El mercado inmobiliario de San José en 2025 sigue siendo robusto pero complejo, moldeado por los vaivenes económicos de Silicon Valley, la alta demanda de vivienda y las tendencias emergentes tras la pandemia. Como uno de los mercados más caros del país, San José experimenta un crecimiento moderado en los precios de las viviendas, baja oferta (a pesar de ligeras mejoras) y una competencia intensa tanto para compradores como para inquilinos. A continuación desglosamos los sectores clave – desde residencial y alquileres hasta espacios comerciales – y lo que los expertos predicen para los próximos años.
Estadísticas clave del mercado 2025 (San José):
- Precio medio de la vivienda: ~$1.5 millones (mediados de 2025), un aumento de aproximadamente 5% interanual redfin.com. Las viviendas se venden en ~20 días en promedio, a menudo con múltiples ofertas.
- Renta mensual media: ~$2,927 a julio de 2025, un aumento de aproximadamente 2–3% respecto al año pasado apartmentlist.com. Los apartamentos de una habitación promedian $3,265/mes apartmentlist.com.
- Oferta de viviendas: Inventario sube ~20% respecto a los niveles de principios de 2024 apartmentlist.com sfgate.com, pero sigue siendo un mercado de vendedores con pocas propiedades disponibles.
- Asequibilidad: Extremadamente baja. Un hogar con ingresos medios necesitaría un >$250,000 de aumento para poder comprar una vivienda al precio medio en San José zillow.mediaroom.com.
- Economía: El desempleo en el condado de Santa Clara es de ~3.9% (Q2 2025) kidder.com. Las tasas hipotecarias rondan el 6.5–6.8% sfgate.com, muy por encima de los mínimos de la pandemia, contribuyendo a un “efecto lock-in” donde los propietarios no se mudan para mantener sus tasas bajas.
Tendencias del mercado residencial en 2025
El mercado de viviendas de San José sigue siendo altamente competitivo en 2025. El precio medio de venta de las casas es de aproximadamente $1.5 millones, lo que es 238% más alto que el promedio de EE. UU. redfin.com. Los precios han subido alrededor de un 3–5% respecto al año pasado, un aumento moderado en comparación con los incrementos de dos dígitos durante el auge pandémico. Este crecimiento muestra señales de estabilización debido a las tasas de interés más altas y una oferta ligeramente mejorada. El economista principal de Zillow señala que el aumento del inventario está manteniendo los precios de las viviendas bajo control; de hecho, se proyecta que los valores de las viviendas se mantendrán prácticamente estables (−0.2%) en el área metropolitana de San José para 2025 sfgate.com. Aun así, la demanda supera la oferta, por lo que el mercado sigue favoreciendo a los vendedores en general.
Inventario y ventas: El número de viviendas en el mercado ha aumentado modestamente. Observadores de la industria informan que el inventario inicial de San José en 2025 fue ~20% mayor que el de 2024 sfgate.com, en parte porque más propietarios ponen sus casas a la venta y la nueva construcción va llegando poco a poco. Aun así, el inventario sigue siendo históricamente limitado: muchos propietarios están reacios a vender y perder sus tasas hipotecarias ultrabajas (el efecto “lock-in”), lo que limita la rotación. A pesar de más listados, las ventas cerradas en realidad han aumentado significativamente (entre un 8–31% interanual en la región) y se prevé que suban otro ~15% en 2025 sfgate.com, lo que indica que la demanda de los compradores absorbe rápidamente las viviendas disponibles. Las casas aún se venden rápido – alrededor de 20 días en el mercado como mediana, frente a 15 días hace un año redfin.com redfin.com. Un anuncio promedio recibe de 3 a 4 ofertas en San José, y a menudo se vende por encima del precio solicitado en los vecindarios más deseados.
Precios y Competencia: Los precios de las viviendas en San José parecen haberse estancado en niveles altos. A mediados de 2025, el precio medio de venta ronda los $1.5 millones (un aumento de ~5% interanual) redfin.com, recuperándose de una leve caída en 2023. La competencia entre compradores sigue siendo “algo competitiva” según el índice de Redfin, y muchas viviendas aún se venden entre un 2–6% por encima del precio de lista en guerras de ofertas redfin.com. El segmento de lujo es particularmente fuerte: las propiedades de alta gama reciben múltiples ofertas y continúan apreciándose, desafiando las preocupaciones generales sobre la asequibilidad sfgate.com. Los agentes inmobiliarios señalan que las viviendas de nivel de entrada (en el rango de ~$1 millón) atraen ofertas agresivas tanto de compradores primerizos como de inversionistas, y a menudo se venden muy por encima del precio de lista, no siendo raro que se pague en efectivo sanjosespotlight.com.
Desafíos de Asequibilidad: San José ocupa constantemente el lugar de uno de los mercados de vivienda menos asequibles de Estados Unidos. Los salarios estancados en relación con el valor de las viviendas han hecho que el sueño de ser propietario esté fuera del alcance de muchos residentes. Un análisis de Zillow destaca la brecha: incluso con un fuerte pago inicial de $330,000 (20%), una familia con ingresos medios en San José necesitaría un aumento salarial de más de $250,000 para poder pagar cómodamente una vivienda al precio medio zillow.mediaroom.com. Según una estimación, solo alrededor del 28% de los hogares en el área de la Bahía pueden pagar la vivienda media (y una proporción aún menor en San José propiamente dicho). Las altas tasas hipotecarias – alrededor del 6–7% para préstamos a 30 años – agravan el problema al sumar cientos o miles de dólares a los pagos mensuales. Estas presiones de asequibilidad han enfriado parte de la demanda de compradores y redirigido a muchos posibles compradores hacia el mercado de alquiler zillow.mediaroom.com.
Perspectivas del mercado: Se espera que los precios se mantengan estables o suban ligeramente a corto plazo. La Asociación de Agentes Inmobiliarios de California (C.A.R.) pronostica un aumento del +4.6% en los precios de viviendas en California en 2025 después de un crecimiento de aproximadamente 6.8% en 2024 sanjosespotlight.com – un ritmo más sostenible. La apreciación en San José podría ser un poco menor que el promedio estatal debido a sus precios ya muy altos y la sensibilidad a las fluctuaciones de la economía tecnológica. Cualquier baja en las tasas hipotecarias podría liberar demanda contenida: agentes locales predicen que si las tasas bajan al rango bajo del 6% o al 5%, el mercado se “activará” con actividad ya que más vendedores y compradores participarán sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Por ahora, espere aumentos modestos de precios y una selección ligeramente mejor para los compradores, pero nada que mejore dramáticamente la asequibilidad. La escasez fundamental de viviendas en San José y su sólido mercado laboral mantienen una presión alcista a largo plazo sobre el valor de las viviendas.
Desarrollos en el mercado de alquileres
El mercado de alquileres de San José en 2025 es intensamente caro pero relativamente estable en cuanto a crecimiento. La renta mediana de la ciudad (todos los tipos de unidades) es de aproximadamente $2,900 por mes apartmentlist.com – más del 100% superior a la mediana nacional de alquiler, lo que refleja la riqueza de la región y la escasez de viviendas. Las rentas han seguido subiendo poco a poco: la renta mediana subió ~2–3% interanual a mediados de 2025 apartmentlist.com. En comparación, muchas de las principales ciudades de EE. UU. vieron rentas estables o en descenso el último año, gracias a un auge de construcción de nuevos apartamentos a nivel nacional. En el Área de la Bahía, el crecimiento de la renta en San José (~2.8% interanual) ha superado al de San Francisco (prácticamente 0%) sfgate.com, aunque ambos están lejos de los aumentos de dos dígitos de años anteriores.
Alquileres altos y demanda: Los alquileres promedio por tamaño de dormitorio subrayan cuán inasequible es San José para los inquilinos. A julio de 2025, un departamento de 1 dormitorio promedia ~$2,934 (casi un 67% por encima del promedio de EE. UU.) y las unidades de 2 dormitorios alrededor de $3,506 apartmentlist.com apartmentlist.com. Los barrios céntricos de moda exigen aún más: por ejemplo, los departamentos de 1 dormitorio en el centro de San José a menudo superan los $5,000/mes en edificios de lujo apartmentlist.com. Tales precios significan que un inquilino necesitaría un ingreso anual de seis cifras para seguir la regla estándar de “30% del ingreso en alquiler”. No es sorprendente que una gran parte de los inquilinos locales sean profesionales tecnológicos con doble ingreso o familias que comparten vivienda. En general, aproximadamente el 44% de los hogares de San José alquilan en lugar de ser propietarios point2homes.com, y muchos de ellos ajustan sus presupuestos para lograrlo (el índice de costo de vida del área metropolitana es de ~231, solo superado por San Francisco en EE. UU. apartmentlist.com).
A pesar de los alquileres altísimos, la demanda de unidades de alquiler sigue siendo sólida. La tasa de vacancia de alquiler es de solo alrededor del 4–5% en San José point2homes.com, lo que indica que la mayoría de las unidades están ocupadas. (Para ponerlo en contexto, una vacancia del 5% se considera un mercado equilibrado: San José está justo en ese límite). Los inquilinos han mostrado cierta sensibilidad al precio: el aumento implacable de los alquileres se desaceleró durante 2020–2022, y se ofrecieron concesiones o leves caídas en esos años. Pero el regreso de oficinas, universidades y la inmigración de trabajadores en 2023–2024 devolvió el crecimiento al mercado de alquiler. Muchos hogares que no pueden comprar una vivienda no tienen más opción que seguir alquilando, lo que sostiene la demanda.
Nueva oferta y vacancia: Un factor notable que ha moderado el crecimiento de los alquileres ha sido un auge de construcción de apartamentos en el Sun Belt de EE. UU. (ciudades como Austin y Raleigh) que creó un exceso de unidades a nivel nacional sfgate.com. Aunque el Área de la Bahía no ha construido ni cerca de la cantidad de viviendas necesarias para eliminar su escasez, San José ha sumado algunos apartamentos nuevos y ha visto el inventario de alquileres aumentar ~20% en ciertas zonas suburbanas apartmentlist.com. Este modesto aumento de la oferta actúa como una válvula de alivio para los alquileres. Sin embargo, se espera que la construcción multifamiliar en el Área de la Bahía se desacelere después de 2025, a medida que se terminen los proyectos y se inicien menos nuevos sfgate.com. Los analistas de Zillow predicen que para finales de 2025, el mercado de alquiler volverá a ajustarse: la reciente ola de nuevas unidades “se desvanecerá”, lo que significa más competencia por cada unidad vacante en adelante sfgate.com. En San José, donde la vivienda está crónicamente sub-construida, incluso una pequeña caída en la vacancia puede traducirse en aumentos de alquiler.
Perspectiva para inquilinos: Es probable que los aumentos de alquiler en los próximos años se mantengan en dígitos bajos anualmente (salvo una recesión económica). Los expertos prevén un crecimiento bajo y estable de los alquileres en el Área de la Bahía – quizás del orden del 2–4% anual sfgate.com. Esto es una buena noticia para los inquilinos en comparación con los aumentos de dos dígitos de la última década, pero tampoco se espera que los alquileres bajen significativamente. Hay cambios de política en el horizonte: los votantes de California podrían ver la Proposición 33 en 2024, una iniciativa para expandir el control de alquileres (tras dos intentos fallidos previos) sfgate.com. Si se aprueba, ciudades como San José podrían adoptar límites de alquiler más estrictos en edificios nuevos, limitando potencialmente la rapidez con la que pueden subir los alquileres. San José ya tiene control local de alquileres para apartamentos antiguos (limitando los aumentos anuales alrededor del 5–8%), y una expansión podría proteger aún más a los inquilinos – o, según los críticos, desalentar la nueva construcción. Mientras tanto, la demanda de alquileres de casas unifamiliares está aumentando a medida que las familias buscan más espacio; estas casas ahora se alquilan por ~41% más que hace cinco años (un crecimiento que supera al de los apartamentos) zillow.mediaroom.com. En general, el mercado de alquiler seguirá siendo competitivo – los inquilinos deben presupuestar cuidadosamente y esperar gastar una gran parte de sus ingresos en vivienda en Silicon Valley.
Perspectiva del sector inmobiliario comercial
El sector inmobiliario comercial de San José es una historia de contrastes en 2025. El mercado de oficinas enfrenta altas tasas de vacancia y el cambio de paradigma hacia el trabajo desde casa, mientras que los espacios industriales y de almacén están casi a plena capacidad gracias a las necesidades logísticas del Área de la Bahía. Las propiedades comerciales están teniendo un desempeño relativamente bueno, impulsadas por consumidores adinerados y un regreso parcial a las oficinas que está reactivando el tráfico peatonal en algunas zonas. Aquí tienes un desglose por sector:
Mercado de oficinas: altas vacancias y una recuperación lenta
El espacio de oficinas en San José (y en Silicon Valley en general) es abundante y está infrautilizado en 2025. La tasa de vacancia de oficinas superó el 20% en 2024, frente a solo el 8,6% antes de la pandemia patch.com. Para el tercer trimestre de 2024, el 21,8% del espacio de oficinas estaba vacío en los condados de Santa Clara y San Mateo (que incluyen San José), más del doble de la tasa previa al COVID patch.com. Este exceso ha sido impulsado por el trabajo remoto y las políticas híbridas: los empleados acuden a las oficinas con poca frecuencia, si es que lo hacen. El área metropolitana de San José tenía solo una tasa de regreso a la oficina del 40,7% a finales de 2024, una de las más bajas del país patch.com. Las empresas han reducido sus espacios en consecuencia, dejando grandes bloques vacíos o en el mercado de subarriendo.
Sin embargo, 2025 muestra señales tempranas de estabilización. Algunos indicadores: la vacancia de oficinas en Silicon Valley bajó ligeramente a ~17,4% para el segundo trimestre de 2025 (con una disponibilidad total de ~18,2%) kidder.com. La actividad de arrendamiento ha aumentado en la primera mitad de 2025; acuerdos notables incluyen empresas tecnológicas como Zscaler subarrendando más de 300,000 pies cuadrados en Santa Clara kidder.com. Los propietarios están haciendo ofertas y ofreciendo incentivos para ocupar los espacios, y las rentas solicitadas se han estabilizado (alrededor de $4.07 por pie cuadrado al mes, 0.2% menos que hace un año) kidder.com. Las ventas de edificios de oficinas se están realizando con grandes descuentos, atrayendo a inversores en busca de gangas: el precio promedio de venta por pie cuadrado ($360) está muy por debajo de la media de los últimos 5 años, reflejando valores en dificultades kidder.com.
“Vuelo hacia la calidad” es el mantra: los inquilinos están consolidándose en edificios de gama alta, ricos en servicios para atraer a los trabajadores a la oficina, mientras que las oficinas más antiguas o menos bien ubicadas luchan por mantenerse. Por ejemplo, Google – tras despidos masivos y recortes de costos – puso en alquiler una gran parte de su campus de Redwood City y pausó la construcción de futuras oficinas kidder.com. Los nuevos desarrollos se han detenido en gran medida, aunque persiste una paradoja: se construyeron alrededor de 9 millones de pies cuadrados de espacio comercial en 2024, un máximo pospandemia, incluso cuando la vacancia alcanzó cifras récord patch.com. Esto incluye instalaciones especializadas de I+D y proyectos ocupados por sus propietarios que no aparecen como espacio arrendado. Los expertos lo llaman la “paradoja de 2024”: una economía en crecimiento pero menos necesidad de espacio de oficinas patch.com.
De cara al futuro, la mayoría de los analistas espera que el mercado de oficinas siga débil hasta 2025. Las empresas están subarrendando en lugar de expandirse, y casi $1 billón en deuda de bienes raíces comerciales vence en 2025 kidder.com – lo que aumenta el riesgo de incumplimientos, especialmente en activos de oficinas con valor decreciente. En el lado positivo, San José ha evitado el peor escenario visto en San Francisco (donde varias torres del centro entraron en ejecución hipotecaria). Hasta ahora, menos propietarios en San José han incumplido patch.com, en parte porque las oficinas locales están más dispersas (por ejemplo, muchos campus tecnológicos de poca altura) y no dependen tanto de un núcleo céntrico denso. Los pronosticadores creen que una “nueva normalidad” tardará uno o dos años más en consolidarse patch.com. Como dijo un consultor local, el objetivo es “avanzar poco a poco [y] bajar la tasa de vacancia por debajo del 20%” a un nivel más manejable patch.com. Si el sector tecnológico se reactiva o las empresas exigen más trabajo presencial, la recuperación podría acelerarse – pero por ahora, se espera una vacancia elevada en oficinas y muchas opciones de espacio para los inquilinos en San José.
Industrial y Almacenes: Fuerte demanda, oferta limitada
En marcado contraste con las oficinas, los bienes raíces industriales en el área de San José siguen siendo muy demandados. La tasa de vacancia para espacios industriales y de almacén es extremadamente baja – aproximadamente del 4% al 6% en 2024/2025 patch.com cbre.com. Para el segundo trimestre de 2025, la vacancia industrial general en Silicon Valley era de aproximadamente 5.8% cushmanwakefield.com, lo que indica un mercado muy ajustado (especialmente considerando que incluye algunas entregas nuevas). La demanda de espacios para logística, manufactura y laboratorios está impulsada por el comercio electrónico, empresas de semiconductores y hardware, y biotecnológicas que requieren instalaciones donde el trabajo debe realizarse de manera presencial.Los laboratorios de I+D y las instalaciones especializadas han visto una vacancia algo mayor (~11% a finales de 2024 para laboratorios de I+D) patch.com, pero eso se debe en parte a la incorporación de nuevos espacios. En sectores como biotecnología y manufactura avanzada, la ocupación se mantiene sólida – esas empresas no pueden operar completamente en remoto. El informe de Joint Venture Silicon Valley señaló que la demanda de espacio para laboratorios e industrial continuó creciendo en 2024 a pesar del exceso de oficinas patch.com. Las rentas de propiedades industriales se han mantenido estables o han subido moderadamente, ya que la oferta está limitada por la escasez de terreno en el Área de la Bahía. Los desarrolladores añadieron algo de superficie industrial en 2024, y alrededor de 2–3 millones de pies cuadrados de espacio logístico moderno están en construcción en los alrededores de San José, a menudo construidos a la medida para usuarios específicos.
Perspectiva: Se espera que el sector industrial se mantenga fuerte. Incluso si la economía atraviesa una desaceleración, las vacancias son tan bajas que un ligero aumento no llevaría al mercado a un exceso de oferta. El comercio electrónico, los centros de datos y las industrias de vehículos eléctricos están expandiéndose en Silicon Valley y seguirán absorbiendo espacio. De hecho, uno de los nuevos proyectos aprobados en el centro de San José incluye un centro de datos de 11 pisos junto a viviendas (un concepto único de uso mixto) localnewsmatters.org. Los inversionistas siguen siendo optimistas respecto a las propiedades industriales por su flujo de caja estable. Un matiz: la resistencia de la comunidad a nuevos almacenes (por preocupaciones de tráfico o medioambientales) puede retrasar las aprobaciones. Pero con las reformas de CEQA (discutidas más adelante) y las necesidades de infraestructura de la región, probablemente el desarrollo industrial se agilice. Se espera que las vacancias industriales se mantengan en un solo dígito bajo y el crecimiento de rentas en un solo dígito medio anualmente en adelante.
Sector minorista: calles principales resilientes y patrones cambiantes
El sector inmobiliario comercial minorista en San José ha demostrado ser sorprendentemente resistente tras las secuelas de la pandemia. Gracias a los altos ingresos de la zona y al gasto reprimido de los consumidores, la mayoría de los centros comerciales y tiendas han repuntado, incluso cuando el trabajo remoto cambió algunos hábitos. La vacancia minorista alcanzó un mínimo de seis años de ~4.7% a principios de 2025 en Silicon Valley assets.cushmanwakefield.com. Al entrar en 2025, la mayoría de los submercados tenía vacancias minoristas por debajo del 4% – esencialmente ocupación total – especialmente en áreas prósperas como Santana Row/Valley Fair, Palo Alto y Cupertino marcusmillichap.com. El único sector con vacancia minorista elevada (alrededor del 5%) está en partes del sur de San José marcusmillichap.com, lo que probablemente refleja algunos centros antiguos en dificultades o cierres de grandes tiendas en esa zona.
Varios factores han “sostenido” el sector inmobiliario minorista: los salarios y la riqueza del sector tecnológico significan que los hogares locales tienen poder adquisitivo para apoyar restaurantes, boutiques y servicios. Incluso durante períodos de trabajo remoto intenso, los residentes de altos ingresos continuaron comprando localmente, y muchos negocios minoristas se adaptaron (ofreciendo entregas, recogida en la acera, etc.). Ahora, a medida que más trabajadores regresan a las oficinas a tiempo parcial, los restaurantes del centro y de los distritos comerciales ven un mayor flujo de personas. El comercio minorista suburbano anclado por supermercados y servicios esenciales se mantuvo fuerte durante todo el periodo. Además, el diseño orientado al automóvil de San José hizo que muchos centros comerciales tuvieran grandes superficies y estacionamiento, lo que permitió un distanciamiento social más fácil o servicios de recogida durante el COVID.
Para finales de 2024, la actividad de arrendamiento minorista estaba repuntando junto con el pequeño impulso en la ocupación de oficinas marcusmillichap.com. Los corredores comerciales informan que San José es el mercado minorista más fuerte del Área de la Bahía, y se está “fortaleciendo aún más”. marcusmillichap.com Los altos ingresos familiares mantuvieron el gasto minorista incluso cuando las oficinas estaban vacías, y ahora cualquier aumento en los trabajadores de oficina o la población añade más impulso a la demanda marcusmillichap.com. Es notable que varios nuevos minoristas están expandiéndose: Costco y un gran supermercado asiático (T&T) se instalarán en ubicaciones de San José en 2025 marcusmillichap.com. Se espera que estos nuevos participantes conviertan la absorción neta ligeramente negativa del año pasado en positiva. Esencialmente, el espacio minorista que quedó vacante está siendo rápidamente ocupado por nuevas tiendas y restaurantes.Las rentas para el sector minorista se han mantenido relativamente estables, con ubicaciones privilegiadas alcanzando precios máximos (por ejemplo, altos $30 por pie cuadrado anualmente triple-net assets.cushmanwakefield.com). Los propietarios son optimistas pero realistas: saben que el comercio electrónico sigue siendo una amenaza, por lo que se prefieren inquilinos de experiencias y de alimentos para atraer tráfico peatonal. La tendencia de regreso a la oficina en la región (aunque sea parcial) es un impulso para los minoristas del centro. Por el contrario, si el trabajo remoto sigue siendo prevalente, algunos comercios del centro podrían reconvertirse o enfrentar dificultades, pero hasta ahora el núcleo de San José no ha visto el colapso minorista generalizado que sufrió el centro de San Francisco.
Perspectiva: Las vacantes minoristas deberían permanecer bajas (<5%) e incluso podrían reducirse si la economía local se mantiene fuerte. El mayor riesgo es una recesión económica: el gasto del consumidor disminuiría si aumenta el desempleo. Por ahora, la perspectiva minorista de San José es cautelosamente positiva: consumidores acomodados, mayor densidad residencial (con nuevos desarrollos de uso mixto) y una mejor utilización de oficinas, todo apunta a una demanda sostenida de tiendas y restaurantes. La estrategia de la ciudad de “aldeas urbanas” y centros peatonales seguirá generando oportunidades para el desarrollo minorista. En resumen, entre las clases de activos comerciales, el sector minorista está teniendo un mejor desempeño que el de oficinas y aproximadamente a la par con el industrial en el mercado de San José para 2025.
Tendencias de inversión inmobiliaria
Los inversores inmobiliarios que ponen la mira en San José se enfrentan a una ecuación de alto costo y alta recompensa. Los valores inmobiliarios altísimos de la región significan que los rendimientos de alquiler (cap rates) son relativamente bajos, pero las perspectivas de apreciación a largo plazo y crecimiento de rentas siguen siendo sólidas. En 2025, la actividad inversora se ha visto algo limitada por las tasas de interés y la incertidumbre económica, pero hay tendencias y oportunidades claras:
- Inversión residencial: Comprar casas unifamiliares o condominios para alquilar es un reto dado los precios de entrada superiores al millón de dólares, pero quienes pueden permitírselo están viendo una demanda de alquiler constante. Con muchas familias incapaces de comprar, los alquileres unifamiliares están muy demandados (como lo demuestra el rápido crecimiento de rentas en ese segmento zillow.mediaroom.com). Los barrios con buenas escuelas (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) o mejoras de transporte planificadas (por ejemplo, alrededor de las futuras estaciones de BART en North San Jose) son especialmente atractivos para los inversores, ya que prometen rentas estables o en aumento. Algunos inversores también están aprovechando las leyes de ADU de California – añadiendo unidades de vivienda accesorias a propiedades unifamiliares para crear flujos de ingresos tipo dúplex/tríplex. Los cap rates para alquileres residenciales en San José suelen estar en el rango bajo del 3%–4%, lo cual es ajustado, pero muchos inversores apuestan por la apreciación de precios y el crecimiento poblacional impulsado por la tecnología para obtener retornos.
- Barrios “calientes”: Los diversos distritos de San José ofrecen diferentes oportunidades. El centro de San José se considera una apuesta a largo plazo: con el campus propuesto de Google (ahora en pausa) y otras inversiones públicas, los terrenos y edificios antiguos del centro han atraído a inversores que buscan remodelar o esperar una recuperación. Zonas como Japantown y Willow Glen mantienen su valor debido a su ambiente cultural único y encanto, atrayendo tanto a propietarios como a renovadores que restauran casas históricas. En cuanto al potencial emergente, los expertos locales suelen señalar lugares como Berryessa/North San Jose (donde avanza la extensión de BART) y Alum Rock/East Foothills (donde los precios son más bajos en relación con el resto de la ciudad, lo que sugiere margen de crecimiento). Según un análisis de inversión, barrios emergentes como Communications Hill, North San Jose y partes de East San Jose están listos para crecer a medida que la ciudad fomenta el desarrollo allí blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Los inversores miran cada vez más allá de los códigos postales tradicionales de alto nivel y hacia estas zonas “infravaloradas” para obtener mejores rendimientos iniciales.
- Inversión Comercial: Dada la debilidad en oficinas, los inversores astutos están buscando gangas. Como se mencionó, los edificios de oficinas se han vendido con grandes descuentos: algunas empresas propietarias-usuarias (compañías que compran sus propios edificios) y fondos de capital privado han adquirido activos de oficinas a precios entre un 30 y 50% por debajo del máximo. Esta estrategia apuesta por un horizonte de recuperación de 5-10 años para la demanda de oficinas. Mientras tanto, las propiedades industriales siguen siendo las favoritas de los inversores institucionales; la competencia es feroz por cualquier instalación logística que salga al mercado, y las tasas de capitalización en industrial están en torno al 4% debido a la fiabilidad de los inquilinos. Los centros comerciales en ubicaciones fuertes (especialmente los centros anclados por supermercados o aquellos en barrios acomodados) también se negocian activamente, ya que demostraron ser resilientes durante el COVID. En general, el volumen de inversión en bienes raíces comerciales del Área de la Bahía en 2025 está por debajo del nivel previo a la pandemia, pero San José está capturando una buena parte de lo que ocurre, ya que los inversores giran del problemático mercado de San Francisco hacia la perspectiva relativamente estable del South Bay.
- Rendimientos y Riesgos: Los inversores en San José se enfrentan a mayores costos de financiamiento: las tasas de interés para hipotecas o préstamos comerciales rondan el 6–7%, lo que puede superar el rendimiento de la propiedad, creando apalancamiento negativo. Esto ha reducido la cantidad de inversores especulativos y revendedores en comparación con hace unos años. Los que permanecen suelen ser tenedores a largo plazo con efectivo (menos sensibles a las tasas) o compradores por intercambio 1031 que reinvierten ganancias de ventas en otros lugares. El cálculo que muchos hacen es que la economía impulsada por la tecnología de San José mantendrá la tendencia alcista de los valores inmobiliarios a largo plazo. De hecho, inversores locales veteranos señalan que los bienes raíces en Silicon Valley han superado a gran parte del país en apreciación, y esperan que eso continúe sanjosespotlight.com. Siempre existe el riesgo de una recesión tecnológica o cambios de políticas (como un control de alquileres más estricto o nuevos impuestos a los inversores) que puedan reducir los rendimientos. Pero en 2025, la inversión en bienes raíces en San José sigue considerándose una jugada sólida: es una apuesta por una de las economías regionales más robustas del mundo.
En resumen, las tendencias de inversión muestran una huida hacia la calidad y la oportunidad: el dinero fluye hacia áreas y tipos de propiedades con la mejor combinación de ingresos actuales y potencial de crecimiento futuro (ya sea un nuevo desarrollo de alquiler suburbano o un campus de oficinas/I+D reposicionado). Los barrios “calientes” para los inversores suelen coincidir con donde se enfocan los esfuerzos de desarrollo de la ciudad o donde la asequibilidad relativa al resto de Silicon Valley sugiere margen de crecimiento. Si bien los rendimientos no son tan elevados como en los mercados más baratos del Sun Belt, San José ofrece algo que muchas ciudades no tienen: estabilidad y crecimiento comprobado a largo plazo, lo que la convierte en un objetivo clave para el capital inmobiliario en California.
Desarrollo y Proyectos de Construcción
El desarrollo inmobiliario en San José está en una encrucijada en 2025. La ciudad tiene planes ambiciosos para nuevas viviendas y comunidades de uso mixto, pero los desafíos económicos han ralentizado el ritmo de la construcción en el último año. Sin embargo, varios proyectos importantes avanzan, y los cambios de políticas buscan desbloquear un desarrollo más rápido en el futuro cercano.
Desarrollo de Vivienda: San José, como todas las ciudades de California, está bajo presión para agregar viviendas (con mandatos estatales de decenas de miles de unidades para 2030). Los proyectos aprobados están registrados, pero el inicio de obras ha sido lento. De hecho, San José no tuvo ningún inicio de construcción de viviendas multifamiliares en 2024: ni un solo edificio nuevo de apartamentos o condominios comenzó a construirse ese año localnewsmatters.org. Esta sorprendente estadística refleja cómo el aumento de los costos de construcción, la escasez de mano de obra y las altas tasas de interés hicieron inviables muchos proyectos. Aunque el Departamento de Planificación de la ciudad ha aprobado muchas unidades, a menudo terminan “en espera” aguardando financiamiento localnewsmatters.org.
Para combatir esto, los líderes de la ciudad lanzaron el Programa de Vía Rápida para Proyectos Innovadores a finales de 2023 localnewsmatters.org. Este programa incentiva a los desarrolladores con proyectos de “beneficio extraordinario” – por ejemplo, aquellos que incluyen una cantidad significativa de vivienda asequible u otros beneficios públicos – al anular ciertos estándares de zonificación, reducir impuestos de construcción y eximir algunas tarifas localnewsmatters.org. El objetivo es acelerar proyectos en el centro y otras áreas prioritarias. En abril de 2025, se aprobaron los dos primeros proyectos bajo este programa: un desarrollador canadiense, Westbank, obtuvo luz verde para 1,492 unidades residenciales en dos torres de gran altura en el centro de San José, junto con dos centros de datos en el sitio localnewsmatters.org localnewsmatters.org. La ciudad eximió algunas tarifas de asequibilidad y relajó los límites de altura para que estos proyectos fueran viables. El alcalde Matt Mahan dijo que San José no debe permitir que una zonificación obsoleta “se interponga en el camino de la innovación que podría ser viable hoy” localnewsmatters.org, destacando la disposición de la ciudad a ser flexible para impulsar el desarrollo.
Más allá del centro, numerosos otros proyectos de vivienda están en proceso. En el norte de San José, se está construyendo un gran proyecto de uso mixto en antiguos terrenos agrícolas, que traerá varios cientos de apartamentos y espacio comercial a la zona sanjosespotlight.com. Desarrolladores como SummerHill Homes están construyendo nuevos complejos multifamiliares en zonas anteriormente comerciales (por ejemplo, un proyecto en 210 Baypointe con más de 200 unidades) sfyimby.com. Además, hay un impulso para más viviendas modulares y métodos de construcción creativos: un edificio de apartamentos modulares propuesto en The Alameda añadiría 174 unidades en un terreno pequeño, mostrando un enfoque innovador para aumentar la densidad en espacios reducidos sfyimby.com.
Downtown West y los campus de las grandes tecnológicas: El elefante en la habitación es el proyecto Downtown West de Google cerca de la estación Diridon: un plan de 80 acres y más de $10 mil millones para un nuevo vecindario urbano de uso mixto (hasta 4,000 viviendas, oficinas, comercios, parques). San José aprobó este proyecto en 2021 con gran fanfarria realestate.withgoogle.com techxplore.com. Sin embargo, a partir de 2025, Downtown West está en el limbo. A principios de 2023, Google detuvo los trabajos en el sitio y en 2025 hay informes de que Google canceló su asociación de desarrollo y está reevaluando sus planes inmobiliarios techxplore.com techxplore.com. La retirada más amplia de la empresa de la expansión de oficinas (debido al trabajo remoto y recortes de costos) amenaza la vivienda prometida: en todo Silicon Valley, Google prometió terrenos para 15,000 viviendas (en San José, Mountain View, Sunnyvale), pero seis años después, ninguna de esas viviendas ha sido construida techxplore.com. Google incluso insinuó que podría vender partes de sus terrenos (por ejemplo, un gran terreno en Mountain View destinado a 1,900 viviendas) techxplore.com. Si Google se retira, la visión de Downtown West podría retrasarse o reducirse significativamente. Los funcionarios de la ciudad siguen siendo optimistas de que el proyecto se reanudará, pero podría requerir nuevos socios o un enfoque por fases. La incertidumbre en torno a este megaproyecto es una incógnita para el desarrollo de San José: podría aportar una gran cantidad de viviendas y espacio comercial, o seguir siendo un plan inactivo durante años.
Desafíos en el pipeline: La experiencia de San José refleja una tendencia más amplia: muchos proyectos de alta densidad aprobados están siendo “reajustados” o reemplazados por planes de menor densidad debido a los desafíos de costos. Los desarrolladores encuentran que, en las condiciones de 2025, un rascacielos de lujo podría no ser rentable, mientras que las casas adosadas o proyectos de menor escala sí lo serían. De hecho, en todo San José, los desarrolladores que cambiaron de apartamentos/condominios a casas adosadas han eliminado unas 4,177 unidades de vivienda del pipeline de la ciudad: esas unidades fueron aprobadas pero no se construirán como se planeó originalmente techxplore.com. Esto es un revés significativo para los objetivos de vivienda. Resalta la necesidad de intervenciones de política y reducción de costos para poner en marcha los grandes proyectos.
En el lado positivo, el entorno regulatorio de California está cambiando para favorecer el desarrollo. En junio de 2025, el estado promulgó la reforma de la CEQA (Proyecto de Ley del Senado 131 y Proyecto de Ley de la Asamblea 130) para agilizar la revisión ambiental sanjosespotlight.com. Los proyectos que son de relleno urbano (menos de 20 acres, menos de 85 pies de altura y dentro de la zonificación) ahora pueden omitir ciertos requisitos de la CEQA sanjosespotlight.com. Esto significa que muchos proyectos de vivienda de tamaño mediano en San José ya no enfrentarán años de retraso por demandas o informes ambientales onerosos. El alcalde de San José celebró estas reformas, señalando que la CEQA a menudo se “utilizaba como arma” para retrasar la vivienda, y que ahora los proyectos podrían aprobarse en la mitad del tiempo en algunos casos sanjosespotlight.com. Además, leyes existentes como la SB 35 (que agiliza la vivienda asequible que califica) y la AB 2011 (que permite vivienda en sitios comerciales por derecho) están comenzando a usarse en el Área de la Bahía.
Mirando hacia adelante: Se espera que la cartera de desarrollo aumente en los próximos años gracias a estas reformas e iniciativas locales. San José ha identificado docenas de sitios de oportunidad y tiene una postura proactiva para cumplir con su meta estatal de vivienda (más de 60,000 unidades para 2023-2031). Es posible que veamos proyectos más creativos como conversiones de oficinas a residencias (si las oficinas siguen infrautilizadas) y asociaciones público-privadas. Proyectos de infraestructura como la extensión de BART Silicon Valley (que llevará trenes BART al centro de San José para ~2030) y la electrificación de Caltrain también impulsarán el desarrollo orientado al tránsito a lo largo de esos corredores. En resumen, 2025 es un año de transición: tras un lento 2024, la construcción está lista para repuntar, pero requerirá navegar altos costos. Con nuevas leyes que reducen la burocracia y los incentivos municipales en marcha, San José espera traducir sus muchos proyectos planificados en palas en el suelo pronto.
Cambios de política y regulación que afectan al mercado
Diversos desarrollos de política y regulación en 2024–2025 están influyendo en el panorama inmobiliario de San José, con el objetivo de abordar la crisis de vivienda y proteger a los residentes, al tiempo que responden a los cambios económicos. Estos son los cambios clave:
- Agilización de CEQA (2025): La Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA) ha sido citada durante mucho tiempo como una causa de retrasos en el desarrollo. A mediados de 2025, California promulgó reformas a la CEQA a través de los proyectos de ley SB 131 y AB 130, que redujeron significativamente los requisitos de revisión ambiental para muchos proyectos sanjosespotlight.com. Notablemente, los proyectos de vivienda de relleno en terrenos urbanos vacantes (hasta 20 acres, menos de 85 pies de altura) ya no requieren informes completos de impacto ambiental si cumplen con la zonificación existente sanjosespotlight.com. Esto es una gran victoria para ciudades como San José: significa menos demandas y aprobaciones más rápidas para edificios de apartamentos de mediana altura y otros desarrollos urbanos. Funcionarios de la ciudad dicen que las demandas bajo la CEQA habían retrasado algunos proyectos por hasta dos años sanjosespotlight.com – por lo que esta reforma podría potencialmente reducir a la mitad los tiempos de aprobación sanjosespotlight.com. El alcalde de San José, Matt Mahan, fue un defensor destacado, argumentando que la CEQA había sido abusada para bloquear la vivienda necesaria sanjosespotlight.com. Con las reformas, la ciudad está combinando los cambios estatales con incentivos locales (como exenciones de tarifas a través del Innovative Pathway) para acelerar la producción de viviendas sanjosespotlight.com. Si bien los grupos ambientalistas se preocupan por la reducción de la participación pública, la expectativa general es que San José verá una aceleración en el inicio de proyectos como resultado de las reglas simplificadas.
- Mandatos estatales de vivienda y zonificación: California ha implementado varias leyes para anular la zonificación local restrictiva. SB 9 (en vigor desde 2022) permite a los propietarios dividir lotes unifamiliares o agregar dúplex por derecho propio. En San José, la adopción de SB 9 ha sido lenta hasta ahora (debido a los altos costos de construir ADUs/dúplex), pero con el tiempo podría aumentar suavemente la densidad en los vecindarios residenciales. SB 10 (2022) permite a las ciudades adoptar una ordenanza para hasta 10 unidades en parcelas cercanas al transporte público sin CEQA; San José aún no ha aprovechado esto completamente, pero podría hacerlo en el futuro para corredores de tránsito. Además, AB 2011 (2022) agiliza la vivienda en sitios comerciales (por ejemplo, centros comerciales); un par de proyectos en San José están explorando esto, lo que podría convertir parcelas comerciales subutilizadas en complejos de apartamentos con aprobación ministerial (rápida). El propio Plan General de San José fomenta el crecimiento a través de “Aldeas Urbanas”, que son esencialmente zonas preplanificadas de mayor densidad, y en 2025 la ciudad está actualizando su Elemento de Vivienda para mostrar al estado cómo acomodará ~62,000 nuevas viviendas para 2031. Esto podría implicar rezonar algunas áreas industriales o de baja densidad a residenciales, y fomentar el uso mixto cerca del transporte público.
- Control de alquileres y protecciones para inquilinos: San José tiene una ordenanza local de estabilización de alquileres que cubre apartamentos construidos antes de 1979, limitando los aumentos anuales de alquiler (alrededor del 5% máximo, vinculado a la inflación) y proporcionando protecciones contra desalojos. Aunque esto sigue vigente, los defensores de los inquilinos argumentan que no es suficiente ya que excluye edificios más nuevos. A nivel estatal, activistas están impulsando la Propuesta 33 (2024) para permitir la expansión del control de alquileres (esencialmente para derogar las restricciones de la Ley Costa-Hawkins) sfgate.com. Si los votantes la aprueban, San José podría optar por extender el control de alquileres a unidades más nuevas o incluso a alquileres unifamiliares, lo que afectaría significativamente a propietarios e inversionistas. Por separado, AB 1482 (ley estatal de límite de alquileres) ya limita los aumentos de alquiler en la mayoría de los alquileres de California a ~10% al año, pero el límite local de San José es más estricto para unidades antiguas. Durante la pandemia, tanto el gobierno estatal como el local promulgaron moratorias de desalojos y programas de ayuda para el alquiler; la mayoría de estos han expirado, pero en 2025 se está discutiendo en la ciudad el establecimiento de un fondo permanente de asistencia de alquiler de emergencia para inquilinos que enfrenten dificultades repentinas. Los requisitos de vivienda asequible también influyen en el desarrollo: San José sigue exigiendo que los proyectos a precio de mercado incluyan un porcentaje de unidades a precio inferior al mercado o paguen tarifas sustitutivas. Se está considerando actualizar estas políticas de vivienda inclusiva para equilibrar el incentivo al desarrollo con la producción de unidades asequibles.
- Impuestos y Tasas: A finales de 2024, los votantes de San José aprobaron (o consideraron) medidas que afectan la economía inmobiliaria. Un ejemplo es una tarifa de vinculación comercial sobre nuevos desarrollos de oficinas que financia viviendas asequibles; San José tiene dicha tarifa, y aunque los proyectos de oficinas avanzan lentamente, cualquier reactivación generaría ingresos para viviendas. También se discutió un impuesto a la vacancia sobre locales vacíos para desalentar las vacantes comerciales a largo plazo en el centro (siguiendo el ejemplo de SF), pero aún no se ha implementado. Por otro lado, la ciudad ha reducido algunas tasas: el Programa Innovative Pathway mencionado anteriormente exime ciertos impuestos de construcción y tarifas de parques para proyectos de vivienda en el centro que califiquen localnewsmatters.org. Esta reducción de costos es una medida política deliberada para hacer viable el desarrollo en un entorno de altos costos.
- Política Económica y Monetaria: Indirectamente, las decisiones de la Reserva Federal y los cambios en la política económica más amplia (como cualquier nuevo gasto federal en infraestructura o cambios en la ley fiscal) también afectan el mercado de San José. Por ejemplo, los aumentos de tasas de interés de la Fed en 2022–23 tuvieron grandes impactos en las tasas hipotecarias y los costos de los préstamos para construcción, enfriando el mercado. Al entrar en 2025, hay incertidumbre: se esperaba que la Fed bajara las tasas, pero el clima político de finales de 2024 (incluida una nueva administración presidencial y conversaciones sobre aranceles que podrían reavivar la inflación) ha generado dudas sobre recortes rápidos de tasas sfgate.com. Los economistas de vivienda esperan ampliamente que las tasas hipotecarias se moderen gradualmente hasta alrededor del 6% o un poco menos para finales de 2025 sanjosespotlight.com, pero errores en la política podrían cambiar eso. El mercado de San José es muy sensible a estos factores macroeconómicos debido a sus precios extremos: incluso pequeñas caídas en las tasas pueden liberar un poder adquisitivo significativo (y, por lo tanto, demanda). A nivel local, los estímulos gubernamentales o incentivos fiscales a la industria tecnológica también pueden impulsar indirectamente el sector inmobiliario al fomentar el crecimiento del empleo.
En resumen, el panorama político de 2025 está tendiendo hacia el desarrollo pro-vivienda (a través de aprobaciones más ágiles e incentivos) y la continuación de protecciones para inquilinos (con potencial para ampliar el control de alquileres). San José está tratando de equilibrar esto para resolver su escasez de viviendas sin ahuyentar la inversión. La efectividad de estas políticas se aclarará en los próximos años: si tienen éxito, San José podría ver un muy necesario aumento en la producción de viviendas y una leve reducción de los costos de vivienda; si no, la ciudad podría seguir luchando con el statu quo de altos precios y oferta insuficiente.
Factores Económicos que Influyen en el Mercado
El mercado inmobiliario de San José no existe en un vacío: está fuertemente influenciado por fuerzas económicas más amplias, desde el estado de la industria tecnológica hasta las tasas de interés y los patrones migratorios. A partir de 2025, varios factores económicos son especialmente relevantes:
Salud del sector tecnológico: San José se encuentra en el corazón de Silicon Valley, por lo que la fortuna de las empresas tecnológicas afecta en gran medida la demanda de viviendas y bienes raíces comerciales. Los últimos años trajeron una desaceleración tecnológica y despidos (especialmente a finales de 2022 y 2023, empresas como Meta, Google, etc. recortaron personal). Esto enfrió el mercado inmobiliario brevemente en 2023, ya que algunos trabajadores tecnológicos abandonaron la región o se volvieron más cautelosos. Para 2025, el sector tecnológico muestra señales mixtas. Los datos de empleo para el área metropolitana de San José-Sunnyvale-Santa Clara indican que los empleos en el sector de la información disminuyeron alrededor de un 0,8% interanual kidder.com a principios de 2025; así que el empleo tecnológico no ha estado creciendo rápidamente, pero la caída se ha estabilizado. El sector de servicios profesionales/empresariales (que incluye muchos roles relacionados con la tecnología) también bajó alrededor de un 1,8% interanual kidder.com. A pesar de estas caídas, el desempleo en el condado de Santa Clara sigue siendo muy bajo (alrededor del 3,9%) kidder.com, lo que significa que el mercado laboral en general sigue siendo ajustado. Muchos trabajadores tecnológicos despedidos encontraron nuevos empleos o iniciaron emprendimientos, y las industrias no tecnológicas (como la salud, manufactura avanzada) han crecido.
Para el sector inmobiliario, un sector tecnológico estable pero de crecimiento más lento significa que no hay una gran afluencia de nuevos compradores/inquilinos, pero tampoco una salida masiva. San José sí experimentó cierta migración neta durante la pandemia (ya que algunos trabajadores se mudaron a zonas más baratas con trabajo remoto), pero esa tendencia se moderó para 2023. De hecho, a medida que algunos empleadores piden a la gente volver a la oficina al menos unos días a la semana, varios de los que se fueron están regresando o al menos manteniendo una presencia en el Área de la Bahía. El capital de riesgo y la formación de startups repuntaron a principios de 2025 en comparación con el bajón de 2022, lo que podría indicar un futuro crecimiento del empleo. Además, el auge de la IA (con empresas enfocadas en inteligencia artificial) está centrado en Silicon Valley y podría impulsar la próxima ola de demanda de oficinas y viviendas. Si empresas como Nvidia, Google (con sus iniciativas de IA) y una gran cantidad de startups de IA siguen contratando, eso inyectará nueva demanda de vivienda en la región. En general, la tecnología es el motor fundamental: cuando estornuda, la vivienda se resfría, y cuando prospera, la vivienda se vuelve loca. Ahora mismo estamos en un punto intermedio: cautelosamente optimistas de que lo peor de la recesión tecnológica ha pasado, pero esperando un próximo auge claro.
Tasas de interés y financiamiento: Probablemente el factor individual más importante que está enfriando el mercado inmobiliario en 2025 en comparación con la locura de 2021 es el entorno de altas tasas de interés. Las tasas hipotecarias que eran del 3% en 2021 subieron por encima del 7% en 2022, y a mediados de 2025 están en el rango de 6.5–7% para préstamos fijos a 30 años sfgate.com. Esto tiene enormes efectos: aumenta los pagos mensuales de la hipoteca en cientos o miles de dólares, reduciendo lo que los compradores pueden pagar. Una regla general: un aumento del 1% en las tasas hipotecarias reduce el poder de compra de un comprador en ~10%. Así, los compradores de 2025 descubren que califican para casas mucho más pequeñas de lo que habrían podido hace unos años. Las tasas altas también crean el efecto “lock-in” para los vendedores – aproximadamente el 84% de los propietarios tienen hipotecas por debajo del 6% en California sanjosespotlight.com, por lo que mudarse y tomar un nuevo préstamo al 7% se siente como una pérdida financiera. Esto ha mantenido muchas casas fuera del mercado, contribuyendo a la baja oferta.
De cara al futuro, los economistas esperan ampliamente que las tasas caigan gradualmente durante los próximos 12-24 meses. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios pronostica que las tasas se mantendrán alrededor del 6% en 2025 y posiblemente bajen de ese nivel para finales de año sanjosespotlight.com. El economista jefe de C.A.R., Jordan Levine, es optimista y sugiere que las tasas podrían llegar al 5.9% a finales de 2025 sanjosespotlight.com. Si la inflación sigue disminuyendo y la Reserva Federal comienza a recortar la tasa de fondos federales, las tasas hipotecarias seguirán esa tendencia. Cada descenso en las tasas probablemente atraerá a más compradores al mercado (y animará a algunos propietarios a mudarse o mejorar de casa, aumentando el inventario). Por ejemplo, cuando las tasas bajaron brevemente a poco más del 6% a finales de 2024, los agentes reportaron un aumento inmediato en la actividad de compradores sfgate.com. Podemos esperar estas “mini-oleadas” de ventas cada vez que las tasas bajen en 2025 sfgate.com. También se anticipan olas de refinanciamiento si las tasas bajan del 5.5%, lo que podría liberar más poder adquisitivo para los propietarios (o permitir que los inversionistas refinancien y tal vez reinviertan en propiedades). Por el contrario, si la inflación repunta y las tasas se mantienen altas o incluso suben, el mercado inmobiliario podría estancarse o debilitarse, ya que la asequibilidad empeoraría. Cabe señalar que incluso una tasa hipotecaria del 5-6% es históricamente normal (el promedio de 50 años en EE. UU. es de ~8% sanjosespotlight.com), pero después de una década de tasas ultrabajas, se siente alta para los participantes actuales.
Economía local y empleo: Además de la tecnología, la economía de San José se beneficia de una diversidad de empleadores: universidades (San Jose State), salud (hospitales en expansión), tecnología de defensa (Lockheed, etc.) y una sólida base de pequeñas empresas. El crecimiento del empleo en sectores no tecnológicos ha ayudado a mantener fuerte el empleo en la región. El ingreso familiar medio en San José ronda los $117,000, uno de los más altos del país, y crece modestamente cada año. Sin embargo, irónicamente, eso no es suficiente para comprar una casa cómodamente aquí (como se observa en las estadísticas de asequibilidad). La riqueza generada por la compensación en acciones y la equidad en startups es un factor clave que inyecta liquidez al mercado inmobiliario; por ejemplo, cuando una empresa sale a bolsa o es adquirida, los empleados que se enriquecen suelen comprar casas o mejorar la que tienen. El mercado de OPI estuvo lento en 2022–24, pero está listo para reabrirse; algunas OPI anticipadas (como Stripe o Instacart, si no lo han hecho para 2025) podrían crear nuevos millonarios y llevar a compras de viviendas de alto nivel. Además, la inmigración internacional (particularmente de talento tecnológico) se está reanudando, lo que respalda tanto la demanda de alquiler como de compra de viviendas, especialmente en comunidades con grandes poblaciones de profesionales tecnológicos indios y chinos en San José.
Por otro lado, los factores de costo de vida y calidad de vida continúan influyendo en la migración. El Área de la Bahía ha experimentado cierta migración doméstica neta de salida – personas que se mudan a estados más baratos – pero gran parte de eso se compensó con inmigración extranjera y nacimientos. La población de San José disminuyó ligeramente durante la pandemia, pero ahora está aproximadamente estable. Si la tendencia de “Zoom-town” de trabajo remoto persiste, algunos trabajadores podrían optar por vivir en zonas escénicas o asequibles (Lake Tahoe, Austin, etc.) mientras mantienen empleos en Silicon Valley, lo que podría reducir la demanda local de vivienda. Pero muchas empresas están descubriendo que la productividad y la capacitación de nuevo personal funcionan mejor en persona, por lo que un regreso parcial puede ser estructural.
Costos y Construcción: Otro factor económico es el costo de construcción – materiales y mano de obra. Los costos de construcción en el Área de la Bahía están entre los más altos del mundo. En 2024–25, la inflación en materiales como la madera y el acero se moderó después de picos anteriores, pero los costos laborales siguen siendo altos debido a la escasez de trabajadores. La mano de obra calificada en construcción es escasa, lo que eleva los salarios y alarga los plazos. Esto afecta directamente cuánto y a qué precio se puede construir nueva vivienda. Como se mencionó antes, el giro de los desarrolladores hacia proyectos de menor costo es una respuesta techxplore.com. El aumento del costo del capital (intereses de préstamos para desarrollo) también es un factor – muchos proyectos que eran marginalmente rentables se volvieron no rentables cuando los intereses se duplicaron. Si la Fed relaja y el financiamiento se abarata, algunos proyectos en pausa podrían reactivarse.
Tendencias Macro: A grandes rasgos, el mercado inmobiliario de San José está anclado por algunas verdades macro – la deseabilidad de vivir en Silicon Valley (por las oportunidades profesionales), la escasez de terreno en una región ya desarrollada y las complejidades regulatorias de California. Esto genera una tendencia a que los precios suban a largo plazo más rápido que el promedio nacional. Los shocks económicos pueden causar correcciones a corto plazo (como se vio a principios de 2020 o en 2008), pero históricamente la zona se recupera con fuerza. Por ejemplo, durante la pandemia, algunos predijeron un éxodo masivo de las ciudades; de hecho, algunos residentes se mudaron a exurbios o fuera del estado, pero para 2025 muchos mercados urbanos se recuperaron y los precios de las viviendas en San José superaron su pico previo a la pandemia. La trayectoria del mercado seguirá los ciclos de auge y caída de la economía tecnológica, suavizados un poco por la oferta limitada de vivienda.
En conclusión, el panorama económico para el mercado inmobiliario de San José en 2025 es de optimismo cauteloso. El desempeño de la industria tecnológica y la dirección de las tasas de interés son las dos variables clave a observar. Un sector tecnológico próspero y tasas a la baja podrían reactivar el mercado (con más ventas y presión al alza en los precios), mientras que una recesión o un aumento de tasas serían un obstáculo. Por ahora, la economía local crece modestamente, el desempleo es bajo y los ingresos son altos – ingredientes que sostienen la demanda de vivienda incluso ante desafíos de asequibilidad. Esta tensión dinámica entre alta demanda/riqueza y altos costos define el mercado de San José, y así seguirá en los próximos años.
Perspectivas comparativas: San José vs. mercados cercanos
Las tendencias inmobiliarias de San José tanto reflejan como divergen de las de ciudades vecinas del Área de la Bahía como San Francisco, Oakland y los suburbios de Silicon Valley. Compradores, inquilinos e inversionistas suelen comparar estos mercados. Así es como se compara San José:
- San José vs. San Francisco: Ambas ciudades son grandes centros de empleo del Área de la Bahía con viviendas muy caras, pero San Francisco ha visto un mercado más suave recientemente. Zillow pronostica ligeras caídas de precios para la vivienda en SF en 2025 (~–1.8%), mientras que San José se mantiene esencialmente estable o con un leve aumento (rango de –0.2% a +0%) sfgate.com. El mercado de condominios de San Francisco, en particular, tuvo problemas con un exceso de unidades y una demanda menguante durante la pandemia, mientras que San José (que tiene más casas unifamiliares) mantuvo mejor su valor. La asequibilidad es igual de desafiante en ambos: los precios medianos en SF (~$1.3–1.4M) son similares a los de San José, y ambos requieren ingresos altos. Sin embargo, SF fue más afectada por el trabajo remoto. Su vacancia de oficinas en el centro es mucho mayor que la de San José, lo que ha llevado a condominios/departamentos vacíos en algunas zonas y una disminución de la población. San José, al tener un diseño más suburbano, no experimentó un éxodo urbano tan severo. Las tendencias de alquiler también divergieron: los alquileres en SF bajaron o se mantuvieron estables en 2024, mientras que los alquileres en San José subieron ~2–3% sfgate.com. Eso sugiere un leve cambio de demanda de SF hacia Silicon Valley. Culturalmente, SF sigue atrayendo a algunos (vida urbana, servicios), pero las preocupaciones por el crimen y la seguridad pública allí han hecho que algunos residentes consideren lugares como San José. Los mercados de viviendas de lujo en ambas ciudades son fuertes: el segmento de alto nivel de SF (por ejemplo, mansiones en Pacific Heights) y los sectores de lujo de San José (Silver Creek, etc.) se están vendiendo bien a compradores adinerados a pesar de las condiciones generales sfgate.com. En resumen, el mercado de San José en 2025 es más estable, mientras que el de San Francisco es más volátil y está en modo de recuperación. Muchos ven a San José con potencial de crecimiento (especialmente si el centro se revitaliza), mientras que SF está reconstruyendo la confianza y la ocupación.
- San José vs. Oakland/East Bay: El East Bay ofrece una alternativa más asequible al condado de Santa Clara. El precio medio de la vivienda en Oakland (mediados de 2025) es de alrededor de $759,000 – aproximadamente la mitad que en San José – y Oakland vio una caída de precios de ~13% interanual redfin.com. De hecho, el mercado inmobiliario de Oakland se enfrió significativamente en 2024, con mayor inventario y más tiempo en el mercado (29 días vs 20 en SJ) redfin.com redfin.com. Esto refleja en parte una mayor migración fuera de la zona urbana de Oakland y una mayor oferta en relación con la demanda. Dicho esto, los precios absolutos en Oakland son más bajos, por lo que está atrayendo a algunos compradores que no pueden pagar el South Bay. Barrios en el East Bay como Fremont, que está más cerca de los empleos de Silicon Valley, tienen precios más altos (a menudo ~$1.2M de media) pero aún generalmente menos que San José para viviendas comparables. Las consideraciones de traslado juegan un papel: cuando los precios de la gasolina son altos o el tráfico es malo, algunos que se mudaron al East Bay podrían reconsiderar y tratar de acercarse a su trabajo en San José, aumentando la demanda en el South Bay. Además, las diferencias en criminalidad y calidad escolar influyen en la elección: los suburbios de San José se perciben como con mejores escuelas y mayor seguridad que Oakland, lo que evita que las familias de Silicon Valley se muden en masa al East Bay a pesar de la vivienda más barata. En el lado de los alquileres, los alquileres en Oakland de hecho bajaron ~6% en 2024 (por ejemplo, alquileres de 1 dormitorio ~$1,800, mucho menos que en San José) reddit.com. Esto indica una demanda más débil en Oakland y quizás que los trabajadores con capacidad remota que dejaron SF no se mudaron todos a Oakland como se predijo – algunos dejaron la región por completo. En contraste, la población y la demanda de vivienda en San José están más ligadas a su propia base de empleo (empleos tecnológicos que en su mayoría no se están reubicando). En última instancia, San José es más caro pero estable, mientras que Oakland es más barato pero experimentó una corrección mayor. Para los inversionistas, las propiedades en East Bay podrían ofrecer mejores rendimientos de alquiler, pero San José ofrece más garantía de apreciación a largo plazo debido a la concentración de empleos bien remunerados.
- Suburbios de Silicon Valley (Palo Alto, Cupertino, etc.): Las ciudades suburbanas al norte y oeste de San José (Santa Clara, Sunnyvale, Mountain View, Cupertino, Palo Alto) están en el mismo mercado del condado de Santa Clara pero tienen sus propios matices. Generalmente, estos lugares son aún más caros que San José en términos de precio por pie cuadrado, gracias a las mejores escuelas o la proximidad a las sedes de empresas (por ejemplo, Apple en Cupertino, Stanford en Palo Alto). Por ejemplo, el precio medio de la vivienda en Palo Alto supera ampliamente los $3 millones, más del doble que en San José. Estos suburbios tienen inventario muy limitado en cualquier momento: la gente tiende a conservar sus casas debido a las excelentes escuelas públicas y el prestigio de la comunidad. En 2025, estos mercados siguen siendo ultracompetitivos: una casa de inicio en Mountain View o Cupertino suele recibir docenas de ofertas. San José compite con estas áreas por su tamaño y diversidad: hay zonas asequibles en San José que están por debajo, por ejemplo, de los precios de Sunnyvale (por ejemplo, East San Jose). Pero para quienes priorizan las escuelas, los distritos escolares de Cupertino o Palo Alto son un gran atractivo, manteniendo la demanda alta allí sin importar lo que haga el mercado en general. Un dato comparativo: mientras que el crecimiento de precios en San José se desaceleró a ~5% interanual redfin.com, algunos enclaves de Silicon Valley aún vieron aumentos mayores debido a la baja oferta (por ejemplo, se informó que Los Altos subió ~10% interanual a principios de 2025). Así que los micromercados pueden superar al promedio. Por otro lado, los suburbios lejanos de San Francisco (por ejemplo, Tracy, Gilroy) vieron una afluencia de trabajadores remotos durante la pandemia, con grandes aumentos de precios, pero parte de eso se está revirtiendo a medida que vuelven las realidades del traslado al trabajo: esas áreas periféricas podrían estancarse o bajar un poco a medida que la gente regresa más cerca de los empleos. San José se sitúa en el medio: más urbano y poblado que los pequeños suburbios, pero más asequible (relativamente hablando) que los pueblos de élite. También tiene más espacio para crecer (especialmente en vertical en el centro o mediante relleno urbano), mientras que suburbios como Palo Alto ya están completamente desarrollados y limitan estrictamente el crecimiento. Esto significa que San José podría añadir oferta y potencialmente moderar sus precios en el futuro más que esos pueblos de oferta fija.
En general, el Área de la Bahía es un mosaico de micromercados. San José en 2025 está teniendo un mejor desempeño que San Francisco en muchos aspectos (menor caída de precios, demanda más estable) y muestra más resiliencia de precios que East Bay. Sigue siendo más barato que los enclaves ultrarricos pero comparte el desafío de bajo inventario. Para un comprador o inversionista: San José ofrece una combinación de vida urbana y suburbana con precios elevados, pero si buscas algo “más barato” mirarías hacia East Bay; si quieres escuelas de primer nivel o estatus, podrías estirarte hasta Palo Alto o Los Gatos. Muchas personas están tomando estas decisiones de compromiso, por eso vemos, por ejemplo, familias que dejan apartamentos en SF para comprar en San José, o trabajadores tecnológicos que saltan San José para comprar una casa más grande en Walnut Creek (East Bay) por el mismo precio. Estos flujos continuarán, pero la ubicación central de San José en Silicon Valley le da una ventaja duradera: una enorme base de empleos cercana significa que casi siempre habrá demanda para vivir allí.
Proyecciones y pronósticos para los próximos años
Mirando más allá de 2025, los expertos anticipan que el mercado inmobiliario de San José experimentará un crecimiento moderado y cambios graduales en lugar de oscilaciones extremas. Aquí tienes una síntesis de pronósticos y opiniones para los próximos años:
- Perspectiva de precios de viviendas: Prácticamente todos los principales pronosticadores ven una apreciación continua de los precios en San José, pero a un ritmo más lento y “normal” que el frenesí de la década de 2010. La Asociación de Agentes Inmobiliarios de California proyecta que el precio medio de la vivienda en California aumente ~4–5% en 2025 sanjosespotlight.com, y ganancias similares de un solo dígito en 2026. Para San José específicamente, los agentes inmobiliarios locales esperan que los valores de las viviendas en Silicon Valley sigan “superando a gran parte del país” en apreciación sanjosespotlight.com, dada la fortaleza económica de la región. Un sitio de inversión inmobiliaria pronostica precios en San José +3% en 2025 y +4% en 2026 noradarealestate.com – básicamente manteniéndose al ritmo de la inflación. Ninguna fuente creíble predice una caída total o una gran bajada de valores salvo un gran shock externo. Una razón: incluso si la demanda se debilita, la oferta limitada proporciona un piso bajo los precios. Dicho esto, si las tasas hipotecarias se mantienen altas o llega una recesión, los precios podrían estancarse por un período más largo. El modelo de Zillow, por ejemplo, predijo un descenso muy leve en 2024 seguido de una estabilización en 2025 en el Área de la Bahía sfgate.com. Pero para 2026–2027, si las tasas son más bajas, la mayoría espera que los precios vuelvan a subir unos pocos puntos porcentuales al año a medida que el mercado se ajusta completamente a las condiciones pospandemia.
- Ventas e inventario: El economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Lawrence Yun, señaló que los años posteriores a las elecciones suelen ver un aumento en las ventas de viviendas sanjosespotlight.com. De hecho, él predice que el volumen de ventas de viviendas en EE. UU. aumentará un 9% en 2025 sanjosespotlight.com a medida que bajen las tasas hipotecarias y haya más propiedades en el mercado. A nivel local, podríamos ver un repunte similar: el condado de Santa Clara ya vio un aumento en la actividad de compradores a finales de 2024 sanjosespotlight.com. Más propietarios podrían decidir vender en 2025–2026 a medida que se sientan cómodos con la idea de cambiar una tasa baja antigua por una vivienda nueva (especialmente si tienen capital para compensar el costo). Se espera que el inventario siga siendo relativamente limitado, sin embargo – nadie prevé una avalancha de nuevas propiedades suficiente para que sea un mercado de compradores. Una señal positiva: la proporción de hipotecas con tasas menores al 4% disminuirá gradualmente con el tiempo (la gente refinancia, se muda, etc.), reduciendo el efecto de “bloqueo”. Los datos de Realtor.com mostraron que el porcentaje de hipotecas por debajo del 6% cayó del 89% al 84% en un año sanjosespotlight.com, lo que significa que hay cierto movimiento. Para 2026–2027, quizás las tasas se normalicen en torno al 5% y la rotación de viviendas aumente a niveles más típicos. La construcción de viviendas nuevas también sumará inventario, aunque probablemente de forma modesta. El impulso de California para construir podría dar resultados a partir de 2026+ con miles de unidades en construcción en el área de North First Street de San José, el centro y otros lugares finalmente completándose (si se estabiliza el financiamiento). En general, se espera una mejora leve en el inventario en los próximos años, pero aún por debajo de lo que sería un mercado equilibrado.
- Alquileres y mercado de alquiler: Economistas senior como Chris Salviati de Apartment List prevén que “el crecimiento de los alquileres será bajo, de un solo dígito” y continuará en el Área de la Bahía a corto plazo sfgate.com. Para 2025, eso probablemente signifique aumentos de alquiler alrededor del 2–4%, similar a 2024. A medida que el gran flujo de nuevos apartamentos a nivel nacional disminuya para finales de 2025, la competencia por los alquileres podría intensificarse en 2026. Orphe Divounguy de Zillow predice mercados de alquiler más ajustados para la segunda mitad de 2025 una vez que el auge de la construcción se desvanezca, lo que podría dar a los propietarios más poder de fijación de precios sfgate.com. En San José, los alquileres podrían acelerarse un poco si la población crece y la compra de viviendas sigue siendo inasequible. Sin embargo, cualquier expansión del control de alquileres o nueva oferta podría contrarrestar eso. Muchos expertos ven que la tendencia de nación de inquilinos persiste – si los compradores primerizos siguen excluidos por los precios, continúan alquilando, lo que mantiene alta la demanda. Para 2030, es probable que los alquileres en San José sean aún más altos que hoy (salvo una recesión económica), aunque quizás el crecimiento sea incremental año tras año.
- Bienes raíces comerciales: Las previsiones para el mercado de oficinas son cautelosas. La mayoría de los corredores comerciales creen que será hasta 2025–2026 antes de que la vacancia de oficinas disminuya notablemente. Las empresas aún están evaluando sus necesidades de espacio; el consenso es que el modelo de trabajo híbrido llegó para quedarse, por lo que la demanda total de espacio de oficinas será estructuralmente menor que en 2019. Algunas previsiones sugieren que la vacancia de oficinas en el Área de la Bahía podría alcanzar su punto máximo alrededor de 2024–25 y luego recuperarse lentamente. JLL y otras firmas esperan que las vacancias de oficinas mejoren unos pocos puntos porcentuales para 2026, pero que no regresen a los niveles previos a la pandemia durante muchos años (si es que lo hacen). Por el contrario, el panorama industrial es fuerte – el informe de mercado de Cushman & Wakefield espera que las vacancias industriales se mantengan por debajo del 6% y que los alquileres crezcan en 2025 a medida que se absorba la oferta cushmanwakefield.com. El comercio minorista se proyecta que se mantenga relativamente estable; algunas nuevas construcciones comerciales se inaugurarán en proyectos de uso mixto, pero la vacancia minorista podría rondar el 4-5% hasta 2025. Si ocurre una recesión, el comercio minorista podría debilitarse, pero en ausencia de eso, se mantiene estable.
- Factores económicos impredecibles: Las tasas de interés son el mayor factor impredecible. Si la inflación cae más rápido de lo esperado, la Fed podría recortar agresivamente y las hipotecas podrían bajar al rango bajo del 5% o incluso alto del 4% para 2026. Eso probablemente desencadenaría un aumento en la actividad de compra y el crecimiento de precios – potencialmente regresando a una fiebre de mercado de vendedores. Algunos escenarios optimistas prevén que la vivienda se reacelere a finales de 2025 bajo esa condición. Por otro lado, si la inflación es persistente o la economía se sobrecalienta, las tasas podrían permanecer altas por más tiempo, manteniendo el mercado en una marcha más lenta. Las recesiones macroeconómicas son otro factor impredecible; algunos economistas temen una recesión leve a finales de 2024 o 2025. Históricamente, las recesiones pueden enfriar el mercado de la vivienda (menos ventas, ligeras caídas de precios), pero dada la escasez de oferta, cualquier descenso de precios en San José podría ser mínimo y de corta duración.
- Opiniones de expertos: Los expertos inmobiliarios locales suelen enfatizar la visión a largo plazo. “Los compradores deben comprar cuando encuentren una casa que se ajuste a sus necesidades,” aconseja el presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Santa Clara 2025, en lugar de intentar anticipar el mercado sanjosespotlight.com. La lógica: incluso si las tasas son altas ahora, puedes refinanciar más adelante, pero no puedes retroceder y comprar a los precios de ayer – y en Silicon Valley, los precios de ayer tienden a ser más bajos que los de mañana. Muchos esperan que una vez que las tasas bajen del 6%, se produzca mucha compra contenida de quienes buscan mudarse a casas más grandes (propietarios que cambian a viviendas más grandes, etc.), lo que podría aumentar el inventario de viviendas de entrada pero también incrementar la demanda de viviendas de gama media simultáneamente sanjosespotlight.com. El consenso de las encuestas a agentes inmobiliarios es que 2025 será un año más activo que 2024, y 2026 podría volver a un ritmo más familiar del mercado con patrones estacionales, etc., suponiendo que no haya grandes sobresaltos.
En resumen, el pronóstico para el mercado inmobiliario de San José es “cautelosamente optimista”. Probablemente veremos precios de viviendas estables o en suave aumento, inventario y volumen de ventas creciendo lentamente, alquileres que continúan subiendo de manera moderada, y un sector comercial encontrando su equilibrio para 2026. Los fundamentos del mercado de San José – empleos sólidos, ubicación deseable, terreno limitado – sugieren que seguirá siendo robusto. La era del crecimiento desenfrenado de precios puede haber terminado (por ahora), pero también cualquier amenaza seria de una caída, dada la escasez de viviendas. La mayoría de los expertos anticipan un camino de crecimiento equilibrado y sostenible para los próximos años. Como dijo un economista especializado en vivienda, es probable que el Área de la Bahía en 2025–2027 vea “crecimiento constante, oportunidades en aumento y ajustes continuos a nuevas tendencias”, en lugar de cambios bruscos sfgate.com. Para compradores y vendedores, eso significa menos frenesí y más previsibilidad – y para los responsables de políticas públicas, la necesidad continua de construir más viviendas para satisfacer las necesidades futuras de la región.
Fuentes:
- Redfin – Actualización del mercado inmobiliario de San José (julio 2025) redfin.com redfin.com
- Zillow Research – Análisis de asequibilidad de la vivienda (junio 2025) zillow.mediaroom.com
- SFGate – Predicciones del mercado de la vivienda en el Área de la Bahía para 2025 sfgate.com sfgate.com sfgate.com
- Apartment List – Tendencias de alquiler en San José, ago 2025 apartmentlist.com apartmentlist.com
- Joint Venture SV (a través de Patch) – Informe de vacancia comercial en Silicon Valley (T3 2024) patch.com patch.com
- Kidder Mathews – Mercado de oficinas en Silicon Valley T2 2025 kidder.com kidder.com
- Marcus & Millichap – Pronóstico del mercado minorista de San José 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
- Point2Homes – Datos del mercado de alquiler en San José 2025 point2homes.com
- San José Spotlight – Programa de Vivienda Innovador y Reformas CEQA localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
- TechXplore – Compromisos de Vivienda de Google en Cuestión (mayo 2025) techxplore.com techxplore.com
- San José Spotlight – Predicciones del Mercado 2025 (columna de Collins) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
- Mercado de Vivienda de Oakland (Redfin) para comparación regional redfin.com
