נדל"ן בנאשוויל 2025: מגמות לוהטות, שכונות מבוקשות ותחזית שוק ל-5 שנים

שוק הנדל"ן של נאשוויל ב-2025 נשאר דינמי ומונע צמיחה, מונע על ידי הגירה מתמדת, כלכלה עמידה ופיתוח מתמשך. בעוד שההתרגשות של 2021–2022 נרגעה, מחירי הבתים ממשיכים לעלות במתינות, הביקוש של הקונים נמשך, והמלאי מתרחב מרמות שפל היסטוריות. שוק הנדל"ן המסחרי הוא סיפור של שני עולמות – מגזרי קמעונאות/תעשייה משגשגים לעומת שוק משרדים רך יותר – כאשר הצמיחה המהירה של האוכלוסייה והעבודות בעיר תומכת ברוב סוגי הנכסים. בדוח זה, נפרט מגמות עיקריות בשווקי המגורים, המסחר והשכירות; נציג שכונות חמות ופרויקטים עתידיים; נסקור שינויים במדיניות; נבחן מניעים דמוגרפיים; ונציג תחזית ל-3–5 שנים עבור שוק הנדל"ן של נאשוויל.

מגמות נדל"ן למגורים ב-2025

מכירות בתים ומחירים: לאחר התקררות קלה ב-2023, שוק המגורים של נאשוויל ב-2025 מתייצב לאיזון בריא יותר. מכירות הבתים עלו מעט – ביוני 2025 נרשמו 3,185 עסקאות, עלייה של כ-5% לעומת יוני 2024 notyourordinaryagent.com. הגירה מתמשכת ויצירת מקומות עבודה ממשיכים לתמוך בביקוש, גם כאשר ריביות משכנתא גבוהות יותר ריסנו את ההתרגשות של השנים הקודמות. מחירי הבתים החציוניים ממשיכים לרשום עליות מתונות. נכון לאמצע 2025, מחיר הבית החציוני למשפחה עומד על כ-$528,000, עלייה של כ-4.6% משנה לשנה notyourordinaryagent.com. זה רחוק מהקפיצות הדו-ספרתיות השנתיות שנראו במהלך בום הקורונה, אך זה אות להערכה יציבה ולא לקריסה. (לשם השוואה, מחירי הדירות ירדו מעט, כ-1.4% פחות משנה לשנה לכ-340,000 דולר notyourordinaryagent.com, כאשר מגזר זה מתמודד עם מלאי מוגבר וקונים בררנים יותר.)

ביקוש קונים ואיזון שוק: שוק הדיור של נאשוויל עבר למעשה ל"אזור גולדילוקס" של איזון יחסי בשנת 2025. מלחמות ההצעות נרגעו, מה שמאפשר לקונים מרווח נשימה, אך בתים שמחירם נכון עדיין נמכרים. מדד פעילות השוק עומד על סביב ה-30 הנמוכים (בסולם של 100), מה שמצביע על יתרון קל למוכרים – לא שוק מוכרים מובהק ולא שוק קונים אמיתי nestinginnashville.com nestinginnashville.com. לוקח לבתים יותר זמן להימכר מאשר בעידן הטירוף: ממוצע ימי השוק התארך לכ-105 ימים (חציון ~67 ימים) nestinginnashville.com, שינוי דרמטי לעומת 15–20 ימי מכירה ב-2021. למעשה, כ-42% מהנכסים עוברים הורדת מחיר לפני המכירה nestinginnashville.com, מה שמדגיש כי תמחור ריאלי הוא כעת קריטי. לקונים חזרה מידה מסוימת של כוח מיקוח, והם יכולים לקחת זמן לבדיקות ומימון בלי למהר nestinginnashville.com. המוכרים, לעומת זאת, חייבים להתאים ציפיות – ימי קביעת כל מחיר וקבלתו חלפו; תמחור אסטרטגי והכנה טובה של הנכס הם המפתח nestinginnashville.com.

מלאי ובנייה חדשה: לאחר שנים של מחסור חמור בדיור, המלאי סוף סוף במגמת עלייה. ביוני 2025 היו כ-14,416 נכסים בשוק ברחבי מטרו נאשוויל, עלייה של 28% לעומת שנה קודם לכן notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. מספר הבתים למכירה, למרות שעדיין אינו גבוה, גבוה משמעותית מהבצורת של 2021–2022. הצמיחה הזו נובעת משילוב של השלמת בנייה חדשה ומכירות חוזרות. קבלנים הגבירו את קצב הבנייה בשנים 2022–2024, ויחידות אלו מגיעות כעת לשוק; במקביל, יותר בעלי בתים מפרסמים למכירה כעת כשהשוק האולטרה-מוכר התאזן. עם יותר היצע, לקונים יש אפשרויות – מה שמוביל לזמני מכירה ארוכים יותר ולצמיחה מתונה יותר במחירים. ראוי לציין שהצטברות המלאי בנאשוויל בולטת במיוחד בבתים פרטיים ובדירות (עלייה של כ-30–36% משנה לשנה בכל אחד מהסגמנטים) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com, בעוד שמספר המגרשים/קרקעות עלה לאט יותר. למרות העלייה במלאי, מחקרים תכנוניים מקומיים מזהירים ממחסור בדיור בעתיד: נאשוויל זקוקה לכ-90,000–120,000 בתים חדשים בעשור הקרוב, אך לפי המגמות הנוכחיות ייבנו רק כ-70,000 wsmv.com. מצב זה הביא לפעולה מדינית (שתידון בהמשך) לעידוד בנייה נוספת. לעת עתה, העלייה במלאי מצביעה על כך ששוק הנדל"ן של נאשוויל נוטה לכיוון שוק מאוזן – שינוי מבורך לעומת העבר הסוער, אך עדיין עם מספיק ביקוש כדי לשמור על עליית מחירים מתונה.

מגמות נדל"ן מסחרי (משרדים, מסחר ותעשייה)

ענפי הנדל"ן המסחרי של נאשוויל מציגים תמונה מעורבת ב-2025. נכסי מסחר ותעשייה משגשגים על רקע גידול אוכלוסייה והתרחבות עסקית, בעוד ששוק המשרדים נותר מדוכא בשל שיעורי תפוסה נמוכים וביקוש זהיר מצד חברות לאחר המגפה. להלן פירוט כל מגזר:

שוק המשרדים

תפוסה ושכר דירה: מגזר המשרדים של נאשוויל עובר תקופת התאמה לאחר הקורונה בשנת 2025. שיעור הוואקנסי (פנוי) במשרדים במטרו עמד על כ-18.4% נכון למרץ 2025 commercialsearch.com – גבוה יחסית להיסטוריה של נאשוויל, אך עדיין נמוך מהממוצע הארצי של 19.9% commercialsearch.com. במילים אחרות, כמעט אחד מכל חמישה משרדים ריק, מה שמשקף גם היצע חדש שנכנס לשוק וגם חברות שמייעלות את שטחן בעידן העבודה ההיברידית. שכר הדירה הממוצע המבוקש למשרדים עומד על כ-31.64 דולר למ"ר, מעט מתחת לממוצע האמריקאי (33 דולר) וממקם את נאשוויל כאחד מהשווקים המשתלמים יותר לשוכרי משרדים commercialsearch.com. הצמיחה בשכר הדירה שטוחה יחסית; בעלי הנכסים מתחרים על שוכרים איכותיים עם הטבות, כל עוד שיעור הוואקנסי נותר גבוה.

היצע חדש ופיתוח: באופן מרשים, לנאשוויל יש אחד מצברי הבנייה הגדולים ביותר של משרדים ביחס לגודלה. נכון לרבעון הראשון של 2025, כ-1.5 מיליון רגל רבועה של שטחי משרדים היו בבנייה (כ-2.5% מהמלאי הקיים), עם מספר פרויקטים גדולים שצפויים להסתיים עד סוף 2025 commercialsearch.com. למעשה, כאשר כוללים גם פרויקטים מתוכננים, הצבר מגיע לכמעט 4.8% מהשוק – בדומה למנהטן בנפח מוחלט commercialsearch.com. פרויקטים בולטים כמו Nashville Yards (פרויקט ענק לשימושים מעורבים במרכז העיר) והקמפוס המתוכנן של Oracle (פירוט בהמשך) שומרים על פעילות גבוהה של קבלנים. מנגד, יש לחץ מצד ההיצע: משרדים חדשים נכנסים לשוק שעדיין סופג שטחים, מה שכנראה ישאיר את שיעור הוואקנסי בטווח הבינוני-גבוה בטווח הקרוב. מכירות השקעה במשרדים גם הן הואטו משמעותית בשל עליית הריבית – רק שני נכסי משרדים נמכרו בכל הרבעון הראשון של 2025, עם ירידה של כ-63% בנפח העסקאות משנה לשנה commercialsearch.com commercialsearch.com. בממוצע, בנייני משרדים בנאשוויל נמכרו בכ-130 דולר לרגל רבועה בתחילת 2025, עסקה משתלמת יחסית לסטנדרטים הארציים commercialsearch.com.

תחזית: ההתאוששות של סקטור המשרדים מתונה. הצמיחה בתעסוקה בנאשוויל והעברת חברות (AllianceBernstein, מרכז אמזון וכו') מספקות רוח גבית, אך ייתכן שיידרשו מספר שנים למלא מחדש את כל השטחים החדשים והפנויים. מגמה חיובית אחת – עלייה בהסבות ממשרדים למגורים. עם כמעט 21 בנייני משרדים ישנים (בסך הכל כ-1.7 מיליון רגל רבועה) שזוהו כמועמדים מובילים לשימוש חוזר אדפטיבי commercialsearch.com commercialsearch.com, יש ליזמים הזדמנויות להפוך משרדים לא מנוצלים לדירות או לקונדומיניום, להקל על עודף המשרדים תוך הוספת מגורים. לסיכום, צפו ששוק המשרדים של נאשוויל יישאר מוטה לטובת השוכרים בטווח הקצר, כאשר שיעור התפוסה יתייצב בהדרגה לקראת סוף העשור ככל שהכלכלה תתרחב לשטחים החדשים.

שוק הקמעונאות

תפוסה ודמי שכירות: שוק הנדל"ן הקמעונאי של נאשוויל הוא מהחמים ביותר במדינה. הודות לצמיחה דמוגרפית מואצת ולהוצאות צרכנים חזקות, שיעור התפוסה הפנויה בקמעונאות במטרו עומד על כ-3.2–3.3% matthews.com matthews.com – נמוך במיוחד. למעשה, שיעור התפוסה הפנויה בקמעונאות נשאר מתחת ל-3.5% מאז תחילת 2022 matthews.com, מה שמעיד על תפוסה כמעט מלאה במרכזי קניות רבים. חלק מהשווקים הפרבריים אף צפופים יותר: אזורים מסוימים פתחו את 2025 עם תפוסה פנויה של פחות מ-1%, במיוחד Mt. Juliet–Lebanon וחלקים ממחוזות דיקסון ורוברטסון marcusmillichap.com. המחסור החריף בשטחי מסחר דחף את דמי השכירות כלפי מעלה. דמי השכירות הממוצעים המבוקשים לקמעונאות בנאשוויל הגיעו ל-$29.32 למ"ר ברבעון השני של 2025, עלייה של כ-4.8% משנה לשנה matthews.com. במצטבר, דמי השכירות הקמעונאיים עלו ביותר מ-33% מאז 2020 matthews.com – עדות לביקוש הגבוה לשטח, וכן לאיכות הגבוהה של הבנייה החדשה שמעלה את רף המחירים. לבעלי הנכסים יש כוח תמחור בשל היעדר אפשרויות עבור קמעונאים; אפילו שטחים גדולים שהתפנו בעקבות סגירות רשתות לאומיות מתמלאים במהירות על ידי שוכרים חדשים בדמי שכירות גבוהים יותר matthews.com.

מניעים לביקוש: הביקוש הצרכני ב-Music City נמצא בעלייה חדה, מונע על ידי צמיחה בתעסוקה, עלייה בתיירות וזרם של תושבים חדשים. אוכלוסיית המטרו של נאשוויל גדלה ב-7.7% בין 2020 ל-2024 (תוספת של כ-160,000 איש, הרבה מעל ממוצע הצמיחה בארה"ב שעומד על 3.1%) matthews.com, והפיתוח הקמעונאי פשוט לא הדביק את הקצב – ומכאן השוק הצפוף. הקונים חזרו בהתלהבות לאחר המגפה, והמשיכה של נאשוויל כמרכז קמעונאי אזורי הולכת וגדלה. גם הקמעונאות במרכז העיר משגשגת, עם מחירי שכירות במסדרונות המרכזיים (ברודוויי, גאלץ' וכו') הממריאים לשיאים חדשים – לדוגמה, דמי השכירות המבוקשים במרכז העיר הגיעו לכ-25 דולר לרגל רבועה NNN ב-2024, עלייה של 33% מאז 2020 globest.com. בצמתים פרבריים, מרכזי קמעונאות חדשים מושכרים מראש בקצב מהיר. ראוי לציין כי קהילות מרוחקות עם גידול משמעותי בדיור חוו זינוק של 10 דולר לרגל רבועה בשכר הדירה הקמעונאי בשנה אחת (כפי שקרה ב-Mt. Juliet ובמחוז דיקסון) marcusmillichap.com, מה שמשקף ביקוש עז לחנויות ומסעדות שיתנו מענה לגידול במספר הבתים.

בנייה ותחזית: יזמים היו זהירים בהוספת היצע קמעונאי, מה שמאריך את שוק בעלי הנכסים. רק כ-113,000 רגל רבועה של שטחי מסחר חדשים נמסרו ברבעון השני של 2025, וכ-600,000 רגל רבועה בשנה האחרונה – מתחת לממוצעים ההיסטוריים matthews.com matthews.com. כ-708,000 רגל רבועה נמצאות בבנייה ברחבי המטרו matthews.com matthews.com (רק כ-0.6% מהמלאי), וחלק גדול מהן כבר מושכר מראש, כך שזה לא ישפיע משמעותית על שיעור התפוסה. לכן, אלא אם תהיה ירידה בהוצאות הצרכנים, מגזר הקמעונאות של נאשוויל צפוי להישאר מאוד הדוק. צפו ששיעורי התפוסה הנמוכים יימשכו ושדמי השכירות ימשיכו לעלות בקצב בריא (אולי בטווח של 4–5% בשנה) בשל ההיצע המוגבל. עבור משקיעים, נכסי קמעונאות היו אטרקטיביים: היקף ההשקעות השנתי בקמעונאות הגיע למיליארד דולר בשנה האחרונה – הגבוה ביותר בשנתיים האחרונות – עם שיעורי היוון בטווח של 6% נמוך לאור תחרות עזה על נכסים matthews.com matthews.com. בסך הכול, הקמעונאות של נאשוויל היא חלום של בעל נכס כרגע – ביקוש גבוה, תפוסה נמוכה, וצמיחה חזקה בשכר דירה, מה שהופך אותה לאחד משוקי הנדל"ן הקמעונאי החזקים במדינה.

שוק התעשייה

היצע ותפוסה: הנדל"ן התעשייתי של נאשוויל (מחסנים, מרכזי הפצה, שטחי ייצור) נמצא במסלול צמיחה מהיר. יזמים הוסיפו שטחים עצומים בשנים האחרונות כדי לנצל את הבום הלוגיסטי. למעלה מ-10 מיליון רגל רבועה של שטח תעשייתי חדש נפתחו רק ב-2023 lumicre.com, ונכון לרבעון השני של 2025 עוד 8 מיליון רגל רבועה נמצאים בבנייה ברחבי המטרו matthews.com matthews.com. גל הבנייה הזה, שמרוכז בעיקר במחוז וילסון ודרום-מזרח נאשוויל (שמהווים 80% מהשטח החדש מאז 2020) matthews.com, העלה את שיעור התפוסה הפנויה בטווח הקצר. שיעור התפוסה הפנויה הכולל בתעשייה עומד על כ-6.0% באמצע 2025 matthews.com, מעט גבוה יותר מהשיעורים הנמוכים במיוחד של כ-4% לפני כמה שנים lumicre.com. ברבעון הראשון של 2025 דווח על כ-6.2% תפוסה פנויה, עלייה של כ-90 נקודות בסיס משנה לשנה savills.us. למעשה, חלק מהמחסנים החדשים נמצאים בתהליך השכרה, מה שגורם לעלייה זמנית בזמינות. שיעור הזמינות (שכולל שטחי משנה ומסירות חדשות) עמד על כ-8.9% ברבעון השני matthews.com, מה שמשקף את אותם פרויקטים ספקולטיביים שנכנסים לשוק. עם זאת, הביקוש הבסיסי נותר חזק – ברבעונים מסוימים עדיין נרשמת ספיגה נטו חיובית. לדוגמה, ברבעון הראשון של 2025 נרשמה בנאשוויל ספיגה תעשייתית של +216,000 רגל רבועה (48% יותר מהרבעון הראשון של 2024) colliers.com, אם כי ברבעון השני נרשמה ירידה לספיגה שלילית כאשר פרויקטים גדולים נכנסו לשוק matthews.com.

שכר דירה: שכר הדירה התעשייתי בנאשוויל זינק לשיאים חדשים. המטרופולין מתהדר כיום באחד מרמות שכר הדירה התעשייתי הגבוהות ביותר בדרום-מזרח בסביבות 12.00 דולר למ"ר בממוצע matthews.com. ממוצע זה משקלל טווח מחירים: מחסנים גדולים (מעל 100 אלף רגל רבוע) מושכרים בסביבות 10.50 דולר לרגל רבוע, בעוד שמתקנים מודרניים קטנים יותר מתחת ל-100 אלף רגל רבוע (הנמצאים בביקוש הגבוה ביותר) יכולים להגיע ל-14 דולר לרגל רבוע matthews.com. למרות הגידול בהיצע החדש, שכר הדירה עלה בכ-5.9% משנה לשנה נכון לרבעון השני של 2025 matthews.com matthews.com. בשנים האחרונות שכר הדירה התעשייתי נמצא בעלייה חדה – מחירי הביקוש ברבעון השני היו גבוהים בכ-10% מהשנה הקודמת לפי דיווחי מתווכים מסוימים, ועלו בכ-35–40% מאז 2018 (מה שמשתקף בכך שמחיר למ"ר לנכסים תעשייתיים הכפיל את עצמו מאז 2018 בעסקאות מכירה) matthews.com. הגורם לכך הוא הביקוש החזק מצד מסחר אלקטרוני, לוגיסטיקה (המיקום המרכזי של נאשוויל מהווה נקודת שיא להפצה), ושוכרי ייצור (כולל ספקי תעשיית הרכב ומפעלי הרכבה טכנולוגיים חדשים). עם שיעור תפוסה שעדיין נותר נמוך יחסית ורוב השטח החדש מושכר מראש או נספג במהירות, צמיחת שכר הדירה בשוק התעשייתי של נאשוויל ממשיכה להקדים את הממוצע הארצי matthews.com.

תחזית: התחזית למגזר התעשייתי היא חיובית ברובה, אם כי ייתכן שנראה התקררות קלה כאשר צבר הפרויקטים בבנייה יגיע לשיאו. הגידול באוכלוסייה ובמשרות בנאשוויל מושך משתמשי מחסנים ויצרנים קלים בקצב יציב. שחקנים גדולים כמו אמזון (עם מרכז התפעול שלה כאן) ומספר חברות לוגיסטיקה (3PL) הרחיבו את פעילותם באזור. לאור 8 מיליון רגל רבוע בבנייה, ייתכן ששיעור הוואקנסי יעלה מעט (לטווח של 6–7%) בשנתיים הקרובות, אך חשוב לציין ש65–70% מהשטחים החדשים מושכרים מראש matthews.com matthews.com או נבנים לפי דרישה, מה שמגביל את הסיכון לעודף היצע. כאשר הפרויקטים הללו יתמלאו, שיעור הספיגה ישתווה. למעשה, תחזיות מראות ששיעור הוואקנסי ירד ויתייצב סביב 4% באמצע עד 2026–27 כאשר הביקוש ישתווה להיצע lumicre.com. הצפי הוא שהשכירות תמשיך לעלות, אם כי בקצב מתון יותר (אולי עלייה שנתית באחוזים בודדים), לאור רמת הבסיס הגבוהה. ההשקעות בתעשייה נשארות חמות: בנאשוויל נרשמו 1.2 מיליארד דולר במכירות נכסים תעשייתיים בשנה האחרונה matthews.com, ושיעורי ההיוון ירדו כאשר משקיעים מוסדיים נכנסים לשוק. בשורה התחתונה – שוק התעשייה של נאשוויל מתרחב במהירות אך נשאר חזק ביסודו, בזכות מיקום אסטרטגי וצמיחה כלכלית שאמורים להבטיח שהמחסנים החדשים לא יישארו ריקים לאורך זמן.

ניתוח שוק השכירות (מגורים רב-משפחתיים)

שוק השכירות לדירות של נאשוויל ב-2025 נמצא בנקודת מפנה, עובר מתקופה של גידול חד בהיצע לשלב של איזון מחדש והידוק. הנה הפירוט:

הקלה בגל ההיצע: יזמים מסרו מספר שיא של יחידות דיור רב-משפחתיות חדשות בנאשוויל בשנים 2021–2023, מה שהוביל לעלייה בשיעור הדירות הפנויות ולהאטה בצמיחת שכר הדירה בטווח הקצר. בשנת 2024, שיעור הדירות הפנויות עלה לטווח של 8–9% כאשר אלפי יחידות חדשות הושקו בשוק. עם זאת, עד אמצע 2025, הגל מגיע לשיאו. השלמות מתחילת השנה 2025 מסתכמות בכ-4,700 יחידות northmarq.com – עדיין רמה גבוהה היסטורית, אך ירידה מהשיאים של השנים הקודמות כאשר הקבלנים מצמצמים פעילות. יזמים רבים הקטינו התחלות כדי להתמקד בהשכרת פרויקטים קיימים northmarq.com. הצפי הוא שכ-9,000 יחידות חדשות יימסרו בסך הכול בשנת 2025, מספר הנמוך משמעותית מהשיאים האחרונים (בשנת 2022 נמסרו למעלה מ-10,000 יחידות) northmarq.com. צמצום הדרגתי זה של היצע חדש, יחד עם המשך גידול האוכלוסייה בנאשוויל, מפחית את הלחץ על שוק השכירות.

פינוי וספיגה: ישנם סימנים ברורים לכך ש-שיעורי הפינוי הגיעו לשיא והחלו במגמת ירידה. ברבעון השני של 2025, נאשוויל רשמה שיפור רבעוני בפינוי – הביקוש לשוכרים בתתי-שוק עירוניים ופרבריים מרכזיים עלה על ההיצע החדש לראשונה מזה זמן northmarq.com. שיעור הפינוי הכללי, שעמד בתחילת 2025 על מעל 8%, נמצא כעת במסלול ל-ירידה מתחת ל-8.0% עד סוף השנה northmarq.com, לפי ניתוחי Northmarq. המומנטום צפוי להימשך, כאשר שיעורי הפינוי "נעים לעבר הנורמות ההיסטוריות" עד סוף 2026 northmarq.com (הנורמה לפני הבום בנאשוויל הייתה סביב 5–6% פינוי). שינוי חיובי זה מונע על ידי ספיגה חזקה: הביקוש לשכירות נותר בריא, נתמך בצמיחת תעסוקה ובקונים פוטנציאליים שממשיכים לשכור בשל ריביות גבוהות. במיוחד, מרכז העיר נאשוויל ופרברים נבחרים (למשל אזור מדיסון/ריברגייט, מאונט ג'ולייט ומחוז סאמנר) רואים פעילות השכרה ערה, מה שמחזק את אותם תתי-שוק northmarq.com.

מגמות שכר דירה: שכר הדירה היה כמעט ללא שינוי ב-2023 על רקע הצפת ההיצע החדש, אך כעת הם מתחילים לעלות שוב כאשר השוק סופג יחידות. ברבעון השני של 2025 נרשמה עלייה מתונה בשכר הדירה לצד ירידה בשיעור הדירות הפנויות northmarq.com. שכר הדירה האפקטיבי הממוצע במטרו נאשוויל עומד כיום על כ-1,600–1,700 דולר לחודש לדירת שני חדרי שינה טיפוסית, תלוי במקור. תחזיות צופות כי עד 2026 שכר הדירה הממוצע יגיע לכ-1,730 דולר לחודש northmarq.com, מה שמרמז על חזרה לצמיחה עקבית בשכר הדירה. זה יסמן קצב צמיחה שנתי של 3–4%, שהוא בר-קיימא יותר לעומת הזינוקים הדו-ספרתיים שנראו ב-2021. בעלי נכסים בבנייני יוקרה חדשים (Class A) נאלצו להציע הטבות בשנה האחרונה כדי לאכלס יחידות, אך ההטבות הללו צפויות לפחות כאשר התנאים יתהדקו בסוף 2025 וב-2026. חשוב לציין שרמות שכר הדירה בנאשוויל עדיין נחשבות נגישות יחסית לערי החוף, מה שממשיך למשוך תושבים חדשים לשוק השכירות שלה.

מנועי ביקוש לשכירות: הדמוגרפיה ומגמות התעסוקה תומכות היטב במגזר השכירות של נאשוויל. העיר מושכת אליה צעירים מקצועיים, יוצרים ובוגרים טריים (קבוצה גדולה של מילניאלס ודור Z), שלרוב שוכרים לפני קנייה. מעסיקים גדולים בתחום הבריאות וההייטק ממשיכים לגייס, ומביאים עובדים שעוברים לעיר ובדרך כלל בוחרים לשכור בתחילה. בנוסף, מעמדה של נאשוויל כמרכז בידור ואוניברסיטאות מזין את הביקוש לשכירות (סטודנטים, אנשי מקצוע נודדים וכו'). המטרו קולט עשרות תושבים חדשים מדי יום (כ-66 אנשים ביום שעוברים) nestinginnashville.com, ולא כולם יכולים או רוצים לקנות דירה מיד, מה שמבטיח זרם קבוע של שוכרים. מגמת הבנייה להשכרה גם היא מתפתחת: קהילות של בתים פרטיים להשכרה מוקמות כדי לתת מענה למי שרוצה בית וחצר אך בוחר לשכור. כל הגורמים הללו מצביעים על שוק שכירות שאחרי עיכול גל הבנייה, צפוי להתהדק מחדש. בסוף 2025 ואילך, צפוי שבעלי הדירות יחזרו לשלוט בתמחור, שיעור הדירות הפנויות ירד לאזור האחוזים הבודדים, וקצב עליית שכר הדירה יואץ במתינות.

השקעות ותשואות (ROI): עבור משקיעי נדל"ן, נכסי ההשכרה של נאשוויל מהווים אטרקציה חזקה. הון ממשיך לזרום לשוק המולטי-פמילי של נאשוויל – היקף העסקאות בתחילת 2025 היה דומה לזה של 2024 במספר העסקאות, והיקף הדולרים הכולל אף קפץ כמעט ב-70% משנה לשנה (בזכות מספר רכישות מוסדיות גדולות) northmarq.com. קונים מגלים עניין מיוחד בקהילות חדשות מסוג Class A/B, שהיוו כ-70% מהנכסים שנמכרו עד כה ב-2025 northmarq.com. המחירים נותרו עמידים; מחיר המכירה החציוני לנכסים עם 50 יחידות ומעלה עמד על כ-221 אלף דולר ליחידה במחצית הראשונה של 2025, עלייה של 1% לעומת 2024 northmarq.com. תשואות ההון (Cap rates) החלו להצטמצם שוב באמצע 2025 כאשר תחזית השכירות משתפרת northmarq.com, סימן לחזרת אמון המשקיעים. בסך הכול, עם שיפור צפוי בנתוני היסוד של שוק ההשכרה (ירידת שיעור התפוסה, חידוש צמיחת שכר הדירה) והאפשרות לירידת ריבית בסוף 2025, שוק המולטי-פמילי של נאשוויל ערוך לביצועים חזקים. משקיעים יכולים לצפות באופן סביר ל-עליות שנתיות בשכר הדירה בטווח של 3–5% בשנים הקרובות ולפוטנציאל השבחה אם ירכשו נכסים במיקומים טובים לפני שהשוק יתהדק לחלוטין.

הזדמנויות השקעה ותחזיות תשואה (ROI)

המגמה הכלכלית החזקה והגידול באוכלוסייה של נאשוויל ממשיכים להפוך אותה לשוק אטרקטיבי למשקיעי נדל"ן ב-2025. ההזדמנויות נפרסות על פני מגזרי מגורים ומסחר, כאשר בדרך כלל צפויות תשואות חיוביות בשנים הקרובות:

מגורים (השקעות פליפ והחזק): שווי הבתים בנאשוויל הציג עליות מרשימות בטווח הארוך – עלייה של כ-150% בעשור האחרון mcsquaredluxury.com. למרות שהצמיחה העתידית צפויה להיות מתונה יותר, תחזיות עדיין צופות הערכה יציבה. המודלים של Zillow חוזים כ-+3.4% עליית מחירי בתים עד 2025 mattwardhomes.com, וחלק מהניתוחים צופים 4–6% הערכה שנתית עד 2028 mcsquaredluxury.com במטרופולין נאשוויל. המשמעות היא שרכישה והחזקה של נכס בנאשוויל יכולה להניב צמיחה הונית מוצקה. משקיעים שמחפשים הכנסה משכירות יכולים גם ליהנות מתשואות תחרותיות: שכר הדירה בנאשוויל ביחס למחיר הרכישה לעיתים קרובות מניב יחס שכירות-לערך התואם או גבוה מהממוצע הארצי. דירה פרטית טיפוסית או קונדומיניום יכולים להשיג כ-8–12% תשואה ברוטו משכירות (שכירות כאחוז ממחיר הרכישה) בהתאם לשכונה rentastic.io – מה שהופך זאת לאטרקטיבי למשקיעי תזרים מזומנים. השכרות קצרות טווח (Airbnb/VRBO) באזורים תיירותיים במיוחד רווחיות, ולעיתים מניבות תשואה מעל הממוצע בזכות סצנת התיירות המשגשגת של נאשוויל mcsquaredluxury.com. אזורים פופולריים כמו מרכז העיר, The Gulch, או ליד ברודווי יכולים לדרוש מחירי לילה גבוהים מהכ-15 מיליון מבקרים שנתיים (צפי ל-17.5 מיליון עד 2025, לפי הערכות תיירות מקומיות). עם זאת, משקיעים חייבים להתמודד עם רגולציות STR מקומיות (המגבילות השכרות שאינן בבעלות המתגורר בחלק מהאזורים).
השקעות מסחריות: בצד המסחרי, נכסי קמעונאות ותעשייה מציעים פוטנציאל חזק. מרכזי קמעונאות נהנים מתפוסה גבוהה ודמי שכירות עולים – משקיעים השקיעו מעל מיליארד דולר בקמעונאות בנאשוויל בשנה האחרונה matthews.com. עם שיעורי היוון בטווח של 6%matthews.com וצמיחת שכר דירה של כ-5% בשנה, נכסי קמעונאות יכולים להניב תשואה כוללת בריאה (הכנסה + השבחה). חלק מתתי-השוק הקמעונאיים בפרברים כל כך חסרי היצע (תפוסה פחות מ-1% marcusmillichap.com) עד שפיתוח חדש או פרויקטים של השבחת ערך עשויים להניב קפיצות חריגות בשכר הדירה (למעשה, דמי השכירות בפרברים מסוימים קפצו ב-10 דולר לרגל רבועה בשנה שעברה marcusmillichap.com). נדל"ן תעשייתי הוא גם קלף חם: שיעורי היוון ממוצעים בנדל"ן תעשייתי בנאשוויל נעים בין 5.5% ל-6.5%, והביקוש מצד משקיעים גבוה מאוד, שכן היסודות של התחום הם מהחזקים באזור. עם עליית שכר דירה תעשייתי של כ-6% ומעלה בשנה ומגבלות קרקע בתתי-שוק מרכזיים, בעלי מחסנים במיקומים טובים יכולים לצפות ל-NOI ולערך נכס עולים. ראוי לציין כי מחירי מכירה/רגל רבועה של תעשייה הוכפלו מאז 2018 בנאשוויל matthews.com – ביטוי הן לצמיחת שכר הדירה והן לדחיסת שיעורי היוון – ולמרות שקצב זה לא יחזור על עצמו, התחזית נותרת אופטימית.
משרדים ותחומים ייחודיים: תחום המשרדים הוא יותר מהלך קונטרריאני. ערכים מדוכאים (מחיר מכירה ממוצע כ-130 דולר לרגל רבועה commercialsearch.com) ותפוסה נמוכה מאפשרים למשקיעים לרכוש בנייני משרדים בהנחה יחסית. המפתח הוא מיקום והשבחה. משקיעים עם נכונות לשימוש חוזר אדפטיבי עשויים לכוון לבנייני משרדים ישנים במרכז העיר לצורך הסבה לדירות או שימושים מעורבים, תוך ניצול הדחיפה העירונית להתחדשות. בנוסף, תחומים נישתיים כמו נדל"ן בריאות (מרפאות ומשרדים רפואיים) נותרים הימור יציב לאור הנוכחות הענקית של תעשיית הבריאות בנאשוויל. השקעות במלונות מתאוששות גם הן, כאשר התיירות והכנסים בנאשוויל חוזרים לשיא; השוק רשם הכנסות שיא ממלונות ב-2023–24 והמשך צמיחה ל-2025, מה שמוביל לעניין מחודש בפיתוח ורכישת נכסי אירוח.

שורה תחתונה: משקיעים נמשכים לנאשוויל בשל סיפור הצמיחה ארוך הטווח שלה – כלכלה מגוונת, אין מס הכנסה מדינתי, אוכלוסייה בעלייה, ונגישות יחסית – כל אלה מצביעים על ביקוש מתמשך. השוק מתבגר, כך שקפיצות של 20% במחירי הבתים בשנה כנראה כבר לא יחזרו, אך בתמורה יש יותר יציבות. תשואות שנתיות באחוזים חד-ספרתיים גבוהים (משילוב של הכנסה ועליית ערך) הן ברות השגה וריאליות. כפי שנכתב בניתוח נדל"ן אחד, נאשוויל מציעה את השילוב הנדיר של "פוטנציאל השבחה חזק עם סביבה ידידותית-מס mcsquaredluxury.com. למי שמסתכל על 2025 והלאה, השקעות אסטרטגיות בשכונות או סוגי נכסים הנכונים בנאשוויל עשויות להניב תשואה בריאה מאוד, במיוחד אם נרכשו לפני מחזור העליות הבא בערכי הנדל"ן.

זרקור שכונות: אזורים חמים וצומחים

הצמיחה המהירה של נאשוויל מעצבת מחדש שכונות רבות, כאשר אזורים שבעבר לא זכו לתשומת לב הופכים למוקדי נדל"ן מבוקשים. הנה כמה שכונות מתפתחות ואזורים מרכזיים שכדאי לעקוב אחריהם, לצד מגמות של ג'נטריפיקציה ותשתיות שמניעות את עלייתם:

איסט נאשוויל: מזמן ידועה בזכות סצנת האמנות והמוזיקה האקלקטית שלה, איסט נאשוויל התבססה לחלוטין כמוקד נדל"ן לוהט. צעירים מקצועיים ומשפחות נוהרים לכאן בזכות הבונגלוס ההיסטוריים, המסעדות הטרנדיות והאווירה היצירתית. בתחילת 2025, מחיר הבית החציוני באיסט נאשוויל עמד על כ-$585,000 – עלייה של 10.8% מהשנה הקודמת walkerluxuryandland.com. עליית הערך החדה הזו משקפת גם היצע נמוך וביקוש עז במובלעת האופנתית הזו. אזורים כמו לוקלנד ספרינגס וקליבלנד פארק חווים ג'נטריפיקציה מהירה: בתים ישנים משופצים או נבנים מחדש, ופיתוחים מעורבי שימוש חדשים צצים לאורך הצירים המרכזיים. למרות עליית המחירים, איסט נאשוויל עדיין מעט נגישה יותר מאזורי היוקרה של ווסט נאשוויל, מה ששומר על עניין גבוה מצד קונים. האותנטיות וההליכתיות של השכונה (חשבו על מקומות כמו Five Points ו-Riverside Village) מבטיחים שתישאר בחירה מובילה. צפו להמשך השקעות כאן, במיוחד ככל שמגה-פיתוח East Bank הסמוך (מעבר לנהר) מתקדם, ומביא עמו פארקים, מקומות עבודה (קמפוס Oracle), ושיפור קישוריות לאיסט נאש.
The Nations (מערב נאשוויל): לפני כמה שנים, The Nations הייתה אזור תעשייתי צנוע; כיום זהו אחד מהשכונות המתפתחות במהירות הרבה ביותר בנאשוויל. ממוקמת במערב נאשוויל ליד שדרת 51, The Nations ראתה מחסנים שהוסבו למבשלות בירה פופולריות, אולפנים ומסעדות, שמושכים קהל אופנתי. פרויקטים חדשים של בתים משותפים ודירות מילאו רחובות רבים, וערך הבתים עלה בהתאם. האטרקטיביות של האזור טמונה ב"רחוב הראשי" ההולך ברגל (שדרת 51) עם בוטיקים ומסעדות, ובמיקום המרכזי יחסית עם אופי תעשייתי-שיק ייחודי. לדוגמה, פרויקט פיתוח גדול לשימושים מעורבים, Silo Bend, הוסיף מאות יחידות מגורים. The Nations מגלמת את מגמת ההתחדשות העירונית בנאשוויל: הפיכת רובע תעשייתי ישן למרכז מגורים תוסס. תהליך הג'נטריפיקציה כבר בעיצומו, אך הקסם של השכונה והמחירים הנוחים יחסית (בהשוואה למרכז העיר) ממשיכים להניע את הביקוש. משקיעים מגלים עניין ב-The Nations בשל הזדמנויות לפיתוח מחדש, ותשתיות חדשות (כבישים משופרים, שבילי ירק) נכנסות כדי לתמוך באוכלוסייה הגדלה.
Wedgewood-Houston (WeHo): ממש דרומית למרכז העיר, Wedgewood-Houston – או "WeHo" – היא עוד מוקד ג'נטריפיקציה. שכונה תעשייתית/אמנותית לשעבר זו הפכה למוקד משיכה לפיתוח בזכות הקרבה למרכז העיר והיוקרה התרבותית שלה (היא בית לגלריות, חללי יוצר ו-Nashville Design District). בשנים האחרונות, WeHo קיבלה בנייני דירות חדשים, פרויקטים של שימוש חוזר יצירתי ומקומות טרנדיים (כמו אצטדיון הכדורגל Nashville NYC FC הסמוך ו-SOHO House). גל המבשלות, בתי הקפה והסטארט-אפים הטכנולוגיים הפך את WeHo ליעד מגורים-עבודה-פנאי. מחירי הבתים וההשכרה עלו כאשר צעירים מקצועיים מחפשים חלופות למרכז העיר היקר. השכונה גם נהנית משיפורי תשתית: העיר סימנה את אזור WeHo לשדרוגי תחבורה ציבורית ושדרות כדי להתמודד עם הצמיחה. ככל ששינויים אלו נמשכים, צפו שערך הלופטים התעשייתיים ובתי השורה המודרניים של WeHo ימשיך לעלות, אם כי נושאי נגישות למחיר ודחיקת תושבים ותיקים ממשיכים להוות דאגה בסיפור הג'נטריפיקציה הזה.
מדיסון וריוורגייט (פרברי צפון נאשוויל): לא כל האזורים החמים נמצאים בלב העיר – גם פרברים בטבעת הראשונה מתחממים. אזור מדיסון (קהילה כ-8 מייל צפונית למרכז העיר) והאזור הסמוך ריוורגייט/מחוז סאמנר זוכים לעניין גובר בפיתוח. באופן מסורתי, אזורים אלו היו יותר מעמד הפועלים ובמחירים נגישים, ומציעים מגרשים גדולים יותר ונסיעות קלות יותר על כביש I-65. כעת, עם צמיחת נאשוויל, יזמים החלו לבנות דיור חדש (כולל בתים טוריים ודירות) במדיסון כדי לענות על הביקוש לאפשרויות זולות יותר. למעשה, מדיסון/ריוורגייט מוזכרים כמקום שבו המומנטום של דיור רב-משפחתי גובר – קומפלקסים חדשים של דירות פרבריות מושכרים במהירות northmarq.com. הצמיחה הקמעונאית והמסחרית עוקבת אחרי הגגות, ושיעורי התפוסה בקמעונאות נמוכים במיוחד בשווקים הפרבריים. מחירי הבתים הנמוכים יחסית במדיסון עולים בהדרגה כאשר משקיעים משפצים בתים ישנים ורוכשי דירות ראשונים מגלים את האזור. שדרוגי תשתיות כמו מרכז התחבורה החדש במדיסון ותוכניות לשיפור שירות האוטובוסים ברחוב גלטין עשויים לחזק עוד יותר את השכונות הללו. לסיכום, כדאי לעקוב אחרי קהילות צפון נאשוויל שעוברות מלהיות מוזנחות לאזורים מתפתחים, ומציעות תמורה טובה יותר לכסף תוך שמירה על קשר לצמיחת המטרופולין.
התחדשות מרכז העיר וגדה מזרחית: הליבה העירונית של נאשוויל עצמה מתפתחת, בין היתר הודות לפרויקטי תשתית עצומים. הגדה המזרחית (הצד המזרחי של נהר קמברלנד, מול מרכז העיר) עוברת תוכנית שינוי מהפכנית. עם האישור לאצטדיון החדש של טנסי טייטנס ב-2023 (אצטדיון סגור בעלות של יותר מ-2 מיליארד דולר, שצפוי להיפתח עד 2027) planning.org, הגדה המזרחית תהפוך לעוגן של התחדשות עירונית בשטח של 350 אקר, שתכלול פארקים, שבילי ירק, מגורים ושיפורים בתחבורה planning.org planning.org. במקביל, חברת אורקל מתכננת קמפוס טכנולוגי בעלות 1.2 מיליארד דולר ב-River North (הגדה המזרחית), שעתיד לארח 8,500 משרות planning.org. פרויקטים אלו הופכים שטחים תעשייתיים ריקים לשכונה הבאה והגדולה של העיר. ניתן לצפות לדירות קונדומיניום חדשות, דירות מגורים ושטחי מסחר שיצוצו באזורים הסמוכים לגדה המזרחית (גרמנטאון, קו המים של מזרח נאשוויל) כדי לשרת את זרם המשרות והמבקרים. כבר כעת, יזמים הציעו פרויקטים בשווי של יותר מ-2.2 מיליארד דולר כהיערכות planning.org. בינתיים, מרכז העיר נאשוויל ממשיך לשגשג עם פרויקטים כמו Nashville Yards, פיתוח Fifth + Broadway, ומגדלי מגורים רבי-קומות רבים שמשנים את קו הרקיע. חששות מג'נטריפיקציה מלווים את הבום הזה – כאשר מגדלים נוצצים חדשים קמים, נושא ההשגה הכלכלית במרכז העיר הופך לבעיה, ומושקעים מאמצים לשלב דיור בר השגה בתוכניות כמו Imagine East Bank planning.org planning.org. עם זאת, אזור מרכז העיר/הגדה המזרחית הוא ללא ספק מוקד השקעות תשתית שיעלה את ערך הנכסים בשכונות הסובבות בחמש השנים הקרובות.

עדכוני מדיניות, רגולציה ותכנון

מספר התפתחויות מדיניות ותכנון ב-2025 צפויות להשפיע על שוק הנדל"ן של נאשוויל, במיוחד מבחינת היצע הדיור ודפוסי הפיתוח:

אפשרויות דיור ברות השגה וצפופות

wsmv.com

שתי קטגוריות תכנון אזורי חדשות למגורים

שכונת מגורים

מגורים מוגבלים

wsmv.com

"דיור ביניים"

wsmv.com

הגבלות גובה לשמירה על אופיה של השכונה

wsmv.com

תפתח אזורים מגורים רבים לפיתוח מחדש

קהילות הליכה ואיכות חיים טובות יותר

wsmv.com

תקנות השכרת נכסים לטווח קצר: לנאשוויל יש מערכת יחסים ידועה של אהבה-שנאה עם Airbnb והשכרות לטווח קצר (STRs). בשנים האחרונות העיר הטילה תקנות שמגבילות את צפיפות ה-STR באזורים מגורים ודורשות היתרים, במיוחד לאחר שחלק מהשכונות התלוננו על "בתי מסיבות". נכון ל-2025, התקנות הללו עדיין בתוקף – STR שאינם בבעלות המתגורר בנכס מוגבלים באזורים מגורים רבים וחייבים לקבל היתר (שיכול להיות מוגבל לפי אזור מפקד אוכלוסין). האכיפה הוחמרה, והעיר מבטלת היתרים לעבריינים ומטילה קנסות כבדים על הפעלה לא חוקית של STR. עבור משקיעים, המשמעות היא שיש לבצע בדיקת נאותות לפני רכישת נכס לשימוש ב-Airbnb. היתרון הוא שבאזורים ידידותיים לתיירות (כמו מרכז העיר, The Gulch) שבהם STR מותרים, התפוסה והמחירים גבוהים, מה שהופך זאת לנישה רווחית אך מוגבלת. מתקיים דיון מדיניות מתמשך לגבי אפשרות התאמת כללי ה-STR (או להקל כדי להגדיל את קיבולת התיירות, או להחמיר כדי להגן על מלאי הדיור), אך נכון ל-2025 לא הועברו שינויים משמעותיים. זהו תחום למעקב, שכן כל שינוי עתידי בתקנות עשוי להשפיע על ערך הנכסים לדירות/בתים המשמשים כ-STR.
שומת מס רכוש 2025: נאשוויל/מחוז דיווידסון עברה שומת מס רכוש ב-2025 (כחלק מהמחזור הרגיל שלה). בשל העלייה המשמעותית בערכי הנכסים מאז המחזור האחרון, בעלי נכסים רבים ראו עליות ניכרות בערך השומה שלהם. עם זאת, החוק בטנסי מחייב התאמת (אישור) שיעור מס הרכוש כך שהשומה הכוללת לא תגדיל את הכנסות המחוז (למעט בנייה חדשה). ב-2025, מועצת העיר אכן הורידה את שיעור המס לאחר השומה כדי לאזן את קפיצות הערך. התוצאה נטו עבור בעלי בתים רבים הייתה עלייה מתונה בחשבון המס, אך לא ביחס ישיר לעליות הערך הגדולות של השנים האחרונות. זה שומר על מסי הרכוש של נאשוויל ברמה סבירה יחסית – גורם חשוב למשקיעים (בטנסי אין מס הכנסה מדינתי, כך שמס רכוש הוא מקור הכנסה עיקרי אך עדיין מתון לעומת מדינות אחרות). במבט קדימה, כל שינויי מדיניות מס משמעותיים (כמו תמריצים חדשים או מימון באמצעות תוספת מס לפיתוחים) ישפיעו על שוק הנדל"ן. נכון ל-2025, נאשוויל ממשיכה להשתמש בכלים כמו PILOT (תשלומים במקום מסים) כדי לעודד פרויקטים מסחריים ודיור בר השגה מסוימים, ויש דיון על הרחבת תוכניות כאלה כדי להבטיח שהפיתוח יועיל למטרות קהילתיות רחבות.
יוזמות תשתית ותכנון: ממשלת מטרו גם מנצלת מדיניות להכוונת הצמיחה באמצעות תשתיות. תוכנית Imagine East Bank (הקשורה לאצטדיון החדש, שהוזכר קודם) היא תוכנית אב עירונית שמבטיחה כי ייעודי הקרקע ועיצוב המרחב באזור זה יקודמו שימושים מעורבים, תחבורה ציבורית ותכנון לעמידות בפני שיטפונות planning.org planning.org. בנוסף, נאשוויל בוחנת שיפורי תחבורה – למרות שמשאל עם על תחבורה המונית ב-2018 נכשל, העיר השקיעה מאז בשיפור שירותי האוטובוסים (למשל, קווי אוטובוס מהירים) ובוחנת אפשרויות לרכבת פרברית בעתיד. בשנת 2025, יש שיח מחודש ברמה האזורית על תוכנית רשות התחבורה של נאשוויל לעשור הקרוב, שיכולה להשפיע על אזורי פיתוח מוכוון תחבורה אם תצא לפועל. ברמה הרגולטורית, ייעול רישוי ובנייה הוא מוקד נוסף: מטרו מעדכנת את תקנות הבנייה ותהליכי הרישוי כדי לייעל אותם עבור יזמים, במיוחד לעידוד בניית דיור נוסף.

לסיכום, סביבת המדיניות של נאשוויל ב-2025 מתמודדת באופן פעיל עם אתגרי הצמיחה. רפורמות ייעוד קרקע להגברת צפיפות, תכנון קפדני של פרויקטים גדולים, ותשומת לב לנגישות לדיור (באמצעות תמריצים ואולי גם ייעוד כלול בפרויקטים מסוימים) – כל אלה על הפרק. צעדים אלה נועדו להבטיח שהפיתוח בעיר יהיה בר-קיימא ומכיל – והם יעצבו מה, איפה ואיך יגיעו פרויקטים חדשים לשוק בשנים הקרובות.

דפוסי דמוגרפיה והגירה המשפיעים על הדיור

אנשים הם המנוע של שוק הנדל"ן של נאשוויל. בעשור האחרון, אזור המטרו של נאשוויל היה מהאזורים הצומחים ביותר בארה"ב, וגם 2025 אינה יוצאת דופן. הבנת מי עובר (ונשאר) בנאשוויל – ולמה – היא המפתח להערכת הביקוש לדיור:

צמיחה מתמשכת באוכלוסייה: הצמיחה הדמוגרפית של נאשוויל חזקה ואינה מראה סימני האטה. בין 2020 ל-2024, המטרופולין הוסיף כ-160,000 תושבים חדשים, עלייה של 7.7% בארבע שנים בלבד matthews.com. לשם השוואה, שיעור הצמיחה הזה הוא יותר מכפול מהממוצע הארצי (3.1%) באותה תקופה matthews.com. נכון ל-2025, אוכלוסיית אזור המטרו של נאשוויל מונה כ-1.35 מיליון mattwardhomes.com. זה משקף עלייה שנתית של כ-1.3% מ-2024 – קצב בריא מאוד לעיר אמריקאית. במספרים מוחלטים, מדובר ב-66+ אנשים שעוברים לאזור נאשוויל בכל יום nestinginnashville.com בממוצע. זרימה קבועה כזו יוצרת ביקוש מתמיד לדיור, בין אם לרכישה ובין אם להשכרה. הצמיחה של נאשוויל רבתי אינה תופעה עירונית בלבד; גם מחוזות הסובבים כמו ויליאמסון, רתרפורד, וילסון וסאמנר מתרחבים ככל שאנשים מתפזרים בחיפוש אחר בתים.
הגירה פנימית: חלק גדול מהצמיחה של נאשוויל מגיע מ-הגירה פנימית – אנשים שעוברים ממדינות או אזורים אחרים. נאשוויל הפכה למגנט עבור אלו שעוזבים אזורים יקרים יותר או בעלי צמיחה איטית יותר. במיוחד נרשמה זרימה של תושבים מקליפורניה, צפון-מזרח ו-מידווסט, שנמשכים לדיור הזול יחסית ולשוק העבודה המשגשג של נאשוויל. יתרון יוקר המחיה של העיר (אין מס הכנסה מדינתי, מחירי בתים סבירים יחסית לממוצע הארצי) מהווה גורם משיכה גדול לאנשים מניו יורק או לוס אנג'לס, שיכולים למכור שם בית ולקנות בנאשוויל במחיר נמוך בהרבה. בנוסף, רבים מגיעים גם ממדינות דרום-מזרח אחרות (אטלנטה, פלורידה וכו'), כאשר סצנת התרבות וההזדמנויות התעסוקתיות של נאשוויל פרחו. ההגירה נטו לנאשוויל מדורגת בעקביות בין הגבוהות במדינה בשנים האחרונות. זרם ההגירה הפנימית הזה נוטה ל-צעירים מקצועיים ומשפחות בשנות ה-20 עד ה-40 לחייהם, מה שמגביר את הביקוש גם לדירות עירוניות וגם לבתים ראשונים בפרברים.
עבודות וכלכלה כמגנטים: הסיבה העיקרית שאנשים מגיעים לנאשוויל היא הזדמנות כלכלית. שיעור האבטלה באזור בתחילת 2025 עמד על כ-3.2% (קרוב לשפל היסטורי) assets.cushmanwakefield.com, וצמיחת המשרות עוקפת את הממוצע הארצי. תעשיות מפתח מושכות כישרונות: בריאות, בהובלת ענקיות כמו HCA Healthcare ו- Vanderbilt, מספקת עשרות אלפי משרות בשכר גבוה. טכנולוגיה צומחת במהירות – מרכז המצוינות של אמזון שנפתח במרכז העיר (5,000 משרות), והקמפוס העתידי של אורקל מבטיח אלפי תפקידים טכנולוגיים נוספים mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. תעשיית המוזיקה והבידור נשארת עוגן – לא רק אמנים, אלא אקוסיסטם שלם של אנשי מקצוע בתחום המוזיקה מתגוררים כאן, יחד עם מגזר אירוח משגשג המשרת את התיירות mcsquaredluxury.com. ואל תשכחו את הרכב והייצור המתקדם באזור הרחב יותר (המפעל הענק של ניסאן נמצא ממש ליד, בסמירנה, טנסי). בקיצור, הכלכלה המגוונת של נאשוויל (בריאות, טכנולוגיה, מוזיקה, חינוך, לוגיסטיקה) מספקת בסיס יציב ש-מושך מחפשי עבודה מכל רחבי המדינה. כאשר אנשים אלו מגיעים, הם יוצרים ביקוש לדירות בתחילה ולבתים כאשר הם מתיישבים לטווח ארוך.
דמוגרפיה צעירה: הפרופיל הדמוגרפי של נאשוויל נוטה לצד הצעיר, מה שמשפיע על העדפות הדיור. בעיר יש ריכוז גבוה של מילניאלים ואוכלוסיית דור Z הולכת וגדלה, הודות לאוניברסיטאות ולמשיכה לאורח החיים שבה. הגיל החציוני בנאשוויל הוא סביב אמצע שנות ה-30. המשמעות היא קבוצה גדולה של אנשים בשנות השיא להקמת משק בית – מתכון ל-ביקוש חזק לדיור. צעירים מקצועיים רבים שוכרים דירות בשכונות תוססות (כמו מידטאון, גרמנטאון, מזרח נאשוויל) לפני שהם קונים בסופו של דבר. ההעדפות שלהם (להליכה רגלית, שירותים, משקי בית קטנים יותר) מניעות פיתוח של דירות עירוניות ובתים טוריים. במקביל, כאשר חלק מהמילניאלים מתבגרים לשנות ה-30 ומקימים משפחות, רבים מחפשים בתים בפרברים, מה שמגביר את הביקוש (והמחירים) בפרברים ידידותיים למשפחות ותורם לבום הפרברי.
הגירה למען סגנון חיים: ראוי לציין שלא כל העוברים מגיעים רק בגלל עבודה – איכות החיים היא גורם משיכה מרכזי. המוניטין של נאשוויל כ"עיר המוזיקה", עם סצנה תרבותית עשירה, אוכל ובידור, הופך אותה לאטרקטיבית עבור מי שיכול לעבוד מכל מקום. בעידן העבודה מרחוק, יש שבחרו בנאשוויל בזכות סגנון החיים התוסס והעלות הנמוכה יותר של מגורים, תוך שמירה על עבודות מרחוק ממדינות אחרות. האקלים המתון יחסית של העיר (מלבד קיץ חם) והמיקום המרכזי הם בונוס. בנוסף, נאשוויל הפכה ליעד פופולרי לפרישה עבור בייבי בומרס שמחפשים חורפים מתונים יותר מאשר במערב התיכון/צפון מזרח, אך עם יותר תרבות וגבעות מאשר בפלורידה – זרם זה של מהגרים בגיל פרישה מוסיף לביקוש לדיור באזורים מסוימים (למשל, קהילות דיור לגיל השלישי בשולי נאשוויל).
אתגרים – נגישות ומכלול חברתי: הצד השני של הפופולריות של נאשוויל הוא עליית מחירי הדיור, שיכולה להכביד על תושבים ותיקים ובעלי הכנסה נמוכה. יש סימנים להגירה החוצה של מקומיים שמחירי הדיור דוחקים אותם החוצה – לדוגמה, חלק מתושבי נאשוויל הוותיקים עוברים לאזורים זולים יותר בטנסי או למדינות שכנות כשהמחירים עולים. בנוסף, אוכלוסיות מיעוטים ובעלי הכנסה נמוכה בעיר חשות את הלחץ מהתחדשות עירונית בשכונות מרכזיות. נאשוויל מנסה להתמודד עם זה באמצעות יוזמות לדיור בר השגה ומעקב אחר פיתוח שוויוני, כדי שהצמיחה לא תדחוק החוצה את האנשים שבנו את העיר. דמוגרפית, נאשוויל מגוונת: הצמיחה האזורית כוללת עלייה באוכלוסייה ההיספאנית וקהילות מהגרים נוספות, שמוסיפות למרקם התרבותי ולביקוש לדיור (עם העדפות מסוימות לדיור רב-דורי וכו').

לסיכום, הסיפור הדמוגרפי של נאשוויל הוא של צמיחה חזקה – זרם של צעירים משכילים, משפחות חדשות באופן קבוע, ואפילו פורשים, שכולם נמשכים להזדמנויות הכלכליות ולמשיכה התרבותית של העיר. התחלופה והצמיחה המתמשכת באוכלוסייה תומכות בביקוש חזק לנדל"ן בכל התחומים, וזהו אחד הגורמים המרכזיים לכך שמומחים נשארים אופטימיים לגבי עמידות שוק הדיור של נאשוויל בעתיד.

תחזית ל-3–5 השנים הבאות

מה צופן העתיד לנדל"ן בנאשוויל בשאר שנות ה-2020? התחזית ל-3–5 השנים הבאות (2025–2030) היא חיובית באופן כללי, אם כי בקצב מתון יותר מהשנים הסוערות של תחילת העשור. הנה פירוט הציפיות לפי מגזר, בהנחה שלא יתרחשו זעזועים כלכליים משמעותיים:

מחירי בתים ושוק המגורים: ערכי הבתים בנאשוויל צפויים להמשיך לעלות, אך בקצב מבוקר. ימי העליות השנתיות של 15% חלפו; במקום זאת, חשבו על עליית ערך שנתית של 3–5% בממוצע בטווח הקרוב mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. תחזיות עיקריות (כמו Zillow) צופות עליות באחוזים בודדים עד אמצע 2025 ו-2026, מה שמשקף ביקוש מתמשך לצד שיפור בהיצע. המשמעות היא שבית ששווה היום 500 אלף דולר עשוי להיות שווה כ-580–600 אלף דולר בעוד חמש שנים – צמיחה משמעותית, אך בתקווה שגם ההכנסות יעלו כדי לשמור על נגישות. היקף המכירות צפוי לעלות מעט ככל ששיעורי הריבית יתייצבו או ירדו. אם ריביות המשכנתא ירדו מהשיאים של 2023–2024 (שהיו כ-7%) ויתקרבו ל-5–6% עד 2026, קונים רבים שחיכו מהצד יחזרו לשוק. זה עשוי להגדיל את מספר העסקאות ואולי ליצור לחץ מתון כלפי מעלה על המחירים מעבר לתחזיות הנוכחיות. ובכל זאת, נאשוויל צפויה להישאר הרבה יותר מאוזנת מאשר בשנות הטירוף; עידן מלחמות ההצעות הפרועות כנראה מאחורינו, אלא אם תתרחש ירידה חדה בהיצע. בניית בתים חדשים תימשך, במיוחד אם העיר תבצע את רפורמות התכנון – ייתכן שנראה יותר פיתוח של טאון-האוס ובנייה משלימה בתוך העיר שמוסיפים יחידות. עד 2030, סביר שלנאשוויל יהיו עשרות אלפי בתים חדשים, מה שישמור על איזון בריא יותר בין היצע לביקוש. מסקנה: בעלי בתים יכולים לצפות לעליית ערך משמעותית, ורוכשים פוטנציאליים עשויים להתמודד עם עליות מחירים מתונות בכל שנה, אך עם יותר אפשרויות ותנאים שפויים יותר מאשר לפני כמה שנים.

השכרה ורב-משפחתיים: בשנים הקרובות צפוי שוק השכירות להתחזק. שיא ההיצע החדש חולף, ולכן עד 2026–2027 שיעור הדירות הפנויות צפוי לרדת חזרה לכיוון ~5–6% (הנורמה ההיסטורית) northmarq.com. התהדקות זו תעניק לבעלי הדירות יתרון להעלות שכר דירה בקצב מהיר יותר. אנו צופים צמיחה שנתית בשכר הדירה בטווח של 3–4% ב-2025, עם אפשרות להאצה ל-4–5% ב-2026 ככל שהשוק יתהדק. שכר הדירה הממוצע, שנע כיום סביב $1,600–$1,700, עשוי להתקרב ל-$1,800+ עד 2027 אם המגמות יימשכו northmarq.com. צנרת הפיתוח של רב-משפחתיים מצטמצמת (כ-9,000 יחידות ב-2025, כנראה פחות ב-2026), מה שצפוי למנוע עודף היצע. עד 2027–2028, נאשוויל עשויה אף להזדקק שוב לעוד דירות, במיוחד אם גידול האוכלוסייה יימשך ללא הפסקה. משקיעים ברב-משפחתיים יכולים לצפות לשיפור NOI ככל שהתפוסה תעלה וההטבות ייעלמו. שיעורי ההיוון עשויים להתכווץ מעט אם הריבית תרד, מה שיגדיל את ערך הנכסים. דבר אחד שצריך לעקוב אחריו: פער הדיור בר ההשגה. נאשוויל תצטרך להתמודד עם אפשרויות שכירות ברות השגה, שכן עליות שכר הדירה עלולות לעלות על קצב גידול ההכנסות של תושבים בעלי שכר נמוך. ייתכן שנראה יותר שיתופי פעולה ציבוריים-פרטיים ותמריצים לבניית יחידות ברות השגה בשנים הקרובות. בסך הכול, התחזית לרב-משפחתיים היא חיובית – מנועי הביקוש החזקים צפויים להפוך את נאשוויל לאחד משוקי השכירות המובילים בדרום-מזרח בחמש השנים הקרובות.

מגזרי מסחר:

קמעונאות: צפו ל-ביצועים עודפים מתמשכים. שיעור הדירות הפנויות בקמעונאות בנאשוויל צפוי להישאר נמוך מאוד (בטווח של 3–4%) כי הבנייה החדשה מוגבלת והביקוש ממשיך לעלות. עד 2028, גם עם מרכזי קניות חדשים בפרברים מתפתחים, ייתכן שהפנויות יעלו מעט אם בכלל, שכן גידול האוכלוסייה יספוג את השטח החדש. לכן שכר הדירה בקמעונאות צפוי להמשיך לעלות, אם כי קצב הגידול עשוי להתמתן מכמעט 5% כיום לכ-3–4% בשנה ככל ששכר הדירה הבסיסי יעלה. ייתכן שנראה יותר פרויקטים קמעונאיים חווייתיים ומעורבי שימוש (המשולבים בפיתוחים גדולים כמו East Bank או לאורך מסדרונות תחבורה ציבורית). אלא אם תתרחש מיתון שיפגע בהוצאות הצרכנים, שוק הנדל"ן הקמעונאי בנאשוויל ממוקם לשגשג. משקיעים כנראה ימצאו ששיעורי ההיוון נשארים נמוכים (סביב 6% או פחות) לאור היסודות החזקים.
תעשייתי: השנתיים הקרובות יתמקדו בספיגת גל ההיצע העצום, אך עד 2027 שוק התעשייה צפוי לשוב לאיזון. שיעור הוואקנסי עשוי להגיע לשיא של כ-7% כאשר יתר המסירות של 2025 ייכנסו, ואז לחזור למגמת ירידה לכיוון 4–5% עד 2028 לאחר שהמבנים הללו יושכרו. הצמיחה במסחר אלקטרוני, לוגיסטיקה וייצור במרכז טנסי צפויה להימשך, הודות ליתרונות הגיאוגרפיים והתשתית של נאשוויל (האזור נמצא במרחק נסיעה של יום מרוב אוכלוסיית ארה"ב). אנו גם מצפים שצמיחת שכר הדירה תישאר מעל האינפלציה – אולי 4–5% בשנה בממוצע – בשל המשך הביקוש מהשוכרים (ההאטה האחרונה מ-6%+ לצמיחה שנתית של פחות מ-5% מצביעה על שוק מתבגר) matthews.com. עד 2030, מלאי הנדל"ן התעשייתי של נאשוויל יהיה גדול בהרבה, אך עדיין בריא, בהנחה שלא תהיה בנייה מופרזת מעבר לתוכניות הנוכחיות. גורם לא צפוי: מגה-פרויקטים גדולים כמו מפעלי רכבים חשמליים או סוללות עשויים לבחור באזור, מה שיגדיל עוד יותר את הביקוש לשטחי תעשייה. כך או כך, מגזר התעשייה של נאשוויל צפוי להישאר כוכב בולט, עם תפוסה גבוהה ותשואה יציבה לבעלים.
משרדים: שוק המשרדים הוא הכי לא ודאי. בשלוש עד חמש השנים הקרובות, אנו צופים התאוששות הדרגתית אך לא חזרה מלאה לרמות התפוסה שלפני המגפה. מסירות חדשות ב-2025–26 יעלו את שיעור הוואקנסי לכ-20%, אך מ-2026 ואילך, צמיחת התעסוקה (במיוחד בטכנולוגיה והעברת חברות) צפויה להתחיל לצמצם את עודף השטח. עד 2030, שיעור הוואקנסי במשרדים בנאשוויל עשוי להתייצב באחוזים הנמוכים-בינוניים – טוב יותר מהיום, אך כנראה עדיין מעט מעל הפחות מ-10% ההדוק שהיה ב-2019. הרבה תלוי בהתפתחות מגמות העבודה מהבית; נאשוויל עשויה להרוויח מהיותה מרכז בעלות נמוכה שחברות מתרכזות בו (חלק מהחברות עשויות להעביר פעילות מערים יקרות למשרדים החדשים של נאשוויל). שכר הדירה במשרדים כנראה יישאר יציב יחסית במונחים ריאליים לשנתיים הקרובות, ואז יתחיל לעלות אם שיעור הוואקנסי ישתפר משמעותית לקראת סוף העשור. כל עליית שכר דירה כנראה תדביק את האינפלציה רק כאשר השוק יהפוך להדוק באמת. גורם חיובי הוא שמלאי המשרדים החדש בנאשוויל הוא איכותי, מה שעשוי למשוך שוכרים ולהצדיק שכר דירה גבוה יותר – לדוגמה, מגדלי המשרדים Nashville Yards ו-Gulch עשויים לדרוש מחירים פרימיום. בנוסף, כפי שצוין, שימוש מחדש אדפטיבי יסיר חלק ממלאי המשרדים המיושן. אנו מצפים שכמה מבני משרדים ישנים במרכז העיר יוסבו למגורים/מלון עד 2028, מה שיסייע לצמצם את עודף המשרדים ולחדש את אותם אזורים. לכן, התחזית למשרדים היא אופטימיות זהירה: כאב בטווח הקצר, התייצבות בטווח הארוך. משקיעים סבלניים עשויים למצוא מציאות כעת וליהנות מהפירות בהמשך אם ישנו ייעוד או יחכו להתאוששות השוק.

פיתוח ותשתיות: במחצית השנייה של שנות ה-2020 פרויקטים גדולים יבשילו. עד 2027, אצטדיון הטייטנס החדש ייפתח, וסביר להניח שיתלווה אליו גל פיתוחים בסביבתו (אזורי בילוי, מלונות וכו'). קמפוס אורקל צפוי להיות פעיל עד 2027–28, ולהביא אלפי עובדי הייטק – דבר שיגביר את הביקוש לדיור, במיוחד במזרח נאשוויל ובמרכז העיר, ויכול להוביל לבניית מגדלי דירות ודירות נוספות כדי לאכלס אותם. השינוי במזרח הגדה (פארקים, שימושים מעורבים) יתגלגל בהדרגה, ישפר את האטרקטיביות של העיר וייתכן שיגדיל את ערך הנכסים בשכונות הסמוכות. בנוסף, שדה התעופה של נאשוויל (BNA), שעבר הרחבה משמעותית ("חזון BNA") שהושלמה ב-2023, כעת מסוגל לקלוט יותר טיסות – עד 2025 הוא שובר שיאי נוסעים. יותר קישוריות פירושה יותר תיירות ונסיעות עסקים, מה שמזין את שוק הנדל"ן דרך מלונות וצורך בשטחי אירוח/קמעונאות נוספים. אם הנהגת נאשוויל תקדם תוכניות תחבורה ציבורית עד סוף שנות ה-2020 (כמו קווי אוטובוס מהירים או הצעה מחודשת לרכבת קלה), זה עשוי לאפשר פיתוחים מוכווני תחבורה סביב תחנות חדשות בשנות ה-2030.

סיכונים: אף תחזית אינה שלמה בלי לציין סיכונים. עבור נאשוויל, הסיכונים העיקריים הם מאקרו-כלכליים – אם ארה"ב תיכנס למיתון, שוק הנדל"ן של נאשוויל ירגיש זאת (המכירות יואטו, התפוסה תרד). עלייה חדה בריבית מעבר למה שראינו גם תצנן את הביקוש. יש גם את שאלת הבנייה המוגזמת: אם יזמים יתלהבו מדי (במיוחד בדירות או משרדים), זה עלול להוביל לעודף היצע שייקח זמן לספוג. והנגישות הכלכלית היא אתגר ממשמש ובא – אם נאשוויל תהפוך ליקרה מדי ביחס להכנסות המקומיות, זה עלול למתן את ההגירה שהניעה אותה, או להוביל להתערבות מדיניות שתשנה את חישובי המשקיעים.

בשקלול כל הגורמים, נאשוויל ממוקמת היטב לצמיחה. זרם האוכלוסייה החזק, הכלכלה המגוונת והתכנון האקטיבי מרמזים שב-3–5 השנים הקרובות היא תמשיך להיות אחת מנקודות האור של שוק הנדל"ן בארה"ב. בעלי עניין יכולים לצפות לתקופה של צמיחה בת-קיימא יותר: עליות מחירים שנתיות מתונות בבתים, שוק שכירות שמתהדק לטובה, מגזרי קמעונאות/תעשייה משגשגים, ולבסוף מגזר משרדים מותאם לגודל הנכון. כפי שציין נשיא נדל"ן מקומי, ה"חוסן המתמשך" של נאשוויל נשען על הגירה פנימית וצמיחת תעסוקה שאינם מראים סימני האטה notyourordinaryagent.com. בקיצור, הבום של נאשוויל מתפתח, לא מתפוצץ – והשנים הקרובות צפויות לראות את העיר מבססת את מעמדה כשוק נדל"ן תוסס וצומח עם הזדמנויות לבעלי בתים, שוכרים ומשקיעים כאחד.

מקורות:

נתונים ודוחות שוק של Greater Nashville Realtors notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com
ניתוח שוק נדל"ן מקומי (Nesting in Nashville, אוגוסט 2025) nestinginnashville.com nestinginnashville.com nestinginnashville.com
מחקר של Cushman & Wakefield, Colliers, Marcus & Millichap על שוקי המשרדים והקמעונאות בנאשוויל commercialsearch.com marcusmillichap.com
דוחות רבעון שני 2025 של Matthews Commercial Real Estate matthews.com matthews.com matthews.com matthews.com
תובנות שוק מגורים רב-משפחתיים בנאשוויל Q2 2025 של Northmarq northmarq.com northmarq.com
חדשות WSMV – שינויים באזורי מטרו נאשוויל (אוגוסט 2025) wsmv.com wsmv.com
תחזית נאשוויל 2026 של Matt Ward Realtors (מצטט את Zillow) mattwardhomes.com mattwardhomes.com
תובנות השקעה של McSquared Realty (אוגוסט 2025) mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com
Planning Magazine (APA) – פיתוח East Bank ואצטדיון (נובמבר 2024) planning.org planning.org
קטע שוק מ-East Nashville של Walker & Co. walkerluxuryandland.com
דגשים דמוגרפיים וכלכליים של מטרו נאשוויל matthews.com mcsquaredluxury.com