El mercado inmobiliario de la Ciudad de México en 2025 refleja una combinación dinámica de una demanda sólida y un optimismo cauteloso tanto en los sectores residencial como comercial. Como uno de los centros urbanos más grandes del mundo (más de 9 millones de habitantes solo en la ciudad), la Ciudad de México sigue atrayendo inversionistas y nuevos residentes, impulsando los valores de las propiedades al alza globalpropertyguide.com. Sin embargo, la asequibilidad y los desequilibrios del mercado plantean desafíos. Este informe ofrece una visión integral de las tendencias actuales en el sector inmobiliario residencial y comercial, abarcando patrones de compra, renta e inversión, datos recientes y pronósticos, principales zonas clave, así como los factores macroeconómicos y regulatorios que están definiendo la trayectoria del mercado.
Mercado Residencial Inmobiliario en la Ciudad de México
Crecimiento de Precios y Tendencias de Inversión
Los valores de las propiedades residenciales en la Ciudad de México han experimentado una apreciación significativa en los últimos años. Desde 2020, los precios de viviendas en zonas exclusivas se han disparado aproximadamente un 30%, superando ampliamente la inflación y el crecimiento salarial thelatinvestor.com. Algunos distritos emergentes han experimentado aumentos aún más dramáticos; por ejemplo, la tradicionalmente ignorada alcaldía Venustiano Carranza vio cómo los precios se dispararon un 55% en cinco años debido a la rápida gentrificación y mejoras en infraestructura thelatinvestor.com. Zonas de lujo como Polanco, Roma y Santa Fe, ya entre los vecindarios más costosos, han subido aproximadamente otro 30% en valor desde 2020, con propiedades de entrada en estas áreas que ahora frecuentemente superan los MXN 5 millones (unos USD 280,000) thelatinvestor.com.
Datos recientes confirman la continua tendencia al alza. Para el cuarto trimestre de 2024, los precios de venta promedio en la Ciudad de México alcanzaron aproximadamente MXN 50,116 por m² (~USD $2,470 por m²), un aumento interanual del 8.1% globalpropertyguide.com. Las unidades en desarrollos nuevos promediaron un precio más alto (alrededor de MXN 60,839 por m²), mientras que las propiedades de segunda mano promediaron ~MXN 44,400 por m² globalpropertyguide.com. Analistas del sector esperan que los precios sigan aumentando hasta 2025, aunque a un ritmo algo más moderado. Las previsiones proyectan una apreciación del 3–7% para finales de 2025, un leve enfriamiento respecto al incremento de ~8% visto en 2024 pero aún muy por encima de la inflación thelatinvestor.com. A largo plazo, se proyecta que el mercado inmobiliario en general de México crezca alrededor de 4–5% anual hasta 2028 thelatinvestor.com, con la Ciudad de México como uno de los principales motores.
Varios factores sustentan estas ganancias. La oferta de vivienda sigue siendo limitada: los obstáculos burocráticos y los altos costos de construcción restringen el desarrollo de nuevos proyectos, especialmente en los distritos centrales. Se estima que la capital necesita aproximadamente 500,000 nuevas viviendas para satisfacer la demanda, pero los planes del gobierno actual añadirían solo alrededor de 26,000 unidades asequibles en cinco años thelatinvestor.com. Esta falta crónica de oferta, en un contexto de demanda constante, ha generado una presión persistente al alza sobre los precios thelatinvestor.com. Mientras tanto, los cambios demográficos y de estilo de vida están impulsando la demanda de vivienda: el crecimiento de la población de la ciudad, el aumento de hogares unipersonales y la mayor esperanza de vida implican una mayor necesidad de viviendas. Además, la llegada de compradores extranjeros y expatriados – incluyendo nómadas digitales y trabajadores remotos de EE.UU., Canadá y Europa – ha sumado competencia por propiedades en barrios deseables thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Las condiciones cambiarias favorables (un dólar estadounidense fuerte en relación con el peso) hacen que los bienes raíces en la Ciudad de México resulten atractivos para estos compradores internacionales; por ejemplo, un presupuesto de USD $500,000 (~MXN 10 millones) puede asegurar propiedades de alta gama en los mejores distritos thelatinvestor.com. De hecho, los compradores extranjeros (especialmente estadounidenses) se han convertido en actores significativos en el mercado de alto nivel, representando una estimación del ~40% de las ventas de viviendas de lujo en 2022 y potencialmente aumentando al 60% en los próximos años thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Este flujo de capital extranjero se ha dirigido en particular a zonas exclusivas y propiedades trophy, elevando aún más los precios en esos segmentos.
El interés de los inversionistas en los segmentos residenciales se mantiene fuerte en todo el espectro. El crecimiento de precios más rápido últimamente ha sido en el segmento de vivienda asequible «Popular» (a menudo subsidiado por el gobierno), que aumentó +12.06% interanual hacia finales de 2024 globalpropertyguide.com. Esto superó incluso al segmento de lujo de primer nivel (+7.01% interanual) globalpropertyguide.com, lo que indica una creciente demanda de vivienda para la clase media. Los inversionistas también buscan propiedades que ofrezcan características de estilo de vida post-pandemia: las casas con espacios exteriores (jardines, terrazas) ahora alcanzan una prima de 10–15%, ya que los compradores valoran las amenidades al aire libre thelatinvestor.com. Otras tendencias de nicho incluyen departamentos “inteligentes” habilitados con tecnología (con internet de alta velocidad integrado y espacios para oficina en casa) que atraen a jóvenes profesionales thelatinvestor.com; y edificios sustentables “verdes”: casi el 30% de los nuevos desarrollos ahora incorporan características ecoamigables como paneles solares y sistemas energéticamente eficientes thelatinvestor.com, lo que atrae a compradores conscientes del medio ambiente.
Es notable que los rendimientos de alquiler en el mercado residencial de la Ciudad de México son relativamente atractivos en comparación global, lo que respalda el interés de inversión. En distritos céntricos de moda como Roma y Condesa, los rendimientos brutos de alquiler han sido medidos alrededor de 5.7%–6.7% a inicios de 2024 thelatinvestor.com, gracias a la alta demanda de alquiler. A nivel ciudad, un barrio exclusivo como Polanco ofrece un rendimiento promedio en alquileres a largo plazo en el rango medio del 5% thelatinvestor.com. Estos sólidos rendimientos, combinados con expectativas de apreciación de capital, han mantenido activos tanto a inversionistas nacionales como extranjeros en la compra de departamentos para renta.
Tendencias del mercado de alquiler y nuevas regulaciones
El mercado de alquileres de la Ciudad de México está en auge, impulsado por una ola de jóvenes profesionales, estudiantes y expatriados que prefieren rentar en el núcleo urbano. La llegada de más empresas multinacionales y talento extranjero ha incrementado especialmente la demanda de alquileres. En 2024, empresas internacionales anunciaron planes para invertir más de $39 mil millones de dólares en México (especialmente en manufactura y servicios), generando empleos y atrayendo a expatriados a la capital thelatinvestor.com. Muchos estadounidenses y europeos, incluidos nómadas digitales remotos, se han mudado a la Ciudad de México por su vibrante estilo de vida y su menor costo de vida, lo que ha incrementado la ocupación en las unidades de alquiler. Barrios populares entre expatriados como Colonia Roma están registrando récords históricos de ocupación en alquileres, con la llegada masiva de arrendatarios extranjeros impulsando los precios al alza thelatinvestor.com. Los propietarios en zonas preferidas por expatriados (por ejemplo, Roma, Condesa, Polanco y San Miguel Chapultepec) reportan una fuerte demanda y la posibilidad de cobrar una prima por unidades bien ubicadas y amuebladas thelatinvestor.com.
En general, los alquileres han ido en aumento. Un estudio realizado por una empresa de tecnología inmobiliaria encontró que los precios de alquiler promedio en la Ciudad de México aumentaron cerca de 3.8% en 2023 y 4.1% en 2024, siguiendo aproximadamente la inflación nearshoreamericas.com. Sin embargo, estos promedios moderados ocultan aumentos mucho más pronunciados en los barrios centrales de moda que han atraído a un flujo de recién llegados con mayores ingresos en los últimos años. El auge de los alquileres de corto plazo (unidades Airbnb dirigidas a extranjeros) también ha reducido la oferta de viviendas a largo plazo en algunos distritos, contribuyendo al aumento de las rentas y las preocupaciones sobre la asequibilidad local.
En respuesta a una crisis de asequibilidad —que estaba empujando a muchos habitantes locales a las afueras urbanas— las autoridades implementaron nuevas medidas de control de rentas a finales de 2024. La asamblea legislativa de la Ciudad de México aprobó su ley de control de rentas más estricta en décadas, limitando los aumentos de renta residencial a la inflación (hasta un 10% por año) nearshoreamericas.com. Ahora los propietarios están limitados en cuánto pueden aumentar la renta al renovar el contrato, atando cualquier incremento a la tasa de inflación bimestral publicada por el banco central nearshoreamericas.com. Además, se está introduciendo un registro digital de contratos de arrendamiento, requiriendo a los propietarios registrar los nuevos acuerdos de renta ante las autoridades de la ciudad nearshoreamericas.com. Estas medidas buscan incrementar la transparencia y frenar el alza descontrolada de rentas. Las autoridades locales también han expresado su compromiso de ampliar la oferta de viviendas de alquiler asequible (incluyendo programas de vivienda pública) para que los jóvenes residentes “no sean empujados a las afueras” de la ciudad nearshoreamericas.com.
Otro cambio regulatorio importante está enfocado en el mercado de alquileres a corto plazo. En un esfuerzo por frenar la “gentrificación digital” de plataformas como Airbnb, la Ciudad de México aprobó a finales de 2024 lo que informalmente se conoce como la “ley Airbnb”. Los alquileres de corto plazo ahora están limitados a 180 días por año; es decir, una propiedad sólo puede alquilarse la mitad del año en plataformas de hospedaje nearshoreamericas.com. Al limitar los días (aproximadamente 6 meses como máximo), la ciudad busca desincentivar que inversionistas conviertan demasiadas viviendas de largo plazo en rentas vacacionales de todo el año. Estas reglas, junto con los requisitos de registro para anfitriones, pretenden proteger la oferta local de vivienda y estabilizar las rentas. Los primeros indicios sugieren que las regulaciones han empezado a frenar el crecimiento de listados de Airbnb de tiempo completo, lo que podría aliviar la presión en los barrios más demandados.
A pesar de estas intervenciones, la demanda de alquiler sigue siendo excepcionalmente alta en relación con la oferta. El desafío de la asequibilidad de la vivienda está impulsando la innovación en el sector de alquileres. Una tendencia notable es el aumento de los espacios de co-living: alojamientos amueblados y comunitarios que se rentan por habitación. El co-living ha experimentado un crecimiento del 20% en la demanda en los últimos años, ya que los jóvenes profesionales buscan opciones más asequibles en zonas privilegiadas thelatinvestor.com. Con rentas mensuales promedio para un apartamento básico de una habitación en el centro de la ciudad que ahora superan los USD $1,000 (por encima de ~$880 a principios de 2020) thelatinvestor.com, muchos inquilinos Millennials y de la Generación Z encuentran alivio en los menores costos del co-living. Estas alternativas también responden al deseo de flexibilidad y comunidad, ofreciendo servicios compartidos y eventos sociales. A medida que los costos de la vivienda continúan aumentando, se espera que el co-living gane aún más tracción como una alternativa práctica para quienes buscan vivir en el centro de la Ciudad de México sin gastar de más thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Barrios clave y zonas destacadas
La vasta extensión urbana de la Ciudad de México abarca una amplia gama de barrios (colonias), cada uno con características inmobiliarias distintas. En 2025, ciertas zonas destacan por su alta actividad y potencial de inversión:
- Polanco – Establecido desde hace mucho tiempo como el principal distrito de lujo de la ciudad, Polanco ostenta algunos de los precios más altos de América Latina. Los departamentos de lujo aquí tienen un promedio de USD $4,000–$5,500 por m² (aproximadamente MXN 80,000–110,000 por m²) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, y zonas exclusivas cerca del Parque Chapultepec superan los MXN 100,000 por m² (más de $5,000/m²) globalpropertyguide.com. Polanco sigue siendo un imán tanto para compradores nacionales adinerados como para inversionistas extranjeros, gracias a su oferta de tiendas exclusivas, gastronomía y oficinas corporativas. También lidera la ciudad en inventario de oficinas (alrededor del 20% del espacio Clase A está en Polanco) y ha visto una sólida actividad de arrendamiento en ese segmento mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Los inversionistas prefieren Polanco por su valor a largo plazo: las propiedades aquí ofrecen rendimientos por renta de aproximadamente 5–6% thelatinvestor.com y tienden a apreciarse de forma constante debido a la oferta limitada y el prestigio.
- Roma & Condesa – Estas colonias céntricas y vecinas han experimentado un auge en popularidad por su encanto histórico, oferta cultural y vibrante vida en la calle. Roma y Condesa se han convertido en puntos de encuentro para expatriados y nómadas digitales, lo que a su vez está impulsando el aumento de los valores inmobiliarios. Los precios de las propiedades en estas áreas han subido notablemente en los últimos años, respaldados por su reputación a la moda. Además de la plusvalía, los propietarios disfrutan de rendimientos de alquiler superiores al promedio aquí: los rendimientos recientes en Roma/Condesa han sido de aproximadamente 5.7%–6.7% thelatinvestor.com, reflejando una fuerte demanda de alquiler por parte de jóvenes profesionales y extranjeros. Los cafés, parques y la vida nocturna de estas colonias – exhibidos por eventos como el festival Corredor Cultural Roma-Condesa – siguen atrayendo a nuevos residentes thelatinvestor.com. Con cientos de nuevos negocios y desarrollos comunitarios lanzados tras la pandemia, se espera que Roma y Condesa continúen en ascenso tanto por su atractivo de estilo de vida como de inversión thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Santa Fe – Un distrito moderno en el extremo poniente de la ciudad, Santa Fe es conocido por su concentración de torres de oficinas corporativas, condominios de lujo y una gran población de expatriados. Desarrollado en gran medida en los años 90 y 2000 sobre antiguos ranchos, Santa Fe ahora alberga sedes de multinacionales, una universidad internacional y centros comerciales de alta gama. Los precios residenciales aquí son comparables a Polanco en el segmento de lujo (también superando los MXN 5 millones en muchas unidades thelatinvestor.com). El skyline de Santa Fe sigue creciendo, aunque actualmente tiene uno de los niveles de vacancia de oficinas más altos de la ciudad (hasta un 25–26% del espacio de oficinas vacío está concentrado en Santa Fe) mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Sin embargo, las mejoras continuas en infraestructura –incluyendo un nuevo tren suburbano (ver sección de Infraestructura)– buscan conectar mejor Santa Fe con el resto de la ciudad, lo que podría reforzar su atractivo. Para los inversionistas, Santa Fe ofrece propiedades espaciosas y modernas, y sigue siendo un centro para inquilinos de alto poder adquisitivo (muchos ejecutivos extranjeros eligen los rascacielos privados de Santa Fe).
- Lomas de Chapultepec & San Miguel Chapultepec – Adyacentes a Polanco y al Parque Chapultepec, estas son zonas residenciales tradicionales de alto nivel que cuentan con grandes casas unifamiliares y departamentos de lujo de baja densidad. Lomas de Chapultepec en particular es un enclave exclusivo (hogar de muchos multimillonarios y diplomáticos) donde las mansiones rutinariamente se venden por precios de varios millones de dólares thelatinvestor.com. Con una construcción nueva limitada y una reputación prestigiosa, Lomas sigue siendo una zona de inversión estable para los ultra-ricos. Cercana, San Miguel Chapultepec, aunque más pequeña, también se ha convertido en un enclave de moda de alto nivel, y es reconocida como un punto de interés para expatriados que buscan una mezcla de condominios modernos y entornos arbolados thelatinvestor.com.
- Distritos Periféricos Emergentes – A medida que los barrios céntricos se vuelven prohibitivamente caros, la atención se dirige a mejorar áreas en las afueras de la ciudad. El transporte público mejorado es un catalizador aquí. Por ejemplo, la introducción de nuevas líneas de Cablebús (teleférico) en alcaldías periféricas como Iztapalapa y Gustavo A. Madero ha reducido drásticamente los tiempos de traslado (de 1.5 horas a solo minutos en algunos casos) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. La Línea 2 del Cablebús en Iztapalapa – la ruta de teleférico urbano más larga de América Latina – ahora transporta a unos 70,000–80,000 usuarios diariamente thelatinvestor.com, impulsando el interés inmobiliario a lo largo de su recorrido. Los barrios periféricos antes ignorados y conectados por estas mejoras de transporte ahora ven el valor de sus propiedades aumentar y nuevos desarrollos de vivienda surgir thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Los barrios en el extremo norte y este de la ciudad, que ofrecen precios más accesibles, resultan así cada vez más atractivos para compradores de clase media y familias jóvenes dispuestas a intercambiar un viaje más largo (ahora acortado por el transporte) por viviendas asequibles.
- Suburbios del Estado de México – Más allá de los límites de la capital, la zona metropolitana del Valle de México (en el Estado de México) ofrece un inventario asequible para quienes han sido excluidos de la ciudad por los precios. Las zonas en el Estado de México pueden tener precios tan bajos como USD $1,000 por m² (~MXN 20,000/m²) para viviendas de gama media thelatinvestor.com, lo que representa una fracción del costo en el centro de la ciudad. Estos suburbios (como Naucalpan, Tlalnepantla, Ecatepec, etc.) mantienen una demanda constante, aunque el potencial de inversión varía. Algunos son principalmente comunidades dormitorio, mientras que otros se benefician del crecimiento industrial (por ejemplo, Cuautitlán Izcalli y Toluca están experimentando una expansión en logística y manufactura relacionada con el nearshoring). Infraestructura clave próxima (como la nueva línea de tren interurbano) está destinada a mejorar la conectividad de ciertos suburbios, lo que posiblemente aumente sus perspectivas inmobiliarias (se discute más adelante).
Mercado Inmobiliario Comercial en la Ciudad de México
Condiciones del sector de oficinas
La Ciudad de México cuenta con el mercado de oficinas más grande del país: aproximadamente 7.4 millones de m² de inventario de oficinas Clase A/A+ a finales de 2024 mexicobusiness.news, pero ha estado lidiando con una alta vacancia y una demanda cambiante tras la pandemia y los patrones de trabajo en evolución. Después de una caída durante la pandemia, 2024 mostró algunos signos de recuperación: la absorción neta de espacio de oficinas fue positiva, y para el tercer trimestre de 2024 la tasa de vacancia mejoró a 21.6%, bajando desde un pico de ~23.7% un año antes mexicobusiness.news mexicobusiness.news. El arrendamiento corporativo aumentó en 2024, especialmente impulsado por los sectores de Tecnologías de la Información y servicios financieros, que en conjunto representaron casi el 60% del espacio arrendado en el tercer trimestre de 2024 mexicobusiness.news. Submercados prime como Lomas-Palmas, Polanco e Insurgentes lideraron la actividad de arrendamiento ese trimestre mexicobusiness.news, lo que indica que los espacios bien ubicados y de calidad siguen atrayendo inquilinos. No se iniciaron nuevos desarrollos de oficinas a finales de 2024, lo que ayudó a estabilizar la oferta; los desarrolladores han pausado en gran medida la nueva construcción hasta que se absorba el exceso de vacantes mexicobusiness.news mexicobusiness.news.
Sin embargo, al entrar en 2025 el sector de oficinas enfrentó dificultades debido a la incertidumbre macroeconómica. En los dos primeros meses de 2025, la actividad de arrendamiento de oficinas en México (particularmente los nuevos contratos) cayó drásticamente – un 27% menos a nivel nacional en comparación con el mismo periodo de 2024 riotimesonline.com riotimesonline.com. La Ciudad de México, que representa aproximadamente el 64% de la demanda nacional de oficinas, fue la más afectada. Datos de la consultora inmobiliaria Solili mostraron que la ocupación de oficinas en la capital se desplomó un 40% interanual en enero-febrero de 2025 riotimesonline.com. En otras palabras, muchas empresas entregaron espacios o retrasaron sus expansiones, lo que provocó que la ocupación neta cayera significativamente en comparación con el año anterior. Cerca de 56,000 m² de espacio de oficinas fueron desocupados en todo México a principios de 2025, y el 80% de esa área vacante estaba en la Ciudad de México riotimesonline.com. Este aumento en las desocupaciones elevó la tasa de vacancia de la ciudad hacia un nivel cercano al 18-19% para el primer trimestre de 2025. Se estima que la vacancia ronda el 19–20% a inicios de 2025, lo que, aunque es ligeramente mejor que los máximos de 2023, sigue siendo elevado mexicobusiness.news solili.mx. Las rentas solicitadas promedio para espacios de oficinas prime se han mantenido en torno a US ~$20 por m² al mes en la capital a principios de 2025 mexicobusiness.news, con algunos submercados (por ejemplo, Polanco, Reforma) alcanzando precios más altos en términos de USD debido a su prestigio.
Las causas de esta desaceleración en el mercado de oficinas son tanto cíclicas como estructurales. La incertidumbre macroeconómica, en particular las tensiones comerciales con Estados Unidos, hizo que las empresas fueran cautelosas. A principios de 2025, EE.UU. impuso nuevos aranceles a ciertos productos mexicanos, lo que debilitó la confianza empresarial riotimesonline.com. Muchas compañías adoptaron una postura de “esperar y ver”, retrasando compromisos de arrendamiento hasta que haya claridad sobre las políticas comerciales y la economía riotimesonline.com. Al mismo tiempo, los cambios estructurales en la forma de trabajar (tendencias remotas e híbridas desde la COVID-19) hacen que algunas empresas estén reduciendo sus necesidades de espacio o eligiendo arreglos flexibles de coworking en lugar de arrendamientos a largo plazo. El efecto combinado ha sido una reducción de la demanda de oficinas tradicionales a corto plazo. En consecuencia, la construcción de nuevas oficinas está prácticamente paralizada: para principios de 2025, solo 1,000 m² de nuevos proyectos de oficinas estaban en construcción en la Ciudad de México (una adición virtualmente insignificante) riotimesonline.com. Los desarrolladores se abstienen de iniciar grandes torres de oficinas hasta que la tasa de vacancia disminuya y la demanda repunte claramente riotimesonline.com.
Dentro de la ciudad, la vacancia se distribuye de manera desigual. Polos corporativos modernos y descentralizados como Santa Fe concentran una gran parte del espacio vacío (aproximadamente una cuarta parte de todas las oficinas desocupadas) mexicobusiness.news, ya que algunas empresas ahí han consolidado o subarrendado espacios. Polanco y el corredor Insurgentes también tienen inventarios significativos de oficinas vacías (cada uno representa entre 13 y 17 % del espacio disponible en la ciudad) mexicobusiness.news, en parte debido a recientes incorporaciones de edificios y a que algunos inquilinos han optado por calidad sobre cantidad en sus espacios. En contraste, la zona de Reforma/Centro, donde se encuentran muchas sedes corporativas en Paseo de la Reforma, ha mantenido una ocupación más constante, y submercados como Lomas Palmas (una pequeña pero exclusiva zona de oficinas) han tenido un desempeño relativamente bueno con nuevos arrendamientos mexicobusiness.news.
A pesar de los desafíos, hay indicadores de resiliencia. Para el primer trimestre de 2025, la vacancia en realidad bajó a ~19.5% (el nivel más bajo desde la pandemia), según CBRE, debido al cierre de algunos contratos de arrendamiento importantes y a que no hubo una nueva oferta que saturara el mercado mexicobusiness.news. Y los informes del segundo trimestre de 2025 sugieren que la absorción neta volvió a ser positiva (+60% en 2T25) ya que ciertas empresas aprovecharon la suavidad en las rentas para mejorar sus oficinas mexicobusiness.news. Monterrey y otras ciudades mexicanas incluso mostraron crecimiento en la demanda de oficinas a inicios de 2025 riotimesonline.com, lo que resalta que el exceso de oficinas en la Ciudad de México podría empezar a disminuir una vez que se disipen las preocupaciones económicas. En general, la perspectiva para el sector de oficinas es de recuperación cautelosa: los inquilinos siguen siendo sensible al precio y flexibles, pero con la economía de México y la tendencia de nearshoring que se espera generen nueva actividad corporativa, los analistas anticipan una mejora gradual en la ocupación en los próximos años (salvo que ocurra algún shock externo importante).
Sectores Retail e Industrial
El sector inmobiliario comercial en la Ciudad de México ha repuntado fuertemente tras la recesión provocada por la pandemia. Después de los cierres generalizados de locales en 2020, el flujo de consumidores y la demanda de inquilinos se han recuperado, disminuyendo la desocupación en los centros comerciales. Para finales de 2024, la ocupación de propiedades comerciales en toda la ciudad alcanzó aproximadamente un 93.3%, lo que se acerca a los niveles de ocupación de ~95% vistos antes de 2019 siila.com businesswire.com. De hecho, un importante arrendador comercial, FIBRA Macquarie, reportó una tasa de ocupación del 93.3% en su portafolio comercial en el cuarto trimestre de 2024, un incremento de 130 puntos base año contra año businesswire.com. Los centros comerciales prime (especialmente los “lifestyle centers” y grandes centros regionales) son los que mejor desempeño han mostrado, a menudo presumiendo ocupaciones en el rango de 93–94% siila.com.mx. Los compradores han regresado con fuerza, y los minoristas que sobrevivieron a la pandemia en su mayoría han vuelto a expandirse o han sido reemplazados por nuevos participantes; el análisis de la industria notó que por cada 10 tiendas que cerraron permanentemente, unas 12 nuevas tiendas han abierto, lo que refleja una expansión neta de inquilinos comerciales rumbo a 2025. Los distritos comerciales populares (la zona de Polanco, el distrito de centros comerciales de Santa Fe, el Centro Histórico, etc.) se están beneficiando del renovado gasto de los consumidores y el turismo. Las rentas de los locales comerciales han comenzado a aumentar moderadamente en las mejores ubicaciones, y algunos FIBRAs comerciales están viendo spreads positivos de arrendamiento (aumentos de renta en renovaciones) del orden de 5% o más fibramacquarie.com.
Un par de tendencias caracterizan el panorama comercial: Primero, el comercio minorista experiencial y de “estilo de vida” está en aumento; los centros comerciales con entretenimiento, gastronomía y conceptos al aire libre están atrayendo mayor afluencia y manteniendo niveles muy altos de ocupación (más del 93%) siila.com.mx. En segundo lugar, la integración de comercio electrónico con el comercio físico ha impulsado la demanda de espacios logísticos modernos (que se discuten a continuación) y de centros de distribución de última milla en toda la ciudad. Si bien el crecimiento del comercio electrónico inicialmente amenazó a las tiendas físicas, muchos minoristas se han adaptado usando sus tiendas como showrooms o nodos de cumplimiento, manteniendo baja la vacancia comercial. El panorama comercial general es positivo: salvo una desaceleración económica, se espera que la demanda de consumo en la capital se mantenga fuerte hasta 2026, y de manera cautelosa se están planificando nuevos desarrollos comerciales en zonas de crecimiento (a menudo como parte de proyectos de uso mixto).
En el sector industrial y logístico, la Ciudad de México forma parte de un auge nacional impulsado por el nearshoring: la tendencia de las empresas a trasladar operaciones de manufactura y cadena de suministro más cerca del mercado estadounidense. Aunque el crecimiento industrial más dramático se ha dado en el norte de México (ciudades fronterizas y Monterrey, donde las vacantes industriales suelen ser de 1–3% bcg.com bcg.com), la región capitalina también se está beneficiando. El área metropolitana de la Ciudad de México (incluyendo el vecino Estado de México) es un importante mercado de consumo y centro de distribución, por lo que el espacio de almacén tiene una alta demanda tanto para el comercio electrónico como para las cadenas de suministro regionales. A finales de 2024, las vacantes industriales en México habían aumentado ligeramente después de alcanzar mínimos históricos: la vacancia nacional subió durante algunos trimestres consecutivos, pero se mantuvo saludable en torno al 2–3% en promedio siila.com.mx blog.frontierindustrial.mx. En el centro de México (por ejemplo, el corredor Toluca–Ciudad de México), las tasas de vacancia también se han mantenido bajas, aunque han surgido algunas nuevas construcciones especulativas. Los desarrolladores se apresuraron a construir almacenes en 2022–2023 anticipando la demanda de nearshoring, y para 2024 algunos espacios se abrieron, pero en esencia, el mercado industrial está cerca de su ocupación total.
Para la Ciudad de México específicamente, gran parte de la nueva actividad inmobiliaria industrial se encuentra justo fuera de los límites de la ciudad, en mercados como Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán (conocidos en conjunto como el corredor “CTT”), así como Toluca y Puebla más alejados. Estos submercados industriales han visto grandes contratos de arrendamiento por parte de empresas de logística, retail y manufactura. Las rentas de instalaciones logísticas modernas han estado aumentando debido a una baja disponibilidad y altos costos de construcción, y se espera que continúen subiendo gradualmente en 2025. Un informe señaló que las rentas industriales a nivel nacional aumentaron más de un 8% en 2024 businesswire.com. Con México consolidando su posición como un centro manufacturero para Norteamérica, la inversión en bienes raíces industriales está fluyendo: por ejemplo, inversionistas extranjeros (incluyendo fondos globales y FIBRAs) han estado adquiriendo y desarrollando almacenes alrededor de la Ciudad de México para satisfacer la demanda. El gobierno y el sector privado también están colaborando en nuevos parques industriales con características sustentables (apoyados por iniciativas como un préstamo de $150 millones del IFC para parques industriales verdes) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, lo que indica confianza en un crecimiento a largo plazo. En general, se espera que el segmento industrial en la región de la Ciudad de México se mantenga fuerte durante 2025 y más allá, con el nearshoring y el comercio electrónico como impulsores clave, aunque con la advertencia de que cualquier alteración económica o comercial global (como problemas arancelarios en EE. UU.) podría moderar el ritmo acelerado.
Factores Macroeconómicos y Regulatorios
El desempeño del mercado inmobiliario está estrechamente ligado a las condiciones macroeconómicas generales. La economía de México ha sido relativamente resiliente, con un crecimiento del PIB de alrededor del 3% en 2022–2023 y una clase media en expansión que contribuye a la demanda de vivienda. La Ciudad de México, como capital, disfruta de una gran parte de la actividad económica nacional (el PIB de la ciudad creció 2.3% interanual a principios de 2024 mexicobusiness.news). Los factores macroeconómicos clave que impactan el mercado en 2025 incluyen:
- Tasas de interés e inflación: El banco central de México (Banxico) mantuvo altas tasas de interés de referencia durante 2024 (en el rango del 10–11%) para combatir la inflación. Aunque la inflación se ha moderado a niveles más manejables (~4–5% a finales de 2024), los costos de los préstamos hipotecarios siguen siendo relativamente altos. Las tasas hipotecarias típicas para compradores locales han estado en torno al 10% o más, haciendo que el financiamiento sea costoso y potencialmente desincentivando la actividad de algunos compradores de vivienda. (Para compradores extranjeros, los productos hipotecarios transfronterizos ofrecen tasas de ~7–9% en USD thelatinvestor.com, que, aunque son más altas que los préstamos en EE. UU., siguen atrayendo a inversionistas que apuestan por una alta apreciación thelatinvestor.com.) Las altas tasas de interés también incrementan los costos de financiamiento para la construcción, lo que ralentiza los nuevos desarrollos. Por tanto, el entorno de altas tasas ha sido un arma de doble filo: enfría marginalmente la demanda y limita la expansión de la oferta, pero la demanda general de vivienda en la Ciudad de México ha sido lo suficientemente robusta como para sostener un crecimiento de precios por encima de la inflación thelatinvestor.com. Si Banxico decide recortar las tasas a finales de 2025 (como algunos esperan si la inflación permanece bajo control riotimesonline.com), podría estimular aún más la actividad inmobiliaria al hacer el crédito más accesible.
- Crecimiento económico y empleo: Las tendencias de empleo en la Ciudad de México son favorables: la tasa de desempleo de la ciudad fue de solo ~2.4% a finales de 2024 assets.cushmanwakefield.com, y la creación formal de empleo ha sido sólida, especialmente en los sectores de servicios y manufactura. Un mercado laboral próspero sustenta la demanda de vivienda (tanto de alquiler como de compra). Además, las inversiones impulsadas por el nearshoring (fábricas, centros logísticos, expansiones corporativas) están inyectando capital en el país. Los informes de mediados de 2025 muestran que México atrae una inversión extranjera directa sustancial, con el 67.6% de toda la IED inmobiliaria en 2023 destinada a la Ciudad de México thelatinvestor.com. Estas tendencias refuerzan la confianza en el crecimiento a mediano plazo del sector inmobiliario.
- Tipo de cambio: El tipo de cambio del peso mexicano afecta el poder de compra extranjero. En los últimos años, el peso se ha mantenido relativamente fuerte, pero aún fluctúa en el rango de ~17–20 MXN por USD. Un tipo de cambio favorable (desde la perspectiva de un comprador estadounidense o europeo) hace que las propiedades en la Ciudad de México sean comparativamente baratas. Por ejemplo, los condominios de lujo que podrían costar $1 millón de dólares en EE. UU. pueden costar la mitad o menos en la Ciudad de México para una calidad similar, atrayendo compradores internacionales. La estabilidad continua del peso y la evitación de cualquier devaluación importante son factores clave para mantener los flujos de inversión extranjera en bienes raíces.
En el aspecto regulatorio, más allá del control de rentas y las restricciones de Airbnb mencionadas antes, otras políticas y planes están influyendo en el mercado:
- Iniciativas de vivienda asequible: La nueva administración federal (que asumió el cargo a fines de 2024) ha anunciado un ambicioso programa de vivienda asequible, con el objetivo de construir 1 millón de viviendas a nivel nacional para 2030, con aproximadamente 26,000 unidades previstas para la Ciudad de México thelatinvestor.com. Aunque esto es un paso positivo para abordar la escasez de vivienda, los analistas señalan que es de escala insuficiente para una metrópoli de más de 20 millones de personas – solo mitigará parte del déficit thelatinvestor.com. No obstante, si se implementan, estos proyectos (probablemente desarrollos de vivienda social de densidad media y alta) podrían proporcionar cierto alivio al segmento de bajos ingresos y aliviar ligeramente la presión a largo plazo. El gobierno de la ciudad también está incentivando la reconversión de propiedades subutilizadas (por ejemplo, convertir antiguos edificios de oficinas en uso habitacional) y acelerando la entrega de permisos para vivienda de bajo costo.
- Sostenibilidad e Incentivos para la Construcción Verde: Las autoridades de la Ciudad de México han estado promoviendo el desarrollo inmobiliario sostenible. El Programa de Certificación de Edificios Sustentables ofrece exenciones fiscales en agua, nómina y predial, así como permisos expedidos, para proyectos que cumplen con estándares de construcción ecológica thelatinvestor.com. Esto ha llevado a un aumento notable en la construcción verde: solo en 2023, 86 nuevos proyectos en la ciudad obtuvieron la certificación LEED para edificios verdes, colocando a México entre los 10 principales países del mundo con edificios certificados LEED thelatinvestor.com. Además, bancos e instituciones internacionales están respaldando esta tendencia; por ejemplo, un préstamo sostenible vinculado a resultados de $150 millones del IFC está financiando mejoras energéticas y parques industriales ecológicos en México thelatinvestor.com. Estas medidas no solo benefician al medio ambiente, sino que también suelen aumentar el valor de las propiedades y atraer a inversionistas/inquilinos socialmente responsables. Se espera un continuo apoyo regulatorio a la sostenibilidad, haciendo que las características ecológicas sean cada vez más comunes (e incluso esperadas) en los nuevos proyectos comerciales y residenciales.
- Clima político y estabilidad: La transición política de México en 2024 (año de elecciones presidenciales) introdujo cierta incertidumbre. La elección de la presidenta Claudia Sheinbaum y la continuidad de la mayoría del partido gobernante provocaron inicialmente una actitud de “esperar y ver” entre algunos inversionistas, dada la agenda progresista de políticas de la administración thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Se plantearon preocupaciones acerca de eventuales cambios constitucionales o reformas fiscales relacionadas con la propiedad, pero hasta ahora el nuevo gobierno no ha promulgado ninguna medida drástica que afecte los derechos de propiedad. De hecho, el gobierno ha manifestado apoyo al desarrollo y la propiedad inmobiliaria (salvo el control de aumentos abusivos de renta) thelatinvestor.com. Las tensiones comerciales con EE.UU. (incluyendo amenazas de aranceles) han sido una preocupación más inmediata para el sector inmobiliario, especialmente en el rubro comercial mexicobusiness.news. El estrecho vínculo de México con la economía estadounidense implica que cualquier cambio en la política comercial o una desaceleración en EE. UU. puede afectar la demanda de oficinas y espacios industriales. No obstante, el consenso es que México seguirá siendo parte integral de las cadenas de suministro de América del Norte, y tanto los inversionistas nacionales como extranjeros mantienen una perspectiva positiva a largo plazo pese al ruido político a corto plazo businesswire.com businesswire.com.
En resumen, un entorno macroeconómico generalmente estable —caracterizado por una inversión creciente, tasas de interés altas pero en descenso, y políticas de vivienda proactivas (aunque modestas)— crea el escenario para que el mercado inmobiliario de la Ciudad de México continúe expandiéndose. Se están implementando cambios regulatorios para mejorar la asequibilidad y la sostenibilidad, lo que podría ir transformando gradualmente ciertos segmentos (especialmente la calidad y disponibilidad de vivienda en alquiler).
Principales proyectos de infraestructura y desarrollo que impactan el sector inmobiliario
Varios proyectos de infraestructura y desarrollos a gran escala están en marcha o se han completado recientemente en la Ciudad de México, y estos tienen efectos tangibles en la dinámica inmobiliaria:
- Nuevo Aeropuerto Internacional (AIFA): El Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles, inaugurado en 2022 en la zona norte del área metropolitana, es una incorporación significativa. Aunque sus volúmenes de pasajeros aún están en aumento, la presencia del aeropuerto (junto con mejoras viales asociadas) está impulsando el desarrollo en las afueras del norte. Los municipios cercanos al aeropuerto están viendo nuevos hoteles, parques industriales y viviendas para trabajadores. Con el tiempo, la conectividad mejorada hacia el AIFA podría elevar los valores inmobiliarios en el norte de la Ciudad de México y partes del Estado de México. También está en construcción una línea de tren suburbano que conectará el centro de la ciudad (estación Buenavista) con el nuevo aeropuerto, lo que integrará aún más esa región una vez que esté terminada (se espera para 2025–26). Los inversionistas inmobiliarios están atentos a oportunidades de terrenos y logística a lo largo de este corredor anticipando un mayor uso del aeropuerto.
- Tren Interurbano México-Toluca (El Insurgente): Tras años de construcción, una línea de tren suburbano de alta velocidad que conecta la Ciudad de México con Toluca (capital del vecino Estado de México) está parcialmente en operación. Bajo la marca “El Insurgente”, la línea abrió sus primeros tramos a finales de 2023 y llegó al poniente de la Ciudad de México (zona Santa Fe) en agosto de 2024 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Se espera que el tramo final hasta la terminal céntrica de Observatorio se complete en 2025 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Esta moderna línea ferroviaria reducirá significativamente los tiempos de viaje entre la Ciudad de México y Toluca (un trayecto que solía tomar más de una hora en auto podría tomar ~20-30 minutos en tren). Las implicaciones inmobiliarias son notables: el distrito de negocios de Santa Fe ahora cuenta con una estación de tren, lo que debería facilitar los trayectos de su fuerza laboral y potencialmente aumentar la ocupación de oficinas en la zona. Asimismo, las áreas alrededor de Observatorio (que se conectará con el sistema de Metro) están destinadas a desarrollos orientados al transporte, incluyendo nuevos proyectos de uso mixto para revitalizar esa zona. En Toluca y estaciones intermedias, se anticipa una mayor demanda de vivienda por parte de personas que pueden trabajar convenientemente en la Ciudad de México pero vivir más al oeste. En general, el tren interurbano es un parteaguas para la conectividad regional y probablemente aumentará los valores inmobiliarios cerca de sus estaciones en ambos extremos, haciendo que la extensa megalópolis mexicana esté más integrada.
- Expansión del Transporte Urbano (Cablebús y Metro): La Ciudad de México ha ampliado su red de transporte público con soluciones innovadoras como el Cablebús, un sistema de teleférico que atiende a barrios montañosos y marginados. Actualmente operan dos líneas de Cablebús (Línea 1 al norte y Línea 2 al oriente), mejorando drásticamente el transporte en zonas como Iztapalapa. El éxito de estas líneas (decenas de miles de pasajeros diarios) thelatinvestor.com thelatinvestor.com ha dado lugar a planes para rutas adicionales. Estos proyectos ya han estimulado el interés inmobiliario en las áreas terminales, por ejemplo, se están planeando nuevos centros comerciales, complejos de departamentos e instalaciones comunitarias alrededor de las estaciones del Cablebús debido al influjo de personas y la reducción en los tiempos de traslado. Mientras tanto, el sistema de Metro de la ciudad continúa en expansión y modernización. La Línea 12 (que tuvo un tramo cerrado tras un accidente en 2021) fue completamente reparada y reabierta en 2023, restaurando el servicio en el corredor sureste. También hay extensiones en curso (como la extensión de la Línea 12 del Metro hasta Observatorio para conectarse con el tren Toluca, y nuevas líneas o rutas BRT propuestas en zonas periféricas). Cada mejora en el transporte tiende a impulsar el desarrollo inmobiliario en las áreas colindantes al hacerlas más accesibles y atractivas tanto para residentes como para negocios. Por ejemplo, la extensión del BRT Insurgentes Sur hace algunos años contribuyó a un mini auge de edificios residenciales medianos a lo largo de su trayecto. Podemos esperar auges localizados similares a medida que nuevos nodos de transporte entren en operación.
- Grandes Desarrollos de Usos Mixtos: El paisaje y el horizonte de la ciudad se están redefiniendo con varios proyectos grandes de usos mixtos. Un ejemplo es el proyecto Mítikah en el sur de Coyoacán: un mega desarrollo que incluye una de las torres residenciales más altas de Latinoamérica, un centro comercial y oficinas (inaugurado en fases hasta 2022). Proyectos como éste suelen regenerar los barrios aledaños, incrementando el valor del suelo y atrayendo residentes de altos ingresos. En el centro histórico, esfuerzos de revitalización como el Proyecto Chapultepec (mejoras culturales y de parques en torno a Chapultepec) y la conversión de antiguos espacios industriales en Nuevo Polanco en centros comerciales/residenciales modernos siguen en marcha. Además, algunos edificios de oficinas en el centro histórico y corredores como Reforma están siendo destinados a la conversión en departamentos u hoteles, dada la alta vacancia de oficinas. El gobierno ha mostrado su respaldo a estos proyectos de reutilización adaptativa como una vía para atender la demanda de vivienda y evitar el deterioro urbano. Aunque el progreso es gradual, incluso unos pocos casos exitosos de conversión podrían sentar precedente, añadiendo potencialmente cientos de nuevas viviendas en zonas céntricas en los próximos años.
- Parques Industriales para Nearshoring: Fuera del núcleo urbano inmediato, numerosos proyectos de parques industriales alrededor del área metropolitana de la Ciudad de México están en desarrollo, impulsados por el nearshoring. Por ejemplo, se planean nuevos parques logísticos a lo largo de la autopista México-Querétaro y en Huehuetoca y Zumpango (al norte de la ciudad). Estos proyectos, a menudo respaldados por inversores internacionales, están incorporando diseños sostenibles (energía solar, certificaciones verdes) como se mencionó anteriormente thelatinvestor.com. A medida que estos polos industriales crecen, generan un efecto derrame en la demanda habitacional local: trabajadores y gerentes buscan residencias a una distancia conmutables. Las localidades cercanas a estos parques pueden experimentar nuevas subdivisiones de vivienda y centros comerciales. Además, el éxito en la atracción de manufactura (por ejemplo, aeroespacial en Querétaro, automotriz en Puebla) beneficia indirectamente a la economía de la Ciudad de México, ya que la capital proporciona servicios financieros y profesionales esenciales para estas industrias. En ese sentido, la tendencia macro de desarrollo del nearshoring es un trasfondo fundamental: no solo llena bodegas y fábricas, sino que también trae inversiones en infraestructura (autopistas, conexiones ferroviarias, proyectos energéticos) que mejoran la conectividad en el centro de México. Todo esto refuerza la atractividad de la Ciudad de México como un centro de negocios regional, lo cual finalmente impulsa tanto la demanda inmobiliaria comercial como residencial.
Dinámica de Oferta y Demanda y Perspectivas del Mercado
Oferta vs. demanda: El mercado inmobiliario de la Ciudad de México en 2025 puede caracterizarse como limitado en oferta en vivienda y retail, pero con exceso de oferta en oficinas (con el sector industrial en un punto intermedio, tendiendo hacia la escasez). En el lado residencial, el desequilibrio fundamental de un inventario de viviendas limitado frente a una demanda creciente probablemente persistirá. El ritmo de construcción de nuevas viviendas no está alcanzando la formación de nuevos hogares en la capital. Como se ha señalado, incluso los programas públicos ambiciosos solo abordan una fracción del déficit thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Esto sugiere que, a menos que ocurra una recesión o un gran impacto externo, los precios de las viviendas y las rentas seguirán su tendencia al alza en los próximos años. La asequibilidad seguirá siendo un problema importante, lo que podría dar lugar a más respuestas regulatorias o soluciones creativas de mercado (co-living, microdepartamentos, etc.) para acomodar a los residentes. Inversionistas y desarrolladores están mirando cada vez más hacia “barrios emergentes” en las periferias de la ciudad, donde la tierra es más barata, para construir la próxima ola de viviendas globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Estas áreas, impulsadas por mejoras en el transporte, podrían experimentar la mayor apreciación relativa de precios en el futuro a medida que se equiparan con el resto de la ciudad.
En el sector comercial, la oferta de oficinas todavía supera la demanda actual, pero lo peor podría haber pasado si las condiciones económicas se estabilizan. Las empresas están reabsorbiendo espacio lentamente y la nueva oferta está prácticamente detenida, lo que ayudará a equilibrar el mercado con el tiempo. Un indicador clave a seguir es la ocupación de oficinas frente a las tendencias de trabajo remoto: si más empresas exigen el regreso a la oficina o si nuevos negocios (particularmente relacionados con el nearshoring) establecen operaciones en la Ciudad de México, la absorción podría acelerarse. La vacancia alrededor del 20% es alta, pero no catastrófica; los propietarios se han vuelto más flexibles, ofreciendo concesiones para atraer inquilinos. Se espera que en los próximos 2-3 años la vacancia de oficinas disminuya gradualmente hasta situarse en los “teens” (menos del 20%), aunque probablemente no volverá a los niveles de un solo dígito previos a 2019, dadas las transformaciones estructurales en el uso de oficinas. Los edificios de mayor calidad y en ubicaciones privilegiadas se arrendarán primero, mientras que las oficinas antiguas o en ubicaciones poco favorables podrían tener dificultades (y convertirse en candidatas para reconversión a otros usos).
Para el sector minorista, la situación de oferta y demanda es favorable: hay relativamente poco espacio comercial nuevo en construcción, mientras que la demanda de los minoristas se ha recuperado, por lo que la ocupación y las rentas deberían permanecer sólidas. Los consumidores han mostrado una demanda acumulada por comprar en persona y las marcas internacionales están expandiéndose en México, todo lo cual respalda al sector inmobiliario comercial. Es posible que veamos el lanzamiento de nuevos proyectos comerciales selectos en barrios desatendidos a medida que los desarrolladores ganen confianza en la recuperación (posiblemente integrados en formatos de uso mixto). A menos que ocurra una fuerte disminución en el gasto del consumidor, las vacancias comerciales deberían situarse en dígitos bajos (alrededor del 5–7% o menos), lo que en la práctica significa un mercado favorable para los propietarios en los centros principales.
En el sector industrial inmobiliario, se espera que la demanda permanezca sólida hasta 2025 y más allá. Incluso si el nearshoring se modera ligeramente (algunos reportes señalan una leve desaceleración en 2024 mientras las empresas absorben el espacio que rentaron en 2021–2022 siila.com.mx), la ventaja estratégica de México sugiere una continua llegada de operaciones manufactureras y logísticas. Las tasas de vacancia en parques industriales pueden aumentar modestamente si se entrega mucha construcción especulativa nueva, pero estas parten de mínimos históricos cercanos al 2%. Incluso si aumentan, por ejemplo, al 4–5%, todavía indicarían un mercado ajustado favorable a los propietarios. El crecimiento de las rentas en el sector industrial podría seguir superando la inflación, especialmente en ubicaciones cercanas a la ciudad donde el terreno es escaso.
Principales riesgos y factores a monitorear: Aunque el panorama es en general positivo, tiene algunos matices. Uno es el entorno económico global: si la economía de Estados Unidos se desacelera significativamente o las disputas comerciales se intensifican (por ejemplo, aranceles como los impuestos a principios de 2025 riotimesonline.com), la Ciudad de México podría sentir los efectos a través de una menor expansión corporativa y una disminución en el apetito de los inversionistas extranjeros. Otro factor es la continuidad de la política interna: el enfoque del gobierno actual ha sido en la práctica favorable al mercado, pero cualquier cambio inesperado (por ejemplo, cambios en los impuestos prediales o regulaciones más estrictas más allá del control de rentas) podría alterar el sentimiento de los inversionistas. Además, la asequibilidad y los problemas sociales (como la oposición local a la gentrificación) podrían influir en las políticas. Ya hemos visto cómo la presión de la comunidad ha dado lugar a la ley de Airbnb y topes a las rentas; otras medidas podrían incluir incentivos para desarrolladores de vivienda asequible o incluso impuestos a la vacancia en unidades de lujo no utilizadas.
Por el lado positivo, los fundamentos de la Ciudad de México siguen siendo muy sólidos. Es la capital económica y cultural del país, un imán para el talento y la inversión. Su economía diversificada (que abarca desde las finanzas hasta las startups tecnológicas y las industrias creativas) le otorga resiliencia. Las inversiones en infraestructura están mejorando de manera constante la calidad de vida y la conectividad, lo que tiende a aumentar el valor inmobiliario con el tiempo. Y el impulso hacia la sostenibilidad y modernización en el sector inmobiliario agrega valor a largo plazo al parque inmobiliario de la ciudad: los nuevos edificios verdes e iniciativas de ciudades inteligentes hacen que el mercado sea más atractivo para los inversionistas institucionales.
En conclusión, el mercado inmobiliario de la Ciudad de México en 2025 se caracteriza por el crecimiento y la oportunidad, especialmente para quienes invierten en vivienda y activos comerciales bien posicionados, pero también por la necesidad de navegar cambios regulatorios y un desempeño desigual entre sectores. El sector residencial experimenta una ola de demanda tanto de locales como de extranjeros, con tendencias de precios que se espera permanezcan al alza (aunque quizás a un ritmo ligeramente menor que en los últimos años) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. El sector inmobiliario comercial es una historia de dos caras: los segmentos de comercio minorista e industrial prosperan gracias al consumo robusto y al nearshoring, mientras que el segmento de oficinas se encuentra en una recuperación gradual tras una situación de sobreoferta riotimesonline.com mexicobusiness.news. Colonias clave como Polanco, Roma/Condesa y Santa Fe seguirán siendo puntos focales de actividad, mientras que zonas emergentes ganan protagonismo gracias a nuevas conexiones de transporte y proyectos de desarrollo. Se recomienda a los inversionistas prestar especial atención a los cambios normativos (como los nuevos controles de renta) y dirigirse a segmentos con fundamentos sólidos (por ejemplo, vivienda de clase media o instalaciones logísticas) para obtener los mejores rendimientos a largo plazo. En general, el mercado inmobiliario de la Ciudad de México entra a la segunda mitad de la década de 2020 con una confianza respaldada por una fuerte demanda, oferta restringida en sectores críticos y el papel perdurable de la ciudad como el corazón de la economía mexicana.
Fuentes
- Global Property Guide – Análisis del mercado de vivienda residencial en México 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- TheLatinvestor – ¿Están subiendo los precios de las propiedades en la Ciudad de México? (junio 2025) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- TheLatinvestor – 15 tendencias fuertes para 2025 en el mercado inmobiliario de la Ciudad de México thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- Mexico Business News – Alquiler de oficinas en México cae 27% en 2025, Ciudad de México baja 40% mexicobusiness.news mexicobusiness.news
- The Rio Times – El sector de oficinas de la Ciudad de México enfrenta una caída del 40% en ocupación (Mar 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com
- Mexico Business News – La vacancia de oficinas en la Ciudad de México se contrajo a 21.56% en el 3T24 mexicobusiness.news mexicobusiness.news
- Nearshore Americas – La Ciudad de México establece límites a los aumentos de renta nearshoreamericas.com nearshoreamericas.com
- FIBRA Macquarie (BusinessWire) – Resultados del cuarto trimestre de 2024 (Ocupación de Retail) businesswire.com
- Mexico Business News – Instantánea del mercado inmobiliario de 2025 (Bernardo Cordero, Mexico Business News) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Comentario experto sobre las condiciones del mercado)
