San Franciscon kiinteistömarkkinat vuonna 2025 uhmaavat helppoja määritelmiä – kyseessä on kahden sektorin tarina, jotka liikkuvat vastakkaisiin suuntiin. Asuntopuolella asuntojen hinnat ja vuokrat ovat yllättävän kestäviä, mikä johtuu niukasta tarjonnasta ja kysynnän elpymisestä, vaikka korkeat korot koettelevat ostajien budjetteja. Samaan aikaan liikekiinteistöpuoli – erityisesti keskustan toimistotilat – kamppailee ennätyksellisen korkeiden vajaakäyttöasteiden ja etätyön jälkimaininkien kanssa. Sijoittajat, asunnonostajat, myyjät ja kiinteistöalan ammattilaiset seuraavat näitä trendejä tarkasti etsiessään mahdollisuuksia epävarmuuden keskellä. Tämä kattava raportti käy läpi keskeiset kehityskulut asunto- ja liikekiinteistömarkkinoilla, asuntotarjonnasta ja hintakehityksestä korkojen vaikutuksiin, väestörakenteen muutoksiin, sijoitusmahdollisuuksiin ja paikallisiin politiikkamuutoksiin. Mukana on asiantuntijanäkemyksiä, ajankohtaista markkinadataa ja ennusteita tuleville vuosille, jotta voit navigoida San Franciscon kiinteistömarkkinoiden tulevaisuudessa.
Taulukko: San Franciscon kiinteistömarkkinat 2025 – keskeiset markkinaindikaattorit
| Mittari (2025) | Asunnot (Kodit) | Liikekiinteistöt (Toimisto) |
|---|---|---|
| Mediaanimyyntihinta | ~1,5 miljoonaa dollaria (kesäkuu 2025) redfin.com (nousua ~2–8 % vuodessa) | Ei saatavilla (kiinteistöarvot laskussa; viimeaikaiset ahdingossa myydyt toimistot noin 230–264 $/neliöjalka assets.cushmanwakefield.com) |
| Tarjonta & Varasto | ~1,8 kuukauden tarjonta omakotitaloille (myyjän markkinat) thefrontsteps.com; ~3,8 kuukautta asunnoille (ostajan markkinat) thefrontsteps.com – historiallisesti matala varasto | ~34,8 % toimistotyhjäkäyttöaste (Q2 2025) assets.cushmanwakefield.com – kaikkien aikojen korkein tyhjäkäyttöaste |
| Markkina-aktiivisuus | 495 asuntokauppaa kesäkuussa 2025 (+24 % vuodessa) redfin.com; ilmoitukset saavat usein 4+ tarjousta ja menevät varaukseen noin 20 päivässä redfin.com zillow.com | Nettovaikutus negatiivinen absorptio -665 000 neliöjalkaa YTD (enemmän tilaa tyhjennetty kuin vuokrattu) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com; keskustan jalankulkuliikenne pysyy vaisuna |
| Hinnat & Vuokrat | Tyypillinen asunnon arvo ~1,27 M$ (heinäkuu 2025) zillow.com; Mediaanivuokra ~2 941 $/kk (kesäkuu 2025), nousua 11 % vuodessa sfchronicle.com (korkein svuodesta 2020) | Keskimääräinen A-luokan toimistotilojen pyyntivuokra noin 66,78 $ per neliöjalka vuodessa assets.cushmanwakefield.com (pysyy vakaana, joitakin vuokranantajan myönnytyksiä) |
| Vuoden 2025 trendi/näkymät | Kestävä – Alhainen tarjonta pitää hinnat korkealla; myynti vilkastuu huolimatta 6–7 %:n asuntolainakoroista. Ennusteet vaihtelevat -6 %:n laskusta (Zillow) resiclubanalytics.com aina maltilliseen +3 %:n nousuun (NAR) nowbam.com asuntojen hinnoissa seuraavan vuoden aikana. | Siirtymävaiheessa – Tyhjäkäyttöaste lähellä huippua; lievää vuokrausaktiivisuuden kasvua tekoäly- ja biotekniikkayrityksiltä, mutta hidas toipuminen odotettavissa. Kaupungin kannustimet toimistojen muuttamiseksi asunnoiksi voivat vähitellen vähentää keskustan tyhjiä tiloja axios.com spur.org. |
Asuntojen markkinatrendit vuonna 2025
Niukka tarjonta ruokkii myyjän markkinoita
San Franciscon asuntotarjonta pysyy erittäin niukkana vuonna 2025, jatkaen monivuotista laskutrendiä. “Yksinkertaisesti ei ole tarpeeksi koteja tarjolla,” kuten eräs paikallinen markkinaraportti totesi thefrontsteps.com. Toukokuuhun 2025 mennessä myytävien asuntojen määrä oli alhaisempi kuin vuosi sitten – omakotitalojen ilmoitukset olivat laskeneet noin 2,5 % vuoden takaiseen verrattuna ja asunto-osakkeiden ilmoitukset peräti noin 14 % thefrontsteps.com. Tämä rajoitettu tarjonta on suuri haaste ostajille ja etu myyjille, mikä kallistaa markkinat myyjän eduksi.
Terve, tasapainoinen asuntomarkkina Kaliforniassa on tyypillisesti noin 3 kuukauden tarjonta (kuukausien tarjonta) thefrontsteps.com. San Francisco on selvästi tämän rajan alapuolella. Kuukausien tarjonta omakotitaloissa laski vain 1,8 kuukauteen toukokuussa 2025 (14 % vuosittainen lasku) thefrontsteps.com – selkeästi myyjän markkina. Asunto-osakkeissa tarjontaa on noin 3,8 kuukautta (laskua noin 22 % vuodessa) thefrontsteps.com, mikä on hieman tasapainotason yläpuolella, joten asunto-osakemarkkina kallistuu kohti ostajan markkinoita. Käytännössä hyvin hinnoitellut kohteet menevät nopeasti kaupaksi. Keskimäärin omakotitalo oli myynnissä vain 13 päivää (käytännössä sama kuin viime vuonna), kun taas asunto-osakkeet olivat myynnissä 23 päivää, 25 % nopeammin kuin vuosi sitten thefrontsteps.com. Monet kodit saavat useita tarjouksia ja myydään yli pyyntihinnan – itse asiassa noin 64 % kaupoista vuoden 2025 puolivälissä sulkeutui yli listahinnan zillow.com, usein tarjouskilpailun jälkeen.
Tämä varastopula on pitänyt asuntojen hinnat yllättävän vakaina. Laajemmasta valtakunnallisesta jäähtymisestä huolimatta San Franciscon mediaanimyyntihinnat ovat ponnistaneet takaisin ylöspäin vuonna 2025. Toukokuussa 2025 mediaani omakotitalo myytiin hintaan 1 802 000 $, mikä on 7,6 % enemmän kuin vuotta aiemmin, kun taas mediaani kerrostaloasunto myytiin hintaan 1 298 000 $ (kasvua 8,3 % vuodessa) thefrontsteps.com. Kesäkuuhun mennessä kokonaisasuntojen mediaanihinta oli noin 1,5 miljoonaa dollaria, +2,7 % vuosikasvua redfin.com. Tämä on yksi korkeimmista hintatasoista yli kahteen vuoteen thefrontsteps.com, mikä viittaa siihen, että markkinat ovat palautuneet suurelta osin pandemian aikaisesta laskusta. Alhainen tarjonta on keskeinen tekijä, joka pitää arvot korkealla – kuten raportissa todetaan, “tämä ilmiö johtuu todennäköisesti siitä, että varastot ovat olleet laskussa jo vuosia” thefrontsteps.com.
Toisaalta eri tietolähteet antavat vivahteikkaamman kuvan. Zillown Home Value Index (joka tasoittaa trendejä) arvioi tyypillisen San Franciscon kodin arvoksi 1,27 miljoonaa dollaria vuoden 2025 puolivälissä, mikä on itse asiassa 1,1 % vähemmän kuin vuosi sitten zillow.com. Tämä viittaa siihen, että vaikka myytyjen asuntojen hinnat ovat nousseet viime vuoden notkahduksesta, koko kaupungin asuntojen arvot ovat suunnilleen ennallaan tai hieman laskeneet verrattuna vuoden 2024 puoliväliin. Käytännössä San Franciscon asuntojen hinnat pohjasivat loppuvuodesta 2022/alkuvuodesta 2023 korkojen noustessa, ja ovat sen jälkeen vakiintuneet tai nousseet maltillisesti. Elpyminen on epätasaista – luksussegmentti (talot 5 miljoonaa dollaria ja yli) on vahvistunut uudelleen vuonna 2025, kun taas alle miljoonan dollarin kerrostaloasuntomarkkina on edelleen vaisumpi paikallisten välittäjien mukaan ruthkrishnan.com redfin.com. Mutta kaikilla osa-alueilla pahimmat hintojen laskut näyttävät olevan ohi, kiitos niukan tarjonnan ja jatkuvan ostajakysynnän.
Korkeat asuntolainakorot ja saavutettavuushaasteet
Viimeisten kahden vuoden asuntolainakorkojen nousu on heittänyt pitkän varjon San Franciscon asuntomarkkinoille, mutta sen vaikutukset ovat monimutkaisia. Keskimääräinen 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina nousi noin 3 %:sta vuonna 2021 6–7 %:iin vuosina 2023–2024, mikä heikensi ostajien ostovoimaa dramaattisesti. Tämä “korkoshokki” viilensi aluksi kysyntää ja vaikutti hintojen laskuun vuonna 2022. Vielä vuonna 2025 korot ovat historiallisesti korkealla – alan ennusteiden mukaan korot pysyvät yli 6 %:ssa suurimman osan vuodesta 2025 nowbam.com. National Association of Realtors (NAR) ennustaa keskimääräisen 6,4 %:n asuntolainakoron vuoden 2025 jälkipuoliskolle, ja laskun noin 6,1 %:iin vasta vuonna 2026 nowbam.com. NAR:n pääekonomisti Lawrence Yun korostaa, että korot ovat asuntomarkkinoiden “taikaluoti” – monet ostajat “odottavat ja odottavat”, että korot laskisivat ja ostovoima paranisi nowbam.com.
Erittäin kalliissa San Franciscossa korkeammat lainakulut vaikuttavat valtavasti ostovoimaan. Esimerkiksi 1,5 miljoonan dollarin asunnossa 20 %:n omarahoitusosuudella kuukausittainen asuntolaina 6,5 %:n korolla (ilman veroja/vakuutuksia) on noin 7 000 dollaria – lähes kaksinkertainen verrattuna 3 %:n korkoon. Tämä on jättänyt osan potentiaalisista ostajista, erityisesti ensiasunnon ostajista ilman omaa pääomaa, sivuun. Asumisen kohtuuhintaisuus Bay Arealla on lähellä ennätysalhaisia tasoja, ja käteiskauppiailla tai suurituloisilla ostajilla on etulyöntiasema tässä ympäristössä. Kuten eräs Piilaakson kiinteistönvälittäjä totesi: ”valtaosa [Bay Arean] asukkaista tuntee itsensä varakkaammaksi, koska suurin osa sijoittaa osakkeisiin tai omistaa yrityksen RSU:ita” – vuoden 2023–24 osakemarkkinoiden (erityisesti teknologian) nousun jälkeen monilla varakkailla ostajilla on käteistä valmiina korkeista koroista huolimatta financialsamurai.com. Tämä varallisuusvaikutus, joka keskittyy teknologia-alan työntekijöihin ja sijoittajiin, ylläpitää kysyntää asunnoille, vaikka asuntolainakulut pysyvät korkeina.
Myyjät puolestaan ovat olleet haluttomia laittamaan asuntoja myyntiin, mikä pahentaa tarjontapulaa. Monet asunnonomistajat, joilla on 3 %:n asuntolaina, epäröivät myydä ja luopua matalasta korostaan – ilmiö tunnetaan nimellä “lock-in effect”. Uusien myyntikohteiden määrä San Franciscossa laski noin 13 % vuodentakaisesta asunto-osakkeissa ja pysyi lähes ennallaan omakotitaloissa vuoden 2025 puolivälissä thefrontsteps.com, mikä kuvastaa myyjien epäröintiä. Lyhyesti: korkeat korot ovat vähentäneet liikkuvuutta markkinoilla – harvempi myy, ja ostajat venyttävät budjettiaan tai tuovat enemmän käteistä. Tämä dynamiikka pitää hinnat ylhäällä, koska tarjonta pysyy niukkana.
Katsoen eteenpäin, hienoisesti matalammat korot voisivat toimia katalysaattorina. Jos inflaatio jatkaa hidastumistaan, useimmat ennusteet arvioivat, että asuntolainojen korot laskevat lähemmäs ~6 %:iin vuoden 2025 loppuun mennessä nowbam.com. Tämä voisi parantaa hieman asumisen kohtuuhintaisuutta ja tuoda joitakin ostajia takaisin markkinoille. Onkin jo nähtävissä merkkejä ostajien sopeutumisesta: San Franciscon asuntokaupat nousivat 24 % kesäkuussa 2025 verrattuna edellisvuoteen redfin.com, mikä viittaa kysynnän elpymiseen, vaikka korot pysyttelevät noin 6,5 %:ssa. Asiantuntijat odottavat vähittäisiä parannuksia: NAR ennustaa asuntokauppojen kasvavan noin 6 % vuonna 2025 ja vielä 11 % vuonna 2026 markkinoiden sopeutuessa vähitellen nowbam.com nowbam.com. Kohtuuhintaisuus pysyy kuitenkin kriittisenä rajoitteena. San Franciscon mediaaniasunnon hinta on yli 214 % korkeampi kuin Yhdysvaltojen keskiarvo redfin.com, ja vaikka asuntolainojen korot palaisivat 5 %:iin (epätodennäköistä ennen vuotta 2026), kuukausierät pysyisivät silti korkeina. Ostajat ja sijoittajat vuonna 2025 navigoivat siis korkean korkotason ympäristössä, usein käyttäen luovia strategioita – suurempia käsirahoja, korkojen alennuksia tai hybridimuotoisia asuntolainoja – saadakseen laskelman toimimaan, kunnes rahoituskustannukset toivottavasti helpottuvat.
Väestörakenteen muutokset ja asuntokysyntä
San Franciscon väestökehitys näyttelee keskeistä roolia kiinteistömarkkinoiden näkymissä. Kaupunki kok i voimakkaan poismuuton vuosina 2020–2021: väkiluku laski noin 878 000:sta huhtikuussa 2020 noin 812 000:een vuonna 2022, eli noin 7,5 % sfchronicle.com. Tähän vaikuttivat pandemian etätyö, teknologia-alan irtisanomiset sekä asukkaiden muutto suurempien tilojen tai edullisempien kustannusten perässä muualle. Kuitenkin vuosina 2023–2024 nähtiin varovaista elpymistä. Vuoden 2024 puolivälissä San Franciscon väkiluvun arvioitiin olevan hieman alle 828 000, mikä on noin 1,7 % nousu vuoden 2022 pohjalukemasta sfchronicle.com. Kaikkien viiden Bay Arean piirikunnan väkiluku kääntyi jälleen maltilliseen kasvuun vuonna 2024 costar.com, kiitos pitkälti kansainvälisen maahanmuuton ja joidenkin kotimaisten paluumuuttajien.
Olennaista on, että kuka palaa (ja kuka ei) paljastaa kaupungin muuttuvan väestörakenteen. Väestönlaskentatietojen analyysi osoittaa, että nuoret aikuiset (20–24) ovat palanneet suurin joukoin – todennäköisesti opiskelijat ja uransa alkuvaiheessa olevat työntekijät asuttavat kaupunkia uudelleen sfchronicle.com. Tietyt ryhmät ovat jopa kasvaneet yli pandemiaa edeltävän tason: esimerkiksi aasialaisten naisten 35–39 ja aasialaisten miesten 40–44 määrä San Franciscossa on nyt noin 2 % korkeampi kuin vuonna 2020, laskettuaan vuosina 2020–22 ja noustuaan sitten vanhan tason yläpuolelle sfchronicle.com. Sen sijaan monet nuoremmat valkoihoiset ammattilaiset (myöhäiset 20–alku 30-vuotiaat), jotka lähtivät, eivät ole palanneet – noin neljännes San Franciscon valkoihoisesta väestöstä tässä ikäryhmässä muutti pois, ja tämä ryhmä on edelleen huomattavasti pienempi kuin aiemmin sfchronicle.com. Tämä viittaa siihen, että etätyö ja asumisen hintahuoli ohjaavat edelleen osaa perinteisestä teknologia-alan työvoimasta muihin alueisiin.
Nämä väestörakenteen muutokset vaikuttavat sekavasti asuntomarkkinoihin. Opiskelijoiden ja nuorten työntekijöiden paluu tukee vuokramarkkinoita ja ensiasuntojen myyntiä (esim. kerrostaloasuntoja), kun taas joidenkin uransa keskivaiheessa olevien ammattilaisten menetys voi pehmentää luksusvuokra-asuntojen tai isompien kotien kysyntää. Lisäksi San Francisco on edelleen nopeimmin ikääntyvä metropolialue Yhdysvalloissa, ja lapsia on hyvin vähän – perheet ovat muuttaneet pois etsiessään enemmän tilaa tai edullisempia esikaupunkeja sfchronicle.com. Kaupungin alhainen syntyvyys ja perheiden poismuutto tarkoittavat, että kasvavien kotitalouksien aiheuttama kysyntä omakotitaloille on vähäisempää, mutta painotus pienempiin asuntoihin ja vuokra-asumiseen sinkuille ja pareille jatkuu.
Positiivisena puolena ulkomainen maahanmuutto on vahvistanut väestöä. Bay Arean elpyminen on saanut vauhtia kansainvälisistä maahanmuuttajista, jotka täyttävät työpaikkoja ja asuntoja; San Francisco sai tuhansia uusia asukkaita ulkomailta viime vuoden aikana costar.com. Monet heistä ovat korkeasti koulutettuja teknologia- ja biotekniikka-alan työntekijöitä tai opiskelijoita – ryhmiä, jotka usein vuokraavat ennen ostamista ja näin lisäävät vuokra-asuntojen kysyntää.
Ehkä suurin demografinen/taloudellinen tekijä on teknologia-alan uusi nousu vuosina 2023–2025, erityisesti tekoälybuumi. San Franciscosta on tullut tekoälyvallankumouksen keskus, joka houkuttelee yrityksiä ja osaajia. Valtavat rahoitukset – 75 miljardia dollaria pääomasijoituksia pelkästään vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla – virtasivat San Franciscossa toimiviin startup-yrityksiin, erityisesti tekoälyfirmoihin assets.cushmanwakefield.com. Yritykset kuten OpenAI (arvo noin 100 miljardia dollaria) ja Anthropic (arvo yli 40 miljardia dollaria) laajentavat nopeasti toimintaansa kaupungissa, palkkaavat osaajia ja vuokraavat toimistotilaa financialsamurai.com financialsamurai.com. Tämä hyvin palkattujen teknologia-ammattilaisten virta luo jo uusia miljonäärejä ja elävöittää asuntomarkkinoiden osia. Kun nämä yritykset kasvavat, työntekijät, joilla on runsaasti listautumisannista saatua varallisuutta, voivat tuoda lisää likviditeettiä kiinteistömarkkinoille, muistuttaen aiempia teknologiahuippuja financialsamurai.com. Erään pitkäaikaisen sijoittajan mukaan tämä “poikkeuksellinen määrä [teknologia]varallisuutta” tulee väistämättä virtaamaan Bay Arean asuntokauppoihin ja elämäntapapäivityksiin financialsamurai.com. Itse asiassa tekoälybuumi mainitaan keskeisenä syynä siihen, miksi “vuosi 2025 tarjoaa erinomaisen mahdollisuuden sijoittaa San Franciscon kiinteistöihin”, joidenkin asiantuntijoiden mukaan, jotka ennustavat asuntokysynnän kasvua teknologia-alan laajentuessa financialsamurai.com financialsamurai.com.
Yhteenvetona, San Franciscon asuntokysyntä vuonna 2025 heijastaa muutoksessa olevaa kaupunkia: kokonaisväestö on yhä noin 5–6 % alle pandemiaa edeltävän tason sfchronicle.com, mutta kasvaa jälleen nuorten aikuisten, maahanmuuttajien ja teknologia-alan innovaattoreiden saapuessa. Suurten työnantajien (Google, Amazon, JPMorgan ja muut vaativat nyt enemmän läsnäoloa toimistolla) paluu-toimistolle -painostus financialsamurai.com täyttää kaupunkia vähitellen arkipäivisin, mikä saattaa kannustaa joitakin työntekijöitä muuttamaan taas lähemmäs työpaikkaa. Etätyö ei ole lähelläkään kuolemaa – San Franciscon toimistojen kävijämäärä on yhä vain noin 50 % COVIDiä edeltävästä tasosta keskimäärin sfchronicle.com batlingroup.com – mutta heiluri liikkuu hitaasti takaisinpäin. Kuten eräs kiinteistöbloggaaja totesi, “kaupunkiasuminen tekee vahvaa paluuta” ja San Francisco on saamassa takaisin vetovoimansa maailmanluokan ravintoloiden, kulttuurin ja työpaikkojen kaupunkina, mikä “todennäköisesti nostaa kiinteistöjen hintoja tulevina vuosina” financialsamurai.com. Väestörakenteen osalta kaupunki houkuttelee yhä enemmän teknologiapainotteista, varakasta väkeä, vaikka osa keskiluokkaisista perheistä ja etätyöntekijöistä pysyykin sivussa. Tämä polarisaatio tuo mukanaan haasteita (esim. väestön ikääntyminen, vähemmän perheitä), mutta hyvätuloisen osaamisen virta lupaa hyvää asuntokysynnälle jos kaupunki pystyy pitämään nämä uudet tulokkaat pitkällä aikavälillä.
Vuokramarkkinoiden elpyminen: vuokralaisen markkinoista vuokranantajan markkinoille
Pandemia-ajan notkahduksen jälkeen San Franciscon vuokramarkkinat ovat palanneet vauhdilla vuonna 2025. Asunnot, jotka seisoivat tyhjillään vuonna 2021, vetävät nyt jonoja ovien ulkopuolelle. Kesäkuussa 2025 San Franciscon mediaanivuokra nousi 11 % vuoden takaiseen verrattuna – nopein vuokrien nousu kaikista Yhdysvaltain kaupungeista, vaikka kansallinen mediaanivuokra laski 0,7 % samalla ajanjaksolla sfchronicle.com. Kaupungin mediaanivuokra nousi 2 941 dollariin kuukaudessa, korkeimmalle tasolle sitten vuoden 2020 (vaikkakin yhä hieman alle vuoden 2019 huipun) sfchronicle.com. Asuntojen vajaakäyttöaste on kiristynyt huomattavasti, laskien noin 5,1 prosentista vuoden 2024 puolivälissä vain 3,5 prosenttiin vuoden 2025 puolivälissä sfchronicle.com. Vertailun vuoksi Yhdysvaltojen vuokra-asuntojen vajaakäyttöaste on noin 6 % – San Franciscon vuokra-asuntotarjonta on taas erittäin rajallinen.
Tämä äkillinen muutos on luonut vuokranantajien kuvaileman “kilpajuoksun.” Vuokralaiset kohtaavat jälleen ruuhkaisia näyttöjä, tarjouskilpailuja ja jopa vuokran ylittäviä tarjouksia. Eräs paikallinen vuokralainen kertoi näytöistä, jotka olivat “niin täynnä, että [ihmiset] törmäsivät toisiinsa”, ja kymmeniä hakijoita yhtä asuntoa kohden sfchronicle.com. Hakijat kirjoittavat henkilökohtaisia “rakkauskirjeitä” vuokranantajille ansioluettelon kera, tarjoavat usean kuukauden vuokran etukäteen, ja jotkut vuokranantajat kertovat saavansa yli 30 hakemusta halutuista asunnoista sfchronicle.com sfchronicle.com. “En ole nähnyt tällaista sitten ennen COVIDia”, sanoi erään kiinteistöhallintayhtiön toimitusjohtaja, joka hallinnoi 1 100 asuntoa ja vuokrasi seitsemän asuntoa yhtenä lauantaina sfchronicle.com. Lähes jokainen uusi vuokrasopimus allekirjoitetaan korkeammalla vuokralla kuin edellisen asukkaan, usein muutamia satoja dollareita enemmän sfchronicle.com. Kuumimmilla alueilla (esim. Mission, Potrero Hill, osia Dogpatchista) vuokranantajat näkevät 20 % vuokranousuja vaihtuviin asuntoihin verrattuna viime vuoteen sfchronicle.com.
Useat tekijät ajavat tätä vuokranantajan markkinaa. Patoutunut kysyntä on yksi suurimmista: monet nuoret vuokralaiset muuttivat kimppakämppiin tai poistuivat kaupungista vuosina 2020–21, ja palaavat nyt takaisin tai etsivät omaa asuntoa. Korkeat asuntojen hinnat ja korkotaso pitävät myös potentiaaliset ensiasunnon ostajat vuokramarkkinoilla – kun asuntolainat ovat niin kalliita, monet vuokralaiset ovat “luopuneet” ostoaikeista toistaiseksi sfchronicle.com, mikä pitää kysynnän vuokra-asunnoissa korkeana. Lisäksi teknologia-alan irtisanomiset vuosina 2022–23 eivät johtaneet pehmeään vuokramarkkinaan pitkäksi aikaa, koska monet varakkaammat vuokralaiset jäivät tai heidät korvattiin uusilla työntekijöillä kasvualoilla, kuten tekoälyssä. Kuten Rob Warnock, Apartment Listin vanhempi tutkimusassistentti, totesi: taloudellisesta epävarmuudesta huolimatta San Franciscossa on “paljon rahaa nostamaan vuokria tarjontarajoitteisilla markkinoilla” sfchronicle.com. Tekoälyalan rekrytointibuumi on tästä hyvä esimerkki – yritykset kuten OpenAI ja Anthropic eivät vain vuokraa toimistoja, vaan tuovat myös suuren määrän hyvin palkattuja työntekijöitä, jotka tarvitsevat asuntoja. Tämä on “luonut lisää miljonäärejä” ja lisännyt kilpailua huippuluokan vuokra-asunnoista, sillä nämä vuokralaiset voivat maksaa premium-tason asunnoista sfchronicle.com sfchronicle.com. Eräs SF Association of Realtorsin valvoja totesi, että itäiset naapurustot lähellä teknologiakeskittymiä “100%” tuntuvat yhtä kuumilta kuin dot-com-aikakaudella; startup-alueilla vuokrat nousevat kaikkein kiivaimmin sfchronicle.com.
Tarjontapuolella vaihtuvuus on vähäistä – nykyiset vuokralaiset pysyvät paikoillaan peläten, etteivät löydä uutta asuntoa tässä kuumentuneessa markkinassa sfchronicle.com. Uusien vuokra-asuntojen rakentaminen San Franciscossa etenee hitaasti (lisää tästä politiikkaosiossa), joten tehokas tarjonta ei ole kasvanut tarpeeksi vastaamaan elpyvää kysyntää. Tuloksena on klassinen kysynnän ja tarjonnan puristus: liian monta vuokralaista ja liian vähän asuntoja. Vuokranantajat ovat saaneet takaisin hinnoitteluvaltansa, joka puuttui viimeisen viiden vuoden ajan. Vuoden 2025 puoliväliin mennessä San Franciscon vuokratasot ovat keskimäärin noin 10 % alle vuoden 2019 huippujen, mikä tarkoittaa, että nousuvaraa on yhä, jos talouskasvu jatkuu sfchronicle.com. Joissakin korkeatasoisemmissa rakennuksissa vuokrat ovat jo palanneet vuoden 2019 tasolle tai sen yli, kun taas vanhemmat/pienemmät asunnot laahaavat hieman perässä sfchronicle.com.
Tärkeää on, että vuokrat ovat kausiluonteisia – ne tapaavat huipentua kesällä. Vuoden 2025 kesän piikki on ylittänyt odotukset, mutta talven tullen markkina saattaa viilentyä maltillisesti kuten tavallista. Laajempi suunta viittaa kuitenkin siihen, että San Francisco on kallistumassa takaisin vuokranantajan markkinoiksi pandemian vuokralaisystävällisen suvantovaiheen jälkeen. Sijoittajille tämä tarkoittaa paranevia tuottoja vuokra-asunnoista. Nousevat vuokrat yhdistettynä lieviin hintojen laskuihin vuosina 2022–23 ovat nostaneet tuottoprosentteja hieman, vaikka SF:n kiinteistösijoitusten tuotot pysyvät suhteellisen matalina (~3–5 % tyypillisesti) korkeiden hintojen vuoksi. Vuokrien nousu on kaksiteräinen miekka: se kertoo vahvasta kysynnästä (hyvä vuokranantajille ja kiinteistöjen arvolle), mutta korostaa myös asumisen kohtuuhintaisuuskriisiä, jonka kaupunki kohtaa (haastavaa vuokralaisille ja päättäjille). Yhtenä tiukan markkinan merkkinä jotkut vuokralaiset tarjoavat nyt koko vuoden vuokran etukäteen saadakseen vuokrasopimuksen – lähes ennenkuulumaton taktiikka, joka on nyt tekemässä paluuta sfchronicle.com. Janan New SF:n asuntoyhdistyksestä tiivisti tilanteen: ”Markkina on nyt hullu. Erittäin kilpailtu… olemme kuulleet tarinoita jopa 30 hakijasta joissakin näyttötilaisuuksissa” sfchronicle.com. Hän mainitsi, että muutamat alueet ovat yhä pehmeitä (esim. SoMa ja Tenderloin, joissa kaupungin alhaisimmat vuokrat johtuvat etätyöstä ja katutilanteesta) sfchronicle.com, mutta kokonaisuutena vuosi 2025 on vahvin vuokramarkkina, jonka SF on nähnyt sitten 2010-luvun puolivälin.
Liikehuoneistojen markkinatrendit vuonna 2025
Toimistomarkkinoiden romahdus ja etätyön jälkivaikutus
San Franciscon liikekiinteistöt – erityisesti toimistosektori – ovat kohtaamassa dramaattisen mullistuksen vuonna 2025. Pandemian aikana tapahtunut siirtyminen etä- ja hybridityöhön johti toimistotilojen vajaakäyttökriisiin, joka ei osoita nopean ratkaisun merkkejä. Vuoden 2025 puolivälissä San Franciscon keskusta kamppailee ennätyksellisen korkeiden toimistotilojen vajaakäyttöasteiden kanssa. Kokonaisvajaakäyttöaste nousi 34,8 %:iin vuoden 2025 toisella neljänneksellä assets.cushmanwakefield.com, kun se vuotta aiemmin oli jo korkea, noin 33,5 %. Tämä tarkoittaa, että yli 1/3 kaikista kaupungin toimistotiloista on tyhjillään, mikä on hämmästyttävä luku kaupungille, joka oli aiemmin yksi maailman tiukimmista toimistomarkkinoista. Vertailun vuoksi kansallinen toimistotilojen vajaakäyttöaste on noin 19–20 % credaily.com axios.com, mikä tekee San Franciscosta yhden Yhdysvaltojen vaikeimmassa asemassa olevista suurkaupunkien toimistomarkkinoista. (Erään 91 suurkaupunkia kattaneen tutkimuksen mukaan SF:llä oli korkein vajaakäyttöaste kaikista, 34,7 % axios.com).
San Franciscon keskustan ikoniset tornit, Transamerica Pyramidista Market Streetin korkeisiin rakennuksiin, ovat nyt usein puoliksi täynnä, erityisesti vanhemmissa rakennuksissa. B- ja C-luokan toimistokiinteistöt (vanhemmat, vähemmän palveluita tarjoavat rakennukset) kamppailevat eniten – niitä on ”vaikeampi vuokrata” uudessa markkinatilanteessa spur.org. Ensiluokkaiset A-luokan tornit, joissa on nykyaikaiset mukavuudet, ovat yhä suhteellisen vähän vajaakäytössä (esimerkiksi ”trophy”-tason Tier 1 -rakennuksissa Financial Districtillä on noin 10 % suoraa vajaakäyttöä assets.cushmanwakefield.com), sillä tilaa haluavat yritykset ”siirtyvät laatuun” ja etsivät parhaita sijainteja. Mutta jopa nämä trophy-rakennukset tarjoavat myönnytyksiä ja kokevat suuria poismuuttoja. Tilojen palauttamisen malli jatkui läpi vuoden 2025: toisella vuosineljänneksellä Googlen 365 000 neliöjalan vuokrasopimus One Market Plazassa päättyi eikä sitä uusittu, mikä lisäsi suuren määrän tyhjää tilaa assets.cushmanwakefield.com. Myös autonomisten ajoneuvojen yritys Cruise toi 182 000 neliöjalkaa alivuokramarkkinoille assets.cushmanwakefield.com. Nämä ovat vain kaksi esimerkkiä monista pienentävistä tai poistuvista vuokralaisista. Kokonaisuudessaan nettoimivuokraus oli -665 000 neliöjalkaa vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla (eli enemmän tilaa vapautui kuin vuokrattiin uudelleen) assets.cushmanwakefield.com. San Franciscolla on nyt takanaan neljä peräkkäistä vuotta negatiivista toimistotilojen nettovuokrausta, mikä on pyyhkinyt pois kaikki 2010-luvun käyttöasteen kasvut.Perimmäinen syy on etätyö ja hybridityöaikataulut, jotka ovat radikaalisti vähentäneet toimistotilan tarvetta. Viikoittainen toimistolla käynti on yhä vain noin 45–50 % pandemiaa edeltävistä tasoista San Franciscon liikekeskuksissa blog.bayareametro.gov. Monet teknologiayritykset ovat siirtyneet pysyviin hybridimalleihin ja luopuneet ylimääräisistä tiloista. Jopa laajentuvat yritykset (usein tekoäly-startupit) vuokraavat yleensä pienempiä, joustavia toimistoja tai coworking-tiloja kokonaisen tornin sijaan. San Franciscon toimistotilojen kysyntä vuonna 2025 on noin 30 % alle vuoden 2019 tason useimpien mittareiden mukaan, mikä vastaa vajaakäytön kasvua. Uusi tarjonta ei ole ollut ongelma – hyvin harvoja uusia toimistorakennuksia on avattu vuoden 2020 jälkeen. Kyseessä on todellinen kysyntäshokki: teknologiateollisuuden (SF:n suurin toimistovuokralaisten ryhmä) jalanjälki on pienentynyt. Suuret työnantajat kuten Salesforce, Meta, Dropbox ja muut ovat alivuokranneet tai jättäneet osia San Franciscon toimistoistaan tyhjilleen viimeisen 2–3 vuoden aikana.
Taloudellisesti tämä toimistojen alamäki koettelee rajusti kiinteistönomistajia ja sijoittajia. Toimistokiinteistöjen arvot ovat romahtaneet huipustaan – rakennukset, jotka myytiin ennen pandemiaa 800 dollarin neliöhintaan, vaihtavat nyt omistajaa suurilla alennuksilla. Vuosina 2023–24 useita näkyviä keskustan rakennuksia ulosmitattiin tai myytiin huutokaupassa murto-osalla entisestä arvostaan. Esimerkiksi Market Center (555 Californian kompleksi) vaihtoi omistajaa lainanantajan myynnissä vuonna 2025 noin 230 dollarin neliöhintaan, ja toinen torni osoitteessa 300 Howard myytiin noin 264 dollarin neliöhintaan assets.cushmanwakefield.com. Nämä hinnat ovat yli 70 % alle huippuarvojen, mikä osoittaa ahdingon laajuuden. Tällaiset pakkohuutokauppahinnat houkuttelivat joitakin opportunistisia sijoittajia – yhtä kauppaa kuvailtiin jopa “yhtenä korkeimmista hintapisteistä, joita SF on nähnyt viime vuosina”, mikä korostaa kuinka alas perushinta on vajonnut assets.cushmanwakefield.com. Tuottovaatimukset (cap rate) SF:n toimistoissa ovat nousseet korkeisiin yksinumeroisiin prosentteihin tai enemmän ostajien houkuttelemiseksi, mikä kuvastaa epävarmuutta tulevista tuloista.
Vuokratasot eivät mielenkiintoisesti ole romahtaneet yhtä paljon kuin käyttöaste. San Franciscon toimistotilojen keskimääräinen pyyntivuokra oli noin 66,78 dollaria per neliöjalka vuodessa (täyden palvelun brutto) vuoden 2025 toisella neljänneksellä, käytännössä samalla tasolla kuin edellisen neljänneksen 66,61 dollaria assets.cushmanwakefield.com. CBD:n A-luokan toimistotiloista pyydetään noin 73 dollaria/neliöjalka, ja huipputason tiloista voidaan edelleen pyytää yli 100 dollaria/neliöjalka assets.cushmanwakefield.com. Nimelliset vuokrat pysyvät, koska vuokranantajat eivät halua ”nollata” markkinahintaa alemmaksi – sen sijaan he tarjoavat suuria myönnytyksiä (ilmaisia vuokrakuukausia, suurempia vuokralaismuutostukia) saadakseen kaupat aikaan. Todelliset vuokrat ovat laskeneet, mutta ilmoitetut hinnat viestivät, että vuokranantajat odottavat tämän laskusuhdanteen olevan väliaikainen. On pohjakosketuksen tuntua: erään raportin mukaan toimistomarkkina ”jatkoi vakautumistaan” vuoden 2025 puolivälissä, ja vuokraustoiminta itse asiassa vilkastui, vaikka vajaakäyttöasteet nousivat hieman vanhojen vuokrasopimusten päättyessä assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Itse asiassa uusi vuokrausvolyymi vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla oli vahvinta sitten vuoden 2019 assets.cushmanwakefield.com – merkki siitä, että jotkut vuokralaiset hyödyntävät edullisempia, joustavia sopimuksia vaihtaakseen tai päivittääkseen tilojaan. Monet näistä vuokralaisista ovat pienempiä teknologia- ja tekoälyyrityksiä, jotka ottavat lyhytaikaisia vuokrasopimuksia (usein alivuokrasopimuksia) edullisilla hinnoilla assets.cushmanwakefield.com. Alivuokrattavien tilojen tarjonta, joka kasvoi pandemian alussa, on itse asiassa hieman laskenut (~7 miljoonasta neliöjalasta 6,2 miljoonaan neliöjalkaan), kun osa alivuokrasopimuksista on päättynyt tai vedetty pois assets.cushmanwakefield.com.
Näistä pienistä myönteisistä merkeistä huolimatta todellisuus on, että San Franciscon keskustassa on valtava toimistotilojen ylitarjonta, jonka sulattaminen voi viedä vuosia. Noin 35 %:n vajaakäytöllä noin 25 miljoonaa neliöjalkaa on tyhjillään – tämä vastaa lähes kaikkia Atlantan keskustan toimistotiloja tyhjillään, vertailun vuoksi. Jopa optimistisimmat ennusteet eivät odota vajaakäytön laskevan alle 20 %:n ennen tämän vuosikymmenen loppua ilman merkittäviä toimenpiteitä. Vuokranantajat, joiden lainat erääntyvät, ovat vaikeuksissa – jälleenrahoitus on vaikeaa korkeiden korkojen ja alhaisen käyttöasteen vuoksi, joten lisää maksukyvyttömyyksiä ja ahdingossa olevien kiinteistöjen myyntejä odotetaan.
Etätyön pysyvyys on perushaaste. Monet yritykset käyttävät nyt hybridimallia, jossa toimistolla ollaan 2–3 päivää viikossa, mikä tarkoittaa käytännössä 40–60 % vähemmän tilaa työntekijää kohden kuin ennen vuotta 2020. Lisäksi jotkut suuret yritykset ovat siirtäneet toimintojaan tai laajentaneet muualla (Texas, Florida jne.), mikä rakenteellisesti vähentää San Franciscon toimistokysyntää. Yksi valopilkku on biotieteiden ala – laboratoriotilojen kysyntä Mission Bayssa ja Dogpatchissa on vahvaa, sillä märkälaboratorioita ei voi tehdä etänä. Nämä ovat kuitenkin vain pieni osa koko markkinasta. Yhteis- ja joustotilojen tarjoajat laajentavat myös toimintaansa (esim. WeWorkin kilpailijat ja paikalliset coworking-startupit) palvellakseen yrityksiä, jotka etsivät lyhytaikaisia ratkaisuja.
Yhteenvetona: San Franciscon toimistomarkkinat vuonna 2025 ovat ennennäkemättömän murroksen keskellä. Noin 35 %:n vajaakäyttö on tuntematonta aluetta, ja vuokratulot koko kaupungissa ovat noin 7 % alempana kuin vuonna 2019, kun taas vuokranantajien käyttökustannukset ovat nousseet noin 28 % sfchronicle.com, mikä aiheuttaa taloudellista tuskaa. Keskustan talous on kärsinyt – vähemmän toimistotyöntekijöitä tarkoittaa vähemmän asiakkaita vähittäiskaupalle (käsitellään alla) ja alhaisempaa joukkoliikenteen käyttöä. Tie eteenpäin sisältää todennäköisesti vanhentuneiden toimistojen uudelleenkäyttöä ja odottelua, että kysyntä vähitellen palautuu talouden kehittyessä. Hybridimalli on tullut jäädäkseen, mutta San Francisco luottaa siihen, että sen vahvuudet – innovaatio, kulttuuri ja sijainti – houkuttelevat lopulta yrityksiä ja työntekijöitä takaisin vahvemmin. Kaupungin viranomaiset ja sijoittajat etsivät nyt aktiivisesti keinoja täyttää tyhjiö, muun muassa muuntamalla toimistoja asunnoiksi ja tarjoamalla kannustimia uusille käyttötarkoituksille, joita käsittelemme seuraavissa osioissa.
Vähittäiskaupan ja liiketilojen ristiriitaiset signaalit
Keskustan toimistojen ongelmat ovat heijastuneet myös San Franciscon vähittäiskauppa- ja majoitusalaan. Vähemmän työntekijöitä kaupungin ytimessä tarkoittaa vähemmän asiakkaita kaupoille, kahviloille ja ravintoloille, erityisesti arkipäivisin. Union Square ja Market Street, kaupungin tärkeimmät ostosalueet, ovat näkyvästi kärsineet – näkyvät sulkemiset ja tyhjät liiketilat ovat olleet otsikoissa. Vuonna 2023 sekä Nordstrom että Westfield Mall ilmoittivat lähtevänsä keskustasta: Westfield palautti SF Center -ostoskeskuksen hallinnan lainanantajalle, ja Nordstrom sulki SF-lippulaivansa vedoten vähentyneeseen kävijämäärään ja turvallisuushuoliin globest.com sfist.com. He olivat osa kymmeniä vähittäiskauppiaita – suurista ketjuista kuten Old Navy ja Anthropologie pieniin putiikkeihin – jotka ovat sulkeneet ovensa tai muuttaneet vuodesta 2020 lähtien sfist.com. Vuoden 2025 alussa Union Squaren liiketilojen vajaakäyttöaste arvioitiin noin 25 prosentiksi, ja joillakin Financial Districtin sivukaduilla jopa 1/3 liiketiloista oli tyhjillään abc7news.com. Tämä on jyrkkä kontrasti pandemiaa edeltäneeseen lähes 5 prosentin vajaakäyttöasteeseen.
Kaikki ei kuitenkaan ole synkkää SF:n vähittäiskaupalle. On merkkejä sopeutumisesta ja elpymisestä vuonna 2025. Useita uusia yrityksiä on avannut keskustassa tänä vuonna, mukaan lukien ravintoloita, elämyksellisiä liikkeitä ja viihdepaikkoja, mikä viittaa siihen, että yrittäjät näkevät mahdollisuuksia halvemmissa vuokrissa downtownsf.org. Kaupunki jopa helpotti tiettyjä säädöksiä – esimerkiksi San Francisco höllensi ketjuliikkeiden avaamisrajoituksia keskeisillä kaduilla, kuten Van Ness Avenuella, houkutellakseen uusia vuokralaisia tyhjiin tiloihin youtube.com abc7news.com. Downtown Community Benefit District raportoi, että vähintään neljä uutta yritystä avasi alkuvuodesta 2025 Union Squaren alueella, ja lisää on suunnitteilla osana pyrkimyksiä “sytyttää keskustan uutta nousua” downtownsf.org. Ja vaikka suuret luksusliikkeet lähtivät, toiset ovat tulleet tilalle (esimerkiksi IKEA avaa uuden kaupunkimuotoisen myymälän mid-Market-alueelle vuonna 2025, tavoitteenaan houkutella ostajia ja toimia alueen elvyttämisen veturina).
Tärkeää on, että matkailu on elpymässä, mikä auttaa vähittäiskauppaa ja ravintola-alaa. Hotellien käyttöaste San Franciscossa on nousussa, kun kokoukset ja turistit palaavat, vaikka se onkin yhä alle vuoden 2019 tason. Kansainvälinen matkailu, erityisesti Euroopasta ja Aasiasta, vilkastui vuosina 2023–2024 patoutuneen matkustuskysynnän myötä. Tämä tuo lisää ostajia ja ruokailijoita takaisin Union Squarelle ja Fisherman’s Wharfiin. Vuoden 2026 jalkapallon MM-kisat ja muut tulevat tapahtumat kannustavat myös keskustan kohentamiseen.
Laajemmassa liikekiinteistöjen kentässä toimistojen ja vähittäiskaupan ulkopuolella teollisuus- ja varastotilat San Franciscossa ovat pysyneet niukkoina (kaupungissa on vähän teollisuustilaa ja vahva kysyntä viimeisen kilometrin jakelun ja valmistavan teollisuuden osalta). Moniasuntoiset kerrostalot (yli 5 asuntoa) ovat jälleen kuumia sijoituskohteita vuokrien nousun ansiosta – vaikka San Franciscon tiukka vuokrasääntely ja vuokralaissuoja tekevät sijoittajista varovaisia, uudet korkeatasoiset vuokratalot (jotka ovat vapaita vuokrasääntelystä) menestyvät hyvin vuokrien ja käyttöasteen noustessa.
Kaiken kaikkiaan liikekiinteistöjen näkymät San Franciscossa ovat kaksijakoiset: toimistot ja keskustan vähittäiskauppa käyvät läpi kivuliasta sopeutumista, kun taas muut segmentit, kuten asuntovuokraus, laboratoriotilat ja naapurustojen vähittäiskauppa, osoittavat vahvuutta. Kaupungin taloudellinen terveys tulevina vuosina riippuu keskustan elvyttämisestä ja vajaakäytössä olevien liiketilojen onnistuneesta uudelleenkäytöstä. Päättäjät tiedostavat tämän hyvin, mikä on johtanut lukuisiin paikallisiin politiikkamuutoksiin tilanteen kääntämiseksi.
Paikalliset politiikkamuutokset ja niiden vaikutus
Kohdatessaan nämä ennennäkemättömät haasteet San Franciscon johtajat (yhteistyössä Kalifornian osavaltion kanssa) ovat käynnistäneet joukon politiikkamuutoksia kiinteistömarkkinoiden vahvistamiseksi ja pitkäaikaisten ongelmien ratkaisemiseksi. Keskeiset aloitteet vuosina 2024–2025 kohdistuvat kaikkeen asuntotuotannosta ja kohtuuhintaisuudesta keskustan elvyttämiseen uusilla käyttötarkoituksilla. Alla ovat tärkeimmät politiikkamuutokset ja niiden merkitys markkinoille:
Asuntotuotannon vauhdittaminen ja rakentamisen helpottaminen
San Franciscolla on ansaittu maine hitaasta asuntorakentamisesta – pahamaineiset lupaviiveet, tiukat kaavoitussäännöt ja usein esiintyvä naapuruston vastustus ovat rajoittaneet uudisrakentamista vuosikymmenten ajan. Vuonna 2023 Kalifornian osavaltio ilmoitti San Franciscolle, että tämän on muututtava. Kaupungin osavaltion määräämä Housing Element (2023–2031) asetti kunnianhimoisen tavoitteen: yli 82 000 uutta asuntoa vuoteen 2031 mennessä helpottamaan kohtuuhintaisuuskriisiä gov.ca.gov. Kuitenkin osavaltion asuntotarkastelu vuoden 2023 lopulla totesi, että San Franciscon käytännöt eivät olleet osavaltion lain mukaisia, ja huomautti, että jos nykyinen tahti jatkuu (alle 1 asuntokohde hyväksytty päivässä vuonna 2023), kaupunki jää pahasti jälkeen tavoitteestaan gov.ca.gov gov.ca.gov. Vastauksena osavaltio on määrännyt 18 pakollista toimenpidettä San Franciscolle, käytännössä pakottaen kaupungin tehostamaan ja uudistamaan asuntolupaprosessiaan gov.ca.gov. Näihin kuuluu: joidenkin harkinnanvaraisten hankearviointien poistaminen, CEQA:n (ympäristöarviointi) paikallisen soveltamisen uudistaminen, lupien myöntämisen nopeuttaminen hyväksynnän jälkeen sekä suunnitteluprosessin läpinäkyvyyden ja vastuullisuuden lisääminen gov.ca.gov. Kuvernööri Gavin Newsom korosti, että San Franciscon “monimutkaiset, hankalat ja arvaamattomat” asuntolupaprosessit on korjattava, jotta voidaan siirtyä “uuteen asuntorakentamisen aikakauteen” ja lisätä tarjontaa gov.ca.gov.Jo nyt näemme muutoksia. Vuosina 2023–2024 San Francisco otti käyttöön joukon asetuksia, joiden tarkoituksena oli “poistaa byrokratiaesteitä” asuntorakentamiselta. Esimerkiksi kaupunki ryhtyi noudattamaan uusia osavaltion lakeja, kuten SB 35/SB 423, jotka mahdollistavat tiettyjen moniasuntohankkeiden ministeriaalisen (“oikeudenmukaisen”) hyväksynnän, jos ne täyttävät kohtuuhintaisuuden ja kaavoituksen kriteerit spur.org. Kaavoitusosasto päivittää säädöksiä vähentääkseen subjektiivisia suunnitteluarviointeja ja ehdollisia käyttölupavaatimuksia. Pormestari London Breed (vuoteen 2024 asti) ja uusi pormestari Daniel Lurie (vuodesta 2025 alkaen) ovat molemmat ajaneet asuntomyönteisiä toimenpiteitä. Pormestari Lurie, joka astui virkaan tavoitteena palauttaa San Franciscon elinvoima, kannattaa politiikkaa, jolla “tuodaan järki takaisin” rakentamiseen – helpottaen asuntorakentamista ja houkutellen perheitä palaamaan financialsamurai.com. Varovaista optimismia on ilmassa siitä, että paikallinen politiikka on siirtymässä pois NIMBY-asenteesta kohti YIMBY (Yes-In-My-Backyard) -lähestymistapaa, kun otetaan huomioon osavaltion paine ja näkyvä tarve lisäasunnoille.
Yksi konkreettinen politiikkamuutos: vaikutusmaksuja ja vaatimuksia on kevennetty tietyissä hankkeissa. Vuonna 2023 SF laillisti neljän asunnon talot useimmilla omakotitonteilla (vastauksena Kalifornian SB9-lakiin) ja käynnisti ohjelmia lisäasuntojen (ADU) edistämiseksi. Kaupunki myös rajoitti joitakin kohtuuhintaisen asumisen vaatimuksia, jotka olivat pysäyttäneet hankkeita – esimerkiksi tilapäisesti alentamalla sisällyttämisvelvoitteiden prosenttiosuuksia tietyissä hankkeissa toteutettavuuden parantamiseksi ja tarjoamalla maksuvapautuksia 100 % kohtuuhintaisille asuntokohteille. Näillä toimilla pyritään käynnistämään pysähtyneitä hankkeita; itse asiassa muutama aiemmin hyväksytty mutta rakentamaton hanke on käynnistynyt vuonna 2024 näiden muutosten jälkeen. Edistyminen on silti hidasta: vuoden 2024 loppuun mennessä SF oli jäljessä monia muita Bay Area -kaupunkeja asuntotavoitteidensa saavuttamisessa sfchronicle.com sfstandard.com, ja vuodesta 2023 lähtien on myönnetty vain muutama tuhat rakennuslupaa. Todellinen testi on, voivatko uudistukset selvästi nopeuttaa rakentamista vuosina 2025–2026.
Toimistojen muuttaminen asunnoiksi ja keskustan elvyttäminen
Ehkä näkyvimmät paikalliset politiikkamuutokset ovat ne, jotka on suunniteltu uudistamaan San Franciscon keskustaa. Kun niin paljon toimistotilaa on tyhjillään, kaupungin johtajat näkevät mahdollisuuden ratkaista kaksi ongelmaa kerralla: täyttää tyhjät rakennukset ja luoda kipeästi kaivattua asuntotarjontaa. Vuonna 2023 ajatushautomo SPUR julkaisi merkittävän raportin, “From Workspace to Homebase,” jossa analysoitiin, mitkä toimistorakennukset voitaisiin käytännössä muuntaa asunnoiksi spur.org. Tulokset: monet vanhemmat B/C-luokan toimistot soveltuvat fyysisesti muutettaviksi, mutta olivat taloudellisesti kannattamattomia silloisten sääntöjen puitteissa spur.org. Raportissa ehdotettiin kuutta keskeistä politiikkamuutosta, joilla muunnokset saataisiin kannattaviksi laajassa mittakaavassa spur.org.
San Franciscon hallinto reagoi nopeasti. Vuoteen 2025 mennessä kaupunki toteutti kaikki kuusi SPURin suositusta spur.org, ja otti käyttöön yhden maan aggressiivisimmista muuntamiskannustepaketeista:
- Rakennusmääräysten ja lupaprosessien helpottaminen: Vuonna 2023 säädettiin laki, jolla vapautettiin tietyistä kaavamääräyksistä toimisto-asuntomuunnosprojekteissa spur.org. Tämä loi nopeamman, hallinnollisen hyväksymisreitin (vapauttaen hankkeet pitkistä harkintakäsittelyistä ja monissa tapauksissa jopa CEQA:sta). Rakennustarkastusvirasto julkaisi myös selkeämmät ohjeet rakennusten uudelleenkäyttöön, jotta kehittäjät voisivat helpommin toteuttaa vanhojen toimistojen maanjäristys- ja paloturvallisuusparannuksia spur.org spur.org.
- Inklusiivisen asuntotuotannon ja vaikutusmaksujen vapautus: Merkittävä muutos tapahtui maaliskuussa 2025, kun valtuusto hyväksyi lain, joka vapauttaa kaikki kohtuuhintaisen asuntotuotannon (inklusiivisen) vaatimukset ja kaupungin vaikutusmaksut jopa 7 miljoonan neliöjalan toimistotilan asuntokäyttöön muuntamisesta spur.org spur.org. Normaalisti uudisrakentamisessa täytyy sisällyttää tietty osuus markkinahintaa alempia asuntoja tai maksaa suuret maksut – nämä vaatimukset on nyt keskeytetty kelpoisuusvaatimukset täyttävissä muuntamishankkeissa, mikä vähentää kustannuksia merkittävästi.
- Verokannustimet: Vuonna 2024 äänestäjät hyväksyivät Proposition C:n, joka vapauttaa kiinteistönsiirtoverosta jopa 5 miljoonaa neliöjalkaa muunnettua tilaa spur.org spur.org. Koska SF:ssä on korkeat siirtoverot (jopa 6 % suurissa kaupoissa), tämä tuo merkittäviä säästöjä muuntamishankkeille. Lisäksi Kalifornia hyväksyi AB 2488 (Ting) -lain vuonna 2024, jonka myötä SF voi perustaa erityisen “rahoitusalueen” tukemaan muuntamishankkeita spur.org. Kesäkuussa 2025 kaupunki perusti tämän alueen, joka hyvittää kehittäjille tulevia kiinteistöveron lisätuloja – käytännössä siis palauttaa osan muunnetun rakennuksen uusista kiinteistöveroista hankkeelle taloudellisten aukkojen paikkaamiseksi spur.org spur.org. Tämä ainutlaatuinen työkalu auttaa kattamaan toimistojen peruskorjauksen ja muutostöiden korkeita kustannuksia.
- Prop M -varanto: San Franciscon Proposition M (uuden toimistorakentamisen katto) muutettiin niin, että kaikki muuntamisen kautta poistettu toimistotila lisätään takaisin kaupungin sallittuun toimistokiintiöön tulevaisuudessa spur.org. Tämä “tilapankki” tarkoittaa, ettei kaupunki pysyvästi menetä potentiaalista työtilaa – kun markkinat elpyvät, voidaan rakentaa uusia huippuluokan toimistoja korvaamaan muunnettu kanta, ainakin teoriassa. Tämä oli poliittinen kompromissi, jolla saatiin laaja tuki muuntamishankkeille.
Nämä kannustimet ovat maan anteliaimpia toimistojen muuntamiseen. Tulos: kehittäjät ja kiinteistönomistajat arvioivat nyt vakavasti monia rakennuksia asuinkäyttöön. The Kaplan Groupin tutkimuksen mukaan San Franciscossa on potentiaalia noin 61 600 asunnolle toimistomuunnosten kautta (jos kaikki kelvolliset tyhjät toimistot muunnettaisiin) axios.com axios.com – toiseksi suurin potentiaali Yhdysvalloissa heti New Yorkin jälkeen. Kaupungin viranomaiset haluavat hyödyntää tämän. Ensimmäiset pandemian jälkeiset muuntamishankkeet etenevät: esimerkiksi historiallinen Humboldt Bank Building Market Streetillä on tarkoitus muuttaa asunnoiksi axios.com. Lukuisia muita ehdotuksia on vireillä, ja ne keskittyvät vanhempiin finanssialueen torneihin ja SoMan toimistorakennuksiin 1960–1980-luvuilta, joissa on paljon tyhjiä tiloja.
Vaikka haasteita on edelleen – muuntamiskustannukset ovat yhä korkeat (monet rakennukset voivat olla kannattavia vain, jos ne hankitaan alihintaan) – nämä politiikkamuutokset parantavat laskelmaa huomattavasti. Vapauttamalla miljoonien maksut ja verot sekä nopeuttamalla hyväksyntöjä, SF on osoittanut olevansa “syvästi sitoutunut keskustan uudelleenkuvitteluun monikäyttöisenä alueena” spur.org. Toivotut hyödyt ovat moninaisia: taloudelliset (arvottomien tyhjien toimistojen korvaaminen arvokkailla asunnoilla lisää kiinteistö- ja myyntiverotuloja spur.org), sosiaaliset (asuntojen lisääminen voisi tuoda tuhansia asukkaita tukemaan pieniä yrityksiä, taidetta ja yöelämää keskustaan spur.org), ja asumiseen liittyvät (enemmän asuntoja, mahdollisesti myös edullisempia, joukkoliikenteen äärellä). Eräs kaupunginvaltuutettu totesi, “Emme vain nopeuta tarvittavaa edistystä asuntotuotannossa — päivitämme 1900-luvun maankäyttöpäätöksiä luodaksemme kukoistavia 2000-luvun monikäyttöisiä kaupunginosia.” axios.com
Konversioiden lisäksi kaupungintalo on käynnistänyt laajemman keskustan elvytyssuunnitelman. Vuonna 2023 pormestari Breed kokosi työryhmän (joka jatkui pormestari Lurien alaisuudessa) houkuttelemaan uusia toimialoja – esim. biotieteiden laboratorioita, tekoälyn tutkimus- ja kehityskeskuksia sekä taide- ja oppilaitoksia – tyhjiin keskustan tiloihin. Keskusteluja käydään kaavoituksen joustavuudesta, jotta entisiin toimistorakennuksiin voitaisiin sallia enemmän yöelämää, tapahtumapaikkoja ja jopa asuntolahotelleja. Työnantajille, jotka tuovat työntekijöitä takaisin toimistolle, ehdotettiin verohyvityksiä. Kaupunki panostaa myös elämänlaadun parantamiseen: poliisin jalkapartioiden ja keskustan katujen siivouksen lisäämiseen turvallisuuden ja siisteyden parantamiseksi, sillä nämä olivat karkottaneet osan toimistotyöntekijöistä ja ostoksilla kävijöistä. Pormestari Lurie on korostanut ”kovempaa otetta rikollisuuteen, kodittomuuden poistamista kaduilta ja huumekauppiaiden häätämistä” keskustan imagon parantamiseksi financialsamurai.com. Vuoden 2025 alussa tehostettiin toimia leiriytyjien siirtämiseksi suojiin ja avointen huumemarkkinoiden kitkemiseksi Tenderloinissa. Vaikka nämä sosiaaliset ongelmat jatkuvat, kaikki onnistumiset keskustan turvallisuuden ja elinvoimaisuuden lisäämisessä voivat vaikuttaa suoraan kiinteistöalaan houkuttelemalla ihmisiä takaisin.
Asumisen kohtuuhintaisuus ja vuokralaisten suojelu
Asuntoasuntopuolella San Francisco on jatkanut perinnettään vahvojen vuokralaissuojaa, mutta mukana on myös uusia piirteitä. Kaupungin “tyhjien asuntojen vero” – äänestäjien hyväksymä toimenpide (Prop M 2022), jolla verotetaan omistajia, joiden asunnot ovat tyhjillään yli puolet vuodesta – oli tarkoitus astua voimaan vuonna 2024. Tavoitteena oli saada osa arviolta 4 000 tyhjästä asunnosta takaisin vuokramarkkinoille ja kerätä varoja asumiseen sfchronicle.com sfchronicle.com. Tämä laki kuitenkin kohtasi oikeudellisen esteen: lokakuussa 2024 ylioikeuden tuomari kumosi tyhjien asuntojen veron perustuslain vastaisena ja osavaltion lain syrjäyttämänä sfchronicle.com sfchronicle.com. Kaupunki on ollut valittamassa päätöksestä sfchronicle.com, ja toistaiseksi veron käyttöönotto on jäissä. Kannattajat, kuten valtuutettu Dean Preston, pitävät sitä tarpeellisena keinona lisätä vuokra-asuntojen tarjontaa, kun taas kriitikot väittävät sen loukkaavan omistusoikeuksia sfchronicle.com sfchronicle.com. Riippuen valitusprosessin lopputuloksesta (tai mahdollisesta uudesta toimenpiteestä), tämä voi palata jossain muodossa – ja vaikuttaa siihen, kuinka moni asunto-osakkeen omistaja pitää asuntonsa tyhjänä verrattuna niiden vuokraamiseen. Toistaiseksi tyhjien asuntojen vero on kuitenkin epävarmassa tilassa sfchronicle.com sfchronicle.com.Vuokransääntely pysyy tiukasti voimassa: suurin osa ennen vuotta 1979 rakennetuista moniasuntoisista rakennuksista kuuluu kaupungin vuokranvakautusasetuksen piiriin, joka vuonna 2025 sallii vuokrankorotukset vain 1,4 % vuodessa sf.gov. Korkean inflaation aikana vuosina 2022–2023 tämä tarkoitti, että monien vuokranantajien kulut kasvoivat huomattavasti sallittuja vuokrankorotuksia nopeammin (erään kyselyn mukaan käyttökulut nousivat noin 20–30 % vuodesta 2019, kun taas vuokrasääntelyn alaiset tulot laskivat noin 7 %) sfchronicle.com. Jotkut pienet vuokranantajat myivät kiinteistöjään tämän seurauksena, ja nämä vanhemmat rakennukset päätyivät usein sijoittajille, jotka panostivat pitkän aikavälin arvonnousuun lyhyen aikavälin kassavirran sijaan.
Kohtuuhintaisuuden parantamiseksi San Francisco tutkii vuonna 2025 myös uusia rahoituslähteitä asumiseen. Paikallinen ehdotus liikkeelle laskettavista joukkovelkakirjoista kohtuuhintaista asumista varten (300–500 miljoonan dollarin haarukassa) odotetaan tulevalle äänestyslistalle. Kaupunki hyödyntää myös osavaltion ja liittovaltion varoja: pormestari Breed (ennen eroamistaan) ilmoitti suunnitelmista käyttää uutta liittovaltion ohjelmaa rahoittamaan 3 700 uutta kohtuuhintaista asuntoa osana hänen “Housing for All” -aloitettaan, jonka tavoitteena on saavuttaa 82 000 asunnon tavoite sf.gov. Tämä sisältää rakentamista julkiselle maalle ja turistihotellien muuttamista SRO-tyyppisiksi asunnoiksi kodittomille ja pienituloisille asukkaille.
Yhteenvetona, paikallispolitiikka vuonna 2025 kehittyy aktiivisesti kiinteistömarkkinoiden elvyttämiseksi: asuntorakentamisen nopeuttaminen, tyhjien toimistojen sopeuttavan uudelleenkäytön voimakas edistäminen sekä toimenpiteet (joskus kokeellisesti tai kiistanalaisesti) liiketoimintaympäristön ja kaupungin elinkelpoisuuden parantamiseksi. Asiantuntijoiden konsensus on, että nämä politiikat ovat välttämättömiä ensiaskeleita, mutta toteutus on ratkaisevaa. Kuten SPURin pääpolitiikka-asiantuntija Sujata Srivastava totesi, toimistojen muuntaminen “tuo taloudellisia, sosiaalisia, ympäristöllisiä ja taloudellisia hyötyjä” ja vastaavat ohjelmat ovat elvyttäneet keskustoja kaupungeissa kuten NYC ja Philadelphia – nyt “odotamme innolla, mitä San Franciscossa tapahtuu seuraavaksi.” spur.org spur.org Tulevat vuodet näyttävät, kuinka paljon nämä politiikkatoimet todella voivat vetää San Franciscon pois liikekiinteistöjen ahdingosta ja helpottaa asuntopulaa.
Sijoitusmahdollisuudet ja näkymät
San Franciscon asuin- ja liikekiinteistömarkkinoiden vastakkaiset kehityskulut vuonna 2025 tarjoavat ainutlaatuisen maiseman sijoittajille. Mahdollisuuksia on, mutta myös riskejä, ja menestys riippuu huolellisesta strategiasta ja ajoituksesta. Tässä joitakin keskeisiä sijoitusnäkemyksiä ja asiantuntijaennusteita tulevaisuuteen:
Asunnot: Osta pohjalta ja hyödynnä teknologia-aaltoa
Kiinteistösijoittajille ja asunnonostajille San Franciscon asuntosektori vuonna 2025 tarjoaa mahdollisesti houkuttelevan sisääntulokohdan – ainakin joidenkin kokeneiden tarkkailijoiden mukaan. Asuntojen hinnat ovat toipumassa, mutta ovat yhä yleisesti alle vuosien 2018–2020 huippujen (erityisesti kerrostaloasunnoissa), ja korkeat asuntolainakorot ovat vähentäneet kilpailua verrattuna 2010-luvun lopun kuumeeseen. Talousanalyytikot, kuten Financial Samurai -sivuston kirjoittaja, väittävät, että vuosi 2025 on “erinomainen tilaisuus” ostaa San Franciscossa financialsamurai.com. Perusteluna: teknologia kukoistaa, ja kaupunki on todennäköisesti käännekohdassa juuri ennen uutta nousukautta. Kun NASDAQ on noussut voimakkaasti vuosina 2023–24 ja tekoälyssä on syntynyt valtavaa varallisuutta, monilla paikallisilla on nyt uusia osakevarallisuuksia, jotka lopulta muutetaan asuntokaupoiksi financialsamurai.com. Kun tämä teknologia/tekoälyvarallisuus “väistämättä” valuu kiinteistöihin, kysyntä (ja hinnat) voivat nousta nopeasti – eli ne, jotka ostavat nyt, voivat hyötyä merkittävästä arvonnoususta tulevina vuosina financialsamurai.com financialsamurai.com.
Lisäksi tarjonta on niin vähäistä, että pienikin kysynnän kasvu näkyy nopeasti hintojen nousupaineena. Tästä on jo merkkejä – esimerkiksi keväällä 2024 nähtiin jälleen kiivaita tarjouskilpailuja tietyillä alueilla financialsamurai.com. Koska monet ostajat odottavat sivussa, jo maltillinenkin asuntolainakorkojen lasku tai paikallisen teknologiayrityksen näyttävä pörssilistautuminen voisi laukaista uuden ostoaallon. Patoutunut kysyntä on todellista: perheet, jotka jättivät pandemian aikana ostamatta, tai vuokralaiset, jotka haluavat vihdoin ostaa, voivat palata markkinoille, mikä luo asiantuntijan mukaan “valtavan tarjouskilpailun” tilanteen, kun olosuhteet paranevat financialsamurai.com. Odotuksena on, että elämä jatkuu – avioliitot, kasvavat perheet, työpaikan vaihdot – eikä ihmiset odota ikuisesti, joten jopa 6–7 % koroilla he palaavat lopulta joukolla markkinoille financialsamurai.com.
San Francisco on myös edelleen paikka, jossa asuntopula on krooninen. Kaupungin pieni koko ja kolmen puolen vesiraja estävät laajenemisen. Tiukka kaavoitus on perinteisesti rajoittanut asukastiheyttä (vaikka tämä on nyt hieman helpottumassa). Nämä tekijät luovat pitkäaikaisen tarjontarajoitteen – “kaupunki on vain 7×7 mailia, kysyntä ylittää aina tarjonnan pitkällä aikavälillä”, kuten eräs sijoittaja totesi financialsamurai.com. Siksi kiinteistön pitäminen pitkällä aikavälillä San Franciscossa on historiallisesti ollut voittava kaava, lyhytaikaisia vaihteluita lukuun ottamatta. Sijoittajat, joilla on yli 5 vuoden aikajänne, ovat yleensä luottavaisia, että arvot ovat tulevaisuudessa korkeammat.Tästä huolimatta varovaisuus on perusteltua lyhyellä aikavälillä. Jotkut ennusteet ovat selvästi pessimistisiä lähitulevaisuuden suhteen: Zillown uusin malli ennustaa, että San Francisco kokee yhden maan jyrkimmistä asuntojen hintojen laskuista seuraavan vuoden aikana – ennustaen -6,1 %:n pudotusta vuoden 2026 puoliväliin mennessä resiclubanalytics.com. Tämä pessimismi johtuu kohtuuhintaisuuden paineista ja siitä, että markkinoilla myytävien asuntojen määrä on alkanut hieman nousta. Zillown ekonomistit huomauttavat, että kansallisesti kasvava tarjonta on antanut ostajille enemmän neuvotteluvoimaa, ja markkinoilla kuten San Francisco, joissa kohtuuhintaisuus on tiukilla, “suurempi tarjonta antaa enemmän vaihtoehtoja ja painaa hintoja alaspäin” resiclubanalytics.com. Käytännössä, jos tarpeeksi asunnonomistajia päättää myydä (ehkä laskusuhdanteen pelossa tai muuttaessaan pois SF:stä), edelleen hauras kysyntä voi hukkua ja johtaa hintojen pehmenemiseen. Pessimistinen näkemys viittaa myös heikkoon väestönkasvuun ja mahdollisuuteen korkeammasta työttömyydestä teknologia-alalla riskeinä – jos talous horjuu tai “tekoälybuumi” hiipuu, asuntokysyntä voi pysähtyä. Apartment Listin Rob Warnock varoitti vuokramarkkinoista: “Jos talous pysyy vähintään yhtä vahvana kuin nyt, on itsestään selvää, että [vuokrat] kallistuvat… Jos tekoälykupla puhkeaa, se voi muuttaa tilanteen.” sfchronicle.com Sama logiikka pätee asuntojen arvoihin: paljon riippuu laajemman teknologia-alan taloudellisesta menestyksestä.
Useimmat asiantuntijat kuitenkin ennustavat maltillista kasvua tai vakautumista ennemmin kuin romahdusta. National Association of Realtors arvioi, että Yhdysvaltain asuntojen hinnat nousevat noin 3 % vuonna 2025 ja 4 % vuonna 2026 nowbam.com, ja San Francisco voi olla tällä tasolla, jos paikallistalous pysyy vahvana. Mortgage Bankers Association on varovaisempi ja odottaa alle 2 %:n vuotuista arvonnousua kansallisesti vuoteen 2026 asti nowbam.com. Real Estate Expectations -kysely, johon osallistui 100 taloustieteilijää, sijoitti San Franciscon lähes alimmalle sijalle suurkaupunkien vuoden 2025 näkymissä, mutta sekin saattaa tarkoittaa vain pientä yksinumeroista laskua, ei vapaapudotusta. Yleinen näkemys on, että vuoden 2022 korjausliike poisti markkinoilta ylimääräistä kuplaa, ja nykytilanne on lähellä uutta tasapainoa. Ellei taantumaa tule, asuntojen arvot todennäköisesti pysyttelevät nykyisellä tasolla tai nousevat vähitellen seuraavan vuoden tai kahden aikana.
Vuokra-asuntosijoittajille tilanne on selkeämpi: vuokrat nousevat ja tyhjäkäyttöaste on matala, joten hyvillä paikoilla sijaitsevat moniasuntoiset kiinteistöt tuottavat yhä parempaa kassavirtaa. Korkean kysynnän alueilla (esim. Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) on lähes täysi käyttöaste ja vuokrat nousevat, mikä parantaa tuottoa. Jotkut sijoittajat etsivät pieniä kerrostaloja ja paritaloja, joita voi vielä löytää suhteellisesti edullisemmin kuin muutama vuosi sitten, ja uskovat vuokrien kasvun sekä korkojen mahdollisen laskun tekevän niistä erittäin kannattavia. Kiinnostusta on myös ADU-yksiköihin (lisäasuntoyksiköt) – vuokra-asunnon lisääminen olemassa olevaan kiinteistöön voi kasvattaa tuloja, ja Kalifornian lait helpottavat nyt ADU-lupien saamista.
Lisäksi asunnot – jotka jäivät jälkeen toipumisessa – voivat tarjota mahdollisuuden. Keskustan/SOMA:n asunnot ovat käyneet kauppaa huomattavalla alennuksella huippuhintoihin ja omakotitaloihin verrattuna. Kun kaupungin elinvoimaisuus palautuu ja toimistolle palaaminen lisääntyy, kaupunkiasunnot voivat arvostua. Sijoittajat ostavat valikoiden asuntoja vuokrattavaksi (on kuitenkin huomioitava taloyhtiövastikkeet ja mahdollinen vuokrasääntely).
Yhteenvetona asuntomarkkinoiden näkymät sijoittajille: varovaisen optimistiset. Niillä, joilla on käteistä tai vahva rahoitus, vuosi 2025 voi olla mahdollisuus ”ostaa halvalla” (San Franciscon mittakaavassa) ennen nousukautta. House hackerit ja ensiasunnon ostajat voivat nyt neuvotella paremmin kuin aiemmissa kuumissa markkinoissa. Kärsivällisyys ja vahva taloudellinen puskurivaranto ovat kuitenkin tärkeitä, sillä lyhyen aikavälin vaihtelut ovat mahdollisia ja ylläpitokustannukset (laina, verot) ovat korkeat. Jos korot laskevat vuosina 2025–2026 ennusteiden mukaisesti nowbam.com, korkeammilla koroilla ostaneet voivat jälleenrahoittaa ja mahdollisesti saada mukavan oman pääoman kasvun sekä korkojen laskusta että asuntojen arvonnoususta – tätä skenaariota tarkkailevat fiksut sijoittajat.
Liiketilat: Haasteista mahdollisuuksia
Kaupallisella puolella juuri se ahdinko, joka vaivaa keskustaa, voi olla rohkeille sijoittajille kultakaivos. Toimistojen arvostusten romahtaminen tarkoittaa, että arvokiinteistöjä on saatavilla hinnoilla, joita ei olisi voitu kuvitella muutama vuosi sitten. Suurisijoittajat (pääomasijoitusyhtiöt, institutionaaliset rahastot, varakkaat yksityishenkilöt) kiertelevät jo. Esimerkiksi vuonna 2025 jotkut institutionaaliset sijoittajat, kuten Blackstone, ovat alkaneet valikoiden ostaa San Franciscon toimistorakennuksia suurilla alennuksilla, uskoen, että he selviävät taantumasta assets.cushmanwakefield.com. Heidän vetonsa on, että ”San Francisco nousee takaisin” kuten aiemmista kriiseistä (dot-com-kuplan puhkeaminen, suuri taantuma), ja että huippukiinteistöjen omistaminen huomattavasti alle uudisrakennuskustannusten tuottaa pitkällä aikavälillä ylituottoa. Vaikka käyttöaste olisi vain 30 %, jos ostit tornin 20 sentillä dollarilta, laskelma voi toimia kärsivällisyydellä.
Kaupungin panostus toimistoasunto-muunnoksiin avaa myös uusia mahdollisuuksia. Uudelleenkäyttöön erikoistuneet kehittäjät tarkastelevat aktiivisesti San Franciscoa. 7 miljoonaa neliöjalkaa tilaa, joka on oikeutettu maksuvapautuksiin spur.org ja muut kannustimet toimivat käytännössä suurena tukena. Jos kehittäjä voi hankkia vanhentuneen toimiston halvalla (ja monia tulee saataville ulosoton tai lainamyyntien kautta), he voivat mahdollisesti muuntaa sen asunnoiksi nyt paljon pienemmillä pehmeillä kustannuksilla. Valtion ja kaupungin kannustimet (verovapautukset, nopeutetut luvat jne.) pienentävät riskiä, ja on ilmeistä hyötyä luoda asuntoja, joita kaupunki kipeästi tarvitsee. Kaikki rakennukset eivät sovellu – esimerkiksi kerrosalan koko, ikkunoiden asettelu ja maanjäristysvahvistuksen kustannukset voivat ratkaista onnistumisen – mutta San Franciscossa on paljon 1900-luvun alun ja keskivaiheen rakennuksia, jotka ovat hyviä ehdokkaita. Saatamme nähdä uudenlaisen sijoittajatyypin syntyvän San Franciscossa: sellaiset, jotka kokoavat keskustan muunnosportfolion, muuttaen tyhjät toimistot vuokra-asunnoiksi tai sekakäyttöön. Jos he onnistuvat, he ovat keskustan renessanssin eturintamassa ja voivat hyötyä merkittävästi muuttaessaan 30 dollarin/neliöjalka toimistovuokrat 4 000 dollarin kuukausivuokriin asunnoissa.
Muuntausten lisäksi kaupungin mahdollistama Prop M -toimistokiintiön palautus poistetulle tilalle spur.org tarkoittaa, että uusi toimistokehitys voi tulevaisuudessa tulla kannattavaksi. Tämä ei ole välitön mahdollisuus, mutta maata tai vanhoja rakennuksia voi ostaa nyt, pitää varastossa ja kehittää uudelleen uuden sukupolven toimisto- tai laboratoriotilaksi, kun markkina elpyy esimerkiksi 5–7 vuoden kuluttua. Erityisen arvokkaita voivat olla kohteet, jotka voidaan kaavoittaa life science -laboratorioiksi tai terveydenhuoltoon, kasvaville aloille. Jo nyt näemme joidenkin keskustan toimistojen harkitsevan muuntamista asunnoiksi muuttamisen sijaan biotekniikan laboratorioiksi (joilla on erilaiset rakennusvaatimukset, mutta suuri kysyntä UCSF:n ja Mission Bayn lähellä).
Sijoittajat tarkastelevat myös katutason liiketiloja ja majoituskiinteistöjä, jotka ovat ahdingossa. Esimerkiksi jotkin Union Squaren hotellit (esim. Hilton Union Squaren laina meni maksukyvyttömäksi vuonna 2023) saattavat vaihtaa omistajaa alhaiseen hintaan, ja taitava toimija voisi uudelleensijoittaa ne tai odottaa, että turismi elpyy täysin ja hyötyä siitä. Liiketilojen julkisivut voitaisiin samoin ostaa halvalla ja muuntaa – esimerkiksi kuntosaleiksi, viihdepaikoiksi tai jopa logistiikan noutopisteiksi – ennakoiden, että keskustan jalankulkuliikenne paranee vähitellen.
Yksi suora mahdollisuus politiikasta: uusi keskustan elvytysrahoitusalue axios.com. Kehittäjät, jotka sijoittavat vajaakäytössä oleviin rakennuksiin nimetyillä alueilla (Market St., Financial District, Union Square, East Cut jne.) voivat saada takaisin osan kehityskustannuksistaan kiinteistöveron kasvun kautta axios.com spur.org. Tämä parantaa käytännössä projektin tuottoa. Se on vihreä valo luoville hankkeille – yhteisöllisistä työtiloista asuin-hybrideihin – kun tietää, että kaupunki jakaa osan riskistä.
Tietenkin riskit liikekiinteistöissä ovat suuret. Tyhjien toimistorakennusten ylläpitokustannukset ovat valtavat (verot, vartiointi, vakuutukset, minimaalinen tuotto). Rahoitus on erittäin tiukkaa – pankit ovat haluttomia lainaamaan SF:n toimistokiinteistöihin, mikä tarkoittaa, että monet kaupat on tehtävä käteisellä tai kovalla rahalla. Toipumisen aikataulu on epävarma; sijoittajien voi olla pidettävä kiinteistöjä monta vuotta negatiivisella kassavirralla. Rakennuksia muuntavat kohtaavat rakennusriskiä ja mahdollisia yhteisön vastalauseita (vaikka poliittinen ilmapiiri suosii heitä nyt). Lyhyesti, liikekiinteistösijoittaminen on niille, joilla on vahva pääomarakenne ja sietokykyä vaihtelulle.
Asiantuntijaennusteet ja tulevaisuuden näkymät
Mitä asiantuntijat ennustavat San Franciscon kiinteistömarkkinoille lähivuosina? Yleisesti ottaen useimmat odottavat vähittäistä parannusta, mutta eivät nopeaa nousukautta. Ilmaus ”varovainen optimismi” toistuu usein.
Asuntopuolella, kuten mainittua, ennusteet eroavat toisistaan. Zillown lievä pessimistinen näkemys 2 %:n Yhdysvaltojen asuntohintojen laskusta vuonna 2025 (ja huomattavasti enemmän San Franciscossa) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com on ristiriidassa NAR:n ja Fannie Maen odotuksen kanssa 3–4 %:n kansallisesta asuntohintojen kasvusta nowbam.com nowbam.com. San Franciscon osalta alan tarkkailijat uskovat, että vuosi 2025 on vakautumisen vuosi, ja hinnat voivat päätyä tasaisiksi tai hieman nousuun. Paljon riippuu koroista: jos Fed alkaa laskea korkoja vuosina 2024–25 ja asuntolainakorot laskevat alle 6 %:n, se voi “tuoda takaisin lisää ostajia, jotka nyt odottavat sivussa”, vapauttaen piilevää kysyntää nowbam.com. Pahin mahdollinen skenaario (taloudellista taantumaa lukuun ottamatta) on hintojen hidas lasku muutamalla prosenttiyksiköllä johtuen heikosta ostovoimasta. Mutta mikään suuri toimija ei ennusta romahdusta – tarjontapula on liian vakava. Kuten eräs kiinteistönvälittäjäkysely totesi, “Ennustajat ovat yhtä mieltä siitä, että markkina on ohittanut pohjansa, mutta toipuminen vie aikaa” nowbam.com. Vuoteen 2026 mennessä, jos korot normalisoituvat noin 5–6 %:iin, useimmat odottavat San Franciscon asuntojen arvon nousevan maltillisesti, ehkä tulojen kasvun tahdissa.
Liike-/näkymäennusteet ovat vaikeammin mitattavissa, mutta yleinen näkemys on, että vuosi 2025 on toimistojen pohja, ja mahdollisesti lievää nousua nähdään loppuvuodesta 2025 tai 2026 talouden kasvaessa. Toimistolla käynti San Franciscossa kasvaa hitaasti – nousua noin 21 % viimeisen vuoden aikana Placer.ai:n mukaan, yksi suurimmista nousuista suurkaupungeissa sfchronicle.com – mikä viittaa siihen, että yritykset saavat työntekijöitä takaisin useammin. Monet uskovat, että vajaakäyttö on huipussaan noin 30 %:n puolivälissä ja alkaa laskea, kun tiloja muutetaan ja vuokraus paranee vähitellen. Kuitenkin jopa optimistit myöntävät, että voi kestää yli 5 vuotta saada vajaakäyttö terveelle tasolle (~15 %). CBRE ja JLL ennustavat, että San Franciscon toimistojen vajaakäyttö pysyy yli 25 %:ssa ainakin vuoteen 2027 asti heidän varovaisissa malleissaan. Toimistovuokrien ennusteet ovat tasaisia; vuokranantajat jatkavat todennäköisesti suurilla myönnytyksillä sen sijaan, että alentaisivat nimellisiä vuokria merkittävästi, kunnes käyttöaste paranee.
Vähittäiskaupan osalta elpyminen riippuu työntekijöiden ja turistien paluusta. Jos toimistojen käyttöaste paranee ja kokoukset/matkailu jatkavat elpymistään, keskustan vähittäiskauppa löytää jalansijaa vuoteen 2026 mennessä. Kaupungin toimet ketjukauppojen avausten sujuvoittamiseksi ja tyhjien liiketilojen täyttämiseksi voivat tuoda näkyviä muutoksia 1–2 vuoden sisällä (esim. vähemmän laudoitettuja ikkunoita keskeisillä kaduilla).
Ratkaisevaa on, että politiikkatoimien onnistuminen muokkaa keskipitkän aikavälin tuloksia. Jos edes neljännes tuosta mahdollisesta 61 000 toimistoyksikön muutoksesta toteutuu (esim. noin 15 000 yksikköä seuraavan 5–7 vuoden aikana), se voi olla merkittävä muutos: tuhansia uusia asukkaita keskustassa, mikä luo 24/7-naapuruston 9–5-toimistomonokulttuurin sijaan. Tämä parantaisi turvallisuutta, vähittäiskauppaa ja kiinteistöjen arvoa ydinkeskustassa. Kaupungin johto on käytännössä lyönyt vetoa tämän strategian puolesta – aika näyttää, seuraavatko kehittäjät perässä. Muutostöiden ja uusien asuntojen hankkeet ovat jo liikkeellä, mikä on rohkaiseva merkki.
Asiantuntijakommenteissa tunnustetaan, että San Francisco siirtyy usein synkkyydestä nousukauteen. Nykyinen narratiivi on ollut negatiivinen – otsikoissa puhutaan keskustan “tuomiokierteestä” – mutta paikalliset asiantuntijat huomauttavat, että kaupunki osaa uudistua. Kuten eräs liikekiinteistöjen välittäjä totesi: “Tämän päivän pelko on huomisen mahdollisuus kiinteistöalalla.” Vastavirtaan ajatteleville San Francisco vuonna 2025 näyttää olevan se hetki, jolloin fiksu raha liikkuu hiljaa sisään.
Yhteenvetona San Franciscon kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat tienhaarassa. Asuntomarkkinat ovat vahvat matalan tarjonnan ansiosta ja osoittavat sitkeyttä korkeista lainakustannuksista huolimatta – mikä luo pohjan mahdolliselle nousulle, jos talouden myötätuulet voimistuvat. Liikekiinteistömarkkinat puolestaan käyvät läpi kivuliasta muutosta, mutta tästä kivusta syntyy uusia mahdollisuuksia politiikkalähtöisen innovaation ja pohjalukemissa olevien omaisuushintojen kautta. Sijoittajat, ostajat ja ammattilaiset, jotka ymmärtävät nämä dynamiikat – varannon, korkojen, demografian ja politiikan vuorovaikutuksen – ovat parhaassa asemassa menestymään.
Kun suuntaamme kohti vuotta 2026 ja sen yli, kaikki seuraavat, onnistuuko San Francisco saavuttamaan “suuren kaupunkipaluun”: täyttämään torninsa uudella elämällä (olipa kyseessä asukkaat tai uudet toimialat), pitämään asumisen saavutettavana teknologian vaurauden keskellä ja säilyttämään ainutlaatuisen kulttuurisen elinvoiman, joka saa ihmiset haluamaan asua ja sijoittaa tähän kaupunkiin. Ennusteet ovat toiveikkaita mutta maltillisia – hillittyä hintojen kasvua, tyhjäkäyttöasteiden hidasta paranemista ja asteittaisia myynnin ja rakentamisen lisäyksiä. Alan uutiskirjeen sanoin: “Odotettavissa on maltillista parannusta vuonna 2025 ja vahvempaa elpymistä vuoteen 2026 mennessä… elpyminen vie aikaa.” nowbam.com San Franciscon kiinteistömarkkinat ovat selvinneet monista myrskyistä, ja vuoden 2025 tarina – nousujen ja laskujen sekoitus – on jälleen yksi luku sen dynaamisessa kehityksessä. Haasteiden mukana tulee mahdollisuuksia, ja Bay Cityssä niitä on runsaasti horisontissa.
Lähteet:
- San Franciscon markkinakatsaus ja asuntotilastot (kesäkuu 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
- Zillow Home Value Index & markkinadata (heinäkuu 2025) zillow.com zillow.com
- Redfin San Franciscon asuntotrendit (kesäkuu 2025) redfin.com redfin.com
- San Francisco Chronicle – väestötrendit ja väestömuutokset (kesäkuu 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- San Francisco Chronicle – vuokramarkkinat “vuokranantajan markkinat” -raportti (heinäkuu 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (vajaakäyttö, vuokrat) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
- Axios – toimistojen muuntamispotentiaali ja vajaakäyttöluokitukset (kesäkuu 2025) axios.com axios.com
- SPUR – Politiikkamuutokset toimistoasunto-muunnoksissa (heinäkuu 2025) spur.org spur.org
- SF Chronicle – Tyhjien asuntojen veron oikeustaistelu (maaliskuu 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
- Kalifornian kuvernööri – SF:n asuntopolitiikan tarkastelu ja 82 000 kodin tavoite (lokakuu 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
- NowBAM/ HousingWire – 2025 ennusteet (asuntojen hinnat, myynti, korot) nowbam.com nowbam.com
- ResiClub Analytics – Zillown ennuste SF:lle (-6,1 %) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
- Financial Samurai – “Miksi ostaa vuonna 2025” asiantuntijakommentti financialsamurai.com financialsamurai.com
- SF Chronicle – lainauksia vuokramarkkinoista (Warnock, Huang) sfchronicle.com sfchronicle.com
