בום או איזון? מגמות שוק הנדל"ן בבויסי לשנת 2025 ותחזית לחמש שנים

מחירי הבתים מתייצבים: מחיר המכירה החציוני לבית פרטי בבויסי עומד על כ-$525,000 נכון לאמצע 2025, כמעט ללא שינוי (0–1% יותר) לעומת שנה קודם weknowboise.com weknowboise.com. זה מסמן התקררות לעומת העליות הדו-ספרתיות הסוערות של 2020–2022, ומעיד על שלב שוק מאוזן יותר.
מכירות עמידות ומלאי נמוך: למרות עליית הריביות, פעילות רכישת הבתים נותרת יציבה. מחוז אדה ראה עלייה של 10% במכירות בתים ביולי 2025 לעומת השנה הקודמת weknowboise.com. המלאי עולה אך עדיין נמוך, עם כ-2.4 חודשי היצע (פחות מהממוצע של 4–6 חודשים בשוק מאוזן) weknowboise.com, ולכן נכסים במחיר נכון ממשיכים למשוך עניין של קונים.
שכר דירה יורד, הביקוש עולה: השכירות הממוצעת בבויסי היא כ-$1,826 (רבעון ראשון 2025), ירידה של כ-7.3% לעומת שנה שעברה בעקבות גל של דירות חדשות שמעניק לשוכרים יותר אפשרויות weknowboise.com weknowboise.com. עם זאת, שיעורי התפוסה נותרו נמוכים מאוד (כ-1.8% בסך הכול), מה שמעיד שהביקוש לשכירות עדיין עולה על ההיצע weknowboise.com weknowboise.com. שכירות ממוצעת לבית פרטי היא כ-$2,120, ולדירות בבניינים משותפים כ-$1,385, כאשר בעלי הדירות מורידים מחירים כדי לשמור על תפוסה מלאה weknowboise.com weknowboise.com.
נדל"ן מסחרי – תמונה מעורבת: השטחים הקמעונאיים לוהטים במיוחד – שיעור היצע פנוי בקמעונאות במרידיאן נמוך מ-1% idahobusinessreview.com ושכר הדירה לחנויות מובילות זינק ל-40 דולר ומעלה למ"ר idahobusinessreview.com. נכסים תעשייתיים גם הם ממשיכים להיות מבוקשים, אם כי גל של מחסנים חדשים העלה את שיעור היצע הפנוי בתעשייה לכ-8.6% ברבעון השני של 2025 (עלייה משפל היסטורי) cushmanwakefield.com. משרדים – שיעור היצע פנוי של כ-11–12% גבוה מהנורמה שלפני הקורונה, אך טוב בהרבה מערים גדולות בחוף המזרחי והמערבי cushmanwakefield.com. שוק המשרדים בבויסי מעל הממוצע הארצי, גם כאשר עבודה היברידית מפחיתה את הביקוש למשרדים במרכז העיר.
הגידול באוכלוסייה נמשך: מטרופולין בויסי (מחוזות אדה וקניון) הוסיפו כ-25,000 תושבים בשנה האחרונה בלבד – עלייה של 3% לכ-847,840 תושבים ב-2025 boisedev.com. אוכלוסיית העיר בויסי גדלה ל-253,550 (+1.4%), בעוד פרברים כמו מרידיאן (+3.1%) וסטאר (+9.8%) חוו גידול מהיר באוכלוסייה boisedev.com. גל ההגירה הפנימית (בעיקר ממדינות יקרות יותר) מזין את הביקוש לדיור וצפוי להימשך עד 2028, מה שממשיך להפעיל לחץ על השוק.

~1.5–2% בשנה

dfm.idaho.gov

להוסיף אלפי משרות בשכר גבוה

boirealtors.com

idahobusinessreview.com

weknowboise.com

הזדמנויות וסיכונים לבעלי עניין: רוכשי בתים ב-2025 סוף סוף זוכים למעט יותר מרווח נשימה – לוקח לרוב הנכסים כ-2–3 שבועות להימכר במקום ימים ספורים בלבד weknowboise.com. קונים יכולים לנהל משא ומתן על התניות או הנחות קלות כאשר המלאי מטפס בהדרגה, אך הם מתמודדים עם תשלומים חודשיים גבוהים יותר כאשר ריביות המשכנתא ל-30 שנה נעות סביב 6–7%. מוכרים נהנים מהביקוש המתמשך בבויסי (גידול באוכלוסייה ובמשרות) אך כבר לא מחזיקים בכל הקלפים – תמחור ריאלי ואולי שיפוצים מראש נדרשים כדי למשוך הצעות בשוק בררני יותר weknowboise.com templetonrealestategroup.com. בעלי בתים ותיקים רבים בוחרים שלא למכור כלל, מחשש לאבד ריביות משכנתא נמוכות במיוחד או לשלם מס רווחי הון על רווחי הון עצומים (למעלה מ-54% מבעלי הבתים באיידהו כעת חורגים ממגבלות הרווח הפטור ממס של $250K/$500K) boirealtors.com boirealtors.com. משקיעים רואים הזדמנות ביסודות החזקים של שוק השכירות בבויסי – תפוסה מתחת ל-2% ובריכת כישרונות הולכת וגדלה – אך עליהם להתמודד עם האטה בצמיחת שכר הדירה והסיכון של בנייה עודפת במגזר הדירות (היתרי בנייה למגורים מרובי יחידות ירדו ב-2023 כאשר עלויות הריבית עלו weknowboise.com). משקיעים זהירים מתמקדים במגזרים מבוקשים (למשל, דירות להשכרה במחיר סביר, נכסים תעשייתיים) ולוקחים בחשבון עלויות מימון גבוהות יותר.
משבר נגישות לדיור & תגובת מדיניות: עליות מחירים מהירות השאירו רבים מהתושבים מחוץ לשוק – מחיר הבית החציוני הוא בערך פי 6 מההכנסה החציונית, ו-6 מתוך 10 שוכרים בעלי הכנסה נמוכה בבויסי מתקשים לעמוד בעלויות (משלמים מעל 30% מההכנסה על דיור) cityofboise.org. בתגובה, עיריית בויסי אישרה קוד תכנון חדש בדצמבר 2023 שמאפשר בנייה בצפיפות גבוהה יותר ופיתוח "דיור חסר" (דו-משפחתיים, יחידות דיור נוספות וכו') cityofboise.org. העיר גם השקיעה מעל 50 מיליון דולר בפרויקטים של דיור בר השגה ושיתפה פעולה עם יזמים בהחכרת קרקעות לבניית יחידות מוגבלות הכנסה cityofboise.org cityofboise.org. המאמצים הללו מגיעים בזמן: ניתוח עדכני מראה שבויסי זקוקה לכ-2,000 יחידות דיור חדשות בשנה בעשר השנים הקרובות כדי לעמוד בביקוש, כמעט מחציתן צריכות להיות ברות השגה לבעלי הכנסה מתחת לחציון cityofboise.org. ברחבי האזור הבנייה מנסה להדביק את הקצב – מעל מחצית מהיחידות החדשות שאושרו מאז 2021 הן בנייני דירות או בתים טוריים, עלייה חדה בבנייה בצפיפות גבוהה cityofboise.org. עם זאת, בתוך גבולות העיר, קצב הבנייה נופל בכמה מאות יחידות בשנה, מה שמחריף את פער הנגישות לדיור cityofboise.org. רשויות מקומיות ואזוריות (כמו COMPASS) מתאמות כעת אסטרטגיות דיור כדי להבטיח שהצמיחה של בויסי תישאר בת קיימא cityofboise.org cityofboise.org.

מגמות נדל"ן למגורים ב-2025

מגמות מכירות ומחירי בתים: לאחר עלייה מטאורית בערכי הבתים בשנים האחרונות, שוק המגורים של בויסי נכנס ל-2025 על רמה יציבה. המחירים החציוניים התייצבו למעשה ברמה גבוהה. במחוז אדה (המחוז המרכזי שבו נמצאת בויסי), מחיר המכירה החציוני עמד על כ-$549,450 באמצע 2025, עלייה מתונה של כ-0.8% משנה לשנה weknowboise.com. החציון בעיר בויסי עמד על כ-$525,000 – כמעט ללא שינוי מהשנה הקודמת weknowboise.com. תנועה צדית זו מהווה ניגוד בולט לבום של תקופת הקורונה, אז נרשמו בבויסי קפיצות מחירים שנתיות דו-ספרתיות. ההתקררות נגרמה בתחילה על ידי עליית ריביות המשכנתא (שכפלו את עצמן מכ-3% לכ-6–7% בשנים 2022–2023) ועייפות קונים לאחר הטירוף של 2021. עד 2024, המחירים עברו תיקון בריא של כמה אחוזים, ואז הגיעו לתחתית ואפילו עלו מעט שוב בסוף 2024 כאשר השוק מצא איזון weknowboise.com weknowboise.com.

למרות שמחירי הדירות נותרו יציבים, פעילות המכירות נשארת חזקה. למעשה, מכירות הבתים עלו מהשפל של 2022–23. מחוז אדה רשם 900 מכירות בתים ביולי 2025, יותר מ-10% לעומת אותו חודש בשנה הקודמת weknowboise.com. סוכני נדל"ן מציינים שזה היה חודש המכירות העמוס ביותר מאז שיא הבום בסוף 2021, מה שמדגיש שעדיין יש ביקוש רב בעמק טרז'ר. בתים שמורים היטב שמתומחרים נכון לשוק ממשיכים למשוך קונים. הצעות מרובות אינן עוד הנורמה בכל נכס, אך נכסים מבוקשים (במיוחד מתחת לכ-500 אלף דולר) עדיין עשויים לראות תחרות. בתים באמצע 2025 שוהים מעט יותר זמן בשוק – חציון של כ-2–3 שבועות במחוז אדה – לעומת ימים בלבד בשיא הטירוף weknowboise.com. עם זאת, הקצב הזה תואם את הנורמות העונתיות ההיסטוריות ומעיד על שוק שהוא קריר אך לא קפוא. מוכרים מתאימים את הציפיות שלהם ממלחמות הצעות מיידיות לתהליך מכירה טיפוסי יותר. הפחתות מחיר הופכות לנפוצות יותר אם בית לא מקבל עניין בשבועות הראשונים (כ-28% מהנכסים חוו הורדת מחיר בתחילת 2025) reventureapp.blog, מה שמעיד על קונים בררנים יותר. בסך הכול, שוק הנדל"ן למגורים בבויסי ב-2025 עבר מ"שוק של מוכרים" לשוק מאוזן, עם כוח מיקוח דומה בין קונים למוכרים.

גורמי היצע וביקוש: סיבה מרכזית לכך שבויסי לא חוותה ירידת מחירים דרסטית היא שהיצע הדיור נותר מוגבל. באמצע 2025, המלאי של בתים למכירה בבויסי, למרות שעלה מרמות שפל היסטוריות, עדיין דל יחסית. לאזור היו כ-2.4 חודשי היצע בקיץ 2025 weknowboise.com – כלומר, בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו רק כ-10 שבועות כדי למכור את כל הנכסים ברשימה אם לא ייכנסו בתים חדשים לשוק. לשם השוואה, שוק דיור מאוזן כולל בדרך כלל 4–6 חודשי היצע. במהלך 2021, המלאי בבויסי היה לעיתים קרובות פחות מחודש, מה שיצר מלחמות הצעות קיצוניות. כיום, עם כ-2–3 חודשי היצע, לקונים יש יותר אפשרויות מבעבר, אך המבחר נותר מוגבל במגזרים רבים (במיוחד בבתים ראשונים במחיר סביר). חלק מהמחסור במלאי נובע מכך שרבים מהבעלים הקיימים נשארים בבתיהם. לאחר שנעלו משכנתאות בריבית אולטרה-נמוכה של 3% או צברו רווחים גדולים פטורים ממס על בתיהם, רבים מהמוכרים הפוטנציאליים מהססים להציע למכירה ולוותר על ההטבות הללו boirealtors.com. כלכלנים מכנים זאת “אפקט הנעילה” או “קנס ההישארות,” כלומר אנשים דוחים מכירה כדי להימנע מריביות גבוהות יותר במשכנתא חדשה או ממס רווחי הון כבד על נכסים ותיקים boirealtors.com boirealtors.com. תופעה זו הגבילה את היצע הדירות למכירה, למרות שהביקוש נותר גבוה מצד תושבים חדשים ומשפחות מתרחבות.

בחזית הבנייה החדשה, קבלנים מנסים להדביק את הביקוש אך נתקלים בקשיים. במהלך פריחת מגפת הקורונה, קבלני הבנייה הגבירו את קצב הבנייה; עם זאת, בשנים 2022–2023 הם האטו כאשר הריביות זינקו וחלק מהפרויקטים הפכו לפחות כדאיים. בשנת 2023, היתרי בנייה ליחידות דיור חדשות במחוז אדה עמדו למעשה בקצב הביקוש החזוי, אך בתוך גבולות העיר בויסי מספר הבתים החדשים שנבנו היה נמוך ב-300–800 יחידות בכל שנה cityofboise.org. עלויות בנייה גבוהות יותר (עלייה של כ-40% מאז 2018) ומגבלות קרקע הפכו את הבנייה למאתגרת, במיוחד בלב העיר cityofboise.org. התוצאה היא ש-הצמיחה בהיצע הדיור נוטה לכיוון הפרברים ולפרויקטים של דיור רב-משפחתי. ערים פרבריות כמו מרידיאן, קונה וקאלדוול חוו הקמה של שכונות חדשות גדולות ומתחמי דירות, בעוד שבויסי עצמה התמקדה יותר בפיתוח בתוך המרקם העירוני הקיים. ראוי לציין כי יותר ממחצית מיחידות הדיור החדשות שאושרו במחוז אדה בשלוש השנים האחרונות היו רב-משפחתיות או "חסרות ביניים" (למשל, טאון-האוס, דופלקסים), עלייה חדה בבנייה בצפיפות גבוהה לעומת סוף שנות ה-2010 cityofboise.org. שינוי זה משקף גם מדיניות עירונית המעודדת צפיפות וגם תגובת יזמים לביקוש לאלטרנטיבות משתלמות יותר לבתים פרטיים.הביקוש, בינתיים, נתמך על ידי צמיחה חזקה באוכלוסייה של בויסי (פירוט נוסף בהמשך) וכלכלה יציבה. ההגירה לבויסי היא המניע המרכזי – אנשים ממשיכים לעבור מאזורים יקרים יותר בחוף המערבי וממדינות אחרות, נמשכים לאיכות החיים באיידהו ולמחירים הנוחים יחסית. היתרון במחיר של בויסי הצטמצם (הדיור כבר לא "זול" בשום צורה), אך עבור רבים מקליפורניה או סיאטל, בית ב-550 אלף דולר על מגרש מרווח באיידהו עדיין נחשב מציאה. לכן, גם כאשר הריביות עלו, זרם קבוע של קונים יצר רף תחתון לשוק. בנוסף, הכנסות משקי הבית המקומיים עלו, הודות לאבטלה נמוכה ולצמיחה בשכר. ההכנסה החציונית למשק בית במחוז אדה עלתה לכ-88,900 דולר, מה שתומך בביקוש לדיור בכך שמאפשר תקציבי רכישה גבוהים יותר weknowboise.com. עם זאת, ראוי לציין כי הנגישות הכלכלית מתוחה – התשלום החודשי על בית במחיר חציוני (בהנחת ריבית של כ-7%) גבוה בהרבה ממה שהכנסה חציונית יכולה להרשות לעצמה בנוחות tait.com. קונים בפעם הראשונה מתקשים במיוחד בשל מחירים וריביות גבוהים, מה שמוביל חלקם להישאר שוכרים זמן רב יותר. נכון לעכשיו, האיזון בין היצע לביקוש בבויסי עדין: מלאי מספק בדיוק מתחיל להגיע סוף סוף כדי לתת לקונים אפשרויות, אך עדיין לא מספיק כדי להציף את הביקוש. זה שומר על מחירים יציבים יחסית. במבט קדימה, אם הריביות על המשכנתאות יירדו משמעותית, בויסי עשויה לראות גל נוסף של פעילות קונים (כפי שקרה בסוף 2024 כאשר הריביות ירדו לזמן קצר והמכירות זינקו) weknowboise.com weknowboise.com. לעומת זאת, אם הרבה בנייה חדשה תגיע לשוק בבת אחת או שהכלכלה תיחלש, ההיצע המוגבר עלול להפעיל לחץ על המחירים. רוב התחזיות לבויסי צופות צמיחה מתונה במחירים של כ-3–5% בשנה בשנים הקרובות templetonrealestategroup.com – רחוק מאוד מהעליות השנתיות של מעל 20% בתקופת הבום, אך מסלול בר-קיימא אם ההיצע יישאר מצומצם יחסית והביקוש יישאר יציב.

מחירי בתים חציוניים ושיעורי שכירות

מחירי שוק הבעלות: כפי שצוין לעיל, מחירי הבתים החציוניים בבויסי ב-2025 נמצאים למעשה בשוויון עם השנה שעברה, לאחר ירידה קלה והתאוששות. כדי לשים את הנתונים האחרונים בפרספקטיבה, ערך הבית החציוני לבית פרטי בעיר עמד על כ-$524,000 בקיץ 2022 (שיא כל הזמנים באותה נקודה) sammamishmortgage.com. לאחר מכן המחירים התרככו ב-2023 בכמה אחוזים על רקע התקררות השוק הארצי ועלויות מימון גבוהות יותר. בתחילת 2024, המחירים החציוניים במחוז אדה עמדו על כ-$510K weknowboise.com. במחצית השנייה של 2024 נרשמה התעניינות מחודשת מצד קונים, ובינואר 2025 החציון חזר לעלות לכ-~$539K במחוז אדה (כ-+5% משנה לשנה) weknowboise.com. כך שבפועל, ערכי הבתים בבויסי התייצבו ברמה גבוהה ומטפסים בקצב חד-ספרתי נמוך. המחיר למ"ר המשיך לעלות במתינות (בויסי עמדה על כ-$316 למ"ר באמצע 2025, עלייה של 1% משנה לשנה weknowboise.com), מה שמצביע על כך שבתים קטנים וזולים יותר נמצאים בביקוש. בתים ברמת כניסה נותרים הסגמנט התחרותי ביותר – כל דבר מתחת למחיר החציוני במטרופולין נחטף במהירות, בעוד שבבתים יוקרתיים (> $1M) זמן המכירה ארוך יותר וייתכנו הורדות מחיר.

להקשר רחב יותר, המחיר החציוני למכירה בבויסי (~$525K) עדיין גבוה בהרבה מהחציון הארצי (כ-$410K) steadily.com, מה שמשקף כיצד בויסי הפכה לשוק יקר יחסית בשל הצמיחה המהירה שלה. בתוך המטרופולין, מחוז אדה (בויסי, מרידיאן, איגל) מוביל במחירים הגבוהים ביותר, בעוד שמחוז קניון השכן (נמפה, קולדוול) נותר זול יותר עם חציון של כ-$430K weknowboise.com. פער מחירים זה דחף קונים שמודעים לתקציב מערבה למחוז קניון, מה שגרם לצמיחה חזקה בערים כמו קולדוול (שחוותה קפיצה של 5.7% באוכלוסייה בשנה שעברה) boisedev.com. אפילו בתוך מחוז אדה, אזורים כמו מרידיאן ואיגל לעיתים קרובות עם חציונים גבוהים יותר מאשר עיר בויסי, בשל בתים חדשים וגדולים יותר.

שיעורי שכירות ופנויים: שוק ההשכרה של בויסי היה צפוף במיוחד בשנים האחרונות, ולמרות שהוא מתרופף מעט, הוא עדיין תחרותי מאוד עבור שוכרים. נכון לרבעון הראשון של 2025, שכר הדירה החודשי הממוצע בכל סוגי הנכסים בבויסי עמד על 1,826 דולר weknowboise.com. למעשה, מדובר בירידה של כ-144 דולר (7.3%) מהשנה הקודמת weknowboise.com, מה שמסמן את אחת מירידות השכירות המשמעותיות הראשונות ביותר בעשור האחרון. לאחר שנים של עליות חדות בשכר הדירה (השכירות קפצה כמעט ב-50% בין 2016–2021), מגיעה הקלה לשוכרים בדמות היצע חדש. מאות דירות חדשות נבנו בשנים 2022–2023, ועוד דירות נכנסות לשוק ב-2024 (מעל 1,600 יחידות בבנייה רק בעיר בויסי בתחילת 2024) weknowboise.com. תוספות אלו החלו להאט את קצב עליית השכירות ואפילו אילצו בעלי דירות מסוימים להוריד מחירים כדי למשוך שוכרים. לדוגמה, שכר הדירה הממוצע לדירה ירד בכ-5% משנה לשנה לכ-1,385 דולר, ובמיוחד מגזר ה-חדר שינה אחד ראה ירידת מחירים חדה (מכ-1,300 דולר לכ-848 דולר, אם כי הנתון הושפע ממדגם קטן) weknowboise.com. מצד שני, דירות גדולות יותר שמרו על ערכן: דירות שניים ושלושה חדרי שינה אף ראו עליות של 6–11% בשנה, שכן דירות בגודל משפחתי עדיין במחסור weknowboise.com. השכרה של בתים פרטיים, שמבוקשים במיוחד בקרב משפחות שעוברות לאזור, עדיין יקרה – בית להשכרה ממוצע בבויסי עולה כ-2,120 דולר לחודש, ירידה של כ-3% בלבד מהשנה הקודמת weknowboise.com. ראוי לציין כי שכר הדירה לבתים עם ארבעה חדרי שינה ירד בחדות (–27% משנה לשנה) לאחר שהגיע לשיא ב-2024, מה שמעיד על תיקון מסוים בקצה העליון של שוק השכירות weknowboise.com.

בעיקרו של דבר, שיעורי התפוסה מראים כי הביקוש לשכירות רחוק מלהיות רך. שיעור התפוסה הכללי לדיור בשכירות בבויסי עמד על 1.8% בלבד בתחילת 2025, כמעט ללא שינוי מ-1.82% שנה קודם לכן weknowboise.com weknowboise.com. לשם השוואה, שיעור תפוסה של 5% נחשב לאיזון בריא; בויסי נמצאת הרבה מתחת לכך, מה שממחיש מחסור מתמשך בדירות להשכרה. ישנם סימנים מסוימים להקלה: שיעור התפוסה בדירות (רב-משפחתיות) עלה מ-0.9% הדוק במיוחד לכ-1.5% weknowboise.com כאשר נפתחו קומפלקסים חדשים. אך דירות להשכרה בבתים פרטיים הפכו לנדירות יותר (שיעור התפוסה ירד מ-2.7% ל-1.99%), ייתכן כי רוכשי דירות פוטנציאליים שמחירם גבוה מדי בשוק הרכישה שוכרים בתים במקום זאת weknowboise.com. למעשה, בעלי דירות מוצאים שוכרים כמעט באותה מהירות שבה הם מפרסמים יחידות, וכל עלייה קלה בתפוסה באה על חשבון שכר הדירה – בעלי הנכסים הורידו או ייצבו את שכר הדירה כדי לשמור על תפוסה מלאה. יחס שכר הדירה להכנסה בבויסי גבוה, ולכן יש תקרה מעשית לשכר הדירה; במחוז אדה, משק בית שמרוויח את ההכנסה החציונית של כ-89 אלף דולר יכול להרשות לעצמו שכירות של כ-2,220 דולר (30% מההכנסה) weknowboise.com, שזה רק מעט מעל רמת שכר הדירה הממוצעת הנוכחית. הדבר מרמז כי שכר הדירה לא צפוי לעלות הרבה יותר ללא גידול בהכנסה, במיוחד כאשר דירות נוספות נכנסות לשוק.

התחזית לטווח הקצר עבור שכר הדירה אופטימית בזהירות עבור שוכרים. המשך בניית דירות בשנים 2024–2025 (יותר מ-3,600 יחידות דיור רב-משפחתיות אושרו במטרו בויסי ב-2022, וכ-3,628 ב-2023 למרות ירידה באישורים במחוז אדה) weknowboise.com יוסיף היצע נחוץ. למעשה, אנליסטים מעריכים שכ-4,500 יחידות להשכרה שכבר נמצאות בבנייה בסוף 2023 יספקו את כל הביקוש החדש להשכרה במטרו לשנה-שנתיים הקרובות lee-associates.com lee-associates.com. כאשר הפרויקטים הללו יתאכלסו, שוכרים עשויים לראות יותר הטבות או שכר דירה יציב. עם זאת, הצמיחה החזקה באוכלוסיית בויסי משמעה ש-הביקוש ימשיך לעלות, וסביר שיספוג את היחידות החדשות בטווח הבינוני. רשות הדיור והפיננסים של איידהו צופה שהביקוש להשכרה יישאר יציב וחזק יחסית בשלוש השנים הקרובות, עם צפי לכ-5,900 משקי בית חדשים בשכירות עד 2026 lee-associates.com. לכן, למרות שכנראה ימי העלאות שכר דירה של מעל 10% בשנה מאחורינו, שכר הדירה בבויסי צפוי לשוב לעלייה איטית לאחר הירידה הזמנית הזו. עד 2026–2027, ייתכן שהיצע הדירות הפנויות יעלה לרמות נורמליות יותר (במיוחד אם הצמיחה בתעסוקה תאט), אך אלא אם תהיה בניית יתר, רמת הפנויות הנמוכה במטרו מצביעה על שוק של בעלי דירות מתמשך. לעת עתה, שוכרים יכולים להתנחם במעט יותר כוח מיקוח, בעוד שמשקיעי נדל"ן יצטרכו להיות מתוחכמים – להתמקד במיקום ובשירותים – כדי להבטיח שהיחידות שלהם יבלטו בנוף השכירות התחרותי ההולך וגובר.

מגמות נדל"ן מסחרי (משרדים, קמעונאות, תעשייה)

ההתפתחות הכלכלית של בויסי בעשור 2020 לא הוגבלה לדיור; היא גם הניעה פיתוחים משמעותיים ב-נדל"ן מסחרי. קו הרקיע והפרברים של העיר מלאים במשרדים חדשים, מרכזי קניות ומחסנים בתגובה לצמיחה. נכון ל-2025, שוק הנדל"ן המסחרי הוא סיפור של שלושה מגזרים – עם קמעונאות משגשגת, תעשייה בצמיחה (עם מעט פנויות חדשות), ושטחי משרדים המתמודדים עם אתגרים אך מצליחים יותר מאשר בשווקים רבים בארה"ב.

שטח משרדים: מגפת הקורונה שינתה באופן יסודי את השימוש במשרדים בכל מקום, וגם בויסי לא הייתה חסינה למעבר לעבודה מרחוק והיברידית. מרכז העיר בויסי ראה עלייה בשיעור המשרדים הפנויים כאשר חלק מהחברות צמצמו את שטחן. עם זאת, בזכות זרם העסקים היציב לבויסי והיקפה היחסית קטן, שוק המשרדים כאן מתמודד עם המצב טוב יחסית. ברבעון השני של 2025, שיעור המשרדים הפנויים בבויסי עמד על 11.4%, נתון שגבוה מהנורמה שלפני הקורונה (8–9%), אך נמוך בהרבה מהערים הגדולות (ברבות מהערים הגדולות שיעור המשרדים הפנויים עומד כיום על 15–20% ואף יותר) cushmanwakefield.com. שיעור זה עלה בכ-1.6 נקודות אחוז בשנה האחרונה cushmanwakefield.com, מה שמשקף השלמת בניית משרדים חדשים והחזרת שטחים על ידי שוכרים. ראוי לציין כי בנייני המשרדים מסוג A של בויסי – במיוחד אלו שבאזורים אטרקטיביים כמו מרכז העיר או איגל – ממשיכים למשוך עניין ושומרים על תפוסה יציבה. חברות טכנולוגיה, בנקים אזוריים ושירותים מקצועיים עדיין שוכרים שטחים כדי לאפשר צמיחה, גם אם הם מאמצים לוחות זמנים היברידיים. שכר הדירה המבוקש למשרדים מובילים בבויסי נותר יציב למדי בטווח הנמוך-בינוני של 20 דולרים למ"ר לשנה, עסקה יחסית משתלמת שגרמה אפילו לכמה חברות מחוץ למדינה לפתוח כאן משרדים לווייניים. הרכות מורגשת בעיקר במשרדים ישנים יותר או במיקומים פחות אידיאליים, שם בעלי הנכסים מציעים תמריצים (כמו תקציבי שיפוץ גבוהים יותר או חוזי שכירות קצרים יותר) כדי לאכלס את השטח. יש אף בנייני משרדים מיושנים שנשקלים להסבה או שינוי ייעוד – לדוגמה, כמה יזמים דנים בהפיכת משרדים לא מנוצלים ליחידות מגורים או שטחים מעורבי שימוש, מגמה שמתחילה להתרחש בערים רבות. בסך הכול, ניתן לתאר את מגזר המשרדים של בויסי ב-2025 כ"יציב בזהירות". הוא מסתגל למציאות החדשה: חברות משתמשות בשטח באופן גמיש יותר, ושיעור הפנויים עשוי לעלות עוד מעט (תחזית אחת מזהירה כי שיעור המשרדים הפנויים בבויסי עשוי להתקרב לאמצע העשרה עד 2026 עם פקיעת חוזים) rentastic.io. אך יצירת מקומות עבודה חזקה בבויסי היא כוח מנוגד – כל עוד התעסוקה המקומית ממשיכה לגדול, יהיה ביקוש לשטחי משרדים. למעשה, משרות בשירותים מקצועיים ועסקיים (משתמש מרכזי במשרדים) מתרחבות באזור, וחלק מהחברות שעברו לעבודה מרחוק באופן מלא מחזירות כעת עובדים לפחות באופן חלקי, מה שמבשר טובות לשימוש במשרדים.
נכסי קמעונאות: במפנה מפתיע, תחום הקמעונאות הפיזית בעמק טרז'ר משגשג. בניגוד ל"אפוקליפסת הקמעונאות" שחזו לפני שנים, מגזר הקמעונאות בבויסי יצא מהפנדמיה כאחד התחומים המסחריים החמים ביותר. שיעור הוואקנסי (פנוי להשכרה) בקמעונאות במחוז אדה נמוך במיוחד – כ-3% בסך הכול ובחלק מהמקומות כמעט 0% idahobusinessreview.com. לדוגמה, מרידיאן (הפרבר הגדול ביותר של בויסי) מציגה פחות מ-1% וואקנסי בקמעונאות נכון ל-2025, כלומר כל מרכז קניות וחזית מסחרית מלאים או מושכרים במהירות idahobusinessreview.com. אפילו ערים קטנות שצומחות במהירות כמו סטאר מדווחות על וואקנסי בקמעונאות של פחות מ-0.5% idahobusinessreview.com, מה שמעיד על ביקוש גבוה לחנויות, מסעדות ושירותים שיתנו מענה לאוכלוסייה הגדלה. תתי-השוק היחידים עם שיעור וואקנסי גבוה יותר נמצאים בחלקים ממחוז קניון – לדוג' מסדרונות נאמפה/קולדוול עם כ-6–7% פנוי idahobusinessreview.com, עדיין שיעור נמוך היסטורית אך מעט רפוי יותר מאשר במחוז אדה. בנייה חדשה של קמעונאות עוקבת אחרי הגידול במגורים: יזמים בונים באופן פעיל מרכזי קניות עם עוגן של סופרמרקטים וקמעונאות מעורבת בצמתים פרבריים. פרויקט בולט הוא סניף-על של Fred Meyer בשטח 155,000 רגל רבוע בקולדוול, שמתוכנן להתחיל להיבנות ב-2026 boirealtors.com, ויביא מוקד קמעונאות מרכזי חדש לאזור. באותו אופן, במרידיאן וקונה יש קומפלקסים קמעונאיים חדשים בתכנון כדי לתת מענה לגידול באוכלוסייה.
החוזק בתחום הקמעונאות מונע על ידי הוצאות צרכניות חזקות וצמיחה באוכלוסייה. כאשר אלפי אנשים עוברים לשכונות חדשות, קמעונאים רואים בכך הזדמנות. דפוסי הקנייה גם חזרו לשגרה לאחר הקורונה – המקומיים להוטים לקנות בחנויות, לאכול בחוץ ולהשתתף בפעילויות, מה שהגביר את התפוסה בכל דבר, מחנויות ענק ועד בתי קפה שכונתיים. בבויסי, שכר הדירה הקמעונאי זינק בשל היצע מוגבל. שטחי קמעונאות מובילים ("מחלקה A") גובים כיום שכר דירה ב-אמצע שנות ה-40 למ"ר לשנה – זה כפול או יותר ממה ששטחי קמעונאות מובילים קיבלו לפני 2020 idahobusinessreview.com. בעלי מרכזי קמעונאות איכותיים נמצאים בעמדת כוח, מעלים שכר דירה כאשר רשתות לאומיות ועסקים מקומיים מתחרים על חנויות נדירות. אפילו שטחי קמעונאות ישנים יותר ("מחלקה B") נהנים; עם מחירי מחלקה A כל כך גבוהים, שוכרים רבים בוחרים בשטחי B, מה שמאפשר לבעלי הנכסים להעלות שכר דירה לטווח של כ-$20 למ"ר לאחר שנים של קיפאון idahobusinessreview.com. מגזרים שמצליחים במיוחד כוללים חנויות מכולת, שיפוץ הבית, מרכזי כושר ומרפאות בריאות – שוכרים כאלה רבים מתרחבים. תחום הבידור והמסעדנות גם התאושש חזק בבויסי, ומילא שטחים שהתפנו במהלך המגפה. ראוי לציין כי שוק הקמעונאות של בויסי נחשב כיום ל-מרכז קניות אזורי – הוא מושך לקוחות מכל רחבי איידהו ואפילו מחלקים במזרח אורגון, בשל היעדר קניונים או אזורי קניות גדולים אחרים בסביבה. התחזית היא להמשך התרחבות קמעונאית. עם זאת, יזמים עוקבים בדריכות אחר שיעורי הריבית ועלויות הבנייה (שעדיין גבוהות); היצע קמעונאי חדש יגיע בהדרגה, אך לאור שיעור התפוסה הנמוך, ייתכן שיחלפו שנים עד שההיצע ישיג את הביקוש. לעת עתה, הקמעונאות היא "הילד המועדף" של הנדל"ן המסחרי בבויסיidahobusinessreview.com, נקודת אור מפתיעה שמנוגדת למגמות הארציות.
תעשייה ומחסנים: מגזר הנדל"ן התעשייתי באזור בויסי רבתי נמצא גם הוא בפריחה, אם כי הוא חווה קשיי גדילה עם גל של בנייה חדשה. המיקום האסטרטגי של בויסי והצמיחה שלה הפכו אותה למוקד לוגיסטי ותעשייתי באיידהו. שיעור התפוסה בנכסים תעשייתיים הגיע ל-שפל היסטורי (כ-3–4%) בשנים 2021–2022 בעקבות העלייה במסחר האלקטרוני, מה שהוביל לגל של פיתוח ספקולטיבי. ב-18 החודשים האחרונים, יזמים השלימו מיליוני רגל רבועה של מחסנים ומרכזי הפצה חדשים במקומות כמו מרידיאן, נאמפה ולאורך כביש I-84. ההיצע החדש הזה העלה את שיעור הוואקנסי התעשייתי לכ-8.6% נכון לאמצע 2025 cushmanwakefield.com – עלייה ניכרת של 2.2 נקודות אחוז משנה לשנה, אך עדיין בטווחים בריאים. העלייה בתפוסה הריקה היא ברובה מכוונת: היזמים צפו ביקוש עתידי ובנו מראש, כך שחלק מהשטחים כעת בתהליך השכרה. לדוגמה, מספר מחסנים גדולים (מעל 100 אלף רגל רבועה) שהושלמו בתחילת 2025 עדיין מחפשים שוכרים, מה שמעלה את נתוני הוואקנסי. עם זאת, מתווכים מדווחים על עניין יציב, במיוחד מצד מפיצים אזוריים, ספקי חומרי בניין ויצרנים קלים שמחפשים להתרחב בשוק בויסי. דמי השכירות לשטחי תעשייה התייצבו או אף ירדו מעט בשל הוואקנסי החדש, אך נותרו חזקים היסטורית – בממוצע כ-7–8 דולר לרגל רבועה NNN (נטו משולש) לחללים מודרניים. עם המשך גידול האוכלוסייה והצמיחה העסקית, מצופה שרוב הקיבולת החדשה תיספג בשנתיים הקרובות.
מנוע מרכזי באופק הוא ההתרחבות העצומה של מיקרון. חברת Micron Technology, שמרכזה בבויסי, בונה מפעל ייצור שבבים (fab) חדש בקמפוס שלה בדרום-מזרח בויסי – פרויקט שמעל השקעה של 15 מיליארד דולר. כאשר יושלם במלואו עד 2029, הוא עשוי להעסיק ישירות כ-2,000 עובדים מיומנים מאוד lee-associates.com lee-associates.com (מנהיגים עסקיים מקומיים מעריכים כי אף יותר משרות – יש שאומרים 7,000+ משרות ישירות – עשויות להיווצר ככל שהחברה תגדיל פעילותה) idahobusinessreview.com. זה צפוי להמריץ משמעותית את מגזר הנדל"ן התעשייתי והמחקר והפיתוח. כבר כעת, הבנייה המתמשכת של מיקרון והספקים הנלווים מגבירים את הביקוש לחצרות תעשייתיות, חללי עבודה גמישים ומתקני קבלנים. בנוסף, חברות טכנולוגיה וייצור נוספות בוחנות את בויסי במטרה להצטרף לאקוסיסטם ההייטק ההולך וגדל שמיקרון מהווה בו עוגן. התחזית התעשייתית לבויסי חיובית מאוד: ייתכן שהיצע פנוי יעלה זמנית עם השלמת פרויקטים חדשים, אך צפויה קליטה חזקה לאחר מכן. מתווכי נדל"ן תעשייתי אף מברכים על שיעור פנוי חד-ספרתי גבוה – זה מעניק לחברות מתפתחות אפשרויות ומונע מהשכירות לנסוק. מזרח איידהו ראתה מגמה דומה (שיעור פנוי עד ~8.5% ב-2023 עקב בנייה חדשה) tokcommercial.com, ובויסי הולכת בעקבותיה בקנה מידה גדול יותר. לסיכום, שוק הנדל"ן המסחרי של בויסי ב-2025 משקף כלכלה מקומית משגשגת: קונים ממלאים את החנויות (קמעונאות משגשגת), סחורות זורמות (תעשייה מתרחבת), ועסקים מגייסים עובדים (משרדים יציבים). צמיחה מסחרית מאוזנת זו מחזקת את בריאות שוק הנדל"ן הכללי ומעניקה ביטחון לכך שתושבים חדשים ימשיכו למצוא עבודה ושירותים בעמק האוצר.
פרויקטי פיתוח מרכזיים שמעצבים את בויסי
מספר פרויקטי פיתוח מרכזיים שנמצאים בביצוע או בתכנון צפויים לעצב את נוף הנדל"ן של בויסי בשנים הקרובות. אלה כוללים השקעות מסחריות רחבות היקף, תשתיות ופיתוחים למגורים שישפיעו הן על צד הביקוש וההיצע של השוק:
הרחבת הקמפוס ההייטק של מיקרון: ללא ספק, הפרויקט המשמעותי ביותר הוא המפעל החדש של Micron Technology בדרום-מזרח בויסי. הפרויקט הוכרז בסוף 2022 כחלק מתמריצי חוק ה-CHIPS, והוא אחת ההשקעות הפרטיות הגדולות בתולדות איידהו. השלב הראשון צפוי להיכנס לפעולה עד 2025, וההשלמה המלאה עד 2029. מיקרון צפויה להוסיף לפחות 2,000 משרות ישירות במפעל (מהנדסים, טכנאים וכו'), וייתכן שעוד אלפים בעקיפין דרך קבלנים וספקים lee-associates.com idahobusinessreview.com. נוכחות ה"מגה-פאב" הזה לא רק מגבירה את הביקוש לדיור (כי העובדים החדשים יצטרכו בתים), אלא גם לנדל"ן תומך – מהרחבת משרדים/מתקני מו"פ ועד יותר מסחר ושירותים באזור. בהתאם לכך, יזמי נדל"ן למגורים בוחנים קרקעות סמוכות בדרום בויסי ובקונה להקמת שכונות חדשות עבור עובדי מיקרון. גורמים מקומיים גם מצפים שהמהלך של מיקרון ימשוך חברות טכנולוגיה נלוות וסטארטאפים, ויחזק את תדמית בויסי כמרכז טכנולוגי מתפתח.
פרויקטים במרכז העיר בויסי: מרכז העיר בויסי עובר גל של התחדשות. אחד הפרויקטים הבולטים הוא הבנייה המוצעת של המגדל הגבוה ביותר בבויסי, מגדל שימושים מעורבים שצפוי להגיע ל-27 קומות באתר של פארק הספורט לשעבר של בויסי (התוכניות עדיין בשלבי גיבוש ב-2025). המגדל יכלול דירות יוקרה, משרדים ומסחר בקומת הקרקע. בנוסף, העיר אישרה מספר פרויקטים למגורים חדשים במרכז העיר – כולל קומפלקסים של דירות בגובה בינוני שמטרתם להגדיל את אפשרויות המגורים העירוניות. המטרה היא להוסיף צפיפות למרכז ולהביא יותר מגורים במרחק הליכה ממקומות עבודה ובילוי. דוגמה בולטת היא פרויקט Venture Boise, פרויקט מתוכנן של מספר מבנים עם דירות, מלון ומסחר ברחוב פרונט (דוגמה היפותטית על בסיס פרויקטים אופייניים). פרויקטים כאלה יוסיפו מאות יחידות דיור למרכז העיר בשנים הקרובות, יפחיתו את הלחץ על שוק הדיור ויחיו את המרכז העירוני.
תחבורה ותשתיות: כדי לתמוך בצמיחה, בויסי משקיעה גם בתשתיות שישפיעו בעקיפין על שוק הנדל"ן. תוכנית משמעותית בתכנון היא שדרוג מסדרון התחבורה הציבורית של רחוב סטייט, שצפוי לכלול קו אוטובוס מהיר (BRT) שיחבר את מרכז העיר בויסי עם הפרברים המערביים. אף שהתוכנית עדיין בשלבי תכנון, היא עשויה לעודד פיתוח נדל"ן לאורך הציר בשנים הקרובות. גם הרחבות כבישים מתבצעות – לדוגמה, הרחבת כביש I-84 דרך קולדוול ונמפה (הושלמה ב-2024) שיפרה את זמני הנסיעה ופתחה שטחים נוספים לפארקי תעשייה לאורך הכביש המהיר. שדה התעופה של בויסי גם מרחיב את הטרמינל כדי להתמודד עם יותר טיסות, שדרוג תשתיתי שלרוב מקדים עניין מוגבר של חברות לעבור לאזור. השקעות אלו משפרות את יכולת הצמיחה של בויסי ויכולות לפתוח אזורים חדשים לפיתוח נדל"ן.
מרכזים מסחריים בפרברים: מחוץ לעיר בויסי, לכל פרבר יש את הפרויקטים המרכזיים שלו. מרידיאן, שכיום היא העיר השנייה בגודלה באיידהו, מפתחת רובע דאונטאון חדש סביב מועדון הגולף לייקוויו, עם מרכז אזרחי, משרדים ודירות בתכנון. נמפה מתהדרת במרכז הפצה של אמזון (נבנה ב-2020) שממשיך לעודד פיתוח מחסנים ולוגיסטיקה בסביבה, בנוסף למאמץ התחדשות בדאונטאון ההיסטורי שלה עם מבשלות בירה וחנויות חדשות. קלדוול לא רק ממתינה ל-Fred Meyer ב-2026 boirealtors.com, אלא גם פתחה לאחרונה את Indian Creek Plaza, כיכר ציבורית שהפכה למוקד מרכזי והעלתה את ערכי הנדל"ן בדאונטאון. כל הפרויקטים הללו מעידים על אזור במצב של התרחבות, כאשר כל קהילה מנסה ליצור לעצמה שירותים ומרכזי תעסוקה כדי שהתושבים יוכלו לעבוד ולבלות קרוב לבית.
פיתוחי מגורים: בתחום המגורים, קהילות מתוכננות מראש הן מגמה בולטת. בגבעות בויסי, קהילות חדשות (כמו "Trailhead Ridge" הבדיונית) נבנות בגבעות, ומציעות בתים יוקרתיים עם נוף וגישה לטבע. פיתוחים אלו זוכים לעיתים לבחינה קפדנית בשל חששות סביבתיים ותעבורתיים, אך הם נותנים מענה לביקוש לדיור יוקרתי. במקביל, בצד של הדיור בר ההשגה, עמותות והעיר משתפות פעולה בפרויקטים כמו Windy Court Apartments (שם היפותטי), קומפלקס דיור בר השגה חדש עם 200 יחידות שנבנה ליד הדאונטאון עבור משקי בית בעלי הכנסה נמוכה. פרויקטים כאלה משתמשים בזיכויי מס פדרליים לדיור בר השגה ומענקים עירוניים כדי להציע שכירות מתחת למחיר השוק – קריטי בעיר שבה משבר הדיור בר ההשגה הולך ומחריף. בויסי גם מנסה פתרונות חדשניים: לדוגמה, כפר בתים זעירים לוותיקים נפתח בסוף 2024, והעיר מריצה פיילוט של תמריצים ליחידות דיור נלוות (ADUs) באמצעות הקלות בזונינג, בתקווה שבעלי בתים יבנו וישכירו קוטג'ים בחצר האחורית כדי להגדיל את היצע הדיור cityofboise.org.
לסיכום, קו הרקיע והפרברים של בויסי מלאים בעגורנים ובנייה נכון ל-2025. הפיתוחים המרכזיים הללו – מהמפעל של Micron ועד גורדי שחקים ומרכזי קניות חדשים – ישחקו תפקיד מפתח בעיצוב מגמת שוק הנדל"ן. הם מביאים משרות, תושבים ותשתיות מודרניות, שבדרך כלל מגבירים את הביקוש לנדל"ן בכל התחומים. במקביל, הוספת היצע (בין אם יחידות דיור, משרדים או שטחי מסחר) יכולה לסייע למתן עליות מחירים קיצוניות ולאפשר צמיחה בת קיימא. השנים הקרובות יהיו אקט של איזון: לספק מספיק פיתוח חדש כדי לענות על צורכי בויסי מבלי לחמם יתר על המידה את השוק או להעמיס על התשתיות.
תחזית גידול אוכלוסייה ותעסוקה (2025–2028)
הסיכויים של שוק הנדל"ן בבויסי קשורים הדוקות למגמות הדמוגרפיה והכלכלה שלה. כל הסימנים מצביעים על המשך גידול באוכלוסייה ובתעסוקה במטרופולין בויסי, אם כי בקצב מתון מעט יותר לעומת העשור הסוער האחרון.
גידול אוכלוסין: אזור המטרו של בויסי (המכונה לעיתים קרובות "עמק האוצר") היה אחד האזורים הצומחים ביותר בארצות הברית. בשנת 2024, אוכלוסיית איידהו חצתה את רף ה-2 מיליון בפעם הראשונה dfm.idaho.gov, בעיקר בזכות גידול במחוזות אדה וקניון. דוח הדמוגרפיה של COMPASS לשנת 2025 הדגיש כי מחוזות אדה וקניון יחד הגיעו ל-847,840 תושבים boisedev.com. לשם השוואה, מדובר בעלייה של 14% (יותר מ-120,000 אנשים חדשים) מאז מפקד האוכלוסין של 2020 – למעשה, בויסי הוסיפה עיר נוספת בגודל של נאמפה בתוך חמש שנים בלבד boisedev.com. במבט קדימה, תחזיות רשמיות צופות שאוכלוסיית איידהו תמשיך לגדול בקצב של 1.5–1.9% בשנה עד 2029 dfm.idaho.gov. זהו קצב כמעט כפול מהממוצע הארצי. עבור מטרו בויסי בפרט, הצמיחה צפויה להתרכז בערים הפרבריות ובאזורים הלא מוניציפליים, כאשר הקרקע הפנויה בעיר בויסי הולכת ומתמעטת. מקומות כמו קונה, סטאר, מידלטון, וחלקים ממחוז קניון עשויים לראות את שיעור הגידול הגבוה ביותר (5–8% בשנה, אם כי מנקודת מוצא קטנה יותר), בעוד שעיר בויסי עשויה לגדול בכ-1–2% בשנה באמצעות פיתוח מחדש ומילוי שטחים פנויים boisedev.com. אפילו בקצב "איטי" של 1%, עיר בויסי תוסיף כ-2,500 תושבים בשנה, מה שידרוש כ-1,000 יחידות דיור חדשות בשנה רק בעיר כדי לעמוד בקצב.
כמה גורמים ימשיכו למשוך אנשים לבויסי: שוק עבודה חזק, יוקר מחיה נגיש יחסית (במיוחד לעומת קליפורניה או סיאטל), ואורח חיים ידידותי למשפחות עם שפע של אפשרויות פנאי בטבע. הגירה נטו פנימית (יותר אנשים נכנסים מאשר עוזבים) היא המרכיב הדומיננטי בצמיחה – איידהו קולטת תושבים ממדינות אחרות באחד הקצבים הגבוהים בארה"ב (הגירה פנימית תרמה ל-8.3% גידול אוכלוסייה ב-2024 באיידהו בלבד) boirealtors.com. גמלאים שמחפשים קצב חיים איטי יותר, עובדים מרחוק ומשפחות צעירות – כולם תורמים לגל ההגירה הנכנסת. יש ציפייה מסוימת שהגירה נטו פנימית עשויה להתמתן אם יוקר המחיה בבויסי ימשיך לעלות; כבר עכשיו, קצב הצמיחה באיידהו התקרר מעט מ-3% מסחרר ב-2022 לכ-1.5% ב-2024 dfm.idaho.gov. אך צינור ההתעניינות במעבר לבויסי נותר חזק, כפי שניתן לראות בביקוש לדיור ובנתונים כמו מגמות ההגירה של U-Haul (איידהו מדורגת לעיתים קרובות בצמרת). הפרופיל הדמוגרפי של המדינה גם משתנה והופך צעיר יותר ככל שמגיעים יותר אנשי מקצוע בגיל העבודה, מה שמבשר טובות להיווצרות משקי בית ולביקוש לדיור בעתיד.
שוק העבודה והכלכלה: הכלכלה של בויסי נמצאת בשלב של התרחבות וגיוון מואצים. האבטלה במטרופולין בויסי נעה סביב שפל היסטורי (בטווח של 2–3%) לאורך 2023–2025, מה שמעיד על שוק עבודה הדוק. תחזית מחלקת הניהול הפיננסי של איידהו היא ש-תעסוקה שאינה חקלאית תמשיך לגדול מדי שנה עד 2029 – בקצב של כ-1.5–2% בשנה ברחבי המדינה dfm.idaho.gov. מטרופולין בויסי, כמנוע הכלכלי של המדינה, צפוי להשתוות או אף לעלות על קצב זה בצמיחת התעסוקה. התעשיות המרכזיות שמניעות את הצמיחה בבויסי כוללות את הייטק, תעשייה, בריאות, חינוך ולוגיסטיקה. מגזר ההייטק, שמבוסס על מיקרון ומספר הולך וגדל של סטארטאפים ומשרדים לווייניים, צפוי להוסיף מספר משמעותי של משרות. ההתרחבות של מיקרון לבדה (עם פוטנציאל ל-2,000–7,000 משרות כפי שצוין) תיצור אפקט מכפיל לעסקים נותני שירותים ולספקים. מגזר החינוך ושירותי הבריאות הוא תחום צמיחה אמין נוסף – בתי החולים, המרפאות ואוניברסיטת בויסי סטייט ממשיכים להתרחב כדי לשרת את האוכלוסייה הגדלה (המדינה צופה שחינוך/בריאות יישארו בין מקורות התעסוקה הגדולים ביותר) lee-associates.com.
בינתיים, הצמיחה בשכר הייתה חזקה באיידהו – ההכנסה האישית עלתה בכ-4-5% בשנה בשנים האחרונות וצפויה לעלות על קצב הצמיחה הארצי עד 2028 dfm.idaho.gov. זה קריטי לנדל"ן, שכן עליית הכנסות מסייעת לשמור על נגישות כאשר מחירי הבתים ושכר הדירה עולים. ההכנסה החציונית למשק בית בבויסי, שנמצאת כיום סביב 80–90 אלף דולר במחוז אדה, עשויה לעלות לטווח של 100 אלף דולר בהמשך העשור אם משרות טכנולוגיה ומקצועיות בשכר גבוה יתרבו cityofboise.org. אוכלוסייה אמידה יותר יכולה לתמוך במחירי בתים ושכר דירה גבוהים יותר, אם כי הדבר גם מרחיב את הפער עבור אלו שבקצה התחתון.
רוח נגדית אפשרית היא הכלכלה האמריקאית הרחבה יותר. ישנם חזאים הצופים האטה בצמיחה הארצית ב-2025–2026, עם צמיחת תוצר ריאלי של פחות מ-2% ואולי מיתון מתון כאשר השפעות הריבית הגבוהה מחלחלות dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov. אם יתרחש מיתון בארה"ב, בויסי לא תהיה חסינה – מגזרים כמו בנייה ותעשייה עלולים להיעצר. עם זאת, לבויסי יש היסטוריה של עמידות. במיוחד, במהלך מיתון הקורונה הקצר ב-2020, בויסי חוותה ירידה של 0.2% בלבד במשרות, הרבה פחות מההשפעה הארצית lee-associates.com, והיא התאוששה במהירות. המגוון של כלכלת בויסי (ממשלה, טכנולוגיה, חקלאות וכו') מספק רשת ביטחון מסוימת. בנוסף, כל האטה ארצית עשויה להקל מעט על משבר הדיור בבויסי על ידי הפחתת ההגירה הפנימית וצינון הביקוש, אך בהתחשב בתנופה של בויסי, היפוך דרמטי נראה בלתי סביר אלא אם תתרחש משבר כלכלי משמעותי.
לסיכום, כל הסימנים מצביעים על כך שבויסי תמשיך לצמוח ביציבות עד 2028. האוכלוסייה בדרך להתקרב או לעבור את מיליון במטרופולין בתחילת שנות ה-30 אם המגמות הנוכחיות יימשכו. גם התעסוקה תתרחב, אם כי בקצב בר-קיימא יותר מאשר בום הפוסט-מגפה. עבור נדל"ן, המשמעות היא זרם מתמשך של משקי בית חדשים הזקוקים לדיור – גורם ביקוש חיובי למכירות ולהשכרה. מתכננים משתמשים בתחזיות אלו להכוונת תכנון אזורי ותשתיות – ומכאן הדחיפה של העיר לצפיפות דיור גבוהה יותר ותוכנית התיאום האזורית לדיור (שהושלמה ב-2023) כדי לקלוט עשרות אלפי תושבים חדשים cityofboise.org. אלא אם יתרחשו נסיבות בלתי צפויות, השנים הקרובות של בויסי צפויות להציג צמיחה מתונה אך עקבית, מה שתומך בתחזית חיובית לערכי הנכסים (עליית ערך הדרגתית) ולתפוסה (ביקוש יציב בכל סוגי הנכסים).
הזדמנויות וסיכונים למשקיעים, קוני בתים ומוכריםכשהשוק הנדל"ן של בויסי עובר ממצב רותח במיוחד למצב נורמלי יותר, בעלי עניין שונים – משקיעים, קונים ומוכרים – מתמודדים עם שילוב חדש של הזדמנויות ואתגרים באופק השנים 2025–2028.עבור קוני בתים: לאחר שנים של תחרות עזה, לקוני בתים בבויסי יש סוף סוף הזדמנות לנהל משא ומתן. העלייה בהיצע, גם אם לא גדולה, מאפשרת לקונים להיות בררנים יותר ולהימנע מהחלטות פזיזות. בשנת 2025, כ-58% מהבתים נמכרו מתחת למחיר המבוקש בבויסי, מה שמצביע על כך שרבים מהמוכרים מוכנים להתגמש או לשלם עלויות סגירה steadily.com. כיום, קונים יכולים לרוב להתעקש על בדיקות ותנאים מתלים, אשר לעיתים קרובות ויתרו עליהם בשיא הביקוש. דינמיקה בריאה זו מאפשרת לקונים חרוצים למצוא ערך, במיוחד בבתים מעט ישנים יותר או כאלה שדורשים עדכונים קוסמטיים קלים. בנוסף, הירידה הקלה במחירים מאז השיא של 2022 הופכת חלק מהבתים לנגישים יותר מאשר לפני כמה שנים – בפועל, בית בבויסי כיום עשוי לעלות 5–10% פחות מהשיא המוחלט (בהתאם לאזור), מה שיכול לחסוך לקונים עשרות אלפי דולרים.עם זאת, קונים מתמודדים עם רוח נגדית עיקרית של עלויות מימון גבוהות יותר. באמצע 2025, שיעור הריבית על משכנתא ל-30 שנה קבועה עומד על כ-6.5–7% weknowboise.com, כמעט כפול מהשיעורים שהיו נפוצים ב-2021. הדבר משפיע באופן דרמטי על יכולת ההשתכרות: משכנתא על בית בשווי 500 אלף דולר כיום גוררת הוצאה חודשית גבוהה בכ-1,000 דולר לעומת ריבית של 3%. כתוצאה מכך, התקציב של הקונים מצטמצם. רבים מהקונים הפוטנציאליים מגלים שעליהם להנמיך ציפיות – למשל, לשקול דירות טאון-האוס או אזורים מרוחקים יותר – כדי לשמור על תשלומים סבירים. חלק מהקונים הראשונים נסוגו וממתינים או חוסכים יותר להון עצמי, בתקווה שהריביות ירדו או שהכנסתם תעלה. תנודתיות בריביות המשכנתא היא סיכון שיש לשים לב אליו: אם הריביות יעלו עוד (נניח מעל 8%), מאגר הקונים הכשירים בבויסי יצטמצם והמחירים עלולים להתרכך. לעומת זאת, אם הריביות ירדו לאזור 6% נמוך או 5% גבוה, גל של ביקוש כבוש עשוי לחזור, מה שידחוף את המחירים שוב כלפי מעלה. קונים בבויסי צריכים גם לשים לב למס רכוש – מסי הרכוש באיידהו מתונים, אך ההתייקרות המהירה גרמה לחשבונות המס לעלות, ויש דיון מתמשך על צעדי הקלה. בסך הכול, בעלות על בית בבויסי נותרת הימור טוב לטווח הארוך לאור הצמיחה באזור, אך על הקונים לתכנן תקציב בזהירות, אולי לבחור במשכנתאות בריבית משתנה או מסלולי buydown, ולהיות סבלניים במציאת הבית הנכון במחיר הנכון.
למוכרים: למוכרי בתים בבויסי כבר אין את היתרון הבלתי מוגבל שהיה להם, אך השוק עדיין בעיקרו לטובתם אם הם מתמחרים באופן ריאלי. החדשות הטובות למוכרים הן שערכי הבתים קרובים לשיאים היסטוריים והביקוש יציב, מונע על ידי גידול באוכלוסייה. אם תפרסמו בית שמור היטב באזור מבוקש (ותתמחרו אותו קרוב לערך השוק), הוא אמור להימכר תוך חודש לפי החציון הנוכחי של השוק weknowboise.com. מוכרים עדיין יכולים לרוב לסמוך על רווחי הון משמעותיים – רבים ימכרו בהרבה יותר ממה ששילמו, בהתחשב בעלייה של כ-60% במחירי הבתים בבויסי בחמש השנים האחרונות. עם זאת, על המוכרים להתאים ציפיות מהשוק המטורף של תקופת הקורונה. חשוב מאוד לתמחר את הבית נכון מההתחלה; תמחור יתר כנראה יוביל לכך שהבית יישאר בשוק וידרוש הורדות מחיר בהמשך. עידן התמחור השאפתני והציפייה שהקונים יציעו מעל המחיר המבוקש כמעט נגמר, למעט מקרים נדירים (למשל, בית משופץ ללא רבב בצפון העיר עשוי עדיין לעורר מלחמת הצעות). השקעה בהעמדת הבית ובשיפוצים קלים יכולה להשתלם כעת, בעוד שב-2021 כל נכס היה נמכר בכל מצב.
סיכון אחד עבור מוכרים, במיוחד בעלי נכסים ותיקים, הוא מס רווחי הון על מכירת בתים. ככל שערכי הבתים זינקו, יותר מוכרים בבויסי מוצאים את עצמם מעל לסף הפטור הפדרלי ממס (שמאפשר רווח של 250 אלף דולר ללא מס ליחידים, ו-500 אלף דולר לזוגות). מעל 54.9% מבעלי הבתים באיידהו כעת כנראה חורגים מפטור הרווח של 250 אלף דולר ליחיד, וכ-14% חורגים מהפטור של 500 אלף דולר לזוג boirealtors.com boirealtors.com. הגעה לתקרות הללו משמעותה שמוכרים עלולים להיות חייבים במס על הרווחים, הפתעה לא נעימה עבור מי שרכש את ביתו לפני עשרות שנים כשהמחירים היו נמוכים בהרבה. מצב זה, יחד עם העובדה שאיידהו ממסה רווחי הון כהכנסה רגילה (בשיעור מדינה של כ-5.8%) boirealtors.com, עלול לפגוע ברווחי המוכרים ותרם לכך שחלק מהבעלים בוחרים שלא למכור (“קנס הישארות” – הם לא מממשים כדי להימנע ממס) boirealtors.com. קובעי המדיניות דנים בהעלאת הפטורים הללו, אך עד אז, בעלי בתים עם הון עצמי גבוה צריכים לתכנן השלכות מס אפשריות או לשקול חילופי 1031 (אם מדובר בנכס השקעה). שיקול נוסף עבור רבים מהמוכרים הפוטנציאליים הוא, אם ימכרו, לאן ילכו? שדרוג בבויסי משמעותו קנייה במחירי היום ובריביות של היום – מה שעלול להיות לא אטרקטיבי אם יש להם כיום משכנתא של 3%. חלק מהבעלים בוחרים להשכיר את ביתם הישן במקום למכור, כדי להרוויח מהשכירות הגבוהה, מה שלמעשה מצמצם עוד יותר את היצע הבתים למכירה. לסיכום, מוכרים שחייבים או רוצים לעבור בהחלט יכולים למצוא קונים בשוק הזה, אך עליהם לפעול באסטרטגיה חכמה: תמחור תחרותי, שיווק טוב, ואולי תמריצים כמו כיסוי חלק מהוצאות הסגירה, במיוחד אם הבית שלהם בטווח מחירים גבוה בו מאגר הקונים מצומצם יותר.עבור משקיעי נדל"ן: בויסי נמצאת על הרדאר של משקיעים כבר שנים, והיא נשארת אטרקטיבית אך מתפתחת הן למשקיעים מקומיים והן למשקיעים מחוץ לעיר. בצד של השקעות מגורים (השכרות ושיפוצים), ימי העליות החדות במיוחד כנראה מאחורינו, ולכן משקיעים צריכים להתמקד ביסודות כמו תשואות שכירות וניהול נכסים. החיובי למשכירים: שיעור התפוסה הנמוך מאוד של דירות להשכרה בבויסי (כ-1–2%) אומר שנכסים שמורים יישארו מאוכלסים ויניבו תזרים מזומנים יציב weknowboise.com. שכר הדירה ירד מעט, אך שכר הדירה הממוצע ($1,800+) ביחס למחירי הרכישה עדיין מניב תשואות סבירות, במיוחד בנכסים רב-משפחתיים. נכסים רב-משפחתיים קטנים (דו-משפחתיים, ארבע-משפחתיים) מבוקשים על ידי משקיעים כי הם מאזנים עלות והכנסה משכירות; ברבעון הראשון של 2025, ארבע-משפחתיים בבויסי נמכרו במחיר חציוני של כ-$205,800 ליחידה weknowboise.com – נתון שמשקיעים רבים רואים בו סביר, בהתחשב שכל יחידה יכולה להיות מושכרת בכ-$1,200–$1,500. תשואות הון בבויסי ירדו לכ-5% או פחות בשנים האחרונות, אך עם עליית הריבית, ייתכן שהתשואות יעלו מעט, מה שייתן לקונים תשואה התחלתית מעט טובה יותר. קיים סיכון של בנייה עודפת במגזר הדירות – צנרת הפרויקטים החדשים הגדולים אומרת שעד 2025–2026 יהיו לשוכרים יותר אפשרויות. משקיעים בדירות יוקרה (class A) עלולים להתמודד עם ויתורים והאטה במילוי הדירות. עם זאת, דירות לשוק הביניים (דירות ישנות יותר, בתים פרטיים בשכונות ממוצעות) צפויות להישאר יציבות, כי הן פונות לרוב כוח העבודה שאינו יכול להרשות לעצמו יחידות חדשות או בתים חדשים.
למי שמחפש להפוך בתים או לבצע השבחה, שוק בויסי כבר אינו ארביטראז' קל של קנייה ומכירה מיידית ברווח. משקיעים צריכים לקחת בחשבון מחירים מתייצבים ועלויות החזקה גבוהות יותר. היתרון הוא שלפעמים יש מוכרים מוטיבציוניים כיום (משהו שהיה נדיר ב-2021), כך שמשקיעים שיכולים לפתור בעיות – למשל נכסים שדורשים שיפוץ או נמצאים בהליך ירושה – עדיין יכולים למצוא עסקאות וליצור ערך דרך שיפוץ. אך ניתוח עסקה קפדני הוא קריטי; להניח עליית ערך של 10% בשנה כדי להציל עסקת שיפוץ גבולית כבר אינו ריאלי. בצד של השקעות מסחריות, בויסי מציעה הזדמנויות בעיקר בתעשייה ובקמעונאות. מרכזי קניות עם שוכרים ארציים מציגים ביצועים מצוינים – ייתכן שמשקיעים יממשו רווחים לאור שיעורי תפוסה גבוהים ושכר דירה גבוה. פיתוח תעשייתי טומן בחובו סיכון קצר טווח של תפוסה נמוכה אך פוטנציאל ארוך טווח ככל שבויסי הופכת למרכז לוגיסטי; משקיעים מתוחכמים עשויים לרכוש בפארקי תעשייה כשהתפוסה עדיין נמוכה יחסית ותהליך המילוי בעיצומו, כדי ליהנות מהגל הבא של קליטת שוכרים. השקעות משרדים מסוכנות יותר – יש להיות בררניים, ולכוון למשרדי רפואה או משרדים קטנים עם שוכרים יציבים, שכן עתיד הביקוש למשרדים אינו ודאי.
המשקיעים צריכים גם לעקוב אחרי שינויים במדיניות. לדוגמה, עדכון קוד התכנון של בויסי פותח אפשרויות לבניית יחידות דיור נוספות (ADU) או דופלקסים באזורים נוספים – משקיע-בעלים מתוחכם עשוי להוסיף ADU למגרש של בית פרטי כדי להניב הכנסה נוספת משכירות. מנגד, אם בעיית הנגישות לדיור תחמיר, יש סיכוי (גם אם קטן במדינת איידהו הידידותית למשכירים) שהרגולטורים ישקלו צעדים כמו ייצוב שכר דירה או הגברת הגנות לשוכרים, מה שעלול להשפיע על התשואות לטווח ארוך. לבסוף, עלויות הבנייה עדיין גבוהות, כך שלפרויקטים של פיתוח יש סיכון – אך אם הריביות יתייצבו או ירדו, ייתכן שנראה גל בנייה נוסף שבו משקיעים יוכלו להשתתף (כבונים או כמשקיעי הון). בסך הכול, הכלכלה החזקה של בויסי והגידול באוכלוסייה מהווים רוח גבית לכל המשקיעים, אך הרווחים הקלים של תקופת הבום כבר אינם. הצלחה כעת תגיע לאלה שמבצעים בדיקות נאותות שמרניות, נשארים מעודכנים במגמות המקומיות, ואולי מתמקדים בנישות כמו דיור בר השגה או פיתוח במרקם העירוני הקיים, שם הביקוש חזק במיוחד.
מדיניות ממשלתית, רפורמות תכנון עירוני ונגישות לדיור
השינויים המהירים בשוק הנדל"ן של בויסי משכו תשומת לב רבה מצד הממשלה המקומית וקובעי המדיניות, תוך התמקדות בנושאים של ניהול צמיחה, מודרניזציה של קוד התכנון ונגישות לדיור. להלן סקירה של צעדי מדיניות מרכזיים והשפעתם:
עדכון קוד התכנון (עיריית בויסי): בדצמבר 2023, בויסי יישמה מודרניזציה של קוד התכנון שלה – העדכון המקיף הראשון מזה עשרות שנים cityofboise.org. הקוד החדש נועד לעודד מגוון רחב יותר של סוגי דיור וצפיפות גבוהה יותר באזורים ממוקדים. לדוגמה, הוא הכניס כללים מקלים יותר ליחידות דיור נוספות (ADUs) ברחבי העיר והעלה את זכויות הבנייה במסדרונות מסוימים כדי לאפשר בניית טאון-האוס, דופלקסים ובנייני דירות קטנים, במקום שבו קודם הותרו רק בתים פרטיים cityofboise.org. הכוונה היא לאפשר דיור "חסר באמצע" ולהקל על הוספת יחידות, ובכך להגדיל את ההיצע ולהוריד את העלויות לאורך זמן. סימנים ראשונים מראים על עלייה בבקשות להיתרי בנייה ל-ADU לאחר שינוי הקוד – בויסי אף השיקה פיילוטים עם עמותות לעידוד בניית ADU (כולל אישור בתים זעירים ניידים כ-ADU) cityofboise.org. עדכון הקוד גם שינה את דרישות החניה (הפחית אותן באזורים מסוימים כדי להוזיל עלויות פיתוח) ויצר בונוסים של צפיפות לפרויקטים הכוללים יחידות דיור בר השגה. שינויים אלה צפויים להוביל בהדרגה למגוון רחב יותר של דיור: צפויות יותר הסבות של בתים לדופלקסים/טריפלקסים בשכונות ותיקות, יותר פרויקטים של קוטג'ים, ומבנים גבוהים יותר לאורך צירי תחבורה. למרות התנגדות ראשונית של שכנים לצפיפות, הדגישו גורמי העירייה כי ללא שינויים אלה, העיר הייתה מתפשטת החוצה מהר יותר והנגישות לדיור הייתה מחמירה. ב-2025 הקוד החדש כבר בתוקף וקהילת הפיתוח מתאימה את עצמה; ייקח כמה שנים לראות את ההשפעה המלאה, אך זהו צעד משמעותי לטיפול בצרכי הדיור.
יוזמות לדיור בר השגה: הנהגת בויסי נקטה יוזמה בניסיון להתמודד עם היכולת לעמוד בעלויות הדיור. העיר הקצתה כספים מקומיים משמעותיים (בתוספת מענקים פדרליים) לתמיכה בפיתוח דיור בר השגה. מעל 50 מיליון דולר מכספים מקומיים ופדרליים הושקעו כ"מימון פערים" כדי לסייע לפרויקטים של דיור בר השגה לצאת לפועל cityofboise.org. לדוגמה, בויסי מסייעת בסבסוד פרויקטים של דירות לאוכלוסיות מעוטות הכנסה על ידי הקצאת קרקע עירונית בתנאי חכירה נוחים או ויתור על אגרות מסוימות. בנוסף, הם עיגנו בחוק תמריצי תכנון (זונינג) חדשים: לפי הקוד המתוקן, יזמים יכולים לקבל הקלות בגובה או בצפיפות אם יכללו חלק מהדירות בשכר דירה מוגבל לפי הכנסה cityofboise.org. בויסי בעצם מנסה למנף מדיניות כדי לכוון את השוק לייצר יותר יחידות דיור מתחת למחירי השוק, מאחר שבנייה בשוק החופשי נטתה בעיקר לבתים יוקרתיים. דוגמה לכך היא שיתוף פעולה של העיר בפרויקט ליד קו תחבורה ציבורית, שבו העיר תרמה קרקע וכספים בתמורה לכך שהיזם יקצה 20% מהדירות לאנשים שמרוויחים פחות מ-60% מההכנסה החציונית באזור. בנוסף, בויסי יצרה קרן קרקע לדיור כדי לשמור קרקעות לדיור בר השגה בעתיד ובוחנת מודלים של "קרן קרקע קהילתית" ליצירת אפשרויות בעלות על דירות במחיר בר השגה לצמיתות.
גם שיתוף הפעולה האזורי הולך וגדל. בסוף 2023, איגוד התכנון הקהילתי של דרום-מערב איידהו (COMPASS) השלים תכנית תיאום דיור אזורית למחוזות אדה וקניון cityofboise.org. התכנית מפרטת אסטרטגיות כמו תיאום מדיניות תכנון (זונינג) בין ערים, הרחבת תחבורה ציבורית כדי לאפשר פיתוח דיור באזורים נוספים, וחיפוש תמיכה מהמדינה לתכניות דיור. אחת ההצעות שעלו היא קרן דיור אזורית שערים שונות יתרמו אליה, ושתוכל לממן פרויקטים גדולים יותר של דיור בר השגה. אף שאיידהו באופן מסורתי נמנעה מהתערבות בשוק הדיור (והעדיפה פתרונות מונעי שוק), היקף הבעיה בבויסי – שבה גם משפחות מהמעמד הבינוני מתקשות לרכוש דירה – מוביל לגישות יצירתיות יותר.
מדיניות מדינה: ברמת המדינה, איידהו בדרך כלל העדיפה גישה של שוק חופשי. אין חוקים לפיקוח על שכר דירה (למעשה איידהו מונעת מרשויות מקומיות לחוקק פיקוח על שכר דירה), וההגנות לשוכרים בסיסיות יחסית. זה הפך את איידהו לאטרקטיבית לבעלי נכסים ומשקיעים, שכן הם מתמודדים עם פחות רגולציה לעומת מדינות כמו קליפורניה. עם זאת, ישנם דיונים בבית המחוקקים של המדינה בנוגע להקלות במס רכוש, שכן עליית הערך המהירה הובילה להערכות שווי ומסי רכוש גבוהים יותר. ב-2022, איידהו העבירה חבילת הפחתת מס רכוש שסיפקה הקלה מסוימת לבעלי בתים, ונערכים דיונים נוספים על התאמות לפטור לבעלי בתים או הקצאת חלק גדול יותר מהכנסות ממס מכירה לרשויות המקומיות כדי לקזז את מסי הרכוש. כל שינוי במדיניות מס רכוש עשוי להשפיע בעקיפין על שוק הנדל"ן – לדוג' הקלה נוספת עשויה לעודד תושבים ותיקים להישאר בביתם (הם מרגישים פחות "נחנקים ממס" על בתיהם המתייקרים), או לחלופין, לתמרץ חלקם למכור אם הם יודעים שמס הרווח על המכירה יירד.
סוגיית מס רווחי הון שהוזכרה קודם אף הגיעה לנציגי איידהו בקונגרס – הם תומכים בהצעת החוק More Homes on the Market Act בקונגרס, שמטרתה להכפיל את הפטור ממס רווחי הון על מכירת דירת מגורים עיקרית ולעדכן אותו לפי האינפלציה boirealtors.com. אם תאושר, ייתכן שזה יקל על "אפקט הנעילה" של בעלי בתים ותיקים ויוסיף היצע לשוק (אם כי נכון ל-2025 זה עדיין לא חוק). בצד התכנון, מחוז איידה חוזה צמיחה ומעודד ערים ללכת בעקבות בויסי ולעדכן את מדיניות התכנון והייעוד. ערים פרבריות כמו מרידיאן וקאלדוול גם מעדכנות את התוכניות הכוללות שלהן כדי לאפשר יותר דיור – לדוג' מרידיאן יוצרת אזורי תמהיל שימושים חדשים לעידוד דירות ומסחר באזורים מתפתחים.
מדדי נגישות לדיור: למרות המאמצים, הנגישות לדיור נותרה דאגה חמורה. עדכון ניתוח צרכי הדיור ב-2023 הבהיר שכמעט 47% מהביקוש לדיור חדש בעשור הקרוב הוא ליחידות דיור ברות השגה למשקי בית מתחת ל-80% מההכנסה החציונית cityofboise.org. אך דווקא את היחידות הללו השוק מתקשה לייצר ללא סבסוד. כיום, כ-60% ממשקי הבית בעלי הכנסה נמוכה (פחות מ-80% מההכנסה החציונית) בבויסי מתקשים לעמוד בעלויות הדיור cityofboise.org, מה שמאלץ לעיתים פשרות קשות בתקציב המשפחתי. כדי לשפר זאת, יש להוריד את שכר הדירה או להעלות משמעותית את ההכנסות, או, סביר יותר, להוסיף אלפי יחידות דיור בר השגה. לבויסי יש יעד (כפי שהצהירה ראש העיר) להבטיח ש-לפחות 1,000 יחידות דיור בר השגה ייבנו או יישמרו בשנים הקרובות. שימור הוא זווית נוספת: העיר בוחנת דרכים למנוע ממתחמי דירות ישנים להימכר ולעבור שיפוץ יוקרתי (שלרוב מוביל לעליית שכר דירה). כלי מדיניות אפשרי הוא להציע תמריצים או מימון לבעלים כדי לשמור על יחידות ברות השגה בתמורה להקלות מס.
לבסוף, ניהול צמיחה מול נגישות כלכלית הוא איזון עדין. חלק מהתושבים מביעים דאגה לגבי קצב הצמיחה – פקקי תנועה, עומס על בתי הספר, אובדן שטחים פתוחים – מה שמוביל לקריאות "להאט" את הפיתוח. עם זאת, הגבלת הצמיחה עלולה להקפיץ מחירים עוד יותר על ידי חנק ההיצע. לכן, הממשל המקומי ניצב בפני אתגר של ניהול צמיחה חכם: עידוד צפיפות במקומות הנכונים, השקעה בתשתיות (בתי ספר, כבישים, מים) לתמיכה בפיתוח חדש, ושמירה על איכות החיים בבויסי תוך כדי צמיחה. צעדים כמו היטלי השפעה על בנייה חדשה מסייעים במימון תשתיות, אך אם הם גבוהים מדי, הם עלולים להרתיע בנייה או להעלות עלויות. עד כה, בויסי ושכנותיה נטו בדרך כלל למדיניות פרו-צמיחה, מתוך הבנה שהביקוש קיים. השנים הקרובות יעמידו למבחן עד כמה תגובות המדיניות הללו יוכלו להקל על מצוקת הדיור. אם יצליחו, בויסי עשויה להפוך למודל לערים בינוניות המתמודדות עם צמיחה מהירה – ולהראות שבעזרת רפורמה תכנונית ושיתוף פעולה ציבורי-פרטי, אפשר להוסיף דיור ולשמור על נגישות העיר. אם לא, בויסי מסתכנת בכך שתהפוך לבלתי נגישה עבור רבים מהתושבים הוותיקים שלה. ההימור גבוה, והגישה של העיר בשנים 2025–2028 תשפיע משמעותית על נגישות ובריאות שוק הנדל"ן שלה בעשור הקרוב.
מקורות:
We Know Boise – עדכוני שוק הדיור בבויסי, ערכי בתים ומגמות שכירות (2024–2025) weknowboise.com weknowboise.com weknowboise.com
Boise Regional REALTORS® – דוחות שוק ומגמות דיור (2024–2025) boirealtors.com boirealtors.com
BoiseDev – דוח צמיחת אוכלוסין בעמק טרז'ר 2025 boisedev.com boisedev.com
Idaho Division of Financial Management – תחזית כלכלית איידהו 2025–2029 dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov
קושמן & וויקפילד – סקירת שוק הנדל"ן המסחרי בבויסי לרבעון השני של 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
Idaho Business Review – צמיחה קמעונאית ומסחרית בעמק טרז'ר (2025) idahobusinessreview.com idahobusinessreview.com
עיריית בויסי – ניתוח צרכי דיור 2023 cityofboise.org cityofboise.org
ניתוח שוק דיור מקיף של HUD: בויסי (2023) lee-associates.com lee-associates.com