San Diegon asuntomarkkinat 2025: miljoonan dollarin kodit, huippukorkeat vuokrat ja muuttuva markkina

San Diegon asuntomarkkinat vuonna 2025 ovat kokemassa huomattavaa muutosta vuosien kuuman kasvun jälkeen. Asuntojen hinnat pysyvät lähellä ennätyskorkeita – noin 1 miljoonan dollarin tienoilla tyypillisestä kodista – mutta pandemian aikainen nopea arvonnousu on tasaantunut zillow.com alliedschools.com. Myytävien asuntojen tarjonta paranee vähitellen historiallisista pohjalukemista, antaen ostajille hieman enemmän neuvotteluvoimaa kuin viime vuosina alliedschools.com. Samaan aikaan vuokralaiset kohtaavat ennätyskorkeat vuokrat, keskimäärin noin 2 500 dollaria kuukaudessa, mutta vuokrien kasvu on vihdoin hidastumassa markkinoille tulevan uusien asuntojen aallon myötä obrag.org. Alla on kattava katsaus San Diegon asuin- ja liikekiinteistöjen trendeihin, kaupunginosien kehitykseen, ostaja- ja vuokralaisprofiileihin, sijoitusnäkymiin, ennusteisiin, rakennushankkeisiin, uusiin lakeihin, kohtuuhintaisuuden haasteisiin sekä keskeisiin taloudellisiin tekijöihin – korkotasosta muuttoliikkeeseen – jotka muovaavat markkinoiden tulevaisuutta.

Asuntomarkkinoiden trendit vuonna 2025

Asuntojen hinnat: San Diegon asuntojen arvot ovat tasaantuneet vuonna 2025 edellisten vuosien huiman nousun jälkeen. Mediaanimyyntihinta vuoden 2025 puolivälissä on noin 950 000–1 000 000 dollaria, mikä on noin 1–3 % matalampi kuin vuotta aiemmin zillow.com alliedschools.com. Zillow’n Home Value Index San Diegolle oli noin 998 000 dollaria heinäkuussa 2025, laskua 3,4 % vuoden takaiseen verrattuna zillow.com. Samoin Kalifornian kiinteistönvälittäjien liitto raportoi San Diegon piirikunnan mediaani omakotitalon hinnaksi 1,025 miljoonaa dollaria kesäkuussa 2025, mikä on lievä 2–3 % lasku kesäkuuhun 2024 verrattuna patch.com. Lyhyesti, hinnat ovat hieman laskeneet huipustaan, mutta pysyvät historiallisesti korkeina – lähes 60 % korkeammat kuin viisi vuotta sitten 2020-luvun alussa luxurysocalrealty.com. Tämä hintojen tasaantuminen merkitsee jäähtymistä pandemian aikaisesta kuumasta noususta, mikä heijastaa ostajien vastareaktiota kohtuuhintaisuuden rajoihin ja korkeampiin rahoituskustannuksiin.

Myyntivolyymi ja varasto: Asuntokauppa on hidastunut maltillisesti. Vuoteen 2025 mennessä suljettujen kauppojen määrä on hieman alle viime vuoden tason (San Diegon piirikunnan asuntokaupat kesäkuussa 2025 olivat noin 2 % alhaisemmat kuin kesäkuussa 2024) sdhousingmarket.com. Yksi merkittävä tekijä on listauksien puute – vaikka tarjonta paranee, se on yhä niukka. Vuoden 2025 puolivälissä San Diegon alueella oli markkinoilla noin 3 500 asuntoa zillow.com, mikä tarkoittaa vain noin 3,2 kuukauden tarjontaa, kun vuotta aiemmin tarjontaa oli noin 2,4 kuukautta alliedschools.com. Tämä 33 %:n kasvu tarjonnassa on antanut ostajille enemmän vaihtoehtoja kuin pandemian aikaisessa ostovillityksessä alliedschools.com. Kuitenkin kokonaisvarasto on yhä selvästi alle vuoden 2020 edeltävien normaalitasojen, sillä monet asunnonomistajat ovat “lukittuja” erittäin mataliin asuntolainakorkoihin eivätkä halua myydä (yli 80 % Kalifornian asunnonomistajista on asuntolainakorko alle 5 %, mikä estää heitä vaihtamasta 7 %:n lainaan) lao.ca.gov lao.ca.gov. Uusia listauksia San Diegossa oli itse asiassa vähemmän kaksinumeroisin prosentein vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2025 alkupuolella calmatters.org, mikä osaltaan pitää markkinan, vaikka viilentyneenä, yhä historiallisesti tiukkana.

Markkinoiden nopeus ja kilpailu: Kodit myyvät keskimäärin hieman hitaammin, mutta halutut kohteet menevät yhä nopeasti. Keskimääräinen myyntiaika on noussut noin 24–27 päivään (noin 3–4 viikkoa) vuoden 2025 puolivälissä, mikä on noin 15–17 % pidempi aika kuin vuosi sitten sdhousingmarket.com alliedschools.com. Ostajat ovat harkitsevampia, kun korkojen nousu kiristää budjetteja, ja tarjouskilpailut eivät ole enää yhtä kiivaita kuin vuosina 2021–2022. Silti yli kolmasosa kohteista myydään yhä pyyntihinnan yläpuolella zillow.com, ja noin 37 % kaupoista suljettiin pyyntihinnan yli alkukesästä zillow.com – merkki siitä, että muuttovalmiit kodit suosituilla alueilla voivat yhä herättää kilpailua. Samaan aikaan lähes puolet kaikista kaupoista tehdään nyt pyyntihinnan alapuolella zillow.com, mikä kertoo ostajien neuvotteluvoiman kasvusta verrattuna pandemian aikaiseen ylikilpailtuun markkinaan. Pohjimmiltaan San Diegon asuntomarkkinat vuonna 2025 ovat siirtyneet tasapainoisempaan tilaan: ostajat saavat enemmän liikkumavaraa ja neuvotteluvoimaa tarjonnan kasvaessa ja hintojen tasaantuessa, mutta myyjät hyötyvät yhä historiallisen korkeista arvostuksista ja jatkuvasta asuntopulasta.

Korkojen vaikutus: Korotetut asuntolainakorot 6,5–7 %:n haarukassa ovat olleet keskeinen tekijä markkinoiden vauhdin hidastumisessa. Kun korot nousivat noin 3 %:sta noin 7 %:iin vuosien 2021 ja 2023 välillä, ostajien ostovoima heikkeni lao.ca.gov. Tämän seurauksena pätevien ostajien määrä huipulla on vähentynyt ja tarjouksissa ollaan varovaisempia. Monet mahdolliset move-up buyers pysyvät paikoillaan säilyttääkseen matalakorkoiset lainansa, mikä rajoittaa myytävien asuntojen tarjontaa lao.ca.gov lao.ca.gov. Ensiasunnon ostajat puolestaan kohtaavat lähes 80 % korkeammat kuukausittaiset lainanlyhennykset kuin vain muutama vuosi sitten – keskitasoinen kalifornialaiskoti vaatii nyt noin 5 900 dollarin kuukausierän, mikä on noussut 82 % vuodesta 2020 lao.ca.gov. Nämä korkeat korot ovat käytännössä asettaneet katon asuntojen hinnoille vuonna 2025 ja lopettaneet hallitsemattoman arvonnousun. Alan ennusteiden mukaan asuntolainakorot saattavat lieventyä hieman myöhemmin vuonna 2025 (mahdollisesti laskien noin 6 %:n puoliväliin) themortgagereports.com, mikä voisi vapauttaa patoutunutta kysyntää. Toistaiseksi kallis rahoitus on tuonut San Diegon asuntomarkkinoille hintojen vakautumisen ja vähentyneen vaihtuvuuden kauden.

Liikekiinteistöjen trendit

Samaan aikaan kun asuinkiinteistömarkkinat viilenevät maltillisesti, liikekiinteistömarkkinat San Diegossa kohtaavat dramaattisempia pandemian jälkeisiä muutoksia. Eri sektorit menestyvät epätasaisesti:

• Toimistotila: Toimistomarkkinat pysyvät heikkoina, kun etä- ja hybridityömallit jatkuvat. Toimistojen vajaakäyttöasteet ovat nousseet ennätyskorkeiksi vuonna 2025. Koko piirikunnan toimistojen vajaakäyttöaste oli 14,5 % vuoden 2025 toisella neljänneksellä, kun se vuotta aiemmin oli noin 14,2 % cushmanwakefield.com. Monet yritykset ovat pienentäneet toimitilojaan, alivuokranneet ylimääräistä tilaa tai valinneet coworking-ratkaisuja. Erityisesti A-luokan toimistot ovat vajaakäytöllä (esimerkiksi keskustan tornitaloissa vajaakäyttö on reilusti teini-ikäluvuissa) avisonyoung.us. Vuokranantajat tarjoavat kannustimia ja vuokra-alennuksia houkutellakseen vuokralaisia tässä vuokralaisystävällisessä markkinassa. Milken Institute sijoitti San Diegon metrotalouden alemmalle sijalle vuonna 2025 osittain näiden työpaikka- ja toimistotilatrendien vuoksi, ja totesi, että lyhyen aikavälin työpaikkakasvu oli vain noin 0,5 % vuonna 2024 – selvästi jäljessä kansallisesta tasosta axios.com. Positiivisena puolena San Diegon monipuolinen talous (elämätieteet, puolustus ja teknologia) tarjoaa jonkin verran puskuria – mutta toimistotilojen näkymät riippuvat paluusta toimistolle ja siitä, elpyykö teknologia-/biotekniikka-alan työpaikkakasvu.
• Teollisuus ja logistiikka: Vauhdikkaan kasvun jälkeen teollisuuskiinteistöjen vajaakäyttöasteet ovat alkaneet nousta historiallisen matalilta tasoilta. Koko piirikunnan teollisuusvajaakäyttö oli noin 7,7 % vuoden 2025 puolivälissä, mikä on selvä nousu (+2,3 prosenttiyksikköä vuodessa), kun uusia varastotiloja valmistui ja verkkokaupan kasvu tasaantui cushmanwakefield.com. Etelä-Kalifornian varastomarkkinat ovat tulleet vauhdikkaan laajentumisen jälkeen, eikä San Diego ole poikkeus – vuokralaisilla on nyt enemmän vaihtoehtoja ja vuokrien kasvu on hidastunut. Silti noin 7 %:n teollisuusvajaakäyttö on historiallisesti terveellä tasolla, ja kysyntä jakelukeskuksille ja bioteknologian tuotantotiloille ydinsijainneilla (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley jne.) jatkuu. Vuokratasot ovat hieman laskeneet huipustaan, kun vuokranantajat kilpailevat harvemmista aktiivisista vuokralaisista latimes.com. Analyytikot odottavat teollisuusmarkkinoiden saavuttavan tasapainon vuoteen 2026 mennessä, kun alueellinen talous ja tavaraliikenne sopeutuvat pandemian jälkeisiin normeihin jpmorgan.com.
• Elämätieteiden laboratoriot: San Diegon elämätieteiden kiinteistöt – toimistotilojen alasektori, joka on erikoistunut biotekniikan laboratorioihin – kokivat rakennusbuumin viime vuosina, mikä on nyt johtanut tyhjien laboratoriotilojen ylitarjontaan. Elämätieteiden vajaakäyttöaste nousi 26,3 %:iin vuoden 2025 puoliväliin mennessä, kun se vuotta aiemmin oli vain 16,5 % cushmanwakefield.com. Pääomasijoitukset biotekniikkaan ovat jäähtyneet vuoden 2021 huipuista, ja jotkut startupit ovat lopettaneet toimintansa tai supistaneet, jättäen vastavalmistuneet laboratoriotilat etsimään vuokralaisia. Keskeisillä alueilla, kuten Torrey Pines, UTC ja Sorrento Mesa, on runsaasti laboratoriotilaa saatavilla. Tämä ylitarjonta painaa laboratoriomarkkinoiden vuokria alaspäin. San Diego on kuitenkin edelleen kansallisesti johtava biotekniikkakeskus, ja alan asiantuntijat ennakoivat, että kun uusia lääke- ja medtech-startupeja syntyy (ja suuret lääkeyhtiöt jatkavat paikallisia kumppanuuksia), nämä tyhjät laboratoriotilat vähitellen täyttyvät. Sillä välin vuokranantajat tarjoavat myönnytyksiä ja rakennus-/muutostyöetuja houkutellakseen elämätieteiden vuokralaisia. Korkea laboratoriotilojen vajaakäyttö on lyhyen aikavälin riski kaupallisille sijoittajille, mutta korostaa kuinka paljon uutta tilaa rakennettiin biotekniikan kysynnän perässä buumin aikana.
• Vähittäiskauppa ja majoitus: Vähittäiskaupan kiinteistömarkkinat San Diegossa ovat suhteellisen vakaat. Vähittäiskaupan vajaakäyttöaste on noin 5,1 % (Q2 2025), vain hieman viime vuotta korkeampi cushmanwakefield.com. Kuluttajat ovat pääosin palanneet ostoksille ja ravintoloihin paikan päälle; sekä turistialueet että asuinalueiden keskukset ovat hyötyneet vuoden 2025 vahvasta turismin elpymisestä. San Diegon majoitus-markkinat toipuvat vahvasti – hotellien käyttöasteet ja huonehinnat ovat nousseet kongressien ja vapaa-ajan matkailun paluun myötä axios.com. Tällä on positiivisia kerrannaisvaikutuksia vähittäiskauppa- ja ravintolatiloihin. Vaikka verkkokaupan kasvu jatkuu, suurin osa hyvillä paikoilla olevista vähittäiskauppakeskuksista (erityisesti ulkoilmakohteet) on pärjännyt hyvin, ja osa tyhjistä suurista myymälöistä muutetaan kuntosaleiksi, viihdepaikoiksi tai jopa asunnoiksi. Moniperhevuokra-asunnot, jotka usein luokitellaan liikekiinteistöiksi, menestyvät vakaasti (vajaakäyttö noin 4–5 % ja vain vähäistä vuokrien kasvua tänä vuonna) obrag.org. Kaiken kaikkiaan San Diegon liikekiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat kirjava kokonaisuus: toimisto- ja erikoistuneet laboratoriotilat kohtaavat vastatuulta, teollisuus normalisoituu kuuman kauden jälkeen ja vähittäiskauppa/majoitus suhtautuvat varovaisen optimistisesti tulevaan.

Markkinakehitys eri kaupunginosissa

San Diegon kiinteistömarkkinat ovat hyvin paikallisia, ja eri kaupunginosien ja osa-alueiden välillä on merkittäviä eroja. Rannikon luksusalueet, trendikkäät kaupunkikorttelit ja sisämaan esikaupungit osoittavat kaikki erilaisia kehityssuuntia vuonna 2025:

• Ylelliset rannikkokohteet: Korkean hintatason rannikkoyhteisöt (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe jne.) ovat yleisesti ottaen pitäneet arvonsa tai jopa nousseet, kiitos niukan tarjonnan ja varakkaiden ostajien. Esimerkiksi Del Marin mediaanihinta oli noin 3,0 miljoonaa dollaria vuoden 2025 alussa – huimat 55 % korkeampi kuin vuotta aiemmin sofi.com sofi.com. (Näin suuri nousu johtuu todennäköisesti muutamasta erittäin kalliista kaupasta, jotka vääristävät mediaania, ei yleisestä arvonnoususta.) Rannikkokiinteistöt ovat edelleen kysyttyjä merinäköalojen ja elämäntyylin vuoksi, ja monilla näiden alueiden omistajilla on taloudelliset mahdollisuudet odottaa markkinoiden vaihtelut myymättä alennuksella. Toisaalta, jopa luksusmarkkinat ovat jäähtyneet vuoden 2021 tarjouskilpailuista – Del Marissa kodit olivat myynnissä keskimäärin noin 57 päivää ja myytiin noin 4 % alle pyyntihinnan sofi.com sofi.com, mikä osoittaa, että jopa varakkaat ostajat neuvottelevat tässä markkinatilanteessa.
• Keskustan urbaanit naapurustot: Jotkut trendikkäät, perinteisesti kilpailulliset keskustan läheiset alueet ovat viime aikoina kokeneet hintakorjauksia. Esimerkiksi North Park – nuorten ammattilaisten suosima alue – koki lähes 20 %:n laskun asuntojen hinnoissa vuoden 2024 alusta vuoden 2025 alkuun sofi.com. North Parkin mediaanihinta laski noin 900 000 dollariin sofi.com, kun korkeammat korot sulkivat pois osan ensiasunnon ostajista ja pandemian aikainen omakotitalojen kysyntä laantui. Samoin osissa San Diegon keskustaa ja Hillcrestia asuntojen hinnat ovat tasaantuneet tai laskeneet, erityisesti yksiköissä, joissa ei ole erityisiä ominaisuuksia. Nämä alueet nousivat voimakkaasti vuosina 2021–2022, joten maltillinen lasku vuosina 2023–2025 edustaa markkinoiden normalisoitumista. Silti kysyntää on edelleen keskeisillä alueilla – North Parkin markkinoita pidetään “erittäin kilpailullisina”, ja asunnot menevät usein kaupaksi jo kahdessa viikossa, joskus yli pyyntihinnan halutuimmissa kohteissa sofi.com sofi.com. Käytännössä keskustan alueiden jäähtyminen on tuonut takaisin joitakin suhteellisia löytöjä (hinnat alle huippujen), joita taitavat ostajat hyödyntävät nopeasti.
• Sisämaa- ja esikaupunkialueet: Edullisemmat esikaupungit ja sisämaan yhteisöt ovat nousseet aktiivisuuden keskuksiksi, kun ostajat etsivät rahoilleen vastinetta. Alueet kuten East County ja North County Inland ovat nähneet tervettä myyntivolyymia. Kesäkuussa 2025 postinumeroalueet, joilla oli eniten asuntokauppoja, sijaitsivat pääosin sisämaassa: alueet kuten Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) ja San Marcos (92078) johtivat maakuntaa kauppojen määrässä sdhousingmarket.com. Näillä asuinalueilla on tarjolla suurempia tontteja tai enemmän tilaa verrattain kohtuullisella neliöhinnalla, mikä on houkutellut perheitä ja etätyöntekijöitä, joiden ei tarvitse olla lähellä rannikkoa sdhousingmarket.com. Esimerkiksi Rancho Bernardo (suunniteltu yhteisö sisämaassa) ja San Marcos tarjoavat mediaanihinnaltaan selvästi rannikkoa edullisempia koteja, mutta silti laadukkaita kouluja ja palveluita – tehden niistä houkuttelevia “arvokohteita”. Välittäjäanalyysit huomauttavat, että sisämaan yhteisöt antavat ostajille “enemmän taloa rahalle” sekä kohtuullisen pääsyn puistoihin, kauppoihin ja moottoriteille sdhousingmarket.com. Tämän seurauksena kilpailu pysyy kovana monilla näistä arvomarkkinoista; jotkut kodit saavat useita tarjouksia ja menevät nopeasti varaukseen, jos hinta on kohdallaan. Sitä vastoin muutamat kalliimmat North Countyn rannikkoalueet (Encinitas, Del Mar) kokivat hitaampaa myyntiä yksinkertaisesti tarjonnan puutteen ja erittäin korkeiden hintojen vuoksi. Kokonaisuudessaan San Diegon esikaupunkialueet menestyvät vakaasti, joillakin alueilla on kohtuullista hintojen nousua ja toisilla vain pieniä laskuja. Muutos on siinä, että kysyntä on siirtynyt enemmän kohti kaupunkien reuna-alueita ja esikaupunkeja, kun ostajat etsivät suhteellista edullisuutta korkean korkotason aikana alliedschools.com alliedschools.com.
• South Bay ja rajaseudut: Eteläisessä piirikunnassa (esim. Chula Vista, National City, Imperial Beach) asuntokysyntä on myös ollut vahvaa. Erityisesti Chula Vista on ollut edelläkävijä uusien asuntojen rakentamisessa, sallien huomattavasti enemmän asuntoja asukasta kohden kuin useimmat muut piirikunnan kaupungit planetizen.com planetizen.com. Tämä rakentaminen on lisännyt tarjontaa ja hillinnyt hintojen nousua. Keskihintainen asunto itäisessä Chula Vistassa tai Otay Ranchissa on yleensä edullisempi kuin vastaava asunto pohjoisempana, mikä houkuttelee ensiasunnon ostajia ja sotilasperheitä. Vuoden 2025 alussa National Cityn omakotitalojen mediaanihinta oli noin $600,000s, laskien huipusta $700K:ssa dawnsellssandiego.com, mikä osoittaa korjausta edullisemmassa hintaluokassa. South Bayn naapurustot ovat edelleen suhteellisen edullisia ja keskeisiä alueen pyrkimyksissä ratkaista asuntotarjonnan puutteita.

Yhteenvetona, San Diegon naapurustojen kehitys on jakautunut kahtia: erittäin korkeatasoiset rannikkoalueet ja tietyt halutut alueet pysyvät vahvoina tai jopa saavuttavat uusia huippuja, kun taas monet keskitason naapurustot ovat kokeneet maltillisia laskuja pandemian huipuista. Samaan aikaan reuna-alueiden esikaupungit, joissa hintataso on matalampi, kokevat tasaista kysyntää ja parempaa myyntivolyymia, kun ostajat etsivät edullisempia vaihtoehtoja. Tämä trendien kirjo korostaa sijainnin merkitystä – jopa yleisesti viilenevillä markkinoilla mikromarkkinat voivat käyttäytyä hyvin eri tavoin.

Ostajien ja vuokralaisten demografia & käyttäytyminen

Kuka ostaa vuonna 2025: San Diegon asunnonostajien joukko on kaventunut niihin, joilla on korkeammat tulot, omaisuutta tai ulkopuolista rahaa, johtuen korkeista hinnoista ja lainakustannuksista. Vaihtoasunnon ostajat (nykyiset asunnonomistajat) ja kahden tulon ammattilaispariskunnat muodostavat suuren osan ostajista, usein hyödyntäen edellisen asuntomyynnin tuomaa omaisuutta. Tyypillinen ostaja San Diegossa on nykyään 30-40-vuotias (vanhemmat millenniaalit ja X-sukupolvi), usein töissä esimerkiksi teknologia-, bioteknologia-, terveydenhuolto- tai sotilasaloilla. Ensiasunnon ostajat eivät ole kadonneet, mutta he kohtaavat merkittäviä esteitä: noin miljoonan dollarin mediaanihinnalla kotitalouden tulisi olla noin $250,000+, jotta median hintaisen kodin ostaminen olisi vaivatonta offthe56.com. Tämä on noin kolminkertainen alueen todelliseen mediaanituloon verrattuna, mikä tarkoittaa, että vain noin 15 % San Diegon kotitalouksista pystyy nykyisillä hinnoilla ostamaan mediaanihintaisen kodin offthe56.com. Tämä todellisuus on ajanut monet nuoremmat perheet ja keskituloiset ostajat pois markkinoilta tai asunto-osakkeihin, kunnostettaviin taloihin tai reuna-alueille. Näemme myös edelleen muuttajaostajia tulevan San Diegoon – osa kalliimmilta Kalifornian markkinoilta (kuten San Franciscosta tai Orange Countysta) etsimään suhteellisia löytöjä, ja osa osavaltion ulkopuolelta, joita houkuttelee ilmasto ja elämäntyyli. Itse asiassa San Diegoon suuntautuu positiivista muuttoliikettä niiden osalta, jotka etsivät parempaa elämänlaatua, vaikka samalla osa asukkaista muuttaa pois korkeiden kustannusten vuoksi definesdre.com. Lopputuloksena on jonkin verran vaihtuvuutta: uudet tulokkaat, joilla on omaisuutta tai käteistä, korvaavat usein paikalliset, jotka myyvät ja muuttavat halvempiin osavaltioihin.

Kuka vuokraa: Omistusasumisen esteiden vuoksi suuri osa san diegolaisista pysyy vuokralaisina. Vain noin 49 % kotitalouksista San Diegon metropolialueella omistaa kotinsa (verrattuna noin 65 %:iin valtakunnallisesti) kpbs.org. Vuokralaisiin kuuluu laaja joukko nuoria ammattilaisia, opiskelijoita (alueella on useita yliopistoja), sotilashenkilöstöä sekä matalapalkkaisia työntekijöitä palvelu- ja matkailualoilla. Huomionarvoista on, että monet keskiluokkaiset perheet, jotka aiemmin olisivat ostaneet ensiasunnon, jatkavat nyt vuokraamista pitkälle kolmekymppisiksi asti kohtuuhintaisuuden haasteiden vuoksi. Vuokralaisten demografia ulottuu siis vastavalmistuneista opiskelijoista kaupunkiasunnoissa perheisiin esikaupunkien rivitaloissa. Myös hyvätuloiset vuokralaiset ovat tekijä – jotkut hyvin palkatut henkilöt valitsevat vuokrata luksusasuntoja tai omakotitaloja (maksavat yli 3 000 $ kuukaudessa), koska heidät on joko hinnoiteltu ulos ostomarkkinoilta tai he arvostavat joustavuutta. San Diegon piirikunnan mediaanivuokra nousi noin 2 500 dollariin vuoden 2025 alussa obrag.org, joten myös vuokraaminen vaatii hyvää tulotasoa. Silti vuokraaminen on useimmille huomattavasti realistisempaa kuin ostaminen: mediaaniasunnon kuukausittaiset ostokustannukset ovat noin 70 % korkeammat kuin vastaavan asunnon vuokra, mikä on lähes ennätystasolla lao.ca.gov lao.ca.gov. Tämä ero pitää monet vuokramarkkinoilla.

Ostajakäyttäytyminen: Nykyajan ostajat toimivat varovaisemmin ja harkitummin kuin muutaman vuoden takaisessa ostohuuman aikana. Korkeiden korkojen ja taloudellisen epävarmuuden vuoksi osa ostajista on painanut tauko-nappia – monet viivästyttävät ostopäätöstä tai ovat hyvin valikoivia, odottaen oikeaa tilaisuutta. Kyselyt osoittavat, että inflaatio- ja taantumahuoli on tehnyt osasta kuluttajista varovaisia suurten taloudellisten päätösten suhteen alliedschools.com. Markkinoilla aktiiviset etsivät usein myyjän myönnytyksiä (kuten apua kaupantekokuluissa tai korkojen alentamisessa) ja ovat valmiimpia vetäytymään kaupasta, jos asunnon arvo ei täsmää tai tarkastuksissa ilmenee ongelmia. Ostajat myös neuvottelevat nyt hinnasta tiukemmin; matalat tarjoukset eivät ole enää harvinaisia tietyillä segmenteillä, erityisesti jos kohde on ollut pitkään markkinoilla. Toisaalta hyvin hinnoitellut ja hyväkuntoiset kodit voivat silti herättää tarjouskilpailua – vakavat ostajat tietävät, että muuttovalmiit kodit halutuilla alueilla ovat yhä kysyttyjä. Käteisostajat ja sijoittajat ovat yhä mukana (noin 20 % Kalifornian asuntokaupoista on viime aikoina tehty käteisellä), mikä tukee kysyntää erityisesti kalliimmissa ja alihinnoitelluissa tai ongelmakohteissa.

Mielenkiintoisesti muuttoliiketrendit vaikuttavat siihen, kuka ostaa: San Diegon piirikunnassa on nettomääräistä kotimaan poismuuttoa (tuhansia paikallisia asukkaita muuttaa vuosittain edullisemmille alueille), mutta tämän kompensoi kansainvälinen maahanmuutto ja jonkin verran muuttoliikettä muista kalliista metropolialueista kpbs.org kpbs.org. Vuosien 2023 puolivälin ja 2024 puolivälin välillä noin 24 000 ihmistä muutti pois San Diegosta muualle Yhdysvaltoihin, mutta suunnilleen sama määrä ihmisiä muutti San Diegoon ulkomailta, mikä johti väestömäärän pysymiseen ennallaan kpbs.org. Poismuuttajat ovat usein keskituloisia perheitä tai eläkeläisiä, jotka etsivät edullisempaa asumista (asumiskustannukset mainittiin tärkeimpänä syynä) kpbs.org. Saapuvat maahanmuuttajat ja siirtyjät ovat yleensä työntekijöitä, jotka täyttävät työpaikkoja esimerkiksi biotekniikan, terveydenhuollon, akateemisen alan tai ammattitaitoiset työntekijät – tuoden uutta kysyntää asuntomarkkinoille, usein aluksi vuokralaisina. Pohjimmiltaan San Diegon asuntokysyntää ylläpitävät sen työpaikkatarjonta ja elämäntyylin vetovoima, vaikka korkeat kustannukset saavatkin osan pitkäaikaisista asukkaista muuttamaan pois alueelta.

Vuokralaisten käyttäytyminen: Vuokramarkkinoilla vuokralaiset ovat saaneet hieman helpotusta vuonna 2025. Useiden vuosien jyrkkien vuokrankorotusten jälkeen vuokrien kasvu on pysähtynyt noin 0–1 %:iin vuosittain obrag.org. Tyhjäkäyttöasteet ovat nousseet noin 5 %:iin (ennätyksellisen alhaisista, noin 3 %:n tasoista vuonna 2021), johtuen uusien asuinkerrostalojen tulvasta obrag.org obrag.org. Tämän seurauksena vuokralaiset näkevät enemmän kampanjoita ja etuja – on tullut tavalliseksi, että uudet luksuskompleksit tarjoavat esimerkiksi “kuukauden vuokra ilmaiseksi” tai muita tarjouksia houkutellakseen vuokralaisia obrag.org. Vuokralaisilla on nyt hieman enemmän neuvotteluvoimaa, erityisesti korkeatasoisten asuntojen segmentissä. Monet hyödyntävät tätä uusimalla vuokrasopimuksia pienemmillä korotuksilla tai neuvottelemalla vuokranantajien kanssa, tietäen että tyhjä asunto on omistajalle kallis. Tästä huolimatta vuokrat ovat edelleen lähellä historiallisia huippuja, joten kustannusrasitus on kova: suuri osa vuokralaisista maksaa selvästi yli suositellun 30 % tuloistaan asumiseen. Jotkut vuokralaiset ovat muuttaneet yhteen kämppisten tai laajennetun perheen kanssa selviytyäkseen. Näemme myös jatkuvaa kysyntää omakotitalojen vuokrauksille – perheet, jotka eivät pysty ostamaan, etsivät usein vuokrattavaa taloa hyvältä koulupiiriltä, mikä on pitänyt erillistalojen vuokrat korkeina. Institutionaalisilla sijoittajilla on jonkin verran läsnäoloa San Diegon vuokramarkkinoilla, vaikkakin vähemmän kuin edullisemmissa Sunbeltin kaupungeissa – silti, tahot jotka ostivat omakotitaloja vuokrattavaksi, pitävät niistä kiinni, sillä vuokrien kasvu, vaikka hitaampaa, odotetaan jatkuvan asuntopulan vuoksi.

Yhteenvetona, San Diegon ostajakunta vuonna 2025 painottuu varakkaampiin ja riskitietoisempiin, kun taas vuokralaisten joukko on laaja ja kasvava, ottaen vastaan ne, jotka eivät voi ostaa. Molempiin ryhmiin vaikuttaa alueen korkea elinkustannus ja ne sopeutuvat – ostajat tulemalla valikoivammiksi tai muuttamalla kauemmas, vuokralaiset etsimällä tarjouksia tai jakamalla asumista. Yleinen haaste on, että asumiskustannukset ovat kasvaneet paljon nopeammin kuin tulot, mikä pakottaa vaikeisiin valintoihin siitä, kuka voi jäädä San Diegoon ja missä roolissa (omistajana vai vuokralaisena).

Sijoitusmahdollisuudet ja riskit

San Diegon kiinteistömarkkinat houkuttelevat yhä sijoittajia – pienistä vuokranantajista suuriin yrityksiin – mutta vuosi 2025 tarjoaa hienovaraisemman kentän mahdollisuuksia ja riskejä sijoittajille:

Mahdollisuudet:

• Vahva vuokra-asuntojen kysyntä: Koska omistusasuminen on monille saavuttamattomissa, vuokra-asuntojen kysyntä on vahvaa, mikä kasvattaa sijoittajien tuottoja vuokramarkkinoilla alliedschools.com. Vuokrat ovat kaikkien aikojen korkeimmalla tasolla (mediaani noin 2 500 $), ja vaikka kasvu on tasaantunut, vajaakäyttöasteet (~5 %) pysyvät matalina historiallisiin normeihin verrattuna obrag.org. Tämä tekee hyvällä paikalla sijaitsevista moniperheasunnoista ja omakotitalovuokrauksista houkuttelevia sijoittajille, jotka etsivät tuottoa. Korkeat vuokrat ja matalat vajaakäyttöasteet tarkoittavat, että vuokranantajat voivat saavuttaa vakaata kassavirtaa, erityisesti nuorten ammattilaisten suosimilla alueilla tai työpaikkakeskittymien lähellä. Esimerkiksi sijoittaminen paritaloon tai neljän asunnon taloon North Parkin tai Golden Hillin kaltaisilla alueilla voi tuottaa tasaista käyttöastetta, sillä monet vuokralaiset suosivat näitä keskeisiä alueita ja omistusasuntoja on vähän tarjolla. Lisäksi lyhytaikaisvuokrauksen (lomavuokrauksen) kysyntä San Diegon turistialueilla pysyy vahvana ympäri vuoden, vaikka sitä on nyt rajoitettu sääntelyllä (käsitellään alla).
• “Edulliset” solmukohdat ja arvonlisäys: Suhteellisen edulliset osa-alueet tarjoavat kasvupotentiaalia. Markkinat kuten Chula Vista, Escondido, San Marcos ja osat East Countysta ovat edullisempia, mutta niissä väestö ja työpaikat lisääntyvät. Sijoittajat tarkkailevat näitä alueita, joissa asuntojen hinnat ja vuokrat voivat nousta lähemmäs piirikunnan mediaania. Alan ennusteiden mukaan ympäröivät kaupungit, joilla on hyvät liikenneyhteydet (kuten Chula Vista tai Escondido), jatkavat sekä vuokralaisten että ostajien houkuttelemista, tarjoten sijoittajille korkeampia tuottoja kuin parhaat rannikkoalueet alliedschools.com. Mahdollisuuksia on myös remonttikohteissa tai vanhemmissa kodeissa: arvonlisäsijoittajat voivat kunnostaa vanhentuneita asuntoja myydäkseen tai vuokratakseen ne korkeammalla hinnalla. Koska suuri osa San Diegon asuntokannasta on vanhaa (paljon 1960–1980-lukujen koteja), kiinteistöjen päivittäminen voi vapauttaa arvoa. Avain on kohdistaa parannukset nouseviin naapurustoihin – esimerkiksi Vistaan tai Lemon Groveen – joissa parannukset kohtaavat kasvavan ostajakysynnän.
• Lisärakennukset (ADU:t): Kalifornian asuntomyönteiset lait ovat helpottaneet ADU:jen (mummonmökit) rakentamista omakotitonteille, ja San Diegon piirikunta on ottanut tämän keinon käyttöön lisätäkseen asuntotarjontaa. Sijoittajat ja asunnonomistajat hyödyntävät tilannetta rakentamalla ADU-yksiköitä vuokratulojen saamiseksi. ADU:n lisääminen voi merkittävästi kasvattaa sijoitusasunnon tuottoa – pihamökistä voi saada vuokraa 1 500–2 500 dollaria sijainnista riippuen, mikä vahvistaa kassavirtaa. Kaupunki on jopa luonut valmiiksi hyväksyttyjä ADU-suunnitelmia ja kannustimia. Tämä on erinomainen mahdollisuus pienille sijoittajille: osta talo, jossa on iso tontti keskikaupungin alueelta, ja lisää yksi tai kaksi ADU:ta. Koska vuokratasot ovat korkeat, tuotto voi olla vahva ja kysyntä näille yksiköille (usein halutuilla asuinalueilla) on suurta. ADU:t hyötyvät myös suotuisasta sääntelystä (ei erillistä pysäköintiä vaadita lähellä joukkoliikennettä ja nopeutetut luvat) definesdre.com.
• Pitkän aikavälin arvonnousu: Lyhyen aikavälin vaihteluista huolimatta San Diegon kiinteistöt ovat historiallisesti arvostuneet vahvasti pitkällä aikavälillä rajallisen maan ja jatkuvan kysynnän vuoksi. Pitkän aikavälin sijoittajat luottavat jatkuvaan oman pääoman kasvuun. Alueen vetovoimatekijät – ilmasto, rannikko, monipuolinen talous – viittaavat siihen, että kiinteistöjen arvot todennäköisesti nousevat ajan myötä, joskin maltillisempaan tahtiin kuin viime vuosina. Tämänhetkiset ennusteet arvioivat 3–5 %:n vuotuista asuntojen hintojen kasvua tulevina vuosina alliedschools.com, eivätkä enää kaksinumeroisia lukuja kuten aiemmin. Tasainen kasvu yhdistettynä vuokratuloihin voi tarjota houkuttelevan kokonaistuoton osta-ja-pidä-sijoittajille. Lisäksi San Diegon markkina on vähemmän altis suurille vaihteluille kuin jotkin teknologiapainotteiset alueet; se hidastuu ennemmin kuin romahtaa, mikä tuo turvaa pitkäaikaisille omistajille.

Riskit:

• Korkeat aloituskustannukset & korkeat korot: Suurin este sijoittajille tällä hetkellä ovat korkeat hankinta- ja rahoituskustannukset. Lähes miljoonan dollarin hintaiset kodit tarkoittavat suuria käsirahoja ja asuntolainoja. Sijoitusasuntolainojen korot ovat usein vielä korkeammat (eikä asunnonomistajien aiemmin saamaa matalakorkoista uudelleenrahoitusta ole saatavilla), joten laskelmat voivat olla haastavia. Rahoituskustannukset noin 7 % tai enemmän syövät kassavirtaa merkittävästi – moni kohde ei tuota järkevää tuottoa ellei sitä osteta suurella käteisellä tai alennuksella. Tämä korkoriski on olennainen: jos korot nousevat lisää tai pysyvät korkeina, vahvasti velkavetoiset sijoittajat voivat joutua niukkoihin tai negatiivisiin kassavirtoihin. Lisäksi korkeat hinnat nostavat hintakorjauksen riskiä – vaikka vakava romahdus vaikuttaa epätodennäköiseltä tarjontapulan vuoksi, on mahdollista, että taantuman iskiessä arvot voivat laskea lisää. Sijoittajien on oltava valmiita pitämään kiinni sijoituksistaan mahdollisten lyhyen aikavälin arvonlaskujen yli.
• Sääntelyyn ja lainsäädäntöön liittyvät riskit: Sääntely-ympäristö on sijoittajille kaksijakoinen. Toisaalta asuntorakentamista edistävät lait (esim. ADU-säännöt, SB 9, joka sallii omakotitonttien muuttamisen kahden asunnon tonteiksi) voivat luoda mahdollisuuksia. Toisaalta on tullut uusia rajoituksia: San Diegon lyhytaikaisvuokrausmääräys astui voimaan vuonna 2023, rajoittaen koko asunnon lomavuokraukset noin 1 %:iin kaupungin asuntokannasta (noin 5 400 yksikköä) ja vaatien arvontalupajärjestelmän truvi.com. Tämä rajoitti merkittävästi Airbnb-tyyppistä sijoittamista – monet aiemmin tuottoisat lomavuokrauskohteet (erityisesti Mission Beachillä ja rannikkoalueilla) menettivät lupansa, mikä on vaikuttanut kiinteistöjen arvoihin näillä alueilla niille sijoittajille, jotka luottivat lyhytaikaiseen vuokratuloon truvi.com truvi.com. Lisäksi Kalifornian vuokralaisystävälliset lait (perustellun irtisanomisen säännöt, vuokrankorotuskatto noin 10 % vuodessa AB 1482:n mukaan) rajoittavat aggressiivisia vuokrankorotuksia. Vaikka osavaltion vuokrakatto (5 % + elinkustannusindeksi, enintään noin 10 %) ei ole ollut kovin rajoittava 0,8 %:n vuokrakasvuympäristössä obrag.org, se voi kiristää tuottoja, jos inflaatio kiihtyy tai sijoittaja yrittää nostaa alle markkinatason vuokraa markkinatasolle. Tuleva lainsäädäntö on myös riski – Kaliforniassa keskustellaan jatkuvasti tiukemmasta vuokrasääntelystä, tyhjien asuntojen verotuksesta tai uusista asuntotuloveroista. Sijoittajien on oltava tarkkana politiikkamuutosten suhteen, jotka voivat vaikuttaa kannattavuuteen.
• Taloudelliset ja markkinasyklit: San Diegon talous on monipuolinen, mutta ei taantumalta suojattu. Laajempi taloudellinen laskusuhdanne – erityisesti jos se vaikuttaa matkailuun, puolustusmenoihin tai teknologia-/biotekniikka-aloihin – voi lisätä työttömyyttä ja vähentää asuntokysyntää. Jo nyt työpaikkakasvu on hidastunut (vain +0,5 % vuonna 2024, EDC:n tietojen mukaan) axios.com, ja jotkut paikalliset hyvin palkatut alat (kuten biotieteet ja valmistus) kokivat työpaikkojen menetyksiä vuoden 2024 lopulla axios.com. Jos taantuma vuosina 2025–2026 toteutuu, vuokrat voivat laskea entisestään ja tyhjien asuntojen määrä kasvaa, kun osa vuokralaisista muuttaa yhteen tai lähtee alueelta. Liikehuoneistojen omistajat, erityisesti toimisto- ja vähittäiskauppasektorilla, kohtaavat riskin pidemmistä tyhjäkäynneistä ja vuokrien paineesta, jos yritykset jatkavat supistuksiaan. Sijoittajien on otettava nämä sykliset riskit huomioon eikä pidettävä keskeytymätöntä kasvua itsestäänselvyytenä. Esimerkiksi aiemmin mainittu biotieteiden toimistotilojen ylitarjonta on varoittava esimerkki: kehittäjät rakensivat liikaa odottaen loputonta bioteknologian kasvua, ja nyt tyhjien tilojen määrä on suuri. Sijoittaja laboratoriokiinteistössä tai toimistohuoneistossa voi tällä hetkellä kamppailla vuokralaisten löytämisessä ja velkojen hoitamisessa. Varovaisuus näillä segmenteillä on perusteltua, kunnes markkina tasapainottuu.
• Ilmasto- ja ympäristöriskit: Hienovaraisempi pitkän aikavälin riski on ilmastonmuutos ja ympäristösääntely. San Diegon rannikko- ja kanjonialueilla on riskejä maastopaloista, tulvista (erityisesti merenpinnan nousun myötä) ja seismisestä aktiivisuudesta. Kiinteistöt maastopaloille alttiilla sisämaa-alueilla voivat kohdata vakuutuskustannusten nousua tai vakuutusturvan saatavuuden heikkenemistä – Kalifornian vakuutusyhtiöt ovat muuttuneet varovaisemmiksi viimeaikaisten maastopalotappioiden jälkeen. Rannikkokiinteistöt voivat kohdata eroosiota tai tiukempia rakennusmääräyksiä. Vaikka nämä riskit eivät ole vielä merkittävästi vaikuttaneet arvoihin, ne ovat asioita, jotka sijoittajien tulisi ottaa huomioon due diligence -prosessissa (esim. tarkistaa palovyöhykkeet, hankkia asianmukainen vakuutus ja huomioida tulevat tiedonantovaatimukset).

Yhteenvetona, San Diego on monessa suhteessa edelleen “sijoittajan markkina”, vakaiden vuokramarkkinoiden ja pitkän aikavälin kasvutekijöiden ansiosta. Mutta toisin kuin 2020-luvun alun villissä markkinassa, vuoden 2025 markkina vaatii enemmän tarkkuutta ja valikoivuutta. Sijoittajien on varmistettava, että kaupat kannattavat korkeammilla koroilla, pysyttävä ajan tasalla uusista säännöistä (kuten lyhytaikaisen vuokrauksen rajoituksista) ja varauduttava maltilliseen lyhyen aikavälin hintavaihteluun. Ne, jotka ostavat viisaasti – keskittyen kysyttyihin sijainteihin tai lisäämällä arvoa kehityksen (lisärakennukset, remontit) kautta – voivat yhä löytää vahvoja mahdollisuuksia San Diegossa. Alueen jatkuva vetovoima ja rajallinen tarjonta tarkoittavat, että hyvin valitut kiinteistösijoitukset todennäköisesti tuottavat pitkällä aikavälillä, kunhan nykyiset riskit osataan huomioida.

Hinta- ja tarjontaennusteet

Tulevaisuutta ajatellen useimmat analyytikot ennustavat, että San Diegon asuntomarkkinat pysyvät vakaina tai kasvavina tulevina vuosina, ellei suuria taloudellisia shokkeja tapahdu. Tässä ovat tärkeimmät ennusteet ja odotukset hintojen, tarjonnan ja yleisten markkinaolosuhteiden suhteen:

• Asuntohintojen näkymät: Viime vuosien vuoristoradan sijaan San Diegon asuntohintojen odotetaan kokevan maltillista, tasaista kasvua. Välittäjien ja taloustieteilijöiden yhteiset ennusteet ennakoivat vuosittaista arvonnousua noin 3–5 % vuosina 2025 ja 2026 alliedschools.com. Tämä kuvastaa markkinoiden hakevan uutta tasapainoa – tarjonnan parantuminen ja korkeat asuntolainakorot hillitsevät hintoja, mutta jatkuva kysyntä ja riittämätön pitkäaikainen rakentaminen estävät merkittävän laskun. Esimerkiksi Zillown mallit ennustavat, että San Diego kuuluu maan ”kilpailukykyisimpiin” markkinoihin vuonna 2025 ja todennäköisesti ylittää Yhdysvaltojen keskiarvon hintakehityksessä axios.com. Kuitenkin kaksinumeroisten vuosittaisten nousujen aika on todennäköisesti ohi toistaiseksi. Jos korot asteittain laskevat vuoden 2025 lopulla ja 2026 (monet odottavat 30-vuotisten asuntolainakorkojen laskevan 5–6 %:n haarukkaan vuoteen 2026 mennessä), se voi itse asiassa sytyttää uudelleen hintojen nousun ostovoiman parantuessa. Toisaalta, jos korot pysyvät korkealla pidempään, hintojen kasvu voi jäädä ennusteiden alarajalle tai pysähtyä tilapäisesti. On huomionarvoista, että yksikään uskottava ennustaja ei odota hintaromahdusta San Diegossa – vakava asuntopula toimii hintojen pohjana. Vaikka taloudelliset olosuhteet heikkenisivät, mahdollisten hintojen laskujen odotetaan olevan maltillisia (muutaman prosentin) ja lyhytaikaisia Kalifornian jatkuvan asuntopulan vuoksi.
• Varasto ja uudisrakentaminen: Varaston odotetaan laajenevan vähitellen seuraavien parin vuoden aikana, vaikka se todennäköisesti pysyykin ihanteellista tasoa alempana. San Diego alkoi lisätä asuntorakentamista vuosina 2022–2024 ja tämä vauhti jatkuu vuoteen 2025: San Diegon kaupunki myönsi noin 8 500 uuden kodin rakennusluvan vuonna 2024, lähes 10 000:n lisäksi vuonna 2023 insidesandiego.org – joitakin korkeimmista luvuista vuosikymmeniin. Arviolta 3 500 asuntoyksikköä on rakenteilla erityisten nopeutettujen ohjelmien puitteissa, pormestarin toimiston mukaan insidesandiego.org. Lisäksi noin 4 000 uutta asuntoa on tarkoitus avata koko piirikunnassa vuonna 2025 (määrä on samanlainen kuin vuonna 2024) obrag.org. Tämä tasainen tarjonnan lisäys – erityisesti moniperheasuntojen – auttaa hillitsemään äärimmäisiä hinta- ja vuokrannousuja. Kuitenkin, aidosti tasapainoisen markkinan saavuttaminen vie aikaa. Analyytikot eivät odota varaston palaavan pandemiaa edeltävälle (2018–2019) tasolle ennen kuin loppuvuonna 2026 aikaisintaan alliedschools.com. Siihen mennessä jotkin suuremmat kehityshankkeet (mahdollinen Sports Arena/Midway Districtin uudistaminen, SDSU Mission Valleyn kampusasuminen jne.) saattavat myös tuottaa uusia yksiköitä. Rakennusputki San Diegossa on edelleen täysi, mutta haasteet kuten työvoimapula, korkeat materiaalikustannukset ja NIMBY-vastustus tarkoittavat, ettei kaikki suunnitellut hankkeet valmistu aikataulussa. Kaiken kaikkiaan varaston odotetaan kasvavan hieman, mikä helpottaa painetta, mutta ei ylitarjontaan asti.
• Myyntivolyymi ja markkinatasapaino: Asuntokauppojen volyymin ennustetaan kasvavan hieman vuoden 2025 jälkipuoliskolla ja vuonna 2026 markkinoiden sopeutuessa. Kalifornian kiinteistönvälittäjien liitto totesi asuntomarkkinoiden tunnelman parantuneen vuoden 2025 puoliväliin mennessä ja ehdotti, että myynti voisi elpyä vuoden jälkimmäisellä puoliskolla patch.com. Monet potentiaaliset ostajat ovat olleet poissa markkinoilta viime vuoden ajan; jos korot laskevat tai edes vakiintuvat psykologisesti, osa kysynnästä palaa markkinoille. Samoin jotkut asunnonomistajat, jotka ovat lykänneet myyntiä, saattavat vihdoin laittaa kotinsa myyntiin, erityisesti jos hinnat pysyvät vakaana. Tämä viittaa asteittaiseen kaupankäyntiaktiivisuuden kasvuun. Olemme todennäköisesti siirtymässä kohti tasapainoisempaa markkinaa: ei enää vahvaa myyjän markkinaa eikä ostajan markkinaa, vaan jotakin siltä väliltä. Käytännössä tämä tarkoittaa, että vuodet 2025 ja 2026 voivat olla leimallisia pidemmillä myyntiajoilla (kuukausia, ei viikkoja, erityisesti kalliimmissa kodeissa), useammilla hinnanalennuksilla vanhentuneissa kohteissa, mutta edelleen nopeilla kaupoilla hyvin hinnoitelluissa ja halutuissa kohteissa. Välittäjät kuvaavat tätä terveeksi normalisoitumiseksi – hurjan vaiheen jälkeen markkina käyttäytyy taas tyypillisemmin kausiluonteisesti ja syklisesti. Ostajilla on enemmän valinnanvaraa ja myyjien on oltava realistisia hinnoittelussa. Market Action Index San Diegossa oli elokuussa 2025 noin 42 (paikallisten tietojen mukaan) youtube.com redfin.com, mikä viittaa lievästi myyjäpainotteiseen markkinaan (neutraali indeksi on usein noin 30). Odotamme tämän indeksin pysyttelevän jatkossa 40±5 haarukassa, mikä kuvastaa lievää myyjän etua matalan tarjonnan vuoksi, mutta paljon maltillisempana kuin vuoden 2021 lukema (joka oli joillakin kuukausilla yli 80).
• Vuokrat ja vuokramarkkinat: Vuokrien näkymät ovat varovaisen optimistiset vuokralaisten kannalta. Kun tuhansia uusia asuntoja valmistuu ja vajaakäyttö hieman kasvaa, vuokrankorotukset ovat pysähtyneet. CoStar ennustaa, että San Diegon vuokrat palaavat maltilliseen nousuun vuoteen 2026 mennessä, suunnilleen historiallisten keskiarvojen mukaisesti (~3–4 % vuodessa) obrag.org. Vuosina 2024–2025 vuokrien kasvu voi pysyä hyvin matalana (0–2 %), kun markkinat sulattavat uutta tarjontaa. Huomionarvoista on, että rakennuttajat ovat vetäytyneet uusien moniasuntohankkeiden aloittamisesta vuonna 2025 korkeampien rahoituskustannusten ja nykyisen vuokrien hidastumisen vuoksi obrag.org obrag.org. Tämä viittaa siihen, että vuoden 2025 valmistumisten jälkeen uutta tarjontaa voi olla vähemmän vuoteen 2027 mennessä, mikä voi jälleen kiristää markkinoita. Näin ollen vuokralaisilla on nyt ikkuna parempaan neuvotteluasemaan, mutta pitkän aikavälin vuokratrendi kysytyssä San Diegossa on yhä nouseva. Vuokranantajille/sijoittajille lyhyen aikavälin riski on myöntää etuja ja kohdata tasaiset vuokrat, mutta pidemmän aikavälin näkymä on vahva vuokrakysyntä ja kasvu, kun nykyinen uusi asuntotarjonta on sulatettu.
• Taloudelliset jokerit: Kaikki ennusteet perustuvat siihen, ettei suuria shokkeja tapahdu. Yksi jokeri on laajempi talous – jos Yhdysvallat ajautuu taantumaan loppuvuodesta 2025, asuntokysyntä voi heikentyä tilapäisesti. San Diegon työttömyysaste nousi noin 4,9 %:iin vuoden 2025 puolivälissä kpbs.org, ja lisätyöpaikkojen menetykset (erityisesti korkean palkan aloilla) vähentäisivät ostovoimaa ja kuluttajien luottamusta. Toinen jokeri on korkopolitiikka: jos inflaatio kiihtyy uudelleen ja asuntolainojen korot nousevat yli 7,5 % pitkäksi aikaa, se voi hillitä kysyntää odotettua enemmän ja painaa hintoja hieman alaspäin. Toisaalta, jos keskuspankki laskee korkoja nopeammin kuin odotetaan vuosina 2024–25, asuntolainojen korot voivat laskea, mikä voi aktivoida ostajat laajasti uudelleen ja aiheuttaa uuden hintapiikin. Todennäköisintä on, että näemme keskitien: asteittain paraneva ostovoima tulojen kasvaessa ja korkojen laskiessa, mikä johtaa kestävään myynti- ja hintakasvuun.

Yhteenvetona voidaan odottaa, että San Diegon kiinteistömarkkinoita tulevina vuosina leimaa vakaa ja asteittainen sopeutuminen: maltillinen hintojen nousu (ei siis jyrkkiä nousuja tai laskuja), tarjonnan ja valinnanmahdollisuuksien hidas kasvu sekä vuokramarkkinat, jotka pysyvät kalliina, mutta eivät riistäydy käsistä. Perusristiriita – paljon ihmisiä haluaa asua San Diegossa, mutta asuntoja on rajallisesti – pitää edelleen markkinat vakaana. Erään asuntoennusteen mukaan San Diegon korkea vetovoima ja rajallinen maa-alue tarkoittavat, että se todennäköisesti pärjää paremmin kuin monet muut markkinat, vaikka kasvu ei enää olisikaan huippuluokkaa axios.com axios.com. Ellei odottamatonta kriisiä tapahdu, ”uusi normaali” on viileämpi, tasapainoisempi markkina, joka suosii yhä niitä, jotka jo omistavat asunnon, mutta pyrkii vähitellen toivottamaan uusia tulokkaita tervetulleiksi lisäämällä tarjontaa.

Rakentaminen ja kehityshankkeet

Rakennusbuumi (tietyin rajoituksin): Vastauksena asuntokriisiin San Diego on nopeuttanut uusien asuntojen rakentamista – erityisesti kerrostaloja ja rivitaloja. Vuosina 2018–2024 alueelle lisättiin merkittävä määrä asuntoja, ja tämä trendi jatkuu vuoteen 2025. San Diegon kaupunki johti uusien asuntojen rakennuslupien määrässä koko piirikunnassa planetizen.com, osittain kehitystä suosivien politiikkamuutosten ansiosta (käsitellään seuraavassa osiossa). Vaikuttavaa on, että Chula Vista on ollut uuden rakentamisen tähti, sillä siellä myönnettiin noin 38 uutta asuntoa 1 000 asukasta kohden vuosina 2018–2024 – eniten asukasta kohden koko piirikunnassa planetizen.com planetizen.com. Tämä eroaa joistakin pienemmistä kaupungeista, kuten El Cajonista, jossa myönnettiin vain noin 10 asuntoa 1 000 asukasta kohden ja jotka ovat jääneet jälkeen planetizen.com planetizen.com. Lopputuloksena rakentaminen keskittyy vahvasti tietyille kasvumyönteisille alueille (Chula Vista, San Diegon kaupunki, osia North Countysta), kun taas toiset osallistuvat vain vähän.

Asuntotyypit: Suurin osa uudesta rakenteilla olevasta asuntotuotannosta on moniperheasuntoja. Noin 60 % kaikista viime vuosina piirikunnassa rakennetuista uusista kodeista oli asuntoja tai kerrostaloasuntoja voiceofsandiego.org. Esimerkiksi Chula Vistan tilastossa 56 % uusista asunnoista oli 5+ yksikön komplekseissa (asuntoja/kerrostaloasuntoja), noin 9 % oli ADU-yksiköitä ja noin 24 % omakotitaloja planetizen.com. Tämä painotus moniasuntoiseen rakentamiseen on tarkoituksellista – se on tehokkain tapa lisätä asuntoja alueella, jossa maa on rajallista. Vuonna 2025 valmistuvia näkyviä projekteja ovat muun muassa Alexan Camellia (531 asunnon kompleksi Kearny Mesan Convoy Districtissä) obrag.org, sekä erilaiset keskikorkeat asuinrakennukset keskustassa, Mission Valleyssa ja joukkoliikennekäytävien varrella. Vuoden 2025 loppuun mennessä San Diegon piirikunnassa odotetaan avattavan noin 3 500–4 000 uutta asuntoa obrag.org obrag.org, mikä on samaa tasoa kuin vuosien 2022–2024 vuositason kokonaismäärät. Myös sotilashuollon asuntorakentaminen laajenee tukikohtien lähellä, opiskelija-asuntoprojektit UCSD:n ja SDSU:n läheisyydessä sekä joitakin kokonaan suunniteltuja asuinalueita Otay Ranchissa, San Marcosissa ja muilla reuna-alueilla.

Edullinen vs markkinahintainen: Jatkuva ongelma on, että suurin osa uudesta rakentamisesta hinnoitellaan markkinahintaiseksi tai luksustasoiseksi, eikä ole aidosti “edullista” keski- tai pienituloisille asukkaille. Analyysin mukaan noin 78 % kaikista San Diegon piirikunnassa äskettäin rakennetuista uusista kodeista oli suunnattu keskituloja korkeammat tulot omaaville ostajille/vuokralaisille planetizen.com. Vain pieni osa on käyttörajoitettuja edullisia asuntoja. Esimerkiksi vuonna 2024 San Diegon keskustaan rakennetuista noin 1 894 uudesta kodista vain 174 (9 %) oli pienituloisille kotitalouksille tarkoitettuja edullisia asuntoja 10news.com. Korkeat rakennuskustannukset (työvoima, materiaalit, maa) ja maksut tarkoittavat, että kehittäjien on yleensä perittävä korkeat vuokrat/hinnat, jotta hankkeet olisivat kannattavia. Tämän seurauksena uudet luksusasuntokompleksit avautuvat usein yli 3 000 dollarin kuukausivuokrilla yksiöistä, mikä, kuten tarkkailijat huomauttavat, “ei suoraan auta edullisen asumisen kriisiä” obrag.org. Tämän ratkaisemiseksi kaupunki ja piirikunta ovat käynnistäneet ohjelmia edullisten asuntojen tukemiseksi – esimerkiksi “Bridge to Home” -ohjelma sijoitti 90 miljoonaa dollaria lähes 2 000 edullisen asunnon luomiseen kumppanuuksien kautta insidesandiego.org. Useita 100-prosenttisesti edullisia hankkeita (usein voittoa tavoittelemattomien järjestöjen tai San Diego Housing Commissionin toteuttamia) on suunnitteilla, mutta ne ovat yleensä pienempiä mittakaavaltaan (kymmeniä, ei satoja asuntoja kerrallaan).

Suurhankkeet ja infrastruktuuri: Asumisen lisäksi on merkittäviä kehityshankkeita, jotka muovaavat San Diegon kiinteistömaisemaa:

• Naval Information Warfare (NAVWAR) Revitalization Old Townin lähellä on suuri hanke, johon saattaa sisältyä tuhansia uusia monikäyttöisiä asuntoja (odottaa liittovaltion hyväksyntää).
• Sports Arena/Midway Districtin uudistaminen on suunnitteluvaiheessa, kun äänestäjät poistivat alueen 30 jalan rakennuskorkeusrajoituksen. Kilpailevissa ehdotuksissa visioidaan uusi areena sekä jopa 4 000 asuntoa, liiketiloja ja puistoja. Jos lupa myönnetään vuonna 2025, rakentaminen voisi alkaa vuosina 2026–27.
• SDSU Mission Valley: San Diegon osavaltionyliopiston laajennus Mission Valleyn stadionalueella on rakenteilla – siihen sisältyy jokipuisto, kampusrakennuksia ja 4 600 asuntoa (opiskelija-, edullisia ja markkinahintaisia asuntoja), jotka valmistuvat vaiheittain 2020-luvun lopulle asti. Tämä luo uuden kaupunkikylän ja helpottaa opiskelija-asumisen painetta.
• University City/UTC:n uudistus: Kun raitiotielinja (Mid-Coast line) laajennettiin UTC:lle, asemien läheisyyteen on noussut useita projekteja – korkeita asuintaloja, uusia laboratoriokiinteistöjä – jotka käytännössä luovat tiiviin ”toisen keskustan” UTC-alueelle. University Cityn yhteisösuunnitelman päivitykset vuonna 2024 lisäsivät sallittua asukastiheyttä merkittävästi insidesandiego.org.
• Raja-alueen infrastruktuuri: Pitkään suunniteltu rajan ylittävä Tijuana-lentokentän terminaali (CBX) on vauhdittanut lähialueen hotellien ja pysäköintialueiden kehitystä. Myös Otay Mesaan rakennetaan toista rajanylityspaikkaa, mikä voi valmistuttuaan vauhdittaa teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen kehitystä (ja mahdollisesti mahdollistaa lisää työvoiman asuntorakentamista alueelle rajatyöntekijöille).

Rakentamisen näkymät: Rakennusalan toimijat San Diegossa ovat varovaisen optimistisia, mutta kohtaavat myös vastatuulta. Nousevat korot tekevät rakennuslainoista kalliimpia ja voivat viivästyttää projekteja. Materiaalikustannukset pysyvät korkeina (ja teräksen/puutavaran tullit ovat lisänneet kuluja) obrag.org obrag.org. Työvoimapula rakennusalalla on myös rajoittava tekijä – töitä on enemmän kuin tekijöitä, mikä voi hidastaa aikatauluja. Silti kehittäjät tietävät, että kysyntää on patoutuneena. Osa ”maapankittaa” projekteja odottaen taloustilanteen paranemista, mutta monet etenevät julkisen paineen ja kannustimien (kuten Kalifornian tiheysbonuslaki, joka sallii lisäyksiköitä, jos osa on kohtuuhintaisia) ansiosta. Merkittävää on, että alueen asuntotavoite (osavaltion määräyksistä) vuosille 2021–2029 on kunnianhimoinen, ja joidenkin raporttien mukaan San Diegon piirikunta on itse asiassa aikataulussa ylittämään osavaltion asuntotavoitteensa noin 4 500 asunnolla vuoteen 2029 mennessä, jos nykyinen lupatahti jatkuu timesofsandiego.com. Tämä olisi myönteinen virstanpylväs, vaikka tavoite itsessään saattaa silti olla riittämätön kysyntään nähden.

Yhteenvetona: San Diegon kehityshankkeiden putki on vahva, erityisesti moniasuntoisten talojen osalta. Uusia asuntoja valmistuu nopeammin kuin vuosiin, mikä vähitellen helpottaa tilannetta. Suurin osa uusista asunnoista on kuitenkin markkinahintaisia eikä edullisia, joten pelkkä tarjonnan kasvu ei ratkaise kohtuuhintaisuuskriisiä. Jatkuvilla toimilla – politiikkauudistuksista julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuuksiin – pyritään vauhdittamaan rakentamista entisestään, mukaan lukien edullisemmat ja ”väliinputoajille” suunnatut asunnot (kuten rivitalot, ADU:t ja paritalot). Jos nämä toimet jatkuvat, San Diego voi vähitellen kuroa umpeen asuntotarjonnan ja -kysynnän välistä kuilua, mikä on ratkaisevaa markkinoiden pitkän aikavälin vakaudelle.

Kiinteistöihin vaikuttavat politiikka- ja sääntelymuutokset

Viime vuosina lainsäädännölliset ja sääntelyyn liittyvät muutokset sekä osavaltion että paikallisella tasolla ovat vaikuttaneet merkittävästi San Diegon kiinteistömarkkinoihin. Päättäjät pyrkivät ratkaisemaan asuntokriisiä, kannustamaan rakentamista, suojelemaan vuokralaisia ja tasapainottamaan yhteisön huolia. Tässä ovat keskeiset muutokset ja niiden vaikutukset:

• Asuntotiheyden ja kaavoituksen uudistukset: Kalifornia on säätänyt useita lakeja, joilla kumotaan poissulkevaa kaavoitusta ja vauhditetaan asuntorakentamista. SB 9, joka tuli voimaan vuonna 2022, sallii useimpien omakotitonttien jakamisen tai rakentamisen jopa neljällä asunnolla (paritalot/kolmiot) suoraan ilman poikkeuslupaa. Tämä käytännössä nostaa kaavakapasiteettia alueilla, joilla aiemmin sallittiin vain yksi asunto per tontti. San Diego on ottanut SB 9:n käyttöön – kaupunki jopa luopui tietyistä maksuista kannustaakseen hakemuksia – vaikka vaikutus on toistaiseksi ollut maltillinen (muutamia satoja SB 9 -hankkeita). Samoin lisärakennusyksikköjä (ADU) koskevia lakeja vahvistettiin (AB 68 ja muut), mikä velvoittaa kaupungit hyväksymään piharakennukset ja autotallien muutokset vähäisellä byrokratialla. San Diego päivitti paikalliset määräyksensä tämän mukaisesti, ja kuten mainittiin, ADU-lupien määrä on kasvanut voimakkaasti (ADU:t muodostivat noin 9 % uusista asunnoista viime vuosina) planetizen.com. Kaupunki on myös käynnistänyt innovatiivisia ohjelmia, kuten “Complete Communities” ja “Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org, jotka tarjoavat tiheysbonuksia ja nopeutettuja lupaprosesseja hankkeille, jotka sijaitsevat lähellä joukkoliikennettä tai sisältävät kohtuuhintaisia asuntoja. Esimerkiksi Complete Communities -ohjelma sallii rakentajille enemmän asuntoja kuin normaalisti, jos osa asunnoista on pienituloisille ja kehittäjä osallistuu alueen palveluihin insidesandiego.org. Nämä kaavoitusuudistukset alkavat tuottaa tulosta pienimuotoisina täydennysrakentamishankkeina ja kerrostaloesityksinä joukkoliikenteen läheisyydessä. Konkreettinen esimerkki: Encinitas (San Diegon pohjoispuolella) joutui osavaltion pakottamana höllentämään kaavoitustaan pitkän vastustuksen jälkeen; sen jälkeen kaupunki on hyväksynyt tiiviimpiä hankkeita täyttääkseen osavaltion asuntovaatimukset planetizen.com.
• Lupaprosessien virtaviivaistaminen: San Diegon kaupungin hallinto, pormestari Todd Glorian johdolla, on asettanut asuntorakentamisen lupaprosessien nopeuttamisen etusijalle. Affordable Housing Expedite Program ja aloitteet kuten “Permit Now” ovat nopeuttaneet käsittelyä kelpoisuusvaatimukset täyttäville hankkeille insidesandiego.org. Kaupunki on jopa perustanut ohjelman, jossa mikä tahansa joukkoliikenteen lähellä sijaitseva asuntoprojekti tarkastetaan 30 päivän sisällä (“Complete Communities Now”) insidesandiego.org. Lisäksi kaupunki tarjoaa pikakäsittelyä ja jopa omavalvontatodistuksen joillekin rakennussuunnitelmille insidesandiego.org. Nämä toimet ovat vähentäneet tunnettuja viivästyksiä asuntorakentamisen käynnistämisessä. Myös osavaltio on osallistunut: CEQA (California Environmental Quality Act) -poikkeuksia on laajennettu kaupunkiasumiseen, ja AB 2011 (voimaan 2023) mahdollistaa asuntorakentamisen ministeriöllisen hyväksynnän kaupallisesti kaavoitetulla maalla. Saatamme pian nähdä vanhojen ostoskeskusten tai toimistopuistojen muuttuvan asunnoiksi San Diegossa AB 2011:n ehtojen mukaisesti, mikä ohittaa osan paikallisesta päätösvallasta ja suosii suoraan sallittua rakentamista työehtoja noudattaen. Yhdessä nämä sääntelymuutokset pyrkivät siirtämään tasapainoa NIMBY-vastustuksesta asuntomyönteisempään suuntaan.
• Lyhytaikaisten vuokrausten sääntely: Kuten aiemmin mainittiin, yksi merkittävä paikallinen sääntelymuutos oli San Diegon tiukennus lyhytaikaisiin lomavuokrauksiin. Toukokuusta 2023 alkaen Short-Term Residential Occupancy (STRO) -asetus vaatii, että jokaisella, joka vuokraa koko asunnon lyhytaikaisesti (alle 30 päivää), on oltava kaupungin lupa. Olennaista on, että kaupunki rajoitti näiden lupien määrän 1 %:iin asuntokannasta (noin 5 400 yksikköä) suurimmassa osassa kaupunkia, ja hieman enemmän (~0,75 % asuntokannasta) erityisesti Mission Beachillä truvi.com. Tämä supisti välittömästi lyhytaikaisten vuokrausten markkinoita – vuoden 2023 loppuun mennessä kaupunki oli poistanut yli 7 000 laitonta lomavuokrausta, joilla ei ollut lupaa lajolla.ca nbcsandiego.com. Vaikutus: jotkut sijoittajat, jotka olivat käyttäneet Airbnb:tä, ovat siirtyneet pitkäaikaiseen vuokraukseen tai myyneet kiinteistönsä. Mission Beach, jossa oli paljon lomavuokrauksia, näki kiinteistöjen arvojen ja myyntiaktiivisuuden muuttuvan, kun monet entiset vuokrauskohteet tulivat markkinoille. Lupien siirtokelvottomuus (uusi omistaja ei voi periä STR-lupaa myyjältä) on myös tehnyt STR-painotteisista kiinteistöistä vähemmän houkuttelevia ostaa truvi.com. Tämä asetus oli vastaus yhteisön valituksiin bileasunnoista ja tunteesta, että Airbnb:t vähentävät asuntotarjontaa. Laajemmilla markkinoilla se todennäköisesti vapautti joukon asuntoja ja taloja, jotka palasivat pitkäaikaisvuokraukseen tai omistusasuntomarkkinoille, mikä toi pientä helpotusta asuntotarjontaan. Sijoittajat tietävät nyt San Diegon kannan: lyhytaikainen vuokraus on sallittua, mutta tiukasti rajoitettua – seikka, joka ohjaa uusia sijoituksia enemmän perinteiseen vuokraukseen.
• Vuokralaisten suojelu ja vuokrakatot: Kalifornia otti käyttöön AB 1482-lain koko osavaltiossa vuonna 2020, joka rajoittaa vuokrankorotukset useimmissa vanhemmissa (yli 15 vuotta) moniasuntoisissa kiinteistöissä 5 %:iin plus elinkustannusindeksiin (CPI) (noin 8–10 % viime vuosien korkean inflaation aikana) ja vaatii perustellun syyn häätöihin. San Diego noudattaa tätä; vaikka San Diegolla itsellään ei ole tiukempaa paikallista vuokrasääntelyä, osavaltion laki on käytännössä asettanut katon sille, kuinka paljon vuokranantajat voivat nostaa vuokria vuosittain suojatuissa asunnoissa. Koska markkinavuokrat nousivat vain noin 0–3 % vuosina 2023–2025, tämä katto ei ole viime aikoina ollut rajoittava obrag.org. Se tarjoaa kuitenkin vuokralaisille turvaa äärimmäisiä korotuksia vastaan. Vuonna 2022–2023, jyrkkien vuokrankorotusten aikana, monet San Diegon vuokralaiset olivat todellakin tämän lain suojaamia yli ~10 %:n korotuksilta. Lisäksi häätösuojaa vahvistettiin COVIDin aikana ja osa niistä on jatkettu – esimerkiksi syyttömät häädöt edellyttävät muuttoavustusta. Kaupunki ja piirikunta ovat keskustelleet vielä vahvemmista vuokralaisten suojelulaeista (kuten oikeus oikeusapuun tai tiukemmat perustellun syyn säännöt), mutta tällä hetkellä ei ole säädetty mitään osavaltion lakia tiukempaa. Sijoittajien ja kiinteistönhoitajien on täytynyt sopeutua näihin sääntöihin, jotka lisäävät vaatimustenmukaisuutta ja rajoittavat aggressiivisia vuokrastrategioita.
• Kehitysmaksut ja kannustimet: San Diego on pyrkinyt tasapainottamaan infrastruktuurin rahoittamiseen tarkoitetut vaikutusmaksut niin, ettei rakentamista kuitenkaan lannisteta. Kaupunki päivitti kohtuuhintaisen asumisen vaatimuksiaan vuonna 2020, jolloin useimpien uusien asuinrakennushankkeiden on sisällytettävä vähintään 10 % kohtuuhintaisia asuntoja tai maksettava korvaava maksu. Jotkut kehittäjät valitsevat asuntojen sisällyttämisen saadakseen lisärakennusoikeuksia. ADU-yksiköille ja tietyille pienille hankkeille on myös vaikutusmaksujen alennuksia. Housing Action Package 2.0:ssa kaupunki tarkasteli pysäköintivaatimusten vähentämistä ja rakennuskorkeuden helpottamista joukkoliikenteen lähellä, mikä alentaa yksikkökohtaista rakennuskustannusta insidesandiego.org. Osavaltion builder’s remedy -sääntöä (kaupungeille, joilla ei ole hyväksyttyä asuntosuunnitelmaa) ei ole testattu San Diegossa, koska kaupunki on pysynyt ajan tasalla asuntovelvoitteistaan (toisin kuin esimerkiksi jotkut LA:n kaupungit). Sen sijaan muutamat pienemmät kaupungit SD Countyssa, jotka ovat jäljessä asuntosuunnittelussa, voivat kohdata builder’s remedy -hankkeita (jolloin kehittäjät voivat ohittaa paikallisen kaavoituksen, jos kohtuuhintaisuuskriteerit täyttyvät). Tämä uhka kannustaa kaupunkeja noudattamaan kaavoitusta lisäasuntojen mahdollistamiseksi.
• Kiinteistöveron siirrot: Kalifornian Proposition 19 (2021) mahdollisti vanhemmille asunnonomistajille (55+) heidän matalan kiinteistöveropohjansa siirtämisen uuteen kotiin missä tahansa osavaltiossa jopa kolme kertaa. Tämä on auttanut joitakin San Diegon tyhjeneviä kotitalouksia muuttamaan pienempään ilman suurta veroseuraamusta ja mahdollisesti vapauttanut jonkin verran tarjontaa suuremmista kodeista nuoremmille perheille. Sitä on vaikea mitata, mutta Prop 19 on todennäköisesti osaltaan lisännyt myynti-ilmoituksia vuosina 2022–2025 senioreilta, jotka muuten olisivat kokeneet olevansa “lukittuja” Prop 13:n veroihin uudessa kodissa. Se on pieni mutta positiivinen tekijä liikkuvuudelle.
• Infrastruktuuri- ja joukkoliikenneinvestoinnit: Politiikka ei tarkoita vain asuntolakeja – infrastruktuuripäätökset vaikuttavat myös kiinteistöihin. San Diegon jatkuvaa panostusta joukkoliikennepainotteiseen kehitykseen tukee Mid-Coast Trolley -laajennus (avattu 2021) sekä SANDAGin vuoden 2021 alueellinen liikennesuunnitelma, joka visioi lisää joukkoliikennelinjoja (vaikka rahoitus on kiistanalaista). Kaupunki on myös investoinut esimerkiksi Pure Water -projektiin (vesi-infrastruktuurin parantaminen) universitycitynews.org ja puistojen parantamiseen. Parempi joukkoliikenne ja palvelut voivat tehdä tietyistä naapurustoista houkuttelevampia kehitykselle (esim. uudet asunnot, joita nousee uuden raitiovaunulinjan asemien varrelle Old Townista UTC:hen).

Yhteenvetona, San Diegon politiikkamuutokset ovat nykyään yleisesti asuntomyönteisiä ja tiiviyttä suosivia, mikä on muutos historiallisesta hitaan kasvun linjasta. Osavaltion lait ovat määrittäneet suunnan ohittamalla joitakin paikallisia rajoituksia, ja kaupunki on vastannut kehittämällä omia kannustimia rakentamisen edistämiseksi. Tämä alkaa tuottaa tulosta lisääntyvinä rakennusyksikköinä ja lievänä kriisin helpottumisena. Toisaalta sääntelyt, kuten lyhytaikaisten vuokrausten rajoitus ja vuokrasääntely, on otettu käyttöön asumisen saatavuuden ja vuokralaisten suojelemiseksi, ja ne rajoittavat jonkin verran tiettyjä omistajien tuottoväyliä. Päättäjät yrittävät löytää tasapainon, jossa tarpeeksi uutta tarjontaa syntyy ja asukkaita suojellaan, kuitenkaan karkottamatta kehittäjiä tai vuokranantajia. San Diego sai jopa osavaltion johtajien kiitosta vuonna 2025 asuntorakentamisen sujuvoittamisesta, ja sitä pidettiin mallina Kaliforniassa insidesandiego.org. Jos nämä lainsäädännölliset suuntaukset jatkuvat (ja todennäköisesti jatkuvat, ottaen huomioon asuntopulan vakavuuden), voimme odottaa lisätoimia, kuten kaavamuutoksia uusien joukkoliikennelinjojen varrella, lisää kannustimia kohtuuhintaiselle asumiselle ja mahdollisesti uusia tukia vuokralaisille. Kiinteistöalan toimijoiden San Diegossa täytyy pysyä ketterinä ja ajan tasalla sääntely-ympäristön muuttuessa – siitä on tullut yhtä ratkaisevaa kuin markkinavoimista lopputulosten muovaajana.

Asumisen kohtuuhintaisuuden ja tarjonnan haasteet

Vaikka viimeaikainen jäähtyminen ja poliittiset toimet ovatkin vaikuttaneet, asumisen kohtuuhintaisuus on edelleen San Diegon kiinteistömarkkinoiden suurin haaste. Alue sijoittuu jatkuvasti yhdeksi vähiten kohtuuhintaisista asuntomarkkinoista Yhdysvalloissa. Tämän haasteen keskeisiä osa-alueita ovat:

Asuntojen pilviin noussut hinta: Vuoteen 2025 mennessä mediaanihinta (~1 miljoona dollaria) vaatii noin 200 000–250 000 dollarin vuositulot, jotta asunnon voi ostaa mukavasti offthe56.com lao.ca.gov. Silti San Diegon kotitalouksien mediaanitulot ovat vain noin 90 000 dollaria. Tämä kuilu tarkoittaa, että vain noin 15 % kotitalouksista pystyy ostamaan tuon mediaanihintaisen kodin offthe56.com. Tämä saavutettavuusindeksi (15 %) on erittäin matala – vertailun vuoksi, valtakunnallisesti noin 50 % kotitalouksista pystyy ostamaan kansallisen mediaanihintaisen kodin. Jopa Kalifornian yleiseen heikkoon saavutettavuuteen verrattuna (17 % kotitalouksista koko osavaltiossa pystyi ostamaan mediaanihintaisen kodin vuoden 2025 alussa) homes.com, San Diego on erityisen tiukilla. Korkeat asumiskustannukset heikentävät myös alueen taloudellista kilpailukykyä; asuminen oli yksi syy siihen, että San Diego putosi Milkenin Best-Performing Cities -raportissa axios.com axios.com.

Vuokra-puolella mediaanivuokrat, noin 2 500 dollaria, rasittavat myös budjetteja. Kotitalouden täytyy tienata noin 100 000 dollaria vuodessa (jos vuokraan menee 30 % tuloista), jotta vuokra olisi kohtuullinen – paljon enemmän kuin monilla vuokralaisilla on tuloja. Lähes puolet San Diegon vuokrakotitalouksista on “kustannusrasitettuja” (maksavat yli 30 % tuloistaan vuokraan). Omistusasumisaste on jumittunut noin 55 prosenttiin kaupungissa (ja noin 60 prosenttiin koko piirikunnassa), mikä kertoo, kuinka vaikeaa on siirtyä vuokraamisesta omistamiseen kpbs.org. Monet keskituloiset ammatit – opettajat, sairaanhoitajat, virkamiehet, ravintola-alan esihenkilöt – kokevat, että kodin ostaminen yhteisöstä, jossa he työskentelevät, on käytännössä mahdotonta. Tämä saavutettavuuskriisi ei ole vain tilastoja; se muokkaa yhteiskunnan rakennetta, kuten alla käsitellään.

Riittämätön asuntotarjonta: Heikon asumisen kohtuuhintaisuuden perimmäinen syy on klassinen kysynnän ja tarjonnan epätasapaino. Vuosikymmenten ajan San Diego (kuten suurin osa Kalifornian rannikkoalueista) ei rakentanut tarpeeksi asuntoja kasvavalle väestölleen ja työpaikkamäärälleen. Rajoittava kaavoitus (laajat alueet rajattu omakotitaloille), yhteisön vastustus tiiviydelle (NIMBY-ilmiö), korkeat maksut ja pitkät lupaprosessit pitivät asuntotuotannon alhaisena. Kuten eräässä raportissa todettiin, ”vuosikymmenten hidas asuntorakentaminen on ajanut San Diegon vakavaan asuntopulaan” axios.com. Kun 2020-luvun teknologia- ja pandemia-aikainen asuntobuumi iski, tämä rajallinen tarjonta johti tarjouskilpailuihin ja räjähdysmäisesti nousseisiin hintoihin.

Jotta alue pääsisi tasapainoon, tarvitaan kymmeniä tuhansia uusia asuntoja. Osavaltio asetti alueellisen asuntotarpeen (RHNA) tavoitteeksi noin 171 000 uutta kotia San Diegon piirikunnalle vuosille 2021–2029. Puolivälissä kautta piirikunta ei ole aivan aikataulussa kaikilla tulotasoilla (vaikka kokonaismäärä saattaa ylittyä, jos nykyinen kehitys jatkuu) timesofsandiego.com. Puute on erityisen vakava kohtuuhintaisissa asunnoissa: noin 41 000 pienituloisille tarkoitettua asuntoa on osoitettu, mutta vain muutama tuhat on rakenteilla planetizen.com. Näin ollen, vaikka kokonaisrakentaminen lisääntyy, tarjonta keski- ja pienituloisille laahaa huomattavasti jäljessä. Kunnes tarjonta ylittää kysynnän merkittävästi, kohtuuhintaisuus pysyy saavuttamattomissa.

Vaikutus ihmisiin ja talouteen: Kohtuuttoman asumisen inhimillinen vaikutus on merkittävä. Nuoret aikuiset asuvat pidempään vanhempiensa luona tai jakavat asunnon useamman kanssa. Perheet lykkäävät tai jättävät kokonaan väliin oman kodin ostamisen; jotkut jopa lykkäävät lasten hankintaa asumiskustannusten vuoksi. Avainhenkilöstöä muuttaa pois – on raportoitu opettajien, sairaanhoitajien, poliisien ja muiden muuttavan esimerkiksi Arizonaan tai Texasiin, koska heillä ei ole varaa jäädä San Diegoon. Itse asiassa alueen vaatimaton väestönkasvu johtuu nyt kokonaan maahanmuutosta; enemmän ihmisiä muuttaa pois muualle Yhdysvaltoihin kuin muuttaa sisään, ja asumiskustannukset mainitaan tärkeimmäksi syyksi poismuuttoon kpbs.org. Tämä ”aivovuoto” ja työntekijöiden menetys voivat ajan myötä vahingoittaa paikallisia yrityksiä ja julkisia palveluita.

Lisäksi korkeat asumiskustannukset tarkoittavat enemmän työmatkaliikennettä reuna-alueilta (esimerkiksi Riverside Countyn Temecula/Murrieta, jossa ihmiset ajavat yli 60 mailia suuntaansa töihin San Diegoon voidakseen ostaa kodin). Tämä lisää liikenneruuhkia ja saastumista sekä heikentää elämänlaatua. Kun vain varakkaat voivat ostaa kodin monilta alueilta, se johtaa taloudelliseen eriytymiseen. San Diego on vaarassa muuttua paikaksi, jossa vain hyvin varakkaat tai vuosia sitten ostaneet voivat saada vakaan asunnon, kun taas nuoremmat ja vähemmän varakkaat asukkaat kohtaavat epävarmuutta ja syrjäytymistä. Yhteisöaktivistit huomauttavat, että tämä heikentää kaupungin monimuotoisuutta ja luonnetta.

Asunnottomuus ja asuntoturvattomuus: Kohtuuhintaisuuskriisin ääripää näkyy San Diegon asunnottomassa väestössä, joka on kasvanut viime vuosina. Monet työssäkäyvät pienituloiset, jotka kohtaavat vuokrankorotuksen tai häädön, eivät löydä näin kalliilla markkinoilla asuntoa ja päätyvät asumaan autoihin tai suojiin. Edullisten asuntojen puute pahentaa asunnottomuutta – vaikka kaupunki avaa uusia suojia tai turvallisia leirintäalueita, ihmiset ajautuvat asunnottomiksi nopeammin kuin heidät ehditään asuttaa uudelleen. San Diegon ilmasto houkuttelee myös asunnottomia muualta. Arvioiden mukaan tuhannet san diegolaiset kokevat asunnottomuutta minä tahansa yönä, ja tilanne liittyy suoraan korkeisiin asumiskustannuksiin ja asuntopulaan (sekä mielenterveys- ja päihdeongelmiin). Kaupunki ja piirikunta ovat myöntäneet, että ilman huomattavasti enemmän kohtuuhintaisia/tuettuja asuntoja asunnottomuutta ei voida merkittävästi vähentää.

Toimenpiteet: Olemme kuvanneet monia politiikkatoimia (tonttitehokkuusbonukset, nopeutetut hyväksynnät jne.), joilla pyritään lisäämään tarjontaa. San Diegon Housing Commission ja voittoa tavoittelemattomat järjestöt pyrkivät myös aktiivisesti luomaan kohtuuhintaisia asuntoja hankkimalla ja rakentamalla uusia (esim. muuttamalla motelleja asunnoiksi asunnottomille, hyödyntämällä osavaltion HomeKey-varoja). Painopisteenä on myös “missing middle” -asuminen – paritalot, rivitalot, pihapiiriasunnot – jotka voivat olla suunnittelultaan edullisempia. Alueella tutkitaan myös innovatiivisia ratkaisuja, kuten yhteisömaaluottamuksia (jotta asunnot pysyisivät pysyvästi kohtuuhintaisina) ja julkisten asumistukikuponkien laajentamista, mutta nämä ovat vielä mittakaavaltaan pieniä tarpeeseen nähden.

Huomionarvoista on, että julkinen asenne muuttuu hitaasti. Vaikka NIMBY-vastustus rakentamiselle on yhä olemassa, yhä useampi ymmärtää, että jonkinlainen tiivistäminen on välttämätöntä kohtuuhintaisuuden parantamiseksi. Nuoremmat asukkaat ja vaikuttajaryhmät ilmaisevat YIMBY (“Yes In My Backyard”) -kantoja. Jopa jotkut pitkäaikaiset asunnonomistajat ymmärtävät, etteivät heidän omat lapsensa voi asua San Diegossa ilman muutoksia. Tämä on auttanut esimerkiksi Hillcrestin ja University Cityn kaavamuutoksia etenemään insidesandiego.org. Haasteita kuitenkin riittää – jokaisesta hankkeesta voi tulla taistelu naapurustotasolla.

Kohtuuhintaisuus tulevaisuudessa: Lähitulevaisuudessa kohtuuhintaisuus saattaa parantua hieman vain siksi, että hinnat ovat vakiintuneet ja tulot kasvavat hitaasti. Esimerkiksi CAR:n asuntokohtuuhintaisuusindeksi San Diegon piirikunnassa saattaa nousta muutaman pisteen pohjalukemista vuoden 2024 lopulla. Pohjimmiltaan asuminen on kuitenkin yhä erittäin kallista tuloihin nähden. Lainsäädäntöanalyytikon toimisto totesi, että vuoden 2025 puolivälissä tyypillisen kalifornialaiskodin ostamiseen tarvittava tulo (~237 000 $) oli yli kaksinkertainen mediaanituloon verrattuna lao.ca.gov – tilanne, johon ei ole nopeaa ratkaisua. Vain huomattavasti lisäämällä asuntorakentamista (erityisesti edullisempia asuntoja) ja/tai nopeammalla tulokehityksellä voidaan kuilua kuroa umpeen. San Diego panostaa ensisijaisesti rakentamiseen, mutta kestää vuosia ennen kuin vaikutukset näkyvät laajasti.

Yhteenveto: Asumisen kohtuuhintaisuuden ja tarjonnan haaste San Diegossa on pitkäaikainen ongelma, joka johtuu alitarjonnasta ja kovasta kysynnästä. Se näkyy perheiden jokapäiväisessä kamppailussa vuokran maksamiseksi, siinä että keskeiset työntekijät eivät voi asua palvelemissaan yhteisöissä, sekä vaikeina päätöksinä muuttaa pois alueelta. Vaikka vuoden 2025 viilentyneet markkinaolosuhteet ja poliittiset toimet ovat hieman helpottaneet painetta (kun uusia asuntoja valmistuu ja hintainflaatio on pysähtynyt), asuminen San Diegossa on edelleen suurimmalle osalle asukkaista saavuttamattoman kallista offthe56.com. Tämä on ehkä alueen tulevan vaurauden ja osallisuuden suurin uhka. Ongelman ratkaiseminen vaatii pitkäjänteistä työtä: tarjonnan lisäämistä kaikilla tasoilla, kohtuuhintaisten asuntojen säilyttämistä ja rakentamista sekä luovia ratkaisuja rakennuskustannusten alentamiseksi. San Diegon kyky säilyä elinvoimaisena ja monimuotoisena metropolialueena riippuu edistyksestä tällä saralla.

Korkojen, muuttoliikkeen ja makrotaloudellisten tekijöiden vaikutus

Lopuksi tarkastelemme laajempia makrotaloudellisia tekijöitä, jotka vaikuttavat San Diegon kiinteistömarkkinoihin: erityisesti korot, muuttoliikkeen suuntaukset ja yleinen taloudellinen ilmapiiri. Nämä suuret voimat määräävät usein asuntomarkkinoiden nousut ja laskut.

Nousevat korot: Asuntolainojen korkojen nopea nousu vuodesta 2022 alkaen on ollut kenties yksittäinen suurin tekijä, joka on viilentänyt San Diegon asuntomarkkinoita vuosina 2024–2025. Kuten mainittiin, tyypillinen 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina nousi noin 3 prosentista vuoden 2021 lopussa yli 7 prosenttiin vuoteen 2023 mennessä, mikä nosti lainakustannuksia huomattavasti lao.ca.gov. Käytännössä keskimääräisen kodin kuukausierä on nyt noin 80 % korkeampi kuin vuoden 2020 koroilla olisi ollut lao.ca.gov. Tämä korkoshokki sulki monet rajatapauksen ostajat markkinoiden ulkopuolelle ja pakotti toiset pienentämään budjettiaan, mikä hillitsi kysyntää ja tasasi hintoja. Se loi myös myyjille “kultaiset käsiraudat” – koska 80 % Kalifornian asunnonomistajista on lainat alle 5 % korolla, he epäröivät myydä ja menettää matalan korkonsa lao.ca.gov. San Diegon asuntopula johtuu osittain tästä lukkiutumisesta, kuten edellä mainittiin.

Eteenpäin katsottaessa korkojen kehitys vaikuttaa voimakkaasti markkina-aktiviteettiin. Vuoden 2025 puolivälissä korot ovat osoittaneet merkkejä vakiintumisesta noin 6 prosentin puoliväliin, ja laskeneet jopa noin 6,5 prosenttiin elokuuhun 2025 mennessä – alhaisin taso noin 10 kuukauteen kyma.com money.com. Asuntolaina-analyytikot ennustavat korkojen laskevan vähitellen vuoteen 2025 mennessä; Fannie Maen ja MBA:n ennusteiden mukaan 30 vuoden korko olisi keskimäärin noin 6,4 % vuonna 2025 ja mahdollisesti alle 6 % vuonna 2026 themortgagereports.com fortune.com. Jos nämä ennusteet toteutuvat, San Diegossa voi nähdä ostajien aktivoitumista, kun rahoitus muuttuu hieman edullisemmaksi. Jo yhden prosenttiyksikön lasku asuntolainakoroissa lisää merkittävästi ostovoimaa (tai vaihtoehtoisesti mahdollistaa useammalle asunnonomistajalle uudelleenrahoituksen tai muuton ilman maksushokkia). Siksi korkojen helpotus on keskeinen positiivinen tekijä asuntomarkkinoille. Toisaalta, jos inflaatio yllättää ylöspäin tai muut taloudelliset tekijät pakottavat korot uudelleen nousuun, markkina voi pysähtyä entisestään. Tällä hetkellä useimmat uskovat, että korkojen huippu on jo nähty ja suunta on tasainen tai laskeva – mikä on myönteinen merkki kiinteistöalalle.

Muutto- ja väestömuutokset: San Diegon väestödynamiikka on monimutkaista. Toisaalta, kalliina alueena, siellä on ollut nettomuuttoa pois kotimaasta – eli enemmän Yhdysvaltain asukkaita muuttaa pois San Diegosta muihin osavaltioihin tai piirikuntiin kuin päinvastoin. Tämä suuntaus kiihtyi 2010-luvun lopulla ja 2020-luvun alussa, kun etätyö mahdollisti joidenkin muuton ja asumiskustannukset ajoivat toisia pois. Suosittuja kohteita entisille san diegolaisille ovat edullisemmat sisämaan alueet (esim. Riverside County) tai muut osavaltiot (Nevada, Arizona, Texas jne.). Kuten aiemmin mainittiin, lähes 24 000 kotimaan nettolähtijää kirjattiin vuosina 2023–2024 kpbs.org. Tämä virta helpottaa jonkin verran asuntokysynnän painetta, erityisesti aloitustason segmenteissä.

Kuitenkin, San Diego kokonaisuudessaan on onnistunut säilyttämään väestönsä suunnilleen vakaana (noin 3,3 miljoonaa koko piirikunnassa) luonnollisen väestönkasvun (syntymät miinus kuolemat) ja kansainvälisen maahanmuuton ansiosta. Itse asiassa vuosien 2023 ja 2024 välillä piirikunnan pieni väestönkasvu johtui kokonaan noin 24 000 kansainvälisen maahanmuuttajan tulosta, joka tasapainotti poismuuttajien määrän kpbs.org. Monet näistä maahanmuuttajista tulevat töihin (esim. H1-B-viisumilla työskentelevät teknologia-/biotekniikka-alalla, sotilasliittolaiset tai rajan yli muuttavat, ottaen huomioon Tijuanan läheisyyden). He lisäävät asuntokysyntää, usein vuokraamalla aluksi. Nettovaikutuksena San Diegon asuntomarkkinat kohtaavat yhä kasvavan (tai ainakin ei pienenevän) väestön, vaikka pelkät Yhdysvaltojen muuttotrendit viittaisivat laskuun.

Toinen tekijä on sisäinen muuttoliike Etelä-Kaliforniassa: esimerkiksi Zillow tunnisti Riversiden piirikunnan ”paineventtiiliksi” San Diegon kohtuuhintaisuuskriisille axios.com. Jotkut San Diegolaiset, jotka eivät enää pysty ostamaan asuntoa paikallisesti, ostavat kodin lounais-Riversidestä (Temecula/Murrieta) ja kestävät pitkät työmatkat. Toisaalta pieni määrä korkeatuloisia Los Angelesista tai Orange Countysta muuttaa San Diegoon sen suhteellisen edullisempien asuntojen vuoksi (verrattuna LA:n Westsideen tai Orange Countyn rannikolle) tai elämäntyylin takia. Lisäksi San Diegon suuri sotilaspresenssi tarkoittaa, että tuhannet sotilasperheet vaihtuvat vuosittain, mikä vaikuttaa vuokra- ja asunnonostokuviioihin erityisesti Camp Pendletonin, MCAS Miramarin ja Naval Base San Diegon ympäristössä.

Tulevaisuutta ajatellen makromuuttoliikkeen näkymät ovat, että Kalifornian kokonaisväestön lasku on hidastunut ja saattaa vakiintua (osavaltion väkiluku itse asiassa kasvoi hieman vuonna 2024) gov.ca.gov. SANDAG ennustaa, että San Diegon väestö kasvaa maltillisesti (noin 113 000 henkilöä vuosien 2022 ja 2050 välillä, noin +3,5 %) sandag.org – hitaampaa kasvua kuin aiemmin, mikä kuvastaa näitä vastatuulia. Asuntomarkkinoiden kannalta, jos poismuutto jatkuu nykyisellä tasolla, se toimii paineventtiilinä ja estää äärimmäistä niukkuutta. Mutta jos San Diego onnistuisi jollain tavalla pysäyttämään poismuuton (paremman kohtuuhintaisuuden tai useampien työpaikkojen avulla), kysyntä kasvaisi. Vastaavasti, jos poismuuttajia olisi odotettua enemmän (esim. jos etätyö pysyy yleisenä ja useampi päättää myydä ja muuttaa pois), se voisi pehmentää asuntokysyntää. Tähän asti nettovaikutus on ollut pieni – riittävästi maahanmuuttoa ja syntyvyyttä pitämään lievää positiivista painetta asuntomarkkinoilla.

Makrotaloudellinen ympäristö: San Diegon kiinteistömarkkinat eivät voi välttyä laajemmilta taloudellisilta trendeiltä:

• Työmarkkinat: San Diegon talous vuonna 2025 on suhteellisen vahva, mutta siinä on joitakin heikkoja kohtia. Työttömyys piirikunnassa on 4–5 %:n tasolla kpbs.org, mikä on parempi kuin Kalifornian 5,4 %. Kuitenkin, kuten Axios raportoi, työpaikkojen kasvu hidastui noin 0,5 %:iin vuonna 2024 axios.com. Teknologia- ja biotieteiden alat kokivat irtisanomisia tai palkkausjäädytyksiä (osa maailmanlaajuisesta teknologia-alan laskusuhdanteesta), mikä viilensi hieman huippuluokan asuntojen kysyntää. Hyvä uutinen on, että matkailu ja ravintola-ala ovat toipuneet täysin COVIDin jälkeen axios.com, mikä auttaa vuokramarkkinoita ja edullisempaa asuntotarjontaa (palvelualojen työntekijät löytävät töitä). Myös puolustusmenot pysyvät tukipilarina – sotilaallinen työllisyys ja sopimukset San Diegossa tuovat vakautta (ja usein veteraaniasunnonostajia VA-lainoilla). Jos kansallinen teknologia-ala elpyy vuoden 2025 lopulla, kuten jotkut ennustavat axios.com, San Diegon merkittävä teknologiasektori (Qualcomm, biotekniikan startupit jne.) voi alkaa jälleen lisätä työpaikkoja, mikä tarkoittaa lisää vuokra- ja ostokysyntää, erityisesti keski- ja ylähintaluokissa.
• Inflaatio ja tulot: Vuosien 2021–2023 korkea inflaatio heikensi reaalituloja ja nosti korkoja. Vuoden 2025 puoliväliin mennessä inflaatio oli laskenut merkittävästi, mutta hinnat (mukaan lukien rakennusmateriaalit ja maa) pysyvät korkeina. Palkat San Diegossa ovat nousseet (keskimääräiset tuntipalkat nousseet noin 23 % vuodesta 2020) lao.ca.gov, mutta eivät läheskään yhtä nopeasti kuin asumiskustannukset (asuntolainamaksut nousseet 82 %) lao.ca.gov. Jos inflaatio pysyy maltillisena ja palkkakehitys jatkuu, se parantaa ajan myötä hieman asumisen kohtuuhintaisuutta. Jos taantuma iskee ja työttömyys nousee, jotkut kotitaloudet saattavat muuttaa yhteen tai lähteä pois, mikä vähentää kysyntää lyhyellä aikavälillä. Tällainen tilanne kuitenkin usein johtaa korkojen laskuun, mikä voi itse asiassa piristää asuntomarkkinoita. Eli vastakkaisia voimia on olemassa.
• Sijoittajailmapiiri: Maailmanlaajuisesti ja kansallisesti sijoittajat ovat muuttuneet varovaisemmiksi kiinteistömarkkinoilla rahoituskustannusten nousun vuoksi. San Diegossa institutionaalisten sijoittajien tarjouskilpailuja omakotitaloista on nähty vähemmän kuin vuonna 2021. Jos osakemarkkinat ovat vahvat (kuten ne ovat olleet 2023–25), korkeamman hintaluokan ostajilla on enemmän käsirahoja. Jos ne heikkenevät, luksusmarkkinat saattavat notkahtaa. San Diegossa ei ole yhtä paljon kakkosasuntomarkkinoiden dynamiikkaa kuin esimerkiksi puhtaasti lomakohteissa, mutta jotkut varakkaat ostajat muualta ostavat täältä; heidän kiinnostukseensa vaikuttaa laajempi taloudellinen luottamus.
• Geopoliittiset tekijät: Rajakaupunkina San Diegon kiinteistömarkkinoihin vaikuttavat jopa naapurikaupunki Tijuanan ja Baja Californian olosuhteet. Rajan yli asuvat perheet ja sijoittajat ovat mukana kuvioissa (jotkut Meksikon kansalaiset ostavat kiinteistöjä San Diegosta vakaana sijoituksena, ja jotkut amerikkalaiset asuvat Tijuanassa edullisemman vuokran vuoksi ja pendelöivät). Muutokset rajapolitiikassa tai turvallisuudessa voivat aiheuttaa pieniä aaltoja asuntomarkkinoilla. Lisäksi suuret joukkojen siirrot tai muutokset sotilasstrategiassa voivat tilapäisesti vaikuttaa tukikohtien lähellä olevaan asuntotarjontaan (esimerkiksi kun laivaston alus on satamassa vs. merellä, tukikohdan ympäristön vuokra-asuntojen käyttöaste vaihtelee).

Yhteenvetona, korot, muuttoliike ja makrotalous ovat taustamusiikkia, jonka tahdissa San Diegon asuntomarkkinat tanssivat. Korkojen nousu hidasti markkinoiden tahtia merkittävästi; nyt kaikki odottavat, milloin Fed höllentää otettaan, sillä se todennäköisesti piristää asuntokysyntää. Muuttoliike antaa lempeän työntö-veto -vaikutuksen – niin kauan kuin San Diego on haluttu paikka, ihmisiä tulee, mutta jos se pysyy erittäin kalliina, osa lähtee. Makrotalous puolestaan vaikuttaa työpaikkoihin ja tuloihin – keskeisiin tekijöihin siinä, kuinka moni voi osallistua asuntomarkkinoille. Tällä hetkellä (kesä 2025) indikaattorit viittaavat varovaiseen optimismiin: inflaatio laskussa, korot tasaantumassa, työllisyys vakaa ja kuluttajien luottamus paranee. Jos nämä trendit jatkuvat, San Diegon kiinteistömarkkinat voivat olla siirtymässä kestävän toiminnan aikaan – ei ylikuumentunut eikä romahtava, vaan kasvaa laajemman talouden tahdissa. Seuraamalla keskuspankin päätöksiä, muuttotilastoja ja paikallisia työraportteja saa vihjeitä siitä, mihin suuntaan markkinat ovat menossa tässä dynaamisessa Etelä-Kalifornian kaupungissa.

Lähteet:

• Zillow Research, San Diegon asuntomarkkinoiden yleiskatsaus (heinäkuu 2025) zillow.com zillow.com
• Allied Schools Real Estate Journal, San Diegon asuntomarkkinoiden trendit & ennuste 2025 (17. heinäkuuta 2025) alliedschools.com alliedschools.com
• Patch (San Diego), Asuntokaupat laskussa San Diegon piirikunnassa (City News Service, 22. heinäkuuta 2025) patch.com patch.com
• Redfin Data Center, San Diegon asuntomarkkinakatsaus – kesäkuu 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
• SoFi Learn, San Diegon asuntomarkkinat: Trendit & hinnat (2025) sofi.com sofi.com
• OB Rag, 4 000 asuntoa tulossa San Diego Countyyn vuonna 2025 (3. huhtikuuta 2025) obrag.org obrag.org
• Axios San Diego, San Diegon odotetaan olevan yksi vuoden 2025 kuumimmista markkinoista (14. tammikuuta 2025) axios.com axios.com
• KPBS, San Diego Countyn väkiluku kasvaa hieman, mutta vain maahanmuuton ansiosta (17. maaliskuuta 2025) kpbs.org kpbs.org
• Off the 56 Blog, San Diegon asuntokriisi: Onko meillä varaa jäädä? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
• Planetizen/Voice of San Diego, Mitkä San Diegon piirikunnan kaupungit rakentavat uutta asutusta? (29. heinäkuuta 2025) planetizen.com planetizen.com
• Legislative Analyst’s Office, Kalifornian asuntokustannusten seuranta (Q2 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
• Axios San Diego, Hidastunut työpaikkakasvu laskee San Diegon taloudellista sijoitusta (29. tammikuuta 2025) axios.com axios.com
• Truvi Blog, San Diegon lyhytaikaisvuokralaki – vuoden ’23 sääntelyn vaikutukset (23. toukokuuta 2024) truvi.com truvi.com