San Josen kiinteistömarkkinat vuonna 2025 pysyvät vahvoina mutta monimutkaisina, joita muovaavat Piilaakson talouden vaihtelut, korkea asuntokysyntä ja uudet pandemian jälkeiset trendit. Yhtenä maan kalleimmista markkinoista San Jose kokee maltillista kasvua asuntojen hinnoissa, matalaa tarjontaa (vaikka pientä parannusta onkin tapahtunut) ja kovaa kilpailua sekä ostajien että vuokralaisten kesken. Alla pureudumme keskeisiin sektoreihin – asunnoista ja vuokra-asunnoista liiketiloihin – sekä siihen, mitä asiantuntijat ennustavat tuleville vuosille.
Vuoden 2025 keskeiset markkinaluvut (San Jose):
- Keskimääräinen asunnon hinta: ~1,5 miljoonaa dollaria (vuoden 2025 puolivälissä), nousua noin 5 % vuodessa redfin.com. Asunnot myydään keskimäärin ~20 päivässä, usein useiden tarjousten kera.
- Keskimääräinen kuukausivuokra: ~2 927 dollaria heinäkuussa 2025, nousua noin 2–3 % viime vuodesta apartmentlist.com. Yksiöiden keskimääräinen vuokra on 3 265 dollaria/kk apartmentlist.com.
- Asuntotarjonta: Tarjonta kasvanut ~20 % vuoden 2024 alun tasosta apartmentlist.com sfgate.com, mutta markkina on yhä myyjän markkina, ja kohteita on vähän.
- Asumisen kohtuuhintaisuus: Erittäin heikko. Keskimääräisen tulotason kotitalouden pitäisi saada >250 000 dollarin palkankorotus voidakseen ostaa keskihintaisen asunnon San Josessa zillow.mediaroom.com.
- Talous: Työttömyys Santa Claran piirikunnassa on ~3,9 % (Q2 2025) kidder.com. Asuntolainojen korot ovat noin 6,5–6,8 % sfgate.com, selvästi pandemian pohjalukemia korkeammalla, mikä aiheuttaa “lock-in effect” -ilmiön, jossa asunnonomistajat pysyvät paikoillaan säilyttääkseen matalat korkonsa.
Asuntomarkkinoiden trendit vuonna 2025
San Josen asuntomarkkinat pysyvät erittäin kilpailtuina vuonna 2025. Kotien mediaanimyyntihinta on noin 1,5 miljoonaa dollaria, mikä on 238 % korkeampi kuin Yhdysvaltojen keskiarvo redfin.com. Hinnat ovat nousseet noin 3–5 % viime vuodesta, mikä on maltillinen nousu verrattuna pandemian aikaisiin kaksinumeroisiin kasvuihin. Tämä kasvu osoittaa tasaantumisen merkkejä korkeampien korkojen ja hieman parantuneen tarjonnan vuoksi. Zillown vanhempi ekonomisti huomauttaa, että kasvava tarjonta pitää asuntojen hinnat kurissa; itse asiassa asuntojen arvojen ennustetaan pysyvän käytännössä ennallaan (−0,2 %) San Josen metropolialueella vuonna 2025 sfgate.com. Silti kysyntä ylittää tarjonnan, joten markkinat suosivat kokonaisuudessaan myyjiä.
Tarjonta ja myynti: Markkinoilla olevien asuntojen määrä on kasvanut maltillisesti. Alan tarkkailijat raportoivat, että San Josen vuoden 2025 aloitusvaranto oli noin 20 % korkeampi kuin vuoden 2024 sfgate.com, osittain siksi, että useammat omistajat laittavat asuntoja myyntiin ja uutta rakentamista tulee hiljalleen markkinoille. Silti tarjonta on historiallisesti niukkaa – monet omistajat ovat haluttomia myymään ja menettämään erittäin matalat asuntolainakorkonsa (“lock-in”-ilmiö), mikä rajoittaa vaihtuvuutta. Lisääntyneistä ilmoituksista huolimatta suljetut kaupat ovat itse asiassa lisääntyneet (kasvua 8–31 % vuodentakaisesta koko alueella) ja niiden ennustetaan kasvavan vielä noin 15 % vuonna 2025 sfgate.com, mikä osoittaa, että ostajakysyntä imee nopeasti tarjolla olevat asunnot. Asunnot myyvät yhä nopeasti – mediaaniaika markkinoilla on noin 20 päivää, kun se vuotta aiemmin oli 15 päivää redfin.com redfin.com. Keskimääräinen ilmoitus saa 3–4 tarjousta San Josessa, ja halutuilla alueilla asunnot myydään usein yli pyyntihinnan.
Hinnoittelu ja kilpailu: Asuntojen hinnat San Josessa näyttävät vakiintuneen korkealle tasolle. Vuoden 2025 puolivälissä mediaanimyyntihinta on noin 1,5 miljoonaa dollaria (nousua noin 5 % vuodessa) redfin.com, toipuen pienestä notkahduksesta vuonna 2023. Ostajien kilpailu on edelleen “melko kilpailtua” Redfinin indeksin mukaan, ja monet kodit myydään yhä 2–6 % yli pyyntihinnan tarjouskilpailuissa redfin.com. Luksussegmentti on erityisen vahva – korkealuokkaiset asunnot saavat useita tarjouksia ja niiden arvo jatkaa nousuaan, mikä uhmaa laajempia asumisen kohtuuhintaisuuteen liittyviä huolia sfgate.com. Välittäjät huomauttavat, että aloitustason kodit (noin miljoonan dollarin hintaluokassa) houkuttelevat kiivasta tarjouskilpailua sekä ensiasunnon ostajilta että sijoittajilta, ja ne myydään usein reilusti yli pyyntihinnan – käteistarjoukset eivät ole harvinaisia sanjosespotlight.com.
Kohtuuhintaisuuden haasteet: San Jose sijoittuu johdonmukaisesti yhdeksi Yhdysvaltojen vähiten kohtuuhintaisista asuntomarkkinoista. Palkkojen pysyminen paikallaan suhteessa asuntojen arvoihin on tehnyt omistusasunnon hankkimisesta monille asukkaille saavuttamattoman haaveen. Zillow’n analyysi korostaa kuilua: vaikka käsiraha olisi suuri, 330 000 dollaria (20 %), keskivertotuloinen perhe San Josessa tarvitsisi yli 250 000 dollarin palkankorotuksen voidakseen mukavasti ostaa mediaanihintaisen kodin zillow.mediaroom.com. Erään arvion mukaan vain noin 28 % kotitalouksista laajemmalla Bay Arealla pystyy ostamaan mediaanihintaisen kodin (ja San Josen kaupungissa osuus on vielä pienempi). Korkeat asuntolainakorot – noin 6–7 % 30 vuoden lainoissa – pahentavat tilannetta lisäämällä satoja tai tuhansia kuukausieriin. Nämä kohtuuhintaisuuden paineet ovat jäädyttäneet osan ostajakysynnästä ja ohjanneet monet potentiaaliset ostajat vuokramarkkinoille zillow.mediaroom.com.
Markkinanäkymät: Hintojen odotetaan pysyvän tasaisina tai lievästi nousevina lähitulevaisuudessa. Kalifornian kiinteistönvälittäjien liitto (C.A.R.) ennustaa +4,6 %:n nousua Kalifornian asuntihinnoissa vuonna 2025 noin 6,8 %:n kasvun jälkeen vuonna 2024 sanjosespotlight.com – kestävämmässä tahdissa. San Josen arvonnousu voi olla hieman osavaltion keskiarvoa matalampaa jo valmiiksi erittäin korkeiden hintojen ja teknologia-alan suhdanneherkkyyden vuoksi. Mahdollinen asuntolainakorkojen lasku voisi vapauttaa patoutunutta kysyntää: paikalliset välittäjät ennustavat, että jos korot laskevat matalalle 6 %:n tai 5 %:n tasolle, markkina “syttyy” toiminnasta, kun useammat myyjät ja ostajat aktivoituvat sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Toistaiseksi odotettavissa on maltillista hintojen nousua ja hieman parempaa tarjontaa ostajille, mutta ei mitään, mikä merkittävästi parantaisi asumisen kohtuuhintaisuutta. San Josen perustavanlaatuinen asuntopula ja vahvat työmarkkinat ylläpitävät pitkän aikavälin nousupainetta asuntojen arvoissa.
Vuokramarkkinan kehitys
San Josen vuokramarkkina vuonna 2025 on erittäin kallis mutta kasvultaan melko vakaa. Kaupungin mediaanivuokra (kaikki asuntotyypit) on noin 2 900 dollaria kuukaudessa apartmentlist.com – yli 100 % korkeampi kuin Yhdysvaltojen mediaanivuokra, mikä kuvastaa alueen varallisuutta ja asuntopulaa. Vuokrat ovat jatkaneet nousuaan: mediaanivuokra nousi noin 2–3 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2025 puolivälissä apartmentlist.com. Vertailun vuoksi monissa suurissa Yhdysvaltain kaupungeissa vuokrat pysyivät ennallaan tai laskivat viime vuoden aikana, kiitos valtakunnallisen uuden asuntotuotannon kasvun. Bay Arealla San Josen vuokrien kasvu (~2,8 % vuodessa) on ylittänyt San Franciscon (käytännössä 0 %) sfgate.com, vaikka molemmat ovat kaukana aiempien vuosien kaksinumeroisista vuokrankorotuksista.
Korkeat vuokrat ja kysyntä: Keskimääräiset vuokrat makuuhuonemäärän mukaan korostavat, kuinka San Jose on vuokralaisille saavuttamattoman kallis. Heinäkuussa 2025 yksiöiden keskimääräinen vuokra on noin 2 934 $ (lähes 67 % Yhdysvaltain keskiarvon yläpuolella) ja kaksioiden noin 3 506 $ apartmentlist.com apartmentlist.com. Trendikkäissä keskustan kaupunginosissa hinnat ovat vielä korkeammat – esimerkiksi San Josen keskustan yksiöiden vuokrat ylittävät usein 5 000 $/kk luksustaloissa apartmentlist.com. Tällaiset hinnat tarkoittavat, että vuokralaisen tulisi tienata reilusti yli 100 000 $ vuodessa noudattaakseen “30 % tuloista vuokraan” -sääntöä. Ei olekaan yllättävää, että suuri osa paikallisista vuokralaisista on kahden tulonsaajan teknologia-alan ammattilaisia tai perheitä, jotka jakavat asunnon. Kaikkiaan, noin 44 % San Josen kotitalouksista vuokraa asuntonsa omistamisen sijaan point2homes.com, ja moni heistä venyttää budjettiaan voidakseen tehdä niin (kaupunkiseudun elinkustannusindeksi on noin 231, toiseksi korkein Yhdysvalloissa heti San Franciscon jälkeen apartmentlist.com).
Huolimatta pilvissä olevista vuokrista, vuokra-asuntojen kysyntä pysyy vahvana. Vuokra-asuntojen vajaakäyttöaste on vain noin 4–5 % San Josessa point2homes.com, mikä tarkoittaa, että suurin osa asunnoista on asuttuja. (Vertailun vuoksi: 5 % vajaakäyttöä pidetään tasapainoisena markkinana – San Jose on juuri tällä rajalla.) Vuokralaiset ovat osoittaneet jonkin verran hintatietoisuutta – vuokrien jatkuva nousu hidastui vuosina 2020–2022, ja tuolloin nähtiin myönnytyksiä tai pieniä laskuja. Mutta toimistojen, yliopistojen ja työntekijöiden maahanmuuton paluu vuosina 2023–2024 palautti vuokramarkkinat kasvuun. Monet kotitaloudet, joilla ei ole varaa ostaa omaa asuntoa, joutuvat jatkamaan vuokraamista, mikä ylläpitää kysyntää.
Uusi tarjonta ja tyhjäkäynti: Merkittävä tekijä, joka on hillinnyt vuokrien kasvua, on ollut asuntorakentamisen buumi Yhdysvaltojen Sun Beltillä (kaupungit kuten Austin ja Raleigh), mikä on luonut valtakunnallisen ylitarjonnan sfgate.com. Vaikka Bay Arealla ei ole rakennettu läheskään tarpeeksi asuntoja poistamaan pulaa, San Joseen on tullut joitakin uusia asuntoja ja vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut noin 20 % tietyillä esikaupunkialueilla apartmentlist.com. Tämä maltillinen tarjonnan lisäys toimii helpotusventtiilinä vuokrille. Bay Arean moniasuntoisten rakennusten rakentamisen odotetaan hidastuvan vuoden 2025 jälkeen, kun projektit valmistuvat ja uusia käynnistyy vähemmän sfgate.com. Zillown analyytikot ennustavat, että vuoden 2025 lopulla vuokramarkkina kiristyy jälleen – uusiin asuntoihin liittyvä viimeaikainen aalto ”hiipuu”, mikä tarkoittaa enemmän kilpailua jokaista vapaata asuntoa kohden tulevaisuudessa sfgate.com. San Josessa, jossa asuntoja rakennetaan kroonisesti liian vähän, jopa pieni tyhjäkäynnin lasku voi johtaa vuokrien nousuun.
Näkymät vuokralaisille: Vuokrien nousun odotetaan pysyvän seuraavina vuosina todennäköisesti matalissa yksinumeroisissa prosenteissa vuosittain (ellei taloudellinen taantuma iske). Asiantuntijat ennustavat Bay Arealle jatkuvaa matalaa ja tasaista vuokrien kasvua – ehkä noin 2–4 % vuodessa sfgate.com. Tämä on hyvä uutinen vuokralaisille verrattuna viime vuosikymmenen kaksinumeroisiin nousuihin, mutta vuokrien ei odoteta myöskään laskevan merkittävästi. Politiikkamuutoksia on tulossa: Kalifornian äänestäjät saattavat nähdä Proposition 33:n vuonna 2024, aloitteen vuokrasääntelyn laajentamiseksi (kahden aiemman yrityksen epäonnistuttua) sfgate.com. Jos se menee läpi, kaupungit kuten San Jose voisivat ottaa käyttöön tiukemmat vuokrakatot uudemmille rakennuksille, mikä mahdollisesti rajoittaisi vuokrien nousuvauhtia. San Josessa on jo paikallinen vuokrasääntely vanhemmille asunnoille (vuotuinen nousu rajattu noin 5–8 %), ja laajennus voisi suojata vuokralaisia entisestään – tai, kriitikoiden mukaan, estää uutta rakentamista. Samaan aikaan kysyntä omakotitalojen vuokraukseen kasvaa, kun perheet etsivät enemmän tilaa; näiden kotien vuokrat ovat nyt noin 41 % korkeammat kuin viisi vuotta sitten (kasvu ylittää asuntojen vuokrien nousun) zillow.mediaroom.com. Kaiken kaikkiaan vuokramarkkina pysyy kilpailullisena – vuokralaisten kannattaa budjetoida tarkasti ja varautua käyttämään suuri osa tuloistaan asumiseen Piilaaksossa.
Kaupallisen kiinteistösektorin näkymät
San Josen kaupallisen kiinteistösektorin vuosi 2025 on kontrastien tarina. Toimistomarkkinoilla on korkea vajaakäyttöaste ja etätyö on muuttanut toimintamalleja, kun taas teollisuus- ja varastotilat ovat lähes täydessä kapasiteetissa Bay Arean logististen tarpeiden ansiosta. Vähittäiskaupan kiinteistöt pärjäävät suhteellisen hyvin, varakkaiden kuluttajien ja osittaisen toimistolle paluun elvyttäessä jalankulkuliikennettä joillakin alueilla. Tässä sektoreittainen katsaus:
Toimistomarkkinat: Korkea vajaakäyttöaste ja hidas elpyminen
Toimistotilaa San Josessa (ja koko Piilaaksossa) on runsaasti ja se on vajaakäytössä vuonna 2025. Toimistojen vajaakäyttöaste nousi yli 20 %:iin vuonna 2024, kun se ennen pandemiaa oli vain 8,6 % patch.com. Vuoden 2024 kolmannella neljänneksellä 21,8 % toimistotilasta oli tyhjillään Santa Claran ja San Mateon piirikunnissa (joihin San Jose kuuluu), mikä on yli kaksinkertainen määrä verrattuna aikaan ennen COVIDia patch.com. Tämän ylitarjonnan taustalla ovat etä- ja hybridityökäytännöt – työntekijät käyvät toimistolla harvoin, jos ollenkaan. San Josen metropolialueella oli vain noin 40,7 %:n paluu toimistolle -aste vuoden 2024 lopulla, mikä on yksi maan alhaisimmista patch.com. Yritykset ovat pienentäneet toimitilojensa kokoa, jättäen suuria tiloja tyhjilleen tai alivuokralle.
Vuonna 2025 näkyy kuitenkin ensimmäisiä vakautumisen merkkejä. Joitakin indikaattoreita: Piilaakson toimistojen vajaakäyttöaste laski hieman noin 17,4 %:iin vuoden 2025 toisella neljänneksellä (kokonaiskäyttöaste noin 18,2 %) kidder.com. Vuokraustoiminta on vilkastunut vuoden 2025 alkupuoliskolla – merkittäviä sopimuksia ovat mm. teknologiayritys Zscalerin yli 300 000 neliöjalan alivuokraus Santa Clarassa kidder.com. Vuokranantajat tekevät sopimuksia ja tarjoavat kannustimia tilojen täyttämiseksi, ja pyydetyt vuokrat ovat tasaantuneet (noin 4,07 $/neliöjalka kuukaudessa, 0,2 % vähemmän kuin vuosi sitten) kidder.com. Toimistokiinteistöjen myyntejä tehdään suurilla alennuksilla, mikä houkuttelee sijoittajia etsimään löytöjä – keskimääräinen myyntihinta neliöjalkaa kohden (360 $) on selvästi alle 5 vuoden keskiarvon, mikä kuvastaa vaikeuksissa olevia arvoja kidder.com.
“Flight to quality” on mantra: vuokralaiset keskittävät toimintaansa korkeatasoisiin, runsailla palveluilla varustettuihin rakennuksiin houkutellakseen työntekijöitä tulemaan toimistolle, kun taas vanhemmat tai huonommin sijaitsevat toimistot kamppailevat. Esimerkiksi Google – massiivisten irtisanomisten ja kululeikkausten jälkeen – laittoi suuren osan Redwood Cityn kampuksestaan vuokralle ja keskeytti tulevien toimistojen rakentamisen kidder.com. Uudet rakennushankkeet ovat suurelta osin pysähtyneet, vaikka paradoksi säilyy: vuonna 2024 rakennettiin noin 9 miljoonaa neliöjalkaa liiketilaa, mikä on pandemian jälkeinen huippu, vaikka vajaakäyttö nousi ennätyksiin patch.com. Tämä sisältää erikoistuneita T&K-tiloja ja omistajakäytössä olevia projekteja, jotka eivät näy vuokratilastoissa. Asiantuntijat kutsuvat tätä “vuoden 2024 paradoksiksi” – talous kasvaa, mutta toimistotilaa tarvitaan vähemmän patch.com.
Tulevaisuutta ajatellen useimmat analyytikot odottavat toimistomarkkinoiden pysyvän heikkoina vuoteen 2025 asti. Yritykset alivuokraavat tilojaan laajentumisen sijaan, ja lähes biljoonan dollarin edestä liikekiinteistövelkaa erääntyy vuonna 2025 kidder.com – mikä lisää maksukyvyttömyyden riskiä, erityisesti toimistokiinteistöissä, joiden arvo laskee. Positiivisena puolena San Jose on välttänyt San Franciscon pahimman skenaarion (missä useat keskustan tornit joutuivat ulosottoon). Harvempi San Josen kiinteistönomistaja on jättänyt maksamatta lainojaan patch.com, osittain siksi, että paikalliset toimistot ovat hajautuneempia (esim. monet matalat teknologiakampukset) eivätkä ole yhtä riippuvaisia tiiviistä keskustasta. Ennustajat uskovat, että “uuden normaalin” vakiintuminen vie vielä vuoden tai kaksi patch.com. Kuten eräs paikallinen konsultti totesi, tavoitteena on “hioa vähitellen [ja] saada vajaakäyttöaste alle 20 %:n” hallittavammalle tasolle patch.com. Jos teknologiasektori kiihtyy uudelleen tai yritykset määräävät enemmän läsnäolotyötä, elpyminen voi nopeutua – mutta toistaiseksi on odotettavissa kohonnutta toimistotilojen vajaakäyttöä ja runsaasti tilavaihtoehtoja vuokralaisille San Josessa.
Teollisuus- ja varastotilat: vahva kysyntä, niukka tarjonta
Jyrkässä ristiriidassa toimistojen kanssa, teollisuuskiinteistöt San Josen alueella ovat edelleen erittäin haluttuja. Teollisuus- ja varastotilojen vajaakäyttöaste on erittäin alhainen – noin 4–6 % vuosina 2024/2025 patch.com cbre.com. Vuoden 2025 toisella neljänneksellä koko Silicon Valleyn teollisuusvajaakäyttö oli noin 5,8 % cushmanwakefield.com, mikä osoittaa erittäin tiukan markkinan (etenkin kun huomioidaan, että luku sisältää myös uudet valmistuneet tilat). Logistiikka-, valmistus- ja laboratoriotilojen kysyntää ohjaavat verkkokauppa, puolijohde- ja laiteyritykset sekä bioteknologiayritykset, jotka tarvitsevat tiloja, joissa työ täytyy tehdä paikan päällä.Tutkimus- ja kehityslaboratoriot sekä erikoistilat ovat kokeneet hieman korkeampaa vajaakäyttöä (~11 % vuoden 2024 lopulla R&D-laboratorioissa) patch.com, mutta tämä johtuu osittain uusien tilojen valmistumisesta. Aloilla kuten bioteknologia ja kehittynyt valmistus, käyttöaste pysyy vahvana – näissä yrityksissä ei voida siirtyä täysin etätyöhön. Joint Venture Silicon Valley -raportissa todettiin, että laboratorio- ja teollisuustilojen kysyntä jatkoi kasvuaan vuonna 2024 toimistotilojen ylitarjonnasta huolimatta patch.com. Teollisuuskiinteistöjen vuokrat ovat pysyneet vakaina tai nousseet maltillisesti, sillä tarjontaa rajoittavat Bay Arean maankäytön rajoitteet. Rakennuttajat lisäsivät jonkin verran teollisuustilaa vuonna 2024, ja noin 2–3 miljoonaa neliöjalkaa modernia logistiikkatilaa on rakenteilla San Josen ympäristössä, usein räätälöitynä tiettyjen käyttäjien tarpeisiin.
Näkymät: Teollisuussektorin odotetaan pysyvän vahvana. Vaikka talous hieman hidastuisi, vajaakäyttö on niin alhaista, että pieni nousu ei johtaisi ylitarjontaan. Verkkokauppa, datakeskukset ja sähköautoteollisuus laajenevat Silicon Valleyssa ja jatkavat tilojen käyttöä. Itse asiassa yksi San Josen uusista hyväksytyistä keskustaprojekteista sisältää 11-kerroksisen datakeskuksen asuinrakennusten yhteydessä (ainutlaatuinen monikäyttökonsepti) localnewsmatters.org. Sijoittajat ovat edelleen optimistisia teollisuuskiinteistöjen vakaiden kassavirtojen suhteen. Yksi varoitus: yhteisöjen vastustus uusia varastoja kohtaan (liikenteen tai ympäristöhuolien vuoksi) voi hidastaa lupaprosesseja. Mutta CEQA-uudistusten (käsitellään alla) ja alueen infrastruktuuritarpeiden myötä teollisuuskehitystä todennäköisesti nopeutetaan. Odotettavissa on, että teollisuusvajaakäyttö pysyy matalissa yksinumeroisissa luvuissa ja vuokrien kasvu keskitasolla vuosittain jatkossa.
Vähittäiskauppasektori: Kestävät pääkadut ja muuttuvat kulutustottumukset
San Josen vähittäiskaupan kiinteistöt ovat osoittautuneet yllättävän kestäviksi pandemian jälkimainingeissa. Alueen korkeiden tulojen ja patoutuneen kulutuskysynnän ansiosta useimmat ostoskeskukset ja liikehuoneistot ovat elpyneet, vaikka etätyö onkin muuttanut joitakin tapoja. Vähittäiskaupan vajaakäyttö laski kuuden vuoden alimmalle tasolle, noin 4,7 %:iin, vuoden 2025 alussa Silicon Valleyssa assets.cushmanwakefield.com. Vuoden 2025 alkaessa useimmilla osa-alueilla vähittäiskaupan vajaakäyttö oli alle 4 % – käytännössä täysi käyttöaste – erityisesti menestyvillä alueilla kuten Santana Row/Valley Fair, Palo Alto ja Cupertino marcusmillichap.com. Ainoa kohonnut vajaakäytön tasku (noin 5 %) on Etelä-San Josen osissa marcusmillichap.com, mikä todennäköisesti johtuu muutamien vanhojen keskusten tai suurten myymälöiden sulkemisista siellä.
Useat tekijät ovat “pönkittäneet” vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoita: teknologia-alan palkat ja varallisuus tarkoittavat, että paikallisilla kotitalouksilla on ostovoimaa tukea ravintoloita, putiikkeja ja palveluita. Jopa runsaan etätyön aikana hyvätuloiset asukkaat jatkoivat paikallista ostamista, ja monet vähittäisyritykset sopeutuivat (tarjosivat kotiinkuljetusta, noutoa jne.). Nyt, kun yhä useampi työntekijä palaa osittain toimistolle, keskustan ja liikekeskusten ravintolat saavat lisää asiakasvirtaa. Lähiöiden vähittäiskauppa, jonka ankkurina ovat ruokakaupat ja välttämättömät palvelut, pysyi vahvana koko ajan. Lisäksi San Josen autoiluun perustuva kaupunkirakenne tarkoitti, että monilla ostoskeskuksilla on suuret tontit ja pysäköintialueet, mikä mahdollisti helpomman sosiaalisen etäisyydenpidon tai noutopalvelut COVIDin aikana.
Vuoden 2024 loppuun mennessä vähittäiskaupan vuokraustoiminta oli vilkastumassa samanaikaisesti pienen toimistotilojen käyttöasteen nousun kanssa marcusmillichap.com. Kaupalliset välittäjät raportoivat, että San Jose on Bay Arean vahvin vähittäiskauppamarkkina, ja se ”vahvistuu entisestään.” marcusmillichap.com Korkeat kotitalouksien tulot pitivät vähittäiskulutuksen yllä, vaikka toimistot olivat tyhjillään, ja nyt jokainen lisäys toimistotyöntekijöissä tai väestössä kasvattaa kysyntää entisestään marcusmillichap.com. Merkittävää on, että useat uudet vähittäiskauppiaat laajentavat toimintaansa: Costco ja suuri aasialainen supermarket (T&T) avaavat liikkeet San Josessa vuonna 2025 marcusmillichap.com. Näiden uusien toimijoiden odotetaan kääntävän viime vuoden lievästi negatiivisen nettokäytön positiiviseksi. Käytännössä tyhjiksi jääneet liiketilat täyttyvät nopeasti uusilla liikkeillä ja ravintoloilla.Vähittäistilojen vuokrat ovat pysyneet suhteellisen vakaina, ja parhaista sijainneista maksetaan huippuhintoja (esim. yli 30 dollaria per neliöjalka vuodessa, triple-net assets.cushmanwakefield.com). Vuokranantajat ovat optimistisia mutta realistisia – he tietävät, että verkkokauppa on yhä uhka, joten kokemukselliset ja ruokapainotteiset vuokralaiset ovat suosittuja tuomaan kävijöitä. Alueen paluu toimistoihin (vaikka osittainenkin) on etu keskustan vähittäiskauppiaille. Toisaalta, jos etätyö pysyy yleisenä, osa keskustan liiketiloista voi muuttaa käyttötarkoitustaan tai kohdata haasteita, mutta toistaiseksi San Josen keskusta ei ole kokenut samanlaista vähittäiskaupan romahdusta kuin San Franciscon keskusta.
Näkymät: Vähittäistilojen vajaakäytön pitäisi pysyä alhaisena (<5 %) ja voi jopa kiristyä, jos paikallistalous pysyy vahvana. Suurin riski on talouden taantuma – kulutuskysyntä heikkenisi, jos työttömyys kasvaa. Tällä hetkellä San Josen vähittäiskaupan näkymät ovat varovaisen positiiviset: varakkaat kuluttajat, kasvava asukastiheys (uusien monikäyttöisten kehityshankkeiden myötä) ja paraneva toimistotilojen käyttöaste viittaavat kaikki jatkuvaan kysyntään liikkeille ja ravintoloille. Kaupungin kaupunkikylien ja käveltävien keskusten strategia luo jatkossakin mahdollisuuksia vähittäiskehitykselle. Yhteenvetona, kaupallisista omaisuusluokista vähittäiskauppa suoriutuu paremmin kuin toimistotilat ja on suunnilleen samalla tasolla teollisuuden kanssa San Josen vuoden 2025 markkinassa.
Kiinteistösijoitustrendit
Kiinteistösijoittajat, jotka katsovat San Joseen, kohtaavat korkean hinnan ja korkean tuoton yhtälön. Alueen erittäin korkeat kiinteistöarvot tarkoittavat, että vuokratuotot (cap rate) ovat suhteellisen matalat, mutta pitkän aikavälin arvonnousun ja vuokrien kasvun näkymät ovat edelleen vahvat. Vuonna 2025 sijoitustoimintaa ovat jonkin verran hillinneet korkotaso ja taloudellinen epävarmuus, mutta selkeitä trendejä ja mahdollisuuksia on havaittavissa:
- Asuntosijoittaminen: Yksittäisten omakotitalojen tai asuntojen ostaminen vuokrattavaksi on haastavaa, koska alkuhinnat ovat yli miljoona dollaria, mutta ne, joilla on siihen varaa, näkevät tasaista vuokrakysyntää. Koska monilla perheillä ei ole varaa ostaa, omakotitalovuokra-asunnot ovat erittäin kysyttyjä (kuten nopea vuokrien kasvu kyseisellä segmentillä osoittaa zillow.mediaroom.com). Alueet, joilla on hyvät koulut (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) tai suunnitteilla olevia liikenneyhteyksiä (esim. tulevien BART-asemien ympärillä North San Josessa), ovat erityisen houkuttelevia sijoittajille, sillä ne lupaavat vakaita tai nousevia vuokria. Jotkut sijoittajat hyödyntävät myös Kalifornian ADU-lakeja – lisäämällä lisärakennuksia omakotitontille ja luomalla näin tuottoja kahdesta tai kolmesta asunnosta. Asuntovuokrauksen cap rate -tuotot San Josessa ovat usein matalalla, noin 3–4 %:n tasolla, mikä on niukka, mutta monet sijoittajat luottavat arvonnousuun ja teknologia-alan vetämään väestönkasvuun tuottojen lähteenä.
- ”Kuumat” naapurustot: San Josen monipuoliset alueet tarjoavat erilaisia mahdollisuuksia. San Josen keskusta nähdään pitkän aikavälin sijoituksena – Googlen suunnitellun (nyt tauolla olevan) kampuksen ja muiden julkisten investointien myötä keskustan maa-alueet ja vanhat rakennukset ovat houkutelleet sijoittajia, jotka haluavat kehittää niitä uudelleen tai odottaa arvonnousua. Alueet kuten Japantown ja Willow Glen pitävät arvonsa ainutlaatuisen kulttuurisen tunnelman ja viehätyksen ansiosta, houkutellen sekä asunnonostajia että flippaajia, jotka remontoivat historiallisia koteja. Nousevan potentiaalin osalta paikalliset asiantuntijat mainitsevat usein alueet kuten Berryessa/North San Jose (jossa BART-laajennus on käynnissä) ja Alum Rock/East Foothills (joissa hinnat ovat matalammat verrattuna muuhun kaupunkiin, mikä viittaa kasvuvaraan). Erään sijoitusanalyysin mukaan nousevat naapurustot kuten Communications Hill, North San Jose ja osat East San Josesta ovat kasvun kynnyksellä, kun kaupunki kannustaa kehitykseen näillä alueilla blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Sijoittajat katsovat yhä useammin perinteisten arvostettujen postinumeroalueiden ulkopuolelle näihin ”aliarvostettuihin” alueisiin saadakseen parempia alkuvuokratuottoja.
- Kaupallinen sijoittaminen: Toimistotilojen heikkouden vuoksi taitavat sijoittajat etsivät löytöjä. Kuten mainittiin, toimistorakennuksia on myyty suurilla alennuksilla – jotkut omistajakäyttäjät (yritykset, jotka ostavat omat rakennuksensa) ja pääomasijoitusrahastot ovat ostaneet toimistokiinteistöjä 30–50 % alle huippuhintojen. Tämä strategia perustuu 5–10 vuoden toipumishorisonttiin toimistokysynnässä. Sillä välin teollisuuskiinteistöt ovat edelleen institutionaalisten sijoittajien suosiossa; kilpailu on kovaa kaikista logistiikkakiinteistöistä, jotka tulevat markkinoille, ja teollisuuden tuottovaatimukset ovat noin 4 % vuokralaisten luotettavuuden vuoksi. Vahvoilla paikoilla sijaitsevat kauppakeskukset (erityisesti ruokakauppavetoiset keskukset tai varakkailla alueilla sijaitsevat) käyvät myös aktiivisesti kaupaksi, sillä ne osoittautuivat kestäviksi COVIDin aikana. Kaiken kaikkiaan Bay Arean kaupallisen kiinteistösijoittamisen volyymi vuonna 2025 on laskenut pandemiaa edeltävästä ajasta, mutta San Jose saa hyvän osuuden tapahtumista, kun sijoittajat siirtävät katseensa San Franciscon ongelmallisilta markkinoilta South Bayn suhteellisen vakaaseen näkymään.
- Tuotot ja riskit: San Josen sijoittajat kohtaavat korkeammat rahoituskustannukset – lainojen ja kiinnitysluottojen korot ovat noin 6–7 %, mikä voi ylittää kiinteistön tuoton ja aiheuttaa negatiivista vipuvaikutusta. Tämä on karsinut spekulatiivisia sijoittajia ja pikavoittojen tavoittelijoita verrattuna muutaman vuoden takaiseen. Jäljelle jäävät ovat yleensä pitkäaikaisia omistajia, joilla on käteistä (eivät niin herkkiä korkotason muutoksille) tai 1031-vaihtosijoittajia, jotka siirtävät voittoja muualta. Monen laskelma on, että San Josen teknologiapainotteinen talous pitää kiinteistöjen arvot noususuunnassa pitkällä aikavälillä. Paikalliset kokeneet sijoittajat huomauttavatkin, että Silicon Valleyn kiinteistöt ovat arvonnousussa ohittaneet suuren osan maasta, ja he odottavat tämän jatkuvan sanjosespotlight.com. Aina on olemassa riski teknologiataantumasta tai poliittisista muutoksista (kuten tiukempi vuokrasääntely tai uudet verot sijoittajille), jotka voivat heikentää tuottoja. Mutta vuonna 2025 sijoittaminen San Josen kiinteistöihin nähdään yhä vahvana vaihtoehtona – se on panostus yhteen maailman vahvimmista aluetalousalueista.
Yhteenvetona, sijoitustrendit osoittavat siirtymistä laatuun ja mahdollisuuksiin: rahaa virtaa alueille ja kiinteistötyyppeihin, joissa on paras yhdistelmä nykyistä tuottoa ja tulevaa nousupotentiaalia (olipa kyseessä uusi esikaupunkien vuokrakohde tai uudelleenbrändätty toimisto-/T&K-kampus). ”Kuumat” sijoittajille kiinnostavat naapurustot ovat usein samoja, joihin kaupungin kehitystoimet keskittyvät tai joissa edullisuus suhteessa muuhun Silicon Valleyhin antaa kasvunvaraa. Vaikka tuotot eivät ole yhtä huimia kuin edullisemmilla Sun Belt -markkinoilla, San Jose tarjoaa jotain, mitä monilta kaupungeilta puuttuu: suhteellista vakautta ja todistettua pitkän aikavälin kasvua, mikä tekee siitä keskeisen kohteen kiinteistöpääomalle Kaliforniassa.
Rakentamisen ja kehityksen putki
Kiinteistökehitys San Josessa on tienhaarassa vuonna 2025. Kaupungilla on kunnianhimoisia suunnitelmia uusille asunnoille ja sekoitetun käytön yhteisöille, mutta taloudelliset haasteet ovat hidastaneet rakentamisen tahtia viimeisen vuoden aikana. Siitä huolimatta useat merkittävät hankkeet etenevät, ja poliittiset muutokset tähtäävät nopeamman kehityksen avaamiseen lähitulevaisuudessa.
Asuntokehitys: San Jose, kuten kaikki Kalifornian kaupungit, on paineen alla lisätä asuntotuotantoa (osavaltion määräykset vaativat kymmeniä tuhansia uusia asuntoja vuoteen 2030 mennessä). Hyväksytyt hankkeet ovat olemassa, mutta rakentamisen aloitukset ovat viivästyneet. Itse asiassa San Josessa ei aloitettu yhtään moniasuntoista rakennushanketta vuonna 2024 – yhtään uutta kerrostaloa tai asunto-osakeyhtiötä ei alettu rakentaa kyseisenä vuonna localnewsmatters.org. Tämä hätkähdyttävä tilasto kuvastaa sitä, miten rakentamiskustannusten nousu, työvoimapula ja korkeat korot ovat tehneet monista hankkeista kannattamattomia. Vaikka kaupungin kaavoitusosasto on hyväksynyt paljon asuntoyksiköitä, ne jäävät usein “hyllylle” odottamaan rahoitusta localnewsmatters.org.
Tämän torjumiseksi kaupungin johtajat käynnistivät Innovative Project Pathway Program -ohjelman loppuvuodesta 2023 localnewsmatters.org. Tämä ohjelma kannustaa kehittäjiä “erityisen hyödyllisillä” hankkeilla – esimerkiksi niillä, jotka sisältävät merkittävästi kohtuuhintaista asumista tai muita julkisia hyötyjä – ohittamalla tietyt kaavamääräykset, alentamalla rakennusveroja ja vapauttamalla joistakin maksuista localnewsmatters.org. Tavoitteena on nopeuttaa hankkeita keskustassa ja muilla etusija-alueilla. Huhtikuussa 2025 hyväksyttiin ohjelman kaksi ensimmäistä hanketta: kanadalainen kehittäjä Westbank sai luvan rakentaa 1 492 asuinhuoneistoa kahteen pilvenpiirtäjään San Josen keskustaan, ja tontille tulee myös kaksi datakeskusta localnewsmatters.org localnewsmatters.org. Kaupunki luopui osasta kohtuuhintaisuuteen liittyvistä maksuista ja lievensi rakennusten korkeuteen liittyviä rajoituksia, jotta hankkeet saatiin kannattaviksi. Pormestari Matt Mahan sanoi, että San Josen ei pidä antaa vanhentuneen kaavoituksen “estää innovaatioita, jotka voisivat olla mahdollisia tänään” localnewsmatters.org, korostaen kaupungin valmiutta joustavuuteen kehityksen edistämiseksi.
Keskustan ulkopuolella lukuisia muita asuntoprojekteja on suunnitteilla. Pohjois-San Josessa rakennetaan parhaillaan suurta monikäyttöistä hanketta entiselle maatalousmaalle, mikä tuo alueelle useita satoja asuntoja ja liiketilaa sanjosespotlight.com. Rakennuttajat, kuten SummerHill Homes, rakentavat uusia moniperheasuntoja aiemmin liikealueille (esim. hanke osoitteessa 210 Baypointe, jossa on yli 200 asuntoa) sfyimby.com. Lisäksi pyritään lisäämään moduuliasumista ja luovia rakennusmenetelmiä: ehdotettu moduulikerrostalo The Alamedalle toisi 174 asuntoa pienelle tontille, mikä osoittaa innovatiivista lähestymistapaa täydennysrakentamisen tiiviyteen sfyimby.com.
Downtown West ja Big Tech -kampukset: Iso kysymys on Googlen Downtown West -hanke Diridon-aseman lähellä – 80 hehtaarin, yli 10 miljardin dollarin suunnitelma uudesta urbaanista, monikäyttöisestä kaupunginosasta (jopa 4 000 asuntoa, toimistoja, liiketiloja, puistoja). San Jose hyväksyi tämän hankkeen vuonna 2021 suurella kohulla realestate.withgoogle.com techxplore.com. Kuitenkin vuonna 2025 Downtown West on epävarmassa tilassa. Vuoden 2023 alussa Google pysäytti työmaan ja vuonna 2025 on raportoitu, että Google perui kehityskumppanuutensa ja arvioi kiinteistösuunnitelmansa uudelleen techxplore.com techxplore.com. Yhtiön laajempi vetäytyminen toimistolaajennuksista (etätyön ja kustannussäästöjen vuoksi) uhkaa luvattuja asuntoja – koko Piilaaksossa Google lupasi maata 15 000 asunnolle (San Jose, Mountain View, Sunnyvale), mutta kuuden vuoden jälkeen yhtään näistä asunnoista ei ole rakennettu techxplore.com. Google on jopa vihjannut voivansa myydä osia maaomistuksistaan (esim. suuri Mountain View’n tontti, jolle oli suunniteltu 1 900 asuntoa) techxplore.com. Jos Google vetäytyy, Downtown West -visio voi viivästyä tai pienentyä merkittävästi. Kaupungin viranomaiset ovat yhä toiveikkaita, että hanke jatkuu, mutta se saattaa vaatia uusia kumppaneita tai vaiheittaista toteutusta. Epävarmuus tämän megahankkeen ympärillä on jokerikortti San Josen kehityssuunnitelmissa – se voi tuoda valtavan määrän asuntoja ja liiketilaa, tai jäädä vuosiksi toteutumattomaksi suunnitelmaksi.
Rakennushankkeiden haasteet: San Josen kokemus kuvastaa laajempaa ilmiötä: monet hyväksytyt tiiviit hankkeet “arvotekniikoidaan” tai korvataan matalampitiheyksisillä suunnitelmilla kustannushaasteiden vuoksi. Kehittäjät huomaavat, että vuoden 2025 olosuhteissa luksuskerrostalo ei ehkä “kannata”, kun taas rivitalot tai pienemmät hankkeet voivat onnistua. Itse asiassa San Josessa kehittäjien siirtyminen kerrostaloista/rivitaloista townhomeihin on poistanut arviolta 4 177 asuntoyksikköä kaupungin hankesalkusta – nämä yksiköt oli hyväksytty, mutta niitä ei rakenneta alkuperäisen suunnitelman mukaisesti techxplore.com. Tämä on merkittävä takaisku asuntotavoitteille. Se korostaa poliittisten toimien ja kustannusten alentamisen tarvetta, jotta suuret hankkeet saadaan liikkeelle.
Positiivisena puolena Kalifornian sääntely-ympäristö muuttuu kehitystä suosivaksi. Kesäkuussa 2025 osavaltio sääti CEQA-uudistuksen (Senate Bill 131 ja Assembly Bill 130) nopeuttaakseen ympäristöarviointia sanjosespotlight.com. Hankkeet, jotka ovat täydennysrakentamista (alle 20 hehtaaria, alle 85 jalkaa korkeita ja kaavoituksen mukaisia), voivat nyt ohittaa tietyt CEQA-vaatimukset sanjosespotlight.com. Tämä tarkoittaa, että monet keskisuuret asuntoprojektit San Josessa eivät enää joudu vuosien viivästyksiin oikeusjuttujen tai raskaan ympäristöraportoinnin vuoksi. San Josen pormestari juhlisti näitä uudistuksia ja totesi, että CEQA:ta oli usein ”aseistettu” asuntorakentamisen hidastamiseksi, ja että nyt hankkeet voidaan hyväksyä joissain tapauksissa puolet nopeammin sanjosespotlight.com. Lisäksi olemassa olevia lakeja, kuten SB 35 (joka nopeuttaa kelpaavien kohtuuhintaisten asuntojen rakentamista) ja AB 2011 (joka sallii asuntorakentamisen liikealueille suoraan), aletaan nyt hyödyntää Bay Arealla.
Katse eteenpäin: Rakennushankkeiden odotetaan vilkastuvan seuraavien parin vuoden aikana näiden uudistusten ja paikallisten aloitteiden ansiosta. San Jose on tunnistanut kymmeniä mahdollisia kohteita ja suhtautuu aktiivisesti osavaltion asuntotavoitteensa saavuttamiseen (yli 60 000 asuntoa vuosille 2023–2031). Saatamme nähdä luovempia hankkeita, kuten toimistojen muuttamista asunnoiksi (jos toimistot jäävät vajaakäytölle) ja julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuuksia. Infrastruktuurihankkeet, kuten BART Silicon Valley -jatke (BART-junat keskustaan noin vuoteen 2030 mennessä) ja Caltrainin sähköistäminen, vauhdittavat myös joukkoliikennepainotteista rakentamista näillä käytävillä. Yhteenvetona vuosi 2025 on murrosvuosi: hitaan vuoden 2024 jälkeen rakentaminen on elpymässä, mutta vaatii korkeiden kustannusten hallintaa. Uusien lakien keventäessä byrokratiaa ja kaupungin kannustimien ollessa voimassa San Jose toivoo saavansa monet suunnitellut hankkeet käytännön toteutukseen pian.
Markkinoihin vaikuttavat politiikka- ja sääntelymuutokset
Useat politiikka- ja sääntelykehitykset vuosina 2024–2025 vaikuttavat San Josen kiinteistömarkkinoihin, pyrkien ratkaisemaan asuntopulaa ja suojelemaan asukkaita sekä vastaamaan taloudellisiin muutoksiin. Tässä keskeiset muutokset:
- CEQA:n nopeutettu käsittely (2025): Kalifornian ympäristönlaatusäädöstä (CEQA) on pitkään pidetty kehityshankkeiden viivästysten syynä. Vuoden 2025 puolivälissä Kalifornia toteutti CEQA:n uudistuksia SB 131:n ja AB 130:n kautta, jotka leikkasivat merkittävästi ympäristöarviointivaatimuksia monilta hankkeilta sanjosespotlight.com. Erityisesti täydennysrakentamishankkeet tyhjillä kaupunkitonteilla (enintään 20 hehtaaria, alle 85 jalan korkeus) eivät enää vaadi täysiä ympäristövaikutusten arviointeja, jos ne täyttävät olemassa olevan kaavoituksen ehdot sanjosespotlight.com. Tämä on suuri voitto San Josen kaltaisille kaupungeille: se tarkoittaa vähemmän oikeusjuttuja ja nopeampia hyväksyntöjä keskikorkeille asuinkerrostaloille ja muille kaupunkikehityshankkeille. Kaupungin virkamiesten mukaan CEQA-oikeusjutut olivat viivästyttäneet joitakin hankkeita jopa kahdella vuodella sanjosespotlight.com – joten tämä uudistus voisi mahdollisesti puolittaa hyväksyntäajat sanjosespotlight.com. San Josen pormestari Matt Mahan oli äänekäs kannattaja ja totesi, että CEQA:ta oli käytetty väärin tarpeellisen asuntotuotannon estämiseen sanjosespotlight.com. Uudistusten myötä kaupunki yhdistää valtiolliset muutokset paikallisiin kannustimiin (kuten maksuvapautukset Innovative Pathway -ohjelman kautta) nopeuttaakseen asuntotuotantoa sanjosespotlight.com. Vaikka ympäristöjärjestöt ovat huolissaan julkisen osallistumisen vähenemisestä, yleinen odotus on, että San Josessa hankkeiden aloitukset nopeutuvat uusien sääntöjen myötä.
- Valtion asuntomääräykset ja kaavoitus: Kalifornia on ottanut käyttöön useita lakeja, jotka ohittavat rajoittavat paikalliset kaavamääräykset. SB 9 (voimassa vuodesta 2022) sallii omistajien jakaa omakotitontteja tai lisätä paritaloyksiköitä suoraan ilman erillistä lupaa. San Josessa SB 9:n käyttöönotto on ollut toistaiseksi hidasta (johtuen ADU/paritalojen rakentamisen korkeista kustannuksista), mutta ajan myötä se voi lisätä tiheyttä asuinalueilla maltillisesti. SB 10 (2022) mahdollistaa kaupungeille määräyksen hyväksymisen jopa 10 yksikölle joukkoliikenteen läheisyydessä olevilla tonteilla ilman CEQA-menettelyä – San Jose ei ole vielä hyödyntänyt tätä täysimääräisesti, mutta voisi tulevaisuudessa käyttää sitä liikennekäytävillä. Lisäksi AB 2011 (2022) nopeuttaa asuntorakentamista liikealueilla (esim. ostoskeskukset); muutama San Josen hanke tutkii tätä mahdollisuutta, mikä voisi muuttaa vajaakäytössä olevat liiketontit asuinkerrostaloiksi nopeutetulla hyväksynnällä. San Josen oma yleiskaava kannustaa kasvua “Urban Villages” -konseptilla – käytännössä ennalta suunnitelluilla tiiviimmillä alueilla – ja vuonna 2025 kaupunki päivittää asuntopoliittisen ohjelmansa osoittaakseen valtiolle, miten se aikoo mahdollistaa noin 62 000 uuden asunnon rakentamisen vuoteen 2031 mennessä. Tämä voi sisältää joidenkin teollisuus- tai matalatiheyksisten alueiden kaavamuutoksen asuinkäyttöön sekä sekakäytön edistämisen joukkoliikenteen läheisyydessä.
- Vuokransääntely ja vuokralaisten suojelu: San Josella on paikallinen vuokrasääntelymääräys, joka koskee ennen vuotta 1979 rakennettuja kerrostaloasuntoja, rajoittaen vuotuista vuokrankorotusta (enintään noin 5 %, sidottu inflaatioon) ja tarjoten häätösuojan. Vaikka tämä on edelleen voimassa, vuokralaisten puolustajat katsovat sen olevan riittämätön, koska se ei koske uudempia rakennuksia. Osavaltiotasolla aktivistit ajavat Prop 33:a (2024), joka sallisi vuokransääntelyn laajentamisen (käytännössä Costa-Hawkins-lain rajoitusten kumoamisen) sfgate.com. Jos äänestäjät hyväksyvät sen, San Jose voisi laajentaa vuokransääntelyn koskemaan myös uudempia asuntoja tai jopa omakotitalovuokrauksia, mikä vaikuttaisi merkittävästi vuokranantajiin ja sijoittajiin. Erillisesti AB 1482 (osavaltion vuokrakatto) rajoittaa jo vuokrankorotukset suurimmassa osassa Kalifornian vuokra-asunnoista noin 10 %:iin vuodessa – mutta San Josen paikallinen katto on tiukempi vanhemmille asunnoille. Pandemian aikana sekä osavaltio että kaupunki ottivat käyttöön häätökieltoja ja vuokra-avustusohjelmia; suurin osa niistä on päättynyt, mutta vuonna 2025 kaupungissa keskustellaan pysyvän hätävuokra-avustuksen perustamisesta vuokralaisille, jotka kohtaavat äkillisiä vaikeuksia. Kohtuuhintaisen asumisen vaatimukset vaikuttavat myös rakentamiseen – San Jose vaatii edelleen markkinaehtoisiin hankkeisiin tietyn osuuden edullisia asuntoja tai korvausmaksun maksamista. Keskustelua käydään näiden inklusiivisten asuntopolitiikkojen päivittämisestä, jotta kehittämistä kannustetaan ja samalla tuotetaan kohtuuhintaisia asuntoja.
- Verot ja maksut: Vuoden 2024 lopulla San Josen äänestäjät hyväksyivät (tai harkitsivat) kiinteistötalouteen vaikuttavia toimenpiteitä. Yksi esimerkki on liikerakentamisen kytkentämaksu uusille toimistohankkeille, jolla rahoitetaan kohtuuhintaista asumista – San Josessa on tällainen maksu, ja vaikka toimistohankkeet etenevät hitaasti, mahdollinen elpyminen toisi lisää tuloja asumiseen. Keskusteltiin myös tyhjillään olevien liiketilojen verosta, jolla pyritään ehkäisemään pitkäaikaisia vähittäiskaupan tyhjiä tiloja keskustassa (San Franciscon esimerkin mukaisesti), mutta sitä ei ole vielä otettu käyttöön. Toisaalta kaupunki on alentanut joitakin maksuja: aiemmin mainittu Innovative Pathway Program vapauttaa tietyt rakennusverot ja puistomaksut tietyiltä keskustan asuntoprojekteilta localnewsmatters.org. Näiden kustannusten alentaminen on tietoinen poliittinen ratkaisu, jolla pyritään tekemään rakentamisesta taloudellisesti kannattavaa korkeiden kustannusten ympäristössä.
- Taloudellinen ja rahapolitiikka: Epäsuorasti myös Yhdysvaltain keskuspankin (Federal Reserve) päätökset ja laajemmat talouspoliittiset muutokset (kuten mahdolliset uudet liittovaltion infrastruktuuri-investoinnit tai verolakimuutokset) vaikuttavat San Josen markkinoihin. Esimerkiksi Fedin korkojen nostot vuosina 2022–23 vaikuttivat voimakkaasti asuntolainojen korkoihin ja rakennuslainojen kustannuksiin, mikä viilensi markkinoita. Vuoteen 2025 tultaessa tilanne on epävarma: Fedin odotettiin laskevan korkoja, mutta vuoden 2024 lopun poliittinen ilmapiiri (mukaan lukien uusi presidentinhallinto ja mahdolliset tullit, jotka voisivat kiihdyttää inflaatiota) on herättänyt epäilyksiä nopeiden koronlaskujen suhteen sfgate.com. Asuntomarkkinaekonomistit odottavat laajasti, että asuntolainojen korot maltillistuvat vähitellen noin 6 prosenttiin tai hieman alle vuoden 2025 loppuun mennessä sanjosespotlight.com, mutta poliittiset virheet voivat muuttaa tilanteen. San Josen markkinat ovat erittäin herkkiä näille makrotaloudellisille tekijöille äärimmäisten hintojen vuoksi – jopa pienet koronlaskut voivat avata merkittävästi ostovoimaa (ja siten kysyntää). Paikallisesti myös valtion elvytys tai teknologia-alan verokannustimet voivat epäsuorasti vauhdittaa kiinteistömarkkinoita lisäämällä työpaikkoja.
Yhteenvetona, vuoden 2025 politiikkaympäristö on suuntautumassa kohti asuntorakentamisen edistämistä (sujuvoitetut hyväksynnät ja kannustimet) sekä jatkuvia vuokralaisten suojelutoimia (mahdollisesti laajennetun vuokrasääntelyn muodossa). San Jose pyrkii tasapainottamaan näitä ratkaistakseen asuntopulansa ilman, että investoinnit karkottuvat. Näiden politiikkojen tehokkuus selviää seuraavien vuosien aikana: jos ne onnistuvat, San Josessa voidaan nähdä kaivattu asuntotuotannon kasvu ja asumiskustannusten lievä helpotus; jos eivät, kaupunki saattaa jatkaa nykytilanteessa, jossa hinnat ovat korkeat ja tarjonta riittämätöntä.
Markkinoihin vaikuttavat taloudelliset tekijät
San Josen kiinteistömarkkinat eivät ole irrallaan – niihin vaikuttavat vahvasti laajemmat taloudelliset voimat, teknologiateollisuuden tilasta korkoihin ja muuttoliikkeeseen. Vuonna 2025 useat taloudelliset tekijät ovat erityisen merkittäviä:
Teknologiasektorin tila: San Jose sijaitsee Piilaakson ytimessä, joten teknologiayritysten menestys vaikuttaa suuresti asuin- ja liikekiinteistöjen kysyntään. Viime vuosina on nähty teknologian hidastumista ja irtisanomisia (erityisesti loppuvuodesta 2022 ja vuonna 2023, jolloin yritykset kuten Meta, Google jne. vähensivät henkilöstöään). Tämä jäähdytti asuntomarkkinoita hetkellisesti vuonna 2023, kun osa teknologia-alan työntekijöistä lähti alueelta tai muuttui varovaisemmaksi. Vuoteen 2025 mennessä teknologiasektori antaa ristiriitaisia signaaleja. San Jose-Sunnyvale-Santa Claran metropolialueen työllisyystilastot osoittavat, että informaatioteknologian työpaikat olivat laskeneet noin 0,8 % vuoden takaiseen verrattuna kidder.com vuoden 2025 alussa – eli teknologiatyöllisyys ei ole kasvanut nopeasti, mutta lasku on tasaantunut. Myös ammatillisten/liiketoimintapalveluiden sektori (johon kuuluu paljon teknologia-alan tehtäviä) oli laskenut noin 1,8 % vuoden takaiseen verrattuna kidder.com. Näistä notkahduksista huolimatta työttömyys Santa Claran piirikunnassa pysyy hyvin alhaisena (noin 3,9 %) kidder.com, mikä tarkoittaa, että laajempi työmarkkina on edelleen tiukka. Monet irtisanotut teknologia-alan työntekijät löysivät uusia töitä tai perustivat yrityksiä, ja muut alat (kuten terveydenhuolto, kehittynyt valmistus) ovat kasvaneet.
Kiinteistömarkkinoiden kannalta vakaa mutta hitaammin kasvava teknologiasektori tarkoittaa, että ei ole suurta uutta ostajien/vuokralaisten ryntäystä, mutta ei myöskään joukkopakoa. San Josessa nähtiin jonkin verran nettomuuttoa pois pandemian aikana (kun osa työntekijöistä muutti edullisemmille alueille etätyön mahdollistamana), mutta tämä trendi tasaantui vuoteen 2023 mennessä. Itse asiassa, kun osa työnantajista kutsuu ihmisiä takaisin toimistolle ainakin muutamaksi päiväksi viikossa, monet lähteneistä palaavat tai ainakin pitävät jalansijaa Bay Arealla. Pääomasijoitukset ja startupien perustaminen vilkastuivat vuoden 2025 alussa verrattuna vuoden 2022 hiljaiseloon, mikä voi ennakoida tulevaa työpaikkakasvua. Lisäksi tekoälybuumi (yritykset, jotka keskittyvät tekoälyyn) on keskittynyt Piilaaksoon ja voi vauhdittaa seuraavaa toimisto- ja asuntokysynnän aaltoa. Jos yritykset kuten Nvidia, Google (tekoälyhankkeineen) ja monet tekoäly-startupit jatkavat rekrytointeja, se lisää uutta asuntokysyntää alueella. Kaiken kaikkiaan teknologia on perusajuri: kun se aivastaa, asuntomarkkinat saavat nuhan, ja kun se kukoistaa, asuntomarkkinat villiintyvät. Tällä hetkellä olemme välimaastossa – varovaisen optimistisia siitä, että pahin teknologiataantuma on ohi, mutta odotamme vielä seuraavaa selvää nousukautta.
Korkotasot ja rahoitus: Todennäköisesti suurin yksittäinen tekijä, joka viilentää asuntomarkkinoita vuonna 2025 verrattuna vuoden 2021 kuumeeseen, on korkea korkotaso. Asuntolainojen korot, jotka olivat 3 % vuonna 2021, nousivat yli 7 %:iin vuonna 2022, ja vuoden 2025 puolivälissä ne ovat 6,5–7 %:n haarukassa 30 vuoden kiinteissä lainoissa sfgate.com. Tällä on valtavat vaikutukset: kuukausittaiset lainanlyhennykset nousevat sadoilla tai tuhansilla euroilla, mikä vähentää ostajien maksukykyä. Nyrkkisääntö: 1 %:n nousu asuntolainojen koroissa leikkaa ostajan ostovoimaa noin 10 %. Näin ollen vuoden 2025 ostajat huomaavat, että heillä on varaa huomattavasti pienempään asuntoon kuin muutama vuosi sitten. Korkeat korot aiheuttavat myös “lukkiutumisefektin” myyjille – noin 84 %:lla asunnonomistajista on alle 6 %:n asuntolaina Kaliforniassa sanjosespotlight.com, joten muuttaminen ja uuden 7 %:n lainan ottaminen tuntuu taloudelliselta tappiolta. Tämä on pitänyt monet kodit poissa markkinoilta, mikä on osaltaan johtanut matalaan tarjontaan.
Katsoen eteenpäin, ekonomistit odottavat laajasti korkojen laskevan vähitellen seuraavien 12–24 kuukauden aikana. National Association of Realtors ennustaa korkojen pysyttelevän noin 6 %:ssa vuonna 2025 ja mahdollisesti laskevan sen alle vuoden loppuun mennessä sanjosespotlight.com. C.A.R.:n pääekonomisti Jordan Levine on optimistinen ja ehdottaa, että korot voisivat osua 5,9 %:iin vuoden 2025 lopulla sanjosespotlight.com. Jos inflaatio jatkaa hidastumistaan ja keskuspankki alkaa laskea ohjauskorkoa, myös asuntolainakorot seuraavat perässä. Jokainen koronlasku todennäköisesti houkuttelee lisää ostajia markkinoille (ja kannustaa joitakin omistajia vaihtamaan isompaan tai muuttamaan, mikä lisää tarjontaa). Esimerkiksi, kun korot laskivat hetkellisesti matalalle 6 prosentin tasolle vuoden 2024 lopulla, välittäjät raportoivat välittömästä ostajatoiminnan piikistä sfgate.com. Voimme odottaa tällaisia “mini-spurtteja” myynnissä aina, kun korot laskevat vuonna 2025 sfgate.com. Uudelleenrahoitusaallot ovat myös odotettavissa, jos korot laskevat alle 5,5 % – se voisi vapauttaa lisää ostovoimaa asunnonomistajille (tai mahdollistaa sijoittajien uudelleenrahoituksen ja ehkä uudelleensijoittamisen kiinteistöihin). Toisaalta, jos inflaatio kiihtyy ja korot pysyvät korkeina tai jopa nousevat, asuntomarkkinat voivat pysähtyä tai pehmetä, koska asumisen saavutettavuus heikkenisi. On syytä huomata, että jopa 5–6 %:n asuntolainakorko on historiallisesti normaali (Yhdysvaltojen 50 vuoden keskiarvo on noin 8 % sanjosespotlight.com), mutta vuosikymmenen erittäin matalien korkojen jälkeen se tuntuu korkealta nykyisille toimijoille.
Paikallistalous ja työllisyys: Teknologian lisäksi San Josen talous hyötyy monipuolisesta työnantajakentästä – yliopistot (San Jose State), terveydenhuolto (sairaalat laajentuvat), puolustusteknologia (Lockheed ym.) ja vahva pienyrityspohja. Työpaikkakasvu muilla kuin teknologia-aloilla on auttanut pitämään alueen työllisyyden vahvana. San Josen kotitalouksien mediaanitulo on noin 117 000 dollaria, mikä on yksi maan korkeimmista, ja se kasvaa maltillisesti vuosittain. Ironista kyllä, sekään ei riitä mukavaan asunnon ostoon täällä (kuten saavutettavuustilastoista käy ilmi). Osakepalkkioiden ja startup-osuuksien tuottama varallisuus on merkittävä tekijä, joka tuo likviditeettiä asuntomarkkinoille – esimerkiksi kun yritys listautuu pörssiin tai se ostetaan, äkillisesti vaurastuneet työntekijät ostavat usein asuntoja tai päivittävät isompaan. Listautumismarkkina oli hidas vuosina 2022–24, mutta on avautumassa uudelleen; muutama odotettu listautuminen (kuten Stripe tai Instacart, jos eivät olleet jo vuonna 2025) voi synnyttää uusia miljonäärejä ja johtaa huippuluokan asuntokauppoihin. Lisäksi kansainvälinen maahanmuutto (erityisesti teknologiaosaajien) on käynnistymässä uudelleen, mikä tukee sekä vuokra- että omistusasuntokysyntää, erityisesti San Josen intialaisten ja kiinalaisten teknologia-ammattilaisten suurissa yhteisöissä.
Toisaalta, elinkustannukset ja elämänlaatuun liittyvät tekijät vaikuttavat edelleen muuttoliikkeeseen. Bay Arealla on ollut jonkin verran nettomuuttoa pois alueelta – ihmiset muuttavat edullisempiin osavaltioihin – mutta tätä on suurelta osin tasapainottanut ulkomainen maahanmuutto ja syntyvyys. San Josen väkiluku laski hieman pandemian aikana, mutta on nyt suunnilleen vakaa. Jos “Zoom-kaupunki” etätyötrendi jatkuu, jotkut työntekijät saattavat valita asuinpaikakseen maisemallisia tai edullisia alueita (Lake Tahoe, Austin jne.) ja pitää silti Silicon Valleyn työpaikkansa, mikä voisi hillitä paikallista asuntokysyntää. Monet yritykset kuitenkin huomaavat, että tuottavuus ja uusien työntekijöiden koulutus toimivat paremmin paikan päällä, joten osittainen paluu voi olla rakenteellista.
Kustannukset ja rakentaminen: Toinen taloudellinen tekijä on rakentamisen kustannukset – materiaalit ja työvoima. Rakentamiskustannukset Bay Arealla ovat maailman korkeimpia. Vuonna 2024–25 materiaalien, kuten puutavaran ja teräksen, inflaatio tasaantui aiempien piikkien jälkeen, mutta työvoimakustannukset pysyvät korkeina työntekijäpulan vuoksi. Ammattitaitoisesta rakennustyövoimasta on pulaa, mikä nostaa palkkoja ja pidentää aikatauluja. Tämä vaikuttaa suoraan siihen, kuinka paljon uutta asuntotuotantoa voidaan rakentaa ja mihin hintaan. Kuten aiemmin mainittiin, rakennuttajat siirtyvät edullisempiin projekteihin vastauksena techxplore.com. Myös pääoman kustannusten nousu (rakennuslainojen korot) on tekijä – monet hankkeet, jotka olivat aiemmin niukasti kannattavia, muuttuivat kannattamattomiksi korkojen kaksinkertaistuessa. Jos Fed keventää ja rahoitus halpenee, jotkin hyllytetyt hankkeet saattavat elpyä.
Makrotrendit: Korkealla tasolla San Josen kiinteistömarkkinoita ohjaavat muutamat makrotason tosiasiat – haluttavuus asua Silicon Valleyssa (uramahdollisuudet), maapulan niukkuus rakennetulla alueella ja Kalifornian sääntelymonimutkaisuus. Nämä luovat taipumuksen hintojen nousta pitkällä aikavälillä nopeammin kuin kansallinen keskiarvo. Taloudelliset shokit voivat aiheuttaa lyhyen aikavälin korjauksia (kuten nähtiin vuoden 2020 alussa tai 2008), mutta historiallisesti alue toipuu vahvasti. Esimerkiksi pandemian alkuvaiheessa ennustettiin joukkopakoa kaupungeista; jotkut asukkaat muuttivat esikaupunkeihin tai osavaltion ulkopuolelle, mutta vuoteen 2025 mennessä monet kaupunkimarkkinat elpyivät ja San Josen asuntojen hinnat ylittivät pandemiaa edeltävän huippunsa. Markkinoiden kehitys seuraa jatkossakin teknologiatalouden nousu- ja laskusyklejä, joita hillitsee rajallinen asuntotarjonta.
Yhteenvetona voidaan todeta, että San Josen kiinteistömarkkinoiden taloudellinen tausta vuonna 2025 on varovaisen optimistinen. Teknologiasektorin kehitys ja korkotason suunta ovat kaksi keskeistä seurattavaa muuttujaa. Menestyvä teknologiasektori ja laskevat korot voisivat jälleen kiihdyttää markkinoita (enemmän kauppoja ja hintapaineita ylöspäin), kun taas taantuma tai korkojen nousu olisi vastatuuli. Tällä hetkellä paikallistalous kasvaa maltillisesti, työttömyys on matalaa ja tulot korkeita – nämä tekijät tukevat asuntokysyntää, vaikka asumisen kohtuuhintaisuus onkin haaste. Tämä dynaaminen jännite korkean kysynnän/varallisuuden ja korkeiden kustannusten välillä määrittää San Josen markkinat, ja näin tulee olemaan myös tulevina vuosina.
Vertailunäkökulmia: San Jose vs. lähimarkkinat
San Josen kiinteistötrendit sekä heijastavat että poikkeavat naapurikaupunkien, kuten San Franciscon, Oaklandin ja Piilaakson esikaupunkien, kehityksestä. Ostajat, vuokralaiset ja sijoittajat vertailevat usein näitä markkinoita keskenään. Näin San Jose pärjää vertailussa:
- San Jose vs. San Francisco: Molemmat kaupungit ovat merkittäviä työpaikkakeskittymiä Bay Arealla ja niissä on erittäin kallista asua, mutta San Franciscossa markkina on viime aikoina ollut pehmeämpi. Zillown ennusteiden mukaan SF:n asuntojen hinnat laskevat hieman vuonna 2025 (~–1,8 %), kun taas San Josessa hinnat pysyvät käytännössä ennallaan tai nousevat hieman (–0,2 % – +0 % haarukassa) sfgate.com. San Franciscon erityisesti kerrostaloasuntomarkkinat kärsivät pandemian aikana ylitarjonnasta ja kysynnän hiipumisesta, kun taas San Jose (jossa on enemmän omakotitaloja) säilytti arvonsa paremmin. Asumisen kohtuuhintaisuus on yhtä haastavaa molemmissa – mediaanihinnat SF:ssä (~1,3–1,4 M$) ovat samankaltaisia kuin San Josessa, ja molemmissa vaaditaan korkeat tulot. Kuitenkin SF kärsi enemmän etätyöstä. Sen keskustan toimistotilojen vajaakäyttö on paljon suurempaa kuin San Josessa, mikä on johtanut tyhjiin asuntoihin joillakin alueilla ja väestön vähenemiseen. San Jose, joka on rakenteeltaan esikaupunkimaisempi, ei kokenut yhtä voimakasta kaupungista poismuuttoa. Vuokramarkkinoiden kehitys poikkesi myös: SF:n vuokrat laskivat tai pysyivät ennallaan vuonna 2024, kun taas San Josen vuokrat nousivat noin 2–3 % sfgate.com. Tämä viittaa pieneen kysynnän siirtymään SF:stä Piilaaksoon. Kulttuurisesti SF houkuttelee yhä joitakin (kaupunkiasuminen, palvelut), mutta rikollisuus ja turvallisuushuoli ovat saaneet osan asukkaista harkitsemaan San Josen kaltaisia paikkoja. Luksusasuntomarkkinat molemmissa kaupungeissa ovat vahvat – SF:n huippuluokan (esim. Pacific Heightsin kartanot) ja San Josen luksusalueet (Silver Creekin kartanot jne.) käyvät hyvin kaupaksi varakkaille ostajille yleisestä markkinatilanteesta huolimatta sfgate.com. Yhteenvetona, San Josen markkina vuonna 2025 on vakaampi, kun taas San Franciscon markkina on epävakaampi ja toipumassa. Monet näkevät San Josessa nousupotentiaalia (erityisesti jos keskusta elpyy), kun taas SF rakentaa uudelleen luottamusta ja asukasmäärää.
- San Jose vs. Oakland/East Bay: East Bay tarjoaa edullisemman vaihtoehdon Santa Claran piirikunnalle. Oaklandin mediaanihinta (vuoden 2025 puolivälissä) on noin 759 000 dollaria – suunnilleen puolet San Josen hinnasta – ja Oaklandissa hinnat laskivat noin 13 % vuoden aikana redfin.com. Itse asiassa Oaklandin asuntomarkkinat viilenivät merkittävästi vuonna 2024, tarjonnan kasvaessa ja myyntiaikojen pidentyessä (29 päivää vs 20 San Josessa) redfin.com redfin.com. Tämä heijastaa osittain suurempaa poismuuttoa urbaanista Oaklandista ja suurempaa tarjontaa suhteessa kysyntään. Toisaalta Oaklandin absoluuttiset hinnat ovat matalammat, joten se houkuttelee ostajia, jotka eivät pysty ostamaan Etelälahdelta. East Bayn kaupunginosat, kuten Fremont, jotka ovat lähempänä Piilaakson työpaikkoja, ovat kalliimpia (usein noin 1,2 miljoonan dollarin mediaani), mutta silti yleensä edullisempia kuin San Jose vastaavista kodeista. Työmatkakysymykset vaikuttavat: kun polttoaineen hinta on korkea tai liikenne huonoa, jotkut East Bayhin muuttaneet saattavat harkita uudelleen ja yrittää päästä lähemmäs työpaikkaa San Josessa, mikä lisää kysyntää Etelälahdella. Lisäksi rikollisuus- ja koulujen laatueroilla on vaikutusta valintaan: San Josen esikaupunkialueiden koetaan tarjoavan paremmat koulut ja turvallisuuden kuin Oaklandin, mikä estää Piilaakson perheitä muuttamasta joukolla East Bayhin edullisemmasta asumisesta huolimatta. Vuokramarkkinoilla Oaklandin vuokrat itse asiassa laskivat noin 6 % vuonna 2024 (esim. yksiön vuokra noin 1 800 dollaria, paljon vähemmän kuin San Josessa) reddit.com. Tämä osoittaa pehmeämpää kysyntää Oaklandissa ja ehkä sen, että etätyöhön kykenevät, jotka lähtivät San Franciscosta, eivät kaikki siirtyneet Oaklandiin kuten aiemmin ennustettiin – osa lähti koko alueelta. Toisaalta San Josen väestö ja asuntokysyntä ovat enemmän sidoksissa sen omaan työpaikkapohjaan (teknologia-alan työpaikat, jotka eivät suurelta osin ole siirtymässä pois). Lopulta San Jose on kalliimpi mutta vakaampi, kun taas Oakland on halvempi mutta koki suuremman korjauksen. Sijoittajille East Bayn kiinteistöt voivat tarjota parempia vuokratuottoja, mutta San Jose tarjoaa enemmän varmuutta pitkän aikavälin arvonnoususta korkean palkkatason työpaikkojen keskittymän ansiosta.
- Silicon Valleyn esikaupunkialueet (Palo Alto, Cupertino jne.): San Josen pohjois- ja länsipuolella sijaitsevat esikaupunkikaupungit (Santa Clara, Sunnyvale, Mountain View, Cupertino, Palo Alto) kuuluvat samaan Santa Claran piirikunnan markkina-alueeseen, mutta niillä on omat erityispiirteensä. Yleisesti ottaen nämä paikat ovat vielä kalliimpia kuin San Jose neliömetriä kohden, kiitos huippukoulujen tai pääkonttorien läheisyyden (esim. Apple Cupertinoissa, Stanford Palo Altossa). Esimerkiksi Palo Alton mediaanihintainen koti maksaa reilusti yli 3 miljoonaa dollaria, yli kaksinkertaisesti San Josen hintaan verrattuna. Näissä esikaupungeissa on erittäin rajallinen tarjonta milloin tahansa – ihmiset pitävät kiinni kodeistaan hyvien julkisten koulujen ja yhteisön arvostuksen vuoksi. Vuonna 2025 nämä markkinat pysyvät äärimmäisen kilpailtuina: aloituskoti Mountain View’ssa tai Cupertinoissa saa usein kymmeniä tarjouksia. San Jose kilpailee näiden alueiden kanssa puhtaasti koollaan ja monipuolisuudellaan – San Josesta löytyy edullisia taskuja, jotka alittavat esimerkiksi Sunnyvalen hinnat (esim. East San Jose). Mutta niille, jotka arvostavat kouluja, Cupertinon tai Palo Alton koulupiirit ovat suuri vetonaula, mikä pitää kysynnän korkealla siellä riippumatta siitä, mitä laajemmat markkinat tekevät. Yksi vertailunäkemys: kun San Josen hintojen kasvu hidastui noin 5 % vuodessa redfin.com, jotkin Silicon Valleyn alueet näkivät silti suurempia nousuja matalan tarjonnan vuoksi (esimerkiksi Los Altos nousi tiettävästi noin 10 % vuodessa vuoden 2025 alussa). Joten mikromarkkinat voivat ylisuoriutua. Toisaalta, San Franciscon kaukaiset esikaupungit (esim. Tracy, Gilroy) kokivat etätyöntekijöiden ryntäyksen pandemian aikana, mikä nosti hintoja, mutta osa siitä on purkautumassa, kun työmatkat palaavat – nämä reuna-alueet saattavat pysähtyä tai laskea hieman, kun ihmiset palaavat lähemmäs työpaikkoja. San Jose sijoittuu keskelle: kaupunkimaisempi ja väkirikkaampi kuin pienet esikaupungit, mutta edullisempi (suhteellisesti) kuin eliittikaupungit. Sillä on myös enemmän kasvunvaraa (erityisesti keskustan pystysuunnassa tai täydennysrakentamisella), kun taas esikaupungit kuten Palo Alto ovat jo rakennettu täyteen ja rajoittavat kasvua tiukasti. Tämä tarkoittaa, että San Jose voisi lisätä tarjontaa ja mahdollisesti hillitä hintojaan tulevaisuudessa enemmän kuin nämä kiinteän tarjonnan kaupungit.
Kaiken kaikkiaan Bay Area on mikromarkkinoiden tilkkutäkki. San Jose vuonna 2025 pärjää monella tapaa paremmin kuin San Francisco (vähemmän hintojen laskua, tasaisempi kysyntä) ja osoittaa enemmän hintojen kestävyyttä kuin East Bay. Se on yhä halvempaa kuin ultrarikkaat alueet, mutta jakaa matalan tarjonnan haasteen. Ostajalle tai sijoittajalle: San Jose tarjoaa yhdistelmän kaupunkimaista ja esikaupunkimaista asumista korkeilla hinnoilla, mutta jos haluat “halvempaa”, katso East Bayhin; jos haluat huippuluokan koulut tai statusta, saatat venyttää Palo Altoon tai Los Gatosiin. Monet tekevät näitä kompromissipäätöksiä, minkä vuoksi näemme esimerkiksi perheiden muuttavan SF:n asunnoista San Joseen ostamaan, tai teknologia-alan työntekijöiden ohittavan San Josen ja ostavan isomman talon Walnut Creekistä (East Bay) samalla hinnalla. Nämä virtaukset jatkuvat, mutta San Josen keskeinen sijainti Silicon Valleyssa antaa sille pysyvän edun – valtava työpaikkapohja lähellä tarkoittaa, että siellä on lähes aina kysyntää asua.
Ennusteet ja arviot tuleville vuosille
Vuoden 2025 jälkeen asiantuntijat ennakoivat, että San Josen kiinteistömarkkinat kokevat maltillista kasvua ja asteittaista muutosta pikemminkin kuin äärimmäisiä heilahteluja. Tässä yhteenveto ennusteista ja näkemyksistä seuraaville vuosille:
- Asuntojen hintanäkymät: Lähes kaikki suuret ennustajat odottavat hintojen nousun jatkuvan San Josessa, mutta hitaammalla, “normaalimmalla” tahdilla kuin 2010-luvun kuumeisina vuosina. Kalifornian kiinteistönvälittäjien liitto ennustaa, että Kalifornian mediaanihinta nousee noin 4–5 % vuonna 2025 sanjosespotlight.com, ja vastaavia yksinumeroisia nousuja vuonna 2026. San Josen osalta paikalliset välittäjät odottavat, että Piilaakson asuntojen arvot “ylittävät edelleen suuren osan maasta” arvonnousussa sanjosespotlight.com, alueen taloudellisen vahvuuden ansiosta. Eräs kiinteistösijoitussivusto ennustaa, että San Josen hinnat +3 % vuonna 2025 ja +4 % vuonna 2026 noradarealestate.com – käytännössä inflaation tahdissa. Yksikään uskottava lähde ei ennusta suoraa romahdusta tai suurta arvonlaskua, ellei tapahdu suurta ulkoista shokkia. Yksi syy: vaikka kysyntä heikkenisi, rajoitettu tarjonta asettaa pohjan hinnoille. Toisaalta, jos asuntolainojen korot pysyvät korkeina tai taantuma iskee, hinnat saattavat pysyä paikallaan pidemmän aikaa. Esimerkiksi Zillown malli ennusti hyvin lievää laskua vuonna 2024, jota seuraa tasainen kehitys vuonna 2025 Bay Arealla sfgate.com. Mutta vuosina 2026–2027, jos korot laskevat, useimmat odottavat, että hinnat nousevat jälleen muutaman prosentin vuodessa, kun markkinat sopeutuvat täysin pandemia-ajan jälkeisiin olosuhteisiin.
- Myynti ja varastotilanne: National Association of Realtorsin pääekonomisti Lawrence Yun totesi, että vaalien jälkeisinä vuosina asuntokauppa usein vilkastuu sanjosespotlight.com. Hän ennustaakin, että Yhdysvaltojen asuntokauppojen määrä kasvaa 9 % vuonna 2025 sanjosespotlight.com, kun asuntolainojen korot laskevat ja markkinoille tulee enemmän kohteita. Paikallisesti saatamme nähdä samanlaisen nousun: Santa Claran piirikunnassa ostajien aktiivisuus kasvoi jo vuoden 2024 lopussa sanjosespotlight.com. Yhä useampi asunnonomistaja saattaa päättää myydä vuosina 2025–2026, kun ajatus matalan vanhan koron vaihtamisesta uuteen kotiin tuntuu helpommalta (etenkin jos omaa pääomaa on kertynyt kattamaan kustannuksia). Varannon odotetaan kuitenkin pysyvän melko niukkana – kukaan ei ennusta niin suurta uusien kohteiden tulvaa, että markkinat kääntyisivät ostajan eduksi. Yksi positiivinen merkki: alle 4 %:n korkoisia asuntolainoja on ajan myötä yhä vähemmän (ihmiset jälleenrahoittavat, muuttavat jne.), mikä helpottaa lukkiutumisilmiötä. Realtor.comin tiedot osoittivat, että alle 6 %:n korkoisten lainojen osuus laski vuodessa 89 %:sta 84 %:iin sanjosespotlight.com, mikä tarkoittaa, että vaihtuvuutta tapahtuu. Vuoteen 2026–2027 mennessä korot saattavat vakiintua noin 5 %:n tasolle ja asuntokauppa vilkastua kohti tavanomaisempaa tasoa. Uudisrakentaminen lisää myös tarjontaa, tosin todennäköisesti maltillisesti. Kalifornian rakennusohjelmat voivat tuottaa tulosta vuodesta 2026 eteenpäin, kun tuhansia asuntoja valmistuu San Josen North First Streetin alueella, keskustassa ja muualla (jos rahoitus vakiintuu). Kaiken kaikkiaan odotettavissa on hieman parantunut tarjonta tulevina vuosina, mutta edelleen alle tasapainoisen markkinan tason.
- Vuokrat ja vuokramarkkinat: Senioriekonomistit kuten Chris Salviati Apartment Listiltä ennustavat “matalan, yksinumeroisen vuokrien kasvun” jatkuvan Bay Arealla lähitulevaisuudessa sfgate.com. Vuodelle 2025 tämä tarkoittaa todennäköisesti noin 2–4 % vuokrankorotuksia, samanlaisia kuin vuonna 2024. Kun suuri määrä uusia asuntoja kansallisesti valmistuu vuoden 2025 loppuun mennessä, kilpailu vuokra-asunnoista voi kiristyä vuonna 2026. Zillown Orphe Divounguy ennustaa, että vuokramarkkinat tiukentuvat vuoden 2025 jälkipuoliskolla, kun rakennusbuumi hiipuu, mikä voi antaa vuokranantajille enemmän hinnoitteluvaltaa sfgate.com. San Josessa vuokrat voivat kiihtyä hieman, jos väestö kasvaa ja asunnon osto pysyy saavuttamattomana. Kuitenkin vuokrasääntelyn laajentaminen tai uusi tarjonta voi tasapainottaa tätä. Monet asiantuntijat näkevät vuokralaisten maan trendin jatkuvan – jos ensiasunnon ostajat pysyvät hintojen ulottumattomissa, he jatkavat vuokraamista, mikä pitää kysynnän korkeana. Vuoteen 2030 mennessä San Josen vuokrat ovat todennäköisesti vielä korkeammat kuin nykyään (ellei talous taannu), vaikka kasvu saattaa olla vuosittain maltillista.
- Liikekiinteistöt: Toimistomarkkinoiden ennusteet ovat varovaisia. Useimmat liikekiinteistövälittäjät uskovat, että vasta vuosina 2025–2026 toimistotyhjiöt alkavat selvästi vähentyä. Yritykset arvioivat yhä tilatarpeitaan; yleinen näkemys on, että hybridityömalli on tullut jäädäkseen, joten kokonaiskysyntä toimistotiloille on rakenteellisesti matalampi kuin vuonna 2019. Jotkut ennusteet arvioivat, että Bay Arean toimistotyhjiöt voivat huipentua vuosina 2024–25 ja sitten hitaasti elpyä. JLL ja muut yritykset odottavat, että toimistotyhjiöt paranevat muutamalla prosenttiyksiköllä vuoteen 2026 mennessä, mutta eivät palaudu pandemiaa edeltävälle tasolle moneen vuoteen (jos koskaan). Sitä vastoin teollisuusnäkymät ovat vahvat – Cushman & Wakefieldin markkinakatsaus odottaa, että teollisuustilojen tyhjiöaste pysyy alle 6 %:ssa ja vuokrat kasvavat vuonna 2025 tarjonnan imeytyessä cushmanwakefield.com. Vähittäiskauppa ennustetaan pysyvän melko vakaana; jonkin verran uutta vähittäiskaupparakentamista valmistuu monikäyttöhankkeissa, mutta vähittäiskaupan tyhjiöaste voi pysyä 4–5 %:ssa vuoteen 2025 asti. Jos taantuma iskee, vähittäiskauppa voi pehmetä, mutta muuten se on vakaa.
- Talouden jokerikortit: Korkotaso on suurin jokerikortti. Jos inflaatio laskee odotettua nopeammin, Fed voi laskea korkoja aggressiivisesti ja asuntolainojen korot voivat pudota mataliin 5 %:n tai jopa korkeisiin 4 %:n lukemiin vuoteen 2026 mennessä. Tämä todennäköisesti lisäisi ostotoimintaa ja hintojen kasvua – mahdollisesti palaten myyjän markkinoiden huumaan. Joidenkin optimististen skenaarioiden mukaan asuntomarkkinat voivat kiihtyä uudelleen vuoden 2025 lopulla, jos näin käy. Toisaalta, jos inflaatio pysyy sitkeänä tai talous ylikuumenee, korot voivat pysyä korkealla pidempään, mikä pitää markkinat hitaammalla vaihteella. Makrotalouden taantumat ovat toinen jokerikortti; jotkut ekonomistit pelkäävät lievää taantumaa vuoden 2024 lopulla tai 2025. Historiallisesti taantumat voivat viilentää asuntomarkkinoita (alhaisemmat myynnit, lievät hintojen laskut), mutta tarjontapulan vuoksi mahdolliset hintojen laskut San Josessa voivat olla vähäisiä ja lyhytaikaisia.
- Asiantuntijalausunnot: Paikalliset kiinteistöalan asiantuntijat korostavat usein pitkän aikavälin ajattelua. ”Ostajien tulisi ostaa, kun he löytävät tarpeisiinsa sopivan kodin,” neuvoo Santa Claran kiinteistönvälittäjien yhdistyksen puheenjohtaja vuodelle 2025, sen sijaan että yrittäisi ajoittaa markkinoita sanjosespotlight.com. Logiikka: vaikka korot olisivat nyt korkealla, voit myöhemmin jälleenrahoittaa, mutta et voi palata ajassa taaksepäin ja ostaa eilisen hinnoilla – ja Piilaaksossa eilisen hinnat ovat yleensä matalampia kuin huomisen. Monet odottavat, että kun korot laskevat alle 6 %, tapahtuu paljon patoutunutta vaihtoasuntokauppaa (omistajat vaihtavat isompiin asuntoihin jne.), mikä voi lisätä aloitusasuntojen tarjontaa mutta myös kasvattaa kysyntää keskihintaisissa kodeissa samanaikaisesti sanjosespotlight.com. Kiinteistönvälittäjäkyselyiden yhteinen näkemys on, että vuosi 2025 tulee olemaan vilkkaampi kuin 2024, ja vuonna 2026 markkina saattaa palata tutumpaan rytmiin kausivaihteluineen, edellyttäen ettei tule suuria shokkeja.
Yhteenvetona, San Josen kiinteistömarkkinoiden ennuste on ”varovaisen optimistinen.” Näkymissä on todennäköisesti vakaita tai loivasti nousevia asuntohintoja, hitaasti kasvavaa tarjontaa ja myyntivolyymia, vuokrien jatkavan maltillista nousua, sekä liikekiinteistöpuolen hakevan tasapainoa vuoteen 2026 mennessä. San Josen markkinoiden perusasiat – vahva työllisyys, haluttu sijainti, rajallinen maa – viittaavat siihen, että markkina pysyy vahvana. Hurjan hintojen nousun aika saattaa olla ohi (toistaiseksi), mutta niin on myös vakavan romahduksen uhka, koska asuntoja on liian vähän tarjolla. Useimmat asiantuntijat odottavat tasapainoista, kestävää kasvua seuraavien vuosien aikana. Erään asuntoekonomistin sanoin, Bay Arealla vuosina 2025–2027 nähdään todennäköisesti ”tasainen kasvu, lisääntyviä mahdollisuuksia ja jatkuvaa sopeutumista uusiin trendeihin,” eikä vuoristoratamaisia muutoksia sfgate.com. Ostajille ja myyjille se tarkoittaa vähemmän kuohuntaa ja enemmän ennustettavuutta – ja päättäjille jatkuvaa painetta rakentaa lisää asuntoja alueen tulevaisuuden tarpeisiin.
Lähteet:
- Redfin – San Jose Housing Market Update (heinäkuu 2025) redfin.com redfin.com
- Zillow Research – Housing Affordability Analysis (kesäkuu 2025) zillow.mediaroom.com
- SFGate – Bay Arean asuntomarkkinoiden ennusteet vuodelle 2025 sfgate.com sfgate.com sfgate.com
- Apartment List – San Josen vuokra-asuntotrendit, elokuu 2025 apartmentlist.com apartmentlist.com
- Joint Venture SV (via Patch) – Silicon Valleyn liiketilojen vajaakäyttöraportti (Q3 2024) patch.com patch.com
- Kidder Mathews – Silicon Valleyn toimistomarkkinat Q2 2025 kidder.com kidder.com
- Marcus & Millichap – San Josen vähittäiskauppamarkkinoiden ennuste 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
- Point2Homes – San Josen vuokramarkkinadata 2025 point2homes.com
- San José Spotlight – Innovatiivinen asuntoprojekti & CEQA-uudistukset localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
- TechXplore – Googlen asuntolupaukset kyseenalaistettuina (toukokuu 2025) techxplore.com techxplore.com
- San José Spotlight – Vuoden 2025 markkinaennusteet (Collinsin kolumni) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
- Oaklandin asuntomarkkinat (Redfin) alueellista vertailua varten redfin.com
