Milanon asuntomarkkinat 2025: nousukaupungin trendit, kuumat alueet ja rohkeat ennusteet

Milanon kiinteistöbuumi ei osoita hidastumisen merkkejä – Italian muodin ja rahoituksen pääkaupunki johtaa maan kiinteistömarkkinoita vakaalla kasvulla vuonna 2025. Sekä asuin- että liikekiinteistöjen sektorit kokevat dynaamisia muutoksia, alkaen nousevasta asuntokysynnästä kehittyvillä alueilla aina ennätyksellisiin investointeihin toimistoihin, vähittäiskauppaan ja hotelleihin. Tulevaisuutta ajatellen asiantuntijat ennustavat maltillisia hinnannousuja ja jatkuvaa kiinnostusta Milanon kiinteistöihin, jota vauhdittavat kaupunkien uudistushankkeet, infrastruktuurin parannukset (kuten uudet metroreitit) sekä kukoistava talous, jota turismi ruokkii. Tässä kattavassa raportissa perehdymme Milanon asuin- ja liikekiinteistöjen trendeihin, hintakehityksen ennusteisiin tuleville vuosille, kuumimpiin (ja piilotettuihin) sijoittajille sopiviin kaupunginosiin, suuriin projekteihin, jotka muovaavat kaupunkia, sääntelymuutoksiin sekä taloudellisiin ja demografisiin voimiin.

Asuntomarkkinoiden trendit vuonna 2025

Myynnin elpyminen ja tasainen hintojen kasvu: Lyhyen jäähtymisen jälkeen vuonna 2023 Milanon asuntomarkkinat elpyvät vuonna 2025. Ensimmäisellä neljänneksellä asuntokaupat Milanossa kasvoivat yli 7 % edellisvuodesta (5 505 kauppaa) dils.com, mikä heijastaa ostajien uutta luottamusta. Koko maassa kauppojen määrä kasvoi vielä nopeammin (+11,5 % YoY Q1 2025), mihin vaikutti keventyneet asuntolainakorot, jotka toivat lisää ostajia markkinoille idealista.it idealista.it. Pankit ovat yhä jonkin verran varovaisia lainanannossa, mutta kokonaisrahoitus on noussut 32 % viime vuodesta, kun korot ovat hieman laskeneet vuoden 2022 huipuista idealista.it idealista.it. Asuntojen hinnat ovat nousussa maltillisesti mutta tasaisesti – tuoreiden kyselyjen mukaan vuosittainen kasvu on noin +1,1 % – +1,4 % Italian suurimmissa kaupungeissa idealista.it. Milano, joka on Italian kallein markkina, on kokenut pieniä hinnannousuja korkeammista lainakustannuksista huolimatta, kiitos jatkuvan kysynnän ja uuden asuntotarjonnan niukkuuden.

Keskusta vs. periferia – Eroavat trendit: Milanon huippuluokan keskustan kaupunginosat ovat suurelta osin vakiintuneet korkealle hintatasolle. Kokonaisarvot historiallisessa ytimessä itse asiassa laskivat -0,8 % vuoden 2024 alussa, kun ultra-luksusostajat muuttuivat varovaisemmiksi idealista.it idealista.it. Huipputason kiinteistöt alueilla kuten Brera ja Quadrilatero della Moda (muotialue) saavuttavat yhä 15 000–17 000 €/m² elegantista, historiallisesta asunnosta, ja ulkomaiset eliitit (erityisesti amerikkalaiset ja itäeurooppalaiset ostajat) etsivät näitä yhä idealista.it. Kuitenkin, kun hinnat ovat jo korkealla ja todella huippuluokan kohteita on vähän, keskustan luksussegmentti pysyy enimmäkseen vakaana idealista.it idealista.it. Samaan aikaan useat puolikeskustaiset ja reuna-alueiden kaupunginosat ylittävät markkinan merkittävällä arvonnousulla. Ostajat, joilla ei ole varaa keskustaan – tai taitavat sijoittajat – suuntaavat uudistettuihin alueisiin aivan keskustan ulkopuolella, missä kaupunkikehitys ja uusi infrastruktuuri nostavat arvoja 3–5 % vuosittain idealista.it idealista.it. Erityisesti uuden M4-metroreitin varrella ja suurten uudistusprojektien lähellä olevat kaupunginosat ovat nousseet: esimerkiksi Lodi–Corsica-makroalueella (Kaakkois-Milano) hinnat nousivat +4,5 % viime vuonna uusien asuinprojektien myötä Fondazione Pradan ja Scalo Porta Romanan ympäristössä idealista.it. Samoin työväenluokkaiset kaupunginosat kuten Corvetto ja Grigioni (myös kaakkoislaidalla) houkuttelevat nuoria ostajia ja sijoittajia edullisilla hinnoilla (~3 300–3 500 €/m²) ja suurella nousupotentiaalillal idealista.it. Navigli–Famagostassa (lounaassa) entisten teollisuusalueiden (esim. ex-Richard Ginori -tehdas) jatkuva uudistaminen nosti hintoja +3,4 % ja työnsi uudiskohteiden arvot €6 000–7 000/m² idealista.it. Jopa kaukana keskustasta sijaitsevat lähiöt kokevat renessanssia: alueet kuten Missaglia–Gratosoglio (etelä) hyötyvät metroasemien läheisyydestä ja opiskelija-asukkaista, ja asunnot ovat yhä €2 500–3 400/m² ja nousussa idealista.it. Dergano (luoteessa) on toinen esimerkki – viimeaikaiset julkisten tilojen uudistukset ja suuremmat perheasunnot ovat houkutelleet nuoria perheitä, nostaen arvoja €4 000–5 500/m² idealista.it.

Uusien asuntojen vähenevä tarjonta: Milanon markkinoiden keskeinen piirre on krooninen uusien rakennusten puute. Uudiskohteet muodostavat vain noin 9–10 % Milanon asuntokaupoista (hieman yli maan keskiarvon) dils.com, ja monet viimeaikaiset hankkeet ovat myyneet nopeasti loppuun. Rakennuttajat kohtaavat korkeat rakennuskustannukset ja lupaviiveet, joten olemassa olevien rakennusten kunnostus on usein suositumpaa kuin uudisrakentaminen idealista.it. Hallituksen remonttien kannustimet (kuten Italian “Superbonus”-verohyvitykset, joskin viime aikoina supistetut) ovat vauhdittaneet energiatehokkaiden peruskorjausten aaltoa. Tämän seurauksena yhä suurempi osa markkinoilla olevista asunnoista on nyt korkealla energialuokituksella (luokka A tai B), osuuden noustessa 4,7 %:sta 7,3 %:iin viimeisen kahden vuoden aikana idealista.it. Nämä modernisoidut tai uudet asunnot saavuttavat korkeamman hinnan ja ovat kokeneet vahvimmat hintojen nousut – vuoden 2024 lopulla uusien asuntojen hinnat Italiassa nousivat noin +8 % vuodessa, mikä ylittää selvästi +2–3 %:n nousun vanhoissa asunnoissa globalpropertyguide.com. Milano heijastaa tätä trendiä: ostajat ovat valmiita maksamaan huippuhinnan muuttovalmiista, kestävistä asunnoista, kun taas vanhemmat, remontoimattomat asunnot kokevat maltillisempaa arvonnousua tai jopa lieviä laskuja vuosineljänneksittäin globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tämä laatuero hinnoittelussa odotetaan kasvavan, kun EU:n vihreät rakennusmääräykset lähestyvät, ja niiden odotetaan vaativan vanhojen rakennusten päivityksiä vuoteen 2030 mennessä.

Vuokramarkkinoiden paine: Milanon vilkas lyhytaikainen vuokraus ja opiskelijakysyntä ovat luoneet tiukat vuokramarkkinat. Pitkän pysähtyneisyyden jälkeen asuinvuokrat ovat nousseet jyrkästi – +4–5 % vuotuinen vuokrien kasvu kirjattiin vuonna 2024 idealista.it, ja vuonna 2025 nousu jatkuu. Vuokrasopimusten määrä Milanossa kasvoi vain noin 1 % vuoden 2025 alussa, sillä tarjonta pysyy rajallisena idealista.it. Monet yksityiset vuokranantajat ovat siirtäneet asuntoja tuottoisampiin lyhytaikaisiin vuokriin (Airbnb-tyyliin) tai pitävät niitä tyhjillään pitkien vuokrasopimusten matalien tuottojen vuoksi. Tämä on johtanut siihen, että pitkäaikaisia vuokra-asuntoja on vähemmän tarjolla ja “canoni” (pyydetyt vuokrat) ylittävät reilusti monien paikallisten perheiden maksukyvyn idealista.it. Alan tiedot osoittavat, että vuokratuotot Milanossa ovat keskimäärin noin 5,4 %, mutta pienemmissä asunnoissa ne voivat nousta 6–7 %:iin – houkutellen sijoittajia globalpropertyguide.com. Kova kysyntä nuorilta ammattilaisilta, opiskelijoilta ja muuttotyöntekijöiltä tarkoittaa, että hyvällä paikalla olevat vuokra-asunnot (erityisesti modernit asunnot) viedään nopeasti käsistä. Yksinasuvat, nuoret parit ja perheet etsivät yhä useammin joustavia ehtoja, lyhyempiä vuokrasopimuksia tai väliaikaisia sopimuksia idealista.it idealista.it. Lyhytaikaisvuokrauksen buumi on saanut osakseen kritiikkiä, koska se pahentaa asuntopulaa, ja se on saanut päättäjät puuttumaan asiaan (kuten käsitellään Sääntelypäivitykset-osiossa). Huomionarvoista on, että jotkut sijoittajat palaavat perinteisiin vuokrasopimuksiin: esimerkiksi Milanon San Siron alueella on nähty uutta kiinnostusta säänneltyihin pitkäaikaisiin vuokriin (”sovituilla” kohtuullisilla vuokrilla) – mikä on lisännyt kauppaa alueella vuosien hiljaiselon jälkeen idealista.it.

Keskeinen asuntomarkkinoiden huomio: Milanon asuntomarkkinat vuonna 2025 pysyvät dynaamisina ja jakautuneina. Yleinen suuntaus on tasainen hintojen kasvu (noin +1–3 % vuodessa useimmilla alueilla idealista.it sarpi.it) korkeammista koroista huolimatta, kiitos vahvan kysynnän ja rajallisen tarjonnan. Keskustan luksusosoitteet säilyttävät arvonsa vakaalla tai lievällä kasvulla, kansainvälisten ostajien ja niukan tarjonnan tukemina idealista.it. Todellinen vauhti on kuitenkin reuna-alueilla ja nousevissa kaupunginosissa, joissa uusi infrastruktuuri ja uudistukset avaavat arvoa. Joillakin ulkoalueilla on nähty huikeaa, yli 40 %:n arvonnousua viimeisen viiden vuoden aikana – esimerkiksi Certosa/Cascina Merlata (luoteis), Corvetto/Rogoredo (kaakkois), Forlanini (itä), Affori/Bovisa (pohjoinen) ja Precotto/Turro (koillinen) ovat kaikki kokeneet asuntojen hintojen nousun noin 40–46 % vuodesta 2020 ilgiorno.it ilgiorno.it. Tämä vahvistaa, että Milano on “kahden nopeuden” markkina: kypsät keskusta-alueet ovat vakaita korkeilla hinnoilla, kun taas tietyt reuna-alueet tarjoavat kasvumahdollisuuksia niiden muuttuessa uusiksi kuumiksi alueiksi.

Liikekiinteistöjen trendit vuonna 2025

Milano on Italian liiketoiminnan keskus, ja sen liikekiinteistöjen sektorit – toimistot, vähittäiskauppa, majoitus ja logistiikka – kokevat vahvan pandemian jälkeisen nousun. Sijoittajat ovat sijoittaneet pääomaa italialaisiin liikekiinteistöihin vuoden 2025 alussa, ja sijoitusvolyymit kasvoivat 50 % koko maassa vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla verrattuna vuotta aiempaan dils.com. Milano houkuttelee tästä pääomasta suurimman osan ollen maan johtava markkina toimistoille, lippulaivamyymälöille ja uusille kehityshankkeille. Alla jaamme tärkeimmät liikekiinteistösegmentit:

Toimistomarkkinat (Yrityskysyntä laatuun kasvaa)

Vahva vuokraustoiminta: Milanon toimistomarkkinat saavuttavat ennätyskorkeuksia vuonna 2025. Vuoden ensimmäisellä puoliskolla toimistotilojen vuokraus nousi noin 205 000 m²:iin, mikä on 15 % enemmän kuin vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla ja vilkkain kuuden kuukauden jakso kauppojen määrällä mitattuna dils.com. Yli 180 vuokrasopimusta allekirjoitettiin – pääosin keskikokoisista toimistoista (1 000–5 000 m²), kun yritykset jatkavat tilojensa sopeuttamista dils.com. Kysyntä on selvästi yli pandemiaa edeltävän tason, mikä heijastaa Milanon vetovoimaa yrityskeskuksena cushmanwakefield.com. Erityisesti A-luokan toimistotilat hallitsevat: yli 74 % vuokratusta tilasta vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla oli uusissa tai huippulaatuisissa rakennuksissa dils.com. Vuokralaiset selvästi priorisoivat moderneja, kestäviä toimistoja, joissa on erinomaiset palvelut ja keskeinen sijainti, houkutellakseen työntekijöitä palaamaan paikan päälle. Tämän seurauksena vanhemmat tai syrjäisemmät toimistot kamppailevat (tyhjäkäyttöaste keskustan ulkopuolella on ollut noin 17 % viime vuosina) cushmanwakefield.com. Tämä polarisaatio aiheuttaa vuokrien eron kasvua ydinkeskustan ja toissijaisten sijaintien välillä cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Vuokrat ja näkymät: Milanon ydinkeskustassa ja halutuilla liikealueilla toimistovuokrat nousevat tarjonnan ollessa niukkaa. Parhaiden toimistojen vuokrat nousivat noin 730–775 €/m²/vuosi vuoden 2024 lopulla cushmanwakefield.com dils.com, ja niiden odotetaan nousevan vielä noin 3 % vuonna 2025 cushmanwakefield.com. Energiatehokkaiden, keskeisillä paikoilla sijaitsevien tornien vuokranantajilla on hinnoitteluvaltaa, kun vuokralaiset kilpailevat laadukkaasta tilasta. Analyytikot näkevätkin, että vuokrien nousupaine jatkuu vuoteen 2026 asti, joskin tahti hidastuu vuoden 2025 jälkeen cushmanwakefield.com. Sen sijaan vanhemmat toimistot reuna-alueilla kohtaavat vuokrien pysähtymistä tai laskua. Monet tällaiset rakennukset ovat tyhjillään, kun vuokralaiset keskittävät toimintojaan keskustaan tai siirtyvät vihreämpiin rakennuksiin. Jotkut reuna-alueiden toimistojen omistajat harkitsevat jopa muuntamista muihin käyttötarkoituksiin – hotelleiksi, asunnoiksi tai opiskelija-asunnoiksi – heikon kysynnän vuoksi cushmanwakefield.com. Sijoitukset Milanon toimistosektoriin ovat olleet valikoivia: vuonna 2024 toimistot muodostivat vain noin 20 % Italian kaupallisista sijoitusvolyymeista cushmanwakefield.com, sillä parhaiden ydinkohteiden hinnoittelu/tuottodynamiikka on tiukkaa. Sijoittajien luottamus on kuitenkin paranemassa vuoden 2025 alussa. Pienen hintakorjauksen ja tuottojen vakautumisen myötä kauppojen odotetaan lisääntyvän vuoden edetessä cushmanwakefield.com. Milanon toimistotuotot (prime ~3,75–4,0 %) saattavat kokea lievää puristumista (≈-25 korkopistettä) vuonna 2025, kun luottamus palaa cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com – erityisesti vihreiden, hyvin vuokrattujen kohteiden osalta. Kokonaisuudessaan toimistojen pitkän aikavälin näkymät ovat positiiviset Milanossa: rajallinen uusi tarjonta ja EU:n määräämät kestävyysparannukset pitävät parhaat tilat niukkoina, mikä tukee vuokrien kasvua huippusijainneilla cushmanwakefield.com.

Vähittäiskaupan sektori (Keskustojen elpyminen)

Vähittäiskaupan elpyminen pandemian jälkeen: Milanon vähittäiskaupan kiinteistömarkkinat – luksuskeskustojen putiikeista ostoskeskuksiin – kokevat vahvaa toipumista. COVIDin ja verkkokaupan aiheuttamien haasteiden jälkeen asiakasvirrat ja vähittäismyynti ovat palautuneet, mikä on palauttanut sijoittajien luottamuksen cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Vuoden 2024 lopulla italialaisten ostoskeskusten myynti kasvoi hieman (+0,6 % vuodessa lokakuussa 2024) ja kävijämäärät nousivat +1,5 %, mikä osoittaa, että kuluttajat palaavat fyysisiin myymälöihin cushmanwakefield.com. Milano, Italian muodin pääkaupunki, on hyötynyt turismin ja luksuskulutuksen kasvusta. Sen arvostetut ostoskadut (Via Montenapoleone, Via Dante, Corso Vittorio Emanuele jne.) eivät ole ainoastaan palautuneet, vaan asettavat uusia ennätyksiä: Cushman & Wakefield nimesi Via Montenapoleonen maailman kalleimmaksi ostoskaduksi vuonna 2024, kun vuokrat siellä nousivat lähes +30 % kahdessa vuodessa cushmanwakefield.com. Milanon keskustan parhaiden liikepaikkojen vuokrat kasvavat nyt noin 2 % vuodessa, ja lisäkasvua odotetaan vuodelle 2025, kun jälleenmyyjien kysyntä pysyy vahvana cushmanwakefield.com. Lippulaivamyymälöiden sijainnit ovat erittäin haluttuja luksusbrändien ja kansainvälisten jälleenmyyjien keskuudessa, jotka haluavat saada jalansijaa Milanon vahvoilla markkinoilla.

Sijoittajien kiinnostus ja trendit: Vähittäiskaupan elpyminen on elvyttänyt sijoitustoimintaa. Vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla vähittäiskaupan kiinteistösijoitukset Italiassa nousivat miljardiin euroon, mikä on paras alkuvuosi sitten vuoden 2019 dils.com. Useat suuret kauppakeskus- ja pääkatujen kaupat osoittivat, että sijoittajat näkevät arvoa, erityisesti kun vähittäiskaupan tuotot ovat nyt korkeammat suhteessa muihin omaisuuslajeihin cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Tuotot ensiluokkaisista ostoskeskuksista ja pääkatujen liikkeistä ovat pandemian jälkeen muuttuneet varsin houkutteleviksi, ja pankkien ollessa vähitellen halukkaampia myöntämään lainoja, markkinoille tulee uusia toimijoita cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Milanossa keskitytään ”trophy”-tyyppisiin monikäyttökiinteistöihin ja ikonisiin vähittäiskaupan rakennuksiin – usein vanhempiin kohteisiin, jotka ovat valmiita uudelleenkehitykseen. Sekä yksityiset sijoittajat että institutionaaliset rahastot ovat ostaneet vähittäiskaupan kiinteistöjä Milanon parhailla alueilla, osa muunnettavaksi monikäyttöön (vähittäiskauppa sekä toimisto- tai majoitustilat). Merkittävä kauppa vuonna 2025 oli Grandi Stazioni Retailin (joka hallinnoi vähittäistiloja rautatieasemilla) myynti kansainvälisille sijoittajille – mikä korostaa uudelleen herännyttä luottamusta hyvin sijaitsevaan vähittäiskauppaan dils.com. Jatkossa analyytikot odottavat, että vähittäiskaupan vuokrat ja arvot Milanossa jatkavat maltillista nousua (~+2 % vuonna 2025) cushmanwakefield.com, erityisesti kun turistien kulutus jatkaa kasvuaan (turistit tuovat tasaista luksusmyyntiä – katso Tourism Trends). Pääkadut johtavat kehitystä, kun taas toissijaiset vähittäisalueet ja vanhemmat ostoskeskukset saattavat tarvita lisää uudistamista pysyäkseen kilpailukykyisinä.

Hotelli- ja matkailukiinteistöt (ennätyssijoitukset)

Hotellialan nousukausi: Milanon majoituskiinteistöt ovat kuumempia kuin koskaan kiitos ennätyksellisen turismin ja sijoittajien kiinnostuksen. Vuosi 2024 oli hotellisijoitusten huippuvuosi Italiassa, sillä hotellikauppoja tehtiin yli 2 miljardin euron arvosta, mikä on 30 % enemmän kuin vuonna 2023 cushmanwakefield.com. Milano, yhdessä Rooman ja Venetsian kanssa, houkutteli suuren osan näistä varoista, erityisesti luksus- ja lifestyle-hotelleihin. Alan perustekijät ovat erinomaiset: vuoteen 2023 mennessä Milanon kävijämäärät ylittivät pandemiaa edeltäneet huiput – kaupunki isännöi 8,5 miljoonaa turistia vuonna 2023, mikä on 34 % enemmän kuin vuonna 2022 (ja 14 % yli vuoden 2019 tason) areacmilano.it. Tämä virta, yhdistettynä liikematkailun ja messujen paluuseen, nosti hotellien käyttöasteen ja huonehintojen Milanon kaikkien aikojen korkeimmalle tasolle vuosina 2023–2024. Hotellitoimijat ovat pääosin pystyneet siirtämään nousseet kustannukset korkeampiin tuloihin cushmanwakefield.com.

Sijoittajat ympäri maailmaa (yksityisestä pääomasta perhetoimistoihin ja hotelliketjuihin) kohdistavat katseensa Milanon hotellimarkkinoihin, houkuteltuina sen erinomaisesta suorituksesta ja kasvunäkymistä cushmanwakefield.com. Italia on nyt yksi Euroopan johtavista hotellipääoman kohteista, ja Milano sijoittuu korkealle ympärivuotisen yritys- ja vapaa-ajan kysynnän ansiosta. Vuoden 2024 suuria kauppoja olivat luksusperinnehotellien hankinnat ja uusien lifestyle-hotellien kehittäminen, jotka on suunnattu sekä millenniaaleille että varakkaille matkailijoille cushmanwakefield.com. Tuotot Milanon ensiluokkaisista hotellikohteista pysyivät vakaina, vaikka korot nousivat – itse asiassa vuoden 2024 lopulla rahoitusolosuhteiden helpottuminen (Euroopan keskuspankki keskeytti koronnostot) ja runsas velkarahoitus tukivat lievää tuottovaateen laskua huipputason hotelleissa cushmanwakefield.com. Trendit kuten vanhojen hotellien uudelleenbrändäys, historiallisten rakennusten muuntaminen boutique-majoituksiksi ja kansainvälisten brändien laajentuminen (luksuksesta budjettiin) näkyvät kaikki Milanossa.

Näkymät – Optimismia vuoteen 2026: Hotellialan näkymät vuosille 2025–2026 ovat nousujohteiset. Alan asiantuntijat ennustavat jatkuvaa liikevaihdon kasvua, joka vakiintuu korkealle tasolle ja asteittaista tuottotason laskua (parhaiden kohteiden osalta), kun sijoittajakysyntä pysyy vahvana cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Yksi ainutlaatuinen kasvun ajuri on vuoden 2026 talviolympialaiset (joita isännöi myös Milano), mikä on jo nyt käynnistänyt uusien hotellien rakentamista ja olemassa olevien kohteiden uudistuksia, erityisesti Milanon keskustassa ja sen lähialueilla. Olympialaiset ja niihin liittyvät tapahtumat odotetaan pitävän kävijämäärät korkeina vuoteen 2026 asti, mikä hyödyttää majoitus- ja lyhytaikaisvuokramarkkinoita. Vuonna 2025 yksityinen pääoma, hotelliketjut ja institutionaaliset rahastot etsivät aktiivisesti seuraavaa kauppaa, ja transaktiovolyymit voivat nousta uusiin ennätyksiin, jos vauhti jatkuu cushmanwakefield.com. Milanon laajemmilla kiinteistömarkkinoilla kasvava hotellisektori vaikuttaa myös muihin segmentteihin – esimerkiksi kasvava matkailijakysyntä vahvistaa lyhytaikaisten vuokrausten tuottoja (vaikkakin tämä lisää painetta paikalliseen asuntotarjontaan, kuten aiemmin mainittiin), ja se lisää houkuttelevuutta monikäyttöisille kehityshankkeille, joissa yhdistyvät hotellit, huoneistohotellit tai viihdekohteet.

Logistiikka & teollisuus (tasainen kasvu)

Logistiikkakysyntä yhä korkealla: Suur-Milano on Italian logistiikan keskus, ja pandemia-ajan verkkokaupan kasvu on pysyvästi nostanut varastojen kysyntää metropolialueella. Vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla Italian logistiikkakiinteistömarkkinat jatkoivat kasvuaan: noin 1,05 miljoonaa m² logistiikkatilaa otettiin käyttöön koko maassa H1:n aikana (vaikkakin hieman alle poikkeuksellisen vuoden 2024 tason) dils.com. Milano ja Lombardian alue muodostavat tästä merkittävän osan, sillä niiden sijainti on strateginen jakelun kannalta. Vaikka vuosien 2021–22 kiihkeä kasvu on rauhoittumassa, käyttäjäkysyntä nykyaikaisille, suurille tiloille pysyy vahvana, erityisesti “last mile” -jakelukeskuksille lähellä kaupunkia sekä suurille varastoille A1/A4-moottoriteiden varrella dils.com. Vuoden 2025 toisella neljänneksellä kauppojen määrä hidastui hetkellisesti (vain 141 miljoonaa euroa sijoitettiin logistiikkaan neljänneksen aikana), mutta koko H1:n investoinnit nousivat 785 miljoonaan euroon, mikä on 61 % enemmän kuin vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla dils.com. Sijoittajat suhtautuvat logistiikkaan edelleen myönteisesti – mahdolliset notkahdukset nähdään tilapäisinä, sillä vahva kauppaputki on odotettavissa vuoden 2025 toiselle puoliskolle ja sen jälkeenkin dils.com.

Vuokrat ja tuotot: Milanon logistiikkamarkkinoilla on erittäin vähän vapaata laadukasta tilaa, mikä on pitänyt prime-vuokrat vakaana ennätystasoilla. Prime-logistiikkavuokrat Milanon alueella ovat noin 70 €/m²/vuosi vuonna 2025 dils.com, mikä on korkein Italiassa (vain Rooma yltää samaan). Joillakin toissijaisilla markkinoilla, kuten Veronassa, vuokrat itse asiassa edelleen nousevat (Verona nousi 60 €/m²/vuosi) dils.com. Milanossa vuokrat tasaantuivat vuoden 2025 alussa usean vuoden voimakkaan kasvun jälkeen, mutta jatkuva vahva kysyntä (3PL-toimijat, vähittäiskauppiaat ja valmistajat, jotka siirtävät tuotantoa takaisin) pitää vuokrat vahvoina ja ne voivat nousta uudelleen, jos tarjonta ei pysy perässä. Tuottopuolella teollisuustuotot ovat nousseet viime vuoden aikana globaalien korkotrendien mukaisesti, mutta näyttävät nyt vakiintuvan. Milanon prime-logistiikkatuotto on noin 5,3 % vuoden 2025 toisella neljänneksellä dils.com – korkea verrattuna muihin omaisuusluokkiin, mikä tekee siitä houkuttelevan sijoittajille. On jopa merkkejä tuottojen uudelleenlaskusta, kun luottamus palaa ja lainakustannukset tasaantuvat dils.com. Uuden varastorakentamisen maa Milanon ympäristössä on edelleen niukkaa ja kallista, mikä siirtää osan kehityksestä metropolialueen reunoille tai monikerroksisiin tiloihin. Kaiken kaikkiaan logistiikan odotetaan pysyvän kasvualana, vaikkakaan ei enää vuosien 2020–21 räjähdysmäisessä vauhdissa. Rakenteelliset ajurit (verkkokauppa, toimitusketjujen uudelleenjärjestely, nopeamman toimituksen kysyntä) tukevat yhä Milanon teollisuuskiinteistöjä vahvana sijoituskohteena tulevaisuudessa.

Hintakehitys ja markkinanäkymät (2025–2027)

Ennusteiden mukaan Milanon kiinteistömarkkinat jatkavat positiivista kehitystä seuraavien vuosien ajan, tosin maltillisemmalla kasvulla kuin aiemmassa nousukaudessa. Kiinteistöanalyytikoiden ja alan ryhmien yhteinen näkemys on, että hinnat jatkavat nousuaan vähitellen vuosina 2025 ja 2026, vahvojen perustekijöiden tukemana mutta korkeampien rahoituskustannusten ja talouden maltillistumisen rajoittamana. Tässä keskeisiä näkymiä:

• Asuntohintojen kasvu: Milanon asuntojen hintojen odotetaan nousevan keskimäärin noin +3–4 % vuonna 2025, mikä ylittää inflaation sarpi.it. Paikalliset välittäjät huomauttavat, että tietyillä uudistusalueilla hinnat voivat nousta vieläkin enemmän, kun taas kalleimmilla keskusta-alueilla nousu voi olla vain lievää sarpi.it sarpi.it. Nomisma, johtava italialainen tutkimuslaitos, ennustaa asuntojen arvojen jatkavan nousua nimellisesti, mutta hidastuvalla vauhdilla – itse asiassa hintojen kasvu on hidastunut noin +2 %:sta vuonna 2022 noin +1,4 %:iin vuonna 2025 erinomaisessa kunnossa olevien asuntojen osalta idealista.it. Tämä maltillinen nousutrendi odotetaan jatkuvan vuoteen 2026–2027 asti, ellei suuria shokkeja tapahdu. Milanon krooninen uusien asuntojen alitarjonta ja sen asema Italian taloudellisena veturina tukevat hintoja, vaikka korkeammat korot hillitsevät ostajien maksukykyä. Vuoteen 2027 mennessä kumulatiivinen hintojen nousu voi näiden ennusteiden mukaan olla noin 5–10 % nykyistä tasoa korkeampi.
• Myyntivolyymi ja kysyntä: Vuoden 2023 notkahduksen jälkeen asuntokauppojen määrä on jälleen kasvussa ja todennäköisesti pysyy vahvana. Nomisma ennakoi noin 5 %:n kasvua asuntokaupoissa vuonna 2025 valtakunnallisesti cushmanwakefield.com, ja Milano sekä Rooma johtavat elpymistä ostajien palatessa markkinoille. Paljon riippuu kuitenkin asuntolainojen kehityksestä – jos korot laskevat tai vakiintuvat, patoutunut kysyntä voi purkautua. Itse asiassa ensiasunnon ostajien ja pienten sijoittajien paluu vuoden 2025 alussa (hieman matalampien asuntolainakorkojen tukemana) osoittaa markkinoiden kestävyyttä idealista.it. Vastapainona tälle ovat italialaisten pankkien varovaiset lainakriteerit ja nuorten ostajien rajallinen maksukyky. Kaiken kaikkiaan odotettavissa on tasaisen vilkasta, mutta ei räjähdysmäistä myyntiä vuoteen 2026 asti. Kysyntä siirtyy yhä enemmän reuna-alueille ja esikaupunkeihin, kun ostajat etsivät vastinetta rahoilleen – tämä trendi suosii Milanon reuna-alueita ja satelliittikaupunkeja (työmatkaliikenteen kysyntä) tulevina vuosina idealista.it.
• Kaupallinen ja sijoitusnäkymä: Laajempi sijoitusnäkymä Milanon kiinteistömarkkinoille on varovaisen optimistinen. Kansainväliset kiinteistöyhtiöt (kuten Cushman & Wakefield ja Knight Frank) korostavat, että Italian huippumarkkinat pysyvät kestävinä ja houkuttelevat kansainvälistä pääomaa idealista.it idealista.it. Milano nähdään erityisesti alihinnoiteltuna verrattuna muihin eurooppalaisiin kaupunkeihin – esimerkiksi miljoonalla dollarilla saa yhä noin 52 m² huippukiinteistöä Milanossa, enemmän kuin Pariisissa tai Lontoossa idealista.it idealista.it. Tämä vertailuarvo, yhdistettynä Italian sijoittajaystävälliseen verojärjestelmään uusille asukkaille, odotetaan tukevan jatkuvaa ulkomaisten ostajien ja sijoittajien virtaa idealista.it. Alan ennusteet liikekiinteistöille vuodelle 2025 ennakoivat arvojen vakautumista tai lievää kasvua vuoden 2022–23 uudelleenarvostuksen jälkeen. Milanon huipputoimistovuokrien odotetaan nousevan noin +3 % vuonna 2025 ja vielä +1–2 % vuonna 2026 cushmanwakefield.com, mikä heijastaa luottamusta toimistosektorin elpymiseen. Myös vähittäiskaupan arvot ovat nousemassa pari prosenttia, ja logistiikka pysyy vahvana. Sijoitusvolyymit Italiassa voivat kasvaa, jos korot tasaantuvat – jo vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla sijoitusmäärät kasvoivat 50 % edellisvuoteen verrattuna dils.com, ja kun hintojen määrittely on pitkälti tehty, lisää kauppoja odotetaan toteutuvan vuoden 2025 lopulla cushmanwakefield.com. Yhteenvetona voidaan odottaa maltillista kasvua useimmissa segmenteissä pikemminkin kuin nopeaa nousua tai romahdusta.
• Näkymien riskit: Muutamat riskit voivat varjostaa Milanon kiinteistömarkkinoiden näkymiä. Yksi on korkotilanne – jos inflaatio kiihtyy ja Euroopan keskuspankki kiristää politiikkaansa entisestään, korkeammat rahoituskustannukset voivat jälleen viilentää kysyntää (Italian asuntomarkkinat ovat herkkiä asuntolainakoroille). Toinen riski on yleinen taloustilanne: Italian BKT:n kasvun ennustetaan olevan maltillista (~0,7–1 % vuosittain 2024–25) globalpropertyguide.com, joten mahdollinen taantuma tai shokki voisi heikentää kuluttajien luottamusta. Poliittiset tai sääntelyyn liittyvät muutokset (joita käsitellään myöhemmin) voivat myös vaikuttaa sijoittajien mielialaan – esimerkiksi tiukemmat vuokrasäännökset tai veromuutokset. Toisaalta positiiviset yllätykset (kuten nopeampi talouskasvu tai ulkomaisten sijoittajien ryntäys hyödyntämään heikkoa euroa) voivat johtaa odotettua nopeampaan kiinteistöjen kasvuun. Kaiken kaikkiaan perusskenaario on vakautta ja loivaa nousua – Milano pysynee yhtenä Etelä-Euroopan kiinteistömarkkinoiden kärkinimistä, “valmiina tasaiseen kasvuun” kuten Knight Frank asian ilmaisi idealista.it.

Naapurustoesittely: Milanon suositut ja nousevat kaupunginosat

Yksi Milanon kiinteistömarkkinoiden viime vuosien jännittävimmistä ilmiöistä on ollut uusien kuumien naapurustojen esiinmarssi. Kaupungin jatkuva kehitys – jota ohjaavat gentrifikaatio, infrastruktuuri ja uudistaminen – on sekoittanut “parhaiden” asuin- ja sijoitusalueiden järjestystä. Vaikka klassiset arvostetut alueet kuten Brera, historiallinen keskusta ja Magenta ovat edelleen kysyttyjä, monet aiemmin syrjäiset alueet nousevat nopeasti esiin. Alla esittelemme joitakin Milanon keskeisiä kaupunginosia, sekä vakiintuneita että nousevia, niiden nykyisillä hintatasoilla ja viimeaikaisilla trendeillä:

Keskinen Milano: Kaupungin sydän – mukaan lukien alueet kuten Duomo, Brera, Castello ja Porta Venezia – pitää hallussaan Italian korkeimmat kiinteistöarvot. Näille alueille ovat ominaisia historialliset rakennukset, luksusliikkeet ja rajallinen uudisrakentaminen. Hinnat vaihtelevat tyypillisesti 8 000 eurosta jopa yli 15 000 euroon neliömetriltä kadusta ja kiinteistön arvostuksesta riippuen sarpi.it. Kuten mainittua, keskustan markkina on kypsynyt; kotimaiset ja kansainväliset ostajat ovat yhä kiinnostuneita (ulkomaiset etsivät usein muuttovalmiita moderneja asuntoja terasseilla, turvajärjestelmillä jne. idealista.it), mutta viime vuosien nopea arvonnousu on tasaantunut. Vuonna 2024 Tecnocasan tiedot osoittivat keskustan hintojen lievää laskua (-0,8 %) idealista.it, vaikka huippuosoitteet pitivät pintansa. Yksi keskustan osa-alue, jossa on yhä aktiivisuutta, on Porta Nuova–Moscova, tyylikäs pilvenpiirtäjäalue lähellä Piazza Gae Aulentia. Täällä eksklusiiviset uudet asunnot saavuttavat yli 12 000 €/m² hinnat ja kysyntä ylittää tarjonnan idealista.it. Samoin viereinen CityLife-alue (uudistettu messualue pilvenpiirtäjineen ja puistoineen) on erittäin arvostettu; sen modernit asunnot ylittävät säännöllisesti 8 000 €/m² ja hyötyvät siitä, että alue on itsenäinen, korkeatasoinen kokonaisuus.

Puoli-keskustan naapurustot: Välittömästi historiallisen keskustan ulkopuolella useat naapurustot yhdistävät suhteellisen edullisuuden ja elämäntyylin vetovoiman. Porta Romana on esimerkiksi noussut “porvarillisen-boheemin” hotspotiksi kahviloineen ja gallerioineen. Hinnat noin 6 000–10 000 €/m² ovat yleisiä – korkeat laajemmassa mittakaavassa, mutta silti keskustaa alemmat – ja alue hyötyy jatkossa lisää Olympiakylän kehityksestä (tästä lisää myöhemmin). Isola, Garibaldi-aseman pohjoispuolella, muuttui työväenluokan alueesta trendikkääksi kaupunginosaksi Bosco Verticale -tornien ja Porta Nuova -projektin myötä; hinnat siellä ovat nousseet 6 000–8 000 €/m² tasolle. Navigli, joka tunnetaan kanaaleistaan ja yöelämästään, on edelleen suosittu sekä ostajien että vuokralaisten keskuudessa. Alueella nähtiin uutta hintojen nousua parannusten ja läheisten teollisuusalueiden uudistamisen ansiosta idealista.it. Jotkin puoli-keskustan alueet kuitenkin kohtaavat kasvukipuja: esimerkiksi Porta Romanan vuokramarkkinat hidastuivat hiljattain, koska tarjolla on runsaasti huonolaatuisia asuntoja, joita vuokralaiset nyt välttelevät idealista.it – muistutus siitä, että jopa trendikkäät alueet tarvitsevat laadukasta tarjontaa menestyäkseen.

Uudet rajapinnat – Kehäalueiden nousu: Milanon dramaattisimmat kiinteistötarinat tapahtuvat nyt reuna-alueilla, joita aiemmin pidettiin syrjäisinä. Kohdennettujen kaupunkisijoitusten ansiosta näistä alueista on tullut “arvolöytöjä” merkittävällä nousupotentiaalilla. Kaupungin luoteinen neljännes on tästä hyvä esimerkki: Cascina Merlata (lähellä Expo 2015 -aluetta) ja viereinen Certosa ovat kokeneet kehityspyrähdyksen (valtava uusi ostoskeskus, moderneja asuinkomplekseja jne.), mikä on johtanut +46 %:n nousuun asuntojen hinnoissa viidessä vuodessa – korkein koko kaupungissa ilgiorno.it. Uudet asunnot Cascina Merlatassa maksavat yhä kohtuulliset ~4 000 €/m², mikä viittaa kasvuvaraan. Kauempana pohjoisessa työväenluokkaiset Affori ja Bovisa ovat kokeneet samanlaisen nousun (yli +40 % viidessä vuodessa) ilgiorno.it. Bovisa, jossa sijaitsee Politecnico-yliopiston kampus, on laajenemassa edelleen (“MOLECOLA”-hanke, suuri tiede- ja teknologiakeskus) idealista.it, mikä voi mullistaa alueen tulevaisuudessa. Idässä Precotto ja Turro (metro linja 1:n varrella) ovat hiljalleen arvostuneet ~40 % vuodesta 2018 ilgiorno.it, kun nuoret perheet ovat löytäneet alueen ja uudet rakennukset ovat korvanneet vanhat tehtaat. Etelässä Fondazione Pradan ja valtavan Scalo Porta Romana -uudistuksen ympäristöt (esim. Lodi, Corvetto, Chiaravalle) ovat nousseet. Myös Rogoredo, joka oli aiemmin vain syrjäinen asemanseutu, on nyt kiinnostuksen kohteena Santa Giulia -liikealueen ja tulevan olympiajääkiekkohallin ansiosta – hinnat siellä ja Corvettossa ovat hypänneet noin 45 % viime vuosina ilgiorno.it. Kaikki nämä esimerkit korostavat yhtä teemaa: infrastruktuuri ja uudistaminen lisäävät kysyntää. Kun Milano jatkaa investointeja reuna-alueilleen (uusia metroasemia, puistoja, kampuksia jne.), yhä useammasta “aliarvostetusta” kaupunginosasta voi tulla seuraava sijoittajien suosikki.

Ylelliset alueet ja erikoismarkkinat: Milanossa on myös omat ylelliset erikoisalueensa keskustan ulkopuolella. Esimerkiksi San Siro -alueella (kuuluisan stadionin ympärillä) on sekä julkisia asuntokohteita että erittäin varakkaita alueita (huviloita ja huippuluokan asuntoja Hippodromen puiston läheisyydessä). Parhaat osoitteet San Sirossa voivat nousta €8k–10k/m² idealista.it, vaikka alueen keskiarvo on paljon alhaisempi. Alue on saanut viime aikoina huomiota suunnitelmista (yhä epävarmoista) rakentaa uusia jalkapallostadioneja ja mahdollisesti kehittää vanhan stadionin aluetta uudelleen – mikä voisi merkittävästi nostaa kiinteistöjen houkuttelevuutta. Toinen esimerkki on “Politecnico-akseli” pohjoisessa (Bovisa – Milanon yliopisto Bicoccassa): opiskelijat ja yliopiston henkilökunta luovat vuokrakysyntää, ja sijoittajat voivat löytää monihuoneisia asuntoja €3k–4k/m² vuokrattavaksi huoneittain. Koska Milanon opiskelijamäärä kasvaa, nämä akateemiset alueet (mukaan lukien Città Studi idässä) ovat luotettavia markkinoita. Lopuksi uudet luksusasuntokohteet ansaitsevat maininnan – kehityshankkeet kuten Porta Nuovan kattohuoneistot, CityLifen Residences tai pienemmät projektit San Gimignanon kaltaisilla alueilla palvelevat varakkaita ostajia, jotka haluavat modernia mukavuutta vanhan kaupungin rajoitusten ulkopuolella. Milanon rakennuttajat kertovat, että tällaiset kohteet myydään usein nopeasti loppuun, mikä vahvistaa, että oikealle tuotteelle kysyntä on erittäin suurta koko kaupungissa.

Sijoitusmahdollisuudet ja mahdolliset riskit

Milanon vahvat markkinat tarjoavat monenlaisia sijoitusmahdollisuuksia, asuntokohteiden nopeista myynneistä kehittyvillä alueilla aina laajamittaisiin liikehankkeisiin. Sijoittajien tulisi kuitenkin punnita myös tiettyjä riskejä ja haasteita. Alla on yhteenveto tärkeimmistä mahdollisuuksista ja riskeistä vuodelle 2025 ja sen jälkeen:

Keskeiset sijoitusmahdollisuudet

• Nousevat kaupunginosat, joissa on kasvupotentiaalia: Kuten yllä on kuvattu, useat Milanon alueet ovat muutoksen keskellä. Aikainen sijoittaminen alueille kuten Certosa/Cascina Merlata (luode), Corvetto/Santa Giulia (kaakko) tai Affori/Bovisa (pohjoinen) voi tuottaa huomattavia pääomavoittoja. Näillä alueilla on yhä suhteellisen edulliset lähtöhinnat ja ne hyötyvät uudesta infrastruktuurista (metro, moottoritiet) ja suurhankkeista. Viiden viime vuoden aikana näillä alueilla hinnat ovat nousseet +35–45%, mikä on selvästi enemmän kuin kaupungin keskiarvo ilgiorno.it ilgiorno.it. Uusien kampusten, olympialaisten tilojen ja julkisen liikenteen hankkeiden myötä arvonnousun odotetaan jatkuvan keskipitkällä aikavälillä.
• Arvonlisä ja uudelleensijoitusprojektit: Milanossa on merkittävä määrä vanhoja toimisto- ja teollisuusrakennuksia, joita voidaan uudelleensijoittaa. Koska nykyaikaisten tilojen ja asuntojen kysyntä on suurta, vanhentuneiden kiinteistöjen muuttaminen on lupaava strategia. Esimerkiksi sijoittajat tarkastelevat 1970-luvun toimistorakennuksia reuna-alueilla muutettavaksi asunnoiksi tai opiskelija-asunnoiksi cushmanwakefield.com. Kaupungin panostus kaupunkien uudistamiseen (nopeutetut hyväksynnät “Salva Milano” -lain nojalla) helpottaa vanhentuneiden rakennusten purkua ja uudelleenrakentamista fanpage.it fanpage.it. Ne, jotka osaavat navigoida hyväksyntäprosessissa, voivat luoda Grade A -kiinteistöjä vanhoista rakennuksista – mahdollisesti tuottoisa liike.
• Vuokrasijoitukset & Build-to-Rent: Tiukka vuokramarkkina Milanossa tarkoittaa, että hyvällä paikalla olevat vuokrakohteet voivat tuottaa hyviä tuottoja (~5 % keskimäärin, joissain tapauksissa enemmän) globalpropertyguide.com. Sijoittajilla, yksityishenkilöistä suuriin rahastoihin, on mahdollisuus build-to-rent (BTR) -hankkeissa. Vuokra-asuntojen kysyntä on valtavaa, erityisesti laadukkaiden asuntojen osalta nuorille ammattilaisille ja opiskelija-asuntojen osalta. Tarkoitukseen rakennetut opiskelija-asunnot (PBSA) ovat erityisen houkuttelevia – Milanon yliopistojen houkutellessa yhä enemmän kansainvälisiä opiskelijoita, opiskelija-asuntosijoitukset muodostivat noin 33 % asuntosektorin investoinneista vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla dils.com. Monet näistä ovat etukäteen rahoitettuja hankkeita, jotka valmistuvat tulevina vuosina, todennäköisesti hyvällä käyttöasteella ja vuokratasolla. Olympiakylän muuttaminen opiskelija-asunnoiksi (vuoden 2026 jälkeen) on näkyvä esimerkki tästä mahdollisuudesta käytännössä scaloportaromana.com.
• Ylellisyys- ja majoituskiinteistöt: Milanon asema globaalina kaupunkina tarkoittaa, että kiinnostusta arvokiinteistöihin on aina. Ylelliset liiketilat, lippulaivamyymälät ja huippuluokan hotellit keskustassa kiinnostavat kansainvälisiä sijoittajia (ns. “core”-kiinteistöt). Viimeaikaiset kaupat osoittavat, että kansainvälinen pääoma on valmis maksamaan huippuhintoja Via Montenapoleonen liiketiloista tai viiden tähden hotelleista Milanon jatkuvan vetovoiman vuoksi cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Kun turismi rikkoo ennätyksiä ja tapahtumat kuten 2026 Olympialaiset siintävät horisontissa, majoitussijoitukset (hotellit, huoneistohotellit, lyhytaikaiset vuokraportfoliot) tarjoavat vahvaa tuottopotentiaalia. Italian kulttuurinen vetovoima ja ulkomaalaisille suunnatut veroedut (kuten flat tax -järjestelmä) houkuttelevat myös varakkaita yksityishenkilöitä sijoittamaan luksusasuntoihin Milanossa idealista.it – mikä tarkoittaa, että luksusrakennus- tai saneeraushankkeille löytyy valmis markkina.
• Vihreä peruskorjaus ja ESG: Usein unohdettu mahdollisuus on sijoittaa energiatehokkuuden parantamiseen. EU ja Italia siirtyvät kohti tiukempia rakennusten energiatehokkuusvaatimuksia (ehdotettu EU:n “Green Buildings” -direktiivi saattaa vaatia asuntoja saavuttamaan korkeammat energialuokat vuoteen 2030 mennessä). Vanhojen milanolaisten rakennusten peruskorjaus aurinkopaneeleilla, eristyksellä ja moderneilla järjestelmillä voi merkittävästi nostaa niiden arvoa ja varmistaa niiden tulevaisuuden. Julkiset kannustimet voivat palata (jossain muodossa) tukemaan vihreitä remontteja. Kiinteistöt, joilla on sertifioidut kestävyysluokitukset, saavat jo nyt korkeampia vuokria ja hintoja toimistosektorilla, ja tämä trendi vain kasvaa. Sijoittajat, jotka erikoistuvat ESG (Environmental, Social, Governance) -parannuksiin, voivat vapauttaa arvoa Milanon ikääntyvästä rakennuskannasta ja hyötyä samalla alhaisemmasta vajaakäytöstä ja korkeammasta vuokralaisten kysynnästä ympäristöystävällisille tiloille cushmanwakefield.com.

Mahdolliset riskit ja haasteet

• Korkotaso- ja rahoitusriski: Korkojen nopea nousu vuosina 2022–2023 toimi herätyksenä. Jos korot pysyvät korkealla tai nousevat edelleen, rahoituskustannukset rajoittavat ostajia ja kehittäjiä. Korkeat asuntolainakorot viilensivät jo Milanon markkinoita vuonna 2023 (myynti laski ja hintojen nousu hidastui). Vaikka korot ovat hieman laskeneet vuoteen 2025 mennessä, uusi inflaatio- tai rahapolitiikan kiristymisriski voi jälleen heikentää ostovoimaa. Lisäksi italialaiset pankit ovat olleet varovaisia – Nomisma huomauttaa, että vaikka asuntolainojen kysyntä kasvaa vuonna 2025, pankkien varovainen luotonanto on yhä “potentiaalisen kysynnän jarru” idealista.it. Sijoittajien, jotka käyttävät velkavipua, on huomioitava mahdollisuus kalliimpaan tai niukempaan luottoon.
• Sääntely- ja veromuutokset: Sääntely-ympäristö on muutoksessa (katso seuraava osio). Jotkin muutokset ovat myönteisiä (esim. Milanon “Salva Milano” -laki nopeuttaa lupaprosesseja), mutta toiset voivat vaikuttaa tuottoihin. Suuri muutos on lyhytaikaisen vuokrauksen sääntely: valtio ja kaupunki tiukentavat lomavuokrauksen sääntöjä asuntopulan ja “yliturismin” vuoksi. Vuodesta 2024 Italia korotti lyhytaikaisen vuokratulon kiinteän veron 21 %:sta 26 %:iin usean asunnon omistajille homeunity.it, ja otti käyttöön pakolliset rekisteröintikoodit ja turvallisuusvaatimukset homeunity.it homeunity.it. Milano selvittää myös paikallisia rajoituksia vilkkaimmilla turistialueilla. Jos säännöt tiukentuvat, Airbnb-tyyppisten kohteiden sijoittajat voivat kohdata pienempiä tuottoja tai korkeampia noudattamiskustannuksia. Toinen mahdollinen muutos liittyy kiinteistöverotukseen – Italiassa on pitkään keskusteltu kiinteistöjen kadastriarvojen päivittämisestä (IMU-kiinteistöveroa varten). Vaikka aihe on poliittisesti herkkä, mahdollinen tuleva uudistus voi nostaa omistuskustannuksia arvokkaiden kiinteistöjen omistajille Milanossa. Rooman poliittisten päätösten seuraaminen on täällä sijoittajalle viisasta.
• Taloudellinen ja poliittinen ilmapiiri: Vaikka Milanon talous on suhteellisen vahva, se ei ole immuuni Italian laajemmille haasteille. Maan alhainen talouskasvu (ennuste noin 0,8 % vuonna 2025) globalpropertyguide.com, korkea julkinen velka tai poliittinen epävakaus voivat aiheuttaa vastatuulta. Taantuma Euroopassa tai globaalit shokit voivat vähentää kysyntää sekä paikallisilta ostajilta että ulkomaisilta sijoittajilta. Lisäksi Italian väestörakenne – ikääntyvä väestö ja pienenevä työvoima – asettaa pitkän aikavälin kysymyksiä asuntokysynnälle (vaikka Milano itse houkuttelee nuoria muilta alueilta). Poliittisella rintamalla nykyinen hallitus on kehitysmyönteinen (esim. helpottaa Milanon kasvua), mutta tulevat hallitukset voivat muuttaa painopisteitä. Sijoittajien tulisi ottaa huomioon kuuluisa “italialainen riski”: asiat voivat kestää odotettua kauemmin, oli kyse sitten byrokraattisesta viivästyksestä tai äkillisestä lakimuutoksesta.
• Toteutus- ja rakennusriskit: Rakentaminen Milanossa voi olla palkitsevaa, mutta ei ongelmatonta. Rakennuskustannukset pysyvät korkeina (rakennusmateriaalien hinnat ovat nousseet vuodesta 2017 idealista.it), mikä kaventaa rakennuttajien katteita. Osaavan työvoiman puute ja toimitusketjujen ongelmat voivat myös vaikuttaa projektien aikatauluihin. Vuoden 2023 lupaskandaali – jossa noin 150 hanketta pysäytettiin – korostaa riskiä, että jopa hyväksytyt hankkeet voivat joutua laillisen tarkastelun kohteeksi. Vaikka Salva Milano -asetus pyrkii ratkaisemaan kyseisen ongelman fanpage.it fanpage.it, rakennuttajien on silti noudatettava tarkasti säädöksiä välttääkseen haasteet (erityisesti kaupungissa, jossa on historiallisia kohteita ja äänekkäitä yhteisöjä). Mikä tahansa viivästyvä hanke riskeeraa markkinaikkunan menettämisen tai budjetin ylityksen. Siksi sijoittajat suosivat usein valmiita kohteita tai kevyitä saneerauksia Milanossa kehitysriskin pienentämiseksi.
• Markkinoiden kyllästyminen tietyissä segmenteissä: Vaikka useimmissa segmenteissä kysyntä on tervettä, on mahdollista, että ylitarjontaa syntyy kapeilla markkinoilla. Esimerkiksi, jos liian monta luksusasuntoa valmistuu samanaikaisesti, huippuluokan markkina voi pehmentyä (ei tällä hetkellä tilanne, mutta tulevaa tarjontaa kannattaa seurata). Toimistojen osalta, jos yritykset siirtyvät täysin etä-/hybridimalliin, voi jopa Milanon vahva kysyntä laadukkaista tiloista tasaantua, jolloin vähemmän muunneltavat toimistot kamppailevat vuokralaisten löytämisessä. Ja vähittäiskaupassa verkkokaupan rakenteellinen kasvu tarkoittaa, että toissijaiset liiketilat eivät ehkä koskaan täysin toivu; näiden kohteiden sijoittajat voivat kohdata pysähtyneet vuokrat. Valikoivuus – keskittyminen huippusijaintiin ja tulevaisuuden kestäviin konsepteihin – on avain, jotta ei jää epäsuosittuun kiinteistöön kiinni.

Yhteenvetona Milan on edelleen yksi Euroopan houkuttelevimmista kiinteistömarkkinoista, ja mahdollisuuksia on huomattavasti enemmän kuin uhkia. Kaupungin vahvat perustekijät, kansainvälinen vetovoima ja kehitysmyönteinen ilmapiiri tekevät siitä houkuttelevan sijoittajille. Kuitenkin harkitsevat sijoittajat hallitsevat aktiivisesti edellä mainittuja riskejä – stressitestaavat sijoituksiaan korkomuutoksia vastaan, pysyvät ajan tasalla lainsäädännöstä ja valitsevat hankkeita, joissa on riittävä katemarginaali mahdollisten haasteiden varalta. Milanon kiinteistömarkkinat ovat osoittaneet poikkeuksellista kestävyyttä, ja viisaasti sijoittavat todennäköisesti palkitaan tulevina vuosina.

Milanon merkittävät kehityshankkeet ja infrastruktuuriprojektit

Milano käy läpi fyysistä muutosta lukuisten kaupunkikehityshankkeiden ja infrastruktuuriparannusten ansiosta. Nämä aloitteet eivät ainoastaan muuta kaupungin siluettia, vaan vaikuttavat suoraan kiinteistöjen arvoihin parantamalla liikenneyhteyksiä ja muuttamalla vajaakäytössä olevia alueita elinvoimaisiksi uusiksi kaupunginosiksi. Tässä on joitakin keskeisiä hankkeita ja suunnitelmia, jotka vaikuttavat (tai tulevat pian vaikuttamaan) Milanon kiinteistömarkkinoihin:

• Entisten ratapihojen uudistaminen (Scali Ferroviari): Milanon kunnianhimoinen suunnitelma uudistaa seitsemän käytöstä poistettua ratapihaa (“Scali”-hanke) on hyvässä vauhdissa. Suurin ja merkittävin on Scalo Porta Romana kaakossa: 190 000 m²:n alue, joka muutetaan monikäyttöiseksi ekokaupunginosaksi. Sinne rakennetaan vuoden 2026 olympiakylä, joka majoittaa 1 400 urheilijaa, ja kisojen jälkeen uudet asunnot muutetaan kipeästi tarvittaviksi opiskelija- ja kohtuuhintaisiksi asunnoiksi scaloportaromana.com perenews.com. Asuntojen lisäksi alueelle rakennetaan Parco Romana (suuri uusi puisto) ja liiketiloja, jotka liittävät tämän alueen tiiviimmin kaupunkirakenteeseen. Lähistöllä Fondazione Prada ja muut kulttuurikohteet ovat jo nostaneet alueen profiilia; olympiakylän valmistumisen vuonna 2026 (opiskelijoiden muutto loppuvuodesta 2026) odotetaan lisäävän Porta Romanan vetovoimaa ja kiinteistöjen hintoja merkittävästi. Muita suunnitteilla olevia ratapihoja ovat Scalo Farini (luoteessa), josta on tarkoitus tehdä laaja puisto ja innovaatiokeskus vuoteen 2030 mennessä, sekä Scalo San Cristoforo (etelä-länsipäässä uutta M4-metrolinjaa), joka keskittyy kestävyyteen ja mahdollisesti logistiikkaan. Nämä hankkeet luovat käytännössä uusia kaupunginosia – tuovat viheralueita, liikenneyhteyksiä ja moderneja rakennuksia aiemmin hylätyille alueille. Hankkeiden edetessä myös ympäröivillä (usein aiemmin puoliteollisilla) alueilla kiinteistöjen arvot nousevat odotettujen elinolosuhteiden parannusten myötä.
• Metrolinjojen laajennukset (M4 ja pidemmälle): Liikenneinfrastruktuuri on kiinteistötrendien merkittävä ajuri Milanossa. Vuosina 2022–2023 kaupunki avasi osuuksia täysin uudesta M4-metrolinjasta (“Sininen linja”), ja vuoteen 2024 mennessä se saavutti keskustan; alkuvuodesta 2025 linjan odotetaan olevan täysin toiminnassa välillä Linate Airport (itä) – San Cristoforo (kaukaa lounaassa). Tämä muuttaa peliä: alueet, jotka eivät aiemmin olleet metron varrella (kuten osat Solarista, Washingtonista ja itäinen Forlanini/Corsica-akseli), saavat nyt nopeat yhteydet. Jo nyt näemme kiinteistöjen hintojen nousevan uusien M4-asemien ympärillä ennen linjan avaamista idealista.it idealista.it. Samaan aikaan olemassa olevien linjojen laajennuksia suunnitellaan: M1 (Punainen) laajenee länteen Baggioon, ja M5 (Lila) on rakenteilla pohjoiseen Monzaan (valmistuu vuoteen 2030 mennessä). Myös uusi ehdotettu M6-linja on varhaisessa suunnittelussa. Kaikki nämä liikennehankkeet nostavat kiinteistöjen arvoa parantamalla saavutettavuutta. Naapurustot kuten Washington/Bolivar (M4:n varrella), Via Mecenate (lähellä M4:n itäistä päätettä) tai Bicocca (hyötyy M5-laajennuksesta) todennäköisesti kokevat kysynnän kasvua. Lisäksi “Kehälinjan” käsite – olemassa olevien junaratojen hyödyntäminen kehämäisen raideliikenteen luomiseksi Milanon ympäri – saa vauhtia. Ensimmäiset osat tästä voivat toteutua vuosina 2026–2030, mikä yhdistää esikaupunkien solmukohtia entistä paremmin. Sijoittajille ja asunnonostajille nykyisen tai tulevan metroaseman läheisyys on edelleen yksi turvallisimmista kiinteistöarvon kasvattajista Milanossa.
• CityLife ja Porta Nuova – Jatkuva kehitys: Milanon kaksi ikonista uudistushanketta, Porta Nuova ja CityLife, ovat luoneet mallin moderneille kaupunkialueille Italiassa. Porta Nuova (Garibaldi/Isola-alue) on käytännössä valmis, mutta siellä tehdään yhä hienosäätöjä – esimerkiksi UniCredit laajentaa pääkonttoriaan, ja Isolaan nousee uusia pienempiä asuinprojekteja. Alueen vaikutus on levinnyt läheisiin Chinatowniin ja Garibaldiin, joissa vanhoja rakennuksia uudistetaan premium-ympäristön vuoksi. CityLife, kolmen hohtavan tornin (Allianz, Generali, PwC) kokonaisuus maisemoidun puiston ja ostosalueen keskellä, on myös valmistumassa. Viimeiset asuntotontit ja mahdollisesti ylimääräinen keskikorkea toimistorakennus ovat työn alla. Tämä alue on vakiinnuttanut Tre Torrin yhdeksi Milanon kalleimmista asuinalueista. Kun nämä hankkeet valmistuvat, niiden menestys (korkea käyttöaste ja arvonluonti) kannustaa kaupunkia jatkamaan vastaavia suurhankkeita (kuten mainitut Scali). Ne myös ankkuroivat työpaikkoja – esimerkiksi Porta Nuovasta tuli fintech- ja muotiyritysten keskus; CityLife houkutteli konsultointi- ja vakuutusyhtiöitä – mikä puolestaan lisää asuntokysyntää lähialueilla.
• Milano Innovation District (MIND): Expo 2015:n alueelle (luoteisreuna, Rho-Fiera) nousee korkean teknologian kampus nimeltä MIND. Tämä julkisen ja yksityisen sektorin hanke pyrkii luomaan biotieteiden ja teknologian puiston, johon kuuluu Human Technopole -tutkimuskeskus, uusi yliopistokampus (Milanon yliopiston luonnontieteelliset tiedekunnat siirtyvät tänne) sekä yksityisiä T&K-pääkonttoreita. Galeazzin ultramoderni sairaala on jo avattu alueelle. Vaikka MIND sijaitsee keskustan ulkopuolella, se on käytännössä Milanon metropolialueen jatke ja liitetty joukkoliikenteeseen. Kehityksellä on pitkän aikavälin vaikutuksia: se voi luoda tuhansia työpaikkoja ja muodostua tieteelliseksi innovaatiokeskukseksi, mikä lisää toimisto- ja asuntokysyntää luoteisalueella (Rho, Pero sekä esimerkiksi Certosan kaltaiset kaupunginosat). Jotkut asuntorakentajat ovatkin jo alkaneet kohdistaa hankkeitaan MINDin lähellä oleviin kaupunkeihin, ennakoiden ammattilaisia, jotka saattavat haluta asua lähellä työpaikkaansa mieluummin kuin ruuhkaisessa keskustassa.
• Vuoden 2026 talviolympialaisten infrastruktuuri: Milano (yhdessä Cortinan kanssa) isännöi talviolympialaisia helmikuussa 2026, ja tämä on vauhdittanut useita merkittäviä hankkeita. Edellä mainittu olympiakylä Porta Romanassa on yksi niistä; toinen on Palazzetto dello Sport (PalaItalia) Santa Giuliassa – uusi areena jääkiekolle ja tapahtumille. Santa Giulia, suuri monikäyttöinen hanke Rogoredon eteläpuolella, oli kehittynyt hitaasti vuosia, mutta olympialaiset antoivat sysäyksen areenan rakentamiselle ja suunniteltujen toimisto- ja asuinrakennusten viimeistelylle. Suuret yritykset, kuten Sky Italia, ovat jo perustaneet pääkonttorinsa Santa Giuliaan, ja olympialaisten jälkeen alueelle on suunnitteilla puistoja ja laaja asuinyhteisö. Lisäksi olympialaisia varten Milano parantaa joitakin liikenneverkkoja ja julkisia tiloja – esimerkiksi parantamalla junayhteyksiä hiihtokeskuksiin ja kohentamalla turistialueita. Vaikka vaikutukset eivät ole yhtä mullistavia kuin Expo 2015:n aikaan, olympialaiset toimivat kiihdyttimenä, varmistavat tiettyjen hankkeiden valmistumisen määräaikaan mennessä ja tuovat kansainvälistä huomiota. Olympiakohteiden ympäristöt (esim. Porta Romana, Santa Giulia) todennäköisesti kokevat lyhytaikaisen vuokrabuumin tapahtuman aikana ja pysyvän piristysruiskeen parantuneiden palveluiden ja kansainvälisen näkyvyyden ansiosta.
• Muut merkittävät hankkeet: Milanossa on käynnissä monia muitakin kehityshankkeita eri kaupunginosissa. Muutamia esimerkkejä: Ex Richard Ginori -alue Naviglio Granden varrella uudistetaan asuin- ja luovaksi kaupunginosaksi, mikä tukee Navigli/Famagosta -alueen arvonnousua idealista.it. Piazza d’Armi (vanha sotilasharjoitusalue lounaassa) on tarkoitus muuttaa puistoksi, jonka reunoille rakennetaan jonkin verran asuintaloja. Piazza Cordusio keskustassa uudistetaan luksusliike- ja toimistoalueeksi (historiallisia rakennuksia muutetaan lippulaivamyymälöiksi ja toimistoiksi, kuten uusi Starbucks Roastery ja tuleva Louis Vuitton -myymälä) ilgiorno.it. Samoin monet vanhat rakennukset historiallisessa keskustassa (esim. Via Turatin ja Via Manzonin ympäristössä) ovat peruskorjauksessa palvelemaan korkeatasoista liiketilaa tai toimistokäyttöä, mikä pitää keskustan jatkuvasti uudistuvana. Asuntopuolella pienemmät täydennysrakennushankkeet ovat yleisiä – boutique-kerrostaloja Via Savona/Tortona (muotialue) ja loft-muutoksia Lambratessa (nouseva design-alue idässä). Milanon kiinteistömarkkinat ovat näiden mikrokehityshankkeiden mosaiikki, jotka yhdessä nostavat kaupungin vetovoimaa.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Milanon kaupunkikuva 2020-luvun lopulla tulee leimautumaan uusilla viheralueilla, parantuneella liikkuvuudella ja täysin uusilla kaupunginosilla, jotka nousevat vanhan infrastruktuurin tilalle. Nämä muutokset vaikuttavat yleensä myönteisesti kiinteistöjen arvoihin – kiinteistöt uusien puistojen tai asemien läheisyydessä ovat arvokkaampia. Milanon kaupungin vuoden 2030 kaupunkisuunnitelma painottaa kestävää kasvua, ruskeiden alueiden uudelleenkäyttöä ja joukkoliikenteeseen tukeutuvaa kehitystä, mikä lupaa entistä viihtyisämpää (ja siten arvokkaampaa) kaupunkia. Kiinteistömarkkinoiden toimijoiden – niin asunnonostajien kuin rakennuttajienkin – kannattaa “seurata nostureita” ja infrastruktuurisuunnitelmia, sillä tämän päivän rakennustyömaat ovat usein huomisen kiinteistökuumia pisteitä.

Kiinteistöalaan vaikuttavat sääntely- ja lakimuutokset

Italian ja erityisesti Milanon oikeudellisessa ja sääntely-ympäristössä on viime aikoina tapahtunut merkittäviä päivityksiä, joista osa tähtää markkinoiden elvyttämiseen ja osa sosiaalisten huolien ratkaisemiseen. Näiden muutosten seuraaminen on tärkeää sijoittajille ja ostajille, sillä ne voivat vaikuttaa kauppakustannuksiin, vuokraustoimintaan ja kehityshankkeiden aikatauluihin. Keskeisiä päivityksiä ovat muun muassa:

• “Salva Milano” -asetus – Pysäytettyjen hankkeiden vapauttaminen: Vastauksena laajaan tutkintaan, joka jäädytti noin 150 rakennushanketta Milanossa vuonna 2023, kansallinen hallitus esitteli erityislain, jota kutsutaan epävirallisesti nimellä “Salva Milano” (Pelasta Milano). Ongelma johtui syyttäjien väitteistä, joiden mukaan monet hankkeet käyttivät väärin nopeutettua lupaa (SCIA peruskorjaukseen) rakentaakseen käytännössä suurempia rakennuksia ilman täydellisiä kaavoja fanpage.it. Tämä johti varotoimenpiteenä lukuisten rakennustyömaiden keskeyttämiseen, asuintorneista (kuten Park Towers Crescenzagossa) pienempiin uudistuksiin fanpage.it. Salva Milano -laki, joka hyväksyttiin loppuvuodesta 2024, tarjoaa tilapäisen ratkaisun: se julistaa tällaiset hankkeet laillisiksi kunhan ne sijaitsevat jo kaupunkialueilla, poistaen käytännössä vaatimuksen erillisestä yksityiskohtaisesta suunnitelmasta purku-ja-uudelleenrakennus-tapauksissa fanpage.it fanpage.it. Käytännössä tämä laki mahdollistaa kaikkien pysähtyneiden rakennustyömaiden uudelleenkäynnistämisen ja loppuunsaattamisen. Se myös yksinkertaistaa tulevia purku-uudelleenrakennushankkeita kaupungissa toistaiseksi, sallimalla kehittäjien edetä yksinkertaisemmalla luvalla, jos rakennuksen jalanjälkeä ei laajenneta kaupunkikontekstin ulkopuolelle. Toimenpide on kuitenkin väliaikainen – voimassa siihen asti, kunnes laajempi rakennuslainsäädännön uudistus astuu voimaan (odotetaan 6 kuukauden sisällä lain mukaan) fanpage.it. Markkinoille tämä oli suuri helpotus: se poistaa monien hankkeiden yllä leijuneen epävarmuuden ja osoittaa hallituksen tukevan Milanon kasvua. Sijoittajien on kuitenkin hyvä huomioida, että tämä tarkoittaa myös sitä, että markkinoille tulee aalto uusia asuntoja, kun nämä hankkeet valmistuvat vuosina 2025–2026, mikä voi hieman lisätä kilpailua tietyillä segmenteillä.
• Verokannustimet asunnon ostajille: Italian hallitus on ottanut käyttöön tai jatkanut kannustimia asunnon omistamisen tukemiseksi, erityisesti ensiasunnon ostajille. Vuoden 2025 budjettilain myötä yksi hyödyllinen muutos oli ajan pidentäminen aiemman asunnon myymiselle “ensiasunnon” verohyötyjen säilyttämiseksi. Tyypillisesti ostajien, jotka ostavat ensisijaisen asunnon verohuojennuksilla, on myytävä vanha ensisijainen asuntonsa 12 kuukauden kuluessa välttääkseen edun menetyksen; tätä aikarajaa pidennettiin 24 kuukauteen 1. tammikuuta 2025 alkaen globalpropertyguide.com. Tämä antaa asunnonomistajille enemmän liikkumavaraa vaihtaa asuntoa ilman korkeampia veroja, mikä kannustaa markkinoiden liikkuvuuteen. Lisäksi anteliaat asuntolainatuet nuorille ensiasunnon ostajille (alle 36-vuotiaille), jotka kattavat verot ja tarjoavat valtion takauksia – nämä otettiin käyttöön vuonna 2021 ja niitä jatkettiin ainakin vuoteen 2023–24, ja niiden jatkumista odotetaan, sillä ne ovat olleet suosittuja. Tällaiset toimet pitävät ensiasunnon ostajien (keskeinen ryhmä Milanossa) kysynnän vahvempana kuin se muuten olisi kalliiden lainojen aikana.
• Lyhytaikaisten vuokrausten sääntely: Ehkä kuumin aihe on lyhytaikaisten vuokrausten (affitti brevi), kuten Airbnb:n, sääntely, jotka ovat yleistyneet Milanossa. Viranomaiset kamppailevat matkailun kasvun ja asukkaiden asumisen kohtuuhintaisuuden tasapainottamisen kanssa. Kansallisella tasolla useat uudet säännöt tulivat voimaan: vuodesta 2024 alkaen isännät, jotka vuokraavat useampaa kuin yhtä asuntoa lyhytaikaisesti, joutuvat maksamaan korkeamman kiinteän veron, 26 % (verrattuna yhden asunnon 21 %:iin) homeunity.it. Tämä kohdistuu niin sanottuihin “multi-host”-toimijoihin – niihin, jotka käytännössä pyörittävät pieniä hotelliketjuja – ja tarkoituksena on vähentää asuntojen poistamista pitkäaikaisilta markkinoilta homeunity.it. Lisäksi 1.1.2025 alkaen jokaisella lyhytaikaisella vuokrauskohteella Italiassa on oltava valtakunnallinen tunnistenumero (CIN) ja se on rekisteröitävä keskitettyyn tietokantaan homeunity.it. Isäntien on ilmoitettava tämä koodi ilmoituksissa ja itse kohteessa, tai muuten heille määrätään tuntuvat sakot homeunity.it. Lisäksi uudet paloturvallisuusvaatimukset (esim. kaasunilmaisimet, palosammuttimet jokaisessa yksikössä) tulivat pakollisiksi kaikille turistivuokrauksille loppuvuodesta 2024 homeunity.it homeunity.it. Nämä säädökset lisäävät läpinäkyvyyttä ja turvallisuutta, mutta tuovat myös lisäkustannuksia isännille. Milanossa kaupunginjohto on myös ilmoittanut tiukemmasta linjasta. Vaikka lyhytaikaisia vuokrauksia ei ole kokonaan kielletty (kuten esimerkiksi Barcelona ja Amsterdam ovat tehneet tietyillä alueilla), Milano puuttuu joihinkin sivuvaikutuksiin: esimerkiksi kaupunki kielsi avainlaatikkojen käytön julkisilla alueilla (kaiteet, kyltit jne.) Airbnb-sisäänkirjautumisia varten keväästä 2025 alkaen fanpage.it fanpage.it. Viranomaiset kutsuivat tätä symboliseksi eleeksi minihostellien hallitsematonta leviämistä ja “julkisen tilan väärinkäyttöä” vastaan fanpage.it fanpage.it. Lisäksi Milano ajaa lisää valtuuksia asettaa livuokrauksissa alueilla, joilla on liikaa turistivuokrausta. Äskettäinen oikeuden päätös (huhtikuu 2025, valtioneuvosto) on avannut mahdollisuuden kaupungeille määritellä “kyllästymisalueita”, joilla uusia lyhytaikaisia vuokrauksia voidaan rajoittaa homeunity.it homeunity.it. Ei olisi yllättävää, jos Milano, asukkaiden painostuksesta korkeiden vuokrien vuoksi, ryhtyy rajoittamaan lyhytaikaisten vuokrauspäivien tai -lupien määrää eniten kärsivillä keskusta-alueilla lähitulevaisuudessa. Lyhytaikaisvuokramarkkinoiden sijoittajien tulisi seurata näitä kehityksiä tarkasti, sillä tuotot saattavat heikentyä korkeampien verojen tai uusien paikallisten rajoitusten vuoksi (esim. sääntö, jonka mukaan alle 30 päivän vuokraukset ovat sallittuja vain, jos vuokraat huoneen etkä koko asuntoa – tällainen ajatus on ollut esillä kansallisesti tg24.sky.it).
• Kestävyys ja rakennusmääräykset: Sekä EU:n että Italian tasolla sääntely ohjaa kiinteistöalaa kohti kestävyyttä. Vaikka se ei ole vielä laki, EU:n ehdotettu rakennusten energiatehokkuusdirektiivi voisi vaatia rakennuksia saavuttamaan tietyt energialuokat määräaikoihin mennessä (esim. luokka E vuoteen 2030 mennessä, D vuoteen 2033 mennessä). Italian on toteutettava tämä jossain muodossa. Lisäksi Milanolla on omat ilmastotavoitteensa – kaupungin politiikka (osana Ilma- ja ilmastosuunnitelmaa) tähtää hiilineutraaliuteen vuoteen 2050 mennessä, ja jo vuodesta 2023 alkaen uusien rakennusten on oltava lähes nollaenergiarakennuksia. Nämä sääntelytrendit tarkoittavat, että vanhojen, tehottomien rakennusten omistajat saattavat kohdata uusia velvoitteita (ja kustannuksia) esimerkiksi eristyksen parantamiseen, kattiloiden uusimiseen jne. Vastaavasti vihreiden rakennusten kehittäjät voivat hyötyä helpommista luvista tai kannustimista. Toinen voimassa oleva säädös on seismisen luokituksen ja bonusjärjestelmien käyttöönotto – vaikka Milano on vähäriskinen maanjäristysten suhteen, rakennuksia luokitellaan koko maassa seismisen turvallisuuden mukaan, mikä voi vaikuttaa arvoihin tai vakuutuksiin tulevaisuudessa. Tällä hetkellä Milanon pääpaino on päästöjen vähentämisessä: keskustan tiukka Area C -ruuhkamaksu ja tulevat päästörajoitusalueet voivat epäsuorasti vaikuttaa kiinteistöihin tekemällä keskeisillä paikoilla sijaitsevista, joukkoliikenteen lähellä olevista asunnoista entistä halutumpia.
• Vuokrasopimusuudistukset: Pitkäaikaisvuokrauksen puolella ei ole vielä tapahtunut suuria muutoksia, mutta keskustelu vuokra-asumisen kohtuuhintaisuudesta ja turvallisuudesta kaupungeissa kuten Milanossa kasvaa. Hallitus on kannustanut käyttämään “canone concordato” (sovittu vuokra) -sopimuksia, joissa vuokrat määritellään paikallisten standardien mukaan ja vastineeksi vuokranantajat saavat verohelpotuksia. Milanossa näiden sopimusten käyttö on kasvussa (San Siron vuokramarkkinoiden elpyminen johtui osittain niistä idealista.it). On esitetty vaatimuksia lisäverohelpotuksista tai tuista vuokranantajille, jotka tarjoavat pidempiä vuokrasopimuksia kohtuullisilla hinnoilla, jotta asuntoja saataisiin takaisin lyhytaikaisesta käytöstä. Loppuvuodesta 2023 Milanon kaupunginvaltuusto keskusteli myös toimenpiteistä, kuten vuokrien rekisteristä ja mahdollisista vuokrakatosta, jos tilanne pahenee, mutta vuokrakattoja ei ole otettu käyttöön (tiukka vuokrasääntely vaatisi todennäköisesti kansallista lainsäädäntöä ja kohtaisi oikeudellisia haasteita). Vuokranantajien on hyvä huomioida, että suuntaus on kohti tarkempaa valvontaa – esimerkiksi kaikki vuokratulot on ilmoitettava (hallitus tehostaa valvontaa ristiintarkistamalla uuden CIN-rekisterin ja matkailijaverotietojen avulla homeunity.it homeunity.it) – ja mahdollisesti kohti sellaisten vuokrasopimusten kannustamista, jotka tarjoavat vakaata asumista.
• Ulkomaalaisostajien ja Golden Visa -politiikka: Toisin kuin joissakin muissa Euroopan maissa, Italiassa ei ole virallista ”golden visa” -ohjelmaa kiinteistön ostajille. Sillä on kuitenkin jotain, mikä saattaa olla varakkaille ulkomaalaisille houkuttelevampaa: Flat Tax -järjestelmä (otettu käyttöön vuonna 2017), jonka ansiosta uudet asukkaat voivat maksaa kiinteän 100 000 euron vuotuisen veron kaikista ulkomailta saaduista tuloista. Tämä järjestelmä, sekä samankaltainen eläkeläisille suunnattu (7 %:n kiinteä vero eläkeläisille, jotka muuttavat tietyille Etelä-Italian alueille), tekevät Italiasta – ja erityisesti Milanosta – houkuttelevan kohteen varakkaille muuttajille globalpropertyguide.com idealista.it. Näihin järjestelmiin ei ole tehty muutoksia, jotka heikentäisivät niitä; itse asiassa Italia mainostaa niitä houkutellakseen varakkaita yksilöitä. Kansainvälisille sijoittajille Italia on myös poistanut joitakin esteitä: ulkomaalaisille ostajille ei ole lisäveroja (toisin kuin esimerkiksi Kanadassa tai Uudessa-Seelannissa). Ainoa huomioitava seikka on kansainvälinen rahanpesun vastainen sääntely – italialaiset kiinteistönvälittäjät ja notaarit tekevät tiukempia tarkastuksia ostajien varoihin liittyen, muutamien korkean profiilin laittoman rahan tapausten jälkeen. Yleisesti ottaen sääntelyilmapiiri on ulkomaalaisostajille myönteinen, ja Milanossa on nähty kasvua amerikkalaisten, kiinalaisten ja pohjoiseurooppalaisten ostajien määrässä luksussegmentissä idealista.it. Voimme odottaa, että Italia säilyttää tai jopa laajentaa tällaisia kannustimia, sillä ne tuovat pääomaa maahan.

Yhteenvetona voidaan todeta, että sääntely-ympäristö kehittyy tasapainotellen markkinoiden elinvoimaisuutta ja yhteiskunnallisia tarpeita. Milanon markkinat vuonna 2025 hyötyvät tukitoimista kuten Salva Milano (kehityksen avaaminen) ja ostajille suunnatut kannustimet, mutta kohtaavat myös uusia sääntöjä vuokrauksen ja kestävyyden osalta, jotka muovaavat sijoitusstrategiaa. Markkinatoimijoiden tulisi sopeutua varmistamalla sääntöjen noudattaminen (vuokrausmääräykset, energiamääräykset) ja hyödyntämällä saatavilla olevia kannustimia (verovähennykset, nopeammat luvat) pysyäkseen edellä Milanon alati muuttuvilla kiinteistömarkkinoilla.

Taloudelliset, demografiset ja matkailutrendit

Lopuksi on tärkeää huomioida laajempi taloudellinen ja demografinen konteksti, jossa Milanon kiinteistömarkkinat toimivat. Tekijät kuten väestönmuutokset, työllisyyskehitys ja matkailu voivat vaikuttaa voimakkaasti kiinteistöjen kysyntään ja arvoihin. Milanolle – jota usein pidetään Italian taloudellisena moottorina – monet näistä trendeistä ovat suotuisampia kuin muualla maassa, mutta eivät täysin haasteettomia.

Taloudellinen ilmapiiri Milanossa: Italian talous kasvaa hitaasti; BKT:n ennustetaan nousevan vain noin 0,8–1 % vuonna 2025 globalpropertyguide.com. Milano kuitenkin ylittää jatkuvasti maan keskiarvon. Maan talous- ja liike-elämän pääkaupunkina Milanossa on alhaisempi työttömyys ja korkeammat tulot kuin useimmissa Italian kaupungeissa. Tärkeimpiä toimialoja ovat rahoitus, muoti, muotoilu, teknologiayritykset, media ja valmistus (metropolialueella), jotka kaikki edistävät vahvaa työmarkkinaa ja houkuttelevat ihmisiä eri puolilta Italiaa. Vuosina 2023–2024 Milanossa nähtiin erityisen vahva elpyminen aloilla kuten rahoitus, asiantuntijapalvelut ja matkailu, mikä auttoi ylläpitämään asuntokysyntää, vaikka korot nousivat. Korkea inflaatio ja EKP:n koronnostot vuosina 2022–23 kuitenkin vaikuttivat tilapäisesti Italian asuntomarkkinoihin (nostaen lainakustannuksia). Vuoteen 2025 mennessä inflaatio on tasaantunut ja korot ovat vakiintuneet tai jopa hieman laskeneet, mikä näkyy parantuneena asuntolainojen ottamisena idealista.it. Lisäksi Euroopan elpymisrahastot (PNRR) ohjaavat investointeja eri puolille Italiaa; Milano hyödyntää osan näistä infrastruktuuriin ja innovaatiokeskuksiin, mikä vahvistaa sen taloutta tulevina vuosina.

Väestö ja demografia: Toisin kuin monet italialaiset kaupungit, jotka kutistuvat, Milano on viime vuosina kasvanut väkiluvultaan (ennen pandemiaa ja nyt edelleen). Varsinaisessa kaupungissa asuu noin 1,4 miljoonaa asukasta (2023), mikä on noin 7–8 % enemmän kuin vuonna 2011 yournextmilano.it. Kaupungin tilastotoimiston ennusteiden mukaan Milanon väkiluku voi nousta noin 1,44 miljoonaan vuoteen 2030 mennessä comune.milano.it. Tätä kasvua vauhdittavat sekä kotimainen muuttoliike (nuoret italialaiset muuttavat etelästä tai pienemmistä kaupungeista Milanoon työn perässä) että kansainvälinen maahanmuutto. Milanossa on huomattavia ulkomaalaisyhteisöjä – opiskelijoista monikansallisten yritysten ammattilaisiin – mikä lisää paitsi vuokra-asuntojen myös omistusasuntojen kysyntää (ulkomaiset asukkaat ovat olleet aktiivisia tietyillä segmenteillä). Kaupungin väestöprofiili on selvästi nuorempi kuin Italian keskiarvo, kiitos opiskelijoiden ja nuorten työntekijöiden virran. Vaikka Italia kamppailee demografisen kriisin kanssa (ennätysalhaiset syntyvyysluvut ja ikääntyvä väestö), Milano lieventää tätä toimimalla osaajien veturina. Joka vuosi kymmenet tuhannet valmistuneet ja ammattilaiset muuttavat tänne, mikä ylläpitää asuntojen, yhteisasuntojen ja ensiasuntojen kysyntää. Yksi demografinen trendi, joka kasvattaa tiettyä markkinasegmenttiä, on kansainvälisten opiskelijoiden määrän kasvu: Milanon yliopistot (kuten Politecnico, Bocconi, University of Milan) ovat nousseet kansainvälisissä ranking-listoissa ja houkuttelevat paljon opiskelijoita Euroopasta, Aasiasta ja Amerikasta. Ulkomaalaisten opiskelijoiden määrä on kasvanut, mikä lisää vahvaa kiinnostusta opiskelija-asuntojen kehittämiseen cushmanwakefield.com.

Tästä huolimatta Milano ei ole immuuni ikääntymiselle – keski-ikä nousee hitaasti kuten muuallakin Italiassa. Esille on nousemassa tarve ikääntyneiden asumiselle ja terveydenhuoltoon liittyvälle kiinteistölle (jotkut sijoittajat tutkivat senioriasumisen mahdollisuuksia metropolialueella). Kokonaisuutena Milanon demografinen näkymä on kuitenkin paljon terveempi kuin esimerkiksi maaseutu-Italiassa tai jopa Roomassa, mikä viittaa siihen, että kaupungissa on vakaa pohjakysyntä asunnoille myös tulevaisuudessa.

Turismin nousukausi: Turismi on noussut Milanon talouden kulmakiveksi ja merkittäväksi kiinteistömarkkinoiden vaikuttajaksi (erityisesti vähittäiskaupassa ja majoitusalalla). Milanoa on perinteisesti pidetty enemmän liikematkakohteena, mutta kaupunki on onnistuneesti brändännyt itsensä ympärivuotiseksi vapaa-ajan kaupungiksi – tunnetuksi shoppailusta, ruokakulttuurista, kulttuurista (Leonardon Viimeinen ehtoollinen, La Scala -ooppera jne.) sekä porttina Pohjois-Italiaan. Turistien saapumiset saavuttivat ennätyslukemat vuonna 2023, jolloin 8,5 miljoonaa vierailijaa yöpyi kaupungissa, mikä oli 14 % enemmän kuin ennen Covidia areacmilano.it. Kun mukaan lasketaan koko metropolialue, kävijöitä oli huimat 17,6 miljoonaa vuonna 2023 areacmilano.it. Tätä kasvua ovat vauhdittaneet useat tekijät: uudelleen aikataulutetut tapahtumat ja messut pandemian jälkeen, Milanon onnistunut markkinointi sekä kansainvälisen matkailun elpyminen. USA, Ranska, Saksa, Iso-Britannia sekä nousevat markkinat kuten Kiina ja Lähi-itä ovat ulkomaisten turistien tärkeimpiä lähtömaita areacmilano.it. Turistit käyttävät huomattavia summia – Milano oli toisella sijalla Italiassa turistien kulutuksessa vuonna 2024 (noin 1,85 miljardia euroa) wetheitalians.com, mikä hyödyttää paikallisia yrityksiä ja sijoittajia vähittäiskaupassa ja majoitusalalla. Keskimääräinen oleskelun pituus on noin 2–3 yötä areacmilano.it, mikä tukee myös lyhytaikaisten vuokra-asuntojen markkinaa.

Tällä turismin nousulla on muutamia kiinteistövaikutuksia: Kysyntä hotelleille on erittäin vahvaa (mikä näkyy aiemmin mainitussa hotellisijoitusten ennätyksessä). Monet uudet hotellit ovat suunnitteilla – budjetista viiden tähden hotelleihin – usein vanhoja rakennuksia muuntamalla. Myös vähittäiskaupan vuokranantajat ovat hyötyneet vilkkaasta kävijäliikenteestä – esimerkiksi luksusliikkeet Muotialueella ovat menestyneet suuria summia kuluttavien turistien ansiosta (Milanoon suuntautuvan turismin demografia painottuu varakkaisiin matkailijoihin, mukaan lukien kasvava osuus Persianlahdelta ja Aasiasta en.wikipedia.org). Asuntopuolella Milanon suosio turistien keskuudessa on kaksiteräinen miekka: se kannustaa kiinteistönomistajia lyhytaikaisiin vuokriin (korkeammat tuotot), mikä pahentaa paikallisten asuntopulaa. Kaupunki tasapainottaa tätä edistämällä hotellirakentamista (jotta turisteilla on vaihtoehtoja eikä kaikki asunnot mene Airbnb:lle) ja mahdollisesti rajoittamalla lyhytaikaisia vuokrauksia, kuten mainittiin. Toinen turismin kasvuodotus liittyy vuoden 2026 talviolympialaisiin – vaikka talvikisat ovat pienemmät kuin kesäolympialaiset, ne tuovat silti mukanaan suuren määrän vierailijoita, mediaa ja investointeja. Milano nauttinee jatkuvasta turismin tuomasta hyödystä vuosina 2025–2026 esiohjelmien ansiosta, ja mahdollisesti myös jälkivaikutuksista. Kiinteistönäkökulmasta alueet kuten Duomo, Navigli, Porta Nuova ja kaikki olympialaisiin liittyvät kohteet kokevat suurinta turismin ajamaa kysyntää.

Työmarkkinat ja etätyö: COVID-19-pandemia kiihdytti etätyötä maailmanlaajuisesti, eikä Milano ollut poikkeus. Täällä suuntaus näyttää kuitenkin olevan hybridi pikemminkin kuin täysin etä monilla toimialoilla. Pankit, suunnittelutoimistot ja valtion virastot Milanossa ovat suurelta osin tuoneet työntekijät takaisin toimistolle ainakin muutamaksi päiväksi viikossa. Tämä on pitänyt toimistosektorin melko vahvana (kuten näimme 2024–25 käyttöasteen kasvusta). Se tarkoittaa myös, että pelättyä “kaupunkipakoa” maaseudulle muuttavien työntekijöiden muodossa on Italiassa tapahtunut vain rajoitetusti. Jotkut milanolaiset ostivat pandemian aikana koteja Comon tai Maggioren järviltä tai maaseudulta Lombardiasta, mutta pääosin Milanon väkiluku ei romahtanut. Itse asiassa, kun toimistot jälleen täyttyvät ja sosiaalinen elämä palaa, ihmiset ottavat kaupunkiasumisen uudelleen omakseen. Jos jotain, pandemia korosti lisätilan tai parvekkeen arvoa – tästä syystä ostajien mieltymyksissä on havaittu lievää siirtymää suurempiin asuntoihin tai niihin, joissa on ulkotilaa (mikä on todettu ostajatutkimuksissa globalpropertyguide.com). Tämä saattaa vähitellen vaikuttaa rakentamiseen, painottaen enemmän terasseja, kotitoimistosyvennyksiä ja mukavuuksia uusissa hankkeissa. Milanon työmarkkinat ovat edelleen erittäin vahvat – yritykset luovat tänne jatkuvasti työpaikkoja (mukaan lukien uudet monikansalliset pääkonttorit tai teknologiakeskukset, jotka valitsevat Milanon). Työttömyys Milanossa on noin puolet Italian keskiarvosta. Korkea työllisyys korreloi tyypillisesti vahvan asuntokysynnän kanssa, sillä useammalla ihmisellä on vakaa tulotaso vuokraamiseen tai ostamiseen. Toisaalta työvoimapula rakentamisessa ja ravintola-alalla on haaste; ellei siihen puututa, se voi hidastaa hankkeita tai nostaa kustannuksia, mikä vaikuttaa epäsuorasti kiinteistötarjontaan.

Yhteenveto: Milanon kiinteistönäkymiä vahvistavat taloudellinen elinvoimaisuus, kasvava ja kansainvälinen väestö sekä kukoistava matkailu. Nämä tekijät luovat myönteisen kierteen: työpaikat houkuttelevat ihmisiä, jotka tarvitsevat asuntoja; vierailijat käyttävät rahaa, mikä vauhdittaa vähittäiskauppaa ja ravintola-alaa; dynaaminen kaupunki vetää lisää yrityksiä ja tapahtumia, ja niin edelleen. Vaikka Italia kohtaa joitakin makrotaloudellisia ja väestöllisiä vastatuulia, Milano tuntuu usein toimivan omassa optimistisemmassa kuplassaan. Kaupungin haasteena on varmistaa, että kasvu on kestävää ja osallistavaa – tarjota riittävästi asuntoja, päivittää infrastruktuuria kasvavalle väestölle ja ylläpitää elämänlaatua. Sijoittajan tai asunnonomistajan näkökulmasta Milanon perustekijät pysyvät vahvoina: kysyntä on laajapohjaista (paikallista ja ulkomaista, asuin- ja liiketilaa), ja kaupungin kansainvälinen profiili on nousussa. Niin kauan kuin Milano jatkaa nykyisellä urallaan, sen kiinteistömarkkinat pysyvät tulevina vuosina yhtenä Euroopan dynaamisimmista ja palkitsevimmista.

Lähteet:

• Dils – Kiinteistömarkkinat H1 2025 Italiassa (heinäkuu 2025): Sijoitusvolyymit, sektorin kehitys ja Milanon tilastot dils.com dils.com.
• Global Property Guide – Italian asuinkiinteistöjen analyysi 2025 (huhtikuu 2025): Italian asuntojen hintaindeksit ja Milanon hintavertailu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Cushman & Wakefield – Vuoden 2025 ennakko: Italian kiinteistötrendit (joulukuu 2024): Ennusteet toimistoille (vuokrien kasvu +3% vuonna 2025), vähittäiskaupan elpyminen, asumissektorin trendit cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Idealista/Tecnocasa – Milanon hintakehitys alueittain (marraskuu 2024): +1,3% koko vuonna 2024, keskusta -0,8%, reuna-alueet jopa +4,5%; naapurustojen hintatiedot idealista.it idealista.it.
• Il Giorno – Asuntobuumi: kaupunginosat +40% (huhtikuu 2025): Viisi nopeimmin kasvavaa aluetta 2020–2025 (Certosa, Corvetto, Forlanini, Bovisa, Precotto ~40–46%) ilgiorno.it ilgiorno.it.
• Nomisma – Kiinteistöbarometri 2025 (heinäkuu 2025): Myynti +11,5% Q1 2025, asuntolainojen elpyminen, hintojen kasvu +1,1% vuodessa, siirtyminen esikaupunkeihin, vuokrien nousu idealista.it idealista.it.
• Fanpage – Lyhytaikaiset vuokraukset & Salva Milano (marras 2024): Milano kieltää Airbnb-avainlaatikoita, mainiten 20 000 yksikköä lyhytaikaisessa vuokrassa; Salva Milano -laki käynnistää uudelleen 150 estettyä hanketta, helpottaa lupasääntöjä uudisrakennuksille fanpage.it fanpage.it.
• HomeUnity – Lyhytaikaisvuokrauksen opas 2025 (2024): Uudet kansalliset säännöt – pakollinen CIN-koodi vuoteen 2025 mennessä, turvallisuusvaatimukset, 26 %:n kiinteä vero usean asunnon lyhytaikaisvuokrauksille tammikuusta 2024 alkaen homeunity.it.
• Areac Milano – Matkailutilastot Milanossa (2024): 8,5 miljoonaa turistia vuonna 2023 (ennätys, +34 % vs 2022), matkailijoiden demografia ja kulutus areacmilano.it areacmilano.it.
• Knight Frank (Idealista news) – Wealth Report 2025 -näkemyksiä (maalis 2025): Milanon luksusasuntojen hinnat +3,5 % vuonna 2024, Italian huippuluokan näkymät “tasainen kasvu” kansainvälisen kysynnän ja kilpailukykyisen hinnoittelun ansiosta idealista.it idealista.it.