Miksi Chicagon kiinteistömarkkinat voivat olla Amerikan paras valinta vuonna 2025 ja sen jälkeen

Chicagon kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat mahdollisuuksien ja muutoksen risteyskohdassa. Asuntojen hinnat nousevat tasaisesti (eivät hallitsemattomasti), ja ostajakysyntä pysyy kestävänä korkeammista koroista huolimatta. Kaupungin liikekiinteistöjen tilanne on vaihteleva: teollisuus- ja moniperhekiinteistöt kukoistavat, kun taas vanhemmat keskustatoimistot kärsivät ennätyksellisistä tyhjilläänoloista. Silti Chicagon edullisuusetu rannikkokaupunkeihin verrattuna houkuttelee uutta kiinnostusta chicagorealtor.com. Tiukoista vuokramarkkinoista ja suosituista kaupunginosista suuriin kehityshankkeisiin ja poliittisiin muutoksiin – tämä raportti pureutuu viimeisimpiin trendeihin. Voisiko Chicago olla yksi maan fiksuimmista kiinteistösijoituksista vuonna 2025? Sukelletaanpa dataan, ennusteisiin vuoteen 2030 asti ja markkinaa muovaaviin avaintekijöihin.

Asuntomarkkinoiden trendit vuonna 2025

Asuntojen hinnat ja myynti: Chicagon asuntomarkkinoilla nähdään maltillista hinnannousua ja myyntivolyymi paranee. Vuoden 2025 puolivälissä Chicagon asunnon mediaanihinta on noin 402 000 dollaria, mikä on noin 4,4 % enemmän kuin vuotta aiemmin redfin.com. Myynti on myös kasvanut – noin 2 675 asuntoa myytiin kesäkuussa 2025, mikä on 4 % enemmän kuin samana kuukautena viime vuonna redfin.com. (Tämä on käänne vuoteen 2024 verrattuna, jolloin myynti hidastui.) Asunnot menevät myös hieman nopeammin kaupaksi (noin 49 päivää markkinoilla, ~5 päivää nopeammin kuin viime vuonna) jatkuvan ostajakysynnän ansiosta redfin.com. Alla oleva taulukko tiivistää viimeisimmät koko kaupungin mittarit:

Chicagon asuntomarkkinat (keski-2025)	Arvo	Vuosimuutos
Mediaanimyyntihinta (kesä 2025)	$402,000	+4,4 % redfin.com
Myydyt asunnot (kesä 2025, kaikki tyypit)	2,675	+4,2 % redfin.com
Mediaanipäivät markkinoilla	49 päivää	5 päivää nopeammin redfin.com
Mediaanihinta per neliöjalka	$281	+3,7 % YoY redfin.com

Tarjonta ja varannot: Yksi syy hintojen nousuun on rajoitettu tarjonta myytävistä asunnoista. Chicagossa tarjonta on ollut jatkuvasti matala – toukokuussa 2025 markkinoilla olevien asuntojen määrä oli noin 16 % pienempi kuin vuotta aiemmin heartlandro.realtor. Tämä ilmoituspula luo kilpailulliset olosuhteet. Vaikka asuntolainojen korot ovat noin 6,8 %, ostajat tarttuvat tarjolla oleviin asuntoihin melko nopeasti (siksi pieni lasku markkinapäivissä). Välittäjät raportoivat, että vuosi 2024 oli todennäköisesti pohja tarjonnassa, ja useammat asunnonomistajat saattavat laittaa kotinsa myyntiin loppuvuodesta 2025 elämänmuutosten vuoksi, vaikka nykyiset asuntolainojen korot ovat matalat chicagorealtor.com chicagorealtor.com. Jos uusia ilmoituksia tulee lisää, Chicagossa saatetaan nähdä asuntokauppojen kasvu vuonna 2025 – valtakunnallisesti NAR:n ennuste povaa 9–13 %:n nousua asuntokaupoissa tänä vuonna, ja Chicagon tasainen työllisyyskasvu sekä helpottuvat korot voivat auttaa sitä seuraamaan perässä chicagorealtor.com.

Hintakehitykset asuntotyypeittäin: Omakotitalot ovat viime aikoina johtaneet hintojen nousua. Chicagon kaupungissa omakotitalojen hinnat olivat noin 9,4 % korkeammat toukokuussa 2025 kuin vuotta aiemmin heartlandro.realtor. Myös asunto-osakkeiden ja rivitaloasuntojen arvot ovat nousseet, mutta maltillisemmin (noin +4,4 % vuodessa toukokuuhun mennessä) heartlandro.realtor. Huomionarvoista on, että myyntimäärät ovat olleet tarjonnan rajoittamia – omakotitalojen myyntien määrä oli itse asiassa hieman alhaisempi (–2 % vuodessa) toukokuussa, ja asunto-osakkeiden myynti laski noin 10 % edellisvuodesta heartlandro.realtor heartlandro.realtor. Lyhyesti sanottuna, markkinoilla on edelleen runsaasti ostajia, mutta he kilpailevat rajallisesta määrästä kohteita. Asumisen kohtuuhintaisuus on yhä kohtuullista suurkaupunkien mittapuulla (Chicagon mediaanihinta on noin 14 % alle Yhdysvaltojen mediaanin), mutta korkeammat korot tarkoittavat, että ostajien kuukausittaiset maksut ovat suurempia, mikä hillitsee hintojen nousua. Yleisesti asiantuntijat odottavat maltillista, tasaista arvonnousua räjähdysmäisten hintapiikkien sijaan – eli noin 3–5 %:n vuotuista asuntojen hintojen kasvua lähitulevaisuudessa libertybank.com.

Vuokramarkkina-analyysi: Vuokrat & vajaakäyttöasteet

Chicagon asuinvuokramarkkinat käyvät kuumina vuonna 2025, sillä vuokrat nousevat ja vajaakäyttöasteet ovat historiallisen alhaalla. Kysyntä vuokra-asunnoille on kasvanut, kun monet potentiaaliset ostajat pysyvät vuokralaisina (korkeiden korkojen ja rajallisen ensiasuntotarjonnan vuoksi). Tässä tärkeimmät vuokramarkkinoiden tunnusluvut:

• Keskimääräinen vuokra: Koko kaupungin tasolla keskimääräinen asunnon vuokra on noin 1 929 $ kuukaudessa, mikä on noin 22 % korkeampi kuin Yhdysvaltojen keskimääräinen vuokra, joka on noin 1 577 $ tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Vuokrat vaihtelevat asunnon koon ja sijainnin mukaan – kesäkuussa 2025 tyypillinen yksiö vuokrataan noin 1 872 dollarilla, yksiöt noin 2 524 dollarilla ja kaksiot noin 3 142 dollarilla keskimäärin tritonrealtygroupllc.com (ylelliset tornitaloasuntojen vuokrat ovat vielä korkeampia). Vuokrat ovat nousseet noin 3–4 % vuodessa, ja tämän tahdin odotetaan jatkuvan vuoteen 2025 asti tritonrealtygroupllc.com.
• Asuttavuus/Vuokrausaste: Asuntojen asuttavuus on erittäin korkea – yli 95 % asunnoista on täynnä keskimäärin, ja monilla halutuilla alueilla vajaakäyttöaste on käytännössä alle 5 %. Suosituilla alueilla, kuten Logan Square, Lincoln Park tai Andersonville, vajaakäyttöasteet kiristyvät erittäin matalalle tasolle chicagospropertymanagement.com. Vuokranantajat raportoivat useista hakijoista laadukkaille asunnoille; usein yli 8 vuokralaista hakee yhtä asuntoa kohden, mikä on merkki kovasta kilpailusta ja vähäisestä vajaakäytöstä tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Tämä tiukka markkina antaa vuokranantajille hinnoitteluvoimaa (vähän myönnytyksiä) ja johtaa nopeisiin vuokrauksiin uusille markkinoille tuleville asunnoille.
• Vuokra-asuntojen kysynnän ajurit: Useat tekijät vauhdittavat Chicagon vuokra-asuntobuumia. Kaupungin elpyminen pandemian jälkeen – kun nuoret ammattilaiset palaavat kaupunkielämään ja toimistot avautuvat uudelleen – on lisännyt kysyntää keskeisillä sijainneilla oleville vuokra-asunnoille chicagorealtor.com chicagorealtor.com. Samaan aikaan korkeat asuntolainakorot ja taloudellinen epävarmuus pitävät osan ensiasunnon ostajista vuokramarkkinoilla pidempään, “lisäten entisestään kysyntää” vuokra-asunnoille chicagospropertymanagement.com. Lisäksi Chicagon rajoitettu uudisrakentaminen moniperheasuntojen osalta viime vuosina tarkoittaa, että tarjonta ei pysy perässä. Itse asiassa vuosi 2025 on yksi tiukimmista vuokra-asuntotarjonnan kausista viime aikoina, ja uusia asuntoja valmistuu vähemmän tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Tämä epätasapaino (tasainen kysyntä ja vähenevä tarjonta) on resepti jatkuville vuokrankorotuksille.
• Sijoitusnäkökulma: Vuokranantajat ja sijoittajat hyötyvät näistä trendeistä – korkea käyttöaste, nousevat vuokrat ja suotuisat tuottoprosentit (vuokratuotot) verrattuna kalliimpiin rannikkokaupunkeihin chicagospropertymanagement.com. Chicagon moniperheasuntosektori on herättänyt kansallista sijoittajakiinnostusta juuri näistä syistä. Toisaalta poliittinen huomio vuokramarkkinoihin on myös lisääntynyt: vuokrakattoa koskevat kampanjat ovat nousseet esiin Illinoisissa (vaikka osavaltiotason vuokrakatto on yhä kielletty), ja tietyillä gentrifioituvilla alueilla kaupunki on puuttunut asiaan toimenpiteillä, joilla pyritään estämään asukkaiden syrjäytymistä chicagospropertymanagement.com. Esimerkiksi suositun 606 Trailin ympäristössä luoteisosassa kaupunkia “Anti-Gentrification Ordinance” rajoittaa purkutöitä ja keinottelua Logan Squaren ja Humboldt Parkin kaltaisilla alueilla hillitäkseen vuokrien karkaamista ja suojellakseen pitkäaikaisia asukkaita chicagospropertymanagement.com. Nämä toimet korostavat tasapainoilua sijoitusten edistämisen ja kohtuuhintaisen asumisen turvaamisen välillä.

Vuokraennuste: Odotetaan, että Chicagon vuokrat jatkavat nousuaan tulevina vuosina, ellei tapahdu merkittävää taloudellista taantumaa. Vuokrausasiantuntijat ennustavat vuosittaista vuokrien kasvua noin 3–4 % koko kaupungissa, mikä on linjassa historiallisten keskiarvojen kanssa tritonrealtygroupllc.com. Tyhjäkäyttöasteiden odotetaan pysyvän matalina (alle 5–6 %), sillä uusien asuntojen tarjonta on maltillista ja rakennuskustannukset korkeita. Vuokralaiset kohtaavat edelleen kilpailulliset markkinat – jos korot kuitenkin laskevat ja asunnon ostaminen muuttuu edullisemmaksi, vuokra-asuntojen kysyntä saattaa hieman tasaantua, kun osa kotitalouksista siirtyy takaisin ostamaan asuntoja. Toistaiseksi Chicagon vuokramarkkinat ovat kuitenkin vuokranantajaystävälliset, ja niille on ominaista ”vahva vuokrien kasvu, rajallinen uusi tarjonta ja kova vuokralaisten kilpailu” tritonrealtygroupllc.com.

Liikekiinteistöt: Sekalaisia signaaleja vuodelle 2025

Chicagon liikekiinteistöala vuonna 2025 kokee eriytyviä trendejä eri kiinteistötyypeissä. Yleisesti ottaen teollisuusvarastot ja logistiikkatilat menestyvät, asuntovuokraus on vahvaa (kuten yllä käsitelty), ja jopa vähittäiskauppa elpyy COVIDin jälkeen, erityisesti suosituilla kaupunkialueilla dailyherald.com. Toisaalta toimistomarkkinat kamppailevat korkeiden tyhjäkäyttöasteiden ja arvonlaskun kanssa etätyön yleistymisen seurauksena. Alla käymme läpi keskeisten liikekiinteistösegmenttien nykytilan:

Toimistomarkkinat – Korkea tyhjäkäyttöaste ja siirtymävaihe

Chicagon keskustan toimistomarkkinat ovat korjausvaiheessa. Etä- ja hybridityön yleistyminen on jättänyt monet toimistot vajaakäytölle, erityisesti vanhemmat rakennukset Loopin alueella. Vuoden 2025 puoliväliin mennessä koko CBD:n (Central Business District) toimistotyhjäkäyttöaste nousi ennätyskorkealle 24–27 %:n tasolle – tasolle, jota ei nähty kymmenen vuotta sitten bradfordallen.com chicagobusiness.com. Pelkästään vuoden 2025 toisella neljänneksellä keskustan toimistoissa oli negatiivinen nettokäyttö 1,5 miljoonaa neliöjalkaa, mikä nosti suoran tyhjäkäytön 24,7 %:iin (ennätys) ja laski pyyntivuokria hieman ($41 per neliöjalka, brutto) bradfordallen.com. Vertailun vuoksi keskustan tyhjäkäyttöaste oli noin 23 % vuoden 2024 lopussa ja on noussut siitä lähtien taylorjohnson.com taylorjohnson.com, mikä osoittaa, että kyseessä on kymmenes peräkkäinen vuosineljännes, jolloin tyhjäkäyttö on kasvanut vuoden 2025 alkaessa chicagobusiness.com. Vuokranantajat kärsivät: toimistovuokrausvolyymi vuonna 2024 oli vain 8,2 miljoonaa neliöjalkaa, suunnilleen sama kuin vuonna 2023 ja selvästi alle pandemiaa edeltävän tason taylorjohnson.com.

Kuitenkin toimistosektorilla on kyse kahdesta eri alasektorista. Uudemmat, runsailla mukavuuksilla varustetut toimistotilat (ja valmiit toimitilat) houkuttelevat yhä vuokralaisia, kun taas vanhemmat ”perustoimistotilat” kamppailevat taylorjohnson.com. Tämä jako näkyy selkeimmin Fulton Marketissa (West Loop) verrattuna LaSalle Streetin historialliselle käytävälle. Fulton Market – entinen lihapakkaamoalue, josta on tullut trendikäs teknologiakeskus – jatkaa ylisuoriutumista: sillä on alin toimistotyhjiöaste kaikista alasektoreista (noin 16 % tyhjänä, kun keskustan keskiarvo on noin 25 %) ja siellä nähtiin jopa positiivista nettokäyttöastetta vuonna 2024 taylorjohnson.com. Suuret vuokrasopimukset (esim. suuret teknologia- ja mainostoimistot) ovat hakeutuneet Fulton Marketin uusiin, moderneilla mukavuuksilla varustettuihin torneihin. Sen sijaan monet vanhemmat Loopin toimistotornit ovat suurelta osin tyhjillään, ja jotkut ovat käytännössä käyttökelvottomia ilman mittavia uudistuksia. Kuten eräs kaupungin virkamies totesi, osa perinteisestä keskustasta ”on hätää kärsimässä”, koska toimistot ovat vanhentuneita, ”rakennettuina linnoituksiksi vuosisata sitten”, käyttöaste romahtaa ja veropohja kutistuu chicago.suntimes.com.

Toimistosijoitukset ja arvot: Toimistojen ahdinko on johtanut jyrkkiin pudotuksiin kiinteistöjen arvoissa. Viimeaikaiset keskustan toimistorakennusten myynnit ovat toteutuneet valtavilla alennuksilla – keskimäärin noin 73 % alempana kuin aiemmat myyntihinnat taylorjohnson.com. Dollareissa mitattuna noin 405 miljoonan dollarin arvosta keskustan toimistokiinteistöjä vaihtoi omistajaa koko vuonna 2024 (nousua pohjalukemista, jotka olivat 140 miljoonaa dollaria vuonna 2023), mutta tämä volyymi on silti vain murto-osa vuoden 2019 yli 1,4 miljardista dollarista taylorjohnson.com. Sijoittajat ovat erittäin varovaisia toimistojen suhteen; vain syvästi alihinnoitellut, opportunistiset kaupat toteutuvat. Hopeareunus on se, että nämä edulliset hinnat houkuttelevat ostajia, jotka aikovat muuntaa tai uudistaa rakennuksia, ja Chicagossa nähdäänkin nyt aalto toimistojen muutoshankkeita (lisää tästä Kehityshankkeet-osiossa). On myös syytä huomioida, että Chicagon esikaupunkien toimistomarkkinat kohtaavat samanlaisia haasteita – esikaupunkien toimistotyhjiöaste on noin 24–25 %, mikä on samaa tasoa kuin keskustassa taylorjohnson.com. Joitakin esikaupunkien yrityskampuksia kehitetään uudelleen tai vuokrataan uusiin käyttötarkoituksiin (esim. biotieteiden laboratoriot, logistiikka), kun yritykset keskittävät tilojaan.

Kaiken kaikkiaan Chicagon toimistomarkkina on murroksessa. Vuokranantajat keskittyvät remontteihin, tarjoavat valmiita toimistotiloja ja lisäävät rakennusten palveluita houkutellakseen vuokralaisia. Lähiajan näkymät pysyvät pehmeinä – ”kun Chicagon toimistoluottoja erääntyy 5,4 miljardin dollarin edestä seuraavan kahden vuoden aikana, lisää ahdinkoa voi ilmetä” taylorjohnson.com – mutta on nähtävissä varhaisia vakautumisen merkkejä. Vuokraustoiminta kasvoi hieman vuoden 2024 lopulla, ja sekä vuokralaiset että sijoittajat osoittavat kiinnostusta laadukkaisiin tiloihin oikeaan hintaan. Chicagon toimistokiinteistömarkkina on käytännössä asettumassa uuteen tasapainoon: toimistoja tarvitaan vähemmän, moni vanha rakennus saa uuden käyttötarkoituksen, ja jäljelle jäävien toimistojen on tarjottava huippuluokan ympäristö pysyäkseen kilpailukykyisinä.

Teollisuus & logistiikka – Voimasektori

Jyrkässä ristiriidassa toimistoihin nähden Chicagon teollisuuskiinteistöt ovat vahvoja ja pysyvät yhtenä kuumimmista kiinteistötyypeistä. Chicago on kansallinen logistiikkakeskus – O’Haren lentokentän rahtikapasiteetti, laajat rautatie- ja rekkaterminaalit sekä keskeinen sijainti tukevat tätä – ja tämä jatkaa vahvan kysynnän luomista varastoille ja jakelukeskuksille. Teollisuusmarkkinan keskeisiä nostoja vuodelle 2025 ovat:

• Vapaat tilat & absorptio: Chicagon teollisuuden vajaakäyttöaste on vain noin 5,5 % vuoden 2025 alussa cawleycre.com, mikä on alhaisempi kuin jopa ennen pandemiaa ja selvästi alle Yhdysvaltojen teollisuuden keskiarvon (~7 %) cawleycre.com. Viimeisen 12 kuukauden aikana Chicagossa on otettu käyttöön noin 8–9 miljoonaa neliöjalkaa teollisuustilaa, mikä pitää sen yhtenä Yhdysvaltojen johtavista markkinoista nettokysynnässä cawleycre.com. Vaikka uusia varastoja valmistui valtava määrä (lähes 15+ miljoonaa neliöjalkaa lisättiin viime vuonna), tarjonta ja kysyntä ovat kutakuinkin tasapainossa, ja vajaakäyttöaste pysyy tiukkana.
• Vuokrien kasvu: Teollisuuskiinteistöjen omistajat nauttivat tasaisesta vuokrien kasvusta. Varastojen vuokratasot nousivat noin 3,3 % vuoden takaiseen verrattuna (Q1 2025) cawleycre.com, ylittäen valtakunnallisen keskiarvon ja ollen ensimmäistä kertaa yli vuosikymmeneen Chicagon teollisuusvuokrien kasvun johtaessa maata cawleycre.com. Keskimääräinen pyyntivuokra on noin 9,70 dollaria/neliöjalka (triple net) koko alueella, kun taas modernit “big-box” -jakelukeskukset parhailla alueilla saavat 5–8 dollaria/neliöjalka ja pienemmät täydennysvarastot 11–12+ dollaria/neliöjalka cawleycre.com. Tiukka vajaakäyttö ja kova kilpailu hyvistä sijainneista nostavat vuokria edelleen.
• Rakentamisen pipeline: Korkeasta kysynnästä huolimatta rakennuttajat ovat olleet kurinalaisia uuden rakentamisen suhteen. Vain noin 1,1 % Chicagon teollisuustilasta on rakenteilla vuonna 2025 (selvästi vähemmän kuin Sunbeltin markkinoilla, joissa rakennettiin aggressiivisesti) cawleycre.com. Tämä hillitty rakentaminen on estänyt ylitarjontaa. Rakennuttajat keskittyvät räätälöityihin hankkeisiin ja ovat varovaisia spekulatiivisten kohteiden kanssa. Uusien toimitusten hidastumisen odotetaan pitävän teollisuuden vajaakäyttöasteen vakiona noin 5 %:n tasolla, vaikka talouskasvu hidastuisi cawleycre.com. Lyhyesti: Chicagon teollisuusmarkkina ei rakenna liikaa – mikä lupaa hyvää vuokranantajille hinnoitteluvoiman säilyttämisessä.
• Merkittävät kaupat: Sijoitukset Chicagon teollisuuskiinteistöihin ovat edelleen aktiivisia. Viime vuoden aikana noin 4,2 miljardia dollaria teollisuusomaisuutta vaihtoi omistajaa, mukaan lukien suuret portfoliokaupat cawleycre.com. Tuottoprosentit ovat nousseet hieman korkojen mukana, mutta institutionaaliset sijoittajat pitävät Chicagon varastoja yhä houkuttelevina pitkäaikaisina sijoituksina. Esimerkiksi vuoden 2024 lopulla nähtiin suuria ostoja, kuten Ares Managementin 356 000 neliöjalan jakelukeskuksen hankinta Aurorasta 46 miljoonalla dollarilla (~130 $/neliöjalka) ja Nuveen osti 271 000 neliöjalan logistiikkatilat 5,4 %:n tuottoprosentilla cawleycre.com. Yksi otsikoihin noussut kauppa: erikoistunut datakeskus Elk Grovessa myytiin huikeaan 439 miljoonan dollarin hintaan (yli 2 300 $/neliöjalka) – osoittaen kriittisten teollisuuskiinteistöjen korkean arvon cawleycre.com. Vuokrauspuolella yritykset kuten ShipBob ja Expeditors solmivat suuria uusia varastovuokrasopimuksia metropolialueella hyvillä vuokratasoilla, noin 7–8 $/neliöjalka cawleycre.com. Verkkokauppa, elintarvikejakelu ja valmistavat yritykset jatkavat laajentumistaan Chicagon teollisuuskäytävillä, mikä pitää kysynnän vakaana, vaikka jotkut kansalliset markkinat viilenevät.

Yhteenveto: Chicagon teollisuuskiinteistöala on erittäin kestävä ja edelleen kasvussa. Alhaiset vajaakäytöt, maltillinen uusi tarjonta ja alueen logistiset edut viittaavat siihen, että tämä sektori pysyy vahvana tukipilarina ja tarjoaa sijoittajille vakaita tuloja ja arvonnousupotentiaalia.

Vähittäiskauppa & muut liikekiinteistöt

Vähittäiskauppa: Vaikeiden vuosien jälkeen Chicagon vähittäiskauppakiinteistöt osoittavat elpymisen merkkejä vuonna 2025. Kun asiakasvirrat palaavat ostosalueille ja ravintolakäytäville, jälleenmyyjät laajentavat jälleen (tai ainakin lopettavat sulkemisten aallon). Kaupunkien katutason liiketilat alueilla kuten West Loop, Fulton Market, Wicker Park ja keskustan Michigan Avenue herättävät jälleen vuokralaisten kiinnostusta. Paikalliset välittäjät huomauttavat, että “jopa vähittäiskauppa vahvistuu jälleen kaupunkikäytävillä”, joilla on vahva asiakasvirta ja tiheä asutus dailyherald.com. Esimerkiksi Fulton Marketin muutos ruokailu- ja viihdekeskukseksi on nostanut alueen vuokrat pandemian aikaisia tasoja korkeammiksi. Keskustan pääkatujen vähittäiskauppa (esim. Magnificent Mile) toipuu yhä vajaakäytöistä, mutta näkyvät vuokrasopimukset (kuten uudet lippulaivamyymälät ja elämykselliset kohteet) ovat alkaneet täyttää tyhjiä liiketiloja.

Tämä sanottuna, vähittäiskauppasektorin tila vaihtelee sijainnin ja muodon mukaan. Lähikauppakeskukset, joiden ankkurina toimivat ruokakaupat tai välttämättömät palvelut, pysyivät vakaina koko ajan ja menestyvät yhä. Suurten esikaupunkien alueostoskeskusten tilanne on vaihteleva – muutamat huipputason ostoskeskukset menestyvät, kun taas heikompia harkitaan uudelleenkehitykseen. Kaiken kaikkiaan kuluttajien kulutus Chicagossa on ollut vakaata, ja vähittäiskauppatilojen vajaakäyttöasteet ovat laskeneet hieman vuoden 2020 huippulukemista. Parhaiden liikepaikkojen vuokrat vakiintuvat tai nousevat jälleen, vaikka kannustimia käytetään yhä houkuttelemaan vuokralaisia. Jatkossa voidaan odottaa, että vähittäiskauppa kehittyy: enemmän pop up -käyttöjä, enemmän ruoka-/juoma- ja viihdetarjontaa perinteisten liikkeiden tilalle sekä jatkavaa kasvua monikäyttöisissä kohteissa, joissa vähittäiskauppa yhdistyy asumiseen tai toimistotiloihin. Chicagon monipuoliset kaupunginosat luovat vähittäiskaupalle mikromarkkinoita, joten menestys riippuu jatkossakin paikallisista väestötekijöistä ja jalankulkuliikenteen määrästä.

Hotelli & majoitusala: Chicagon hotellien käyttöaste on palautunut merkittävästi matkailun ja messujen paluun myötä. Vuoteen 2025 mennessä suurten keskustahotellien käyttöaste on keskimäärin 60 prosentin puolivälin ja ylärajan välillä, kun se vuosina 2020–21 oli noin 40–50 %. Myös huonehinnat ovat palautuneet. Tämä elpyminen kannustaa joitakin uusia hotellihankkeita (erityisesti pienempiä boutique-hotelleja trendikkäillä alueilla kuten Fulton Market) sekä joidenkin vanhojen toimistojen muuttamista hotelleiksi. Merkittävää on myös, että kaupunki etenee ensimmäisen kasinokeskuksensa kanssa, johon sisältyy merkittävä majoitusosuus (yksityiskohdat seuraavassa osiossa). Vaikka tämä raportti ei keskity majoitusalaan, sen terve tila lisää tiettyjen kiinteistötyyppien (ravintolat, viihdepaikat jne.) kysyntää ja heijastaa laajempaa kaupunkielinvoimaa.

Erikoistuneet sektorit: Muut kaupalliset sektorit, kuten life science -laboratoriot, lääkärikeskukset ja datakeskukset, ansaitsevat myös maininnan. Chicago on pyrkinyt kasvattamaan life science -alan jalansijaa – kehityshankkeet kuten 14-kerroksinen laboratoriotalo Fulton Marketissa ja suunnitteilla oleva Bronzeville Lakefront -innovaatiopiiri tähtäävät kaupungin aseman vahvistamiseen bioteknologian kasvussa. Lääkärikeskukset menestyvät kohtuullisesti, sillä terveydenhuoltoala laajenee monilla alueilla. Datakeskuksista on puolestaan tullut merkittävä kiinteistömuoto Chicagon seudulla (erityisesti esikaupungeissa kuten Elk Grove Village), kiitos Illinois’n verokannustimien ja alueen kuituyhteyksien – Chicago on nyt yksi Yhdysvaltojen johtavista datakeskusmarkkinoista. Jokainen näistä erikoissektoreista rikastuttaa kaupungin kaupallista kiinteistökenttää ja tarjoaa sijoitusvaihtoehtoja perinteisten toimisto-/vähittäis-/teollisuuskategorioiden ulkopuolelta.

Keskeiset kaupunginosat ja alueet, joita kannattaa seurata (kasvu vs. taantuma)

Chicagosta käytetään usein nimitystä ”kaupunginosien kaupunki”, ja kiinteistötrendit voivat vaihdella suuresti eri puolilla metropolialuetta. Vuonna 2025 tietyt kaupunginosat kokevat nopeaa kasvua ja investointeja, kun taas toiset kohtaavat haasteita tai ovat murrosvaiheessa. Tässä katsaus keskeisiin alueisiin:

Nopean kasvun ”kuumat” kaupunginosat:

• Fulton Market & West Loop: Jos jokin alue kiteyttää Chicagon kasvun, se on Fulton Market. Tämä entinen varastoalue Near West Sidella on räjähtänyt kehityksestä. Viime vuosina tänne on avattu kymmeniä uusia toimistopäämajoja, asuintorneja, hotelleja ja ravintoloita. Alueella sijaitsee Googlen Keskilännen pääkonttori ja monia teknologia- ja luovan alan yrityksiä. Fulton Marketin elä-työskentele-leiki -tunnelma (trendikkäät ravintolat, boutique-hotellit, luksusasunnot) houkuttelee sekä asuin- että liikekiinteistöjen kysyntää dailyherald.com. Tällä hetkellä alueella on kaupungin alhaisin toimistotyhjäkäyttöaste (≈16 %) ja jatkuvaa positiivista nettokäyttöönottoa, vaikka muut osa-alueet kamppailevat taylorjohnson.com. Asuntopuolella useat uudet luksusasuintalot vuokrataan nopeasti, ja viereisen West Loopin asuntojen hinnat ovat nousseet. Fulton Market/West Loop on erinomainen esimerkki kaupungin menestystarinasta, joka on noussut ”sekä asuin- että liikekiinteistösijoitusten keskukseksi” Chicagossa dailyherald.com. Odotettavissa on lisää kasvua, vaikka uusien hankkeiden tahti saattaa hidastua alueen täyttyessä.
• Near South Side (Bronzeville, Motor Row, jne.): Bronzeville, historiallinen afroamerikkalainen kaupunginosa South Sidella, kokee uudistunutta investointia ja kehitystä. Kaupungin vetämät elvytyshankkeet ja alueen läheisyys keskustaan ovat vauhdittaneet projekteja, kuten uusia sekoitetun tulotason asuntoja, liiketiloja ja jopa suunnitelmia suuresta innovaatiopuistosta (Bronzeville Lakefront -megahanke entisellä Michael Reese -sairaalan tontilla). Asuntojen hinnat Bronzevillessä ovat olleet nousussa, kun uudet ostajat ja kehittäjät löytävät alueen upeat vanhat asunnot uudelleen. Ennusteissa Bronzeville on nostettu esiin kaupunginosana, jolla on ”huomattavaa kasvupotentiaalia elvytyshankkeiden ja kasvaneen ostajakiinnostuksen vuoksi.” libertybank.com Alueen edullisuus (verrattuna North Sideen) ja kulttuuriperintö tekevät siitä houkuttelevan niille, jotka etsivät enemmän tilaa lähellä keskustaa. Etelämpänä Motor Row’n kaltaiset alueet ja South Loopin osat lähellä McCormick Place -messukeskusta saavat myös uusia asuntoja ja palveluita. Suunnitteilla oleva Obama Presidential Center hieman etelämpänä (viereisessä Woodlawnissa, lähellä Hyde Parkia) on toinen kasvun katalyytti (ks. alla). Kaiken kaikkiaan laajempi Near South Side on nousussa, vaikka kasvun hyötyjen varmistamiseksi pitkäaikaisille asukkaille ollaan varovaisia.
• Luoteispuolen naapurustot (Logan Square, Avondale): Logan Square on ollut yksi Chicagon trendikkäimmistä naapurustoista jo usean vuoden ajan, ja kasvu jatkuu vuonna 2025. Nuoret ammattilaiset ja perheet ovat hakeutuneet Logan Squareen sen puistojen, liikenneyhteyksien ja ravintola-/baaritarjonnan vuoksi. Tämä kova kysyntä on nostanut vuokria ja asuntojen arvoja merkittävästi, ja tarjonta on edelleen niukkaa. Itse asiassa vapaiden asuntojen määrä on erittäin alhainen kysytyillä alueilla, kuten Logan Squaressa (samoin kuin naapurissa sijaitsevissa Lincoln Park ja Andersonville pohjoispuolella) chicagospropertymanagement.com. Logan Square havainnollistaa myös kasvun kääntöpuolta – huolia gentrifikaatiosta. Se on yksi alueista, joihin kaupungin gentrifikaation vastainen säädös The 606 -reitillä vaikuttaa; sen tavoitteena on hidastaa purkuja ja kallista rakentamista chicagospropertymanagement.com. Silti odotetaan jatkuvaa asuntojen arvonnousua Logan Squaressa. Samankaltaiset trendikkäät naapurustot – Avondale, Pilsen, West Town jne. – kokevat myös vahvaa kysyntää. Markkinaennusteiden mukaan alueet, joilla on ”vahva yhteisöllinen vetovoima ja infrastruktuurin kehitystä”, todennäköisesti kokevat keskimääräistä suurempaa arvonnousua, ja paikat kuten Logan Square sopivat tähän kuvaukseen libertybank.com.
• Vakaat ja ylelliset alueet: Kaikki alueet eivät ole nousussa tai laskussa – jotkut vakiintuneet naapurustot pysyvät tasaisina, mikä itsessään on huomionarvoista. Lincoln Park pohjoispuolella ja Hyde Park eteläpuolella ovat esimerkkejä ”tasaisista” markkinoista libertybank.com. Nämä alueet ovat olleet pitkään haluttuja (Lincoln Park ylellisten asuntojen ja koulujen vuoksi, Hyde Park Chicagon yliopiston vaikutuksen ja järvenrannan vuoksi), eivätkä ne ole kokeneet suuria hintavaihteluita. Ne säilyttävät tasaisen kysynnän ja hinnoittelun, tarjoten mahdollisuuksia ostajille, jotka haluavat vakaamman sijoituksen. Samoin Gold Coast, Lakeview ja Oak Park (juuri kaupungin rajojen ulkopuolella) ovat edelleen luotettavia markkinoita – näiden alueiden luksussegmenttejä ohjaavat varakkaat ostajat, vaikka keskitason markkinat normalisoituvat.

Haasteita tai muutosta kohtaavat alueet:

• Loopin LaSalle Streetin käytävä: Chicagon finanssialueen entinen vilkas sydän (LaSalle St. keskellä Loopia) on nyt yksi haastavimmista alueista. Kuten toimisto-osiossa käsiteltiin, monet vanhemmat toimistorakennukset täällä ovat suurelta osin tyhjillään, mikä vahingoittaa paikallisia yrityksiä ja kiinteistöjen arvoa. Kaupunki puuttuu aktiivisesti tilanteeseen estääkseen negatiivisen kierteen: “LaSalle Street Reimagined” -aloite tarjoaa kannustimia näiden toimistojen muuttamiseksi asunnoiksi, hotelleiksi tai muuhun käyttöön. Vuonna 2025 kaupunginvaltuusto hyväksyi noin 65 miljoonan dollarin TIF-tukipaketin kahden suuren LaSalle-toimistorakennuksen muuttamiseksi asuinkäyttöön (satoja uusia asuntoja, mukaan lukien kohtuuhintaisia yksiköitä) chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com. Seuraavien vuosien aikana näemme todennäköisesti, että LaSalle Street muuttuu monikäyttöalueeksi, jossa on tuhansia uusia asukkaita, mikä voi elvyttää aluetta. Mutta toistaiseksi tämä osa Loopia on muutostilassa – kiinteistönomistajat kamppailevat korkeiden ylläpitokustannusten kanssa pääosin tyhjissä torneissa. Lähiajan näkymät: odotettavissa on lisää toimistojen sulkemisia ja ahdingossa olevien kiinteistöjen myyntejä, minkä jälkeen alkaa rakentaminen näiden kortteleiden uudistamiseksi vuoteen 2030 mennessä.
• South Shore ja Woodlawn (Obaman keskuksen vaikutus): Eteläpuolella järven rannalla South Shore ja Woodlawn ovat muutoksessa olevia kaupunginosia. Lähistölle Jackson Parkiin tuleva Obama Presidential Center (avataan arviolta 2025) on kaksiteräinen miekka näille yhteisöille. Toisaalta se lupaa uusia investointeja, turismia ja parantuneita palveluita – “mahdollisuuksien majakka” Eteläpuolelle. Toisaalta pitkäaikaiset asukkaat pelkäävät sen kiihdyttävän gentrifikaatiota ja tekevän alueesta yhä kalliimman, mikä syrjäyttää pienituloisia kotitalouksia theguardian.com. Sijoittajat ovat jo ostaneet kiinteistöjä odottaen arvonnousua, ja asuntojen hinnat Woodlawnissa nousivat keskuksen julkistuksen jälkeen. Kaupunki hyväksyi yhteisöhyötysopimuksen (CBA) hillitäkseen syrjäyttämistä, mukaan lukien kohtuuhintaisen asumisen vaatimukset. Silti erityisesti South Shoressa on nähty vuokrien nousua ja keinottelua, mikä on aiheuttanut protesteja ja vaatimuksia lisäsuojelulle chicago.suntimes.com inthesetimes.com. Yhteenvetona: näillä alueilla on kasvun potentiaalia (niillä on kaunista asuntokantaa ja järvenrantaa), mutta osallistavan kehityksen varmistaminen on avainasemassa. Kiinteistöalan tarkkailijat seuraavat, miten arvot muuttuvat Obaman keskuksen avauduttua ja pystyvätkö pitkäaikaiset asukkaat hyötymään kehityksestä.
• Valitut Länsi- ja Eteläpuolen naapurustot: Valitettavasti jotkut Chicagon alueet kamppailevat yhä investointien puutteen, korkean rikollisuuden tai väestökadon kanssa. Esimerkiksi kaukana etelässä sijaitsevat alueet kuten Roseland tai West Pullman, sekä Länsipuolen alueet kuten Garfield Park, eivät ole kokeneet muualla nähtyä kiinteistöbuumia. Kiinteistöjen arvot näissä naapurustoissa pysyvät suhteellisen alhaisina, ja tyhjät tontit tai hylätyt rakennukset ovat yleisiä. Kaupungin INVEST South/West -aloite (käynnistetty 2019) kohdistaa moniin näistä yhteisöalueista julkista rahoitusta ja kannustimia kehitykseen – ja pieniä onnistumisia on nähty (uusia ruokakauppoja, asuinrakennusten kunnostuksia jne.). Edistyminen on kuitenkin hidasta, ja yksityinen sektori on yhä varovainen. Toiveena on, että vuoteen 2030 mennessä jotkut näistä käytävistä kääntyvät nousuun. Sillä välin nämä ovat korkean riskin, korkean tuoton alueita sijoittajille – kiinteistöjä voi hankkia hyvin edullisesti, mutta merkittävän arvonnousun polku on epävarma ja hyvin paikallinen.

Yhteenvetona, Chicagon naapurustotrendit heijastavat muuttuvaa kaupunkia. Kuumimmat alueet (West Loop, osia Länsi- ja Eteläpuolen läheisyydestä) houkuttelevat uusia asukkaita, yrityksiä ja kehityshankkeita nopeaan tahtiin. Vakaat, varakkaat naapurustot menestyvät edelleen hyvin. Ja jälkeen jääneet alueet ovat uuden huomion kohteena, vaikka tulokset riippuvat tehokkaasta politiikasta ja taloudellisesta osallisuudesta. Jokaiselle Chicagon kiinteistömarkkinoista kiinnostuneelle naapurustokohtaisten dynamiikkojen ymmärtäminen on ratkaisevan tärkeää – tämä ei ole yhden koon markkina.

Suurhankkeet ja rakennusprojektit

Haasteista huolimatta joillakin sektoreilla Chicagossa on käynnissä useita merkittäviä kiinteistö- ja infrastruktuurihankkeita. Nämä projektit muovaavat kaupungin maisemaa ja markkinadynamiikkaa tulevina vuosina. Tässä joitakin merkittävimmistä:

• LaSalle Street -toimistojen muuttaminen asunnoiksi: Kuten mainittua, kaupunki pyrkii aktiivisesti muuttamaan vanhentuneita keskustan toimistorakennuksia asunnoiksi (usein sekatuloisuusvaatimuksin). Vuoden 2025 alussa viranomaiset hyväksyivät TIF-tukia (noin 65 miljoonaa dollaria) kahden suuren muutoshankkeen tukemiseksi LaSalle Streetillä chicago.suntimes.com. Esimerkiksi osoitteessa 111 W. Monroe kehittäjät muuttavat 14 kerrosta vanhasta toimistopilvenpiirtäjästä 349 asunnoksi (joista 105 kohtuuhintaisia) kaupungin 40 miljoonan dollarin TIF-rahoituksen avulla chicago.suntimes.com. Toinen kohde osoitteessa 208 S. LaSalle luo 226 asuntoa (joista 68 kohtuuhintaisia) noin 26 miljoonan dollarin TIF-tuella chicago.suntimes.com. Nämä ovat osa laajempaa “LaSalle Street Reimagined” -suunnitelmaa, jonka laati entinen pormestari Lori Lightfoot ja jota nykyinen pormestari Brandon Johnson on jatkanut chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com. Tarjoamalla kannustimia Chicago pyrkii “poistamaan ylimääräisen toimistotilan” ja tuomaan uutta asumista ja elämää Loopiin taylorjohnson.com. Useita muitakin rakennuksia (kuten vanha Clark-Adams building ja 19 S. LaSalle) on myös suunnitteilla muutettavaksi asunnoiksi tai hotelleiksi taylorjohnson.com. Tämä kehitys tulee olemaan mullistava – odota, että Loopin keskusta kehittyy vähitellen monipuolisemmaksi asuinalueeksi vuoteen 2030 mennessä.
• The 78 ja Lincoln Yards -megahankkeet: Chicago on viime vuosina hyväksynyt useita megakehityshankkeita, joiden tavoitteena on luoda uusia, monikäyttöisiä kaupunginosia tyhjästä. Kaksi suurinta ovat “The 78” (62 hehtaaria South Loopin joenvarrella) ja “Lincoln Yards” (53 hehtaaria Chicagon joen North Branchin varrella Lincoln Parkin ja Bucktownin välissä). Molemmat ovat useiden miljardien dollarien arvoisia visioita uusista kaupunginosista, joissa on miljoonia neliöitä toimistoja, asuntoja, liiketiloja, puistoja jne. Kuitenkin, edistyminen on ollut hidasta. On kulunut yli viisi vuotta siitä, kun nämä hyväksyttiin, mutta vuoden 2024 loppuun mennessä hyvin vähän pystysuoraa rakentamista on tapahtunut chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Syyt: pandemia “romahdutti toimistokysynnän” ja korkeat korot vaikeuttivat megahankkeiden rahoitusvaiheita chicago.urbanize.city. The 78:ssa on toteutettu vain joitakin infrastruktuurihankkeita (uusi tie ja kunnallistekniikka); suunnitelmat yliopiston tutkimuskeskuksesta kariutuivat vuonna 2024, ja ehdotus baseball-stadionista on yhä vain idea chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Lincoln Yardsissa yksi asuinrakennus valmistui (osoitteessa 1229 W. Concord), mutta seuraavat vaiheet pysähtyivät, kun suuret sijoittajat vetäytyivät ja Sterling Bay (rakennuttaja) etsii uutta pääomaa chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Näkymät: Nämä megahankkeet ovat hyväksyttyjä ja valmiina käynnistymään, kun markkinaolosuhteet paranevat. Ne tuskin toteutuvat täysimääräisesti ennen 2020-luvun loppua tai 2030-luvun alkua. Jos/kun ne rakennetaan, ne voivat tuoda tuhansia asuntoja ja merkittävästi liiketilaa, mikä olisi merkittävä muutos. Toistaiseksi ne edustavat potentiaalia, eivät nykyistä tarjontaa. (Yksi käänne: Chicago Fire -jalkapallojoukkueen omistaja havittelee The 78 -aluetta uudelle jalkapallostadionille – jos hanke etenee, se voisi käynnistää kehityksen siellä nopeammin) chicago.urbanize.city.
• Bronzeville Lakefront (Michael Reese -alue): Toinen megahanke on Bronzeville Lakefront -suunnitelma kaupungin eteläpuolella (entisen Michael Reese -sairaalan alue, lähellä McCormick Placea). Kyseessä on 3,8 miljardin dollarin ehdotus 48 hehtaarin kokoisen, monikäyttöisen innovaatiokeskittymän luomiseksi Bronzevilleen, sisältäen laboratorioita, toimistoja, liiketiloja ja asuinrakennuksia chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Ensimmäisen vaiheen oli tarkoitus sisältää ARC Innovation Center (yhteistyössä israelilaisen sairaalan kanssa) sekä yhteisökeskus chicago.urbanize.city. Kaupunki järjesti jopa peruskiven muuraustilaisuuden vuonna 2023 chicago.urbanize.city. Kuitenkin vuoden 2024 loppuun mennessä hanke oli pysähtynyt ilman varmaa aikataulua varsinaiselle rakentamiselle chicago.urbanize.city. Rahoituksen varmistamisen haasteet sekä pormestarin vaihdos ovat hidastaneet etenemistä. Mielenkiintoista on, että aluetta on ehdotettu mahdolliseksi sijainniksi Chicago Bears -joukkueen kupolikattoiselle NFL-stadionille (koska joukkue on erimielinen esikaupunkialueen Arlington Heightsin kanssa) chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Tämä on kuitenkin vielä spekulatiivista. Toistaiseksi Bronzeville Lakefront on jälleen yksi “odota ja katso” -hanke – suuri suunnitelma, joka odottaa oikeaa hetkeä. Jos se etenee, se voi tuoda työpaikkoja ja asukkaita Bronzevilleen ja jatkaa alueen renessanssia.
• Chicagon kasino – Bally’s Resort: Yksi hanke, joka etenee, on Chicagon ensimmäinen kasino. Vuonna 2022 kaupunki valitsi Bally’s Corporationin rakentamaan 1,7 miljardin dollarin kasinon ja viihdekeskuksen entisen Tribune Publishingin tehtaan paikalle River Westiin. Vuoteen 2025 mennessä väliaikainen kasino toimii jo Medinah Templessä, ja pysyvä lomakeskus on suunnittelu- ja alkuvaiheen rakennustöissä. Gaming & Leisure Properties maksoi 250 miljoonaa dollaria Tribune-alueesta vuoden 2022 lopulla cawleycre.com, ja Bally’s tavoittelee koko lomakeskuksen avaamista vuoteen 2026 mennessä. Hanke sisältää kasinon, hotellin, ravintoloita ja mahdollisesti viihdeareenan – käytännössä luoden uuden vetonaulan Chicago-joen varrelle. Vaikutus kiinteistöihin: kasino luo työpaikkoja ja voi vauhdittaa lisää kehitystä River Westissä (esim. hotelleja, asuinrakennuksia työntekijöille), vaikka jotkut ovat huolissaan ruuhkista. On huomionarvoista, että suuri painotalo hankittiin ja se muutetaan tähän epätyypilliseen käyttöön – merkki Chicagon muuttuvasta taloudesta.
• Joukkoliikenneinfrastruktuuri – Red Line -jatke: Infrastruktuurin saralla yksi suurimmista hankkeista on CTA Red Line -jatke kaukana eteläpuolella. Vuosikymmenten keskustelujen jälkeen kaupunki on saanut rahoituksen (mukaan lukien noin 2 miljardin dollarin liittovaltion avustuksen) jatkaakseen Red Line -junaa 5,6 mailia etelään nykyiseltä 95th Streetin pääteasemalta 130th Streetille. Rakennustyöt alkavat arviolta loppuvuodesta 2025, ja liikennöinti alkaa vuoteen 2030 mennessä railwayage.com railwayage.com. Hanke tuo neljä uutta asemaa alipalveltuihin naapurustoihin ja parantaa merkittävästi joukkoliikenteen saavutettavuutta Chicagon eteläisimmillä alueilla. Liikkumisen lisäksi Red Line -jatkeen odotetaan olevan kehityksen katalyytti: sen arvioidaan luovan 25 000 työpaikkaa ja noin 1,7 miljardin dollarin kiinteistösijoitukset uuden linjan varrelle vuoteen 2040 mennessä railwayage.com. Voimme odottaa uusia joukkoliikenteeseen tukeutuvia asuinrakennuksia, vähittäiskauppaa asemien läheisyyteen ja nousevia kiinteistöarvoja alueilla kuten Roseland ja West Pullman ajan myötä. Kaupunki ja yhteisöryhmät suunnittelevat jo, miten paikalliset asukkaat hyötyvät esimerkiksi kohtuuhintaisen asumisen ja syrjäyttämisen ehkäisyn kautta asema-alueilla. Tämä on mullistava infrastruktuuri-investointi, joka voi nostaa kasvusta jälkeen jäänyttä Chicagon aluetta.
• O’Haren lentokentän laajennus: Vaikka kyseessä ei ole perinteisessä mielessä kiinteistökehityshanke, käynnissä oleva O’Hare 21 -laajennus ansaitsee maininnan taloudellisen vaikutuksensa vuoksi. Chicago investoi 8,5–12 miljardia dollaria modernisoidakseen O’Haren kansainvälisen lentokentän uusilla terminaaleilla, porteilla ja mukavuuksilla, ja hankkeen on määrä valmistua vuosina 2028–2030 chicago.gov youtube.com. Tämä mittava projekti luo tuhansia rakennusalan työpaikkoja ja valmistuttuaan vahvistaa Chicagon asemaa globaalina liikenteen solmukohtana. Illinois Economic Policy Institute -tutkimus arvioi, että O’Haren laajennuksen valmistuminen kasvattaa taloutta yli 18 miljardilla dollarilla ja luo kymmeniä tuhansia työpaikkoja journal-topics.com. Kiinteistöalalla parempi O’Hare tarkoittaa lisääntynyttä kysyntää lähialueiden hotelleille, toimistoille (logistiikka- ja matkailualan yrityksille) sekä teollisuusvarastoille (lentorahtia varten). Lentokentän ympäristössä, kuten Rosemontissa ja Elk Grove Villagessa, voidaan nähdä investointien kasvua. Lisäksi helpompi globaali saavutettavuus on myyntivaltti yrityksille, jotka harkitsevat sijoittumista Chicagoon muihin kaupunkeihin verrattuna.
• Muita merkittäviä hankkeita: Muutamia muita nostoja – Obama Presidential Center Jackson Parkissa (mainittu aiemmin) on rakenteilla ja sen on määrä avautua vuosina 2025/26. Kyseessä on noin 500 miljoonan dollarin hanke, johon sisältyy museo, kirjasto ja puistoparannuksia, joiden odotetaan houkuttelevan turisteja ja huomiota Chicagon South Sidelle thegateuchicago.com. West Loopissa uusi pilvenpiirtäjä osoitteessa 320 S. Canal (“BMO Tower”) avattiin vuonna 2022 ja on nyt vuokrattavana, ja Salesforce Tower (333 W. Wolf Point) on viimeistelty, tarjoten modernia toimistotilaa (vaikka vuokraus on hidasta). Chicagon siluetti kehittyy edelleen: 101-kerroksinen St. Regis Tower avattiin vuonna 2021, ja uusia pilvenpiirtäjäehdotuksia, kuten supertall 1000M (South Michigan Ave), on vireillä markkinatilanteen mukaan. Asuinkerrostalojen puolella useita luksustason keskikorkeita hankkeita on käynnissä varakkailla alueilla (Gold Coast, Lincoln Park). Naapurustotasolla lukemattomat pienemmät kehityshankkeet – uusista 3-asuntoisista rakennuksista täydennysrakennustonteilla esikaupunkien laajennuksiin – muodostavat yhdessä merkittävän kokonaisuuden.

Kaiken kaikkiaan Chicagon kehityskenttä on aktiivinen mutta myös pragmaattinen vuonna 2025. Osa suurhankkeista on jäissä taloudellisten realiteettien vuoksi, mutta monet kohdennetut investoinnit (muutostyöt, joukkoliikenne, institutionaaliset hankkeet) etenevät. Kaupungin lähestymistapa vaikuttaa olevan uudelleensijoittaminen ja sopeutuminen – olemassa olevan (vanhat toimistot, teollisuustontit) uudelleenkäyttö ja infrastruktuurin vahvistaminen tulevan kasvun pohjaksi.

Sijoitusmahdollisuudet ja riskit

Sijoittajan näkökulmasta Chicagon kiinteistömarkkinat tarjoavat ainutlaatuisen yhdistelmän mahdollisuuksia ja riskejä vuonna 2025. Alla on jäsennelty katsaus siihen, mikä tekee tästä markkinasta houkuttelevan ja missä kannattaa olla varovainen:

Keskeiset mahdollisuudet:

• Midwestin arvopeli & kassavirta: Chicago tunnetaan edullisista hinnoistaan suhteessa muihin suuriin kaupunkeihin, mikä voi tarkoittaa sijoittajille korkeampia tuottoprosentteja (vuokratuottoja). Toisin kuin rannikkokaupungeissa, joissa ostajat kohtaavat pilviin nousseet hinnat ja pienet tuotot, Chicagossa voi hankkia laadukkaita kohteita kohtuulliseen hintaan. Tämä Midwestin edullisuus yhdistettynä tasaiseen kysyntään antaa Chicagolle maineen ”arvomarkkinana”, jossa on vahva kassavirta chicagospropertymanagement.com. Sijoittajat, jotka etsivät tuottavia kohteita – oli kyseessä sitten asuinkerrostalot, teollisuuskiinteistöt tai jopa arvonnousupotentiaalia omaavat toimistot – voivat usein löytää tuottoprosentteja, jotka ovat 100–300 korkopistettä korkeammat kuin esimerkiksi New Yorkissa tai San Franciscossa. Tämän seurauksena Chicago kiinnostaa yhä enemmän sekä institutionaalisia että yksityissijoittajia, jotka etsivät luotettavaa tuottoa.
• Vahva kysyntä teollisuus- ja logistiikkasektorilla: Kuten aiemmin todettiin, Chicagon teollisuussektori on poikkeuksellisen vahva. Logistiikkatilat ovat kovassa kysynnässä, vajaakäyttö on alhainen (~5 %) ja vuokrien kasvu tasaista cawleycre.com. Verkkokaupan ja jakelun toimijat (Amazon, Target, kolmannen osapuolen logistiikkayritykset jne.) tarvitsevat jatkossakin tilaa täällä Chicagon strategisen sijainnin vuoksi. Sijoittajille tämä tarkoittaa mahdollisuuksia ostaa tai kehittää varastoja luottavaisin mielin pitkäaikaiseen käyttöasteeseen. Teollisuuskiinteistöjen tuottoprosentit Chicagossa voivat olla noin 5–6 % A-luokan kohteissa (korkeammat B/C-luokissa), tarjoten hyvän riskikorjatun tuoton. Markkinoiden kurinalaisuus uudisrakentamisessa myös vähentää ylitarjonnan riskiä. Lyhyesti sanottuna, teollisuuskiinteistöt Chicagossa ovat edelleen varma valinta – ”peruskauraa”, johon voi sijoittaa pääomaa ja odottaa vakaata tulonkasvua.
• Moniperhe- ja Build-to-Rent: Chicagon moniperheasuntojen perustekijät ovat erinomaiset tällä hetkellä – korkea käyttöaste, nousevat vuokrat ja rajallinen uusi tarjonta. Tämä luo otollisen maaperän vuokrasijoituksille, pienistä 2–4 yksikön rakennuksista suuriin kerrostalokokonaisuuksiin. Olemme nähneet moniperheasuntosijoitusten määrän itse asiassa kasvavan vuoden 2025 alussa, kun sijoittajat huomaavat mahdollisuudet (joidenkin raporttien mukaan Chicagon asuntojen myynti Q1/2025 yli kaksinkertaistui edellisvuoteen verrattuna) northmarq.com. Kaupunginosat kautta kaupungin, ja jopa esikaupungit, kokevat vuokrien kasvua, joka nostaa NOI:ta (net operating income, nettokäyttökate). “Tasainen, vakaa suorituskyky” odotetaan jatkuvan Chicagon moniperhemarkkinoilla J.P. Morganin analyytikoiden mukaan, kiitos rajoitetun rakentamisen ja jatkuvan vuokraajakysynnän jpmorgan.com. Lisäksi kiinnostusta on build-to-rent omakotitaloyhteisöihin esikaupungeissa, jotka palvelevat perheitä, jotka haluavat vuokrata kodin (tämä on nouseva omaisuusluokka). Suurin riski tässä on sääntely (katso vuokrasääntely alla) tai taloudellinen taantuma, mutta muuten asunnot ovat valopilkku sijoittajille.
• Häiriintyneiden toimistojen konversiot (sopeutuva uudelleenkäyttö): Opportunistisille sijoittajille/kehittäjille, joilla on sietokykyä monimutkaisuudelle, Chicagon häiriintynyt toimistosektori tarjoaa ainutlaatuisia mahdollisuuksia. Kuten mainittiin, monet keskustan toimistot myydään 60–70 %:n alennuksella huippuarvoista taylorjohnson.com. Tämä avaa ovet taitaville ostajille hankkia huippusijainnin rakennuksia murto-osalla uudisrakentamisen kustannuksista. Strategiana on sitten uudelleensijoittaa tai muuntaa nämä rakennukset – asunnoiksi, hotelleiksi tai modernisoiduiksi toimistoiksi – ja luoda arvoa. Kaupunki kirjaimellisesti tukee tällaisia konversioita LaSalle Streetillä chicago.suntimes.com, mikä vähentää taloudellista riskiä. Varhaiset toimijat tällä alueella voivat saada palkkioita muuttamalla valkoisia norsuja tuottaviksi omaisuuseriksi. Se ei ole helppoa (kaavoitus, rakennushaasteet jne.), mutta sopeutuvaan uudelleenkäyttöön erikoistuneet yritykset tarkastelevat aktiivisesti Chicagoa. Käytännössä toimistojen laskusuhdanteessa on hopeareunus: se tarjoaa ainutlaatuisen sukupolven mahdollisuuden ostaa keskustan kiinteistöjä edullisesti ja uudistaa ne tulevaisuuden kysyntää varten.
• Julkisen ja yksityisen sektorin aloitteet ja kannustimet: Chicagon hallitus on varsin aktiivinen kiinteistöaloitteiden kumppanina. TIF-alueista verokannustimiin ja infrastruktuuri-investointeihin kaupunki ottaa käyttöön työkaluja, joita sijoittajat voivat hyödyntää. Esimerkiksi Transit TIF Red Line -laajennukselle auttaa rahoittamaan kyseistä hanketta, mikä vauhdittaa reitin varrella olevia alueita. Kaupunki tarjoaa myös kannustimia kohtuuhintaisen asuntotuotannon kehittämiseen, suojeltujen kohteiden säilyttämiseen (historialliset verohyvitykset), ja sillä on ohjelmia kuten INVEST South/West, joka tarjoaa rahoitusta kehittyvien kaupunginosien hankkeille. Kuten Daily Herald totesi, ”julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuudet ja kannustinohjelmat avaavat uutta potentiaalia” Chicagossa, erityisesti niille kehittäjille, joilla on paikallistuntemusta ja strateginen lähestymistapa dailyherald.com. Sijoittajat, jotka linjaavat toimintansa näiden aloitteiden kanssa (esim. rakentavat sekatuloasuntoja saadakseen verohyvityksiä tai hyödyntävät joukkoliikenteen kannustimia lähellä liikenneprojekteja), voivat pienentää kustannuksia ja riskejä. Lisäksi suuret työnantajat (kuten Google esimerkiksi), jotka osallistuvat kiinteistöhankkeisiin (Google ottaa Thompson Centerin toimistokseen), viestivät luottamusta ja voivat toimia uusien investointien ankkureina. Kaiken kaikkiaan ne, jotka toimivat käsi kädessä kaupungin suunnitelmien kanssa – keskustan elvyttämisessä, kohtuuhintaisten asuntojen lisäämisessä jne. – voivat saada sekä taloudellista että hyväksyntätukea, mikä tekee hankkeista toteuttamiskelpoisempia.

Keskeiset riskit ja haasteet:

• Toimistosektorin epävarmuus: Toimistojen mahdollisuuksien kääntöpuolena on, että toipuminen on pitkä tie, eikä kaikkia rakennuksia voida pelastaa. Toimistojen vajaakäyttö on ennätyskorkealla ja voi jopa nousta, jos useammat yritykset pienentävät tilojaan. Lähestyvä lainojen erääntymisaalto (>5 miljardia dollaria vuoteen 2027 mennessä) tarkoittaa, että saatamme nähdä maksukyvyttömyyksiä tai pakkohuutokauppoja, jos omistajat eivät saa rahoitusta uusittua taylorjohnson.com. Tämä voi entisestään painaa kiinteistöjen arvoja ja rasittaa lainanantajia (vaikka se luokin mahdollisuuksia muuntamiseen). Lisäksi muuntamishankkeisiin liittyy omat riskinsä – kaikkia toimistoja ei voi fyysisesti tai taloudellisesti muuttaa asunnoiksi, ja keskustan markkinoilla on rajallinen kyky imeä uusia asuntoja lyhyessä ajassa. Ennen kuin saavutamme uuden tasapainon (todennäköisesti vasta muutaman vuoden päästä), keskustan toimistomarkkina on epävakaa. Sijoittajien, joilla on rakennuksia tai CMBS-lainoja Chicagon toimistoihin sidottuna, tulisi varautua arvojen vaihteluun ja mahdollisiin tappioihin. Lisäksi on laajempi taloudellinen riski: jos keskusta kärsii, se vaikuttaa verotuloihin ja ympäröiviin yrityksiin, mikä voi aiheuttaa toisen asteen vaikutuksia kaupungille, ellei niitä hallita.
• Nousevat korot ja rahoituskustannukset: Korkeampi korkotaso on valtakunnallinen ongelma, mutta se vaikuttaa erityisesti markkinoihin kuten Chicagoon, jotka nojaavat maltilliseen kasvuun ja tuottoon. Kun velan kustannukset nousevat, vivutetut sijoittajat näkevät kassavirran ohenevan. Jotkut rakennushankkeet ovat pysähtyneet, koska rakennuslainat ovat liian kalliita. Korkeat korot ”lisäävät painetta uusiin ja olemassa oleviin hankkeisiin,” kuten on todettu, ja lisäksi tiukemmat luottoehdot tekevät lainanantajista varovaisempia dailyherald.com. Jos inflaatio pysyy sitkeänä ja Fed pitää korot korkealla (tai jos alueelliset pankit vetäytyvät kaupallisen kiinteistösektorin lainoituksesta), kauppavolyymi voi pysyä vaisuna ja jotkut omistajat saattavat jättää maksamatta lainansa mieluummin kuin rahoittaa uudelleen paljon korkeammilla koroilla. Chicagossa, jossa tuottovaatimukset ovat alun perinkin korkeammat, velan ja tuoton välinen ero on yhä kohtuullinen – mutta virhemarginaali on pienempi. Käytännössä sijoittajien täytyy arvioida kaupat varovaisesti, olettaa korkeammat ylläpitokustannukset ja mahdollisesti sijoittaa enemmän omaa pääomaa. Kunnes korot vakiintuvat tai laskevat, tämä on vastatuuli kiinteistömarkkinoille, mikä voi hillitä hintojen nousua ja likviditeettiä.
• Julkistaloudelliset/poliittiset riskit: Chicagon taloudellinen ja poliittinen ilmapiiri voi tuoda mukanaan riskejä. Kiinteistöverot Illinoisissa (ja Cookin piirikunnassa) ovat maan korkeimpia, ja suuret verolaskut voivat syödä kiinteistösijoitusten tuottoja. Aina on mahdollisuus veronkorotuksiin tai uusiin maksuihin, kun kaupunki ja piirikunta kamppailevat eläkevastuiden kanssa. Esimerkiksi uusi pormestari on ehdottanut kiinteistökauppojen varainsiirtoveron korottamista arvokkaissa kaupoissa kodittomien palveluiden rahoittamiseksi – jalo tavoite, mutta lisäkustannus sijoittajille. Sääntelypuolella Illinois kieltää tällä hetkellä vuokrakatot, mutta poliittinen ilmapiiri voi muuttua. On ollut uusia vaatimuksia vuokrakaton puolesta vuokralaisten taholta nousevien vuokrien vuoksi chicagospropertymanagement.com. Jos sellainen joskus toteutettaisiin (vaikka rajoitetusti), se voisi rajoittaa vuokrien ja arvojen kasvua moniperhekiinteistöissä. Lisäksi esimerkiksi Affordable Requirements Ordinance (ARO) velvoittaa kehittäjiä sisällyttämään kohtuuhintaisia asuntoja tai maksamaan maksuja, mikä voi vaikuttaa hankkeiden talouteen. Yhteenvetona sijoittajien on seurattava kaupungintalon ja Springfiedin päätöksiä – tukevat toimet voivat vauhdittaa markkinaa, mutta on myös riski toimenpiteistä, jotka vaikuttavat kannattavuuteen (esim. korkeammat verot, tiukempi kaavoitus tai vuokralaissuoja). Osallistuminen yhteiskunnalliseen päätöksentekoon ja varovainen kustannusten arviointi on viisasta.
• Väestö ja demografiset trendit: Yksi keskeinen pitkän aikavälin riski on, että Chicagon väestönkasvu on ollut viime vuosina tasaista tai negatiivista. Itse kaupungista muutti pois asukkaita 2010-luvun lopulla ja jälleen pandemian aikana. Vaikka vuosina 2022–2023 nähtiin jonkinlaista vakautumista, ei kaupungissa ole nähty voimakasta väestöbuumia kuten Sunbeltin kaupungeissa. Itse asiassa McKinseyn tutkimus ennusti “vaimeaa kysyntää” Chicagon asuntomarkkinoille vuoteen 2030 asti kaupunkiasumisen haasteiden ja COVIDin jälkeisten muutosten vuoksi chicagobusiness.com. Jos Chicagon väestö tai työpaikkapohja ei kasva vahvasti, kiinteistökysyntä voi nousta vain hitaasti. Tämä voi rajoittaa arvonnousupotentiaalia – sijoittajat voivat saada täällä parempaa kassavirtaa, mutta vähemmän pääoman kasvua verrattuna korkean kasvun metropoleihin. Lisäksi on olemassa riski poismuuton jatkumisesta, jos esimerkiksi rikollisuus, verotus tai etätyö tekevät muista paikoista houkuttelevampia yrityksille ja perheille. Pohjimmiltaan Chicagon on houkuteltava ja pidettävä asukkaita, jotta kiinteistömarkkinat pysyvät elinvoimaisina pitkällä aikavälillä. Jos kaupunki onnistuu hyödyntämään edullisuuttaan (esim. houkuttelemalla etätyöntekijöitä tai uusia yrityksiä rannikkokaupungeista), tämä riski pienenee. Mutta jos ei, väestön pysyminen paikallaan voi johtaa ylitarjontaan tietyissä kiinteistötyypeissä tulevaisuudessa (etenkin jos rakennamme liikaa asuntoja vääriin paikkoihin).
• Taloudelliset ja ulkoiset riskit: Lopuksi, yleiset taloudelliset riskit koskevat myös Chicagoa. Yhdysvaltojen taantuma vaikuttaisi Chicagon talouteen – työpaikkojen menetykset lisäisivät liiketilojen tyhjiä neliöitä ja voisivat nostaa asuntolainojen maksuhäiriöitä tai ulosottoja. Teollisuudenalat kuten valmistus ja kuljetus ovat herkkiä suhdanteille, mikä vaikuttaisi myös teollisuuskiinteistöihin. Lisäksi ennalta arvaamattomat tapahtumat (uusi pandemian aalto, geopoliittiset ongelmat jne.) voisivat järkyttää markkinoita. Chicagolla on myös haasteita rikollisuuteen liittyvässä mielikuvassa tietyillä alueilla, mikäli sitä ei hallita, voi se heikentää alueiden houkuttelevuutta (vaikka rikollisuus on laskenut monissa kategorioissa vuosina 2023–2024, mielikuva silti säilyy). Rakentamisen saralla korkeat rakennuskustannukset ja työvoimapula ovat edelleen ongelmia, mikä voi viivästyttää hankkeita tai aiheuttaa budjetin ylityksiä – riski kehityshankkeille.

Punnittaessa Chicagon mahdollisuuksia ja riskejä, voisi sanoa, että kaupunki tarjoaa vankkoja, vakaita tuottoja ilman Sunbelt-markkinoiden huimaa kasvua. Täällä hajauttaminen ja huolellinen kohdevalinta ovat avainasemassa. Monet sijoittajat pitävät Chicagoa hyvänä pitkän aikavälin sijoituskohteena – ei todennäköisesti tuplaa rahoja yhdessä yössä, mutta perusasiat kestävät myrskyt (kuten vuoden 2008 romahduksen aikana) ja hallinto, joka vaikkakin epätäydellinen, pyrkii aktiivisesti ratkaisemaan kiinteistöalan haasteita.

Markkinanäkymät vuoteen 2030 asti

Mitä seuraavat 5–10 vuotta tuovat Chicagon kiinteistömarkkinoille? Vaikka tulevaisuuden ennustaminen on aina epävarmaa, nykyiset trendit ja ennusteet antavat suuntaa kehitykselle vuoteen 2030 asti. Tässä näkymät eri sektoreille:

Asuntojen (asuminen) näkymät: Odotettavissa on, että Chicagon asuntomarkkinat kulkevat maltillisen, kestävän kasvun polkua tämän vuosikymmenen ajan. Yleinen konsensus on, että kansallisesti asuntojen hintojen nousu tulee olemaan hillitympää tulevina vuosina (verrattuna vuosien 2020–2022 kiivaaseen nousuun). Esimerkiksi erään analyysin mukaan seuraavat viisi vuotta tuovat enemmän myyntiaktiivisuutta, mutta tasaisempaa hintojen nousua asuntomarkkinoilla yleisesti realestate.usnews.com. Chicagossa, jossa hintojen kasvu on ollut historiallisesti vakaata, kehitys todennäköisesti seuraa tätä trendiä. Chicagon Case-Shiller-asuntohintaindeksin odotetaan jatkavan vuosittaista nousuaan, mutta todennäköisesti alhaisissa tai keskitasoisissa yksinumeroisissa luvuissa (esim. keskimäärin noin 3 % vuodessa) libertybank.com. Tämä tarkoittaa, että vuoteen 2030 mennessä Chicagon asuntojen mediaanihinnat voivat olla noin 20–30 % korkeammat kuin nykyään – mediaanihinnan ollessa mahdollisesti $480K–$520K (olettaen ettei inflaatio tai suuret taloudelliset muutokset vaikuta). Nousu/laskusuhdanteita ei odoteta; sen sijaan odotettavissa on hidasta ja tasaista arvonnousua, jota tukevat kaupungin suhteellinen edullisuus ja vakaa Keskilännen talous.

Myyntimäärien osalta, kun korot vakiintuvat (mahdollisesti vuosina 2025–2026), saatamme nähdä kauppojen määrän elpyvän, kun patoutunut kysyntä purkautuu. NAR on ennustanut 7–12 %:n nousua vanhojen asuntojen myynnissä vuonna 2025 ja vielä noin 10 %:n kasvua vuonna 2026 kansallisesti bankrate.com. Jos Chicagossa nähdään vastaavaa kehitystä, markkinat vilkastuvat huomattavasti 2020-luvun puolivälissä. Tämän alkuvaiheen elpymisen jälkeen myyntimäärät voivat tasaantua normaalimmalle tasolle. On tärkeää huomata, että asuntokaupan kasvu riippuu tarjonnasta – lisää asuntoja (uudisrakentamisen tai uusien myyntikohteiden kautta) tarvitaan. Vuoteen 2030 mennessä Chicagossa voidaan nähdä myös nuorempien ostajien (millenniaalit ja Z-sukupolvi) tulo markkinoille, kun he ikääntyvät 30–40-vuotiaiksi, mikä tuo demografista vetoapua asuntokysyntään.

Vuokramarkkinoiden näkymät: Chicagon vuokra-asuntosektori pysynee vahvana, mutta ei ehkä enää yhtä kiivaana 2020-luvun loppupuolella. Lähivuosina (2025–2026) odotettavissa on edelleen matalaa vajaakäyttöä ja vuokrien nousua inflaatiota nopeammin, johtuen nykyisestä tarjontapulasta. Jos rakentaminen vilkastuu vuosikymmenen loppupuolella – mikä on todennäköistä, jos vuokrat pysyvät korkeina – uusien vuokratalojen valmistuminen vuosina 2027–2030 voi nostaa vajaakäyttöä ja hillitä vuokrien nousua. Ellei ylirakentamista tapahdu, Chicagossa todennäköisesti säilyy terve vajaakäyttöaste 93–95 %:n välillä pitkällä aikavälillä, ja vuokrat nousevat ehkä noin 2–3 % vuodessa reaalisesti. Kaupungin suhteellinen edullisuus rannikkokaupunkeihin verrattuna voi myös houkutella lisää etätyöntekijöitä tai uusia asukkaita vuokraamaan Chicagosta, mikä tuo uutta kysyntää.

Yksi varoitus: politiikan muutokset voivat muuttaa vuokramarkkinoita. Jos esimerkiksi vuokrasääntely otettaisiin käyttöön vuoteen 2030 mennessä (iso jos, sillä se on tällä hetkellä kielletty osavaltiotasolla), se voisi rajoittaa vuokrankorotuksia ja muuttaa sijoituslaskelmia. Vaihtoehtoisesti, jos Chicago kannustaa runsaasti uusien kohtuuhintaisten asuntojen rakentamiseen, se voisi lisätä tarjontaa tietyissä hintapisteissä. Ellei näitä muutoksia tapahdu, perusskenaario on jatkuvat vuokranantajalle suotuisat olosuhteet, jotka vähitellen tasapainottuvat, kun uusia asuntoja rakennetaan lisää. Vuokralaiset saattavat saada hieman helpotusta, jos palkkakehitys saavuttaa vuokrien nousun ja valinnanvaraa tulee lisää, mutta on epätodennäköistä, että Chicago palaa 2000-luvun lopun korkean vajaakäytön vuokralaismarkkinoihin.

Liikekiinteistöjen näkymät: Jokaisella segmentillä on omat näkymänsä:

• Toimistot: Vuoteen 2030 mennessä Chicagon toimistomarkkinat ovat todennäköisesti pienemmät mutta terveemmät. Odotamme, että merkittävä osa tämän päivän tyhjillään olevista vanhoista toimistoista poistetaan käytöstä – joko puretaan tai muutetaan muuhun käyttöön. Tämä auttaa laskemaan keskustan vajaakäyttöä nykyisistä huippuluvuista. On mahdollista, että Loopin toimistojen vajaakäyttö, joka on nyt noin 25 %, voisi laskea teini-ikäisiin prosentteihin vuoteen 2030 mennessä, jos tarpeeksi muutoksia tehdään ja jos toimistotyötä vaativien alojen työpaikkakasvu jatkuu. Jäljelle jäävät toimistot ovat pääosin uudempia tai hiljattain remontoituja, kun vanhentunut kanta poistuu. Ensiluokkaisten A-luokan toimistojen vuokrat voivat vahvistua, kun ylitarjonta vähenee (selviytyvien rakennusten vuokranantajat voivat jopa saada hinnoitteluvoimaa takaisin vuosikymmenen lopulla). Paluu alle 15 %:n vajaakäyttöön, kuten ennen vuotta 2020, voi kuitenkin olla liian optimistista; etätyö on tullut jäädäkseen jossain määrin, mikä rajoittaa kysyntää. Keskeinen epävarmuustekijä on talouskasvu – jos Chicago onnistuu houkuttelemaan uusia yrityksiä tai laajennuksia (esimerkiksi teknologia-, biotiede- tai rahoitusalalla), se voisi lisätä toimistotilojen käyttöastetta. Toisaalta, jos yritykset jatkavat tilojensa pienentämistä, tie on pidempi. Kaiken kaikkiaan odotettavissa on oikean kokoinen toimistosektori: vähemmän kokonaisneliöitä, mutta paremmin hyödynnettyjä ja elävämpiä monikäyttöisillä elementeillä. Keskustassa voi olla enemmän asukkaita ja turisteja sekä hieman vähemmän 9–17 työmatkalaisia, mikä muuttaa sen luonnetta.
• Teollisuus: Näkymät teollisuudelle ovat vahvat ja vakaat. Chicagon rooli logistiikkakeskuksena ei ole hiipumassa – päinvastoin, verkkokauppa, toimitusketjujen uudelleenjärjestelyt (enemmän varmuusvarastoja) ja väestönkasvu Keskilännessä pitävät kysynnän korkealla. Vuoteen 2030 mennessä saatamme nähdä uusia logistiikan osa-alueita syntyvän reuna-alueille, jos lähempänä oleva maa täyttyy kokonaan. Teollisuuden vajaakäyttöaste pysynee matalalla tasolla (ehkä 5–7 %:n haarukassa), olettaen normaalin taloussyklin. Vuokrien kasvu saattaa tasaantua inflaation tasolle (2–3 % vuodessa) pitkällä aikavälillä, erityisesti jos useammat kehittäjät alkavat lisätä tarjontaa vuosikymmenen loppupuolella. Mutta Chicagon teollisuusmarkkinoilla on rakenteellinen etu infrastruktuurinsa ansiosta cawleycre.com – niin kauan kuin Yhdysvaltain talous liikuttaa tavaroita, Chicago on keskeinen solmukohta. Sijoittajat voivat odottaa, että teollisuuskiinteistöt tuottavat jatkossakin luotettavaa tuottoa, ja teknologian jatkokehitys (kuten automaatio varastoissa tai autonomiset rekat) voi jopa lisätä hyvin sijoitettujen jakelukeskusten arvoa. Huomioitavaa: ympäristö- ja yhteisöhuolet saattavat aiheuttaa painetta varastokehitykselle joillakin alueilla (esimerkiksi Eteläpuolella on protestoitu dieselrekoista), mikä voi vaikuttaa siihen, minne uusia tiloja voidaan rakentaa.
• Vähittäiskauppa: Vuoteen 2030 mennessä Chicagon vähittäiskauppa on kehittynyt edelleen. Ennustamme, että tärkeimmät ostosalueet (North Michigan Ave, Armitage Avenue, Fulton Market jne.) ovat uudistaneet itsensä elämyksellisemmillä ja monipuolisemmilla vähittäiskaupan tarjonnoilla, ja todennäköisesti palauttaneet suuren osan elinvoimastaan. B/C-luokan ostoskeskukset saattavat kohdata korkeampaa vajaakäyttöä, elleivät ne uudista toimintaansa (osa voi muuttua monikäyttöisiksi tai osittain uudelleenkehittää viimeisen kilometrin jakelupisteiksi tai muiksi konsepteiksi). Vähittäiskaupan seuraaminen asuinalueiden kasvun perässä jatkuu – odota lisää kauppoja niille alueille, joille tulee lisää asukkaita (esim. suurhankkeet kuten Lincoln Yards ja The 78 sisällyttävät vähittäiskauppaa, jos/kun ne rakennetaan). Lähiöiden vähittäiskauppa, joka palvelee päivittäisiä tarpeita, pärjää hyvin, mutta jokainen kauppias, joka ei ole sopeutunut monikanavaisuuteen vuoteen 2030 mennessä, tulee kamppailemaan. Verkkokaupan kasvu todennäköisesti tasaantuu tietylle markkinaosuudelle, mikä tarkoittaa, että kivijalkakauppa vakiintuu uudelle normaalille tasolle. Sijoittajille kaupunkien vähittäiskauppa Chicagossa voi olla hyvä valinta, jos ostaa tämän päivän korjatuilla vuokratasoilla ja valitsee sijainnit, joissa on vahva jalankulkuliikenne (tai potentiaalia siihen). Vähittäiskaupan tuottovaatimukset ovat nyt korkeammat koetun riskin vuoksi, mutta vuosikymmenen loppupuolella ne, jotka ottivat riskin hyvin sijoitetuista vähittäiskauppakiinteistöistä, saattavat nähdä mukavaa arvonnousua sektorin vakiintuessa.
• Moniperheasunnot (kerrostalot): Käsittelimme aiemmin vuokra-asuntoja; lisäyksenä voidaan todeta, että moniperheasuntoihin sijoittaminen tulee todennäköisesti pysymään houkuttelevana ja aktiivisena Chicagossa. Vuoteen 2030 mennessä Chicagon vuokra-asuntokannasta voi olla huomattavasti suurempi osa institutionaalisessa omistuksessa (trendi, jossa suuret sijoittajat ostavat Sunbeltin vuokra-asuntoja, saattaa ulottua Chicagoon, jos tuotot näyttävät hyviltä). Kaupunki todennäköisesti kannustaa uusien asuntojen rakentamiseen, mahdollisesti helpottamalla kaavoitusta tiiviyden lisäämiseksi tietyillä alueilla. Jos Chicagon talous pysyy vakaana, voidaan perustellusti ajatella, että asuntokysyntä saattaa jopa kasvaa ihmisten muuttaessa pois liian kalliista kaupungeista – “Midwestin edullisuusmagneetti” -skenaario. Siinä tapauksessa sekä vuokra- että omistusasuntomarkkinat hyötyisivät enemmän kuin nykyisissä ennusteissa. Toisaalta, jos väestönkasvu pysähtyy tai kääntyy laskuun, uusi tarjonta voi ylittää kysynnän ja aiheuttaa pehmeyttä markkinoille. Tällä hetkellä perusennuste on maltillinen kotitalouksien kasvu, joka riittää täyttämään suunnitellut uudet asunnot. Moniperheasuntojen vajaakäyttöaste voi vuoteen 2030 mennessä nousta hieman nykyisestä erittäin matalasta tasosta noin 6 prosenttiin (normaalimpi taso), ja vuokrien nousu voi hidastua inflaation tasolle. Sijoittajat pitävät kuitenkin Chicagon moniperheasuntoja edelleen houkuttelevina niiden tuoton ja vakauden yhdistelmän vuoksi.

Kehitys ja infrastruktuuri 2030: Vuoteen 2030 mennessä useat suuret hankkeet, joista on keskusteltu, ovat (toivottavasti) toteutuneet. Red Line -jatke on todennäköisesti toiminnassa, mikä käynnistää joukkoliikenteeseen tukeutuvia kehityshankkeita asemien ympärillä. O’Haren laajennus valmistuu, mikä voi tehdä Chicagosta entistä houkuttelevamman yritysmatkustukselle ja siihen liittyville liiketoiminnoille. Obama Center on ollut avoinna jo vuosia, ja nähdään, synnyttikö se todellakin pienen kiinteistöbuumin Woodlawnissa/South Shoressa. Keskustassa LaSalle Streetin muunnokset ovat valmiit tai loppuvaiheessa vuoteen 2030 mennessä, tuoden tuhansia uusia asukkaita Loopiin – merkittävä muutos, joka voi luoda 24/7-yhteisön alueelle, joka aiemmin tyhjeni klo 18 jälkeen. Jos The 78 ja Lincoln Yards etenevät uudelleen, osia niistä voidaan rakentaa valmiiksi (täysi valmistuminen voi kuitenkin olla vasta 2035+). Kaupunki voi siis saada yhden tai kaksi täysin uutta kaupunginosaa vuoteen 2030 mennessä, ja nimet kuten “River District” tai “Lincoln Yards” tulevat tutuiksi.

Infrastruktuurin osalta, joukkoliikenteen lisäksi, parannukset kuten kaupunginlaajuiset 5G- ja laajakaistalaajennukset ovat hiljaisesti parantaneet teknologista selkärankaa, mahdollisesti tehden Chicagosta suuremman teknologiakeskuksen. Ja toivottavasti kaupungin talous pysyy vakaana, mikä mahdollistaa jatkuvat investoinnit puistoihin, kouluihin ja turvallisuuteen – kaikki olennaisia kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuuden kannalta.

Markkinaennusteen yhteenveto: Yhteenvetona voidaan todeta, että Chicagon kiinteistömarkkinoiden ennuste vuosille 2025–2030 on varovaisen optimistinen. Chicagosta ei odoteta tulevan räjähdysmäisesti kasvavaa kaupunkia, mutta se on myös kaukana taantumasta. Todennäköisempää on, että siitä tulee Yhdysvaltojen vakaa suorittaja – tarjoten riittävästi nousupotentiaalia uudelleenkehityksen ja suhteellisen arvon kautta, samalla välttäen pahimmat ylilyönnit. Sijoittajalle tämä tarkoittaa, että Chicago voi olla älykäs pitkän aikavälin valinta: et saa Austin tai Miamin räjähtävää kasvua, mutta saat myös suojaa äärimmäiseltä vaihtelulta sekä korkeammat tulotuotot. Kuten eräässä raportissa todettiin, Chicagon markkinoilla on yleensä “tasaisia mutta ei räjähtäviä tuottoja,” toimien vakauden mittarina Keskilännessä libertybank.com libertybank.com.

Villikortit (positiiviset tai negatiiviset) tulevat olemaan: Onko Chicagolla kyky houkutella uusia asukkaita? Väheneekö etätyö vai kääntyykö se päinvastaiseksi? Miten kaupungin aggressiiviset toimet kiinteistöalalla onnistuvat? Jos yhä useampi päättää, että Chicago on edullinen suurkaupunki, jossa he haluavat asua ja työskennellä, seuraava vuosikymmen voi yllättää positiivisesti (kiinteistöarvojen ja kehityksen osalta). Toisaalta, jos nykyistä väestökatoa ei saada pysäytettyä eikä yritykset kasva, markkina voi pysyä laimeana.

Yhteenveto: Vuoteen 2030 mennessä Chicagon kiinteistömarkkinat ovat asemassa tuottamaan kohtuullista kasvua hallittavalla riskillä. Se voi hyvinkin osoittautua, kuten otsikkomme ehdottaa, yhdeksi Yhdysvaltojen parhaista valinnoista – erityisesti sijoittajille, jotka etsivät tasapainoista markkinaa vahvoilla perusteilla. Kuten aina, huolellinen taustatyö ja paikallistuntemus ovat avainasemassa, mutta Chicagon koko, monimuotoisuus ja suhteellinen arvo antavat sille pysyvää vetovoimaa kiinteistömarkkinoilla.

Lähteet:

• Chicago Association of REALTORS® – 2025 Markkinanäkymät (Lawrence Yunin ennuste) chicagorealtor.com chicagorealtor.com
• Illinois Realtors & IHS – Illinoisin asuntomarkkinaennuste, kesäkuu 2025 heartlandro.realtor heartlandro.realtor
• Redfin – Chicagon asuntomarkkinatrendit (kesäkuu 2025) redfin.com redfin.com
• Triton Realty Group – Chicagon moniperhevuokramarkkinat 2025 tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com
• Chicagon kiinteistönhallintablogi – Vuoden 2025 vuokramarkkinaennuste chicagospropertymanagement.com chicagospropertymanagement.com
• Daily Herald (J. VanDahm) – Vuoden 2025 Chicagon liikekiinteistötrendejä dailyherald.com dailyherald.com
• Bradford Allen – Q2 2025 keskustan toimistomarkkinaraportti bradfordallen.com; Vuoden 2024 loppuraportti (via Taylor Johnson) taylorjohnson.com taylorjohnson.com
• Cawley Commercial – Vuoden 2025 Chicagon teollisuusmarkkinakatsaus cawleycre.com cawleycre.com
• Chicago Sun-Times (F. Spielman) – LaSalle Streetin uudistuksen TIF-tuet chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com
• Railway Age – CTA Red Linen laajennuksen rahoitus railwayage.com
• Liberty Bank – Chicagon asuntomarkkinoiden trendit 2025 libertybank.com libertybank.com
• U.S. News – Asuntomarkkinaennusteet 2025–2030 realestate.usnews.com
• Crain’s Chicago Business – McKinseyn ennuste kaupungin asuntokysynnästä chicagobusiness.com
• The Guardian – Obama Center ja South Siden asunnot theguardian.com