Vuoden 2025 Mexico Cityn kiinteistömarkkinoiden näkymät: Asunto- ja liikekiinteistöjen trendit ja ennusteet

Mexico Cityn kiinteistömarkkinat vuonna 2025 heijastavat dynaamista yhdistelmää vahvaa kysyntää ja varovaista optimismia sekä asuin- että liikekiinteistöjen sektoreilla. Yhtenä maailman suurimmista kaupunkikeskuksista (yli 9 miljoonaa asukasta varsinaisessa kaupungissa) Mexico City jatkaa sijoittajien ja uusien asukkaiden houkuttelemista, mikä kasvattaa kiinteistöjen arvoa globalpropertyguide.com. Kuitenkin kohtuuhintaisuus ja markkinoiden epätasapainot muodostavat haasteita. Tämä raportti tarjoaa kattavan yleiskatsauksen tämänhetkisiin asuin– ja liikekiinteistömarkkinoiden trendeihin, kattaen ostamisen, vuokraamisen ja sijoituskuviot, tuoreimmat tiedot ja ennusteet, tärkeimmät naapurustojen kasvukohteet sekä markkinoiden kehityssuuntaa ohjaavat makrotaloudelliset ja sääntelyyn liittyvät tekijät.

Mexico Cityn asuinkiinteistömarkkinat

Hintojen nousu ja sijoitustrendit

Asuntojen hinnat Mexico Cityssä ovat nousseet merkittävästi viime vuosina. Vuodesta 2020 alkaen asuntojen hinnat keskeisillä alueilla ovat nousseet noin 30 %, ylittäen selvästi inflaation ja palkkojen kasvun thelatinvestor.com. Joillakin nousevilla alueilla nousu on ollut vieläkin dramaattisempaa – esimerkiksi aiemmin huomiotta jäänyt Venustiano Carranza näki hintojen nousevan 55 % viidessä vuodessa nopean gentrifikaation ja infrastruktuuriparannusten myötä thelatinvestor.com. Ylelliset asuinalueet kuten Polanco, Roma ja Santa Fe – jotka ovat jo kaupungin kalleimpia – ovat nousseet arvossa toiset ~30 % vuodesta 2020, ja näiden alueiden alkuhintaisten asuntojen hinnat ylittävät usein 5 miljoonaa MXN (noin 280 000 USD) thelatinvestor.com.

Viimeaikaiset tiedot vahvistavat jatkuvan noususuuntauksen. Vuoden 2024 viimeisellä neljänneksellä Meksikon kaupungin keskimääräiset pyyntihinnat olivat noin 50 116 MXN per m² (~2 470 USD per m²), mikä on 8,1 %:n vuotuinen kasvu globalpropertyguide.com. Uusien kohteiden keskiarvo oli korkeampi (noin 60 839 MXN per m²), kun taas käytettyjen asuntojen keskiarvo oli noin 44 400 MXN per m² globalpropertyguide.com. Alan analyytikot odottavat hintojen jatkavan nousuaan vuoteen 2025 asti, vaikkakin hieman hillitymmässä tahdissa. Ennusteet arvioivat 3–7 %:n arvonnousua vuoden 2025 loppuun mennessä, mikä on lievä hidastuminen vuoden 2024 noin 8 %:n noususta, mutta silti selvästi inflaation yläpuolella thelatinvestor.com. Pidemmällä aikavälillä Meksikon kiinteistömarkkinoiden kokonaiskasvun arvioidaan olevan noin 4–5 % vuodessa vuoteen 2028 asti thelatinvestor.com, ja Meksikon kaupunki on tässä keskeisessä roolissa.

Useat tekijät tukevat näitä nousuja. Asuntotarjonta on edelleen rajallista – byrokraattiset esteet ja korkeat rakennuskustannukset rajoittavat uudisrakentamista, erityisesti keskeisillä alueilla. Arvioiden mukaan pääkaupunki tarvitsee noin 500 000 uutta asuntoa kysynnän kattamiseksi, mutta nykyiset hallituksen suunnitelmat toisivat vain noin 26 000 kohtuuhintaista asuntoa viiden vuoden aikana thelatinvestor.com. Tämä krooninen vajaatarjonta, vakaaseen kysyntään verrattuna, on pitänyt hintojen nousupaineet korkealla thelatinvestor.com. Samaan aikaan väestörakenteen ja elämäntapojen muutokset kasvattavat asuntokysyntää: kaupungin väestönkasvu, yhä useammat yhden hengen taloudet ja kasvava elinajanodote tarkoittavat, että asuntoja tarvitaan lisää. Lisäksi ulkomaisten ostajien ja ekspatriaattien – mukaan lukien diginomadit ja etätyöntekijät Yhdysvalloista, Kanadasta ja Euroopasta – virta on lisännyt kilpailua halutuilla asuinalueilla thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Suotuisat valuuttakurssit (vahva USD verrattuna pesoihin) tekevät Mexico Cityn kiinteistöistä kansainvälisten ostajien silmissä houkuttelevasti hinnoiteltuja; esimerkiksi 500 000 USD:n budjetilla (~10 miljoonaa MXN) voi hankkia huippuluokan asunnon parhailla alueilla thelatinvestor.com. Itse asiassa ulkomaisista ostajista (erityisesti amerikkalaisista) on tullut merkittäviä toimijoita korkean hintaluokan markkinoilla, ja heidän osuutensa luksusasuntojen myynnistä oli arviolta noin 40 % vuonna 2022 ja saattaa nousta jopa 60 % seuraavina vuosina thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Tämä ulkomaisen pääoman virta on erityisesti kohdistunut arvostetuille alueille ja arvokiinteistöihin, mikä on entisestään nostanut hintoja kyseisissä segmenteissä.

Sijoittajien kiinnostus asuinkiinteistösegmentteihin on edelleen vahvaa koko skaalalla. Nopeinta hintojen nousua on viime aikoina nähty ”Suositussa” edullisessa asuntosegmentissä (usein valtion tukema), jonka hinnat nousivat +12,06 % vuoden aikana vuoden 2024 loppuun mennessä globalpropertyguide.com. Tämä ylitti jopa huippuluokan luksusasuntojen hinnannousun (+7,01 % YoY) globalpropertyguide.com, mikä osoittaa kasvavaa kysyntää keskiluokan asunnoille. Sijoittajia kiinnostavat myös kiinteistöt, jotka tarjoavat pandemian jälkeiseen elämäntapaan liittyviä ominaisuuksia: ulkotilat (puutarhat, terassit) nostavat asuntojen hintaa nyt 10–15 %, sillä ostajat arvostavat ulkoilualueita thelatinvestor.com. Muita niche-trendejä ovat teknologiaa hyödyntävät ”älykodit” (nopealla nettiyhteydellä ja etätyötiloilla), jotka houkuttelevat nuoria ammattilaisia thelatinvestor.com, sekä kestävät ”vihreät” rakennukset – lähes 30 % uusista kohteista sisältää nyt ekoratkaisuja, kuten aurinkopaneeleja ja energiatehokkaita järjestelmiä thelatinvestor.com, jotka vetoavat ympäristötietoisiin ostajiin.

Merkittävää on, että vuokratuotot Mexico Cityn asuntomarkkinoilla ovat kansainvälisesti verraten houkuttelevia, mikä tukee sijoitusintoilua. Suosituissa keskeisissä kaupunginosissa, kuten Roma ja Condesa, bruttovuokratuotot ovat olleet alkuvuodesta 2024 noin 5,7–6,7 % thelatinvestor.com korkean vuokrakysynnän ansiosta. Kaupunginlaajuisesti premium-alue Polanco tarjoaa pitkän aikavälin vuokrauksessa keskimäärin noin 5 %:n tuoton thelatinvestor.com. Nämä vakaat tuotot yhdistettynä odotettavissa olevaan arvonnousuun ovat pitäneet sekä kotimaiset että ulkomaiset sijoittajat aktiivisina asuntojen ostossa vuokratuottojen toivossa.

Vuokramarkkinoiden trendit ja uudet sääntelyt

Meksikon kaupungin vuokramarkkinat kukoistavat, sillä nuoret ammattilaiset, opiskelijat ja ulkomaalaiset suosivat asumista kaupunkikeskustassa. Yhä useammat monikansalliset yritykset ja ulkomainen osaaminen ovat kasvattaneet vuokra-asuntojen kysyntää. Vuonna 2024 kansainväliset yritykset ilmoittivat aikovansa investoida yli 39 miljardia Yhdysvaltain dollaria Meksikoon (erityisesti teollisuuteen ja palveluihin), mikä luo työpaikkoja ja houkuttelee ulkomaalaisia pääkaupunkiin thelatinvestor.com. Monet amerikkalaiset ja eurooppalaiset – mukaan lukien etätyötä tekevät diginomadit – ovat muuttaneet Mexico Cityyn sen eläväisen elämäntyylin ja edullisempien elinkustannusten vuoksi, mikä kasvattaa vuokra-asuntojen täyttöastetta. Suositut ulkomaalaisalueet, kuten Colonia Roma, kokevat ennätyksellisiä vuokra-asuntojen täyttöasteita, ja ulkomaisten vuokralaisten virta nostaa vuokria thelatinvestor.com. Vuokranantajat alueilla, joista ulkomaalaiset pitävät (esim. Roma, Condesa, Polanco ja San Miguel Chapultepec), kertovat kysynnän olevan vahvaa ja saavansa hyvän hinnan hyvällä paikalla olevista, kalustetuista asunnoista thelatinvestor.com.

Kokonaisuudessaan vuokrat ovat nousseet. Erään proptech-yrityksen tutkimuksen mukaan Meksikon kaupungin keskimääräiset vuokratasot nousivat noin 3,8 % vuonna 2023 ja 4,1 % vuonna 2024, mikä vastaa suunnilleen inflaatiota nearshoreamericas.com. Kuitenkin nämä kohtuulliset keskiarvot peittävät alleen keskeisissä trendikkäissä kaupunginosissa tapahtuneet paljon jyrkemmät vuokrien nousut, koska niihin on viime vuosina muuttanut enemmän hyvätuloisia tulokkaita. Lyhytaikaisten vuokra-asuntojen (Airbnb-asuntoja ulkomaalaisille) määrän kasvu on myös vähentänyt pitkän aikavälin asuntotarjontaa joissakin kaupunginosissa, mikä on osaltaan nostanut vuokria ja aiheuttanut huolta paikallisesta kohtuuhintaisuudesta.

Vastauksena kohtuuhintaisuusongelmaan – joka ajoi monia paikallisia kaupungin laitamille – viranomaiset ottivat käyttöön uudet vuokrasäätelytoimet loppuvuodesta 2024. Meksikon kaupungin lainsäädäntö hyväksyi vuosikymmeniin tiukimman vuokrasäätelylain, rajoittaen asuinvuokrien korotukset inflaatioon (enintään 10 % vuodessa) nearshoreamericas.com. Vuokranantajat voivat nyt korottaa vuokraa vuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä vain keskuspankin julkaisemaan kahden kuukauden välein päivitettävään inflaatiolukuun sidotusti nearshoreamericas.com. Lisäksi otetaan käyttöön digitaalinen vuokrasopimusrekisteri, joka vaatii vuokranantajia rekisteröimään uudet vuokrasopimukset kaupungin viranomaisille nearshoreamericas.com. Näiden toimien tavoitteena on lisätä läpinäkyvyyttä ja hillitä nopeasti nousevia vuokria. Kaupungin viranomaiset ovat myös ilmoittaneet sitoutuvansa laajentamaan kohtuuhintaista vuokra-asuntotarjontaa (mukaan lukien julkisen asuntopolitiikan ohjelmat), jotta nuoret asukkaat eivät ”joutuisi muuttamaan laidoille” nearshoreamericas.com.

Toinen merkittävä sääntelyn muutos kohdistuu lyhytaikaiseen vuokraukseen. Pyrkimyksenä hillitä alustojen, kuten Airbnb:n, aiheuttamaa ”digitaalista gentrifikaatiota” Meksikon kaupunki hyväksyi epävirallisesti nimellä ”Airbnb-laki” tunnetun säädöksen loppuvuodesta 2024. Lyhytaikaiset vuokraukset on nyt rajoitettu 180 päivään vuodessa – käytännössä asuntoa saa vuokrata vain puolen vuoden ajan koti- tai huoneistojakopalveluissa nearshoreamericas.com. Päivien rajaamisella (noin 6 kuukautta enintään) pyritään estämään sijoittajia muuttamasta liian monta pitkäaikaista kotia ympärivuotisiksi lomavuokra-asunnoiksi. Nämä säännöt sekä rekisteröintivaatimukset isännille on tarkoitettu suojelemaan paikallista asuntotarjontaa ja vakauttamaan vuokrahintoja. Varhaiset merkit viittaavat siihen, että sääntely on jo alkanut hidastaa kokopäiväisten Airbnb-kohteiden kasvua, mikä saattaa helpottaa painetta suosituilla asuinalueilla.

Kaikista näistä toimenpiteistä huolimatta vuokra-asuntojen kysyntä on edelleen poikkeuksellisen korkea tarjontaan nähden. Asumisen kohtuuhintaisuuden haaste ajaa vuokramarkkinoita innovaatioihin. Yksi merkittävä ilmiö on yhteisöasumisen eli co-livingin kasvu – kalustetut, yhteisölliset asumisjärjestelyt, joissa vuokrataan huone kerrallaan. Yhteisöasuminen on kasvanut noin 20 % kysynnässä viime vuosina, kun nuoret ammattilaiset etsivät edullisempia vaihtoehtoja keskeisillä alueilla thelatinvestor.com. Kun perus yhden makuuhuoneen asunnon keskimääräinen kuukausivuokra kaupungin keskustassa on nyt yli 1 000 USD (nousua noin 880 dollarista alkuvuonna 2020) thelatinvestor.com, moni millenniaali ja Z-sukupolven vuokralainen kokee saavansa helpotusta yhteisöasumisen alemmista kustannuksista. Näissä järjestelyissä korostuvat myös joustavuuden ja yhteisöllisyyden toiveet, sillä niissä on yhteisiä palveluita ja sosiaalisia tapahtumia. Asumiskustannusten jatkaessa nousuaan yhteisöasuminen odotetaan kasvattavan suosiotaan käytännöllisenä vaihtoehtona niille vuokralaisille, jotka haluavat asua Mexico Cityn keskustassa rikkomatta pankkia thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Keskeiset naapurustot ja hotspotit

Mexico Cityn laaja kaupunkialue kattaa monipuolisen valikoiman naapurustoja (colonias), joilla jokaisella on omat erityispiirteensä kiinteistömielessä. Vuonna 2025 tietyt alueet erottuvat aktiivisuudellaan ja sijoituspotentiaalillaan:

• Polanco – Pitkään tunnettu kaupungin ensiluokkaisimpana luksusalueena, Polanco vaatii joitain Latinalaisen Amerikan korkeimmista hinnoista. Täällä huippuluokan asunnot maksavat keskimäärin USD $4,000–$5,500 per m² (noin MXN 80,000–110,000 per m²) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, ja erityisen eksklusiiviset alueet lähellä Chapultepecin puistoa ylittävät MXN 100,000 per m² (yli $5,000/m²) globalpropertyguide.com. Polanco säilyttää asemansa varakkaiden kotimaisten ostajien ja kansainvälisten sijoittajien vetonaulana kiitos korkealuokkaisten liikkeiden, ravintoloiden ja yritystoimistojen. Alue johtaa myös kaupungin toimistotarjonnassa (noin 20 % A-luokan toimistotilasta sijaitsee Polancossa) ja on nähnyt vahvaa vuokrausaktiivisuutta mexicobusiness.news mexicobusiness.news kyseisessä segmentissä. Sijoittajat suosivat Polancoa pitkän aikavälin arvon vuoksi – kiinteistöt täällä tarjoavat noin 5–6 % vuokratuottoa thelatinvestor.com ja niiden arvo kasvaa tasaisesti rajallisen tarjonnan ja alueen arvostuksen vuoksi.
• Roma & Condesa – Nämä vierekkäiset keskustan kaupunginosat ovat kasvattaneet suosiotaan historiallisen viehätyksensä, kulttuuripalveluidensa ja vilkkaan katuelämänsä ansiosta. Roma ja Condesa ovat nousseet ulkomaan­kansalaisten ja digitaalisten nomadien suosikkialueiksi, mikä puolestaan nostaa kiinteistöjen arvoa. Kiinteistöjen hinnat näillä alueilla ovat nousseet merkittävästi viime vuosina niiden trendikkään maineen tukemana. Arvonnousun lisäksi vuokranantajat nauttivat täällä keskimääräistä paremmista vuokratuotoista: tuoreiden tietojen mukaan tuotot Roma/Condesassa ovat olleet noin 5,7 %–6,7 % thelatinvestor.com, mikä heijastaa vahvaa kysyntää nuorten ammattilaisten ja ulkomaalaisten keskuudessa. Alueiden kahvilat, puistot ja yöelämä – kuten Corredor Cultural Roma-Condesa -festivaali – houkuttelevat jatkuvasti uusia asukkaita thelatinvestor.com. Satojen uusien yritysten ja yhteisöhankkeiden myötä, joita on käynnistetty pandemian jälkeen, Roma ja Condesa odotetaan säilyttävän nousunsa niin elämänlaadun kuin sijoitusten näkökulmasta thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
• Santa Fe – Moderni kaupunginosa kaupungin länsilaidalla, Santa Fe tunnetaan liike-elämän toimistotornien, luksusasuntojen ja suuren ulkomaalaisten yhteisön keskittymänä. Suurimmaksi osaksi 1990–2000-luvuilla entiselle maatilamaalle rakennettu Santa Fe isännöi nykyään monikansallisia pääkonttoreita, kansainvälistä yliopistoa ja huippuluokan ostoskeskuksia. Asuntojen hinnat täällä ovat verrattavissa Polancon arvostettuihin alueisiin (monet yksiköt ylittävät myös 5 miljoonan MXN:n hintatason thelatinvestor.com). Santa Fen kaupunkisiluetti kasvaa yhä, vaikka alueella onkin tällä hetkellä yksi kaupungin korkeimmista toimistotilojen vajaakäyttöasteista (jopa 25–26 % tyhjistä toimistotiloista on Santa Fessä) mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Käynnissä olevat infrastruktuuriparannukset – kuten uusi lähijunaverkko (ks. Infrastruktuuri-osio) – tavoittelevat parempia yhteyksiä Santa Fen ja muun kaupungin välillä, mikä voisi lisätä alueen houkuttelevuutta. Sijoittajille Santa Fe tarjoaa tilavia, uudempia asuntoja ja pysyy varakkaiden vuokralaisten keskuksena (monet ulkomaiset johtajat valitsevat Santa Fen vartioidut tornitalot).
• Lomas de Chapultepec & San Miguel Chapultepec – Polancon ja Chapultepecin puiston vieressä sijaitsevat nämä perinteiset vauraat asuinalueet, joilla on suuria omakotitaloja ja matalatiheyksisiä luksushuoneistoja. Lomas de Chapultepec on erityisesti eksklusiivinen alue (monien miljardöörien ja diplomaattien koti), jossa kartanot myydään usein monen miljoonan dollarin hinnalla thelatinvestor.com. Koska uutta rakentamista on rajoitetusti ja maine on arvostettu, Lomas pysyy vakaana sijoitusalueena kaikkein varakkaimmille. Läheinen San Miguel Chapultepec on pienempi mutta noussut trendikkääksi ylellisyyden taskuksi, joka tunnetaan myös ulkomaalaisten suosiossa modernien asuntojen ja vehreän ympäristön yhdistelmän ansiosta thelatinvestor.com.
• Nousevat alueet reuna-alueilla – Kun keskustan naapurustot käyvät yhä kalliimmiksi, kiinnostus kääntyy kaupungin laitamien kehittyviin alueisiin. Parantunut joukkoliikenne toimii katalyyttina. Esimerkiksi uudet Cablebús-linjat (ilmassa kulkeva köysirata) ulommilla alueilla kuten Iztapalapa ja Gustavo A. Madero ovat lyhentäneet matka-aikoja dramaattisesti (joissakin tapauksissa 1,5 tunnista vain muutamaan minuuttiin) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cablebúsin linja 2 Iztapalapassa – Latinalaisen Amerikan pisin kaupunkiköysirata – kuljettaa nyt noin 70 000–80 000 matkustajaa päivittäin thelatinvestor.com, mikä on lisännyt kiinteistöjen kiinnostusta sen reitillä. Näissä julkisen liikenteen parannusten yhdistämissä aiemmin sivuutetuissa reunanaapurustoissa kiinteistöjen arvot nousevat ja uutta asuntorakentamista syntyy thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Pohjois- ja itäosan kaupunginosat, joissa hinnat ovat saavutettavampia, houkuttelevat yhä enemmän keskiluokkaisia ostajia ja nuoria perheitä, jotka ovat valmiita vaihtamaan aiemman, nyt lyhentyneen työmatkan edullisempiin asuntoihin.
• Estado de Méxicon esikaupunkialueet – Pääkaupungin rajojen ulkopuolella, Suur-Mexico Cityn metropolialue (Estado de Méxicon osavaltiossa) tarjoaa kohtuuhintaista asuntotarjontaa niille, jotka eivät enää pysty ostamaan asunnon kaupungista. Estado de Méxicon alueilla hinnat voivat olla jopa niinkin alhaisia kuin USD $1 000 per m² (~MXN 20 000/m²) keskiluokan asunnoista thelatinvestor.com, mikä on vain murto-osa keskustan hinnoista. Näillä esikaupunkialueilla (kuten Naucalpan, Tlalnepantla, Ecatepec jne.) on tasainen kysyntä, mutta sijoituspotentiaali vaihtelee. Osa alueista on lähinnä nukkumalähiöitä, kun taas toiset hyötyvät teollisesta kasvusta (esimerkiksi Cuautitlán Izcalli ja Toluca kokevat logistiikan ja valmistusteollisuuden kasvua lähetuotannon ansiosta). Tärkeät tulevat infrastruktuurihankkeet (kuten uusi kaupunkien välinen junalinja) tulevat parantamaan joidenkin esikaupunkien liikenneyhteyksiä, mikä saattaa nostaa niiden kiinteistöjen arvoa (käsitellään tarkemmin alla).

Liikekiinteistömarkkinat Mexico Cityssä

Toimistosektorin tilanne

México Cityllä on maan suurin toimistomarkkina – noin 7,4 miljoonaa m² luokan A/A+ toimistotilaa vuoden 2024 lopulla mexicobusiness.news – mutta kaupunki on kamppaillut korkean tyhjyyden ja muuttuvan kysynnän kanssa pandemian sekä työskentelytapojen muutosten seurauksena. Pandemian aikaisen taantuman jälkeen vuonna 2024 nähtiin elpymisen merkkejä: toimistotilojen nettokäyttö oli positiivista ja vuoden 2024 kolmannella neljänneksellä vajaakäyttöaste parani 21,6 prosenttiin, kun se vuotta aiemmin oli huipussaan noin 23,7 % mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Yritysten vuokraustoiminta vilkastui vuonna 2024, erityisesti IT- ja rahoituspalvelut -sektoreilla, jotka yhdessä kattoivat lähes 60 % vuokratusta tilasta vuoden 2024 kolmannella neljänneksellä mexicobusiness.news. Parhaat osa-alueet, kuten Lomas-Palmas, Polanco ja Insurgentes, johtivat kyseisen neljänneksen vuokrausaktiivisuutta mexicobusiness.news, mikä osoittaa, että hyvin sijaitsevat ja laadukkaat tilat vetävät yhä vuokralaisia. Uusia toimistokehityksiä ei käynnistetty vuoden 2024 lopulla, mikä auttoi vakauttamaan tarjontaa; rakentajat ovat suurelta osin tauottaneet uuden rakentamisen, kunnes liikatarjonta on imeytynyt markkinoilta mexicobusiness.news mexicobusiness.news.

Kuitenkin, vuoteen 2025 tultaessa toimistosektori kohtasi vastatuulta makrotaloudellisen epävarmuuden vuoksi. Vuoden 2025 ensimmäisinä kahtena kuukautena toimistojen vuokraustoiminta Meksikossa (erityisesti uudet vuokrasopimukset) laski jyrkästi – 27 % kansallisesti verrattuna samaan ajanjaksoon vuonna 2024 riotimesonline.com riotimesonline.com. Mexico City, joka vastaa noin 64 % maan toimistokysynnästä, kärsi eniten. Kiinteistökonsultti Solilin tietojen mukaan toimistojen käyttöaste pääkaupungissa romahti 40 % vuodentakaisesta tammi–helmikuussa 2025 riotimesonline.com. Toisin sanoen, monet yritykset luopuivat tiloistaan tai siirsivät laajennuksia, minkä seurauksena käyttöaste laski merkittävästi edellisvuoteen verrattuna. Varhain vuonna 2025 tyhjäksi jäi noin 56 000 m² toimistotilaa koko Meksikossa, ja tästä jopa 80 % oli Mexico Cityssä riotimesonline.com. Tämä muuttoaalto nosti kaupungin toimistotilojen vajaakäyttöasteen jälleen lähelle korkeita prosenttilukuja (kymmenissä) vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä. Arvioiden mukaan vajaakäyttöaste oli noin 19–20 % alkuvuodesta 2025, mikä on hieman parempi kuin vuoden 2023 huiput, mutta edelleen korkea mexicobusiness.news solili.mx. Keskimääräiset pyyntivuokrat ensiluokkaisille toimistotiloille ovat pysyneet noin 20 Yhdysvaltain dollaria/m²/kk pääkaupungissa alkuvuodesta 2025 mexicobusiness.news, ja tietyt osa-alueet (esim. Polanco, Reforma) ovat saavuttaneet tätä korkeampia vuokratasoja USD-määräisinä niiden arvostuksen vuoksi.

Tämän toimistojen hidastumisen syyt ovat sekä syklisiä että rakenteellisia. Makrotaloudellinen epävarmuus – erityisesti kauppajännitteet Yhdysvaltojen kanssa – teki yrityksistä varovaisia. Vuoden 2025 alussa Yhdysvallat asetti uusia tulleja tietyille meksikolaisille tuotteille, mikä heikensi yritysten luottamusta riotimesonline.com. Monet yritykset omaksuivat ”odota ja katso” -asenteen, viivyttäen vuokrasopimusten tekemistä kunnes kauppapolitiikan ja talouden tilanne selkenisi riotimesonline.com. Samaan aikaan rakenteelliset muutokset työssä (etä- ja hybridityötrendit COVID-19:n jälkeen) johtavat siihen, että osa yrityksistä pienentää tilatarvettaan tai valitsee joustavia coworking-ratkaisuja pitkäaikaisten vuokrasopimusten sijaan. Yhdistettynä tämä on vähentänyt perinteisen toimistotilan kysyntää lyhyellä aikavälillä. Tämän seurauksena uusi toimistorakentaminen on käytännössä pysähdyksissä – vuoden 2025 alussa Mexico Cityssä oli rakenteilla vain 1000 m² uutta toimistotilaa (käytännössä mitätön lisäys) riotimesonline.com. Rakennuttajat pidättäytyvät aloittamasta uusia suuria toimistotorneja ennen kuin vajaakäyttö vähenee ja kysyntä selvästi elpyy riotimesonline.com.

Kaupungin sisällä vajaakäyttö jakautuu epätasaisesti. Modernit hajautetut yrityskeskittymät kuten Santa Fe sisältävät suuren osan tyhjistä tiloista (noin neljännes kaikista vapaista toimistoista) mexicobusiness.news, sillä osa yrityksistä on siellä keskittänyt toimintaa tai alivuokrannut tilojaan. Polanco ja Insurgentesin käytävä sisältävät myös merkittävän määrän tyhjää tilaa (molemmat noin 13–17 % kaupungin koko vapaan toimiston määrästä) mexicobusiness.news, osin johtuen uusista rakennuksista ja joidenkin asiakkaiden siirtymisestä laatu korvaa määrän -ajatteluun. Sen sijaan Reforma/Centro -alue – jossa on monien pääkonttorit Paseo de la Reforman varrella – on säilyttänyt vakaamman käyttöasteen, ja niin kutsutut osamarkkinat kuten Lomas Palmas (pieni mutta korkeatasoinen toimistoalue) menestyvät suhteellisen hyvin uusien vuokrasopimusten ansiosta mexicobusiness.news.

Haasteista huolimatta on olemassa merkkejä resilienssistä. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä vapaana olevien toimistotilojen määrä itse asiassa laski noin 19,5 %:iin (alhaisin pandemian jälkeen), CBRE:n mukaan, koska useat suuret vuokrasopimukset saatiin päätökseen eikä markkinoille tullut liikaa uutta tarjontaa mexicobusiness.news. Raportit vuoden 2025 toiselta neljännekseltä viittaavat myös siihen, että nettokäyttöönotto kääntyi jälleen positiiviseksi (+60 % 2Q25), kun tietyt yritykset hyödynsivät matalia vuokratasoja parantaakseen toimistotilojaan mexicobusiness.news. Monterrey ja muut Meksikon kaupungit osoittivat jopa toimistokysynnän kasvua vuoden 2025 alussa riotimesonline.com, mikä alleviivaa sitä, että Mexico Cityn toimistotilojen ylitarjonta saattaa alkaa helpottaa, kun taloudelliset huolet tasoittuvat. Yleisesti ottaen toimistosektorin näkymät ovat varovaisen elpymisen suuntaisia: vuokralaiset pysyvät hintatietoisina ja joustavina, mutta Meksikon talouden sekä nearshoring-trendin odotetaan luovan uutta yritystoimintaa, ja analyytikot ennustavat käyttöasteen asteittaista nousua tulevina vuosina (ellei merkitseviä ulkoisia shokkeja tapahdu).

Vähittäiskauppa- ja teollisuussektorit

Vähittäiskaupan kiinteistöt Méxicossa ovat toipuneet vahvasti pandemian aikaisesta laskusuhdanteesta. Vuoden 2020 laajamittaisten liikesulkujen jälkeen kuluttajien kävijämäärät ja vuokralaisten kysyntä ovat palautuneet, mikä on laskenut tyhjäkäyntiä ostoskeskuksissa. Vuoden 2024 loppuun mennessä vähittäiskaupan kiinteistöjen käyttöaste koko kaupungissa oli noin 93,3 %, mikä on vain hieman alle vuosien 2019 edeltäviä ~95 %:n käyttöasteita siila.com businesswire.com. Itse asiassa yksi merkittävä kiinteistönomistaja, FIBRA Macquarie, raportoi 93,3 %:n käyttöasteen vähittäiskaupan portfoliolleen vuoden 2024 neljännellä neljänneksellä, mikä on 130 peruspistettä enemmän kuin vuotta aiemmin businesswire.com. Parhaat kauppakeskukset (etenkin ”lifestyle centerit” ja suuret alueelliset ostoskeskukset) menestyvät parhaiten ja niiden käyttöaste on usein 93–94 % siila.com.mx. Ostajat ovat palanneet sankoin joukoin, ja pandemian selvinneet vähittäiskauppiaat ovat pääosin laajentuneet uudelleen tai korvautuneet uusilla toimijoilla – alan analyysi huomautti, että jokaista 10 pysyvästi suljettua liikettä kohden on avattu noin 12 uutta liikettä, mikä heijastaa vähittäisvuokralaisten nettokasvua vuoteen 2025 mentäessä. Suositut ostosalueet (Polancon pääkatu, Santa Fen ostoskeskusalue, historiallinen Centro jne.) hyötyvät lisääntyneestä kulutuksesta ja turismista. Vähittäistilojen vuokrat ovat alkaneet nousta maltillisesti parhailla paikoilla, ja jotkin vähittäiskiinteistörahastot näkevät positiivisia vuokrakorotuksia uusissa sopimuksissa (jopa 5 % tai enemmän) fibramacquarie.com.

Muutama trendi kuvaa vähittäiskaupan kenttää: Ensinnäkin elämyksellinen ja ”lifestyle”-vähittäiskauppa on kasvussa – viihdettä, ravintoloita ja ulkoilmakonsepteja yhdistävät kauppakeskukset houkuttelevat enemmän kävijöitä ja ylläpitävät erittäin korkeaa käyttöastetta (yli 93 %) siila.com.mx. Toiseksi, verkkokaupan ja kivijalkaliikkeiden yhdistäminen on lisännyt kysyntää moderneille logistiikkatiloille (ks. alempana) ja viimeisen kilometrin jakelukeskuksille kaupungin ympärillä. Vaikka verkkokaupan kasvu aluksi uhkasi kivijalkamyymälöitä, moni vähittäiskauppias on mukautunut käyttämällä liikkeitä näyttelytiloina tai noutopisteinä, mikä pitää käyttöasteen matalana. Kokonaisuudessaan näkymät vähittäiskaupassa ovat positiiviset: ellei taloudellinen hidastuminen iske, kuluttajakysynnän pääkaupungissa odotetaan pysyvän vahvana vuoteen 2026 asti, ja uusia vähittäiskehityshankkeita suunnitellaan varovaisesti kasvuvyöhykkeille (usein osana monikäyttöhankkeita).

Teollisuus- ja logistiikka-alalla Mexico City on osa laajempaa kansallista noususuhdannetta, jota vauhdittaa nearshoring – eli yritysten tuotanto- ja toimitusketjujen siirtäminen lähemmäs Yhdysvaltojen markkinaa. Vaikka dramaattisin teollinen kasvu on tapahtunut Pohjois-Meksikossa (rajakaupungeissa ja Monterreyssa, joissa teollisuustilojen vajaakäyttö on usein vain 1–3 % bcg.com bcg.com), myös pääkaupunkiseutu hyötyy kehityksestä. Mexico Cityn metropolialue (mukaan lukien naapurissa oleva Méxicon osavaltio) on suuri kulutusmarkkina ja jakelukeskus, joten varastotilaa kysytään runsaasti sekä verkkokaupalle että alueellisille toimitusketjuille. Vuoden 2024 loppuun mennessä teollisuustilojen vajaakäyttö Meksikossa oli hieman noussut ennätysalhaisista lukemista – vajaakäyttöasteet olivat nousseet muutaman peräkkäisen vuosineljänneksen ajan, mutta pysyivät terveellä tasolla, keskimäärin noin 2–3 % siila.com.mx blog.frontierindustrial.mx. Keski-Meksikossa (esim. Toluca–Mexico City -käytävä) vajaakäyttöasteet ovat pysyneet niukkoina, vaikka jonkin verran uutta spekulatiivista rakentamista on tullut markkinoille. Kehittäjät rakensivat innokkaasti varastotiloja vuosina 2022–2023 odottaen nearshoring-kysynnän kasvua, ja vuoteen 2024 mennessä muutamia uusia tiloja tuli saataville, mutta käytännössä teollisuusmarkkina on lähes täydessä käytössä.

Meksikon kaupungin osalta suuri osa uudesta teollisen kiinteistön toiminnasta tapahtuu juuri kaupungin rajojen ulkopuolella – markkinoilla kuten Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán (tunnetaan yhdessä nimellä ”CTT”-käytävä), sekä kauempana Toluca ja Puebla. Näillä teollisuuden osa-alueilla logistiikka-, vähittäiskauppa- ja valmistusyritykset ovat solmineet suuria vuokrasopimuksia. Modernien logistiikkatilojen vuokrat ovat nousseet matalan vajaakäytön ja korkeiden rakennuskustannusten vuoksi, ja niiden odotetaan jatkavan tasaista kasvua myös vuonna 2025. Erään raportin mukaan teollisuusvuokrat nousivat koko maassa yli 8 % vuonna 2024 businesswire.com. Meksikon aseman vahvistuessa Pohjois-Amerikan valmistuskeskuksena teollinen kiinteistösijoittaminen lisääntyy: esimerkiksi ulkomaiset sijoittajat (mukaan lukien globaalit rahastot ja REIT:it) ovat hankkineet ja kehittäneet varastoja Mexico Cityn ympärillä kysynnän täyttämiseksi. Hallitus ja yksityinen sektori tekevät myös yhteistyötä uusien teollisuuspuistojen kehittämiseksi kestävin ominaisuuksin (esimerkiksi 150 miljoonan dollarin IFC-lainan tukemana vihreille teollisuuspuistoille) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, mikä viestii luottamuksesta pitkän aikavälin kasvuun. Kaiken kaikkiaan Mexico Cityn alueen teollisuussektorin odotetaan pysyvän vahvana vuoteen 2025 ja sen jälkeen, keskeisinä vetureina lähituotanto ja verkkokauppa – vaikkakin globaaleilla talous- tai kauppahäiriöillä (esim. Yhdysvaltojen tullikysymyksillä) voi olla hillitsevä vaikutus vauhtiin.

Makroekonomiset ja sääntelytekijät

Kiinteistömarkkinoiden kehitys on tiiviisti sidoksissa laajempiin makrotaloudellisiin olosuhteisiin. Meksikon talous on ollut suhteellisen kestävällä pohjalla: BKT kasvoi noin 3 % vuosina 2022–2023 ja kasvava keskiluokka on lisännyt asuntokysyntää. Meksikon kaupunki, pääkaupunkina, nauttii merkittävästä osuudesta kansallisesta taloudellisesta toiminnasta (kaupungin BKT kasvoi 2,3 % vuoden 2024 alussa mexicobusiness.news). Tärkeimmät makrotekijät, jotka vaikuttavat markkinoihin vuonna 2025, ovat:

• Korkotasot ja inflaatio: Meksikon keskuspankki (Banxico) piti ohjauskorkonsa korkealla tasolla vuoden 2024 ajan (10–11 % välillä) hillitäkseen inflaatiota. Vaikka inflaatio onkin tasaantunut maltillisemmalle tasolle (~4–5 % loppuvuodesta 2024), asuntolainojen korkokustannukset pysyvät suhteellisen korkeina. Tyypilliset asuntolainojen korot paikallisille ostajille ovat olleet noin 10 % tai enemmän, mikä tekee rahoituksesta kallista ja saattaa hillitä joidenkin asunnonostajien aktiivisuutta. (Ulkomaalaisille ostajille rajat ylittävät lainatuotteet tarjoavat ~7–9 % korot Yhdysvaltain dollareissa thelatinvestor.com, joka on korkeampi kuin Yhdysvaltain asuntolainoissa, mutta houkuttelee silti sijoittajia, jotka uskovat arvonnousuun thelatinvestor.com.) Korkeat korot nostavat myös rakentamisen rahoituskustannuksia ja hidastavat uudisrakentamista. Näin ollen korkean korkotason ympäristö on ollut kaksiteräinen miekka: se viilentää kysyntää hieman ja rajoittaa tarjonnan kasvua, mutta kokonaisuudessaan asuntokysyntä Mexico Cityssä on ollut riittävän vahvaa ylläpitämään hintojen nousun inflaation yläpuolella thelatinvestor.com. Jos Banxico päätyy laskemaan korkoja loppuvuodesta 2025 (kuten jotkut ennustavat, jos inflaatio pysyy kurissa riotimesonline.com), se voisi edelleen vilkastuttaa kiinteistömarkkinoita tekemällä luoton saannista helpompaa.
• Talouskasvu ja työllisyys: Työllisyystilanne Mexico Cityssä on suotuisa – kaupungin työttömyysaste oli vain noin 2,4 % vuoden 2024 lopussa assets.cushmanwakefield.com, ja virallinen työpaikkojen luominen on ollut vahvaa erityisesti palvelu- ja teollisuussektoreilla. Vahva työmarkkina tukee asuntokysyntää (niin vuokra- kuin omistusasuntojen osalta). Lisäksi nearshoring-investoinnit (tehtaat, logistiikkakeskukset, yrityslaajennukset) tuovat pääomaa maahan. Vuoden 2025 puolivälin raporteissa Meksiko houkuttelee merkittävästi suoria ulkomaisia investointeja, ja 67,6 % kaikista kiinteistösektorin investoinneista vuonna 2023 suuntautui Mexico Cityyn thelatinvestor.com. Nämä trendit vahvistavat luottamusta kiinteistöalan keskipitkän aikavälin kasvuun.
• Valuuttakurssit: Meksikon peson valuuttakurssi vaikuttaa ulkomaiseen ostovoimaan. Viime vuosina peso on ollut suhteellisen vahva, mutta se vaihtelee edelleen noin 17–20 MXN per USD. Edullinen valuuttakurssi (Yhdysvaltojen tai eurooppalaisen ostajan näkökulmasta) tekee Mexico Cityn kiinteistöistä suhteellisen edullisia. Esimerkiksi luksusasunnot, jotka saattavat maksaa Yhdysvalloissa miljoona dollaria, voivat olla puolet halvempia tai vielä edullisempia Mexico Cityssä samantasoisina, mikä houkuttelee kansainvälisiä ostajia. Peson jatkuva vakaus ja suurten devalvaatioiden välttäminen ovat tärkeitä ulkomaisen kiinteistösijoituksen virran ylläpitämiseksi.

Sääntelypuolella vuokrasääntelyn ja aiemmin käsiteltyjen Airbnb-rajoitusten lisäksi muutkin politiikat ja suunnitelmat vaikuttavat markkinoihin:

• Kohtuuhintaiset asunnot -aloitteet: Uusi liittovaltion hallinto (joka astui virkaan loppuvuodesta 2024) on julkistanut kunnianhimoisen ohjelman, jonka tavoitteena on rakentaa 1 miljoona asuntoa valtakunnallisesti vuoteen 2030 mennessä, joista noin 26 000 on tarkoitettu Mexico Cityyn thelatinvestor.com. Vaikka tämä on myönteinen askel asuntopulan ratkaisemiseksi, analyytikot huomauttavat, että mittakaava on riittämätön yli 20 miljoonan asukkaan suurkaupungille – se vain hieman paikkaa vajeen thelatinvestor.com. Mikäli ohjelma kuitenkin toteutetaan, hankkeet (todennäköisesti keskitiheistä tai korkeatiheistä sosiaalista asuntotuotantoa) voivat helpottaa alempituloisten asuntotilannetta ja hieman keventää painetta pitkällä aikavälillä. Kaupunki myös kannustaa vajaakäyttöisen kiinteistökannan (esimerkiksi vanhojen toimistorakennusten muuttaminen asuinkäyttöön) uudelleenkäyttöön sekä vauhdittaa edullisen asuntorakentamisen lupakäsittelyä.
• Kestävän kehityksen ja vihreän rakentamisen kannustimet: Meksikon kaupungin viranomaiset ovat edistäneet kestävää kiinteistökehitystä. Sertifiointiohjelma kestävälle rakentamiselle tarjoaa verovapauksia veden, palkanlaskennan ja kiinteistöverojen osalta sekä nopeutettuja lupaprosesseja hankkeille, jotka täyttävät vihreän rakentamisen standardit thelatinvestor.com. Tämä on johtanut merkittävään vihreän rakentamisen lisääntymiseen: pelkästään vuonna 2023 86 uutta hanketta kaupungissa saavutti LEED-vihreän rakentamisen sertifioinnin, mikä asettaa Meksikon kymmenen parhaan maan joukkoon maailmanlaajuisesti LEED-sertifioitujen rakennusten määrässä thelatinvestor.com. Lisäksi pankit ja kansainväliset laitokset tukevat tätä kehitystä – esimerkiksi 150 miljoonan dollarin kestävyyssidonnainen laina IFC:ltä rahoittaa energiatehokkaita parannuksia ja ympäristöystävällisiä teollisuuspuistoja Meksikossa thelatinvestor.com. Nämä toimenpiteet hyödyttävät paitsi ympäristöä, myös yleensä lisäävät kiinteistöjen arvoa ja houkuttelevat yhteiskuntavastuullisia sijoittajia vuokralaisia. Sääntelyn tuen kestävälle kehitykselle voidaan odottaa jatkuvan, mikä tekee vihreistä ratkaisuista yhä yleisempiä (ja jopa oletusarvoisia) uusissa liike- ja asuinkiinteistöhankkeissa.
• Poliittinen ilmapiiri ja vakaus: Meksikon poliittinen siirtymä vuonna 2024 (presidentinvaalivuosi) toi mukanaan epävarmuutta. Presidentti Claudia Sheinbaumin valinta ja hallitsevan puolueen jatkunut enemmistö aiheuttivat aluksi joidenkin sijoittajien keskuudessa odottavan ja tarkkailevan asenteen, sillä hallinnon edistyksellinen politiikkaohjelma herätti kysymyksiä thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Huolia mahdollisista perustuslaillisista muutoksista tai kiinteistöihin liittyvistä verouudistuksista esitettiin, mutta toistaiseksi uusi hallitus ei ole toteuttanut mitään kiinteistöoikeuksiin vaikuttavia radikaaleja toimia. Itse asiassa hallitus on viestinyt tukevansa kiinteistöjen kehittämistä ja omistamista (paitsi puuttuessaan kohtuuttomiin vuokrankorotuksiin) thelatinvestor.com. Kauppasuhteet Yhdysvaltoihin (mukaan lukien tulliuhkaukset) ovat muodostaneet kiinteistösektorille välittömämmän huolen, erityisesti liikekiinteistöjen puolella mexicobusiness.news. Meksikon tiivis yhteys Yhdysvaltojen talouteen tarkoittaa, että mahdolliset kauppapolitiikan muutokset tai Yhdysvaltain hidastuminen voivat vaikuttaa toimisto- ja teollisuustilojen kysyntään. Konsensus kuitenkin on, että Meksiko säilyy olennaisena osana Pohjois-Amerikan toimitusketjuja, ja sekä kotimaiset että ulkomaiset kiinteistösijoittajat suhtautuvat edelleen positiivisin pitkän aikavälin odotuksin poliittisesta lyhyen tähtäimen ”kohinasta” huolimatta businesswire.com businesswire.com.

Yhteenvetona voidaan todeta, että yleisesti vakaa makrotaloudellinen ympäristö – jota luonnehtivat kasvavat investoinnit, korkeat mutta hiljalleen laskevat korot sekä ennakoiva (vaikkakin maltillinen) asuntopolitiikka – luo pohjan Mexico Cityn kiinteistömarkkinoiden jatkuvalle kasvulle. Sääntelymuutoksia toteutetaan asuntomarkkinoiden saavutettavuuden ja kestävyyden parantamiseksi, mikä saattaa asteittain muovata tiettyjä segmenttejä (erityisesti vuokra-asuntojen laatua ja saatavuutta).

Merkittävät infrastruktuuri- ja kehityshankkeet, jotka vaikuttavat kiinteistöihin

Useita infrastruktuuriprojekteja ja laajamittaisia kehityshankkeita on käynnissä tai hiljattain valmistunut Mexico Cityssä, ja niillä on havaittavia vaikutuksia kiinteistömarkkinoihin:

• Uusi kansainvälinen lentokenttä (AIFA): Felipe Ángelesin kansainvälinen lentokenttä, joka avattiin vuonna 2022 metron pohjoisella alueella, on merkittävä lisäys. Vaikka matkustajamäärät ovat vielä kasvussa, lentokentän läsnäolo (sekä siihen liittyvät tieparannukset) vauhdittaa kehitystä kaupungin pohjoisreunoilla. Lentokentän läheiset kunnat kokevat uusien hotellien, teollisuuspuistojen ja työntekijöiden asuntoloiden rakentamista. Ajan myötä parantunut yhteys AIFA:lle voi nostaa kiinteistöjen arvoa Pohjois-Mexicon kaupungissa ja Meksikon osavaltiossa. Myös uusi lähijunaratayhteys keskustasta (Buenavistan asema) lentokentälle on rakenteilla, ja sen valmistuttua (arviolta 2025-26) se yhdistää alueen entistä tiiviimmin. Kiinteistösijoittajat tarkkailevat alueen maa- ja logistiikkamahdollisuuksia odottavan kasvavaa lentokentän käyttöä.
• Mexico City–Toluca -kaupunkien välinen pikajuna (El Insurgente): Vuosien rakentamisen jälkeen pikataajamajunarata, joka yhdistää Mexico Cityn ja Tolucan (naapuriosavaltion pääkaupunki), on nyt osittain käytössä. “El Insurgente” -nimellä kulkevan linjan ensimmäiset osuudet avattiin loppuvuodesta 2023, ja se saavutti Mexico Cityn länsiosan (Santa Fen alueen) elokuussa 2024 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Viimeinen osuus keskustan Observatorio-pääteasemaan on määrä valmistua vuonna 2025 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Tämä moderni junarata lyhentää merkittävästi matka-aikoja Mexico Cityn ja Tolucan välillä (matka, joka ennen kesti autolla yli tunnin, voi nyt junalla kestää noin 20-30 minuuttia). Kiinteistövaikutukset ovat huomattavia: Santa Fen liikealueelle on nyt oma asema, mikä helpottaa työmatkoja ja voi lisätä toimistojen käyttöastetta. Myös Observatorio-alueella (joka kytkeytyy metroverkkoon) suunnitellaan joukkoliikenteen solmukohtaan pohjautuvaa kehitystä, kuten uusia monitoimikohteita alueen elävöittämiseksi. Tolucassa ja väliasemilla odotetaan kasvavaa asumiskysyntää, kun yhä useampi voi asua lännessä ja työskennellä Mexico Cityssä. Kokonaisuudessaan kaupunkien välinen juna mullistaa alueellista yhteyttä ja todennäköisesti nostaa kiinteistöjen arvoja radan molemmissa päissä samalla, kun se yhdistää Meksikon suurkaupunkialuetta entistä tiiviimmin.
• Kaupunkiliikenteen laajentaminen (Cablebús ja Metro): Mexico City on laajentanut julkisen liikenteen verkostoaan innovatiivisilla ratkaisuilla, kuten Cablebúsilla, joka on köysiratajärjestelmä palvellen mäkisiä ja alipalveltuja asuinalueita. Kaksi Cablebús-linjaa on nyt toiminnassa (Linja 1 pohjoisessa ja Linja 2 idässä), mikä on parantanut merkittävästi liikkumista alueilla kuten Iztapalapa. Näiden linjojen menestys (kymmeniä tuhansia matkustajia päivittäin) thelatinvestor.com thelatinvestor.com on johtanut suunnitelmiin uusista reiteistä. Nämä hankkeet ovat jo synnyttäneet kasvavaa kiinteistökiinnostusta asemien läheisyydessä – esimerkiksi uusia kauppakeskuksia, asuinkomplekseja ja yhteisötiloja suunnitellaan Cablebús-asemien ympärille lisääntyneen väkimäärän ja työmatkojen lyhenemisen ansiosta. Samaan aikaan kaupungin metrojärjestelmää laajennetaan ja päivitetään edelleen. Linja 12 (jonka yksi osa suljettiin vuoden 2021 onnettomuuden jälkeen) korjattiin täysin ja avattiin uudelleen vuonna 2023, palauttaen liikenteen kaakkoiskäytävälle. Laajennuksia on myös käynnissä (kuten Metrolinjan 12 laajennus Observatorioon, jotta se yhdistyy Tolucan junaan, sekä ehdotetut uudet linjat tai BRT-reitit reuna-alueille). Jokainen liikenneparannus avuaa kiinteistökehitystä viereisillä alueilla tekemällä niistä entistä saavutettavampia ja houkuttelevampia sekä asukkaille että yrityksille. Esimerkiksi Insurgentes Sur BRT-laajennus muutama vuosi sitten johti pienimuotoiseen asuinkerrostalojen nousuun sen varrella. Voimme odottaa samankaltaisia paikallisia buumeja uusien liikennesolmujen käynnistyessä.
• Suuria monikäyttöhankkeita: Kaupungin horisonttia ja maisemaa muovaavat useat suuret monikäyttöprojektit. Esimerkkinä Mítikah-projekti eteläisessä Coyoacánin kaupunginosassa – jättihanke, jossa on yksi Latinalaisen Amerikan korkeimmista asuintorneista, ostoskeskus ja toimistotilaa (avautunut vaiheittain vuoteen 2022 mennessä). Tällaiset hankkeet usein elvyttävät ympäröivää aluetta, nostavat maan arvoa ja houkuttelevat varakkaita asukkaita. Keskustassa kunnostushankkeet kuten Proyecto Chapultepec (kulttuuri- ja puistouudistukset Chapultepecin alueella) sekä vanhojen teollisuustilojen muuttaminen nykyaikaisiksi liike- ja asuinkeskittymiksi Nuevo Polancossa ovat käynnissä. Lisäksi osa vanhoista toimistorakennuksista historiallisessa keskustassa ja esimerkiksi Reforman alueella pyritään muuntamaan asunnoiksi tai hotelleiksi johtuen korkeasta toimistotyhjäkäytöstä. Hallitus on ilmaissut tukensa tällaisille käyttötarkoituksen muutoshankkeille ratkaisuna asuntotarpeisiin ja kaupunkialueiden rappion ehkäisemiseksi. Edistyminen on hidasta, mutta jo muutama onnistunut muutoshanke voi luoda ennakkotapauksen ja tuoda satoja uusia asuntoja keskeisille alueille tulevina vuosina.
• Lähellä sijaitsevat teollisuuspuistot: Kaupungin varsinaisen keskustan ulkopuolella kehitetään useita teollisuuspuistohankkeita laajemmalla Mexican kaupungin alueella, joita vauhdittaa nearshoring. Esimerkiksi uusia logistiikkapuistoja suunnitellaan Mexico–Querétaro-moottoritien varrelle sekä Huehuetocaan ja Zumpangoon (kaupungin pohjoispuolella). Näitä hankkeita tukevat usein kansainväliset sijoittajat, ja niihin sisällytetään kestäviä ratkaisuja (aurinkovoima, vihreät sertifikaatit), kuten aiemmin mainittiin thelatinvestor.com. Näiden teollisuuskeskusten kasvaessa niillä on heijastusvaikutus paikalliseen asuntokysyntään – työntekijät ja johtajat etsivät asuinpaikkoja työmatkan päästä. Teollisuuspuistojen lähellä sijaitsevat kaupungit voivat nähdä uusia asuinalueita ja kauppakeskuksia. Lisäksi valmistavan teollisuuden menestys (esim. ilmailuala Querétarossa, autoteollisuus Pueblassa) hyödyttää välillisesti Mexico Cityn taloutta, sillä pääkaupunki tarjoaa taloudellisten ja ammatillisten palveluiden selkärangan näille toimialoille. Tässä mielessä nearshoringin makrotason kehityssuunta on kriittinen taustatekijä: se ei ainoastaan täytä varastoja ja tehtaita, vaan tuo myös infrastruktuuri-investointeja (moottoritiet, rautatieyhteydet, energiainvestoinnit), jotka parantavat Keski-Mexicon saavutettavuutta. Tämä kaikki vahvistaa Mexico Cityn houkuttelevuutta alueellisena liiketoimintakeskuksena, mikä tukee sekä liike- että asuntokiinteistöjen kysyntää.

Kysynnän ja tarjonnan dynamiikka sekä markkinanäkymät

Tarjonta vs. kysyntä: Mexico Cityn kiinteistömarkkinoita vuonna 2025 voi luonnehtia asuntojen ja vähittäiskaupan osalta tarjonnan rajoittamiksi, mutta toimistojen osalta ylitarjotuiksi (teollisuustilat sijoittuvat jonnekin välimaastoon, mutta kallistuvat alitarjonnan puolelle). Asuntopuolella perustavanlaatuinen epätasapaino rajallisen asuntovarannon ja kasvavan kysynnän välillä näyttäisi jatkuvan. Rakennushankkeet eivät pysy uusien kotitalouksien muodostumisen tahdissa pääkaupungissa. Kuten on todettu, jopa kunnianhimoiset julkiset ohjelmat kattavat vain osan vajaasta thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Tämä viittaa siihen, että ellei tule taantumaa tai merkittävää ulkoista iskua, asuntojen hinnat ja vuokrat jatkavat todennäköisesti nousuaan tulevina vuosina. Asumisen kohtuuhintaisuus pysyy akuuttina ongelmana, mikä saattaa johtaa uusiin sääntelyratkaisuihin tai luoviin markkinaratkaisuihin (kuten kimppakämpät, mikroyksiöt jne.) asukkaiden tarpeiden täyttämiseksi. Sijoittajat ja rakennuttajat suuntaavat katseensa yhä enemmän ”nouseviin kaupunginosiin” kaupungin laitamilla, joissa maa on halvempaa ja seuraava asuntorakentamisen aalto on odotettavissa globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Näillä alueilla, joissa joukkoliikenneyhteydet paranevat, voidaan nähdä merkittävintä suhteellista hintojen nousua tulevaisuudessa niiden kuroessa eroa muuhun kaupunkiin kiinni.

Kaupallisella sektorilla toimistotilojen tarjonta ylittää yhä nykyisen kysynnän, mutta pahin voi olla jo ohi, mikäli taloudelliset olosuhteet vakiintuvat. Yritykset alkavat hiljalleen ottaa tilaa takaisin käyttöön ja uusi tarjonta on käytännössä jäässä, mikä auttaa markkinoita tasapainottumaan ajan mittaan. Tärkeä seurantamittari on toimistojen käyttöaste vs. etätyötrendit: jos useammat yritykset määräävät paluun toimistolle tai jos uudet yritykset (erityisesti lähituotantoon liittyvät) perustavat toimintaansa Mexico Cityyn, tilojen käyttöönotto voi nopeutua. Noin 20 prosentin vajaakäyttö on korkea, mutta ei katastrofaalinen; vuokranantajat ovat joustaneet ja tarjoavat myönnytyksiä houkutellakseen vuokralaisia. Odotetaan, että seuraavien 2–3 vuoden aikana toimistotilojen vajaakäyttö vähitellen pienenee teini-ikäisiin prosentteihin, mutta tuskin palaa vuoden 2019 yksinumeroisiin lukuihin, koska toimistojen käyttö on rakenteellisesti muuttunut. Parhaimmat, keskeisillä paikoilla sijaitsevat rakennukset vuokrataan ensin, kun taas vanhemmat tai huonolla sijainnilla olevat rakennukset voivat joutua vaikeuksiin (ja soveltua muunnettaviksi muuhun käyttöön).

Vähittäiskaupassa kysynnän ja tarjonnan tilanne on suotuisa – uutta vähittäiskaupan tilaa rakennetaan melko vähän, kun taas jälleenmyyjien kysyntä on elpynyt, joten käyttöasteen ja vuokrien pitäisi pysyä vahvoina. Kuluttajat ovat osoittaneet patoutunutta halua käydä ostoksilla paikan päällä, ja kansainväliset brändit laajentavat Meksikossa, mikä kaikki tukee vähittäiskaupan kiinteistöalaa. Saatamme nähdä yksittäisiä uusia vähittäiskauppahankkeita käynnistyvän alipalveluilla alueilla sitä mukaa kun kehittäjien luottamus toipumiseen kasvaa (mahdollisesti integroituna monikäyttöisiin kohteisiin). Ellei kulutuskäyttöön kohdistu suurta iskua, vähittäiskaupan tyhjäkäyttöasteen tulisi pysyä matalissa yksinumeroisissa lukemissa (noin 5–7 % tai vähemmän), mikä käytännössä tarkoittaa vuokranantajien markkinoita tärkeimmissä keskuksissa.

Teollisuuskiinteistöissä kysynnän odotetaan pysyvän vahvana vuoteen 2025 ja sen jälkeenkin. Vaikka nearshoring hidastuisi hieman (joidenkin raporttien mukaan vuonna 2024 havaittiin pieni hidastuminen yritysten sulatellessa vuosina 2021–2022 vuokrattua tilaa siila.com.mx), Meksikon strateginen etu viittaa siihen, että valmistus- ja logistiikkaoperaatioiden virta jatkuu. Teollisuuspuistojen vajaakäyttöaste voi nousta maltillisesti, jos paljon uutta spekulatiivista rakentamista valmistuu, mutta ne lähtevät liikkeelle historiallisista pohjalukemista, noin 2 %. Vaikkapa 4–5 %:n vajaakäyttöaste olisi silti tiukka markkina, joka suosii vuokranantajia. Vuokratason kasvu teollisuussektorilla voi jatkua inflaatiota nopeampana etenkin kaupunkia lähellä sijaitsevilla alueilla, joissa maa on kortilla.

Keskeiset riskit ja seurattavat tekijät: Näkymät ovat laajasti ottaen positiiviset, mutta niihin liittyy muutamia varauksia. Yksi on globaali taloustilanne – jos Yhdysvaltain talous hidastuu merkittävästi tai kauppakiistat kärjistyvät (esim. tulleja, kuten alkuvuonna 2025 asetetut riotimesonline.com), Meksiko City voi tuntea vaikutukset yritysten kasvun vähenemisenä ja ulkomaisten sijoittajien kiinnostuksen laskuna. Toinen tekijä on kotimaisen politiikan jatkuvuus: nykyisen hallituksen lähestymistapa on käytännössä ollut markkinamyönteinen, mutta yllättävät muutokset (esimerkiksi kiinteistöverojen muutokset tai tiukemmat säädökset vuokrakontrollin lisäksi) saattavat vaikuttaa sijoittajien mielialaan. Lisäksi kohtuuhintaisuuteen ja sosiaalisiin kysymyksiin (kuten paikallinen vastustus gentrifikaatiolle) liittyvät seikat voivat vaikuttaa politiikkaan. Olemme jo nähneet, että yhteisön paine johti Airbnb-lakiin ja vuokrankattoihin; lisätoimiin voi kuulua kannustimia kohtuuhintaisten asuntojen kehittäjille tai jopa tyhjien luksusasuntojen tyhjäkäyttöveroja.

Toisaalta Meksiko Cityn perustekijät ovat yhä hyvin vahvoja. Se on maan taloudellinen ja kulttuurinen pääkaupunki, joka houkuttelee osaajia ja investointeja. Sen monipuolinen talous (finanssialasta teknologiastartup-yrityksiin ja luoviin toimialoihin) tuo resilienssiä. Infrastruktuuri-investoinnit parantavat tasaisesti elämänlaatua ja yhteyksiä, mikä pitkällä aikavälillä nostaa kiinteistöjen arvoja. Lisäksi pyrkimys kestävyyteen ja kiinteistökannan modernisointiin lisää kaupungin kiinteistöjen pitkän aikavälin arvoa – uudet ekologiset rakennukset ja älykaupunkialoitteet tekevät markkinasta entistä houkuttelevamman institutionaalisille sijoittajille.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Mexico Cityn kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat kasvun ja mahdollisuuksien leimaamat, erityisesti niille, jotka sijoittavat asuntoihin ja hyvin sijoitettuihin liikekiinteistöihin, mutta myös haasteita, kuten sääntelymuutosten ja epätasaisen sektorikehityksen hallintaa, esiintyy. Asuntomarkkinat hyötyvät sekä paikallisten että ulkomaalaisten kasvavasta kysynnästä, ja hintakehityksen odotetaan jatkavan nousua (vaikkakin loivemmalla käyrällä kuin viime vuosina) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Liikekiinteistömarkkinoilla on kaksi eri tarinaa: vähittäiskaupan ja teollisuuden segmentit kukoistavat vahvan kulutuksen ja nearshoringin ansiosta, kun taas toimistosektorilla elpyminen ylitarjonnan aiheuttamasta tilanteesta etenee hiljalleen riotimesonline.com mexicobusiness.news. Keskeiset kaupunginosat, kuten Polanco, Roma/Condesa ja Santa Fe, säilyvät toiminnan keskuksina, mutta myös nousevat alueet kasvattavat houkuttelevuuttaan uusien liikenneyhteyksien ja kehityshankkeiden ansiosta. Sijoittajia kehotetaan seuraamaan tarkasti poliittisia muutoksia (kuten uudet vuokrasäännökset) ja kohdistamaan sijoituksensa segmentoihin, joilla on vahvat perustekijät (esimerkiksi keskituloisten asunnot tai logistiikkatilat), saadakseen parhaan tuoton pitkällä aikavälillä. Kokonaisuudessaan Mexico Cityn kiinteistömarkkinat astuvat 2020-luvun jälkipuoliskolle luottavaisesti, sillä vahva kysyntä, rajallinen tarjonta kriittisillä sektoreilla ja kaupungin pysyvä rooli Meksikon talouden sydämenä tukevat kehitystä.

Lähteet

• Global Property Guide – Mexico Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• TheLatinvestor – Nousevatko Mexico Cityn asuntomarkkinoiden hinnat? (kesäkuu 2025) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• TheLatinvestor – 15 vahvaa trendiä vuodelle 2025 Mexico Cityn kiinteistömarkkinoilla thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• Mexico Business News – Meksikon toimistovuokrat laskevat 27 % vuonna 2025, Mexico Cityn lasku 40 % mexicobusiness.news mexicobusiness.news
• The Rio Times – Mexico Cityn toimistosektori kohtaa 40 % käyttöasteen laskun (maalis 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com
• Mexico Business News – Toimistojen vajaakäyttö Mexico Cityssä supistui 21,56 %:iin 3Q24 mexicobusiness.news mexicobusiness.news
• Nearshore Americas – Mexico City rajoittaa vuokrankorotuksia nearshoreamericas.com nearshoreamericas.com
• FIBRA Macquarie (BusinessWire) – Q4 2024 tulokset (vähittäiskaupan käyttöaste) businesswire.com
• Mexico Business News – Kiinteistömarkkinoiden tilannekatsaus vuodelle 2025 (Bernardo Cordero, Mexico Business News) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Asiantuntijakommentti markkinatilanteesta)