·······

Melbournen kiinteistömarkkinat: Näkymät vuodelle 2025 ja sen jälkeen

23 heinäkuun, 2025
by
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Melbournen kiinteistömarkkinat vuonna 2025 osoittavat selviä elpymisen merkkejä haastavan jakson jälkeen. Sekä asuin- että liikekiinteistöjen sektorit kokevat muuttuvia dynamiikkoja, kun Australian toiseksi suurin kaupunki hyötyy uudelleen heränneestä kysynnästä, ennätyksellisestä väestönkasvusta ja parantuneesta markkinatunnelmasta. Tässä kattavassa raportissa pureudumme Melbournen kiinteistömarkkinoiden viimeisimpiin trendeihin – asuntokhinnoista ja suosituista kaupunginosista vuokratuottoihin ja infrastruktuurin vaikutuksiin – ja tarkastelemme, mitä sijoittajat, kehittäjät ja asunnonomistajat voivat odottaa tulevina vuosina.

Asuntomarkkinoiden trendit (2025)

Melbournen asuntomarkkinat ovat siirtyneet vuoteen 2025 kasvavalla vauhdilla. Vuoden 2022–2023 laskusuhdanteen jälkeen, jolloin nousevat korot ja pandemian aiheuttamat häiriöt laskivat arvoja, suunta on kääntynyt. Itse asiassa Melbournen asuntojen arvot ovat nyt kirjanneet useita peräkkäisiä kasvukuukausia vuoden 2025 alussa propertyupdate.com.au. Tämä merkitsee huomattavaa käännettä vuoteen 2024 verrattuna, jolloin hinnat laskivat useimpina kuukausina propertyupdate.com.au. Markkinatunnelma paranee, kun ostajien luottamus palautuu odotusten myötä, että korot vakautuvat tai jopa alkavat laskea myöhemmin tänä vuonna commercialrealestate.com.au. Tärkeää on, että Melbournea tukevat edelleen vahvat perustekijät – vahva väestönkasvu, suuret infrastruktuuri-investoinnit ja monipuolinen talous – jotka vahvistavat sen asemaa yhtenä Australian parhaista pitkän aikavälin kiinteistömarkkinoista propertyupdate.com.au.

Useat tekijät vaikuttavat nykyisiin asuntomarkkinoiden dynamiikkoihin. Tarjontapuolella uusien asuntojen rakentaminen ei ole pysynyt kysynnän perässä. Rakennusluvat Victoriassa ovat olleet alhaisella tasolla – vain noin 56 000 uutta asuntoa hyväksyttiin viimeisen vuoden aikana (maaliskuuhun 2025 mennessä), mikä on selvästi alle kasvutavoitteiden vaatiman noin 75 000 asunnon vuosittaisen tason realestate.com.au realestate.com.au. Korkeat rakennuskustannukset ja rakennusliikkeiden maksukyvyttömyydet ovat entisestään rajoittaneet uutta tarjontaa realestate.com.au realestate.com.au. Tämä alitarjonta kohtaa väestönkasvun vauhdittaman kasvavan kysynnän, mikä luo kilpailua olemassa olevista asunnoista. Myytävien asuntojen määrä pysyy suhteellisen niukkana; vaikka uusia myynti-ilmoituksia tuli toukokuussa 2025 poikkeuksellisen paljon (toiseksi eniten toukokuussa koskaan), myynnissä olevien asuntojen kokonaismäärä on silti vuodentakaista pienempi shapepropertygroup.com.au, mikä viittaa siihen, että monet myyjät pidättäytyvät – ehkä odottaen korkeampia hintoja. Tämän seurauksena hyvin esitellyt asunnot, erityisesti halutuilla alueilla, houkuttelevat vahvaa ostajakiinnostusta ja nopeampia kauppoja. Huutokauppojen läpimenoprosentti Melbournessa nousi noin 67 %:iin toukokuussa 2025 – korkeimmalle tasolle lähes kahteen vuoteen, mikä kuvastaa ostajien uutta luottamusta shapepropertygroup.com.au.

Huomionarvoista on, että kaikki markkinasegmentit eivät ole samanarvoisia. Erillistalot ja perheystävälliset kiinteistöt vakiintuneilla alueilla johtavat elpymistä. Sen sijaan tiheään rakennetut keskustan asunnot – erityisesti vanhemmat tornitaloyksiöt – kohtaavat edelleen vastatuulta ylitarjonnan ja varovaisen sijoittajaluottamuksen vuoksi. Kiinteistöasiantuntijat varoittavat ostamasta suunnitteilla olevia asuntoja Melbournen keskustassa ja sisäkaupungin lähiöissä, jotka ovat historiallisesti alisuoriutuneet runsaan tarjonnan ja heikomman pitkän aikavälin pääomakasvun vuoksi propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Toisaalta keskivyöhykkeen lähiöt, joissa tarjonta on niukkaa (esim. talot hyvänkokoisilla tonteilla) ja vahva omistusasumisen vetovoima, kokevat kasvavaa kysyntää. Kokonaisuudessaan asuntomarkkinat vuonna 2025 siirtyvät ostajan markkinoista kohti tasapainoisempaa tai jopa myyjäpainotteista markkinaa. Ostajat, jotka pystyivät neuvottelemaan suuria alennuksia vuosi sitten, huomaavat nyt mahdollisuuksien kaventuvan kilpailun kiristyessä shapepropertygroup.com.au.

Liikekiinteistömarkkinoiden trendit (2025)

Melbournen liikekiinteistösektori on myös käännekohdassa vuonna 2025. Pandemian ja korkeiden korkojen jälkeen eri liikekiinteistöluokat osoittavat nyt erilaisia kehityssuuntia:

  • Toimistotilat: Melbournen toimistomarkkinat ovat edelleen heikot, erityisesti keskustassa (CBD). Kaupungissa on yhä Australian korkein toimistotyhjäaste, ja keskustan tyhjäaste pysyttelee noin 18 % tammikuussa 2025 propertycouncil.com.au. Tämä on selvästi yli kansallisen keskustojen keskiarvon (~13,7 %) ja heijastaa jatkuvia haasteita, kuten etätyötä ja uutta tarjontaa propertycouncil.com.au. Toimistotilojen kysyntä on ollut negatiivista viimeisimmillä raportointijaksoilla propertycouncil.com.au, vaikka onkin merkkejä siitä, että pahin saattaa olla ohi. Parhaat toimistotilat menestyvät hieman paremmin kuin toissijaiset, mutta jopa A-luokan rakennuksissa Melbournessa tyhjäaste oli noin 18,5 % vuoden 2025 alussa propertycouncil.com.au. Vuokranantajat vastaavat tilanteeseen tarjoamalla kannustimia ja kunnostamalla vanhempia toimistoja houkutellakseen vuokralaisia. Korkea tyhjäaste ja alentuneet vuokrat tietyillä alueilla tarjoavat yrityksille mahdollisuuksia parantaa sijaintiaan ja sijoittajille mahdollisuuksia hankkia toimistokiinteistöjä alennettuun hintaan. Alan analyytikot odottavat toimistosektorin vähitellen elpyvän kohti vuotta 2026, kun paluu toimistolle -aloitteet saavat jalansijaa ja talous paranee commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Nousu voi kuitenkin olla hidasta; poliittisilla toimilla (kuten hallituksen ohjeistuksella työntekijöiden palaamisesta toimistoihin) voi olla rooli Melbournen keskustan toimistokysynnän elvyttämisessä propertycouncil.com.au.
  • Vähittäiskaupan kiinteistöt: Useiden vaikeiden vuosien jälkeen vähittäiskaupan kiinteistömarkkinat ovat tekemässä paluuta. Asiakasmäärät ja vähittäiskulutus ovat parantuneet, kun sulkutilat ovat päättyneet ja turistit sekä toimistotyöntekijät ovat palanneet kaupunkiin. Katukauppakäytävät ja ostoskeskukset raportoivat kasvaneista kävijämääristä, ja sijoittajat ovat jälleen kiinnostuneita hyvillä paikoilla sijaitsevista vähittäiskaupan kiinteistöistä. Itse asiassa vuonna 2024 vähittäiskaupan kiinteistöt muodostivat kasvavan osuuden liikehuoneistojen kaupoista, mikä osoittaa uutta luottamusta alaan commercialrealestate.com.au. Analyytikot ennustavat, että vuonna 2025 vähittäiskaupan kiinteistöihin kohdistuva sijoittajakysyntä on vahvinta lähes vuosikymmeneen, kun tunnelmat muuttuvat myönteisiksi commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Ensiluokkaiset ostoskeskukset ja välttämättömiin palveluihin perustuvat keskukset (ruokakauppavetoinen, suurten tilojen vähittäiskauppa jne.) ovat osoittautuneet kestäviksi, ja monet ostoskeskukset ovat sopeutuneet lisäämällä viihde- ja ravintolavaihtoehtoja houkutellakseen lisää kävijöitä commercialrealestate.com.au. Vaikka vastatuulia, kuten verkkokauppa, on edelleen, fyysistä vähittäiskauppaa Melbournessa – erityisesti kasvukäytävillä ja vakiintuneilla asuinalueilla – pidetään jälleen vakaana omaisuusluokkana. Vähittäiskaupan kiinteistöjen vuokratuotot ovat muuttuneet houkutteleviksi hintakorjausten jälkeen, ja vähäinen uusi vähittäiskaupan rakentaminen viime vuosina tarkoittaa, että tarjonta on niukkaa parhailla paikoilla.
  • Teollisuus ja logistiikka: Teollisuuskiinteistöjen sektori on ollut poikkeuksellisen vahva koko maassa, eikä Melbourne ole poikkeus. Valtava kysyntä varastoille, jakelukeskuksille ja logistiikkatilalle (jota vauhdittaa verkkokaupan kasvu ja toimitusketjujen uudelleenjärjestelyt) on ajanut teollisuuskiinteistöjen vajaakäytön ennätyksellisen alas viimeisen kahden vuoden aikana. Vuoden 2025 puolivälissä teollisuuskiinteistöjen vajaakäyttöaste Melbournessa on noussut noin 4 %:iin propertycouncil.com.au – lievä nousu, joka johtuu uusien tilojen valmistumisesta esikaupunkialueille – mutta tämä on silti poikkeuksellisen matala kansainvälisesti ja kertoo erittäin tiukasta markkinasta propertycouncil.com.au. Melbournen keskeisillä itäisillä ja kaakkoisilla teollisuusalueilla vajaakäyttö on vieläkin alhaisempaa (lähellä 1–2 %), kun taas ulommassa lännessä, jossa on paljon uusia hankkeita, on enemmän vapaata tilaa propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Teollisuustilojen ja logistiikkavarastojen vuokrat ovat nousseet voimakkaasti viimeisen 18 kuukauden aikana, ja vaikka vuokrien kasvu saattaa tasaantua tarjonnan lisääntyessä, käyttöasteiden odotetaan pysyvän korkeina. Sijoittajien kiinnostus teollisuuskiinteistöihin on edelleen vahvaa, mutta tuotot ovat painuneet historiallisen matalalle sektorin suosion vuoksi. Jonkinlaista normalisoitumista on havaittavissa – esimerkiksi valtakunnallinen teollisuuskiinteistöjen vajaakäyttö nousi 2,8 %:iin vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla oltuaan pohjalla lähempänä 1 %:a propertycouncil.com.au – silti Melbournen teollisuusmarkkina on yhä yksi maailman tiukimmista, ja pitkän aikavälin kysyntää tukevat muun muassa rajallinen teollisuusmaa ja jatkuva tavaroiden kulutus propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Kaiken kaikkiaan teollisuuskiinteistöt tarjoavat edelleen vakaata tuottoa ja kasvupotentiaalia, vaikka kaksinumeroisten vuokrien nousujen aika saattaa olla jäämässä taakse.

Yhteenvetona Melbournen liikekiinteistömarkkinoita vuonna 2025 leimaavat elpyminen ja mahdollisuudet: toimistosektori tarjoaa suhdannevaihtelusta hyötyvää sijoituspotentiaalia arvojen pohjauduttua, vähittäiskauppa elpyy patoutuneen kuluttajakysynnän myötä ja teollisuus pysyy vahvana, vaikkakin olosuhteet ovat hieman helpottumassa. Taitavat sijoittajat alkavat palata liikekiinteistömarkkinoille hyödyntäen uudelleenhinnoiteltuja omaisuuseriä ja odottaen pitkän aikavälin kasvua taloussyklin kääntyessä commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Keskeiset kaupunginosakohtaiset havainnot: Kasvualueet ja korkean kysynnän naapurustot

Melbourne on laaja metropolialue, ja kiinteistömarkkinoiden kehitys vaihtelee suuresti kaupunginosittain. Vuonna 2025 tietyt alueet nousevat esiin kasvun keskuksina infrastruktuurihankkeiden, väestökehityksen ja suhteellisen edullisuuden ansiosta. Tässä keskeisiä kaupunginosakohtaisia havaintoja:

  • Sisä- ja keskikehän tähdet: Varakkaat sisäkaupungin lähiöt ja vakiintuneet keskikehän alueet osoittavat kestävää kysyntää ja joissain tapauksissa vahvaa hintojen kasvua. Viimeisen vuoden aikana arvostetuissa naapurustoissa, kuten Toorak ja South Yarra, talojen arvot nousivat noin 136 000–237 000 dollarilla, mikä on enemmän kuin keskimääräinen vuotuinen palkka propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Myös sisäisen itäisen vyöhykkeen alueet (esim. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) saavuttivat kuusinumeroisia mediaaniarvon nousuja propertyupdate.com.au. Näillä alueilla on etunaan korkeatasoiset palvelut, koulut ja houkutteleva elämäntyyli, ja rajallinen tarjonta pitää kilpailun kovana. Keskikehän lähiöt 5–15 km:n säteellä keskustasta – esimerkiksi Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley ja Box Hill – on ostajien edustajien mukaan hyviä sijoituskohteita vuonna 2025 auspropertyprofessionals.com.au. Ne yhdistävät suhteellisen edullisuuden (verrattuna keskustaan) vahvaan vuokrakysyntään ja yhteisön infrastruktuuriin. Nämä lähiöt, jotka usein kokevat gentrifikaatiota, odotetaan toipuvan nopeasti markkinoiden elpyessä tiukan asuntotarjonnan ja laajan ostajakunnan vuoksi auspropertyprofessionals.com.au. Sijoittajat katsovat myös näiden kuumien alueiden viereisiin ”sisarlähiöihin”, odottaen hintojen nousun leviävän niihin, kun ensisijaiset alueet kuumenevat auspropertyprofessionals.com.au.
  • Nousevat infrastruktuurikäytävät: Suuret liikennehankkeet muovaavat Melbournen kiinteistökarttaa, ja lähellä uutta infrastruktuuria sijaitsevat lähiöt ovat valmiita pitkän aikavälin kasvuun. Hyvä esimerkki on Suburban Rail Loop (SRL) – valtava kehärata, joka on rakenteilla. SRL-reitin varrella olevat alueet, kuten Clayton, Burwood ja Cheltenham, herättävät fiksujen sijoittajien ja kehittäjien kiinnostusta auspropertyprofessionals.com.au. Näistä alueista on tulossa hyvin yhdistettyjä keskuksia, mikä yleensä nostaa kiinteistöjen arvoa projektien lähestyessä valmistumista. Samoin Metro Tunnel (avataan vuonna 2025) tuo uudet maanalaiset asemat Ardeniin (North Melbourne) ja Parkvilleen; ympäröivät alueet ovat jo nyt kasvattaneet kehityskiinnostusta. Sunshine, länsipuolen lähiö, on toinen seurattava – siitä tulee tärkeä vaihtopaikka tulevalle Melbourne Airport Railille ja metroreiteille, mikä asemoituu uudeksi kasvukeskukseksi. Kun infrastruktuuri valmistuu, parantunut saavutettavuus ja uudet palvelut yleensä lisäävät sekä kysyntää että hintoja näissä yhdistetyissä lähiöissä.
  • Gentrifioituvat perhelähiöt: Useat aiemmin aliarvostetut lähiöt gentrifioituvat nyt nopeasti, houkutellen nuoria perheitä ja ammattilaisia, jotka etsivät enemmän tilaa. Melbournen itäpuolella alueet kuten Ringwood, Blackburn ja Glen Waverley ovat kokeneet tämän muutoksen auspropertyprofessionals.com.au. Niissä on hyvät koulut, puistot ja liikenneyhteydet, mikä tekee niistä houkuttelevia pitkäaikaisille asunnonomistajille. Paikallisten ostos- ja ravintolapalveluiden parannukset (sekä jotkin käynnissä olevat infrastruktuurihankkeet) nostavat näiden yhteisöjen profiilia. Tämän seurauksena asuntokysyntä näissä lähiöissä on vahvaa, mikä nostaa sekä hintoja että vuokria. Samoin pohjoisen ja luoteen taskut (esimerkiksi Pascoe Vale, Preston ja Coburg pohjoisessa) näkevät uusia kahviloita, remontteja ja nuoria ostajia muuttamassa aluetta. Näillä gentrifioituvilla alueilla on usein hyvät sijoitusnäkymät, sillä ne lähtevät liikkeelle matalammalta hintatasolta, mutta niillä on selkeät kasvun ajurit.
  • Ulkokehän kasvukäytävät: Melbournen ulkoreunojen lähiöt – erityisesti lännessä ja pohjoisessa – jatkavat kaupungin väestönkasvun suurimman osan vastaanottamista. Alueet kuten Fraser Rise–Plumpton (Melbournen ulkoinen länsi) johtivat osavaltiota väestönkasvussa viime vuonna (+4 300 ihmistä vuosina 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, ja muut kuten Cranbourne ja Tarneit kukoistavat uusien asuinalueiden myötä. Näillä kasvukäytävillä on runsaasti uutta maata ja talo-tontti -paketteja, jotka houkuttelevat ensiasunnon ostajia ja maahanmuuttajia. Ostajien kannattaa kuitenkin olla varovaisia: vaikka näillä alueilla on nopea väestönkasvu, niillä on usein runsaasti uutta rakentamista ja ne voivat kärsiä vakiintuneiden palveluiden puutteesta. Kuten eräs analyytikko toteaa, nopea kasvu paikoissa kuten Melton ja Werribee South heijastaa pitkälti “väestönkasvua ja runsasta uutta rakentamista, mutta ei välttämättä pääomakasvua” kiinteistöjen arvoissa propertyupdate.com.au. Pitkällä aikavälillä paikallisen infrastruktuurin rajallisuus – vähemmän liikenneyhteyksiä, kouluja ja sairaaloita – voi rajoittaa hintojen nousua joillakin syrjäisillä alueilla propertyupdate.com.au. Lyhyesti sanottuna ulkokehän lähiöt ovat edullisia ja kysyttyjä asumiseen, mutta niihin liittyy yleensä suurempi sijoitusriski ja ne tuottavat tyypillisesti hitaampaa pääomakasvua kuin sisä-/keskivyöhykkeen lähiöt (ellei merkittäviä infrastruktuuriparannuksia toteuteta).

Nykyisessä markkinassa lähiön valinta on ratkaisevaa sekä sijoittajille että asunnon ostajille. Suuren kysynnän, hyvällä sijainnilla olevat ja niukasti tarjolla olevat naapurustot toipuvat vahvasti ja niiden odotetaan menestyvän paremmin, kun taas homogeeniset ulkokehän lähiöt ylitarjonnalla voivat jäädä jälkeen. Infrastruktuurisuunnitelmien ja kunnan kehitysennusteiden seuraaminen voi auttaa tunnistamaan seuraavan nousevan lähiön. Esimerkiksi alueet, jotka sijaitsevat suunniteltujen SRL-asemien tai uusien moottoritieristeysten lähellä, voivat olla vuoden 2030 kiinteistökuumia pisteitä. Kaiken kaikkiaan Melbournen mahdollisuuksien maantiede vuonna 2025 ulottuu arvostetuista sisäkaupungin alueista nouseviin keskivyöhykkeen lähiöihin ja valikoituihin kasvusolmuihin – tarjoten vaihtoehtoja eri budjeteille ja strategioille.

Asuntojen hinnat: trendit ja ennusteet

Korjausjakson jälkeen Melbournen asuntojen hinnat ovat jälleen nousussa vuonna 2025. Keskimääräinen omakotitalon hinta Melbournessa saavutti huippunsa vuoden 2022 alussa (pandemiabuumin aikana) ja laski sitten noin 10 % vuoteen 2023 mennessä auspropertyprofessionals.com.au. Tämä laskusuhdanne, jonka aiheuttivat korkojen nousu ja sijoittajien väliaikainen poistuminen markkinoilta, teki Melbournesta yhden Australian ”aliarvostetuimmista” pääkaupunkimarkkinoista vuoden 2024 alussa auspropertyprofessionals.com.au. Siirrytään vuoteen 2025, ja tilanne on parantumassa: hinnat ovat vakiintuneet ja alkaneet nousta maltillisesti. Domainin Home Price Index osoittaa, että Melbournen asuntojen arvot ovat siirtymässä pois negatiivisesta vuotuisesta kasvusta – toukokuuhun 2025 mennessä vuotuinen lasku oli hidastunut vain -1,2 %:iin, mikä on suuri parannus vuoden 2023 alun -7,8 %:sta corelogic.com.au corelogic.com.au. Kuukausitasolla hinnat ovat nousseet hiljalleen helmikuusta 2025 lähtien corelogic.com.au. Käytännössä ostajat ja myyjät näkevät, että markkinoiden pohja on todennäköisesti ohitettu.

Tulevaisuuteen katsoen ennustajat arvioivat, että Melbournen hintojen kasvu jatkuu vuosina 2025 ja 2026. Domainin uusimpien ennusteiden mukaan Melbourne saattaa johtaa maan seuraavassa noususuhdanteessa. Vuoden 2025–26 tilikauden loppuun mennessä (kesäkuu 2026) Melbournen omakotitalojen mediaanihinnan ennustetaan nousevan ennätykselliseen noin 1,11 miljoonaan dollariin, mikä on noin 6 % nousu vuoden 2025 puolivälin arvoihin verrattuna australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Tämä nousu (~66 000 $) poistaisi täysin viimeaikaisen laskukauden tappiot ja asettaisi uuden hintahuipun australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Myös asuntojen hintojen odotetaan nousevan, joskin hitaammin – Melbournen asuntojen mediaanihinnan ennustetaan olevan noin 584 000 dollaria vuoden 2026 puolivälissä, mikä on yhä noin 3 % alle vuoden 2021 huipun australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Tämä vaatimattomampi asuntojen elpyminen johtuu aiemmilta rakennusbuumeilta jääneestä myymättömien asuntojen ylijäämästä shapepropertygroup.com.au. Siitä huolimatta tekijät kuten parantunut saavutettavuus, ensiasunnon ostajien kannustimet ja väestönkasvu tukevat asuntomarkkinoita, ja todennäköisesti nostavat asuntojen arvoja tulevina vuosina shapepropertygroup.com.au.

Useat tekijät vaikuttavat näihin hintojen ennusteisiin. Ensinnäkin lainakustannusten odotetaan laskevan – rahoitusmarkkinat ennakoivat, että Australian keskuspankki alkaa laskea ohjauskorkoa vuoden 2025 lopulla commercialrealestate.com.au. Alemmat asuntolainakorot kasvattavat ostajien maksukykyä ja lisäävät tyypillisesti kysyntää, mikä puolestaan nostaa hintoja. Domainin ekonomistit huomauttavat, että Sydney ja Melbourne, joissa kotitalouksien velkatasot ovat korkeimpia, reagoivat yleensä nopeimmin korkomuutoksiin australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Tämä tarkoittaa, että heti kun koronlaskut toteutetaan tai niistä annetaan selkeä signaali, Melbournen ostaja-aktiivisuus ja hintojen kasvu voivat kiihtyä. Toiseksi, rajoitettu asuntotarjonta ennustetaan jatkuvan. Uudisrakentamisen ei odoteta kasvavan nopeasti (rakennusalan jatkuvien haasteiden vuoksi), joten asuntopula pysyy keskeisenä tekijänä s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Vahva väestönkasvu (käsitelty demografiaosiossa) yhdistettynä rajoitettuun tarjontaan nostaa luonnollisesti asumiskustannuksia. Lopuksi erilaiset valtion tukitoimet – kuten ensiasunnon ostajien tuet, yhteisomistusjärjestelmät ja varainsiirtoveron alennukset edullisemmille asunnoille – lisäävät kysyntää erityisesti markkinoiden alkupäässä, auttaen useampia ostajia markkinoille ja nostaen näin yleistä hintatasoa.

On syytä huomata, että Melbourne tarjoaa tällä hetkellä arvoetua verrattuna muihin suuriin kaupunkeihin, mikä voi vauhdittaa lisähintojen nousua, kun sijoittajat ja osavaltion sisäiset muuttajat huomaavat tämän eron. Esimerkiksi Sydneyn omakotitalojen mediaanihinta on noin 60–65 % korkeampi kuin Melbournen vuoden 2025 alussa shapepropertygroup.com.au, ja tämä ero on kasvanut huomattavasti vuodesta 2019. Samoin Brisbane ja Adelaide – jotka olivat aiemmin paljon edullisempia – ovat nähneet hintojensa nousevan lähemmäs Melbournen tasoa shapepropertygroup.com.au. Tämä Melbournen suhteellinen edullisuus (vaikka kyseessä on suuri kansainvälinen kaupunki) tekee siitä houkuttelevan hintatietoisille ostajille. Kuten eräs raportti toi esiin, Melbourne on nyt erittäin houkutteleva sijoittajille ja asunnonvaihtajille, joille Sydney on saavuttamattomissa shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Jos korot laskevat, nämä ostajat voivat rynnätä Melbournen markkinoille, hyödyntäen kaupungin alennusta ja nostaen hintoja shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Tietenkin ennusteisiin liittyy epävarmuuksia. Useimmat analyytikot ennustavat tasaisen, maltillisen kasvun (noin 4–6 % vuodessa seuraavien parin vuoden ajan) sen sijaan, että palattaisiin vuoden 2021 kaksinumeroisiin vuosittaisiin nousuihin. Asumisen kohtuuhintaisuuden rajoitteet – kun mediaanihinnat ovat noin 8–9 kertaa tulojen verran – rajoittavat luonnollisesti hintojen nousuvauhtia, erityisesti jos palkat eivät pysy perässä s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Lisäksi on olemassa alaspäin suuntautuvia riskejä, kuten inflaation uusi nousu, joka pitää lainakustannukset korkeina, tai jokin uusi taloudellinen shokki, joka vaikuttaa työllisyyteen. Siitä huolimatta pankkien ja tutkimuslaitosten konsensus on, että Melbournen asuntojen arvot jatkavat nousuaan vuoteen 2026 asti australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Asunnonomistajille tämä tarkoittaa, että oma pääoma kasvaa uudelleen, ja ostoa harkitseville odottaminen voi tarkoittaa korkeampaa hintaa myöhemmin.

Yhteenvetona voidaan todeta, että pehmeän jakson jälkeen Melbournen hinnat ovat jälleen nousussa, vaikkakin hillitysti. Ennusteiden mukaan kaupunki saavuttaa aiemmat hintahuippunsa seuraavan vuoden aikana australianpropertyupdate.com.au, ja voi sen jälkeen siirtyä uusiin ennätyksiin. Mikäli yllätyksiä ei tule, vuodet 2025–2027 näyttävät olevan uudelleen kasvun aikaa kiinteistöarvoissa, jota tukevat helpommat luottoehdot, väestönkasvun vetämä kysyntä ja Melbournen pysyvä houkuttelevuus asuin- ja sijoituskohteena.

Vuokramarkkinoiden kehitys (tuotot ja vajaakäyttöasteet)

Melbournen vuokramarkkinat ovat olleet poikkeuksellisen kovassa paineessa, jolle on ollut ominaista ennätyksellisen alhainen vajaakäyttöaste ja jyrkät vuokrien nousut, vaikka onkin merkkejä siitä, että vuokrien nousuvauhti on alkanut tasaantua. Vajaakäyttöasteet Melbournessa romahtivat vuosina 2022–2023, kun kaupunki nousi COVID-sulkujen jälkeen ja vuokralaiset palasivat (mukaan lukien palaavat kansainväliset opiskelijat). Vuoden 2023 lopulla Melbournen vajaakäyttöaste oli laskenut noin 1 %–1,5 %, mikä on poikkeuksellisen tiukka taso, jota ei ole nähty yli vuosikymmeneen. Joina kuukausina se jopa laski alle 1 %:n tietyissä tilastosarjoissa propertyupdate.com.au. Vuoteen 2025 tultaessa vajaakäyttöaste on noussut hieman – pysytellen noin 1,5 % ja 2 % välillä vuoden 2025 puolivälissä – mutta tämäkin on historiallisesti poikkeuksellisen alhainen (vertailun vuoksi: 3 %:n vajaakäyttöastetta pidetään usein “tasapainoisena” vuokramarkkinana). Tuoreimmat luvut osoittavat, että Melbournen vuokravajaakäyttö on noin 1,8 % vuoden 2025 alussa, nousua noin 1,1 %:sta vuotta aiemmin propertyme.com.au, mikä kertoo pienestä helpotuksesta. Samoin CoreLogic raportoi vajaakäyttöasteen nousseen 1,4 %:sta vuoden 2023 lopulla noin 1,9 %:iin vuoden 2024 lopussa corelogic.com.au. Vaikka tämä pieni helpotus onkin tapahtunut, vuokra-asunnon löytäminen on edelleen vakava haaste vuokralaisille. Näytöissä suosituilla alueilla käy usein kymmeniä hakijoita, ja asunnot vuokrataan muutamassa päivässä.Tässä erittäin tiukassa asuntopulassa vuokrat ovat nousseet ennätyskorkeiksi. Sulkutilojen jälkeisen nousukauden aikana Melbournen vuokrat nousivat kaksinumeroisin prosentein – vuonna 2022 joillakin esikaupunkialueilla vuokrat nousivat 15–20 % yhden vuoden aikana. Vuoteen 2023 mennessä Melbournen vuokrien vuotuinen kasvu huipentui noin ~11 %:iin corelogic.com.au corelogic.com.au. Kuitenkin, kun asumisen kohtuuhintaisuus alkoi rajoittaa, vuokrien kasvu on hidastunut. Vuoden 2024 loppuun mennessä Melbournen vuokrat nousivat maltillisemmin, noin ~4,1 % corelogic.com.au – mikä on yhä pitkän aikavälin keskiarvon yläpuolella, mutta kaukana aiemmasta nousubuumin vauhdista. Vuoden 2025 maaliskuun neljänneksellä nousut ovat olleet prosentuaalisesti matalia yksinumeroisia lukuja. Mediaaniviikkovuokra Melbournessa on nyt noin 600+ dollaria (sekä talot että asunnot yhteenlaskettuna). Vuoden 2024 lopussa Melbournen mediaanivuokra oli 604 dollaria viikossa, mikä teki siitä itse asiassa toiseksi edullisimman pääkaupungin vuokralaisille Hobartin jälkeen corelogic.com.au. (Vertailun vuoksi Sydneyssä vuokra oli korkea 773 dollaria/viikko corelogic.com.au, mikä osoittaa, että vaikka Melbourne on kallis, se ei ole yhtä kallis kuin Sydney vuokralaisille.) Melbournen vuokralaiset käyttävät silti suuren osan tuloistaan asumiseen – keskimäärin noin kolmasosan kotitalouden tuloista, mikä on korkein suhde kansallisesti ainakin vuodesta 2006 lähtien corelogic.com.au – mikä tarkoittaa, että vuokrien nousulle on olemassa katto, ennen kuin vuokralaiset hinnoitellaan ulos markkinoilta.Yksi silmiinpistävimmistä kehityskuluista Melbournen vuokramarkkinoilla on ollut monien sijoittajien/ vuokranantajien poistuminen, mikä on vähentänyt vuokra-asuntojen tarjontaa. Victorian Residential Tenancies Bond Authorityn (RTBA) tiedot paljastavat ennennäkemättömän trendin: vuokravakuuksia palautetaan enemmän (eli vuokranantajat poistuvat ja palauttavat vakuudet) kuin uusia vakuuksia jätetään. Esimerkiksi vuoden 2025 maaliskuun neljänneksellä 3 398 vakuutta palautettiin enemmän kuin uusia jätettiin Victoriassa propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Toisin sanoen aktiivisten vuokra-asuntojen määrä pienenee – jotain, mitä ei ole tapahtunut yli 20 vuoden tilastoinnin aikana propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Vuoden 2023 puolivälistä lähtien Victoriasta on poistunut noin 25 000–30 000 vuokra-asuntoa markkinoilta abc.net.au abc.net.au, kun vuokranantajat myyvät tai ottavat asuntonsa muuhun käyttöön. Tähän sijoittajien vetäytymiseen vaikuttavat useat tekijät: korkeammat korot (jotka tekevät sijoitusasuntojen omistamisesta kalliimpaa), raskaammat kiinteistöverot ja varainsiirtoverot Victoriassa (jotka ovat tehneet vuokranantajana toimimisesta vähemmän kannattavaa propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), sekä tiukat vuokralainsäädännöt, joiden jotkut vuokranantajat kokevat suosivan liikaa vuokralaisia (esim. vaikeat häätöprosessit, pakolliset kiinteistön ylläpitovaatimukset) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Victorian hallitus on toteuttanut yli 130 muutosta vuokrasääntöihin viime vuosina, antaen vuokralaisille enemmän oikeuksia lemmikkieläinten pitoon, pieniin muutostöihin ja vuokrasopimuksen irtisanomiseen liittyen, mikä – vaikka parantaakin vuokralaisten turvaa – on vuokranantajaryhmien mukaan syy siihen, että osa poistuu markkinoilta propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Tämä täydellinen myrsky on johtanut vuokrien vähenemiseenal listings, pahentaen asuntopulaa. Paradoksaalisesti, vuokralaisten auttamiseen tähtäävien politiikkojen (kuten vuokrasääntelyn tai lisättyjen vuokralaissuojaa) ja sijoittajiin kohdistuvien korkeampien verojen asettaminen on lyhyellä aikavälillä johtanut siihen, että monet sijoittajat ovat vetäytyneet markkinoilta, mikä vähentää vuokra-asuntojen tarjontaa ja aiheuttaa nousupainetta vuokriin propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Vuokralaisille nykyinen markkinatilanne tarkoittaa kovaa kilpailua ja nousevia kustannuksia. Jäljelle jääville asuntosijoittajille se tarkoittaa ennätysalhaista vajaakäyttöä ja paranevia vuokratuottoja. Itse asiassa vuokratuotot Melbournessa ovat alkaneet nousta historiallisista pohjalukemista. Edellisen nousukauden aikana asuntojen hinnat nousivat paljon nopeammin kuin vuokrat, mikä painoi bruttotuotot alas (jossain vaiheessa Melbournen keskimääräinen tuotto laski alle 3 %:n). Nyt, kiitos vuosien 2022–23 hintojen laskun ja vuokrien nousun, tuotot ovat olleet nousussa. Vuoden 2024 lopulla Melbournen asuntojen bruttovuokratuotto oli noussut noin 3,7 %:iin corelogic.com.au corelogic.com.au. Tämä on yhä suhteellisen matala (Darwinissa ja joissakin pienemmissä kaupungeissa tuotot ovat 5–6 %), mutta korkeampi kuin noin 3,4 % vuotta aiemmin. Melbournessa omakotitalojen tuotot ovat yleensä hieman alempia kuin asuntojen (koska talojen hinnat ovat korkeammat); esimerkiksi Melbournen talojen tuotot ovat noin 3,3 %, kun taas asuntojen tuotot ylittävät monissa tapauksissa 4 %. Koska korot ovat tällä hetkellä korkeammat kuin vuokratuotot, useimmat asunnot tuottavat edelleen negatiivista kassavirtaa, mutta ero on kaventumassa. On tärkeää huomata, että jos korot laskevat vuosina 2025–2026 ja vuokrat pysyvät korkeina, monet Melbournen vuokra-asunnot voivat muuttua kassavirtaneutraaleiksi tai -positiivisiksi, mikä olisi houkutteleva tilanne sijoittajille.

Eteenpäin katsottaessa vuokramarkkinoiden näkymät ovat kysynnän ja tarjonnan välistä köydenvetoa. Toisaalta kysyntä saattaa hieman helpottua, kun asumisen kohtuuhintaisuuden paineet ajavat osan vuokralaisista ensiasunnon ostajiksi (hyödyntäen tukiohjelmia tai hieman alempia hintoja vuonna 2024) – itse asiassa Victoriassa ensiasunnon ostajien aktiivisuus on kasvanut, mikä saattaa hieman helpottaa vuokrakysyntää abc.net.au abc.net.au. Vuokrien nousulle on myös luonnollinen raja, kun vuokralaiset alkavat asua kimppakämpissä tai perheen luona, jos vuokrat nousevat liian korkeiksi corelogic.com.au, mikä käytännössä vähentää uusien kotitalouksien muodostumista. Toisaalta vuokra-asuntojen tarjonta ei todennäköisesti parane merkittävästi lyhyellä aikavälillä. Build-to-rent-hankkeet (laajamittaiset vuokra-asuntoprojektit) ovat suunnitteilla ja hallitus kannustaa niitä verokannustimilla, mutta näiden vaikutus näkyy vasta vuosien päästä. Sijoittajien luottamuksen Victoriassa täytyy palautua, jotta vuokra-asuntokanta kasvaisi uudelleen. Osavaltion hallitus tunnustaa vuokrakriisin ja on alkanut selvittää toimenpiteitä, kuten kehityshankkeiden nopeuttamista keskuksissa ja verotuksen tarkastelua sijoittajien houkuttelemiseksi takaisin abc.net.au abc.net.au. Ennen kuin tasapaino palautuu, Melbournen vuokramarkkinoiden odotetaan pysyvän vuokranantajamyönteisinä ja vajaakäyttöasteen matalana. Vuokrien vuosittainen nousu saattaa tasaantua keskitasolle (esim. 3–5 % vuodessa), jos pahin paine on ohi corelogic.com.au corelogic.com.au, mutta mahdollinen muuttoryntäys tai uusien asuntojen viivästyminen voi jälleen kiihdyttää vuokrien nousua. Toistaiseksi vuoden 2025 vuokralaisilla on edelleen tiukat olot, ja kiinteistönomistajat nauttivat Melbournen vahvimmista vuokratuotoista (ja lyhyimmistä vuokrausajoista) vuosiin.

Suurhankkeet ja niiden vaikutus kiinteistöihin

Melbourne on parhaillaan infrastruktuuribuumin keskellä, ja useita kaupunkia muovaavia hankkeita on käynnissä tai suunnitteilla. Nämä hankkeet – uusista rautatielinjoista moottoriteihin – eivät ainoastaan muuta ihmisten liikkumista kaupungissa, vaan vaikuttavat myös kiinteistöjen kysyntään ja kehityskuvioihin. Tässä on joitakin keskeisiä infrastruktuurihankkeita ja niiden odotettu vaikutus Melbournen kiinteistömarkkinoihin:

  • Metro Tunnel (maanalainen rautatielenkki): Valmistuu vuonna 2025, Metro Tunnel luo uuden poikittaisen rautatielinjan, jossa on viisi uutta maanalaista asemaa (mukaan lukien Arden, Parkville, State Library, Town Hall ja Anzac). Purkamalla ruuhkaisen City Loopin ja lisäämällä kapasiteettia tämä hanke lyhentää merkittävästi matka-aikoja keskeisiin alueisiin, kuten sairaala- ja yliopistokortteliin Parkvillessä. Vaikutus kiinteistöihin: Uusien asemien ympäristössä sijoittajien kiinnostus on jo kasvanut. Esimerkiksi aiemmin teollinen Ardenin alue on suunniteltu laajasti uudistettavaksi monikäyttöiseksi keskukseksi; varhaiset toimijat hankkivat tontteja odottaen hintojen nousua. Parkville – jossa sijaitsee Melbournen yliopisto ja biotekniikkalaitoksia – hyötyy asemasta, mikä todennäköisesti lisää kysyntää lähellä sijaitseviin asuntoihin ja opiskelija-asumiseen. Yleisesti ottaen parantunut saavutettavuus nostaa kiinteistöjen arvoa tekemällä esikaupungeista helpommin saavutettavia. Kun Metro Tunnel otetaan käyttöön, sen odotetaan vähentävän painetta teillä ja nykyisillä radoilla, mikä lisää Sunbury- ja Cranbourne/Pakenham-linjojen (joita tunneli yhdistää) esikaupunkien houkuttelevuutta. Voimme odottaa uudenlaista kehitystiheyden kasvua ja asuntojen hintojen nousua kävelyetäisyydellä uusista asemista ajan myötä.
  • Lähiöiden rautatieyhteys (Suburban Rail Loop, SRL): Tämä kunnianhimoinen hanke, joka on nyt rakenteilla (alkuvaiheessa), muodostaa lopulta 90 km pitkän kehäradan Melbournen keskimmäisten lähiöiden ympäri, yhdistäen keskeiset keskukset Cheltenhamista (kaakossa) Claytonin ja Box Hillin kautta pohjoisiin lähiöihin ja lopulta Melbournen lentokentälle ja Sunshineen lännessä. Kyseessä on vuosikymmeniä kestävä hanke, mutta ensimmäisen vaiheen (Cheltenhamista Box Hilliin) on tarkoitus valmistua 2030-luvun alussa. Vaikutus kiinteistöihin: SRL:ää pidetään usein “kaupunkia muovaavana” hankkeena, koska se luo uusia liikenteen solmukohtia ja kehityksen vetureita keskustan ulkopuolelle. Tämän odotuksessa kiinteistöjen hinnat SRL-asemille kaavailluissa lähiöissä ovat nousussa. Esimerkiksi Clayton, jonne tulee suuri SRL-vaihtoasema (ja joka on jo nyt työpaikkakeskittymä Monashin yliopiston ja sairaalan ansiosta), kokee kasvavaa kysyntää – sijoittajat ennakoivat korkeampaa vuokrakysyntää ja mahdollisuuksia yksikkökehitykseen siellä auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (lähellä Deakin-yliopistoa) ja Box Hill (suuri kaupallinen keskus) ovat samoin kasvun kynnyksellä, ja jälkimmäisessä on jo käynnissä korkeiden rakennusten kehitystä. Hallitus suunnittelee lisää asuin- ja liikerakentamista näiden SRL-asemien ympäristöihin, mikä voi ajan myötä tuoda kymmeniä tuhansia uusia asuntoja radan varrelle vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Asunnonomistajille ja sijoittajille tulevan SRL-aseman läheisyys voi tarkoittaa merkittäviä arvonnousuja, kun saavutettavuus ja palvelut paranevat. Kyseessä on kuitenkin pitkän aikavälin sijoitus; lyhyellä aikavälillä epävarmuutta on vielä hankkeen aikatauluista ja tarkasta linjauksesta, mutta kaiken kaikkiaan SRL tuo optimismia Melbournen keskivyöhykkeen kiinteistömarkkinoille.
  • West Gate -tunneli & muut tiehankkeet: West Gate -tunnelin (odotetaan valmistuvan noin 2025–26) myötä saadaan vaihtoehto krooniselle West Gate -sillan ruuhkalle, ja se luo uuden moottoritieyhteyden Melbournen länsilähiöistä satamaan ja keskustaan. Tämä on ratkaisevaa alueille kuten Wyndham (Werribee Point Cook) ja Melton – tällä hetkellä näiden kasvavien alueiden työmatkalaiset kohtaavat raskasta liikennettä. Uusi tunneli ja levennetyt moottoritiet lyhentävät matka-aikoja lännestä, mikä lisää länsilähiöiden houkuttelevuutta sekä asukkaille että logistiikkayrityksille. Kun työmatkaliikenne helpottuu, lähiöt kuten Altona, Laverton ja Sunshine West voivat kokea kysynnän kasvua. Lisäksi valtava North East Link -hanke (joka yhdistää kehätien Greensborough’ssa Eastern Freewayhin) on rakenteilla ja sen on määrä valmistua vuoteen 2027 mennessä. Tämä täydentää puuttuvan moottoritieyhteyden Melbournen koillisosassa, ja todennäköisesti nostaa kiinteistöjen arvoja lähiöissä kuten Heidelberg, Bundoora ja Doncaster vähentämällä ruuhkia ja tuomalla nämä yhteisöt lähemmäs työpaikkakeskittymiä eri puolilla kaupunkia. Parantunut tieyhteys laajentaa yleensä mahdollisen työmatka-alueen, mikä voi johtaa uusien asuinalueiden kehitykseen ja nostaa hyvin sijaitsevien reuna-alueiden hintoja.
  • Lentokentän junayhteys: Suunnitelmat yhdistää Melbournen lentokenttä vihdoin rautatieverkkoon (haaralinjalla Sunshinesta, integroituna Metro Tunnel -hankkeeseen) etenevät. Vaikka aikatauluja on siirretty (tavoite on nyt 2020-luvun lopulla), tämä hanke tulee muuttamaan pelin luoteiskäytävällä. Sunshine, josta on määrä tulla super-solmukohta, on jo varattu merkittävälle kasvulle – mukaan lukien tiivis asuinrakentaminen ja liikehankkeet – lentokenttäjunan ja SRL-vaihdon ansiosta. Sijoittajat tarkkailevat Sunshinea sekä läheisiä St Albansia ja Footscrayta (joka on suoralla linjalla lentokentälle Sunshinen kautta) tulevina kuumina alueina. Parantunut pääsy lentokentälle voi myös vauhdittaa uusien yrityspuistojen ja hotellien rakentamista alueelle, mikä kasvattaa liikerakentamisen segmenttiä. Asuntojen kysyntä Moonee Valleyn ja Brimbankin alueilla (esim. Airport West, Keilor East) voi kasvaa paljon matkustavien ja lentoyhtiöiden työntekijöiden keskuudessa, kun juna vie heidät keskustaan tai lentokentälle minuuteissa.
  • Kaupunkikehityksen alueet: Liikenteen lisäksi Melbournessa on laajoja kaupunkikehitysvyöhykkeitä, kuten Fishermans Bend (entinen teollisuusalue keskustan eteläpuolella, jota muutetaan tiiviiksi monikäyttöalueeksi) ja Arden (kuten mainittu, sidoksissa Metro Tunnel -hankkeeseen). Nämä ovat pitkäaikaisia projekteja, mutta tuovat tuhansia uusia koteja ja työpaikkoja. Vaikutus kiinteistöihin on kaksijakoinen: ne tuovat uutta tarjontaa (auttaen hillitsemään hintojen nousua koko kaupungissa), mutta luovat myös erittäin haluttuja uusia kaupunginosia, joissa hinnat voivat nousta korkeiksi. Jos esimerkiksi Fishermans Bend kehittyy suunnitellusti halutuksi teknologia- ja koulutuskeskukseksi, varhaiset asunnonostajat voivat nähdä merkittävää arvonnousua.

Yleisesti ottaen infrastruktuurin parannukset ovat usein hyödyksi kiinteistömarkkinoille. Parantuneet liikenneyhteydet tekevät ulommista alueista helpommin saavutettavia, mikä usein kaventaa hintaeroa sisä- ja ulkoalueiden välillä. Kehittäjät ovat jo nyt kohdistaneet tontteja uusien asemien läheltä rakentaakseen asuntoja, rivitaloja tai liikekeskuksia, luottaen siihen, että kysyntä seuraa junia. Suuret infrastruktuurihankkeet tuovat myös työpaikkoja talouteen rakennusvaiheessa, mikä voi tukea asuntokysyntää lyhyellä aikavälillä (työntekijät tarvitsevat vuokra-asuntoja jne.). Melbournen nykyinen infrastruktuuriohjelma – osa osavaltion “Big Build” -hanketta – on yksi sen historian suurimmista, ja kiinteistömarkkinat reagoivat siihen. Ostajat, jotka katsovat tulevaisuuteen, voivat harkita sijoittumista kaupunginosiin, jotka ovat nyt ehkä sivuutettuja, mutta tulevat olemaan “junayhteyden varrella” tai hyötyvät lyhentyneistä matka-ajoista muutaman vuoden päästä. Historia osoittaa, että kun alueesta tulee paljon kätevämpi (esim. uuden moottoritieliittymän tai aseman myötä), kiinteistöjen arvot usein nousevat.

On kuitenkin tärkeää pitää odotukset maltillisina: jokainen hanke ei takaa kiinteistöbuumia, ja ajoituksella on väliä (arvot nousevat usein odotuksissa, mutta tasaantuvat rakennusvaiheessa). Lisäksi jotkut kaupunginosat kokevat häiriöitä (esim. vuosien rakennusmelu tai pakkolunastukset), mikä voi olla lyhytaikainen haitta. Kuitenkin kokonaisuutena Melbournen suuret infrastruktuurihankkeet parantavat kaupungin elämänlaatua ja talouskasvua – tekijöitä, jotka lopulta näkyvät positiivisesti kiinteistömarkkinoilla. Sijoittajat tekevät viisaasti “seuratessaan infrastruktuuria” etsiessään seuraavaa kasvualuetta, joten tämä on olennainen osa kiinteistöstrategiaa Melbournessa vuonna 2025 ja sen jälkeen.

Väestönkasvu ja väestörakenteen muutokset

Melbournen väestötarina on huomattavan kasvun ja sitkeyden kertomus, ja se on keskeinen tekijä kiinteistömarkkinoiden tulevaisuudessa. Pandemian aikana tapahtuneen lyhyen pysähdyksen jälkeen (kun suljetut rajat aiheuttivat nettomuuton laskun), Melbournen väestönkasvu on palannut vauhdilla, ylittäen nyt pandemiaa edeltävät trendit. Itse asiassa Melbourne koki suurimman väestönkasvun kaikista Australian kaupungeista vuosina 2023–24, lisäten noin 142 600 uutta asukasta pelkästään tuona vuonna abs.gov.au abs.gov.au. Tämä 2,7 %:n vuotuinen kasvuvauhti on yksi nopeimmista maassa ja huomattavasti korkeampi kuin Sydneyn 2,0 %:n kasvu samalla ajanjaksolla abs.gov.au. Suur-Melbournen väkiluku oli noin 5,35 miljoonaa kesäkuussa 2024 abs.gov.au, kaventaen eroa Sydneyyn (5,56 miljoonaa) abs.gov.au. Jos nämä trendit jatkuvat, Melbourne on matkalla ohittamaan Sydneyn Australian väkirikkaimpana kaupunkina tulevan vuosikymmenen aikana (joidenkin ennusteiden mukaan vuoteen 2030 mennessä tai pian sen jälkeen). Kaupungin vetovoima – mukaan lukien runsaat työpaikat, koulutusmahdollisuudet ja kulttuuritarjonta – yhdessä vahvan ulkomaisen muuttoliikkeen kanssa tukee tätä vahvaa kasvua.

Nettomaahanmuutto on ollut viime aikoina Melbournen väestönkasvun tärkein moottori. Australian avattua rajat ja lisättyä maahanmuuttotavoitteita osaajapulan paikkaamiseksi, Melbourne (maahanmuuttajien suosikkikohde) hyötyy tästä tulvasta. Kansainväliset opiskelijat ovat erityisesti palanneet sankoin joukoin Melbournen yliopistoihin. Tämä näkyy keskustan vuokra-asuntojen kysynnässä (joissa opiskelijat asuvat) sekä tietyissä lähiöissä, joissa on suuria maahanmuuttajayhteisöjä. Esimerkiksi Melbourneen on muuttanut merkittävästi ihmisiä maista kuten Intia, Kiina ja Nepal, mikä on lisännyt kasvua lähiöissä kuten Clayton ja Tarneit (intialainen diaspora), Box Hill ja Glen Waverley (kiinalainen diaspora) ja niin edelleen. Nämä väestörakenteen muutokset vaikuttavat usein asumistoiveisiin – esimerkiksi vahva kysyntä suuremmille perheasunnoille alueilla, joilla maahanmuuttajat (jotka usein asuvat monen sukupolven talouksissa) suosivat, tai vuokra-asuntojen kysyntä yliopistojen läheisyydessä kansainvälisten opiskelijoiden keskuudessa.

Toinen COVIDiin ja sen jälkeiseen aikaan liittyvä muutos on sisäinen muuttoliike. Vuosina 2020–2021 Melbourne koki asukkaiden poismuuttoa alueille ja muihin osavaltioihin (erityisesti Queenslandiin), kun etätyö ja sulkutilat saivat ihmiset arvioimaan elämäntapaansa uudelleen. Viime aikoina tämä suuntaus on kuitenkin tasaantunut tai kääntynyt päinvastaiseksi. Alueellinen väestönkasvu Victoriassa on yhä positiivista, mutta pääkaupungit (erityisesti Melbourne) keräävät jälleen suurimman osan kasvusta abs.gov.au abs.gov.au. Kaupunkien työpaikkojen, koulutuksen ja palveluiden vetovoima näyttää houkuttelevan ihmisiä takaisin. Melbournen ulommat esikaupunkien kasvualueet (kuten kaupungin länsi-, pohjois- ja kaakkoisosissa) osoittavat tämän: ne olivat nopeimmin kasvavia SA2-alueita koko maassa vuosina 2023–24, mikä osoittaa, että monet ihmiset muuttavat sisään näihin uusiin esikaupunkeihin muualta abs.gov.au abs.gov.au. Käytännössä kaupunkien reuna-alueet laajenevat nopeasti nuorten perheiden ja maahanmuuttajien myötä. Samaan aikaan jotkin sisäkaupungin alueet, jotka menettivät asukkaita sulkujen aikana (kuten osia keskustasta ja sisäisestä etelästä), ovat elpyneet nyt, kun toimistot, ravintolat ja kulttuurielämä ovat jälleen täydessä vauhdissa.

Mitä tulee väestörakenteeseen, Melbourne on yhä kosmopoliittinen sulatusuuni. Lähes 40 % melbournelaisista on syntynyt ulkomailla, ja osuus todennäköisesti kasvaa nykyisen muuttoliikeaallon myötä. Tämä monimuotoisuus näkyy usein elinvoimaisina kulttuurikeskittyminä (Footscray afrikkalaisille yhteisöille, Springvale Kaakkois-Aasian yhteisöille jne.), joilla kullakin on omat asuntomarkkinoiden erityispiirteensä. Näemme myös väestörakenteen muutoksia, kuten ikääntyvän väestön joillakin vakiintuneilla alueilla – esimerkiksi Beaumarisissa tai Ivanhoessa on kasvava joukko pienempään asuntoon muuttavia ja eläkeläisiä, mikä lisää kysyntää helppohoitoisille asunnoille ja rivitaloille. Toisaalta kasvualueiden vauvabuumi tarkoittaa suurempien talojen, koulujen ja puistojen kysyntää näillä seuduilla.

Yksi merkittävä ennuste: Victorian (ja laajemmin Melbournen) odotetaan johtavan maan väestönkasvua tilikaudella 2027 shapepropertygroup.com.au. Sen odotetaan nousevan kolmannelta sijalta (prosentuaalisessa kasvussa) ensimmäiseksi, ohittaen sellaisten osavaltioiden kuin Queenslandin tai Länsi-Australian kasvuvauhdin, jotka ovat viime aikoina olleet kärjessä shapepropertygroup.com.au. Tämä on merkittävää, koska se viittaa jatkuvaan korkeaan asuntokysyntään Melbournessa keskipitkällä aikavälillä. Nuori, kasvava väestö pitää kotitalouksien muodostumisasteen korkeana, mikä vaatii lisää asuntoja. Haasteena, kuten on keskusteltu, on tarjota riittävästi asuntoja – siksi painopiste on kaavoitusuudistuksissa ja asuntotavoitteissa (liittovaltion hallituksen Housing Accord -ohjelman tavoitteena on lisätä 1,2 miljoonaa asuntoa valtakunnallisesti vuoteen 2029 mennessä, ja merkittävä osa niistä tarvitaan Melbournen kasvukäytäville).

Toinen mainitsemisen arvoinen pandemian jälkeinen väestökehityssuunta on maahanmuuton ja opiskelijaväestön paluu sisäiseen Melbourneen, mikä on elvyttänyt kaupunkia. Alueet kuten CBD, Carlton ja Southbank, joissa vuokra-asuntojen tyhjäkäynti nousi pilviin vuonna 2020, ovat nyt jälleen erittäin tiukilla kiitos ulkomailta tulevien opiskelijoiden ja nuorten ammattilaisten tulvan. Tämä auttaa elvyttämään kerrostaloasuntomarkkinoita keskustassa. Se tarkoittaa myös, että näiden alueiden luonne – kansainväliset ravintolat, kulttuurifestivaalit jne. – kukoistaa jälleen, tehden Melbournesta sen monimuotoisen, globaalisti verkottuneen kaupungin, jollaisena se tunnetaan.

Kaiken kaikkiaan väestönkasvu on kaksiteräinen miekka: se on suuri positiivinen tekijä asuntokysynnälle (enemmän ihmisiä = enemmän asuntoja tarvitaan kaikissa hintaluokissa), mutta se myös rasittaa infrastruktuuria ja voi pahentaa asumisen kohtuuhintaisuutta, jos asuntotarjonta ei pysy perässä. Melbournen kaavoittajiin kohdistuu paine vastata tähän kasvuun kestävästi – lisäämällä tiiviyttä olemassa olevilla alueilla, laajentamalla liikennettä ja kehittämällä uusia lähiöitä asianmukaisilla palveluilla. Sijoittajan näkökulmasta panostaminen kaupunkiin, jossa väestönkasvu on vahvaa kuten Melbournessa, on yleensä viisasta pitkän aikavälin pääomankasvun kannalta. Jokainen uusi asukas tarvitsee asunnon, joten alueet, jotka kasvattavat asukasmääräänsä nopeimmin (ja joissa on työpaikkoja tai hyvät yhteydet), näkevät usein keskimääräistä nopeampaa kiinteistöjen arvonnousua. Melbournen väestörakenne maalaa siis kuvaa kaupungista, jolla on vahva kasvutrajektori, mikä ruokkii kiinteistömarkkinoita pitkälle seuraavalle vuosikymmenelle.

Hallituspolitiikka ja korkotason vaikutukset

Hallituksen politiikalla ja makrotaloudellisilla tekijöillä – erityisesti koroilla – on syvä vaikutus Melbournen kiinteistömarkkinoihin. Vuosien 2022–2024 ajanjakso osoitti tämän selvästi: keskuspankin aggressiiviset koronnostot ja useat osavaltiotason poliittiset muutokset viilensivät markkinoita merkittävästi. Vuoden 2025 edetessä sekä poliittinen ympäristö että rahapolitiikka ovat muuttumassa tavoilla, jotka muovaavat kiinteistöjen kehitystä.

Rahapolitiikka (korkotaso): Australian keskuspankki (RBA) nosti ohjauskorkoa nopeasti ennätysalhaisista tasoista (0,1 % vuonna 2021) noin 4,1 prosenttiin vuoden 2023 puoliväliin mennessä torjuakseen korkeaa inflaatiota. Tämä jyrkkä asuntolainakorkojen nousu vähensi merkittävästi lainanottokykyä – monille ostajille asunnon ostoon käytettävissä oleva summa laski 20–30 %. Tämän seurauksena asuntojen hinnat laskivat vuosina 2022–23. Nyt vuonna 2025 inflaatio on alkanut hellittää ja RBA on pitänyt korot ennallaan. Rahoitusmarkkinat ja ekonomistit odottavat laajasti, että seuraavat toimet ovat koronlaskuja, mahdollisesti alkaen loppuvuodesta 2025 commercialrealestate.com.au. Jotkut ennusteet jopa viittaavat siihen, että RBA voisi laskea korkoja kahdesti vuoden 2025 jälkipuoliskolla, jos inflaatio pysyy hallinnassa commercialrealestate.com.au. Alhaisemman korkotason odotus nostaa jo ostajien luottamusta – tieto mahdollisesti halpenevista asuntolainoista lisää ostohalukkuutta. Matalammat korot pienentävät kuukausieriä tai mahdollistavat hieman suuremman lainan, mikä voi kiihdyttää kysyntää ja hintojen nousua. Melbourne on historiallisesti ollut herkkä korkojen muutoksille, ja Domainin tutkimusjohtajan mukaan kaupunki reagoi nopeasti korkotason muutoksiin australianpropertyupdate.com.au. Siksi selkeä viesti koronlaskuista voi johtaa vilkkaaseen toimintaan (kuten aiemmissa sykleissä, joissa laskevat korot ovat piristäneet asuntomarkkinoita). Toisaalta, jos inflaatio osoittautuu sitkeäksi ja RBA viivästyttää laskuja tai jopa nostaa korkoja lisää, se jarruttaisi asuntomarkkinoiden elpymistä. Tällä hetkellä useimmat indikaattorit viittaavat vakaaseen tai kevenevään rahapolitiikkaan, mikä on kiihdyttävää kiinteistömarkkinoille.

Liittovaltion hallitus ja maahanmuuttopolitiikka: Australian liittovaltion hallitus vaikuttaa kiinteistömarkkinoihin epäsuorasti maahanmuuttotason ja asuntopolitiikan kautta. Nykyinen hallitus on pitänyt maahanmuuttotavoitteet korkeina talouskasvun vauhdittamiseksi – yli 300 000 nettomaahanmuuttajaa vuodessa Australiaan, joista merkittävä osa asettuu Melbourneen. Tämä lisää asuntokysyntää. Liittovaltion tasolla on myös ohjelmia kuten First Home Guarantee (ensiasunnon ostajat voivat ostaa asunnon vain 5 %:n omarahoitusosuudella, valtion takaama) ja Regional First Home Buyer Guarantee, jotka auttavat markkinoille pääsyssä. Vuonna 2025 joidenkin ohjelmien kelpoisuutta laajennettiin (esim. ystävät tai sisarukset voivat ostaa yhdessä FHG:n kautta), mikä voi hieman lisätä kysyntää. Liittovaltio on myös käynnistänyt Housing Australia Future Fund -rahaston, jonka tavoitteena on rahoittaa kohtuuhintaisten asuntojen rakentamista, mutta tämä keskittyy tuettuun asumiseen ja kestää aikansa ennen kuin yksiköitä valmistuu.

Ehkä kunnianhimoisin liittovaltion aloite on National Housing Accord (tavoitteena 1,2 miljoonaa uutta kotia valtakunnallisesti vuoteen 2029 mennessä). Sopimuksen onnistuminen on epävarmaa – kuten aiemmin mainittiin, nykyiset rakennuslupien myöntämisnopeudet eivät ole tavoitteessa realestate.com.au. Kuitenkin jo pelkkä tämän tavoitteen olemassaolo on vauhdittanut keskustelua kaavoitusuudistuksista ja kannustimista tarjonnan lisäämiseksi. Jos liittovaltion tai osavaltion hallitukset ottavat käyttöön lisäkannustimia build-to-rent-hankkeille, sujuvoittavat lupaprosesseja tai investoivat infrastruktuuriin uuden maan avaamiseksi, nämä politiikat voisivat vähitellen parantaa asuntotarjontaa Melbournessa (ja siten hillitä hintojen nousua ja vuokrien paineita). Toistaiseksi vuosina 2024–2025 on nähty vaatimattomia politiikkamuutoksia – esimerkiksi pieniä korotuksia Commonwealth Rent Assistance -tukeen, joitakin verokannustimia institutionaaliselle vuokra-asuntotuotannolle – mutta varsinaista ratkaisua asuntopulaan ei ole vielä löytynyt.

Victorian osavaltion politiikka – verot ja sääntely: Victoriassa osavaltion hallituksen politiikka on ollut vaihtelevaa kiinteistöalan toimijoille. Toisaalta Victoria tarjoaa anteliaita kannustimia ensiasunnon ostajille (esim. varainsiirtovero poistetaan enintään 600 000 dollarin arvoisista asunnoista ja alennetaan 750 000 dollariin asti, lisäksi 10 000 dollarin First Home Owner Grant uusille rakennuksille Melbournen metropolialueella) auspropertyprofessionals.com.au. Nämä tukevat kysyntää alemmassa hintaluokassa. Toisaalta Victorian hallitus on viime vuosina nostanut useita kiinteistösijoittajiin ja arvokkaiden kiinteistöjen omistajiin kohdistuvia veroja pyrkimyksenään lisätä tuloja ja parantaa asumisen kohtuuhintaisuutta. Keskeisiä muutoksia ovat:

  • Uudistus maaverotuksessa 1.1.2024 alkaen: sijoittajien maavero–vapaa raja laskettiin 300 000 dollarista vain 50 000 dollariin, jolloin moni uusi kiinteistönomistaja joutuu maaveron piiriin propertyupdate.com.au. Lisäksi otettiin käyttöön uudet maaveroprosentit (kiinteä maksu enintään 975 dollaria sekä 0,1 % lisävero yli 300 000 dollarin maaomistuksista) propertyupdate.com.au. Tämä tarkoittaa, että jopa ”äiti ja isä” -sijoittajat pienellä asunnolla joutuvat nyt maksamaan vuosittaista maaveroa, kun aiemmin he eivät ehkä maksaneet lainkaan.
  • Laajennus tyhjien asuntojen maaverolle, joka kattaa koko osavaltion vuodesta 2025 alkaen propertyupdate.com.au. Nyt, jos kiinteistö on tyhjillään yli 6 kuukautta vuodessa, omistaja maksaa veroa (aiemmin tämä koski vain sisä-Melbournea). Tämä voi osua esimerkiksi loma-asuntojen omistajiin tai kehittäjiin, jotka pitävät maata hallussaan, lisäten kustannuksia asuntojen pitämisestä poissa vuokramarkkinoilta.
  • Uusi Windfall Gains Tax (voimassa heinäkuusta 2023 alkaen), joka veloittaa jopa 50 % veron maan arvonnoususta, kun maa kaavoitetaan arvokkaampaan käyttöön propertyupdate.com.au. Tämä kohdistuu kehittäjiin ja maanomistajiin, jotka hyötyvät kaavoituksen muutoksista, erityisesti Melbournen reuna-alueilla. Vaikka tarkoituksena on kerätä arvoa yhteiseen hyvään, kriitikot sanovat sen lannistavan rakentamista juuri niillä alueilla, joilla uutta asutusta tarvitaan.
  • Kasvaneet maksut ja verot: esimerkiksi hätäkeskusmaksu, joka sisältyy kunnallisveroihin, on kasvanut ja toimii käytännössä kiinteistöverona propertyupdate.com.au. Lisäksi ulkomaalaisilta ostajilta perittävä ylimääräinen varainsiirtovero ja poissaolevien omistajien lisämaksut ovat edelleen voimassa Victoriassa, mikä saattaa hillitä kansainvälisiä investointeja.

Lisäksi Victoriassa on hyvin vuokralaismyönteiset vuokralait, kuten aiemmin mainittiin (ei “ilman syytä” -häätöjä, helpommat lemmikkiluvat, määrätty huolto jne.). Kaikki nämä oli tarkoitettu tarjoamaan enemmän turvaa ja oikeudenmukaisuutta vuokralaisille, mutta ne ovat mahdollisesti saaneet jotkut sijoittajat harkitsemaan kahdesti ostamista Melbourneen verrattuna esimerkiksi Brisbaneen tai Perthiin (joissa on vähemmän raskaat säännökset). Tämän seurauksena Victorialla on vuonna 2024–2025 maine vähemmän vuokranantajaystävällisenä – jopa Domainin analyytikot myöntävät tämän, huomauttaen että korkeammat verot ja rajallinen infrastruktuuri-investointikyky voivat tehdä Victoriasta vähemmän houkuttelevan kuin muista osavaltioista sijoituskohteena australianpropertyupdate.com.au.

Näiden politiikkojen vaikutus on ilmeinen: sijoittajalainaus Victoriassa laski ja monet sijoittajat myivät kiinteistöjään (kuten vuokrausta käsittelevässä osiossa on käsitelty). Lyhyellä aikavälillä tämä on kiristänyt vuokra-asuntotarjontaa ja nostanut vuokria – tahaton seuraus, jonka kanssa hallitus nyt kamppailee. Päättäjät ovat vaikeassa asemassa yrittäessään parantaa vuokralaisten ja ensiasunnon ostajien kohtuuhintaisuutta karkottamatta sijoittajia ja kehittäjiä, joita tarvitaan asuntotarjonnan lisäämiseksi. Alan taholta on jatkuvasti vaadittu Victoriaa harkitsemaan joitakin näistä asetuksista uudelleen (esimerkiksi nostamaan kiinteistöveron alarajaa tai tarjoamaan kannustimia build-to-rent-hankkeille myöntämällä kiinteistöveron alennuksia). Kesään 2025 mennessä merkittäviä peruutuksia ei ole toteutettu, mutta tämä on tärkeä seurattava alue. Mahdolliset tulevat politiikkamuutokset – kuten mahdollinen varainsiirtoveron uudistus (Uusi Etelä-Wales on siirtynyt tarjoamaan vuosittaista verovaihtoehtoa, Victoria voisi seurata perässä) tai uudet kaavoitussäännöt, jotka mahdollistavat enemmän keskitiheää asuntorakentamista – voisivat merkittävästi muuttaa kiinteistömarkkinoiden maisemaa. Vuoden 2024 lopulla Victorian hallitus ilmoitti suunnitelmista lisätä asuntotarjontaa vakiintuneilla asuinalueilla laajentamalla Activity Centres -ohjelmaansa (kaavoituksen tehostaminen joukkoliikenteen solmukohtien ympärillä) abc.net.au abc.net.au, tavoitteena 300 000 uutta kotia näille alueille vuoteen 2051 mennessä gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Jos tämä toteutetaan onnistuneesti, se voisi helpottaa pitkän aikavälin paineita.

Mitä tulee lyhyen aikavälin markkinatunnelmaan, hallituksen toimenpiteillä on myös psykologinen vaikutus. Esimerkiksi Victorian päätös perua vuoden 2026 Kansainyhteisön kisat vuonna 2023 (budjettiongelmien vuoksi) horjutti jonkin verran luottamusta osavaltion talouteen, mutta suora vaikutus kiinteistöihin oli vähäinen lukuun ottamatta joitakin hylättyjä aluekehityshankkeita. Positiivisempana puolena kaikki hallituksen myöntämät tuet tai elvytystoimet (kuten väliaikaiset varainsiirtoveron alennukset tai ensiasunnon ostajien tuet) aiheuttavat yleensä ostoryntäyksiä – esimerkiksi kun HomeBuilder-tuki tarjottiin valtakunnallisesti vuonna 2020, se johti rakennusbuumiin Melbournen esikaupungeissa. Tällä hetkellä tällaisia tukia ei ole voimassa, mutta jos markkinat tarvitsisivat tukea, hallitukset voisivat ottaa käyttöön toimenpiteitä, jotka sitten nopeasti heijastuisivat hintoihin.

Yhteenvetona, vuoden 2025 politiikka- ja korkoympäristö on siirtymävaiheessa. Melbournen kohtaamat voimakkaat vastatuulet, kuten nousevat korot ja sijoittajaverojen kiristyminen, ovat todennäköisesti hellittämässä: korot ovat laskemassa seuraavan vuoden aikana commercialrealestate.com.au, ja hallitus saattaa vuokrakriisin nähdessään lieventää uusia sijoittajia koskevia kielteisiä kannustimia. Sijoittajille Melbournen nykyinen tilanne on ollut haastava, mutta mahdolliset muutokset (korkojen lasku tai politiikkamuutokset tarjonnan lisäämiseksi) voivat kääntää tilanteen. Omistusasujille edullisempien asuntolainojen mahdollisuus on tervetullut uutinen, vaikka heidän on edelleen kohdattava korkeat aloituskustannukset ja kilpailu. Melbournen kokemus osoittaa, että hallituksen politiikka voi vaikuttaa merkittävästi kiinteistösykliin – oikealla tasapainolla voidaan edistää kestävää kasvua ja tarjontaa, mutta väärin mitoitettuna se voi aiheuttaa lyhytaikaisia vääristymiä (kuten vuokranantajien joukkopako). Markkinoiden toimijat seuraavat tarkasti tulevia RBA:n päätöksiä ja mahdollisia asumista koskevia ilmoituksia osavaltion tai liittovaltion budjeteissa, sillä nämä määrittävät Melbournen kiinteistömarkkinoiden suunnan seuraaviksi vuosiksi.

Sijoitusmahdollisuudet ja riskit Melbournessa

Kiinteistösijoittajille ja -kehittäjille Melbournen markkinat vuonna 2025 tarjoavat sekä houkuttelevia mahdollisuuksia että huomattavia riskejä. Kaupungin kiinteistösuhdanne näyttää kääntyvän nousuun, ja ne, jotka asemoituvat oikein tässä vaiheessa, voivat saada merkittäviä tuottoja tulevina vuosina. Kuitenkin tarvitaan huolellista strategiaa Melbournen markkinoille ominaisten haasteiden navigoimiseksi. Puretaanpa keskeiset mahdollisuudet ja riskit:

Mahdollisuudet:

  • Vastasyklinen ostohetki: Melbourne on juuri noussut hintojen lasku-/pysähtymisvaiheesta, mikä tarkoittaa, että monien alueiden arvot ovat yhä alle viimeaikaisten huippujen. Tämä vaihe – kun markkina toipuu, mutta ei vielä käy kuumana – voi olla ihanteellinen aika ostaa. Kuten eräs asiantuntija toteaa, nyt on vastasyklinen mahdollisuus sijoittaa, kun hinnat ovat yhä huipputasojen alapuolella ja vauhti kiihtyy propertyupdate.com.au. Vuonna 2025 ostajat voivat hankkia kiinteistöjä hinnoilla, jotka voivat jälkikäteen näyttää edullisilta, jos 5–6 %:n vuotuiset kasvuennusteet toteutuvat. 2020-luvun alun historia osoitti, että Melbournen kiinteistösuhdanteet kääntyvät suhteellisen nopeasti; esimerkiksi ne, jotka ostivat vuoden 2019 notkahduksessa, näkivät suuria tuottoja vuoteen 2021 mennessä. Saatamme olla vastaavassa käännekohdassa, jossa ostaminen ennen massojen paluuta tuottaa parhaat voitot.
  • Vahvat pitkän aikavälin perustekijät: Melbournen perustekijät – väestönkasvu, monipuolinen talous (rahoitus, teknologia, koulutus, terveydenhuolto) ja massiiviset infrastruktuuri-investoinnit – tekevät siitä järkevän pitkän aikavälin sijoituskohteen. Kaupunki on johdonmukaisesti arvioitu yhdeksi maailman elinkelpoisimmista, mikä houkuttelee sekä ihmisiä että yrityksiä. Väestönkasvu on erityisesti sijoittajille myötätuuli; enemmän ihmisiä tarkoittaa jatkuvaa kysyntää asunnoille. Koska Melbournen ennustetaan olevan Australian nopeimmin kasvava kaupunki tulevina vuosina shapepropertygroup.com.au, sijoittajat voivat luottaa siihen, että hyvin sijaitseville kiinteistöille riittää vuokralaisia ja tulevia ostajia. Monipuolinen talous myös vaimentaa vaihteluita; vaikka yksi sektori (esim. kansainväliset opiskelijat) laskisi, muut (kuten kotimainen muuttoliike tai teknologia-alan nousu) voivat paikata vajetta.
  • Parantuvat vuokratuotot ja tulot: Kuten on korostettu, vuokrat ovat nousseet ja tuotot ovat nousseet pohjalukemista. Joillakin segmenteillä (asunnot, rivitalovuokraus) bruttotuotot 4–5 % ovat nyt mahdollisia, mikä on huomattavasti parempi kuin muutama vuosi sitten. Kun vajaakäyttö on alle 2 %, vuokranantajilla on hinnoitteluvoimaa jatkaa vuokrien kohtuullista nostamista. Tämä vahva vuokramarkkina parantaa sijoittajien kassavirtaa ja voi houkutella lisää sijoittajia takaisin Melbourneen. Lisäksi, jos korot laskevat, vuokratuoton ja lainakoron välinen ero pienenee, mikä voi mahdollistaa jopa positiivisen kassavirran joissakin kohteissa – tilanne, jota ei ole nähty Melbournessa vuosiin. Sijoittajat, jotka ostavat kiinteistöjä ennen koronlaskuja (ja siten ennen mahdollista sijoittajabuumia), voivat hyötyä sekä pääoman kasvusta että parempien vuokratuottojen aikakaudesta.
  • Suhteellinen edullisuus (osavaltioiden välinen ja kansainvälinen kiinnostus): Verrattuna Sydneyyn, Melbournen kiinteistöt ovat suhteellisen edullisia – talot maksavat kaksi kolmasosaa Sydneyn hinnoista, asunnot vieläkin vähemmän shapepropertygroup.com.au. Tämä houkuttelee ostajia muista osavaltioista sekä ulkomaisia sijoittajia (erityisesti Aasiasta), jotka näkevät Melbournen tarjoavan vastinetta rahoilleen maailmanluokan kaupungissa. Kun matkustaminen normalisoituu, saatamme nähdä ulkomaisten ostajien paluun (Kiina on jonkin verran höllentänyt pääomien ulosvirtausrajoituksia vuosina 2023–24), ja Melbourne on historiallisesti ollut suosittu ulkomaisten kiinteistösijoittajien keskuudessa Sydneyn jälkeen. Arvoero on mahdollisuus; sijoittajat voivat ostaa huippukiinteistöjä Melbournesta tuotoilla, jotka ovat yhtä hyviä tai parempia kuin Sydneyssä, mutta paljon alhaisemmalla lähtöhinnalla, odottaen että ajan myötä Melbourne voi kuroa osan tuosta erosta umpeen shapepropertygroup.com.au.
  • Kohdennetut kasvualueet: On olemassa tiettyjä segmenttejä, jotka ovat otollisia sijoituksille. Perheystävälliset talot tontilla gentrifioituvissa keskivyöhykkeen esikaupungeissa ovat edelleen huippuvalintoja, sillä niistä hyötyvät sekä omistusasujat että vuokralaiset. Rivitalot ja matalat boutique-kerrostalot halutuilla koulualueilla tai lähellä julkista liikennettä ovat toinen hyvä vaihtoehto – ne palvelevat sekä pienempään asuntoon muuttavia että nuoria perheitä, joilla ei ole varaa omakotitaloon. Myös erikoissijoitukset, kuten opiskelija-asunnot, voivat jälleen menestyä kansainvälisten opiskelijoiden paluun myötä, ja build-to-rent-hankkeet nauttivat hallituksen tuesta (25 vuoden kiinteistöverovapautus tietyille hankkeille Victoriassa), mikä tekee niistä uuden mutta kasvavan mahdollisuuden. Myös liikekiinteistöpuolella on mahdollisuuksia: esimerkiksi korkealaatuiset logistiikkatilat tai päivittäistavarakauppakeskukset kasvukäytävillä todennäköisesti säilyttävät korkean käyttöasteen ja vuokrien kasvun, joten pidemmän aikavälin ja suuremman budjetin sijoittajat voivat löytää hyviä ostokohteita näiltä sektoreilta ennen kuin tuottovaatimukset jälleen laskevat talouden elpyessä.
  • Mahdollisuus poliittisiin myötätuuliin: Vaikka viimeaikaiset politiikkatoimet ovat olleet vastatuuli, tilanne voi kääntyä. Jos Victorian hallitus, vuokrakriisin paineessa, ottaa käyttöön sijoittajaystävällisiä muutoksia (kuten kiinteistöveron helpotuksia tai uusia kannustimia), kiinteistöjen arvot ja sijoittajakysyntä voivat nousta. Samoin mikä tahansa liittovaltion asuntostimulaatio (kuten uudet tuet tai verohyödyt) vauhdittaisi markkinoita. Fiksut sijoittajat seuraavat politiikkatilannetta hyödyntääkseen mahdolliset lainsäädännölliset edut.

Riskit:

  • Korko- ja rahoitusriski: Suurin riski on, jos inflaatio ei pysy kurissa ja korot pysyvät ”korkealla pidempään”. Jos RBA ei laske korkoja tai, mikä pahempaa, nostaa niitä lisää, lainakustannukset pysyvät rajoittavina. Korkeat asuntolainakorot eivät ainoastaan rajoita uutta lainanottoa, vaan myös rasittavat nykyisiä omistajia (vaikka useimmat selviävät puskurien ansiosta, on aina riski pakkomyynneistä, jos korot nousevat yllättävän korkealle). Vaikka nykyinen konsensus odottaa kevennystä, sijoittajien tulisi stressitestata taloutensa skenaariolle, jossa korot pysyvät nykyisellä tasolla tai laskevat vain hitaasti. Erittäin halvan rahan aika on ohi; ne, jotka odottavat paluuta 2 %:n asuntolainakorkoihin, saattavat pettyä. Lisäksi luotonantokriteerit ovat tiukentuneet – pankit ovat tarkempia maksukyvyn arvioinnissa. Jos lainaehtoja kiristetään entisestään (esimerkiksi jos sääntelijät nostavat pääomavaatimuksia tai puskureita), se on riski kiinteistökysynnälle.
  • Verotus- ja sääntelyriski: Victorian taipumus käyttää kiinteistöjä ”rahasampona” (kuten eräs kommentaattori sanoi propertyupdate.com.au) ei ole taattu loppuvaksi. Osavaltiolla on budjettivajeita, ja on olemassa riski, että uusia veroja tai maksuja otetaan käyttöön (esimerkiksi keskustelua mahdollisista vuokrasääntelyistä tai kiinteistöveron korotuksista, jos taloustilanne heikkenee). Tällaiset toimet voivat säikäyttää sijoittajat tai pienentää tuottoja. Samoin lisämuutokset vuokralainsäädäntöön – kuten vuokrakatot, joita jotkut vuokralaisten puolestapuhujat vaativat – rajoittaisivat suoraan sijoittajien tulopotentiaalia (tosin tällä hetkellä Victoriassa ei ole vuokrakattoja, toisin kuin joissain Euroopan kaupungeissa). Sijoittajien on tiedostettava, että poliittinen riski on Victoriassa korkeampi kuin monissa muissa osavaltioissa, ja otettava se huomioon strategiassaan. Salkun hajauttaminen tai omistusrakenteen optimointi verotuksen kannalta (hyvän neuvon avulla) on olennaista.
  • Ylitarjonta tietyissä segmenteissä: Vaikka Melbournessa on yleisesti asuntopula, on olemassa riski paikallisesta ylitarjonnasta. Yksi esimerkki ovat keskustan korkeat kerrostalot; suuri määrä uusia tornitaloja CBD/Southbank-alueella valmistuu vuosina 2025–26, mukaan lukien monet build-to-rent -projektit. Tämä voi tilapäisesti nostaa tyhjillään olevien asuntojen määrää näillä alueilla ja pehmentää vuokria tai hintoja tavanomaisissa korkeissa kerrostaloasunnoissa. Samoin tonttien jakaminen ulkolaidoilla voi johtaa ylitarjontaan – jos taantuma tai luottokriisi iskee, nämä omakotitaloalueet voivat kokea hintojen laskua, kun kehittäjät laskevat myymättömien kohteiden hintoja. Sijoittajien tulisi olla varovaisia, etteivät maksa liikaa uusista kohteista kilpailluilla segmenteillä, ja sen sijaan keskittyä kiinteistöihin, joissa on niukkuutta (ainutlaatuiset ominaisuudet, rajallinen tarjonta).
  • Taloudelliset ja työllisyystekijät: Melbournen asuntomarkkinat, kuten kaikki, ovat sidoksissa laajempaan talouteen. Riskejä ovat esimerkiksi maailmanlaajuinen talouden laskusuhdanne (jos esimerkiksi Kiinan talous hidastuu merkittävästi, se voi vaikuttaa Melbourneen vähentyneiden opiskelijavirtojen tai kansallisten raaka-ainevetoisten työpaikkojen menetyksen kautta) tai kotimainen taantuma, joka nostaa työttömyyttä. Korkeampi työttömyys heikentäisi asuntokysyntää ja voisi lisätä asuntolainojen maksuhäiriöitä. Tällä hetkellä työttömyys on alhainen ja tulot kasvavat, mikä on positiivista, mutta jos tilanne kääntyy, se on riski. Tiettyjen toimialojen keskittyminen (Melbournessa on suuri rahoitus- ja asiantuntijapalveluiden sektori) tarkoittaa, että näihin kohdistuva isku (esim. finanssikriisi tai suurten yritysten muutot) voi vaikuttaa ostajakuntaan korkeamman hintaluokan markkinoilla.
  • Ilmasto ja ympäristösuunnittelu: Tämä on pidemmän aikavälin riski, mutta mainitsemisen arvoinen. Osa Melbournesta (erityisesti lahdenranta- ja matalalla sijaitsevat länsiosat) kohtaa tulva- ja merenpinnan nousun riskejä tulevina vuosikymmeninä. Jo nyt vakuutuskustannukset nousevat joillakin tulvaherkillä alueilla. Vaikka tämä ei ole välitöntä, hyvin pitkän aikavälin sijoittajien kannattaa harkita kiinteistön sijainnin ympäristön kestävyyttä. Myös vuokra-asuntojen energiatehokkuusvaatimukset tiukentuvat; vanhemmat kiinteistöt saattavat vaatia jälkiasennuksia (lisäkustannus) täyttääkseen vaatimukset.
  • Markkinoiden vaihtelu ja ajoitus: Melbournen markkinat voivat olla syklisiä. Sijoittaja voi ostaa odottaen nousukautta, mutta sen toteutuminen voi kestää pidempään. Esimerkiksi, jos koronlaskuja lykätään vuoteen 2026, hinnat voivat pysyä suhteellisen tasaisina vuonna 2025 ja nousta vasta myöhemmin. Rahan vaihtoehtoiskustannus on huomioitava – korkean koron ympäristössä kiinteistösijoituksen tuotto on noin 3–4 %, kun taas turvallisesta määräaikaistalletuksesta voi saada 5 %. Jotkut sijoittajat voivat päättää, ettei se ole vaivan arvoista, mikä on psykologinen riski kysynnälle. On oltava valmis pitämään kiinteistöä riittävän pitkään, jotta mahdolliset hiljaiset jaksot voidaan ylittää, eikä luottaa nopeisiin voittoihin epävarmoina aikoina.

Punnitessaan näitä tekijöitä monet asiantuntijat pitävät Melbournea vuonna 2025 yhä suotuisana strategiselle, pitkäaikaiselle sijoittamiselle. Avain on valikointi: valitse kohteita, joilla on pysyvää vetovoimaa (esim. vanhat talot sisäkaupungin esikaupungeissa, kiinteistöt lähellä liikenneyhteyksiä ja työpaikkoja jne.), vältä massatuotettuja uudiskohteita, joilla ei ole niukkuutta, ja varmista, että budjettisi kestää mahdolliset ennakoitavat korkojen nousut tai tyhjät jaksot. Nyt on aika olla valikoiva mutta optimistinen. Kuten tunnettu sijoitusneuvoja Michael Yardney toteaa: Älykkäät sijoittajat keskittyvät korkealaatuisiin, “sijoitusluokan” kiinteistöihin, joilla on vahvat perustekijät, sen sijaan että jahtaisivat spekulatiivisia villityksiä propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. He katsovat pitkälle tulevaisuuteen ja ymmärtävät, että Melbournen kasvutarina on yhä voimissaan ja että lyhyen aikavälin haasteet luovat usein parhaat ostopaikat.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Melbournen kiinteistömarkkinat vuoteen 2025 ja sen jälkeen tarjoavat houkuttelevan tarinan – kaupunki toipuu, täyttyy uudesta infrastruktuurista ja ihmisistä, ja sen ennustetaan johtavan kiinteistöjen kasvua kansallisesti. Sijoittajien ja sidosryhmien tehtävänä on hyödyntää tämän nousukauden mahdollisuudet (nousevat hinnat, vahva vuokrakysyntä, suhteellinen arvostus) samalla kun hallitaan riskit (poliittiset muutokset, korot ja tarjonnan vivahteet). Ne, jotka onnistuvat tässä, voivat huomata, että Melbourne lunastaa jälleen maineensa huippuluokan kiinteistösijoituskohteena, ja seuraavat vuodet luovat perustan vakaalle kasvulle ja vauraudelle sen kiinteistösektorilla.

Lähteet:

Marcin Frąckiewicz

Don't Miss

AI Storm: OpenAI’s Shock Delay, Musk’s Bot Blunder, and China’s 1-Trillion-Parameter Power Play – Global AI Roundup

Title in Finnish: AI-myrsky: OpenAI:n yllättävä viivästys, Muskin robottimoka ja Kiinan biljoonan parametrin valtapeli – Globaali tekoälykooste

Robottien nousu: Yli miljoona varastorobottia ja jalkapallokykyiset humanoidit Amazonin 1
Taipei Real Estate Market 2025 Outlook: Trends, Forecasts, and Key Insights

Taipein kiinteistömarkkinat 2025: näkymät, trendit, ennusteet ja keskeiset oivallukset

Katsaus vuoden 2025 markkinatilanteeseen Taipein kiinteistömarkkinat vuonna 2025 kokevat huomattavaa