Jerseyn kiinteistömarkkinat ovat kokeneet merkittävän korjauksen sen jälkeen, kun hinnat saavuttivat huippunsa vuoden 2022 lopulla. Korkojen nousun ja taloudellisten muutosten myötä sekä kiinteistöjen hintojen että kauppamäärien jyrkkä lasku näkyi vuonna 2023, mutta tuoreimmat vuosien 2024–2025 tiedot viittaavat vakautumisen merkkeihin. Tämä raportti tarjoaa kattavan yleiskatsauksen Jerseyn kiinteistösektorista – kattaen asuntomarkkinat, liikekiinteistöt, vuokramarkkinat ja luksussegmentin – vuoden 2025 tilanteessa. Tarkastelemme nykyisiä trendejä (hinnat, kysyntä, tarjonta), viimeaikaista markkinakehitystä ja sektorin kehitykseen vaikuttavia poliittisia uudistuksia, sekä tarjoamme asiantuntijaennusteita lyhyelle ja keskipitkälle aikavälille (vuoteen 2028 asti) sijoittajien, asunnonostajien ja päätöksentekijöiden tueksi.
Asuntomarkkinat
Markkinatrendit ja hinnat: Jerseyn asuntomarkkinoiden hinnat ovat jäähtyneet merkittävästi vuoden 2022 huipuistaan. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä asuntojen mix-säädetty keskihinta oli noin 3 % alempana vuoden takaiseen verrattuna ja täysin 14 % huippua (Q3 2022) alempana stats.je. Tämä laskukausi teki vuodesta 2024 huonoimman asuntomarkkinavuoden (ainakin vuodesta 1986 alkaen) 8 %:n pudotuksella vuoteen 2023 nähden stats.je – suurin vuosittainen lasku noin 38 vuoteen collascrill.com. Korjausliike seurasi kestämättömän nopeaa nousua (vuonna 2021 hinnat nousivat yli 15 % vuodessa) ja sitä vauhditti laskeva ostovoima korkojen noustessa. Vuoden 2024 lopulla hinnat olivat maltillisessa laskussa (noin 1 % lasku edelliseen neljännekseen Q4 2024 verrattuna) collascrill.com. Kuitenkin vuoden 2025 alkupuolen tiedot vihjaavat laskun taittumisesta: vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä yleiset hinnat nousivat jopa noin 1 % kausitasoitettuna edelliseen neljännekseen verrattuna stats.je stats.je, mikä viittaa mahdolliseen vakautumiseen.
Myyntivolyymi ja kysyntä: Kauppojen määrä laski jyrkästi markkinoiden hidastuessa. Kiinteistökauppojen kokonaismäärä vuonna 2023 oli noin 42,9 % pienempi kuin edellisvuonna gov.je, sillä korkeammat asuntolainakustannukset hillitsivät ostajien aktiivisuutta. Vuonna 2023 myytiin vain noin 840 HPI-kelpoista kiinteistöä, kun taas vuonna 2022 määrä oli noin 1 470 stats.je stats.je. Tämä oli historiallisesti erittäin alhainen vaihtuvuus. Rohkaisevasti aktiivisuus elpyi vuonna 2024 ja edelleen 2025. Vuoden 2024 kokonaismyynti nousi noin 25 % vuoden 2023 matalalta tasolta collascrill.com collascrill.com, ja vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä tapahtui 90 % enemmän kauppoja kuin vuoden 2024 ensimmäisellä neljänneksellä (tosin edellisvuoden vastaava jakso oli hyvin hiljainen) nedbankprivatewealth.com. Jopa verrattuna loppuvuoteen 2024, vuoden 2025 ensimmäisen neljänneksen myynti oli 7 % suurempaa nedbankprivatewealth.com. Tästä elpymisestä huolimatta vaihtuvuus on yhä alle pitkän aikavälin keskiarvon (noin 29 % alle vuosien 2021–2023 ensimmäisten neljännesten keskiarvon) nedbankprivatewealth.com. Lyhyesti sanottuna kysyntä on piristynyt pohjalukemista, mutta ei ole täysin palautunut pandemiaa edeltäville tai korkojen korotusta edeltäville tasoille. Monet ostajat jäivät sivuun vuonna 2023 epävarmuuden vuoksi, mutta osa patoutuneesta kysynnästä on nyt palaamassa markkinoille hintojen odotusten sopeutuessa.
Keskihinnat kiinteistötyypeittäin: Laskusuhdanne ei ole vaikuttanut kaikkiin kiinteistöluokkiin yhtä paljon. Suuremmat ja arvokkaammat asunnot ovat viime aikoina osoittautuneet kestävämmiksi, osittain varakkaiden ostajien hyödyntäessä pehmeämpiä hintoja. Esimerkiksi 4-makuuhuoneiset talot kokivat itse asiassa arvonnousua vuoden 2025 alussa (arvo nousi noin 1,405 miljoonaan puntaan ensimmäisellä neljänneksellä, mikä on 36 % enemmän kuin edellisellä neljänneksellä) collascrill.com. Tämä piikki johtui muutamasta hyvin arvokkaasta kaupasta (yli 3 miljoonaa puntaa kappaleelta), kun uudet varakkaat asukkaat muuttivat saarelle nedbankprivatewealth.com. Sen sijaan pienempien kiinteistöjen hinnat jatkoivat laskuaan neljänneksestä toiseen vuoden 2025 alkuun saakka.
Ostajaprofiili ja ensiasunnon ostajat: Ensiasunnon ostajat ovat pysyneet aktiivisina korkeista hinnoista huolimatta, kiitos valtion tukiohjelmien. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä noin kolmannes asuntokaupoista (34 %) oli ensiasunnon ostajien tekemiä, kun osuus oli noin neljäsosa vuonna 2023 stats.je. Tämä merkitsee 7 prosenttiyksikön kasvua ensiasunnon ostajien osuudessa, mikä heijastaa pyrkimyksiä auttaa nuoria paikallisia pääsemään asuntomarkkinoille. (Collas Crillin arvion mukaan ensiasunnon ostajat olivat 31 % kaikista kaupoista vuoden ensimmäisellä neljänneksellä, mikä on noin 3 % enemmän kuin vuotta aiemmin collascrill.com.) Jerseyn First Step Scheme, valtion vuonna 2024 käynnistämä tukiohjelma, mahdollisti 33 asuntokauppaa viime vuonna collascrill.com ja 13 kauppaa vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä stats.je. Sen vaikutus koko markkinoihin on kuitenkin toistaiseksi ollut rajallinen – ns. ”onward chain” -ilmiö (jossa tuettujen kohteiden myyjät ostavat uuden kodin) on ollut odotettua heikompi collascrill.com. Ensiasunnon ostajien lisääntynyt osuus on kokonaisuutena myönteistä, mutta asumisen kohtuuhintaisuus on yhä vakava ongelma. Tyypillinen jerseylaisen työssäkäyvän talous, jonka tulot ovat keskitulotason luokkaa, pystyy hoitamaan lainaa mukavasti vain yksiöm urkki asunnosta, muttei kahden makuuhuoneen huoneistosta tai mistään omakotitalotyypistä tämänhetkisillä hinnoilla collascrill.com. Tämä korostaa vakavaa kohtuuhintaisuuskuilua: vaikka asuntomarkkinoilla on nähty viime aikoina korjausliikettä, perhekoon asuntojen hinnat ovat yhä huomattavasti korkeampia kuin mitä keskitulot mahdollistaisivat ilman merkittäviä säästöjä tai tuplatulon turvin.
Tarjonta ja uudisrakentaminen: Jersey’n asuntomarkkinoiden perusongelma on tarjonnan ja kysynnän epätasapaino. Saaren asuntokanta on kasvanut hitaasti (noin 9 % lisäys asuntojen kokonaismäärässä vuosina 2011–2021) policy.je, ja tulevaisuuden tarpeet ovat merkittävät – ennusteiden mukaan vuoteen 2035 mennessä tarvitaan 2 000 uutta asuntoa (olettaen kohtuullisen nettomuuton, +325 henkilöä vuodessa) policy.je. Uusien asuntojen rakentaminen ei kuitenkaan ole pysynyt vauhdissa. Vuonna 2023 merkittävä osa kaupoista oli uusissa kohteissa (mukaan lukien suuri rakennettavaksi myytävä hanke), mutta vuonna 2024 uudisrakennusten osuus laski jyrkästi – vain noin 9 % vuoden 2024 myynneistä oli uusia asuntoja, kun vuonna 2023 osuus oli 39 % collascrill.com. Tämä kertoo siitä, että vuonna 2024 markkinoille tuli vain vähän suuria asuinrakennushankkeita. Jersey’n “Bridging Island Plan” (2022–2025) osoittaa tontteja ja pyrkii lisäämään asuntotarjontaa, ja hallitus on asettanut etusijalle aloitteet “Get Jersey building” -ohjelman edistämiseksi (esim. kaavoituspalvelun uudistukset) policy.je. Siitä huolimatta maan niukka saatavuus ja pitkät lupaprosessit rajoittavat yhä asuntorakentamista. Rajallinen uusi tarjonta ja jatkuva kysyntä (väestönkasvun ja varakkaiden muuttajien ansiosta) ovat pitäneet asuntotilanteen tiukkana. Vaikka hinnat ovat viime aikoina notkahtaneet, asuntoja on edelleen vähän, ja hyvistä asunnoista käydään kovaa kilpailua. Tämä rakenteellinen tarjontapula on keskeinen syy Jersey’n erittäin korkeaan hintatasoon suhteessa paikallisiin tuloihin – kuten Fiscal Policy Panel (FPP) on todennut, asumiskustannukset vievät täällä suuren osan tuloista, ja markkinahinnat “ovat kohtuuttomia suurelle osalle väestöä.” policy.je Tarjonnan lisääminen (erityisesti kohtuuhintaisten asuntojen osalta) on ratkaisevan tärkeää markkinoiden pitkän aikavälin vakaudelle.
Vuokramarkkinat (Asuinvuokraus)
Vuokrien hintakehitys: Pitkään jatkuneen vuokrien nousun jälkeen Jerseyn vuokramarkkinat osoittivat viime vuoden aikana ensimmäisiä merkkejä jäähtymisestä. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä yksityisen sektorin keskimääräinen vuokra oli 0,9 % matalampi kuin vuotta aiemmin policy.je, mikä oli harvinainen vuotuinen lasku (nimellisesti). Vuokrat saavuttivat huippunsa vuoden 2022 lopulla, ja nykyiset keskimääräiset vuokrat ovat edelleen nimellisesti noin 0,5 % tuon huipun yläpuolella, mutta reaalisesti (inflaatiokorjattuna) ne ovat laskeneet noin 19 % vuoden 2022 huipusta policy.je. Vuoden 2024 aikana ilmoitetut vuokrat laskivat itse asiassa noin 1 % collascrill.com, tarjoten hieman helpotusta vuokralaisille usean vuoden jyrkän nousun jälkeen. Tämä vakautuminen johtuu vuokralaisten maksukyvyn rajoitteista (vuokra-tulo -suhteet olivat monille kotitalouksille maksimissa) sekä hallituksen paineesta hillitä liiallisia vuokrankorotuksia. Jerseyllä käytiin jopa keskustelua tilapäisistä vuokransäätelytoimista elinkustannuskriisin aikana – esimerkiksi joitakin sosiaalisen asuntotuotannon vuokria jäädytettiin tilapäisesti, ja laajempia ”vuokranvakautustoimia” on ehdotettu (politiikkatoimista lisää alla). Vuoden 2025 alussa vuokrat näyttivät vakiintuneen, sillä ensimmäisellä vuosineljänneksellä vuokrat pysyivät neljännesvuositasolla ennallaan collascrill.com.
Vuokra-asuntotarjonta ja vuokranantajien dynamiikka: Vaikka vuokrien kasvu on viime aikoina pysähtynyt, taustalla olevat kysyntä-tarjonta -tekijät viittaavat siihen, että nousupaineet saattavat palata. Vuokra-asuntojen kysyntä pysyy vahvana, sillä väestönkasvu ja omistusasuntomarkkinoille pääsemättömät lisäävät tarvetta. Jerseyn vuokra-asuntokanta (sekä yksityinen että sosiaalinen) kattaa noin 46 % kaikista asunnoista policy.je, ja tyhjäkäyttöasteet ovat matalat. Kuitenkin yksityiset vuokranantajat poistuvat yhä enenevissä määrin markkinoilta, vedoten kasvaviin kuluihin ja lisääntyvään sääntelyyn collascrill.com. Vuosina 2023–2024 nähtiin aalto pienempiä asuntosijoittajia, jotka myivät sijoitusasuntojaan, mikä samanaikaisesti lisää asuntomarkkinoiden tarjontaa, mutta vähentää vuokramarkkinoiden tarjontaa. Tämä kehitys on huolestuttava: kun vuokra-asuntokanta supistuu, jäljelle jäävät vuokranantajat saavat enemmän hinnoitteluvaltaa, mikä voi nostaa vuokria uudelleen. Markkina-analyytikot varoittavatkin, että vuokrat voivat alkaa nousta uudestaan vuonna 2025, jos tämä vuokranantajien poistuminen jatkuu collascrill.com. Vuokra-asuntosektorin terveys on nyt käännekohdassa, jossa tasapainoillaan vuokralaisten suojelun ja sijoittajien kiinnostuksen välillä.
Edullisuus ja sosiaalinen asuntotuotanto: Vuokra-asuntomarkkinoiden edullisuus on yhtä lailla kireää kuin myyntimarkkinoillakin. Keskimääräinen kuukausivuokra kaksiotelle vuonna 2024 oli noin 50–60 % kotitalouksien mediaanikuukausituloista, mikä tekee vuokraamisesta haastavaa monille perheille. Hallitus onkin asettanut tavoitteeksi “lisätä kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaa ja tuoda vuokramarkkinoille lisää vakautta” policy.je. Sosiaalinen asuntotuotanto (Andium Homes ja muut) on tässä ratkaisevassa asemassa – sosiaalisten vuokra-asuntojen vuokrat on rajattu 80 %:iin markkinatasosta, ja niihin ovat oikeutettuja vain pienituloiset yli 30-vuotiaat asukkaat policy.je. Tammikuussa 2025 Affordable Housing Gatewayn asunnonhakulistalla oli 690 kotitaloutta (sosiaaliseen asuntotuotantoon), joista 231 oli kiireellisiksi luokiteltuja policy.je. Tämä korostaa kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen akuutin puutteen. Painetta lievittääkseen hallitus on ottanut käyttöön “Vuokraa huone” -ohjelman, jossa asunnonomistajat voivat vuokrata ylimääräisen makuuhuoneen verovapaasti tiettyyn tulorajaan asti policy.je. Vaikka tällaiset ratkaisut voivat hieman helpottaa tilannetta, ne eivät korvaa asuntotarjonnan kasvattamista.
Muutokset vuokrauksen sääntelyssä: Viimeaikaiset poliittiset toimet muovaavat nyt Jerseyn vuokramarkkinoita. Elokuussa 2024 astui voimaan uusi laki, joka vaatii kaikkia vuokranantajia hankkimaan luvan vuokratakseen kiinteistöä policy.je. Tämä vuokranantajalisenssi pyrkii varmistamaan vähimmäisvaatimukset ja ammattimaisen hallinnoinnin, mutta on lisännyt hallinnollisia kustannuksia ja saattaa olla syynä siihen, että jotkin ”harrastajavuokranantajat” myyvät asuntonsa. Lisäksi uusi asuinvuokrasuhdelaki on valmisteilla (odotetaan voimaan vuonna 2025), joka tulee tarjoamaan vahvempaa suojaa vuokralaisille policy.je. Asuntoministeri on ilmoittanut aikovansa sisällyttää tähän lakiin ”vuokrien vakauttamistoimenpiteitä” d2re.co.uk – eli eräänlaista vuokrankorotusten sääntelyä. Vuokrasääntelyehdotukset ovat kiistanalaisia: kannattajat katsovat, että ne ehkäisevät riistohinnoittelua ja pitävät asumisen kohtuullisena, varsinkin vähäisen tarjonnan markkinoilla kuten Jerseyn d2re.co.uk. Vastustajat taas varoittavat, että tiukat vuokrakatot voivat hankaloittaa investointeja ja uusien kohteiden rakentamista, pahentaen tarjontapulaa pitkällä aikavälillä d2re.co.uk d2re.co.uk. D2 Real Estaten analyysi varoitti, että vuokrasääntelyjen käyttöönotto nyt ”voisi olla viimeinen pisara paikallisille sijoittajille ja vuokranantajille”, jotka ovat jo kuormittuneet uusista säännöksistä d2re.co.uk. Päättäjät etenevät varoen – kaikki vuokrasäännökset tulevat todennäköisesti olemaan maltillisia (esim. rajoituksia vuokrankorotusten määrään tai tiheyteen sen sijaan, että vuokraa jäädytettäisiin kokonaan) epätoivottujen seurausten välttämiseksi. Yhteenvetona: Jerseyn vuokramarkkinat ovat vuonna 2025 käännekohdassa: vuokralaiset saavat lisää oikeuksia ja vuokrat rauhoittuivat hetkellisesti, mutta vuokra-asuntojen perustava pula nostaa uhkan uusista korotuksista, ellei tarjonta kasva tai käyttöön oteta vahvaa sääntelyä.
Liikekiinteistömarkkina
Yleiskatsaus: Jerseyn liikekiinteistöala on suhteellisen pieni (koko kiinteistötoiminta-sektori, mukaan lukien vuokratulot, muodostaa noin 11,7 % BKT:sta policy.je), mutta se kattaa toimistorakennukset, liiketilat, varastot, majoituskiinteistöt ja monikäyttöiset kehityskohteet. Markkinoiden kehitys vuosina 2023–2025 on vaihdellut segmenteittäin. Toimistotilat – erityisesti ensiluokkaiset Grade A -toimistot St. Helierin liikekeskuksessa – ovat olleet keskiössä, kysynnän elpyessä ja tarjonnan ollessa erittäin niukkaa. Liike- ja majoituskiinteistöissä on nähty käyttöasteen parantumista pandemian jälkeen, vaikka keskustan vähittäiskauppatarjonta jatkaa kehittymistään kulutustottumusten muuttuessa. Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöt ovat Jerseyllä pieni erikoisala maankäytön rajoitteiden vuoksi, ja niiden saatavuus on kroonisesti vähäistä. Keskitymme alla toimistosektoriin, koska se hallitsee kaupallista sijoitustoimintaa, ja tarkastelemme sitten trendejä muissa liikekiinteistösektoreissa.
Toimistomarkkinoiden elpyminen ja niukka tarjonta: Jerseyn toimistomarkkinat ovat toipumassa pandemia-ajan sopeutumisesta ja vaikuttavat olevan syklisessä nousussa. Vuosi 2023 oli haastava – käyttäjäaktiivisuus laski, kun yritykset arvioivat tilatarpeitaan uudelleen, ja toimistotilojen kokonaiskysyntä jäi normaalitasojen alle d2re.co.uk. Kuitenkin vuonna 2024 nähtiin elpyminen: muutto- ja vuokraustoiminta palasi suunnilleen vuoden 2022 tasolle d2re.co.uk. Kysyntää vauhdittavat yritysten pyrkimys ”oikeankokoisiin” tiloihin ja parempilaatuisiin toimitiloihin houkutellakseen henkilöstöä takaisin toimistolle d2re.co.uk d2re.co.uk. Jerseyn rahoitusala (40 % taloudesta policy.je) jatkaa kasvuaan, mikä lisää modernien toimistojen tarvetta. Samalla uusi tarjonta on erittäin rajallista. Viimeinen suuri monikäyttäjätoimistokehitys, jossa oli vapaata tilaa, valmistui jo vuonna 2018 d2re.co.uk. Sen jälkeen on rakennettu vain muutama rakennus – erityisesti Jerseyn osavaltion oma uusi päämaja (~12 000 m² valmistui 2024) ja suuri toimistokiinteistö yhdelle käyttäjälle (IFC 6, valmistui 2023 Aztec Groupille) d2re.co.uk d2re.co.uk. Nämä olivat omistajakäyttöön rakennettuja hankkeita eivätkä tuoneet markkinoille uutta spekulatiivista tilaa. Näin ollen vuonna 2025 vuokrattavaksi ei ole käytännössä lainkaan täysin uusia toimistoja. Yrityksillä, jotka etsivät moderneja toimitiloja, on vain vähän vaihtoehtoja – kilpailla olemassa olevista huippurakennuksista tai odottaa tulevia hankkeita. Rakennuttajat ovat olleet haluttomia rakentamaan spekulatiivisesti korkeiden rakennuskustannusten ja taloudellisen epävarmuuden vuoksi, vaikka viimeaikaisten projektien menestys voi lisätä luottamusta tuleviin hankkeisiin.
Vahvan kysynnän ja olemattoman uuden tarjonnan vuoksi, prime-toimistojen vajaakäyttöasteet ovat erittäin alhaisia. Useimmat St. Helierin finanssialueen (Esplanade/IFC-alue ja lähistö) A-luokan rakennukset ovat täysin vuokrattuja, ja vapautuva tila menee nopeasti. Vuokralaiset, jotka haluavat suuria kerrospinta-aloja tai huippuluokan palveluita, joutuvat yhä useammin harkitsemaan vanhempien rakennusten kunnostamista tai siirtymistä reuna-alueille, sillä niin harvat prime-toimistot ovat enää saatavilla d2re.co.uk d2re.co.uk. Toissijaisten toimistojen vuokranantajat ovat huomanneet tilanteen ja alkaneet kunnostaa kiinteistöjä houkutellakseen laadukkaita vuokralaisia. Kaiken kaikkiaan markkinatilanne suosii vuokranantajia toimistosegmentissä – dramaattinen muutos vuoteen 2020 verrattuna, jolloin näkymät olivat epävarmat. Käyttäjäkysyntä ylittää nyt tarjonnan, ja monet alalla uskovat, että tämä epätasapaino “aiheuttaa yhden markkinan vahvimmista kehityksistä seuraavan viiden vuoden aikana” vuokrakasvun suhteen d2re.co.uk d2re.co.uk.
Toimistovuokrat ja sijoituskehitys: Tiukentunut toimistomarkkina on johtanut merkittävään vuokrien nousuun erityisesti vuosina 2024–2025. Prime-toimistovuokrat St. Helierissä ovat uuden virstanpylvään kynnyksellä. Analyytikot asettivat viime vuonna kysymyksen: ”Voisiko Jerseyllä päästää £50 per neliöjalka?” – taso, jota pidettiin silloin optimistisena d2re.co.uk. Vaikka £50 ei aivan saavutettu vuonna 2024, huipputason vuokrat ovat nousseet lähelle korkeaa £40-tasoa parhaista tiloista. Vieläkin vaikuttavampaa on ollut vuokrien kasvu hyvälaatuisissa “toisen sukupolven” toimistoissa (hieman vanhemmat rakennukset): kun uusia toimistoja on niin vähän tarjolla, vuokrat joissakin B-luokan rakennuksissa ovat nousseet yli 35 % viimeisen 12 kuukauden aikana d2re.co.uk. Tämä on poikkeuksellisen suuri nousuvauhti, mikä kuvastaa sitä, miten kilpailu laadukkaista tiloista on nostanut arvoja kautta linjan. Myös todelliset vuokrat (huomioiden kannustimet) ovat vahvistuneet, sillä vuokranantajat tarvitsevat vähemmän tarjota suuria muutostyökorvauksia tai vuokrahuojennuksia markkinan ollessa vuokranantajille edullinen.
Sijoittajan näkökulmasta Jerseyn liikekiinteistöjen arvot ovat todennäköisesti saavuttaneet pohjatason ja alkaneet elpyä. Vuokrien nousu ja myönteisempi taloudellinen tausta (Jerseyn BKT kasvoi +7,3 % vuonna 2023 policy.je, ja korkojen odotetaan laskevan) ovat parantaneet näkymiä. Tuottojen pehmenemisen jälkeen vuosina 2022–2023 tuotot ovat jälleen alkaneet puristua vuoden 2025 alkupuolella d2re.co.uk. Alan raporttien mukaan Kanaalisaarten liikekiinteistömarkkina on sykliä edellä verrattuna Iso-Britanniaan, ja on saattanut saavuttaa pohjatason jo vuonna 2024 d2re.co.uk. Jotkut taitavat sijoittajat, jotka ostivat toimistoja vuonna 2023 laskeneilla hinnoilla, näkevät nyt yli 15 %:n kokonaistuotot näistä hankinnoista d2re.co.uk kiitos tuottojen puristumisen ja vuokrien nousun. Esimerkiksi toissijainen toimisto, joka ostettiin korkealla tuotolla ja jossa vuokra nousi myöhemmin 30 %, tuottaisi huomattavan hyvän tuoton. Tällaiset tapaukset eivät ole jääneet huomaamatta, ja sijoittajien luottamus paranee. Paikalliset kiinteistöyhtiöt, Jerseyläiset rahastot ja varakkaat yksityishenkilöt ovat jälleen kiinnostuneita sijoittamaan liikekiinteistöihin, sillä saaren alhainen vajaakäyttöaste ja vakaa pitkäaikainen vuokralaispohja (rahoitusyhtiöt, hallinto, ym.) houkuttelevat. Siitä huolimatta liikekiinteistökauppojen volyymit ovat edelleen maltillisia – markkina on pieni ja epälikvidi, ja suuria kauppoja tehdään vain muutamia vuodessa.
Vähittäiskauppa ja muut kaupalliset sektorit: Vähittäiskiinteistöjen segmentti Jerseyllä keskittyy St. Helierin pääkaduille. Se on kohdannut haasteita verkkokaupasta ja kävijämäärien hitaasta palautumisesta COVIDin jälkeen. Vuodet 2022–2023 toivat kuitenkin perinteisille kivijalkaliikkeille elpymistä, kun turismi palasi ja paikalliset palasivat kauppoihin ja ravintoloihin. Prime-tason liiketilat King Streetillä ja Queen Streetillä ovat enimmäkseen säilyttäneet vuokralaisensa (mukaan lukien brittiläiset ketjut ja paikalliset yritykset), vaikka toissijaisilla liikealueilla on edelleen jonkin verran tyhjyyttä. Vähittäisvuokrat ovat pysyneet melko tasaisina; vuokranantajat ovat joustavampia ehdoissa pitääkseen tilat täytettyinä. Hotellit, ravintolat ja baarit ovat nauttineet vahvasta noususta – esimerkiksi hotellien ja ravintoloiden sektori kasvoi noin 20 % vuonna 2022 gov.je ja elpyminen jatkui vuonna 2023. Tämä parantunut kannattavuus tukee kiinteistöjen arvoja kyseisellä sektorilla, ja muutama hotellien kunnostushanke on käynnistetty. Teollisuus- ja varastotilat ovat Jerseyllä erittäin rajallisia maapulan vuoksi. Pienet teollisuusalueet St. Helierin ja St. Saviourin laitamilla ovat täynnä ja jono vuokratilaa varten on pitkä, sillä saarelle tuotavien tavaroiden varastointi- ja jakelutarpeet pysyvät korkeina. Teollisuustilojen vuokrat ovat neliöjalkaa kohden korkeat verrattuna Manner-Britanniaan, ja harvinaiset kevyen teollisuuden tonttien myynnit houkuttelevat kovia tarjouksia. Yhteenvetona voidaan todeta, että kaikkia kaupallisia alasektoreita yhdistää sama teema: tarjonnan niukkuus. Uusia kaupallisia hankkeita on ollut vähän viime vuosina (vuosina 2023 ja 2024 aloitettiin vähän uudisrakentamista toimisto-, vähittäis- ja teollisuuspuolella), ja tyhjäkäyntiasteet ovat Jerseyllä matalat kaikissa kategorioissa savills.je. Tämä tarjontapuolen niukkuus tukee arvoja, mutta rajoittaa samalla yritysten kasvu- ja laajentumismahdollisuuksia.
Kaupallisen kiinteistömarkkinan näkymät: Jerseyn kaupallisten kiinteistöjen näkymät ovat varovaisen optimistiset. Taloudelliset olosuhteet ovat suotuisat (rahoitusala on kannattavaa ja laajenee, työttömyys on erittäin matalalla ja BKT-ennusteet ovat positiiviset gov.je). Laadukkaan toimitilojen kysynnän odotetaan pysyvän vahvana. Toimistomarkkinoilla vuokrien odotetaan nousevan edelleen lähitulevaisuudessa, vaikkakin nousu ei ole yhtä räjähdysmäistä kuin viime vuonna, kun vuokrat löytävät uuden tasapainon. Kaksinumeroisia vuokrankorotuksia on kuitenkin vielä odotettavissa vuoden 2025 uusittavissa vuokrasopimuksissa, erityisesti vuokralaisten kohdalla vanhemmissa rakennuksissa, joissa pitkät sopimuskaudet päättyvät ja vuokrat yhtenäistyvät markkinatasolle d2re.co.uk. Toisaalta korkotason mahdollinen lasku ja rahoituksen halpeneminen voi johtaa siihen, että yksi tai kaksi uutta toimistorakennushanketta käynnistyy vuoteen 2026 mennessä, mikä tasapainottaisi markkinaa. Vähittäiskaupassa jatkuva vahva työllisyys ja turismi tukevat kävijämääriä, mutta rakenteelliset muutokset voivat johtaa siihen, että osa liiketiloista muutetaan muuhun käyttöön (esim. ravintola- tai asuinkäyttöön) tyhjien tilojen vähentämiseksi. Teollisuuskiinteistöt pysyvät vajaakäytöllä – kaikki mahdollisuudet uusien varastotilojen luomiseen (esim. maankäytön muutoksella tai monikerroksisilla ratkaisuilla) otetaan vastaan ilolla. Kaiken kaikkiaan Jerseyn liikekiinteistöala tulee hyötymään saaren vahvasta taloudesta ja rajallisesta kiinteistötarjonnasta, vaikka se onkin herkkä globaaleille taloustrendeille ja paikallispolitiikan muutoksille (kuten mahdolliset uudet kiinteistöverot).
Ylellisyys- ja huippukiinteistömarkkinat
Jerseyn kiinteistömarkkinoiden ylellisyyssegmentti – korkeatasoiset asunnot, huippusijainnit sekä varakkaille kansainvälisille ostajille suunnatut kiinteistöt – ovat osoittaneet huomattavaa kestävyyttä ja jopa vahvuutta laajempien markkinoiden jäähtyessä. Jersey tunnetaan hyvin varakkaiden yksityishenkilöiden (HNWI) vetonaulana asumiseen houkuttelevan elämäntyylin ja suotuisan verotuksen ansiosta. Tämä on synnyttänyt oman huippumarkkinansa monen miljoonan punnan asunnoille, jotka usein toimivat osittain erillään massamarkkinoista.
Suuriarvoiset asukkaat (HVR) ja heidän vaikutuksensa: Jerseyn High Value Residency -ohjelma (tunnetaan myös nimellä 2(1)(e)-lupa) sallii vuosittain rajoitetun määrän varakkaita yksityishenkilöitä muuttaa Jerseyhin tietyin ehdoin. Tuloillaan HVR:n täytyy ostaa tai rakentaa kiinteistö, jonka hinta ylittää minimin, ja maksaa merkittäviä veroja. Historiallisesti tämä ohjelma on tuonut tasaisen virran luksusasuntojen kysyntää: vuodesta 2004 alkaen HVR:t ovat ostaneet 264 kiinteistöä, joiden yhteisarvo on yli miljardi puntaa bailiwickexpress.com. Viime vuosina luvut ovat vaihdelleet – esimerkiksi vuonna 2022 hyväksyttiin 11 suurituloista asukasta (huippuvuonna 2018 hyväksyttiin 29) bailiwickexpress.com. Vuonna 2022 HVR-ostajat hankkivat 14 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu arvo oli 88,6 miljoonaa puntaa (keskimäärin ~6,3 miljoonaa puntaa per asunto) bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Nämä ovat merkittäviä kauppoja, jotka tukevat ylemmän hintaluokan markkinoita. Monet näistä ostoksista ovat suuria kartanoita tai laajoja rantatiloja, joihin tehdään usein lisää investointeja remontteihin ja paikallisiin palveluihin.
Havaittuaan kysynnän (ja varmistaakseen, että vain erittäin varakkaat hakijat täyttävät ehdot) Jerseyn hallitus nosti uusien HVR-hakijoiden minimikiinteistöhintaa loppuvuodesta 2023. Vaatimuksena oleva sijoitus nousi £2,5 miljoonasta £3,5 miljoonaan talon osalta (ja £1,25 miljoonasta £1,75 miljoonaan asunnon osalta) bailiwickexpress.com. Myös minimivuosittaisen veron määrä ehdotettiin nostettavaksi £145 000:sta £250 000:een bailiwickexpress.com. Nämä politiikkamuutokset, jotka hyväksyttiin vuonna 2024 statesassembly.je, tarkoittavat käytännössä sitä, että Jersey tähtää yhä pienempään ja varakkaampaan maahanmuuttajaryhmään. Lyhyellä aikavälillä tämä aiheutti vilkkaan kalliiden kauppojen aallon loppuvuodesta 2024 ja alkuvuodesta 2025, kun osa ostajista kiirehti täyttämään vanhat ehdot, osa taas ylitti uuden riman. Tämä näkyi tilastoissa: neljän makuuhuoneen talojen keskihinta nousi 36 % vuosineljännesten välillä vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä collascrill.com, johtuen useista yli 3 miljoonan punnan kaupoista korkean arvon ostajille nedbankprivatewealth.com. Tämä viittaa siihen, että luottamus ja kysyntä luksusluokassa ovat vahvoja, vaikka yleisillä markkinoilla onkin pehmeyttä. Asiantuntijat totesivatkin, että “suurempien, arvoltaan korkeiden kotien myynneissä näkyi selkeä kasvu, mikä viittaa siihen, että luottamus markkinoiden yläpäässä säilyy vahvana” nedbankprivatewealth.com. Varakkaat ostajat näyttävätkin pitävän Jerseyn kiinteistöjä kannattavana sijoituksena ja turvasatamana, vaikka keskiluokkaisemmat ostajat suhtautuivatkin varovaisemmin.
Ylellisen markkinan ominaisuudet: Jerseyn ylellisten kiinteistöjen markkinat koostuvat pääasiassa suurista perhekodeista (usein laajoilla maa-alueilla) saaren halutuimmilla alueilla – esimerkiksi kartanot St. Breladessa tai St. Martinissa merinäköalalla, tai historialliset herraskartanot maaseudulla. Mukaan lukeutuvat myös huippuluokan kattohuoneistot ja rantakohteet (vaikkakin näitä on vähemmän). Monet tällaisista kiinteistöistä ovat “ei-säänneltyjä” asuntoja tai kuuluvat HVR-luokituksen piiriin, mikä tarkoittaa, että ainoastaan luvan saaneet tai oikeutetut ostajat (yleensä varakkaita tulokkaita) voivat hankkia niitä. Hinnat vaihtelevat 2 miljoonasta punnasta useisiin kymmeniin miljooniin kaikkein harvinaisimpien kiinteistöjen kohdalla. Ylellisten kohteiden segmenttiin vaikuttavat globaalit tekijät: muutokset Ison-Britannian veropolitiikassa tai geopoliittiset tapahtumat voivat lisätä varakkaiden yksilöiden muuttoa saarelle. Esimerkiksi Britannian tiukemmat verosäännöt non-domeille ja korkeammat leimaverot ovat viime vuosina tehneet Jerseystä suhteellisesti houkuttelevamman, mikä on lisännyt HVR-muuttoja savills.je savills.je. Suurin osa HVR-hakijoista tulee Yhdistyneestä kuningaskunnasta (erityisesti Englannista, josta tuli noin 134 yli 180:stä hakijasta vuosina 2013–2022) bailiwickexpress.com, ja pienempi osa esimerkiksi Sveitsistä, Hongkongista ja Yhdysvalloista. Tämä tarkoittaa, että Jerseyn ylellisten asuntojen markkinoiden menestys on sidoksissa brittiläisten ja kansainvälisten superrikkaiden sijoittajien luottamukseen ja taloudelliseen tilanteeseen.
Nykyinen kehitys: Kuten todettu, vuosina 2023–2024 ylellisten kohteiden hinnat säilyivät vakaampina kuin yleiset markkinat. Tavallisten asuntojen hinnat laskivat noin 8 % vuonna 2024, mutta anekdoottitiedot viittaavat siihen, että kaikkein kalleimpien kohteiden arvot pysyivät ennallaan tai jopa nousivat hieman. Yli 5 miljoonan punnan kiinteistöt ovat usein ainutlaatuisia (maa-alue, näkymät, yksityisyys) ja niitä on erittäin vähän tarjolla – omistajat ovat harvoin pakkomyyjiä, joten hinnoittelu on vähemmän “likvidiä” kuin tavanomaisissa asunnoissa. Kauppamäärä ylellisessä hintaluokassa oli suhteellisen terveellä tasolla: HVR-kauppojen lisäksi myös paikalliset suurituloiset ja palaavat maastamuuttajat vaihtoivat ylellisiä koteja. “Luottamus huipulla” näkyy jatkuneena investointina – esimerkiksi yksi ylellisten kiinteistöjen konsulttitoimisto laajensi ja avasi toimiston Jerseyllä vuonna 2023, mikä viestii uskoa saaren huippumarkkinan kasvuun luxuryguideusa.com.
Näkymät luksussegmentille: Näkymät säilyvät myönteisinä, joskin joitakin epävarmuustekijöitä on olemassa. Asiantuntijavälittäjät odottavat, että ensiluokkainen markkina suoriutuu paremmin kuin muu segmentti: Savills totesi, että Yhdistyneen kuningaskunnan ensiluokkaisilla alueellisilla markkinoilla (joilta löytyy yhtäläisyyksiä Jerseyn kanssa), hinnat pysyivät Q1 2025:llä suurin piirtein vakaana edellisvuoteen verrattuna samalla kun massamarkkinat laskivat savills.je. Jerseyn luksusasuntojen hinnat ovat todennäköisesti kestävämpiä ja toipuvat nopeammin kuin keskitason asunnot, kiitos rajoitetun tarjonnan ja ostajien vähemmän korkoriskiherkkyyden. Jos maailman osake- ja joukkovelkakirjamarkkinat jatkavat paranemistaan vuoteen 2025–2026 asti, varakkailla yksityishenkilöillä (HNWIs) on enemmän pääomaa sijoitettavaksi kiinteistöihin. Jerseyn hallitus pyrkii myös säilyttämään vetovoimansa – vaikka HVR-sääntöjä tiukennettiin, se ei suostunut poistamaan 1%:n verokantaa HVR:ille, vedoten kilpailuun muiden lainkäyttöalueiden kanssa bailiwickexpress.com. Saaren vakaus, turvallisuus ja taloudelliset edut (20% tuloverokatto suurimmalle osalle tuloista, ei pääoma- tai perintöveroa) houkuttelevat yhä erittäin varakkaita bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Yksi mahdollinen hillitsevä tekijä voi ilmetä, jos liian monta luksusasuntoa tulee markkinoille kerralla – esimerkiksi, jos pitkäaikaiset omistajat myyvät asuntojaan viimeaikaisten hinnannousujen myötä. Mutta ellei näin käy, odotamme kohtuullista kasvua luksussegmentissä vuosina 2025–2028. Yli esimerkiksi 4 miljoonan punnan asuntojen hinnat voivat joidenkin ennusteiden mukaan nousta vain matalilla yksinumeroisilla prosenttiluvuilla vuositasolla tulevina vuosina, kun taas joukkosektorissa kasvu jää tasaiseksi tai vaatimattomaksi. Joka tapauksessa luksusmarkkinan kapea luonne tarkoittaa, että sitä ohjaavat jatkossakin yksittäiset olosuhteet ja vuosittainen HVR-tulijoiden virta, eivät niinkään paikalliset talousfundamentit.
Poliittiset ja sääntelykehitykset
Viimeisen 1–2 vuoden aikana hallituksen politiikassa ja sääntelyssä on tapahtunut useita muutoksia, joilla on merkittäviä vaikutuksia Jerseyn kiinteistömarkkinoihin. Näillä toimenpiteillä pyritään parantamaan asumisen kohtuuhintaisuutta, keräämään tuloja tai turvaamaan markkinoiden vakautta. Alla tiivistämme keskeisimmät kehityskohdat ja niiden odotetut vaikutukset:
- Leimaverot ja veromuutokset: 1. tammikuuta 2023 alkaen Jersey otti käyttöön korkeamman leimaveron/Maakiinteistökauppaveron niissä asuntokaupoissa, jotka eivät ole ostajan ensisijainen asunto stats.je. Tämä ”lisäasuntojen” vero (verrattavissa Yhdistyneen kuningaskunnan kakkosasuntojen lisäveroon) kasvattaa transaktiokustannuksia asuntosijoittajille ja loma-asuntojen ostajille, ja sen tavoitteena on hillitä spekulatiivista kysyntää. Toisaalta ensiasunnon ostajat saivat helpotusta – 1. tammikuuta 2024 alkaen ensiasunnon ostajien leimaveroa koskeva nollaraja nostettiin 500 000 punnasta 700 000 puntaan stats.je stats.je. Tämä mahdollistaa ensiasunnon ostajille kohtuuhintaisten asuntojen hankinnan pienemmillä veroilla, ja he voivat säästää jopa 19 000 puntaa veroissa 700 000 punnan arvoisessa asunnossa (verrattuna aiempaan järjestelmään). Nämä muutokset siirtävät painopistettä hieman enemmän omistusasujien hyväksi. Ensimmäiset merkit viittaavat siihen, että sijoittajien ostot vähenivät vuonna 2023 (vain noin 10 % Q1/2025 kaupoista oli tarkoitettu muille kuin itse asuville, mikä on 14 prosenttiyksikköä vähemmän kuin vuonna 2023) stats.je, samalla kun ensiasunnon ostajien aktiivisuus nousi edellä kuvatulla tavalla. Toinen kiistelty muutos on ollut ehdotus kiinteistöjen myyntivoittoverosta (CGT). Vuoden 2024 lopulla, budjettipaineiden kasvaessa, jotkut valtion jäsenet esittivät ajatuksen myyntivoittoveron käyttöönotosta tuleville kiinteistöjen arvonnousuille d2re.co.uk. Alan toimijat reagoivat järkytyksellä: asiantuntijat varoittivat, että jo pelkkä keskustelu myyntivoittoverosta voisi ”aiheuttaa valtavia taloudellisia riskejä” ja saattaa ajaa useat vuokranantajat myymään asuntojaan sekä vahvistaa jo ennestään olemassa olevia sijoitusten esteitä d2re.co.uk. Heidän mukaansa tämä voisi laukaista laajemman myyntiaallon, laskea hintoja entisestään ja heikentää Jerseyn mainetta vakaana veroympäristönä d2re.co.uk. Vuoden 2025 tilanteessa myyntivoittoveroa ei ollut otettu käyttöön – se vaikuttaisi olevan jäissä juuri näiden huolien vuoksi. Päättäjät suhtautunevatkin tällaisen veron mahdolliseen käyttöön varovaisesti, sillä se olisi ”järisyttävä muutos” Jerseyn veropolitiikassa d2re.co.uk.
- Asuntotarjonta ja kohtuuhintaisen asumisen aloitteet: Uusi ministerineuvosto (valittu 2022) on tehnyt asumisesta strategisen politiikkansa prioriteetin. Aiemmin käsitellyn First Step -osakeomistusohjelman lisäksi hallitus pyrkii vauhdittamaan kehitystä kaavoitusuudistuksilla. Lupaus “elävöittää St. Helieriä” viittaa kannustimiin kaupunkien uudistukseen ja tiiviimpään asuntorakentamiseen keskustassa policy.je. Saaren asuntotuotanto-organisaatioilla (Andium sosiaalista asumista varten ja Jersey Development Company tietyillä alueilla) on projekteja kehitteillä asuntojen lisäämiseksi, vaikka nämä vievät aikaa. Kohtuuhintaiseen asumiseen liittyen tulorajat sosiaalisille vuokra-asunnoille on päivitetty (esim. yksinhuoltaja, jolla on 3 lasta, voi ansaita jopa ~85 000 puntaa ja silti olla oikeutettu) policy.je, ja tukea on tarjolla jatkuvasti esimerkiksi ensiasunnon ostajien käsiraha-avustuksiin. Vaikka nämä eivät suoraan vaikuta markkinahintoihin, ne vaikuttavat siihen, kuka voi saada asunnon ja mihin hintaan.
- Asuinvuokrauksen ja vuokranantajien sääntely: Kuten vuokrauksissa mainittiin, kattava asuinvuokralain uudistus on tekeillä vuodeksi 2025. Sen odotetaan vahvistavan vuokralaisten oikeuksia – todennäköisesti mukaan lukien pidemmät irtisanomisajat, mahdolliset rajat vuokrankorotusten tiheydelle ja selkeämmät huoltovelvollisuudet – ja tuovan Jerseyn paremmin linjaan muualla käytettyjen parhaiden käytäntöjen kanssa. Vuokranantajalisenssi (vuokranantajan velvollisuus hankkia vuosittainen lupa vuokraustoimintaan) on nyt pakollinen policy.je. Vuonna 2024 käyttöön otettu lupajärjestelmä varmistaa, että kaikki vuokra-asunnot täyttävät vähimmäisvaatimukset (turvallisuus, hygienia jne.) ja mahdollistaa paremman valvonnan vuokramarkkinoilla. Sääntöjä rikkovat vuokranantajat voivat menettää lupansa. Tämä parantaa vuokramarkkinoiden laatua pitkällä aikavälillä, tosin sivuvaikutuksena jotkut marginaaliset vuokranantajat saattavat poistua markkinoilta. Hallituksen haasteena on tasapainoilla vuokralaisten suojelun ja vuokranantajien markkinaosallistumisen välillä. Tulossa olevat vuokran vakauttamistoimet, jos ne toteutuvat, ovat merkittävä askel – muiden maiden (esim. Skotlannin tuoreen vuokrankorotuskokeilun) kokemuksista otetaan oppia sudenkuoppien välttämiseksi d2re.co.uk. Päättäjät keskustelevat sidosryhmien kanssa (vuokranantajajärjestöt, vuokralaisten edustajat, taloustieteilijät) löytääkseen ratkaisun, joka hillitsee liiallista vuokrien nousua jäädyttämättä markkinoita kokonaan d2re.co.uk.
- Ulkomaiset investoinnit ja omistussäännökset: Jerseyllä on perinteisesti ollut rajoituksia kiinteistönomistuksessa ulkomaalaisille – vain kelpuutetut asukkaat tai lisensoidut HVR:t voivat ostaa asuinkiinteistöjä, mikä käytännössä rajoittaa ulkomaista sijoitustoimintaa. Näihin sääntöihin ei ole tehty merkittäviä muutoksia viime aikoina, lukuun ottamatta HVR-kriteerien tiukentamista (mikä vähentää ulkomaisten tulijoiden määrää mutta nostaa heidän vaadittua investointiaan). Ei ole merkkejä siitä, että saari avaisi vapaata pääsyä ulkomaisille sijoittajille; politiikkana on edelleen ohjata kysyntä HVR-järjestelmän kautta, jotta siitä olisi hyötyä julkiselle taloudelle.
- Ympäristö- ja rakennusstandardit: Kiinnostava kehitys kauppakiinteistöjen sektorilla on liittynyt energiatehokkuustodistuksiin (EPC). Hallitus on harkinnut lainsäädäntöä, joka vaatisi vähimmäis-EPC-luokan kaupallisille kiinteistöille (samanlainen kuin Britannian säännöt, joissa vuodesta 2023 alkaen tiloja ei saa vuokrata, jos EPC on alle E). Kuitenkin hallitus päätti olla ottamatta tätä lainsäädäntöä käyttöön tällä kaudella toimialalta saatujen huomautusten jälkeen d2re.co.uk. Kiinteistöala varoitti ennakoimattomista seurauksista, jos Britannian mittapuut sovellettaisiin tiukasti Jerseyn vanhempaan rakennuskantaan d2re.co.uk. Jersey sen sijaan keskittyy päivittämään rakennusstandardeja asteittain. Siitä huolimatta sijoittajat ja pankit reagoivat jo odotukseen tulevista EPC-vaatimuksista – ne suosivat yhä enemmän energiatehokkaita rakennuksia tai budjetoivat jälkiasennuskustannuksiin d2re.co.uk. Vaikka lakia ei ole vielä voimassa, voidaan odottaa siirtymää kohti vihreämpiä rakennuksia ja tällä voi olla vaikutusta kiinteistöjen arvoon (”vihreä preemio” tehokkaille rakennuksille, ”ruskea alennus” energiaepätehokkaille ajan myötä).
Yhteenvetona voidaan todeta, että Jerseyn poliittinen ympäristö kehittyy vastaamaan asumisen kohtuuhintaisuuden ja markkinoiden kestävyyden kaksoishaastetta. Toimenpiteet, kuten korkeammat verot sijoittajille, tuki ensiasunnon ostajille, tiukemmat vuokrasäännökset ja keskustelu pääomavoittoverosta, kaikki osoittavat tarkkaa keskittymistä kiinteistöjen vaikutukseen yhteiskuntaan ja talouteen. Sidosryhmien osalta tämä tarkoittaa markkinan seuraamista, jossa tarjonnan ja kysynnän lisäksi merkittävät poliittiset toimet ohjaavat kehitystä. Näiden muutosten seuraaminen – ja osallistuminen kuulemismenettelyihin – tulee olemaan tärkeää sijoittajille ja kehittäjille, jotka toimivat Jerseyn markkinoilla.
Markkinanäkymät (2025–2028)
Tulevaisuutta ajatellen Jerseyn kiinteistömarkkinat ovat varovaisen optimismin ja rakenteellisten haasteiden kauden edessä. Asiantuntijoiden ennusteet viittaavat siihen, että pahin viime aikojen taantuma on ehkä nyt takana, mutta nopean hintainflaation paluuta ei odoteta lyhyellä aikavälillä. Sen sijaan odotetaan maltillisen kasvun tai konsolidaation vaihetta, mikäli suuria ulkoisia shokkeja ei tule. Tässä esittelemme seuraavien vuosien näkymät:
- Asuntojen hintataso: Fiscal Policy Panelin viimeisimpien ennusteiden mukaan (toukokuu 2024) asuntojen hinnat Jerseyllä pysyvät vuonna 2024 suurin piirtein ennallaan (0 % muutos), ja niiden odotetaan nousevan noin +2 % vuonna 2025 sekä vielä +2 % vuonna 2026 policy.je. Toisin sanoen nimellishinnoissa odotetaan maltillista elpymistä vuosikymmenen puolivälistä alkaen. Tämä tukee näkemystä, että vuosina 2023–2024 korjattiin aiempaa yliarvostusta, ja sen jälkeen hinnat voivat jälleen kasvaa hieman inflaatiota nopeammin. Mikäli tämä kehitys jatkuu, Jerseyllä voidaan nähdä 2027–2028 mennessä yhteensä keskisuuruista hintojen nousua. Vertailun vuoksi, laajemmin Iso-Britanniassa jotkut ennusteet arvioivat noin 20 %:n kumulatiivista kasvua vuosien 2024–2028 aikana (Savills nosti viisivuotisennusteensa UK:n asuntomarkkinoille +21,6 % yhteensä savills.je, olettaen korkojen laskevan tasaisesti ja talouden pysyvän vahvana). Jerseyn kasvu voi olla hieman alhaisempaa erittäin korkeiden lähtöhintojen ja jatkuvien saavutettavuushaasteiden vuoksi, mutta se seuraa pitkälti samoja ajureita – erityisesti ostajaluottamuksen palautumista rahoituskustannusten alentuessa. Eräs keskeinen oletus onkin, että vuoden 2024 lopussa tai 2025 Bank of England alkaa laskea ohjauskorkoa, mikä heijastuisi myös Jerseyn asuntolainakorkoihin (paikalliset korot seuraavat yleensä UK:n kehitystä nedbankprivatewealth.com). Asuntolainan kustannusten lasku lisää ostajien ostovoimaa, joskin vähitellen. Hintakasvun tahti pysyy rajallisena Jerseyn venytetyn saavutettavuuden vuoksi; vaikka korot laskevat, kotitaloudet voivat tarjota vain tietyn verran. Siksi kaksinumeroisiin vuotuisiin nousuihin paluu näyttää epätodennäköiseltä ilman merkittävää tarjontapulaa tai ulkoista kysyntäpiikkiä.
- Myyntimäärät ja markkina-aktiviteetti: FPP ennustaa myös, että kiinteistökauppojen volyymit palaavat pandemiaa edeltävälle tasolle noin vuoteen 2026 mennessä gov.je. Tämä on merkittävä elpyminen ottaen huomioon, kuinka matalalla tasolla vuosi 2023 oli. Ennen pandemiaa (2018–2019) Jerseyllä tehtiin noin 1 200–1 300 asuntokauppaa vuodessa. Ennuste viittaa siihen, että aktiviteetti kasvaa tasaisesti vuosina 2025 ja 2026, kun luottamus palaa. Ensimmäiset merkit tukevat tätä: Q1/2025 myyntien voimakas nousu (90 % vuodentakaiseen) viittaa hyvään vireeseen. Vuoteen 2026–2027 mennessä odotamme terveempää ja likvidimpää markkinaa, jossa myyjiä ja asuntonsa listaavia on enemmän (parantuneen tunnelman ansiosta) ja ostajia löytyy aiempaa helpommin (lievästi alhaisempien korkojen ja palkkakehityksen myötä). Yksi epävarmuustekijä on Jerseyn vuoden 2025 yleisvaalit – perinteisesti vaalit voivat aiheuttaa lyhyen tauon asuntotoimintaan, jos politiikkalinjat ovat epäselviä. Koska asuntoasiat ovat puoluerajat ylittävä huolenaihe, uuden hallituksen odotetaan kuitenkin jatkavan nykystrategioita, emmekä odota suuria politiikkashokkeja, jotka pysäyttäisivät kaupankäynnin. Kokonaisuudessaan volyymit normalisoituvat, mikä hyödyttää kiinteistönvälittäjiä, pankkeja ja ostajia/myyjiä yhtä lailla, sillä likvidi markkina on tehokkaampi markkina.
- Vuokramarkkinoiden näkymät: Vuokrien ennustaminen on hieman hankalampaa johtuen odotettavissa olevista poliittisista toimenpiteistä. Jos vuokrasääntelytoimenpiteet otetaan käyttöön vuonna 2025 rajoittamaan sitä, kuinka paljon vuokranantajat voivat korottaa vuokria nykyisissä vuokrasuhteissa, keskimääräinen vuokrainflaatio saattaa pysyä maltillisena virallisessa indeksissä. Markkinavoimat kuitenkin osoittavat ylöspäin kohdistuvaa painetta: vuokra-asuntojen tarjonta saattaa supistua entisestään (jos useammat vuokranantajat myyvät tai muuntaa asuntojaan muunlaiseen käyttöön luvitus- ja matalien tuottojen vuoksi), ja kysyntä pysyy korkealla (varsinkin jos väestö kasvaa muutamalla sadalla vuodessa ja uudistuotanto on vähäistä). Kokonaisuutena voimme odottaa pieniä nimellisiä vuokrankorotuksia (esim. 1–3 % vuodessa) vuosina 2025–2027, jos talous pysyy vahvana – mikä reaalisesti voi tarkoittaa, että vuokrat hädin tuskin pysyvät inflaation mukana. Sosiaalisen asuntotuotannon vuokrien rajaaminen 80 prosenttiin markkinavuokrasta tarjoaa edelleen helpotusta edullisimpaan segmenttiin, mutta toisaalta jokainen markkinavuokran nousu lisää painetta valtion asumistukiin. Päättäjät seuraavat todennäköisesti tarkasti vuokrien kohtuuhintaisuusindeksiä. Mahdollinen positiivinen näkymä: jos hallituksen aloitteet lisätä asuntotarjontaa onnistuvat (esimerkiksi jos useita suuria asuinaluehankkeita valmistuu vuosina 2026–2028), vuokra-asuntojen vajaakäyttö voisi hieman kasvaa ja vuokrien nousu tasaantua. Tällä hetkellä kuitenkaan merkittävää lisätarjontaa ennen vuotta 2027 ei pidetä todennäköisenä projektien pitkien valmistelujen vuoksi.
- Liike- ja toimistosektori: Toimistomarkkinoiden näkymät ovat vahvat lyhyellä aikavälillä. Koska uusia toimistoja ei valmistu käytännössä ennen vuotta 2026 tai sitä myöhemmin, Jerseyn toimistovuokrat voivat nousta uusiin ennätyksiin vuoteen 2025–2026 mennessä. Jotkut analyytikot odottivat parhaiden kohteiden vuokrien nousevan 50 puntaan per neliöjalka, ja vaikka tähän ei ole vielä päästy, tavoite on saavutettavissa seuraavan vuoden tai kahden aikana tiukan tarjonnan takia d2re.co.uk. Ennustamme parhaiden toimistojen vuokrien nousevan hieman lisää (tosin ehkä hitaammin kuin viimeaikaiset 35 %:n nousut), kunnes uusi tarjonta hellittää tilannetta. Parhaiden toimistojen pääomaarvot todennäköisesti kasvavat vuokrien noustessa ja sijoittajien tuottovaatimusten tasaantuessa tai laskiessa. Sijoittajat ovat todennäköisesti valmiita kilpailemaan kaikista laadukkaista kohteista, mikä voi laskea tuottoja noin 6–7 %:sta (vuonna 2023) lähemmäs 5–6 %:iin vuoteen 2025 mennessä. Toissijaiset toimistot, joita voidaan kunnostaa, voivat tarjota erinomaisia tuottoja, joten odotamme vanhempien rakennusten aktiivista kauppaa ja uudelleensijoittamista. Vuosina 2027–2028, jos useat uudet toimistohankkeet valmistuvat, markkina voi tasapainottua ja vajaakäyttö nousta hieman nykyisestä nollasta kohti normaalia noin 5 %:ia. Tämä olisi terve tilanne, joka estää vuokria nousemasta liiaksi ja tarjoaa vuokralaisille enemmän valinnanvaraa.
Muiden liikekiinteistöjen osalta näkymät ovat vakaat. Vähittäiskauppa kohtaa pysyvän haasteen verkkokaupan kasvusta, mutta Jerseyn pääkatu säilyy saaren vähittäiskaupan keskuksena; todennäköisesti näemme maltillista vuokrien laskua toissijaisissa myymälöissä, mutta vahva kysyntä ensiluokkaisiin liikepaikkoihin (erityisesti kahviloihin, ravintoloihin ja elämyspohjaisiin liikkeisiin) kompensoi tätä. Teollisuus jatkaa vuokranantajan markkinoina; kaikki mahdollisuudet kehittää moderneja varastotiloja todennäköisesti hyödynnetään, mutta merkittäviä uusia teollisuushankkeita ei ole näköpiirissä. Hotellien ja ravintoloiden kiinteistöjen näkymät riippuvat matkailusta – jos kävijämäärät jatkavat toipumistaan koronaa edeltävälle tasolle ja mahdollisesti kasvavatkin (uusien lentoyhteyksien myötä yms.), hotellit ja ravintolat menestyvät, mikä tukee niiden kiinteistöarvoja. Saatamme jopa nähdä kiinnostusta uuden hotellin rakentamiseen, jos matkailun kasvu sitä edellyttää vuoteen 2028 mennessä.
- Luksus- & Premium-segmentti: Luksusasuntojen segmentti jatkaa vahvana, joskin volyymiltaan pienenä. Jerseyn vetovoima varakkaisiin on pysyvä – ellei tapahdu suuria muutoksia, varakkaat yksityishenkilöt saapuvat edelleen, joskin rajallisin määrin. Äskettäinen HVR-asuntojen vähimmäishintojen korotus saattaa hieman vähentää HVR-saapujien määrää seuraavan vuoden tai kahden aikana (koska vain vähintään 3,5 miljoonaa puntaa maksamaan valmiit voivat tulla kyseeseen), mutta ne, jotka tulevat, tuovat mukanaan entistä enemmän pääomaa henkilöä kohden. Tämä saattaa itse asiassa nostaa huippuluokan hintoja; esimerkiksi aiemmin 3 miljoonalla punnalla saattanut myydä asunto voi nyt nähdä ostajien kilpailevan hinnasta jopa yli 4 miljoonaan täyttääkseen kriteerit ja ylittääkseen toisensa. Odotamme jatkuvaa hintojen nousua arvokiinteistöissä – ehkä muutaman prosentin vuodessa, mutta harvinaisen tarjonnan ilmaantuessa voi tulla suurempiakin hyppyjä. Luksussegmentti on myös melko suojattu korkojen vaihteluilta (ostajat usein maksavat käteisellä tai heillä on runsaasti likviditeettiä), joten kehitys seuraa pitkälti varallisuustrendejä. Jos globaalit osakemarkkinat ja varallisuusmittarit kehittyvät myönteisesti vuosina 2025–2028, Jerseyn luksusasuntojen kysyntä seuraa perässä. Toisaalta, mikäli maailmanlaajuinen kriisi heikentää varakkaita yksityishenkilöitä (esim. suuri taloudellinen kriisi), voi prime-segmentin kysyntä nopeasti hiipua, tosin tämä riski ei ole Jerseyyn sidottu.
- Riskit ja villit kortit: Useat tekijät voivat muuttaa näitä näkymiä. Odotettua korkeammat korkotasot (jos inflaatio kiihtyy uudestaan) heikentäisivät sekä asunto- että liikekiinteistömarkkinoita uudelleen. Maailmantalouden shokit tai Iso-Britannian taantuma heijastuisivat myös Jerseyhin (luottamuksen lasku, mahdollisesti vähemmän maahanmuuttajia ja yritysten laajenemisen hidastuminen). Politiikan puolella, jos Jersey ottasi käyttöön kiinteistön luovutusvoittoveron tai aggressiivisen vuokrasääntelyn, se voisi hetkellisesti jäädyttää sijoittajien luottamuksen ja vähentää markkina-aktiviteettia d2re.co.uk d2re.co.uk. Lisäksi Jerseyn väestöpolitiikka on ratkaisevassa asemassa: tällä hetkellä nettomaahanmuutto on positiivinen ja tukee asuntokysyntää; mutta jos poliittisesti päätettäisiin rajoittaa maahanmuuttoa voimakkaasti, asuntokysyntä voisi ajan myötä heiketä. Toinen villi kortti on rakentamiskustannusten inflaatio – rakentaminen Jerseyllä on jo nyt erittäin kallista (urakoitsijoiden kapasiteetti on rajallinen d2re.co.uk d2re.co.uk), ja jos kustannukset nousevat entisestään, se voi viivästyttää tai peruuttaa suunniteltuja hankkeita, pahentaen tarjontaongelmia. Lopuksi ilmastonmuutos ja ympäristösääntely saattavat tulla mukaan kuvaan – rannikkokiinteistöt voivat joutua vastaamaan uusiin vaatimuksiin, ja liikerakennukset voivat vaatia kestävyysparannuksia, mikä lisää kustannuksia mutta luo myös investointeja vihreään peruskorjaukseen.
Lopputulos: Jerseyn kiinteistömarkkinoiden odotetaan siirtyvän vähittäisen elpymisen ja vakautumisen aikaan vuodesta 2025 eteenpäin. Asuntojen hintojen arvioidaan nousevan maltillisesti (noin tulokehitystä seuraten) seuraavien vuosien aikana policy.je, merkittävän korjausliikkeen jälkeen, joka on parantanut jonkin verran kohtuuhintaisuutta. Vuokra-asuntomarkkina säilyy paineen alaisena, mutta sen odotetaan saavan lisäsääntelyä oikeudenmukaisuuden nimissä. Liikekiinteistöt, erityisesti toimistot, näyttävät olevan vuokranantajamyönteisessä asemassa, kunnes uutta tarjontaa saadaan markkinoille, ja saaren luksusasuntojen kysyntä jatkuu vahvana, mikä ylläpitää hinnat korkeina markkinoiden yläpäässä. Vuoteen 2028 mennessä odotamme Jerseyn kiinteistömarkkinan olevan jossain määrin edullisempi paikallisille (tulojen kasvun ja hintavakauden ansiosta), mutta edelleen korkeahintainen ja kysytty ympäristö, johtuen saaren rajallisuudesta ja houkuttelevuudesta. Päättäjien on jatkossakin tasapainotettava kysynnän hallintaa ja tarjonnan lisäämistä, jotta markkinat palvelevat sekä sijoittajia että laajempaa yhteisöä.
Lähteet: Jersey Statistics Unitin raportit, Fiscal Policy Panelin analyysi ja asiantuntijamarkkinakatsaukset ovat olleet näiden ennusteiden pohjana stats.je policy.je gov.je nedbankprivatewealth.com. Kuten aina, todelliset tulokset voivat poiketa, jos taustaoletukset muuttuvat, mutta yleinen näkemys viittaa siihen, että markkinat ovat vakaat tai loivasti nousevat vuosina 2025–2028 pikemminkin kuin viime vuosien nousu- ja laskusuhdanteiden kaltaiseen vaihteluun.
