זה עבור נוסעים חוצי גבול).

תחזית הבנייה: קבלנים בסן דייגו אופטימיים בזהירות אך מתמודדים עם אתגרים. עליית הריבית מייקרת הלוואות בנייה ועלולה לעכב פרויקטים. עלויות החומרים נותרות גבוהות (ומכסים על פלדה/עץ הוסיפו הוצאות) obrag.org obrag.org. מחסור בעובדים מקצועיים מהווה גם הוא מגבלה – יש יותר עבודה מאשר עובדים, מה שעלול להאט לוחות זמנים. עם זאת, יזמים יודעים שיש ביקוש כבוש. חלקם "שומרים קרקעות" לפרויקטים עד שהמצב הכלכלי ישתפר, אך רבים ממשיכים בזכות לחץ ציבורי לדיור ותמריצים (כמו חוק הבונוס לצפיפות של קליפורניה, שמאפשר יחידות נוספות אם חלק מהן ברות השגה). ראוי לציין כי יעד הדיור של האזור (מהנחיות המדינה) לשנים 2021-2029 הוא שאפתני, ולפי דיווחים מסוימים מחוז סן דייגו אף צפוי לעקוף את יעד הדיור של המדינה בכ-4,500 יחידות עד 2029 אם קצב ההיתרים הנוכחי יימשך timesofsandiego.com. זה יהיה ציון דרך חיובי, אם כי ייתכן שהיעד עצמו עדיין לא מספק ביחס לביקוש.

לסיכום, צנרת הפיתוח של סן דייגו חזקה, במיוחד בתחום הדיור הרב-משפחתי. דיור חדש נכנס לשוק בקצב המהיר ביותר מזה שנים, מה שמקל בהדרגה על הלחץ. עם זאת, רוב היחידות החדשות הן במחירי שוק ואינן זולות, כך שמשבר הנגישות לדיור לא נפתר רק על ידי היצע. מאמצים מתמשכים – מרפורמות מדיניות ועד שותפויות ציבוריות-פרטיות – שואפים להאיץ את הבנייה עוד יותר, כולל דיור בר השגה ו"דיור ביניים חסר" (כמו טאון-האוס, יחידות ADU ודופלקסים). אם מאמצים אלה יימשכו, סן דייגו עשויה בהדרגה לסגור את הפער בין היצע לביקוש לדיור, גורם קריטי ליציבות שוק ארוכת טווח.

שינויים מדיניים ורגולטוריים המשפיעים על נדל"ן

בשנים האחרונות, שינויים חקיקתיים ורגולטוריים ברמה המדינתית והמקומית השפיעו באופן משמעותי על נוף הנדל"ן של סן דייגו. קובעי המדיניות מנסים להתמודד עם משבר הדיור, לעודד פיתוח, להגן על דיירים ולשמור על איזון עם צרכי הקהילה. להלן השינויים המרכזיים וההשפעות שלהם:

רפורמות בצפיפות דיור ותכנון אזורי: קליפורניה חוקקה מספר חוקים שמטרתם לעקוף תכנון מפלה ולעודד בניית דיור. SB 9, שנכנס לתוקף ב-2022, מאפשר ברוב המגרשים המיועדים לבית בודד לפצל את המגרש או לבנות עד 4 יחידות (דו/תלת-משפחתיות) בזכות. בכך מתבצע שינוי ייעוד בפועל בשכונות שבעבר הוגבלו לבית אחד למגרש. סן דייגו אימצה את SB 9 – העיר אף ויתרה על עמלות מסוימות כדי לעודד שימוש – אם כי ההשפעה עד כה מתונה (כמה מאות פרויקטים של SB 9). באופן דומה, חוקי יחידות דיור נלוות (ADU) חוזקו (AB 68 ואחרים), ומחייבים ערים לאשר דירות חצר והסבות מוסכים עם מינימום בירוקרטיה. סן דייגו עדכנה את התקנות המקומיות בהתאם, וכפי שצוין, היתרי ADU זינקו (ADU היוו כ-9% מהבתים החדשים בשנים האחרונות) planetizen.com. העיר גם השיקה תוכניות חדשניות כמו "Complete Communities" ו-"Housing Action Package 2.0" insidesandiego.org, שמעניקות בונוסים בצפיפות והיתרים מזורזים לפרויקטים סמוכי תחבורה ציבורית או הכוללים יחידות ברות-השגה. לדוגמה, Complete Communities מאפשרת ליזמים לבנות יותר יחידות מהרגיל אם יכללו דיור בר-השגה ויתרמו לשירותי קהילה insidesandiego.org. רפורמות תכנון אלו מתחילות להניב תוצאות בדמות פיתוחים קטנים יותר והצעות לבנייני דירות באזורים עם תחבורה ציבורית. דוגמה מוחשית: אנציניטס (צפונית לסן דייגו) אולצה על ידי המדינה להקל את התכנון לאחר שהתנגדה במשך שנים; מאז אישרה פרויקטים בצפיפות גבוהה יותר כדי לעמוד ביעדי הדיור של המדינה planetizen.com.
ייעול תהליכי רישוי: עיריית סן דייגו, בראשות ראש העיר טוד גלוריה, הפכה את ייעול אישורי הדיור לעדיפות עליונה. תוכנית האצת הדיור בר השגה ויוזמות כמו "אישור עכשיו" האיצו את תהליך האישור לפרויקטים מתאימים insidesandiego.org. העיר אף הקימה תוכנית לבחינת כל פרויקט דיור סמוך לתחבורה ציבורית בתוך 30 יום ("קהילות שלמות עכשיו") insidesandiego.org. בנוסף, העיר מציעה בדיקה מהירה ואפילו אישור עצמי לחלק מתוכניות הבנייה insidesandiego.org. מהלכים אלו קיצרו את העיכובים הידועים לשמצה בהוצאת פרויקטי דיור לדרך. גם המדינה תרמה: הוחרגו עוד ועוד פרויקטים של דיור עירוני מ-CEQA (חוק איכות הסביבה של קליפורניה), ו-AB 2011 (נכנס לתוקף ב-2023) מאפשר אישור מינהלי לדיור על קרקע מסחרית. ייתכן שבקרוב נראה מרכזי קניות ישנים או פארקי משרדים בסן דייגו נהפכים לדיור תחת הוראות AB 2011, שמדלגות על חלק מהשליטה המקומית לטובת בנייה בזכות עם סטנדרטים לעובדים. במצטבר, שינויים רגולטוריים אלו מנסים להטות את הכף מהתנגדות NIMBY לעמדה פרו-דיור.
תקנות השכרה לטווח קצר: כפי שצוין קודם, שינוי רגולטורי משמעותי ברמה המקומית היה המהלך של סן דייגו נגד השכרות נופש לטווח קצר. החל ממאי 2023, תקנת השכרה למגורים לטווח קצר (STRO) מחייבת כל מי שמשכיר דירה שלמה לטווח קצר (פחות מ-30 יום) להחזיק ברישיון עירוני. חשוב לציין, העיר הגבילה את מספר הרישיונות ל-1% מהמלאי הקיים של יחידות דיור (כ-5,400 יחידות) ברוב חלקי העיר, ובנוסף מעט יותר (~0.75% מהמלאי) במיוחד באזור Mission Beach truvi.com. זה צמצם מיד את שוק ההשכרות לטווח קצר – עד סוף 2023 העיר סגרה מעל 7,000 השכרות נופש לא חוקיות שלא היו להן רישיונות lajolla.ca nbcsandiego.com. ההשפעה: חלק מהמשקיעים שהשכירו ב-Airbnb עברו להשכרה לטווח ארוך או מכרו את הנכסים שלהם. Mission Beach, שהייתה רוויה בהשכרות נופש, חוותה התאמות בערכי הנדל"ן ובפעילות המכירות כאשר דירות רבות לשעבר הוצעו למכירה. אי-העבירות של הרישיונות (בעלים חדש לא יכול לרשת את רישיון ההשכרה מהמוכר) הפכה גם נכסים עם ריכוז גבוה של STR לפחות אטרקטיביים לרכישה truvi.com. התקנה הזו הגיעה בתגובה לתלונות תושבים על "בתי מסיבות" והתחושה ש-Airbnb מצמצם את היצע הדיור. עבור השוק הרחב יותר, סביר שהדבר שחרר מספר דירות וקונדואים שחזרו לשוק ההשכרה או הבעלות לטווח ארוך, הקלה מסוימת בזמינות הדיור. כיום המשקיעים יודעים את עמדת סן דייגו: השכרה לטווח קצר מותרת אך מוגבלת מאוד – שיקול שמכוון השקעות חדשות יותר לכיוון השכרה מסורתית.
השקעות בתשתיות ותחבורה: מדיניות אינה מתייחסת רק לחוקי דיור – גם החלטות תשתית משפיעות על נדל"ן. הדחיפה המתמשכת של סן דייגו לפיתוח מוכוון תחבורה ציבורית נתמכת על ידי הארכת קו הרכבת הקלה Mid-Coast (נפתחה ב-2021), ותכנית התחבורה האזורית של SANDAG מ-2021 שמדמיינת קווי תחבורה נוספים (אם כי המימון שנוי במחלוקת). העיר גם משקיעה בפרויקטים כמו פרויקט Pure Water (שיפור תשתיות המים) universitycitynews.org ושדרוג פארקים. תחבורה ציבורית טובה יותר ושירותים משופרים יכולים להפוך שכונות מסוימות לאטרקטיביות יותר לפיתוח (למשל, דירות חדשות שצצות לאורך תחנות קו הרכבת החדש מאולד טאון ל-UTC).

לסיכום, שינויים במדיניות בסן דייגו כיום הם בדרך כלל בעד דיור ובעד צפיפות, שינוי מהגישה ההיסטורית של צמיחה איטית. חוקים מדינתיים קבעו את הטון על ידי ביטול חלק מהמגבלות המקומיות, והעיר הגיבה בחדשנות עם חבילות משלה לעידוד בנייה. זה מתחיל להשתלם עם יותר יחידות שנבנות והקלה מסוימת במשבר. מצד שני, תקנות כמו הגבלת השכרות קצרות טווח ובקרת שכר דירה יושמו כדי להגן על זמינות הדיור והדיירים, והן מגבילות במידת מה ערוצי רווח מסוימים לבעלים. האיזון שמקבלי ההחלטות מנסים להשיג הוא לעודד מספיק היצע חדש ולהגן על התושבים, מבלי להבריח יזמים או בעלי דירות. באמצע 2025 סן דייגו אף זכתה לשבחים ממנהיגי המדינה על מאמציה לייעל את תחום הדיור, והוצגה כמודל בקליפורניה insidesandiego.org. אם מגמות החקיקה הללו יימשכו (וסביר שכן, לאור חומרת מחסור הדיור), אפשר לצפות לצעדים נוספים כמו העלאת זכויות בנייה לאורך קווי תחבורה חדשים, תמריצים נוספים לדיור בר השגה, ואולי סיוע חדש לדיירים. בעלי עניין בנדל"ן בסן דייגו חייבים להישאר גמישים ומעודכנים ככל שהסביבה הרגולטורית משתנה – זה הפך לקריטי כמו כוחות השוק בעיצוב התוצאות.

אתגרי נגישות ויצע דיור

למרות התקררות מסוימת לאחרונה והתערבויות מדיניות, נגישות לדיור נותרה האתגר המרכזי ביותר של שוק הנדל"ן בסן דייגו. האזור מדורג בעקביות כאחד משווקי הדיור הפחות נגישים בארצות הברית. היבטים מרכזיים של אתגר זה כוללים:

העלות הגבוהה של הדיור: עד אמצע 2025, מחיר הבית החציוני (~מיליון דולר) דורש הכנסה שנתית של כ-200,000–250,000 דולר כדי לרכוש בנוחות offthe56.com lao.ca.gov. עם זאת, ההכנסה החציונית למשק בית בסן דייגו היא רק בסביבות 90,000 דולר. הפער הזה אומר שרק כ-15% ממשקי הבית יכולים להרשות לעצמם את הבית החציוני הזה offthe56.com. מדד הנגישות הזה (15%) נמוך במיוחד – לשם השוואה, ברמה הארצית כ-50% ממשקי הבית יכולים להרשות לעצמם את הבית החציוני הארצי. אפילו בהשוואה לנגישות הנמוכה הכללית בקליפורניה (17% ממשקי הבית ברחבי המדינה יכלו להרשות לעצמם את הבית החציוני בתחילת 2025) homes.com, סן דייגו נמצאת במשבר. עלויות הדיור הגבוהות גם פוגעות בדירוגי האזור בתחרותיות הכלכלית; הדיור היה גורם בירידה של סן דייגו בדו"ח הערים המובילות של מילקן axios.com axios.com.

בצד השכירות, שכר הדירה החציוני בסביבות 2,500 דולר גם הוא מכביד על התקציב. משק בית צריך הכנסה של כ-100,000 דולר (בהנחה של 30% מההכנסה על שכירות) כדי לעמוד בזה – הרבה מעבר למה שמרבית השוכרים מרוויחים. כמעט מחצית ממשקי הבית השוכרים בסן דייגו נחשבים "מעמוסים כלכלית" (משלמים יותר מ-30% מההכנסה על שכירות). שיעור הבעלות על בתים שנשאר סביב 55% בעיר (וכ-60% במחוז) משקף עד כמה קשה לעבור מהשכרה לבעלות kpbs.org. מקצועות מעמד הביניים רבים – מורים, אחיות, עובדי ציבור, מנהלי אירוח – מוצאים זאת כמעט בלתי אפשרי לרכוש בית בקהילה בה הם עובדים. משבר הנגישות הזה הוא לא רק עניין של סטטיסטיקה; הוא משנה את המרקם החברתי, כפי שמפורט בהמשך.

היצע דיור בלתי מספיק: שורש בעיית הנגישות לדיור הוא חוסר איזון קלאסי בין היצע לביקוש. במשך עשרות שנים, סן דייגו (כמו רוב אזור החוף של קליפורניה) לא בנתה מספיק דיור עבור האוכלוסייה והצמיחה התעסוקתית שלה. תכנון מגביל (שטחים נרחבים המיועדים רק לבתים צמודי קרקע), התנגדות קהילתית לצפיפות (NIMBYism), אגרות גבוהות ותהליכי רישוי ממושכים – כל אלה שמרו על רמת בנייה נמוכה. כפי שנכתב באחד הדו"חות, "עשורים של בנייה איטית הכניסו את סן דייגו למחסור חמור בדיור" axios.com. כאשר בועת הדיור של מגפת הקורונה והטכנולוגיה של שנות ה-2020 פגשה את ההיצע המוגבל הזה, זה הוביל למלחמות מחירים ולעליות חדות.

כדי להדביק את הפער, האזור זקוק ל-עשרות אלפי יחידות חדשות. המדינה קבעה יעד אזורי (RHNA) של כ-171,000 בתים חדשים למחוז סן דייגו לשנים 2021–2029. באמצע התקופה, המחוז לא עומד ביעד בכל רמות ההכנסה (אם כי ייתכן שיעבור את היעד הכולל אם המגמות הנוכחיות יימשכו) timesofsandiego.com. המחסור חריף במיוחד בדיור בר השגה: כ-41,000 יחידות הוקצו לאוכלוסייה בעלת הכנסה נמוכה, אך רק כמה אלפים נמצאים בתכנון או בבנייה planetizen.com. לכן, גם כאשר קצב הבנייה הכללי עולה, ההיצע לאוכלוסייה בעלת הכנסה בינונית ונמוכה מפגר משמעותית. עד שההיצע לא יעלה משמעותית על הביקוש, הנגישות לדיור תישאר מחוץ להישג יד.

השפעה על אנשים וכלכלה: ההשפעה האנושית של דיור לא נגיש היא משמעותית. צעירים גרים עם ההורים זמן רב יותר או חולקים דירות עם שותפים. משפחות דוחות או מוותרות על רכישת דירה; יש אף שמאחרות להביא ילדים בגלל עלויות הדיור. עובדים חיוניים עוזבים – ישנם סיפורים על מורים, אחיות, שוטרים ואחרים שעוברים דירה למקומות כמו אריזונה או טקסס כי אינם יכולים להרשות לעצמם להישאר בסן דייגו. למעשה, הגידול הדמוגרפי הצנוע של האזור נובע כולו מהגירה; יותר אנשים עוזבים לאזורים אחרים בארה"ב מאשר מגיעים, ועלות הדיור היא הסיבה המרכזית לעזיבה kpbs.org. "בריחת המוחות" ואובדן עובדים עלולים לפגוע בעסקים המקומיים ובשירותים הציבוריים לאורך זמן.

בנוסף, מחירי דיור גבוהים גורמים ליותר יוממות מאזורים מרוחקים (למשל, טמקיולה/מורייטה שבמחוז ריברסייד – שם אנשים נוסעים מעל 60 מייל לכל כיוון לעבודה בסן דייגו כדי להרשות לעצמם בית). זה מוסיף לעומסי התנועה ולזיהום ומפחית את איכות החיים. כאשר רק בעלי אמצעים יכולים לרכוש בתים בשכונות רבות, זה מוביל להפרדה כלכלית. סן דייגו מסתכנת בכך שתהפוך למקום שרק עשירים מאוד או כאלה שרכשו דירה לפני שנים יוכלו ליהנות מיציבות דיור, בעוד צעירים ופחות מבוססים יתמודדו עם חוסר יציבות ועקירה. פעילים קהילתיים מציינים שזה פוגע בגיוון ובאופי העיר.

חסרי בית וחוסר ביטחון בדיור: הקצה הקיצוני של משבר יוקר המחיה נראה באוכלוסיית חסרי הבית של סן דייגו, שגדלה בשנים האחרונות. רבים מהעובדים העניים שמתמודדים עם עליית שכר דירה או פינוי, אין להם לאן ללכת בשוק כה יקר, והם מוצאים את עצמם גרים ברכבים או במקלטים. המחסור בדיור זול מחריף את בעיית חסרי הבית – גם כאשר העיר פותחת מקלטים חדשים או אתרי קמפינג בטוחים, אנשים הופכים לחסרי בית מהר יותר ממה שניתן לשכן אותם מחדש. האקלים של סן דייגו מושך גם חסרי בית מאזורים אחרים. ההערכה היא שאלפים מתושבי סן דייגו חווים חוסר בית בכל לילה נתון, מצב שקשור ישירות ליוקר ולמחסור בדיור (יחד עם גורמים של בריאות הנפש ושימוש בסמים). העיר והמחוז הודו כי ללא הרבה יותר דיור בר השגה/מסובסד, יהיה בלתי אפשרי לצמצם משמעותית את בעיית חסרי הבית.

צעדים שננקטים: פירטנו מדיניות רבות (בונוסים בצפיפות, אישורים מזורזים וכו') שמטרתן להגדיל את ההיצע. נציבות הדיור של סן דייגו ועמותות פועלות גם הן ליצירת יחידות דיור בר השגה באמצעות רכישות ובנייה חדשה (למשל, הסבת מוטלים לדירות עבור חסרי בית, שימוש בכספי HomeKey מהמדינה). יש דחיפה לדיור "החסר באמצע" – דופלקסים, בתים טוריים, דירות חצר – שיכולים להיות זולים יותר מעצם תכנונם. האזור בוחן גם רעיונות חדשניים כמו נאמנויות קרקע קהילתיות (כדי לשמור על דיור בר השגה לצמיתות) והרחבת שוברים לדיור ציבורי, אך אלה עדיין בקנה מידה קטן ביחס לצורך.

ראוי לציין כי הגישה הציבורית משתנה לאט. למרות שעדיין קיימת התנגדות NIMBY (לא בחצר האחורית שלי) לפיתוח, ישנה מודעות גוברת לכך שהגדלת הצפיפות נחוצה לשיפור יוקר המחיה. תושבים צעירים וארגוני סנגור מביעים עמדות YIMBY ("כן בחצר האחורית שלי"). אפילו חלק מבעלי הבתים הוותיקים מבינים שילדיהם לא יוכלו לגור בסן דייגו ללא שינויים. זה סייע ליוזמות כמו העלאת זכויות בנייה בהילקרסט ואוניברסיטי סיטי לעבור insidesandiego.org. עם זאת, זה עדיין אתגר – כל פרויקט עלול להפוך למאבק ברמת השכונה.

יוקר המחיה בתחזית: בטווח הקצר, ייתכן שיוקר המחיה ישתפר מעט רק משום שהמחירים התייצבו וההכנסות עולות לאט. לדוגמה, מדד יוקר הדיור של CAR למחוז סן דייגו עשוי לעלות בכמה נקודות מהשפל שנרשם בסוף 2024. אך ביסודו של דבר, הדיור עדיין יהיה יקר מאוד ביחס להכנסות. משרד האנליסטים המחוקקים ציין כי באמצע 2025, ההכנסה הנדרשת לרכישת בית ממוצע בקליפורניה (~237 אלף דולר) הייתה יותר מכפול מההכנסה החציונית lao.ca.gov – מצב שאין לו פתרון מהיר. רק שילוב של הרבה יותר בנייה (במיוחד במחירים נמוכים יותר) ו/או צמיחה גבוהה יותר בהכנסות יוכל לגשר על הפער. סן דייגו פועלת בכיוון הראשון, אך יידרשו שנים כדי לראות שינוי משמעותי.

שורה תחתונה: אתגר הנגישות וההיצע של הדיור בסן דייגו הוא בעיה ארוכת טווח שנולדה ממחסור בהיצע וביקוש גבוה. הוא מתבטא במאבק היומיומי של משפחות לשלם שכר דירה, באי היכולת של עובדים חיוניים לגור בקהילות שבהן הם משרתים, ובבחירות הקשות שאנשים עושים לעזוב את האזור. אמנם תנאי השוק המתקררים של 2025 והצעדים המדיניים הקלו במעט את הלחץ (עם יותר יחידות דיור שנכנסות לשוק ועצירה בעליית המחירים), אך הדיור בסן דייגו נותר לא נגיש לרוב התושבים offthe56.com. ייתכן שזו האיום הגדול ביותר על השגשוג וההכלה העתידיים של האזור. התמודדות עם הבעיה תדרוש מאמץ מתמשך: המשך הוספת היצע בכל הרמות, שימור ויצירת דיור בר השגה, ומציאת פתרונות יצירתיים להוזלת עלויות הבנייה. היכולת של סן דייגו להישאר מטרופולין תוסס ומגוון תלויה בהתקדמות בתחום זה.

השפעת ריביות, הגירה, ופקטורים מקרו-כלכליים

לבסוף, אנו בוחנים את הפקטורים המקרו-כלכליים הרחבים המשפיעים על שוק הנדל"ן בסן דייגו: בראש ובראשונה ריביות, דפוסי הגירה, והמצב הכלכלי הכללי. כוחות רחבים אלו לעיתים קרובות מכתיבים את העליות והירידות של שוק הדיור.

עליית ריביות: העלייה המהירה בריביות המשכנתא מאז 2022 הייתה ככל הנראה הגורם הבודד המשמעותי ביותר לצינון שוק הדיור בסן דייגו בשנים 2024–2025. כפי שצוין, הריבית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה קפצה מכ-3% בסוף 2021 ליותר מ-7% עד 2023, מה שהעלה באופן דרמטי את עלויות ההלוואה lao.ca.gov. במונחים מעשיים, התשלום החודשי על בית במחיר חציוני גבוה כיום בכ-80% לעומת מה שהיה בריביות של 2020 lao.ca.gov. הלם הריבית הזה הוציא מהשוק קונים גבוליים רבים ואילץ אחרים להוריד את התקציב, ובכך צינן את הביקוש והשטיח את המחירים. הוא גם יצר את אפקט "אזיקים מזהב" עבור מוכרים – כ-80% מבעלי הבתים בקליפורניה מחזיקים במשכנתאות בריבית מתחת ל-5%, ולכן הם מהססים למכור ולאבד את הריבית הנמוכה lao.ca.gov. המחסור במלאי בסן דייגו הוא בחלקו תוצאה של נעילה זו, כפי שצוין לעיל.

הלאה, מסלול הריביות ישפיע רבות על פעילות השוק. נכון לאמצע 2025, הריביות מראות סימני התייצבות בטווח של 6% אמצע, ואפילו ירדו לכ-6.5% באוגוסט 2025 – הנמוך ביותר בכ-10 חודשים kyma.com money.com. אנליסטים למשכנתאות צופים כי הריביות ירדו בהדרגה לתוך 2025; תחזיות פאני מיי ו-MBA מציבות את הריבית הממוצעת ל-30 שנה על כ-6.4% ב-2025 ואולי מתחת ל-6% עד 2026 themortgagereports.com fortune.com. אם תחזיות אלו יתממשו, סן דייגו עשויה לראות התעוררות בפעילות הקונים כאשר המימון יהפוך לנגיש יותר. אפילו ירידה של נקודת אחוז אחת בריבית המשכנתא מגדילה משמעותית את כוח הקנייה (או לחלופין, מאפשרת ליותר בעלי בתים למחזר או לעבור דירה מבלי לזכות להלם תשלומים). לכן, הקלה בריבית היא גורם חיובי מרכזי לשוק הדיור. מנגד, אם האינפלציה תפתיע כלפי מעלה או שגורמים כלכליים אחרים יאלצו את הריביות לעלות שוב, השוק עלול להיתקע עוד יותר. בשלב זה, רוב האנשים סבורים שכבר ראינו את השיא בריביות, והמגמה תהיה שטוחה עד יורדת – סימן חיובי לנדל"ן.

הגירה ותנועות אוכלוסייה: הדינמיקה הדמוגרפית של סן דייגו מורכבת. מצד אחד, כאזור יקר, היא חווה הגירה פנימית שלילית נטו – כלומר, יותר תושבים אמריקאים עוברים החוצה מסן דייגו למדינות או מחוזות אחרים מאשר להפך. מגמה זו הואצה בסוף שנות ה-2010 ותחילת שנות ה-2020 כאשר עבודה מרחוק אפשרה לחלק מהאנשים לעבור, ועלויות הדיור דחפו אחרים החוצה. יעדים פופולריים לעוזבי סן דייגו כוללים אזורים פנימיים זולים יותר (למשל מחוז ריברסייד) או מחוץ למדינה (נבדה, אריזונה, טקסס וכו'). כפי שצוין קודם, כמעט 24,000 עוזבים נטו פנימיים נרשמו בתקופה 2023-2024 kpbs.org. זרימה זו אכן מקלה מעט את הלחץ על הביקוש לדיור, במיוחד במגזר הכניסה.

עם זאת, סן דייגו בגדול הצליחה לשמור פחות או יותר על אוכלוסייה יציבה (כ-3.3 מיליון במחוז) בזכות גידול טבעי (לידות פחות פטירות) והגירה בינלאומית. למעשה, בין 2023 ל-2024, הגידול הקל באוכלוסיית המחוז נבע כולו מזרימה של כ-24,000 מהגרים בינלאומיים שאיזנו את עזיבת התושבים kpbs.org. רבים מהמהגרים הללו מגיעים למטרות עבודה (למשל עובדי ויזת H1-B בהייטק/ביוטק, או בני ברית צבאיים, או הגירה חוצת גבול בשל הקרבה לטיחואנה). הם מוסיפים לביקוש לדיור, לעיתים קרובות כשוכרים בתחילה. לכן, האפקט הכולל הוא ששוק הדיור של סן דייגו עדיין מתמודד עם אוכלוסייה שגדלה (או לפחות לא מצטמצמת), למרות שמגמות ההגירה בארה"ב לבדן היו מרמזות על ירידה.

גורם נוסף הוא הגירה פנימית בתוך דרום קליפורניה: לדוגמה, זילו זיהתה את מחוז ריברסייד כ"שסתום שחרור" למשבר הנגישות של סן דייגו axios.com. חלק מתושבי סן דייגו, שמחירי הדיור המקומיים גבוהים מדי עבורם, קונים בדרום-מערב ריברסייד (טמקולה/מורייטה) וסובלים מנסיעות ארוכות. מנגד, זרם קטן של אנשים בעלי הכנסה גבוהה יותר מלוס אנג'לס או מחוז אורנג' עובר לסן דייגו בשל מחירי הדיור הנמוכים יחסית (בהשוואה לווסטסייד של LA או חוף מחוז אורנג') או מסיבות אורח חיים. בנוסף, הנוכחות הצבאית הגדולה של סן דייגו גורמת לכך שאלפי משפחות צבאיות נכנסות ויוצאות מדי שנה, ומשפיעות על דפוסי שכירות ורכישת דירות, במיוחד סביב קמפ פנדלטון, MCAS מיראמר ובסיס הצי של סן דייגו.

בהסתכלות קדימה, תחזית המאקרו-מיגרציה היא שבסך הכול קליפורניה האטה את איבוד האוכלוסייה שלה ואולי תתייצב (האוכלוסייה ברמה המדינתית אף עלתה מעט ב-2024) gov.ca.gov. לפי תחזית SANDAG, סן דייגו צפויה לגדול במתינות (בכ-113,000 תושבים בין 2022 ל-2050, כ-3.5%+) sandag.org – קצב צמיחה איטי יותר מהעבר, שמשקף את הרוחות הנגדיות הללו. מבחינת דיור, אם ההגירה החוצה תימשך ברמות הנוכחיות, זה ישמש כשסתום שחרור שימנע מצוקת דיור קיצונית. אך אם somehow סן דייגו תצליח לעצור את היציאה (באמצעות שיפור הנגישות או יצירת מקומות עבודה), הביקוש יגדל. מנגד, אם יותר אנשים יעזבו מהצפוי (למשל, אם עבודה מרחוק תישאר נפוצה ויותר יחליטו "לממש" ולעבור), זה עשוי לרכך את הביקוש לדיור. עד כה, האפקט נטו היה קטן – מספיק הגירה ולידות כדי לשמור על לחץ קל חיובי על הדיור.

סביבה מאקרו-כלכלית: שוק הנדל"ן של סן דייגו לא יכול להימלט ממגמות כלכליות רחבות יותר:

kpbs.org

axios.com

חדשות הטובות

axios.com

תעשייה הטכנולוגית הארצית תתאושש

axios.com

אינפלציה והכנסה: האינפלציה הגבוהה של 2021-2023 שחקה את ההכנסה הריאלית והעלתה את הריביות. עד אמצע 2025, האינפלציה ירדה משמעותית, אך המחירים (כולל חומרי בנייה וקרקעות) נותרו גבוהים. השכר בסן דייגו עלה (השכר השעתי הממוצע עלה בכ-23% מאז 2020) lao.ca.gov, אך לא בקצב מהיר כמו עלויות הדיור (תשלומי משכנתא עלו ב-82%) lao.ca.gov. אם האינפלציה תישאר מתונה וצמיחת השכר תימשך, לאורך זמן זה ישפר מעט את יכולת ההשתכרות. אם תתרחש מיתון והאבטלה תעלה, ייתכן שמשקי בית יתאחדו או יעזבו, מה שיקטין את הביקוש בטווח הקצר. עם זאת, תרחיש כזה לרוב מוביל להורדת ריבית, מה שיכול דווקא לעודד את שוק הדיור. כך שיש כוחות מנוגדים.
אקלים המשקיעים: ברמה העולמית והארצית, משקיעים הפכו זהירים יותר בנדל"ן בשל עליית עלויות המימון. בסן דייגו, ראינו פחות מלחמות הצעות מצד משקיעים מוסדיים על בתים פרטיים לעומת 2021. אם שוק המניות חזק (כפי שהיה ב-2023–25), לרוכשים ברמות הגבוהות יש יותר הון עצמי לתשלום ראשוני. אם הוא ייחלש, שוק היוקרה עלול להיפגע. בסן דייגו אין דינמיקה של שוק בתים שניים כמו באזורי נופש מובהקים, אך ישנם רוכשים אמידים מחוץ לאזור שרוכשים כאן; התיאבון שלהם מושפע מהביטחון הכלכלי הרחב.
גורמים גיאופוליטיים: בתור עיר גבול, שוק הנדל"ן של סן דייגו מושפע גם מהמצב בטיחואנה ובבאחה קליפורניה השכנות. משפחות ומשקיעים משני צדי הגבול ממלאים תפקיד (חלק מהאזרחים המקסיקנים רוכשים נכסים בסן דייגו כהשקעה יציבה, וחלק מהאמריקאים גרים בטיחואנה בשל שכר דירה זול ונוסעים לעבודה). שינויים במדיניות או באבטחת הגבול יכולים לגרום לתנודות קלות בשוק הדיור. בנוסף, כל פריסה גדולה או שינוי באסטרטגיה הצבאית עשויים להשפיע זמנית על הדיור ליד הבסיסים (למשל, כאשר אוניית חיל הים עוגנת בנמל לעומת כשהיא מוצבת, תפוסת השכירות סביב הבסיס משתנה).

לסיכום, ריביות, הגירה ומקרו-כלכלה הם פס הקול ברקע לפיו שוק הדיור של סן דייגו רוקד. העלייה בריבית האטה משמעותית את קצב השוק; כעת כולם עוקבים מתי הפד ירכך את המדיניות, שכן זה כנראה יחזיר את הביקוש לדיור. ההגירה מספקת דחיפה עדינה – כל עוד סן דייגו נשארת מקום נחשק, אנשים ימשיכו להגיע, אך אם העלויות יישארו גבוהות במיוחד, חלקם יעזבו. המקרו-כלכלה, בינתיים, תשפיע על תעסוקה והכנסה – גורמים מרכזיים בקביעת כמה אנשים יוכלו להשתתף בשוק הדיור. נכון לעכשיו (אמצע 2025), האינדיקטורים מצביעים על אופטימיות זהירה: האינפלציה בירידה, הריביות מתייצבות, התעסוקה יציבה, ואמון הצרכנים משתפר. אם מגמות אלו יימשכו, שוק הנדל"ן של סן דייגו עשוי להיכנס לתקופה של פעילות בת-קיימא – לא רותח מדי ולא קורס, אלא צומח בהתאם לכלכלה הרחבה יותר. מעקב אחרי הפדרל ריזרב, נתוני הגירה ודוחות תעסוקה מקומיים יספקו רמזים לאן השוק הולך בעיר הדינמית הזו בדרום קליפורניה.

מקורות:

Zillow Research, סקירת שוק הדיור של סן דייגו (יולי 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, מגמות ותחזית שוק הדיור של סן דייגו 2025 (17 ביולי 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (סן דייגו), ירידה במכירות בתים במחוז סן דייגו (City News Service, 22 ביולי 2025) patch.com patch.com
מרכז הנתונים של Redfin, עדכון שוק הדיור בסן דייגו – יוני 2025 (פורשיה גרין, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, שוק הדיור בסן דייגו: מגמות ומחירים (2025) sofi.com sofi.com
OB Rag, 4,000 דירות חדשות ייבנו במחוז סן דייגו ב-2025 (3 באפריל 2025) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, סן דייגו צפויה להיות אחד השווקים החמים של 2025 (14 בינואר 2025) axios.com axios.com
KPBS, אוכלוסיית מחוז סן דייגו עלתה מעט, אך רק בגלל הגירה (17 במרץ 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, משבר הדיור בסן דייגו: האם נוכל להרשות לעצמנו להישאר? (ברן מקגוורן, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, אילו ערים במחוז סן דייגו בונות דיור חדש? (29 ביולי 2025) planetizen.com planetizen.com
משרד האנליסטים המחוקקים, מדד נגישות הדיור בקליפורניה (רבעון 2, 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios סן דייגו, האטה בצמיחת התעסוקה פוגעת בדירוג הכלכלי של סן דייגו (29 בינואר 2025) axios.com axios.com
בלוג Truvi, חוק השכירות לטווח קצר בסן דייגו – השפעת תקנות 2023 (23 במאי 2024) truvi.com truvi.com