Marktüberblick (2025) – Nach einem moderaten Jahr 2023 erholte sich der spanische Immobilienmarkt im Jahr 2024 und bleibt auch zu Beginn des Jahres 2025 stark. Niedrigere EZB-Zinsen und nachlassende Inflation haben die Nachfrage gestärkt. Die Hausverkäufe erreichten im Jahr 2024 etwa 642.000 (+10% im Jahresvergleich) globalpropertyguide.com, und die aktuellen Daten für Anfang 2025 (Januar-Verkäufe +11% im Jahresvergleich) zeigen eine anhaltende Dynamik globalpropertyguide.com. Die Verkäufe verteilen sich landesweit: Madrid (+10,6% im Jahresvergleich) und Valencia (+9,0%) verzeichneten starke Zuwächse, Katalonien +8,5%, Andalusien +6,9% und die Kanarischen Inseln +4,6% globalpropertyguide.com. Das Angebot bleibt knapp: Baugenehmigungen nehmen zu (128.000 in 2024, Prognose 135.000 in 2025), liegen aber weiterhin unter der Haushaltsneubildung caixabankresearch.com und sorgen so für anhaltenden Aufwärtsdruck auf die Preise. Als Folge stiegen die landesweiten Immobilienpreise 2024 um etwa 5–8% cbre.com caixabankresearch.com und die Mieten stiegen um rund 11,5% globalpropertyguide.com. Institutionelle Prognosen erwarten weiteres Wachstum: CaixaBank rechnet mit etwa 650.000 Immobilienverkäufen und rund 5,9% Preissteigerung (MIVAU-Index) im Jahr 2025 caixabankresearch.com caixabankresearch.com, während Solvia (Idealista) für 2025 ein Verkaufsplus von 3–4% und einen Preisanstieg von 5% erwartet idealista.com idealista.com.
Wohnungssektor – Die Nachfrage ist breit aufgestellt. Im Jahr 2024 verzeichneten 18 von 19 Regionen einen Anstieg der Verkäufe globalpropertyguide.com. Die Verkäufe von Neubauten stiegen sprunghaft an (+23% im Jahr 2024 globalpropertyguide.com), der höchste Stand seit 2013, was den Mangel an Bestandsimmobilien und die starke Bauträgertätigkeit widerspiegelt. Allerdings bleiben die Wohnungsbauprojekte hinter der Nachfrage zurück: Bauanträge sind stark rückläufig und liegen weiterhin deutlich unter dem Niveau von vor 2019 lucasfox.com. Die Baufinanzierung zieht an: Neue Hypothekendarlehen stiegen 2024 um +14,2% auf 61,7 Mrd. € globalpropertyguide.com, begünstigt durch fallenden Euribor. Im Februar 2025 lag der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypotheken bei etwa 2,87% (gegenüber 3,62% vor einem Jahr) globalpropertyguide.com. Diese deutliche Erleichterung (die EZB senkte die Zinsen bis Ende 2024 auf ~3% caixabankresearch.com) hat das Kaufinteresse angekurbelt: CaixaBank rechnet mit etwa 650.000 Wohnimmobilientransaktionen im Jahr 2025 caixabankresearch.com.
Regionale Unterschiede sind deutlich. Madrid bleibt ein starker Magnet, mit Preisen von etwa 3.000–6.000 €/m² für Apartments. Die Verkäufe in der Region Madrid stiegen 2024 um etwa 10,6% globalpropertyguide.com. Barcelona/Katalonien verzeichnete ebenfalls starke Aktivitäten (+8,45% Verkaufswachstum globalpropertyguide.com), aber das Angebot ist durch begrenztes neues Bauland eingeschränkt. Valencia und seine Küste (Alicante, Castellón) machten 2024 16,3% der landesweiten Immobilienverkäufe aus globalpropertyguide.com, mit neuen Projekten in den Wachstumskorridoren. Andalusien/Costa del Sol (Málaga, Cádiz etc.) führten den Marktanteil im landesweiten Verkauf an (19,6% aller Verkäufe globalpropertyguide.com), begünstigt durch inländische und ausländische Nachfrage nach erschwinglichem Wohnen in der Sonne. Balearen verzeichneten großes ausländisches Interesse (ein Drittel der Nachfrage), aber einen moderaten Rückgang der Verkäufe um 3,8% im Jahr 2024 globalpropertyguide.com. Kanarische Inseln bleiben bei Europäern beliebt; die Verkäufe stiegen um rund 4,6% globalpropertyguide.com.
Gewerbeimmobilien – 2024 markierte eine Erholung bei Investitionen und Vermietungen. Büros in Madrid und Barcelona verzeichneten eine starke Vermietung. Der Flächenumsatz bei Büros in Madrid lag 2024 bei rund 500.000 m² (+40% im Jahresvergleich) cbre.com; in Barcelona werden für 2025 ca. 300.000 m² erwartet (über 280.000 m² in 2024, +20%) cbre.com. Die Büroinvestitionen beliefen sich 2024 auf rund 1,50 Mrd. € (+25% im Jahresvergleich) cbre.com, getragen von kleineren Geschäften und Firmenübernahmen. Madrider Büros machten davon rund 600 Mio. € aus, Barcelona etwa 440 Mio. € (+70% im Jahresvergleich) cbre.com. Die Spitzenrenditen für Büros liegen bei rund 4,85% in Madrid und 4,95% in Barcelona cbre.com und dürften sich weiter der Entwicklung anderer europäischer Märkte angleichen.
Der Einzelhandel gewinnt an Dynamik. Die Zahl der Einzelhandelsvermietungen in Top-Lagen stieg 2024 um etwa 11%, wobei das Angebot an Spitzenstandorten begrenzt ist cbre.com. Infolgedessen stiegen die Spitzenmieten in den wichtigsten Einkaufsstraßen 2024 um etwa 7% cbre.com. Auch Einkaufszentren zeigten Verbesserungen: Die Besucherzahlen und Umsätze erholten sich (Umsatz +4,7% im Jahresvergleich), und die Auslastungsquoten stiegen auf den höchsten Stand seit vier Jahren cbre.com. Das Investoreninteresse ist ebenfalls stark zurückgekehrt: Die Einzelhandelsinvestitionen erreichten 2024 rund 2,8 Mrd. € (+135% im Jahresvergleich) cbre.com, etwa auf dem Zehnjahresdurchschnitt, was den Einzelhandel zur drittgrößten Anlageklasse macht (20% des gesamten Investmentvolumens) cbre.com.
Hotels & Tourismus – Der Rekord-Tourismusboom in Spanien beflügelt die Hotelnachfrage. Im Jahr 2024 besuchten rund 116 Millionen ausländische Touristen das Land (+4% gegenüber 2023), was 364 Millionen Übernachtungen (+5%) und rund 17% höhere Ausgaben brachte cbre.com. Die Hotels erzielten eine durchschnittliche Auslastung von etwa 68%. Rund 250 neue Hotels (über 17.000 Zimmer) sollen bis 2026 eröffnet werden – ein Viertel davon luxuriöse 5-Sterne-Häuser, vor allem in Málaga, Madrid, auf den Kanaren und in Cádiz cbre.com. Dies spiegelt sich auch in der Investition wider: 2024 wurden 3,22 Mrd. € in Hotels investiert (23% des gesamten CRE-Investments) cbre.com. Die operativen Kennzahlen (Auslastung, RevPAR) übertrafen das Niveau von 2023 bzw. die Zeit vor Corona cbre.com.
Luxusmarkt – Das Premiumsegment bleibt dynamisch. Hochwertige Immobilien in Küsten- und Stadtenklaven (Marbella, Ibiza, Madrid, Barcelona) verzeichneten eine starke Nachfrage. Bemerkenswert ist, dass zahlungskräftige US-Käufer nun die höchsten Preise pro m² aller ausländischen Gruppen zahlen reuters.com. Nicht ansässige Käufer (20 % aller Transaktionen) zahlten im 2. Halbjahr 2024 durchschnittlich 2.362 €/m², während Einheimische 1.713 € zahlten reuters.com. Laut Lucas Fox stiegen Luxusverkäufe 2024 sprunghaft an: Branded Residences und Premiumvillen waren ein „herausragendes“ Segment lucasfox.com. Über 62 % der neuen Wohnungen in Madrid Nuevo Norte werden erschwinglich sein – dies spiegelt die Politik wider –, aber es werden zahlreiche Luxuswohnungen parallel gebaut (siehe unten).
Mietmarkt (Langfristig vs. Kurzfristig) – Die langfristigen Mieten sind 2024 sprunghaft gestiegen; Idealista-Daten zeigen einen nationalen Mietindex von +11,5 % (auf ~13,5 €/m²) globalpropertyguide.com. In Großstädten wurden Rekordwerte erreicht: Barcelona 23,4 €/m² (+13,9 %), Madrid 20,7 € (+15,3 %), Palma 17,2 € (+11,9 %), Málaga 15,1 € (+11,4 %) globalpropertyguide.com. Die Bruttomietrenditen (Jahresmiete/Immobilienpreis) sind moderat: ~5,6 % im Bundesdurchschnitt im Q1 2025, gegenüber ~6,2 % im Vorjahr globalpropertyguide.com. Die Renditen in den Städten variieren stark – Barcelona ~7,5 % im Durchschnitt, Valencia ~6,2 %, Madrid nur ~4,8 % (aufgrund höherer Preise) globalpropertyguide.com. Da Wohnungen weiterhin knapp und die Zinsen niedrig sind, bleibt die Mietnachfrage, insbesondere bei jungen Berufstätigen und Einwanderern, hoch.
Kurzfristmieten (Touristenvermietungen) sind trotz Eindämmungsversuchen stark gestiegen. Exceltur berichtet, dass das Angebot im Airbnb-Stil von 2022 bis 2024 um ~25 % zunahm und damit das Wachstum klassischer Unterkünfte übertraf reuters.com. In Hotspots: Madrid Kurzzeitvermietungen +49 % (jetzt 38 % der Touristenbetten) und Málaga +36 % binnen zwei Jahren reuters.com. Dieses Wachstum führte zu einem geschätzten landesweiten Wohnungsdefizit von etwa 450.000 Einheiten reuters.com. Als Reaktion wird die Regulierung verschärft: Ab dem 1. Juli 2025 ist ein einheitliches Touristenmietregister Pflicht (alle Kurzzeitvermietungen müssen für die Online-Werbung eine Registrierungsnummer haben) idealista.com. Ab dem 3. April 2025 gelten neue Regeln: Für Urlaubsvermietungen in einem Gebäude ist eine ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (Mehrheitsbeschluss) nötig ldrgroup.nl. Unterdessen werden langfristige Mieten nicht mehr an die Inflation gebunden: Ab 2025 verwendet Spanien einen neuen „Referenzindex“ (IRAV) für Mieterhöhungen, der Anstiege durch eine Formel begrenzt globalpropertyguide.com.
Regionale Marktübersicht
- Madrid: Spaniens größter Markt (~12 % aller Verkäufe globalpropertyguide.com) ist angespannt und teuer. Die Preise in der Autonomen Gemeinschaft Madrid stiegen im 4. Quartal 2024 um ~9,4 % gegenüber dem Vorjahr caixabankresearch.com (eine der höchsten Raten im Land), und die Spitzenmieten stiegen um 15 %. Neue Projekte (wie Madrid Nuevo Norte, siehe unten) bringen mehr Wohnraum (10.500 Wohnungen) und Büros (1 Mio. m²) news.griclub.org news.griclub.org. Die Investitionen stiegen: Büros, Wohn- und Hotelimmobilien zogen im ersten Quartal 2025 ~1,3 Mrd. € an cbre.co.uk, und Madrid rangiert weltweit auf Platz 2 beim Investoreninteresse (CBRE).
- Barcelona/Katalonien: Umsatzanteil ~15,5 % (2024) globalpropertyguide.com. Die Preise in Barcelona stiegen 2024 um ~8 %, und das gehobene Angebot ist begrenzt. Neubauwohnungen sind knapp und profitieren von ausländischem Interesse. Bemerkenswerte Projekte: Der lang erwartete Bahnhof Barcelona Sagrera (2 Mrd. € Bau mit 3,7 km Grünfläche) soll bis 2028 eröffnen en.wikipedia.org, was Flächen für neue Entwicklungen frei macht. Auch Büromieten und Einzelhandel zogen in Barcelona 2024 deutlich an cbre.com cbre.com, was die wirtschaftliche Dynamik widerspiegelt.
- Region Valencia: Mit 16,3 % der Verkäufe landesweit globalpropertyguide.com ist der Markt in Valencia stark. Die Provinz Alicante (Costa Blanca) verzeichnete einen besonders hohen Anteil an ausländischen Käufern (über 45 % aller Käufer im 4. Quartal 2024) cottageproperties.es. In den Ballungsräumen (Valencia-Stadt, Alicante) steigen die Mieten (+12 % im Jahr 2024 in Valencia-Stadt) globalpropertyguide.com. Infrastruktur-Ausbau (neue Straßenbahnlinien, Hafenerweiterung) und Tech-Boom fördern die Nachfrage.
- Andalusien/Costa del Sol: Andalusien (19,6 % der Transaktionen) führt landesweit globalpropertyguide.com. Die Costa del Sol (Provinz Málaga) ist ein Magnet für Ausländer: Briten, Skandinavier und andere kaufen hier, was Mieten und Verkäufe erhöht (~Málaga-Stadt Miete +11,4 % in 2024 globalpropertyguide.com). Auch die Städte im Hinterland (Sevilla, Granada) werden begehrter, da die Preise steigen. Öffentliche Gelder fließen in den Ausbau des Verkehrs (neue Metrolinien, Flughafenausbau) und verbessern die Erreichbarkeit.
- Balearen: Tourismus und ausländisches Eigentum dominieren. Rund ein Drittel der Käufer auf Mallorca/Ibiza sind internationale Kunden globalpropertyguide.com. 2024 war dies die einzige Region mit einem leichten Umsatzrückgang (-3,8 %) globalpropertyguide.com, teils wegen eines gesättigten Luxussegments. Dennoch sind die Mieten die höchsten Spaniens (Palma 17,2 €/m², Ibiza noch mehr) globalpropertyguide.com. Regelungen für erneuerbare Energien und Zweitwohnsitzsteuern (in Diskussion) könnten die Nachfrage künftig beeinflussen.
- Kanarische Inseln: Moderates Wachstum (Transaktionen +4,6 % in 2024) globalpropertyguide.com. Starker Tourismus treibt die Nachfrage auf Teneriffa, Gran Canaria und Lanzarote. Ausländische Käufer (insbesondere Nordeuropäer) machen ~20–25 % der Transaktionen aus. Immobilien dort bieten weiterhin höhere Renditen (~5–6 %) dank niedrigerer Preise.
Preisentwicklung & Prognosen
Die Immobilienpreise auf nationaler Ebene sind 2024 um ~5–8 % gestiegen. Offizielle Daten (MIVAH) zeigen +5,8 % (2024 vs. 2023) caixabankresearch.com, während der Index der Notare für 2024 einen Anstieg von +8,4 % meldet caixabankresearch.com. In Schlüsselregionen gab es ein zweistelliges Wachstum: Balearen +12,1 % (Q4 2024) und Madrid +9,4 % caixabankresearch.com. Günstigere Märkte in Nordspanien wachsen noch schneller (westliche/nördliche Provinzen im Q4 laut Caixabank um 11–15 %), da Käufer nach Preisvorteilen suchen.
Mit Blick nach vorne sind die Prognosen der Institutionen optimistisch. CaixaBank erwartet für 2025 ein nominales Preiswachstum von ca. 5,9 %, das sich bis 2026 auf ca. 3,0 % abschwächt, da sich das Angebot langsam anpasst caixabankresearch.com. Solvia prognostiziert für 2025 ein Preiswachstum von rund +5 % idealista.com. Es wird erwartet, dass Hypothekenkredite weiterhin reichlich verfügbar sind, da die EZB-Politik gelockert wird; Banken könnten die Kreditkosten weiter senken. Bis 2030 rechnen Experten mit positiven, aber moderateren Zugewinnen (inflationsbereinigt etwa Verdopplung der Preise von 2020 bis 2030). Anhaltendes Bevölkerungswachstum (IWF schätzt +1,2 %/Jahr) und Wohnungsknappheit stützen diese Prognosen caixabankresearch.com.
Nachfrage- und Angebotsdynamik
Nachfrage: Getragen von inländischen und ausländischen Käufern gleichermaßen. Anhaltendes Bevölkerungs- und Erwerbstätigenwachstum (inkl. Zuwanderung) schafft neue Haushalte. Die Beschäftigung liegt nahe am Vorkrisenniveau und die Löhne steigen, was die Kaufkraft unterstützt. Neue Daten zeigen eine aufgestaute Nachfrage: Laut Solvia haben viele Käufer 2022–23 wegen hoher Zinsen gezögert und kehren nun zurück idealista.com. Das Auslandsinteresse steigt rasant: Ausländer kauften im 1. Halbjahr 2024 ca. 69.400 Wohnungen (20,4 % aller Verkäufe) idealista.com. Briten sind weiterhin die größte Gruppe, aber US-Amerikaner (+2× vs. vor 5 Jahren) und Marokkaner sind besonders aktiv reuters.com.
Angebot: Historisch knapp. Die Bautätigkeit nimmt zu, aber von niedrigem Ausgangsniveau: Die Baugenehmigungen stiegen 2024 um ca. 16 % (107.000 Jan–Okt) cottageproperties.es, aber die Zahl aller Bauanträge liegt weiterhin unter dem Stand von vor 2019 lucasfox.com. Besonders in Großstädten wie Madrid und Barcelona ist der Grundstücksmangel akut. Der Wohnungsbestand altert: Nur ca. 5 % der spanischen Wohnungen sind jünger als 5 Jahre. Dieses Ungleichgewicht – steigende Nachfrage bei begrenztem Neubau – ist der Hauptgrund für den Preisanstieg caixabankresearch.com.
Steigt das Angebot deutlich (z. B. wenn 2025 über 135.000 Genehmigungen erreicht werden caixabankresearch.com), könnte sich das Wachstum abschwächen. Aktuell jedoch sind sich fast alle Experten einig, dass die Angebotsknappheit den Markt noch Jahre eng halten wird. Am Mietmarkt sorgen geringe Leerstandsquoten (~2–3 % in Städten) für kräftige Mieterhöhungen.
Gesetzliche und regulatorische Entwicklungen
Jüngste politische Änderungen gestalten den Markt um:
- Wohnungsvermietung: Das Gesetz für das Recht auf Wohnen (Ley 12/2023) hat ab Januar 2025 den neuen Referenzmietindex (IRAV) eingeführt globalpropertyguide.com. Dieser deckelt Mieterhöhungen jährlich auf den niedrigeren Wert aus VPI, Kerninflation oder einem festen Durchschnittswert und ersetzt damit die bisher an die Inflation geknüpften Steigerungen globalpropertyguide.com. Ab 2024 galten befristete Obergrenzen (2–3 %), aber ab Mai 2023 gilt IRAV für neue Verträge. Ziel ist eine Stabilisierung der Mieten (30 % der Spanier sind Mieter) globalpropertyguide.com.
- Ferienvermietung: Zum 3. April 2025 wurden neue Regelungen für touristische Vermietungen eingeführt. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist in Mehrfamilienhäusern nun eine ausdrückliche Zustimmung mit 3/5-Mehrheit der Eigentümergemeinschaft für den Betrieb einer touristischen Vermietung nötig ldrgroup.nl. Ohne Genehmigung keine Kurzzeitvermietung. Ab Juli 2025 gelten die neuen EU-Regeln: Alle Kurzzeit-Mietobjekte müssen ins nationale Register (Registro Único) eingetragen sein und ihre Registrierungsnummer in Onlineanzeigen stets angeben idealista.com. Die Maßnahmen sollen mehr Wohnungen in die Dauervermietung bringen und illegale Angebote eindämmen.
- Golden Visa: Spanien hat zum 3. April 2025 den Immobilien-Golden-Visa-Weg abgeschafft globalpropertyguide.com. Zuvor erhielten Investoren eine Aufenthaltsgenehmigung durch Kauf von Immobilien ab 500.000 € (Höchststand etwa 681 Visa 2019 globalpropertyguide.com). Als Grund wurde Preisdruck in Städten genannt globalpropertyguide.com. Für bereits laufende Anträge gilt Bestandsschutz, neue Investitionen über Immobilien sind jedoch nicht mehr möglich. Dies dürfte einige Luxus- und Mischnutzungsprojekte dämpfen, doch englischsprachige und EU-Käufer bleiben aktiv.
- Weitere Maßnahmen: Diskutiert werden Leerstandssteuern und kommunale Förderungen für bezahlbares Wohnen, größere Steuerreformen wurden aber noch nicht beschlossen. Hypothekenregulierung (Beleihungswertgrenzen) bleibt moderat im europäischen Vergleich. Insgesamt halten sich Regulierungstendenzen zwischen Mieter- und investorenschutz die Waage.
Landschaft für Auslandsinvestitionen
Spanien bleibt ein Magnet für internationales Kapital. Im 1. Quartal 2024 betrug das gesamte Immobilieninvestitionsvolumen 3,3 Mrd. € (+39 % im Jahresvergleich) cbre.co.uk und lag damit deutlich über dem europäischen Durchschnitt. Madrid und Barcelona gehören laut CBRE zu den fünf wichtigsten Standorten für internationale Investoren. Die Zunahme betrifft sowohl den Wohnungserwerb durch Ausländer als auch Investitionen von Unternehmen in Ertragsobjekte. So kauften beispielsweise ausländische Käufer (Ansässige und Nichtansässige) 2024 rund jede fünfte Wohnung idealista.com. Institutionelle Anleger (Fonds, SOCIMIs/REITs, Vermögensverwalter) engagieren sich zunehmend in Wohnen (Build-to-Rent, Studentenwohnungen), Einzelhandel, Logistik und Tourismus. Auffällig: Ausländer zahlen einen Aufpreis – der durchschnittliche von Nichtansässigen gezahlte Preis lag Ende 2024 um rund 38 % über jenem der Spanier reuters.com.
Die Direktinvestitionen (FDI) in Spanien (gesamte Wirtschaft) beliefen sich im 1. Halbjahr 2024 auf rund 20,9 Mrd. U$ santandertrade.com. Vieles floss in Dienstleistungen und Industrie, ein wesentlicher Teil finanziert jedoch Hotels, Büros und Wohnungen. Die USA sind heute die wichtigste Herkunftsregion (29 % der Zuflüsse) santandertrade.com, und US-Amerikaner gehören auch beim Wohnungskauf zu den aktivsten Gruppen reuters.com. Der Brexit hat die britischen Investitionen etwas gedämpft, doch Käufer aus der EU (Deutschland, Frankreich, Nordics) bleiben stark vertreten. Der Wegfall des Golden Visa dürfte den Fokus von Investoren stärker auf renditeorientierte Objekte statt auf Aufenthaltsrecht lenken.
Hypotheken- & Finanzierungsumfeld
Spanische Banken und Kreditnehmer passen sich an die veränderten Zinssätze an. Die Hypothekenschulden (ausstehend) sind im historischen Vergleich niedrig (ca. 31,3 % des BIP im Jahr 2024 gegenüber 60 % vor 2008 globalpropertyguide.com). Dies schafft Spielraum für weiteres Kreditwachstum. Im Jahr 2024 erholte sich die Neukreditvergabe (+14,2 % auf 61,7 Mrd. € globalpropertyguide.com) nach einem Rückgang 2022–23. Auch die Anzahl der neuen Hypotheken (423.761 im Jahr 2024) stieg sprunghaft an globalpropertyguide.com.
Die Zinssätze sinken: Nach einem Höchststand Mitte 2024 senkte die EZB die Leitzinsen bis Ende des Jahres auf ca. 3 %. Der durchschnittliche Zinssatz für neue Hypotheken in Spanien lag im Februar 2025 bei ca. 2,87 % globalpropertyguide.com, verglichen mit 3,62 % ein Jahr zuvor. Rund 90 % der Kredite haben variable oder kurzfristige Festzinsbindungen, so dass Kreditnehmer von weiteren Zinssenkungen profitieren werden (CaixaBank erwartet einen EZB-Leitzins von ca. 2 % bis 2026 caixabankresearch.com). Niedrigere Kreditkosten werden die Nachfrage der Käufer und Refinanzierungen stützen. Unterdessen bleiben die Banken konservativ – die Beleihungsausläufe sind moderat (typischerweise 80 %), und die Vergabekriterien sind nach Maßstäben der früheren Blase streng.
Großprojekte in der Entwicklung
Mehrere Großprojekte prägen den zukünftigen Markt. Madrid Nuevo Norte (MNN) ist das Flaggschiff: eine 3,4 km² (2,6 Millionen m² bebaubare Fläche) große gemischt genutzte Expansion nördlich des Bahnhofs Chamartín. MNN wird rund 10.500 Wohnungen liefern (38 % bezahlbar; 62 % gehobener Standard) sowie ein neues zentral gelegenes Geschäftsviertel mit 1 Million m² Bürofläche news.griclub.org news.griclub.org, sowie 400.000 m² Parkanlagen (darunter einen 13 ha großen Zentralpark) news.griclub.org. MNN soll rund 350.000 Arbeitsplätze schaffen und innerhalb von 25 Jahren 15,2 Mrd. € zum BIP beitragen news.griclub.org.
Große Stadtprojekte: z. B. Madrid Nuevo Norte (künstlerische Darstellung oben) wird 10.500 Wohnungen, 1,6 Millionen m² Büroflächen und weitläufige Grünflächen schaffen news.griclub.org news.griclub.org.
Auch andere Städte haben ihre eigenen Projekte: Barcelonas Sagrera-Bahnhof ist im Bau (Kosten ca. 2 Mrd. €) und soll bis 2028 eröffnet werden en.wikipedia.org. Der Sagrera-Komplex umfasst die Tieferlegung der Gleise und die Schaffung eines 3,7 km langen Parks darüber en.wikipedia.org, wodurch Flächen für Wohnungen und Büros frei werden. In Valencia werden durch die Bebauung des alten Flussbetts und der Hafengebiete (Erweiterung Ciudad de las Artes, Parque Central) neue Wohnflächen erschlossen. Die Plaza de la Magdalena in Saragossa ist ein Megaprojekt für Büros und Hotels auf einer ehemaligen Flussinsel. Das 22@-Technologieviertel und die Erweiterungen des 22@-Sektors in Barcelona werden mit Umnutzungen ehemaliger Industriegebiete fortgeführt.
Im Tourismussektor entstehen große Resorts und Kongresszentren. Beispielsweise wurde in Málaga das FICO-Messegelände (das größte Veranstaltungszentrum Europas) 2023 eröffnet und in Madrid wird das Plaza Mayor II erweitert. Auf den Balearen und Kanaren schreiten Luxusresorts und Zweitwohnsiedlungen (vielfach ausländisch finanziert) voran.
Expertenprognosen (2025–2030)
Institutionelle Berichte stimmen überein, dass bis 2025–26 weiteres Wachstum zu erwarten ist, welches sich danach verlangsamt. CaixaBank (Feb. 2025) rechnet mit rund 650.000 Wohnungskäufen 2025 (vs. ca. 642.000 in 2024) caixabankresearch.com und einen Preisanstieg um ca. 5,9 % (MIVAH-Index) caixabankresearch.com, bevor das Wachstum abflaut (Transaktionen ca. 620.000, Preise +3,0 % in 2026) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Solvia prognostiziert ebenfalls einen Anstieg der Verkäufe um 3–4 % und einen Preisanstieg um 5 % in 2025 idealista.com idealista.com und betont, dass Faktoren wie aufgestaute Nachfrage und ausländische Käufer anhalten werden.
Gegen Ende der 2020er Jahre hängen die Trends von den Rahmenbedingungen ab: Bleiben die Zinsen niedrig und steigt die Bautätigkeit, könnten die Preisanstiege auf 2–3 % zurückgehen. IWF und OECD erwarten ein jährliches BIP-Wachstum von ca. 2–2,5 % bis 2030, was die Immobiliennachfrage stützen sollte. Volatilität ist möglich: Ein erneuter Zinsanstieg (z. B. infolge globaler Inflation) könnte den Markt vorübergehend abkühlen. Insgesamt sehen Analysten keine große Blase – Spanien bleibt unterversorgt. Bis 2030 könnten die Immobilienpreise (nominal) ca. 20–30 % höher liegen als 2025, sofern keine Schocks auftreten.
Risiken und Chancen
Risiken: Belastungen bei der Erschwinglichkeit sind die größte Sorge. Das Preis-Einkommens-Verhältnis Spaniens erreicht in Großstädten wieder das Niveau von 2007, und die „Belastungsquote“ (Hypothekenrate im Verhältnis zum Einkommen) beträgt etwa 35 % cbre.com – einer der höchsten Werte in der EU. Die Bank von Spanien warnt vor einer Wohnungsversorgungslücke (ca. 450.000 fehlende Wohnungen) reuters.com. Anhaltend starkes Miet- und Preiswachstum könnte politische Gegenreaktionen und strengere Regulierung provozieren. Neue Mietgesetze und Regulierungen deuten bereits auf einen Kurswechsel zugunsten der Mieter hin. Regulatorisches Risiko: Weitere Mietpreisbremsen oder Steuern auf Zweitwohnungen könnten Investoren abschrecken. Die Streichung des Golden Visa ist ein Beispiel; ähnliche Überraschungsmaßnahmen würden vor allem die Luxusmärkte betreffen. Zinsänderungsrisiko: Eine schnellere als erwartete weltweite Straffung der Geldpolitik würde die Kreditkosten erhöhen und die Nachfrage dämpfen. Tourismusvolatilität: Die starke Marktabhängigkeit vom Tourismus bedeutet, dass ein Rückgang der Besucherzahlen (z. B. bei Pandemiewiederkehr) kurzzeitige Mietwohnungen und Hotels empfindlich trifft.
Chancen: Gleichzeitig zeigen sich deutliche Stärken. Spanien bietet im Vergleich hohe Renditen: Wohnungsmieten (~5–7 % brutto) liegen deutlich über europäischen Anleiherenditen globalpropertyguide.com, die nach wie vor bei ca. 1 % verharren. Bei niedrigen Finanzierungskosten können Entwickler ordentliche Spannen erzielen. Der Mietsektor wächst – institutionelles „Build-to-Rent“ und alternative Wohnformen (Studenten-, Seniorenwohnungen) ziehen Kapital an. Große Stadtprojekte (etwa MNN) schaffen langfristigen Mehrwert und modernen Wohnraum und eröffnen Wettbwerb bei Entwicklungsoptionen. Die Nachfrage aus dem Ausland (Nordamerika, Nordeuropa, Lateinamerika) ist breit und dürfte angesichts Lebensweise, Klima und vorteilhafter Wechselkurse stabil bleiben. EU-Fördermittel für nachhaltiges Bauen werden zudem Sanierungen und energieeffizienten Neubau vorantreiben (und so die Aktivität erhöhen). Insgesamt sehen vorsichtige Investoren Spanien als Markt mit anhaltendem Wachstum, starker Mietnachfrage und Chancen, die nächste Generation von Wohn- und Mischimmobilien zu entwickeln.
Quellen: Recherche des Autors auf Basis offizieller Statistiken (INE), Branchenberichte und Expertenanalysen globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
