El mercado inmobiliario de Shenzhen en 2025 está experimentando un repunte crucial tras un período de corrección. Los volúmenes de transacciones han aumentado en medio de medidas de apoyo gubernamental, y los precios se están estabilizando en la megaciudad tecnológica de China. El mercado abarca los sectores inmobiliarios de residencial, comercial (oficinas y comercios) y industrial, cada uno mostrando tendencias distintas. Las ventas de viviendas se dispararon a principios de 2025 al liberarse la demanda contenida sz.gov.cn, mientras que el sector de oficinas comerciales está lidiando con una alta oferta y rentas a la baja sz.gov.cn. Las propiedades industriales y logísticas siguen respaldadas por la economía manufacturera y tecnológica de Shenzhen. Este informe ofrece un análisis integral de tendencias de precios, rendimientos de alquiler, dinámica de oferta y demanda, demografía, influencias políticas, desarrollos de infraestructura e inversión extranjera que impactan el mercado inmobiliario de Shenzhen. También comparamos tendencias entre distritos (desde los exclusivos Nanshan y Futian hasta el más asequible Longgang) y destacamos proyectos próximos notables que darán forma al futuro del mercado.
Shenzhen, a menudo apodada el Silicon Valley de China, es un motor clave del Área de la Gran Bahía y apunta a un crecimiento del PIB del 5,5% en 2025 cnbayarea.org.cn. Su sólida economía (crecimiento del 5,8% en 2024) y una población de ~18 millones (creciendo ~1,1% anual) savills.com generan una fuerte demanda inmobiliaria subyacente. Sin embargo, la ciudad y la nación han enfatizado que “la vivienda es para vivir, no para especular”, lo que ha llevado a políticas que priorizan la estabilidad y la asequibilidad. A continuación, analizamos cada segmento del mercado inmobiliario de Shenzhen en 2025 y más allá, proporcionando información valiosa para inversores, desarrolladores y compradores de vivienda.
Influencias económicas y demográficas en el sector inmobiliario
La próspera economía impulsada por la tecnología de Shenzhen y las tendencias demográficas sientan las bases para su mercado inmobiliario. El objetivo de PIB de la ciudad de 5,5% de crecimiento en 2025 cnbayarea.org.cn subraya la confianza en una expansión continua, tras un fuerte crecimiento en 2024. La manufactura de alta tecnología, la electrónica, las finanzas y los sectores de I+D prosperan aquí, apoyando la creación de empleo (200,000 nuevos empleos previstos en 2025) y el crecimiento de los ingresos cnbayarea.org.cn – factores que refuerzan la demanda de vivienda. La población de Shenzhen alcanzó los 17,99 millones en 2024, un aumento del 1,1% interanual savills.com, el crecimiento más rápido en el Área de la Gran Bahía, en parte debido a la migración de talento calificado. Esta población joven y en expansión (atraída por las oportunidades en tecnología y finanzas) sustenta las necesidades de vivienda de usuarios finales, incluso cuando se frena la demanda especulativa.
Desde el punto de vista demográfico, el aumento de la clase media de la ciudad y la afluencia de “migrantes tecnológicos” educados impulsan la demanda de viviendas de mejor calidad y alquileres de calidad. La proximidad de Shenzhen y su integración mejorada con Hong Kong también juegan un papel – la ciudad ha superado a Macao como el destino de fin de semana más popular para los residentes de Hong Kong savills.com. El movimiento transfronterizo está estimulando el sector inmobiliario comercial y hotelero (más sobre esto en Commercial Sector), y algunos compradores de Hong Kong invierten en viviendas en Shenzhen para aprovechar la relativa asequibilidad y el potencial de revalorización futura. En general, los sólidos fundamentos económicos y el crecimiento poblacional forman una base sólida para el sector inmobiliario, aunque el mercado también lidia con el legado de la desaceleración inmobiliaria general de China en 2022–2023.
Política gubernamental y regulaciones de vivienda
El entorno político ha sido un factor decisivo en el cambio de mercado de Shenzhen en 2025. Tras una prolongada recesión inmobiliaria, las autoridades chinas implementaron importantes medidas de flexibilización a finales de 2024 para “revivir las transacciones de viviendas” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Shenzhen respondió con ajustes locales de política alrededor de septiembre de 2024 que impulsaron un aumento en las ventas. Por ejemplo, se relajaron los requisitos de pago inicial y las restricciones para la compra de viviendas, y se redujeron las tasas hipotecarias en los préstamos existentes para disminuir los costos de los compradores globalpropertyguide.com. Estos cambios liberaron una demanda contenida: para el cuarto trimestre de 2024, las transacciones se dispararon y los precios se estabilizaron. En octubre de 2024, los precios de las viviendas nuevas en Shenzhen aumentaron un 0,1% mensual, rompiendo una caída de 18 meses szft.gov.cn; y los precios de segunda mano subieron un 0,7% mensual (tras 13 meses de descensos) szft.gov.cn. El impulso continuó a principios de 2025, ayudado por “políticas preferenciales” a las que Savills atribuye el sólido desempeño del mercado en el primer trimestre sz.gov.cn.
La postura de Pekín sigue siendo que la vivienda debe ser asequible y no meramente un vehículo de inversión. Hay un debate en curso sobre proyectos piloto de impuestos a la propiedad (Shenzhen es una ciudad candidata), y Shenzhen cuenta con un sistema de cuotas para gestionar la compra de viviendas (por ejemplo, límites a compradores no locales, etc.), aunque la aplicación se relajó algo durante el impulso de estímulo de 2024. En abril de 2025, el Politburó de China enfatizó “acelerar la renovación urbana” – incluyendo la remodelación de aldeas urbanas y viviendas antiguas – y optimizar las políticas para absorber viviendas sin vendernews.szhome.com. Esto indica un mayor apoyo al lado de la oferta: proyectos de remodelación y posiblemente la compra gubernamental de inventario excedente para estabilizar el mercado globalpropertyguide.com. El gobierno de Shenzhen también está invirtiendo fuertemente en viviendas públicas de alquiler y viviendas subsidiadas, con el objetivo de garantizar una oferta de viviendas asequibles para el talento.
De manera crucial, los compradores primerizos disfrutan de un estatus preferencial (con pagos iniciales más bajos y subsidios), y en 2025 Shenzhen ajustó su definición de “comprador de vivienda por primera vez” para ser más flexible, haciendo que más personas sean elegibles para hipotecas preferenciales. Además, los impuestos a las transacciones para mejorar a una vivienda más grande se han reducido globalpropertyguide.com, fomentando la rotación en el mercado. El efecto neto de estas políticas ha sido la restauración de la confianza de los compradores. La Asociación de Intermediarios Inmobiliarios de Shenzhen señaló una “respuesta entusiasta del mercado” a los cambios de política de finales de 2024, calificándolos como una “base sólida para un desarrollo sostenible y saludable” szft.gov.cn del mercado.
De cara al futuro, se espera que los responsables de las políticas sigan siendo de apoyo pero cautelosos: no se busca un nuevo aumento brusco de precios. Los analistas pronostican descensos leves o precios estables en 2025 a nivel nacional, con un crecimiento que se reanudaría de manera modesta en 2026 (+1,2%) y 2027 (+2,0%) globalpropertyguide.com. Para ciudades de primer nivel como Shenzhen, se anticipa una “corrección leve” antes de la estabilización en 2026 globalpropertyguide.com. En resumen, las medidas gubernamentales de 2024–2025 han favorecido el crecimiento del sector vivienda (tras la dura represión a los promotores de las “Tres Líneas Rojas”), con el objetivo de lograr un aterrizaje suave y una recuperación gradual del mercado inmobiliario chino.
Grandes proyectos de infraestructura y desarrollo
La infraestructura y los nuevos desarrollos están transformando el panorama inmobiliario de Shenzhen en todos los distritos:
- Ferrocarril urbano y transporte: La red de metro de Shenzhen sigue expandiéndose, mejorando la conectividad con distritos periféricos como Longgang, Pingshan y Guangming. Nuevas líneas y extensiones (por ejemplo, la Línea 16 a Longgang, trenes interurbanos) están haciendo que más zonas sean accesibles, aumentando la demanda de vivienda allí. El tren interurbano Shenzhen–Dongguan–Huizhou y las mejoras en curso en los aeropuertos y puertos de Shenzhen (nueva terminal del Aeropuerto Internacional de Bao’an, mejoras en la Terminal de Cruceros de Shekou) integran aún más la región de la ciudad. Zona de Cooperación de Qianhai: La Zona de Cooperación de la Industria de Servicios Modernos Shenzhen-Hong Kong de Qianhai, en el oeste de Shenzhen (lindando con Bao’an/Nanshan), es una de las áreas de desarrollo más destacadas. Qianhai está experimentando una expansión masiva (el área planificada creció a 120 km²) y se está llenando de torres de oficinas de grado A, parques de innovación y residencias de alta gama. Como zona abierta con políticas especiales para atraer empresas de Hong Kong y extranjeras, Qianhai está creando un nuevo CBD. Proyectos como Shenzhen Bay Technology Eco-Park y Qianhai Kerry Centre están sumando espacio comercial, lo que influirá en la oferta y los alquileres de oficinas en toda la ciudad. En cuanto a residencial, la proximidad de Qianhai a Hong Kong (a través del nuevo paso fronterizo terrestre Shenzhen–Hong Kong en Qianhai) la hace atractiva para profesionales transfronterizos; los precios aquí rivalizan con los de los distritos centrales.
- Base de Super Sedes de la Bahía de Shenzhen: En Futian/Nanshan, la Base de Super Sedes de la Bahía de Shenzhen es un ambicioso conjunto de rascacielos superaltos planeados como sedes para empresas Fortune 500. Aunque aún está en construcción (con finalizaciones previstas hasta finales de la década de 2020), este proyecto consolidará el estatus de Shenzhen como un centro de negocios global. La promesa de torres icónicas (algunas superando los 400 m de altura) y complejos de uso mixto (oficinas, apartamentos de lujo, comercios) ya está impulsando el valor del suelo en la zona.
- Parques de Manufactura Avanzada: De manera única, Shenzhen está innovando en el espacio industrial construyendo campus fabriles de gran altura. La ciudad planea “acelerar la construcción de 20 parques industriales de manufactura avanzada y fábricas de gran altura” para 2025sz.gov.cn en distritos como Bao’an, Longhua, Guangming y Longgang. Estos proyectos (que cubren un total de 300 km²) albergarán manufactura tecnológica, robótica, nuevas energías y otras industrias estratégicas news.cgtn.com. Por ejemplo, el distrito de Guangming inauguró un nuevo parque de manufactura inteligente que alberga empresas de IA e instrumentos de precisión szgm.gov.cn. Estos desarrollos no solo impulsan la demanda de propiedades industriales, sino que también generan empleos y necesidades de vivienda en esos distritos.
- Proyectos de Regeneración Urbana: Shenzhen está en constante proceso de renovación de sus áreas más antiguas. Entre los proyectos de renovación urbana más destacados para 2025 se encuentran la reurbanización de Lychee Garden en Futian y la revitalización del área de Nantou Ancient Town en Nanshan, así como numerosas conversiones de antiguas zonas fabriles en parques de industrias creativas o apartamentos. Las renovaciones de antiguas aldeas urbanas (“城中村”) – por ejemplo, las aldeas de Shuiwei y Baishizhou – están sumando nueva oferta de vivienda en zonas privilegiadas. La iniciativa de “actualización urbana” de la ciudad, respaldada por fondos centrales en 2025news.szhome.com, implica más proyectos de este tipo para reemplazar viviendas deterioradas por desarrollos modernos y de mayor densidad.
- Proyectos inmobiliarios notables 2025+: En el ámbito residencial, se espera que varios proyectos de alto perfil lleguen al mercado. En Nanshan, el proyecto CITIC Front Bay (Yuanwafu) en Shenzhen Bay, un desarrollo ultra lujoso frente al mar, se anticipa que “rompa” el techo de precios previo de Shenzhen – desde que Shenzhen eliminó los topes de precios en viviendas nuevas, este proyecto podría lanzarse a precios récord para la ciudad sohu.com. También a finales de 2024, China Resources Land y desarrolladores asociados pagaron un precio récord por un terreno en Houhai (zona de Shenzhen Bay), lo que indica confianza en el mercado de gama alta sohu.com. En Futian, proyectos próximos como la reurbanización de Excellence & Kingkey en Antuoshan y el proyecto de New World cerca de Xiangmihu añadirán nuevas residencias de lujo en 2025–2026 sohu.com sohu.com. En el sector comercial, las entregas de oficinas de grado A en 2025 incluyen 14 nuevos proyectos de oficinas que suman ~893,000 m² sz.gov.cn (muchos en Qianhai, Houhai y Futian), lo que incrementará el stock de oficinas en ~7.9% sz.gov.cn. Esta afluencia de oferta influirá en la vacancia y las rentas de oficinas, como se discute más adelante.
Todos estos proyectos de infraestructura y desarrollo mejoran la conectividad y el atractivo de Shenzhen, pero también introducen nueva oferta que el mercado debe absorber. Los inversores deben seguir qué distritos se beneficiarán (por ejemplo, las zonas que reciben nuevas conexiones de transporte suelen ver un aumento en el valor de la propiedad) y dónde podrían surgir riesgos de sobreoferta (por ejemplo, un exceso de espacio de oficinas en ciertos distritos de negocios).
Sector residencial inmobiliario
Volumen de ventas, precios y dinámica de oferta-demanda
El mercado residencial de Shenzhen se está recuperando en 2025, con volúmenes de transacciones que aumentan considerablemente respecto al año anterior. En el primer trimestre de 2025, se vendieron más de 26,000 unidades nuevas y de segunda mano, un aumento interanual del 67.7% sz.gov.cn. Este resurgimiento comenzó tras la relajación de políticas a finales de 2024: por ejemplo, solo en los primeros 24 días de noviembre de 2024, se vendieron 7,800 apartamentos nuevos (ventas diarias un 201% más altas interanual) y 5,477 unidades de segunda mano (un aumento del 118% interanual) szft.gov.cn. Estas cifras marcaron la mayor actividad desde 2021. Datos de Savills mostraron que el área de ventas de viviendas nuevas aumentó un 61.3% interanual en el primer trimestre de 2025 sz.gov.cn, reflejando que los compradores están regresando rápidamente al mercado.
A pesar del auge de ventas, las tendencias de precios se han mantenido relativamente estables: el mercado está recuperando volumen antes que precio. Tras caer durante 2022–2023, los precios de la vivienda ahora están tocando fondo. Para marzo de 2025, los precios de viviendas nuevas en Shenzhen se mantuvieron prácticamente estables interanualmente, incluso bajaron un marginal 0.4% interanual globalpropertyguide.com. Los precios de viviendas de segunda mano seguían siendo aproximadamente un 3% más bajos interanualmente globalpropertyguide.com, pero las caídas se han ido reduciendo durante varios mesesnews.szhome.com. En abril de 2025, los precios de segunda mano bajaron solo un 0.21% mensual y –2.88% interanual en Shenzhennews.szhome.comnews.szhome.com, la menor caída entre las diez principales ciudades de China. De hecho, el desempeño del índice de precios de Shenzhen fue el más resistente, lo que indica una estabilización cercananews.szhome.com.
Niveles de precios actuales: Según datos de CREIS, a marzo de 2025 el precio promedio de la vivienda nueva comercial en Shenzhen era de aproximadamente ¥52,700 por m² y las viviendas de segunda mano promediaban ¥67,600 por m² globalpropertyguide.com. Sin embargo, datos locales de anuncios sugieren que los precios de venta de segunda mano en toda la ciudad rondan los altos ¥50,000 por m² a mediados de 2025 (Anjuke informa ~¥57,000), ya que los vendedores en zonas menos privilegiadas han reducido sus expectativas. Las tendencias de precios varían mucho según el distrito (ver la siguiente sección). En general, los precios de la vivienda en la ciudad siguen siendo los más altos de China continental, aparte del centro de Shanghái y Pekín. Incluso después de la reciente corrección, la asequibilidad de la vivienda está muy limitada: las relaciones precio-ingreso en ciudades de primer nivel como Shenzhen son extremadamente altas, y el gobierno ha señalado que evitará otro repunte especulativo.
En el lado de la oferta, los desarrolladores en Shenzhen han sido cautelosos. El lanzamiento de nuevos proyectos se desaceleró en 2022–2023 debido a la crisis de deuda de los desarrolladores en China y al débil sentimiento del mercado. Esto creó una acumulación de inventario no absorbido en algunas áreas. Pero las finalizaciones están aumentando a medida que los proyectos retrasados por problemas de financiamiento vuelven a encaminarse. Los analistas de Morningstar esperan que “el inicio de nuevas viviendas se mantenga moderado durante todo 2025” en China, pero las finalizaciones mejorarán debido al apoyo de políticas globalpropertyguide.com. En Shenzhen, esto significa un flujo moderado de nuevos condominios llegando al mercado: suficiente para dar opciones a los compradores, pero no una avalancha. El gobierno también aumentó directamente la oferta de vivienda asequible; Shenzhen tiene un objetivo ambicioso de contar con 1 millón de unidades de vivienda subsidiada para 2035. Ya hay decenas de miles de unidades de vivienda para talento y departamentos de alquiler público en construcción, lo que eventualmente aliviará parte de la demanda en el mercado privado.
Dinámica de la demanda: La demanda de usuarios finales (de compradores primerizos y quienes buscan mejorar su vivienda) es actualmente el principal motor, estimulada por tasas hipotecarias más bajas y políticas de flexibilización. La demanda de inversores (compras especulativas para obtener ganancias de capital) sigue siendo moderada en comparación con los años de auge, debido a una regulación más estricta y al recuerdo de las recientes caídas de precios. Dicho esto, las perspectivas a largo plazo de Shenzhen continúan atrayendo inversión de compradores nacionales más acomodados y algunos compradores extranjeros (Hong Kong, expatriados) que ven valor en las caídas. Los fundamentos de la ciudad —afluencia de población, tierra limitada y su papel clave en el Área de la Gran Bahía— sugieren una presión de demanda inherente. Por ahora, los niveles de inventario en el mercado de segunda mano son relativamente altos (muchos listados, ya que los propietarios buscan vender durante la recuperación), lo que mantiene el crecimiento de precios modesto. Pero los datos de transacciones indican que las viviendas con precios justos, especialmente en distritos populares, pueden venderse rápidamente (algunos lanzamientos nuevos a finales de 2024 se agotaron en cuestión de horas szft.gov.cn).
Precios residenciales por distrito y segmento
Shenzhen es una ciudad de submercados diversos, con un marcado contraste entre sus distritos centrales y las zonas periféricas. Aquí hay una comparación indicativa de los precios promedio de viviendas residenciales de segunda mano en los distintos distritos (a mediados de 2025):
| Distrito | Precio promedio de reventa (jul 2025) | Notas sobre la tendencia |
|---|---|---|
| Nanshan (Tecnológico y costero de alto nivel) | ¥87,600/m² shenzhen.anjuke.com | Precios más altos; muchas zonas de lujo por encima de ¥100k. Los precios repuntaron ~+8.6% interanual tras la caída de 2024. Fuerte demanda de élites tecnológicas y expatriados. |
| Futian (CBD y zona central) | ¥73,200/m² shenzhen.anjuke.com | Distrito central premium con urbanizaciones de lujo (muchos barrios por encima de ¥80k). ~10% de aumento interanual desde una base baja shenzhen.anjuke.com. Demanda de alta gama robusta, respaldada por las mejores escuelas y empleos. |
| Luohu (Antiguo centro de la ciudad) | ¥47,800/m² shenzhen.anjuke.com | Precios de gama media; zona céntrica más antigua con stock envejecido. Ligero aumento interanual (~+6.9% shenzhen.anjuke.com) mientras se recupera. Popular entre compradores con presupuesto ajustado que buscan ubicación céntrica. |
| Bao’an (Distrito noroeste incl. Qianhai) | ¥54,600/m² shenzhen.anjuke.com | Diverso: Qianhai/centro son caros (~¥80k) pero otras zonas son más asequibles. En general ~+10.6% interanual shenzhen.anjuke.com con nuevas líneas de metro y proyectos impulsando el crecimiento. |
| Longgang (Distrito noreste, grande y suburbano) | ¥36,000/m² shenzhen.anjuke.com | El distrito principal más asequible. Tuvo un repunte de ~+11% interanual shenzhen.anjuke.com tras caídas pronunciadas previas. La abundante oferta nueva mantiene los precios moderados. Atractivo para compradores primerizos. |
| Longhua (Norte, subcentro emergente) | ~¥50,000–60,000/m² (est.) | En rápido desarrollo; cerca de Futian, con nuevos proyectos (por ejemplo, zona de Shenzhen North). Precios en recuperación; fuerte demanda de viviendas nuevas, dada la mejora de infraestructuras. |
| Otros (Yantian, Pingshan, Guangming, etc.) | ~¥30,000–50,000/m² (varía) | Yantian (¥45k) ofrece vida costera pero está en el extremo este. Pingshan (¥28–30k) y Guangming (~¥33k) son relativamente baratos, orientados al crecimiento industrial. Todos experimentaron ligeros aumentos a medida que mejora la conectividad. |
Fuentes: Precios de anuncios en Anjuke julio 2025 shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com.
La tabla destaca cómo Nanshan y Futian dominan el segmento de lujo. Una encuesta reciente mostró que 18 subdistritos en Shenzhen tienen precios promedio de segunda mano por encima de ¥80,000/m² – todos menos uno están en Futian o Nanshan sohu.com. Estos dos distritos son imanes para compradores de alto nivel (ejecutivos tecnológicos, profesionales de finanzas y familias acomodadas), ofreciendo las mejores escuelas, empleos y servicios. Representaron una gran parte del valor de las transacciones; en 2024, Futian y Nanshan vendieron cada uno más de 9,000 viviendas de segunda mano, ocupando el 2º y 3º lugar en volumen (solo detrás del mucho más grande Longgang) sohu.com. Esto indica no solo precios altos sino también liquidez en estos mercados.
En contraste, Longgang y Bao’an registran los mayores volúmenes de transacciones debido a la abundante oferta y precios más bajos – atienden al mercado masivo y a compradores de primera vivienda. Longgang, por ejemplo, lideró las ventas en 2024, reflejando sus numerosos proyectos nuevos y urbanizaciones asequibles. A medida que la ciudad se expande hacia afuera, estos distritos periféricos se están urbanizando rápidamente (con nuevos centros como el CBD de Longgang en Bantian y el centro costero de Bao’an). El crecimiento de precios allí puede ser más volátil (impulsado por políticas y cambios en la oferta), pero a largo plazo, la mejora en las conexiones de transporte (por ejemplo, nuevas líneas de metro) está cerrando la brecha con los precios del núcleo urbano.
Brecha de precio entre vivienda nueva y de segunda mano: Cabe destacar que en Shenzhen, las viviendas nuevas a menudo se venden a precios ligeramente más bajos que las unidades de segunda mano comparables, debido a la orientación de precios del gobierno y la necesidad de los promotores de vender rápidamente. Por ejemplo, en abril de 2024 el precio promedio de transacción de primera mano (nueva) fue de ¥61,328/m², una caída del 1.5% interanual pdf.savills.asia, mientras que la de segunda mano promedió más alto. Esta brecha significa que los nuevos lanzamientos pueden atraer un interés intenso (algunos se agotan en “un día” como se vio a finales de 2024 szft.gov.cn). En 2025, con el relajamiento de los topes de precios, algunos proyectos nuevos de alta gama pueden lanzarse por encima de los precios de segunda mano (por ejemplo, el proyecto CITIC en Shenzhen Bay podría establecer un récord sohu.com). Sin embargo, en general, la nueva oferta en el segmento medio se fija para vender unidades rápidamente, ejerciendo presión competitiva sobre los propietarios de reventa.
Mercado de alquiler y rendimientos
El mercado de alquiler residencial de Shenzhen es activo, dada la gran población migrante (muchos jóvenes trabajadores alquilan). Los alquileres se habían mantenido relativamente estancados o a la baja durante los años de COVID, pero a medida que la economía se reabrió, la demanda de alquiler aumentó. Aun así, los aumentos de alquiler no han igualado el crecimiento de los precios de la vivienda en la última década, lo que resulta en bajos rendimientos de alquiler en comparación con los estándares globales.
A mediados de 2025, los rendimientos brutos de alquiler en Shenzhen promedian alrededor de 2.6% anual globalpropertyguide.com – en línea con otras ciudades chinas de primer nivel. Específicamente, un apartamento promedio de 3 habitaciones (~$523k para comprar, ~$1,179 de alquiler mensual) rinde ~2.7% bruto globalpropertyguide.com. Las unidades más pequeñas rinden de manera similar (2.6–2.7%). Después de costos (mantenimiento, impuestos, etc.), los rendimientos netos suelen ser solo de ~1% aproximadamente globalpropertyguide.com. Estas cifras subrayan que los inversores residenciales en Shenzhen apuestan principalmente por la apreciación de capital más que por los ingresos de alquiler.
Dicho esto, hay señales de que los rendimientos han tocado fondo: los alquileres han comenzado a subir suavemente a medida que mejora el mercado laboral y llegan graduados, mientras que los precios de compra se han estabilizado. De hecho, un análisis señaló que los rendimientos de alquiler en las cuatro principales ciudades de China aumentaron a alrededor del 1,8% neto en el primer semestre de 2023 yicaiglobal.com, desde mínimos históricos, a medida que los precios de la vivienda se corrigieron. La asequibilidad del alquiler en Shenzhen (relación alquiler-ingresos) sigue siendo un desafío para los inquilinos: el alquiler promedio de un apartamento puede fácilmente consumir más del 30% de los ingresos de un joven profesional en el centro de la ciudad. El gobierno ha promovido apartamentos de alquiler a largo plazo y apoyado plataformas de alquiler para asegurar un desarrollo saludable del mercado de arrendamiento.
Para los inversores, los bajos rendimientos significan que los costos de mantenimiento son altos en relación con el alquiler, lo que puede desalentar compras especulativas. Sin embargo, algunos propietarios ahora están viendo rendimientos ligeramente mejores: por ejemplo, a medida que se reabrieron las fronteras, la demanda de alquileres de alta gama por parte de expatriados y profesionales de Hong Kong aumentó, apoyando los alquileres en áreas como Shekou y Futian CBD. Por el lado de la oferta, una afluencia de viviendas de alquiler institucional (por ejemplo, la marca Port Apartment de Vanke y otros REITs que convierten algunos espacios comerciales sin vender en unidades de alquiler) podría aumentar gradualmente la vacancia y mantener los alquileres bajo control.
En resumen, los rendimientos de alquiler siguen siendo modestos (~2–3% bruto) globalpropertyguide.com en Shenzhen, lo que refleja valoraciones elevadas. Los inversores deben tener en cuenta que los ingresos por alquiler apenas cubrirán los costos de financiamiento a las tasas hipotecarias actuales, por lo que la tesis de inversión depende del crecimiento de precios a largo plazo y quizás de la diversificación de divisas (para compradores extranjeros). La estabilidad o el ligero aumento de los alquileres en 2025 es una señal positiva de demanda real, pero es poco probable que haya un aumento dramático de los alquileres dado el importante suministro de viviendas en camino y la vigilancia del gobierno sobre los costos de la vivienda.
Sector de Bienes Raíces Comerciales
Mercado de Oficinas (Espacio de Oficina Comercial)
El mercado de oficinas de grado A de Shenzhen en 2025 se caracteriza por una abundante nueva oferta, alta vacancia y alquileres favorables para los inquilinos. El rápido crecimiento del horizonte urbano de la ciudad en los últimos años ha llevado a un exceso de oferta de oficinas en algunas áreas, justo cuando el COVID y los vientos en contra de la industria tecnológica redujeron la demanda. Como resultado, el sector de oficinas se encuentra en una fase de mercado para inquilinos:
- Oferta y Vacancia: En 2025, Shenzhen añadirá aproximadamente 0,9 millones de m² de nuevo espacio de oficinas de Grado A sz.gov.cn, ampliando el stock total en alrededor de un 7,9% sz.gov.cn. Las principales entregas en el primer y segundo trimestre incluyen torres en Qianhai, Houhai y el Parque Científico de Nanshan. Esto se suma a la importante oferta entregada en 2022–2024. En consecuencia, la tasa de vacancia de oficinas en toda la ciudad ronda el 27–30% a principios de 2025 pdf.savills.asia cushmanwakefield.com. A finales del cuarto trimestre de 2024 era de ~29,0% savills.com, y se mantuvo elevada en el primer trimestre de 2025 (Knight Frank informó de “una fase de ajuste profundo” con vacancias aún cerca de máximos históricos). Algunos submercados, como Qianhai, tienen una vacancia aún mayor debido a la apertura simultánea de varios edificios nuevos.
- Impulsores de la Demanda: A pesar de los desafíos, la diversa economía de Shenzhen genera cierta demanda. El sector tecnológico y de TI sigue siendo el principal motor de arrendamiento de oficinas sz.gov.cn: tanto los gigantes tecnológicos locales como las startups amplían su espacio para laboratorios de I+D y oficinas. En el primer trimestre de 2025, las empresas relacionadas con “nuevas fuerzas productivas de calidad” (tecnología emergente) estuvieron activamente arrendando sz.gov.cn. El sector de internet por sí solo representó aproximadamente el 25% del volumen de arrendamiento de oficinas en el primer trimestre sz.gov.cn. Además, los sectores de finanzas, servicios profesionales y servicios al consumidor están contribuyendo con una demanda de arrendamiento constante sz.gov.cn. Una tendencia notable es el crecimiento de las empresas de comercio electrónico transfronterizo y sus proveedores de servicios, que ocuparon una cantidad significativa de espacio de oficinas (por ejemplo, un segmento arrendó ~10.000 m² en el primer trimestre) sz.gov.cn al beneficiarse del auge del comercio en línea y la integración del Área de la Gran Bahía.
- Alquileres: Con la oferta superando la demanda, los propietarios han estado reduciendo los alquileres para atraer y retener inquilinos. A partir del primer trimestre de 2025, el alquiler promedio de oficinas de Grado A en toda la ciudad cayó a aproximadamente RMB 163 por m² al mes, una disminución de ~3.5% trimestre a trimestre assets.cushmanwakefield.com. En términos interanuales, los alquileres bajaron aproximadamente un 9% a finales de 2024 pdf.savills.asia y continuaron disminuyendo en 2025. El índice de Savills mostró una caída interanual del alquiler de –9.0% al cuarto trimestre de 2024 pdf.savills.asia, y esa tendencia persistió. Los alquileres efectivos (con incentivos) son aún más bajos, ya que muchos propietarios ofrecen periodos de alquiler gratuito o subsidios para acondicionamiento. La presión es generalizada: incluso las oficinas prime en Futian CBD vieron caer los alquileres, mientras que los nuevos edificios en áreas descentralizadas han lanzado alquileres profundamente descontados para atraer ocupantes. Por ahora, el alquiler promedio del mercado de oficinas está en una tendencia a la baja sz.gov.cn y se espera que siga descendiendo en 2025 antes de tocar fondo.
- Perspectivas: El consenso es que la vacancia de oficinas en Shenzhen se mantendrá alta a corto plazo. “Desequilibrio persistente entre oferta y demanda” significa que la vacancia en toda la ciudad se espera que permanezca elevada y que los alquileres sigan disminuyendo research.jllapsites.com durante 2025. Sin embargo, hay puntos positivos: la recuperación económica y la expansión empresarial en sectores como vehículos de nueva energía, IA y finanzas podrían absorber espacio gradualmente. La absorción neta en el primer trimestre de 2025 en realidad mejoró (a nivel nacional, la absorción neta de oficinas en ciudades de primer nivel aumentó, con Shenzhen repuntando ~50–200% interanual en absorción) cbre.com.cn. Si la tendencia continúa, 2025 podría marcar el fondo del ciclo de oficinas, con una lenta recuperación posterior. Los inversores están mostrando cierto interés: en el primer trimestre de 2025 los activos de oficinas se convirtieron en un foco para los fondos de inversión (en China, los edificios de oficinas core fueron el principal objetivo de inversión, especialmente por fondos de seguros) cbre.com.cn. Las tasas de capitalización/rendimientos para oficinas en Shenzhen han subido ligeramente debido a los precios más bajos, lo que podría atraer a compradores que esperan un repunte futuro.
Bienes Raíces Comerciales y de Hospitalidad
El sector de propiedades comerciales en Shenzhen está en camino de recuperación en 2025, impulsado por un repunte en el gasto del consumidor y una afluencia de turistas (especialmente de Hong Kong). Tras la pausa de la pandemia, los compradores y turistas han regresado, y esto se refleja en la disminución de vacantes en los centros comerciales y la estabilización de los alquileres:
- Vacancia y Demanda: Para el primer trimestre de 2025, la tasa de vacancia en centros comerciales de Shenzhen cayó a ~6.8%, la más baja desde 2020 savills.com. Esto marcó seis trimestres consecutivos de disminución de vacancia, lo que indica que el espacio comercial está siendo absorbido. Los datos de Savills mostraron una caída interanual de 1.8 puntos porcentuales en la vacancia hasta 6.8% en el primer trimestre savills.com. Una vacancia tan baja – muy por debajo del promedio nacional de ~7.3% cbre.com.cn – subraya la fortaleza de la recuperación comercial de Shenzhen, gracias en parte al exitoso control del COVID en la ciudad y al rápido repunte del consumo. Los distritos comerciales populares (por ejemplo, Dongmen en Luohu, la zona de COCO Park en Futian, la zona de Coastal City en Nanshan) reportan alta ocupación a medida que marcas nacionales y operadores de alimentos y bebidas se expanden. Incluso los centros comerciales más nuevos en áreas suburbanas han comenzado a alquilarse a medida que crecen las comunidades residenciales en esas zonas.
- Alquileres: Si bien la ocupación mejoró, los alquileres han sido lentos en subir. Al primer trimestre de 2025, el alquiler promedio en centros comerciales prime de Shenzhen seguía siendo aproximadamente 2.4% menor interanual savills.com. Los propietarios en su mayoría mantuvieron los alquileres estables u ofrecieron ligeras reducciones para apoyar la recuperación de los inquilinos. Para mediados de 2025, hay señales de que los alquileres han tocado fondo: con el aumento del tráfico peatonal y las ventas minoristas, algunos propietarios están eliminando gradualmente los alivios temporales de alquiler. El entorno general es cautelosamente optimista: los alquileres estables permiten a los minoristas recuperar terreno, y cualquier crecimiento en los alquileres probablemente se verá en 2026, una vez que las ventas se normalicen completamente. Cabe destacar que segmentos como el comercio de lujo y la alta gastronomía en Shenzhen Bay y Futian experimentaron una recuperación de alquileres relativamente más rápida debido a la demanda resiliente de consumidores adinerados.
- Auge de las compras transfronterizas: Un factor único para el comercio minorista en Shenzhen ha sido el aumento de visitantes de Hong Kong tras la reapertura de la frontera. “Hongkoneses yendo al norte a gastar” se ha convertido en una tendencia, siendo Shenzhen ahora un destino principal de fin de semana para los residentes de HK savills.com. Se sienten atraídos por los grandes centros comerciales de Shenzhen, la variedad de atracciones familiares y los precios comparativamente más bajos (debido a la depreciación del RMB y diferentes mezclas de productos). Esta afluencia ha impulsado las ventas especialmente en Luohu (cerca de la frontera) y Nanshan (parques temáticos, outlets). Por ejemplo, los turistas de Hong Kong han incrementado significativamente la ocupación hotelera y los ingresos de alimentos y bebidas en Shenzhen. Mientras tanto, los turistas de China continental a Hong Kong ahora se enfocan más en hacer turismo que en comprar savills.com, lo que significa que las ganancias minoristas de Shenzhen no se ven igualadas por HK – un flujo de beneficios unidireccional savills.com. Esta dinámica está animando a minoristas internacionales a abrir en centros comerciales de Shenzhen para captar tanto el gasto local como el turístico.
- Tendencias estructurales: La población joven de Shenzhen hace que el comercio minorista experiencial sea clave. Los operadores de centros comerciales están destinando más espacio a restaurantes, entretenimiento (arenas de e-sports, cines inmersivos) y servicios de estilo de vida para atraer visitantes. Las tiendas pop-up “white-box” y las nuevas marcas nacionales (productos de “marca blanca”) están en aumento cushmanwakefield.com, lo que indica una mezcla minorista en evolución. Además, la integración del comercio electrónico es evidente: muchas tiendas físicas funcionan también como escaparate y centro de cumplimiento para pedidos en línea. El impulso del gobierno central para “aumentar el consumo” savills.com proporciona vientos favorables, con eventos como festivales de compras y subsidios para electrodomésticos o automóviles (algunos otorgados en 2023–24) que impulsan indirectamente el uso de propiedades comerciales (salas de exposición, etc.).
- Hoteles y hospitalidad: El sector hotelero del sector inmobiliario comercial también se está recuperando. La ocupación hotelera y las tarifas de habitaciones en Shenzhen han mejorado con el regreso de los viajes de negocios y el turismo. Aunque no se preguntó explícitamente, vale la pena señalar que se están construyendo nuevos hoteles (a menudo como parte de desarrollos de uso mixto) en Qianhai y cerca del Shenzhen World Exhibition Center para atender la creciente demanda de MICE (reuniones, incentivos, conferencias, exposiciones). Estas mejoras en la infraestructura hotelera apoyan aún más el comercio minorista (ya que los turistas gastan en los centros comerciales).
De cara al futuro, la perspectiva para el sector inmobiliario comercial de Shenzhen es positiva, especialmente en comparación con hace algunos años. Con la desocupación en mínimos de varios años y flujos turísticos robustos (por ejemplo, un aumento del 115% en turistas internacionales a través del aeropuerto de Shenzhen en 2024)savills.com, los propietarios de centros comerciales están recuperando la confianza. Dicho esto, el sector minorista está en constante evolución: los centros comerciales más antiguos en ubicaciones menos privilegiadas pueden necesitar reposicionamiento (algunos han estado convirtiendo pisos en centros de coworking o educativos). Los distritos periféricos aún presentan centros comerciales con bajo rendimiento y mayor desocupaciónresearch.jllapsites.com, pero en toda la ciudad, la tendencia es de recuperación. Los inversores vuelven a encontrar atractivos los activos minoristas dado el impulso de China al consumo interno; y Shenzhen, con sus altos ingresos y compradores expertos en tecnología, está a la vanguardia de los nuevos conceptos minoristas.
Bienes Raíces Industriales y Logísticos
El sector inmobiliario industrial de Shenzhen —que incluye espacios de manufactura, parques empresariales y logística (almacenes)— suele quedar opacado por sus mercados residencial y de oficinas, pero sigue siendo crucial. En 2025, este sector se caracteriza por su resiliencia y transformación:
- Espacio de Manufactura e I+D: Shenzhen está modernizando agresivamente su base industrial. Con la producción industrial representando el 35% del PIB de Shenzhensz.gov.cn, la ciudad ha delineado planes para liderar la manufactura avanzada. Para 2025, busca establecer múltiples clústeres industriales de billones de yuanes (por ejemplo, en electrónica, telecomunicaciones, equipos)sz.gov.cn. Para apoyar esto, Shenzhen invierte en nuevos parques industriales y centros de innovación. Se está implementando el concepto de fábricas “inteligentes” de varios pisos, permitiendo manufactura de alto valor en terrenos limitados. Distritos como Bao’an, Longhua, Guangming y Pingshan son beneficiarios; por ejemplo, 20 parques de manufactura avanzada en aproximadamente 300 km² están en construcción en esos distritos news.cgtn.com. Esto no solo incrementa el espacio industrial, sino que también eleva los estándares (con instalaciones inteligentes, características de construcción ecológica). El gobierno incluso ofrece generosos subsidios (de hasta ¥100 millones por proyecto importante) a las empresas para la modernización tecnológica de fábricassz.gov.cn, incentivando la ocupación de estos nuevos espacios. La demanda de instalaciones industriales modernas es alta en sectores como vehículos eléctricos, biotecnología y aeroespacial (ya que Shenzhen se diversifica más allá de la electrónica). Los antiguos complejos fabriles en áreas urbanas están siendo renovados o reutilizados (algunos en oficinas para industrias creativas o apartamentos como parte de la renovación urbana), concentrando la actividad industrial en zonas planificadas.
- Logística y almacenes: El papel de Shenzhen como centro de comercio y comercio electrónico garantiza una fuerte demanda logística, aunque los altos costos del suelo han hecho que parte del almacenamiento se traslade a las cercanas Dongguan/Huizhou. Aun así, en 2025 se prevé nueva oferta logística en la región, y la absorción ha sido sólida. En el primer trimestre de 2025, el sector de propiedades de almacenes en China tuvo una absorción neta récord (2,57 millones de m²) y la vacancia a nivel nacional cayó al 20,3% cbre.com.cn. En la propia Shenzhen, las principales empresas 3PL (logística de terceros) y de comercio electrónico (como JD.com, SF Express, que tiene sede en Shenzhen) buscan continuamente espacio de almacén moderno, especialmente cerca de puertos y aeropuertos. El crecimiento del comercio electrónico transfronterizo (envío de productos a consumidores globales) ha impulsado la demanda de instalaciones logísticas aduaneras en Shenzhen. El parque logístico de Qianhai y el centro logístico del aeropuerto tienen baja vacancia. Sin embargo, la vacancia logística general en el área más amplia de Shenzhen podría ser mayor (en los bajos dos dígitos o alrededor del 20%) debido a algunas nuevas entregas. El alquiler de espacio logístico se mantiene estable, con rentas de almacenes prime en Shenzhen alrededor de 30–40 RMB por m²/mes dependiendo de la ubicación.
- Parques industriales de alta tecnología y parques empresariales: Un subsegmento notable son los parques de ciencia y tecnología. El Parque Industrial de Alta Tecnología de Shenzhen (SHIP) en Nanshan – a menudo llamado el núcleo del Silicon Valley de China – sigue siendo muy demandado; la ocupación está casi completa y los alquileres son altos para industrial/oficinas (es un espacio de I+D cuasi-oficina). Parques más nuevos en Longgang (Parque Tecnológico de Valores), Bao’an y otros lugares atienden a industrias específicas (IA, biotecnología). La iniciativa gubernamental Hecho en China 2025 ha canalizado recursos a estos parques tearline.mil, resultando en instalaciones de alta calidad. Por ejemplo, la Ciudad de la Ciencia de Guangming está surgiendo como una importante base de I+D con laboratorios de última generación y aumentará la demanda tanto de espacio de laboratorio como de oficinas/residencias de apoyo en esa zona.
- Suelo y política: La limitada disponibilidad de suelo en Shenzhen hace que el suelo industrial sea valioso. La ciudad ha sido creativa, como se mencionó, construyendo hacia arriba (fábricas verticales) y también “liberando” suelo rural para uso industrial mediante reformas. Un enfoque político es alentar a las fábricas a construir más alto o reubicarse en parques industriales intensivos, liberando así algo de suelo para vivienda – esta es una estrategia continua de suministro de suelo. Mientras tanto, el gobierno central está impulsando la eficiencia logística (reduciendo el % de costo sobre el PIB), y Shenzhen contribuye a través de infraestructura logística inteligente (automatización en puertos, etc.).
Las perspectivas para el sector inmobiliario industrial en Shenzhen son sólidas. A medida que las cadenas de suministro globales se reconfiguran, parte de la manufactura está regresando o trasladándose al sur de China – Shenzhen, con su ventaja innovadora, debería captar la manufactura de alta tecnología mientras subcontrata la producción de menor valor a ciudades más económicas de Guangdong. La inversión extranjera en fábricas está aumentando (por ejemplo, la nueva fábrica de baterías de Tesla en Shanghái indica confianza en la manufactura china; Shenzhen podría ver proyectos similares en campos tecnológicos). Para la logística, la integración del Área de la Gran Bahía (con infraestructuras como el Puente Hong Kong-Zhuhai-Macao y nuevos puertos terrestres) impulsará aún más el sector logístico de Shenzhen como nodo de conexión entre la GBA y el mundo.
Los rendimientos de la propiedad industrial suelen ser más altos que los residenciales – a menudo del 5 al 7% bruto – lo que la hace atractiva para los inversores, especialmente dado el apoyo del gobierno (por ejemplo, el establecimiento de los primeros REITs de China fue en parques logísticos). Podemos esperar un continuo apoyo de políticas para el sector inmobiliario industrial y logístico, ya que está directamente vinculado a los objetivos de crecimiento económico. En resumen, aunque no acapara tantos titulares como los apartamentos u oficinas, el sector inmobiliario industrial/logístico de Shenzhen es un sector fundamental con demanda constante y respaldo gubernamental, que probablemente se expandirá en paralelo con los planes de modernización industrial de la ciudad.
Inversión extranjera y perspectivas
Históricamente, Shenzhen ha tenido menos inversión inmobiliaria extranjera directa en comparación con ciudades como Shanghái o Pekín, debido a reglas más restrictivas y a que su mercado está dominado por compradores nacionales. Sin embargo, es una parte clave de la iniciativa del Gran Área de la Bahía para atraer empresas y capital extranjero. En el sector comercial, vemos empresas extranjeras expandiendo su presencia – por ejemplo, instituciones financieras extranjeras en Qianhai y empresas multinacionales de tecnología estableciendo centros de I+D – lo que indirectamente impulsa la ocupación de oficinas. La zona de cooperación de Qianhai ofrece incentivos para empresas de Hong Kong e internacionales, lo que está llevando a acuerdos de arrendamiento de oficinas que involucran entidades extranjeras.
En cuanto al capital de inversión inmobiliaria, en 2024–2025 se observó una inversión institucional extranjera limitada en el sector inmobiliario de China debido a preocupaciones más amplias (deuda de desarrolladores, etc.), pero hay señales de que el interés está regresando para activos sólidos. Por ejemplo, algunos fondos de capital privado extranjeros y desarrolladores de Hong Kong se han asociado en proyectos en Shenzhen, percibiendo un piso en las valoraciones. El volumen de inversión en bienes raíces comerciales en China en el primer trimestre de 2025 fue de 56.100 millones de RMB cbre.com.cn – aunque bajó interanualmente, incluyó algunas grandes adquisiciones de oficinas en ciudades de primer nivel que probablemente involucraron capital extranjero. La historia de crecimiento de Shenzhen y la reciente corrección de precios podrían atraer a más inversores extranjeros que buscan inversiones a largo plazo, especialmente si el gobierno chino ofrece garantías y un entorno empresarial más amigable.
Los compradores de vivienda de Hong Kong merecen una mención: con la normalización de los viajes, más residentes de Hong Kong están considerando comprar viviendas en Shenzhen para inversión o familia (algunos se sienten atraídos por las oportunidades educativas de Shenzhen para sus hijos, o simplemente por el mayor espacio habitable por dólar en comparación con Hong Kong). Un informe señaló más personas de Hong Kong invirtiendo en bienes raíces en Shenzhen en 2025, atraídas por la diferencia de precios y la facilidad de viaje (a solo minutos de distancia cruzando la frontera en tren de alta velocidad o metro) sohu.com. Esta demanda transfronteriza se centra principalmente en áreas cercanas a la frontera con Hong Kong o en proyectos de lujo reconocidos. Sigue siendo un factor de nicho pero relevante que contribuye a la demanda de condominios de alta gama.
Proyecciones para los próximos años
Mirando más allá de 2025, la perspectiva general para el sector inmobiliario de Shenzhen es cautelosamente optimista, con ciertos desafíos:
- Residencial: Tras el fuerte repunte en las transacciones, se espera que los precios en 2025 se mantengan prácticamente estables o bajen ligeramente en general (el consenso de los analistas es de un cambio de alrededor de –2.5% para 2025 globalpropertyguide.com). Para 2026, la mayoría de los pronósticos prevén una estabilización o un ligero aumento de precios en el mercado de la vivienda de Shenzhen, dados los fundamentos de la ciudad. Las ciudades de primer nivel como Shenzhen deberían liderar la recuperación con un crecimiento de precios de un solo dígito bajo en 2026–2027 globalpropertyguide.com, suponiendo que la economía en general se mantenga en buen camino. Es probable que el gobierno ajuste las políticas para evitar un sobrecalentamiento; si el mercado sube demasiado rápido, podríamos ver nuevas medidas de enfriamiento (como un crédito más estricto). También llegará nueva oferta proveniente de la reconversión urbana y programas de vivienda social, lo que podría moderar el crecimiento de precios a largo plazo pero mejorar la asequibilidad. Para inversores: los próximos años pueden no traer los fuertes aumentos de precios del pasado, sino más bien un crecimiento modesto y un enfoque en la mejora del rendimiento por alquiler.
- Comercial (Oficinas/Comercio minorista): La recuperación del sector de oficinas será más lenta. 2025–2026 aún podría ser un periodo desafiante con alta vacancia. JLL espera que la vacancia “se mantenga alta y que los alquileres sigan bajando” en las oficinas de Shenzhen a corto plazo research.jllapsites.com, con un punto de inflexión probable a finales de 2026 cuando la nueva oferta disminuya y el crecimiento económico absorba el espacio. Para 2027, anticipamos un mercado de oficinas más saludable si nuevas industrias (como inteligencia artificial, fintech, empresas del metaverso) se expanden. Es posible que los alquileres comiencen a recuperarse gradualmente a partir de 2026, pero podría tomar varios años alcanzar los niveles de renta previos a 2020. El sector inmobiliario comercial, por otro lado, debería mostrar una mejora sostenida. A medida que la población y los ingresos de Shenzhen crecen, y el turismo prospera, los alquileres comerciales podrían volver a un crecimiento positivo para 2026. Proyectos clave de retail (como la renovada Ciudad Comercial de Luohu, nuevos centros comerciales en suburbios en expansión) entrarán en funcionamiento, pero se espera que la demanda de los consumidores mantenga el ritmo.
- Industrial/Logística: Este segmento está preparado para un crecimiento estable. El impulso para mejoras industriales y autosuficiencia en la manufactura tecnológica probablemente se intensifique, beneficiando a Shenzhen. Prevemos que los alquileres industriales aumenten ligeramente y que haya alta ocupación en instalaciones de calidad. Un riesgo es que las empresas manufactureras busquen ubicaciones más baratas, ya que la tierra y la mano de obra en Shenzhen son costosas, pero la estrategia de la ciudad es mantener solo la producción de alto valor agregado, lo cual parece estar ejecutando bien. La demanda logística crecerá con el comercio electrónico y el comercio regional; para 2026–2027, si las tasas de interés son más bajas a nivel global, podríamos ver un auge de inversiones en activos logísticos (incluidos más REITs) en el Área de la Gran Bahía, siendo Shenzhen una zona clave para estos fondos.
- Gobierno y política: Un factor impredecible para las proyecciones es la intervención gubernamental. Si el mercado inmobiliario nacional de China sigue siendo débil, podrían implementarse más estímulos, como recortes adicionales en las tasas hipotecarias, relajación de los cupos de compra de viviendas o incluso ideas novedosas como compradores de propiedades respaldados por el Estado para liquidar inventario (algunos analistas sugirieron compras estatales a gran escala de viviendas sin vender globalpropertyguide.com). Tales medidas podrían mejorar rápidamente el sentimiento y los precios. Por el contrario, si la especulación se sobrecalienta, podrían volver las restricciones. Es probable que Shenzhen sea un campo de pruebas para una política de vivienda equilibrada, dada su importancia. Además, cualquier avance en un impuesto a la propiedad podría alterar el cálculo de inversión al aumentar los costos de tenencia, algo a observar más allá de 2025.
En conclusión, el mercado inmobiliario de Shenzhen en 2025 muestra un panorama de recuperación y resiliencia en todos los sectores. Las ventas residenciales son sólidas y los precios están cerca de un punto de inflexión al alza, impulsados por políticas de apoyo y una demanda genuina. El sector inmobiliario comercial atraviesa un período de ajuste, pero el dinamismo económico de la ciudad y las mejoras en infraestructura sientan las bases para una futura absorción. El sector inmobiliario industrial sigue siendo un pilar, evolucionando junto con las ambiciones de alta tecnología de la ciudad. Para inversores, desarrolladores y compradores de vivienda, Shenzhen ofrece oportunidades, ya sea para aprovechar el momento de entrada al mercado durante esta fase de estabilización, o enfocarse en distritos y segmentos de alto potencial (como viviendas de mercado masivo en áreas de crecimiento, oficinas de grado A en mínimos cíclicos, o instalaciones logísticas vinculadas al comercio electrónico). Es probable que los próximos años vean al mercado inmobiliario de Shenzhen encontrar un nuevo equilibrio, caracterizado por un crecimiento sostenible en lugar de la volatilidad pasada, en línea con la visión de la ciudad de un desarrollo de alta calidad.
Fuentes: sz.gov.cn szft.gov.cn savills.com globalpropertyguide.com sohu.com y otros citados anteriormente.
