Bienes Raíces en San Diego 2025: Casas de un Millón, Alquileres por las Nubes y un Mercado en Transformación

El mercado de la vivienda en San Diego en 2025 está experimentando un cambio notable después de años de crecimiento acelerado. Los precios de las viviendas se mantienen cerca de máximos históricos – alrededor de los $1 millón para una vivienda típica – pero la rápida apreciación de la era pandémica se ha estabilizado zillow.com alliedschools.com. El inventario de viviendas en venta está mejorando gradualmente desde mínimos históricos, dando a los compradores un poco más de poder de negociación que en años recientes alliedschools.com. Al mismo tiempo, los inquilinos enfrentan rentas récord de alrededor de $2,500 por mes en promedio, con el crecimiento de los alquileres finalmente enfriándose debido a una ola de nuevos apartamentos que llegan al mercado obrag.org. A continuación, se presenta un desglose completo de las tendencias residenciales y comerciales de bienes raíces en San Diego, el desempeño de los vecindarios, los perfiles de compradores/inquilinos, el panorama de inversión, pronósticos, proyectos en desarrollo, nuevas leyes, desafíos de asequibilidad y los factores económicos clave – desde tasas de interés hasta migración – que están dando forma al futuro del mercado.

Tendencias del mercado residencial en 2025

Precios de la vivienda: Los valores de las viviendas en San Diego se han estabilizado en 2025 tras el ascenso meteórico de los últimos años. El precio medio de venta a mediados de 2025 ronda los $950,000 a $1,000,000, aproximadamente un 1–3% menos que el año anterior zillow.com alliedschools.com. El Índice de Valor de Vivienda de Zillow para San Diego era de aproximadamente $998,000 en julio de 2025, una baja del 3.4% interanual zillow.com. De manera similar, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California reportó el precio medio de una vivienda unifamiliar en el condado de San Diego en $1.025 millones en junio de 2025, una leve baja del 2–3% respecto a junio de 2024 patch.com. En resumen, los precios han bajado ligeramente desde su punto máximo pero siguen siendo históricamente altos – casi un 60% más altos que hace cinco años, a principios de la década de 2020 luxurysocalrealty.com. Este estancamiento de los precios marca un enfriamiento tras el auge frenético de la era pandémica, reflejando la resistencia de los compradores ante los límites de asequibilidad y los mayores costos de financiamiento.

Volumen de ventas e inventario: La actividad de ventas de viviendas se ha desacelerado modestamente. Hasta mediados de 2025, el número de ventas cerradas está ligeramente por debajo de los niveles del año pasado (las ventas de viviendas en el condado de San Diego en junio de 2025 fueron aproximadamente un 2% más bajas que en junio de 2024) sdhousingmarket.com. Un factor importante es la escasez de listados; aunque el inventario está mejorando, sigue siendo limitado. A mediados de 2025 había aproximadamente 3,500 viviendas en el mercado en el área de San Diego zillow.com, lo que equivale a solo unos 3.2 meses de oferta, frente a ~2.4 meses un año antes alliedschools.com. Ese aumento del 33% en la oferta ha dado a los compradores más opciones de las que tenían durante la fiebre pandémica alliedschools.com. Sin embargo, el inventario general sigue estando muy por debajo de los niveles previos a 2020, ya que muchos propietarios están “atrapados” por tasas hipotecarias ultrabajas y no quieren vender (más del 80% de los propietarios de California tienen una tasa hipotecaria inferior al 5%, lo que les desanima a cambiar a un préstamo del 7%) lao.ca.gov lao.ca.gov. Los nuevos listados en San Diego en realidad estaban bajando a doble dígito interanual a principios de 2025 calmatters.org, lo que contribuye a un mercado que, aunque más frío, sigue siendo relativamente ajustado en comparación con los estándares históricos.

Velocidad del mercado y competencia: Las casas están tardando un poco más en venderse en promedio, pero las propiedades deseables aún se venden rápido. El tiempo medio en el mercado ha subido a aproximadamente 24–27 días (alrededor de 3–4 semanas) a mediados de 2025, lo que representa un plazo ~15–17% más largo que hace un año sdhousingmarket.com alliedschools.com. Los compradores se han vuelto más deliberados ya que el aumento de las tasas de interés ajusta los presupuestos, y las guerras de ofertas son menos frenéticas que en 2021–2022. Aun así, más de un tercio de los listados todavía se venden por encima del precio solicitado zillow.com, y aproximadamente el 37% de las ventas se cerraron por encima del precio de lista a principios del verano zillow.com – una señal de que las casas listas para habitar en vecindarios populares aún pueden generar competencia. Al mismo tiempo, casi la mitad de todas las ventas ahora están por debajo del precio de lista zillow.com, lo que refleja un mayor poder de negociación para los compradores en comparación con el mercado hipercompetitivo de la pandemia. En esencia, el mercado residencial de San Diego en 2025 se ha desplazado hacia un estado más equilibrado: los compradores están ganando margen de maniobra y poder de negociación a medida que crece el inventario y los precios se estabilizan, pero los vendedores aún se benefician de valoraciones históricamente altas y una escasez persistente de viviendas.

Impacto de las tasas de interés: Las tasas hipotecarias elevadas en el rango de 6.5–7% han sido un factor clave para enfriar el ritmo del mercado. Después de que las tasas de interés saltaran de aproximadamente 3% a aproximadamente 7% entre 2021 y 2023, la asequibilidad para los compradores se vio afectada lao.ca.gov. El resultado ha sido menos compradores calificados en el segmento alto y ofertas más cautelosas. Muchos posibles move-up buyers se están quedando en sus casas para conservar sus hipotecas de bajo interés, un fenómeno que limita la oferta de viviendas en venta lao.ca.gov lao.ca.gov. Los compradores primerizos, por su parte, enfrentan pagos hipotecarios mensuales casi 80% más altos que hace solo unos años; una vivienda de nivel medio en California ahora requiere un pago de aproximadamente $5,900, un aumento del 82% desde 2020 lao.ca.gov. Estas tasas altas han puesto efectivamente un techo a los precios de las viviendas en 2025, poniendo fin a la apreciación descontrolada. Los pronósticos de la industria anticipan que las tasas hipotecarias podrían moderar ligeramente más adelante en 2025 (posiblemente bajando a la zona de 6% medio) themortgagereports.com, lo que podría liberar algo de demanda contenida. Por ahora, el financiamiento costoso ha dado paso a un período de estabilización de precios y menor rotación en el mercado inmobiliario de San Diego.

Tendencias en bienes raíces comerciales

Mientras el sector residencial se enfría suavemente, el sector de bienes raíces comerciales en San Diego enfrenta cambios pospandemia más dramáticos. Diferentes sectores están teniendo desempeños desiguales:

Espacio de oficinas: El mercado de oficinas sigue siendo débil ya que los patrones de trabajo remoto e híbrido persisten. Las vacantes de oficinas han alcanzado niveles récord en 2025. La vacancia general de oficinas en el condado llegó a 14.5% en el segundo trimestre de 2025, frente a aproximadamente 14.2% un año antes cushmanwakefield.com. Muchas empresas han reducido su espacio, subarrendado el exceso o han optado por arreglos de coworking. Las oficinas Clase A están especialmente subutilizadas (los rascacielos del centro, por ejemplo, tienen vacancias bien dentro de los dos dígitos) avisonyoung.us. Los propietarios están ofreciendo incentivos y descuentos en la renta para atraer inquilinos en este mercado favorable para los arrendatarios. El Milken Institute clasificó la economía metropolitana de San Diego más bajo en 2025 en parte debido a estas tendencias de empleo y espacio de oficinas, señalando que el crecimiento del empleo a corto plazo fue solo de ~0.5% en 2024, muy por detrás de la nación axios.com. En una nota positiva, la economía diversificada de San Diego (con sectores de ciencias de la vida, defensa y tecnología) proporciona cierto colchón, pero el panorama de oficinas depende de la trayectoria del regreso a la oficina y de si el crecimiento del empleo en tecnología/biotecnología se recupera.
Industrial y logística: Tras un auge, el sector inmobiliario industrial está viendo que las tasas de vacancia aumentan desde mínimos históricos. La vacancia industrial en todo el condado fue de aproximadamente 7.7% a mediados de 2025, un fuerte aumento (+2.3 puntos porcentuales interanuales) a medida que se incorporó nueva oferta de almacenes y el crecimiento del comercio electrónico se normalizó cushmanwakefield.com. El mercado de almacenes del sur de California viene de una expansión frenética, y San Diego no es la excepción: los inquilinos ahora tienen más opciones y el crecimiento de las rentas se ha enfriado. Aun así, la vacancia industrial en torno al 7% sigue siendo saludable según los estándares históricos, y la demanda de centros de distribución y espacio de manufactura biotecnológica en submercados clave (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley, etc.) persiste. Las tasas de arrendamiento han disminuido ligeramente desde su punto máximo, ya que los propietarios compiten por menos inquilinos activos latimes.com. Los analistas esperan que el mercado industrial recupere el equilibrio para 2026 a medida que la economía regional y el movimiento de mercancías se ajusten a las normas pospandemia jpmorgan.com.
Laboratorios de Ciencias de la Vida: El sector inmobiliario de ciencias de la vida de San Diego – un subconjunto de oficinas especializado en laboratorios biotecnológicos – experimentó un auge de construcción en los últimos años que ahora ha llevado a un exceso de espacio de laboratorio vacío. La tasa de vacancia en ciencias de la vida se disparó a 26.3% a mediados de 2025, frente a solo 16.5% un año antes cushmanwakefield.com. La financiación de capital de riesgo para biotecnología se ha enfriado desde los máximos de 2021, y algunas startups han cerrado o reducido su tamaño, dejando edificios de laboratorios recién construidos en busca de inquilinos. Clústeres clave como Torrey Pines, UTC y Sorrento Mesa tienen alta disponibilidad de laboratorios. Este exceso de oferta está ejerciendo presión a la baja sobre los alquileres en el mercado de laboratorios. Sin embargo, San Diego sigue siendo un centro biotecnológico líder a nivel nacional, y los expertos de la industria anticipan que a medida que se formen nuevas startups de medicamentos y tecnología médica (y las grandes farmacéuticas continúen asociándose localmente), este espacio de laboratorio vacío se absorberá gradualmente. Mientras tanto, los propietarios están ofreciendo concesiones e incentivos para la adecuación de espacios para atraer a inquilinos de ciencias de la vida. La alta vacancia de laboratorios es un riesgo a corto plazo para los inversores comerciales, pero subraya cuánto espacio nuevo se entregó para aprovechar la demanda biotecnológica durante el auge.
Comercio minorista y hospitalidad: El sector inmobiliario comercial en San Diego es comparativamente estable. La vacancia minorista ronda el 5.1% (2º trimestre de 2025), solo un poco por encima del año pasado cushmanwakefield.com. Los consumidores en gran medida han regresado a las compras y comidas presenciales; tanto las zonas turísticas como los centros de barrio se han beneficiado del sólido repunte turístico de 2025. El mercado de hospitalidad de San Diego se está recuperando con fuerza: la ocupación hotelera y las tarifas de habitaciones han mejorado con el regreso de convenciones y viajes de ocio axios.com. Esto tiene efectos positivos indirectos para los espacios comerciales y de restaurantes. Si bien el crecimiento del comercio electrónico continúa, la mayoría de los comercios bien ubicados (especialmente los centros al aire libre) se han mantenido, y algunas grandes tiendas vacías están siendo reconvertidas en gimnasios, lugares de entretenimiento o incluso proyectos residenciales. Las propiedades de alquiler multifamiliar, a menudo categorizadas como activos comerciales, están teniendo un desempeño sólido (bajas vacancias alrededor del 4–5% y solo un crecimiento mínimo de alquiler este año) obrag.org. En general, el sector inmobiliario comercial de San Diego en 2025 es una mezcla variada: los sectores de oficinas y laboratorios especializados enfrentan desafíos, el industrial se está normalizando tras una racha positiva, y el comercio minorista/hospitalidad son cautelosamente optimistas.

Desempeño del mercado en diferentes vecindarios

El mercado inmobiliario de San Diego es altamente localizado, con variaciones significativas según el vecindario y el submercado. Los enclaves costeros de lujo, los barrios urbanos de moda y los suburbios del interior muestran diferentes tendencias en 2025:

Mercados costeros de lujo: Las comunidades costeras de alto nivel (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe, etc.) generalmente han mantenido su valor o incluso han visto aumentos, gracias a la escasez de inventario y compradores adinerados. Por ejemplo, el precio medio de la vivienda en Del Mar fue de alrededor de $3.0 millones a principios de 2025, un impresionante 55% más alto que el año anterior sofi.com sofi.com. (Un salto tan grande probablemente refleja algunas ventas de ultra lujo que distorsionan la mediana, más que una apreciación generalizada.) Las propiedades costeras siguen siendo demandadas por sus vistas al mar y estilo de vida, y muchos propietarios en estas zonas tienen los medios financieros para soportar las fluctuaciones del mercado en lugar de vender con descuento. Dicho esto, incluso los mercados de lujo se han enfriado respecto a las guerras de ofertas de 2021: en Del Mar, las viviendas pasaban ~57 días en el mercado y se vendían aproximadamente un 4% por debajo del precio de salida en promedio sofi.com sofi.com, lo que indica que incluso los compradores adinerados están negociando en este entorno.
Barrios urbanos centrales: Algunos de los barrios de moda e históricamente competitivos cerca del centro han experimentado recientemente correcciones de precios. North Park, por ejemplo – una zona de moda para jóvenes profesionales – experimentó una caída de casi 20% en los precios de las viviendas desde principios de 2024 hasta principios de 2025 sofi.com. El precio medio en North Park bajó a aproximadamente $900,000 sofi.com ya que las tasas de interés más altas excluyeron a algunos compradores primerizos y la fiebre pandémica por viviendas unifamiliares se enfrió. De manera similar, partes del Downtown San Diego y Hillcrest han visto que los precios de los condominios se estabilizan o bajan, especialmente para unidades sin características únicas. Estas áreas habían subido en 2021–2022, por lo que una ligera caída en 2023–2025 representa una normalización del mercado. Aun así, la demanda por viviendas céntricas se mantiene: el mercado de North Park se considera “muy competitivo”, con anuncios que suelen entrar en contrato en solo dos semanas, a veces por encima del precio de salida para las propiedades más demandadas sofi.com sofi.com. Esencialmente, la desaceleración en los barrios urbanos ha reintroducido algunas gangas relativas (precios por debajo de los niveles máximos), que los compradores astutos están aprovechando rápidamente.
Zonas del interior y suburbios: Los suburbios más asequibles y las comunidades del interior se han convertido en puntos calientes de actividad a medida que los compradores buscan valor por su dinero. Regiones como East County y North County Inland están experimentando un volumen de ventas saludable. En junio de 2025, los códigos postales con más ventas de viviendas fueron en su mayoría del interior: zonas como Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) y San Marcos (92078) lideraron el condado en transacciones sdhousingmarket.com. Estos vecindarios ofrecen lotes más grandes o más espacio a un precio por pie cuadrado comparativamente modesto, lo que ha atraído a familias y trabajadores remotos que no necesitan estar cerca de la costa sdhousingmarket.com. Por ejemplo, Rancho Bernardo (una comunidad planificada en el interior) y San Marcos tienen precios medianos de vivienda significativamente por debajo de la media costera, pero aún así ofrecen escuelas y servicios de calidad, lo que los convierte en opciones atractivas de “valor”. Los análisis de agentes inmobiliarios señalan que las comunidades del interior ofrecen a los compradores “más casa por su dinero” junto con buen acceso a parques, tiendas y autopistas sdhousingmarket.com. Como resultado, la competencia sigue siendo fuerte en muchos de estos mercados de valor; algunas casas reciben múltiples ofertas y se venden rápidamente si tienen un buen precio. Por el contrario, algunos mercados costeros de North County con precios más altos (Encinitas, Del Mar) tuvieron ventas más lentas simplemente por la falta de inventario y precios ultra altos. En general, el San Diego suburbano está teniendo un desempeño sólido, con crecimiento moderado de precios en algunos sectores y solo leves caídas en otros. El cambio es que la demanda se ha desplazado más hacia los exurbios y suburbios a medida que los compradores buscan una relativa asequibilidad durante este entorno de altas tasas alliedschools.com alliedschools.com.
Áreas de South Bay y la Frontera: En el sur del condado (por ejemplo, Chula Vista, National City, Imperial Beach), la demanda de vivienda también ha sido sólida. Chula Vista en particular ha sido líder en la construcción de nuevas viviendas, permitiendo muchas más viviendas per cápita que la mayoría de las ciudades del condado planetizen.com planetizen.com. Esta construcción ha sumado inventario y mantenido el crecimiento de precios bajo control. Una casa de gama media en el este de Chula Vista o Otay Ranch suele ser más barata que una vivienda comparable más al norte, atrayendo a compradores primerizos y familias militares. A principios de 2025, el precio medio de una casa unifamiliar en National City rondaba los $600,000s, por debajo de un máximo en los $700,000s dawnsellssandiego.com, mostrando cierta corrección en el segmento de entrada. Los vecindarios de South Bay siguen siendo comparativamente asequibles y son clave en los esfuerzos de la región para abordar la escasez de oferta de vivienda.

En resumen, el desempeño de los vecindarios de San Diego está bifurcado: los mercados costeros de ultra alto nivel y ciertos enclaves deseables se mantienen fuertes o incluso alcanzan nuevos máximos, mientras que muchos vecindarios de gama media han visto descensos modestos desde los picos de la pandemia. Mientras tanto, los suburbios periféricos con precios más bajos están experimentando una demanda constante y mejor volumen de ventas, ya que los compradores que buscan asequibilidad se dirigen allí. Este mosaico de tendencias resalta la importancia de la ubicación: incluso en un mercado que se enfría en general, los micromercados pueden comportarse de manera muy diferente.

Demografía y Comportamiento de Compradores y Arrendatarios

Quién está comprando en 2025: El grupo de compradores de vivienda en San Diego se ha reducido a aquellos con ingresos más altos, patrimonio o dinero externo, dadas las altas precios y los costos de financiamiento. Los compradores que buscan mejorar de casa (propietarios actuales) y las parejas profesionales con doble ingreso forman una gran parte de los compradores, a menudo aprovechando el patrimonio de la venta de una vivienda anterior. El comprador típico en San Diego hoy en día suele estar en sus 30 o 40 años (millennials mayores y Generación X), y con frecuencia trabaja en industrias como tecnología, biotecnología, salud o el ejército. Los compradores de vivienda por primera vez no han desaparecido, pero enfrentan obstáculos significativos: con un precio medio de ~$1M, un hogar necesita un ingreso de alrededor de $250,000+ para poder comprar cómodamente la vivienda media offthe56.com. Eso es aproximadamente tres veces el ingreso medio real de los hogares en la región, lo que significa que solo alrededor del 15% de los hogares de San Diego pueden pagar una vivienda de precio medio a las tasas actuales offthe56.com. Esta realidad ha empujado a muchas familias jóvenes y compradores de ingresos moderados fuera del mercado o hacia condominios, casas para remodelar o áreas periféricas. También seguimos viendo compradores que se reubican llegando a San Diego: algunos de mercados californianos más caros (como San Francisco u Orange County) en busca de gangas relativas, y algunos de otros estados atraídos por el clima y el estilo de vida. De hecho, San Diego disfruta de migración entrante de quienes buscan mejorar su calidad de vida, incluso mientras pierde simultáneamente a algunos residentes debido a los altos costos definesdre.com. El resultado es un poco de rotación: los recién llegados con patrimonio o efectivo a menudo reemplazan a los locales que venden y se mudan a estados más baratos.

Quiénes alquilan: Dadas las dificultades para ser propietario, un gran segmento de los habitantes de San Diego sigue siendo inquilino. Solo alrededor del 49% de los hogares en el área metropolitana de San Diego son dueños de su vivienda (frente a ~65% a nivel nacional) kpbs.org. Los inquilinos incluyen una amplia mezcla de jóvenes profesionales, estudiantes (con varias universidades en la zona), personal militar y trabajadores de bajos ingresos en los sectores de servicios y turismo. Es notable que muchas familias de clase media que en generaciones pasadas habrían comprado su primera casa, ahora continúan alquilando bien entrados los 30 años debido a los desafíos de asequibilidad. La demografía de inquilinos abarca así desde recién graduados universitarios en apartamentos urbanos hasta familias en casas adosadas suburbanas. Los inquilinos de altos ingresos también son un factor: algunas personas bien remuneradas eligen alquilar apartamentos de lujo o casas unifamiliares (pagando más de $3,000 al mes) porque están excluidos del mercado de compra o prefieren la flexibilidad. La renta media en el condado de San Diego alcanzó aproximadamente los $2,500 a principios de 2025 obrag.org, por lo que incluso alquilar requiere un ingreso sólido. Aun así, alquilar es significativamente más factible que comprar para la mayoría: el costo mensual para comprar una vivienda media es ~70% más alto que alquilar una vivienda equivalente, una brecha cercana a niveles récord lao.ca.gov lao.ca.gov. Esta brecha mantiene a muchas personas en el mercado de alquiler.

Comportamiento del comprador: Los compradores actuales actúan de manera más cauta y calculada que durante la fiebre de compras de hace unos años. Con las tasas de interés altas y la incertidumbre económica en el aire, algunos compradores han presionado el botón de pausa: muchos están retrasando compras o siendo muy selectivos, esperando la oferta adecuada. Las encuestas indican que la inflación y el temor a una recesión han hecho que algunos consumidores sean cautelosos ante grandes movimientos financieros alliedschools.com. Quienes están activos en el mercado suelen buscar concesiones del vendedor (como ayuda con los costos de cierre o reducción de tasas) y están más dispuestos a retirarse si la vivienda no se valora adecuadamente o las inspecciones revelan problemas. También vemos que los compradores negocian más duro el precio; las ofertas a la baja ya no son inusuales en ciertos segmentos, especialmente si una propiedad lleva tiempo en el mercado. Dicho esto, las viviendas bien valoradas y en excelente estado aún pueden provocar pujas: los compradores serios saben que las casas llave en mano en barrios privilegiados siguen siendo demandadas. Los compradores al contado y los inversionistas también siguen jugando un papel (aproximadamente el 20% de las ventas en California son al contado en los últimos trimestres), ayudando a sostener la demanda en el segmento alto y en propiedades en dificultades o infravaloradas.

Curiosamente, las tendencias migratorias influyen en quién está comprando: el condado de San Diego está experimentando una migración interna neta negativa (miles de residentes locales se van cada año a regiones más asequibles), pero esto se compensa con la inmigración internacional y cierta llegada desde otras áreas metropolitanas caras kpbs.org kpbs.org. Entre mediados de 2023 y mediados de 2024, unas 24,000 personas se fueron de San Diego a otras partes de EE. UU., pero aproximadamente el mismo número de personas se mudó a San Diego desde el extranjero, resultando en un cambio poblacional plano kpbs.org. Quienes se van suelen ser familias de ingresos medios o jubilados que buscan viviendas más baratas (el costo de la vivienda fue citado como la razón principal) kpbs.org. Los inmigrantes y transferidos que llegan tienden a ser trabajadores que ocupan empleos en industrias como biotecnología, salud, academia o oficios calificados, lo que genera nueva demanda de vivienda, a menudo inicialmente como inquilinos. En esencia, la demanda de vivienda en San Diego se mantiene gracias a su base laboral y su atractivo estilo de vida, incluso cuando los altos costos hacen que algunos residentes de larga data se muden fuera del área.

Comportamiento de los inquilinos: En el lado del alquiler, los inquilinos han recibido un ligero alivio en 2025. Tras años de fuertes aumentos, el crecimiento de los alquileres se ha estancado en torno al 0–1% anual obrag.org. Las tasas de vacancia han subido a aproximadamente 5% (desde mínimos históricos cercanos al 3% en 2021), debido a una afluencia de nuevos edificios de apartamentos obrag.org obrag.org. Como resultado, los inquilinos están viendo más promociones y concesiones – se ha vuelto común que los nuevos complejos de lujo ofrezcan “un mes gratis” u otras ofertas para atraer arrendatarios obrag.org. Los inquilinos ahora tienen un poco más de poder de negociación, especialmente en el segmento de apartamentos de alta gama. Muchos están aprovechando esto renovando contratos con aumentos menores o negociando con los propietarios, sabiendo que una unidad vacía es costosa para el dueño. A pesar de esto, los alquileres en general siguen cerca de máximos históricos, por lo que la carga de costos es intensa: una gran parte de los inquilinos paga muy por encima del 30% recomendado de sus ingresos en vivienda. Algunos inquilinos se han mudado con compañeros de cuarto o familiares para sobrellevar la situación. También se observa una demanda continua de alquileres de casas unifamiliares – las familias que no pueden comprar a menudo buscan alquilar una casa en un buen distrito escolar, una tendencia que ha mantenido los alquileres de casas independientes bastante elevados. Los inversores institucionales tienen cierta presencia en el mercado de alquiler de San Diego, aunque menos que en ciudades más baratas del Sunbelt – aun así, las entidades que compraron casas unifamiliares para alquilar las están conservando, ya que se espera que el crecimiento de los alquileres, aunque más lento, persista dada la escasez de vivienda.

En resumen, el grupo de compradores de San Diego en 2025 se inclina hacia personas más adineradas y cautelosas, mientras que la población de inquilinos es amplia y está creciendo, incorporando a quienes no pueden comprar. Ambos grupos están influenciados por el alto costo de vida de la región y se están adaptando – los compradores volviéndose más selectivos o mudándose hacia afuera, y los inquilinos buscando ofertas o compartiendo vivienda. El desafío principal es que los costos de la vivienda han superado ampliamente los ingresos, forzando decisiones difíciles sobre quién puede permanecer en San Diego y en qué capacidad (propietario o inquilino).

Oportunidades y riesgos de inversión

El mercado inmobiliario de San Diego sigue atrayendo inversores – desde pequeños propietarios hasta grandes empresas – pero 2025 presenta un panorama más matizado de oportunidades y riesgos para la inversión:

Oportunidades:

Fuerte demanda de alquiler: Con la propiedad de vivienda fuera del alcance de muchos, la demanda de alquileres es sólida, impulsando los rendimientos de los inversores en el mercado de alquiler alliedschools.com. Los alquileres están en máximos históricos (mediana ~$2,500) y aunque el crecimiento se ha estabilizado, las tasas de vacancia (~5%) siguen siendo bajas en comparación histórica obrag.org. Esto hace que las propiedades multifamiliares bien ubicadas y los alquileres de casas unifamiliares sean atractivos para los inversores que buscan ingresos. Los alquileres altos y las bajas vacancias significan que los propietarios pueden lograr un flujo de caja sólido, especialmente en vecindarios populares entre jóvenes profesionales o cerca de centros de trabajo. Por ejemplo, invertir en un dúplex o un fourplex en áreas como North Park o Golden Hill puede generar ocupación constante, ya que muchos inquilinos prefieren estas zonas céntricas y tienen pocas alternativas de propiedad. Además, la demanda de alquileres a corto plazo (para alquileres vacacionales) en las zonas turísticas de San Diego sigue siendo fuerte durante todo el año, aunque ahora está limitada por la regulación (se discute más abajo).
Núcleos “asequibles” y valor agregado: Los submercados asequibles presentan potencial de crecimiento. Mercados como Chula Vista, Escondido, San Marcos y partes de East County tienen precios de entrada más bajos pero están experimentando crecimiento poblacional y de empleo. Los inversores están observando estas áreas donde los precios de las viviendas y los alquileres tienen margen para subir hacia la mediana del condado. Según pronósticos de la industria, las ciudades circundantes con buenas conexiones de transporte (como Chula Vista o Escondido) seguirán atrayendo tanto a inquilinos como a compradores, ofreciendo a los inversores mayores rendimientos que las zonas costeras principales alliedschools.com. También hay oportunidad en casas para remodelar o viviendas antiguas: los inversores de valor agregado pueden renovar propiedades anticuadas para revender o alquilar a un precio superior. Con gran parte del parque habitacional de San Diego envejecido (muchas casas de los años 60 a 80), actualizar propiedades puede desbloquear valor. La clave es apuntar a vecindarios en ascenso – por ejemplo, Vista o Lemon Grove – donde las mejoras respondan a la demanda emergente de compradores.
Unidades de Vivienda Accesorias (ADUs): Las leyes pro-vivienda de California han facilitado la adición de ADUs (casitas) en lotes unifamiliares, y el condado de San Diego ha adoptado esto como una forma de aumentar la oferta de viviendas. Tanto inversores como propietarios están aprovechando la oportunidad construyendo ADUs para obtener ingresos por alquiler. Agregar una ADU puede aumentar significativamente el rendimiento de una propiedad de inversión: una casita en el patio trasero podría alquilarse por $1,500–$2,500 dependiendo de la ubicación, mejorando el flujo de efectivo. La ciudad incluso ha creado planes de ADU preaprobados e incentivos. Esta es una oportunidad ideal para inversores a pequeña escala: compre una casa con un lote grande en un vecindario céntrico y agregue una o dos ADUs. Dado el alto nivel de alquileres, la rentabilidad puede ser fuerte y la demanda de inquilinos para estas unidades (a menudo en barrios residenciales deseables) es alta. Las ADUs también se benefician de regulaciones favorables (no se requiere estacionamiento separado cerca del transporte público y permisos simplificados) definesdre.com.
Apreciación a Largo Plazo: A pesar de las fluctuaciones a corto plazo, los bienes raíces en San Diego históricamente se aprecian fuertemente a largo plazo debido a la tierra limitada y la demanda constante. Los inversores con un horizonte a largo plazo apuestan por el continuo crecimiento de la plusvalía. La deseabilidad de la región – clima, costa, economía diversificada – sugiere que los valores de las propiedades probablemente tenderán al alza con el tiempo, aunque a un ritmo más modesto que en los últimos años. Las previsiones actuales apuntan a un crecimiento anual de precios de viviendas del 3–5% en los próximos años alliedschools.com, en lugar de los dos dígitos vistos recientemente. Ese crecimiento constante, combinado con los ingresos por alquiler, puede generar un retorno total atractivo para inversores de compra y retención. Además, el mercado de San Diego es menos volátil que algunas áreas centradas en la tecnología; tiende a desacelerarse en lugar de colapsar, brindando cierta seguridad a los tenedores a largo plazo.

Riesgos:

Altos Costos de Entrada y Tasas de Interés: La mayor barrera para los inversores ahora es el alto costo de adquisición y financiamiento. Los precios de las viviendas cercanos a $1M significan fuertes anticipos e hipotecas. Con préstamos para propiedades de inversión a tasas incluso más altas (y sin refinanciamientos a tasas bajas que los propietarios aseguraron), los números pueden ser complicados. Los costos de financiamiento alrededor del 7%+ erosionan significativamente el flujo de efectivo: muchas propiedades no serán rentables a menos que se compren con un pago inicial sustancial o con descuento. Este riesgo de tasa de interés es crítico: si las tasas suben más o incluso se mantienen elevadas, los inversores altamente apalancados podrían ver flujos de efectivo escasos o negativos. Además, los altos precios aumentan el espectro de una corrección de precios; aunque una caída severa parece poco probable dada la escasez de oferta, es concebible que si ocurre una recesión, los valores puedan bajar aún más. Los inversores deben estar preparados para mantener sus propiedades durante cualquier caída temporal en la valoración.
Riesgos Regulatorios y Legislativos: El entorno regulatorio es una mezcla para los inversionistas. Por un lado, las leyes a favor de la vivienda (reglas de ADU, la SB 9 que permite conversiones de dúplex en lotes unifamiliares) pueden crear oportunidades. Por otro lado, hay nuevas restricciones: la ordenanza de alquileres a corto plazo de San Diego entró en vigor en 2023, limitando los alquileres vacacionales de casas completas a aproximadamente el 1% de la vivienda de la ciudad (alrededor de 5,400 unidades) y requiriendo una licencia basada en sorteo truvi.com. Esto redujo drásticamente la inversión tipo Airbnb: muchos alquileres vacacionales previamente lucrativos (especialmente en Mission Beach y áreas costeras) perdieron sus permisos, lo que ha impactado los valores de las propiedades en esas zonas para los inversionistas que contaban con ingresos a corto plazo truvi.com truvi.com. Además, las leyes pro-inquilino de California (reglas de desalojo por causa justificada, topes de aumento de renta de ~10% anual bajo la AB 1482) limitan los aumentos agresivos de renta. Aunque el tope estatal de renta (5% más IPC, máximo ~10%) no ha sido demasiado restrictivo en un entorno de crecimiento de renta del 0.8% obrag.org, podría afectar los rendimientos si la inflación aumenta o si un inversionista intenta subir una renta por debajo del mercado al valor de mercado. La legislación futura también es un riesgo: hay discusiones constantes en California sobre controles de renta más estrictos, impuestos a la vacancia de unidades vacías o nuevos impuestos a la vivienda. Los inversionistas deben estar atentos a los cambios de políticas que puedan afectar la rentabilidad.
Ciclos Económicos y de Mercado: La economía de San Diego es diversa, pero no es a prueba de recesiones. Una desaceleración económica más amplia –especialmente si afecta al turismo, el gasto en defensa o los sectores de tecnología/biotecnología– podría aumentar el desempleo y reducir la demanda de vivienda. Ya, el crecimiento del empleo se ha desacelerado (solo +0.5% en 2024, según datos de EDC) axios.com, y algunas industrias locales de altos salarios (como ciencias de la vida y manufactura) registraron pérdidas de empleo a finales de 2024 axios.com. Si ocurre una recesión en 2025–2026, los alquileres podrían suavizarse aún más y las vacantes aumentar a medida que algunos inquilinos se mudan juntos o abandonan la región. Los propietarios de inmuebles comerciales, especialmente en oficinas y comercios, enfrentan el riesgo de vacantes más prolongadas y presión sobre los alquileres si las empresas continúan reduciendo su tamaño. Los inversionistas inmobiliarios deben tener en cuenta estos riesgos cíclicos y no asumir un crecimiento ininterrumpido. Por ejemplo, el exceso de oficinas de ciencias de la vida mencionado anteriormente es una advertencia: los desarrolladores construyeron en exceso esperando un crecimiento interminable de la biotecnología, y ahora las vacantes son altas. Un inversionista en un edificio de laboratorios o condominio de oficinas en este momento podría tener dificultades para encontrar inquilinos y pagar la deuda. Se recomienda precaución en esos segmentos hasta que el mercado se reequilibre.
Riesgos Climáticos y Ambientales: Un riesgo sutil a largo plazo es el cambio climático y la regulación ambiental. Las zonas costeras y de cañones de San Diego presentan riesgos de incendios forestales, inundaciones (especialmente con el aumento del nivel del mar) y actividad sísmica. Las propiedades en zonas interiores propensas a incendios podrían ver aumentar los costos de seguro o reducirse la disponibilidad de cobertura; las aseguradoras de California se han vuelto cautelosas tras las recientes pérdidas por incendios. Las propiedades costeras podrían enfrentar erosión o códigos de construcción más estrictos. Aunque estos riesgos aún no han afectado materialmente los valores, son aspectos que los inversionistas deben considerar en la debida diligencia (por ejemplo, revisar zonas de incendios, obtener el seguro adecuado y considerar futuros requisitos de divulgación).

En esencia, San Diego sigue siendo un “mercado para inversionistas” en muchos aspectos, con sólidos fundamentos de alquiler y motores de crecimiento a largo plazo. Pero a diferencia del “vale todo” de principios de los años 2020, el mercado de 2025 exige más escrutinio y selectividad. Los inversionistas deben asegurarse de que los acuerdos sean viables con tasas de interés más altas, mantenerse informados sobre nuevas reglas (como el límite a los alquileres de corto plazo) y estar preparados para una volatilidad moderada de precios a corto plazo. Aquellos que compren de manera inteligente –enfocándose en ubicaciones demandadas o agregando valor mediante desarrollo (ADUs, renovaciones)– aún pueden encontrar buenas oportunidades en San Diego. El atractivo perenne de la región y la oferta limitada significan que las inversiones inmobiliarias bien elegidas probablemente darán frutos a largo plazo, siempre que se naveguen los riesgos actuales con prudencia.

Pronósticos para Precios e Inventario

De cara al futuro, la mayoría de los analistas predicen que el mercado de la vivienda en San Diego se mantendrá estable o en crecimiento en los próximos años, salvo que ocurran grandes shocks económicos. Aquí están los pronósticos y expectativas clave para precios, inventario y condiciones generales del mercado:

Perspectiva de precios de viviendas: En lugar de la montaña rusa de los últimos años, se proyecta que los precios de las viviendas en San Diego experimenten un crecimiento modesto y constante. Los pronósticos consensuados de agentes inmobiliarios y economistas prevén una apreciación anual del orden de 3% a 5% hasta 2025 y 2026 alliedschools.com. Esto refleja que el mercado está encontrando un nuevo equilibrio: las mejoras en la oferta y las altas tasas hipotecarias mantienen los precios contenidos, pero la demanda persistente y la insuficiente construcción a largo plazo impiden cualquier caída importante. Los modelos de Zillow, por ejemplo, anticipan que San Diego estará entre los mercados más “competitivos” del país en 2025, probablemente superando el promedio nacional en crecimiento de precios axios.com. Sin embargo, la era de aumentos anuales de dos dígitos probablemente ha terminado por ahora. Si las tasas de interés disminuyen gradualmente a finales de 2025 y 2026 (muchos esperan que las tasas hipotecarias a 30 años bajen al rango del 5-6% para 2026), eso podría reavivar algo de crecimiento en los precios a medida que mejora el poder adquisitivo. Por el contrario, si las tasas se mantienen altas por más tiempo, el crecimiento de los precios podría situarse en el extremo inferior de los pronósticos o estancarse temporalmente. Es importante destacar que ningún pronosticador creíble está pronosticando una caída de precios en San Diego: la grave escasez de viviendas actúa como un piso para los precios. Incluso si las condiciones económicas empeoraran, se espera que cualquier disminución de precios sea moderada (de unos pocos puntos porcentuales) y de corta duración, dada la continua escasez de viviendas en California.
Inventario y Nueva Construcción: Se espera que el inventario se expanda gradualmente durante los próximos años, aunque probablemente se mantenga por debajo de los niveles ideales. San Diego comenzó a aumentar la construcción de viviendas en 2022–2024 y ese impulso continúa en 2025: la Ciudad de San Diego autorizó aproximadamente 8,500 nuevas viviendas en 2024, además de casi 10,000 en 2023 insidesandiego.org – algunas de las cifras más altas en décadas. Se estima que hay 3,500 unidades de vivienda en proceso bajo programas especiales acelerados, según la Oficina del Alcalde insidesandiego.org. Además, alrededor de 4,000 nuevos apartamentos están programados para abrir en todo el condado en 2025 (similar a las adiciones de 2024) obrag.org. Esta adición constante de oferta –especialmente multifamiliar– debería ayudar a contener los aumentos extremos de precios y alquileres. Sin embargo, alcanzar un mercado verdaderamente equilibrado tomará tiempo. Los analistas no esperan que el inventario alcance los niveles previos a la pandemia (2018-2019) hasta finales de 2026 como muy pronto alliedschools.com. Para entonces, algunos proyectos de desarrollo más grandes (posible remodelación del Sports Arena/Distrito Midway, viviendas del campus SDSU Mission Valley, etc.) podrían estar aportando nuevas unidades también. El pipeline de construcción en San Diego sigue lleno, pero desafíos como la escasez de mano de obra, altos costos de materiales y la oposición NIMBY significan que no todos los proyectos planeados terminarán a tiempo. En general, se espera que el inventario aumente poco a poco, aliviando algo de presión, pero no hasta el punto de un exceso.
Volumen de ventas y equilibrio del mercado: Se prevé que los volúmenes de ventas de viviendas aumenten ligeramente en la segunda mitad de 2025 y en 2026 a medida que el mercado se ajusta. La Asociación de Agentes Inmobiliarios de California señaló una mejora en el sentimiento sobre la vivienda para mediados de 2025 y sugirió que las ventas podrían rebotar en la segunda mitad del año patch.com. Muchos posibles compradores se han mantenido al margen el último año; si las tasas de interés bajan o incluso se estabilizan psicológicamente, parte de esa demanda volverá a entrar. De igual manera, algunos propietarios que retrasaron la venta pueden finalmente poner sus casas en el mercado, especialmente si ven que los precios se mantienen firmes. Esto apunta a un aumento gradual en la actividad de transacciones. Probablemente nos estamos moviendo hacia un mercado más equilibrado: ni un mercado feroz de vendedores ni uno de compradores, sino algo intermedio. En términos prácticos, eso significa que 2025 y 2026 pueden caracterizarse por tiempos de listado más largos (meses, no semanas, para viviendas de gama alta), más recortes de precios en listados estancados, pero ventas rápidas continuas para viviendas bien valoradas en zonas codiciadas. Los agentes inmobiliarios describen esto como una normalización saludable: después de la locura, el mercado se comporta de una manera más típica, estacional y cíclica. Los compradores tendrán más opciones y los vendedores deberán ser realistas con los precios. El Índice de Acción del Mercado para San Diego en agosto de 2025 era de alrededor de 42 (según datos locales) youtube.com redfin.com, lo que indica un mercado levemente favorable para los vendedores (un índice neutral suele ser ~30). Anticipamos que este índice se mantenga en el rango de 40±5 en adelante, reflejando esa leve ventaja para los vendedores debido a la baja oferta, pero mucho menos extremo que el puntaje de 2021 (que superó los 80 en algunos meses).
Alquileres y mercado de alquiler: Las perspectivas de alquiler son cautelosamente optimistas para los inquilinos. Con miles de nuevos apartamentos entrando al mercado y una vacancia ligeramente al alza, los aumentos de alquiler se han estancado. CoStar proyecta que los alquileres en San Diego volverán a subidas moderadas para 2026, aproximadamente en línea con las normas históricas (~3-4% anual) obrag.org. En 2024–2025, el crecimiento de los alquileres podría mantenerse muy bajo (0-2%) mientras el mercado absorbe la nueva oferta. Es notable que los desarrolladores han reducido el inicio de nuevos proyectos multifamiliares en 2025 debido a mayores costos de financiamiento y la actual desaceleración de los alquileres obrag.org obrag.org. Esto sugiere que después de las entregas de 2025, podría haber una pausa en el nuevo inventario para 2027, lo que potencialmente volvería a ajustar el mercado. Así, los inquilinos disfrutan ahora de una ventana de mayor poder de negociación, pero la tendencia de alquiler a largo plazo en el San Diego de alta demanda sigue siendo al alza. Para propietarios/inversores, el riesgo a corto plazo es ofrecer concesiones y enfrentar alquileres planos, pero el pronóstico a largo plazo es una demanda de alquiler fuerte y crecimiento continuos una vez que se absorba el lote actual de nuevas unidades.
Factores económicos impredecibles: Todas las previsiones asumen que no habrá grandes shocks. Un factor impredecible es la economía en general: si EE. UU. entra en una recesión a finales de 2025, la demanda de vivienda podría debilitarse temporalmente. La tasa de desempleo de San Diego subió a aproximadamente 4.9% a mediados de 2025 kpbs.org, y más pérdidas de empleo (especialmente en sectores de altos salarios) reducirían el poder adquisitivo y la confianza del consumidor. Otro factor impredecible es la política de tasas de interés: si la inflación resurge y las tasas hipotecarias superan el 7.5% por mucho tiempo, eso podría suprimir la demanda más de lo esperado y ejercer una ligera presión a la baja sobre los precios. Por otro lado, si la Reserva Federal recorta las tasas más rápido de lo anticipado en 2024–25, las tasas hipotecarias podrían bajar, re-energizando a los compradores en masa y provocando otro aumento de precios. Lo más probable es que veamos un camino intermedio: una mejora gradual de la asequibilidad a medida que los ingresos suben y las tasas bajan lentamente, llevando a un nivel sostenible de ventas y crecimiento de precios.

En resumen, se espera que el mercado inmobiliario de San Diego en los próximos años se caracterice por la estabilidad y un ajuste gradual: una apreciación moderada de los precios (en lugar de auges o caídas), un aumento lento de la oferta y las opciones, y un mercado de alquiler que sigue siendo caro pero sin salirse de control. El desajuste fundamental – muchas personas queriendo vivir en San Diego frente a una oferta limitada de viviendas – seguirá poniendo un piso al mercado. Como señaló una previsión de vivienda, la alta deseabilidad de San Diego y la limitación de suelo significan que probablemente superará a muchos mercados, incluso si el crecimiento ya no es tan elevado axios.com axios.com. Salvo una crisis imprevista, la “nueva normalidad” es un mercado más frío y equilibrado que aún favorece a quienes ya están dentro (propietarios) mientras intenta, poco a poco, dar la bienvenida a más recién llegados con mayor inventario.

Construcción y Proyectos en Desarrollo

Boom de construcción (hasta cierto punto): En respuesta a la crisis de vivienda, San Diego ha estado acelerando la construcción de nuevas viviendas – especialmente apartamentos y casas adosadas. Entre 2018 y 2024, la región sumó un número significativo de unidades, y esa tendencia continúa en 2025. La ciudad de San Diego lideró con el mayor número absoluto de nuevas viviendas permitidas en el condado planetizen.com, gracias en parte a cambios de políticas que fomentan el desarrollo (que se discuten en la siguiente sección). De manera destacada, Chula Vista ha sido un actor estrella en la nueva construcción, permitiendo aproximadamente 38 nuevas unidades de vivienda por cada 1,000 residentes de 2018 a 2024 – la mayor cantidad per cápita en el condado planetizen.com planetizen.com. Esto contrasta con algunas ciudades más pequeñas como El Cajón, que solo permitió ~10 unidades por cada 1,000 residentes y se está quedando atrás planetizen.com planetizen.com. En resumen, la construcción está fuertemente concentrada en ciertas jurisdicciones favorables al crecimiento (Chula Vista, la ciudad de San Diego, partes del North County) mientras que otras contribuyen poco.

Tipos de vivienda: La mayoría de las nuevas viviendas que se están construyendo son multifamiliares. Aproximadamente el 60% de todas las casas nuevas construidas en el condado en los últimos años fueron apartamentos o condominios voiceofsandiego.org. Por ejemplo, en el recuento de Chula Vista, el 56% de sus nuevas unidades estaban en complejos de 5 o más unidades (apartamentos/condominios), ~9% eran ADUs y ~24% casas unifamiliares planetizen.com. Esta inclinación hacia la construcción de unidades múltiples es deliberada: es la forma más eficiente de agregar unidades en una región con limitaciones de terreno. Los proyectos de alto perfil que se completarán en 2025 incluyen el Alexan Camellia (complejo de 531 unidades en el Distrito Convoy de Kearny Mesa) obrag.org, así como varios edificios residenciales de mediana altura en el centro, Mission Valley y a lo largo de los corredores de transporte público. Para finales de 2025, se espera que abran alrededor de 3,500–4,000 nuevos apartamentos en todo el condado de San Diego obrag.org obrag.org, en línea con los totales anuales de 2022–2024. También hay una notable expansión de vivienda militar cerca de las bases, proyectos de vivienda estudiantil cerca de UCSD y SDSU, y algunas comunidades planificadas que agregan viviendas en Otay Ranch, San Marcos y otros límites.

Asequible vs Precio de Mercado: Un problema persistente es que la mayoría de los nuevos desarrollos tienen precios de mercado o de lujo, y no son realmente “asequibles” para residentes de ingresos medios o bajos. Un análisis encontró que aproximadamente el 78% de todas las viviendas nuevas construidas recientemente en el condado de San Diego estaban dirigidas a compradores/inquilinos de ingresos superiores a la media planetizen.com. Solo una pequeña fracción son unidades asequibles con restricción de escritura. Por ejemplo, de aproximadamente 1,894 viviendas nuevas construidas en el centro de San Diego en 2024, solo 174 (9%) eran unidades asequibles para hogares de bajos ingresos 10news.com. Los altos costos de construcción (mano de obra, materiales, terreno) y las tarifas significan que los desarrolladores normalmente necesitan cobrar rentas/precios altos para que los proyectos sean viables. En consecuencia, los nuevos apartamentos de lujo a menudo se inauguran con rentas superiores a $3,000 por un dormitorio, lo que, como señalan los observadores, “no está ayudando directamente a la crisis de vivienda asequible” obrag.org. Para abordar esto, la ciudad y el condado tienen programas para subsidiar desarrollos asequibles – por ejemplo, el programa “Bridge to Home” invirtió $90 millones para crear casi 2,000 unidades asequibles a través de asociaciones insidesandiego.org. Varios proyectos 100% asequibles (a menudo por organizaciones sin fines de lucro o la Comisión de Vivienda de San Diego) están en proceso, pero tienden a ser de menor escala (docenas, no cientos, de unidades a la vez).

Grandes Desarrollos e Infraestructura: Más allá de la vivienda, hay proyectos de desarrollo significativos que darán forma al panorama inmobiliario de San Diego:

La Revitalización de Naval Information Warfare (NAVWAR) cerca de Old Town es un gran proyecto que podría incluir miles de nuevas unidades de uso mixto (pendiente de aprobación federal).
La reurbanización del Sports Arena/Midway District está en etapas de planificación, después de que los votantes eliminaran el límite de altura de 30 pies para el área. Las propuestas en competencia prevén una nueva arena más hasta 4,000 unidades de vivienda, comercios y parques. Si se aprueba en 2025, podría comenzar la construcción en 2026–27.
SDSU Mission Valley: La expansión de la Universidad Estatal de San Diego en el sitio del estadio de Mission Valley está en construcción – incluyendo un parque fluvial, edificios del campus y 4,600 unidades de vivienda (mezcla de estudiantes, asequible y precio de mercado) que se entregarán en fases hasta finales de la década de 2020. Esto creará una nueva villa urbana y aliviará la presión de vivienda estudiantil.
Renovación de University City/UTC: Con la extensión del tranvía (línea Mid-Coast) hasta UTC, hay múltiples proyectos cerca de las estaciones: apartamentos de gran altura, nuevos edificios de laboratorios, creando efectivamente un “segundo centro” denso en el área de UTC. Las actualizaciones del plan comunitario en 2024 para University City aumentaron significativamente la densidad permitida insidesandiego.org.
Infraestructura Transfronteriza: La tan esperada terminal aeroportuaria transfronteriza de Tijuana (CBX) ha impulsado el desarrollo de hoteles y estacionamientos cercanos. Además, se está construyendo el segundo cruce fronterizo de Otay Mesa, lo que podría impulsar el sector inmobiliario industrial y logístico una vez terminado (y potencialmente permitir más viviendas para trabajadores en esa zona para los que cruzan la frontera a diario).

Perspectivas de la Construcción: Los constructores en San Diego son cautelosamente optimistas, pero también enfrentan obstáculos. El aumento de las tasas de interés encarece los préstamos para construcción y puede retrasar proyectos. Los costos de materiales siguen altos (y los aranceles al acero/madera han sumado gastos) obrag.org obrag.org. La escasez de mano de obra en los oficios también es una limitante: hay más trabajo que trabajadores, lo que puede ralentizar los plazos. Aun así, los desarrolladores saben que hay una demanda acumulada. Algunos están reservando terrenos hasta que mejoren las condiciones económicas, pero muchos siguen adelante gracias a la presión pública por vivienda y a incentivos (como la ley de bonificación de densidad de California, que permite unidades extra si algunas son asequibles). Cabe destacar que la meta de vivienda de la región (por mandato estatal) para 2021-2029 es ambiciosa, y según algunos informes, el condado de San Diego en realidad está en camino de superar su objetivo estatal de vivienda en ~4,500 hogares para 2029 si continúan las tasas actuales de permisos timesofsandiego.com. Eso sería un hito positivo, aunque la meta en sí aún podría ser insuficiente en relación con la demanda.

En resumen, el flujo de desarrollo en San Diego es sólido, especialmente para viviendas multifamiliares. Nuevas viviendas están entrando al mercado al ritmo más rápido en años, lo que está aliviando gradualmente la escasez. Sin embargo, la mayoría de las nuevas unidades son a precio de mercado y no baratas, por lo que la crisis de asequibilidad no se resuelve solo con la oferta. Los esfuerzos continuos – desde reformas de políticas hasta asociaciones público-privadas – buscan impulsar aún más la construcción, incluyendo más viviendas asequibles y de “clase media ausente” (como casas adosadas, ADUs y dúplex). Si estos esfuerzos persisten, San Diego podría cerrar gradualmente la brecha entre la oferta y la demanda de vivienda, un factor crítico para la estabilidad del mercado a largo plazo.

Cambios de Políticas y Regulaciones que Impactan el Sector Inmobiliario

En los últimos años, los cambios legislativos y regulatorios tanto a nivel estatal como local han afectado significativamente el panorama inmobiliario de San Diego. Los responsables políticos están intentando abordar la crisis de vivienda, fomentar el desarrollo, proteger a los inquilinos y equilibrar las preocupaciones de la comunidad. Aquí están los cambios clave y sus impactos:

Reformas de densidad de vivienda y zonificación: California ha promulgado varias leyes para anular la zonificación excluyente e impulsar la construcción de viviendas. SB 9, vigente desde 2022, permite que la mayoría de los lotes unifamiliares se dividan o se desarrollen con hasta 4 unidades (dúplex/tríplex) por derecho. Esto efectivamente reclasifica los vecindarios que antes estaban limitados a una vivienda por lote. San Diego ha adoptado SB 9 – la ciudad incluso eliminó ciertas tarifas para fomentar su adopción – aunque su impacto hasta ahora es modesto (unos pocos cientos de proyectos SB 9). De manera similar, las leyes de Unidades de Vivienda Accesoria (ADU) se fortalecieron (AB 68 y otras), exigiendo a las ciudades aprobar viviendas en patios traseros y conversiones de garajes con trámites mínimos. San Diego actualizó las ordenanzas locales para cumplir, y como se señaló, la concesión de permisos para ADU se ha disparado (las ADU representaron ~9% de las nuevas viviendas en los últimos años) planetizen.com. La ciudad también lanzó programas innovadores como “Complete Communities” y “Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org, que otorgan bonificaciones de densidad y permisos simplificados para proyectos cerca del transporte público o con unidades asequibles. Por ejemplo, Complete Communities permite a los desarrolladores construir más unidades de las normalmente permitidas si incluyen algunas viviendas para personas de bajos ingresos y contribuyen a las comodidades del vecindario insidesandiego.org. Estas reformas de zonificación están comenzando a dar frutos en forma de más desarrollos de relleno a pequeña escala y propuestas de apartamentos en áreas servidas por el transporte público. Un caso tangible: Encinitas (al norte de San Diego) fue obligada por el estado a flexibilizar la zonificación después de resistirse durante mucho tiempo; desde entonces ha aprobado proyectos de mayor densidad para cumplir con los mandatos estatales de vivienda planetizen.com.
Agilización de Permisos: El gobierno de la ciudad de San Diego, bajo el alcalde Todd Gloria, ha hecho de la agilización de aprobaciones de vivienda una prioridad. El Programa de Aceleración de Vivienda Asequible e iniciativas como “Permiso Ahora” han acelerado el procesamiento de proyectos que califican insidesandiego.org. La ciudad incluso estableció un programa para revisar cualquier proyecto de vivienda cerca del transporte público en 30 días (“Comunidades Completas Ahora”) insidesandiego.org. Además, la ciudad ofrece revisión rápida e incluso autocertificación para algunos planos de construcción insidesandiego.org. Estas medidas reducen las notorias demoras para iniciar la construcción de viviendas. El estado también ha colaborado: las exenciones de CEQA (Ley de Calidad Ambiental de California) se han ampliado para viviendas urbanas, y la AB 2011 (que entra en vigor en 2023) permite la aprobación ministerial de viviendas en terrenos con zonificación comercial. Pronto podríamos ver antiguos centros comerciales o parques de oficinas en San Diego siendo reconvertidos en viviendas bajo las disposiciones de la AB 2011, que omite parte del control local en favor de la construcción por derecho con estándares laborales. Colectivamente, estos cambios regulatorios buscan inclinar la balanza de la obstrucción NIMBY hacia una postura pro-vivienda.
Regulaciones sobre alquileres a corto plazo: Como se mencionó anteriormente, un cambio regulatorio local importante fue la ofensiva de San Diego contra los alquileres vacacionales a corto plazo. A partir de mayo de 2023, la ordenanza de Ocupación Residencial a Corto Plazo (STRO) exige que cualquier persona que alquile una vivienda completa a corto plazo (menos de 30 días) tenga una licencia de la ciudad. De manera crucial, la ciudad limitó esas licencias al 1% del parque de viviendas (alrededor de 5,400 unidades) para la mayor parte de la ciudad, más un poco extra (~0.75% de las viviendas) específicamente en Mission Beach truvi.com. Esto redujo inmediatamente el mercado de alquileres a corto plazo: para finales de 2023, la ciudad había eliminado más de 7,000 alquileres vacacionales ilegales que no tenían licencias lajolla.ca nbcsandiego.com. El impacto: algunos inversionistas que hacían Airbnb han cambiado a alquileres a largo plazo o han vendido sus propiedades. Mission Beach, que había estado dominada por alquileres vacacionales, vio cómo los valores de las propiedades y la actividad de ventas se ajustaron a medida que muchas de las antiguas propiedades de alquiler salieron al mercado. La no transferibilidad de las licencias (un nuevo propietario no puede heredar la licencia STR de un vendedor) también ha hecho que las propiedades con muchos STR sean menos atractivas para comprar truvi.com. Esta ordenanza fue una respuesta a las quejas de la comunidad sobre casas de fiestas y la percepción de que los Airbnbs reducen la oferta de viviendas. Para el mercado en general, probablemente liberó una parte de condominios y casas que regresaron al mercado de alquiler a largo plazo o al de propiedad, un pequeño alivio para la disponibilidad de viviendas. Ahora los inversionistas saben la postura de San Diego: se permite el alquiler a corto plazo, pero está estrictamente limitado, una consideración que orienta la nueva inversión más hacia el alquiler tradicional.
Protecciones para inquilinos y límites de alquiler: California implementó AB 1482 a nivel estatal en 2020, que limita los aumentos de alquiler para la mayoría de las propiedades multifamiliares más antiguas (15+ años) a 5% más el IPC (alrededor de 8–10% en los recientes años de alta inflación) y requiere causa justificada para desalojos. San Diego cumple con esto; aunque San Diego en sí no tiene un control de alquiler local más estricto, la ley estatal ha puesto efectivamente un techo a cuánto pueden aumentar los propietarios el alquiler anualmente en las unidades cubiertas. Dado que los alquileres de mercado solo subieron ~0–3% en 2023–2025, este límite no ha sido vinculante últimamente obrag.org. Pero brinda seguridad a los inquilinos contra aumentos extremos. En 2022–2023, durante los fuertes aumentos de alquiler, muchos inquilinos de San Diego estuvieron efectivamente protegidos por esta ley de incrementos superiores a ~10%. Además, las protecciones contra desalojos se reforzaron durante el COVID y algunas se han extendido – por ejemplo, los desalojos sin culpa requieren asistencia para reubicación. La ciudad y el condado han discutido ordenanzas de protección al inquilino aún más fuertes (como derecho a asesoría legal o reglas de causa justificada más estrictas), aunque ninguna más allá de la ley estatal está vigente por el momento. Los inversionistas y administradores de propiedades han tenido que adaptarse a estas reglas, que introducen más requisitos de cumplimiento y limitan estrategias agresivas de aumento de alquiler.
Tarifas de desarrollo e incentivos: San Diego ha intentado equilibrar las tarifas de impacto para financiar infraestructura sin desincentivar la construcción. La ciudad actualizó sus requisitos de vivienda inclusiva en 2020, exigiendo que la mayoría de los nuevos proyectos residenciales incluyan al menos un 10% de unidades asequibles o paguen una tarifa sustitutiva. Algunos desarrolladores optan por incluir unidades para obtener bonificaciones de densidad. También hay reducciones de tarifas de impacto para ADUs y ciertos proyectos pequeños. En el Housing Action Package 2.0, la ciudad consideró reducir los requisitos de estacionamiento y flexibilizar los límites de altura cerca del transporte público, lo que reduce el costo de construcción por unidad insidesandiego.org. El remedio del constructor del estado (para ciudades sin planes de vivienda conformes) no se ha probado en la Ciudad de San Diego porque la ciudad ha cumplido con sus obligaciones del elemento de vivienda (a diferencia de algunas ciudades de LA, por ejemplo). Sin embargo, algunas ciudades más pequeñas en el condado de SD que están rezagadas en la planificación de vivienda podrían enfrentar proyectos bajo el remedio del constructor (permitiendo a los desarrolladores eludir la zonificación local si se cumplen criterios de asequibilidad). Esta amenaza incentiva a las ciudades a cumplir con la zonificación para más viviendas.
Transferencias de impuestos a la propiedad: La Proposición 19 (2021) en California permitió a los propietarios mayores (55+) transferir su base impositiva baja a una nueva vivienda en cualquier parte del estado hasta 3 veces. Esto ha ayudado a algunos “nido vacío” en San Diego a mudarse a una casa más pequeña sin un gran impacto fiscal, y potencialmente liberó algo de inventario de casas más grandes para familias jóvenes. Es difícil de cuantificar, pero probablemente la Prop 19 contribuyó a cierto aumento en los listados en 2022–2025 de personas mayores que de otro modo se sentían “atrapadas” por los impuestos de la Prop 13 en una nueva casa. Es un factor pequeño pero positivo para la movilidad.
Inversiones en Infraestructura y Tránsito: La política no solo significa leyes de vivienda: las decisiones sobre infraestructura también afectan el sector inmobiliario. El impulso continuo de San Diego por el desarrollo orientado al tránsito está respaldado por la extensión del tranvía Mid-Coast (inaugurada en 2021) y el plan regional de transporte de SANDAG de 2021, que prevé más líneas de transporte público (aunque la financiación es un tema polémico). La ciudad también ha estado invirtiendo en proyectos como el proyecto Pure Water (mejorando la infraestructura de agua) universitycitynews.org y mejoras en los parques. Un mejor transporte y más servicios pueden hacer que ciertos vecindarios sean más atractivos para el desarrollo (por ejemplo, nuevos apartamentos que surgen a lo largo de las nuevas estaciones de la línea de tranvía desde Old Town hasta UTC).

En resumen, los cambios de política en San Diego son actualmente en general pro-vivienda y pro-densidad, un cambio respecto a la postura históricamente de crecimiento lento. Las leyes estatales han marcado la pauta al anular algunas restricciones locales, y la ciudad ha respondido innovando con sus propios paquetes para fomentar la construcción. Esto está comenzando a dar frutos con más unidades construidas y una ligera mejora de la crisis. Por otro lado, regulaciones como el límite a los alquileres a corto plazo y el control de rentas se implementaron para proteger la disponibilidad de viviendas y a los inquilinos, y en cierta medida limitan algunas vías de beneficio para los propietarios. El equilibrio que los responsables políticos intentan lograr es impulsar suficiente nueva oferta y proteger a los residentes, sin ahuyentar a desarrolladores o arrendadores. Incluso a mediados de 2025, San Diego fue elogiada por líderes estatales por sus esfuerzos para agilizar la vivienda, siendo presentada como un modelo en California insidesandiego.org. Si estas tendencias legislativas continúan (y probablemente lo harán, dada la gravedad de la escasez de viviendas), podemos esperar más medidas como la reclasificación de zonas a lo largo de nuevas líneas de transporte, más incentivos para vivienda asequible y quizás nuevas ayudas para inquilinos. Los actores del sector inmobiliario en San Diego deben mantenerse ágiles e informados a medida que evoluciona el entorno regulatorio: se ha vuelto tan crucial como las fuerzas del mercado para determinar los resultados.

Desafíos de Asequibilidad y Suministro de Vivienda

A pesar de cierta reciente desaceleración e intervenciones políticas, la asequibilidad de la vivienda sigue siendo el desafío inmobiliario más urgente de San Diego. La región ocupa constantemente uno de los mercados de vivienda menos asequibles de Estados Unidos. Los aspectos clave de este desafío incluyen:

Costo de la vivienda por las nubes: Para mediados de 2025, el precio medio de una vivienda (~$1 millón) requiere un ingreso anual de alrededor de $200,000–$250,000 para comprar cómodamente offthe56.com lao.ca.gov. Sin embargo, el ingreso familiar medio en San Diego es solo del orden de $90,000. Esta brecha significa que solo alrededor del 15% de los hogares pueden pagar esa vivienda de precio medio offthe56.com. Este índice de asequibilidad (15%) es extremadamente bajo; para ponerlo en contexto, a nivel nacional ~50% de los hogares pueden pagar la vivienda media nacional. Incluso comparado con la ya baja asequibilidad de California (el 17% de los hogares en todo el estado podían pagar la vivienda media a principios de 2025) homes.com, San Diego está en una situación crítica. Los altos costos de la vivienda también afectan negativamente la competitividad económica de la región; la vivienda fue un factor en la caída de San Diego en el informe de las Ciudades de Mejor Desempeño de Milken axios.com axios.com.

En el lado de los alquileres, los alquileres medianos de alrededor de $2,500 también presionan los presupuestos. Un hogar necesita aproximadamente $100,000 de ingreso (destinando el 30% del ingreso al alquiler) para poder pagarlo, mucho más de lo que muchos inquilinos ganan. Casi la mitad de los hogares inquilinos de San Diego se consideran “sobrecargados por el costo” (pagando más del 30% de su ingreso en alquiler). La tasa de propiedad de vivienda estancada en torno al 55% en la ciudad (y ~60% en el condado) refleja lo difícil que es pasar de alquilar a ser propietario kpbs.org. Muchas profesiones de ingresos medios –maestros, enfermeros, empleados públicos, gerentes de hospitalidad– encuentran prácticamente imposible comprar una vivienda en la comunidad a la que sirven. Esta crisis de asequibilidad no es solo una cuestión de estadísticas; está transformando el tejido social, como se analiza a continuación.

Oferta insuficiente de vivienda: La causa principal de la baja asequibilidad es un clásico desajuste entre la oferta y la demanda. Durante décadas, San Diego (como la mayor parte de la costa de California) no construyó suficientes viviendas para su creciente población y base laboral. La zonificación restrictiva (grandes áreas limitadas a viviendas unifamiliares), la oposición comunitaria a la densidad (NIMBYismo), las altas tarifas y los largos procesos de permisos mantuvieron baja la producción de viviendas. Como señaló un informe, “décadas de construcción lenta han puesto a San Diego en una grave escasez de viviendas” axios.com. Cuando llegó el auge tecnológico y de vivienda durante la pandemia en la década de 2020, esta oferta limitada provocó guerras de ofertas y precios por las nubes.

Para ponerse al día, la región necesita decenas de miles de nuevas unidades. El estado estableció una Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA) de aproximadamente 171,000 nuevas viviendas para el condado de San Diego entre 2021 y 2029. A mitad de camino, el condado no está del todo en camino en todos los niveles de ingresos (aunque podría superar el objetivo total si se mantienen las tendencias actuales) timesofsandiego.com. El déficit es especialmente agudo en vivienda asequible: se asignaron aproximadamente 41,000 unidades para personas de bajos ingresos, pero solo unas pocas miles están en proceso planetizen.com. Así, incluso cuando la construcción general aumenta, la oferta para personas de ingresos medios y bajos se queda muy atrás. Hasta que la oferta supere significativamente la demanda, la asequibilidad seguirá siendo inalcanzable.

Impacto en las personas y la economía: El impacto humano de la falta de viviendas asequibles es significativo. Los adultos jóvenes viven más tiempo con sus padres o comparten vivienda con compañeros de cuarto. Las familias retrasan o renuncian a la compra de vivienda; algunas incluso posponen tener hijos debido al costo de la vivienda. Trabajadores clave se están yendo: ha habido historias de maestros, enfermeros, policías y otros reubicándose en lugares como Arizona o Texas porque no pueden permitirse quedarse en San Diego. De hecho, el modesto crecimiento poblacional de la región ahora proviene totalmente de la inmigración; más personas se mudan fuera del estado que las que llegan, y el costo de la vivienda es citado como la razón principal de esas salidas kpbs.org. Esta “fuga de cerebros” y pérdida de trabajadores puede perjudicar a las empresas locales y los servicios públicos con el tiempo.

Además, los altos costos de la vivienda implican más desplazamientos desde áreas periféricas (por ejemplo, Temecula/Murrieta en el condado de Riverside ha visto personas que manejan más de 60 millas cada trayecto para trabajar en San Diego y poder costear una vivienda). Esto aumenta la congestión del tráfico y la contaminación, y reduce la calidad de vida. Cuando solo los acomodados pueden comprar en muchos vecindarios, se produce una segregación económica. San Diego corre el riesgo de convertirse en un lugar donde solo los muy ricos o quienes compraron hace años pueden tener vivienda estable, mientras que los residentes más jóvenes y menos acomodados enfrentan inestabilidad y desplazamiento. Activistas comunitarios señalan que esto socava la diversidad y el carácter de la ciudad.

Personas sin hogar e inseguridad habitacional: El extremo de la crisis de asequibilidad es visible en la población sin hogar de San Diego, que ha crecido en los últimos años. Muchos trabajadores pobres que enfrentan un aumento de renta o desalojo no tienen a dónde ir en un mercado tan caro y terminan viviendo en autos o refugios. La falta de viviendas de bajo costo agrava la situación de las personas sin hogar: incluso cuando la ciudad abre nuevos refugios o sitios de campamento seguros, las personas caen en la falta de vivienda más rápido de lo que pueden ser reubicadas. El clima de San Diego también atrae a personas sin hogar de otros lugares. Se estima que miles de habitantes de San Diego experimentan la falta de vivienda en cualquier noche, una situación directamente relacionada con el alto costo y la escasez de viviendas (junto con factores de salud mental y consumo de sustancias). La ciudad y el condado han reconocido que sin mucha más vivienda asequible/subsidiada, será imposible reducir significativamente la falta de vivienda.

Medidas que se están tomando: Hemos descrito muchas de las medidas políticas (bonos de densidad, aprobaciones simplificadas, etc.) destinadas a aumentar la oferta. La Comisión de Vivienda de San Diego y organizaciones sin fines de lucro también están tratando activamente de crear unidades asequibles mediante adquisiciones y nueva construcción (por ejemplo, convirtiendo moteles en apartamentos para personas sin hogar, utilizando fondos estatales HomeKey). Hay un impulso para la vivienda “intermedia” faltante – dúplex, casas adosadas, apartamentos en patios – que pueden ser más asequibles por diseño. La región también está explorando ideas innovadoras como fideicomisos comunitarios de tierras (para mantener la vivienda permanentemente asequible) y la expansión de vales públicos de vivienda, pero estas aún son a pequeña escala en relación con la necesidad.

Cabe destacar que la actitud pública está cambiando lentamente. Aunque la resistencia NIMBY al desarrollo sigue presente, hay una conciencia creciente de que algo de aumento de densidad es necesario para mejorar la asequibilidad. Los residentes más jóvenes y los grupos de defensa están expresando sentimientos YIMBY (“Sí en mi barrio”). Incluso algunos propietarios de toda la vida se dan cuenta de que sus propios hijos no podrán vivir en San Diego sin cambios. Esto ha ayudado a que iniciativas como la reclasificación de zonas en Hillcrest y University City sean aprobadas insidesandiego.org. Sin embargo, sigue siendo un desafío: cada proyecto puede convertirse en una batalla a nivel vecinal.

Asequibilidad en el pronóstico: A corto plazo, la asequibilidad puede mejorar ligeramente simplemente porque los precios se han estabilizado y los ingresos están aumentando lentamente. Por ejemplo, el índice de asequibilidad de la vivienda de CAR para el condado de San Diego podría subir un par de puntos desde su mínimo histórico a finales de 2024. Pero, fundamentalmente, la vivienda seguirá siendo muy cara en relación con los ingresos. La Oficina de Análisis Legislativo señaló que a mediados de 2025, el ingreso necesario para pagar una vivienda típica en California (~$237,000) era más del doble del ingreso medio lao.ca.gov – una situación que no tiene una solución rápida. Solo una combinación de mucha más construcción de viviendas (especialmente a precios más bajos) y/o un mayor crecimiento de los ingresos puede cerrar esa brecha. San Diego está trabajando en lo primero, pero tomará años mover la aguja de manera significativa.

Conclusión: El desafío de la asequibilidad y el suministro de viviendas en San Diego es un problema a largo plazo originado por la escasez de oferta y la alta demanda. Se manifiesta en la lucha diaria de las familias para pagar el alquiler, en la incapacidad de los trabajadores esenciales para vivir en las comunidades a las que sirven y en las difíciles decisiones que toman las personas al dejar la región. Si bien las condiciones de mercado más frías de 2025 y las medidas políticas han aliviado ligeramente la presión (con más unidades entrando al mercado y la inflación de precios detenida), la vivienda en San Diego sigue siendo inasequible para la mayoría de los residentes offthe56.com. Esto es quizás la mayor amenaza para la prosperidad e inclusión futura de la región. Abordarlo requerirá un esfuerzo sostenido: continuar aumentando la oferta en todos los niveles, preservar y crear viviendas asequibles, y encontrar soluciones creativas para reducir los costos de construcción. La capacidad de San Diego para seguir siendo un área metropolitana vibrante y diversa depende de avanzar en este aspecto.

Impacto de las tasas de interés, la migración y los factores macroeconómicos

Finalmente, consideramos los factores macroeconómicos más amplios que influyen en el mercado inmobiliario de San Diego: principalmente las tasas de interés, los patrones de migración y el clima económico general. Estas fuerzas de gran escala suelen dictar los altibajos del mercado de la vivienda.

Aumento de las tasas de interés: El rápido aumento de las tasas de interés hipotecarias desde 2022 ha sido, posiblemente, el factor individual más importante para enfriar el mercado de la vivienda en San Diego en 2024–2025. Como se mencionó, la tasa hipotecaria fija a 30 años típica saltó de aproximadamente 3% a finales de 2021 a más del 7% en 2023, aumentando drásticamente los costos de endeudamiento lao.ca.gov. En términos prácticos, el pago mensual de una vivienda promedio es aproximadamente un 80% más alto ahora que con las tasas de 2020 lao.ca.gov. Este shock de tasas dejó fuera del mercado a muchos compradores marginales y obligó a otros a reducir su presupuesto, lo que disminuyó la demanda y estabilizó los precios. También creó el efecto de “esposas doradas” para los vendedores: con el 80% de los propietarios de California con préstamos por debajo del 5%, dudan en vender y perder esa tasa baja lao.ca.gov. La escasez de inventario en San Diego es en parte resultado de este efecto de retención, como se mencionó anteriormente.

De cara al futuro, la trayectoria de las tasas de interés influirá fuertemente en la actividad del mercado. A mediados de 2025, las tasas han mostrado señales de estabilizarse en torno al 6% medio, incluso bajando hasta alrededor del 6.5% para agosto de 2025, el nivel más bajo en unos 10 meses kyma.com money.com. Los analistas hipotecarios predicen que las tasas descenderán gradualmente durante 2025; los pronósticos de Fannie Mae y MBA sitúan la tasa a 30 años promediando cerca de 6.4% en 2025 y potencialmente por debajo del 6% para 2026 themortgagereports.com fortune.com. Si estos pronósticos se cumplen, San Diego podría ver un resurgimiento de la actividad de compradores a medida que el financiamiento se vuelve un poco más asequible. Incluso una caída de un punto porcentual en las tasas hipotecarias aumenta significativamente el poder adquisitivo (o, alternativamente, permite que más propietarios refinancien o se muden sin un impacto fuerte en sus pagos). Por lo tanto, el alivio en las tasas de interés es un factor clave positivo para el mercado inmobiliario. Por el contrario, si la inflación sorprende al alza u otros factores económicos obligan a subir nuevamente las tasas, el mercado podría estancarse aún más. En este momento, la mayoría espera que ya hayamos visto el pico de las tasas, y que la tendencia será estable o a la baja, lo cual es una señal positiva para el sector inmobiliario.

Migración y cambios poblacionales: La dinámica poblacional de San Diego es compleja. Por un lado, como zona de alto costo, ha estado experimentando migración doméstica neta negativa; es decir, más residentes de EE.UU. se mudan fuera de San Diego hacia otros estados o condados que a la inversa. Esta tendencia se aceleró a finales de la década de 2010 y principios de la de 2020, ya que el trabajo remoto permitió a algunos reubicarse y los costos de la vivienda empujaron a otros a irse. Los destinos populares para los ex residentes de San Diego incluyen zonas más baratas del interior (por ejemplo, el condado de Riverside) o fuera del estado (Nevada, Arizona, Texas, etc.). Como se mencionó antes, casi 24,000 salidas netas domésticas se registraron en el periodo 2023-2024 kpbs.org. Este flujo alivia parte de la presión de demanda de vivienda, especialmente en el segmento de entrada.

Sin embargo, San Diego en general ha logrado mantener aproximadamente una población estable (alrededor de 3.3 millones en el condado) gracias al crecimiento natural (nacimientos menos muertes) y la inmigración internacional. De hecho, de 2023 a 2024, el leve aumento de población del condado se debió completamente a una afluencia de aproximadamente 24,000 inmigrantes internacionales que compensaron la salida de personas kpbs.org. Muchos de estos inmigrantes vienen por trabajo (piensa en trabajadores con visa H1-B en tecnología/biotecnología, o aliados militares, o migración transfronteriza dada la proximidad de Tijuana). Ellos aumentan la demanda de vivienda, a menudo alquilando al principio. Así que el efecto neto es que el mercado de vivienda de San Diego todavía enfrenta una población en crecimiento (o al menos no decreciente), aunque las tendencias migratorias de EE. UU. por sí solas implicarían una disminución.

Otro factor es la migración interna dentro del sur de California: por ejemplo, Zillow identificó al condado de Riverside como una “válvula de escape” para la crisis de asequibilidad de San Diego axios.com. Algunos habitantes de San Diego, excluidos por los precios locales, compran en el suroeste de Riverside (Temecula/Murrieta) y soportan largos desplazamientos. Por el contrario, un goteo de personas de mayores ingresos de Los Ángeles o el condado de Orange se mudan a San Diego por sus precios de vivienda relativamente más bajos (en comparación con el Westside de LA o la costa del condado de Orange) o por razones de estilo de vida. Además, la gran presencia militar de San Diego significa que miles de familias militares rotan cada año, influyendo en los patrones de alquiler y compra de viviendas, especialmente alrededor de Camp Pendleton, MCAS Miramar y la Base Naval de San Diego.

De cara al futuro, la perspectiva macro-migratoria es que California en general ha desacelerado su pérdida de población y podría estabilizarse (la población estatal de hecho aumentó ligeramente en 2024) gov.ca.gov. SANDAG proyecta que San Diego crecerá modestamente (en ~113,000 personas de 2022 a 2050, aproximadamente +3.5%) sandag.org – un crecimiento más lento que históricamente, reflejando estos vientos en contra. Para la vivienda, si la emigración continúa en los niveles actuales, actúa como una válvula de escape que previene una escasez extrema. Pero si San Diego lograra de alguna manera detener la salida (a través de una mejor asequibilidad o más empleos), la demanda aumentaría. Por el contrario, si más personas se van de lo esperado (por ejemplo, si el trabajo remoto sigue siendo prevalente y más deciden vender y mudarse), eso podría suavizar la demanda de vivienda. Hasta ahora, el efecto neto ha sido pequeño: suficiente inmigración y nacimientos para mantener una ligera presión positiva sobre la vivienda.

Entorno macroeconómico: El mercado inmobiliario de San Diego no puede escapar de las tendencias económicas más amplias:

Mercado laboral: La economía de San Diego en 2025 es relativamente fuerte, pero con algunos puntos débiles. El desempleo en el condado está en el rango del 4–5% kpbs.org, mejor que el 5.4% de California. Sin embargo, como informó Axios, el crecimiento del empleo se desaceleró a ~0.5% en 2024 axios.com. Sectores como tecnología y ciencias de la vida experimentaron despidos o congelaciones de contrataciones (parte de una recesión tecnológica global), lo que enfrió un poco la demanda de viviendas de alto nivel. La buena noticia es que el turismo y la hostelería se recuperaron completamente después del COVID axios.com, lo que ayuda al mercado de alquileres y a la vivienda de menor nivel (trabajadores de servicios encontrando empleo). Además, el gasto en defensa sigue siendo un pilar: el empleo militar y la contratación en San Diego brindan estabilidad (y a menudo compradores veteranos de vivienda con préstamos VA). Si la industria tecnológica nacional se recupera a finales de 2025 como algunos predicen axios.com, el considerable sector tecnológico de San Diego (Qualcomm, startups de biotecnología, etc.) podría volver a generar empleos, lo que se traduciría en mayor demanda de inquilinos y compradores, especialmente en los niveles de precios medios y altos.
Inflación e ingresos: La alta inflación de 2021-2023 erosionó los ingresos reales y elevó las tasas de interés. Para mediados de 2025, la inflación había bajado significativamente, pero los precios (incluidos los de materiales de construcción y terrenos) siguen elevados. Los salarios en San Diego han estado aumentando (el salario promedio por hora subió ~23% desde 2020) lao.ca.gov, pero no tan rápido como los costos de la vivienda (los pagos de vivienda subieron 82%) lao.ca.gov. Si la inflación se mantiene moderada y el crecimiento salarial continúa, con el tiempo eso mejorará ligeramente la asequibilidad. Si ocurre una recesión y el desempleo aumenta, algunos hogares podrían compartir vivienda o mudarse, reduciendo la demanda a corto plazo. Sin embargo, ese escenario a menudo provoca recortes en las tasas de interés, lo que podría estimular la vivienda. Así que hay fuerzas contrapuestas.
Clima para inversores: A nivel global y nacional, los inversores se han vuelto más cautelosos en el sector inmobiliario debido al aumento de los costos de financiamiento. En San Diego, hemos visto menos guerras de ofertas por parte de inversores institucionales en viviendas unifamiliares en comparación con 2021. Si el mercado bursátil es fuerte (como lo ha sido en 2023–25), los compradores de mayor poder adquisitivo tienen más recursos para el pago inicial. Si decae, los mercados de lujo podrían ver una caída. San Diego no tiene tantas dinámicas de mercado de segunda vivienda como, por ejemplo, un área puramente vacacional, pero algunos compradores adinerados de fuera de la región sí compran aquí; su apetito está influenciado por la confianza económica general.
Factores geopolíticos: Al ser una ciudad fronteriza, el mercado inmobiliario de San Diego también se ve influenciado por las condiciones en la vecina Tijuana y Baja California. Las familias e inversionistas transfronterizos juegan un papel (algunos ciudadanos mexicanos compran propiedades en San Diego como una inversión estable, y algunos estadounidenses viven en Tijuana por rentas más baratas y viajan diariamente). Cambios en la política fronteriza o en la seguridad pueden tener pequeños efectos en el panorama de la vivienda. Además, cualquier despliegue militar importante o cambios en la estrategia militar pueden afectar temporalmente la vivienda cerca de las bases (por ejemplo, cuando un barco de la Marina está en puerto vs. desplegado, la ocupación de alquiler alrededor de la base fluctúa).

En resumen, las tasas de interés, la migración y la macroeconomía son la música de fondo a la que baila el mercado de la vivienda de San Diego. El aumento de las tasas de interés ralentizó significativamente el ritmo del mercado; ahora todas las miradas están puestas en cuándo la Fed relajará su política, ya que eso probablemente reactivará la demanda de vivienda. La migración proporciona un suave empuje y tirón: mientras San Diego siga siendo un lugar muy deseado, la gente vendrá, pero si sigue siendo extremadamente costoso, algunos se irán. La macroeconomía, por su parte, influirá en los empleos y los ingresos, factores clave para determinar cuántos pueden participar en el mercado de la vivienda. En este momento (mediados de 2025), los indicadores sugieren un optimismo cauteloso: la inflación baja, las tasas se estabilizan, el empleo se mantiene y la confianza del consumidor mejora. Si estas tendencias continúan, el mercado inmobiliario de San Diego podría estar entrando en un período de actividad sostenible: ni sobrecalentado ni colapsando, sino creciendo en línea con la economía en general. Mantenerse atento a la Reserva Federal, las estadísticas de migración y los informes locales de empleo proporcionará las pistas sobre hacia dónde se dirige el mercado en esta dinámica ciudad del sur de California.

Fuentes:

Zillow Research, Resumen del mercado de la vivienda en San Diego (julio 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, Tendencias y pronóstico del mercado de la vivienda en San Diego 2025 (17 de julio de 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Las ventas de viviendas disminuyen en el condado de San Diego (City News Service, 22 de julio de 2025) patch.com patch.com
Centro de Datos de Redfin, Actualización del Mercado de Viviendas de San Diego – Junio 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, Mercado de Viviendas de San Diego: Tendencias y Precios (2025) sofi.com sofi.com
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Axios San Diego, Se espera que San Diego sea uno de los mercados más candentes de 2025 (14 de enero de 2025) axios.com axios.com
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Off the 56 Blog, La crisis de vivienda en San Diego: ¿Podemos permitirnos quedarnos? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, ¿Qué ciudades del condado de San Diego están construyendo nuevas viviendas? (29 de julio de 2025) planetizen.com planetizen.com
Oficina de Analista Legislativo, Rastreador de asequibilidad de vivienda en CA (2º trimestre de 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, El crecimiento laboral lento arrastra hacia abajo la clasificación económica de San Diego (29 de enero de 2025) axios.com axios.com
Blog de Truvi, Ley de alquileres a corto plazo en San Diego – Impacto de las ‘Regulaciones del 23’ (23 de mayo de 2024) truvi.com truvi.com