Mercado Inmobiliario de Guangzhou 2025: Panorama y Perspectivas hasta 2030

Visión general del mercado en 2025 (Residencial y Comercial)

El mercado inmobiliario de Guangzhou en 2025 refleja una recuperación mixta en medio de las presiones bajistas previas. En el sector residencial, los precios de la vivienda habían estado descendiendo durante 2024, pero mostraron señales de estabilización a principios de 2025. El precio de las viviendas nuevas en Guangzhou se situaba alrededor de 24.700 RMB por metro cuadrado en marzo de 2025 —prácticamente sin cambios (+0.15% interanual)— mientras que el precio promedio de las viviendas de segunda mano rondaba los 36.400 RMB (aún ~5.8% menor interanual). Los volúmenes de transacciones repuntaron notablemente: el área total de ventas de viviendas nuevas en el cuarto trimestre de 2024 se disparó a ~2.12 millones de m², superando ampliamente la nueva oferta (1.05 millones de m²) ya que la demanda contenida regresó tras la flexibilización de políticas savills.com pdf.savills.asia. En enero de 2025, las ciudades de primer nivel (incluida Guangzhou) vieron un incremento del 16% interanual en las ventas de viviendas nuevas (ajustado por los efectos del Año Nuevo Lunar), lo que indica una renovada confianza de los compradores en el mercado inmobiliario de Guangzhou.

En el lado de bienes raíces comerciales, 2025 ha traído una oleada de nueva oferta y una recuperación cautelosa. En las oficinas de clase A, Guangzhou vio importantes nuevas terminaciones en áreas emergentes como el submercado de International Financial City (añadiendo ~255.000 m² en el primer trimestre de 2025) cushmanwakefield.com. Sin embargo, la demanda aún no ha alcanzado ese nivel, llevando la tasa de vacancia de oficinas a aproximadamente 19.3% en toda la ciudad y obligando a los arrendadores a reducir los alquileres cushmanwakefield.com. Al primer trimestre de 2025, los alquileres promedio de oficinas de Clase A cayeron ~4.8% trimestralmente, situándose alrededor de 125 RMB por m² al mes cushmanwakefield.com, reflejando condiciones favorables para los arrendatarios. El segmento de inmuebles comerciales minoristas es más estable: el parque inmobiliario prime se mantuvo en 5.8 millones de m², con el gasto del consumidor impulsado por políticas (por ejemplo, incentivos de renovación para electrónicos) apoyando la expansión de inquilinos. La vacancia minorista subió ligeramente a 8.7%, y los alquileres promedio de locales comerciales bajaron ~1.1% a principios de 2025. En general, el mercado comercial de Guangzhou en 2025 se caracteriza por alta oferta y vacancia en oficinas, pero una mejora de la actividad minorista, mientras que el mercado residencial va tocando fondo gradualmente tras un 2024 desafiante.

Principales tendencias del mercado en 2025

• Tendencias de precios: Los precios de la vivienda en Guangzhou sufrieron una corrección en 2024, seguida de una estabilización en 2025. Los precios de las nuevas viviendas residenciales cayeron alrededor del 7% interanual a finales de 2024, pero los estímulos gubernamentales ayudaron a detener la caída. Para marzo de 2025, los precios de las viviendas nuevas habían bajado solo un 2,8% interanual en promedio en las principales ciudades de China (y se mantuvieron prácticamente estables en Guangzhou). La Figura 1 a continuación muestra el índice de precios de la vivienda nueva en Guangzhou, que se desplomó en 2024 pero comenzó a repuntar a principios de 2025 a medida que mejoró la confianza de los compradores. Los precios de la vivienda de segunda mano se recuperan más lentamente, aún entre un 4% y un 9% por debajo del año anterior en las principales ciudades. En Guangzhou, el valor de las viviendas existentes sigue siendo débil (-5,8% interanual en marzo) incluso cuando los precios de las viviendas nuevas se han afianzado. En el ámbito comercial, los alquileres de oficinas están bajo presión a la baja debido al exceso de oferta, mientras que los alquileres comerciales son relativamente resistentes, con solo descensos leves cushmanwakefield.com.
• Dinámica de oferta y demanda: La cautela de los promotores y los cambios en las políticas han limitado la nueva oferta al tiempo que impulsaron las ventas. La nueva oferta residencial de Guangzhou en el cuarto trimestre de 2024 cayó alrededor de un 26% trimestral hasta aproximadamente 1,05 millones de m², pero las ventas trimestrales se dispararon un 45% (hasta 2,12 millones de m²) a medida que los compradores regresaron al mercado savills.com pdf.savills.asia. Este auge de la demanda ayudó a reducir los niveles de inventario. Sin embargo, la actividad en el mercado de suelo se mantuvo apagada: la superficie total transaccionada de suelo residencial en Guangzhou se desplomó alrededor de un 50% en 2024, lo que refleja un menor apetito de los promotores por nuevos proyectos ante los desafíos de financiación. Por el lado de la demanda, la compra de viviendas a principios de 2025 fue impulsada por restricciones más flexibles y tasas hipotecarias más bajas. En enero de 2025, el volumen de ventas de viviendas nuevas en Guangzhou repuntó a pesar de las vacaciones de invierno, aunque en febrero se observó una breve caída (ventas -26% interanual en Guangzhou) antes de que el impulso regresara. La demanda de ocupantes en los sectores comerciales es desigual: el alquiler de oficinas está impulsado por industrias emergentes (tecnología, finanzas, etc.), pero no lo suficiente como para absorber completamente la nueva oferta cushmanwakefield.com, mientras que el alquiler comercial se ha beneficiado de sectores de consumo como la electrónica y la educación, que se expanden con incentivos gubernamentales.
• Tasas de Vacancia: La alta vacancia es una preocupación notable, especialmente en ciertos distritos y tipos de propiedad. Se estima que la tasa general de vacancia de viviendas en las zonas urbanas de Guangzhou ronda el 15–20%, con un vacío aún mayor en las periferias de la ciudad. Por ejemplo, el distrito suburbano de Panyu tiene la tasa de vacancia residencial más alta (~23% en promedio), en comparación con menos del 17% en distritos centrales como Tianhe, Haizhu y Yuexiu. Esto indica un significativo stock de viviendas vacías o sin vender en las áreas menos céntricas. En el mercado de oficinas, como se indicó, la vacancia en oficinas de grado A subió a ~19% a principios de 2025 cushmanwakefield.com debido a la incorporación de nuevos edificios. La vacancia en locales comerciales es menor (de un solo dígito), pero también ha crecido ligeramente (actualmente ~8,7% en toda la ciudad). La alta vacancia ejerce presión sobre los precios y los alquileres, y señala que la oferta ha superado la demanda a corto plazo en algunos segmentos del mercado de Guangzhou. Los propietarios están respondiendo con condiciones de arrendamiento más flexibles y promociones para ocupar las unidades vacías, una tendencia que probablemente continuará hasta que se absorba el exceso de oferta.

Perfiles de Distritos Clave (Tianhe, Haizhu, Yuexiu, Panyu)

Guangzhou es una metrópolis de distritos diversos, cada uno con características inmobiliarias propias. A continuación se presenta un análisis de cuatro importantes distritos urbanos y su atractivo para el desarrollo e inversión:

Distrito de Tianhe

Tianhe es el centro financiero y comercial de Guangzhou, albergando el CBD de Tianhe y Zhujiang New Town, el skyline más moderno de la ciudad. Constantemente ocupa el puesto de distrito más caro en bienes raíces, con precios de vivienda promedio muy por encima de la media de la ciudad. Ya en 2017, los precios promedio de viviendas nuevas en Tianhe superaban los 30,000 RMB/m² (aproximadamente el doble del promedio de la ciudad en ese momento), y las unidades en áreas privilegiadas (por ejemplo, el CBD de Zhujiang New Town) han alcanzado hasta 70,000 RMB/m² scirp.org. Hoy, en 2025, los valores residenciales de Tianhe siguen siendo los más altos de Guangzhou (aproximadamente a la par con Yuexiu), lo que refleja su ubicación céntrica y comodidades de primer nivel. El distrito cuenta con centros comerciales de lujo, oficinas de grado A y apartamentos exclusivos que atraen a compradores acomodados y empresas multinacionales. Las ventajas de infraestructura, como las amplias conexiones de Metro y la nueva línea 11 circular que sirve a Tianhe macaudailytimes.com.mo, aumentan aún más su atractivo. Desde una perspectiva de inversión, Tianhe ofrece estabilidad y prestigio: las propiedades aquí mantienen su valor debido a la escasez de tierra y la fuerte demanda de profesionales y expatriados. Sin embargo, los rendimientos son relativamente bajos (dado los altos precios y alquileres moderados) y los costos de entrada son elevados. Aun así, el desarrollo continuo de Tianhe (por ejemplo, la emergente zona del International Financial City hacia el este cushmanwakefield.com) y la concentración de empresas Fortune 500 lo convierten en un foco principal para los inversores a largo plazo a pesar de su alto precio.

Distrito de Haizhu

Haizhu se encuentra justo al sur del río Perla y está evolucionando de ser una antigua zona industrial/residencial a una nueva zona de tecnología y exposiciones. Abarca el subdistrito de Pazhou, que ahora es la Zona Piloto de Inteligencia Artificial y Economía Digital de Guangzhou, donde muchas empresas tecnológicas y de comercio electrónico han establecido oficinas. Esta transformación está convirtiendo a Haizhu en un centro tecnológico, impulsando la demanda tanto de oficinas como de viviendas de alto nivel en los alrededores. El distrito también alberga el complejo de la Feria de Cantón y varias universidades, lo que contribuye a un mercado de alquiler vibrante. Los bienes raíces en Haizhu generalmente tienen un precio un poco por debajo de Tianhe, pero han experimentado una apreciación significativa con la llegada de inversiones de la industria tecnológica. Por ejemplo, los nuevos condominios en las zonas más atractivas de Haizhu (cerca de Pazhou o a lo largo de la ribera) alcanzan precios elevados, aunque los promedios generales siguen siendo algo más asequibles que en las zonas centrales de Tianhe/Yuexiu. La atractividad de Haizhu radica en su combinación de conveniencia y potencial de crecimiento: está cerca del centro de la ciudad, bien conectado por el transporte y cuenta con grandes proyectos de renovación urbana. Los inversionistas ven oportunidades en la continua renovación urbana de Haizhu, ya que antiguas fábricas y aldeas están siendo reconvertidas en complejos modernos. Sin embargo, existe un riesgo relacionado con el pipeline de oferta: si se lanzan demasiados nuevos proyectos simultáneamente en Pazhou, la zona podría enfrentar un aumento de vacantes o una reducción de rentas. Aun así, las perspectivas a mediano plazo son positivas, ya que la infraestructura (por ejemplo, nuevas líneas de metro y puentes) fortalece la conectividad de Haizhu y las políticas gubernamentales fomentan el ecosistema tecnológico en la zona.

Distrito de Yuexiu

Yuexiu es el centro histórico y administrativo de Guangzhou. Cuenta con oficinas gubernamentales, arquitectura patrimonial y calles comerciales consolidadas. El parque habitacional en Yuexiu suele ser más antiguo (muchos apartamentos tradicionales), y el terreno para nuevos desarrollos es limitado. No obstante, Yuexiu sigue siendo una de las direcciones más codiciadas por su centralidad, servicios consolidados y las mejores escuelas. El precio promedio de la vivienda en Yuexiu rivaliza con el de Tianhe: por encima de los 30,000 RMB/m² hace unos años y en aumento desde entonces según scirp.org. Los atractivos barrios antiguos y parques del distrito (como el parque Yuexiu y Dongshan) atraen a familias y trabajadores de cuello blanco, manteniendo la demanda sólida. El potencial de inversión en Yuexiu proviene de proyectos selectivos de renovación urbana: el gobierno local tiene iniciativas para rehabilitar comunidades residenciales antiguas y mejorar la infraestructura en áreas envejecidas. Dado que hay poca tierra vacante, la mayoría de la nueva oferta proviene de remodelaciones, que suelen ser de alta gama y rápidamente absorbidas por el mercado. El mercado de alquiler en Yuexiu es estable, apoyado por una gran población de funcionarios y residentes de larga estancia; sin embargo, el crecimiento de las rentas es modesto debido a la antigüedad de las edificaciones. Para los inversionistas, Yuexiu ofrece baja volatilidad y una sólida conservación del valor a largo plazo. La propiedad aquí es menos especulativa y más de tipo “blue-chip”. Un posible inconveniente es el crecimiento moderno más lento: con pocos proyectos comerciales nuevos, Yuexiu puede sentirse estático en comparación con distritos de crecimiento más rápido. Pero al ser el núcleo cultural y cívico de Guangzhou, el prestigio de Yuexiu y la escasez de terrenos garantizan que siga siendo una parte importante del panorama inmobiliario.

Distrito de Panyu

Panyu es un extenso distrito al sur de la ciudad, conocido por sus expansiones residenciales y ambiente familiar. Antiguamente suburbano, Panyu se ha urbanizado rápidamente y ahora está bien integrado gracias a las autopistas y el metro (alberga la Estación Ferroviaria Sur de Guangzhou, el centro de trenes de alta velocidad de la ciudad). La vivienda en Panyu es considerablemente más asequible que en el centro de Guangzhou: los precios pueden ser la mitad o incluso menos que los de Tianhe/Yuexiu, dependiendo de la ubicación. En Panyu se han desarrollado muchas urbanizaciones a gran escala, incluidas nuevas comunidades de torres con abundantes servicios, dirigidas a la clase media y a compradores primerizos. Debido a la abundancia de terreno, la oferta en Panyu ha sido alta, lo que contribuye a la mayor tasa de vacancia (~23%) de la ciudad. Este riesgo de exceso de oferta significa que la apreciación de precios en Panyu ha sido más moderada. Sin embargo, la atracción de Panyu radica en su equilibrio entre costos razonables e infraestructura en mejora. El distrito cuenta con atracciones como Chimelong (un gran parque temático), campus universitarios y nuevos parques industriales. Los próximos proyectos de metro y tren interurbano reducirán aún más los tiempos de viaje entre Panyu y el centro de la ciudad macaudailytimes.com.mo macaudailytimes.com.mo. Para los inversores, Panyu presenta oportunidades con rendimientos de alquiler ligeramente superiores a los de los distritos centrales (debido a los precios de entrada más bajos) y al crecimiento de capital a largo plazo a medida que la huella urbana de Guangzhou se expande. Los riesgos son períodos de tenencia más largos para que las ganancias se materialicen y problemas de liquidez potenciales (las propiedades pueden tardar más en venderse en un mercado débil). En general, Panyu está posicionado como la “próxima frontera” del crecimiento urbano de Guangzhou: un distrito donde se puede acomodar el futuro crecimiento poblacional de la ciudad a un precio más accesible.

Políticas gubernamentales de vivienda y tierra

La política gubernamental ha sido un factor decisivo en la trayectoria del mercado inmobiliario de Guangzhou. A finales de 2024 y durante 2025, las autoridades implementaron medidas para estabilizar el mercado de la vivienda e incentivar la compra. Una medida clave fue la flexibilización de las restricciones de compra de vivienda (HPR). De hecho, el gobierno municipal de Guangzhou relajó por completo los límites de compra: para enero de 2024 se permitía la compra de viviendas casi sin restricciones en la ciudad. Por ejemplo, desde el 27 de enero de 2024, cualquier unidad residencial mayor de 120 m² podía transaccionarse libremente sin la limitación previa de elegibilidad pdf.savills.asia. Esto eliminó prácticamente las restricciones para poseer varios apartamentos grandes y estuvo dirigido a estimular la demanda de compradores que buscan mejorar de vivienda. Esta relajación local estaba en línea con las señales a nivel nacional de que “la vivienda es para vivir, no para especular”, pero que debe apoyarse la demanda razonable de usuarios finales.

Otras políticas de apoyo incluyen la reducción de los costos hipotecarios y de los impuestos. El Banco Popular de China recortó las tasas de interés (la tasa preferencial de préstamos a 5 años bajó al 4,3%) y orientó a los bancos para reducir las tasas de las hipotecas existentes, otorgando a muchos propietarios de Guangzhou una reducción de alrededor de 0,5 puntos porcentuales en los intereses en 2024. Los requisitos de pago inicial se unificaron y redujeron: ahora el mínimo es del 15% tanto para primeras como para segundas viviendas a nivel nacional, facilitando que los compradores mejoren su tipo de vivienda. El gobierno también recortó los impuestos sobre transacciones para quienes venden su vivienda actual para comprar una nueva (para fomentar las mejoras de vivienda). Estas políticas combinadas han desbloqueado la demanda de vivienda al reducir la carga financiera de los compradores.

En el lado de la oferta de suelo, Guangzhou siguió el sistema de subastas centralizadas de suelo de China, pero la ciudad redujo las ventas de terrenos en medio de la desaceleración del mercado. Como se mencionó, el área de suelo residencial vendido en 2024 cayó aproximadamente un 50% interanual, una medida deliberada para evitar el exceso de oferta y estabilizar los precios del suelo. La ciudad también promovió la renovación de terrenos urbanos ociosos o infrautilizados (como los antiguos pueblos) en lugar de la expansión sobre áreas verdes vírgenes, en consonancia con las iniciativas de renovación urbana del paquete de políticas nacional. Además, Guangzhou fue incluida en la “lista blanca” del gobierno central de promotores más seguros, lo que significa que ciertos desarrolladores con buena salud financiera pueden recibir apoyo y financiamiento para garantizar la entrega de los proyectos. Esto ayuda a dar confianza a los compradores en la preventa de viviendas, asegurando que los proyectos en Guangzhou no se detengan por problemas de liquidez de los desarrolladores.

En resumen, el entorno político de Guangzhou en 2025 es uno de relajación y apoyo selectivo: flexibilización de los límites de compra, reducción de los costos de financiación y una gestión cuidadosa de la oferta de suelo. Estas medidas han comenzado a reactivar la actividad del mercado (especialmente las ventas de viviendas nuevas), aunque las autoridades siguen atentas ante posibles excesos especulativos. El equilibrio entre fomentar la demanda real y frenar la especulación es delicado, pero hasta ahora, el apoyo de las políticas ha sido clave para encaminar el mercado inmobiliario de Guangzhou hacia la recuperación en 2025.

Desarrollos de infraestructura que impactan el sector inmobiliario

Las enormes inversiones en infraestructura en Guangzhou están remodelando la ciudad e influyendo en los valores inmobiliarios. En 2025, la red de transporte de Guangzhou está experimentando una gran expansión. La ciudad planea abrir 10 nuevas líneas de metro y tren interurbano dentro del año, agregando 173 kilómetros de vías macaudailytimes.com.mo. Esta rápida expansión incluye líneas de metro completamente nuevas y extensiones que mejoran el acceso a los distritos periféricos. Por ejemplo, la Línea 11 del Metro, una línea circular interior de 44 km, fue inaugurada a finales de 2024, conectando los principales distritos de Tianhe, Yuexiu, Liwan, Haizhu y Baiyun en un circuito macaudailytimes.com.mo. Estas mejoras en la conectividad hacen que barrios anteriormente apartados sean más atractivos tanto para el desarrollo residencial como comercial. Se espera que las propiedades cerca de nuevas estaciones (por ejemplo, a lo largo de la ruta de la Línea 11 o la próxima Línea 10 en zonas densas barchart.comeguangzhou.gov.cn) experimenten revalorización de sus inmuebles y una mayor demanda debido a la reducción en los tiempos de desplazamiento.

Guangzhou también está fortaleciendo su integración dentro de la Gran Área de la Bahía (GBA) mediante la mejora del transporte interurbano. Recientemente se inauguró una nueva extensión norte del ferrocarril interurbano Guangzhou-Qingyuan macaudailytimes.com.mo, y el enlace ferroviario de alta velocidad de Guangzhou a Hong Kong ha experimentado un aumento en su uso: más de 27 millones de viajes entre Guangdong y Hong Kong se realizaron a través del tren de alta velocidad en 2024, un aumento del 37% respecto al año anterior macaudailytimes.com.mo. Esta mayor movilidad facilita los viajes de negocios y el traslado diario en la región, incrementando el atractivo de Guangzhou como un centro regional. Esto podría atraer inversión transfronteriza y demanda de vivienda (por ejemplo, compradores de Hong Kong que buscan propiedades en Guangzhou gracias a un acceso más sencillo).

Más allá del transporte, los parques industriales y tecnológicos son infraestructuras clave que están dando forma al mercado inmobiliario. El desarrollo de Guangzhou de la Zona de Inteligencia Artificial y Economía Digital de Pazhou en Haizhu es un ejemplo destacado. Esta zona de 81 km² (con Pazhou como núcleo) está atrayendo a empresas tecnológicas y start-ups, apoyada por iniciativas gubernamentales cnbayarea.org.cn newsgd.com. A medida que Pazhou se llena de nuevos campus de oficinas y laboratorios de innovación, existe una demanda simultánea de apartamentos, restaurantes y hoteles cercanos. De manera similar, en el distrito de Huangpu (justo fuera de nuestros cuatro distritos principales), proyectos como la Ciudad del Conocimiento Sino-Singapur Guangzhou y la Ciudad de la Ciencia de Guangzhou están atrayendo profesionales, lo que incrementa la demanda de vivienda en el este de Guangzhou y áreas adyacentes.

Los proyectos de renovación urbana son otro aspecto del desarrollo de infraestructuras. Las autoridades de Guangzhou han estado renovando barrios antiguos y antiguas zonas fabriles para crear nuevos espacios utilizables. Por ejemplo, antiguos pueblos urbanos en ubicaciones privilegiadas están siendo transformados en comunidades modernas de uso mixto. Estos esfuerzos de renovación urbana no solo mejoran las condiciones de vida sino que también aumentan efectivamente la oferta en áreas centrales sin expandir el perímetro de la ciudad. Un proyecto destacado es la actualización en curso del área de Tongde Wei en Yuexiu y partes de Haizhu, convirtiendo viviendas deterioradas en apartamentos de gama media, lo que aumenta la oferta habitacional donde más se necesita. Además, Guangzhou está invirtiendo en equipamientos públicos (parques, paseos marítimos a lo largo del río Perla, instalaciones culturales) que mejoran el atractivo de los barrios y, por tanto, el valor inmobiliario.

En esencia, el auge de infraestructuras de Guangzhou —desde líneas de tránsito hasta parques tecnológicos y la renovación de antiguos distritos— es un gran impulso para su mercado inmobiliario. La mejora del transporte está conectando más estrechamente el área metropolitana, reduciendo la prima de centralidad y repartiendo la demanda de manera más uniforme. Los nuevos polos comerciales (distritos financieros, zonas de innovación) están creando centros de empleo fuera del centro tradicional, lo que a su vez estimula los mercados de vivienda en esas zonas. Se espera que estos desarrollos continúen hasta 2030, respaldando el crecimiento inmobiliario, aunque las áreas con menor conectividad podrían ver menos beneficios. Tanto para inversores como para compradores de vivienda, la proximidad a nuevas infraestructuras es cada vez más un factor clave en Guangzhou, ya que suele correlacionarse con el potencial de apreciación de capital.

Oportunidades y riesgos de inversión

Oportunidades de inversión: Guangzhou ofrece una variedad de oportunidades tanto para inversionistas inmobiliarios nacionales como internacionales, debido a su estatus como ciudad de primer nivel y fuerza impulsora en el Área de la Gran Bahía. Una oportunidad es aprovechar la caída del mercado: después de las correcciones de precios de 2024, los precios de entrada en 2025 son relativamente atractivos en un contexto histórico, especialmente en los distritos suburbanos. Los inversores con una perspectiva a medio plazo podrían beneficiarse de la recuperación esperada y el aumento moderado de los precios en los próximos años. Los sólidos fundamentos económicos de Guangzhou (industrias diversas, base manufacturera, creciente sector tecnológico) y el continuo crecimiento poblacional aseguran una demanda estable de vivienda por parte de usuarios finales. Las propiedades en alquiler también pueden ser atractivas: el impulso de la ciudad por la vivienda de alquiler asequible a largo plazo y el auge de los arrendadores institucionales indican un mercado de alquiler en maduración. Si bien los rendimientos brutos de alquiler no son altos (promedios de ~2–3% en zonas prime), son algo mejores en distritos más económicos como Panyu o las afueras, y la demanda de alquiler es sólida gracias a la gran población de estudiantes y trabajadores migrantes.

Otra oportunidad se encuentra en los segmentos de bienes raíces comerciales con perspectivas de crecimiento. Por ejemplo, el sector de propiedades logísticas e industriales de Guangzhou está experimentando modernización y expansión: existen demandas de almacenes modernos y parques empresariales en lugares como Nansha y cerca de los puertos, ya que el comercio electrónico y el intercambio comercial están en auge. Los inversores pueden encontrar valor en estos activos no residenciales con perfiles de rendimiento más altos. El mercado de oficinas, aunque actualmente está débil, presenta oportunidades en submercados emergentes: propiedades en la nueva Ciudad Financiera Internacional o en el área de Pazhou pueden adquirirse con descuento mientras el área aún se desarrolla, con potencial de revalorización a medida que estos distritos maduren y se llenen de inquilinos. Los inversores internacionales también pueden considerar los activos de hospitalidad y retail de Guangzhou, anticipando un repunte del turismo y el gasto del consumidor a medida que la economía de China se normaliza tras la pandemia (Guangzhou históricamente acoge muchas ferias comerciales y convenciones que impulsan la demanda hotelera).

El apoyo de las políticas también crea oportunidades de inversión. La disposición favorable del gobierno hacia la vivienda de alquiler (incluida la asignación de terreno para proyectos de alquiler e incentivos fiscales) puede hacer que los desarrollos build-to-rent sean financieramente atractivos. Asimismo, los proyectos de renovación urbana a menudo acogen asociaciones de inversión privada: los desarrolladores especializados en redesarrollo urbano pueden encontrar las iniciativas de Guangzhou un terreno fértil, con las autoridades de la ciudad interesadas en empresas conjuntas para revitalizar áreas antiguas. Finalmente, como ciudad del GBA, Guangzhou se beneficiará de la integración regional; los inversores pueden apuntar a propiedades cercanas a centros de transporte (como la Estación Sur de Guangzhou o nuevas paradas de tren interurbano) que podrían convertirse en futuros focos comerciales.

Riesgos de inversión: A pesar de sus oportunidades, el mercado inmobiliario de Guangzhou conlleva varios riesgos que los inversores deben tener en cuenta. Uno de los riesgos principales es el exceso de oferta persistente en ciertos segmentos. Las altas tasas de vacancia residencial en zonas como Panyu indican que algunas propiedades podrían tener dificultades para ocuparse o apreciarse en el corto plazo. Si la recuperación de la demanda es más lenta de lo esperado, los inversores que poseen varias unidades pueden enfrentarse a períodos prolongados para la venta o verse obligados a ofrecer grandes descuentos. El exceso de oferta en el sector de oficinas es otro riesgo: con una vacancia cercana al 20% y más proyectos en desarrollo cushmanwakefield.com, los alquileres de oficinas podrían permanecer deprimidos durante años, lo que dificultaría lograr retornos atractivos en inversiones de este tipo.

Otro factor de riesgo es la incertidumbre política y el control regulatorio. Aunque las políticas actuales son favorables, el gobierno chino puede cambiar la regulación de la vivienda rápidamente en respuesta a las condiciones del mercado. Por ejemplo, si los precios se recuperan demasiado rápido, las autoridades podrían volver a imponer restricciones de compra o controles de crédito más estrictos, lo que frenaría la actividad de los inversores. Los inversores internacionales también enfrentan riesgos de tipo de cambio y de repatriación: China mantiene controles de capital, por lo que transferir grandes sumas de ingresos por alquiler o ganancias de ventas fuera del país puede ser un desafío. Además, las fluctuaciones de la moneda (valor del RMB) pueden afectar el rendimiento real para los inversores extranjeros.

También existen riesgos relacionados con la salud económica y de los desarrolladores. La desaceleración general del sector inmobiliario en China ha dejado a varios desarrolladores en dificultades. Aunque el mercado de Guangzhou es relativamente más sano, algunos desarrolladores locales (incluidos algunos vinculados a Evergrande u otros) han enfrentado problemas de liquidez, lo que puede retrasar la finalización de proyectos. El apoyo de la «lista blanca» del gobierno mitiga esto, pero los inversores que compran unidades en preventa o se asocian en proyectos de desarrollo deben realizar una debida diligencia sobre las finanzas del desarrollador. Factores macroeconómicos, como las tendencias de tasas de interés y las desaceleraciones económicas relacionadas con el comercio, también representan riesgos; una mayor tasa de desempleo o un crecimiento más lento de los ingresos en la región podría moderar la demanda de vivienda en los próximos años.

Finalmente, los inversores deben considerar el entorno de baja rentabilidad y alta valoración de las ciudades de primer nivel. En lugares como Guangzhou, gran parte del retorno de la propiedad residencial históricamente proviene de la apreciación del capital, no del rendimiento por alquiler. Si la era de crecimiento de precios de dos dígitos ha terminado (ya que muchos analistas pronostican modestas ganancias anuales del 1-3% después de 2025), entonces el cálculo de la inversión cambia. Los tenedores a largo plazo aún podrían ver buenos retornos, pero quienes buscan ganancias rápidas tendrán más dificultades para obtener beneficios. En resumen, Guangzhou ofrece un panorama de inversión gratificante pero complejo: los inversores prudentes diversificarán (entre distritos y tipos de activos), aprovecharán los incentivos actuales de las políticas y mantendrán un horizonte suficiente para resistir ciclos bajos.

Perspectivas y pronósticos de mercado (2026–2030)

De cara al futuro, el consenso entre los expertos es que el mercado inmobiliario de Guangzhou entrará en un periodo de recuperación gradual y crecimiento moderado. Tras la fase de corrección, se prevé que 2025 sea un punto de inflexión: una encuesta de Reuters a analistas pronostica que los precios de la vivienda en China caerán alrededor de un 2–2.5% en 2025, para luego estabilizarse y volver a un crecimiento moderado en 2026 reuters.com. En línea con esto, se espera que los precios de la vivienda en Guangzhou toquen fondo y luego suban a un ritmo modesto durante la segunda mitad de la década de 2020. Una proyección sugiere que los precios a nivel nacional podrían aumentar un ~1–2% en 2026–2027. Para Guangzhou en específico (como ciudad de primer nivel con fuertes fundamentos), es posible que el crecimiento de los precios supere ligeramente el promedio nacional, quizá en un solo dígito bajo anual, suponiendo que la economía en general se mantenga saludable. Hay un potencial al alza debido a la integración del Área de la Gran Bahía, que podría atraer demanda adicional de vivienda e inversión a Guangzhou hasta 2030.

En el lado comercial, la recuperación del mercado de oficinas puede ser lenta. Algunos analistas incluso hablan de una “década perdida” para las oficinas en China debido al exceso estructural de oferta y las nuevas tendencias laborales. Es probable que la vacancia de oficinas en Guangzhou se mantenga elevada hasta finales de los años 2020, hasta que se absorba el exceso de existencias. Sin embargo, la continua expansión económica en sectores de alto valor (finanzas, tecnología, manufactura avanzada) debería mejorar gradualmente la absorción de oficinas. Para 2030, se prevé que los alquileres de oficinas Clase A en Guangzhou recuperen el impulso de crecimiento una vez que el mercado se reequilibre, aunque probablemente hayan quedado atrás los días de rápidos aumentos de rentas vistos en la década de 2010. El sector inmobiliario comercial tiene una perspectiva más positiva, impulsado por el crecimiento poblacional de Guangzhou y el aumento del gasto de los consumidores. Los minoristas internacionales y las marcas de alimentos y bebidas siguen viendo a Guangzhou como un mercado clave, por lo que se espera que los alquileres y la ocupación de locales comerciales prime se mantengan fuertes, y que nuevos proyectos comerciales experienciales (centros comerciales integrados con entretenimiento y cultura) entren en funcionamiento para 2030.

En cuanto a pronósticos cuantitativos, las firmas de investigación ofrecen algunas estimaciones generales: se proyecta que el mercado inmobiliario chino (en general) crecerá a una tasa compuesta anual de ~3,9% entre 2025 y 2030, alcanzando cerca de 7 billones de dólares estadounidenses para 2030. Para el segmento residencial, una estimación sitúa el valor total de transacciones residenciales en China en 20 billones de RMB para 2030, de los cuales Guangzhou representará una parte significativa como uno de los principales mercados. Las consultoras inmobiliarias JLL y CBRE han mostrado un optimismo cauteloso: esperan que las ventas y los precios de las propiedades en Guangzhou se estabilicen en 2025 y luego repunten levemente, apoyados por la sólida base económica de la ciudad y las mejoras de infraestructura (como la finalización de varias líneas de metro para 2027). Para 2030, también se anticipa que Guangzhou se beneficie de la llegada de población gracias a la urbanización y a su atractivo para el talento dentro de la GBA. El 14º Plan Quinquenal de la ciudad (2021–2025) y más allá incluye metas para sumar millones de metros cuadrados de vivienda y mantener la asequibilidad, lo que sugiere que, aunque la oferta crecerá, estará alineada con las necesidades demográficas.

Es importante señalar que permanecen incertidumbres en la perspectiva a largo plazo. Estas incluyen las condiciones económicas globales, la dirección de las políticas en China (por ejemplo, un posible impuesto a la propiedad para 2030 podría alterar el comportamiento de inversión), y los cambios tecnológicos como el trabajo remoto (que podría afectar la demanda de oficinas). No obstante, la posición de Guangzhou como potencia comercial e industrial y como un nodo regional de transporte le otorga resiliencia. La expectativa general es de un crecimiento moderado y sostenible en lugar de un regreso a tiempos de auge. Como resumió un analista: «Prevemos que los precios de las viviendas nuevas se estabilicen en 2025 y aumenten ligeramente después». La mayoría de las previsiones hacia 2030 ven que el sector inmobiliario de Guangzhou se alineará con un crecimiento económico estable: incrementos de precios incrementales, volúmenes altos pero en mejora, y un mercado maduro con mayor énfasis en la calidad y la sostenibilidad.

Tabla 1: Precios de la Vivienda en las Ciudades de Nivel 1 de China (marzo 2025)

Fuente: CREIS vía Global Property Guide. La vivienda en Guangzhou es, en promedio, menos costosa que en Pekín, Shanghái o Shenzhen, lo que indica una relativa accesibilidad entre las ciudades de nivel 1.

En general, se prevé que el mercado inmobiliario de Guangzhou en 2030 sea más grande, más equilibrado y más institucionalizado. El crecimiento de los precios de la vivienda probablemente será modesto pero positivo, sostenido por la demanda de usuarios finales en lugar de la especulación. La vivienda en alquiler tendrá un papel más importante en el mercado. La ciudad seguirá invirtiendo en conectividad y habitabilidad, integrando aún más sus distritos y ciudades circundantes. Para inversores y partes interesadas, los próximos 5–10 años en Guangzhou prometen ganancias estables y menos extremos; un proceso de maduración que marca la transición de Guangzhou hacia un verdadero mercado inmobiliario de ciudad global moderna.

Fuentes: Para la elaboración de este informe se utilizaron comunicados oficiales del gobierno, informes de investigación de mercado y análisis de noticias, incluyendo datos de Savills, Cushman & Wakefield, Global Property Guide, Reuters y estadísticas de la ciudad de Guangzhou cushmanwakefield.com pdf.savills.asia. Estas proporcionan una visión actual (a mediados de 2025) y proyecciones fundamentadas para el mercado inmobiliario de Guangzhou hasta 2030. Todas las cifras monetarias están en Yuanes Chinos (RMB) salvo que se indique lo contrario.