Nashvillen kiinteistömarkkinat vuonna 2025 pysyvät dynaamisina ja kasvuvetoisina, joita vauhdittavat tasainen muuttoliike, kestävä talous ja jatkuva kehitys. Vaikka vuosien 2021–2022 kuume on laantunut, asuntojen hinnat jatkavat maltillista nousuaan, ostajakysyntä säilyy ja tarjonta kasvaa historiallisista pohjalukemista. Liikekiinteistöissä on kaksi eri maailmaa – vauhdikkaasti kasvavat vähittäiskaupan/teollisuuden alat verrattuna pehmeämpään toimistomarkkinaan – kun kaupungin nopea väestön- ja työpaikkakasvu tukee useimpia kiinteistötyyppejä. Tässä raportissa pureudumme keskeisiin trendeihin asuin-, liike- ja vuokramarkkinoilla; esittelemme kuumimmat naapurustot ja tulevat hankkeet; tarkastelemme politiikkamuutoksia; tutkimme demografisia ajureita; ja esittelemme 3–5 vuoden ennusteen Nashvillen kiinteistömarkkinoiden näkymistä.
Asuntomarkkinoiden trendit vuonna 2025
Asuntokaupat ja hinnat: Lyhyen jäähtymisen jälkeen vuonna 2023 Nashvillen asuntomarkkinat ovat vuonna 2025 vakiintumassa terveempään tasapainoon. Asuntokauppojen määrä on hieman kasvanut – kesäkuussa 2025 tehtiin 3 185 kauppaa, mikä on noin 5 % enemmän kuin kesäkuussa 2024 notyourordinaryagent.com. Jatkuva muuttoliike ja työpaikkojen synty ylläpitävät kysyntää, vaikka korkeammat asuntolainakorot ovatkin hillinneet aiempien vuosien kuuminta menoa. Mediaanihinnat jatkavat maltillista nousuaan. Vuoden 2025 puolivälissä omakotitalon mediaanihinta on noin 528 000 dollaria, nousua noin 4,6 % vuoden takaiseen notyourordinaryagent.com. Tämä on kaukana pandemia-aikojen kaksinumeroisista vuosittaisista nousuista, mutta se osoittaa vakaata arvonnousua romahduksen sijaan. (Vertailun vuoksi: asunto-osakkeiden hinnat ovat hieman laskeneet, noin 1,4 % vuodessa, noin 340 000 dollariin notyourordinaryagent.com, sillä kyseisellä segmentillä tarjonta on kasvanut ja ostajat ovat valikoivampia.)
Ostajien kysyntä ja markkinatasapaino: Nashvillen asuntomarkkinat ovat käytännössä siirtyneet vuonna 2025 suhteellisen tasapainon ”Kultakutri-alueelle”. Tarjouskilpailut ovat rauhoittuneet, mikä antaa ostajille enemmän liikkumavaraa, mutta hyvin hinnoitellut kodit menevät silti kaupaksi. Market Action Index on noin matalalla 30-luvulla (asteikolla 0–100), mikä osoittaa lievää myyjän etua – kyseessä ei ole villi myyjän markkina eikä aito ostajan markkina nestinginnashville.com nestinginnashville.com. Asuntojen myyntiajat ovat pidentyneet verrattuna kiivaan kysynnän aikaan: keskimääräinen myyntiaika on venynyt noin 105 päivään (mediaani noin 67 päivää) nestinginnashville.com, mikä on dramaattinen muutos vuoden 2021 15–20 päivän myyntiaikoihin verrattuna. Itse asiassa noin 42 % kohteista kokee hinnan alennuksen ennen myyntiä nestinginnashville.com, mikä korostaa, että realistinen hinnoittelu on nyt ratkaisevan tärkeää. Ostajat ovat saaneet takaisin neuvotteluvoimaa, ja he voivat käyttää aikaa tarkastuksiin ja rahoituksen järjestämiseen ilman kiirettä nestinginnashville.com. Myyjien on puolestaan sopeutettava odotuksiaan – ajat, jolloin sai pyytää mitä tahansa hintaa ja saada sen, ovat ohi; strateginen hinnoittelu ja hyvä kohteen valmistelu ovat avainasemassa nestinginnashville.com.
Varastotilanne ja uudisrakentaminen: Vuosien vakavan asuntopulan jälkeen asuntotarjonta on vihdoin kasvussa. Kesäkuussa 2025 Greater Nashvillen alueella oli markkinoilla noin 14 416 asuntoa, mikä on 28 % kasvu edellisvuoteen verrattuna notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com. Myytävien asuntojen määrä ei ole vielä runsas, mutta se on huomattavasti korkeampi kuin vuosien 2021–2022 aikana koetun kuivan kauden aikana. Tämä kasvu johtuu uudisrakentamisten valmistumisista ja jälleenmyynneistä. Rakennuttajat lisäsivät tuotantoa vuosina 2022–2024, ja nämä yksiköt tulevat nyt markkinoille; samaan aikaan yhä useampi asunnonomistaja laittaa kotinsa myyntiin, kun äärimmäinen myyjän markkina on normalisoitunut. Suuremman tarjonnan myötä ostajilla on vaihtoehtoja – mikä johtaa pidempiin myyntiaikoihin ja hillitympään hintojen nousuun. Huomionarvoista on, että Nashvillen varastojen kasvu on vahvinta omakotitaloissa ja asunnoissa (molemmissa nousua noin 30–36 % vuodessa) notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com, kun taas tontti-/maatilalistaukset kasvoivat hitaammin. Varastojen kasvusta huolimatta paikalliset kaavoitustutkimukset varoittavat asuntopulasta tulevaisuudessa: Nashvillen alue tarvitsee arviolta 90 000–120 000 uutta asuntoa seuraavan vuosikymmenen aikana, mutta nykyisellä tahdilla rakennetaan vain noin 70 000 wsmv.com. Tämä on vauhdittanut poliittisia toimia (joista lisää myöhemmin) asuntotuotannon mahdollistamiseksi. Toistaiseksi lisääntynyt tarjonta tarkoittaa, että Nashvillen markkina siirtyy kohti neutraalia tilannetta – tervetullut muutos viime vuosien ylikuumentuneeseen tilanteeseen, mutta kysyntää riittää yhä pitämään hinnat nousussa.
Liikekiinteistöjen trendit (toimisto-, liike- ja teollisuustilat)
Nashvillen liikekiinteistömarkkinat näyttävät vuonna 2025 vaihtelevalta. Liike- ja teollisuuskiinteistöt menestyvät väestönkasvun ja liiketoiminnan laajenemisen ansiosta, kun taas toimistomarkkina on edelleen vaisu korkeampien vajaakäyttöasteiden ja varovaisen yrityskysynnän vuoksi pandemian jälkeen. Alla käymme läpi jokaisen segmentin:
Toimistomarkkinat
Käyttöaste ja vuokrat: Nashvillen toimistosektori käy läpi COVIDin jälkeistä sopeutumisvaihetta vuonna 2025. Kaupunkiseudun toimistotilojen vajaakäyttöaste oli noin 18,4 % maaliskuussa 2025 commercialsearch.com – korkeampi kuin Nashvillen omassa historiassa, mutta silti alle valtakunnallisen keskiarvon, joka on 19,9 % commercialsearch.com. Toisin sanoen lähes joka viides toimistotila on tyhjillään, mikä kuvastaa sekä uuden tarjonnan tuloa markkinoille että yritysten tilankäytön optimointia hybridityön aikakaudella. Toimistotilojen keskimääräinen pyyntivuokra on noin 31,64 $ per neliöjalka, hieman alle Yhdysvaltojen keskiarvon (33 $), mikä tekee Nashvillestä yhden vuokralaisille edullisimmista toimistomarkkinoista commercialsearch.com. Vuokrien kasvu on suhteellisen tasaista; vuokranantajat kilpailevat laadukkaista vuokralaisista myönnytyksillä, koska vajaakäyttöaste pysyy korkeana.
Uusi tarjonta ja kehitys: Huomionarvoista on, että Nashvillessä on yksi suurimmista toimistorakentamisen putkista suhteessa kaupungin kokoon. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä noin 1,5 miljoonaa neliöjalkaa toimistotilaa oli rakenteilla (≈2,5 % nykyisestä varannosta), ja useiden suurten hankkeiden odotetaan valmistuvan vuoden 2025 loppuun mennessä commercialsearch.com. Kun mukaan lasketaan suunnitellut hankkeet, putki vastaa lähes 4,8 % markkinasta – samaa luokkaa Manhattanin kanssa raakamäärässä commercialsearch.com. Näyttävät hankkeet, kuten Nashville Yards (laaja monikäyttöinen hanke keskustassa) ja suunnitteilla oleva Oracle-kampus (lisää tästä myöhemmin), pitävät rakentajat kiireisinä. Kääntöpuolena on tarjontapuolen paine: uudet toimistotilat tulevat markkinoille, jotka ovat yhä tilaa sulattamassa, mikä todennäköisesti pitää vajaakäytön keski- ja yläteineissä lähitulevaisuudessa. Toimistoinvestointien kaupat ovat myös hidastuneet lähes olemattomiin korkojen nousun vuoksi – koko vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä vaihtoi omistajaa vain kaksi toimistokiinteistöä, ja myyntivolyymi laski noin 63 % vuoden takaiseen verrattuna commercialsearch.com commercialsearch.com. Keskimäärin Nashvillen toimistorakennukset myytiin noin 130 dollarilla per neliöjalka vuoden 2025 alussa, mikä on kansallisesti katsottuna suhteellisen edullista commercialsearch.com.
Näkymät: Toimistosektorin elpyminen on vaisua. Nashvillen työpaikkakasvu ja yritysten muutot (AllianceBernstein, Amazonin keskus jne.) tarjoavat myötätuulta, mutta voi kestää useita vuosia täyttää kaikki uudet ja tyhjät tilat. Yksi myönteinen suuntaus – toimistoasuntoihin tehtävien muutosten lisääntyminen. Lähes 21 vanhaa toimistorakennusta (yhteensä noin 1,7 miljoonaa neliöjalkaa) on tunnistettu ensisijaisiksi ehdokkaiksi uudelleenkäyttöön commercialsearch.com commercialsearch.com, joten kehittäjillä on mahdollisuus muuttaa vajaakäytössä olevia toimistoja asunnoiksi tai huoneistoiksi, mikä helpottaa toimistoylitarjontaa ja lisää asuntotarjontaa. Yhteenvetona: Nashvillen toimistomarkkinoiden odotetaan pysyvän vuokralaisystävällisinä lyhyellä aikavälillä, ja vajaakäytön odotetaan vähitellen kiristyvän vuosikymmenen loppua kohden talouden laajentuessa uusiin tiloihin.
Vähittäiskauppamarkkinat
Vapaat tilat ja vuokrat: Nashvillen vähittäiskaupan kiinteistömarkkinat ovat yksi maan kuumimmista. Räjähdysmäisen väestönkasvun ja vahvan kulutuskysynnän ansiosta vähittäiskaupan vajaakäyttö metroalueella on noin 3,2–3,3 % matthews.com matthews.com – poikkeuksellisen alhainen. Itse asiassa vähittäiskaupan vajaakäyttö on pysynyt alle 3,5 %:ssa vuoden 2022 alusta lähtien matthews.com, mikä osoittaa lähes täyden käyttöasteen monissa ostoskeskuksissa. Joillakin esikaupunkialueilla tilanne on vielä tiukempi: muutamilla alueilla vuosi 2025 alkoi vajaakäytöllä alle 1 %, erityisesti Mt. Juliet–Lebanonissa sekä osissa Dicksonin ja Robertsonin piirikuntia marcusmillichap.com. Tämä akuutti myymälätilan alitarjonta on nostanut vuokria jyrkästi ylöspäin. Nashvillen vähittäiskaupan keskimääräinen pyydetty vuokra nousi 29,32 dollariin per neliöjalka vuoden 2025 toisella neljänneksellä, mikä on noin 4,8 % enemmän kuin vuotta aiemmin matthews.com. Yhteensä vähittäiskaupan vuokrat ovat nousseet yli 33 % vuodesta 2020 matthews.com – tämä osoittaa tilan kysynnän sekä uuden, laadukkaamman rakentamisen nostaman hintatason. Vuokranantajilla on hinnoitteluvoimaa vähäisten vaihtoehtojen vuoksi; jopa kansallisten ketjujen jättämät isot liiketilat täyttyvät nopeasti uusilla vuokralaisilla korkeammilla vuokrilla matthews.com.
Kysynnän ajurit: Kuluttajakysyntä Music Cityssä kasvaa voimakkaasti, ja sitä vauhdittavat työpaikkojen kasvu, lisääntyvä turismi ja uusien asukkaiden virta. Nashvillen metropolialueen väkiluku kasvoi 7,7 % vuosina 2020–2024 (lisäys noin 160 000 ihmistä, mikä on selvästi yli Yhdysvaltojen keskiarvokasvun 3,1 %) matthews.com, eikä vähittäiskaupan kehitys ole pysynyt perässä – tästä johtuu tiukka markkinatilanne. Ostajat ovat palanneet innokkaasti pandemian jälkeen, ja Nashvillen asema alueellisena vähittäiskaupan keskuksena vahvistuu. Myös keskustan vähittäiskauppa kukoistaa, ja vuokratasot keskeisillä kaduilla (Broadway, Gulch jne.) ovat nousseet ennätyskorkealle – esimerkiksi keskustan pyydetyt vuokrat olivat noin 25 $/neliöjalka NNN vuonna 2024, mikä on 33 % enemmän kuin vuonna 2020 globest.com. Esikaupunkialueilla uudet kauppakeskukset vuokrataan nopeasti ennakkoon. Erityisesti reuna-alueiden yhteisöissä, joissa asuntorakentaminen kasvaa voimakkaasti, vähittäisvuokrat ovat nousseet 10 $/neliöjalka vuodessa (kuten Mt. Julietissa ja Dicksonin piirikunnassa) marcusmillichap.com, mikä kuvastaa kovaa kysyntää kaupoille ja ravintoloille palvelemaan kasvavaa asukasmäärää.
Rakentaminen ja näkymät: Rakennuttajat ovat olleet varovaisia lisätessään vähittäiskaupan tarjontaa, mikä pitkittää vuokranantajan markkinoita. Uutta vähittäiskaupan tilaa valmistui vain noin 113 000 neliöjalkaa vuoden 2025 toisella neljänneksellä ja noin 600 000 neliöjalkaa viimeisen vuoden aikana – alle historiallisten keskiarvojen matthews.com matthews.com. Rakenteilla on noin 708 000 neliöjalkaa koko metropolialueella matthews.com matthews.com (vain noin 0,6 % kokonaisvarannosta), ja suuri osa tästä on esivuokrattu, joten sillä ei ole suurta vaikutusta vajaakäyttöasteeseen. Näin ollen, ellei kulutuskysyntä heikkene, Nashvillen vähittäiskauppasektorin pitäisi pysyä erittäin tiukkana. Odotettavissa on, että vajaakäyttöasteet pysyvät alhaisina ja vuokrat jatkavat terveellä vauhdilla nousuaan (ehkä 4–5 % vuositasolla) uuden tilan rajallisuuden vuoksi. Sijoittajille vähittäiskaupan kiinteistöt ovat olleet houkuttelevia: vuosittainen vähittäiskaupan investointivolyymi nousi 1,0 miljardiin dollariin viimeisen vuoden aikana – korkein kahteen vuoteen – tuottovaateiden ollessa matalalla 6 %:n tasolla kovassa kilpailussa kohteista matthews.com matthews.com. Kaiken kaikkiaan Nashvillen vähittäiskauppa on vuokranantajan unelma tällä hetkellä – korkea kysyntä, matala vajaakäyttö ja vahva vuokrien kasvu tekevät siitä yhden maan vahvimmista vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoista.
Teollisuusmarkkina
Tarjonta ja vajaakäyttöaste: Nashvillen teollisuuskiinteistömarkkinat (varastot, jakelukeskukset, tuotantotilat) ovat olleet nopeassa kasvussa. Rakennuttajat ovat lisänneet valtavasti neliömetrejä viime vuosina hyötyäkseen logistiikkabuumista. Yli 10 miljoonaa neliöjalkaa uutta teollisuustilaa avattiin pelkästään vuonna 2023 lumicre.com, ja vuoden 2025 toisen neljänneksen aikana vielä 8 miljoonaa neliöjalkaa on rakenteilla koko metropolialueella matthews.com matthews.com. Tämä rakennusbuumi, joka on keskittynyt vahvasti Wilsonin piirikunnan ja Kaakkois-Nashvillen alueilta (joiden osuus on 80 % uudesta tilasta vuodesta 2020 lähtien) matthews.com, on nostanut vajaakäyttöastetta lyhyellä aikavälillä. Kokonaisvajaakäyttöaste teollisuudessa on noin 6,0 % vuoden 2025 puolivälissä matthews.com, mikä on hieman korkeampi kuin parin vuoden takainen erittäin tiukka ~4 % taso lumicre.com. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä vajaakäyttöaste oli noin 6,2 %, mikä on noin 90 peruspistettä enemmän kuin vuotta aiemmin savills.us. Käytännössä osa uusista varastoista on vielä vuokrausvaiheessa, mikä aiheuttaa tilapäistä tarjonnan kasvua. Saatavuusaste (joka sisältää alivuokratilat ja uudet valmistuneet kohteet) oli noin 8,9 % toisella neljänneksellä matthews.com, mikä kuvastaa spekulatiivisten hankkeiden tuloa markkinoille. Kysyntä on kuitenkin edelleen vahvaa – tietyillä neljänneksillä nähdään yhä nettopositiivista imeytymistä. Esimerkiksi vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä Nashvillessa kirjattiin +216 000 neliöjalkaa teollisuuden imeytymistä (48 % enemmän kuin vuoden 2024 ensimmäisellä neljänneksellä) colliers.com, vaikka toisella neljänneksellä imeytyminen kääntyi negatiiviseksi suurten hankkeiden valmistuessa matthews.com.
Vuokrat: Teollisuusvuokrat Nashvillessä ovat nousseet ennätyskorkeiksi. Kaupunkiseudulla on nyt yksi Kaakkois-Yhdysvaltojen korkeimmista teollisuusvuokratasoista, keskimäärin noin $12,00 per neliöjalka matthews.com. Tämä keskiarvo sisältää vaihtelua: suuret varastot (yli 100 000 sf) vuokrataan noin $10,50/sf, kun taas pienemmät, modernit tilat alle 100 000 sf (kuumimmassa kysynnässä) voivat saada $14/sf matthews.com. Uudesta tarjonnasta huolimatta vuokrat nousivat noin 5,9 % vuoden aikana Q2 2025 mennessä matthews.com matthews.com. Viime vuosina teollisuusvuokrat ovat nousseet nopeasti – Q2:n pyyntihinnat olivat noin 10 % korkeammat kuin vuotta aiemmin joidenkin välittäjäraporttien mukaan, ja noin 35–40 % korkeammat kuin vuonna 2018 (mikä näkyy siinä, että teollisuuskiinteistöjen neliöjalkahinta on kaksinkertaistunut vuodesta 2018 myynneissä) matthews.com. Taustalla on vahva kysyntä verkkokaupasta, logistiikasta (Nashvillen keskeinen sijainti on jakelun kannalta ihanteellinen) ja valmistavasta teollisuudesta (mukaan lukien autoteollisuuden alihankkijat ja uudet teknologian kokoonpanotoiminnot). Koska vajaakäyttöaste on yhä suhteellisen matala ja suuri osa uudesta tilasta on esivuokrattu tai nopeasti täyttyy, vuokrien kasvu Nashvillen teollisuusmarkkinoilla jatkaa kansallisen keskiarvon ylittämistä matthews.com.
Näkymät: Teollisuussektorin näkymät ovat pääosin positiiviset, vaikka saatamme nähdä lievää jäähtymistä rakennushankkeiden huipun myötä. Nashvillen väestön- ja työpaikkojen kasvu houkuttelee varastotilojen käyttäjiä ja kevyttä teollisuutta tasaisella tahdilla. Suuret toimijat kuten Amazon (jolla on toimintakeskus täällä) ja lukuisat 3PL-yritykset ovat laajentaneet toimintaansa alueella. Koska rakenteilla on 8 miljoonaa neliöjalkaa, vajaakäyttö saattaa nousta hieman (6–7 %:n tasolle) seuraavan 1–2 vuoden aikana, mutta tärkeää on, että yli 65–70 % uudesta tilasta on esivuokrattu matthews.com matthews.com tai rakennetaan käyttäjälle, mikä rajoittaa ylitarjonnan riskiä. Kun nämä hankkeet täyttyvät, nettokysyntä ottaa kiinni tarjontaa. Itse asiassa ennusteet osoittavat vajaakäytön laskevan ja vakiintuvan noin 4 %:n tasolle vuosina 2026–27, kun kysyntä saavuttaa tarjonnan lumicre.com. Vuokrien odotetaan jatkavan nousuaan, joskin hillitymmällä tahdilla (ehkä keskisuuria yksinumeroisia prosenttikorotuksia vuosittain) korkean lähtötason vuoksi. Teollisuussijoitukset ovat edelleen kuumia: Nashvillessa kirjattiin 1,2 miljardin dollarin teollisuuskiinteistökaupat viime vuoden aikana matthews.com, ja tuottovaatimukset ovat laskeneet institutionaalisten sijoittajien virratessa markkinoille. Yhteenveto – Nashvillen teollisuusmarkkina kasvaa nopeasti, mutta on edelleen perustavanlaatuisesti vahva, ja sitä tukevat strateginen sijainti ja talouskasvu, joiden ansiosta uudet varastotilat eivät jää tyhjiksi pitkäksi aikaa.
Vuokramarkkina-analyysi (asuntovuokraus)
Nashvillen asuntovuokramarkkina vuonna 2025 on käännekohdassa, siirtymässä voimakkaan tarjonnan kasvun ajasta tasapainottumisen ja kiristymisen vaiheeseen. Tässä erittely:
Tarjonnan kasvu helpottumassa: Rakennuttajat toimittivat Nashvillessa ennätysmäärän uusia kerrostaloasuntoja vuosina 2021–2023, mikä nosti vajaakäyttöastetta ja hillitsi vuokrien kasvua lyhyellä aikavälillä. Vuonna 2024 asuntojen vajaakäyttöaste nousi 8–9 %:n tasolle, kun tuhansia uusia asuntoja tuli markkinoille. Vuoden 2025 puoliväliin mennessä aalto on kuitenkin laantumassa. Vuoden 2025 valmistuneet asunnot ovat yhteensä noin 4 700 asuntoa northmarq.com – edelleen historiallisesti korkea määrä, mutta laskussa aiempien vuosien huipuista, kun rakentajat vähentävät aloituksia. Monet rakennuttajat ovat vähentäneet aloituksiaan keskittyäkseen olemassa olevien kohteiden vuokraukseen northmarq.com. Arvioiden mukaan vuonna 2025 valmistuu yhteensä noin 9 000 uutta asuntoa, mikä on selvästi alle viime vuosien huippujen (vuonna 2022 valmistui reilusti yli 10 000 asuntoa) northmarq.com. Tämä uuden tarjonnan asteittainen hiipuminen, yhdistettynä Nashvillen jatkuvaan väestönkasvuun, helpottaa vuokramarkkinoiden painetta.
Vajaakäyttö ja imeytyminen: On selvää, että vajaakäyttöasteet ovat huipussaan ja alkaneet laskea. Vuoden 2025 toisella neljänneksellä Nashvillessa kirjattiin vajaakäytön parantuminen neljänneksittäin – vuokra-asuntojen kysyntä keskeisillä kaupunki- ja esikaupunkialueilla ylitti uusien asuntojen tarjonnan ensimmäistä kertaa pitkään aikaan northmarq.com. Kokonaisvajaakäyttöaste, joka oli vuoden 2025 alussa yli 8 %, on nyt matkalla alle 8,0 %:n vuoden loppuun mennessä northmarq.com, Northmarqin analytiikan mukaan. Myönteisen kehityksen odotetaan jatkuvan, ja vajaakäyttöasteiden ”palaavan kohti historiallisia tasoja” vuoden 2026 lopulla northmarq.com (Nashvillen ennen nousukautta normaali vajaakäyttö oli noin 5–6 %). Tähän positiiviseen muutokseen vaikuttaa vahva imeytyminen: vuokra-asuntojen kysyntä pysyy vahvana, työpaikkojen kasvun ja korkeiden korkojen vuoksi pidempään vuokralla asuvien ostoaikeisten ansiosta. Erityisesti Nashvillen keskusta ja tietyt esikaupungit (esim. Madison/Rivergate-alue, Mt. Juliet ja Sumner County) kokevat vilkasta vuokrausaktiivisuutta, mikä tiukentaa näiden alueiden markkinoita northmarq.com.
Vuokratrendit: Vuokrat olivat olleet käytännössä vakaat vuonna 2023 uuden tarjonnan tulvan keskellä, mutta nyt ne ovat jälleen nousussa, kun markkinat imevät asuntoja. Vuoden 2025 toisella neljänneksellä havaittiin maltillinen vuokrien nousu samanaikaisesti tyhjäkäynnin laskun kanssa northmarq.com. Keskimääräinen efektiivinen vuokra Nashvillen metropolialueella on tällä hetkellä noin 1 600–1 700 dollaria kuukaudessa tyypillisestä kaksioasunnosta, lähteestä riippuen. Ennusteiden mukaan vuoteen 2026 mennessä keskimääräiset vuokrat nousevat noin 1 730 dollariin kuukaudessa northmarq.com, mikä viittaa tasaisen vuokrakasvun jatkumiseen. Tämä tarkoittaisi 3–4 %:n vuotuista kasvuvauhtia, mikä on kestävämpää verrattuna vuoden 2021 kaksinumeroisiin vuokrien nousuihin. Uusien A-luokan rakennusten vuokranantajien on täytynyt tarjota etuja täyttääkseen asunnot viimeisen vuoden aikana, mutta nämä tarjoukset todennäköisesti vähenevät, kun olosuhteet kiristyvät loppuvuodesta 2025 ja vuonna 2026. On tärkeää huomata, että Nashvillen vuokratasot ovat edelleen edullisia rannikkokaupunkeihin verrattuna, mikä houkuttelee edelleen uusia asukkaita vuokramarkkinoille.
Vuokra-asuntokysynnän ajurit: Väestörakenne ja työpaikkatrendit tukevat vahvasti Nashvillen vuokra-asuntosektoria. Kaupunki houkuttelee paljon nuoria ammattilaisia, luovia aloja ja vastavalmistuneita (suuri joukko millenniaaleja ja Z-sukupolvea), jotka usein vuokraavat ennen ostamista. Suuret työnantajat terveydenhuollossa ja teknologiassa jatkavat rekrytointeja, tuoden muuttavia työntekijöitä, jotka usein valitsevat vuokraamisen aluksi. Lisäksi Nashvillen asema viihde- ja yliopistokeskuksena lisää vuokrakysyntää (opiskelijat, kiertävät ammattilaiset jne.). Metropolialueelle muuttaa päivittäin kymmeniä uusia asukkaita (noin 66 ihmistä päivässä) nestinginnashville.com, eivätkä kaikki voi tai halua ostaa asuntoa heti, mikä tarkoittaa tasaista vuokralaisten virtaa. Rakentaminen vuokrakäyttöön -trendi on myös nousemassa: omakotitalojen vuokrayhteisöjä kehitetään niille, jotka haluavat kodin ja pihan, mutta valitsevat vuokraamisen. Kaikki nämä tekijät viittaavat siihen, että vuokramarkkinat, rakennusbuumin sulattelun jälkeen, ovat kiristymässä uudelleen. Vuoden 2025 lopulla ja sen jälkeen voidaan odottaa, että vuokranantajat saavat jälleen hinnoitteluvoimaa, tyhjäkäyntiasteet laskevat kohti keskitasoa ja vuokrien kasvu kiihtyy maltillisesti.
Sijoittaminen ja tuotto (ROI): Kiinteistösijoittajille Nashvillen vuokra-asunnot ovat erittäin houkuttelevia. Pääoma suuntautuu yhä Nashvilleen moniperheasuntoihin – vuoden 2025 alun kauppamäärät olivat samalla tasolla kuin vuonna 2024, ja kokonaiskauppasumma nousi itse asiassa lähes 70 % edellisvuodesta (kiitos useiden suurten institutionaalisten ostojen) northmarq.com. Ostajia kiinnostavat erityisesti uudemmat A/B-luokan kohteet, jotka muodostivat noin 70 % vuoden 2025 tähän mennessä vaihdetuista kiinteistöistä northmarq.com. Hinnoittelu on ollut kestävää; yli 50 yksikön kiinteistöjen mediaanimyyntihinta oli noin 221 000 $/yksikkö vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla, hieman 1 % korkeampi kuin vuonna 2024 northmarq.com. Tuottoprosentit (cap rate) ovat alkaneet jälleen laskea vuoden 2025 puolivälissä vuokrien näkymien parantuessa northmarq.com, mikä viestii sijoittajien luottamuksen palautumisesta. Kaiken kaikkiaan, kun vuokramarkkinoiden perustekijät ovat paranemassa (alhaisempi vajaakäyttö, vuokrien kasvu käynnistyy uudelleen) ja korkojen odotetaan laskevan vuoden 2025 lopulla, Nashvillen moniperheasuntomarkkinoilla on hyvät edellytykset vahvaan kehitykseen. Sijoittajat voivat kohtuudella odottaa vuosittaisia vuokrankorotuksia 3–5 %:n haarukassa seuraavien vuosien aikana ja mahdollisuutta arvonnousuun, jos he ostavat hyvillä paikoilla sijaitsevia kohteita ennen kuin markkina kiristyy täysin.
Sijoitusmahdollisuudet ja tuotto-odotukset
Nashvillen vahva talouskehitys ja väestönkasvu tekevät siitä edelleen houkuttelevan markkinan kiinteistösijoittajille vuonna 2025. Mahdollisuuksia löytyy sekä asuin- että liikekiinteistöistä, ja yleisesti ottaen tuotto-odotukset ovat suotuisat tulevina vuosina:
- Asuinrakennukset (Flip & Hold -sijoitukset): Asuntojen arvot Nashvillessä ovat osoittaneet huomattavaa pitkän aikavälin kasvua – nousua noin 150 % viimeisen vuosikymmenen aikana mcsquaredluxury.com. Vaikka tuleva kasvu tulee olemaan rauhallisempaa, ennusteet ennakoivat silti tasaista arvonnousua. Zillown mallit ennustavat noin +3,4 %:n asuntojen hintojen kasvua vuoteen 2025 asti mattwardhomes.com, ja joidenkin analyysien mukaan 4–6 %:n vuotuista arvonnousua vuoteen 2028 asti mcsquaredluxury.com Nashvillen metropolialueella. Tämä viittaa siihen, että kiinteistön ostaminen ja pitäminen Nashvillessä voi tuottaa vakaata oman pääoman kasvua. Vuokratuloja tavoittelevat sijoittajat voivat hyötyä myös kilpailukykyisistä tuotoista: Nashvillen vuokrat suhteessa ostohintaan tuottavat usein vuokra-arvosuhteita, jotka ovat kansallisten keskiarvojen tasolla tai niiden yläpuolella. Tyypillinen omakotitalon vuokraus tai asunto voi saavuttaa noin 8–12 %:n bruttovuokratuoton (vuokra ostohinnasta) riippuen naapurustosta rentastic.io – tehden siitä houkuttelevan kassavirtaa hakeville sijoittajille. Lyhytaikaiset vuokraukset (Airbnb/VRBO) turistialueilla ovat erityisen tuottoisia, ja ne tuottavat usein keskimääräistä parempaa tuottoa Nashvillen kukoistavan matkailun ansiosta mcsquaredluxury.com. Suositut alueet, kuten keskusta, The Gulch tai Broadwayn läheisyys, voivat pyytää korkeita yövuokria noin 15+ miljoonalta vuosittaiselta vierailijalta (määrän odotetaan nousevan 17,5 miljoonaan vuoteen 2025 mennessä paikallisten matkailuarvioiden mukaan). Kuitenkin, sijoittajien on huomioitava paikalliset lyhytaikaisvuokrausta koskevat säädökset (jotka rajoittavat ei-omistusasuntojen vuokrausta joillakin alueilla).
- Kaupalliset sijoitukset: Kaupallisella puolella vähittäiskauppa- ja teollisuuskiinteistöt tarjoavat vahvoja näkymiä. Vähittäiskauppakeskukset hyötyvät alhaisesta vajaakäytöstä ja nousevista vuokrista – sijoittajat ovat sijoittaneet yli miljardin dollarin Nashvillen vähittäiskauppaan viime vuoden aikana matthews.com. Tuottovaateiden ollessa noin 6 %:n tasolla matthews.com ja vuokrien kasvaessa noin 5 % vuodessa, vähittäiskauppakiinteistöt voivat tuottaa terveellisen kokonaistuoton (tulot + arvonnousu). Joillakin esikaupunkien vähittäiskauppa-alueilla tarjonta on niin vähäistä (vajaakäyttö alle 1 % marcusmillichap.com), että uudet kehityshankkeet tai arvonlisäysprojektit voisivat saada aikaan poikkeuksellisen suuria vuokrannousuja (itse asiassa tietyissä esikaupungeissa vuokrat nousivat viime vuonna 10 $/neliöjalka marcusmillichap.com). Teollisuuskiinteistöt ovat toinen kuuma kohde: Nashvillen teollisuuskiinteistöjen keskimääräiset tuottovaateet ovat 5,5–6,5 %:n välillä, ja sijoittajakysyntä on kovaa, sillä alan perustekijät ovat alueen parhaimmistoa. Kun teollisuusvuokrat nousevat yli 6 % vuodessa ja ydinaluiden tonttitarjonta on rajallista, hyvin sijaitsevien varastojen omistajat voivat odottaa kasvavaa nettotuottoa ja kiinteistöarvoja. On huomionarvoista, että teollisuuskiinteistöjen myyntihinnat/neliöjalka ovat kaksinkertaistuneet vuodesta 2018 Nashvillessä matthews.com – mikä kuvastaa sekä vuokrien kasvua että tuottovaateiden laskua – ja vaikka sama tahti ei jatku, näkymät ovat edelleen vahvat.
- Toimisto- ja erikoiskiinteistöt: Toimistosektori on enemmänkin vastavirran sijoitus. Alhaiset arvot (keskimäärin noin 130 $/neliöjalka myyntihinta commercialsearch.com) ja korkea vajaakäyttö tarkoittavat, että sijoittajat voivat hankkia toimistorakennuksia suhteellisen edullisesti. Avainasemassa ovat sijainti ja uudelleenkäyttö. Sijoittajat, jotka ovat valmiita muuntamaan vanhoja keskustan toimistorakennuksia asunnoiksi tai monikäyttökohteiksi, voivat hyödyntää kaupungin elävöittämispyrkimyksiä. Lisäksi erikoissektorit, kuten terveydenhuollon kiinteistöt (lääkärikeskukset), pysyvät vakaana vaihtoehtona Nashvillen suuren terveydenhuoltoalan ansiosta. Hotellisijoitukset ovat myös elpymässä, kun Nashvillen matkailu ja kongressitoiminta kasvavat jälleen; markkina kirjasi ennätykselliset hotellitulot vuosina 2023–24 ja kasvu jatkuu vuoteen 2025, mikä lisää kiinnostusta hotellikohteiden kehittämiseen ja hankintaan.
Yhteenveto: Sijoittajia houkuttelee Nashvilleen sen pitkän aikavälin kasvutarina – monipuolinen talous, ei osavaltion tuloveroa, kasvava väestö ja suhteellinen edullisuus viittaavat kaikki jatkuvaan kysyntään. Markkina on kypsymässä, joten 20 %:n vuotuiset asuntojen hinnannousut ovat todennäköisesti historiaa, mutta vastineeksi tarjolla on enemmän vakautta. Korkeat yksinumeroiset vuotuiset tuotot (tulojen ja arvonnousun yhdistelmä) ovat saavutettavissa ja realistisia. Erään kiinteistöanalyysin mukaan Nashville tarjoaa harvinaisen yhdistelmän ”vahvaa arvonnousupotentiaalia ja veroystävällistä ympäristöä” mcsquaredluxury.com. Niille, jotka katsovat vuoteen 2025 ja sen yli, strategiset sijoitukset oikeisiin kaupunginosiin tai omaisuusluokkiin Nashvillessa voivat tuottaa erittäin hyvän tuoton, erityisesti jos ostot tehdään ennen seuraavaa kiinteistöarvojen noususykliä.
Naapurustoesittelyt: Kuumat alueet ja kasvukohteet
Nashvillen nopea kasvu muokkaa monia kaupunginosia, ja aiemmin sivuutetuista alueista on tullut kiinteistösijoittajien suosikkeja. Tässä on joitakin nousevia kaupunginosia ja keskeisiä alueita, joita kannattaa seurata, sekä gentrifikaation ja infrastruktuurin trendejä, jotka vauhdittavat niiden nousua:
- East Nashville: Pitkään tunnettu eklektisestä taide- ja musiikkiskenestään, East Nashville on noussut kiinteistökuumaksi alueeksi. Nuoret ammattilaiset ja perheet ovat hakeutuneet tänne historiallisten bungalowien, trendikkäiden ravintoloiden ja luovan tunnelman vuoksi. Vuoden 2025 alussa East Nashvillen mediaanihinta oli noin 585 000 dollaria – nousua 10,8 % edellisvuodesta walkerluxuryandland.com. Tämä jyrkkä arvonnousu heijastaa sekä pientä tarjontaa että kovaa kysyntää tällä trendikkäällä alueella. Alueilla kuten Lockeland Springs ja Cleveland Park gentrifikaatio etenee nopeasti: vanhoja taloja remontoidaan tai rakennetaan uudelleen, ja uusia monikäyttöisiä kohteita nousee pääväylien varrelle. Nousevista hinnoista huolimatta East Nashville on yhä hieman edullisempi kuin West Nashvillen luksusalueet, mikä pitää ostajien kiinnostuksen korkealla. Alueen aitous ja käveltävyys (ajattele paikallisia suosikkeja kuten Five Points ja Riverside Village) takaavat, että se pysyy huippuvalintana. Odota jatkuvia investointeja tänne, erityisesti kun lähistön East Bankin megakehityshanke (joen toisella puolella) etenee, tuoden puistoja, työpaikkoja (Oracle-kampus) ja parempaa yhteyttä East Nashiin.
- The Nations (Länsi-Nashville): Muutama vuosi sitten The Nations oli vaatimaton teollisuusalue; nyt se on yksi Nashvillen nopeimmin muuttuvista kaupunginosista. Sijaiten Länsi-Nashvillessa 51st Avenuen varrella, The Nationsissa varastot on muutettu suosituiksi panimoiksi, studioiksi ja ravintoloiksi, mikä houkuttelee trendikästä väkeä. Uudet rivitalo- ja kerrostalohankkeet ovat täyttäneet monia kortteleita, ja asuntojen arvo on noussut sen myötä. Alueen vetovoima perustuu sen käveltävään ”pääkatuun” (51st Ave), jolla on putiikkeja ja ravintoloita, sekä suhteellisen keskeiseen sijaintiin ja omalaatuiseen teollisuus-chic -luonteeseen. Kasvun esimerkkinä suuri monikäyttöinen kehityshanke, Silo Bend, lisäsi satoja asuntoja. The Nations on esimerkki Nashvillen kaupunkien elvyttämistrendistä: vanhasta teollisuusalueesta luodaan elävä asuinalue. Gentrifikaatio on hyvässä vauhdissa, mutta kaupunginosan viehätys ja suhteellinen edullisuus (verrattuna keskustaan) jatkavat kysynnän kasvattamista. Sijoittajat ovat kiinnostuneita The Nationsista uudistusmahdollisuuksien vuoksi, ja uutta infrastruktuuria (parannetut tiet, viheralueet) rakennetaan tukemaan kasvavaa väestöä.
- Wedgewood-Houston (WeHo): Vain keskustan eteläpuolella sijaitseva Wedgewood-Houston – eli “WeHo” – on toinen gentrifikaation kuuma alue. Tämä entinen teollisuus-/taiteilijakaupunginosa on kehityksen keskipisteessä läheisyytensä ansiosta keskustaan ja kulttuurisen vetovoimansa vuoksi (alueella on gallerioita, työtiloja ja Nashville Design District). Viime vuosina WeHo on saanut uusia kerrostaloja, vanhojen rakennusten uudiskäyttöhankkeita ja trendikkäitä paikkoja (kuten lähellä sijaitseva Nashville NYC FC -jalkapallostadion ja Soho House). Panimoiden, kahviloiden ja teknologiayritysten tulo on tehnyt WeHosta paikan, jossa voi asua, työskennellä ja viihtyä. Asuntojen hinnat ja vuokrat ovat nousseet, kun nuoret ammattilaiset etsivät vaihtoehtoja kalliille keskustalle. Kaupunginosa hyötyy myös infrastruktuurin parannuksista: kaupunki on kohdentanut WeHo-alueelle parempia joukkoliikenneyhteyksiä ja katukuvaa kasvun hallitsemiseksi. Muutosten jatkuessa WeHon varastoloftien ja modernien rivitalojen arvon odotetaan nousevan entisestään, vaikka kohtuuhintaisuus ja pitkäaikaisten asukkaiden syrjäytyminen ovat edelleen huolenaiheita tässä gentrifikaatiotarinaassa.
- Madison & Rivergate (Pohjois-Nashvillen esikaupungit): Kaikki kuumat alueet eivät ole ydinkeskustassa – jotkut ensimmäisen kehän esikaupungit ovat myös kuumenemassa. Madisonin alue (yhteisö noin 13 km keskustasta pohjoiseen) ja läheinen Rivergate/Sumner County herättävät kasvavaa kehityskiinnostusta. Perinteisesti nämä alueet ovat olleet enemmän työväenluokkaisia ja edullisia, ja ne tarjoavat suurempia tontteja sekä helpommat työmatkat I-65-tietä pitkin. Nyt, kun Nashville kasvaa, kehittäjät ovat alkaneet rakentaa uutta asutusta (mukaan lukien rivitaloja ja kerrostaloasuntoja) Madisoniin vastatakseen edullisempien vaihtoehtojen kysyntään. Itse asiassa Madison/Rivergate mainitaan paikkana, jossa moniperheasuntojen vauhti kasvaa – uudet esikaupunkien kerrostalokohteet vuokrautuvat vahvasti northmarq.com. Vähittäiskaupan ja liiketilojen kasvu seuraa asutuksen perässä, ja vajaakäyttöasteet ovat erittäin matalat vähittäiskaupassa ulommilla osa-alueilla. Madisonin suhteellisen alhaiset asuntokustannukset ovat nousussa, kun sijoittajat remontoivat vanhoja omakotitaloja ja ensiasunnon ostajat löytävät alueen. Infrastruktuuriparannukset, kuten tuleva liikennekeskus Madisonissa ja suunnitelmat Gallatin Piken bussiliikenteen parantamiseksi, voivat entisestään vauhdittaa näitä naapurustoja. Yhteenvetona: pidä silmällä Pohjois-Nashvillen yhteisöjä, jotka siirtyvät unohdetuista nouseviksi, tarjoten enemmän vastinetta rahalle ja silti hyötyen metropolialueen kasvusta.
- Keskusta & East Bankin uudistaminen: Nashvillen kaupunkikeskusta kehittyy itsessään, osittain kiitos massiivisille infrastruktuurihankkeille. East Bank (Cumberland-joen itäpuoli, vastapäätä keskustaa) käy läpi mullistavaa suunnitelmaa. Kun uusi Tennessee Titans -stadion hyväksyttiin vuonna 2023 (yli 2 miljardin dollarin katettu stadion, jonka on määrä avautua vuoteen 2027 mennessä) planning.org, East Bankista tulee 350 hehtaarin sekoitetun käytön uudistuksen keskus, johon kuuluu puistoja, viheralueita, asumista ja joukkoliikenteen parannuksia planning.org planning.org. Samanaikaisesti Oracle Corp. on suunnitellut 1,2 miljardin dollarin teknologiakampuksen River Northiin (East Bank), jonka on tarkoitus tarjota 8 500 työpaikkaa planning.org. Nämä hankkeet muuttavat aiemmin tyhjät teollisuustontit kaupungin seuraavaksi hienoksi naapurustoksi. Voimme odottaa, että uusia asuntoja, kerrostaloja ja liiketiloja nousee East Bankin viereisille alueille (Germantown, East Nashvillen ranta-alue) palvelemaan työpaikkojen ja vierailijoiden kasvavaa määrää. Kehittäjät ovat jo ehdottaneet yli 2,2 miljardin dollarin hankkeita ennakoiden tulevaa planning.org. Samaan aikaan Nashvillen keskusta kukoistaa edelleen hankkeilla kuten Nashville Yards, Fifth + Broadway -kehitys ja lukuisat korkeat asuintornit, jotka muovaavat kaupunkikuvaa. Gentrifikaatiohuolet liittyvät tähän nousukauteen – kun uudet kiiltävät tornit nousevat, keskustan kohtuuhintaisuus on ongelma, ja suunnitelmissa kuten Imagine East Bank pyritään sisällyttämään kohtuuhintaista asumista planning.org planning.org. Siitä huolimatta keskusta/East Bank -alue on kiistatta infrastruktuuri-investointien keskipiste, joka nostaa kiinteistöjen arvoja ympäröivissä naapurustoissa seuraavien viiden vuoden aikana.
Politiikka, sääntely & kaavoituspäivitykset
Useat politiikka- ja kaavoituskehitykset vuonna 2025 ovat vaikuttamassa Nashvillen kiinteistömarkkinoihin, erityisesti asuntotarjonnan ja kehitysmallien osalta:
- Kaavoitusuudistus ”puuttuvan välimuodon” asunnoille: Elokuussa 2025 Metro Nashville edistää merkittävää kaavoitusuudistusta, jonka tavoitteena on luoda enemmän edullisia ja tiiviimpiä asumisvaihtoehtoja perinteisesti omakotitalovaltaisille alueille wsmv.com wsmv.com. Metro Planning Department löysi Housing & Infrastructure -tutkimuksessaan, että alue tarvitsee yli 100 000 uutta kotia seuraavan vuosikymmenen aikana kysynnän täyttämiseksi wsmv.com. Tämän kasvun mahdollistamiseksi suunnittelijat ovat ehdottaneet kahta uutta asuinkaavakategoriaa – alustavasti nimeltään Residential Neighborhood (RN) ja Residential Limited (RL) wsmv.com. Näiden avulla voitaisiin rakentaa ”välimuodon asuntoja” (kuten paritaloja, kolmioita, rivitaloja, pihapiiritaloja) alueille, joilla aiemmin sallittiin vain omakotitalot wsmv.com. Tavoitteena on tiivistää alueita maltillisesti ilman korkeita kerrostaloja, lisäten asuntotyyppejä, jotka sopivat yhteisön mittakaavaan. Tärkeää on, että ehdotukseen sisältyy korkeusrajoituksia naapuruston luonteen säilyttämiseksi – estäen korkeiden rakennusten kohoamisen olemassa olevien talojen ylle wsmv.com. Yhteisötilaisuuksia ja palautesessioita järjestettiin elokuussa 2025, ja suunnittelukomission sekä Metro Councilin odotetaan käsittelevän muutoksia loppuvuodesta 2025 wsmv.com. Jos uudistus hyväksytään, se voisi olla merkittävä muutos: se avaisi monia asuinalueita täydennysrakentamiselle, mikä voisi käynnistää uuden rivitalo- ja pientalohankkeiden aallon vuonna 2026 ja sen jälkeen. Tavoitteena on paitsi vastata asuntotarpeeseen, myös luoda enemmän käveltäviä, viihtyisiä yhteisöjä sekoittamalla asuntotyyppejä wsmv.com. Toki keskustelua käydään – jotkut asukkaat pelkäävät, että lisääntynyt tiiviys voi kiihdyttää gentrifikaatiota tai muuttaa alueen tunnelmaa wsmv.com. Suunnittelijat tasapainottavat näitä huolia julkisen palautteen avulla jaja vaiheistus. Kaiken kaikkiaan tämä kaavapäivitys on ennakoiva askel Nashvillen asuntopulan ratkaisemiseksi ja kasvun ohjaamiseksi fiksusti.
- Lyhytaikaisten vuokrausten sääntely: Nashvillella on tunnettu viha-rakkaussuhde Airbnb:n ja lyhytaikaisten vuokrausten (STR) kanssa. Viime vuosina kaupunki on asettanut sääntöjä rajoittaakseen STR-tiheyttä asuinalueilla ja vaatiakseen lupia, erityisesti sen jälkeen kun jotkut naapurustot valittivat ”bileasunnoista”. Vuonna 2025 nämä säännökset ovat edelleen voimassa – omistajan ulkopuoliset STR:t ovat rajoitettuja monilla asuinalueilla ja niiden on hankittava lupa (joka voidaan rajoittaa väestölaskenta-alueittain). Valvontaa on tiukennettu, ja kaupunki on peruuttanut lupia rikkojilta sekä määrännyt tuntuvia sakkoja laittomasta STR-toiminnasta. Sijoittajille tämä tarkoittaa, että huolellinen taustaselvitys on tarpeen ennen kuin ostaa kiinteistön Airbnb-käyttöön. Hyvänä puolena on, että turistimyönteisillä alueilla (kuten keskustassa, The Gulch), joissa STR:t ovat sallittuja, käyttöaste ja hinnat ovat korkeita, mikä tekee siitä tuottoisan mutta rajallisen markkinaraon. STR-sääntöjen mahdollisesta muuttamisesta (joko lieventämisestä matkailukapasiteetin kasvattamiseksi tai tiukentamisesta asuntokannan suojelemiseksi) käydään jatkuvaa poliittista keskustelua, mutta vuonna 2025 ei ole tehty merkittäviä muutoksia. Tilannetta kannattaa seurata, sillä mahdolliset tulevat säädösmuutokset voivat vaikuttaa STR-käytössä olevien asuntojen ja asunto-osakkeiden arvoihin.
- Kiinteistöveron uudelleenarviointi 2025: Nashville/Davidson County suoritti kiinteistöjen uudelleenarvioinnin vuonna 2025 (osana säännöllistä sykliään). Koska kiinteistöjen arvot ovat nousseet merkittävästi edellisen kierroksen jälkeen, monet omistajat näkivät huomattavia nousuja arvioiduissa arvoissaan. Tennesseen laki kuitenkin määrää, että kiinteistöveroprosenttia säädetään (vahvistetaan) niin, että uudelleenarviointi on kokonaisuudessaan tuloneutraali piirikunnalle (uudet rakennukset pois lukien). Vuonna 2025 Metro Council todella laski veroprosenttia uudelleenarvioinnin jälkeen kompensoidakseen arvojen nousua. Monille asunnonomistajille nettovaikutus oli maltillinen veronkorotus, mutta ei suhteessa viime vuosien suuriin arvonnousuihin. Tämä pitää Nashvillen kiinteistöverot suhteellisen kohtuullisina – tärkeä tekijä sijoittajille (Tennesseessä ei ole valtion tuloveroa, joten kiinteistövero on tärkeä tulonlähde, mutta silti maltillinen verrattuna joihinkin osavaltioihin). Tulevaisuutta ajatellen kaikki merkittävät veropolitiikan muutokset (kuten uudet kannustimet tai veronkorotuksen rahoitus kehityshankkeille) vaikuttavat kiinteistömarkkinoihin. Vuonna 2025 Nashville käyttää edelleen työkaluja kuten PILOT (veron sijasta maksettavat maksut) kannustaakseen tiettyjä kohtuuhintaisia asunto- ja liikekiinteistöhankkeita, ja keskustelua käydään tällaisten ohjelmien laajentamisesta, jotta kehitys hyödyttäisi laajemmin koko yhteisöä.
- Infrastruktuuri- ja suunnittelualoitteet: Myös Metron hallinto hyödyntää politiikkaa ohjatakseen kasvua infrastruktuurin kautta. Imagine East Bank -suunnitelma (joka liittyy aiemmin mainittuun uuteen stadioniin) on kaupungin vetämä yleissuunnitelma, joka varmistaa, että kyseisen alueen kaavoitus ja kaupunkisuunnittelu edistävät sekoitettua käyttöä, joukkoliikennettä ja tulvasietoista planning.org planning.org suunnittelua. Lisäksi Nashville tutkii joukkoliikenteen parannuksia – vaikka vuoden 2018 joukkoliikennekansanäänestys epäonnistui, kaupunki on sen jälkeen investoinut parempaan bussiliikenteeseen (esim. pikabussilinjat) ja tutkii tulevia lähijunavaihtoehtoja. Vuonna 2025 alueellisella tasolla keskustellaan uudelleen Nashvillen joukkoliikenneviranomaisen suunnitelmasta seuraavalle vuosikymmenelle, mikä voisi vaikuttaa joukkoliikennepainotteisten kehitysalueiden syntyyn, jos suunnitelma toteutuu. Sääntelypuolella lupaprosessien ja rakennusmääräysten sujuvoittaminen on toinen painopiste: Metro on päivittänyt rakennusmääräyksiä ja lupaprosesseja kehittäjille tehokkaammiksi, erityisesti kannustaakseen asuntorakentamista.
Yhteenvetona Nashvillen politiikkaympäristö vuonna 2025 tarttuu aktiivisesti kasvun haasteisiin. Kaavoitusmuutokset tiiviyden lisäämiseksi, suurhankkeiden huolellinen suunnittelu ja huomio asuntotuotannon kohtuuhintaisuuteen (kannustimien ja mahdollisen tiettyihin hankkeisiin kohdistuvan inklusiivisen kaavoituksen kautta) ovat kaikki esillä. Näillä toimenpiteillä pyritään varmistamaan, että kaupungin kehitys on kestävää ja osallistavaa – ja ne muovaavat sitä, millaisia uusia hankkeita markkinoille tulee, missä ja miten, tulevina vuosina.
Väestö- ja muuttoliikemallit vaikuttavat asuntomarkkinoihin
Ihmiset ovat Nashvillen kiinteistömarkkinoiden moottori. Viimeisen vuosikymmenen aikana Nashvillen metropolialue on ollut yksi Yhdysvaltojen nopeimmin kasvavista alueista, eikä vuosi 2025 ole poikkeus. Sen ymmärtäminen, ketkä muuttavat (ja jäävät) Nashvilleen – ja miksi – on avain asuntokysynnän arviointiin:
- Jatkuva väestönkasvu: Nashvillen väestönkasvu on vahvaa eikä osoita hidastumisen merkkejä. Vuosien 2020 ja 2024 välillä metropolialueelle muutti noin 160 000 uutta asukasta, mikä on 7,7 % kasvu vain neljässä vuodessa matthews.com. Vertailun vuoksi, tämä kasvuvauhti on yli kaksinkertainen kansalliseen keskiarvoon (3,1 %) nähden samana ajanjaksona matthews.com. Vuonna 2025 Nashvillen metropolialueen väkiluku on noin 1,35 miljoonaa mattwardhomes.com. Tämä tarkoittaa noin 1,3 %:n vuotuista kasvua vuodesta 2024 lähtien – erittäin hyvä tahti yhdysvaltalaiselle kaupungille. Määrällisesti tämä tarkoittaa, että yli 66 ihmistä muuttaa Nashvillen alueelle joka päivä nestinginnashville.com keskimäärin. Tällainen tasainen muuttovirta luo jatkuvaa kysyntää asunnoille, oli kyse sitten ostamisesta tai vuokraamisesta. Suur-Nashvillen kasvu ei ole vain kaupungin ilmiö; myös ympäröivät läänit kuten Williamson, Rutherford, Wilson ja Sumner kasvavat, kun ihmiset hakeutuvat laajemmalle alueelle etsiessään koteja.
- Kotimainen muuttoliike: Suuri osa Nashvillen kasvusta johtuu kotimaisesta muuttoliikkeestä – ihmisistä, jotka muuttavat muista osavaltioista tai alueista. Nashville on ollut vetovoimainen niille, jotka lähtevät korkeamman kustannustason ja hitaamman kasvun alueilta. Erityisesti on nähty muuttoliikettä Kaliforniasta, Koillisesta ja Keskilännestä, joita houkuttelee Nashvillen suhteellisen edullinen asuminen ja kukoistavat työmarkkinat. Kaupungin elinkustannusetu (ei osavaltion tuloveroa, kohtuulliset asuntokustannukset kansallisesti verrattuna) on suuri vetonaula esimerkiksi New Yorkista tai Los Angelesista muuttaville, jotka voivat myydä kotinsa siellä ja ostaa Nashvillestä murto-osalla hinnasta. Lisäksi monet muuttavat muista Kaakkoisvaltioista (Atlanta, Florida jne.), sillä Nashvillen kulttuurielämä ja työmahdollisuudet ovat kasvaneet. Nettomuutto Nashvilleen on ollut viime vuosina jatkuvasti maan kärkiluokkaa. Tämä kotimainen muuttovirta painottuu nuorempiin ammattilaisiin ja perheisiin 20–40-vuotiaiden ikäryhmässä, mikä lisää kysyntää sekä kaupunkivuokra-asunnoille että esikaupunkien ensiasunnoille.
- Työpaikat ja talous magneetteina: Ensisijainen syy, miksi ihmiset muuttavat Nashvilleen, on taloudellinen mahdollisuus. Alueen työttömyysaste vuoden 2025 alussa oli vain noin 3,2 % (lähes historialliset pohjalukemat) assets.cushmanwakefield.com, ja työpaikkojen kasvu ylittää kansallisen tason. Keskeiset toimialat houkuttelevat osaajia: terveydenhuolto, jonka tukipilareina ovat jättiläiset kuten HCA Healthcare ja Vanderbilt, tarjoaa kymmeniä tuhansia hyvin palkattuja työpaikkoja. Teknologia kasvaa nopeasti – Amazonin Operations Center of Excellence avattiin keskustaan (5 000 työpaikkaa), ja Oraclen tuleva kampus lupaa tuhansia lisää teknologia-alan työpaikkoja mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com. Musiikki- ja viihdeteollisuus on edelleen peruspilari – ei vain artistit, vaan kokonainen musiikkibisneksen ammattilaisten ekosysteemi asuu täällä, ja lisäksi kukoistava majoitusala palvelee matkailua mcsquaredluxury.com. Eikä pidä unohtaa autoteollisuutta ja kehittynyttä valmistusta laajemmalla alueella (Nissanin suuri tehdas on aivan lähellä Smyrnassa, TN). Lyhyesti sanottuna Nashvillen monipuolinen talous (terveydenhuolto, teknologia, musiikki, koulutus, logistiikka) tarjoaa vakaan perustan, joka houkuttelee työnhakijoita ympäri maata. Kun nämä ihmiset saapuvat, he lisäävät kysyntää ensin vuokra-asunnoille ja myöhemmin omakotitaloille, kun he asettuvat pysyvämmin.
- Nuorekas väestörakenne: Nashvillen väestörakenne painottuu nuorempaan päähän, mikä vaikuttaa asumisen mieltymyksiin. Kaupungissa on paljon milleniaaleja ja kasvava Z-sukupolven edustus, kiitos yliopistojen ja elämäntyylin vetovoiman. Nashvillen mediaani-ikä on noin 35 vuotta. Tämä tarkoittaa suurta joukkoa ihmisiä parhaassa perheenperustamisiässä – resepti vahvalle asuntokysynnälle. Nuoremmat ammattilaiset vuokraavat usein vilkkailla alueilla (kuten Midtown, Germantown, East Nashville) ennen kuin ostavat oman asunnon. Heidän mieltymyksensä (käveltävyys, palvelut, pienemmät taloudet) ohjaavat kaupunkiasuntojen ja rivitalojen kehitystä. Samaan aikaan, kun osa milleniaaleista vanhenee kolmekymppisiksi ja perustaa perheitä, monet etsivät omakotitaloja esikaupungeista, mikä lisää kysyntää (ja hintoja) perheystävällisillä alueilla ja vauhdittaa esikaupunkien kasvua.
- Muutto elämäntyylin vuoksi: On syytä huomioida, että kaikki muuttajat eivät tule pelkästään työn perässä – elämänlaatu on merkittävä vetovoimatekijä. Nashvillen maine ”Music Citynä”, sen rikas kulttuurielämä, ruoka ja viihde tekevät siitä houkuttelevan niille, jotka voivat työskennellä mistä tahansa. Etätyöaikana jotkut ovat valinneet Nashvillen sen eläväisen elämäntyylin ja edullisemman elinkustannustason vuoksi, säilyttäen samalla etätyönsä muista osavaltioista. Kaupungin suhteellisen leuto ilmasto (paitsi kuumat kesät) ja keskeinen sijainti ovat lisäetuja. Lisäksi Nashville on noussut suosituksi eläköitymiskohteeksi joillekin Baby Boomereille, jotka etsivät leudompia talvia kuin Keskilännessä/Pohjois-idässä, mutta enemmän kulttuuria ja mäkiä kuin Floridassa – tämä eläkeläisten muuttovirta lisää asuntokysyntää tietyillä alueilla (esim. aktiivisten aikuisten yhteisöt Nashvillen laitamilla).
- Haasteet – Edullisuus ja osallisuus: Nashvillen suosion kääntöpuolena ovat nousevat asumiskustannukset, jotka voivat rasittaa pienituloisia ja pitkäaikaisia asukkaita. On merkkejä poismuutosta joidenkin paikallisten keskuudessa, jotka hinnoitellaan ulos – esimerkiksi jotkut syntyperäiset nashvilleläiset muuttavat edullisemmille alueille Tennesseessä tai naapuriosavaltioihin hintojen noustessa. Lisäksi kaupungin vähemmistö- ja pienituloiset asukkaat ovat kokeneet gentrifikaation paineen kaupunkialueilla. Nashville pyrkii vastaamaan tähän kohtuuhintaisen asumisen aloitteilla ja seuraamalla tasapuolista kehitystä, jotta kasvu ei syrjäytä juuri niitä ihmisiä, jotka ovat tehneet kaupungista sen, mikä se on. Väestörakenteeltaan Nashville monipuolistuu: alueen kasvuun kuuluu kasvava latinalaisamerikkalainen väestö ja muita maahanmuuttajayhteisöjä, mikä rikastuttaa kulttuurista kudosta ja lisää asuntotarpeita (esim. erityisiä toiveita monisukupolviasumisesta jne.).
Yhteenvetona, Nashvillen väestötarina on vahvan kasvun tarina – nuoren, koulutetun osaamisen virta, tasainen uusien perheiden määrä ja jopa osa eläkeläisistä, joita houkuttelevat kaupungin taloudelliset näkymät ja kulttuurinen vetovoima. Tämä jatkuva väestön vaihtuvuus ja kasvu tukevat vahvaa kiinteistökysyntää kautta linjan, ja se on suuri syy siihen, miksi asiantuntijat pysyvät optimistisina Nashvillen asuntomarkkinoiden kestävyyden suhteen tulevaisuudessa.
Ennuste seuraavalle 3–5 vuodelle
Mitä tulevaisuus tuo Nashvillen kiinteistömarkkinoille 2020-luvun loppupuolella? Seuraavien 3–5 vuoden (2025–2030) näkymät ovat yleisesti positiiviset, joskin tahti on maltillisempi kuin 2020-luvun alun huimassa nousussa. Tässä odotukset sektoreittain, olettaen ettei tule suuria taloudellisia shokkeja:
Asuntojen hinnat ja asuntomarkkinat: Nashvillen asuntojen arvojen odotetaan jatkavan nousuaan, mutta hallitulla tahdilla. 15 %:n vuotuiset piikit ovat historiaa; sen sijaan kannattaa odottaa 3–5 %:n vuotuista arvonnousua keskimäärin lähitulevaisuudessa mattwardhomes.com mcsquaredluxury.com. Suurten ennustajien (kuten Zillown) mukaan nousu pysyy yksinumeroisissa prosenteissa vuoteen 2025 ja 2026 asti, mikä kuvastaa jatkuvaa kysyntää ja paranevaa tarjontaa. Tämä tarkoittaa, että tänään 500 000 dollarin arvoinen talo voi olla noin 580 000–600 000 dollarin arvoinen viiden vuoden päästä – merkittävää kasvua, mutta toivottavasti myös tulojen kasvu pitää asumisen kohtuuhintaisena. Myyntivolyymien odotetaan kasvavan hieman, kun korot vakiintuvat tai laskevat. Jos asuntolainojen korot laskevat vuoden 2023–2024 huipputasoilta (~7 %) lähemmäs 5–6 % vuoteen 2026 mennessä, moni sivussa ollut ostaja palaa markkinoille. Tämä voi lisätä kauppamääriä ja mahdollisesti aiheuttaa lievää nousupainetta hintoihin nykyennusteiden yli. Silti Nashvillen markkinat pysyvät todennäköisesti paljon tasapainoisempina kuin hurjimpina vuosina; villien tarjouskilpailujen aika on todennäköisesti ohi, ellei tarjonnassa tapahdu yllättävää romahdusta. Uudisrakentaminen jatkuu, erityisesti jos kaupunki toteuttaa kaavamuutokset – saatamme nähdä lisää rivitalo- ja täydennysrakentamista, jotka tuovat uusia asuntoja. Vuoteen 2030 mennessä Nashvilleen rakennettaneen kymmeniä tuhansia uusia koteja, mikä ylläpitää terveempää kysynnän ja tarjonnan tasapainoa. Lopputulos: asunnonomistajat voivat odottaa vakaata arvonnousua, ja ostajat kohtaavat todennäköisesti maltillisesti nousevat hinnat vuosittain, mutta enemmän valinnanvaraa ja järkevämmät markkinaolosuhteet kuin pari vuotta sitten.
Vuokraus & moniperheasunnot: Seuraavien vuosien aikana vuokramarkkinat vahvistuvat. Uuden tarjonnan huippu on ohitettu, joten vuoteen 2026–2027 mennessä asuntojen vajaakäyttöasteen odotetaan laskevan takaisin noin 5–6 %:iin (historiallinen taso) northmarq.com. Tämä kiristyminen antaa vuokranantajille mahdollisuuden nostaa vuokria nopeammin. Odotamme vuosittaista vuokrien kasvua 3–4 %:n haarukassa vuonna 2025, ja mahdollisesti kiihtyvän 4–5 %:iin vuonna 2026 markkinan kiristyessä. Keskimääräiset vuokrat, jotka ovat nyt noin 1 600–1 700 dollaria, voivat nousta yli 1 800 dollariin vuoteen 2027 mennessä, jos trendi jatkuu northmarq.com. Moniperheasuntojen rakennusputki on supistumassa (noin 9 000 asuntoa vuonna 2025, todennäköisesti vähemmän vuonna 2026), mikä estää ylitarjontaa. Vuoteen 2027–2028 mennessä Nashvillessä saattaa olla jälleen tarvetta uusille asunnoille, erityisesti jos väestönkasvu jatkuu. Moniperheasuntoihin sijoittavat voivat odottaa paranevaa nettotuottoa käyttöasteen noustessa ja myönnytysten vähentyessä. Tuottovaatimukset voivat hieman laskea, jos korot laskevat, mikä nostaa kiinteistöjen arvoa. Yksi huomioitava asia: edullisten asuntojen puute. Nashvillen on ratkaistava kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen saatavuus, sillä vuokrien nousu voi ylittää pienituloisten asukkaiden tulokehityksen. Lähivuosina saatetaan nähdä lisää julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyötä sekä kannustimia edullisten asuntojen rakentamiseen. Kaiken kaikkiaan moniperheasuntojen näkymät ovat vahvat – vahvat kysyntätekijät tekevät Nashvillestä todennäköisesti yhden Kaakkois-Yhdysvaltojen parhaiten menestyvistä vuokramarkkinoista seuraavan viiden vuoden aikana.
Liikekiinteistöt:
- Vähittäiskauppa: Odotettavissa on jatkuvaa ylisuoriutumista. Nashvillen vähittäiskaupan vajaakäyttöasteen ennustetaan pysyvän hyvin matalana (3–4 %:n haarukassa), koska uutta rakentamista on vähän ja kysyntä kasvaa jatkuvasti. Vuoteen 2028 mennessä, vaikka kasvaviin esikaupunkeihin rakennetaan uusia ostoskeskuksia, vajaakäyttöaste saattaa nousta vain hieman, jos ollenkaan, sillä väestönkasvu imee uuden tilan. Vähittäiskaupan vuokrien odotetaan siis jatkavan nousuaan, vaikka kasvuvauhti saattaa hidastua nykyisestä lähes 5 %:sta ehkä 3–4 %:iin vuosittain, kun perusvuokra nousee. Saatamme nähdä lisää elämyksellisiä ja monikäyttöisiä vähittäiskauppahankkeita (osana suuria kehityshankkeita kuten East Bank tai liikennekäytävien varrella). Ellei taantuma iske kulutukseen, Nashvillen vähittäiskaupan kiinteistöt ovat vahvassa asemassa. Sijoittajat voivat odottaa tuottovaatimusten pysyvän matalina (noin 6 % tai alempana) vahvojen perustekijöiden ansiosta.
- Teollisuus: Seuraavat pari vuotta kuluvat valtavan tarjonta-aallon sulattamiseen, mutta vuoteen 2027 mennessä teollisuusmarkkina saavuttanee jälleen tasapainon. Tyhjäkäyttöaste saattaa huipentua noin 7 prosenttiin, kun vuoden 2025 loput toimitukset valmistuvat, mutta laskee sitten takaisin kohti 4–5 prosenttia vuoteen 2028 mennessä, kun nämä rakennukset vuokrataan. Verkkokaupan, logistiikan ja valmistuksen kasvu Keski-Tennesseessä jatkuu todennäköisesti, sillä Nashville hyötyy maantieteellisistä eduistaan ja infrastruktuuristaan (alueelta on päivän ajomatka suurimpaan osaan Yhdysvaltojen väestöstä). Odotamme myös vuokrien kasvun pysyvän inflaation yläpuolella – ehkä keskimäärin 4–5 % vuodessa – jatkuvan vuokralaisten kysynnän ansiosta (viimeaikainen hidastuminen yli 6 %:sta alle 5 %:iin vuositasolla viittaa markkinan kypsymiseen) matthews.com. Vuoteen 2030 mennessä Nashvillessä on huomattavasti suurempi teollisuusvaranto, mutta edelleen terve, mikäli ylirakentamista ei tapahdu nykyisten suunnitelmien yli. Yksi jokerikortti: suuret megahankkeet, kuten sähköautojen tai akkujen tehtaat, saattavat valita alueen, mikä lisäisi teollisuustilan kysyntää entisestään. Joka tapauksessa Nashvillen teollisuussektori pysynee huippusuorittajana, korkealla käyttöasteella ja vakaalla tuotolla omistajille.
- Toimisto: Toimistomarkkina on epävarmin. Seuraavien 3–5 vuoden aikana odotamme vähittäistä elpymistä, mutta ei täyttä paluuta pandemiaa edeltäviin käyttöasteisiin. Uudet toimitukset vuosina 2025–26 nostavat tyhjäkäyttöasteen lähes 20 prosenttiin, mutta vuodesta 2026 eteenpäin työpaikkakasvu (erityisesti teknologia-alalla ja yritysten siirroissa) alkaa vähitellen vähentää ylimääräistä tilaa. Vuoteen 2030 mennessä Nashvillen toimistotilojen tyhjäkäyttöaste voi asettua mataliin teini-ikäisiin prosentteihin – parempi kuin nyt, mutta todennäköisesti yhä hieman yli vuoden 2019 alle 10 %:n huipputason. Paljon riippuu etätyötrendien kehityksestä; Nashville voi hyötyä edullisempana keskuksena, johon yritykset keskittävät toimintojaan (jotkut yritykset saattavat siirtää toimintojaan korkean kustannustason kaupungeista Nashvillen uusiin toimistoihin). Toimistovuokrat pysyvät todennäköisesti reaalisesti melko vakaina pari vuotta, ja nousevat, jos tyhjäkäyttöaste paranee merkittävästi vuosikymmenen loppuun mennessä. Mahdollinen vuokrien kasvu jäänee inflaation jälkeen, kunnes markkina todella kiristyy. Positiivista on, että Nashvillen uusi toimistokanta on korkealaatuista, mikä voi houkutella vuokralaisia ja oikeuttaa korkeammat vuokrat – esimerkiksi Nashville Yardsin ja Gulchin toimistotornit voivat saada premium-hintoja. Lisäksi, kuten mainittua, sopeutuva uudelleenkäyttö poistaa osan vanhentuneesta toimistokannasta. Odotamme useiden vanhojen keskustatoimistojen muuttuvan asunnoiksi/hotelleiksi vuoteen 2028 mennessä, mikä auttaa vähentämään toimistoylijäämää ja elävöittää tiloja. Toimistojen näkymät ovat siis varovaisen optimistiset: lyhyen aikavälin kipua, pitkän aikavälin vakautta. Kärsivälliset sijoittajat voivat nyt löytää edullisia kohteita ja saada tuottoa myöhemmin, jos he muokkaavat tiloja tai odottavat markkinan elpymistä.
Kehitys & infrastruktuuri: 2020-luvun jälkimmäisellä puoliskolla suuret hankkeet valmistuvat. Vuoteen 2027 mennessä uusi Titans-stadion avataan, ja sen ympärille todennäköisesti syntyy kehityspyrähdys (viihdealue, hotellit jne.). Oracle-kampuksen odotetaan olevan toiminnassa vuosina 2027–28, mikä tuo tuhansia teknologia-alan työntekijöitä – tämä lisää asuntokysyntää erityisesti East Nashvillessä ja keskustassa, ja voi vauhdittaa uusien kerrostalojen ja asuntojen rakentamista heidän tarpeisiinsa. East Bankin muutos (puistot, monikäyttöiset alueet) etenee vähitellen, parantaen kaupungin vetovoimaa ja mahdollisesti nostaen kiinteistöjen arvoa viereisillä alueilla. Lisäksi Nashvillen lentokenttä (BNA), joka kävi läpi suuren laajennuksen (”BNA Vision”) valmistuen vuonna 2023, mahdollistaa nyt enemmän lentoja – vuoteen 2025 mennessä se rikkoo matkustajaennätyksiä. Parempi yhteys tarkoittaa lisää turismia ja liikematkustusta, mikä vaikuttaa kiinteistöalaan hotellien ja lisääntyvän majoitus-/vähittäistilatarpeen kautta. Jos Nashvillen johto edistää joukkoliikennesuunnitelmia 2020-luvun lopulla (esim. mahdolliset BRT-linjat tai uudelleen herätetty raitiotiehanke), se voi avata joukkoliikennekeskeisiä kehityshankkeita uusien liikennekeskusten ympärille 2030-luvulla.
Riskit: Mikään ennuste ei ole täydellinen ilman riskien huomioimista. Nashvillen kohdalla suurimmat riskit ovat makrotaloudellisia – jos Yhdysvallat ajautuu taantumaan, Nashvillen kiinteistömarkkinat tuntisivat sen (myynti hidastuu, käyttöaste laskee). Myös korkojen jyrkkä nousu yli nykyisen tason heikentäisi kysyntää. Lisäksi on ylirakentamisen riski: jos kehittäjät innostuvat liikaa (erityisesti asunnoissa tai toimistoissa), voi syntyä ylitarjontaa, jonka purkaminen vie aikaa. Ja kohtuuhintaisuus on kasvava haaste – jos Nashville muuttuu liian kalliiksi suhteessa paikallisiin tuloihin, se voi hillitä muuttoliikettä, joka on ollut kasvun moottorina, tai pakottaa poliittisiin toimiin, jotka muuttavat sijoittajien laskelmia.
Kaiken kaikkiaan Nashville on hyvässä asemassa kasvuun. Vahva väestönkasvu, monipuolinen talous ja ennakoiva suunnittelu viittaavat siihen, että seuraavien 3–5 vuoden aikana kaupunki pysyy yhtenä maan kiinteistöalan valopilkuista. Sidosryhmät voivat odottaa kestävämmän kasvun aikaa: maltillisia vuosittaisia asuntojen hintojen nousuja, vuokramarkkinoiden kiristymistä, kukoistavia vähittäis-/teollisuussektoreita ja lopulta sopivan kokoista toimistosektoria. Kuten eräs paikallinen kiinteistöjohtaja totesi, Nashvillen ”jatkuva kestävyys” perustuu muuttoliikkeeseen ja työpaikkakasvuun, jotka eivät osoita hiipumisen merkkejä notyourordinaryagent.com. Lyhyesti: Nashvillen nousukausi kehittyy, ei romahda – ja tulevina vuosina kaupunki vahvistaa asemaansa elävänä, kasvavana kiinteistömarkkinana, jossa on mahdollisuuksia niin asunnonomistajille, vuokralaisille kuin sijoittajillekin.
Lähteet:
- Greater Nashville Realtorsin tiedot ja markkinaraportit notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com notyourordinaryagent.com
- Paikallinen kiinteistömarkkina-analyysi (Nesting in Nashville, elokuu 2025) nestinginnashville.com nestinginnashville.com nestinginnashville.com
- Cushman & Wakefieldin, Colliersin, Marcus & Millichapin tutkimukset Nashvillen toimisto- ja vähittäiskauppamarkkinoista commercialsearch.com marcusmillichap.com
- Matthews Commercial Real Estaten Q2 2025 -raportit matthews.com matthews.com matthews.com matthews.com
- Northmarq Nashvillen moniperheasuntojen katsaus Q2 2025 northmarq.com northmarq.com
- WSMV-uutiset – Metro Nashvillen kaavamuutokset (elokuu 2025) wsmv.com wsmv.com
- Matt Ward Realtors Nashvillen 2026 ennuste (lähde: Zillow) mattwardhomes.com mattwardhomes.com
- McSquared Realty sijoitusnäkemykset (elokuu 2025) mcsquaredluxury.com mcsquaredluxury.com
- Planning Magazine (APA) – East Bankin kehitys & stadion (marraskuu 2024) planning.org planning.org
- Walker & Co. East Nashvillen markkinakatsaus walkerluxuryandland.com
- Suur-Nashvillen väestö- ja talouskohokohdat matthews.com mcsquaredluxury.com
