Sardinian kiinteistömarkkinat 2025: Alueellinen erittely, trendit ja ennusteet

Katsaus Sardinian kiinteistömarkkinoihin vuonna 2025

Sardinian kiinteistömarkkinat vuonna 2025 kokevat tervettä kasvua, jota vauhdittaa vahva kysyntä rannikko- ja luksussegmenteissä. Asuntojen keskimääräinen neliöhinta koko saarella oli noin 2 420 € per neliömetri vuoden 2025 puolivälissä, mikä heijastaa noin 4,5 %:n vuosittaista kasvua investropa.com investropa.com. Tämä merkitsee huippua viime vuosina, sillä hinnat ovat nousseet tasaisesti lyhyen vuoden 2024 alun notkahduksen jälkeen immobiliare.it. Kaupankäynti on elpynyt pandemian jälkeen – vuonna 2024 myyntimäärät kasvoivat (koko Italian asuntokaupat nousivat hieman vuoden 2024 alussa lievän vuoden 2023 jäähtymisen jälkeen) globalpropertyguide.com. Vahva ostajakiinnostus, rajallinen uudisrakentaminen ja kukoistava matkailuala lisäävät kaikki hintapaineita ylöspäin.

Vuokramarkkinat: Asuntojen vuokramarkkinoilla näkyy vaihteleva kuva. Koko saarella pyydetyt vuokrat olivat keskimäärin noin 13,5 €/m² kuukaudessa vuoden 2025 puolivälissä, mikä on itse asiassa noin 4 % vähemmän kuin vuotta aiemmin immobiliare.it. Vuokrat nousivat jyrkästi vuosina 2022–2023 kasvaneen matkailukysynnän vuoksi, mutta pehmenivät hieman vuoteen 2025 mennessä, kun markkinoille tuli lisää vuokra-asuntoja investropa.com. Silti vuokratuotot pysyvät houkuttelevina suosituilla alueilla – esimerkiksi lyhytaikaisissa vuokrauksissa Algherossa käyttöaste oli 77 % ja keskimääräinen vuorokausihinta noin 115 € vuonna 2023 investropa.com, mikä osoittaa vahvaa tulopotentiaalia loma-asuntojen vuokranantajille. Kaiken kaikkiaan Sardinian vuoden 2025 kiinteistömarkkinoita leimaavat nousevat myyntihinnat (erityisesti rannikkoalueilla), vakaat tai hieman laskevat vuokrat sekä ulkomaalaisten kasvava kiinnostus, joita kaikkia tukee saaren kestävä vetovoima elämäntapasaarekkeena.

Keskeiset markkinatilastot 2025: Keskimääräinen hinta ~2 420 €/m² (nousua 4,5 % vuodessa) investropa.com; korkeimmat maakunnalliset myyntihinnat Sassarissa (lähes 3 000 €/m² keskimäärin) ja matalimmat Oristanossa (1 060 €/m²) immobiliare.it. Vuokratuotot vaihtelevat suuresti: turistialueilla vuokrat ovat korkeita (esim. 16–22 €/m² pohjoisosissa), kun taas pitkäaikaisvuokrat pienissä kaupungeissa voivat olla alle 8 €/m² immobiliare.it. Nämä erot korostavat Sardinian kaksijakoista markkinaa: vilkas rannikko- ja luksussektori sekä hitaampi maaseudun sisämaan sektori, joka tarjoaa edullisia mahdollisuuksia.

Alueellinen markkinakatsaus

Sardinian kiinteistömarkkinoiden dynamiikka vaihtelee huomattavasti alueittain. Alla on katsaus keskeisiin alueisiin – Cagliari (etelä), Costa Smeralda ja Gallura (koillinen), Alghero (luode), Olbia (koillinen), Sassari (pohjoinen) ja sisämaan kaupungit – sekä niiden erityispiirteisiin vuonna 2025:

Cagliari ja Etelä-Sardinia (pääkaupunkiseutu)

Cagliari, saaren pääkaupunki ja suurin kaupunki, on Etelä-Sardinian markkinoiden keskus. Cagliarin metropolialueella on kohtuullista hintojen nousua ja vakaata vuokrakysyntää. Kesäkuussa 2025 maakunnan keskimääräinen asunnon hinta oli noin 2 213 €/m², nousua 3,8 % vuodessa immobiliare.it. Tämä on hieman alle alueen keskiarvon, mikä kertoo siitä, että Cagliarissa hinnat ovat suhteellisen edullisia verrattuna kalliiseen pohjoiseen. Maakunnan sisällä rannikkokohteet ovat kalleimpia – esimerkiksi Pula (tunnettu rannoistaan ja lomakeskuksistaan Cagliarista länteen) oli keskimäärin 2 680 €/m² immobiliare.it. Sen sijaan jotkin sisämaan esikaupungit, kuten Settimo San Pietro, ovat lähempänä 1 300 €/m² immobiliare.it, mikä korostaa Cagliarin alueen vaihtoehtojen laajuutta. Itse Cagliarin kaupungissa keskiarvo on noin 2 600 €/m² immobiliare.it, mitä tukevat kaupungin palvelut, yliopistot ja työmarkkinat.

Vuokramarkkinat: Cagliarin provinssin vuokrat ovat nousseet nopeasti. Vuoden 2025 puolivälissä keskimääräinen pyyntivuokra oli 12,4 €/m², mikä on 10,6 % enemmän kuin vuotta aiemmin immobiliare.it – yksi saaren nopeimmista vuokrien kasvuvauhdista. Cagliarin kaupungissa pitkäaikaisvuokrat ovat korkeimmat etelässä (noin 13,3 €/m² asunnoista) immobiliare.it. Tämä heijastaa sekä vahvaa paikallista kysyntää (opiskelijat, ammattilaiset) että kilpailua kesän turistivuokrauksista. Suositut merenrantakaupungit kuten Villasimius, Chia ja Pula ovat myös vahvoja lomavuokramarkkinoita, sillä Etelä-Sardinia houkuttelee italialaisia ja eurooppalaisia lomailijoita.

Ostajaprofiili ja trendit: Cagliarin alueen ostajat ovat sekoitus paikallisia ja mantereen italialaisia kakkosasunnon etsijöitä. Ulkomaalaisten ostajien kiinnostus etelää kohtaan on rajallisempaa kuin pohjoisessa – tuoreiden tietojen mukaan vain noin 5 % Sardinian ulkomaisista kiinteistötiedusteluista kohdistui Cagliarin alueelle, selvästi pohjoisen osuutta pienempi unionesarda.it. Siitä huolimatta pääkaupunkiseutu hyötyy saaren parhaasta ympärivuotisesta infrastruktuurista (kansainvälinen lentokenttä, satamat, sairaalat) ja monipuolisesta taloudesta (hallinto, yliopisto, palvelut). Käynnissä olevat kehityshankkeet – kuten yli 35 miljoonan euron kaupunkien uudistamisrahoitus Cagliarille ja ympäristölle agenzianova.com – sekä liikenneyhteyksien parantaminen tukevat markkinaa. Kaiken kaikkiaan Cagliarin kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat vakaat ja kasvavat terveellä vauhdilla, ja suurin kysyntä kohdistuu kaupunkiasuntoihin ja rannikkokoteihin sen vaikutusalueella.

Costa Smeralda & Gallura (Koillis-Sardinian luksusalue)

Pohjois-Sardinian Costa Smeralda (Smaragdirannikko) ja sitä ympäröivä Galluran alue muodostavat saaren eksklusiivisimman kiinteistömarkkinan. Tämä alue – johon kuuluvat Porto Cervo, Porto Rotondo, Arzachena, La Maddalena, Palau ja lähistön luksusalueet – on kokenut hintojen nousua ja kansainvälistä kysyntää. Vuonna 2023 Costa Smeraldan huippukiinteistöjen hinnat nousivat 18 %, mikä oli toiseksi suurin kasvu Italian luksusmarkkinoilla savills.ca. Vuoden 2024 loppuun mennessä alueen huippukiinteistöjen keskihinta oli noin 13 000 €/m² – korkein Italiassa, jopa korkeampi kuin Toscanan huippumarkkinoilla savills.ca.

Vuoden 2025 nykyiset tiedot vahvistavat tämän trendin: Arzachenassa (kunta, johon Porto Cervo kuuluu) pyyntihinnat ovat keskimäärin noin 6 000 €/m² immobiliare.it immobiliare.it, ja huippuluokan huvilat ylittävät tämän reilusti. Naapurikohteissa hinnat ovat myös huipputasoa (esim. Golfo Aranci ~4 350 €/m² immobiliare.it; Palau ~4 300 €/m² immobiliare.it; San Teodoro ~4 170 €/m² immobiliare.it). Nämä rannikon helmet houkuttelevat kansainvälistä eliittiä – varakkaita ostajia eri puolilta Eurooppaa, Lähi-itää ja Pohjois-Amerikkaa – etsimään merenrantahuviloita, panoraamanäkymiä ja yksityisyyttä. Tämän seurauksena trophy-kiinteistöjen tarjonta on niukkaa. “Rajoitettu tarjonta ja korkea kansainvälinen kysyntä” ovat olleet avainasemassa Costa Smeraldan hintojen nousussa savills.ca. Vaikka myyntimäärät hieman laskivat vuonna 2024, hinnat ja vuokrat jatkoivat nousuaan tällä alueella savills.ca.

Vuokrat ja tuotot: Myös luksusvuokramarkkinat ovat kasvaneet voimakkaasti. Costa Smeraldan vuokrat kaksinkertaistuivat vuonna 2023 edelliseen vuoteen verrattuna savills.ca, mikä heijastaa ylellisen turismin kasvua. Kesähuviloiden vuokrat Porto Cervossa ovat usein tähtitieteellisiä viikkohinnoiltaan. Esimerkkinä: Santa Teresa Gallura (lähistöllä) kirjasi saaren korkeimman kuukausivuokrapyynnön ~34 €/m² vuoden 2025 puolivälissä immobiliare.it, mikä osoittaa, millaisiin kuukausihintoihin lyhytaikaiset luksusvuokraukset voivat yltää. Tämä huippuluokan segmentti on vahvasti ulkomaalaisten vierailijoiden vetämä, joista monet vuokraavat ennen ostopäätöstä.

Huomionarvoisia trendejä: Costa Smeraldan kiinteistöjen arvostus on edelleen vertaansa vailla Sardiniassa. Viime aikojen otsikoihin nousseita kauppoja ovat usean miljoonan euron kiinteistöt (yksi merenrantakokonaisuus oli listattu 185 miljoonalla dollarilla, mikä korostaa tämän markkinan tasoa forbes.com). Suuret kansainväliset toimistot (esim. Sotheby’s, Savills, Engel & Völkers) palvelevat täällä kansainvälistä asiakaskuntaa. Alhainen rakennustiheys – tiukkojen kaavamääräysten ansiosta – säilyttää alueen eksklusiivisuuden. Tulevaisuudessa näkymät ovat edelleen vahvat: erittäin varakkaiden yksityishenkilöiden kysynnän odotetaan pysyvän korkeana, ja Pohjois-Sardinia nähdään yhä enemmän luksussijoitusten turvasatamana, vetovoimaltaan Italian Como-järven tai Ranskan Rivieran veroisena savills.ca. Yhteenvetona, Costa Smeralda vuonna 2025 on myyjän markkina, jolle ovat ominaisia ennätyskorkeat hinnat, nopea kasvu (+18 % viime vuonna) savills.ca, ja ulkomaalaisten vahva vaikutus.

Alghero ja luoteisrannikko

Sardinian luoteisrannikolla Alghero erottuu elinvoimaisena kiinteistömarkkinana, jossa yhdistyvät matkailu, kulttuuri ja suhteellinen edullisuus. Algheroa kutsutaan usein ”Pikku-Barcelona” sen katalaaniperinnön vuoksi, ja se houkuttelee sekä kansainvälisiä loma-asunnon ostajia että eläkeläisiä, jotka etsivät viehättävyyttä ja mukavuutta. Algherossa kiinteistöjen arvot ovat olleet nousussa. Vuoden 2025 puolivälissä keskimääräiset hinnat ovat noin 2 965 €/m² immobiliare.it – selvästi Sardinian keskiarvon yläpuolella, mutta noin puolet Costa Smeraldan tasosta, mikä asettaa Algheron keskikorkeaan segmenttiin. Ranta- ja vanhankaupungin kiinteistöt Algherossa ovat erityisen haluttuja, ja merinäköalalla varustetut asunnot ja huvilat saavuttavat huippuhintoja.

Matkailu veturina: Algheron vetovoimaa tukee voimakkaasti kasvava matkailuala. Kaupunki vastaanotti yli 212 000 turistia vuonna 2023 investropa.com, ja paikallisten majoitusliikkeiden käyttöaste oli lähes 80 % huippusesongin aikana investropa.com. Tämä virta on lisännyt kysyntää loma-asunnoille ja kakkoskodeille. Sijoittajat tunnistavat Algheron lyhytaikaisen vuokrauksen kuumaksi alueeksi – kaupungissa oli 77 %:n lyhytaikaisen vuokrauksen käyttöaste ja keskimääräinen vuorokausihinta noin 115 € vuoden 2023 tietojen mukaan investropa.com. Tällaiset luvut viittaavat vahvoihin vuokratuottoihin, mikä puolestaan kiihdyttää kiinteistökysyntää ja hintojen nousua. On odotettavissa, että sekä kiinteistöjen hinnat että vuokrat Algherossa jatkavat nousuaan matkailun kasvun myötä investropa.com investropa.com.

Infrastruktuuri ja yhteydet: Algheroon on yhä helpompi päästä. Alghero–Fertilian kansainvälisen lentokentän läsnäolo on suuri etu, ja liikenneyhteyksiä aiotaan parantaa. Erityisesti Sardinian hallitus hyväksyi 237,7 miljoonan euron vetykäyttöisen rautatielinjan, joka yhdistää Algheron keskustan lentokenttään fuelcellsworks.com. Tämän innovatiivisen hankkeen (odotetaan valmistuvan vuosina 2026–2027) myötä matka-ajat lyhenevät ja Alghero integroituu entistä paremmin alueellisiin liikenneverkostoihin. Lisäksi Algheron (Fertilia) ja Olbian lentokenttien välistä yhteistyötä on havaittu investropa.com, ja sen tavoitteena on lisätä lentovaihtoehtoja. Paremmat yhteydet vaikuttavat suoraan kiinteistömarkkinoihin: ne kasvattavat potentiaalisten ostajien ja vuokralaisten joukkoa, jotka voivat helposti saapua alueelle.

Algheron ulkopuolella – Luoteis-Sardinian kohokohdat: Myös laajemman Sassarin maakunnan rannikkokaupungit ovat nousussa. Stintino, joka tunnetaan La Pelosa -rannastaan, ja Castelsardo, viehättävä linnakaupunki, ovat herättäneet kasvavaa kiinnostusta. Castelsardossa esimerkiksi ulkomailta tulevien ostajakyselyiden määrä kasvoi 180 % vuoden 2023 alussa unionesarda.it. Näiden pienempien kaupunkien hinnat (noin 1 900–2 000 €/m² Castelsardossa) ovat edelleen kohtuullisia immobiliare.it, mikä viittaa hyvään arvonnousupotentiaaliin. Samaan aikaan Sassarin kaupunki (sisämaassa) on varsin edullinen (≈1 330 €/m²) immobiliare.it eikä ole kokenut samanlaista kysyntää – monet nuoret sassarelaiset suuntaavat Algheroon tai muuttavat Manner-Italiaan, mutta Sassarin markkinat ovat vakaat niille, jotka etsivät suurempia asuntoja tai kaupunkivuokrausta edullisemmin.

Kaiken kaikkiaan Alghero ja luode ovat nousukiidossa. Ostajat ovat usein ulkomaalaisia (pohjoiseurooppalaisia, brittejä, joitakin amerikkalaisia) ja italialaisia (mukaan lukien palaavat ulkomailla asuneet tai Manner-Italiasta tulevat), jotka etsivät kulttuuria ja rannikkoelämää ilman koillisen hintalappua. Kulttuuritapahtumien (Alghero tunnetaan festivaaleistaan ja vilkkaasta vanhastakaupungistaan) ja infrastruktuuriparannusten myötä Algheroon kohdistuva kiinnostus jatkuu. Se tarjoaa tasapainon aitouden, palveluiden ja sijoituspotentiaalin välillä, mikä tekee siitä yhden Sardinian mielenkiintoisimmista markkinoista vuoteen 2025 ja sen jälkeen.

Olbia ja Koillis-Sardinian kasvavat alueet

Olbia, joka sijaitsee koillisessa, on Sardinian porttikaupunki ja dynaaminen kiinteistömarkkina itsessään. Saarella vilkkaimman lentokentän (Olbia Costa Smeralda Airport) ja suuren lauttasataman kotipaikkana Olbia hyötyy erinomaisista yhteyksistä ja on kehittynyt Galluran kaupalliseksi keskukseksi. Olbian kiinteistöhinnat ovat huomattavan korkeat, mikä heijastaa sen läheisyyttä Costa Smeraldan loistoon. Kaupungin keskimääräinen pyyntihinta on noin 3 446 €/m² immobiliare.it, mikä on korkeimpia koko Sardiniassa. Arvostetut asuinalueet ja uudet kehityskohteet Olbian laitamilla tarjoavat usein moderneja asuntoja ja huviloita merinäköalalla, jotka on suunnattu sekä paikallisille että kakkosasunnon ostajille.

Markkinoiden veturit: Olbian kasvuun vaikuttaa useampi tekijä. Ensinnäkin se toimii tukikohtana niille, jotka haluavat Costa Smeraldan palvelut ilman huippuluokan hintaa – voit löytää moderneja asuntoja tai huviloita murto-osalla Porto Cervon hinnoista, mutta silti olla 20–30 minuutin ajomatkan päässä huippulomakohteista. Toiseksi Olbian talous (vähittäiskauppa, palvelut, jahtiteollisuus) houkuttelee sisäistä muuttoliikettä, mikä tukee ympärivuotista asuntomarkkinaa. Lopuksi infrastruktuuriparannukset jatkuvat: Olbian lentokentän laajennus uusilla kansainvälisillä reiteillä ja satamien modernisointi ovat vahvistaneet sen asemaa. Yhteistyö Algheron lentokentän kanssa, kuten mainittu, tähtää turistivirtojen lisäämiseen koillisessa investropa.com.

Olbian lähialueiden kuumat kohteet: Useat pienemmät kaupungit Olbia-Tempion alueella ovat nousussa:

• San Teodoro (Olbiasta etelään) on rakastettu rantakaupunki, jossa hinnat ovat nyt noin 4 172 €/m² immobiliare.it, mikä kuvastaa sen suosiota sekä italialaisten että ulkomaalaisten keskuudessa. Yöelämän ja luonnon (lähellä Tavolaran merensuojelualue) yhdistelmä tekee siitä huippuvalinnan loma-asunnoille.
• Budoni, heti San Teodoron alapuolella, on samoin ylittänyt 3 000 €/m² immobiliare.it. Molemmissa on viime vuosina noussut uusia lomakeskuksia ja asuinkomplekseja.
• Loiri Porto San Paolo, Olbian ja San Teodoron välissä, tarjoaa korkeatasoisia kohteita (keskim. ~3 649 €/m²) immobiliare.it, joita saksalaiset ja sveitsiläiset ostajat suosivat usein rauhallisuuden ja Tavolara-saaren näkymien vuoksi.
• Golfo Aranci ja Porto San Paolo Olbian pohjoispuolella ansaitsevat myös maininnan – Golfo Arancin hinnat (~4 350 €/m²) heijastavat sen muuttumista lomakohteeksi ja kakkoskotien alueeksi immobiliare.it.

Ostajaprofiili: Olbian alueella on monipuolinen ostajakunta. Monet ostot tekee mantereelta tulevat italialaiset (Milano, Rooma jne.), jotka pitävät täällä kakkoskotia kesää varten. Myös ulkomailta tuleva kiinnostus (erityisesti Pohjois-Euroopasta) on vahvaa – Olbian kansainväliseltä lentokentältä on suoria lentoja Saksasta, Isosta-Britanniasta, Skandinaviasta, ja turistit päätyvät usein myös asunnonostajiksi. Itse asiassa Sassarin maakunta (johon Olbia kuuluu maakuntauudistuksen jälkeen) keräsi yli 4 % kaikista Italian ulkomaisten ostajien kyselyistä vuoden 2023 alussa gate-away.com, mikä todistaa Galluran vetovoimasta.

Koska arvostetun rannikon läheisyydessä on vain vähän maata rakentamiseen (tiukkojen säädösten vuoksi), uudisrakentaminen Olbian alueella on rajoitettua. Tämä pitää tarjonnan niukkana. Paikalliset viranomaiset korostavat myös kestävää kasvua – kaikki suuret hankkeet tarkastetaan ympäristövaikutusten osalta. Tämä kasvavan kysynnän ja niukan tarjonnan dynamiikka viittaa siihen, että Olbia ja sen ympäristö jatkavat hintojen nousua investropa.com. Alueen ennustetaan pysyvän yhtenä Sardinian kiinteistömarkkinoiden kirkkaimmista kohteista, ja kasvu leviää myös pienempiin koillisen yhteisöihin.

Sassarin kaupunki ja sisämaan alueet

Sassari, Sardinian toiseksi suurin kaupunki, ja maaseudun sisämaan kylät edustavat Sardinian kiinteistömarkkinoiden edullisempaa puolta. Näillä alueilla turismin vaikutus on vähäisempää ja monin paikoin väestö vähenee, mikä pitää hinnat suhteellisen alhaisina.

Sassarin kaupungissa, sisämaan provinssipääkaupungissa, keskimääräinen asunnon hinta on noin 1 300 €/m² immobiliare.it – lähes puolet alueen keskiarvosta ja vain viidesosa Costa Smeraldan tasosta. Markkinoita ohjaavat pääasiassa paikalliset loppukäyttäjät. Nuoret perheet ja ammattilaiset arvostavat Sassarin edullisempia kustannuksia ja kaupunkimukavuuksia (yliopisto, sairaalat, kaupankäynti). Kaupungin kiinteistömarkkinat ovat olleet melko vakaat ja kasvaneet maltillisesti. Sassarin vuokra-asuntojen kysyntä tulee opiskelijoilta ja paikallisilta työntekijöiltä, mikä pitää vuokrat noin 8,5 €/m² immobiliare.it – erittäin edullista kansallisella tasolla. Vaikka Sassari on Sardinian toiseksi suurin kaupunki, siellä ei ole suurta ulkoista kysyntää; monet sardialaisetkin suosivat Cagliaria tai muuttavat saarelta työn perässä, mikä rajoittaa Sassarin asuntojen arvonnousua.

Provinssien ja sisämaan pikkukaupungit: Sardinian sisämaa ja vähemmän tunnetut yhteisöt tarjoavat joitakin Länsi-Euroopan edullisimmista kiinteistöistä. Esimerkiksi Sassarin maakunnassa alin kuntakohtainen keskiarvo oli Giavessa vain 277 €/m² immobiliare.it immobiliare.it – käytännössä nimellishinta vanhoista kivitaloista autioituvassa kylässä. Monissa keskisen ja eteläisen sisämaan pikkukaupungeissa myydään koteja muutamalla kymmenellä tuhannella eurolla (joskus vähemmälläkin). Oristanon maakunnassa (keskilänsi) on alin maakuntakohtainen keskihinta ~1 062 €/m² immobiliare.it, mikä kuvastaa vähäistä kysyntää. Jopa itse Oristanon kaupungissa keskihinta on alle 900 €/m² investropa.com, ja Nuoron maakunnan (keskinen Sardinia) pikkukaupungeissa hinnat ovat usein 500–800 €/m² tai alle.

Keskeinen syy on väestökato. Sardinian maaseutualueet menettävät asukkaita (erityisesti nuoria) kaupunkeihin tai mantereelle, jättäen jälkeensä ikääntyvän väestön investropa.com investropa.com. Koska 26,8 % sardinianlaisista oli yli 65-vuotiaita vuonna 2023 investropa.com, monissa kylissä on enemmän asuntotarjontaa kuin paikallista kysyntää. Palvelut, kuten koulut ja sairaalat, ovat vähentyneet, mikä on entisestään vähentänyt nuorempien ostajien kiinnostusta investropa.com. Tämän seurauksena kiinteistöjen hinnat Sardinian maaseudulla ovat usein tasaisia tai nousevat vain ehkä 1–2 % vuodessa, tuskin pysyen inflaation tahdissa investropa.com. Joillakin alueilla arvot ovat käytännössä pysähtyneet – tai jopa neuvoteltavissa reilusti alle pyyntihintojen – koska myyjiä on huomattavasti enemmän kuin ostajia.

Pyrkimykset elvyttää sisämaan markkinoita: Näiden trendien torjumiseksi jotkut Sardinian kaupungit ovat käynnistäneet “1 € talo” -ohjelmia houkutellakseen uusia asukkaita ja sijoittajia. Vuonna 2025, 1 € talo -ohjelma on käynnissä Nulvissa (Sassarin maakunta) ja Ollolaissa (Nuoron maakunta) idealista.it. Tämän aloitteen puitteissa kaupungit myyvät hylättyjä vanhoja taloja nimelliseen 1 € hintaan, edellyttäen että ostajat sitoutuvat kunnostamaan ne määräajassa (yleensä 1–3 vuotta) ja asettavat vakuuden idealista.it idealista.it. Tavoitteena on asutuksen palauttaminen historiallisiin keskustoihin ja paikallistalouden elvyttäminen. Nämä tarjoukset ovat herättäneet kiinnostusta ulkomailla – esimerkiksi Ollolai sai kansainvälistä huomiota (jopa tosi-tv-ohjelma “The Italian Dream”) ja yhteydenottojen määrä kasvoi, erityisesti amerikkalaisten keskuudessa, jotka etsivät yksinkertaisempaa elämää idealista.it idealista.it. Vaikka kyse ei ole massailmiöstä, 1 € talot ja muut kannustimet (kuten remonttien verovähennykset) tuovat vähitellen uutta elämää muutamiin kyliin.

Yleisesti ottaen Sardinian sisämaa tarjoaa mahdollisuuksia seikkailunhaluisille sijoittajille/remontoijille. Sieltä voi löytää maalaismaisia maatiloja (“stazzi”) maineen tai kokonaisia kylätaloja käytetyn auton hinnalla. Jotkut ulkomaalaiset ja ulkosuomalaiset hyödyntävät näitä alhaisia hintoja, muuttaen kiinteistöjä B&B:iksi, agriturismoiksi tai lomavuokra-asunnoiksi, jotka on suunnattu erikoistuneeseen matkailuun (esim. vaellus, pyöräily, kulttuurimatkailu). Lisäksi etätyön yleistyminen on saanut pienen joukon diginomadeja harkitsemaan Sardinian sisämaata – jopa aluehallinto tuki ohjelmaa, jossa tarjottiin vuokrattomia asuntoja etätyöntekijöille vuonna 2023 investropa.com, korostaen pyrkimystä elävöittää harvaan asuttuja alueita.

Yhteenveto sisämarkkinoista: Ne ovat edelleen ostajan markkinoita, joissa on valtava arvopotentiaali mutta myös haasteita. Peruspalvelut voivat olla kaukana, jälleenmyynti voi olla vaikeaa, ja täytyy olla valmis integroitumaan pieniin yhteisöihin. Hinnat ovat alhaisimmat Italian kiinteistömarkkinoilla – ääriesimerkkinä Villamarin kylä Sud Sardegnan alueella, jossa kodit maksavat keskimäärin noin 180 €/m² investropa.com. Samaan aikaan kun Sardinian rannikkoalueet kukoistavat, sydänmaa pysyy hiljaisena. Aluehallinnon panostus sisäisen infrastruktuurin (tiet, internet-yhteydet jne.) parantamiseen ja kulttuuriperintömatkailun edistämiseen voi vähitellen parantaa näitä markkinoita. Toistaiseksi ne tarjoavat jyrkän vastakohdan: saarella, jolla on loistokkaita rannikkoalueita, on myös kyliä, jotka kirjaimellisesti antavat taloja pois – mikä havainnollistaa Sardinian kaksijakoista todellisuutta vuonna 2025.

Kiinteistötyypit ja segmentit

Sardinian kiinteistötarjonta kattaa laajan valikoiman kiinteistötyyppejä, joilla jokaisella on omat markkinadynamiikkansa. Tässä jaamme keskeiset segmentit – asuinrakennukset, luksushuvilat, lomavuokrauskohteet, sijoitus-/liikekiinteistöt ja maaseutukiinteistöt – ja analysoimme, miten kukin menestyi vuonna 2025:

• Asunnot (ensisijaiset kodit): Tähän kategoriaan kuuluvat asunnot ja talot, joissa paikalliset tai kotimaiset ostajat asuvat pääasiallisena asuntonaan. Kaupungeissa kuten Cagliari, Sassari, Oristano ja Nuoro, asunnot ovat yleisin vaihtoehto. Näihin markkinoihin vaikuttavat sardiinilaisten kotitalouksien tulot ja korkotaso. Viimeaikaiset korkojen nousut (EKP:n kiristykset 2022–24) viilensivät asuntokauppaa Italiassa ajo.casa, eikä Sardinia ollut poikkeus – vuonna 2023 myynti laski hieman erityisesti kaupunkikeskuksissa, kun asuntolainat kallistuivat. Silti ensisijaisten kotien kysyntä pysyy vakaana. Noin 75–76 % italialaisista kotitalouksista omistaa asuntonsa globalpropertyguide.com, ja sardiinilaiset arvostavat omistamista samalla tavalla. Cagliarissa ja Sassarissa monet ensiasunnon ostajat etsivät kaksioita hintaluokassa 150 000–300 000 €, kun taas perheet saattavat ostaa rivitaloja esikaupunkialueilta (usein edullisemmalla 1 500 €/m² hinnalla). Hintojen nousu tässä segmentissä on maltillista: nimellisarvot useimmilla ei-turistisilla alueilla nousevat 1–3 % vuodessa ansa.it. Huomionarvoista on, että asuntojen vuokratarjonta on niukka – kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen puute on havaittu ingenio-web.it, osittain siksi, että osa vuokranantajista on siirtynyt turistivuokraukseen. Tämä pitää ensisijaisten asuntojen vuokratuotot melko houkuttelevina (Cagliarin kaupungissa 200 000 € asunto voi vuokrata noin 800 €/kk, noin 4,8 % bruttotuotto). Kaiken kaikkiaan Sardinian ydin asuntomarkkina on vakaa, paikallisesti ohjautuva, ja tarjoaa huomattavasti edullisemmat ostohinnat kuin Italian suurkaupungit (esim. 2 200 €/m² Cagliarissa vs. yli 4 000 €/m² Milanossa savills.ca savills.ca).
• Ylelliset huvilat ja ensiluokkaiset kakkosasunnot: Sardinia on tunnettu ylellisistä kiinteistöistään, moderneista merenrantahuviloista historiallisiin kartanoihin. Tämä segmentti, joka keskittyy Costa Smeraldan ja valittujen rannikkoalueiden ympärille, on voimakkaassa kasvussa. Ylellisten huviloiden hinnat alkavat tyypillisesti noin miljoonasta eurosta ja voivat ylittää 10 miljoonaa euroa huippusijainneissa investropa.com. Arvokiinteistöissä on usein yksityiset uima-altaat, laajat välimerelliset puutarhat ja suora pääsy rannalle investropa.com. Kansainväliset ostajat hallitsevat tätä markkinaa, muodostaen suuren osan huippuluokan kaupoista savills.ca investropa.com. Joillakin Italian arvokiinteistömarkkinoilla yli 40 % ostajista on ulkomaalaisia savills.ca, ja Sardiniassa tilanne on samanlainen – varakkaat yksityishenkilöt Euroopasta (Iso-Britannia, Saksa, Ranska, Sveitsi, Skandinavia) ja muualta (USA, Lähi-itä) sijoittavat tänne elämäntyylin ja eksklusiivisuuden vuoksi. Viime vuosi oli poikkeuksellisen vahva: Costa Smeraldan huippukiinteistöjen hinnat +18 % vuonna 2023 savills.ca, ja muut luksusalueet kuten Porto Rafael, Porto Rotondo ja Chia nousivat myös voimakkaasti. Koska uutta rakentamista on rajoitetusti (paikalliset säännökset rajoittavat voimakkaasti uusien rantahuviloiden rakentamista), kysyntä ylittää reilusti tarjonnan investropa.com, mikä luo “täydellisen myrskyn” hintojen nousulle. Vuodelle 2025 ja sen jälkeen asiantuntijat ennustavat ylellisyysarvojen jatkuvaa (joskin hieman hillitympää) kasvua, jota ruokkii “jatkuva kysyntä eksklusiivisille kiinteistöille” cushmanwakefield.com. Ylelliset vuokraukset ovat toinen osa-alue – monet omistajat vuokraavat huviloitaan 5 000–15 000 eurolla viikossa kesäisin, mikä voi tuottaa huomattavaa tuloa, vaikka hallinnointi onkin työlästä. Kaiken kaikkiaan Sardinian luksussegmentti on yksi Italian vahvimmista – turvallinen sijoitus huipputason ostajille, ja saari sijoittuu johdonmukaisesti maailman varakkaimpien kakkosasuntokohteiden kärkeen.
• Loma-asunnot ja lomakiinteistöt: Suuri osa Sardinian kiinteistöistä ostetaan turismivuokrausta silmällä pitäen. Näihin kuuluvat asunnot, kylätalot ja huvilat, jotka on tarkoitettu erityisesti Airbnb/Booking-tyyppisiin lyhytaikaisiin vuokrauksiin tai kausittaiseen käyttöön. Lomavuokra-asunnot ovat kokeneet buumin viime vuosina. Turistien saapumiset nousivat ennätyslukemiin vuonna 2024 ansa.it, ja matkailijat etsivät yhä useammin yksityismajoitusta hotellien sijaan investropa.com. Tämä trendi on saanut sijoittajat ostamaan kiinteistöjä suosituista kohteista, kuten Alghero, Olbia, Palau, Santa Teresa ja etelärannikon rannat, vuokratulojen toivossa. Taloudelliset näkökohdat ovat houkuttelevia: lyhytaikaiset vuokratuotot ylittävät usein pitkäaikaiset. Esimerkiksi kahden makuuhuoneen asunnolla Algheron vanhassakaupungissa voi ansaita yli 1000 € viikossa kesällä. Tietojen mukaan lyhytaikaisissa vuokrauksissa Algherossa oli 77 % käyttöaste ja 115 € keskimääräinen vuorokausihinta vuoden 2023 sesonkina investropa.com. Alustat kuten Airbnb, Vrbo ja paikalliset toimistot menestyvät, ja Sardiniassa on tuhansia kohteita tarjolla. Tämä lomavuokrauksen kasvu on nostanut hintoja rannikkokaupungeissa, kun ostajat huomioivat vuokratuotot. Myös sisämaassa, turistireittien varrella olevat kaupungit (kuten Dorgali lähellä Cala Gononea tai Orosei) ovat herättäneet kiinnostusta B&B-muunnoksiin. Sijoittajien on kuitenkin huomioitava muuttuvat säädökset: Italia otti käyttöön kansallisen lyhytaikaisvuokrausten rekisterin (CIN-koodi) syyskuussa 2024, joka velvoittaa kaikki lomavuokraukset rekisteröitäviksi ajo.casa. Lisäksi yli neljän asunnon vuokraaminen ilman liiketoimintalupaa johtaa nyt tuntuviin sakkoihin lodgecompliance.com. Näillä säännöillä pyritään lisäämään läpinäkyvyyttä (ja veronmaksua) lomavuokrausalalla. Sardinian alueviranomaiset ovat yleisesti suhtautuneet myönteisesti lomavuokraukseen, koska se hajauttaa matkailutuloja, mutta suosituissa kaupungeissa voidaan harkita rajoituksia, jos paikallinen asuntotarjonta kiristyy. Yhteenvetona, lomakiinteistöt ovat edelleen tuottoisa segmentti, ja kysyntä on korkealla vuonna 2025 – mutta omistajien kannattaa seurata sääntelyä ja kausivaihteluita (keskikesän viikot ovat kultakaivoksia, mutta monilla lomakohdealueilla talven käyttöaste laskee jyrkästi).
• Sijoitus- ja liikekiinteistöt: Vaikka käyttäjän kysymys keskittyy pääasiassa asuinkiinteistöihin, on syytä mainita myös sijoituskiinteistöjen (joihin voi kuulua usean perheen taloja, kehitysmaata, hotelleja ja muuta liikekiinteistöä) tilanne. Sardinia ei ole merkittävä teollisuus- tai liikekiinteistöjen keskus, mutta matkailuun liittyvät sijoitukset ovat huomattavia. Vuosina 2023–2025 nähtiin useita hotelli- ja lomakeskushankintoja/päivityksiä, erityisesti matkailualan elpyessä. Kansainväliset hotelliketjut ja pääomasijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta boutique-hotelleihin Algherossa, Cagliarissa ja luksuslomakohteisiin Costa Smeraldalla. Yksityissijoittajille “sijoituskiinteistöt” tarkoittavat usein ostamista remontoitavaksi ja jälleenmyytäväksi (flippaus) tai ostamista vuokrattavaksi. Remonttikohteet ovat olleet suosittuja Italian erilaisten remontti- ja energiatehokkuusverokannustimien ansiosta (vaikka antelias “Superbonus 110%” -ohjelma päättyi vuonna 2023, kannustimia on yhä). Keskimäärin remontti Sardiniassa maksaa noin 30 000 € (arvioiden mukaan) investropa.com, mutta voi lisätä merkittävästi arvoa, erityisesti luonteikkaissa kohteissa lähellä turistialueita. Toinen näkökulma: vuokratuotot kaupunkien keskustoissa. Erään analyysin mukaan vuokratuotot Cagliarissa eivät ole kovin korkeita, mutta ne ovat vakaita (~4–5 %), kun taas ostaminen turistipaikkakunnilla voi tuottaa enemmän sesonkiaikana, mutta vähemmän vuositasolla sesongin ulkopuolisen tyhjyyden vuoksi investropa.com investropa.com. Jotkut sijoittajat tarkastelevat myös agriturismokohteita (maatila + majoitus), hyödyntäen Sardinian ruokakulttuuri- ja luontomatkailua. Liikekiinteistöjen osalta Sardinian pääkaupungeissa on nähty maltillista kehitystä – esimerkiksi uusia kauppakeskuksia Sestussa (lähellä Cagliaria) ja Olbiassa. Kokonaisuudessaan asunto- ja majoituskiinteistöt tarjoavat tällä hetkellä dynaamisimmat sijoitusmahdollisuudet saarella. Ennusteiden mukaan etätyön ja eläkkeelle siirtymisen lisätessä muuttoja, jopa ei-matkailulliset paikkakunnat voivat kokea nousua, mikä tekee pitkäaikaisesta omistuksesta mahdollisesti palkitsevaa, jos ostaa tämän päivän alhaisilla hinnoilla investropa.com investropa.com.
• Maaseutu- ja maatalouskiinteistöt: Sardinian maaseutua täplittävät stazzit (perinteiset maatilat), oliivilehdot, viinitarhat ja rustiikkiset mökit. Maaseutukiinteistöt muodostavat pienen mutta merkittävän segmentin. Monet ulkomaalaiset haaveilevat italialaisesta maaseutukodista, ja Sardinia tarjoaa tämän murto-osalla Toscanan hinnoista. Alueilla kuten Anglona, Marmilla tai Barbagia voi löytää pieniä maatiloja maineen alle 100 000 €. Noin 20 % ulkomaisista ostajista saarella etsii alle 100 000 €:n kohteita unionesarda.it, ja katselee usein juuri näitä rustiikkisia vaihtoehtoja. Kunnostetut maatilat maineen (esimerkiksi remontoitu maatila 5 hehtaarilla) voivat olla myynnissä noin 250 000 €:lla sijainnista riippuen. Vetovoimatekijänä on elämäntapa – rauha, luonto ja mahdollisuus perustaa B&B tai harrastetila. Osa maaseutuostajista katsoo myös maatalousinvestointeja: Sardiniassa tuotetaan tunnettuja viinejä (Vermentino, Cannonau), oliiviöljyä ja pecorino-juustoa. Sijoittajat Manner-Italiasta ovat ostaneet viinitarhoja esimerkiksi Gallurasta ja Mandrolisaista, yhdistäen intohimon kiinteistöihin. Haasteitakin on: veden niukkuus kesällä, luotettavan työvoiman löytäminen ja Italian maataloustukien ja lakien hallinta vaativat huolellisuutta. Kaiken kaikkiaan maaseutukiinteistöjen hinnat nousivat viime aikoina vain hieman (~1–2 % vuodessa) investropa.com investropa.com – kysyntä rajoittuu lähinnä eläkeläisiin ja pieneen määrään ulkomaalaisia. Kuitenkin tietyissä kylissä on käynnissä hidas renessanssi etätyöntekijöiden ja teletyöläisten ansiosta, jotka eivät kaihda eristäytyneisyyttä (etenkin pandemian jälkeen, kun todettiin, että töitä voi tehdä mistä tahansa). Lisäksi aluehallinnon panostus sisäisten teiden ja internet-yhteyksien parantamiseen voi tehdä maaseutuasumisesta elinkelpoisempaa, mikä antaa tälle segmentille nousupotentiaalia tulevina vuosina. Toistaiseksi kyseessä on ostajan markkinat, joissa on paljon löytöjä – ja mahdollisuus omistaa pala Sardinian idyllistä maaseutua edullisesti.

Ostajaprofiilit ja kysyntää ohjaavat tekijät

Kuka ostaa Sardiniassa? Saaren kiinteistökysyntä koostuu paikallisista sardialaisista, manneritalialaisista ja kansainvälisistä ostajista. Vuonna 2025 tämä jakauma kallistuu yhä enemmän ei-paikallisten, erityisesti ulkomaalaisten, ostajien suuntaan tietyissä segmenteissä. Tässä katsaus tärkeimpiin ostajaprofiileihin ja trendeihin:

• Paikalliset ostajat: Sardinialaiset muodostavat yhä tavallisten asuntokauppojen selkärangan, erityisesti sisämaassa ja ei-turistisilla alueilla. Väestökehitys ei kuitenkaan suosi heitä – Sardinian väestö ikääntyy ja pienenee hieman. Koska lähes 27 % asukkaista on yli 65-vuotiaita investropa.com, monet paikalliset asunnonomistajat ovat itse asiassa myyjiä (pienentävät asumistaan tai luopuvat perityistä asunnoista) eivätkä ostajia. Nuoremmat sardinialaiset (20–40-vuotiaat) kohtaavat haastavat työmarkkinat ja muuttavat usein Italian mantereelle tai ulkomaille parempien mahdollisuuksien perässä, mikä vähentää paikallista asuntokysyntää monissa kaupungeissa investropa.com. Jäljelle jäävät keskittyvät yleensä Cagliarin (työpaikkojen vuoksi) tai Olbian (matkailuala) ympärille tai suurempiin kaupunkeihin. Näin ollen paikallinen kysyntä on vahvinta edullisille ensiasunnoille ja vuokra-asunnoille työpaikkakeskittymissä. Paikalliset perheet arvostavat myös “prima casa” -kannustimia – verohelpotuksia ensisijaisesta asunnosta – jotka voivat tuoda merkittäviä säästöjä (esim. 2 %:n varainsiirtovero 9 %:n sijaan ensiasunnosta). Tämä kannustaa omistusasumiseen, kun se on mahdollista. Vuosina 2023–2024 korkea inflaatio ja nousseet korot kiristivät joidenkin paikallisten ostajien budjetteja ajo.casa, mutta pankit (usein alueelliset, kuten Banco di Sardegna) tarjosivat silti kilpailukykyisiä asuntolainoja, ja valtio tuki jopa alle 36-vuotiaita ensiasunnon ostajia (vuoden 2022 loppuun asti). Kaiken kaikkiaan paikalliset sardinialaiset ostajat ovat hintatietoisia; he hakeutuvat sinne, missä on työpaikkoja ja suosivat käytännöllisiä asuntoja ylellisten sijaan. Tämä tarkoittaa, että vaikka ulkomaalaiset nostavat hintoja lomakohteissa, paikalliset ylläpitävät markkinoita esimerkiksi Sassarissa, Oristanossa, Iglesiasissa jne., tosin vaatimattomammilla budjeteilla.
• Manner-Italian ostajat: Italialaiset muista maakunnista muodostavat merkittävän osan Sardinian kakkosasuntomarkkinoista. Perinteisesti monilla Lombardian, Piemonten ja Lazion perheillä on loma-asuntoja Sardinian rannikolla. Esimerkiksi Lombardia on suurin italialaisten turistien lähde Sardiniaan (2,2 miljoonaa yöpymistä vuonna 2024) ansa.it, ja monet lombardialaiset sijoittavat loma-asuntoihin Olbian, Arzachenan tai Villasimiuksen alueilla. Näitä kotimaisia ostajia houkuttelevat saaren kauneus ja joillekin myös perhesiteet (Sardiniasta on korkea muuttotappio, joten osa mannermaan ostajista on Sardiniassa syntyneitä, jotka “ostavat takaisin kotiin”). Vuonna 2024 kotimainen kysyntä sai lisäpotkua, kun Italian talous elpyi hieman ja ihmiset jatkoivat elämäntapainvestointeja pandemian jälkeen. Kansalliset tilastot osoittivat, että kiinteistökauppa suurten kaupunkien ulkopuolella pysyi kohtuullisen vahvana globalpropertyguide.com, mikä viittaa siihen, että italialaiset ostavat yhä kakkosasuntoja. Mannermaan ostajat ovat kuitenkin myös hintatietoisia – halpalentojen ja etätyön aikakausi on tehnyt lyhyistä oleskeluista mahdollisia, joten osa valitsee vuokraamisen omistamisen sijaan. Silti noin 47 % Sardinian ennätyksellisistä vuoden 2024 yöpymisistä oli italialaisten tekemiä (ja 53 % ulkomaalaisten) ansa.it, eli italialaiset ovat yhä keskeisiä vuokraajia ja ostajia. Alueet kuten Rooma/Lazio, Piemonte ja Emilia-Romagna lähettävät myös ostajia Sardiniaan (usein etsien rauhallisempia vaihtoehtoja Toscanalle tai Ligurialle). Mielenkiintoinen ajuri on “etelän renessanssi” -trendi – jotkut italialaiset ammattilaiset muuttavat ruuhkaisista pohjoisen kaupungeista etelään (myös Sardiniaan) paremman elämänlaadun vuoksi, koska etätyö on hyväksytympää. Tämä on tuonut pienen määrän uusia vakituisia asukkaita (esimerkiksi entisiä milanolaisia muuttamassa Cagliariin tai tekemässä etätöitä sardialaiselta maatilalta). Yhteenvetona manner-italialaiset vaikuttavat vahvasti keski- ja korkealuokkaisiin segmentteihin, erityisesti lomakohteissa ja uusissa rakennuskohteissa, joissa he usein tarjoavat enemmän kuin paikalliset, mutta kilpailevat silti ulkomaalaisten kanssa.
• Ulkomaiset ostajat: Kansainväliset ostajat ovat Sardinian kiinteistömarkkinoiden dynaamisin voima vuonna 2025. Ulkomailta tuleva kiinnostus Sardinian kiinteistöihin on kasvanut voimakkaasti viime vuosina. Gate-awayn (italialainen kiinteistöportaali ulkomaisille ostajille) mukaan Sardiniaa koskevat ulkomaiset yhteydenotot kasvoivat +31 % vuoden 2023 ensimmäisellä puoliskolla verrattuna vuoden 2022 ensimmäiseen puoliskoon – korkein kasvu kaikista Italian alueista gate-away.com gate-away.com. Tämä tuli +27 %:n kasvun päälle vuonna 2022 verrattuna vuoteen 2021 unionesarda.it. Absoluuttisesti Sardinian osuus ulkomaisten ostajien kyselyistä Italiassa on noin 5–6 %, sijoittuen noin sijalle 6–7 alueiden joukossa (Toscana on edelleen #1) gate-away.com. Huomionarvoista on, missä ulkomaalaiset ostavat saarella: ylivoimaisesti pohjois- ja rannikkoalueilla. Tammikuussa 2023, 77 % Sardinian ulkomaisista asuntopyynnöistä kohdistui Sassarin maakuntaan (pohjoinen) ja vain 5 % Cagliarin alueelle unionesarda.it. Yksittäisistä kunnista haetuin oli La Maddalena (11,8 % pyynnöistä), jota seurasivat Badesi (8,8 %), Trinità d’Agultu (7,3 %) ja Budoni (7,3 %) unionesarda.it – kaikki pohjoisia rannikkopaikkakuntia. Tämä vastaa paikallisten välittäjien havaintoja: ulkomaalaiset rakastavat merenrantaa ja maisemallisia paikkoja, usein suhteellisen vähän tunnettuja, sillä ne tarjoavat sekä kauneutta että arvoa. Huomionarvoinen trendi on kansallisuuksien monipuolistuminen: perinteisesti saksalaiset ja britit ovat olleet suurimmat ryhmät ostamassa Sardiniassa, mutta nyt amerikkalaiset johtavat kyselyissä. Yhdysvaltojen osuus oli noin 23–30 % ulkomaisista pyynnöistä (ajankohdasta riippuen) unionesarda.it gate-away.com, seuraavana Saksa (~18–19 %) unionesarda.it, sitten Iso-Britannia (~8–10 %) ja Ranska (~6–7 %) <a href=”unionesarda.it gate-away.com. Myös ostajat Sveitsistä, Alankomaista, Belgiasta ja Skandinaviasta ovat yhä enemmän läsnä gate-away.com. On syytä huomata, että kiinnostus Espanjasta ja Itä-Euroopasta on kasvanut (espanjalaisten tiedustelut kasvoivat 211 % vuonna 2022) unionesarda.it ja uusia markkinoita, kuten Puola, on nousemassa (puolalaisten turistien määrä kasvoi 50 % vuonna 2024) ansa.it. Miksi ulkomaalaiset ovat kiinnostuneita Sardiniasta? Keskeisiä motivaattoreita ovat saaren luonnonkauneus (smaragdinvihreät meret, koskemattomat rannat), rento elämäntyyli ja turvallisuus sekä suhteellisen kohtuulliset hinnat verrattuna muihin Välimeren kohteisiin. Sardinia tarjoaa myös monipuolisen valikoiman kiinteistötyyppejä, jotka houkuttelevat ulkomaalaisia – moderneista muuttovalmiista asunnoista maalaiskyliin ja luksuskiinteistöihin. Monet amerikkalaiset ja pohjoiseurooppalaiset etsivät eläkekotia tai puolieläkekotia, jossa voi viettää osan vuodesta. Itse asiassa lähes 75 % Sardinian ulkomaalaisista ostajista on yli 55-vuotiaita unionesarda.it, mikä viittaa eläkeikää lähestyvään tai eläkeläisväestöön. He etsivät usein rauhallisempaa elämänrytmiä, hyvää terveydenhuoltoa (Italian terveydenhuoltojärjestelmä on saavutettavissa ja Sardiniassa on kohtuulliset palvelut) ja tietenkin hyvää säätä. Se, että ulkomaalaiset voivat ostaa vapaasti Italiassa (vähän rajoituksia) ja Italian viisumivaihtoehdot (esimerkiksi eläkeläisten valinnaisen oleskelun viisumi) helpottavat myös näitä hankintoja. Ulkomaalaisten mieltymykset: Tietojen mukaan kansainväliset ostajat Sardiniassa etsivät pääasiassa huviloita (35,6 %), sitten asuntoja (20 %) ja rivitaloja (10,7 %) unionesarda.it. He haluavat ylivoimaisesti muuttovalmiita kiinteistöjä – yli 90 % etsii uusia tai täysin remontoituja koteja unionesarda.it, mieluumminkuin että tarvitsisi kunnostusta (todennäköisesti halutaan välttää Italian remonttibyrokratiaa ulkomailta käsin). Puutarha tai ulkotila on etusijalla (yli 70 % haluaa sellaisen)unionesarda.it, mikä on järkevää ilmaston ja ulkoelämän suosion vuoksi. Yllättäen useimmat eivät kaipaa uima-allasta (vain kolmannes halusi altaan)unionesarda.it, ehkä koska meri on lähellä. Ulkomaalaisten ostajien budjetit vaihtelevat: noin 39 % tähtää 100 000–250 000 euroon, 23 % 250 000–500 000 euroon, 20 % alle 100 000 euroon ja noin 18 % yli 500 000 euroon (mukaan lukien noin 9 % yli miljoonan euron)unionesarda.it. Tämä osoittaa huomattavan hajonnan – edullisten kohteiden etsijöistä luksusostajiin – mutta keskihintaluokka (100 000–500 000 €) on se, missä kaksi kolmasosaa ulkomaisesta kysynnästä on. Monet amerikkalaiset näyttävät esimerkiksi etsivän maaseutukoteja alle 300 000 dollarilla, mitä Sardinia tarjoaa runsaasti, kun taas jotkut Iso-Britanniasta/Saksasta saattavat myydä asunnon kotimaassaan ja sijoittaa 400 000 € sardialaiseen rantataloon. Brexitin jälkeiset ja valuuttatekijät: Brittikysyntä, vaikka onkin yhä merkittävää, on kohdannut vastatuulta. Brexitin jälkeen Ison-Britannian kansalaiset menettivät automaattiset EU:n oleskeluoikeudet, mikä tarkoittaa, että loma-asunnon ostaminen tuo nyt lisäbyrokratiaa pitkille oleskeluille. Lisäksi punnan heikkeneminen euroon nähden Brexit-äänestyksen jälkeen on tehnyt euromääräisistä asunnoista brittiläisille kalliimpiainvestropa.com. Investropan mukaan nämä tekijät yhdessä Ison-Britannian taloudellisen epävarmuuden kanssa odotettavasti vähentävät brittien ostokiinnostusta Sardiniassa tulevaisuudessainvestropa.com investropa.com. Itse asiassa Ison-Britannian osuus tiedusteluista (noin 8–9 %) on pienempi kuin kymmenen vuotta sitten, jolloin britit olivat usein suurin ulkomaalaisryhmä. Samaan aikaan vahva dollari vuosina 2022–23 teki Italiasta suhteellisesti edullisemman amerikkalaisille, mikä osittain selittää amerikkalaisten ostajien kasvun. Suotuisat valuuttakurssit (ja halu “Dolce Vita” -pakopaikkaan) ovat tehneet amerikkalaisista merkittävän ostajaryhmäninvestropa.com investropa.com. Muut kysyntää ohjaavat tekijät: Kansallisuuden lisäksi tietyt elämäntyylitrendit ohjaavat kysyntää. Etätyö on yksi – paremman internetin ansiosta jotkut ulkomaalaiset (ja italialaiset) viettävät kuukausia kerrallaan Sardiniassa etätyötä tehden. Alue kokeili jopa diginomadien houkuttelemista (esim. tarjoamalla väliaikaista ilmaista asumista kylässä etätyöntekijöille) investropa.com. Terveys ja pitkäikäisyys: Sardinia on kuuluisa “Sinisenä vyöhykkeenä” (poikkeuksellinen pitkäikäisyys). Tämä houkuttelee eläkeläisiä, jotka etsivät terveellistä ympäristöä; kyse ei ole pelkästä markkinoinnista – saaren puhdas ilma, luomuruoka ja tiiviit yhteisöt vetävät puoleensa hyvinvoinnista kiinnostuneita ostajia. Sukutausta vaikuttaa myös: monilla Amerikan tai Australian italialaisilla on sardialaista perimää, ja jotkut palaavat ostamaan esi-isiensä koteja tai maata. Ilmastonmuutos ja ruuhkaiset mantereet: Hikoilevien eurooppalaisten kesien ja kaupunkien ruuhkien jälkeen saari, jossa on 1,6 miljoonaa ihmistä ja laajoja avoimia alueita, vaikuttaa houkuttelevalta – trendi, jossa ihmiset sijoittavat harvemmin asutuille, luonnonläheisille alueille, voi hyödyttää Sardiniaa.

Yhteenvetona, ostajien demografia vuonna 2025 osoittaa, että Sardiniasta on tulossa kansainvälisempi kuin koskaan. Paikallinen kysyntä on vakaata, mutta rajoittuu väestörakenteeseen ja talouteen, kun taas ulkomaisen kysynnän kasvu on nopeaa, erityisesti vapaa-ajan ja luksusmarkkinoilla. Tyypillinen ulkomainen ostaja on iäkkäämpi (50–60-vuotias), etsii valmista kotia meren rannalta tai maaseudulta, ja amerikkalaiset sekä saksalaiset ovat eturintamassa unionesarda.it. Nämä ostajat vaikuttavat markkinatrendeihin – esimerkiksi ulkoilutilojen (puutarhat, terassit) ja muuttovalmiiden ratkaisujen kasvavaan suosioon, mihin kehittäjät ja myyjät kiinnittävät huomiota investropa.com investropa.com. Sardinian haaste ja mahdollisuus on tasapainottaa tämä kansainvälinen virta paikallisiin tarpeisiin, varmistaa, että markkinoiden kasvu hyödyttää yhteisöjä ja että saari säilyttää juuri ne ominaisuudet, jotka houkuttelevat ostajia alun perin.

Taloudelliset, matkailu- ja infrastruktuurivaikutteet

Useat makrotason tekijät vaikuttavat Sardinian kiinteistömarkkinoiden kehitykseen. Tärkeimpiä ovat matkailutrendit, laajempi taloudellinen tilanne ja infrastruktuurin kehitys. Nämä tekijät muovaavat kysyntää ja kiinteistöjen arvoa koko saarella:

Matkailubuumi ja sen vaikutus

Matkailu on Sardinian talouden elinehto ja keskeinen kysyntätekijä kiinteistömarkkinoilla (erityisesti kakkosasunnoissa ja vuokrauksessa). Pandemian notkahduksen jälkeen Sardinian matkailu palasi ennätystasolle vuonna 2024. Virallisten alueellisten tietojen mukaan vuonna 2024 Sardiniassa oli lähes 4,5 miljoonaa matkailijaa, mikä on +15 % kasvu vuoteen 2023 verrattuna ansa.it ansa.it. Keskimääräisen oleskelun ollessa noin 4,25 päivää, tämä tarkoitti 18,86 miljoonaa yöpymistä hotelleissa ja muissa majoituksissa ansa.it. Merkittävää on, että yli puolet (53 %) näistä öistä oli ulkomaalaisten matkailijoiden tekemiä – ensimmäistä kertaa ulkomaalaiset ylittivät italialaisten matkailijoiden määrän saarella ansa.it. Ulkomaisten matkailijoiden määrä kasvoi +22,6 % vuonna 2024, kun taas italialaisten määrä kasvoi myös +8,3 % ansa.it.

Tämä matkailubuumi vaikuttaa suoraan kiinteistömarkkinoihin usealla tavalla:

• Kasvanut vuokrakysyntä: Enemmän matkailijoita tarkoittaa suurempaa kysyntää lyhytaikaisille vuokra-asunnoille – ranta-huviloista kaupunkien Airbnb-kohteisiin. Sijoittajat, jotka näkevät matkailijamäärien kasvun, ovat luottavaisia ostaessaan asuntoja vuokrattavaksi. Airbnb:n kaltaisten alustojen kasvu on jo johtanut “ammattimaisten” vuokranantajien portfolioiden laajenemiseen Sardinian matkailualueilla (ei ilman kiistoja, kuten aiemmin mainittiin). Korkea käyttöaste ja nousevat vuokrat (joillakin alueilla vuokrat nousivat kaksinumeroisin prosentein vuoteen 2023 asti immobiliare.it) takaavat hyvät tuotot ja näin stimuloivat ostamista.
• Kasvava ostajien kiinnostus: Monet turistit rakastuvat Sardiniaan ja ryhtyvät itse ostajiksi. On hyvin havaittu ilmiö, että osa toistuvista kävijöistä päätyy lopulta ostamaan loma-asunnon. Se, että ulkomaalaisten turistien määrä on ennätyskorkealla, enteilee kansainvälisten ostajien määrän kasvua jatkossakin. Esimerkiksi saksalaiset turistit – Sardinian suurin ryhmä, 2,7 miljoonaa yöpymistä vuonna 2024 – muuttuvat usein saksalaisiksi ostajiksi (Saksa on historiallisesti ollut yksi Sardinian asuntomarkkinoiden tärkeimmistä lähteistä) ansa.it. Samoin amerikkalaisten turistien kasvu (+36 % vuonna 2024, mikä tekee Yhdysvalloista suurimman Euroopan ulkopuolisen markkinan) ansa.it on korreloinut amerikkalaisten lisääntyneen asunnonetsinnän kanssa saarella.
• Alueelliset erot: Turistitoiminta keskittyy vahvasti tietyille alueille (Costa Smeralda, koillisrannikko, Alghero, Cagliarin lähirannat). Juuri näillä alueilla kiinteistömarkkinat käyvät kuumimpina. Samaan aikaan sisämaan alueilla, joilla turismia on vähän, vaikutus on minimaalinen. Esimerkiksi Puglia ja Sardinia johtivat Italian asuntomarkkinoiden hintakasvua osittain niiden viime vuosien “turismimenestyksen” ansiosta agenziaentrate.gov.it. Paikkakunnat, jotka onnistuvat houkuttelemaan kävijöitä (ja siten vuokra- ja kakkosasuntokysyntää), kokevat hintojen nousua, kun taas turistien ulkopuolelle jäävät alueet voivat taantua. Tämä luo kaksitasoiset markkinat Sardiniaan – toiset ratsastavat turismin aallolla, toiset jäävät jälkeen.
• Pidentynyt kausi ja laadukas matkailu: Hallitus ja matkailuviranomaiset pyrkivät pidentämään matkailukautta huippukesän ulkopuolelle. Suuntaus on kohti “laadukasta matkailua” – houkutellaan kävijöitä sesonkien ulkopuolella (kevät, syksy) ruokafestivaaleilla, urheilutapahtumilla ja markkinoimalla Sardinian leutoa talvea. Jos tämä onnistuu, se kasvattaisi vuokratuottoja ja tekisi kiinteistön omistamisesta kannattavampaa, sillä tällä hetkellä monet loma-asunnot ovat käytössä tai vuokrattuna vain 3–4 kuukautta vuodessa. Pidempi kausi voisi kannustaa useampia ostajia perustelemaan sijoituksensa (tai jopa jäämään osittain pysyvästi). Ensimmäiset merkit vuosina 2023–2024 osoittavat kasvua sesongin ulkopuolisessa matkailussa; esimerkiksi joillakin alueilla raportoitiin lisääntyneitä syys–lokakuun vierailuja.

Yhteenvetona, turismin nousu on kiinteistömarkkinoiden kasvun kulmakivi. Sardinian globaali profiili pakollisena matkakohteena näkyy vahvana kiinteistökysyntänä. Ellei odottamattomia häiriöitä tapahdu, turismin ennustetaan pysyvän vahvana vuoteen 2025 ja sen jälkeenkin – matkanjärjestäjät raportoivat vahvasta kysynnästä ja jopa ennakoivat, että vuosi 2025 voi ylittää vuoden 2024 ennätyksen, jos trendi jatkuu. Yhteys on selvä: kun turismi kasvaa, kasvaa myös Sardinian kiinteistömarkkina (erityisesti rannikkoalueilla).

Taloudellinen konteksti

Makrotaloudellinen ympäristö Italiassa ja Euroopassa vaikuttaa myös Sardinian markkinoihin:

• Italian talous ja korkotaso: Italian talous kasvoi vaatimattomat ~0,5 % vuonna 2024 globalpropertyguide.com korkean inflaation ja energiakustannusten keskellä, ja sen ennustetaan pysyvän vaisuna myös vuonna 2025. Sardinian oma talous perustuu matkailuun, maatalouteen ja palveluihin; se seuraa yleensä kansallisia trendejä, mutta asukaskohtainen tulotaso on alempi kuin pohjoisessa. Positiivista on, että inflaatio (joka oli korkea vuonna 2022) on helpottanut ja palkat ovat hieman nousseet. Euroopan keskuspankin korkojen nosto (inflaation hillitsemiseksi) vuosina 2022–2023 teki asuntolainoista kalliimpia koko Euroopassa. Tämä aiheutti notkahduksen Italian kiinteistökaupoissa loppuvuonna 2022 ja 2023 globalpropertyguide.com, ja Sardiniassa nähtiin pieni lasku vuoden 2023 myyntimäärissä. Vuoteen 2024 mennessä tilanne kuitenkin vakautui, kun inflaatio laantui ja EKP keskeytti koronnostot. Asuntolainojen saatavuus Italiassa pysyi kohtuullisena – itse asiassa Banca d’Italia raportoi luoton saannin parantuneen vuoden 2024 lopulla ja yhä harvemman välittäjän ilmoittaneen lainavaikeuksista globalpropertyguide.com. Nyt monet analyytikot odottavat, että EKP harkitsee koronlaskuja vuoden 2024 lopulla tai 2025, jos inflaatio pysyy hallinnassa investropa.com. Pelkkä odotus korkojen laskusta on parantanut tunnelmaa. Matalammat tai vakaat korot vahvistaisivat sardiinialaisten ja italialaisten ostovoimaa, mikä tukisi markkinoita tulevina vuosina.
• Työttömyys ja ostovoima: Sardiniassa työttömyys on perinteisesti ollut korkeampaa kuin Italian keskiarvo (usein kaksinumeroisissa prosenteissa). Nuorisotyöttömyys on ongelma, mikä ajaa nuoria muuttamaan pois. Tämä vähentää paikallista kysyntää, mutta tarkoittaa myös, että taloudessa on löysää, jota matkailun kasvu auttaa täyttämään. Matkailun elpyessä Sardinian työttömyys laski hieman vuosina 2023–24, kun kausityöt ja niihin liittyvät palvelut lisääntyivät. Lisääntynyt työllisyys ja tulot voivat saada yhä useamman paikallisen harkitsemaan asunnon ostoa tai remontointia. Lisäksi monet sardiinialaiset perheet ovat riippuvaisia ulkomailta tulevista rahalähetyksistä tai eläkkeistä; Italian eläkeuudistukset ja elinkustannusten tarkistukset voivat epäsuorasti vaikuttaa eläkeläisten asunnonostokykyyn saarella.
• Hallituksen kannustimet: Italian hallitus on ottanut käyttöön erilaisia kannustimia, jotka liittyvät kiinteistöalaan. Sardiniaan liittyvä on “etelän eläkeläisen” 7 %:n tasaverojärjestelmä: ulkomailta muuttavat eläkeläiset (tai italialaiset paluumuuttajat), jotka siirtävät asuinpaikkansa pieneen kaupunkiin Etelä-Italiassa tai Sardiniassa, voivat valita maksavansa vain 7 % veroa kaikista ulkomaisista tuloistaan 10 vuoden ajan investropa.com. Tämä viime vuosina voimassa ollut politiikka on tarkoitettu houkuttelemaan ulkomaisia eläkeläisiä. Sardinia, jossa on monia kelpoisia kaupunkeja, onkin houkutellut joitakin eläkeläisiä Yhdysvalloista, Isosta-Britanniasta jne., jotka hyödyntävät tätä järjestelmää. Vaikka määrät eivät ole suuria, se on myyntivaltti kiinteistönvälittäjille, jotka kohdistavat tarjontansa tähän väestöryhmään. Toinen toimenpide: Italian 100 000 euron tasavero varakkaille yksityishenkilöille, jotka ottavat Italian asuinpaikan (ei etelään rajattu) – tämä on houkutellut joitakin erittäin varakkaita ulkomaalaisia asettumaan Italiaan, ja muutamat ovat ostaneet kiinteistöjä Sardinian luksussektorilta tämän järjestelyn puitteissa (nauttien verokaton alaisesta globaalista tulosta). Toisaalta Italian taloudellinen vakaus ja kiinteistöverotus ovat tärkeitä: Italiassa ei ole vuotuista varallisuusveroa kiinteistöille (paitsi pieni paikallinen kiinteistövero kakkosasunnoille, IMU), mikä on edullista verrattuna joihinkin muihin maihin ja tekee kiinteistön omistamisesta Italiassa vuosittain suhteellisen kevyesti verotettua. Keskustelua kiinteistöjen kadastraalisten arvojen päivittämisestä (joka voisi nostaa kiinteistöveroja) on ollut, mutta sitä ei ole toteutettu vuoteen 2025 mennessä.
• Saarekeus ja elinkustannukset: Sardinian saarekeus tarkoittaa, että tietyt kustannukset (energia, tavaroiden kuljetus) ovat korkeampia. Kuitenkin näitä pyritään lieventämään: esimerkiksi Italian valtio tukee joitakin lento- ja lauttareittejä (Continuità Territoriale) pitääkseen matkustamisen asukkaille edullisena. “Saarekeus”-periaate lisättiin Italian perustuslakiin vuonna 2022 tunnustamaan saarten kohtaamat haitat, mikä johtaa Sardinian kehitykselle omistettuihin rahastoihin. Tämä voi epäsuorasti hyödyttää kiinteistöalaa parantamalla infrastruktuuria ja taloudellisia näkymiä ajan myötä. Energiapuolella Sardiniassa on käynnissä Metanisaatiohanke – suuri infrastruktuurihanke, jossa saari liitetään maakaasuputkistoon gem.wiki. Historiallisesti Sardinialla ei ole ollut kaasun jakeluverkkoa, vaan on käytetty nestekaasua ja dieseliä, jotka ovat kalliimpia. Uudet kaasuputket (valmistuminen odotettavissa vuosikymmenen puolivälissä) alentavat energia­kustannuksia kotitalouksille ja yrityksille, mikä voi tehdä Sardiniassa asumisesta (ja rakentamisesta) halvempaa ja ympäristöystävällisempää, lisäten sen houkuttelevuutta.

Infrastruktuurikehitys

Infrastruktuurin parannukset liikenteessä, kaupunkikehityksessä ja teknologiassa ovat keskeisessä roolissa Sardinian kiinteistöalan muovaamisessa:

• Ilmayhteydet: Sardinian kolme lentokenttää (Cagliari Elmas, Olbia Costa Smeralda, Alghero Fertilia) ovat saaren elintärkeitä yhteyksiä. Vuosina 2023–2024 kaikilla reittivalikoima laajeni. Esimerkiksi Olbia sai uusia suoria lentoja Lähi-itään (kausiluonteisesti) ja useampiin eurooppalaisiin kaupunkeihin. Algheron lentokentän hallinnointi (SOGEAAL) teki yhteistyötä Olbian (GEASAR) kanssa luodakseen synergioita ja houkutellakseen lisää lentoyhtiöitä investropa.com. Cagliari on avoinna ympäri vuoden useiden halpalentoyhtiöiden ja perinteisten lentoyhtiöiden voimin. Mitä helpompi Sardiniaan on päästä, sitä enemmän kiinteistökysyntä kasvaa – erityisesti kakkosasunnon omistajien keskuudessa, jotka haluavat nopean pääsyn saarelle. Huomionarvoista on, että matkustajaliikenne heinä-elokuussa 2023 oli 5,4 miljoonaa, kasvua 6,3 % edellisvuoteen verrattunainvestropa.com, mikä osoittaa yhteyksien parantumista. Lisäksi yksityislentokoneiden ja pienempien lentokenttien (kuten Arbatax tai Oristano yleisilmailuun) käyttö on kasvussa vaativan asiakaskunnan keskuudessa. Suunniteltu vetypohjainen junayhteys Algherossa (ensimmäinen laatuaan Italiassa) keskustasta lentokentälle lisää Algheron vetovoimaa viikonloppukohteena, kun se otetaan käyttöön fuelcellsworks.com. Kaikki nämä viittaavat parantuneeseen saavutettavuuteen, jolla on historiallisesti ollut yhteys kiinteistökiinnostuksen kasvuun (kuten nähtiin, kun halpalennot tulivat Sardiniaan 2000-luvulla ja lisäsivät brittien/saksalaisten ostoksia).
• Tiet ja satamat: Sardinia on panostanut sisäisesti teiden parantamiseen – SS 131 “Carlo Felice” -moottoritie (pää pohjois-etelä -väylä) on jatkuvan kehityksen kohteena, jotta matka-ajat Cagliarin, Oristanon, Sassarín ja Porto Torresin välillä lyhenisivät. Samoin itäinen käytävä SS125 on saanut parannuksia osuuksilla kohti Olbiaa. Rannikkokiinteistöissä sataman läheisyys voi olla merkittävä tekijä: Sardinian lauttasatamat (Olbia, Porto Torres, Golfo Aranci, Cagliari, Arbatax) ovat modernisoineet terminaalejaan kasvavan turismin ja asukkaiden tarpeiden vuoksi. Risteilyturismi kasvaa myös; Cagliari ja Olbia ovat viime vuosina vastaanottaneet enemmän risteilyaluksia, mikä on nostanut näiden kaupunkien profiilia ja saattaa houkutella osan risteilymatkustajista palaamaan pidempiaikaisiksi vierailijoiksi tai ostajiksi. Vuonna 2024 Cagliarin satamassa oli ennätyksellinen risteilykausi, ja useisiin kaupunkeihin suunnitellaan venesatamien laajennuksia. Venesatamat ja jahtien infrastruktuuri ovat erityisen tärkeitä luksusmarkkinoilla – esimerkiksi Porto Cervon venesataman laajennus tai uudet venesatamat vähemmän tunnetuissa paikoissa, kuten Teulada tai Santa Teresa, voivat vauhdittaa luksussegmentin kehitystä (asuntoja omilla laitureilla jne.).
• Kaupunkien uudistaminen: Sardinian kaupungit ja kunnat hyödyntävät kansallisia ja EU:n varoja kaupunkien uudistamiseen. Esimerkiksi aluehallitus ilmoitti 35 miljoonan euron rahoituksesta vuonna 2025 kaupunkien uudistushankkeisiin alueen talousarviolain 2024 mukaisesti agenzianova.com. Näillä varoilla pyritään parantamaan historiallisia keskustoja, julkisia tiloja ja asuntokannan laatua. Cagliarissa on useita käynnissä olevia hankkeita – rantabulevardin (su Siccu -alue) kunnostus, uudet puistot ja historiallisten kohteiden entisöinti – jotka tekevät kaupungista viihtyisämmän ja houkuttelevamman. Myös pienemmillä paikkakunnilla, kuten Sassarissa, Nuoressa ja La Maddalenassa, on hankkeita aukioiden, kulttuurikohteiden tai entisten teollisuusalueiden kunnostamiseksi (usein matkailu- tai yhteisökäyttö mielessä). Näkyvästi kohentuneet kaupungit voivat nostaa kiinteistöjen arvoa. Esimerkkinä: Bosan värikkään vanhankaupungin kunnostus viimeisen vuosikymmenen aikana auttoi nostamaan sen matkailukartalle ja lisäsi kiinteistökiinnostusta alueella. Vastaavia vaikutuksia voidaan odottaa, kun kaunistamis- ja infrastruktuurihankkeet valmistuvat eri puolilla saarta.
• Teknologia ja palvelut: Internet-yhteydet ovat parantuneet huomattavasti Sardiniassa. Valokuitulaajakaista on vedetty Cagliariin ja muihin suuriin kaupunkeihin, ja jopa monet kylät on jo liitetty tai ne on määrä liittää Italian kansallisen laajakaistasuunnitelman mukaisesti. Tämä on ratkaisevan tärkeää etätyöntekijöiden houkuttelemiseksi ja nykyaikaisten mukavuuksien takaamiseksi. Myös sähköinfrastruktuuri kehittyy – Sardinia investoi uusiutuvaan energiaan (tuulivoimalat, aurinkopuistot) ja verkon luotettavuuteen. Keskustelua käydään myös Sardinian yhdistämisestä Italian mantereeseen merenalaisella kaapelilla (“Tyrrhenian Link”), mikä voisi varmistaa vakaan sähkönsaannin ja mahdollisesti alentaa kustannuksia. Vesihuolto (padot, akveduktit) on toinen kehityskohde: Sardinialla on ollut historiallisesti kuivuusongelmia, mutta uudet vesihankkeet (kuten lähes 50 vuotta viivästynyt Monte Nieddu -pato, jonka on määrä valmistua vuoteen 2028 mennessä unionesarda.it) tähtäävät veden turvaamiseen yhteisöille ja maataloudelle, mikä tukee epäsuorasti kiinteistökehityksen mahdollisuuksia.
• Merkittäviä hankkeita: Yksi ainutlaatuinen infrastruktuurihanke on tekeillä: Einstein-teleskooppi, uuden sukupolven gravitaatioaalto-observatorio, jota suunnitellaan Sardinian vuoristoon (Sos Enattosin kaivosalue) einstein-telescope.it. Alue on myöntänyt sille 20 miljoonaa euroa tukea einstein-telescope.it. Jos EU valitsee Sardinian tämän noin 2 miljardin euron hankkeen sijainniksi, se toisi alueelle (Nuoron maakunta) tutkijoita ja investointeja vuoteen 2028 mennessä, mikä voisi muuttaa aluetta uusien työpaikkojen ja asuntotarpeen myötä. Vaikka hanke on pitkäaikainen ja osin spekulatiivinen, se osoittaa Sardinian kunnianhimoa isojen, pelkästä matkailusta poikkeavien hankkeiden isännöintiin.

Olennaisesti infrastruktuurin parannukset nakertavat tasaisesti Sardinian historiallisia etäisyyden ja saarekeuden haittoja. Paremmat liikenneyhteydet, modernit mukavuudet ja kaupunkien uudistaminen lisäävät saaren houkuttelevuutta sekä asumisen että sijoittamisen kannalta. Kiinteistömarkkinat reagoivat tähän: kiinteistöjen arvo uuden infrastruktuurin (olipa kyseessä junapysäkki, uudistettu keskustatori tai uusi venesatama) läheisyydessä nousee usein. Esimerkiksi Algheron tulevan junalinjan tai Cagliarin kunnostetun rantabulevardin alueista voi tulla halutumpia. Samoin yleinen varmuus siitä, että Sardinia on yhä paremmin yhteydessä ja kehittyy, vähentää joidenkin ostajien huolta ”syrjäisestä saaresta”.

Ennusteet ja arviot seuraaville vuosille

Tulevaisuuteen katsoen Sardinian kiinteistömarkkinoiden näkymät seuraavien vuosien aikana (vuosikymmenen loppuun asti) ovat varovaisen optimistiset, joskin eri segmenteissä on eroja. Alla keskeiset ennusteet ja arviot, joita tukevat data ja asiantuntijakommentit:

• Jatkuva hintojen nousu: Useimmat analyytikot odottavat Sardinian kiinteistöarvojen jatkavan nousua lähitulevaisuudessa, joskin yleisesti ottaen maltillisella vauhdilla. Nomisma (johtava italialainen tutkimuslaitos) ennustaa Italian asuntohintojen kasvavan maltillisesti (noin +1,5 % nimellisesti vuonna 2023 ja vastaavilla matalilla yksinumeroisilla prosenteilla vuoteen 2026 asti) grimaldi.casa. Sardinia, joka on viime aikoina ylittänyt kansallisen keskiarvon, voi jatkaa tätä kehitystä ainutlaatuisten veturien (turismi, ulkomainen kysyntä) ansiosta. Investropan markkina-analyysi ennustaa, että Sardinian hinnat nousevat noin 3–7 % vuodessa seuraavina vuosina investropa.com. Tämän vaihteluvälin yläpäätä sovelletaan todennäköisesti kysytyimpiin rannikkoalueisiin, kun taas jotkin sisämaan markkinat voivat nähdä 0–2 % kasvua. Hintojen nousua tukevat keskeiset tekijät: rajoitettu uusi tarjonta (rakentaminen on heikkoa ja sääntelyn rajoittamaa investropa.com), kasvava ulkomainen sijoittaminen ja saaren vetovoima, joka ei osoita hiipumisen merkkejä. Vaikka maailmantaloudessa on epävarmuuksia, kiinteistöt halutuilla Sardinian alueilla nähdään vakaana omaisuutena – sekä omaan käyttöön että inflaatiosuojana.
• Kasvua johtavat hotspotit: Eniten kasvua odotetaan alueilla, jotka ovat jo nyt “kuumia”. Odota, että koillisrannikko (Gallura) jatkaa vahvaa kasvua, erityisesti luksussegmentissä. Savillsin Prime Index totesi jo, että Costa Smeraldalla oli Italian suurin hintakasvu vuonna 2023 Como-järven jälkeen savills.ca, ja tämän vauhdin odotetaan jatkuvan, kun erittäin varakkaat ostajat pysyvät aktiivisina. Paikat kuten Olbia, Arzachena, Palau, Santa Teresa Gallura voivat nähdä keskimääräistä suurempaa arvonnousua niukan tarjonnan ja infrastruktuuriparannusten ansiosta (esim. uusi satama Santa Teresassa, lentokenttäuudistukset Olbiassa). Alghero ja ympäröivä luode on toinen alue, jota kannattaa seurata – sen kulttuuritarjonta ja matalampi hintataso antavat nousuvaraa; erään ennusteen mukaan kiinteistöjen arvot kulttuuririkkailla alueilla kuten Algherossa huipentuvat vuoden 2024 lopulla, kun kansainvälinen kiinnostus kasvaa investropa.com. Cagliari saattaa kokea tasaista mutta maltillista kasvua (ehkä 2–4 % vuodessa) – se on enemmän sidoksissa paikalliseen talouteen, mutta pääkaupunkina ja rajallisella tilalla sillä on vakaa nousutrendi. Jotkut asiantuntijat uskovat, että Etelä-Sardinia (joka on jäänyt jälkeen) saattaa myös olla “toipumassa” myynnin ja hintojen osalta investropa.com, erityisesti jos korot laskevat ja kotimaiset ostajat palaavat markkinoille suuremmalla volyymilla.
• Hitaampi kehitys maaseudulla: Valitettavasti kaikki alueet eivät kasva yhtä paljon. Maaseutu- ja väestökadosta kärsivät alueet ennustetaan kamppailevan tai jopa laskevan nimellisarvoltaan. Jatkuva kaupungistuminen tarkoittaa, että ellei merkittävää elvytystä tapahdu, kysyntä monissa sisämaan kylissä pysyy heikkona. Investropa ennustaa suoraan, että maaseudun kiinteistöjen hinnat Sardiniassa jäävät jälkeen väestökadon vuoksi investropa.com – joissain tapauksissa hinnat voivat nousta vain noin 1 %, mikä reaalisesti (inflaatiokorjattuna) voi tarkoittaa lievää laskua. Tämä kaupunki/rannikko–sisämaa -ero odotetaan kasvavan investropa.com. Toisaalta, jos jokin kylä onnistuu houkuttelemaan etätyöntekijöitä tai uuden kulttuurimatkailualoitteen, voi syntyä mikromarkkinan käänne. Mutta yleisesti ottaen turvallisin valinta ovat taloudellisesti/ matkailullisesti elinvoimaiset sijainnit.
• Vuokramarkkinoiden sopeutukset: Vuokramarkkinoiden näkymät ovat vivahteikkaat. Lyhytaikaiset vuokraukset pysyvät todennäköisesti kannattavina, sillä turismi on edelleen vahvaa. Kuitenkin, kun yhä useampi omistaja siirtyy lomavuokraukseen (Airbnb:n ym. menestyksen innoittamana), voi syntyä kasvavaa kilpailua, joka rajoittaa vuokrien nousua. Itse asiassa eräässä raportissa todettiin, että vuoden 2024 lopulla Italian vuokrat alkoivat laskea hieman (-0,8 % vuodessa koko maassa lokakuussa 2024), kun vuokratarjonta kasvoi investropa.com. Sardinia saattaa seurata perässä tiheän vuokra-asuntotarjonnan alueilla: jos uusia vuokrakohteita tulee markkinoille liikaa (uusien rakennusten tai muutosten kautta), omistajien voi olla pakko laskea hintoja pitääkseen käyttöasteen korkeana. Näin ollen pitkäaikaisten vuokrausten tuotot saattavat hieman pienentyä. Pitkäaikaisissa vuokrauksissa, jos korot laskevat ja yhä useampi ostaa asunnon vuokraamisen sijaan, vuokrien nousupaine voi hellittää. Mutta koska Sardiniassa omistusasuminen on yleistä, vuokra-asuntojen kysyntä tulee lähinnä siirtymävaiheessa olevilta (opiskelijat, tilapäistyöntekijät) tai pienituloisilta – ei nopeasti kasvavalta ryhmältä. Kaiken kaikkiaan odotetaan, että vuokrat seuraavat suunnilleen inflaatiota, huippusesongin lomakohteissa vuokrat pysyvät korkeina ja kaupunkivuokrat nousevat maltillisesti, jos ollenkaan. Sijoittajien, jotka odottavat jatkuvaa vuokrien nousua, kannattaa olla realistisia; kultakausi, jolloin vuokrat nousivat rajusti (kuten 39 %:n vuokrannousu Toscanan maaseudulla vuonna 2023 savills.ca), ei välttämättä jatku.
• Ulkomaisten ostajien vauhti: Kaikki merkit viittaavat siihen, että ulkomaisen ostajakunnan kiinnostus pysyy vahvana tai jopa kasvaa. Gate-awayn vuoden 2024 raportti korosti ulkomaisten ostajien vilkasta kysyntää Italian asunnoista gate-away.com. Sardinia hyötyy erityisesti globaaleista trendeistä: eläkeläiset etsivät aurinkoa, etätyöntekijät elämäntapaa ja jopa geopoliittiset tekijät (osa amerikkalaisista/kanadalaisista etsii Euroopasta vakaata turvasatamaa jne.). Matkailun normalisoiduttua pandemian jälkeen yhä useampi löytää Sardinian. Heikkoja kohtia voivat olla: a) valuuttakurssien muutokset – esim. jos euro vahvistuu paljon USD/GBP:hen nähden, amerikkalaisten tai brittien into voi laantua; b) globaalit taantumat – jos tärkeissä lähtömaissa tulee taantuma, kakkosasuntojen ostot voivat pysähtyä. Mutta ellei näitä tapahdu, kansainvälisen kysynnän odotetaan pysyvän markkinoiden tukipilarina. Jotkut ennustavat jopa, että Sardiniasta tulee yhä kansainvälisempi kiinteistönomistuksessa, kuten Toscanan tai Algarven markkinoilla, joissa ulkomaisten omistajien osuus on korkea. Tämä jatkaa hintojen nostamista rannikkoalueilla.
• Talouden villit kortit: On olemassa muutamia villikortteja, jotka voivat vaikuttaa ennusteeseen. Jos Euroopan/globaali talous ajautuu taantumaan vuonna 2025, kiinteistömarkkinat voivat hidastua. Tällä hetkellä Euroopalle ennustetaan maltillista kasvua, mutta epävarmuustekijät (energiakustannukset, sota Ukrainassa jne.) varjostavat näkymiä. Toisaalta, jos inflaatio pysyy matalana ja korot laskevat, se voi elvyttää kotimaista kysyntää merkittävästi, kun italialaiset, jotka ovat lykänneet ostoksia kustannussyistä, saattavat palata markkinoille. Lisäksi hallituksen politiikat, kuten uudet asuntotuet tai veromuutokset, voivat vaikuttaa markkinoihin. Esimerkiksi, jos merkittäviä remonttikannustimia otetaan uudelleen käyttöön, se voi käynnistää investointien aallon vanhempiin kiinteistöihin. Samoin, jos Italia ottaa käyttöön tiukempia sääntöjä lyhytaikaisiin vuokrauksiin (joita jotkut kaupungit ajavat), se voi siirtää sijoittajien strategiaa pois puhtaasta vuokratuotosta kohti enemmän omaan käyttöön ostamista.
• Pitkän aikavälin näkymät: Pitkällä aikavälillä Sardinian perustekijät – rajallinen maa-ala (erityisesti suojelluilla rannikoilla), korkea ympäristön laatu ja haluttavuus – viittaavat siihen, että kiinteistöt täällä säilyttävät arvonsa ja todennäköisesti arvostuvat inflaatiota nopeammin. Merkittävä pitkän aikavälin tekijä on ilmastonmuutos: Sardinian ilmasto on kuuma, mutta yleensä leudompi kuin Manner-Italian eteläosissa merituulten ansiosta, eikä aluetta ole rakennettu liikaa. Kun jotkut Välimeren kohteet kamppailevat liikarakentamisen tai äärimmäisen kuumuuden kanssa, Sardiniaa voidaan pitää suhteellisesti parempana vaihtoehtona (vaikka sielläkin esiintyy helleaaltoja, saarella on laajoja vihreitä sisäosia ja meri tasoittaa säätä). Saaren sitoutuminen luonnon suojelemiseen (suuret rannikkoalueet ovat yhä koskemattomia) tarkoittaa, että omistaminen pala Sardiniaa voi vuosikymmenten kuluessa muuttua entistäkin eksklusiivisemmaksi. Jotkut asiantuntijat katsovatkin, että Sardinian kiinteistöt ovat vankka pitkän aikavälin sijoitus sukupolvien varallisuudelle, erityisesti luksus- ja hyvillä paikoilla sijaitsevissa segmenteissä.

Yhteenvetona, Sardinian kiinteistömarkkinoiden ennuste on positiivinen, ja odotuksena on tasainen hintojen nousu, erityisesti turistien suosimilla ja luksusalueilla vuosina 2025–2027. Vaikka kokonaiskasvu voi olla prosentuaalisesti maltillista (vuosittain keskitason yksinumeroisia lukuja), tämä tapahtuu laajemman Italian markkinoiden matalan kasvun taustalla – mikä tarkoittaa, että Sardinia todennäköisesti ylittää kansallisen keskiarvon kiinteistöjen arvon kehityksessä agenziaentrate.gov.it. Ostajat, jotka etsivät nopeita spekulatiivisia voittoja, eivät välttämättä löydä niitä tasaisesti, mutta elämäntapaan ja pitkän aikavälin arvoon sijoittavat ovat todennäköisesti palkittuja. Kuten aina, sijainti ja kiinteistön tyyppi ratkaisevat lopputuloksen: merinäköalalla varustettu huvila Porto Rotondossa voi kokea vahvaa arvonnousua ja likviditeettiä, kun taas talo syrjäisessä kylässä voi vaatia kärsivällisyyttä tuoton saavuttamiseksi (jos ollenkaan). Keskeinen johtopäätös ennusteista: Sardinian kiinteistöjen tulevaisuus näyttää valoisalta, kiitos saaren kestävän vetovoiman ja rajallisen tarjonnan, vaikka kehitys etenee eri tahtiin tämän monimuotoisen saaren eri osissa.

Lainsäädännöllinen ja sääntely-ympäristö

Kiinteistön omistamista ja kauppaa Sardiniassa (ja Italiassa yleisesti) säätelee vakaa oikeudellinen kehys, joka on varsin suotuisa ulkomaisille sijoittajille, ja viime aikoina on tullut joitakin huomionarvoisia muutoksia. Alla esittelemme tärkeitä oikeudellisia/sääntelyyn liittyviä seikkoja, mukaan lukien ulkomaisen omistuksen säännöt, kauppaprosessi, verotus ja uudet säädökset, jotka vaikuttavat markkinoihin:

Ulkomaisen omistuksen säännöt ja oikeudet: Italiassa ei ole yleisiä rajoituksia ulkomaalaisille kiinteistön ostajille. EU-maiden ostajilla on samat oikeudet kuin italialaisilla. Myös EU:n ulkopuoliset kansalaiset voivat ostaa vapaasti edellyttäen, että heidän kotimaassaan on vastavuoroisuusjärjestely, joka sallii italialaisten ostaa sieltä italianrealestatelawyers.com. Tämä vastavuoroisuus toteutuu useimpien länsimaiden (USA, Kanada, Iso-Britannia, Australia jne.) ja monien muiden kohdalla. Käytännössä amerikkalaiset, britit, eurooppalaiset jne. voivat kaikki omistaa kiinteistöjä Sardiniassa ilman paikallista kansalaisuutta tai oleskelulupaa. Tarvitaan vain italialainen verotunnus (codice fiscale) ja voimassa oleva henkilöllisyystodistus idealista.it. Erityistä lupaa kiinteistön ostamiseen ei tarvita. Tämä liberaali linja on tehnyt Italiasta houkuttelevan kansainvälisille ostajille.

Omistaminen ei kuitenkaan automaattisesti oikeuta oleskeluun. EU:n ulkopuoliset omistajat voivat oleskella viisumivapaasti enintään 90 päivää 180 päivän jaksolla Italiassa (Schengen-säännöt). Pidempiä oleskeluja tai pysyvää muuttoa varten on hankittava viisumi (esim. eläkeläisen oleskeluviisumi tai sijoittajaviisumi). Brexitin jälkeen brittiläiset kansalaiset kuuluvat nyt tähän kategoriaan: he voivat ostaa kiinteistöjä helposti, mutta jos haluavat oleskella yli 3 kuukautta kerrallaan, he tarvitsevat viisumin tai oleskeluluvan. Tämä on tuonut “lisää byrokratiaa ja kustannuksia” briteille, kuten mainitaan investropa.com, esimerkiksi eläkeläisen oleskeluviisumin ja sairausvakuutuksen hakeminen, jos haluaa asua Sardinian loma-asunnossa ympäri vuoden. Tämän seurauksena jotkut brittiläiset ostajat ovat varovaisempia, vaikka monet silti jatkavat, koska itse ostoa ei rajoiteta.

Yhteenvetona voidaan todeta, että ulkomaiset ostajat ovat tervetulleita Sardinian kiinteistömarkkinoille, ja omistusoikeudet ovat vahvasti suojattuja Italian lain mukaan. Sardiniassa on lukuisia ulkomaalaisia kiinteistönomistajia, jotka nauttivat täysistä omistusoikeuksista huviloihinsa tai asuntoihinsa. Italia sallii myös ulkomaisten omistajien vuokrata kiinteistöjään (veroja maksaen) ja siirtää myyntituloja ulkomaille ilman merkittäviä esteitä.

Transaktioprosessi ja uudistukset: Kiinteistön osto Sardiniassa noudattaa tavanomaista italialaista kiinteistönkaupan prosessia, joka on tiukasti säännelty turvallisuuden varmistamiseksi. Tärkeimmät vaiheet ovat: esisopimus (Compromesso) ja käsiraha (caparra, usein 10–30 %) investropa.com, jonka jälkeen suoritetaan due diligence (omistusoikeuden tarkistus, mahdollisten kiinnitysten tai kiinteistörekisteriongelmien tarkistus), ja lopuksi loppukauppakirja (Rogito), joka allekirjoitetaan notaarin edessä investropa.com. Notaari on puolueeton viranomainen, joka tarkistaa henkilöllisyydet, varmistaa että kiinteistö on vapaa rasitteista, kerää verot ja rekisteröi kauppakirjan. Tämä on pakollista kaikissa kiinteistökaupoissa. Ulkomaiset ostajat antavat tyypillisesti valtakirjan italialaiselle asianajajalleen tai luotetulle henkilölle, jos eivät voi olla läsnä Italiassa kaupanteon yhteydessä. Tarvittavat asiakirjat ovat vähäiset: passi, verotunnus, ja jos ei ole asukas, varat on yleensä tuotava italialaisen pankkitilin kautta (rahan liikkeen dokumentoimiseksi rahanpesun estämistä koskevien lakien mukaisesti).

Viimeisin kehitys Italian oikeusjärjestelmässä on “Riforma Cartabia” (entisen oikeusministerin Marta Cartabian mukaan nimetty), joka astui voimaan tammikuussa 2023, ja joitakin toimenpiteitä kesäkuusta 2023 alkaen italymagazine.com. Tämä uudistus uudistaa siviiliprosesseja, mukaan lukien kiinteistöjen oikeudelliset huutokaupat (ulosotot). Tavoitteena on tehostaa ja avata ulosottomarkkinoita, integroiden ne paremmin avoimiin markkinoihin italymagazine.com. Yksi osa-alue on mahdollistaa ulosmitattujen kiinteistöjen suora myynti perinteisen huutokaupan ulkopuolella, tuomioistuimen valvonnassa italymagazine.com. Lisäksi parannetaan oikeudellisten myyntien mainontaa ja helpotetaan yksityishenkilöiden (myös ulkomaalaisten) osallistumista verkossa italymagazine.com italymagazine.com. Miksi tämä on tärkeää? Italiassa on suuri määrä ongelmaluottoja ja kiinteistöjä, jotka ovat jumissa pitkissä ulosottoprosesseissa. Näiden vapauttaminen voi lisätä myytävien kiinteistöjen tarjontaa tulevina vuosina italymagazine.com. Sardiniassa, jossa ulosottoja esiintyy mutta ei yhtä massiivisesti kuin suurkaupungeissa, tämä voi silti tuoda markkinoille joitakin vaikeuksissa olevia kiinteistöjä (usein vanhoja asuntoja tai keskeneräisiä taloja) edulliseen hintaan, mikä antaa ostajille enemmän vaihtoehtoja ja voi mahdollisesti hillitä hintoja hieman. Uudistus on hyvin uusi, joten sen vaikutukset näkyvät vähitellen. Kaiken kaikkiaan kyseessä on ostajamyönteinen uudistus, joka lisää läpinäkyvyyttä ja voi houkutella enemmän sijoittajia (myös ulkomaisia) osallistumaan oikeuden huutokauppoihin, joita aiemmin pidettiin monimutkaisina ja vain sisäpiiriläisille suunnattuina.

Toinen oikeudellisen uudistuksen osa-alue on kiinteistöjen rekisteröintiprosessin nopeuttaminen ja digitalisointi, mutta perinteinen notaarijärjestelmä säilyy. On keskusteltu mahdollisuudesta sallia notaarien tehdä täysin digitaalisia kauppakirjoja tulevaisuudessa, mutta vuonna 2025 on edelleen odotettavissa henkilökohtainen tai valtakirjalla tehtävä allekirjoitus notaarin kanssa.

Verot ja kulut: Sardiniassa ostaessa verot ovat samat kuin muualla Italiassa: rekisteröintivero, kiinteistövero ja kiinnitysvero. Jos yksityishenkilö ostaa kakkosasunnon (ei-residentti tai ei käytä prima casa -etuja), rekisteröintivero on 9 % kiinteistön laskennallisesta arvosta (joka on yleensä markkina-arvoa alempi), sekä pienet kiinteät verot (tyypillisesti 50 € + 50 €). Jos täyttää prima casa (ensiasunto) -ehdot – eli tulee asukkaaksi kyseiseen kuntaan tai ainakin ilmoittaa sen ensisijaiseksi asunnoksi eikä ole käyttänyt etua muualla – rekisteröintivero on vain 2 % laskennallisesta arvosta investropa.com. Monet ulkomaalaiset eivät käytä prima casa -etua, elleivät aio muuttaa ja saada asuinpaikkaa Italiaan; mutta EU-kansalaiset käyttävät sitä joskus, ja jotkut EU:n ulkopuolisetkin, jos aikovat asua siellä. Uudiskohteet rakennuttajalta ovat arvonlisäveron (ei rekisteröintiveron) alaisia – 10 % ALV (tai 4 %, jos prima casa ja täyttää asuinvaatimukset). Luksusluokan asunnoissa (A/1, A/8 -luokat) ALV on 22 %. Sardiniassa ei ole kansallisen normin ylittäviä ylimääräisiä leimaveroja. Vuosittaiset kiinteistöverot (IMU) ovat nolla ensisijaisille asunnoille ja koskevat kakkosasuntoja – tyypillisesti muutamasta sadasta muutamaan tuhanteen euroon riippuen kiinteistön arvosta ja kunnan veroprosentista. Huomionarvoista on, että maaseutu- ja historialliset asunnot saattavat saada veronalennuksia tai -vapautuksia (esim. jos rekisteröity maatalouskiinteistöksi tai kunnostettavana).

Ammatillisiin kuluihin kuuluvat notaarin palkkiot (noin 1–2 % hinnasta) investropa.com, kiinteistönvälittäjän palkkio (yleensä 3 % ostajalta ja 3 % myyjältä) investropa.com, sekä mahdolliset lakimieskulut, jos palkkaa asianajajan (ei pakollista, mutta suositeltavaa ulkomaalaisille ostajille, noin 1 % hinnasta). Kaiken kaikkiaan kaupankäyntikulut ovat tyypillisesti noin 10–15 % ostohinnasta ulkomaalaiselle ostajalle, kun verot ja kulut lasketaan yhteen investropa.com. Tämä on tärkeää taloudellisessa suunnittelussa – kuten Investropa huomautti, yleinen virhe on aliarvioida nämä lisäkulut investropa.com investropa.com. Asuntolainoja myönnetään ulkomaalaisille joistakin italialaisista pankeista, mutta monet ulkomaalaiset ostavat käteisellä tai rahoittavat kotimaassaan helpompien prosessien vuoksi.

Vuokraussäännökset: Lyhytaikaisten vuokrausten lisääntyessä Italia otti käyttöön uusia sääntöjä. Kuten mainittiin, vuoden 2024 lopusta alkaen vuokranantajien on hankittava CIN (Codice Identificativo Nazionale) jokaiselle lyhytaikaiselle vuokrauskohteelle ja sisällytettävä se ilmoituksiin ajo.casa. Sardinialla, kuten muillakin alueilla, on nyt turistivuokrausten tietokanta. Lisäksi verosäännösten mukaan, jos vuokraat yli 4 kohdetta Italiassa, sitä pidetään liiketoimintana, joka vaatii SCIA-liiketoimintailmoituksen ja on erilaisten verosääntöjen alainen; tämän laiminlyönti voi johtaa 2 000–10 000 €:n sakkoihin lodgecompliance.com. Yksityishenkilöiden vuokratulojen verotus on vakio 21 % (Cedolare Secca) asuinvuokrasopimuksissa, ja monet käyttävät tätä myös lomavuokrauksiin. Kansallisella tasolla keskustellaan kaupunkien mahdollisuudesta rajoittaa turistivuokrauksia tietyillä alueilla, mutta tällaista lakia ei ole vielä hyväksytty. Sardinia ei ole ottanut käyttöön koko saaren kattavia rajoituksia, vaikka jotkut suositut kunnat ovat harkinneet rajoituksia. Esimerkiksi on ollut huhuja, että jotkut rannikkokaupungit saattaisivat rajoittaa uusien B&B-lupien myöntämistä paikallisten asuntotarpeen turvaamiseksi – mutta tällä hetkellä painopiste on ollut enemmän rekisteröinnissä ja sääntöjen noudattamisessa kuin rajoituksissa. Jos aiot ostaa ja vuokrata, varaudu noudattamaan näitä sääntöjä. Lisäksi joidenkin luksusasuntojen taloyhtiöjärjestyksissä (erityisesti Costa Smeraldalla) voi olla rajoituksia lyhytaikaiselle alivuokraukselle, mikä kannattaa tarkistaa ostoprosessin yhteydessä.

Rakennus- ja kaavoituslait: Sardiniassa on Italian tiukimpia maankäyttösäädöksiä, erityisesti rannikolla, Piano Paesaggistico Regionale (PPR) -suunnitelman alaisuudessa. Rakentamista on voimakkaasti rajoitettu tietyn etäisyyden sisällä rantaviivasta (yleensä 300 metriä, ja enemmän joillakin koskemattomilla alueilla), ellei kyseessä ole kaupunkialue. Tämä politiikka, joka otettiin käyttöön 2000-luvun puolivälissä, on pitänyt rannikon suhteellisen vapaana korkeista rakennuksista. Vuonna 2023 Sardinian aluehallitus yritti ottaa käyttöön uuden “Piano Casa” -lain, joka höllentäisi joitakin rakentamissääntöjä – sallien tiettyjä olemassa olevien rakennusten laajennuksia ja rakentamista joillakin rannikkoalueilla matkailualan edistämiseksi regione.sardegna.it ingegneriafiori.com. Tämä herätti kiistaa, ja ympäristöjärjestöt varoittivat mahdollisesta “sementoinnista” greenitalia.org. Heinäkuussa 2024 Italian perustuslakituomioistuin kumosi osan tästä alueellisesta laista perustuslain vastaisena, koska se loukkasi maisemansuojelulakeja gruppodinterventogiuridicoweb.com. Näin ollen monet lievennykset pysäytettiin gruppodinterventogiuridicoweb.com. Lopputuloksena on, että rannikon rakennussäännöt pysyvät varsin tiukkoina – uusia rakennuksia ei yleensä saa rakentaa lähelle rantaa muualla kuin jo osoitetuilla alueilla, ja jopa olemassa olevien talojen laajentaminen voi olla rajoitettua. Ostajille tämä on kaksiteräinen miekka: se tarkoittaa, että rannikkokiinteistöjen maisema-arvo ja eksklusiivisuus säilyvät (hyvä pitkän aikavälin arvon kannalta), mutta se tarkoittaa myös, että maata tai kunnostettavaa kohdetta ostaessa rannikko- tai maaseutualueilla on oltava tarkkana – sallittavat muutokset voivat olla odotettua vähäisempiä. Tarkista aina, koskeeko kiinteistöä maisema- tai kulttuurirajoituksia (vincoli). Monet maaseudun talot sijaitsevat maatalousmaalla, jossa sovelletaan eri sääntöjä (esim. usein vaaditaan vähintään 1 hehtaarin tontti, jotta saa luvan kunnostaa raunio, erityisesti alle 3 km rannasta) legislazionetecnica.it. Ota mukaan geometra (mittaaja) tai arkkitehti, jos aiot rakentaa tai tehdä merkittäviä remontteja.

Lailliset suojat ja riskit: Italian oikeusjärjestelmä tarjoaa vahvan suojan petoksia vastaan kiinteistökaupoissa – osittain notaarin roolin ja rekisteröintijärjestelmän ansiosta on hyvin harvinaista, että omistusoikeudessa olisi ongelmia, jos oikeat vaiheet noudatetaan. Ostajien tulisi kuitenkin aina varmistaa, että aiempien omistajien tekemille remonteille on ollut asianmukaiset luvat, sillä laittomat lisärakennukset (abusivismo) eivät ole historiallisesti harvinaisia. Italian lain mukaan laittomat rakennelmat eivät välttämättä ole myytävissä tai voivat joutua purkumääräyksen kohteeksi, ellei tilannetta korjata. Siksi huolellinen taustaselvitys (tekninen tarkastus ja kunnan asiakirjojen tarkistus) on tärkeää. Jos ostat asunnon taloyhtiöstä, huomioi myös taloyhtiömaksuihin ja yhtiöjärjestykseen liittyvät lakisääteiset velvoitteet. Kaiken kaikkiaan Italian sopimuslainsäädäntö on hyvin kehittynyt – kun allekirjoitat esisopimuksen, siitä vetäytyminen ilman syytä tarkoittaa käsirahan menettämistä (ostajalle) tai kaksinkertaisen palautuksen maksamista (myyjälle).

Vielä yksi ulkomaalaisille suotuisa sääntelymuutos: Italiassa Codice Fiscale (verotunnus) -prosessia on yksinkertaistettu – sen saa helposti Italian konsulaatista ulkomailla tai Italiassa, ja sitä tarvitaan minkä tahansa kauppakirjan allekirjoittamiseen. Lisäksi viime vuosina englanninkieliset käännökset lopullisista kauppakirjoista voidaan liittää mukaan ei-italiaa puhuville, ja joillakin notaaritoimistoilla turistialueilla on englanninkielinen henkilökunta tai kääntäjä.

Kauppakulujen läpinäkyvyys: Lain mukaan kaikki summat (hinta, käsiraha) on ilmoitettava läpinäkyvästi kauppakirjassa. Italiassa on käytäntönä joskus ilmoittaa kauppakirjassa “verotusarvo” (verojen laskentaa varten), joka voi olla todellista hintaa alempi, mutta koko hinta kuitenkin näkyy tai on veroviranomaisten tiedossa – uudet rahanpesun vastaiset säädökset varmistavat varojen jäljitettävyyden (yleensä maksat erityisellä siirtokelvottomalla sekillä tai pankkisiirrolla omistajalle kaupanteossa). Ulkomaalaisille ostajille on tärkeää noudattaa valuutan tuonti- ja vientisääntöjä – rahan tuominen Italiaan pankkisiirrolla on sallittua (varmista vain, että kotipankkisi ja italialainen pankki hoitavat tarvittavat ilmoitukset yli 10 000 € summista rahanpesusääntöjen täyttämiseksi).

Tulevat sääntelynäkymät: Jatkossa ei odoteta merkittäviä rajoituksia ulkomaalaisomistukselle – Italia tarvitsee ulkomaisia investointeja ja on perinteisesti ollut avoin tällä sektorilla. Mahdollisesti kannustimia lisätään tietyille ryhmille (perheet, diginomadit – diginomadiviisumi on ollut valmisteilla Italiassa vuodesta 2022, mikä voisi helpottaa EU:n ulkopuolisten etätyöntekijöiden oleskelua esimerkiksi Sardiniassa). Seuraa myös mahdollisia EU:n tai kansallisen tason lakimuutoksia lyhytaikaisiin vuokrauksiin – kaupungit kuten Firenze ja Venetsia ajavat tiukempaa sääntelyä turistikeskuksissa, mikä voi myöhemmin vaikuttaa Sardinian kuntiin, jos ongelmia ilmenee.

Yhteenvetona, Sardinian oikeudellinen ympäristö on ystävällinen ja hyvin järjestetty kiinteistön ostajille, myös ulkomaalaisille. On tehty positiivisia uudistuksia markkinoiden tehostamiseksi (Cartabia-uudistus) italymagazine.com ja jatkuvaa työtä kehityksen ja suojelun tasapainottamiseksi. Ostajien kannattaa tehdä taustatyöt (tai palkata ammattilaiset) hyödyntääkseen veroedut, noudattaakseen vuokrasääntöjä ja välttääkseen kiinteistöt, joissa on oikeudellisia puutteita. Näin voi omistaa kiinteistön Sardiniassa luottavaisin mielin, nauttien vahvasta omistusoikeudesta ja Italian lain tarjoamasta suojasta.

Lähteet: Yllä olevat tiedot on koottu virallisista tiedoista ja arvostetuista lähteistä, mukaan lukien Immobiliare.it:n markkinaraportit immobiliare.it immobiliare.it, alueelliset uutiset (L’Unione Sarda, ANSA) matkailu- ja ulkomaalaisten ostajien tilastoihin unionesarda.it ansa.it, Savillsin ja Nomisman analyysit luksus- ja kansallisista trendeistä savills.ca agenziaentrate.gov.it, sekä Investropan tutkimuskooste ennusteista ja erityistrendeistä investropa.com investropa.com. Nämä lähteet tarjoavat perustan Sardinian vuoden 2025 kiinteistötilanteen ja tulevaisuuden odotusten ymmärtämiselle.