Η αγορά ακινήτων του Τζέρσεϊ έχει υποστεί σημαντική διόρθωση από τότε που έφτασε στο αποκορύφωμά της στα τέλη του 2022. Μέσα σε αυξανόμενα επιτόκια και οικονομικές μεταβολές, το 2023 σημειώθηκαν απότομες μειώσεις τόσο στις τιμές των ακινήτων όσο και στους όγκους συναλλαγών, αλλά τα πρόσφατα στοιχεία του 2024–2025 δείχνουν σημάδια σταθεροποίησης. Η παρούσα αναφορά παρέχει μια ολοκληρωμένη επισκόπηση του τομέα ακινήτων του Τζέρσεϊ – συμπεριλαμβανομένης της κατοικίας, των εμπορικών ακινήτων, της αγοράς ενοικίων και του τμήματος πολυτελών κατοικιών – για το 2025. Εξετάζουμε τις τρέχουσες τάσεις (τιμές, ζήτηση, προσφορά), την πρόσφατη απόδοση της αγοράς και τις πολιτικές εξελίξεις που διαμορφώνουν τον κλάδο, ενώ περιλαμβάνουμε προβλέψεις ειδικών για το άμεσο και μεσοπρόθεσμο διάστημα (έως το 2028), ώστε να καθοδηγήσουμε επενδυτές, αγοραστές και υπεύθυνους χάραξης πολιτικής στη λήψη αποφάσεων.
Αγορά Κατοικίας
Τάσεις Αγοράς και Τιμές: Οι τιμές κατοικιών στο Τζέρσεϊ έχουν υποχωρήσει σημαντικά από τα υψηλά επίπεδα του 2022. Το Α’ Τρίμηνο του 2025 η μέση τιμή κατοικίας (με προσαρμογές μίγματος) ήταν περίπου 3% χαμηλότερη σε ετήσια βάση και πλήρως 14% κάτω από το αποκορύφωμα που καταγράφηκε το Γ’ Τρίμηνο του 2022 stats.je. Αυτή η πτώση έκανε το 2024 τη χειρότερη χρονιά για τις τιμές των κατοικιών από καταγραφής (τουλάχιστον από το 1986), με μείωση 8% σε σύγκριση με το 2023 stats.je – τη μεγαλύτερη ετήσια πτώση σε περίπου 38 χρόνια collascrill.com. Η διόρθωση ακολούθησε μια περίοδο μη βιώσιμης υπερανάπτυξης (ετήσιες αυξήσεις άνω του 15% καταγράφηκαν το 2021) και οφειλόταν στη μειωμένη προσιτότητα λόγω των αυξανόμενων επιτοκίων. Μέχρι τα τέλη του 2024, οι τιμές σημείωναν σταδιακή πτώση (περίπου 1% πτώση ανά τρίμηνο το Δ’ Τρίμηνο του 2024) collascrill.com. Ωστόσο, τα πρώιμα στοιχεία του 2025 υποδηλώνουν ότι η πτώση αρχίζει να αγγίζει το κάτω όριο: το Α’ Τρίμηνο του 2025 συνολικά οι τιμές σημείωσαν ακόμη και άνοδο ~1% σε εποχικά προσαρμοσμένη βάση σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο stats.je stats.je, κάτι που υποδηλώνει μια πιθανή σταθεροποίηση.
Όγκος Πωλήσεων και Ζήτηση: Οι όγκοι συναλλαγών σημείωσαν απότομη πτώση κατά τη διάρκεια της επιβράδυνσης της αγοράς. Οι συνολικές πωλήσεις ακινήτων το 2023 ήταν μειωμένες κατά περίπου 42,9% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος gov.je, καθώς το αυξημένο κόστος στεγαστικών δανείων ανέστειλε τη δραστηριότητα των αγοραστών. Μόνο ~840 ακίνητα (κατάλληλα για HPI) πουλήθηκαν το 2023, σε σύγκριση με ~1.470 το 2022 stats.je stats.je. Αυτός ήταν ένας εξαιρετικά χαμηλός τζίρος σε ιστορικό επίπεδο. Ενθαρρυντικά, η δραστηριότητα ανέκαμψε το 2024 και στις αρχές του 2025. Οι συνολικές πωλήσεις για το 2024 αυξήθηκαν περίπου κατά 25% σε σύγκριση με το χαμηλό επίπεδο του 2023 collascrill.com collascrill.com, και το πρώτο τρίμηνο του 2025 σημειώθηκαν 90% περισσότερες συναλλαγές από το πρώτο τρίμηνο του 2024 (αν και εκείνο το τρίμηνο ήταν εξαιρετικά ήσυχο) nedbankprivatewealth.com. Ακόμη και σε σύγκριση με τα τέλη του 2024, οι πωλήσεις του πρώτου τριμήνου του 2025 αυξήθηκαν κατά 7% nedbankprivatewealth.com. Παρά αυτήν την ανάκαμψη, ο τζίρος παραμένει κάτω από τους μακροπρόθεσμους μέσους όρους (ακόμα ~29% κάτω από τον μέσο όρο πρώτου τριμήνου των ετών 2021–2023) nedbankprivatewealth.com. Συνοπτικά, η ζήτηση έχει ανακάμψει από το χαμηλότερο σημείο της αλλά δεν έχει επανέλθει πλήρως στα προ της πανδημίας ή προ των αυξήσεων επιτοκίων επίπεδα. Πολλοί αγοραστές πάγωσαν τη δραστηριότητά τους το 2023 λόγω αβεβαιότητας, αλλά πλέον μέρος αυτής της συσσωρευμένης ζήτησης επιστρέφει στην αγορά καθώς οι προσδοκίες για τις τιμές προσαρμόζονται.
Μέσες Τιμές ανά Τύπο Ακινήτου: Η πτώση δεν επηρέασε εξίσου όλες τις κατηγορίες ακινήτων. Τα μεγαλύτερα, υψηλής αξίας σπίτια αποδείχθηκαν πιο ανθεκτικά το τελευταίο διάστημα, εν μέρει λόγω ευκατάστατων αγοραστών που εκμεταλλεύτηκαν ηπιότερες τιμές. Για παράδειγμα, οι κατοικίες με 4 υπνοδωμάτια εμφάνισαν πραγματικά αύξηση στη μέση αξία τους στις αρχές του 2025 (εκτοξεύοντας στις ~£1,405 εκατομμύρια το πρώτο τρίμηνο, αυξημένες κατά 36% από το προηγούμενο τρίμηνο) collascrill.com. Η αύξηση αυτή οφείλεται σε ορισμένες πολύ υψηλής αξίας πωλήσεις (καθεμία άνω των £3 εκατομμυρίων) καθώς νέοι πλούσιοι κάτοικοι μετακόμισαν στο νησί nedbankprivatewealth.com. Αντιθέτως, οι τιμές για τα μικρότερα ακίνητα συνέχισαν να μειώνονται από τρίμηνο σε τρίμηνο μέχρι και τις αρχές του 2025.
Προφίλ Αγοραστή και Πρωτοεμφανιζόμενοι Αγοραστές: Οι πρωτοεμφανιζόμενοι αγοραστές παρέμειναν ενεργοί παρά τις υψηλές τιμές, με τη βοήθεια κρατικών προγραμμάτων στήριξης. Στο πρώτο τρίμηνο του 2025, περίπου το ένα τρίτο των αγορών κατοικίας (34%) πραγματοποιήθηκε από πρωτοεμφανιζόμενους αγοραστές, αυξημένο από περίπου ένα τέταρτο το 2023 stats.je. Αυτό σηματοδοτεί μια αύξηση κατά 7 ποσοστιαίες μονάδες στο μερίδιο των αγοραπωλησιών σε πρωτοεμφανιζόμενους, γεγονός που αντικατοπτρίζει τις προσπάθειες για να βοηθηθούν οι νεότεροι ντόπιοι να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία. (Σύμφωνα με την εκτίμηση της Collas Crill, οι πρωτοεμφανιζόμενοι αποτελούσαν το 31% των συναλλαγών το α΄ τρίμηνο, αυξημένοι κατά περίπου 3% σε σχέση με το προηγούμενο έτος collascrill.com.) Το First Step Scheme της Jersey, ένα πρόγραμμα ενισχυμένης αγοράς που υλοποιήθηκε από το Κράτος το 2024, συνέβαλε σε 33 αγορές το περασμένο έτος collascrill.com και 13 αγορές το α΄ τρίμηνο του 2025 stats.je. Ωστόσο, ο ευρύτερος αντίκτυπός του στην αγορά έως τώρα υπήρξε περιορισμένος – το φαινόμενο του “onward chain” (όπου οι πωλητές των ενισχυμένων κατοικιών αγοράζουν νέα σπίτια) αποδείχθηκε ασθενέστερο απ’ ό,τι ελπίζονταν collascrill.com. Συνολικά, η αυξημένη παρουσία πρωτοεμφανιζόμενων αγοραστών αποτελεί θετικό σημάδι, αλλά η προσιτότητα της στέγης παραμένει σοβαρή πρόκληση. Ένα τυπικό εργαζόμενο νοικοκυριό στη Jersey, με εισόδημα κοντά στη μέση τιμή, μπορεί να ανταποκριθεί οικονομικά μόνο σε στεγαστικό δάνειο για μια μονοκατοικία με ένα υπνοδωμάτιο, και δεν μπορεί να αντέξει το κόστος για διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων ή οποιοδήποτε άλλο τύπο σπιτιού με τις τρέχουσες τιμές collascrill.com. Αυτό υπογραμμίζει το σοβαρό έλλειμμα προσιτότητας: ακόμα και μετά τη διόρθωση των τιμών, το κόστος των κατοικιών για οικογένειες παραμένει πολύ πάνω από αυτό που μπορούν να αντέξουν τα μέσου επιπέδου εισοδήματα χωρίς σημαντικές προκαταβολές ή διπλά εισοδήματα.
Προσφορά και Νέα Κατασκευή: Ένα βασικό ζήτημα που στηρίζει την αγορά κατοικίας της Ιερσέης είναι η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Το αποθεματικό κατοικιών του νησιού αυξήθηκε αργά (περίπου 9% αύξηση στον συνολικό αριθμό κατοικιών κατά τη δεκαετία 2011–2021) policy.je, και οι μελλοντικές ανάγκες είναι σημαντικές – οι προβλέψεις δείχνουν ότι θα απαιτηθούν επιπλέον 2.000 μονάδες έως το 2035 (με υπόθεση μέτριας καθαρής μετανάστευσης +325 ατόμων ετησίως) policy.je. Ωστόσο, η νέα κατασκευή κατοικιών δυσκολεύεται να συμβαδίσει. Το 2023, ένα αξιόλογο ποσοστό των συναλλαγών αφορούσε νέες αναπτύξεις (συμπεριλαμβανομένου ενός μεγάλου έργου προς πώληση), αλλά έως το 2024 η συμβολή των νέων κατασκευών μειώθηκε απότομα – μόνο ~9% των πωλήσεων του 2024 ήταν νέες μονάδες, από 39% το 2023 collascrill.com. Αυτό δείχνει ότι λίγα μεγάλα οικιστικά έργα κυκλοφόρησαν στην αγορά το 2024. Το “Bridging Island Plan” (2022–2025) της Ιερσέης ορίζει τοποθεσίες και στοχεύει στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, ενώ η κυβέρνηση έχει δώσει προτεραιότητα σε πρωτοβουλίες για να “μπει η Ιερσέη στο χτίσιμο” (π.χ. μεταρρυθμίσεις στην υπηρεσία πολεοδομίας) policy.je. Παρ’ όλα αυτά, η στενή διαθεσιμότητα γης και οι χρονοβόρες διαδικασίες πολεοδομίας συνεχίζουν να περιορίζουν την ανάπτυξη κατοικιών. Ο συνδυασμός περιορισμένης νέας προσφοράς και σταθερής ζήτησης (ενισχυμένης από τη συνεχή αύξηση του πληθυσμού και την προσέλευση ατόμων με υψηλή καθαρή αξία) διατηρεί τη γενική διαθεσιμότητα ακινήτων πολύ περιορισμένη. Ακόμα και με τις πρόσφατες μειώσεις τιμών, τα ακίνητα παραμένουν δυσεύρετα και η αγορά παραμένει ανταγωνιστική για τα επιθυμητά σπίτια. Αυτή η δομική ανεπάρκεια προσφοράς είναι βασικός λόγος που οι τιμές των σπιτιών στην Ιερσέη είναι τόσο υψηλές σε σχέση με τα τοπικά εισοδήματα – όπως παρατηρεί το Δημοσιονομικό Συμβούλιο Πολιτικής (FPP) της Ιερσέης, το κόστος της στέγασης απορροφά πολύ μεγάλο ποσοστό του εισοδήματος και οι τιμές της αγοράς “είναι απρόσιτες για σημαντικό ποσοστό του πληθυσμού.” policy.je Η βελτίωση της προσφοράς (ειδικά προσιτών μονάδων) θα είναι κρίσιμης σημασίας για τη μακροπρόθεσμη σταθερότητα της αγοράς.
Αγορά Ενοικιάσεων (Κατοικίες προς Ενοικίαση)
Τάσεις Τιμών Ενοικίων: Μετά από μια παρατεταμένη άνοδο στα ενοίκια, η αγορά ενοικίων της Τζέρσεϊ έδειξε πρώιμα σημάδια επιβράδυνσης τον τελευταίο χρόνο. Το πρώτο τρίμηνο του 2025 το μέσο ενοίκιο στον ιδιωτικό τομέα ήταν 0,9% χαμηλότερο από ό,τι έναν χρόνο νωρίτερα policy.je, σημειώνοντας μια σπάνια ετήσια μείωση (σε ονομαστικούς όρους). Τα ενοίκια είχαν φτάσει στο αποκορύφωμά τους στα τέλη του 2022, και τα τρέχοντα μέσα ενοίκια παραμένουν περίπου 0,5% πάνω από εκείνη την κορυφή ονομαστικά, αλλά σε πραγματικούς (προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό) όρους είναι μειωμένα κατά ~19% από το υψηλό του 2022 policy.je. Καθ’ όλη τη διάρκεια του 2024, τα προσφερόμενα ενοίκια στην πραγματικότητα σημείωσαν πτώση περίπου 1% collascrill.com, προσφέροντας μια μικρή ανάσα στους ενοικιαστές μετά από χρόνια απότομων αυξήσεων. Αυτή η σταθεροποίηση αποδίδεται σε περιορισμούς στην αγοραστική δύναμη των ενοικιαστών (οι λόγοι ενοικίου προς εισόδημα έφτασαν στο μέγιστο για πολλά νοικοκυριά) και στην κυβερνητική πίεση για περιορισμό των υπερβολικών αυξήσεων ενοικίων. Στην Τζέρσεϊ υπήρξαν ακόμη και συζητήσεις για προσωρινά μέτρα ελέγχου των ενοικίων κατά τη διάρκεια της κρίσης του κόστους ζωής – για παράδειγμα, εφαρμόστηκε μια περιορισμένη παγίωση σε ορισμένα κοινωνικά ενοίκια, ενώ ευρύτερη «σταθεροποίηση ενοικίων» έχει συζητηθεί (περισσότερα για τα μέτρα πολιτικής παρακάτω). Στις αρχές του 2025, τα ενοίκια φάνηκε να έχουν σταθεροποιηθεί, με το πρώτο τρίμηνο να παρουσιάζει στασιμότητα στις τιμές ενοικίων σε τριμηνιαία βάση collascrill.com.
Προσφορά Ενοικιαζόμενων και Δυναμικές Επενδυτών: Παρά την πρόσφατη παύση στην αύξηση των ενοικίων, οι υποκείμενες δυναμικές προσφοράς-ζήτησης υποδηλώνουν ότι ενδέχεται να ξαναεμφανιστούν πιέσεις ανοδικές. Η ζήτηση για ενοικιαζόμενα παραμένει ισχυρή, λόγω της αύξησης του πληθυσμού και όσους δεν μπορούν να αγοράσουν κατοικία. Το απόθεμα κατοικιών στον ενοικιαζόμενο τομέα της Τζέρσεϊ (και ιδιωτικός και κοινωνικός) αντιπροσωπεύει περίπου το 46% όλων των κατοικιών policy.je, ενώ τα ποσοστά αδειανών κατοικιών είναι χαμηλά. Ωστόσο, όλο και περισσότεροι ιδιωτικοί εκμισθωτές αποχωρούν από την αγορά, επικαλούμενοι αυξανόμενο κόστος και πλήθος νέων ρυθμίσεων collascrill.com. Τα έτη 2023–2024 σημειώθηκε κύμα μικρότερων επενδυτών που πούλησαν ιδιοκτησίες, γεγονός που αυξάνει τα διαθέσιμα προς πώληση στην αγορά αλλά μειώνει το απόθεμα ενοικιαζόμενων. Αυτή η τάση προκαλεί ανησυχία: καθώς το απόθεμα ενοικιασμένων μειώνεται, οι εναπομείναντες εκμισθωτές αποκτούν διαπραγματευτική ισχύ, που δυνητικά μπορεί να αυξήσει και πάλι τα ενοίκια. Πράγματι, παρατηρητές της αγοράς προειδοποιούν ότι τα ενοίκια θα μπορούσαν να αρχίσουν και πάλι να αυξάνονται το 2025 εάν αυτή η έξοδος ιδιοκτητών συνεχιστεί collascrill.com. Η υγεία του τομέα των ενοικίων βρίσκεται σε σταυροδρόμι, ισορροπώντας την προστασία των ενοικιαστών με τον κίνδυνο αποθάρρυνσης επενδύσεων.
Προσιτότητα και Κοινωνική Στέγαση: Η προσιτότητα στην αγορά ενοικίων είναι εξίσου πιεσμένη όσο και στις πωλήσεις. Το μέσο μηνιαίο ενοίκιο για ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων το 2024 αντιστοιχούσε περίπου στο 50–60% του μέσου μηνιαίου οικογενειακού εισοδήματος, καθιστώντας το δύσκολο για πολλές οικογένειες. Η κυβέρνηση, αναγνωρίζοντάς το αυτό, έχει ως προτεραιότητα να «παρέχει περισσότερα προσιτά σπίτια και μεγαλύτερη σιγουριά για τον τομέα των ενοικίων» policy.je. Η κοινωνική στέγαση (διαχειριζόμενη από την Andium Homes και άλλους) διαδραματίζει κρίσιμο ρόλο – τα κοινωνικά ενοίκια ανώτατο όριο στο 80% των τιμών της αγοράς, και η επιλεξιμότητα περιορίζεται σε κατοίκους χαμηλότερου εισοδήματος άνω των 30 ετών policy.je. Τον Ιανουάριο 2025, υπήρχαν 690 νοικοκυριά στη λίστα αναμονής του Affordable Housing Gateway (για κοινωνική στέγαση), εκ των οποίων τα 231 χαρακτηρίζονταν ως επείγουσες ανάγκες policy.je. Αυτό υπογραμμίζει την οξεία έλλειψη προσιτών ενοικιαζόμενων κατοικιών. Για να ανακουφίσει κάπως την κατάσταση, η κυβέρνηση εισήγαγε ένα σχέδιο “Rent a Room” που επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να νοικιάζουν ένα επιπλέον υπνοδωμάτιο με αφορολόγητα έσοδα έως ένα όριο policy.je. Αν και βοηθητικά στα περιθώρια, τέτοια μέτρα δεν υποκαθιστούν την επέκταση της προσφοράς κατοικιών.
Ρυθμιστικές Αλλαγές στις Ενοικιάσεις: Πρόσφατες πολιτικές κινήσεις διαμορφώνουν εκ νέου το τοπίο των ενοικιάσεων στο Jersey. Τον Αύγουστο του 2024, τέθηκε σε ισχύ ένας νέος νόμος που απαιτεί από όλους τους ιδιοκτήτες να λάβουν άδεια για την ενοικίαση ακινήτου policy.je. Αυτή η αδειοδότηση αποσκοπεί στην επιβολή ελάχιστων προτύπων και στην εξασφάλιση επαγγελματικής διαχείρισης, όμως έχει προσθέσει κόστη συμμόρφωσης και φαίνεται να οδηγεί κάποιους «ερασιτέχνες» ιδιοκτήτες σε πώληση ακινήτων. Επιπλέον, ετοιμάζεται ένας νέος Νόμος Κατοικιακής Μίσθωσης (αναμένεται το 2025), που θα προσφέρει ισχυρότερη προστασία στους ενοικιαστές policy.je. Ο Υπουργός Στέγασης έχει εκφράσει πρόθεση να συμπεριλάβει «μέτρα σταθεροποίησης ενοικίου» σε αυτόν το νόμο d2re.co.uk – ουσιαστικά μια μορφή ρύθμισης των αυξήσεων ενοικίων. Οι προτάσεις ελέγχου ενοικίων είναι αμφιλεγόμενες: οι υποστηρικτές τους υποστηρίζουν ότι θα αποτρέψουν την αισχροκέρδεια και θα διατηρήσουν τα ενοίκια προσιτά, ειδικά σε μια αγορά με χαμηλή προσφορά όπως του Jersey d2re.co.uk. Οι αντίπαλοι προειδοποιούν ότι οι αυστηροί περιορισμοί στα ενοίκια θα μπορούσαν να αποτρέψουν επενδύσεις και νέα ανάπτυξη, επιδεινώνοντας μακροπρόθεσμα το πρόβλημα έλλειψης προσφοράς d2re.co.uk d2re.co.uk. Ανάλυση της D2 Real Estate προειδοποίησε ότι η εισαγωγή ελέγχου ενοικίων τώρα «θα μπορούσε να είναι η σταγόνα που ξεχειλίζει το ποτήρι για τους τοπικούς επενδυτές και ιδιοκτήτες» που ήδη επιβαρύνονται από πρόσφατες ρυθμίσεις d2re.co.uk. Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής κινούνται προσεκτικά – κάθε ρύθμιση ενοικίων πιθανότατα θα είναι μετριοπαθής (π.χ. περιορισμός της συχνότητας ή του ποσοστού αύξησης ενοικίων και όχι πλήρης πάγωμά τους) για την αποφυγή ανεπιθύμητων συνεπειών. Συνοψίζοντας, η αγορά ενοικιαζόμενων κατοικιών του Jersey το 2025 βρίσκεται σε σημείο καμπής: οι ενοικιαστές αποκτούν περισσότερα δικαιώματα και είδαν μια προσωρινή υποχώρηση των ενοικίων, αλλά η θεμελιώδης έλλειψη κατοικιών προς ενοικίαση παραμένει, απειλώντας με υψηλότερα ενοίκια στο μέλλον εκτός αν αυξηθεί η προσφορά ή εφαρμοστούν αυστηρά μέτρα.
Αγορά Επαγγελματικών Ακινήτων
Επισκόπηση: Ο εμπορικός τομέας ακινήτων της Ιερσέης είναι σχετικά μικρός (ολόκληρος ο τομέας δραστηριότητες ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των εσόδων από ενοίκια, αντιστοιχεί σε περίπου 11,7% του Ακαθάριστου Προστιθέμενου Αξίας policy.je), αλλά εκτείνεται σε κτίρια γραφείων, καταστήματα λιανικής, αποθήκες, ακίνητα φιλοξενίας και μεικτές αναπτύξεις. Η απόδοση της αγοράς κατά την περίοδο 2023–2025 ποικίλλει ανά τομέα. Ο χώρος γραφείων – ιδιαίτερα τα κορυφαία γραφεία κατηγορίας Α στην επιχειρηματική καρδιά του St. Helier – έχει αποτελέσει το επίκεντρο, με τη ζήτηση να ανακάμπτει και την προσφορά να είναι εξαιρετικά περιορισμένη. Τα ακίνητα λιανικής και φιλοξενίας έχουν σημειώσει βελτιωμένη πληρότητα μετά την πανδημία, αν και το σκηνικό της λιανικής στο κέντρο της πόλης συνεχίζει να εξελίσσεται με τις μεταβαλλόμενες καταναλωτικές συνήθειες. Ο βιομηχανικός και ο τομέας logistics είναι ένα εξειδικευμένο κομμάτι στην Ιερσέη λόγω περιορισμών γης, με χρόνια χαμηλή διαθεσιμότητα. Παρακάτω εστιάζουμε στον τομέα των γραφείων, καθώς κυριαρχεί στις εμπορικές επενδυτικές δραστηριότητες, και στη συνέχεια αναφέρουμε τάσεις σε άλλους εμπορικούς τομείς.
Ανάκαμψη της Αγοράς Γραφείων και Περιορισμένη Προσφορά: Η αγορά γραφείων της Τζέρσεϊ ανακάμπτει από τις προσαρμογές της πανδημίας και φαίνεται να βρίσκεται σε κυκλικό ανοδικό κύμα. Το 2023 ήταν μια δύσκολη χρονιά – η δραστηριότητα των ενοικιαστών μειώθηκε καθώς οι εταιρείες επανεκτίμησαν τις ανάγκες τους σε χώρο, και η συνολική απορρόφηση γραφείων έπεσε κάτω από τα φυσιολογικά επίπεδα d2re.co.uk. Ωστόσο, το 2024 σημειώθηκε ανάκαμψη: η δραστηριότητα μετεγκατάστασης και ενοικίασης επέστρεψε περίπου στα επίπεδα του 2022 d2re.co.uk. Η ζήτηση καθοδηγείται από εταιρείες που προσαρμόζονται σε μετρημένες ανάγκες και αναβαθμίζονται σε υψηλότερης ποιότητας χώρους για να προσελκύσουν καλύτερα το προσωπικό πίσω στο γραφείο d2re.co.uk d2re.co.uk. Η χρηματοοικονομική βιομηχανία της Τζέρσεϊ (40% της οικονομίας policy.je) συνεχίζει να αναπτύσσεται, ενισχύοντας τις απαιτήσεις για σύγχρονα γραφεία. Ταυτόχρονα, η νέα προσφορά είναι εξαιρετικά περιορισμένη. Η τελευταία μεγάλη ανάπτυξη πολυενοικιαζόμενων γραφείων που προσέφερε κενό χώρο παραδόθηκε το 2018 d2re.co.uk. Έκτοτε, χτίστηκαν μόνο λίγα κτίρια – κυρίως τα νέα κεντρικά γραφεία της κυβέρνησης της Τζέρσεϊ (~11.600 τ.μ. ολοκληρώθηκαν το 2024) και ένα μεγάλο γραφείο για έναν μόνο ενοικιαστή (IFC 6, ολοκληρώθηκε το 2023 για την Aztec Group) d2re.co.uk d2re.co.uk. Αυτά ήταν έργα για ιδιοκατοίκηση και δεν πρόσθεσαν καθόλου χώρο για ελευθέρα ενοικίαση στην αγορά. Έτσι, από το 2025 ουσιαστικά δεν υπάρχουν ολοκαίνουρια γραφεία διαθέσιμα για ενοικίαση. Οι επιχειρήσεις που αναζητούν σύγχρονες εγκαταστάσεις έχουν ελάχιστες επιλογές, εκτός του να ανταγωνιστούν για υπάρχοντα άριστα κτίρια ή να περιμένουν μελλοντικά έργα. Οι κατασκευαστές ήταν διστακτικοί να χτίσουν χωρίς εξασφαλισμένους ενοικιαστές, λόγω του υψηλού κόστους κατασκευής και της οικονομικής αβεβαιότητας, αν και η επιτυχία πρόσφατων έργων ίσως ενισχύσει την εμπιστοσύνη για την επόμενη γενιά αναπτύξεων.
Με ισχυρή ζήτηση και αμελητέα νέα προσφορά, τα ποσοστά κενότητας για τα κορυφαία γραφεία είναι εξαιρετικά χαμηλά. Τα περισσότερα κτήρια Κατηγορίας Α στην οικονομική συνοικία του St. Helier (περιοχή Esplanade/IFC και γύρω περιοχές) είναι πλήρως κατειλημμένα και οποιοσδήποτε χώρος αδειάζει καταλαμβάνεται γρήγορα. Ενοικιαστές που επιθυμούν μεγάλους ορόφους ή κορυφαίες παροχές πρέπει όλο και περισσότερο να εξετάζουν την ανακαίνιση παλαιότερων κτηρίων ή τη μετακίνηση σε παρακείμενες τοποθεσίες, καθώς ελάχιστα κορυφαία γραφεία παραμένουν διαθέσιμα d2re.co.uk d2re.co.uk. Οι ιδιοκτήτες δευτερευόντων γραφείων το έχουν αντιληφθεί και έχουν αρχίσει να αναβαθμίζουν τα ακίνητα για να προσελκύσουν ποιοτικούς ενοικιαστές. Συνολικά, οι συνθήκες της αγοράς ευνοούν τους ιδιοκτήτες στον τομέα των γραφείων – μια δραματική αλλαγή σε σχέση με το 2020, όταν οι προοπτικές ήταν αβέβαιες. Η ζήτηση των ενοικιαστών πλέον υπερβαίνει την προσφορά, και πολλοί στον κλάδο πιστεύουν ότι αυτή η ανισορροπία θα “φέρει μία από τις ισχυρότερες επιδόσεις της αγοράς τα επόμενα πέντε χρόνια” όσον αφορά την αύξηση των ενοικίων d2re.co.uk d2re.co.uk.
Ενοίκια Γραφείων και Επενδυτική Απόδοση: Η αυξανόμενη πίεση στην αγορά γραφείων έχει οδηγήσει σε αξιοσημείωτη αύξηση ενοικίων, ιδιαίτερα το 2024–2025. Τα βασικά ενοίκια για κορυφαία γραφεία στο St. Helier βρίσκονται στα πρόθυρα ενός νέου οροσήμου. Οι αναλυτές πέρυσι έθεσαν το ερώτημα: «Θα μπορούσαν τα ενοίκια στο Jersey να φτάσουν τις £50 ανά τετραγωνικό πόδι;» – ένα επίπεδο που τότε θεωρούνταν αισιόδοξο d2re.co.uk. Αν και το όριο των £50 δεν επιτεύχθηκε το 2024, τα μέγιστα ενοίκια έχουν ανέβει στις υψηλές £40 ανά τετραγωνικό πόδι για τους καλύτερους χώρους. Ακόμα πιο εντυπωσιακή ήταν η αύξηση των ενοικίων σε ποιοτικής κατασκευής “δεύτερης γενιάς” γραφεία (ελαφρώς παλαιότερα κτήρια): με τόσο λίγα νέα γραφεία διαθέσιμα, τα ενοίκια σε ορισμένα κτήρια Κατηγορίας Β έχουν αυξηθεί έως και 35% τον τελευταίο χρόνο d2re.co.uk. Πρόκειται για έναν εξαιρετικό ρυθμό αύξησης, που αντανακλά το πώς ο ανταγωνισμός για καλούς χώρους έχει ανεβάσει τις τιμές σε όλη την αγορά. Τα καθαρά ενοίκια (λαμβάνοντας υπόψη τα κίνητρα) επίσης ενισχύονται, καθώς οι ιδιοκτήτες έχουν λιγότερη ανάγκη να προσφέρουν γενναιόδωρες συμβολές εξοπλισμού ή περιόδους χωρίς ενοίκιο σε μια αγορά που ευνοεί τους ίδιους.
Από την πλευρά του επενδυτή, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων της Jersey πιθανότατα έφτασαν στο χαμηλότερο σημείο τους και ξεκίνησαν να ανακάμπτουν. Η αύξηση των ενοικίων και το θετικότερο οικονομικό περιβάλλον (το ΑΕΠ της Jersey αυξήθηκε κατά +7,3% το 2023 policy.je και αναμένεται μείωση των επιτοκίων) βελτίωσαν τις προοπτικές. Μετά από μια περίοδο μαλακώματος των αποδόσεων το 2022–2023, οι αποδόσεις αρχίζουν να συρρικνώνονται ξανά στις αρχές του 2025 d2re.co.uk. Βιομηχανικές αναφορές δείχνουν ότι η εμπορική αγορά των Channel Islands είναι μπροστά από το Ηνωμένο Βασίλειο στον κύκλο, έχοντας πιθανώς φτάσει στον πάτο το 2024 d2re.co.uk. Ορισμένοι έξυπνοι επενδυτές που αγόρασαν γραφεία το 2023 σε χαμηλές τιμές βλέπουν τώρα συνολικές αποδόσεις άνω του 15% σε αυτές τις εξαγορές d2re.co.uk, χάρη στη συμπίεση των αποδόσεων και την αύξηση των ενοικίων. Για παράδειγμα, ένα δευτερεύον γραφείο που αγοράστηκε με υψηλή απόδοση και στη συνέχεια σημείωσε αύξηση ενοικίου 30% θα απέδιδε υπερβολικές αποδόσεις. Τέτοιες περιπτώσεις δεν πέρασαν απαρατήρητες και το επενδυτικό κλίμα βελτιώνεται. Υπάρχει ανανεωμένο ενδιαφέρον από τοπικές εταιρείες ακινήτων, κεφάλαια με έδρα τη Jersey και άτομα υψηλής καθαρής αξίας για επενδύσεις σε εμπορικά περιουσιακά στοιχεία, δεδομένου του χαμηλού ποσοστού κενών και της σταθερής μακροπρόθεσμης βάσης ενοικιαστών του νησιού (χρηματοοικονομικές εταιρείες, κυβέρνηση κ.λπ.). Παρ’ όλα αυτά, ο όγκος εμπορικών συναλλαγών παραμένει μέτριος – η αγορά είναι μικρή και μη ρευστοποιήσιμη, με μόνο λίγες μεγάλες πωλήσεις κάθε χρόνο.
Λιανικό εμπόριο και άλλοι εμπορικοί τομείς: Ο τομέας των λιανικών ακινήτων στο Τζέρσεϊ επικεντρώνεται στους εμπορικούς δρόμους του St. Helier. Έχει αντιμετωπίσει δυσκολίες λόγω του ηλεκτρονικού εμπορίου και της αργής επιστροφής της πεζοπορίας μετά τον COVID. Ωστόσο, το 2022–2023 σημειώθηκε ανάκαμψη για τα φυσικά καταστήματα καθώς ο τουρισμός επανήλθε και οι κάτοικοι επέστρεψαν στα καταστήματα και τα εστιατόρια. Τα βασικά καταστήματα λιανικής στην King Street και Queen Street έχουν διατηρήσει κυρίως τους ενοικιαστές τους (συμπεριλαμβανομένων αλυσίδων του Ηνωμένου Βασιλείου και τοπικών επιχειρήσεων), αν και δευτερεύουσες περιοχές λιανικής εξακολουθούν να έχουν κάποιες κενές θέσεις. Συνολικά, τα ενοίκια λιανικής παρέμειναν σχετικά σταθερά· οι ιδιοκτήτες είναι πιο ευέλικτοι στους όρους για να διατηρήσουν τις εγκαταστάσεις γεμάτες. Ο τομέας των φιλοξενίας (ξενοδοχεία, εστιατόρια, μπαρ) απόλαυσε μια ισχυρή ανάκαμψη – για παράδειγμα, ο τομέας ξενοδοχείων και εστιατορίων αυξήθηκε κατά ~20% το 2022 gov.je και συνέχισε να ανακάμπτει το 2023. Αυτή η βελτιωμένη κερδοφορία στηρίζει τις αξίες ακινήτων στον τομέα αυτό, και μερικά έργα ανακαίνισης ξενοδοχείων έχουν ξεκινήσει. Ο βιομηχανικός και αποθηκευτικός χώρος είναι εξαιρετικά περιορισμένος στο Τζέρσεϊ λόγω έλλειψης γης. Μικρές βιομηχανικές ζώνες στα περίχωρα του St. Helier και St. Saviour έχουν πλήρη πληρότητα και μεγάλες λίστες αναμονής, καθώς οι ανάγκες αποθήκευσης και διανομής (για αγαθά που εισάγονται στο νησί) παραμένουν. Τα ενοίκια για βιομηχανικές μονάδες είναι υψηλά ανά τετραγωνικό πόδι σε σύγκριση με το Ηνωμένο Βασίλειο, ενώ οποιαδήποτε σπάνια πώληση ελαφριάς βιομηχανικής περιοχής προσελκύει έντονο ενδιαφέρον. Συνοψίζοντας, όλοι οι υποτομείς του εμπορικού τομέα μοιράζονται ένα κοινό θέμα: περιορισμένη προσφορά. Με ελάχιστη νέα εμπορική ανάπτυξη τα πρόσφατα χρόνια (το 2023 και 2024 καταγράφηκαν χαμηλά επίπεδα νέων έργων σε γραφεία, λιανικό εμπόριο και βιομηχανικά), τα ποσοστά αδειανών ακινήτων στο Τζέρσεϊ παραμένουν χαμηλά σε όλες τις κατηγορίες savills.je. Αυτή η περιορισμένη προσφορά στηρίζει τις αξίες, αλλά ταυτόχρονα περιορίζει τις δυνατότητες ανάπτυξης και επέκτασης των επιχειρήσεων.
Προοπτικές για τα Εμπορικά Ακίνητα: Οι προοπτικές για την εμπορική ακίνητη περιουσία του Jersey είναι συγκρατημένα αισιόδοξες. Οι οικονομικές συνθήκες είναι ευνοϊκές (η χρηματοοικονομική βιομηχανία είναι κερδοφόρα και επεκτείνεται, η ανεργία είναι πολύ χαμηλή και οι προβλέψεις για το ΑΕΠ είναι θετικές gov.je). Η ζήτηση για ποιοτικούς εμπορικούς χώρους αναμένεται να παραμείνει ισχυρή. Η αγορά γραφείων αναμένεται να δει περαιτέρω αύξηση ενοικίων στο άμεσο μέλλον, αν και όχι τόσο εκρηκτικά όσο το προηγούμενο έτος, μόλις τα ενοίκια βρουν μια νέα ισορροπία. Κάποιες αυξήσεις ενοικίων με διψήφια ποσοστά εξακολουθούν να είναι στο προσκήνιο για μισθώσεις που λήγουν το 2025, ιδιαίτερα για ενοικιαστές σε παλαιότερα κτίρια που θα αντιμετωπίσουν τις τιμές της αγοράς μετά τη λήξη των μακροχρόνιων μισθώσεών τους d2re.co.uk. Από την άλλη πλευρά, αν τα επιτόκια μειωθούν και η χρηματοδότηση γίνει φθηνότερη, ίσως δούμε ένα ή δύο νέα έργα γραφείων να ξεκινούν μέχρι το 2026, κάτι που θα βοηθούσε τελικά στην εξισορρόπηση της αγοράς. Για τον λιανικό τομέα, η συνεχής ισχυρή απασχόληση και ο τουρισμός θα στηρίξουν τις επισκέψεις, αλλά οι δομικές αλλαγές σημαίνουν ότι οι ιδιοκτήτες ίσως επαναπροσδιορίσουν κάποιους εμπορικούς χώρους λιανικής (π.χ. σε χώρους εστίασης ή κατοικίες) ώστε να μειώσουν τα κενά ακίνητα. Τα βιομηχανικά ακίνητα θα παραμείνουν σε έλλειψη – κάθε ευκαιρία για δημιουργία νέων αποθηκών (μέσω αλλαγής ζωνοποίησης ή πολυώροφων εγκαταστάσεων) θα ήταν ευπρόσδεκτη από τους ενοικιαστές. Συνολικά, ο εμπορικός τομέας ακινήτων του Jersey αναμένεται να επωφεληθεί από την ισχυρή οικονομία του νησιού και την περιορισμένη προσφορά ακινήτων, αν και παραμένει ευαίσθητος σε παγκόσμιες οικονομικές τάσεις και σε τοπικές αλλαγές πολιτικής (όπως τυχόν νέους φόρους στα ακίνητα).
Αγορά Πολυτελών και Prime Ακινήτων
Ο τομέας πολυτελών ακινήτων στο Jersey – που περιλαμβάνει κατοικίες υψηλής κατηγορίας, προνομιακές τοποθεσίες και ακίνητα που απευθύνονται σε πλούσιους διεθνείς αγοραστές – έχει δείξει αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και ακόμη και δυναμική εν μέσω της ευρύτερης πτώσης της αγοράς. Το Jersey είναι ευρέως γνωστό ως καταφύγιο για άτομα με πολύ υψηλή καθαρή αξία (HNWIs) που αναζητούν μόνιμη κατοικία, λόγω του ελκυστικού τρόπου ζωής και του ευνοϊκού φορολογικού καθεστώτος. Αυτό έχει δημιουργήσει μια ξεχωριστή prime αγορά για πολυτελείς κατοικίες πολλών εκατομμυρίων λιρών, η οποία συχνά λειτουργεί σχετικά ανεξάρτητα από τη μαζική αγορά.
Κάτοικοι Υψηλής Αξίας (HVR) και η Επίδρασή τους: Το σχέδιο Υψηλής Αξίας Κατοικίας του Jersey (γνωστό και ως άδειες 2(1)(e)) επιτρέπει σε περιορισμένο αριθμό εύπορων ατόμων να μετεγκαθίστανται στο Jersey κάθε χρόνο, υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Οι νέοι κάτοικοι HVR πρέπει να αγοράσουν ή να κατασκευάσουν ακίνητο πάνω από μια ελάχιστη τιμή και να πληρώσουν σημαντικούς φόρους. Ιστορικά, αυτό το πρόγραμμα έχει τροφοδοτήσει σταθερά τη ζήτηση για πολυτελή ακίνητα: από το 2004, οι HVR έχουν αγοράσει 264 ακίνητα συνολικής αξίας άνω του £1 δισ. bailiwickexpress.com. Τα τελευταία χρόνια, οι αριθμοί έχουν διακυμανθεί – για παράδειγμα, 11 κάτοικοι υψηλής αξίας εγκρίθηκαν το 2022 (από ένα μέγιστο των 29 εγκρίσεων το 2018) bailiwickexpress.com. Το 2022, οι αγοραστές HVR αγόρασαν 14 ακίνητα συλλογικής αξίας £88,6 εκατομμυρίων (μέσος όρος ~£6,3 εκατ. το καθένα) bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Πρόκειται για σημαντικές συναλλαγές που στηρίζουν το ανώτατο τμήμα της αγοράς. Πολλές από αυτές τις αγορές αφορούν μεγάλες επαύλεις ή εκτεταμένες παραθαλάσσιες εκτάσεις, οι οποίες συχνά στη συνέχεια δέχονται περαιτέρω επενδύσεις σε ανακαινίσεις και τοπικές υπηρεσίες.
Αναγνωρίζοντας τη ζήτηση (και για να διασφαλιστεί ότι μόνο οι υπερ-ευκατάστατοι αιτούντες πληρούν τα κριτήρια), η κυβέρνηση του Τζέρσεϊ αύξησε τα ελάχιστα κριτήρια τιμής ακινήτου για νέους HVRs στα τέλη του 2023. Η απαιτούμενη επένδυση εκτινάχθηκε από £2,5 εκατομμύρια σε £3,5 εκατομμύρια για ένα σπίτι (και από £1,25 εκ. σε £1,75 εκ. για ένα διαμέρισμα) bailiwickexpress.com. Επίσης προτάθηκε η αύξηση της ελάχιστης ετήσιας φορολογικής συνεισφοράς από £145.000 σε £250.000 bailiwickexpress.com. Αυτές οι πολιτικές αλλαγές, που εγκρίθηκαν το 2024 statesassembly.je, ουσιαστικά σημαίνουν ότι το Τζέρσεϊ στοχεύει σε μια μικρότερη, ακόμη πιο εύπορη ομάδα μεταναστών. Βραχυπρόθεσμα αυτό προκάλεσε μια έξαρση σε πωλήσεις πολυτελών ακινήτων στα τέλη του 2024 και στις αρχές του 2025, καθώς κάποιοι αγοραστές έσπευσαν να πληρούν τα παλιά κριτήρια, ενώ άλλοι κάλυψαν τα νέα. Το αποτέλεσμα αποτυπώθηκε στα στατιστικά: η μέση τιμή για σπίτια με 4 υπνοδωμάτια εκτινάχθηκε κατά 36% από τρίμηνο σε τρίμηνο στο Α’ τρίμηνο του 2025 collascrill.com, καθοδηγούμενη από πολλαπλές πωλήσεις άνω των £3 εκατομμυρίων σε αγοραστές υψηλής αξίας nedbankprivatewealth.com. Αυτό υποδηλώνει ισχυρή εμπιστοσύνη και ζήτηση στο πολυτελές τμήμα παρότι η γενική αγορά παραμένει υποτονική. Πράγματι, ειδικοί σημείωσαν «αισθητή αύξηση των πωλήσεων μεγαλύτερων, υψηλής αξίας κατοικιών, γεγονός που υποδηλώνει ότι η εμπιστοσύνη παραμένει ισχυρή στην κορυφή της αγοράς» nedbankprivatewealth.com. Οι εύποροι αγοραστές φαίνεται να θεωρούν το ακίνητο στο Τζέρσεϊ ως αξιόλογη επένδυση και ασφαλές καταφύγιο, ακόμα και όταν οι αγοραστές της μέσης αγοράς ήταν πιο επιφυλακτικοί.
Χαρακτηριστικά της Αγοράς Πολυτελών Ακινήτων: Η αγορά πολυτελών ακινήτων του Jersey αποτελείται κυρίως από ευρύχωρα οικογενειακά σπίτια (συχνά με εκτεταμένους κήπους) στα πιο περιζήτητα σημεία του νησιού – για παράδειγμα, κτήματα στο St. Brelade ή στο St. Martin με θέα στη θάλασσα, ή ιστορικές επαύλεις στην ύπαιθρο. Περιλαμβάνονται επίσης διαμερίσματα-ρετιρέ υψηλών προδιαγραφών και κατοικίες μπροστά στη θάλασσα (αν και είναι λιγότερα). Πολλά από αυτά τα ακίνητα είναι «μη πληρούντα τις προϋποθέσεις» ή υπάγονται στην κατηγορία HVR, πράγμα που σημαίνει ότι μόνο αγοραστές με άδεια ή δικαίωμα αγοράς (συνήθως εύποροι νεοεισερχόμενοι) μπορούν να τα αγοράσουν. Οι τιμές κυμαίνονται από £2 εκατομμύρια έως και δεκάδες εκατομμύρια για τα πλέον σπάνια ακίνητα. Ο τομέας πολυτελείας επηρεάζεται από παγκόσμιους παράγοντες: αλλαγές στη φορολογική πολιτική του Ηνωμένου Βασιλείου ή γεωπολιτικές εξελίξεις μπορούν να οδηγήσουν σε εισροή πλούσιων ατόμων. Για παράδειγμα, οι αυστηρότεροι φορολογικοί κανονισμοί του Ηνωμένου Βασιλείου για τους “non-doms” και οι υψηλότεροι φόροι μεταβίβασης έχουν τα τελευταία χρόνια καταστήσει το Jersey σχετικά πιο ελκυστικό, συμβάλλοντας στην εισροή HVR savills.je savills.je. Οι περισσότεροι αιτούντες HVR προέρχονται από το Ηνωμένο Βασίλειο (η Αγγλία συγκεκριμένα αντιπροσώπευσε περίπου 134 από τους 180+ αιτούντες το 2013–2022) bailiwickexpress.com, με μια μειοψηφία από μέρη όπως η Ελβετία, το Χονγκ Κονγκ και οι ΗΠΑ. Αυτό σημαίνει ότι η πορεία της αγοράς πολυτελών ακινήτων του Jersey συνδέεται με την εμπιστοσύνη και την οικονομική κατάσταση των εξαιρετικά ευκατάστατων Βρετανών και διεθνών επενδυτών.
Τρέχουσα Επίδοση: Όπως αναφέρθηκε, το 2023–2024 οι τιμές των πολυτελών ακινήτων διατηρήθηκαν πιο σταθερές από ό,τι της ευρύτερης αγοράς. Ενώ οι τιμές των τυπικών κατοικιών μειώθηκαν κατά περίπου 8% το 2024, υπάρχουν ενδείξεις ότι οι αξίες στην κορυφαία κατηγορία παρέμειναν σταθερές ή αυξήθηκαν ελαφρώς. Τα σπίτια στην κατηγορία άνω των £5 εκατ. συχνά διαθέτουν μοναδικά χαρακτηριστικά (έκταση, θέα, ιδιωτικότητα) και είναι εξαιρετικά δυσεύρετα – οι ιδιοκτήτες τους σπάνια πιέζονται να πουλήσουν, ώστε οι τιμές είναι λιγότερο “ρευστές” σε σχέση με τα τυπικά σπίτια. Ο όγκος συναλλαγών στην κατηγορία πολυτελείας ήταν σχετικά υγιής: εκτός από τις HVR συναλλαγές, και τοπικοί υψηλόμισθοι καθώς και επαναπατριζόμενοι αντάλλασσαν πολυτελείς κατοικίες. Η «εμπιστοσύνη στην κορυφή» αντικατοπτρίζεται στις συνεχιζόμενες επενδύσεις – π.χ. μια συμβουλευτική ακινήτων πολυτελείας επεκτάθηκε ανοίγοντας γραφείο στο Jersey το 2023, δείχνοντας πίστη στην ανάπτυξη της αγοράς prime του νησιού luxuryguideusa.com.
Προοπτικές για τον Τομέα Πολυτελείας: Οι προοπτικές παραμένουν θετικές, αν και με ορισμένες αβεβαιότητες. Εξειδικευμένοι πράκτορες αναμένουν ότι η αγορά prime θα ξεπεράσει σε απόδοση τις υπόλοιπες: Η Savills σημείωσε ότι στις prime περιοχές του Ηνωμένου Βασιλείου (που σε ορισμένα σημεία μοιάζουν με τη Jersey), οι τιμές κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025 ήταν περίπου σταθερές σε ετήσια βάση, τη στιγμή που οι mainstream αγορές παρουσίασαν πτώση savills.je. Οι τιμές των πολυτελών κατοικιών στη Jersey πιθανότατα θα είναι πιο ανθεκτικές και θα ανακάμψουν ταχύτερα από τα μεσαίας κατηγορίας ακίνητα, λόγω της περιορισμένης προσφοράς και των αγοραστών που δεν επηρεάζονται τόσο από τα επιτόκια. Αν οι παγκόσμιες αγορές μετοχών και ομολόγων συνεχίσουν να βελτιώνονται το 2025–2026, οι HNWI θα έχουν περισσότερο κεφάλαιο να επενδύσουν σε ακίνητα. Η κυβέρνηση της Jersey επίσης προσπαθεί να διατηρήσει την ελκυστικότητά της – ενώ αυστηροποίησαν τους κανόνες HVR, αντιστάθηκαν στις εκκλήσεις για κατάργηση του φορολογικού συντελεστή 1% για τα HVRs, επικαλούμενοι τον ανταγωνισμό από άλλες δικαιοδοσίες bailiwickexpress.com. Η σταθερότητα, η ασφάλεια και τα φορολογικά πλεονεκτήματα του νησιού (φόρος εισοδήματος 20% με όριο στα περισσότερα έσοδα, χωρίς φόρο υπεραξίας ή κληρονομιάς) παραμένουν πόλος έλξης για τους υπερ-πλούσιους bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Ένα πιθανό αγκάθι θα μπορούσε να είναι αν πάρα πολλά πολυτελή ακίνητα βγουν ταυτόχρονα στην αγορά – για παράδειγμα, αν κάποιοι παλιοί ιδιοκτήτες πουλήσουν λόγω των πρόσφατων αυξήσεων τιμών. Ελλείψει αυτού, αναμένουμε μέτρια ανάπτυξη στον τομέα πολυτελείας κατά το 2025–2028. Ακίνητα άνω των, π.χ., £4 εκατομμυρίων θα μπορούσαν να δουν ετήσια αύξηση τιμής χαμηλού μονοψήφιου ποσοστού τα επόμενα χρόνια, σύμφωνα με ορισμένες προβλέψεις, έναντι σταθερότητας ή μέτριας αύξησης στη μαζική αγορά. Σε κάθε περίπτωση, ο εξειδικευμένος χαρακτήρας της αγοράς πολυτελείας σημαίνει ότι θα συνεχίσει να καθοδηγείται από ατομικές συνθήκες και τη μικρή ροή νέων HVR κάθε χρόνο, και όχι από τα θεμελιώδη της τοπικής οικονομίας.
Εξελίξεις Πολιτικής και Ρυθμιστικού Πλαισίου
Αρκετές πολιτικές και ρυθμιστικές αλλαγές της κυβέρνησης τα τελευταία 1–2 χρόνια έχουν σημαντικές επιπτώσεις για την κτηματαγορά της Jersey. Αυτά τα μέτρα στοχεύουν στην αντιμετώπιση της προσιτότητας της στέγης, στην παραγωγή εσόδων ή στη διασφάλιση της σταθερότητας της αγοράς. Παρακάτω συνοψίζουμε τις βασικές εξελίξεις και τον αναμενόμενο αντίκτυπό τους:
- Αλλαγές στο Χαρτόσημο και Τη Φορολογία: Από την 1η Ιανουαρίου 2023, η Τζέρσεϋ εισήγαγε υψηλότερο συντελεστή χαρτοσήμου/Φόρου Συναλλαγών Ακινήτων για αγορές ακινήτων που δεν αποτελούν κύρια κατοικία του αγοραστή stats.je. Αυτό το τέλος για “επιπλέον κατοικίες” (αντίστοιχο του βρετανικού επιπρόσθετου τέλους για δεύτερη κατοικία) αυξάνει το κόστος συναλλαγής για επενδυτές buy-to-let και αγοραστές εξοχικών κατοικιών, με στόχο τον περιορισμό της κερδοσκοπικής ζήτησης. Αντιθέτως, οι πρώτοι αγοραστές ενισχύθηκαν – από την 1η Ιανουαρίου 2024, το αφορολόγητο όριο χαρτοσήμου για αγορές πρώτου σπιτιού αυξήθηκε από £500k σε £700k stats.je stats.je. Αυτό επιτρέπει στους νέους αγοραστές να αγοράσουν σπίτια με μέτριο κόστος με μειωμένο φόρο, εξοικονομώντας έως £19.000 σε χαρτόσημο για ένα σπίτι των £700k (σε σύγκριση με το προηγούμενο καθεστώς). Αυτές οι αλλαγές μετατοπίζουν το πεδίο ελαφρώς υπέρ των ιδιοκατοίκων. Πρώιμα στοιχεία δείχνουν πως οι αγορές επενδυτών πράγματι μειώθηκαν το 2023 (μόνο ~10% των αγορών στο Α’ τρίμηνο του 2025 έγιναν από αγοραστές χωρίς πρόθεση μόνιμης διαμονής, μείωση 14 μονάδων από το 2023) stats.je, ενώ η δραστηριότητα πρώτων αγοραστών αυξήθηκε, όπως αναφέρεται. Μια άλλη αλλαγή που προκάλεσε συζήτηση υπήρξε η πρόταση για Εισαγωγή Φόρου Κεφαλαιουχικών Κερδών (CGT) στην ακίνητη περιουσία. Στα τέλη του 2024, υπό δημοσιονομική πίεση, ορισμένα μέλη της κυβέρνησης πρότειναν την καθιέρωση CGT στα μελλοντικά κέρδη από ακίνητα d2re.co.uk. Ο κλάδος αντέδρασε ανήσυχος: ειδικοί προειδοποίησαν πως ακόμη και η συζήτηση για τον CGT θα μπορούσε να «ενέχει τεράστιους κινδύνους οικονομικής ζημίας», ενδεχομένως να οδηγήσει πολλούς ιδιοκτήτες στην πώληση και να εντείνει περαιτέρω τους αποτρεπτικούς παράγοντες για επενδύσεις που ήδη υπάρχουν d2re.co.uk. Υποστήριξαν ότι αυτό θα μπορούσε να προκαλέσει μεγαλύτερο κύμα πωλήσεων, περαιτέρω πτώση τιμών και υπονόμευση της φήμης της Τζέρσεϋ ως φορολογικά σταθερό προορισμό d2re.co.uk. Μέχρι το 2025, η πρόταση για τον CGT δεν είχε υιοθετηθεί – φαίνεται πως έχει «παγώσει» λόγω αυτών των ανησυχιών. Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής πιθανόν να προσεγγίσουν κάθε τέτοιο φόρο με προσοχή, δεδομένης της «σεισμικής αλλαγής» που θα σήμαινε για τη φορολογική πολιτική της Τζέρσεϋ d2re.co.uk.
- Προσφορά Κατοικίας και Πρωτοβουλίες Προσιτής Στέγασης: Το νέο Συμβούλιο Υπουργών (εκλεγμένο το 2022) έχει καταστήσει τη στέγαση προτεραιότητα στη στρατηγική του πολιτική. Επιπλέον του σχήματος First Step shared-equity (που συζητήθηκε νωρίτερα), η κυβέρνηση προωθεί μεταρρυθμίσεις στον πολεοδομικό σχεδιασμό για να επιταχύνει την ανάπτυξη. Μια δέσμευση για «αναζωογόνηση του Σεντ Χέλιερ» υποδηλώνει κίνητρα για ανανέωση της πόλης και πυκνότερη στέγαση στο αστικό κέντρο policy.je. Οι φορείς υλοποίησης στέγασης του νησιού (Andium για τη στεγαστική πρόνοια και η Jersey Development Company για συγκεκριμένα οικόπεδα) έχουν έργα σε εξέλιξη για να προσθέσουν μονάδες, αν και αυτά απαιτούν χρόνο. Αναφορικά με την προσιτή στέγαση, τα εισοδηματικά όρια επιλεξιμότητας για κοινωνικά ενοίκια αναθεωρήθηκαν (π.χ. ένα άτομο με 3 παιδιά μπορεί να έχει εισόδημα έως ~£85k και να παραμένει επιλέξιμο) policy.je, ενώ συνεχίζεται η στήριξη σε πρωτοβουλίες όπως η βοήθεια προκαταβολής για αγοραστές πρώτης κατοικίας. Αν και αυτά δεν αλλάζουν άμεσα τις τιμές αγοράς, επηρεάζουν το ποιος μπορεί να έχει πρόσβαση σε στέγη και με τι κόστος.
- Ρύθμιση Κατοικιακής Μίσθωσης και Ιδιοκτητών: Όπως αναφέρθηκε στο τμήμα σχετικά με τα ενοίκια, μια εκτεταμένη μεταρρύθμιση της Νομοθεσίας Κατοικιακής Μίσθωσης βρίσκεται σε εξέλιξη για το 2025. Αναμένεται να ενισχύσει τα δικαιώματα των ενοικιαστών – πιθανότατα συμπεριλαμβάνοντας μεγαλύτερες προθεσμίες ειδοποίησης, πιθανή επιβολή ορίων στη συχνότητα αυξήσεων των ενοικίων και σαφέστερες υποχρεώσεις συντήρησης – ώστε να ευθυγραμμιστεί περισσότερο το Τζέρσεϊ με τις βέλτιστες πρακτικές άλλων χωρών. Η άδεια εκμίσθωσης (η απαίτηση να διαθέτει ο ιδιοκτήτης ετήσια άδεια για τη λειτουργία ενοικιαζόμενου ακινήτου) είναι πλέον υποχρεωτική policy.je. Το σύστημα αδειοδότησης, που εισήχθη το 2024, διασφαλίζει ότι όλα τα ενοικιαζόμενα ακίνητα πληρούν ελάχιστα πρότυπα (ασφάλεια, υγιεινή κ.λπ.) και επιτρέπει καλύτερη εποπτεία του τομέα ενοικιάσεων. Οι μη συμμορφούμενοι ιδιοκτήτες διατρέχουν τον κίνδυνο να χάσουν την άδειά τους. Αναμένεται ότι αυτό θα βελτιώσει σταδιακά την ποιότητα στην αγορά ενοικίων, αν και μπορεί να οδηγήσει οριακούς ιδιοκτήτες να αποχωρήσουν. Η πρόκληση για την κυβέρνηση είναι να ισορροπήσει μεταξύ προστασίας ενοικιαστών και διατήρησης της συμμετοχής των ιδιοκτητών. Τα επερχόμενα μέτρα σταθεροποίησης ενοικίων, εάν εφαρμοστούν, θα είναι σημαντικό βήμα – εξετάζονται διδάγματα από άλλες χώρες (π.χ. το πρόσφατο πείραμα με ανώτατο όριο ενοικίων στη Σκωτία) ώστε να αποφευχθούν αρνητικές συνέπειες d2re.co.uk. Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής συνεργάζονται με φορείς (ενώσεις ιδιοκτητών, ομάδες ενοικιαστών, οικονομολόγους) για να δημιουργήσουν λύση που περιορίζει την υπερβολική αύξηση ενοικίων χωρίς να «παγώσει» εντελώς την αγορά d2re.co.uk.
- Κανόνες Εξωτερικών Επενδύσεων και Ιδιοκτησίας: Το Τζέρσεϋ παραδοσιακά έχει περιορισμούς στην ιδιοκτησία ακινήτων για μη μόνιμους κατοίκους – μόνο οι ειδικευμένοι κάτοικοι ή οι αδειοδοτημένοι HVR μπορούν να αγοράσουν κατοικίες, γεγονός που ουσιαστικά ελέγχει τις ξένες επενδύσεις. Δεν έχουν γίνει σημαντικές αλλαγές σε αυτούς τους κανόνες πρόσφατα, εκτός από τη σκλήρυνση των κριτηρίων HVR (όπως συζητήθηκε), κάτι που μειώνει τον αριθμό των ξένων εισερχομένων αλλά αυξάνει την απαιτούμενη επένδυση. Δεν υπάρχει ένδειξη ότι το νησί ανοίγει ελεύθερα σε ξένους επενδυτές· παραμένει πολιτική η διοχέτευση αυτής της ζήτησης μέσω του καθεστώτος HVR, ώστε να ωφελεί τα δημόσια οικονομικά.
- Περιβαλλοντικά και Οικοδομικά Πρότυπα: Μια ενδιαφέρουσα εξέλιξη στον εμπορικό τομέα ήταν γύρω από τα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης (EPCs). Οι Αρχές είχαν εξετάσει τη νομοθέτηση για επιβολή ελάχιστων βαθμολογιών EPC για εμπορικά ακίνητα (παρόμοια με τους κανόνες του Ηνωμένου Βασιλείου όπου από το 2023, οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να ενοικιάζουν χώρους με EPC κάτω από Ε). Ωστόσο, η κυβέρνηση έκανε στροφή και αποφάσισε να μην υιοθετήσει αυτή τη νομοθεσία για την τρέχουσα θητεία μετά από αντίδραση του κλάδου d2re.co.uk. Η βιομηχανία ακινήτων είχε προειδοποιήσει για μη προβλεπόμενες συνέπειες αν τα κριτήρια του Ηνωμένου Βασιλείου εφαρμόζονταν αυστηρά στο παλαιότερο οικοδομικό απόθεμα του Τζέρσεϋ d2re.co.uk. Αντ’ αυτού, το Τζέρσεϋ θα επικεντρωθεί στη σταδιακή αναβάθμιση των οικοδομικών προτύπων. Παρ’ όλα αυτά, επενδυτές και τράπεζες ήδη αντιδρούν στην προσδοκία ότι θα τεθούν στο μέλλον απαιτήσεις EPC – ολοένα και περισσότερο προτιμούν ενεργειακά αποδοτικά κτίρια ή λαμβάνουν υπόψη το κόστος εκσυγχρονισμού d2re.co.uk. Έτσι, ενώ ακόμα δεν έχει τεθεί σε ισχύ κάποιος νόμος, αναμένεται μια τάση προς πιο «πράσινα» κτίρια, κάτι που ενδέχεται να επηρεάσει τις αξίες ακινήτων (με «green premium» για αποδοτικά κτίρια, «brown discount» για ενεργοβόρα στο μέλλον).
Συνοψίζοντας, το πολιτικό περιβάλλον στο Τζέρσεϋ εξελίσσεται για να αντιμετωπίσει τη διπλή πρόκληση της προσιτότητας στέγασης και της βιωσιμότητας της αγοράς. Μέτρα όπως οι υψηλότεροι φόροι στους επενδυτές, η στήριξη για αγοραστές πρώτης κατοικίας, οι αυστηρότεροι κανονισμοί ενοικίασης και η συζήτηση για φόρο υπεραξίας αντανακλούν μια έντονη εστίαση στον αντίκτυπο της αγοράς ακινήτων στην κοινωνία και την οικονομία. Για τους ενδιαφερόμενους, αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να πλοηγούνται σε μια αγορά που δεν καθοδηγείται μόνο από προσφορά και ζήτηση αλλά και από σημαντικές πολιτικές παρεμβάσεις. Η άμεση ενημέρωση για αυτές τις αλλαγές – και η συμμετοχή σε διαδικασίες διαβούλευσης – θα είναι σημαντική για επενδυτές και αναπτυξιακούς φορείς που δραστηριοποιούνται στο Τζέρσεϋ.
Προοπτικές Αγοράς (2025–2028)
Κοιτάζοντας μπροστά, η αγορά ακινήτων του Τζέρσεϋ διαγράφει μια περίοδο συγκρατημένης αισιοδοξίας σε συνδυασμό με διαρθρωτικές προκλήσεις. Οι προβλέψεις των ειδικών δείχνουν ότι τα χειρότερα της πρόσφατης ύφεσης μάλλον έχουν περάσει, αλλά δεν αναμένεται επιστροφή σε ταχείους ρυθμούς αύξησης τιμών βραχυπρόθεσμα. Αντίθετα, αναμένεται μια φάση μετριοπαθούς ανάπτυξης ή εδραίωσης, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρξουν σημαντικοί εξωτερικοί κραδασμοί. Εδώ συνοψίζουμε τις προοπτικές για τα επόμενα χρόνια:
- Τιμές Κατοικιών: Σύμφωνα με τις τελευταίες προβλέψεις του Fiscal Policy Panel (έως τον Μάιο 2024), οι τιμές κατοικιών στην Τζέρζι αναμένεται να παραμείνουν σχεδόν αμετάβλητες το 2024 (αλλαγή 0%), και στη συνέχεια να αυξηθούν κατά περίπου +2% το 2025 και ακόμη +2% το 2026 policy.je. Με άλλα λόγια, αναμένεται μια ήπια ανάκαμψη στις ονομαστικές τιμές από τα μέσα της δεκαετίας. Αυτό συνάδει με την άποψη ότι το 2023–2024 διόρθωσε την προηγούμενη υπερτίμηση και στη συνέχεια οι τιμές ίσως αυξηθούν λίγο ταχύτερα από τον πληθωρισμό. Μέχρι το 2027–2028, αν αυτή η πορεία διατηρηθεί, η Τζέρζι θα μπορούσε να δει σωρευτική αύξηση στις τιμές κατοικιών της τάξης των μεσαίων μονοψήφιων ποσοστών. Για σύγκριση, στη ευρύτερη αγορά του Ηνωμένου Βασιλείου, ορισμένες προβλέψεις εκτιμούν περίπου 20% σωρευτική αύξηση από το 2024 ως το 2028 (η Savills αναθεώρησε την πενταετή της πρόβλεψη για το ΗΒ σε +21.6% συνολικά savills.je, υποθέτοντας ότι τα επιτόκια θα μειώνονται σταθερά και η οικονομία θα παραμείνει ανθεκτική). Η ανάπτυξη στην Τζέρζι ίσως είναι λίγο χαμηλότερη λόγω των ήδη πολύ υψηλών τιμών και των συνεχιζόμενων προβλημάτων προσιτότητας, αλλά αναμένεται να ακολουθεί τους ίδιους βασικούς παράγοντες – δηλαδή, την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης των αγοραστών καθώς τα κόστη δανεισμού μειώνονται. Μια βασική παραδοχή είναι ότι μέχρι τα τέλη του 2024 ή το 2025, η Τράπεζα της Αγγλίας θα έχει ξεκινήσει να μειώνει το βασικό επιτόκιο, πράγμα που θα μεταφερθεί και στα επιτόκια στεγαστικών δανείων της Τζέρζι (τα τοπικά επιτόκια τείνουν να ακολουθούν τελικά τις τάσεις του ΗΒ nedbankprivatewealth.com). Τα χαμηλότερα στεγαστικά δάνεια θα αυξήσουν τη δυνατότητα αγορών των αγοραστών, αν και σταδιακά. Ο ρυθμός αύξησης των τιμών θα περιορίζεται από την ήδη πιεσμένη προσιτότητα στην Τζέρζι – ακόμα και με ελάφρυνση των επιτοκίων, τα νοικοκυριά μπορούν να προσφέρουν μέχρι ενός σημείου. Συνεπώς, είναι απίθανο να επιστρέψουμε σε διψήφιες ετήσιες αυξήσεις στη μέση περίοδο χωρίς μια δραστική έλλειψη προσφοράς ή έκρηξη εξωτερικής ζήτησης.
- Όγκος Πωλήσεων και Δραστηριότητα στην Αγορά: Το FPP επίσης προβλέπει ότι τα επίπεδα συναλλαγών ακινήτων θα επανέλθουν στα προ της πανδημίας επίπεδα περίπου το 2026 gov.je. Πρόκειται για σημαντική ανάκαμψη, δεδομένου του χαμηλού επιπέδου του 2023. Πριν την πανδημία (2018–2019) η Τζέρζι κατέγραφε περίπου 1.200–1.300 αγοραπωλησίες κατοικιών ετησίως. Η πρόβλεψη συνεπάγεται μια σταθερή αύξηση στη δραστηριότητα το 2025 και το 2026 καθώς επανέρχεται η εμπιστοσύνη. Τα πρώτα σημάδια το επιβεβαιώνουν: η έντονη αύξηση στις πωλήσεις του α’ τριμήνου 2025 (90% σε ετήσια βάση) υποδηλώνει δυναμική. Μέχρι το 2026–2027, αναμένεται μια υγιέστερη, πιο ρευστή αγορά με περισσότερους να καταχωρούν κατοικίες (λόγω βελτιωμένου κλίματος) και περισσότερους αγοραστές να μπορούν να ανταποκριθούν στις τιμές (λόγω ελαφρώς χαμηλότερων επιτοκίων και αύξησης των μισθών). Ένας αστάθμητος παράγοντας είναι οι γενικές εκλογές στην Τζέρζι το 2025 – ιστορικά, οι εκλογές μπορούν να επιφέρουν μια σύντομη παύση στην κτηματαγορά αν υπάρχει αβεβαιότητα πολιτικής. Παρόλα αυτά, δεδομένου ότι η στέγαση αποτελεί διακομματικό ζήτημα, όποια κυβέρνηση κι αν εκλεγεί πιθανόν να συνεχίσει τις τρέχουσες στρατηγικές, οπότε δεν αναμένουμε κάποια σημαντική αλλαγή πολιτικής που θα ανέτρεπε τις συναλλαγές. Γενικά, τα μεγέθη αναμένεται να ομαλοποιηθούν, κάτι που είναι θετικό για τους μεσίτες, τις τράπεζες και τους αγοραστές/πωλητές, καθώς μια ρευστή αγορά είναι και πιο αποτελεσματική αγορά.
- Προοπτικές Αγοράς Ενοικίων: Τα ενοίκια είναι κάπως πιο δύσκολο να προβλεφθούν λόγω των εν αναμονή πολιτικών παρεμβάσεων. Εάν εφαρμοστούν μέτρα σταθεροποίησης ενοικίων το 2025 που περιορίζουν το πόσο γρήγορα μπορούν οι ιδιοκτήτες να αυξήσουν τα ενοίκια στις υφιστάμενες μισθώσεις, τότε ο μέσος πληθωρισμός των ενοικίων μπορεί να παραμείνει περιορισμένος στον επίσημο δείκτη. Ωστόσο, οι δυνάμεις της αγοράς δείχνουν ανοδική πίεση: η διαθεσιμότητα κατοικιών προς ενοικίαση μπορεί να μειωθεί περαιτέρω (αν περισσότεροι ιδιοκτήτες πουλήσουν ή αλλάξουν χρήση των σπιτιών λόγω αδειοδότησης και χαμηλών αποδόσεων), και η ζήτηση θα παραμείνει υψηλή (ειδικά αν ο πληθυσμός αυξηθεί κατά μερικές εκατοντάδες ετησίως με περιορισμένη νέα κατασκευή). Συνολικά, μπορούμε να αναμένουμε μικρές ονομαστικές αυξήσεις στα ενοίκια (π.χ. 1–3% ετησίως) το 2025–2027 αν η οικονομία παραμείνει ισχυρή – κάτι που σε πραγματικούς όρους μπορεί να σημαίνει ότι τα ενοίκια μόλις και μετά βίας ακολουθούν τον πληθωρισμό. Η πολιτική περιορισμού των ενοικίων κοινωνικής κατοικίας στο 80% της αγοράς θα συνεχίσει να δίνει κάποια ανακούφιση ως προς την προσιτότητα στα χαμηλότερα επίπεδα, αλλά αυτό σημαίνει επίσης ότι οποιαδήποτε αύξηση ενοικίων στην αγορά ασκεί πίεση στις επιδοτήσεις κατοικίας του κράτους. Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής πιθανότατα θα παρακολουθούν στενά τον δείκτη προσιτότητας των ενοικίων. Μια ενδεχόμενη θετική εξέλιξη στον ορίζοντα: αν οι κυβερνητικές πρωτοβουλίες για ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών αποδώσουν (π.χ. αν ολοκληρωθούν αρκετές μεγάλες οικιστικές αναπτύξεις μεταξύ 2026–2028), θα μπορούσε να αυξηθεί ελαφρώς το ποσοστό κενών κατοικιών προς ενοικίαση και να μετριαστεί η αύξηση των ενοικίων. Προς το παρόν, όμως, σημαντική ένεση προσφοράς πριν το 2027 φαίνεται απίθανη λόγω των χρόνων υλοποίησης των έργων.
- Εμπορικός & Τομέας Γραφείων: Οι προοπτικές της αγοράς γραφείων είναι ισχυρές βραχυπρόθεσμα. Με ουσιαστικά καμία νέα ανέγερση γραφείων τουλάχιστον μέχρι το 2026 ή αργότερα, τα ενοίκια γραφείων στη Jersey θα μπορούσαν να φτάσουν νέα υψηλά το 2025–2026. Κάποιοι αναλυτές ανέμεναν τα ενοίκια για κύρια γραφεία να φτάσουν τις £50 ανά τετραγωνικό πόδι, και παρότι αυτό δεν έχει συμβεί ακόμη, παραμένει ένας εφικτός στόχος για τα επόμενα ένα ή δύο χρόνια δεδομένης της περιορισμένης προσφοράς d2re.co.uk. Αναμένουμε τα κύρια ενοίκια γραφείων να αυξηθούν περαιτέρω (αν και ίσως με χαμηλότερο ρυθμό από τα πρόσφατα άλματα 35%) έως ότου η νέα προσφορά μειώσει την πίεση. Οι κεφαλαιακές αξίες των κύριων γραφείων θα πρέπει να αυξηθούν καθώς τα ενοίκια ανεβαίνουν και οι απαιτήσεις απόδοσης των επενδυτών σταθεροποιούνται ή και μειώνονται. Οι επενδυτές είναι πιθανό να δώσουν μάχη για κάθε ποιοτικό ακίνητο που βγει στην αγορά, κάτι που μπορεί να συμπιέσει τις αποδόσεις από το περίπου 6–7% (το 2023) προς το 5–6% έως το 2025. Δευτερεύοντα γραφεία που μπορούν να ανακαινιστούν ίσως προσφέρουν υψηλές αποδόσεις, οπότε αναμένουμε συνεχιζόμενες συναλλαγές παλαιότερων κτιρίων προς μετατροπή ή αναβάθμιση. Από το 2027–2028, αν ολοκληρωθούν αρκετά νέα έργα γραφείων, η αγορά θα μπορούσε να εξισορροπηθεί, με το ποσοστό κενών να αυξάνεται ελαφρώς από το σχεδόν μηδέν σε ένα πιο φυσιολογικό ~5%. Αυτό θα ήταν μια υγιής ισορροπία, αποτρέποντας την εκτίναξη των ενοικίων και δίνοντας στους ενοικιαστές περισσότερες επιλογές.
Για την λοιπή εμπορική ακίνητη περιουσία, οι προοπτικές παραμένουν σταθερές. Το λιανικό εμπόριο αντιμετωπίζει μια διαρκή πρόκληση από τις διαδικτυακές αγορές, αλλά η κεντρική αγορά της Τζέρσεϊ θα συνεχίσει να αποτελεί τον βασικό λιανικό κόμβο του νησιού· ενδέχεται να δούμε μέτριες μειώσεις στα ενοίκια δευτερευουσών εμπορικών περιοχών, που όμως θα αντισταθμιστούν από ισχυρή ζήτηση για κύρια σημεία (ιδιαίτερα από καφέ, εστιατόρια και επιχειρήσεις με έμφαση στην εμπειρία). Οι βιομηχανικοί χώροι θα παραμείνουν αγορά του ιδιοκτήτη· κάθε ευκαιρία ανάπτυξης σύγχρονων αποθηκών πιθανότατα θα αξιοποιηθεί, χωρίς ωστόσο να διαφαίνεται κάποιο σημαντικό νέο έργο στον ορίζοντα. Οι προοπτικές των ακινήτων στον τομέα της φιλοξενίας εξαρτώνται από τον τουρισμό – αν ο αριθμός των επισκεπτών συνεχίσει να ανακάμπτει στα προ πανδημίας επίπεδα και να αυξάνεται (με νέα αεροπορικά δρομολόγια κ.λπ.), τα ξενοδοχεία και τα εστιατόρια θα ευημερούν, υποστηρίζοντας έτσι τις ακίνητες αξίες τους. Ίσως μάλιστα υπάρξει ενδιαφέρον για ανάπτυξη νέου ξενοδοχείου εάν η ανάπτυξη του τουρισμού το απαιτήσει έως το 2028.
- Τμήμα πολυτελείας & premium: Ο τομέας της πολυτελούς κατοικίας αναμένεται να συνεχίσει να ανθίζει, αν και με μικρό όγκο αγοραπωλησιών. Η γοητεία της Τζέρσεϊ για τους ευκατάστατους είναι διαχρονική – εκτός απροόπτου, άτομα με υψηλή καθαρή αξία θα συνεχίσουν να έρχονται, αν και σε περιορισμένο αριθμό. Η πρόσφατη αύξηση της ελάχιστης αξίας ακινήτου για HVR ίσως μειώσει ελαφρώς τις αφίξεις HVR τα επόμενα ένα με δύο χρόνια (καθώς μόνο όσοι προτίθενται να δαπανήσουν £3,5 εκατ.+ καλύπτουν τα κριτήρια), όμως αυτοί που θα έρθουν θα επενδύσουν ακόμη περισσότερα ανά άτομο. Αυτό θα μπορούσε ουσιαστικά να ωθήσει τις τιμές στην ανώτερη κατηγορία ακόμη ψηλότερα· για παράδειγμα, ακίνητα που παλαιότερα μπορεί να πωλούνταν για £3 εκατ. τώρα ίσως προσελκύουν αγοραστές που ανταγωνίζονται μεταξύ £4 εκατ. και άνω για να καλύψουν τα όρια και να υπερτερήσουν έναντι άλλων. Αναμένουμε συνεχιζόμενη αύξηση τιμών για «τρόπαια» κατοικίες – πιθανώς της τάξης μερικών ποσοστιαίων μονάδων ετησίως, με περιθώριο δυναμικών αυξήσεων αν βγουν στην αγορά εξαιρετικά σπάνια ακίνητα. Ο τομέας της πολυτελείας παραμένει επίσης αρκετά απομονωμένος από διακυμάνσεις των επιτοκίων (οι αγοραστές συχνά πληρώνουν μετρητοίς ή διαθέτουν μεγάλη ρευστότητα), επομένως θα συμβαδίζει κυρίως με τις τάσεις παγκόσμιου πλούτου. Αν τα διεθνή χρηματιστήρια και οι δείκτες πλούτου καταγράψουν άνοδο το 2025–2028, περιμένετε αντίστοιχη θετική πορεία στη ζήτηση πολυτελών κατοικιών στη Τζέρσεϊ. Αντιστρόφως, οποιαδήποτε παγκόσμια ύφεση που επηρεάζει τους εύπορους (π.χ. μεγάλη οικονομική κρίση) μπορεί να ανακόψει γρήγορα τη ζήτηση για premium ακίνητα, χωρίς αυτό να αποτελεί ιδιαίτερο ρίσκο για την Τζέρσεϊ.
- Κίνδυνοι και Απρόβλεπτοι Παράγοντες: Αρκετοί παράγοντες θα μπορούσαν να αλλάξουν αυτές τις προοπτικές. Αύξηση των επιτοκίων πέρα από τις προσδοκίες (αν ο πληθωρισμός αυξηθεί ξανά) θα επιβράδυνε εκ νέου τόσο τις αγορές κατοικιών όσο και τις εμπορικές αγορές. Παγκόσμια οικονομικά σοκ ή μια ύφεση στο Ηνωμένο Βασίλειο θα είχαν αλυσιδωτές επιπτώσεις (χαμηλότερη εμπιστοσύνη, ενδεχομένως λιγότερους μετανάστες και μειωμένη επέκταση των εταιρειών). Από πλευράς πολιτικής, αν το Τζέρσεϊ εισήγαγε φόρο υπεραξίας ακινήτων ή αυστηρούς ελέγχους στα ενοίκια, αυτό θα μπορούσε να ψυχράνει το επενδυτικό κλίμα και να μειώσει τη δραστηριότητα της αγοράς βραχυπρόθεσμα d2re.co.uk d2re.co.uk. Επιπλέον, η πληθυσμιακή πολιτική του Τζέρσεϊ θα είναι καθοριστική: αυτή τη στιγμή η καθαρή μετανάστευση είναι θετική και στηρίζει τη ζήτηση ακινήτων· ωστόσο, αν υπάρξουν πολιτικές ενέργειες για απότομο περιορισμό της μετανάστευσης, η ζήτηση κατοικιών θα μπορούσε να μετριαστεί με την πάροδο του χρόνου. Ένας άλλος αστάθμητος παράγοντας είναι ο πληθωρισμός κόστους κατασκευής – το χτίσιμο στο Τζέρσεϊ είναι ήδη πολύ ακριβό (η διαθεσιμότητα εργολάβων είναι περιορισμένη d2re.co.uk d2re.co.uk), και αν τα κόστη εκτοξευτούν παραπάνω, θα μπορούσαν να καθυστερήσουν ή να ακυρώσουν προγραμματισμένες αναπτύξεις, επιδεινώνοντας τα προβλήματα προσφοράς. Τέλος, η κλιματική αλλαγή και η περιβαλλοντική ρύθμιση ίσως αρχίσουν να διαφαίνονται – τα παραθαλάσσια ακίνητα ίσως αντιμετωπίσουν νέες απαιτήσεις ανθεκτικότητας, ενώ τα εμπορικά κτήρια μπορεί να χρειαστούν αναβαθμίσεις βιωσιμότητας, αυξάνοντας το κόστος αλλά και δημιουργώντας επενδύσεις στον πράσινο εκσυγχρονισμό.
Συμπέρασμα: Η αγορά ακινήτων του Τζέρσεϊ αναμένεται να εισέλθει σε περίοδο σταδιακής ανάκαμψης και σταθεροποίησης από το 2025 και μετά. Οι τιμές κατοικίας προβλέπεται να αυξηθούν μετρίως (σε ευθυγράμμιση με την αύξηση των εισοδημάτων) τα επόμενα χρόνια policy.je, μετά τη σημαντική διόρθωση που έχει βελτιώσει κάπως την προσιτότητα. Ο τομέας των ενοικίων θα παραμείνει υπό πίεση αλλά με αυξημένη ρυθμιστική εποπτεία για δίκαιη αντιμετώπιση. Τα εμπορικά ακίνητα, ειδικά τα γραφεία, διαφαίνεται να ζουν μια ευνοϊκή περίοδο για τους ιδιοκτήτες μέχρι να καλυφθεί η ζήτηση από τη νέα προσφορά, και τα πολυτελή ακίνητα του νησιού θα συνεχίσουν να προσελκύουν αγοραστές υψηλού προφίλ, ενισχύοντας το πάνω μέρος της αγοράς. Μέχρι το 2028, αναμένουμε μια αγορά ακινήτων στο Τζέρσεϊ που να είναι ελαφρώς πιο προσιτή για τους ντόπιους (λόγω αύξησης εσόδων και σταθερών τιμών), αλλά ακόμα premium, με υψηλή ζήτηση λόγω του περιορισμένου εδάφους και της ελκυστικότητας του νησιού. Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής θα πρέπει να συνεχίσουν να εξισορροπούν τη διαχείριση της ζήτησης και την επέκταση της προσφοράς, ώστε η αγορά να εξυπηρετεί τόσο τους επενδυτές όσο και την ευρύτερη κοινότητα.
Πηγές: Αναφορές της Μονάδας Στατιστικής του Jersey, ανάλυση της Επιτροπής Δημοσιονομικής Πολιτικής και εξειδικευμένο σχολιασμό αγοράς ενημέρωσαν αυτές τις προβλέψεις stats.je policy.je gov.je nedbankprivatewealth.com. Όπως πάντα, τα πραγματικά αποτελέσματα μπορεί να διαφέρουν εάν οι υποκείμενες παραδοχές αλλάξουν, αλλά η επικρατούσα άποψη δείχνει προς μια σταθερή έως ήπια ανοδική αγορά κατά την περίοδο 2025–2028 αντί για τη βίαιη αστάθεια της πρόσφατης περιόδου.
