- Precios de viviendas se estabilizan: El precio medio de venta de una casa unifamiliar en Boise ronda los $525,000 a mediados de 2025, prácticamente sin cambios (0–1% más alto) en comparación con el año anterior weknowboise.com weknowboise.com. Esto marca una desaceleración respecto a los frenéticos aumentos de dos dígitos de 2020–2022, lo que indica una fase de mercado más equilibrada.
- Ventas resilientes y baja oferta: A pesar de las tasas de interés más altas, la actividad de compra de viviendas se mantiene estable. El condado de Ada registró un aumento del 10% en las ventas de viviendas en julio de 2025 en comparación con el año anterior weknowboise.com. El inventario está aumentando pero sigue siendo limitado, con aproximadamente 2.4 meses de oferta (por debajo de los 4–6 meses de un mercado equilibrado) weknowboise.com, por lo que los listados con buen precio siguen atrayendo el interés de los compradores.
- Rentas bajan, demanda sube: El alquiler promedio en Boise es de aproximadamente $1,826 (Q1 2025), un 7.3% menos que hace un año debido a la llegada de nuevos apartamentos que ofrecen más opciones a los inquilinos weknowboise.com weknowboise.com. Sin embargo, las tasas de vacancia siguen siendo extremadamente bajas (~1.8% en general), lo que indica que la demanda de alquiler aún supera la oferta weknowboise.com weknowboise.com. El alquiler promedio de casas unifamiliares es de ~$2,120 y de unidades multifamiliares ~$1,385, con propietarios bajando precios para mantener las unidades ocupadas weknowboise.com weknowboise.com.
- Bienes Raíces Comerciales Mixtos: El espacio comercial minorista está en auge – la vacancia de locales comerciales en Meridian está por debajo del 1% idahobusinessreview.com y los alquileres de escaparates principales han subido a la franja de más de $40 por pie cuadrado idahobusinessreview.com. Las propiedades industriales también siguen siendo demandadas, aunque una ola de nuevos almacenes elevó la vacancia industrial a ~8.6% en el segundo trimestre de 2025 (subiendo desde mínimos históricos) cushmanwakefield.com. Las vacancias de oficinas alrededor del 11–12% son más altas que los niveles previos a la pandemia, pero mucho mejores que en las grandes ciudades costeras cushmanwakefield.com. El mercado de oficinas de Boise está superando las tendencias nacionales, incluso cuando el trabajo híbrido reduce la demanda de oficinas en el centro.
- El auge poblacional continúa: El área metropolitana de Boise (condados de Ada y Canyon) sumó aproximadamente 25,000 personas solo en el último año, un aumento del 3% hasta llegar a unos 847,840 residentes en 2025 boisedev.com. La población de la ciudad de Boise creció a 253,550 (+1.4%), mientras que suburbios como Meridian (+3.1%) y Star (+9.8%) explotaron con nuevos residentes boisedev.com. Esta ola de inmigración (principalmente de estados más costosos) impulsa la demanda de vivienda y se proyecta que persista hasta 2028, manteniendo la presión sobre el mercado.
- Crecimiento Económico y de Empleo Robusto: El desempleo en el área de Boise se mantiene bajo (alrededor del 3% en 2024), y se pronostica que el crecimiento del empleo en Idaho será de ~1.5–2% anual hasta 2028 dfm.idaho.gov. Los principales empleadores están expandiéndose: Micron Technology está invirtiendo más de $15 mil millones en una nueva fábrica de chips en Boise que se espera agregue miles de empleos bien remunerados entre 2025 y 2029 boirealtors.com idahobusinessreview.com. Un mercado laboral fuerte y el aumento de los ingresos (el ingreso familiar medio en Idaho es de ~$89K) impulsan la demanda de vivienda weknowboise.com, aunque las altas tasas hipotecarias cercanas al 6.7% weknowboise.com han reducido la asequibilidad.
- Oportunidades y riesgos para las partes interesadas: Los compradores de vivienda en 2025 finalmente tienen un poco más de margen de maniobra: los listados típicos tardan unas 2–3 semanas en venderse en lugar de solo días weknowboise.com. Los compradores pueden negociar contingencias o pequeños descuentos a medida que el inventario aumenta, pero enfrentan pagos mensuales más altos con tasas hipotecarias a 30 años alrededor del 6–7%. Los vendedores se benefician de la demanda constante de Boise (crecimiento de población y empleo), pero ya no tienen todas las ventajas: se necesita un precio realista y quizás mejoras en la vivienda por adelantado para atraer ofertas en un mercado más selectivo weknowboise.com templetonrealestategroup.com. Muchos propietarios de largo plazo están optando por no vender, temerosos de perder tasas hipotecarias ultrabajas o de incurrir en impuestos sobre las ganancias de capital por enormes plusvalías (más del 54% de los propietarios de Idaho ahora superan los límites de ganancia libre de impuestos de $250K/$500K) boirealtors.com boirealtors.com. Los inversionistas ven oportunidad en los sólidos fundamentos del mercado de alquiler de Boise – vacancia por debajo del 2% y una creciente base de talento – pero deben navegar el crecimiento moderado de rentas y el riesgo de sobreconstrucción en el sector de apartamentos (los permisos para multifamiliares en 2023 cayeron a medida que aumentaron los costos de interés weknowboise.com). Los inversionistas prudentes se están enfocando en segmentos con alta demanda (por ejemplo, alquileres asequibles, propiedades industriales) y considerando los mayores costos de financiamiento.
- Crisis de asequibilidad de la vivienda y respuesta política: El rápido aumento de los precios ha dejado a muchos residentes locales fuera del mercado: el precio medio de una vivienda es aproximadamente 6 veces el ingreso medio, y 6 de cada 10 inquilinos de bajos ingresos en Boise destinan una parte excesiva de sus ingresos al alquiler (pagan más del 30% de sus ingresos en vivienda) cityofboise.org. En respuesta, la Ciudad de Boise promulgó un nuevo código de zonificación en diciembre de 2023 para permitir viviendas de mayor densidad y desarrollos de “vivienda intermedia” (dúplex, ADUs, etc.) cityofboise.org. La ciudad también ha invertido más de $50 millones en proyectos de vivienda asequible y se ha asociado con desarrolladores mediante contratos de arrendamiento de terrenos para construir unidades con restricción de ingresos cityofboise.org cityofboise.org. Estos esfuerzos son oportunos: un análisis reciente muestra que Boise necesita alrededor de 2,000 nuevas unidades de vivienda por año durante los próximos 10 años para satisfacer la demanda, casi la mitad de ellas asequibles para personas con ingresos por debajo de la mediana cityofboise.org. La construcción en toda la región intenta mantenerse al día: más de la mitad de las nuevas unidades autorizadas desde 2021 han sido multifamiliares o casas adosadas, un fuerte aumento en la edificación de mayor densidad cityofboise.org. Sin embargo, dentro de los límites de la ciudad, la construcción de viviendas ha quedado corta por unos cientos de unidades anualmente, lo que agrava la brecha de asequibilidad cityofboise.org. Las agencias locales y regionales (como COMPASS) ahora están coordinando estrategias de vivienda para asegurar que el crecimiento de Boise siga siendo sostenible cityofboise.org cityofboise.org.
Tendencias del mercado residencial en 2025
Tendencias de ventas y precios de viviendas: Después de un aumento meteórico en el valor de las viviendas en los últimos años, el mercado residencial de Boise entró en 2025 en una meseta. Los precios medianos se han estabilizado esencialmente en un nivel alto. En el condado de Ada (el condado principal que contiene Boise), el precio de venta medio fue de aproximadamente $549,450 a mediados de 2025, un modesto aumento de ~0.8% interanual weknowboise.com. La mediana en la ciudad de Boise rondó los $525,000 – prácticamente sin cambios respecto al año anterior weknowboise.com. Este movimiento lateral contrasta fuertemente con el auge de la era pandémica, cuando Boise experimentó aumentos anuales de precios de dos dígitos. La desaceleración fue impulsada inicialmente por el aumento de las tasas hipotecarias (que se duplicaron de ~3% a ~6–7% en 2022–2023) y el cansancio de los compradores tras la locura de 2021. Para 2024, los precios experimentaron una corrección saludable de algunos puntos porcentuales, luego tocaron fondo e incluso subieron ligeramente de nuevo a finales de 2024 a medida que el mercado encontró su equilibrio weknowboise.com weknowboise.com.
A pesar de los precios estancados, la actividad de ventas sigue siendo resistente. De hecho, las ventas de viviendas han repuntado desde la desaceleración de 2022–23. El condado de Ada registró 900 ventas de viviendas en julio de 2025, más de un 10% que el mismo mes del año anterior weknowboise.com. Los agentes inmobiliarios señalan que este fue el mes de ventas más activo desde el auge de finales de 2021, lo que subraya que todavía hay mucha demanda en Treasure Valley. Las viviendas bien mantenidas que están correctamente valoradas para el mercado continúan atrayendo compradores. Ya no es la norma recibir múltiples ofertas en cada anuncio, pero las propiedades deseables (especialmente por debajo de los ~$500K) aún pueden ver competencia. Las viviendas a mediados de 2025 están pasando un poco más de tiempo en el mercado: una mediana de aproximadamente 2–3 semanas en el condado de Ada, frente a solo días durante el auge weknowboise.com. Sin embargo, este ritmo está en línea con las normas estacionales históricas e indica un mercado más fresco pero no frío. Los vendedores están ajustando sus expectativas, pasando de esperar guerras de ofertas instantáneas a un proceso de venta más típico. Las reducciones de precio se están volviendo más comunes si una vivienda no recibe interés en las primeras semanas (alrededor del 28% de los anuncios tuvieron recortes de precio a principios de 2025) reventureapp.blog, lo que refleja compradores más selectivos. En general, el mercado inmobiliario residencial de Boise en 2025 ha pasado de ser un “mercado de vendedores” a un mercado más equilibrado, con un apalancamiento aproximadamente igual entre compradores y vendedores.Factores de oferta y demanda: Una razón clave por la que Boise no ha visto una caída drástica de precios es que la oferta de viviendas sigue siendo limitada. A mediados de 2025, el inventario de casas en venta en Boise, aunque ha aumentado desde mínimos históricos, sigue siendo relativamente escaso. La región tenía aproximadamente 2.4 meses de inventario en el verano de 2025 weknowboise.com – lo que significa que al ritmo actual de ventas, tomaría solo unas 10 semanas vender todos los listados si no entraran nuevas casas al mercado. Para ponerlo en contexto, un mercado equilibrado de viviendas suele tener entre 4 y 6 meses de inventario. Durante 2021, el inventario de Boise a menudo era inferior a 1 mes, lo que generaba guerras de ofertas extremas. Ahora, con ~2–3 meses de inventario, los compradores tienen más opciones que antes, pero la selección sigue siendo limitada en muchos segmentos (especialmente en viviendas iniciales asequibles). Parte de la escasez de inventario se debe a que muchos propietarios actuales prefieren no mudarse. Habiendo asegurado tasas hipotecarias ultrabajas del 3% o acumulado grandes ganancias no gravadas en sus viviendas, muchos vendedores potenciales están reacios a poner en venta y renunciar a esos beneficios boirealtors.com. Los economistas llaman a esto el “efecto lock-in” o “penalización por quedarse”, por el cual las personas retrasan la venta para evitar tasas de interés más altas en una nueva hipoteca o un fuerte impuesto sobre las ganancias de capital en propiedades de larga data boirealtors.com boirealtors.com. Este fenómeno ha limitado la oferta de reventa disponible, aunque la demanda sigue siendo alta por parte de recién llegados y familias en crecimiento.
En el frente de nueva construcción, los constructores han estado intentando ponerse al día con la demanda, pero enfrentan obstáculos. Durante el auge de la pandemia, los constructores de viviendas aumentaron la producción; sin embargo, en 2022–2023 redujeron el ritmo ya que las tasas de interés se dispararon y algunos proyectos dejaron de ser viables. En 2023, los permisos para nuevas unidades de vivienda en el condado de Ada en realidad se mantuvieron al ritmo de la demanda proyectada, pero dentro de los límites de la ciudad de Boise el número de viviendas nuevas construidas quedó corto por 300–800 unidades cada año cityofboise.org. Los mayores costos de construcción (un aumento de ~40% desde 2018) y las limitaciones de terreno han hecho que sea un desafío construir suficientes viviendas, especialmente en el centro de la ciudad cityofboise.org. El resultado es que el crecimiento de la oferta de viviendas se está inclinando hacia los suburbios y los proyectos multifamiliares. Ciudades suburbanas como Meridian, Kuna y Caldwell han visto surgir grandes nuevos desarrollos residenciales y complejos de apartamentos, mientras que Boise propiamente dicha ha dependido más del desarrollo de relleno. Cabe destacar que más de la mitad de las nuevas unidades residenciales permitidas en el condado de Ada en los últimos tres años fueron multifamiliares o de “tipología intermedia” (por ejemplo, casas adosadas, dúplex), un fuerte aumento en la construcción de mayor densidad en comparación con finales de la década de 2010 cityofboise.org. Este cambio refleja tanto la política municipal que fomenta la densidad como la respuesta de los desarrolladores a la demanda de alternativas más asequibles a las viviendas unifamiliares.La demanda, mientras tanto, se ha mantenido gracias al fuerte crecimiento poblacional de Boise (detallado más adelante) y a una economía sólida. El flujo migratorio hacia Boise es el principal motor: la gente sigue mudándose desde mercados costeros más caros y otros estados, atraída por la calidad de vida de Idaho y su relativa asequibilidad. La ventaja de costos de Boise se ha reducido (la vivienda ya no es “barata” de ninguna manera), pero para muchos californianos o habitantes de Seattle, una casa de $550,000 en un terreno amplio en Idaho sigue siendo una ganga. Así, incluso cuando subieron las tasas de interés, un flujo constante de compradores ha proporcionado un piso al mercado. Además, los ingresos de los hogares locales han ido en aumento, gracias al bajo desempleo y al crecimiento salarial. El ingreso familiar medio en el condado de Ada subió a unos $88,900, lo que respalda la demanda de vivienda al permitir presupuestos de compra más altos weknowboise.com. Sin embargo, vale la pena señalar que la asequibilidad está al límite: el pago mensual de una vivienda a precio medio (suponiendo un interés de ~7%) supera ampliamente lo que un ingreso medio puede pagar cómodamente tait.com. Los compradores primerizos enfrentan especialmente dificultades por los altos precios y tasas, lo que lleva a algunos a seguir alquilando por más tiempo. Por ahora, el equilibrio entre oferta y demanda en Boise es delicado: apenas suficiente inventario está llegando finalmente para dar opciones a los compradores, pero aún no es suficiente para saturar la demanda. Esto mantiene los precios relativamente firmes. De cara al futuro, si las tasas hipotecarias bajaran significativamente, Boise podría ver otro repunte en la actividad de compradores (como sucedió a finales de 2024 cuando las tasas bajaron brevemente y las ventas se dispararon) weknowboise.com weknowboise.com. Por el contrario, si muchas nuevas construcciones llegaran al mercado de golpe o la economía se debilitara, el aumento de la oferta podría presionar los precios a la baja. La mayoría de los pronósticos para Boise esperan un crecimiento moderado de precios de alrededor del 3–5% anual en los próximos años templetonrealestategroup.com – muy lejos de las ganancias anuales del 20%+ del auge, pero una trayectoria sostenible si la oferta se mantiene relativamente ajustada y la demanda estable.Precios Medios de Vivienda y Tarifas de Alquiler
Precios de mercado de propiedad: Como se señaló anteriormente, los precios medianos de las viviendas en Boise en 2025 están esencialmente a la par con el año pasado, después de una ligera caída y recuperación. Para poner las cifras recientes en perspectiva, el valor medio de una vivienda unifamiliar en la ciudad era de aproximadamente $524,000 en el verano de 2022 (un máximo histórico en ese momento) sammamishmortgage.com. Los precios luego se suavizaron en 2023 en unos pocos puntos porcentuales en medio de la desaceleración nacional del mercado y el aumento de los costos de financiamiento. A principios de 2024, los precios medianos en el condado de Ada rondaban los $510K weknowboise.com. La segunda mitad de 2024 vio un renovado interés de los compradores, y para enero de 2025 la mediana había vuelto a subir a ~$539K en el condado de Ada (alrededor de +5% interanual) weknowboise.com. Así que, esencialmente, los valores de las viviendas en Boise se han estancado en un nivel alto y están subiendo a tasas bajas de un solo dígito. El precio por pie cuadrado ha seguido aumentando modestamente (Boise promedió ~$316/pie² a mediados de 2025, +1% interanual weknowboise.com), lo que indica que las viviendas más pequeñas y asequibles han estado en demanda. Las viviendas de nivel de entrada siguen siendo el segmento más competitivo: cualquier cosa por debajo del precio medio del área metropolitana tiende a venderse rápidamente, mientras que las viviendas de lujo (> $1M) pueden tardar más en venderse y pueden ver recortes de precio.
Para un contexto más amplio, la mediana de precio de venta de Boise (~$525K) sigue estando muy por encima de la mediana de EE. UU. (alrededor de $410K) steadily.com, lo que refleja cómo Boise se transformó en un mercado relativamente caro debido a su rápido crecimiento. Dentro del área metropolitana, el condado de Ada (Boise, Meridian, Eagle) tiene los precios más altos, mientras que el vecino condado de Canyon (Nampa, Caldwell) sigue siendo más barato con una mediana de alrededor de $430K weknowboise.com. Esta diferencia de precios ha llevado a muchos compradores con presupuesto limitado hacia el oeste, al condado de Canyon, impulsando un fuerte crecimiento en ciudades como Caldwell (que vio un aumento de población del 5.7% el año pasado) boisedev.com. Incluso dentro del condado de Ada, áreas como Meridian y Eagle a menudo tienen medianas más altas que la ciudad de Boise, dado que sus viviendas son más nuevas y grandes.
Tarifas de alquiler y vacancia: El mercado de alquiler de Boise ha estado extraordinariamente ajustado en los últimos años, y aunque se está relajando ligeramente, sigue siendo muy competitivo para los inquilinos. A partir del primer trimestre de 2025, el alquiler mensual promedio en todos los tipos de propiedades en Boise fue de $1,826 weknowboise.com. Esto en realidad representa una disminución de aproximadamente $144 (7.3%) respecto al año anterior weknowboise.com, marcando una de las primeras caídas significativas de alquiler en más de una década. Después de años de fuertes aumentos de alquiler (los alquileres subieron casi un 50% durante 2016–2021), el alivio está llegando para los inquilinos en forma de nueva oferta. Cientos de nuevos apartamentos se construyeron en 2022–2023, y más están entrando al mercado en 2024 (más de 1,600 unidades en construcción solo en la ciudad de Boise a principios de 2024) weknowboise.com. Estas incorporaciones han comenzado a desacelerar el crecimiento de los alquileres e incluso han obligado a algunos propietarios a reducir los precios para atraer inquilinos. Por ejemplo, el alquiler promedio de un apartamento cayó aproximadamente un 5% interanual a unos $1,385, y especialmente el segmento de 1 dormitorio vio caer los alquileres (de ~$1,300 a ~$848, aunque esa cifra estuvo sesgada por una muestra pequeña) weknowboise.com. Por otro lado, los alquileres más grandes han mantenido su valor: los apartamentos de 2 y 3 dormitorios en realidad vieron aumentos de alquiler del 6–11% durante el año, ya que las unidades para familias siguen siendo escasas weknowboise.com. Los alquileres de casas unifamiliares, que son populares entre las familias que se mudan, aún tienen una prima: la casa en alquiler promedio en Boise cuesta alrededor de $2,120/mes, solo un 3% menos que el año anterior weknowboise.com. Cabe destacar que los alquileres de casas de 4 dormitorios bajaron drásticamente (–27% interanual) después de alcanzar un récord en 2024, lo que indica cierta corrección en la parte alta del mercado de alquileres weknowboise.com.
De manera crucial, las tasas de vacancia muestran que la demanda de alquiler está lejos de ser baja. La tasa general de vacancia de viviendas en alquiler en Boise fue de apenas 1.8% a principios de 2025, apenas cambiada respecto al 1.82% de un año antes weknowboise.com weknowboise.com. Para ponerlo en contexto, una vacancia del 5% en alquileres se considera un equilibrio saludable; Boise sigue muy por debajo de eso, lo que ilustra una escasez continua de alquileres. Hay algunas señales de alivio: la vacancia en apartamentos (multifamiliares) subió de un ajustadísimo 0.9% a aproximadamente 1.5% weknowboise.com a medida que se abrieron nuevos complejos. Pero los alquileres de casas unifamiliares se volvieron aún más escasos (la vacancia bajó de 2.7% a 1.99%), posiblemente porque quienes querían comprar una casa y no pudieron por los precios ahora están alquilando casas en su lugar weknowboise.com. Esencialmente, los propietarios están encontrando inquilinos casi tan rápido como pueden anunciar las unidades, y cualquier ligero aumento en la vacancia ha sido a costa de las rentas: los propietarios han reducido o estabilizado los alquileres para mantener las unidades ocupadas. Las proporciones de renta-ingreso en Boise son altas, por lo que hay un techo práctico para los alquileres; en el condado de Ada, un hogar con el ingreso medio de ~$89K podría pagar alrededor de $2,220 en alquiler (30% del ingreso) weknowboise.com, lo cual es solo un poco más que el nivel promedio actual de alquiler. Esto sugiere que los alquileres pueden no tener mucho margen para subir más sin un crecimiento de ingresos, especialmente a medida que más alquileres salen al mercado.
La perspectiva a corto plazo para los alquileres es cautelosamente optimista para los inquilinos. La continua construcción de apartamentos en 2024–2025 (más de 3,600 unidades multifamiliares fueron autorizadas en el área metropolitana de Boise en 2022, y ~3,628 en 2023 a pesar de una caída en los permisos del condado de Ada) weknowboise.com añadirá la oferta necesaria. De hecho, los analistas estiman que las ~4,500 unidades de alquiler ya en construcción a finales de 2023 satisfarán toda la nueva demanda de alquiler de la zona metropolitana durante el próximo año o dos lee-associates.com lee-associates.com. A medida que estos proyectos se alquilen, los inquilinos podrían ver más concesiones o rentas estables. Aun así, el sólido crecimiento poblacional de Boise significa que la demanda seguirá aumentando, probablemente absorbiendo las nuevas unidades a mediano plazo. La Idaho Housing and Finance Association proyecta que la demanda de alquiler se mantendrá relativamente estable y fuerte durante los próximos 3 años, en camino a aproximadamente 5,900 nuevos hogares de alquiler formados para 2026 lee-associates.com. Así, aunque probablemente hayan terminado los días de aumentos anuales de alquiler superiores al 10%, se espera que los alquileres en Boise retomen un ascenso lento tras esta caída temporal. Para 2026–2027, la vacancia podría aumentar a niveles más normales (especialmente si el crecimiento del empleo se desacelera), pero a menos que haya sobreconstrucción, el bajo nivel de vacancia de la zona metropolitana sugiere un persistente mercado a favor del propietario. Por ahora, los inquilinos pueden sentirse un poco más cómodos con un mayor poder de negociación, mientras que los inversionistas inmobiliarios deberán ser astutos – enfocándose en la ubicación y las comodidades – para asegurar que sus unidades destaquen en un mercado de alquiler cada vez más competitivo.
Tendencias en Bienes Raíces Comerciales (Oficinas, Retail, Industrial)
La expansión económica de Boise en la década de 2020 no se ha limitado a la vivienda; también ha impulsado grandes desarrollos en bienes raíces comerciales. El horizonte urbano y los suburbios de la ciudad están salpicados de nuevas oficinas, centros comerciales y almacenes en respuesta al crecimiento. Para 2025, el mercado comercial es una historia de tres sectores: el retail está en auge, el industrial crece (con algo de nueva vacancia) y el espacio de oficinas enfrenta dificultades, aunque le va mejor que a muchos mercados a nivel nacional.
Espacio de oficinas: La pandemia alteró fundamentalmente el uso de oficinas en todas partes, y Boise no fue inmune al cambio hacia el trabajo remoto e híbrido. El centro de Boise vio un aumento en la desocupación de oficinas a medida que algunas empresas redujeron su espacio. Sin embargo, gracias al constante flujo de negocios en Boise y su escala relativamente menor, el mercado de oficinas aquí está soportando la tormenta comparativamente bien. En el segundo trimestre de 2025, la tasa de vacancia de oficinas en Boise se situó en 11.4%, lo cual, aunque es más alto que la norma previa al COVID de 8–9%, está muy por debajo de los niveles de las grandes ciudades (muchas áreas metropolitanas grandes ahora enfrentan vacancias de oficinas del 15–20% o más) cushmanwakefield.com. Esta tasa de vacancia ha aumentado alrededor de 1.6 puntos porcentuales en el último año cushmanwakefield.com, reflejando algunas nuevas entregas de oficinas y devoluciones de espacio. Es notable que los edificios de oficinas Clase A de Boise – especialmente aquellos en zonas atractivas como el centro o Eagle – continúan atrayendo interés y mantienen una ocupación estable. Empresas tecnológicas, bancos regionales y servicios profesionales siguen alquilando espacio para acomodar su crecimiento, incluso si adoptan horarios híbridos. Las rentas solicitadas para oficinas de primera en Boise se han mantenido bastante estables en los bajos a mediados de $20 por pie cuadrado al año, una ganga relativa que incluso ha atraído a algunas empresas de otros estados a establecer oficinas satélite aquí. La debilidad se encuentra principalmente en oficinas más antiguas o menos idealmente ubicadas, donde los propietarios están ofreciendo incentivos (como mayores asignaciones para mejoras de inquilinos o plazos de arrendamiento más cortos) para llenar el espacio. Incluso algunos edificios de oficinas obsoletos están siendo considerados para conversión o reutilización – por ejemplo, algunos desarrolladores han discutido convertir oficinas poco utilizadas en unidades residenciales o espacios de uso mixto, una tendencia que comienza a verse en muchas ciudades. En general, el sector de oficinas de Boise en 2025 puede describirse como “cautelosamente estable.” Se está adaptando a la nueva realidad: las empresas están usando el espacio de manera más flexible, y la vacancia podría aumentar un poco más (un pronóstico advierte que la vacancia de oficinas podría acercarse a la mitad de la adolescencia en Boise para 2026 a medida que expiran los contratos de arrendamiento) rentastic.io. Pero la fuerte creación de empleo en Boise es una fuerza que contrarresta – mientras el empleo local siga creciendo, habrá demanda de espacio de oficinas. De hecho, los empleos en servicios profesionales y empresariales (un usuario clave de oficinas) han estado expandiéndose en la región, y algunas empresas que se volvieron completamente remotas ahora están trayendo a los empleados de vuelta al menos a tiempo parcial, lo cual es una buena señal para la utilización de oficinas.
Propiedades minoristas: En un giro sorprendente, el comercio minorista físico en Treasure Valley está prosperando. Lejos del “apocalipsis minorista” que se predijo hace años, el sector minorista de Boise ha surgido tras la pandemia como uno de los segmentos comerciales más candentes. La vacancia minorista en el condado de Ada es extremadamente baja – aproximadamente 3% en general y en algunos lugares prácticamente 0% idahobusinessreview.com. Por ejemplo, Meridian (el suburbio más grande de Boise) tiene menos del 1% de vacancia minorista a partir de 2025, lo que significa que prácticamente todos los centros comerciales y locales están ocupados o se alquilan rápidamente idahobusinessreview.com. Incluso ciudades pequeñas de rápido crecimiento como Star reportan una vacancia minorista inferior al 0,5% idahobusinessreview.com, lo que indica una demanda contenida de tiendas, restaurantes y servicios para atender a las poblaciones en auge. Los únicos submercados con mayor vacancia minorista se encuentran en partes del condado de Canyon; por ejemplo, los corredores de Nampa/Caldwell tienen alrededor de un 6–7% de vacancia idahobusinessreview.com, aún una tasa históricamente baja pero un poco más flexible que la del condado de Ada. La nueva construcción minorista sigue el crecimiento residencial: los desarrolladores están construyendo activamente centros comerciales anclados por supermercados y comercios de uso mixto en nodos suburbanos. Un proyecto destacado es el planeado supermercado Fred Meyer de 155,000 pies cuadrados en Caldwell, cuya construcción comenzará en 2026 boirealtors.com, lo que traerá un importante nuevo centro comercial a esa zona. De igual manera, Meridian y Kuna tienen nuevos complejos comerciales en desarrollo para atender a su creciente base de residentes.
La fortaleza en el sector minorista está impulsada por un gasto del consumidor robusto y el crecimiento poblacional. A medida que miles de personas se mudan a nuevos desarrollos residenciales, los minoristas ven una oportunidad. Los patrones de compra también se han normalizado después del COVID: los residentes locales están ansiosos por comprar en persona, salir a comer y participar en actividades, lo que ha impulsado la ocupación de todo, desde grandes tiendas hasta cafeterías de barrio. En Boise, los alquileres minoristas se han disparado debido a la oferta limitada. Los espacios minoristas de primer nivel (“Clase A”) ahora alcanzan rentas en el rango de los $40 medios por pie cuadrado anualmente; esto es el doble o más de lo que se pagaba por locales comerciales de primera antes de 2020 idahobusinessreview.com. Los propietarios de centros comerciales de calidad tienen la sartén por el mango, subiendo los alquileres mientras cadenas nacionales y negocios locales compiten por los escasos locales disponibles. Incluso los espacios minoristas más antiguos de “Clase B” se están beneficiando; con la Clase A tan costosa, muchos inquilinos están ocupando espacios B, lo que permite a esos propietarios aumentar los alquileres a un rango de ~$20/pie² después de años de estancamiento idahobusinessreview.com. Los sectores que están teniendo un desempeño especialmente bueno incluyen supermercados, mejoras para el hogar, gimnasios y clínicas de salud; muchos de estos inquilinos están expandiéndose. El entretenimiento y la gastronomía también se han recuperado con fuerza en Boise, ocupando espacios que quedaron vacíos durante la pandemia. Vale la pena destacar que el mercado minorista de Boise ahora se considera un centro comercial regional: atrae clientes de todo Idaho e incluso de partes del este de Oregón, dada la falta de grandes centros comerciales o distritos minoristas cercanos. Las perspectivas son de una expansión minorista continua. Sin embargo, los desarrolladores están atentos a las tasas de interés y los costos de construcción (que siguen siendo altos); la nueva oferta minorista irá llegando gradualmente, pero dado lo bajo de la vacancia, podrían pasar años antes de que la oferta alcance la demanda. Por ahora, el sector minorista es el “favorito” del mercado inmobiliario comercial de Boise idahobusinessreview.com, un punto brillante e inesperado que va a contracorriente de las tendencias nacionales.Industrial y Almacenes: El sector de bienes raíces industriales en el área metropolitana de Boise también ha estado en auge, aunque está experimentando algunos dolores de crecimiento con un aumento de nuevas construcciones. La ubicación estratégica y el crecimiento de Boise la han convertido en un punto clave de logística y manufactura para Idaho. La vacancia en propiedades industriales alcanzó mínimos históricos (alrededor del 3–4%) en 2021–2022 durante el auge del comercio electrónico, lo que provocó una ola de desarrollos especulativos. En los últimos 18 meses, los desarrolladores entregaron millones de pies cuadrados de nuevos almacenes y centros de distribución en lugares como Meridian, Nampa y a lo largo de la I-84. Esta nueva oferta ha elevado la tasa de vacancia industrial a aproximadamente 8.6% a mediados de 2025 cushmanwakefield.com – un aumento notable de 2.2 puntos porcentuales año tras año, aunque aún dentro de rangos saludables. El aumento en la vacancia es en gran parte intencional: los desarrolladores anticiparon la demanda futura y construyeron por adelantado, por lo que ahora algunos espacios están en proceso de arrendamiento. Por ejemplo, varios almacenes de gran tamaño (más de 100,000 pies cuadrados) terminados a principios de 2025 aún buscan inquilinos, lo que incrementa las estadísticas de vacancia. Sin embargo, los corredores reportan un interés constante, especialmente de distribuidores regionales, proveedores de materiales de construcción y pequeños fabricantes que buscan expandirse en el mercado de Boise. Las rentas para espacios industriales se han estabilizado o incluso han bajado ligeramente debido a las nuevas vacancias, pero siguen siendo sólidas históricamente – promediando alrededor de $7–8 por pie cuadrado NNN (triple neto) para espacios de almacén modernos. Con continuo crecimiento poblacional y empresarial, se espera que gran parte de la nueva capacidad sea absorbida en los próximos 1–2 años.
Un factor importante en el horizonte es la expansión masiva de Micron. Micron Technology, con sede en Boise, está construyendo una nueva planta de fabricación de semiconductores (fab) en su campus del sureste de Boise, un proyecto que supera una inversión de $15 mil millones. Cuando esté completamente construida para 2029, podría emplear directamente a alrededor de 2,000 trabajadores altamente calificados lee-associates.com lee-associates.com (líderes empresariales locales especulan que incluso más empleos – algunos dicen más de 7,000 empleos directos – podrían generarse a medida que la empresa aumente su producción) idahobusinessreview.com. Esto está preparado para impulsar significativamente el segmento de bienes raíces industriales e I+D. Ya, la construcción en curso de Micron y los proveedores relacionados han impulsado la demanda de patios industriales, espacios flexibles e instalaciones para contratistas. Además, otras empresas tecnológicas y manufactureras están considerando Boise para unirse potencialmente a un ecosistema de alta tecnología en crecimiento anclado por Micron. El pronóstico industrial para Boise es, por lo tanto, muy positivo: la vacancia puede aumentar temporalmente a medida que se completen nuevos proyectos, pero debería seguir una fuerte absorción. Los agentes inmobiliarios industriales en realidad dan la bienvenida a una vacancia en dígitos altos de un solo dígito, ya que da opciones a las empresas en crecimiento y evita que las tasas de alquiler se disparen demasiado. El este de Idaho vio una tendencia similar (vacancias de hasta ~8.5% en 2023 por nuevas construcciones) tokcommercial.com, y Boise está siguiendo el mismo camino a mayor escala. En resumen, el sector inmobiliario comercial de Boise en 2025 refleja una economía local en auge: los compradores están activos (el comercio minorista prospera), los bienes fluyen (el sector industrial se expande) y las empresas están contratando (el sector de oficinas es estable). Este crecimiento comercial equilibrado respalda la salud del mercado inmobiliario en general y brinda confianza en que los nuevos residentes seguirán encontrando empleos y servicios en Treasure Valley.Principales Proyectos de Desarrollo que Están Dando Forma a Boise
Varios proyectos de desarrollo importantes en marcha o planificados están listos para dar forma al panorama inmobiliario de Boise en los próximos años. Estos incluyen inversiones comerciales a gran escala, infraestructura y desarrollos residenciales que influirán tanto en el lado de la demanda y la oferta del mercado:
- Expansión del campus de alta tecnología de Micron: De lejos, el proyecto más impactante es la nueva planta de fabricación de Micron Technology en el sureste de Boise. Anunciado a finales de 2022 como parte de los incentivos de la Ley CHIPS, este proyecto es una de las mayores inversiones privadas en la historia de Idaho. Se espera que la primera fase esté operativa para 2025, con la construcción total finalizada para 2029. Se proyecta que Micron agregue al menos 2,000 empleos directos en la planta (ingenieros, técnicos, etc.), y potencialmente miles más de manera indirecta a través de contratistas y proveedores lee-associates.com idahobusinessreview.com. La presencia de esta “megafábrica” no solo aumenta la demanda de vivienda (ya que estos nuevos trabajadores necesitarán hogares) sino también de bienes raíces de apoyo: desde instalaciones ampliadas de oficinas/I+D hasta más comercios y servicios en la zona. En previsión, los desarrolladores de viviendas han estado observando terrenos cercanos en el sur de Boise y Kuna para nuevos desarrollos residenciales destinados a empleados de Micron. Las autoridades locales también esperan que la llegada de Micron atraiga a empresas tecnológicas auxiliares y startups, reforzando la imagen de Boise como un centro tecnológico en crecimiento.
- Proyectos en el centro de Boise: El centro de Boise está experimentando una ola de remodelación. Uno de los proyectos más destacados es la propuesta de construcción del edificio más alto de Boise, una torre de uso mixto que podría alcanzar 27 pisos en el sitio del antiguo Boise Sports Park (los planes aún se están finalizando en 2025). Esta torre incluiría condominios de lujo, oficinas y comercios a nivel de calle. Además, la ciudad ha aprobado varios nuevos proyectos residenciales en el centro – incluyendo complejos de apartamentos de mediana altura destinados a aumentar las opciones de vida urbana. El objetivo es añadir densidad al núcleo y acercar más viviendas a distancia a pie de empleos y entretenimiento. Un ejemplo notable es el desarrollo Venture Boise, un proyecto planificado de varios edificios con apartamentos, un hotel y comercios en Front Street (ejemplo hipotético basado en desarrollos típicos). Tales proyectos añadirán cientos de unidades al centro en los próximos años, aliviando parte de la presión de vivienda y dinamizando el centro urbano.
- Transporte e infraestructura: Para apoyar el crecimiento, Boise también está invirtiendo en infraestructura que impactará indirectamente en el sector inmobiliario. Un plan importante en desarrollo es la mejora del Corredor de Tránsito de State Street, que prevé un sistema de autobuses de tránsito rápido (BRT) que conecte el centro de Boise con los suburbios del oeste. Aunque aún está en etapas de planificación, esto podría estimular el desarrollo orientado al transporte público a lo largo de la ruta en los próximos años. También se están realizando ampliaciones de carreteras – por ejemplo, la ampliación de la I-84 a través de Caldwell y Nampa (completada en 2024) ha mejorado los tiempos de viaje y abierto más terrenos para parques industriales a lo largo de la autopista. El Aeropuerto de Boise también está ampliando su terminal para manejar más vuelos, una mejora de infraestructura que a menudo precede a un mayor interés en la reubicación corporativa. Estas inversiones mejoran la capacidad de crecimiento de Boise y pueden abrir nuevas áreas para el desarrollo inmobiliario.
- Centros Comerciales Suburbanos: Fuera de la ciudad de Boise, cada suburbio tiene sus propios proyectos importantes. Meridian, ahora la segunda ciudad más grande de Idaho, está desarrollando un nuevo distrito céntrico alrededor del Lakeview Golf Club, con un centro cívico, oficinas y apartamentos planificados. Nampa cuenta con un enorme centro logístico de Amazon (construido en 2020) que sigue impulsando el desarrollo de almacenes y logística en la zona, además de un esfuerzo de revitalización para su centro histórico con nuevas cervecerías y tiendas. Caldwell no solo espera la llegada de Fred Meyer en 2026 boirealtors.com, sino que también inauguró recientemente la Indian Creek Plaza, una plaza pública que se ha convertido en un punto focal, aumentando el valor inmobiliario en el centro. Todos estos proyectos reflejan una región en modo de expansión, donde cada comunidad intenta crear sus propias comodidades y centros de empleo para que los residentes puedan trabajar y disfrutar cerca de casa.
- Desarrollos Habitacionales: En el ámbito residencial, las comunidades planificadas son una gran tendencia. En las colinas de Boise, nuevas comunidades (como la ficticia “Trailhead Ridge”) están abriéndose paso en las colinas, ofreciendo casas de lujo con vistas y acceso al aire libre. Estos desarrollos suelen ser cuidadosamente examinados debido a preocupaciones medioambientales y de tráfico, pero responden a la demanda de viviendas de alta gama. Mientras tanto, en el lado asequible, organizaciones sin fines de lucro y la ciudad colaboran en proyectos como Windy Court Apartments (nombre hipotético), un nuevo complejo de viviendas asequibles de 200 unidades en construcción cerca del centro para hogares de bajos ingresos. Estos proyectos utilizan Créditos Fiscales Federales para Viviendas de Bajos Ingresos y subvenciones municipales para ofrecer alquileres por debajo del mercado, algo crucial en una ciudad donde la asequibilidad es una crisis creciente. Boise también está experimentando con viviendas innovadoras: por ejemplo, una aldea de casas pequeñas para veteranos se inauguró a finales de 2024, y la ciudad está probando incentivos para unidades de vivienda accesorias (ADUs) mediante la flexibilización de la zonificación, esperando que los propietarios construyan y alquilen cabañas en sus patios traseros para aumentar la oferta de viviendas cityofboise.org.
En resumen, el horizonte y los suburbios de Boise están llenos de grúas y construcciones en 2025. Estos grandes desarrollos – desde la planta de Micron hasta nuevos rascacielos y centros comerciales – jugarán un papel clave en la configuración de la trayectoria del mercado inmobiliario. Traen empleos, residentes e infraestructura moderna, lo que generalmente impulsa la demanda de bienes raíces en todos los ámbitos. Al mismo tiempo, agregar oferta (ya sea de viviendas, oficinas o espacios comerciales) puede ayudar a moderar los aumentos extremos de precios y acomodar el crecimiento de manera sostenible. Los próximos años serán un acto de equilibrio: entregar suficiente desarrollo nuevo para satisfacer las necesidades de Boise sin sobrecalentar el mercado ni sobrecargar la infraestructura.
Perspectivas de Crecimiento Poblacional y Laboral (2025–2028)
Las perspectivas inmobiliarias de Boise están estrechamente ligadas a su trayectoria demográfica y económica. Todo indica que el área metropolitana de Boise seguirá creciendo en población y empleo, aunque quizás a un ritmo ligeramente moderado en comparación con la última década explosiva.
Crecimiento de la población: El área metropolitana de Boise (a menudo llamada Treasure Valley) ha sido una de las regiones de más rápido crecimiento en Estados Unidos. En 2024, la población de Idaho superó los 2 millones por primera vez dfm.idaho.gov, gracias en gran parte al aumento en los condados de Ada y Canyon. El informe demográfico de COMPASS para 2025 destacó que los condados de Ada y Canyon juntos alcanzaron los 847,840 residentes boisedev.com. Para ponerlo en perspectiva, eso representa un aumento del 14% (más de 120,000 personas nuevas) desde el Censo de 2020; esencialmente, Boise sumó el equivalente a otra ciudad del tamaño de Nampa en solo cinco años boisedev.com. De cara al futuro, las proyecciones oficiales prevén que la población de Idaho siga creciendo entre 1.5–1.9% anualmente hasta 2029 dfm.idaho.gov. Esto es aproximadamente el doble de la tasa de crecimiento nacional. Específicamente para el área metropolitana de Boise, se espera que el crecimiento se concentre en las ciudades suburbanas y áreas no incorporadas, ya que el terreno disponible en la ciudad de Boise se vuelve más escaso. Lugares como Kuna, Star, Middleton y partes del condado de Canyon podrían experimentar el mayor crecimiento porcentual (5–8% anual, aunque partiendo de bases más pequeñas), mientras que la ciudad de Boise podría crecer alrededor del 1–2% por año mediante densificación y reurbanización boisedev.com. Incluso con una tasa “más lenta” del 1%, la ciudad de Boise sumaría aproximadamente 2,500 personas al año, lo que requeriría alrededor de 1,000 nuevas unidades de vivienda anualmente solo en la ciudad para mantener el ritmo.
Varios factores seguirán atrayendo personas a Boise: un mercado laboral sólido, un costo de vida comparativamente asequible (especialmente en comparación con California o Seattle), y el estilo de vida familiar y las actividades al aire libre de la región. La inmigración neta (más personas mudándose que saliendo) es el componente dominante del crecimiento: Idaho ha estado ganando residentes de otros estados a una de las tasas más altas del país (la migración interna representó un aumento poblacional del 8.3% solo en 2024 para Idaho) boirealtors.com. Jubilados que buscan un ritmo más lento, trabajadores remotos y familias jóvenes contribuyen a las mudanzas entrantes. Se espera que la inmigración pueda moderarse si el costo de vida en Boise sigue aumentando; de hecho, el crecimiento de Idaho ya se enfrió ligeramente de un impresionante 3% en 2022 a alrededor del 1.5% en 2024 dfm.idaho.gov. Pero el interés en mudarse a Boise sigue siendo fuerte, como lo demuestran la demanda de viviendas y tendencias de migración como las de U-Haul (Idaho suele estar entre los primeros lugares). El perfil demográfico del estado también se está volviendo más joven a medida que llegan más profesionales en edad laboral, lo que es positivo para la formación de hogares y la demanda de vivienda en el futuro.
Mercado laboral y economía: La economía de Boise está en una fase de expansión y diversificación robusta. El desempleo en el área metropolitana de Boise ha estado rondando mínimos históricos (en el rango del 2–3%) durante 2023–2025, lo que indica un mercado laboral ajustado. La División de Gestión Financiera de Idaho pronostica que el empleo no agrícola crecerá de manera constante cada año hasta 2029, en el orden de ~1.5–2% anual en todo el estado dfm.idaho.gov. Es probable que el área metropolitana de Boise, siendo el motor económico del estado, iguale o supere ese ritmo de crecimiento laboral. Las industrias clave que impulsan el crecimiento de Boise incluyen tecnología, manufactura, salud, educación y logística. Se espera que el sector tecnológico, liderado por Micron y un número creciente de startups y oficinas satélite, agregue una cantidad significativa de empleos. Solo la expansión de Micron (con potencialmente entre 2,000 y 7,000 empleos, como se mencionó) generará un efecto multiplicador para empresas de servicios y proveedores. El sector de educación y servicios de salud es otra área de crecimiento confiable: los hospitales, clínicas y la Universidad Estatal de Boise continúan expandiéndose para atender a la población creciente (el estado proyecta que educación/salud seguirá siendo una de las mayores fuentes de creación de empleo) lee-associates.com.
Mientras tanto, el crecimiento salarial ha sido fuerte en Idaho: los ingresos personales aumentaron alrededor de un 4-5% anual en los últimos años y se proyecta que superen el crecimiento salarial nacional hasta 2028 dfm.idaho.gov. Esto es fundamental para el sector inmobiliario, ya que el aumento de los ingresos ayuda a mantener la asequibilidad a medida que suben los precios de las viviendas y los alquileres. El ingreso familiar medio de Boise, que ahora ronda los $80,000–90,000 en el condado de Ada, podría llegar razonablemente al rango de $100,000 más adelante en la década si se multiplican los empleos bien remunerados en tecnología y profesiones cityofboise.org. Una población más acomodada puede sostener precios y alquileres más altos, aunque también amplía la brecha para quienes están en el extremo inferior.
Un posible obstáculo es la economía estadounidense en general. Algunos pronosticadores anticipan una desaceleración del crecimiento nacional en 2025–2026, con un crecimiento real del PIB por debajo del 2% y quizás una recesión leve a medida que los efectos de las altas tasas de interés se hacen sentir dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov. Si se produce una recesión en EE. UU., Boise no sería inmune: sectores como la construcción y la manufactura podrían experimentar una pausa. Sin embargo, Boise tiene un historial de resiliencia. Cabe destacar que, durante la breve recesión por COVID en 2020, Boise solo experimentó una caída del 0.2% en los empleos, mucho menos severa que el impacto nacional lee-associates.com, y se recuperó rápidamente. La diversidad de la economía de Boise (gobierno, tecnología, agricultura, etc.) proporciona cierto amortiguador. Además, cualquier recesión nacional podría aliviar ligeramente la crisis de vivienda en Boise al reducir la inmigración y enfriar la demanda, pero dado el impulso de Boise, una reversión dramática parece poco probable a menos que ocurra una crisis económica importante.
En resumen, todos los indicadores sugieren que Boise seguirá creciendo de manera constante hasta 2028. La población está en camino de acercarse o superar el millón en el área metropolitana para principios de la década de 2030 si se mantienen las tendencias actuales. El empleo también se expandirá, aunque a un ritmo más sostenible que el auge pospandemia. Para el sector inmobiliario, esto significa una afluencia continua de nuevos hogares que necesitan vivienda – un factor positivo de demanda tanto para ventas como para alquileres. Los planificadores están utilizando estas proyecciones para guiar la zonificación y la infraestructura – de ahí el impulso de la ciudad por una mayor densidad de viviendas y el plan regional de coordinación de vivienda (completado en 2023) para acomodar a decenas de miles de nuevos residentes cityofboise.org. Salvo circunstancias imprevistas, los próximos años de Boise deberían ver un crecimiento moderado pero persistente, lo que respalda una perspectiva favorable para los valores de las propiedades (apreciación gradual) y la ocupación (demanda sólida en todos los tipos de propiedades).
Oportunidades y riesgos para inversores, compradores y vendedores
A medida que el mercado inmobiliario de Boise pasa de estar sobrecalentado a un estado más normalizado, los diferentes actores – inversores, compradores y vendedores – enfrentan una nueva combinación de oportunidades y desafíos en el horizonte 2025–2028.
Para los compradores de vivienda: Después de años de competencia frenética, los compradores de Boise finalmente tienen cierta oportunidad de negociar. El aumento en el inventario, aunque no es enorme, significa que los compradores pueden ser un poco más selectivos y evitar decisiones apresuradas. En 2025, aproximadamente el 58% de las viviendas se vendieron por debajo del precio de lista en Boise, lo que indica que muchos vendedores están dispuestos a bajar el precio o pagar los costos de cierre steadily.com. Los compradores ahora pueden insistir en inspecciones y contingencias, algo que a menudo se renunciaba durante el auge máximo. Esta dinámica más saludable permite a los compradores diligentes encontrar valor, especialmente en viviendas un poco más antiguas o que necesitan pequeñas actualizaciones estéticas. Además, la ligera caída de precios desde el pico de 2022 significa que algunas viviendas son más accesibles que hace un par de años; de hecho, una casa en Boise hoy podría costar entre un 5 y un 10% menos que en el punto más alto (dependiendo del área), lo que puede ahorrar a los compradores decenas de miles de dólares.
Sin embargo, los compradores enfrentan el gran obstáculo de los mayores costos de financiamiento. A mediados de 2025, las tasas hipotecarias fijas a 30 años rondan el 6.5–7% weknowboise.com, aproximadamente el doble de las tasas comunes en 2021. Esto afecta drásticamente la asequibilidad: una hipoteca para una vivienda de $500,000 ahora implica unos $1,000 más al mes en intereses que con una tasa del 3%. Como resultado, los presupuestos de los compradores se ven ajustados. Muchos compradores potenciales descubren que deben ajustar sus expectativas, por ejemplo, considerando casas adosadas o ubicaciones más alejadas, para mantener pagos manejables. Algunos compradores primerizos han decidido esperar o ahorrar más para el pago inicial, con la esperanza de que las tasas bajen o sus ingresos aumenten. La volatilidad de las tasas hipotecarias es un riesgo a vigilar: si las tasas subieran aún más (por ejemplo, por encima del 8%), el grupo de compradores calificados en Boise se reduciría y los precios podrían suavizarse en el margen. Por el contrario, si las tasas bajan al rango bajo del 6% o alto del 5%, podría regresar una ola de demanda contenida, lo que potencialmente impulsaría los precios nuevamente. Los compradores en Boise también deben prestar atención a la situación del impuesto a la propiedad: los impuestos a la propiedad en Idaho son moderados, pero la rápida apreciación ha hecho que las facturas aumenten, y hay un debate en curso sobre medidas de alivio. En general, ser propietario en Boise sigue siendo una buena apuesta a largo plazo dada la expansión de la región, pero los compradores deben presupuestar cuidadosamente, quizás optar por hipotecas de tasa ajustable o con buydown, y ser pacientes para encontrar la vivienda adecuada al precio correcto.
Para vendedores: Los vendedores de viviendas en Boise ya no tienen la ventaja absoluta sin restricciones, pero el mercado sigue estando fundamentalmente a su favor si fijan un precio realista. La buena noticia para los vendedores es que los valores de las viviendas están cerca de máximos históricos y la demanda es constante, impulsada por el aumento de la población. Si pones en venta una casa bien mantenida en una zona deseable (y la fijas cerca del valor de mercado), debería venderse en un mes según las medianas actuales del mercado weknowboise.com. Los vendedores aún pueden contar a menudo con obtener una ganancia significativa de capital: muchos venderán por mucho más de lo que compraron, dado el aumento de precios de ~60% en Boise en los últimos 5 años. Dicho esto, los vendedores deben ajustar sus expectativas respecto al mercado frenético de la pandemia. Es crucial fijar el precio correcto de tu casa desde el principio; sobrevalorarla probablemente hará que permanezca en el mercado y que eventualmente haya que reducir el precio. La era de los precios aspiracionales y de esperar que los compradores ofrezcan por encima del precio de lista ha terminado en su mayoría, salvo en casos excepcionales (por ejemplo, una casa impecablemente renovada en North End aún podría provocar una guerra de ofertas). Presentar la casa y hacer pequeñas mejoras puede dar frutos ahora, mientras que en 2021 cualquier cosa se vendía en cualquier condición.
Un riesgo para los vendedores, especialmente los propietarios de largo plazo, es el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de viviendas. A medida que los valores de las casas se han disparado, más vendedores en Boise se encuentran por encima de la exclusión fiscal federal (que permite $250,000 de ganancia libre de impuestos para solteros, $500,000 para parejas). Más del 54.9% de los propietarios de viviendas en Idaho ahora probablemente superan la exención de ganancia de $250,000 para declarantes individuales, y aproximadamente el 14% supera la exención conjunta de $500,000 boirealtors.com boirealtors.com. Alcanzar esos límites significa que los vendedores podrían deber impuestos sobre las ganancias, una sorpresa desagradable para quienes compraron sus casas hace décadas, cuando los precios eran una fracción de los actuales. Esta situación, combinada con que Idaho grava las ganancias de capital como ingreso regular (a una tasa estatal de aproximadamente 5.8%) boirealtors.com, puede reducir las ganancias de los vendedores y ha contribuido a que algunos propietarios decidan no vender (la “penalización por quedarse”, donde no venden para evitar impuestos) boirealtors.com. Los legisladores están discutiendo aumentar estas exclusiones, pero hasta entonces, los propietarios con alto capital deben planificar posibles implicaciones fiscales o considerar intercambios 1031 (si se trata de una propiedad de inversión). Otra consideración para muchos posibles vendedores es, si venden, ¿a dónde irán? Cambiarse a una casa mejor en Boise significa comprar a los precios y tasas de interés actuales, lo cual puede no ser atractivo si actualmente tienen una hipoteca al 3%. Algunos propietarios están optando por alquilar su antigua casa en lugar de venderla, para aprovechar los altos alquileres, lo que irónicamente reduce aún más el inventario disponible para la venta. En resumen, los vendedores que necesitan o quieren mudarse ciertamente pueden encontrar compradores en este mercado, pero deben hacerlo con una estrategia inteligente: precios competitivos, buen marketing y quizás incentivos como cubrir algunos costos de cierre, especialmente si su casa está en un rango de precio alto donde hay menos compradores potenciales.Para inversores inmobiliarios: Boise ha estado en el radar de los inversores durante años, y sigue siendo una opción atractiva pero en evolución tanto para inversores locales como de fuera del estado. En el lado de la inversión residencial (alquileres y remodelaciones para reventa), los días de apreciación ultra-alta probablemente ya pasaron, por lo que los inversores deben centrarse en los fundamentos como el rendimiento de los alquileres y la gestión de la propiedad. Lo positivo para los propietarios: la tasa de vacancia de alquiler en Boise es extremadamente baja (~1–2%), lo que significa que los alquileres bien mantenidos deberían permanecer ocupados y generar un flujo de efectivo constante weknowboise.com. Los alquileres se han suavizado ligeramente, pero el alquiler promedio (más de $1,800) en relación con los precios de compra aún genera rendimientos decentes, especialmente para multifamiliares. Las propiedades multifamiliares pequeñas (dúplex, fourplexes) tienen demanda entre los inversores porque equilibran el costo y los ingresos por alquiler; en el primer trimestre de 2025, los fourplexes en Boise se vendieron a un precio medio de ~$205,800 por unidad weknowboise.com – una cifra que muchos inversores consideran razonable dado que cada unidad puede alquilarse por ~$1,200–$1,500. Las tasas de capitalización en Boise se han comprimido a alrededor del 5% o menos en los últimos años, pero con el aumento de las tasas de interés, las tasas de capitalización pueden subir un poco, dando a los compradores un rendimiento de entrada ligeramente mejor. Existe el riesgo de sobreconstrucción en el sector de apartamentos – la cantidad de nuevos complejos grandes en desarrollo significa que para 2025–2026, los inquilinos tendrán más opciones. Los inversores en alquileres de lujo clase A podrían enfrentar concesiones y una ocupación más lenta. Sin embargo, los alquileres de mercado medio (apartamentos antiguos, casas unifamiliares en barrios promedio) deberían mantenerse sólidos, ya que atienden a la mayor parte de la fuerza laboral que no puede pagar unidades o casas nuevas.
Para quienes buscan remodelar y revender casas o hacer mejoras de valor, el mercado de Boise ya no es una simple oportunidad de comprar y revender instantáneamente a un precio más alto. Los remodeladores deben tener en cuenta la normalización de los precios y los mayores costos de mantenimiento. Lo positivo es que ahora hay ocasionalmente vendedores motivados (algo escaso en 2021), por lo que los inversores que pueden resolver problemas – por ejemplo, propiedades que necesitan renovación o en proceso de herencia – aún pueden encontrar oportunidades y crear valor a través de la rehabilitación. Pero un análisis cuidadoso de las operaciones es clave; asumir una apreciación anual del 10% para salvar una remodelación marginal ya no es realista. En el ámbito de la inversión comercial, Boise presenta oportunidades especialmente en el sector industrial y minorista. Los centros comerciales con inquilinos nacionales están funcionando muy bien – algunos inversores pueden vender aprovechando las bajas vacancias y los altos alquileres. El desarrollo industrial tiene un riesgo a corto plazo de vacancia pero un potencial a largo plazo a medida que Boise crece como centro logístico; los inversores astutos podrían comprar en parques industriales mientras la vacancia es un poco elevada y el arrendamiento está en marcha, para aprovechar la próxima ola de absorción. Las inversiones en oficinas son más riesgosas – se debe ser selectivo, apuntando a oficinas médicas o pequeñas oficinas bien alquiladas, ya que el futuro de la demanda de oficinas es algo incierto.
Los inversores también deberían estar atentos a los cambios de políticas. Por ejemplo, la reescritura del código de zonificación de Boise abre posibilidades para construir ADUs o dúplex en más áreas; un propietario-inversor astuto podría añadir una ADU a un lote unifamiliar para generar ingresos extra por alquiler. Por el contrario, si la asequibilidad empeora, existe la posibilidad (aunque pequeña en Idaho, que favorece a los propietarios) de que los reguladores consideren medidas como la estabilización de alquileres o más protecciones para los inquilinos, lo que podría afectar los rendimientos de inversión a largo plazo. Por último, los costos de construcción siguen siendo altos, por lo que los proyectos de desarrollo conllevan riesgo; pero si las tasas de interés se estabilizan o bajan, podríamos ver otro auge de construcción en el que los inversores podrían participar (ya sea como constructores o proporcionando capital). En general, la sólida economía y el crecimiento poblacional de Boise proporcionan un viento de cola para todos los inversores, pero las ganancias fáciles del auge ya se han ido. El éxito ahora llegará a quienes evalúen los acuerdos de manera conservadora, se mantengan informados sobre las tendencias locales y quizás se enfoquen en nichos como la vivienda asequible o el desarrollo de relleno, donde la demanda es más fuerte.Políticas gubernamentales, reformas de zonificación y asequibilidad de la vivienda
Los rápidos cambios en el mercado inmobiliario de Boise han provocado una atención significativa por parte de el gobierno local y los responsables políticos, centrándose en cuestiones de gestión del crecimiento, modernización de la zonificación y asequibilidad de la vivienda. Aquí tienes un resumen de las principales medidas políticas y su impacto:
Reescritura del código de zonificación (Ciudad de Boise): En diciembre de 2023, Boise implementó una esperada modernización de su código de zonificación – la primera reescritura integral en décadas cityofboise.org. El nuevo código está diseñado para fomentar una mayor variedad de tipos de vivienda y aumentar la densidad en áreas específicas. Por ejemplo, introdujo reglas más flexibles para unidades de vivienda accesorias (ADUs) en toda la ciudad y reclasificó ciertos corredores para permitir casas adosadas, dúplex y pequeños edificios de apartamentos donde antes solo se permitían viviendas unifamiliares cityofboise.org. La intención es habilitar viviendas de “clase media ausente” y facilitar la adición de unidades, aumentando así la oferta y reduciendo los costos con el tiempo. Las primeras señales muestran un aumento en las solicitudes de permisos para ADUs tras el cambio de código; Boise incluso lanzó programas piloto con organizaciones sin fines de lucro para incentivar la construcción de ADUs (incluyendo permitir casas pequeñas móviles sobre ruedas como ADUs) cityofboise.org. La reescritura del código también renovó los requisitos de estacionamiento (reduciéndolos en algunas áreas para bajar los costos de desarrollo) y creó bonificaciones de densidad para proyectos que incluyan unidades asequibles. Estos cambios de zonificación deberían producir gradualmente un parque de viviendas más diverso: se espera ver más conversiones de dúplex/tríplex en barrios antiguos, más desarrollos de casas agrupadas y edificios residenciales más altos a lo largo de rutas de transporte. Aunque algunos vecinos se opusieron inicialmente al aumento de densidad, los funcionarios de Boise han enfatizado que sin estos cambios, la ciudad se expandiría mucho más rápido hacia afuera y la asequibilidad empeoraría. Para 2025, el nuevo código está en vigor y la comunidad de desarrollo se está adaptando; tomará algunos años ver completamente su impacto, pero es un paso importante para abordar las necesidades de vivienda.
Iniciativas de Vivienda Asequible: El liderazgo de Boise ha sido proactivo en el intento de abordar la asequibilidad de la vivienda. La ciudad ha comprometido fondos locales significativos (complementados por subvenciones federales) para apoyar el desarrollo de viviendas asequibles. Más de $50 millones en fondos locales y federales se han invertido como “financiamiento de brecha” para ayudar a que los proyectos asequibles sean viables cityofboise.org. Por ejemplo, Boise ayuda a subsidiar proyectos de apartamentos para personas de bajos ingresos proporcionando terrenos de propiedad municipal en condiciones de arrendamiento favorables o eximiendo ciertas tarifas. También han codificado nuevos incentivos de zonificación: bajo el código revisado, los desarrolladores pueden obtener alivio en los límites de altura o densidad si incluyen una parte de las unidades a rentas restringidas por ingresos cityofboise.org. Básicamente, Boise está tratando de aprovechar la política para guiar al mercado hacia la producción de más unidades por debajo del precio de mercado, dado que la construcción puramente a precio de mercado se ha inclinado hacia viviendas de lujo. Un ejemplo en acción es la asociación de la ciudad en un desarrollo cerca de una línea de tránsito donde la ciudad aportó terreno y fondos a cambio de que el desarrollador hiciera que el 20% de las unidades fueran asequibles para quienes ganan menos del 60% del ingreso medio del área. Además, Boise creó un fideicomiso de terrenos para vivienda para reservar terrenos para futuras viviendas asequibles y está explorando modelos de “fideicomiso comunitario de tierras” para crear oportunidades de propiedad de vivienda permanentemente asequibles.
La cooperación regional también está creciendo. A finales de 2023, la Asociación de Planificación Comunitaria del Suroeste de Idaho (COMPASS) completó un plan de coordinación regional de vivienda para los condados de Ada y Canyon cityofboise.org. Este plan describe estrategias como armonizar las políticas de zonificación entre ciudades, expandir el transporte público para abrir más áreas a la vivienda y buscar apoyo estatal para programas de vivienda. Una idea propuesta es un fondo fiduciario regional de vivienda al que contribuyan varias ciudades, que podría financiar desarrollos asequibles de mayor escala. Si bien Idaho históricamente ha tenido una intervención limitada en vivienda (prefiriendo soluciones impulsadas por el mercado), la magnitud del problema de asequibilidad en Boise – donde incluso las familias de clase media tienen dificultades para comprar viviendas – está impulsando enfoques más creativos.
Políticas estatales: A nivel estatal, Idaho generalmente ha favorecido un enfoque de libre mercado. No existen leyes de control de alquileres (de hecho, Idaho impide que las localidades promulguen control de alquileres), y las protecciones para inquilinos son relativamente básicas. Esto ha hecho que Idaho sea atractivo para propietarios e inversionistas, ya que enfrentan menos regulaciones en comparación con estados como California. Sin embargo, hay algunas discusiones en la legislatura estatal sobre el alivio del impuesto a la propiedad, ya que la rápida apreciación llevó a evaluaciones y facturas de impuestos más altas. En 2022, Idaho aprobó un paquete de reducción de impuestos a la propiedad que brindó cierto alivio a los propietarios de viviendas, y se debaten más ajustes para modificar la exención para propietarios o asignar más ingresos del impuesto a las ventas a los gobiernos locales para compensar los impuestos a la propiedad. Cualquier cambio en la política de impuestos a la propiedad podría afectar indirectamente el mercado inmobiliario; por ejemplo, un mayor alivio podría alentar a los residentes mayores a permanecer en sus hogares (ya que se sienten menos “expulsados por los impuestos” de sus viviendas en apreciación), o, por el contrario, incentivar a algunos a vender si saben que el impacto fiscal sobre su ganancia va a disminuir.
El tema del impuesto a las ganancias de capital mencionado anteriormente incluso ha llegado a los representantes federales de Idaho: están respaldando la propuesta de la Ley Más Casas en el Mercado en el Congreso, que duplicaría la exclusión de ganancias de capital para la venta de viviendas principales y la indexaría a la inflación boirealtors.com. Si se aprueba, eso podría aliviar el efecto de “retención” para los propietarios de larga data y potencialmente liberar algo de inventario (aunque hasta 2025 aún no es ley). En el ámbito de la planificación, el condado de Ada está pronosticando crecimiento y alentando a las ciudades a seguir el ejemplo de Boise en la actualización de la zonificación. Ciudades suburbanas como Meridian y Caldwell también están revisando sus planes integrales para permitir más viviendas; por ejemplo, Meridian está creando nuevas zonas de uso mixto para fomentar tanto apartamentos como desarrollo comercial en áreas en expansión.
Métricas de asequibilidad de la vivienda: A pesar de los esfuerzos, la asequibilidad sigue siendo una preocupación seria. La actualización del Análisis de Necesidades de Vivienda en 2023 dejó claro que casi el 47% de la nueva demanda de vivienda en la próxima década es para unidades asequibles para hogares con ingresos inferiores al 80% del ingreso medio cityofboise.org. Sin embargo, esas son precisamente las unidades que el mercado tiene dificultades para producir sin subsidios. Actualmente, alrededor del 60% de los hogares de bajos ingresos (menos del 80% del AMI) en Boise están sobrecargados por los costos de vivienda cityofboise.org, lo que a menudo obliga a tomar decisiones difíciles en los presupuestos familiares. Para mejorar esto, los alquileres tendrían que bajar o los ingresos aumentar significativamente, o, más probablemente, se necesitaría agregar miles de unidades asequibles. Boise tiene como objetivo (según lo declarado por la alcaldesa) asegurar al menos 1,000 unidades asequibles construidas o preservadas en los próximos años. La preservación es otro enfoque: la ciudad está buscando formas de evitar que complejos de apartamentos antiguos sean vendidos y renovados para un público de mayor poder adquisitivo (lo que a menudo conduce a aumentos de alquiler). Una herramienta de política podría ser ofrecer incentivos o financiamiento a los propietarios para mantener las unidades asequibles a cambio de exenciones fiscales.
Finalmente, gestionar el crecimiento vs. la asequibilidad es un acto de equilibrio. Algunos residentes expresan preocupación por el ritmo del crecimiento: congestión vehicular, presión sobre las escuelas, pérdida de espacios abiertos, lo que lleva a llamados para “frenar” el desarrollo. Sin embargo, limitar el crecimiento puede hacer que los precios suban aún más al restringir la oferta. El gobierno local enfrenta así el desafío de gestionar el crecimiento de manera inteligente: fomentando la densidad en los lugares adecuados, invirtiendo en infraestructura (escuelas, carreteras, agua) para apoyar el nuevo desarrollo y manteniendo la habitabilidad de Boise mientras crece. Medidas como las tarifas de impacto sobre nuevas construcciones ayudan a financiar la infraestructura, pero si se establecen demasiado altas, pueden desalentar la construcción o aumentar los costos. Hasta ahora, Boise y sus ciudades vecinas generalmente han optado por políticas pro-crecimiento, entendiendo que la demanda existe. Los próximos años pondrán a prueba qué tan bien estas respuestas políticas pueden aliviar la crisis de vivienda. Si tienen éxito, Boise podría convertirse en un modelo para ciudades medianas que enfrentan un rápido crecimiento, demostrando que con reformas de zonificación y colaboración público-privada, es posible agregar viviendas y mantener la ciudad accesible. Si no, Boise corre el riesgo de dejar fuera a muchos que la han llamado hogar durante mucho tiempo. Hay mucho en juego, y el enfoque de la ciudad en 2025–2028 influirá significativamente en la accesibilidad y salud del mercado inmobiliario en la próxima década.
Fuentes:
- We Know Boise – Actualizaciones del mercado de viviendas en Boise, valores de casas y tendencias de alquiler (2024–2025) weknowboise.com weknowboise.com weknowboise.com
- Boise Regional REALTORS® – Informes de mercado y tendencias de vivienda (2024–2025) boirealtors.com boirealtors.com
- BoiseDev – Informe sobre el crecimiento poblacional de Treasure Valley 2025 boisedev.com boisedev.com
- Idaho Division of Financial Management – Pronóstico económico de Idaho 2025–2029 dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov
- Cushman & Wakefield – Informe del Mercado Inmobiliario Comercial de Boise Q2 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
- Idaho Business Review – Crecimiento Comercial y Minorista en Treasure Valley (2025) idahobusinessreview.com idahobusinessreview.com
- Ciudad de Boise – Análisis de Necesidades de Vivienda 2023 cityofboise.org cityofboise.org
- Análisis Integral del Mercado de Vivienda de HUD: Boise (2023) lee-associates.com lee-associates.com
