Αγορά Ακινήτων στη Σαρδηνία 2025: Περιφερειακή Ανάλυση, Τάσεις & Προβλέψεις

Επισκόπηση της Αγοράς Ακινήτων της Σαρδηνίας το 2025

Η αγορά ακινήτων της Σαρδηνίας το 2025 παρουσιάζει υγιή ανάπτυξη, με την ισχυρή ζήτηση στα παραθαλάσσια και πολυτελή τμήματα να την οδηγεί. Η μέση τιμή κατοικίας σε όλο το νησί έφτασε περίπου τα 2.420 € ανά τετραγωνικό μέτρο στα μέσα του 2025, αντανακλώντας μια ~4,5% ετήσια αύξηση investropa.com investropa.com. Αυτό σηματοδοτεί κορύφωση των τελευταίων ετών, με τις τιμές να ανεβαίνουν σταθερά μετά από μια σύντομη πτώση στις αρχές του 2024 immobiliare.it. Η δραστηριότητα στις συναλλαγές ανέκαμψε μετά την πανδημία – το 2024 παρατηρήθηκε αύξηση του όγκου πωλήσεων (οι συνολικές πωλήσεις κατοικιών στην Ιταλία αυξήθηκαν ελαφρώς στις αρχές του 2024 μετά από μια ήπια επιβράδυνση το 2023) globalpropertyguide.com. Η έντονη αγοραστική ζήτηση, η περιορισμένη νέα δόμηση και ο ακμάζων τουριστικός τομέας συμβάλλουν στην ανοδική πίεση των τιμών.

Τάσεις ενοικίασης: Η αγορά ενοικίασης κατοικιών παρουσιάζει μικτή εικόνα. Σε όλο το νησί, τα ζητούμενα ενοίκια κυμάνθηκαν γύρω στα 13,5 € ανά τ.μ. το μήνα στα μέσα του 2025, που είναι στην πραγματικότητα περίπου 4% χαμηλότερα από ένα χρόνο πριν immobiliare.it. Τα ενοίκια είχαν εκτοξευθεί το 2022–2023 λόγω της αυξημένης τουριστικής ζήτησης, αλλά υποχώρησαν ελαφρώς μέχρι το 2025 καθώς περισσότερα ακίνητα ενοικίασης βγήκαν στην αγορά investropa.com. Παρ’ όλα αυτά, οι αποδόσεις ενοικίασης παραμένουν ελκυστικές σε δημοφιλείς περιοχές – για παράδειγμα, η πληρότητα βραχυχρόνιων ενοικιάσεων στο Αλγκέρο έφτασε το 77% με μέση ημερήσια τιμή περίπου 115 € το 2023 investropa.com, υποδεικνύοντας ισχυρές δυνατότητες εισοδήματος για ιδιοκτήτες εξοχικών κατοικιών. Συνολικά, η αγορά ακινήτων της Σαρδηνίας το 2025 χαρακτηρίζεται από αυξανόμενες τιμές πώλησης (ειδικά κατά μήκος των ακτών), σταθερά έως ελαφρώς μειούμενα ενοίκια, και εισροή ξένου ενδιαφέροντος, όλα στηριζόμενα στη διαχρονική ελκυστικότητα του νησιού ως τρόπου ζωής.

Βασικά στατιστικά αγοράς 2025: Μέση τιμή ~2.420 €/μ² (αύξηση 4,5% ετησίως) investropa.com· οι υψηλότερες τιμές πώλησης σε επαρχιακό επίπεδο στη Σάσσαρι (σχεδόν 3.000 €/μ² κατά μέσο όρο) και οι χαμηλότερες στο Οριστάνο (1.060 €/μ²) immobiliare.it. Οι αποδόσεις ενοικίων διαφέρουν σημαντικά, με τα τουριστικά hotspots να εξασφαλίζουν υψηλά ενοίκια (π.χ. 16–22 €/μ² σε περιοχές του βορρά), ενώ τα μακροχρόνια ενοίκια σε μικρές πόλεις μπορεί να είναι κάτω από 8 €/μ² immobiliare.it. Αυτές οι διαφορές αναδεικνύουν τη διπλή ταχύτητα της αγοράς της Σαρδηνίας: έναν ανθηρό παράκτιο και πολυτελή τομέα, και έναν πιο αργό αγροτικό ενδοχώρας τομέα που προσφέρει ευκαιρίες ευκαιρίας.

Ανάλυση Περιφερειακής Αγοράς

Η δυναμική της αγοράς ακινήτων της Σαρδηνίας διαφέρει σημαντικά ανά περιοχή. Ακολουθεί ανάλυση βασικών περιοχών – Κάλιαρι (νότος), Costa Smeralda και Gallura (βορειοανατολικά), Αλγκέρο (βορειοδυτικά), Όλμπια (βορειοανατολικά), Σάσσαρι (βορράς) και ενδοχώριες πόλεις – με τις ιδιαίτερες τάσεις τους για το 2025:

Κάλιαρι και Νότια Σαρδηνία (Πρωτεύουσα)

Κάλιαρι, η πρωτεύουσα και μεγαλύτερη πόλη του νησιού, αποτελεί το σημείο αναφοράς για τη νότια αγορά της Σαρδηνίας. Η μητροπολιτική περιοχή του Κάλιαρι παρουσιάζει μέτρια αύξηση τιμών και σταθερή ζήτηση για ενοικίαση. Τον Ιούνιο του 2025, η μέση τιμή κατοικίας στην επαρχία ήταν περίπου 2.213 €/μ², αυξημένη κατά 3,8% σε ετήσια βάση immobiliare.it. Αυτό είναι ελαφρώς κάτω από τον περιφερειακό μέσο όρο, γεγονός που δείχνει ότι το Κάλιαρι προσφέρει σχετικά προσιτές τιμές σε σύγκριση με τον ακριβό βορρά. Εντός της επαρχίας, οι παραθαλάσσιες περιοχές έχουν τις υψηλότερες τιμές – για παράδειγμα, η Πούλα (γνωστή για τις παραλίες και τα θέρετρα δυτικά του Κάλιαρι) είχε τον υψηλότερο μέσο όρο στα 2.680 €/μ² immobiliare.it. Αντίθετα, κάποια προάστια της ενδοχώρας όπως το Settimo San Pietro έχουν τιμές κοντά στα 1.300 €/μ² immobiliare.it, αναδεικνύοντας το εύρος επιλογών στην περιοχή του Κάλιαρι. Η πόλη του Κάλιαρι η ίδια έχει μέσο όρο ~2.600 €/μ² immobiliare.it, ενισχυμένη από τις αστικές παροχές, τα πανεπιστήμια και την αγορά εργασίας της.

Αγορά ενοικίων: Τα ενοίκια στην επαρχία Κάλιαρι αυξάνονται γρήγορα. Μέχρι τα μέσα του 2025, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο έφτασε τα 12,4 €/τ.μ., αυξημένο κατά 10,6% σε σχέση με ένα χρόνο πριν immobiliare.it – ένας από τους ταχύτερους ρυθμούς αύξησης ενοικίων στο νησί. Στην πόλη της Κάλιαρι, τα ενοίκια μακροχρόνιας μίσθωσης είναι τα υψηλότερα στο νότο (περίπου 13,3 €/τ.μ. για διαμερίσματα) immobiliare.it. Αυτό αντικατοπτρίζει τόσο τη σταθερή τοπική ζήτηση (φοιτητές, επαγγελματίες) όσο και τον ανταγωνισμό από τουριστικές ενοικιάσεις το καλοκαίρι. Δημοφιλείς παραθαλάσσιες πόλεις όπως οι Villasimius, Chia και Pula έχουν επίσης ισχυρές αγορές ενοικίασης διακοπών, δεδομένης της ελκυστικότητας της νότιας Σαρδηνίας για Ιταλούς και Ευρωπαίους παραθεριστές.

Προφίλ αγοραστών και τάσεις: Οι αγοραστές στην περιοχή της Κάλιαρι είναι ένα μείγμα ντόπιων και Ιταλών από την ηπειρωτική χώρα που αναζητούν εξοχική κατοικία. Το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών στο νότιο άκρο είναι πιο περιορισμένο σε σχέση με το βορρά – πρόσφατα στοιχεία έδειξαν ότι μόνο περίπου 5% των ξένων ερωτημάτων για ακίνητα στη Σαρδηνία αφορούσαν την περιοχή της Κάλιαρι, πολύ πίσω από το μερίδιο του βορρά unionesarda.it. Παρ’ όλα αυτά, η πρωτεύουσα επωφελείται από την καλύτερη υποδομή του νησιού όλο το χρόνο (διεθνές αεροδρόμιο, λιμάνια, νοσοκομεία) και μια διαφοροποιημένη οικονομία (κυβέρνηση, πανεπιστήμιο, υπηρεσίες). Συνεχιζόμενα αναπτυξιακά έργα – όπως η χρηματοδότηση αστικής αναγέννησης άνω των 35 εκατ. ευρώ για την Κάλιαρι και τα περίχωρα agenzianova.com – και βελτιώσεις στις συγκοινωνίες στηρίζουν αυτή την αγορά. Συνολικά, η αγορά ακινήτων της Κάλιαρι το 2025 είναι σταθερή και αναπτύσσεται με υγιή ρυθμό, με τη μεγαλύτερη ζήτηση για διαμερίσματα στην πόλη και παραθαλάσσια σπίτια στην ευρύτερη περιοχή της.

Costa Smeralda & Gallura (Βορειοανατολικός Διάδρομος Πολυτελείας)

Η βόρεια Σαρδηνία, η Costa Smeralda (Σμαραγδένια Ακτή) και η γύρω περιοχή της Γκαλούρα αποτελούν την πιο αποκλειστική αγορά ακινήτων του νησιού. Αυτή η περιοχή – που περιλαμβάνει τις Porto Cervo, Porto Rotondo, Arzachena, La Maddalena, Palau και κοντινές πολυτελείς περιοχές – έχει γνωρίσει εκρηκτική αύξηση τιμών και διεθνή ζήτηση. Το 2023, οι τιμές των πολυτελών ακινήτων στην Costa Smeralda αυξήθηκαν κατά 18%, η δεύτερη υψηλότερη αύξηση μεταξύ των αγορών πολυτελείας της Ιταλίας savills.ca. Μέχρι το τέλος του 2024, οι μέσες τιμές πολυτελών ακινήτων εδώ έφτασαν περίπου τα €13.000/τ.μ. – οι υψηλότερες στην Ιταλία, ακόμη και πάνω από την κορυφαία αγορά της Τοσκάνης savills.ca.

Τα τρέχοντα στοιχεία του 2025 επιβεβαιώνουν αυτή την τάση: στην Arzachena (τον δήμο που περιλαμβάνει το Porto Cervo), οι ζητούμενες τιμές κυμαίνονται κατά μέσο όρο γύρω στα €6.000 ανά τ.μ. immobiliare.it immobiliare.it, με τις υπερπολυτελείς βίλες να ξεπερνούν κατά πολύ αυτό το ποσό. Οι γειτονικές παραθαλάσσιες πόλεις επίσης διατηρούν κορυφαίες τιμές (π.χ. Golfo Aranci ~€4.350/τ.μ. immobiliare.it· Palau ~€4.300/τ.μ. immobiliare.it· San Teodoro ~€4.170/τ.μ. immobiliare.it). Αυτά τα παραθαλάσσια «διαμάντια» προσελκύουν μια παγκόσμια ελίτ – εύπορους αγοραστές από όλη την Ευρώπη, τη Μέση Ανατολή και τη Βόρεια Αμερική – που αναζητούν βίλες μπροστά στη θάλασσα, πανοραμική θέα και ιδιωτικότητα. Το αποτέλεσμα είναι μια περιορισμένη προσφορά ακινήτων-τρόπαιων. «Η περιορισμένη προσφορά και η υψηλή διεθνής ζήτηση» ήταν το κλειδί για την άνοδο των τιμών στην Costa Smeralda savills.ca. Ακόμη και το 2024, όταν οι όγκοι πωλήσεων μειώθηκαν ελαφρώς, οι τιμές και τα ενοίκια συνέχισαν να αυξάνονται σε αυτή την περιοχή savills.ca.

Ενοίκια και αποδόσεις: Η αγορά πολυτελών ενοικιάσεων έχει επίσης εκτοξευθεί. Τα ενοίκια στην Costa Smeralda διπλασιάστηκαν το 2023 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος savills.ca, αντανακλώντας μια εισροή τουριστών υψηλού επιπέδου. Οι καλοκαιρινές ενοικιάσεις βιλών στο Porto Cervo συχνά φτάνουν σε αστρονομικά εβδομαδιαία ποσά. Ένα μέτρο σύγκρισης: η Santa Teresa Gallura (κοντά) κατέγραψε τη μεγαλύτερη μηνιαία ζητούμενη τιμή ενοικίου στο νησί ~€34/μ² στα μέσα του 2025 immobiliare.it, ενδεικτικό του τι μπορούν να αποφέρουν οι βραχυχρόνιες πολυτελείς μισθώσεις σε μηνιαία βάση. Αυτό το υψηλής κατηγορίας τμήμα καθοδηγείται σε μεγάλο βαθμό από ξένους επισκέπτες, πολλοί από τους οποίους νοικιάζουν πριν αποφασίσουν να αγοράσουν.

Σημαντικές τάσεις: Το κύρος των ακινήτων της Costa Smeralda παραμένει αξεπέραστο στη Σαρδηνία. Πρόσφατες πωλήσεις που τράβηξαν τα φώτα της δημοσιότητας περιλαμβάνουν κτήματα πολλών εκατομμυρίων ευρώ (ένα παραθαλάσσιο συγκρότημα καταχωρήθηκε στα $185 εκατομμύρια, υπογραμμίζοντας το επίπεδο αυτής της αγοράς forbes.com). Μεγάλες διεθνείς εταιρείες (π.χ. Sotheby’s, Savills, Engel & Völkers) έχουν γραφεία εδώ για να εξυπηρετούν την πελατεία της υψηλής κοινωνίας. Η χαμηλή πυκνότητα δόμησης – χάρη στους αυστηρούς πολεοδομικούς κανόνες – διατηρεί την αποκλειστικότητα. Προχωρώντας, η προοπτική είναι συνεχής ισχύς: η ζήτηση από άτομα με πολύ υψηλή καθαρή αξία αναμένεται να παραμείνει υψηλή, και η Βόρεια Σαρδηνία θεωρείται όλο και περισσότερο ως ασφαλές καταφύγιο για επενδύσεις πολυτελείας, ισάξιο σε γοητεία με τη Λίμνη Κόμο της Ιταλίας ή τη Γαλλική Ριβιέρα savills.ca. Συνοψίζοντας, η Costa Smeralda το 2025 είναι αγορά πωλητή, που χαρακτηρίζεται από τιμές-ρεκόρ, ταχεία ανάπτυξη (+18% πέρυσι) savills.ca, και κυρίαρχη ξένη επιρροή.

Alghero και η βορειοδυτική ακτή

Στη βορειοδυτική ακτή της Σαρδηνίας, η Αλγκέρο ξεχωρίζει ως μια ζωντανή αγορά ακινήτων που συνδυάζει τουρισμό, πολιτισμό και σχετική προσιτότητα. Συχνά αποκαλείται «Μικρή Βαρκελώνη» λόγω της καταλανικής της κληρονομιάς, η Αλγκέρο προσελκύει τόσο διεθνείς αγοραστές εξοχικών κατοικιών όσο και συνταξιούχους που αναζητούν γοητεία και ευκολία. Οι αξίες των ακινήτων στην Αλγκέρο βρίσκονται σε άνοδο. Στα μέσα του 2025, οι μέσες τιμές είναι περίπου 2.965 € ανά τ.μ. immobiliare.it – σημαντικά πάνω από τον μέσο όρο της Σαρδηνίας, αν και περίπου στο μισό του επιπέδου της Costa Smeralda, τοποθετώντας την Αλγκέρο ως μεσαία-υψηλή κατηγορία. Τα ακίνητα στην παραλία και στο ιστορικό κέντρο της Αλγκέρο είναι ιδιαίτερα περιζήτητα, με διαμερίσματα και βίλες με θέα στη θάλασσα να έχουν υψηλές τιμές.

Ο τουρισμός ως μοχλός ανάπτυξης: Η ελκυστικότητα της Αλγκέρο στηρίζεται σε έναν ανθίζοντα τουριστικό τομέα. Η πόλη υποδέχτηκε πάνω από 212.000 τουρίστες το 2023 investropa.com, και τα τοπικά καταλύματα είχαν ποσοστά πληρότητας κοντά στο 80% στην υψηλή σεζόν investropa.com. Αυτή η εισροή έχει αυξήσει τη ζήτηση για ενοικιαζόμενα διαμερίσματα και εξοχικές κατοικίες. Οι επενδυτές αναγνωρίζουν την Αλγκέρο ως hotspot για βραχυχρόνιες μισθώσεις – η πόλη είχε 77% πληρότητα σε βραχυχρόνιες μισθώσεις με μέση τιμή περίπου 115 € σύμφωνα με τα στοιχεία του 2023 investropa.com. Τέτοια στοιχεία υποδηλώνουν σταθερές αποδόσεις ενοικίων, που με τη σειρά τους τροφοδοτούν τη ζήτηση ακινήτων και την αύξηση των τιμών. Αναμένεται ότι τόσο οι τιμές των ακινήτων όσο και τα ενοίκια στην Αλγκέρο θα συνεχίσουν να αυξάνονται παράλληλα με την τουριστική της ανάπτυξη investropa.com investropa.com.

Υποδομές και συνδεσιμότητα: Η Αλγκέρο γίνεται πιο προσβάσιμη. Η παρουσία του διεθνούς αεροδρομίου Alghero–Fertilia αποτελεί μεγάλο πλεονέκτημα, και υπάρχουν σχέδια για βελτίωση των συγκοινωνιακών συνδέσεων. Ιδιαίτερα, η κυβέρνηση της Σαρδηνίας ενέκρινε μια σιδηροδρομική γραμμή υδρογόνου αξίας 237,7 εκατ. ευρώ που θα συνδέει το κέντρο της Αλγκέρο με το αεροδρόμιο fuelcellsworks.com. Αυτό το καινοτόμο έργο (αναμένεται το 2026–2027) θα μειώσει τους χρόνους μετακίνησης και θα ενσωματώσει περαιτέρω την Αλγκέρο στα περιφερειακά δίκτυα μεταφορών. Επιπλέον, έχει σημειωθεί συνεργασία μεταξύ των αεροδρομίων Αλγκέρο (Fertilia) και Όλμπια investropa.com, με στόχο την αύξηση των επιλογών πτήσεων. Η καλύτερη συνδεσιμότητα έχει άμεσο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων: αυξάνει τη δεξαμενή των δυνητικών αγοραστών και ενοικιαστών που μπορούν να φτάσουν εύκολα στην περιοχή.

Πέρα από την Αλγκέρο – Τα κυριότερα σημεία του βορειοδυτικού τμήματος: Οι παραθαλάσσιες πόλεις της ευρύτερης επαρχίας Σάσσαρι επίσης αναπτύσσονται. Η Stintino, γνωστή για την παραλία La Pelosa, και το Castelsardo, μια γραφική πόλη-ακρόπολη, έχουν δει αυξημένο ενδιαφέρον. Το Castelsardo, για παράδειγμα, σημείωσε αύξηση 180% στις ερωτήσεις ξένων αγοραστών στις αρχές του 2023 unionesarda.it. Οι τιμές σε αυτές τις μικρότερες πόλεις (περίπου €1.900–€2.000/τ.μ. στο Castelsardo) παραμένουν λογικές immobiliare.it, υποδηλώνοντας καλή προοπτική αύξησης αξίας. Εν τω μεταξύ, η πόλη Σάσσαρι (ενδοχώρα) είναι αρκετά προσιτή (≈€1.330/τ.μ.) immobiliare.it και δεν έχει δει την ίδια ζήτηση – πολλοί νέοι Σασσαρέζοι στρέφονται στην Αλγκέρο ή φεύγουν για την ηπειρωτική Ιταλία, αλλά η αγορά της Σάσσαρι παραμένει σταθερή για όσους αναζητούν μεγαλύτερα σπίτια ή αστικά ενοίκια σε χαμηλότερο κόστος.

Συνολικά, η Αλγκέρο και το βορειοδυτικό τμήμα βρίσκονται σε άνοδο. Οι αγοραστές εδώ είναι συχνά ένα μείγμα από ξένους (Βόρειοι Ευρωπαίοι, Βρετανοί, μερικοί Αμερικανοί) και Ιταλούς (συμπεριλαμβανομένων επαναπατριζόμενων ή αυτών από την ηπειρωτική χώρα) που αναζητούν πολιτισμό και παραθαλάσσια ζωή χωρίς το υψηλό κόστος του βορειοανατολικού τμήματος. Με πολιτιστικά γεγονότα (η Αλγκέρο είναι γνωστή για τα φεστιβάλ και την ζωντανή παλιά πόλη) και αναβαθμίσεις υποδομών, αναμένεται συνεχιζόμενο ενδιαφέρον για την Αλγκέρο. Προσφέρει μια ισορροπία αυθεντικότητας, ανέσεων και επενδυτικής προοπτικής, καθιστώντας την μία από τις πιο ενδιαφέρουσες αγορές της Σαρδηνίας για το 2025 και μετά.

Όλμπια και περιοχές ανάπτυξης του βορειοανατολικού τμήματος

Η Όλμπια, που βρίσκεται στα βορειοανατολικά, είναι η πύλη της Σαρδηνίας και μια δυναμική αγορά ακινήτων από μόνη της. Ως έδρα του πιο πολυσύχναστου αεροδρομίου του νησιού (Αεροδρόμιο Όλμπια Κόστα Σμεράλντα) και ενός μεγάλου λιμανιού φέρι, η Όλμπια επωφελείται από εξαιρετική συνδεσιμότητα και έχει εξελιχθεί σε εμπορικό κέντρο της Γκαλούρα. Οι τιμές ακινήτων στην Όλμπια είναι ιδιαίτερα υψηλές, αντανακλώντας την εγγύτητά της στη λάμψη της Κόστα Σμεράλντα. Η μέση ζητούμενη τιμή στην πόλη είναι περίπου €3,446 ανά τ.μ. immobiliare.it, από τις υψηλότερες για οποιαδήποτε πόλη της Σαρδηνίας. Ακριβές οικιστικές περιοχές και νέες αναπτύξεις στα προάστια της Όλμπια συχνά διαθέτουν σύγχρονα διαμερίσματα και βίλες με θέα στη θάλασσα, στοχεύοντας τόσο σε ντόπιους όσο και σε αγοραστές εξοχικών κατοικιών.

Κινητήριοι μοχλοί αγοράς: Η ανάπτυξη της Όλμπια τροφοδοτείται από έναν συνδυασμό παραγόντων. Πρώτον, λειτουργεί ως βάση για όσους θέλουν πρόσβαση στις ανέσεις της Κόστα Σμεράλντα χωρίς τις υπερπολυτελείς τιμές – μπορείτε να βρείτε σύγχρονα διαμερίσματα ή βίλες σε ένα κλάσμα του κόστους του Πόρτο Τσέρβο, ενώ βρίσκεστε μόλις 20-30 λεπτά οδικώς από τα ελίτ θέρετρα. Δεύτερον, η οικονομία της Όλμπια (λιανικό εμπόριο, υπηρεσίες, βιομηχανία σκαφών αναψυχής) προσελκύει εσωτερική μετανάστευση, στηρίζοντας την αγορά κατοικίας όλο το χρόνο. Τέλος, οι βελτιώσεις στις υποδομές συνεχίζονται: η επέκταση του αεροδρομίου της Όλμπια με περισσότερες διεθνείς πτήσεις και ο εκσυγχρονισμός των λιμανιών της έχουν ενισχύσει το κύρος της. Η συνεργασία με το αεροδρόμιο του Αλγκέρο, όπως αναφέρθηκε, στοχεύει στην ενίσχυση των τουριστικών ροών σε όλη τη βορειοανατολική περιοχή investropa.com.

Σημεία ενδιαφέροντος γύρω από την Όλμπια: Αρκετές μικρότερες πόλεις στην περιοχή Όλμπια-Τέμπιο γνωρίζουν άνθηση:

Το Σαν Τεοντόρο (νότια της Όλμπια) είναι μια αγαπημένη παραθαλάσσια πόλη με τιμές γύρω στα €4,172/τ.μ. immobiliare.it, αντανακλώντας τη δημοτικότητά της τόσο στους Ιταλούς όσο και στους ξένους. Ο συνδυασμός νυχτερινής ζωής και φύσης (κοντά το θαλάσσιο πάρκο Ταβολάρα) το καθιστά κορυφαία επιλογή για εξοχικές κατοικίες.
Η Μποντόνι, ακριβώς κάτω από το Σαν Τεοντόρο, έχει επίσης ξεπεράσει τα €3,000/τ.μ. immobiliare.it. Και οι δύο έχουν δει νέα θέρετρα και οικιστικά συγκροτήματα να αναπτύσσονται τα τελευταία χρόνια.
Το Λόιρι Πόρτο Σαν Πάολο, μεταξύ Όλμπια και Σαν Τεοντόρο, προσφέρει πολυτελείς αναπτύξεις (μέσος όρος ~€3,649/τ.μ.) immobiliare.it, που συχνά προτιμώνται από Γερμανούς και Ελβετούς αγοραστές για την ηρεμία και τη θέα στο νησί Ταβολάρα.
Το Golfo Aranci και το Porto San Paolo βόρεια της Olbia αξίζουν επίσης αναφορά – οι τιμές στο Golfo Aranci (~4.350 €/μ²) αντικατοπτρίζουν τη μεταμόρφωσή του σε θέρετρο και προορισμό για εξοχικές κατοικίες immobiliare.it.

Προφίλ αγοραστή: Η περιοχή της Olbia προσελκύει ποικίλο μείγμα αγοραστών. Πολλές αγορές γίνονται από Ιταλούς της ηπειρωτικής χώρας (Μιλάνο, Ρώμη κ.λπ.) που διατηρούν εδώ μια εξοχική κατοικία για το καλοκαίρι. Υπάρχει επίσης έντονο ενδιαφέρον από το εξωτερικό (ιδιαίτερα από τη Βόρεια Ευρώπη) – το διεθνές αεροδρόμιο της Olbia έχει απευθείας πτήσεις από Γερμανία, Ηνωμένο Βασίλειο, Σκανδιναβία, φέρνοντας τουρίστες που συχνά γίνονται αγοραστές ακινήτων. Μάλιστα, η επαρχία Sassari (στην οποία ανήκει η Olbia μετά την αναδιοργάνωση των επαρχιών) συγκέντρωσε πάνω από το 4% όλων των αιτημάτων ξένων αγοραστών στην Ιταλία στις αρχές του 2023 gate-away.com, γεγονός που οφείλεται κυρίως στη γοητεία της Gallura.

Δεδομένου του περιορισμένου διαθέσιμου εδάφους για ανάπτυξη κοντά στην περιζήτητη ακτή (λόγω αυστηρών κανονισμών), η νέα οικοδόμηση στην περιοχή της Olbia είναι περιορισμένη. Αυτό διατηρεί τη διαθεσιμότητα χαμηλή. Οι τοπικοί αξιωματούχοι δίνουν επίσης έμφαση στη βιώσιμη ανάπτυξη – κάθε μεγάλο έργο εξετάζεται προσεκτικά για τις περιβαλλοντικές του επιπτώσεις. Αυτή η δυναμική αυξανόμενης ζήτησης που ξεπερνά τη νέα προσφορά υποδηλώνει ότι η Olbia και τα περίχωρά της θα συνεχίσουν σε ανοδική πορεία τιμών investropa.com. Η περιοχή προβλέπεται να παραμείνει ένα από τα πιο λαμπρά σημεία της αγοράς ακινήτων της Σαρδηνίας, με την ανάπτυξη να επεκτείνεται και σε μικρότερες κοινότητες στα βορειοανατολικά.

Πόλη Sassari και Εσωτερικές Περιοχές

Η Sassari, η δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της Σαρδηνίας, και οι αγροτικές εσωτερικές πόλεις αντιπροσωπεύουν τη πιο προσιτή πλευρά της αγοράς ακινήτων της Σαρδηνίας. Αυτές οι περιοχές δέχονται μικρότερη τουριστική επιρροή και, σε πολλές περιπτώσεις, αντιμετωπίζουν μείωση πληθυσμού, γεγονός που διατηρεί τις τιμές σχετικά χαμηλές.

Στην πόλη του Σάσσαρι, μια ενδοχώρα πρωτεύουσα νομού, η μέση τιμή κατοικίας είναι περίπου 1.300 €/μ² immobiliare.it – σχεδόν η μισή από τον περιφερειακό μέσο όρο και μόλις το ένα πέμπτο των επιπέδων της Costa Smeralda. Η αγορά εδώ καθοδηγείται κυρίως από ντόπιους τελικούς χρήστες. Νέες οικογένειες και επαγγελματίες εκτιμούν το χαμηλότερο κόστος και τις αστικές ανέσεις του Σάσσαρι (πανεπιστήμιο, νοσοκομεία, εμπόριο). Η αγορά ακινήτων της πόλης είναι σχετικά σταθερή με μέτρια ανάπτυξη. Η ζήτηση για ενοικίαση στο Σάσσαρι προέρχεται από φοιτητές και τοπικούς εργαζόμενους, διατηρώντας τα ενοίκια γύρω στα 8,5 €/μ² immobiliare.it – εξαιρετικά προσιτά με εθνικά κριτήρια. Παρά το ότι είναι η δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της Σαρδηνίας, το Σάσσαρι δεν παρουσιάζει μεγάλη εξωτερική ζήτηση· πολλοί Σαρδηνοί προτιμούν ακόμα το Κάλιαρι ή φεύγουν από το νησί για εργασία, περιορίζοντας την αύξηση αξίας των ακινήτων στο Σάσσαρι.

Επαρχιακές και ενδοχώρα πόλεις: Η ενδοχώρα και οι λιγότερο γνωστές κοινότητες της Σαρδηνίας προσφέρουν μερικά από τα φθηνότερα ακίνητα στη Δυτική Ευρώπη. Για παράδειγμα, στην επαρχία του Σάσσαρι, ο χαμηλότερος μέσος όρος δήμου ήταν το Giave με μόλις 277 €/μ² immobiliare.it immobiliare.it – ουσιαστικά συμβολική τιμή για παλιά πέτρινα σπίτια σε ένα χωριό που αποψιλώνεται πληθυσμιακά. Πολλές μικρές πόλεις στην κεντρική και νότια ενδοχώρα έχουν επίσης σπίτια που πωλούνται για μερικές δεκάδες χιλιάδες ευρώ (μερικές φορές και λιγότερο). Η επαρχία Oristano (κεντροδυτικά) έχει τη χαμηλότερη μέση τιμή επαρχίας ~1.062 €/μ² immobiliare.it, αντανακλώντας τη χαμηλή ζήτηση. Ακόμα και η πόλη του Oristano η ίδια είναι κάτω από 900 €/μ² κατά μέσο όρο investropa.com, και οι πόλεις στην επαρχία Nuoro (κεντρική Σαρδηνία) συχνά κυμαίνονται στα 500–800 €/μ² ή και χαμηλότερα.

Ο βασικός λόγος είναι η αποπληθυσμός. Οι αγροτικές περιοχές της Σαρδηνίας χάνουν κατοίκους (ιδιαίτερα νέους) προς τις πόλεις ή την ηπειρωτική χώρα, αφήνοντας πίσω έναν γηράσκοντα πληθυσμό investropa.com investropa.com. Με το 26,8% των Σαρδηνών άνω των 65 ετών το 2023 investropa.com, πολλά χωριά έχουν μεγαλύτερη προσφορά κατοικιών από τη ζήτηση. Υπηρεσίες όπως σχολεία και νοσοκομεία έχουν μειωθεί, μειώνοντας περαιτέρω την ελκυστικότητα για νεότερους αγοραστές investropa.com. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές ακινήτων στη ρουστίκ Σαρδηνία συχνά παραμένουν στάσιμες ή αυξάνονται ελάχιστα, κατά 1–2% ετησίως, μετά βίας ακολουθώντας τον πληθωρισμό investropa.com. Σε ορισμένα μέρη, οι αξίες είναι ουσιαστικά στάσιμες – ή ακόμα και διαπραγματεύσιμες πολύ κάτω από τις αναγραφόμενες τιμές – καθώς οι πωλητές υπερτερούν κατά πολύ των αγοραστών.

Προσπάθειες αναζωογόνησης των αγορών της ενδοχώρας: Για να αντιμετωπιστούν αυτές οι τάσεις, ορισμένες πόλεις της Σαρδηνίας έχουν ξεκινήσει προγράμματα «σπίτι με 1€» για να προσελκύσουν νέους κατοίκους και επενδυτές. Το 2025, το πρόγραμμα σπιτιών με 1€ είναι ενεργό στη Nulvi (επαρχία Sassari) και στην Ollolai (επαρχία Nuoro) idealista.it. Στο πλαίσιο αυτής της πρωτοβουλίας, οι πόλεις πωλούν εγκαταλελειμμένα παλιά σπίτια για συμβολικό ποσό 1€, με την προϋπόθεση ότι οι αγοραστές δεσμεύονται να τα ανακαινίσουν εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος (συχνά 1-3 χρόνια) και να καταβάλουν εγγυητική επιστολή idealista.it idealista.it. Ο στόχος είναι να επανακατοικήσουν τα ιστορικά κέντρα και να τονώσουν την τοπική οικονομία. Αυτές οι προσφορές έχουν προσελκύσει ενδιαφέρον από το εξωτερικό – για παράδειγμα, η Ollolai απέκτησε διεθνή προσοχή (ακόμα και ριάλιτι σόου «The Italian Dream») και σημείωσε αύξηση ερωτημάτων, ιδιαίτερα από Αμερικανούς που αναζητούν μια πιο απλή ζωή idealista.it idealista.it. Αν και δεν πρόκειται για φαινόμενο μαζικής αγοράς, τα σπίτια του 1€ και άλλα κίνητρα (όπως φορολογικά μπόνους για ανακαινίσεις) φέρνουν σταδιακά νέο αίμα σε ορισμένα χωριά.

Γενικά, η ενδοχώρα της Σαρδηνίας προσφέρει ευκαιρίες για τολμηρούς επενδυτές/ανακαινιστές. Μπορεί κανείς να βρει αγροτόσπιτα (“stazzi”) με γη, ή ολόκληρα σπίτια σε χωριά στην τιμή ενός μεταχειρισμένου αυτοκινήτου. Ορισμένοι ξένοι και απόδημοι εκμεταλλεύονται αυτές τις χαμηλές τιμές, μετατρέποντας ακίνητα σε B&B, αγροτουριστικά ή ενοικιαζόμενα για διακοπές που απευθύνονται σε εξειδικευμένο τουρισμό (π.χ. πεζοπορία, ποδηλασία, πολιτιστικός τουρισμός). Επιπλέον, η άνοδος της εξ αποστάσεως εργασίας έχει οδηγήσει μια μικρή ροή ψηφιακών νομάδων να εξετάζουν την ενδοχώρα της Σαρδηνίας – ακόμη και η περιφερειακή κυβέρνηση χορήγησε πρόγραμμα με δωρεάν διαμονή για απομακρυσμένους εργαζόμενους το 2023 investropa.com, τονίζοντας την προσπάθεια να δοθεί ζωντάνια σε αραιοκατοικημένες περιοχές.

Περίληψη για τις εσωτερικές αγορές: Παραμένουν αγορές αγοραστών με τεράστιες δυνατότητες αξίας αλλά και προκλήσεις. Οι βασικές παροχές μπορεί να είναι μακριά, η μεταπώληση ίσως είναι δύσκολη, και πρέπει κανείς να είναι έτοιμος να ενταχθεί σε μικρές κοινότητες. Οι τιμές είναι οι χαμηλότερες στο φάσμα της ιταλικής αγοράς ακινήτων – σε ακραία περίπτωση, το χωριό Villamar στη Sud Sardegna έχει σπίτια γύρω στα €180/τ.μ. κατά μέσο όρο investropa.com. Ενώ η παραλιακή Σαρδηνία εκτοξεύεται, η ενδοχώρα παραμένει ήσυχη. Η εστίαση της περιφερειακής κυβέρνησης στη βελτίωση των εσωτερικών υποδομών (δρόμοι, συνδεσιμότητα στο διαδίκτυο, κ.λπ.) και στην προώθηση του τουρισμού πολιτιστικής κληρονομιάς θα μπορούσε σταδιακά να βελτιώσει αυτές τις αγορές. Προς το παρόν, προσφέρουν μια έντονη αντίθεση: ένα νησί με λαμπερές ακτές έχει επίσης πόλεις που κυριολεκτικά χαρίζουν σπίτια – απεικονίζοντας τη διπλή πραγματικότητα της Σαρδηνίας το 2025.

Τύποι και Τμήματα Ακινήτων

Οι προσφορές ακινήτων της Σαρδηνίας καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα τύπων ακινήτων, καθένα με τη δική του δυναμική αγοράς. Εδώ αναλύουμε βασικά τμήματα – κατοικίες, πολυτελείς βίλες, ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, επενδυτικά/επαγγελματικά ακίνητα και αγροτικές εκτάσεις – και αναλύουμε πώς τα πήγε το καθένα το 2025:

Κατοικίες (Κύριες Κατοικίες): Αυτή η κατηγορία περιλαμβάνει διαμερίσματα και σπίτια που κατοικούνται από ντόπιους ή εγχώριους αγοραστές ως κύρια κατοικία. Σε πόλεις όπως το Κάλιαρι, το Σάσσαρι, το Οριστάνο και το Νουόρο, τα διαμερίσματα είναι ο κανόνας. Αυτές οι αγορές επηρεάζονται από τα εισοδήματα των σαρδηνιακών νοικοκυριών και τα επιτόκια. Οι πρόσφατες αυξήσεις επιτοκίων (σύσφιξη ΕΚΤ το 2022–24) είχαν ψυκτική επίδραση στις συναλλαγές κατοικιών στην Ιταλία ajo.casa, και η Σαρδηνία δεν αποτέλεσε εξαίρεση – το 2023 παρατηρήθηκε μια μικρή πτώση στις πωλήσεις, ειδικά στα αστικά κέντρα, καθώς τα στεγαστικά δάνεια έγιναν ακριβότερα. Παρ’ όλα αυτά, η ζήτηση για κύριες κατοικίες παραμένει σταθερή. Περίπου 75-76% των ιταλικών νοικοκυριών είναι ιδιοκτήτες κατοικίας globalpropertyguide.com, και οι Σαρδηνοί εκτιμούν παρόμοια την ιδιοκτησία. Στο Κάλιαρι και το Σάσσαρι, πολλοί αγοραστές πρώτης κατοικίας αναζητούν διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων στην κατηγορία €150–300k, ενώ οικογένειες μπορεί να αγοράσουν μεζονέτες σε προάστια (συχνά σε χαμηλότερες τιμές €1.500/μ²). Η αύξηση των τιμών σε αυτό το τμήμα είναι ήπια: Οι ονομαστικές αξίες στα περισσότερα μη τουριστικά προάστια αυξάνονται κατά 1-3% ετησίως ansa.it. Αξιοσημείωτο είναι ότι το απόθεμα ενοικιαζόμενων κατοικιών είναι περιορισμένο – έχει παρατηρηθεί έλλειψη προσιτών ενοικίων από παρατηρητές ingenio-web.it, εν μέρει επειδή κάποιοι ιδιοκτήτες στρέφονται στις τουριστικές μισθώσεις. Αυτό διατηρεί τις αποδόσεις ενοικίων για κύριες κατοικίες σχετικά ελκυστικές (στην πόλη του Κάλιαρι, ένα διαμέρισμα €200k μπορεί να ενοικιαστεί για ~€800/μήνα, απόδοση ~4,8% μικτή). Συνολικά, η βασική αγορά κατοικίας της Σαρδηνίας είναι σταθερή, με τοπική ζήτηση, και προσφέρει πολύ χαμηλότερο κόστος αγοράς από τις μεγάλες ιταλικές πόλεις (π.χ. €2.200/μ² στο Κάλιαρι έναντι €4.000+ στο Μιλάνο savills.ca savills.ca).
Πολυτελείς Βίλες και Πρωτοκλασάτα Εξοχικά: Η Σαρδηνία είναι φημισμένη για τα πολυτελή ακίνητά της, από σύγχρονες παραθαλάσσιες βίλες μέχρι ιστορικές επαύλεις. Αυτό το τμήμα, συγκεντρωμένο στην Costa Smeralda και σε επιλεγμένους παραθαλάσσιους θύλακες, ανθεί. Οι τιμές για πολυτελείς βίλες ξεκινούν συνήθως γύρω στο €1 εκατομμύριο και μπορούν να ξεπεράσουν τα €10 εκατομμύρια σε κορυφαίες τοποθεσίες investropa.com. Τα ακίνητα-τρόπαια συχνά διαθέτουν ιδιωτικές πισίνες, εκτενείς μεσογειακούς κήπους και άμεση πρόσβαση στην παραλία investropa.com. Οι διεθνείς αγοραστές κυριαρχούν σε αυτή την αγορά, αποτελώντας μεγάλο μερίδιο των συναλλαγών υψηλής αξίας savills.ca investropa.com. Πάνω από το 40% των αγοραστών ακινήτων κύρους σε ορισμένες αγορές πολυτελείας της Ιταλίας είναι ξένοι savills.ca, και η Σαρδηνία είναι παρόμοια – εύπορα άτομα από την Ευρώπη (Ηνωμένο Βασίλειο, Γερμανία, Γαλλία, Ελβετία, Σκανδιναβία) και πέραν αυτής (ΗΠΑ, Μέση Ανατολή) επενδύουν εδώ για τον τρόπο ζωής και την αποκλειστικότητα. Το περασμένο έτος σημειώθηκε εξαιρετική ανάπτυξη: οι τιμές κύρους στην Costa Smeralda +18% το 2023 savills.ca, ενώ και άλλες πολυτελείς περιοχές όπως το Porto Rafael, το Porto Rotondo και η Chia σημείωσαν επίσης ισχυρή άνοδο. Με περιορισμένη νέα δόμηση (οι τοπικοί κανονισμοί περιορίζουν αυστηρά την ανέγερση νέων παραθαλάσσιων βιλών), η ζήτηση υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά investropa.com, δημιουργώντας μια «τέλεια καταιγίδα» για άνοδο τιμών. Για το 2025 και μετά, οι ειδικοί προβλέπουν συνεχιζόμενη (έστω και ελαφρώς πιο μετριοπαθή) αύξηση στις τιμές πολυτελείας, τροφοδοτούμενη από τη «σταθερή ζήτηση για αποκλειστικά ακίνητα» cushmanwakefield.com. Οι πολυτελείς ενοικιάσεις είναι μια ακόμη πτυχή – πολλοί ιδιοκτήτες νοικιάζουν τις βίλες τους για €5.000–€15.000 την εβδομάδα το καλοκαίρι, κάτι που μπορεί να αποφέρει σημαντικό εισόδημα, αν και η διαχείριση είναι απαιτητική. Συνολικά, ο τομέας πολυτελείας της Σαρδηνίας είναι ένας από τους ισχυρότερους στην Ιταλία – μια ασφαλής επένδυση για όσους στοχεύουν στην κορυφή, με το νησί να κατατάσσεται σταθερά ανάμεσα στους κορυφαίους προορισμούς εξοχικής κατοικίας για τους παγκόσμιους UHNWIs.
Ενοικιαζόμενα για Διακοπές και Ακίνητα Διακοπών: Ένα τεράστιο ποσοστό της αγοράς ακινήτων στη Σαρδηνία αγοράζεται με σκοπό την ενοικίαση σε τουρίστες. Σε αυτά περιλαμβάνονται διαμερίσματα, σπίτια σε χωριά και βίλες που προορίζονται ειδικά για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις τύπου Airbnb/Booking ή εποχιακή χρήση. Τα ακίνητα για ενοικίαση διακοπών έχουν γνωρίσει άνθηση τα τελευταία χρόνια. Οι αφίξεις τουριστών έφτασαν σε ιστορικά υψηλά το 2024 ansa.it, και οι ταξιδιώτες αναζητούν όλο και περισσότερο ιδιωτικά καταλύματα αντί για ξενοδοχεία investropa.com. Αυτή η τάση έχει ωθήσει επενδυτές να αγοράζουν ακίνητα σε δημοφιλείς περιοχές όπως το Αλγκέρο, η Όλμπια, το Πάλαου, η Σάντα Τερέζα και οι νότιες παραλίες για εισόδημα από ενοίκια. Τα οικονομικά δεδομένα είναι ελκυστικά: οι αποδόσεις από βραχυχρόνιες ενοικιάσεις συχνά ξεπερνούν τις μακροχρόνιες. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα με 2 υπνοδωμάτια στην Παλιά Πόλη του Αλγκέρο μπορεί να αποφέρει πάνω από 1000€ την εβδομάδα το καλοκαίρι. Σύμφωνα με τα στοιχεία, οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις στο Αλγκέρο είχαν 77% πληρότητα και 115€ μέση ημερήσια τιμή το καλοκαίρι του 2023 investropa.com. Πλατφόρμες όπως Airbnb, Vrbo και τοπικά πρακτορεία γνωρίζουν άνθηση, με χιλιάδες καταχωρήσεις σε όλη τη Σαρδηνία. Αυτή η έκρηξη στις ενοικιάσεις διακοπών έχει αυξήσει τις τιμές στις παραθαλάσσιες πόλεις, καθώς οι αγοραστές λαμβάνουν υπόψη τα έσοδα από ενοίκια. Ακόμα και στην ενδοχώρα, πόλεις σε τουριστικές διαδρομές (όπως το Ντοργκάλι κοντά στην Κάλα Γκονονέ ή το Οροζέι) έχουν δει ενδιαφέρον για μετατροπές σε B&B. Ωστόσο, οι επενδυτές πρέπει να προσέχουν τις εξελισσόμενες ρυθμίσεις: η Ιταλία εισήγαγε εθνικό μητρώο για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις (κωδικός CIN) τον Σεπτέμβριο του 2024 ώστε να καταστούν υποχρεωτικές οι εγγραφές όλων των ενοικιαζόμενων διακοπών ajo.casa. Επίσης, η ενοικίαση άνω των 4 ακινήτων χωρίς επαγγελματική άδεια επιφέρει πλέον βαριά πρόστιμα lodgecompliance.com. Αυτοί οι κανόνες στοχεύουν στην αύξηση της διαφάνειας (και της φορολογικής συμμόρφωσης) στον τομέα των ενοικιαζόμενων διακοπών. Οι περιφερειακές αρχές της Σαρδηνίας γενικά καλωσορίζουν τις ενοικιάσεις διακοπών καθώς αποκεντρώνουν τη δαπάνη των τουριστών, αλλά δημοφιλείς πόλεις ίσως εξετάσουν όρια αν η τοπική προσφορά κατοικιών πιεστεί. Συνοψίζοντας, τα ακίνητα διακοπών παραμένουν μια προσοδοφόρα κατηγορία, με υψηλή ζήτηση το 2025 – ωστόσο οι ιδιοκτήτες πρέπει να παρακολουθούν τις ρυθμίσεις και την εποχικότητα (οι εβδομάδες αιχμής του καλοκαιριού είναι «χρυσωρυχεία», αλλά η πληρότητα το χειμώνα σε πολλές τουριστικές περιοχές πέφτει απότομα).
Επενδυτικά και Εμπορικά Ακίνητα: Ενώ η ερώτηση του χρήστη εστιάζει κυρίως σε κατοικίες, αξίζει να σημειωθεί η κατάσταση των επενδυτικών ακινήτων (που μπορεί να περιλαμβάνουν πολυκατοικίες, οικόπεδα ανάπτυξης, ξενοδοχεία και άλλα εμπορικά ακίνητα). Η Σαρδηνία δεν είναι σημαντικό βιομηχανικό/εμπορικό κέντρο, αλλά οι επενδύσεις που σχετίζονται με τον τουρισμό είναι σημαντικές. Την περίοδο 2023–2025 σημειώθηκαν πολλαπλές εξαγορές/αναβαθμίσεις ξενοδοχείων και θέρετρων, ειδικά καθώς ο τομέας των ταξιδιών ανέκαμψε. Διεθνείς ξενοδοχειακές αλυσίδες και ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια έχουν δείξει ενδιαφέρον για boutique ξενοδοχεία στο Αλγκέρο, το Κάλιαρι και πολυτελή θέρετρα στην Κόστα Σμεράλντα. Για μεμονωμένους επενδυτές, «επενδυτικά ακίνητα» συχνά σημαίνει αγορά για ανακαίνιση και μεταπώληση (flips) ή αγορά για ενοικίαση. Τα έργα ανακαίνισης είναι δημοφιλή λόγω των διάφορων φορολογικών μπόνους για ανακαίνιση και ενεργειακή απόδοση στην Ιταλία (αν και το γενναιόδωρο πρόγραμμα “Superbonus 110%” έληξε το 2023, εξακολουθούν να υπάρχουν κίνητρα). Κατά μέσο όρο, μια ανακαίνιση στη Σαρδηνία κοστίζει περίπου €30.000 (σύμφωνα με ορισμένες εκτιμήσεις) investropa.com, αλλά μπορεί να προσθέσει σημαντική αξία, ειδικά για ακίνητα με χαρακτήρα κοντά σε τουριστικές ζώνες. Μια άλλη οπτική: αποδόσεις ενοικίασης στα κέντρα των πόλεων. Σύμφωνα με μία ανάλυση, οι αποδόσεις ενοικίασης στο Κάλιαρι, αν και όχι πολύ υψηλές, είναι σταθερές (~4-5%), ενώ η αγορά σε τουριστικές πόλεις μπορεί να αποφέρει περισσότερα κατά τη σεζόν αλλά λιγότερα ετησίως λόγω κενών εκτός σεζόν investropa.com investropa.com. Ορισμένοι επενδυτές εξετάζουν επίσης τα ακίνητα αγροτουρισμού (αγρόκτημα + διαμονή) αξιοποιώντας τη γαστρονομία και τον φυσιολατρικό τουρισμό της Σαρδηνίας. Στον εμπορικό τομέα, οι κύριες πόλεις της Σαρδηνίας έχουν δει μέτρια ανάπτυξη – π.χ. νέα εμπορικά πάρκα στη Σέστου (κοντά στο Κάλιαρι) και την Όλμπια. Συνολικά όμως, τα οικιστικά και τουριστικά ακίνητα προσφέρουν σήμερα τις πιο δυναμικές επενδυτικές ευκαιρίες στο νησί. Οι προβλέψεις δείχνουν ότι καθώς η τηλεργασία και η συνταξιοδότηση οδηγούν σε μετεγκατάσταση, ακόμη και μη τουριστικές πόλεις θα μπορούσαν να δουν άνοδο, καθιστώντας τις μακροπρόθεσμες επενδύσεις ενδεχομένως αποδοτικές αν αγοραστούν στις σημερινές χαμηλές τιμές investropa.com investropa.com.
Αγροτικές και Γεωργικές Ιδιοκτησίες: Η ύπαιθρος της Σαρδηνίας είναι γεμάτη με stazzi (παραδοσιακά αγροκτήματα), ελαιώνες, αμπελώνες και αγροτικά εξοχικά. Οι αγροτικές ιδιοκτησίες αποτελούν μια εξειδικευμένη αλλά αξιοσημείωτη κατηγορία. Πολλοί ξένοι ονειρεύονται ένα σπίτι στην ιταλική ύπαιθρο, και η Σαρδηνία το προσφέρει αυτό σε ένα κλάσμα του κόστους της Τοσκάνης. Σε περιοχές όπως η Anglona, η Marmilla ή η Barbagia, μπορεί κανείς να βρει μικρά αγροτόσπιτα με γη κάτω από €100.000. Περίπου το 20% των ξένων αγοραστών στο νησί αναζητούν κάτω από €100.000 unionesarda.it, συχνά με το βλέμμα σε αυτές τις αγροτικές επιλογές. Ανακαινισμένα αγροτόσπιτα με γη (για παράδειγμα, ένα ανακαινισμένο αγρόκτημα με 5 εκτάρια) μπορεί να κοστίζουν περίπου €250.000 ανάλογα με την τοποθεσία. Το κίνητρο είναι ο τρόπος ζωής – ηρεμία, φύση και ίσως η έναρξη ενός B&B ή ενός αγροκτήματος χόμπι. Ορισμένοι αγοραστές αγροτικών ακινήτων εξετάζουν επίσης την επένδυση μέσω της γεωργίας: Η Σαρδηνία παράγει φημισμένα κρασιά (Vermentino, Cannonau), ελαιόλαδο και τυρί πεκορίνο. Επενδυτές από την ηπειρωτική Ιταλία έχουν αγοράσει αμπελώνες σε περιοχές όπως η Gallura και η Mandrolisai, συνδυάζοντας το πάθος με τα ακίνητα. Ωστόσο, υπάρχουν προκλήσεις: έλλειψη νερού το καλοκαίρι, εύρεση αξιόπιστου εργατικού δυναμικού και η πλοήγηση στις ιταλικές αγροτικές επιδοτήσεις και νόμους απαιτούν επιμέλεια. Συνολικά, οι αγροτικές ιδιοκτησίες είδαν μόνο μικρές αυξήσεις τιμών (~1-2% ετησίως) πρόσφατα investropa.com investropa.com – η ζήτηση περιορίζεται κυρίως σε συνταξιούχους και λίγους ξένους. Ωστόσο, υπάρχει μια αργή αναγέννηση ορισμένων χωριών που οδηγείται από απομακρυσμένους εργαζόμενους και τηλεργαζόμενους που δεν ενοχλούνται από την απομόνωση (ειδικά μετά την πανδημία που απέδειξε ότι μπορεί κανείς να «δουλεύει από οπουδήποτε»). Επιπλέον, η εστίαση της περιφερειακής κυβέρνησης στη βελτίωση των εσωτερικών δρόμων και της διαδικτυακής συνδεσιμότητας μπορεί να κάνει τη ζωή στην ύπαιθρο πιο βιώσιμη, δίνοντας σε αυτόν τον τομέα κάποια προοπτική τα επόμενα χρόνια. Προς το παρόν, παραμένει αγορά αγοραστή με πολλές ευκαιρίες – και μια ευκαιρία να αποκτήσει κανείς ένα κομμάτι της ειδυλλιακής υπαίθρου της Σαρδηνίας με χαμηλό κόστος.

Δημογραφικά Στοιχεία Αγοραστών και Παράγοντες Ζήτησης

Ποιος αγοράζει στη Σαρδηνία; Η ζήτηση για ακίνητα στο νησί προέρχεται από ένα μείγμα τοπικών Σαρδηνών, Ιταλών της ηπειρωτικής χώρας και διεθνών αγοραστών. Το 2025, αυτό το μείγμα γέρνει όλο και περισσότερο προς τους μη τοπικούς, ειδικά ξένους, αγοραστές σε ορισμένες κατηγορίες. Ακολουθεί μια ματιά στα βασικά δημογραφικά στοιχεία και τις τάσεις των αγοραστών:

investropa.com

. Οι τοπικές οικογένειες εκτιμούν επίσης τα κίνητρα “prima casa” – φορολογικές ελαφρύνσεις για κύρια κατοικία – που μπορούν να εξοικονομήσουν σημαντικά ποσά (π.χ. πληρώνοντας 2% φόρο εγγραφής αντί για 9% για πρώτη κατοικία). Αυτό ενθαρρύνει την ιδιοκατοίκηση όταν είναι εφικτό. Το 2023-2024, ο υψηλός πληθωρισμός και τα αυξημένα επιτόκια περιόρισαν τους προϋπολογισμούς ορισμένων τοπικών αγοραστώνajo.casa, αλλά οι τράπεζες (συχνά περιφερειακές όπως η Banco di Sardegna) εξακολουθούσαν να προσφέρουν στεγαστικά δάνεια με ανταγωνιστικά επιτόκια, και η κυβέρνηση στήριξε ακόμη και αγοραστές πρώτης κατοικίας κάτω των 36 ετών με επιδοτήσεις (έως το τέλος του 2022). Συνολικά, οι τοπικοί Σαρδηνοί αγοραστές είναι ευαίσθητοι στις τιμές· προσανατολίζονται εκεί όπου υπάρχουν δουλειές και προτιμούν λειτουργικά σπίτια από πολυτελή. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και αν οι ξένοι ανεβάζουν τις τιμές σε θέρετρα, οι ντόπιοι στηρίζουν τις αγορές σε μέρη όπως το Σάσσαρι, το Οριστάνο, το Ιγκλέσιας κ.λπ., αν και με πιο περιορισμένους προϋπολογισμούς.
Αγοραστές από την ιταλική ενδοχώρα: Ιταλοί από άλλες περιοχές αποτελούν σημαντικό μερίδιο της αγοράς εξοχικών κατοικιών της Σαρδηνίας. Παραδοσιακά, πολλές οικογένειες από τη Λομβαρδία, το Πεδεμόντιο και το Λάτσιο διαθέτουν εξοχικά σπίτια στις ακτές της Σαρδηνίας. Για παράδειγμα, η Λομβαρδία είναι η κύρια πηγή Ιταλών τουριστών στη Σαρδηνία (2,2 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις το 2024)ansa.it, και πολλοί Λομβαρδοί επενδύουν σε εξοχικά ακίνητα γύρω από την Όλμπια, την Αρζακένα ή το Βιλασίμιους. Αυτοί οι εγχώριοι αγοραστές έλκονται από την ομορφιά του νησιού και, για κάποιους, από οικογενειακούς δεσμούς (η Σαρδηνία έχει υψηλό ποσοστό μετανάστευσης, οπότε κάποιοι αγοραστές από την ενδοχώρα είναι άτομα γεννημένα στη Σαρδηνία που “αγοράζουν πίσω στην πατρίδα”). Το 2024, η εγχώρια ζήτηση ενισχύθηκε καθώς η ιταλική οικονομία ανέκαμψε ελαφρώς και ο κόσμος συνέχισε να αναζητά επενδύσεις στον τρόπο ζωής μετά την Covid. Εθνικά στοιχεία έδειξαν ότι οι συναλλαγές ακινήτων εκτός μεγάλων πόλεων διατηρήθηκαν σε σχετικά καλά επίπεδα globalpropertyguide.com, υποδηλώνοντας ότι οι Ιταλοί εξακολουθούν να αγοράζουν εξοχικά. Ωστόσο, οι αγοραστές από την ενδοχώρα είναι επίσης προσεκτικοί ως προς το κόστος – η εποχή των φθηνών πτήσεων και της απομακρυσμένης εργασίας έχει καταστήσει εφικτές τις σύντομες διαμονές, οπότε κάποιοι προτιμούν την ενοικίαση αντί της αγοράς. Παρ’ όλα αυτά, περίπου το 47% των ρεκόρ διανυκτερεύσεων τουριστών στη Σαρδηνία το 2024 ήταν από Ιταλούς (με 53% από ξένους) ansa.it, πράγμα που σημαίνει ότι οι Ιταλοί παραμένουν βασικοί ενοικιαστές και αγοραστές. Περιοχές όπως η Ρώμη/Λάτσιο, το Πεδεμόντιο και η Εμίλια-Ρομάνια επίσης στέλνουν αγοραστές στη Σαρδηνία (συχνά αναζητώντας πιο ήσυχες εναλλακτικές σε σχέση με την Τοσκάνη ή τη Λιγουρία). Ένας ενδιαφέρων παράγοντας είναι η τάση της “αναγέννησης του Νότου” – κάποιοι Ιταλοί επαγγελματίες μετακομίζουν από τις πολυσύχναστες βόρειες πόλεις προς τον Νότο (συμπεριλαμβανομένης της Σαρδηνίας) για καλύτερη ποιότητα ζωής, καθώς η απομακρυσμένη εργασία είναι πλέον πιο αποδεκτή. Αυτό έχει φέρει ένα μικρό ρεύμα νέων μόνιμων κατοίκων (για παράδειγμα, πρώην Μιλανέζοι που μετακομίζουν στο Κάλιαρι ή εργάζονται εξ αποστάσεως από αγροικία της Σαρδηνίας). Συνοψίζοντας, οι Ιταλοί της ενδοχώρας συμβάλλουν σημαντικά στα μεσαία και υψηλά στρώματα της αγοράς, ειδικά σε τουριστικά θέρετρα και νέες αναπτύξεις όπου συχνά υπερθεματίζουν τους ντόπιους αλλά εξακολουθούν να ανταγωνίζονται με ξένους.
Ξένοι Αγοραστές: Οι διεθνείς αγοραστές είναι η πιο δυναμική δύναμη στην αγορά ακινήτων της Σαρδηνίας το 2025. Το ενδιαφέρον από το εξωτερικό για ακίνητα στη Σαρδηνία έχει εκτοξευθεί τα τελευταία χρόνια. Σύμφωνα με το Gate-away (ιταλική πύλη ακινήτων για ξένους αγοραστές), τα αιτήματα από το εξωτερικό για τη Σαρδηνία αυξήθηκαν κατά +31% το Α’ εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με το Α’ εξάμηνο του 2022 – η υψηλότερη αύξηση από κάθε άλλη ιταλική περιφέρεια gate-away.com gate-away.com. Αυτό ήρθε επιπλέον της αύξησης +27% το 2022 σε σύγκριση με το 2021 unionesarda.it. Σε απόλυτους αριθμούς, η Σαρδηνία αντιστοιχεί περίπου στο 5–6% των ερωτημάτων ξένων αγοραστών στην Ιταλία, καταλαμβάνοντας την 6η-7η θέση μεταξύ των περιφερειών (η Τοσκάνη παραμένει #1) gate-away.com. Αυτό που ξεχωρίζει είναι πού αγοράζουν οι ξένοι στο νησί: συντριπτικά στον βορρά και στις παραθαλάσσιες περιοχές. Τον Ιανουάριο του 2023, το 77% των αιτημάτων ξένων για κατοικίες στη Σαρδηνία αφορούσε την επαρχία Σάσσαρι (βόρεια) έναντι μόλις 5% για την περιοχή του Κάλιαρι unionesarda.it. Ο πιο περιζήτητος δήμος ήταν η La Maddalena (11,8% των αιτημάτων), ακολουθούμενος από τους Badesi (8,8%), Trinità d’Agultu (7,3%) και Budoni (7,3%) unionesarda.it – όλες βόρειες παραθαλάσσιες τοποθεσίες. Αυτό συμφωνεί με όσα παρατηρούν οι τοπικοί μεσίτες: οι ξένοι αγαπούν τις παραθαλάσσιες και γραφικές τοποθεσίες, συχνά σχετικά λιγότερο γνωστές, καθώς προσφέρουν ομορφιά και αξία. Μια αξιοσημείωτη τάση είναι η διαφοροποίηση των εθνικοτήτων: παραδοσιακά, οι Γερμανοί και οι Βρετανοί ήταν οι μεγαλύτερες ομάδες που αγόραζαν στη Σαρδηνία, αλλά τώρα οι Αμερικανοί προηγούνται στα αιτήματα. Οι ΗΠΑ αντιστοιχούσαν περίπου στο 23–30% των ξένων αιτημάτων (ανάλογα με την περίοδο) unionesarda.it gate-away.com, με τη Γερμανία να ακολουθεί (~18–19%) unionesarda.it, και στη συνέχεια το Ηνωμένο Βασίλειο (~8–10%) και η Γαλλία (~6–7%) <a href=”unionesarda.it gate-away.com. Οι αγοραστές από την Ελβετία, την Ολλανδία, το Βέλγιο και τη Σκανδιναβία είναι επίσης όλο και πιο παρόντες gate-away.com. Αξίζει να σημειωθεί ότι το ενδιαφέρον από την Ισπανία και την Ανατολική Ευρώπη έχει επίσης αυξηθεί (οι ισπανικές αιτήσεις αυξήθηκαν κατά 211% το 2022) unionesarda.it και νέες αγορές όπως η Πολωνία αναδύονται (η παρουσία Πολωνών τουριστών αυξήθηκε κατά 50% το 2024) ansa.it. Γιατί οι ξένοι έλκονται από τη Σαρδηνία; Κύρια κίνητρα περιλαμβάνουν την φυσική ομορφιά του νησιού (σμαραγδένιες θάλασσες, παρθένες παραλίες), τον χαλαρό τρόπο ζωής και την ασφάλεια, καθώς και τις σχετικά λογικές τιμές σε σύγκριση με άλλους μεσογειακούς προορισμούς. Η Σαρδηνία προσφέρει επίσης μια ποικιλία τύπων ακινήτων που ελκύουν τους ξένους – από σύγχρονα διαμερίσματα έτοιμα προς κατοίκηση μέχρι παραδοσιακά σπίτια σε χωριά και πολυτελείς επαύλεις. Πολλοί Αμερικανοί και Βορειοευρωπαίοι αναζητούν σπίτια για συνταξιοδότηση ή μερική συνταξιοδότηση, όπου μπορούν να περνούν μέρος του χρόνου τους. Πράγματι, σχεδόν το 75% των ξένων αγοραστών στη Σαρδηνία είναι άνω των 55 ετών unionesarda.it, γεγονός που υποδηλώνει ένα δημογραφικό προ-συνταξιοδότησης και συνταξιούχων. Συχνά αναζητούν πιο αργούς ρυθμούς ζωής, καλή υγειονομική περίθαλψη (το ιταλικό σύστημα υγείας είναι προσβάσιμο και η Σαρδηνία διαθέτει αξιοπρεπείς υποδομές), και φυσικά, εξαιρετικό καιρό. Το γεγονός ότι οι ξένοι μπορούν να αγοράσουν ελεύθερα στην Ιταλία (λίγοι περιορισμοί) και οι επιλογές βίζας της Ιταλίας (όπως η βίζα εκούσιας διαμονής για συνταξιούχους) διευκολύνουν επίσης αυτές τις αγορές. Προτιμήσεις των ξένων: Σύμφωνα με τα δεδομένα, οι διεθνείς αγοραστές στη Σαρδηνία αναζητούν κυρίως βίλες (35,6%), ακολουθούμενες από διαμερίσματα (20%) και μεζονέτες (10,7%) unionesarda.it. Θέλουν συντριπτικά ακίνητα έτοιμα προς κατοίκηση – πάνω από το 90% αναζητούν καινούργια ή πλήρως ανακαινισμένα σπίτια unionesarda.it, παράαπό το να χρειάζεται ανακαίνιση (πιθανότατα για να αποφύγουν τη γραφειοκρατία της ιταλικής ανακαίνισης από το εξωτερικό). Ένας κήπος ή υπαίθριος χώρος αποτελεί προτεραιότητα (πάνω από 70% το επιθυμούν) unionesarda.it, κάτι που βγάζει νόημα δεδομένου του κλίματος και της τάσης για υπαίθρια διαβίωση. Παραδόξως, οι περισσότεροι δεν έχουν πρόβλημα να μην υπάρχει πισίνα (μόνο το ένα τρίτο επιθυμεί πισίνα) unionesarda.it, ίσως επειδή αρκούνται στη θάλασσα που βρίσκεται κοντά. Οι προϋπολογισμοί των ξένων αγοραστών διαφέρουν: περίπου 39% στοχεύει σε €100–250k, 23% στοχεύει σε €250–500k, 20% κάτω από €100k, και ~18% πάνω από €500k (συμπεριλαμβανομένου ~9% πάνω από €1M) unionesarda.it. Αυτό δείχνει μια σημαντική διασπορά – από κυνηγούς ευκαιριών μέχρι αγοραστές πολυτελείας – αλλά η μεσαία κατηγορία (€100–500k) είναι το σημείο αιχμής όπου βρίσκεται τα δύο τρίτα της ξένης ζήτησης. Πολλοί Αμερικανοί, για παράδειγμα, φαίνεται να αναζητούν εξοχικές κατοικίες κάτω από $300k, κάτι που η Σαρδηνία μπορεί να προσφέρει άφθονα, ενώ άλλοι από το Ηνωμένο Βασίλειο/Γερμανία μπορεί να πουλήσουν ένα ακίνητο στη χώρα τους και να επενδύσουν €400k σε ένα παραθαλάσσιο σπίτι στη Σαρδηνία. Μετα-Brexit και συναλλαγματικοί παράγοντες: Η βρετανική ζήτηση, αν και παραμένει σημαντική, έχει αντιμετωπίσει κάποια εμπόδια. Μετά το Brexit, οι Βρετανοί πολίτες έχασαν τα αυτόματα δικαιώματα διαμονής στην ΕΕ, πράγμα που σημαίνει ότι η αγορά εξοχικής κατοικίας τώρα συνοδεύεται από επιπλέον γραφειοκρατία για μακροχρόνιες διαμονές. Επιπλέον, η υποτίμηση της στερλίνας έναντι του ευρώ από το δημοψήφισμα του Brexit έκανε τα ακίνητα σε ευρώ ακριβότερα για τους Βρετανούς investropa.com. Η Investropa αναφέρει ότι αυτοί οι παράγοντες, σε συνδυασμό με την οικονομική αβεβαιότητα στο Ηνωμένο Βασίλειο, αναμένεται να μειώσουν το ενδιαφέρον των Βρετανών αγοραστών για τη Σαρδηνία στο μέλλον investropa.com investropa.com. Πράγματι, το μερίδιο των ερωτημάτων από το Ηνωμένο Βασίλειο (περίπου 8-9%) είναι χαμηλότερο από ό,τι πριν από μια δεκαετία, όταν οι Βρετανοί ήταν συχνά οι κορυφαίοι ξένοι αγοραστές. Εν τω μεταξύ, το ισχυρό δολάριο το 2022–23 έκανε την Ιταλία σχετικά φθηνότερη για τους Αμερικανούς, εξηγώντας εν μέρει την αύξηση των Αμερικανών αγοραστών. Ευνοϊκές συναλλαγματικές ισοτιμίες (και η επιθυμία για μια απόδραση “Dolce Vita”) έχουν κάνει τους Αμερικανούς να αποτελούν κινητήρια δύναμη investropa.com investropa.com. Άλλοι παράγοντες ζήτησης: Πέρα από την εθνικότητα, ορισμένες τάσεις στον τρόπο ζωής ενισχύουν τη ζήτηση. Απομακρυσμένη εργασία</strΤο να έχεις καλύτερο ίντερνετ είναι ένα από τα πλεονεκτήματα – με καλύτερη σύνδεση, κάποιοι ξένοι (και Ιταλοί) περνούν μήνες στη Σαρδηνία ενώ εργάζονται εξ αποστάσεως. Η περιοχή έχει πειραματιστεί ακόμη και με την προσέλκυση ψηφιακών νομάδων (π.χ., προσφέροντας προσωρινή δωρεάν στέγαση σε χωριό για απομακρυσμένους εργαζόμενους) investropa.com. Υγεία και μακροζωία: Η Σαρδηνία είναι διάσημη ως “Μπλε Ζώνη” (εξαιρετική μακροζωία). Αυτό ελκύει συνταξιούχους που αναζητούν ένα υγιεινό περιβάλλον· δεν είναι απλώς μάρκετινγκ – ο καθαρός αέρας του νησιού, το βιολογικό φαγητό και οι δεμένες κοινότητες αποτελούν πόλο έλξης για αγοραστές με επίκεντρο την ευεξία. Οικογενειακές ρίζες παίζουν επίσης ρόλο: πολλοί από τη διασπορά των Ιταλών στην Αμερική ή την Αυστραλία έχουν σαρινιακή καταγωγή και κάποιοι επιστρέφουν για να αγοράσουν πατρογονικά σπίτια ή γη. Κλιματική αλλαγή και συνωστισμένες ηπειρωτικές περιοχές: Μετά από καυτά ευρωπαϊκά καλοκαίρια και αστική συμφόρηση, ένα νησί με 1,6 εκατομμύρια κατοίκους και τεράστιους ανοιχτούς χώρους φαίνεται ελκυστικό – μια τάση ανθρώπων που επενδύουν σε λιγότερο πυκνοκατοικημένες, πλούσιες σε φύση τοποθεσίες θα μπορούσε να ωφελήσει τη Σαρδηνία.

Συνοψίζοντας, τα δημογραφικά στοιχεία των αγοραστών το 2025 δείχνουν ότι η Σαρδηνία γίνεται πιο διεθνής από ποτέ. Η τοπική ζήτηση παραμένει σταθερή αλλά περιορίζεται από τη δημογραφία και την οικονομία, ενώ η ξένη ζήτηση αυξάνεται ραγδαία, ειδικά στις αγορές αναψυχής και πολυτελείας. Ο τυπικός ξένος αγοραστής είναι μεγαλύτερης ηλικίας (50-60 ετών), αναζητώντας ένα σπίτι έτοιμο προς χρήση δίπλα στη θάλασσα ή στην εξοχή, με Αμερικανούς και Γερμανούς να ηγούνται της ζήτησης unionesarda.it. Αυτοί οι αγοραστές επηρεάζουν τις τάσεις της αγοράς – για παράδειγμα, αυξημένη έμφαση σε εξωτερικές παροχές (κήποι, βεράντες) και έτοιμες προς χρήση κατασκευές, τις οποίες οι κατασκευαστές και οι πωλητές λαμβάνουν υπόψη investropa.com investropa.com. Η πρόκληση και η ευκαιρία για τη Σαρδηνία θα είναι να εξισορροπήσει αυτή τη διεθνή εισροή με τις τοπικές ανάγκες, διασφαλίζοντας ότι η ανάπτυξη της αγοράς ωφελεί τις κοινότητες και ότι το νησί διατηρεί τα χαρακτηριστικά που προσελκύουν τους αγοραστές εξαρχής.

Οικονομικές, Τουριστικές και Υποδομικές Επιρροές

Πολλοί μακροοικονομικοί παράγοντες επηρεάζουν την πορεία της αγοράς ακινήτων της Σαρδηνίας. Μεταξύ των σημαντικότερων είναι οι τάσεις του τουρισμού, το ευρύτερο οικονομικό πλαίσιο και οι εξελίξεις στις υποδομές. Αυτά τα στοιχεία διαμορφώνουν τη ζήτηση και τις αξίες των ακινήτων σε όλο το νησί:

Άνοδος του Τουρισμού και η Επίδρασή της

Ο τουρισμός είναι η ζωτική δύναμη της οικονομίας της Σαρδηνίας και βασικός παράγοντας ζήτησης για τα ακίνητα (ειδικά για εξοχικές κατοικίες και ενοικιάσεις). Μετά την ύφεση της πανδημίας, ο τουρισμός στη Σαρδηνία επανήλθε σε επίπεδα ρεκόρ το 2024. Σύμφωνα με επίσημα περιφερειακά στοιχεία, το 2024 καταγράφηκαν σχεδόν 4,5 εκατομμύρια αφίξεις τουριστών, μια αύξηση +15% σε σχέση με το 2023 ansa.it ansa.it. Με μέση διαμονή περίπου 4,25 ημέρες, αυτό μεταφράστηκε σε 18,86 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις σε ξενοδοχεία και άλλες καταλύματα ansa.it. Σημαντικό είναι ότι πάνω από το μισό (53%) αυτών των διανυκτερεύσεων αφορούσε ξένους επισκέπτες – η πρώτη φορά που οι ξένοι ξεπέρασαν τους Ιταλούς τουρίστες στο νησί ansa.it. Η παρουσία ξένων τουριστών αυξήθηκε κατά +22,6% το 2024, ενώ και οι Ιταλοί αυξήθηκαν κατά +8,3% ansa.it.

Αυτή η τουριστική άνθηση τροφοδοτεί άμεσα την αγορά ακινήτων με διάφορους τρόπους:

Αυξημένη ζήτηση για ενοικιάσεις: Περισσότεροι επισκέπτες σημαίνουν μεγαλύτερη ζήτηση για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης – από βίλες στην παραλία μέχρι διαμερίσματα τύπου Airbnb στην πόλη. Οι επενδυτές, βλέποντας την αύξηση των τουριστών, είναι σίγουροι να αγοράσουν ακίνητα για ενοικίαση. Η ανάπτυξη πλατφορμών όπως το Airbnb έχει ήδη οδηγήσει σε «επαγγελματίες» ιδιοκτήτες που αυξάνουν τα χαρτοφυλάκιά τους στις τουριστικές ζώνες της Σαρδηνίας (όχι χωρίς αντιδράσεις, όπως αναφέρθηκε νωρίτερα). Η υψηλή πληρότητα και οι αυξανόμενα ενοίκια (σε ορισμένες περιοχές σημειώθηκαν διψήφιες αυξήσεις ενοικίων μέχρι το 2023 immobiliare.it) εξασφαλίζουν καλές αποδόσεις, ενισχύοντας έτσι τις αγορές.
Αυξανόμενο Ενδιαφέρον Αγοραστών: Πολλοί τουρίστες ερωτεύονται τη Σαρδηνία και γίνονται οι ίδιοι αγοραστές. Είναι ένα καλά παρατηρημένο μοτίβο ότι ένα ποσοστό των επαναλαμβανόμενων επισκεπτών τελικά αποφασίζει να αγοράσει ένα εξοχικό σπίτι. Το γεγονός ότι οι ξένοι τουρίστες βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα προμηνύει συνεχή ανάπτυξη των διεθνών αγοραστών. Για παράδειγμα, οι Γερμανοί τουρίστες – η μεγαλύτερη ομάδα της Σαρδηνίας με 2,7 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις το 2024 – συχνά μετατρέπονται σε Γερμανούς αγοραστές (η Γερμανία ήταν ιστορικά κορυφαία πηγή αγοραστών κατοικιών στη Σαρδηνία) ansa.it. Ομοίως, η αύξηση των Αμερικανών τουριστών (+36% το 2024, καθιστώντας τις ΗΠΑ την κορυφαία μη ευρωπαϊκή αγορά) ansa.it έχει συσχετιστεί με περισσότερους Αμερικανούς που αναζητούν σπίτι στο νησί.
Περιφερειακές Διαφορές: Η τουριστική δραστηριότητα είναι ιδιαίτερα συγκεντρωμένη σε ορισμένες περιοχές (Costa Smeralda, βορειοανατολική ακτή, Alghero, παραλίες κοντά στο Κάλιαρι). Αυτές είναι ακριβώς οι περιοχές που βλέπουν τις μεγαλύτερες εκρήξεις στην αγορά ακινήτων. Εν τω μεταξύ, τμήματα της ενδοχώρας με ελάχιστο τουρισμό βλέπουν ελάχιστη επίδραση. Για παράδειγμα, η Πούλια και η Σαρδηνία ηγήθηκαν της Ιταλίας στην αύξηση των τιμών κατοικιών εν μέρει λόγω της «τουριστικής επιτυχίας» τους τα τελευταία χρόνια agenziaentrate.gov.it. Οι τοποθεσίες που προσελκύουν με επιτυχία επισκέπτες (και συνεπώς ζήτηση για ενοικίαση και εξοχικές κατοικίες) βιώνουν αύξηση τιμών, ενώ όσες μένουν εκτός τουριστικού χάρτη μπορεί να στασιμεύουν. Αυτό δημιουργεί μια αγορά δύο ταχυτήτων στη Σαρδηνία – μία που ακολουθεί το κύμα του τουρισμού, μία που μένει πίσω.
Παρατεταμένη Περίοδος και Ποιοτικός Τουρισμός: Η κυβέρνηση και οι τουριστικοί φορείς προσπαθούν να επεκτείνουν την τουριστική περίοδο πέρα από το καλοκαιρινό αποκορύφωμα. Υπάρχει μια στροφή προς τον «ποιοτικό τουρισμό» – προσέλκυση επισκεπτών στις ενδιάμεσες περιόδους (άνοιξη, φθινόπωρο) μέσω φεστιβάλ γαστρονομίας, αθλητικών εκδηλώσεων και προώθησης της ήπιας χειμερινής γοητείας της Σαρδηνίας. Αν αυτό πετύχει, θα ενισχύσει περαιτέρω τις αποδόσεις ενοικίασης και θα κάνει την ιδιοκτησία ακινήτου πιο προσοδοφόρα, καθώς σήμερα πολλά εξοχικά χρησιμοποιούνται ή ενοικιάζονται μόνο 3-4 μήνες το χρόνο. Μια μεγαλύτερη σεζόν θα μπορούσε να ενθαρρύνει περισσότερους αγοραστές να δικαιολογήσουν την επένδυσή τους (ή ακόμα και να μείνουν ημιμόνιμα). Τα πρώτα σημάδια το 2023-2024 δείχνουν αύξηση στα ταξίδια εκτός αιχμής· για παράδειγμα, ορισμένες περιοχές ανέφεραν αυξημένες επισκέψεις Σεπτεμβρίου-Οκτωβρίου.

Συνοψίζοντας, η άνθηση του τουρισμού αποτελεί θεμέλιο της δυναμικής της αγοράς ακινήτων. Το παγκόσμιο προφίλ της Σαρδηνίας ως must-visit προορισμού μεταφράζεται σε ισχυρή ζήτηση ακινήτων. Εκτός απροόπτου, ο τουρισμός προβλέπεται να παραμείνει ισχυρός έως το 2025 και μετά – πράγματι, οι τουριστικοί πράκτορες αναφέρουν ισχυρές κρατήσεις και υπάρχει ακόμη συζήτηση ότι το 2025 μπορεί να ξεπεράσει το ρεκόρ του 2024 αν συνεχιστεί η τάση. Η συσχέτιση είναι σαφής: όπως πάει ο τουρισμός, έτσι πάει και η αγορά ακινήτων της Σαρδηνίας (ιδιαίτερα στις παραθαλάσσιες ζώνες).

Οικονομικό Πλαίσιο

Το μακροοικονομικό περιβάλλον στην Ιταλία και την Ευρώπη επηρεάζει επίσης την αγορά της Σαρδηνίας:

Η Οικονομία της Ιταλίας και τα Επιτόκια: Η οικονομία της Ιταλίας αναπτύχθηκε μόλις κατά ~0,5% το 2024 globalpropertyguide.com εν μέσω υψηλού πληθωρισμού και ενεργειακού κόστους, και προβλέπεται να παραμείνει υποτονική το 2025. Η οικονομία της Σαρδηνίας βασίζεται στον τουρισμό, τη γεωργία και τις υπηρεσίες· τείνει να αντικατοπτρίζει τις εθνικές τάσεις αλλά με χαμηλότερο κατά κεφαλήν εισόδημα από τον βορρά. Θετικό είναι ότι ο πληθωρισμός (που ήταν υψηλός το 2022) έχει αρχίσει να υποχωρεί, και οι μισθοί αυξάνονται ελαφρώς. Η σειρά αυξήσεων επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (για την καταπολέμηση του πληθωρισμού) το 2022-2023 έκανε τα στεγαστικά δάνεια ακριβότερα σε όλη την Ευρώπη. Αυτό προκάλεσε πτώση στις συναλλαγές ακινήτων στην Ιταλία στα τέλη του 2022 και το 2023 globalpropertyguide.com, με τη Σαρδηνία να σημειώνει μικρή μείωση στον όγκο πωλήσεων το 2023. Ωστόσο, μέχρι το 2024 η κατάσταση σταθεροποιήθηκε καθώς ο πληθωρισμός υποχώρησε και η ΕΚΤ σταμάτησε τις αυξήσεις. Η διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων στην Ιταλία παρέμεινε ικανοποιητική – στην πραγματικότητα, η Banca d’Italia σημείωσε βελτιωμένη πρόσβαση σε πίστωση στα τέλη του 2024, και λιγότερους μεσίτες να αναφέρουν δυσκολίες στα δάνεια globalpropertyguide.com. Τώρα, πολλοί αναλυτές αναμένουν ότι η ΕΚΤ θα εξετάσει το ενδεχόμενο μειώσεων επιτοκίων στα τέλη του 2024 ή το 2025 εάν ο πληθωρισμός τεθεί υπό έλεγχο investropa.com. Και μόνο η προσδοκία χαλάρωσης των επιτοκίων έχει βελτιώσει το κλίμα. Χαμηλότερα ή σταθερά επιτόκια θα ενίσχυαν την αγοραστική δύναμη των Σαρδηνών και των Ιταλών, στηρίζοντας την αγορά τα επόμενα χρόνια.
Ανεργία και Αγοραστική Δύναμη: Η Σαρδηνία ιστορικά έχει υψηλότερη ανεργία από τον ιταλικό μέσο όρο (συχνά σε διψήφια ποσοστά). Η ανεργία των νέων αποτελεί πρόβλημα, ωθώντας τους νέους να μεταναστεύουν. Ενώ αυτό μειώνει τη ζήτηση σε τοπικό επίπεδο, σημαίνει επίσης ότι υπάρχει αδράνεια στην οικονομία που η ανάπτυξη του τουρισμού βοηθά να καλυφθεί. Με την ανάκαμψη του τουρισμού, η ανεργία στη Σαρδηνία μειώθηκε ελαφρώς το 2023-24 καθώς αυξήθηκαν οι εποχικές θέσεις εργασίας και οι σχετικές υπηρεσίες. Περισσότερη απασχόληση και εισόδημα μπορεί να οδηγήσουν περισσότερους ντόπιους να σκεφτούν την αγορά ή ανακαίνιση κατοικίας. Επιπλέον, πολλές οικογένειες της Σαρδηνίας βασίζονται σε εμβάσματα ή συντάξεις· οι μεταρρυθμίσεις του ιταλικού συνταξιοδοτικού και οι αναπροσαρμογές του κόστους ζωής μπορούν να επηρεάσουν έμμεσα την προσιτότητα στέγασης για τους συνταξιούχους του νησιού.
Κυβερνητικά Κίνητρα: Η ιταλική κυβέρνηση έχει εισαγάγει διάφορα κίνητρα που σχετίζονται με τα ακίνητα. Ένα σχετικό με τη Σαρδηνία είναι το “South pensioner” 7% flat tax regime: συνταξιούχοι από το εξωτερικό (ή Ιταλοί απόδημοι) που μεταφέρουν τη μόνιμη κατοικία τους σε μια μικρή πόλη της νότιας Ιταλίας ή της Σαρδηνίας μπορούν να επιλέξουν να πληρώνουν μόνο 7% φόρο σε όλα τα ξένα εισοδήματά τους για 10 χρόνια investropa.com. Αυτή η πολιτική, που ισχύει τα τελευταία χρόνια, αποσκοπεί στην προσέλκυση ξένων συνταξιούχων. Η Σαρδηνία, με πολλές επιλέξιμες πόλεις, έχει πράγματι προσελκύσει κάποιους συνταξιούχους από τις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο κ.λπ., που επωφελούνται από αυτό το καθεστώς. Αν και οι αριθμοί δεν είναι μεγάλοι, αποτελεί σημείο πώλησης για μεσίτες που στοχεύουν σε αυτή τη δημογραφική ομάδα. Ένα ακόμη μέτρο: το flat €100k tax for high-net-worth individuals της Ιταλίας για άτομα με υψηλή καθαρή αξία που αποκτούν ιταλική φορολογική κατοικία (όχι ειδικά για τον νότο) – αυτό έχει προσελκύσει κάποιους υπερ-πλούσιους ξένους να εγκατασταθούν στην Ιταλία, και μερικοί έχουν αγοράσει ακίνητα στον τομέα πολυτελείας της Σαρδηνίας με αυτή τη ρύθμιση (απολαμβάνοντας φορολογημένο παγκόσμιο εισόδημα με ανώτατο όριο). Από την άλλη πλευρά, η φορολογική σταθερότητα και οι φόροι ακινήτων της Ιταλίας έχουν σημασία: η Ιταλία δεν έχει ετήσιο φόρο περιουσίας στα ακίνητα (πέρα από έναν μικρό τοπικό φόρο ακινήτων για δευτερεύουσες κατοικίες, IMU), κάτι που συγκρίνεται ευνοϊκά με άλλες χώρες, καθιστώντας την ετήσια φορολόγηση της ιδιοκτησίας ακινήτων σχετικά χαμηλή. Υπήρξε συζήτηση για επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών (που θα μπορούσε να αυξήσει τους φόρους ακινήτων), αλλά αυτό δεν έχει υλοποιηθεί μέχρι το 2025.
Νησιωτικότητα και Κόστος Διαβίωσης: Η νησιωτική φύση της Σαρδηνίας σημαίνει ότι ορισμένα κόστη (ενέργεια, μεταφορά αγαθών) είναι υψηλότερα. Ωστόσο, υπάρχουν συνεχιζόμενα μέτρα για την άμβλυνση αυτών: για παράδειγμα, το ιταλικό κράτος επιδοτεί ορισμένες αεροπορικές και ακτοπλοϊκές γραμμές (Continuità Territoriale) ώστε να διατηρείται το κόστος μετακίνησης προσιτό για τους κατοίκους. Η αρχή της “Insularity” προστέθηκε στο ιταλικό σύνταγμα το 2022, αναγνωρίζοντας τα μειονεκτήματα που αντιμετωπίζουν τα νησιά, γεγονός που οδηγεί σε ειδικά κονδύλια για την ανάπτυξη της Σαρδηνίας. Αυτό θα μπορούσε έμμεσα να βοηθήσει την αγορά ακινήτων μέσω της βελτίωσης των υποδομών και των οικονομικών προοπτικών με την πάροδο του χρόνου. Όσον αφορά την ενέργεια, η Σαρδηνία υλοποιεί το Methanization project – μια μεγάλη υποδομή για τη σύνδεση του νησιού με αγωγούς φυσικού αερίου gem.wiki. Ιστορικά, η Σαρδηνία δεν είχε δίκτυο φυσικού αερίου, βασιζόταν σε υγραέριο και πετρέλαιο που είναι ακριβότερα. Οι νέοι αγωγοί φυσικού αερίου (αναμένεται να ολοκληρωθούν στα μέσα της δεκαετίας) θα μειώσουν το ενεργειακό κόστος για νοικοκυριά και επιχειρήσεις, καθιστώντας ενδεχομένως τη διαβίωση (και την οικοδόμηση) στη Σαρδηνία φθηνότερη και πιο πράσινη, αυξάνοντας έτσι την ελκυστικότητά της.

Αναπτύξεις Υποδομών

Αναβαθμίσεις υποδομών σε μεταφορές, αστική ανάπτυξη και τεχνολογία διαδραματίζουν καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση της αγοράς ακινήτων της Σαρδηνίας:

Αεροπορική Συνδεσιμότητα: Τα τρία αεροδρόμια της Σαρδηνίας (Κάλιαρι Έλμας, Όλμπια Κόστα Σμεράλντα, Αλγκέρο Φερτιλία) αποτελούν ζωτικής σημασίας συνδέσμους για το νησί. Το 2023-2024, όλα είδαν επέκταση δρομολογίων. Η Όλμπια, για παράδειγμα, απέκτησε νέες απευθείας πτήσεις προς τη Μέση Ανατολή (εποχιακές) και περισσότερες ευρωπαϊκές πόλεις. Η διαχείριση του αεροδρομίου του Αλγκέρο (SOGEAAL) συνεργάστηκε με της Όλμπια (GEASAR) για τη δημιουργία συνεργειών και την προσέλκυση περισσότερων αεροπορικών εταιρειών investropa.com. Το Κάλιαρι παραμένει ανοιχτό όλο το χρόνο με αρκετές εταιρείες χαμηλού κόστους και παραδοσιακές. Όσο πιο εύκολη είναι η πρόσβαση στη Σαρδηνία, τόσο αυξάνεται η ζήτηση για ακίνητα – ειδικά από ιδιοκτήτες εξοχικών που θέλουν γρήγορη πρόσβαση. Αξιοσημείωτο είναι ότι η επιβατική κίνηση τον Ιούλιο-Αύγουστο 2023 έφτασε τα 5,4 εκατομμύρια, αυξημένη κατά 6,3% σε ετήσια βάσηinvestropa.com, υποδηλώνοντας αυξανόμενη συνδεσιμότητα. Επιπλέον, το concept της χρήσης ιδιωτικών τζετ ή μικρότερων αεροδρομίων (όπως το Αρμπάταξ ή το Οριστάνο για γενική αεροπορία) αυξάνεται για ταξιδιώτες υψηλού επιπέδου. Ο προγραμματισμένος υδρογονοκίνητος σιδηροδρομικός σύνδεσμος στο Αλγκέρο (ο πρώτος του είδους του στην Ιταλία) από το κέντρο της πόλης προς το αεροδρόμιο θα ενισχύσει την ελκυστικότητα του Αλγκέρο ως προορισμό για το Σαββατοκύριακο μόλις τεθεί σε λειτουργία fuelcellsworks.com. Όλα αυτά δείχνουν προς βελτιωμένη προσβασιμότητα, η οποία ιστορικά συσχετίζεται με αυξημένο ενδιαφέρον για ακίνητα (όπως φάνηκε όταν οι πτήσεις χαμηλού κόστους ήρθαν για πρώτη φορά στη Σαρδηνία τη δεκαετία του 2000, προκαλώντας περισσότερες αγορές από το Ηνωμένο Βασίλειο/Γερμανία).
Οδικό και Λιμενικό Δίκτυο: Εσωτερικά, η Σαρδηνία επενδύει σε αναβαθμίσεις οδικών αξόνων – ο αυτοκινητόδρομος SS 131 “Carlo Felice” (ο κύριος άξονας βορρά-νότου) βρίσκεται σε συνεχή βελτίωση για τη μείωση των χρόνων μετακίνησης μεταξύ Κάλιαρι, Οριστάνο, Σάσσαρι και Πόρτο Τόρρες. Αντίστοιχα, ο ανατολικός διάδρομος SS125 έχει αναβαθμιστεί σε τμήματα προς την Όλμπια. Για τα παραθαλάσσια ακίνητα, η εγγύτητα σε λιμάνι μπορεί να είναι παράγοντας: τα λιμάνια της Σαρδηνίας (Όλμπια, Πόρτο Τόρρες, Γκόλφο Αράντσι, Κάλιαρι, Αρμπάταξ) έχουν εκσυγχρονισμένους τερματικούς σταθμούς για να εξυπηρετούν αυξημένο τουρισμό και τις ανάγκες των κατοίκων. Η κρουαζιέρα επίσης αναπτύσσεται· το Κάλιαρι και η Όλμπια έχουν υποδεχθεί περισσότερα κρουαζιερόπλοια τα τελευταία χρόνια, αυξάνοντας το προφίλ αυτών των πόλεων και ενδεχομένως προσελκύοντας κάποιους επιβάτες κρουαζιέρας να επιστρέψουν ως μακροχρόνιοι επισκέπτες ή αγοραστές. Το 2024, το λιμάνι του Κάλιαρι είχε ρεκόρ σεζόν κρουαζιέρας, και υπάρχουν σχέδια για επέκταση των εγκαταστάσεων μαρίνας για γιοτ σε αρκετές πόλεις. Οι μαρίνες και οι υποδομές για γιοτ είναι ιδιαίτερα σημαντικές για την αγορά πολυτελείας – π.χ., η επέκταση της μαρίνας του Πόρτο Τσέρβο ή νέες μαρίνες σε λιγότερο γνωστά μέρη όπως η Τεουλάδα ή η Σάντα Τερέζα μπορούν να ενισχύσουν την ανάπτυξη πολυτελών ακινήτων (κατοικίες με ιδιωτικές προβλήτες κ.λπ.).
Αστική αναγέννηση: Οι πόλεις και τα χωριά της Σαρδηνίας αξιοποιούν εθνικά και ευρωπαϊκά κονδύλια για την ανανέωση του αστικού ιστού. Για παράδειγμα, η περιφερειακή κυβέρνηση ανακοίνωσε 35 εκατομμύρια ευρώ το 2025 για έργα αστικής αναγέννησης σύμφωνα με τον Περιφερειακό Οικονομικό Νόμο 2024 agenzianova.com. Αυτά τα κονδύλια στοχεύουν στη βελτίωση των ιστορικών κέντρων, των δημόσιων χώρων και της ποιότητας του οικιστικού αποθέματος. Η Κάλιαρι έχει αρκετά έργα σε εξέλιξη – ανακαίνιση του παραλιακού μετώπου (περιοχή su Siccu), νέα πάρκα και αποκατάσταση ιστορικών χώρων – που κάνουν την πόλη πιο βιώσιμη και ελκυστική. Μικρότερες πόλεις όπως το Σάσσαρι, το Νουόρο, η Λα Μανταλένα έχουν επίσης έργα για την ανακαίνιση πλατειών, πολιτιστικών χώρων ή πρώην βιομηχανικών περιοχών (συχνά με στόχο τον τουρισμό ή τη χρήση από την κοινότητα). Ορατά βελτιωμένες πόλεις μπορούν να αυξήσουν τις αξίες των ακινήτων. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα: η αποκατάσταση της πολύχρωμης παλιάς πόλης της Μπόζα την τελευταία δεκαετία τη βοήθησε να μπει στον τουριστικό χάρτη και αύξησε το ενδιαφέρον για ακίνητα εκεί. Μπορούμε να αναμένουμε παρόμοια αποτελέσματα καθώς ολοκληρώνονται έργα καλλωπισμού και υποδομών σε όλο το νησί.
Τεχνολογία και Υποδομές: Η συνδεσιμότητα στο διαδίκτυο έχει βελτιωθεί σημαντικά στη Σαρδηνία. Οπτική ίνα έχει εγκατασταθεί στην Κάλιαρι και σε άλλες μεγάλες πόλεις, ενώ ακόμα και πολλά χωριά είναι πλέον συνδεδεμένα ή προγραμματισμένα για αναβάθμιση στο πλαίσιο του εθνικού σχεδίου ευρυζωνικότητας της Ιταλίας. Αυτό είναι κρίσιμο για την προσέλκυση απομακρυσμένων εργαζομένων και τη διασφάλιση σύγχρονων ανέσεων. Οι ενεργειακές υποδομές επίσης εξελίσσονται – η Σαρδηνία επενδύει σε ανανεώσιμες πηγές ενέργειας (αιολικά πάρκα, φωτοβολταϊκά) και στην αξιοπιστία του δικτύου. Υπάρχει συζήτηση για τη σύνδεση της Σαρδηνίας με το ηπειρωτικό δίκτυο της Ιταλίας μέσω υποθαλάσσιου καλωδίου (το “Tyrrhenian Link”), που θα μπορούσε να διασφαλίσει σταθερή παροχή ρεύματος και ενδεχομένως χαμηλότερο κόστος. Οι υποδομές ύδρευσης (φράγματα, υδραγωγεία) είναι ένας ακόμη τομέας: ιστορικά η Σαρδηνία είχε προβλήματα ξηρασίας, αλλά νέα έργα διαχείρισης υδάτων (όπως το φράγμα Monte Nieddu, που καθυστέρησε σχεδόν 50 χρόνια και τώρα προγραμματίζεται να ολοκληρωθεί έως το 2028 unionesarda.it) στοχεύουν στη διασφάλιση νερού για τις κοινότητες και τη γεωργία, υποστηρίζοντας έμμεσα τις δυνατότητες ανάπτυξης ακινήτων.
Σημαντικά έργα: Ένα μοναδικό έργο υποδομής που βρίσκεται στα σκαριά είναι το Einstein Telescope, ένα επόμενης γενιάς παρατηρητήριο βαρυτικών κυμάτων που προτείνεται να κατασκευαστεί στα βουνά της Σαρδηνίας (περιοχή ορυχείου Sos Enattos) einstein-telescope.it. Η περιφέρεια διέθεσε 20 εκατομμύρια ευρώ για τη στήριξή του einstein-telescope.it. Αν η ΕΕ επιλέξει τη Σαρδηνία για αυτό το έργο ύψους περίπου 2 δισ. ευρώ, θα φέρει εισροή επιστημόνων και επενδύσεων έως το 2028, με πιθανή μεταμόρφωση της περιοχής (επαρχία Νουόρο) με νέες θέσεις εργασίας και ζήτηση για κατοικίες. Αν και μακροπρόθεσμο και εν μέρει υποθετικό, δείχνει τη φιλοδοξία της Σαρδηνίας να φιλοξενήσει μεγάλα έργα που ξεφεύγουν από το αποκλειστικά τουριστικό μοντέλο.

Στην ουσία, οι βελτιώσεις στις υποδομές διαβρώνουν σταθερά τα ιστορικά μειονεκτήματα της Σαρδηνίας όσον αφορά την απόσταση και τη νησιωτικότητα. Καλύτερες συγκοινωνιακές συνδέσεις, σύγχρονες ανέσεις και αστική ανανέωση αυξάνουν την ελκυστικότητα του νησιού τόσο για διαβίωση όσο και για επενδύσεις. Οι αγορές ακινήτων ανταποκρίνονται σε αυτό: τα ακίνητα κοντά σε νέες υποδομές (είτε πρόκειται για στάση τρένου, ανανεωμένο κέντρο πόλης ή νέα μαρίνα) συχνά βλέπουν αύξηση της αξίας τους. Για παράδειγμα, οι περιοχές γύρω από τη μελλοντική σιδηροδρομική γραμμή του Αλγκέρο ή το ανακαινισμένο παραλιακό μέτωπο του Κάλιαρι θα μπορούσαν να γίνουν πιο περιζήτητες. Ομοίως, η γενική διαβεβαίωση ότι η Σαρδηνία γίνεται πιο συνδεδεμένη και ανεπτυγμένη μειώνει την ανησυχία για το “απομακρυσμένο νησί” για ορισμένους αγοραστές.

Προβλέψεις και Εκτιμήσεις για τα Επόμενα Χρόνια

Κοιτάζοντας μπροστά, οι προοπτικές για τα ακίνητα στη Σαρδηνία τα επόμενα χρόνια (μέχρι το τέλος της δεκαετίας) είναι συγκρατημένα αισιόδοξες, με κάποιες αποκλίσεις ανά τμήμα αγοράς. Ακολουθούν βασικές προβλέψεις και εκτιμήσεις που υποστηρίζονται από δεδομένα και σχόλια ειδικών:

Συνεχιζόμενη Άνοδος Τιμών: Οι περισσότεροι αναλυτές αναμένουν ότι οι αξίες ακινήτων στη Σαρδηνία θα συνεχίσουν να αυξάνονται βραχυπρόθεσμα, αν και με μέτριο συνολικά ρυθμό. Το Nomisma (κορυφαίο ιταλικό ερευνητικό ινστιτούτο) προβλέπει ότι οι τιμές κατοικιών στην Ιταλία θα αυξηθούν μετρίως (περίπου +1,5% ονομαστικά το 2023 και παρόμοια χαμηλά μονοψήφια ποσοστά έως το 2026) grimaldi.casa. Η Σαρδηνία, έχοντας ξεπεράσει πρόσφατα τον εθνικό μέσο όρο, θα μπορούσε να συνεχίσει να το κάνει λόγω των μοναδικών της παραγόντων (τουρισμός, ξένη ζήτηση). Η ανάλυση αγοράς της Investropa προβλέπει ότι οι τιμές στη Σαρδηνία θα αυξηθούν κατά περίπου 3–7% ετησίως τα επόμενα χρόνια investropa.com. Το ανώτερο όριο αυτής της κλίμακας πιθανότατα θα ισχύει για τις παράκτιες ζώνες με υψηλή ζήτηση, ενώ ορισμένες αγορές της ενδοχώρας μπορεί να δουν αύξηση 0–2%. Βασικοί παράγοντες που στηρίζουν την άνοδο των τιμών: περιορισμένη νέα προσφορά (η οικοδομική δραστηριότητα είναι ασθενής και περιορίζεται από κανονισμούς investropa.com), αυξανόμενες ξένες επενδύσεις, και το κύρος του νησιού που δεν δείχνει να μειώνεται. Ακόμη και με τις παγκόσμιες οικονομικές αβεβαιότητες, τα ακίνητα σε περιζήτητες τοποθεσίες της Σαρδηνίας θεωρούνται σταθερό περιουσιακό στοιχείο – τόσο για προσωπική χρήση όσο και ως αντιστάθμισμα στον πληθωρισμό.
Hotspots Leading the Charge: Οι περιοχές που αναμένεται να αναπτυχθούν περισσότερο είναι αυτές που είναι ήδη «καυτές». Αναμένεται η βορειοανατολική ακτή (Gallura) να συνεχίσει τη δυναμική της ανάπτυξη, ειδικά στον τομέα της πολυτελούς αγοράς. Ο Prime Index της Savills ήδη σημείωσε ότι η Costa Smeralda είχε τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών στην Ιταλία το 2023 εκτός από τη Λίμνη Κόμο savills.ca, και αυτή η δυναμική θα συνεχιστεί καθώς οι υπερ-πλούσιοι αγοραστές παραμένουν ενεργοί. Μέρη όπως τα Olbia, Arzachena, Palau, Santa Teresa Gallura θα μπορούσαν να δουν πάνω από το μέσο όρο ανατίμηση χάρη στη σπάνια διαθεσιμότητα ακινήτων και τις βελτιώσεις στις υποδομές (π.χ. νέα μαρίνα στη Santa Teresa, αναβαθμίσεις αεροδρομίου στην Olbia). Η Alghero και η γύρω βορειοδυτική περιοχή είναι μια ακόμη περιοχή που αξίζει προσοχής – ο συνδυασμός πολιτισμού και χαμηλότερων αρχικών τιμών της δίνει περιθώριο ανόδου· πράγματι, μια πρόβλεψη είδε τιμές ακινήτων σε πολιτιστικά πλούσιες περιοχές όπως η Alghero να κορυφώνονται γύρω στα τέλη του 2024 καθώς αυξάνεται το διεθνές ενδιαφέρον investropa.com. Η Cagliari μπορεί να δει σταθερή αλλά όχι εντυπωσιακή ανάπτυξη (ίσως 2-4% ετησίως) – εξαρτάται περισσότερο από την τοπική οικονομία, αλλά ως πρωτεύουσα με περιορισμένο χώρο, έχει μια σταθερή ανοδική τάση. Ορισμένοι ειδικοί πιστεύουν ότι ο νότος της Σαρδηνίας (μετά από υστέρηση) ίσως είναι «έτοιμος για ανάκαμψη» σε πωλήσεις και τιμές επίσης investropa.com, ειδικά αν τα επιτόκια μειωθούν και οι εγχώριοι αγοραστές επιστρέψουν στην αγορά σε μεγαλύτερους αριθμούς.
Slow Lane for Rural Markets: Δυστυχώς, δεν θα μοιραστούν όλες οι περιοχές εξίσου την ανάπτυξη. Οι αγροτικές και αποψιλούμενες περιοχές προβλέπεται να δυσκολευτούν ή ακόμα και να σημειώσουν ονομαστική μείωση στην αξία. Η συνεχιζόμενη τάση αστικοποίησης σημαίνει ότι, εκτός αν υπάρξει σημαντική αναζωογόνηση, η ζήτηση σε πολλά εσωτερικά χωριά θα παραμείνει αδύναμη. Η Investropa προβλέπει ρητά ότι οι τιμές ακινήτων στις αγροτικές περιοχές της Σαρδηνίας θα υστερήσουν λόγω απώλειας πληθυσμού investropa.com – σε ορισμένες περιπτώσεις, οι τιμές μπορεί να αυξηθούν μόνο κατά 1%, κάτι που σε πραγματικούς (προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό) όρους θα μπορούσε να σημαίνει ελαφρά μείωση. Αυτό το χάσμα μεταξύ πόλης/ακτής και εσωτερικού αναμένεται να διευρυνθεί investropa.com. Από την άλλη, οποιεσδήποτε επιτυχημένες ιστορίες (όπως μια πόλη που προσελκύει απομακρυσμένους εργαζόμενους ή μια νέα πρωτοβουλία πολιτιστικού τουρισμού) θα μπορούσαν να δημιουργήσουν μικρο-αγορές με ανατροπές. Αλλά γενικά, η ασφαλής επιλογή είναι οι τοποθεσίες με οικονομική/τουριστική ζωντάνια.
Προσαρμογές στην Αγορά Ενοικιάσεων: Οι προοπτικές της αγοράς ενοικιάσεων είναι πολυδιάστατες. Οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις αναμένεται να παραμείνουν κερδοφόρες καθώς ο τουρισμός παραμένει ισχυρός. Ωστόσο, καθώς περισσότεροι ιδιοκτήτες εισέρχονται στον χώρο των ενοικιάσεων διακοπών (βλέποντας την επιτυχία του Airbnb κ.λπ.), ενδέχεται να υπάρξει αυξημένος ανταγωνισμός που περιορίζει την αύξηση των ενοικίων. Μάλιστα, μια έκθεση ανέφερε ότι στα τέλη του 2024 τα ιταλικά ενοίκια άρχισαν να σημειώνουν μικρές μειώσεις (-0,8% ετησίως σε εθνικό επίπεδο τον Οκτώβριο 2024) καθώς αυξήθηκε η προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών investropa.com. Η Σαρδηνία μπορεί να ακολουθήσει το ίδιο μοτίβο σε αγορές με υψηλή συγκέντρωση ενοικιαζόμενων: αν βγουν στην αγορά πάρα πολλά νέα ακίνητα (μέσω νέων αναπτύξεων ή μετατροπών), οι ιδιοκτήτες ίσως χρειαστεί να μετριάσουν τα ενοίκια για να διατηρήσουν την πληρότητα. Έτσι, οι αποδόσεις των μακροχρόνιων ενοικιάσεων ίσως συμπιεστούν ελαφρώς. Για τις μακροχρόνιες ενοικιάσεις, αν τα επιτόκια μειωθούν και περισσότεροι αγοράζουν αντί να νοικιάζουν, μπορεί να υπάρξει μικρότερη ανοδική πίεση στα ενοίκια. Αλλά δεδομένης της υψηλής κουλτούρας ιδιοκατοίκησης στη Σαρδηνία, η ζήτηση για ενοικίαση προέρχεται κυρίως από άτομα σε μεταβατική φάση (φοιτητές, προσωρινοί εργαζόμενοι) ή νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος – όχι από μια ταχέως αυξανόμενη ομάδα. Συνολικά, αναμένεται τα ενοίκια να ακολουθούν περίπου τον πληθωρισμό, με τα κορυφαία θέρετρα να διατηρούν υψηλά ενοίκια στην αιχμή της σεζόν και τα αστικά ενοίκια να αυξάνονται μετρίως, αν όχι καθόλου. Οι επενδυτές που υπολογίζουν σε διαρκώς αυξανόμενα ενοίκια ίσως χρειαστεί να είναι ρεαλιστές· η χρυσή περίοδος των τεράστιων αυξήσεων (όπως η αύξηση 39% στα ενοίκια της εξοχής της Τοσκάνης το 2023 savills.ca) ίσως να μην διατηρηθεί.
Δυναμική Αγοραστών από το Εξωτερικό: Όλοι οι δείκτες δείχνουν ότι το ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών παραμένει ισχυρό ή και αυξάνεται. Η έκθεση της Gate-away για το 2024 ανέδειξε τη ζωηρή ζήτηση από το εξωτερικό για ιταλικά ακίνητα gate-away.com. Η Σαρδηνία ειδικά επωφελείται από παγκόσμιες τάσεις: συνταξιούχοι που αναζητούν ήλιο, απομακρυσμένοι εργαζόμενοι που αναζητούν ποιότητα ζωής, και ακόμη και γεωπολιτικούς παράγοντες (μερικοί Αμερικανοί/Καναδοί βλέπουν την Ευρώπη ως σταθερό καταφύγιο κ.λπ.). Με τα ταξίδια να έχουν επανέλθει πλήρως μετά την πανδημία, περισσότεροι άνθρωποι ανακαλύπτουν τη Σαρδηνία. Τα αδύναμα σημεία θα μπορούσαν να είναι: α) διακυμάνσεις νομισμάτων – π.χ. αν το ευρώ ενισχυθεί σημαντικά έναντι του δολαρίου ή της στερλίνας, μπορεί να μειώσει τον ενθουσιασμό Αμερικανών ή Βρετανών· β) παγκόσμιες υφέσεις – αν υπάρξει οικονομική ύφεση σε βασικές χώρες προέλευσης, η αγορά δεύτερης κατοικίας μπορεί να παγώσει. Αλλά ελλείψει αυτών, η διεθνής ζήτηση αναμένεται να παραμείνει πυλώνας της αγοράς. Μάλιστα, κάποιοι προβλέπουν η Σαρδηνία να γίνεται όλο και πιο «διεθνοποιημένη» ως προς την ιδιοκτησία ακινήτων, παρόμοια με τις αγορές της Τοσκάνης ή του Αλγκάρβε όπου το ποσοστό ιδιοκτησίας από ξένους είναι υψηλό. Αυτό θα συνεχίσει να ωθεί τις τιμές προς τα πάνω σε παραθαλάσσιες περιοχές.
Οικονομικοί Απρόβλεπτοι Παράγοντες: Υπάρχουν μερικοί απρόβλεπτοι παράγοντες που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την πρόβλεψη. Αν η ευρωπαϊκή/παγκόσμια οικονομία εισέλθει σε ύφεση το 2025, οι αγορές ακινήτων θα μπορούσαν να επιβραδυνθούν. Μέχρι στιγμής, η πρόβλεψη είναι για μέτρια ανάπτυξη στην Ευρώπη, αλλά αβεβαιότητες (τιμές ενέργειας, πόλεμος στην Ουκρανία, κ.λπ.) παραμένουν. Από την άλλη, αν ο πληθωρισμός παραμείνει χαμηλός και τα επιτόκια μειωθούν, αυτό θα μπορούσε να αναζωογονήσει σημαντικά την εγχώρια ζήτηση, καθώς Ιταλοί που ανέβαλαν αγορές για λόγους κόστους ίσως επιστρέψουν στην αγορά. Επιπλέον, κυβερνητικές πολιτικές όπως νέα κίνητρα για στέγαση ή φορολογικές αλλαγές θα μπορούσαν να επηρεάσουν την αγορά. Για παράδειγμα, οποιαδήποτε κίνηση για επαναφορά σημαντικών κινήτρων ανακαίνισης θα μπορούσε να προκαλέσει κύμα επενδύσεων σε παλαιότερα ακίνητα. Ομοίως, αν η Ιταλία εφαρμόσει αυστηρότερους κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (κάποιες πόλεις το προωθούν), αυτό θα μπορούσε να μετατοπίσει τη στρατηγική κάποιων επενδυτών από την καθαρή απόδοση ενοικίων σε αγορές για προσωπική χρήση.
Μακροπρόθεσμη Προοπτική: Μακροπρόθεσμα, τα θεμελιώδη της Σαρδηνίας – περιορισμένη γη (ιδιαίτερα κατά μήκος προστατευμένων ακτών), υψηλή περιβαλλοντική ποιότητα και ελκυστικότητα – υποδηλώνουν ότι τα ακίνητα εδώ θα διατηρήσουν την αξία τους και πιθανότατα θα αυξηθούν πάνω από τον πληθωρισμό. Ένας αξιοσημείωτος μακροπρόθεσμος παράγοντας είναι η κλιματική αλλαγή: το κλίμα της Σαρδηνίας είναι ζεστό αλλά γενικά ηπιότερο από της νότιας ηπειρωτικής Ιταλίας λόγω των θαλάσσιων ανέμων, και δεν έχει υπερδομηθεί. Καθώς κάποιοι μεσογειακοί προορισμοί αντιμετωπίζουν υπερανάπτυξη ή ακραία ζέστη, η Σαρδηνία μπορεί να θεωρηθεί σχετικά καλύτερη επιλογή (αν και και αυτή αντιμετωπίζει καύσωνες, διαθέτει εκτεταμένο πράσινο εσωτερικό και κλίμα μετριασμένο από τη θάλασσα). Η δέσμευση του νησιού για διατήρηση της φύσης (με μεγάλες εκτάσεις ακτογραμμής ακόμη παρθένες) σημαίνει ότι η ιδιοκτησία ενός κομματιού της Σαρδηνίας θα μπορούσε να γίνει ακόμη πιο αποκλειστική με το πέρασμα των δεκαετιών. Κάποιοι ειδικοί υποστηρίζουν λοιπόν ότι τα ακίνητα στη Σαρδηνία αποτελούν σταθερή μακροπρόθεσμη επένδυση για διαγενεακό πλούτο, ειδικά στα τμήματα πολυτελείας και σε καλές τοποθεσίες.

Συμπερασματικά, η πρόβλεψη για την αγορά ακινήτων της Σαρδηνίας είναι θετική, με προσδοκίες για σταθερή αύξηση τιμών, ειδικά σε τουριστικές και πολυτελείς περιοχές, έως το 2025-2027. Αν και η συνολική ανάπτυξη μπορεί να είναι μέτρια σε ποσοστιαία βάση (μέσο μονοψήφιο ποσοστό ετησίως), αυτό συμβαίνει σε ένα ευρύτερο ιταλικό περιβάλλον χαμηλής ανάπτυξης – πράγμα που σημαίνει ότι η Σαρδηνία πιθανότατα θα ξεπεράσει τον εθνικό μέσο όρο στις τάσεις αξίας ακινήτων agenziaentrate.gov.it. Οι αγοραστές που αναζητούν γρήγορα κερδοσκοπικά κέρδη ίσως να μην τα βρουν παντού, αλλά όσοι επενδύουν για τρόπο ζωής και μακροπρόθεσμη αξία είναι έτοιμοι να ανταμειφθούν. Όπως πάντα, η τοποθεσία και ο τύπος ακινήτου θα καθορίσουν τα αποτελέσματα: μια βίλα με θέα στη θάλασσα στο Πόρτο Ροτόντο μπορεί να δει ισχυρά κέρδη και ρευστότητα, ενώ ένα σπίτι σε απομακρυσμένο χωριό μπορεί να απαιτήσει υπομονή για να αποφέρει απόδοση (αν αποφέρει ποτέ). Το βασικό συμπέρασμα από τις προβλέψεις: το μέλλον της αγοράς ακινήτων της Σαρδηνίας φαίνεται λαμπρό, στηριζόμενο στη διαχρονική της ελκυστικότητα και τη περιορισμένη προσφορά, αν και η ανάπτυξη θα διαφέρει ανά περιοχή σε αυτό το ποικιλόμορφο νησί.

Νομικό και Ρυθμιστικό Περιβάλλον

Η ιδιοκτησία και οι συναλλαγές ακινήτων στη Σαρδηνία (και στην Ιταλία γενικότερα) διέπονται από ένα σταθερό νομικό πλαίσιο που είναι αρκετά ευνοϊκό για ξένους επενδυτές, με ορισμένες πρόσφατες αλλαγές που αξίζει να σημειωθούν. Παρακάτω παραθέτουμε σημαντικά νομικά/ρυθμιστικά σημεία, συμπεριλαμβανομένων των κανόνων ξένης ιδιοκτησίας, της διαδικασίας συναλλαγής, των φόρων και των νέων κανονισμών που επηρεάζουν την αγορά:

Ξένη Ιδιοκτησία και Δικαιώματα: Η Ιταλία επιβάλλει καμία γενική απαγόρευση σε ξένους ιδιώτες να αγοράζουν ακίνητα. Οι αγοραστές από χώρες της ΕΕ έχουν πλήρη δικαιώματα ίσα με τους Ιταλούς. Οι πολίτες εκτός ΕΕ μπορούν επίσης να αγοράσουν ελεύθερα υπό την προϋπόθεση ότι η χώρα καταγωγής τους έχει αμοιβαίες συμφωνίες που επιτρέπουν σε Ιταλούς να αγοράζουν εκεί italianrealestatelawyers.com. Αυτή η προϋπόθεση αμοιβαιότητας πληρούται από τις περισσότερες δυτικές χώρες (ΗΠΑ, Καναδάς, Ηνωμένο Βασίλειο, Αυστραλία κ.λπ.) και πολλές άλλες. Στην πράξη, Αμερικανοί, Βρετανοί, Ευρωπαίοι κ.λπ., μπορούν όλοι να κατέχουν ακίνητα στη Σαρδηνία χωρίς να απαιτείται τοπική υπηκοότητα ή διαμονή. Απαιτείται μόνο ένας ιταλικός φορολογικός κωδικός (codice fiscale) και έγκυρη ταυτότητα idealista.it. Δεν απαιτείται ειδική άδεια για την αγορά ακινήτου. Αυτή η φιλελεύθερη στάση έχει καταστήσει την Ιταλία ελκυστική για διεθνείς αγοραστές.

Ωστόσο, η ιδιοκτησία δεν συνεπάγεται αυτόματα διαμονή. Οι ιδιοκτήτες εκτός ΕΕ μπορούν να παραμείνουν χωρίς βίζα έως 90 ημέρες ανά 180 ημέρες στην Ιταλία (κανόνες Σένγκεν). Για μεγαλύτερη παραμονή ή μόνιμη μετακίνηση, πρέπει να λάβουν βίζα (όπως βίζα εκούσιας διαμονής για συνταξιούχους ή επενδυτική βίζα). Μετά το Brexit, οι Βρετανοί υπήκοοι εμπίπτουν πλέον σε αυτή την κατηγορία: μπορούν να αγοράσουν ακίνητα εύκολα, αλλά αν θέλουν να παραμείνουν πάνω από 3 μήνες κάθε φορά, χρειάζονται βίζα ή άδεια διαμονής. Αυτό έχει εισάγει “επιπλέον γραφειοκρατία και κόστος” για τους Βρετανούς όπως σημειώνεται investropa.com, όπως η αίτηση για βίζα εκούσιας διαμονής και ασφάλιση υγείας για να ζουν όλο το χρόνο σε εκείνο το εξοχικό στη Σαρδηνία. Ως αποτέλεσμα, ορισμένοι Βρετανοί υποψήφιοι αγοραστές είναι πιο επιφυλακτικοί, αν και πολλοί συνεχίζουν, αφού η ίδια η αγορά δεν εμποδίζεται.

Συνοψίζοντας, οι ξένοι είναι ευπρόσδεκτοι στην αγορά ακινήτων της Σαρδηνίας, και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας προστατεύονται ισχυρά από το ιταλικό δίκαιο. Υπάρχουν πολυάριθμοι ξένοι ιδιοκτήτες στη Σαρδηνία που απολαμβάνουν πλήρη κυριότητα στις βίλες ή τα διαμερίσματά τους. Η Ιταλία επιτρέπει επίσης στους ξένους ιδιοκτήτες να εκμισθώνουν τα ακίνητά τους (καταβάλλοντας τους αντίστοιχους φόρους) και να επαναπατρίζουν τα έσοδα από πωλήσεις κ.λπ., χωρίς σημαντικά εμπόδια.

Διαδικασία Συναλλαγής και Μεταρρυθμίσεις: Η αγορά ακινήτου στη Σαρδηνία περιλαμβάνει τη τυπική ιταλική διαδικασία μεταβίβασης, η οποία ρυθμίζεται αυστηρά για να διασφαλίζει την ασφάλεια. Τα βασικά βήματα είναι: ένα προκαταρκτικό συμβόλαιο (Compromesso) με προκαταβολή (caparra, συνήθως 10-30%) investropa.com, ακολουθούμενο από νομικό έλεγχο (έλεγχος τίτλου, έλεγχος για βάρη ή κτηματολογικά ζητήματα), και στη συνέχεια το τελικό συμβόλαιο (Rogito) που υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου investropa.com. Ο συμβολαιογράφος είναι ουδέτερος δημόσιος λειτουργός που επαληθεύει ταυτότητες, διασφαλίζει ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο βαρών, εισπράττει φόρους και καταχωρεί το συμβόλαιο. Είναι υποχρεωτικό για όλες τις αγοραπωλησίες ακινήτων. Οι ξένοι αγοραστές συνήθως παρέχουν πληρεξούσιο στον Ιταλό δικηγόρο τους ή σε έμπιστο πρόσωπο αν δεν μπορούν να παρευρεθούν στην Ιταλία για το κλείσιμο. Τα απαιτούμενα έγγραφα είναι ελάχιστα: διαβατήριο, φορολογικός κωδικός και, αν είναι μη κάτοικοι, τα κεφάλαια συνήθως πρέπει να εισαχθούν μέσω ιταλικών τραπεζικών λογαριασμών (για να τεκμηριωθεί η ροή χρημάτων σύμφωνα με τους νόμους κατά του ξεπλύματος χρήματος).Ένα πρόσφατο γεγονός στο νομικό τοπίο της Ιταλίας είναι η “Riforma Cartabia” (που πήρε το όνομά της από την πρώην Υπουργό Δικαιοσύνης Marta Cartabia), η οποία τέθηκε σε ισχύ τον Ιανουάριο του 2023 με ορισμένα μέτρα από τον Ιούνιο του 2023 italymagazine.com. Αυτή η μεταρρύθμιση αναδιαρθρώνει τις αστικές διαδικασίες, συμπεριλαμβανομένων αυτών για τις δικαστικές δημοπρασίες ακινήτων (κατασχέσεις). Ο στόχος είναι να απλοποιηθεί και να ανοιχτεί περισσότερο η αγορά κατασχέσεων, ενσωματώνοντάς την περισσότερο με την ελεύθερη αγορά italymagazine.com. Ένα στοιχείο είναι η δυνατότητα άμεσης πώλησης κατασχεμένων ακινήτων εκτός της παραδοσιακής δημοπρασίας, υπό δικαστική εποπτεία italymagazine.com. Επίσης, βελτιώνεται η διαφήμιση των δικαστικών πωλήσεων και διευκολύνεται η συμμετοχή ιδιωτών (συμπεριλαμβανομένων των ξένων) διαδικτυακά italymagazine.com italymagazine.com. Γιατί έχει σημασία αυτό; Η Ιταλία έχει μεγάλο απόθεμα μη εξυπηρετούμενων δανείων και ακινήτων που παραμένουν δεσμευμένα σε μακροχρόνιες διαδικασίες κατάσχεσης. Ξεκλειδώνοντας αυτά, η προσφορά ακινήτων προς πώληση θα μπορούσε να αυξηθεί τα επόμενα χρόνια italymagazine.com. Στη Σαρδηνία, όπου υπάρχουν κατασχέσεις αλλά όχι σε τόσο μεγάλη κλίμακα όσο στις μεγάλες πόλεις, αυτό μπορεί να φέρει στην αγορά ορισμένα προβληματικά ακίνητα (συχνά παλιά διαμερίσματα ή ημιτελή σπίτια) σε ευκαιριακές τιμές, προσφέροντας έτσι περισσότερες επιλογές στους αγοραστές και πιθανώς συγκρατώντας ελαφρώς τις τιμές. Η μεταρρύθμιση είναι πολύ νέα, οπότε ο αντίκτυπός της θα φανεί σταδιακά. Συνολικά, πρόκειται για μια μεταρρύθμιση υπέρ του αγοραστή που ενισχύει τη διαφάνεια και θα μπορούσε να προσελκύσει περισσότερους επενδυτές (ακόμα και ξένους) να συμμετάσχουν σε δικαστικές δημοπρασίες, οι οποίες προηγουμένως θεωρούνταν περίπλοκες και μόνο για μυημένους.

Ένα ακόμη στοιχείο της δικαστικής μεταρρύθμισης είναι η επιτάχυνση και ψηφιοποίηση της διαδικασίας καταχώρησης ακινήτων, αλλά το παραδοσιακό σύστημα του συμβολαιογράφου παραμένει. Υπάρχει συζήτηση για το ενδεχόμενο οι συμβολαιογράφοι να μπορούν να κάνουν πλήρως ψηφιακές πράξεις στο μέλλον, αλλά από το 2025, αναμένεται η υπογραφή με φυσική παρουσία ή με πληρεξούσιο ενώπιον συμβολαιογράφου ως στάνταρ.

Φόροι και Κόστη: Κατά την αγορά στη Σαρδηνία, οι φόροι είναι οι ίδιοι όπως οπουδήποτε στην Ιταλία: φόρος μεταβίβασης, κτηματολογικός φόρος και φόρος υποθήκης. Για ιδιώτες που αγοράζουν δευτερεύουσα κατοικία (μη κάτοικοι ή χωρίς χρήση προνομίων prima casa), ο φόρος μεταβίβασης είναι 9% της κτηματολογικής αξίας (που συνήθως είναι χαμηλότερη από την αγοραία αξία), συν μικρούς σταθερούς φόρους (τυπικά €50+€50). Αν κάποιος πληροί τα κριτήρια για prima casa (πρώτη κατοικία) – δηλαδή γίνεται κάτοικος σε εκείνο τον δήμο ή τουλάχιστον τη δηλώνει ως κύρια κατοικία και δεν έχει χρησιμοποιήσει το προνόμιο αλλού – ο φόρος μεταβίβασης είναι μόλις 2% της κτηματολογικής αξίας investropa.com. Πολλοί αλλοδαποί δεν χρησιμοποιούν το prima casa εκτός αν σκοπεύουν να μετακομίσουν και να αποκτήσουν κατοικία στην Ιταλία· ωστόσο, πολίτες της ΕΕ το κάνουν μερικές φορές, και ακόμη και κάποιοι εκτός ΕΕ αν σκοπεύουν να ζήσουν εκεί. Νεόδμητα ακίνητα από κατασκευαστή υπόκεινται σε ΦΠΑ (αντί για φόρο μεταβίβασης) – 10% ΦΠΑ (ή 4% αν prima casa και πληρούνται τα κριτήρια κατοικίας). Οι κατοικίες πολυτελείας (κατηγορίες A/1, A/8) έχουν 22% ΦΠΑ. Η Σαρδηνία δεν έχει επιπλέον χαρτόσημα πέραν του εθνικού κανόνα. Οι ετήσιοι φόροι ακινήτων (IMU) είναι μηδενικοί για κύριες κατοικίες και ισχύουν για δευτερεύουσες – συνήθως μερικές εκατοντάδες έως λίγες χιλιάδες ευρώ ανάλογα με την αξία του ακινήτου και τα δημοτικά τέλη. Αξιοσημείωτο είναι ότι αγροτικά και ιστορικά ακίνητα απολαμβάνουν μερικές φορές μειώσεις ή απαλλαγές φόρων (π.χ. αν είναι εγγεγραμμένα ως αγροτικά ή υπό αποκατάσταση).

Επαγγελματικές αμοιβές περιλαμβάνουν αμοιβές συμβολαιογράφου (περίπου 1-2% της τιμής) investropa.com, μεσιτική προμήθεια (συνήθως 3% στον αγοραστή και 3% στον πωλητή) investropa.com, και νομικές αμοιβές αν προσληφθεί δικηγόρος (δεν είναι υποχρεωτικό αλλά συνιστάται για αλλοδαπούς αγοραστές, ~1% της τιμής). Συνολικά, τα κόστη συναλλαγής συνήθως ανέρχονται περίπου στο 10–15% της τιμής αγοράς για αλλοδαπό αγοραστή όταν προστεθούν φόροι και αμοιβές investropa.com. Αυτό είναι σημαντικό για τον οικονομικό προγραμματισμό – όπως σημειώνει η Investropa, ένα συχνό λάθος είναι η υποτίμηση αυτών των επιπλέον εξόδων investropa.com investropa.com. Η χορήγηση στεγαστικών δανείων σε αλλοδαπούς είναι διαθέσιμη από ορισμένες ιταλικές τράπεζες, αλλά πολλοί αλλοδαποί αγοραστές αγοράζουν με μετρητά ή χρηματοδοτούν από τη χώρα τους λόγω ευκολότερων διαδικασιών.

Κανονισμοί Ενοικίασης: Με την αύξηση των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων, η Ιταλία εφάρμοσε νέους κανόνες. Όπως αναφέρθηκε, από τα τέλη του 2024, οι ιδιοκτήτες πρέπει να αποκτήσουν έναν CIN (Codice Identificativo Nazionale) για κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης και να το συμπεριλαμβάνουν στις καταχωρίσεις ajo.casa. Η Σαρδηνία, όπως και άλλες περιοχές, διαθέτει πλέον μια βάση δεδομένων τουριστικών ενοικιάσεων. Επιπλέον, οι φορολογικοί κανόνες ορίζουν ότι αν ενοικιάζετε περισσότερα από 4 ακίνητα στην Ιταλία, αυτό θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα που απαιτεί εγγραφή επιχείρησης SCIA και υπόκειται σε διαφορετική φορολογική μεταχείριση· η μη συμμόρφωση μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα €2.000–€10.000 lodgecompliance.com. Ο βασικός φόρος στα έσοδα από ενοίκια για ιδιώτες είναι 21% σταθερός (Cedolare Secca) για μισθώσεις κατοικιών, τον οποίο χρησιμοποιούν πολλοί για τουριστικές μισθώσεις. Υπάρχει συζήτηση σε εθνικό επίπεδο για να δοθεί στις πόλεις η δυνατότητα να περιορίζουν τις τουριστικές ενοικιάσεις σε ορισμένες ζώνες, αλλά δεν έχει ψηφιστεί ακόμα τέτοιος νόμος. Η Σαρδηνία δεν έχει θεσπίσει περιορισμούς σε όλο το νησί, αν και μερικοί δημοφιλείς δήμοι έχουν εξετάσει το ενδεχόμενο ορίων. Για παράδειγμα, υπήρχαν φήμες ότι ορισμένες παραθαλάσσιες πόλεις ενδέχεται να περιορίσουν τις νέες άδειες B&B για να διατηρήσουν τη στέγαση για τους ντόπιους – αλλά προς το παρόν η προσέγγιση είναι περισσότερο για καταγραφή και συμμόρφωση παρά για περιορισμούς. Αν σκοπεύετε να αγοράσετε και να ενοικιάσετε, να είστε έτοιμοι να ακολουθήσετε αυτούς τους κανόνες. Επίσης, ο κανονισμός πολυκατοικίας σε ορισμένα πολυτελή συγκροτήματα (ειδικά στην Costa Smeralda) μπορεί να περιορίζει τη βραχυχρόνια υπεκμίσθωση, κάτι που πρέπει να ελέγξετε κατά τον έλεγχο πριν την αγορά.

Νομοθεσία Δόμησης και Χρήσεων Γης: Η Σαρδηνία έχει μερικούς από τους αυστηρότερους κανονισμούς χρήσης γης στην Ιταλία, ειδικά κατά μήκος της ακτής, υπό το Piano Paesaggistico Regionale (PPR). Η δόμηση περιορίζεται αυστηρά σε συγκεκριμένη απόσταση από την ακτογραμμή (συνήθως 300 μέτρα, και ακόμα περισσότερο σε ορισμένες παρθένες περιοχές), εκτός αν βρίσκεται εντός αστικών ορίων. Αυτή η πολιτική, που εισήχθη αρχικά στα μέσα της δεκαετίας του 2000, έχει διατηρήσει την ακτή σχετικά ελεύθερη από πολυώροφα κτίρια. Το 2023, η περιφερειακή κυβέρνηση της Σαρδηνίας προσπάθησε να εισαγάγει έναν νέο νόμο “Piano Casa” που θα χαλάρωνε ορισμένους κανόνες δόμησης – επιτρέποντας συγκεκριμένες επεκτάσεις υφιστάμενων κτιρίων και ανάπτυξη σε ορισμένες παράκτιες ζώνες για την ενίσχυση του τουριστικού τομέα regione.sardegna.it ingegneriafiori.com. Αυτό προκάλεσε αντιδράσεις, με περιβαλλοντικές οργανώσεις να κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για πιθανή “τσιμεντοποίηση” greenitalia.org. Τον Ιούλιο του 2024, το Συνταγματικό Δικαστήριο της Ιταλίας ακύρωσε τμήματα αυτού του περιφερειακού νόμου ως αντισυνταγματικά επειδή παραβίαζαν τους νόμους προστασίας τοπίου gruppodinterventogiuridicoweb.com. Έτσι, πολλά από τα μέτρα χαλάρωσης σταμάτησαν gruppodinterventogiuridicoweb.com. Το τελικό αποτέλεσμα είναι ότι οι κανόνες δόμησης στις ακτές παραμένουν αρκετά αυστηροί – γενικά δεν μπορείτε να χτίσετε νέες κατασκευές κοντά στην παραλία εκτός ήδη καθορισμένων ζωνών, και ακόμα και η επέκταση υφιστάμενων κατοικιών μπορεί να είναι περιορισμένη. Για τους αγοραστές, αυτό είναι δίκοπο μαχαίρι: σημαίνει ότι η αισθητική αξία και η αποκλειστικότητα των παραθαλάσσιων ακινήτων διατηρούνται (καλό για τη μακροπρόθεσμη αξία), αλλά σημαίνει επίσης ότι πρέπει να είστε προσεκτικοί όταν αγοράζετε γη ή ακίνητο προς ανακαίνιση σε παραθαλάσσιες/αγροτικές περιοχές – οι επιτρεπόμενες τροποποιήσεις μπορεί να είναι λιγότερες από ό,τι αναμένεται. Ελέγχετε πάντα αν ένα ακίνητο υπόκειται σε περιορισμούς τοπίου ή πολιτιστικούς περιορισμούς (vincoli). Πολλά αγροτικά σπίτια βρίσκονται σε γεωργική γη όπου ισχύουν διαφορετικοί κανόνες (συχνά απαιτείται ελάχιστο μέγεθος γης, π.χ. 1 εκτάριο, για να λάβετε άδεια να ξαναχτίσετε ένα ερείπιο, κ.λπ., ειδικά εντός 3 χλμ. από την ακτή) legislazionetecnica.it. Συνεργαστείτε με έναν γεωμέτρη ή αρχιτέκτονα για να τα διαχειριστείτε αυτά αν σκοπεύετε να χτίσετε ή να κάνετε σημαντική ανακαίνιση.

Νομικές Προστασίες και Κίνδυνοι: Το ιταλικό νομικό σύστημα παρέχει ισχυρή προστασία έναντι της απάτης σε αγοραπωλησίες ακινήτων – χάρη εν μέρει στον ρόλο του συμβολαιογράφου και το σύστημα καταχώρισης, είναι πολύ σπάνιο να υπάρξουν προβλήματα τίτλου εάν ακολουθηθούν τα σωστά βήματα. Παρ’ όλα αυτά, οι αγοραστές θα πρέπει πάντα να διασφαλίζουν ότι τυχόν ανακαινίσεις από προηγούμενους ιδιοκτήτες είχαν τις κατάλληλες άδειες, καθώς οι παράνομες προσθήκες (abusivismo) δεν είναι ασυνήθιστες ιστορικά. Σύμφωνα με την ιταλική νομοθεσία, παράνομες κατασκευές ενδέχεται να μην μπορούν να πωληθούν ή να αντιμετωπίσουν εντολές κατεδάφισης εάν δεν τακτοποιηθούν. Επομένως, η δέουσα επιμέλεια (τεχνικός έλεγχος και έλεγχος δημοτικών αρχείων) είναι καθοριστική. Επίσης, αν αγοράζετε σε πολυκατοικία, να γνωρίζετε τις νομικές υποχρεώσεις για τα κοινόχρηστα και τους κανόνες που ορίζονται στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Συνολικά, το ιταλικό δίκαιο συμβάσεων είναι καλά ανεπτυγμένο – μόλις υπογράψετε το προσύμφωνο, η υπαναχώρηση χωρίς λόγο σημαίνει απώλεια της προκαταβολής (για τον αγοραστή) ή διπλή επιστροφή (για τον πωλητή).

Μία ακόμη ρυθμιστική αλλαγή υπέρ των αλλοδαπών: Η Ιταλία έχει απλοποιήσει τις διαδικασίες για την απόκτηση του Codice Fiscale (φορολογικός κωδικός) – μπορείτε να τον αποκτήσετε σε ιταλικό προξενείο στο εξωτερικό ή στην Ιταλία σχετικά εύκολα, κάτι που απαιτείται για την υπογραφή οποιουδήποτε συμβολαίου. Επίσης, τα τελευταία χρόνια, μεταφράσεις στα αγγλικά των τελικών συμβολαίων μπορούν να επισυναφθούν για μη ιταλόφωνους, και ορισμένοι συμβολαιογράφοι σε τουριστικές περιοχές μιλούν αγγλικά ή παρέχουν διερμηνέα.

Διαφάνεια Κόστους Κλεισίματος: Σύμφωνα με τον νόμο, όλα τα ποσά (τιμή, προκαταβολή) πρέπει να δηλώνονται με διαφάνεια στο συμβόλαιο. Υπάρχει μια ιταλική πρακτική να δηλώνεται μερικές φορές μια «φορολογητέα αξία» στα συμβόλαια (για τον υπολογισμό του φόρου) που μπορεί να είναι χαμηλότερη από την πραγματική τιμή, αλλά η πλήρης τιμή εξακολουθεί να εμφανίζεται ή να είναι γνωστή στις φορολογικές αρχές – οι νέοι κανονισμοί κατά του ξεπλύματος χρήματος διασφαλίζουν την ιχνηλασιμότητα των κεφαλαίων (συνήθως πληρώνετε με ειδική μη μεταβιβάσιμη επιταγή ή τραπεζικό έμβασμα στον ιδιοκτήτη κατά το κλείσιμο). Για τους αλλοδαπούς αγοραστές, είναι σημαντικό να συμμορφώνονται με τους κανονισμούς εισαγωγής/εξαγωγής συναλλάγματος – η μεταφορά χρημάτων στην Ιταλία μέσω τραπεζικού εμβάσματος είναι εντάξει (απλώς βεβαιωθείτε ότι η τράπεζά σας και η ιταλική τράπεζα χειρίζονται τυχόν απαιτούμενες δηλώσεις για μεγάλα ποσά άνω των €10.000 για να ικανοποιήσουν τους κανόνες κατά του ξεπλύματος χρήματος).

Μελλοντικές Ρυθμιστικές Εξελίξεις: Στο μέλλον, δεν αναμένονται δραστικοί περιορισμοί στην ξένη ιδιοκτησία – η Ιταλία βασίζεται στις ξένες επενδύσεις και έχει ιστορία ανοικτότητας σε αυτόν τον τομέα. Αν μη τι άλλο, μπορεί να υπάρξουν περαιτέρω κίνητρα για να προσελκύσουν συγκεκριμένες ομάδες (οικογένειες, ψηφιακούς νομάδες – μια βίζα ψηφιακού νομάδα βρίσκεται υπό επεξεργασία στην Ιταλία από το 2022, κάτι που θα μπορούσε να διευκολύνει τους απομακρυσμένους εργαζόμενους εκτός ΕΕ να διαμείνουν σε μέρη όπως η Σαρδηνία). Επίσης, να παρακολουθείτε τυχόν αλλαγές σε ευρωπαϊκούς ή εθνικούς νόμους για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις – πόλεις όπως η Φλωρεντία και η Βενετία πιέζουν για αυστηρότερο έλεγχο στα τουριστικά κέντρα, κάτι που ενδεχομένως να επηρεάσει και τους δήμους της Σαρδηνίας αν προκύψουν ζητήματα.

Συμπερασματικά, το νομικό περιβάλλον της Σαρδηνίας είναι φιλικό και καλά δομημένο για αγοραστές ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των αλλοδαπών. Υπήρξαν θετικές μεταρρυθμίσεις για την αύξηση της αποδοτικότητας της αγοράς (μεταρρύθμιση Cartabia) italymagazine.com και συνεχιζόμενες προσπάθειες για την εξισορρόπηση ανάπτυξης και διατήρησης. Οι αγοραστές θα πρέπει να κάνουν τη δέουσα επιμέλεια (ή να προσλάβουν επαγγελματίες) για να αξιοποιήσουν φορολογικά κίνητρα, να συμμορφωθούν με τους κανόνες μίσθωσης και να αποφύγουν ακίνητα με νομικά ελαττώματα. Έτσι, μπορεί κανείς να αποκτήσει ακίνητο στη Σαρδηνία με σιγουριά, απολαμβάνοντας ισχυρά δικαιώματα ιδιοκτησίας και τις προστασίες του ιταλικού δικαίου.

Πηγές: Οι παραπάνω πληροφορίες συντέθηκαν από επίσημα δεδομένα και αξιόπιστες πηγές, συμπεριλαμβανομένων των εκθέσεων αγοράς του Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it, περιφερειακών ειδήσεων (L’Unione Sarda, ANSA) για στατιστικά τουρισμού και ξένων αγοραστών unionesarda.it ansa.it, αναλύσεων των Savills και Nomisma για τις τάσεις πολυτελείας και εθνικής αγοράς savills.ca agenziaentrate.gov.it, και της ερευνητικής σύνοψης της Investropa για προβλέψεις και εξειδικευμένες τάσεις investropa.com investropa.com. Αυτές οι πηγές παρέχουν τη βάση για την κατανόηση του σεναρίου ακινήτων της Σαρδηνίας το 2025 και των προσδοκιών για το μέλλον.