San Diego Immobilien 2025: Millionen-Dollar-Häuser, hohe Mieten und ein wandelnder Markt

Der Immobilienmarkt in San Diego im Jahr 2025 erlebt nach Jahren rasanten Wachstums eine spürbare Veränderung. Die Immobilienpreise bleiben nahe an Rekordhöhen – etwa bei 1 Million $ für ein typisches Haus – aber die rasante Wertsteigerung der Pandemiezeit hat sich abgeflacht zillow.com alliedschools.com. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern verbessert sich allmählich von historischen Tiefständen, was Käufern etwas mehr Verhandlungsspielraum als in den letzten Jahren verschafft alliedschools.com. Gleichzeitig sehen sich Mieter mit rekordhohen Mieten von durchschnittlich etwa 2.500 $ pro Monat konfrontiert, wobei das Mietwachstum aufgrund einer Welle neuer Wohnungen auf dem Markt endlich nachlässt obrag.org. Nachfolgend finden Sie eine umfassende Analyse der Wohn- und Gewerbeimmobilientrends in San Diego, der Entwicklung der Stadtteile, der Profile von Käufern/Mietern, der Investitionsaussichten, Prognosen, der Entwicklungspipeline, neuer Gesetze, Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit und der wichtigsten wirtschaftlichen Faktoren – von Zinssätzen bis zur Migration – die die Zukunft des Marktes prägen.

Trends im Wohnimmobilienmarkt 2025

Immobilienpreise: Die Immobilienwerte in San Diego haben sich 2025 nach dem steilen Anstieg der letzten Jahre auf einem Plateau eingependelt. Der mittlere Verkaufspreis liegt Mitte 2025 bei etwa 950.000 bis 1.000.000 $, etwa 1–3 % niedriger als ein Jahr zuvor zillow.com alliedschools.com. Der Home Value Index von Zillow für San Diego lag im Juli 2025 bei etwa 998.000 $, was einem Rückgang von 3,4 % im Jahresvergleich entspricht zillow.com. Ebenso meldete die California Association of Realtors für Juni 2025 einen mittleren Preis für freistehende Häuser im San Diego County von 1,025 Millionen $, ein leichter Rückgang von 2–3 % gegenüber Juni 2024 patch.com. Kurz gesagt, die Preise sind leicht gesunken von ihrem Höchststand, bleiben aber historisch hoch – fast 60 % höher als vor fünf Jahren zu Beginn der 2020er Jahre luxurysocalrealty.com. Diese Preisstagnation markiert eine Abkühlung nach dem hektischen Boom der Pandemiezeit und spiegelt die Zurückhaltung der Käufer angesichts begrenzter Erschwinglichkeit und höherer Finanzierungskosten wider.

Verkaufsvolumen und Inventar: Die Aktivität beim Hausverkauf hat sich leicht verlangsamt. Bis Mitte 2025 liegt die Anzahl der abgeschlossenen Verkäufe etwas unter dem Niveau des Vorjahres (Hausverkäufe im San Diego County im Juni 2025 waren etwa 2 % niedriger als im Juni 2024) sdhousingmarket.com. Ein Hauptfaktor ist ein Mangel an Angeboten – obwohl das Inventar sich verbessert, bleibt es knapp. Mitte 2025 gab es etwa 3.500 Häuser auf dem Markt im Raum San Diego zillow.com, was nur etwa 3,2 Monate Angebot entspricht, gegenüber ~2,4 Monaten ein Jahr zuvor alliedschools.com. Dieser Anstieg des Angebots um 33 % hat Käufern mehr Auswahlmöglichkeiten verschafft als während des pandemiebedingten Booms alliedschools.com. Das Gesamtinventar bleibt jedoch deutlich unter den Normen vor 2020, da viele Hausbesitzer durch extrem niedrige Hypothekenzinsen „gebunden“ sind und nicht verkaufen wollen (über 80 % der Hausbesitzer in Kalifornien haben einen Hypothekenzins unter 5 %, was sie davon abhält, auf ein 7 %-Darlehen umzusteigen) lao.ca.gov lao.ca.gov. Neue Angebote in San Diego waren tatsächlich zweistellig rückläufig im Jahresvergleich Anfang 2025 calmatters.org, was zu einem Markt beiträgt, der zwar abgekühlt ist, aber im historischen Vergleich immer noch relativ angespannt bleibt.

Marktdynamik und Wettbewerb: Häuser benötigen im Durchschnitt etwas länger, um verkauft zu werden, aber begehrte Immobilien wechseln weiterhin schnell den Besitzer. Die mittlere Vermarktungsdauer ist bis Mitte 2025 auf etwa 24–27 Tage (rund 3–4 Wochen) angestiegen, was einem ~15–17 % längeren Zeitraum als vor einem Jahr entspricht sdhousingmarket.com alliedschools.com. Käufer agieren überlegter, da steigende Zinsen das Budget belasten, und Bietergefechte sind weniger hektisch als 2021–2022. Dennoch werden mehr als ein Drittel der Angebote weiterhin über dem Angebotspreis verkauft zillow.com, und etwa 37 % der Verkäufe wurden Anfang Sommer zillow.com über dem Listenpreis abgeschlossen – ein Zeichen dafür, dass bezugsfertige Häuser in beliebten Vierteln weiterhin Wettbewerb auslösen können. Gleichzeitig werden inzwischen fast die Hälfte aller Verkäufe unter dem Listenpreis abgeschlossen zillow.com, was auf eine gestiegene Verhandlungsmacht der Käufer im Vergleich zum hyperkompetitiven Pandemiemarkt hinweist. Im Wesentlichen hat sich der Wohnungsmarkt in San Diego 2025 in Richtung eines ausgewogeneren Zustands verschoben: Käufer gewinnen mehr Spielraum und Verhandlungsmacht, da das Angebot wächst und die Preise stagnieren, während Verkäufer weiterhin von historisch hohen Bewertungen und einem anhaltenden Wohnungsmangel profitieren.

Auswirkungen der Zinssätze: Erhöhte Hypothekenzinsen im Bereich von 6,5–7 % sind ein entscheidender Faktor für die Abkühlung des Markttempos. Nachdem die Zinssätze zwischen 2021 und 2023 von etwa 3 % auf etwa 7 % gestiegen sind, hat die Erschwinglichkeit für Käufer gelitten lao.ca.gov. Das Ergebnis sind weniger qualifizierte Käufer am oberen Ende und vorsichtigeres Bieten. Viele potenzielle move-up buyers bleiben, um ihre Hypotheken mit niedrigem Zinssatz zu behalten – ein Phänomen, das das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern begrenzt lao.ca.gov lao.ca.gov. Ersterwerber stehen inzwischen vor monatlichen Hypothekenzahlungen, die fast 80 % höher sind als noch vor wenigen Jahren – ein durchschnittliches Haus in Kalifornien erfordert jetzt eine Zahlung von etwa 5.900 $, was einem Anstieg von 82 % seit 2020 entspricht lao.ca.gov. Diese hohen Zinsen haben den Immobilienpreisen im Jahr 2025 effektiv eine Obergrenze gesetzt und die ungebremste Wertsteigerung beendet. Branchenprognosen erwarten, dass die Hypothekenzinsen später im Jahr 2025 moderate (möglicherweise in den mittleren 6-%-Bereich fallen) themortgagereports.com, was eine aufgestaute Nachfrage freisetzen könnte. Vorerst hat die teure Finanzierung zu einer Phase der Preis-Stabilisierung und zu einem geringeren Umsatz auf dem Immobilienmarkt in San Diego geführt.

Trends im Bereich Gewerbeimmobilien

Während sich der Wohnimmobilienmarkt sanft abkühlt, erlebt der Bereich commercial real estate in San Diego dramatischere Veränderungen nach der Pandemie. Verschiedene Sektoren entwickeln sich unterschiedlich:

Büroflächen: Der Büromarkt bleibt schwach, da sich Remote- und Hybrid-Arbeitsmuster weiterhin durchsetzen. Büroleerstände sind im Jahr 2025 auf Rekordhöhen gestiegen. Die gesamte Büroleerstandsquote des Countys erreichte im 2. Quartal 2025 14,5 %, gegenüber etwa 14,2 % im Vorjahr cushmanwakefield.com. Viele Unternehmen haben ihre Flächen verkleinert, überschüssige Flächen untervermietet oder sich für Coworking-Lösungen entschieden. Besonders Class-A-Büros sind unterausgelastet (Innenstadt-Hochhäuser beispielsweise haben Leerstände im zweistelligen Prozentbereich) avisonyoung.us. Vermieter bieten Anreize und Mietnachlässe, um Mieter in diesem mieterfreundlichen Markt zu gewinnen. Das Milken Institute bewertete die Wirtschaft der Metropolregion San Diego 2025 unter anderem aufgrund dieser Arbeitsplatz- und Büroflächentrends niedriger und stellte fest, dass das kurzfristige Beschäftigungswachstum 2024 nur etwa 0,5 % betrug – deutlich hinter dem nationalen Durchschnitt axios.com. Positiv ist, dass San Diegos diversifizierte Wirtschaft (mit den Bereichen Life Sciences, Verteidigung und Technologie) einen gewissen Puffer bietet – aber der Ausblick für Büros hängt von der Rückkehr-ins-Büro-Entwicklung und davon ab, ob das Beschäftigungswachstum im Tech-/Biotech-Sektor wieder anzieht.
Industrie und Logistik: Nach einer Boomphase steigen die Leerstandsquoten im Industriesektor von historischen Tiefstständen leicht an. Die Industrieleerstandsquote im County lag Mitte 2025 bei etwa 7,7 %, ein deutlicher Anstieg (+2,3 Prozentpunkte im Jahresvergleich), da neue Lagerflächen auf den Markt kamen und das E-Commerce-Wachstum sich normalisierte cushmanwakefield.com. Der Lagerhausmarkt in Südkalifornien kommt aus einer Phase hektischer Expansion, und San Diego bildet da keine Ausnahme – Mieter haben nun mehr Auswahl, und das Mietwachstum hat sich abgekühlt. Dennoch bleibt die Industrieleerstandsquote um 7 % nach historischen Maßstäben gesund, und die Nachfrage nach Distributionszentren und Biotech-Produktionsflächen in den wichtigsten Teilmärkten (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley usw.) hält an. Mietpreise sind seit ihrem Höchststand leicht gesunken, da Vermieter um weniger aktive Mieter konkurrieren latimes.com. Analysten erwarten, dass der Industriemarkt bis 2026 wieder ins Gleichgewicht kommt, wenn sich die regionale Wirtschaft und der Warenverkehr an die Post-Pandemie-Normen anpassen jpmorgan.com.
Life-Sciences-Labore: San Diegos Immobilienmarkt für Life Sciences – ein auf Biotech-Labore spezialisierter Teilbereich von Büroimmobilien – erlebte in den letzten Jahren einen Bauboom, der nun zu einem Überangebot an leerstehenden Laborflächen geführt hat. Die Leerstandsquote bei Life-Sciences-Flächen stieg bis Mitte 2025 auf 26,3 %, gegenüber nur 16,5 % ein Jahr zuvor cushmanwakefield.com. Die Risikokapitalfinanzierung für Biotech ist von ihren Höchstständen 2021 zurückgegangen, und einige Start-ups haben aufgegeben oder verkleinert, sodass neu errichtete Laborgebäude auf Mieter warten. Wichtige Cluster wie Torrey Pines, UTC und Sorrento Mesa weisen eine hohe Verfügbarkeit von Laborflächen auf. Dieses Überangebot übt Druck auf die Mieten im Labormarkt aus. Dennoch bleibt San Diego ein führender Biotech-Standort in den USA, und Branchenexperten gehen davon aus, dass mit der Gründung neuer Pharma- und Medtech-Start-ups (und der fortgesetzten Zusammenarbeit großer Pharmaunternehmen vor Ort) die leerstehenden Laborflächen nach und nach absorbiert werden. In der Zwischenzeit bieten Vermieter Zugeständnisse und Ausbaubeihilfen an, um Life-Sciences-Mieter zu gewinnen. Die hohe Leerstandsquote bei Laboren ist ein kurzfristiges Risiko für Gewerbeimmobilien-Investoren, unterstreicht aber auch, wie viel neue Fläche während des Booms geschaffen wurde, um die Biotech-Nachfrage zu bedienen.
Einzelhandel und Gastgewerbe: Einzelhandelsimmobilien in San Diego sind vergleichsweise stabil. Die Einzelhandels-Leerstandsquote liegt bei etwa 5,1 % (Q2 2025), nur minimal über dem Vorjahr cushmanwakefield.com. Die Verbraucher sind größtenteils zum Einkaufen und Essen vor Ort zurückgekehrt; sowohl Touristenviertel als auch Nachbarschaftszentren profitieren vom starken Tourismusaufschwung 2025. San Diegos Gastgewerbe erholt sich kräftig – die Hotelbelegung und die Zimmerpreise haben sich mit der Rückkehr von Kongressen und Freizeitreisenden verbessert axios.com. Dies hat positive Auswirkungen auf Einzelhandels- und Gastronomieflächen. Während das E-Commerce-Wachstum anhält, haben sich die meisten gut gelegenen Einzelhandelsflächen (insbesondere Open-Air-Zentren) behauptet, und einige leerstehende Großflächen werden in Fitnessstudios, Unterhaltungsstätten oder sogar Wohnprojekte umgewandelt. Mehrfamilien-Mietobjekte, die oft als Gewerbeimmobilien eingestuft werden, entwickeln sich solide (niedrige Leerstände um 4–5 % und nur geringes Mietwachstum in diesem Jahr) obrag.org. Insgesamt ist der Gewerbeimmobilienmarkt in San Diego 2025 ein gemischtes Bild: Büro- und spezialisierte Labormärkte stehen unter Druck, der Industriesektor normalisiert sich nach einer Boomphase, und Einzelhandel/Gastgewerbe sind vorsichtig optimistisch.

Marktentwicklung in verschiedenen Stadtteilen

San Diegos Immobilienmarkt ist stark lokalisiert, mit erheblichen Unterschieden je nach Stadtteil und Teilmarkt. Küstennahe Luxusviertel, angesagte urbane Stadtteile und Vororte im Landesinneren zeigen 2025 jeweils unterschiedliche Trends:

Luxuriöse Küstenmärkte: Hochwertige Küstengemeinden (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe usw.) haben ihren Wert im Allgemeinen gehalten oder sogar Zuwächse verzeichnet, dank knapper Bestände und wohlhabender Käufer. Zum Beispiel lag der Medianpreis für ein Haus in Del Mar Anfang 2025 bei etwa 3,0 Millionen $ – satte 55 % höher als ein Jahr zuvor sofi.com sofi.com. (Ein so großer Sprung spiegelt wahrscheinlich einige extrem hochpreisige Verkäufe wider, die den Median verzerren, und nicht eine allgemeine Wertsteigerung.) Küstenimmobilien bleiben wegen ihrer Meeresblicke und des Lebensstils gefragt, und viele Eigentümer in diesen Gegenden haben die finanziellen Mittel, Marktschwankungen auszusitzen, statt mit Abschlag zu verkaufen. Dennoch haben selbst Luxusmärkte seit den Bieterkriegen 2021 abgekühlt – in Del Mar lagen die Häuser im Schnitt etwa 57 Tage auf dem Markt und wurden rund 4 % unter dem Angebotspreis verkauft sofi.com sofi.com, was darauf hindeutet, dass selbst wohlhabende Käufer in diesem Umfeld verhandeln.
Zentrale urbane Stadtviertel: Einige der angesagten, historisch umkämpften Viertel näher an der Innenstadt haben in letzter Zeit Preiskorrekturen erlebt. North Park zum Beispiel – ein trendiges Viertel für junge Berufstätige – verzeichnete von Anfang 2024 bis Anfang 2025 einen Rückgang der Immobilienpreise um fast 20 % sofi.com. Der Medianpreis in North Park fiel auf etwa 900.000 $ sofi.com, da höhere Zinsen einige Erstkäufer verdrängten und der pandemiebedingte Ansturm auf Einfamilienhäuser nachließ. Ähnlich haben Teile der Innenstadt von San Diego und Hillcrest gesehen, dass die Preise für Eigentumswohnungen stagnierten oder sanken, insbesondere bei Einheiten ohne besondere Merkmale. Diese Gegenden hatten 2021–2022 einen Boom erlebt, sodass ein moderater Rückgang 2023–2025 eine Normalisierung des Marktes darstellt. Dennoch bleibt die Nachfrage nach zentral gelegenen Immobilien bestehen – der Markt in North Park gilt als „sehr wettbewerbsfähig“, mit Angeboten, die oft schon nach nur zwei Wochen unter Vertrag gehen, manchmal sogar über dem Angebotspreis bei besonders gefragten Objekten sofi.com sofi.com. Im Wesentlichen hat die Abkühlung in den urbanen Vierteln einige relative Schnäppchen (Preise unter dem Höchststand) zurückgebracht, die clevere Käufer schnell aufgreifen.
Binnenland und Vororte: Preisgünstigere Vororte und Gemeinden im Binnenland sind zu Hotspots der Aktivität geworden, da Käufer nach einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis suchen. Regionen wie East County und North County Inland verzeichnen ein gesundes Verkaufsvolumen. Im Juni 2025 lagen die Postleitzahlen mit den meisten Hausverkäufen überwiegend im Binnenland: Gebiete wie Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) und San Marcos (92078) führten den Bezirk bei den Transaktionen an sdhousingmarket.com. Diese Viertel bieten größere Grundstücke oder mehr Platz zu einem vergleichsweise moderaten Preis pro Quadratmeter, was Familien und Remote-Arbeiter anzieht, die nicht in Küstennähe wohnen müssen sdhousingmarket.com. Zum Beispiel haben Rancho Bernardo (eine geplante Gemeinde im Binnenland) und San Marcos mittlere Hauspreise, die deutlich unter dem Küstenmedian liegen, aber dennoch gute Schulen und Annehmlichkeiten bieten – was sie zu attraktiven „Value Plays“ macht. Makleranalysen stellen fest, dass Gemeinden im Binnenland Käufern „mehr Haus fürs Geld“ bieten sowie einen ordentlichen Zugang zu Parks, Geschäften und Autobahnen sdhousingmarket.com. Infolgedessen bleibt der Wettbewerb in vielen dieser preisgünstigen Märkte hart; einige Häuser erhalten mehrere Angebote und werden schnell reserviert, wenn sie gut bepreist sind. Umgekehrt verzeichneten einige teurere Küstenmärkte in North County (Encinitas, Del Mar) langsamere Verkäufe, einfach aufgrund von Angebotsmangel und extrem hohen Preisen. Insgesamt entwickelt sich das Vorstadtgebiet von San Diego solide, mit mäßigem Preiswachstum in einigen Bereichen und nur leichten Rückgängen in anderen. Die Veränderung besteht darin, dass sich die Nachfrage stärker auf die Außenbezirke und Vororte verlagert hat, da Käufer in dieser Hochzinsphase nach relativer Erschwinglichkeit suchen alliedschools.com alliedschools.com.
South Bay und Grenzgebiete: Im South County (z. B. Chula Vista, National City, Imperial Beach) war die Wohnungsnachfrage ebenfalls robust. Besonders Chula Vista ist führend im Neubau von Wohnhäusern und genehmigt weitaus mehr Wohnungen pro Kopf als die meisten Städte im County planetizen.com planetizen.com. Diese Bautätigkeit hat das Angebot erhöht und das Preiswachstum gebremst. Ein Haus der Mittelklasse in East Chula Vista oder Otay Ranch ist in der Regel günstiger als ein vergleichbares Haus weiter nördlich, was Erstkäufer und Militärfamilien anzieht. Anfang 2025 lag der mittlere Preis für Einfamilienhäuser in National City bei etwa $600.000, nach einem Höchststand in den $700.000ern dawnsellssandiego.com, was eine gewisse Korrektur im Einstiegssegment zeigt. Die Stadtteile im South Bay bleiben vergleichsweise erschwinglich und stehen im Mittelpunkt der regionalen Bemühungen, den Wohnungsmangel zu beheben.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Entwicklung der Stadtteile in San Diego zweigeteilt ist: Die sehr hochpreisigen Küstenmärkte und einige begehrte Enklaven halten sich stabil oder erreichen sogar neue Höchststände, während viele Stadtteile im mittleren Preissegment seit den Pandemie-Höchstständen leichte Rückgänge verzeichnen. Währenddessen erleben periphere Vororte mit niedrigeren Preisen eine anhaltende Nachfrage und ein besseres Verkaufsvolumen, da Käufer auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum dorthin strömen. Dieses Mosaik an Trends unterstreicht die Bedeutung von Lage – selbst in einem insgesamt abkühlenden Markt können sich Mikromärkte sehr unterschiedlich verhalten.

Demografie & Verhalten von Käufern und Mietern

Wer kauft 2025: Der Pool der Hauskäufer in San Diego hat sich auf diejenigen mit höherem Einkommen, Eigenkapital oder externem Kapital verengt, angesichts der hohen Preise und Finanzierungskosten. Aufsteiger (bestehende Hauseigentümer) und Doppelverdiener-Paare mit akademischem Hintergrund machen einen großen Anteil der Käufer aus und nutzen oft das Eigenkapital aus einem vorherigen Hausverkauf. Der typische Käufer in San Diego ist heute meist in den 30ern oder 40ern (ältere Millennials und Gen X), häufig beschäftigt in Branchen wie Technologie, Biotechnologie, Gesundheitswesen oder Militär. Ersterwerber sind nicht verschwunden, stehen aber vor erheblichen Hürden: Bei einem mittleren Preis von etwa 1 Mio. $ benötigt ein Haushalt ein Einkommen von etwa $250.000+, um sich das durchschnittliche Haus offthe56.com leisten zu können. Das ist ungefähr das Dreifache des tatsächlichen mittleren Haushaltseinkommens in der Region, was bedeutet, dass nur etwa 15 % der Haushalte in San Diego sich ein Haus zum aktuellen Medianpreis leisten können offthe56.com. Diese Realität hat viele jüngere Familien und Käufer mit mittlerem Einkommen aus dem Markt gedrängt oder in Eigentumswohnungen, renovierungsbedürftige Häuser oder Randgebiete geführt. Wir sehen weiterhin Zuzügler, die nach San Diego kommen – einige aus teureren kalifornischen Märkten (wie San Francisco oder Orange County), die nach relativen Schnäppchen suchen, und einige aus anderen Bundesstaaten, die vom Klima und Lebensstil angezogen werden. Tatsächlich verzeichnet San Diego eine positive Zuwanderung von Menschen, die eine Verbesserung der Lebensqualität suchen, auch wenn gleichzeitig einige Einwohner wegen der hohen Kosten abwandern definesdre.com. Das Ergebnis ist ein gewisser Umschwung: Neuzuzügler mit Eigenkapital oder Bargeld ersetzen oft Einheimische, die aussteigen und in günstigere Bundesstaaten ziehen.

Wer mietet: Angesichts der Hürden beim Erwerb von Wohneigentum bleibt ein großer Teil der San Dieganer Mieter. Nur etwa 49 % der Haushalte im Großraum San Diego besitzen ihr eigenes Zuhause (im Vergleich zu ca. 65 % landesweit) kpbs.org. Zu den Mietern zählen eine breite Mischung aus jungen Berufstätigen, Studierenden (es gibt mehrere Universitäten in der Region), Militärangehörigen und Geringverdienern im Dienstleistungs- und Tourismussektor. Bemerkenswert ist, dass viele Familien der Mittelschicht, die in früheren Generationen ein erstes Eigenheim gekauft hätten, nun aufgrund der erschwerten Erschwinglichkeit bis weit in ihre 30er Jahre weiterhin mieten. Die Mieter-Demografie reicht somit von frischgebackenen Hochschulabsolventen in städtischen Apartments bis zu Familien in Vorstadt-Reihenhäusern. Auch Mieter mit hohem Einkommen spielen eine Rolle – einige gutverdienende Personen entscheiden sich dafür, Luxuswohnungen oder Einfamilienhäuser zu mieten (mit Mieten von über 3.000 $ pro Monat), weil sie sich den Kauf nicht leisten können oder Flexibilität bevorzugen. Die Medianmiete im San Diego County lag Anfang 2025 bei etwa 2.500 $ obrag.org, sodass selbst das Mieten ein solides Einkommen erfordert. Dennoch ist das Mieten für die meisten deutlich machbarer als der Kauf: Die monatlichen Kosten für den Kauf eines durchschnittlichen Hauses liegen etwa 70 % höher als für die Miete eines vergleichbaren Hauses – eine Differenz nahe dem Rekordniveau lao.ca.gov lao.ca.gov. Diese Lücke hält viele Menschen auf dem Mietmarkt.

Käuferverhalten: Die heutigen Käufer agieren vorsichtiger und kalkulierter als während des Kaufrausches vor einigen Jahren. Da die Zinsen hoch sind und wirtschaftliche Unsicherheit herrscht, haben manche Käufer auf die Pause-Taste gedrückt – viele verschieben den Kauf oder sind sehr wählerisch und warten auf das richtige Angebot. Umfragen zeigen, dass Inflations- und Rezessionsängste einige Verbraucher bei größeren finanziellen Entscheidungen zögern lassen alliedschools.com. Diejenigen, die am Markt aktiv sind, suchen oft nach Verkäuferzugeständnissen (wie Unterstützung bei Abschlusskosten oder Zinsvergünstigungen) und sind eher bereit, vom Kauf zurückzutreten, wenn eine Immobilie nicht geschätzt wird oder Inspektionen Mängel aufdecken. Wir sehen auch, dass Käufer härter über den Preis verhandeln; besonders in bestimmten Segmenten, wenn ein Angebot länger auf dem Markt ist, sind niedrige Angebote keine Seltenheit mehr. Dennoch können gut bepreiste Immobilien in hervorragendem Zustand weiterhin Bieterwettstreite auslösen – ernsthafte Käufer wissen, dass bezugsfertige Häuser in Top-Lagen weiterhin gefragt sind. Käufer, die bar zahlen und Investoren spielen ebenfalls weiterhin eine Rolle (etwa 20 % der Verkäufe in Kalifornien sind in den letzten Quartalen Barverkäufe), was die Nachfrage im oberen Segment sowie bei notleidenden oder unterbewerteten Immobilien stützt.

Interessanterweise beeinflussen Migrationstrends, wer kauft: Der Bezirk San Diego verzeichnet eine Netto-Binnenabwanderung (tausende Einheimische verlassen jedes Jahr die Region in Richtung erschwinglicherer Gegenden), aber dies wird durch internationale Zuwanderung und einen gewissen Zustrom aus anderen teuren Metropolregionen ausgeglichen kpbs.org kpbs.org. Zwischen Mitte 2023 und Mitte 2024 verließen etwa 24.000 Menschen San Diego in Richtung anderer Teile der USA, doch ungefähr die gleiche Anzahl von Menschen zog nach San Diego aus dem Ausland, was zu einer stabilen Bevölkerungszahl führte kpbs.org. Die Wegziehenden sind oft Familien mit mittlerem Einkommen oder Rentner, die günstigeren Wohnraum suchen (Wohnkosten wurden als Hauptgrund genannt) kpbs.org. Zugezogene Einwanderer und Versetzte sind meist Arbeitskräfte in Branchen wie Biotechnologie, Gesundheitswesen, Wissenschaft oder Handwerk – sie sorgen für neue Wohnraumnachfrage, oft zunächst als Mieter. Im Wesentlichen wird die Wohnraumnachfrage in San Diego durch den Arbeitsmarkt und die Attraktivität des Lebensstils aufrechterhalten, auch wenn die hohen Kosten einige langjährige Einheimische aus der Region verdrängen.

Mieterverhalten: Auf der Mieterseite haben die Mieter im Jahr 2025 eine leichte Entlastung erfahren. Nach Jahren starker Mieterhöhungen ist das Mietwachstum auf etwa 0–1 % jährlich obrag.org zum Stillstand gekommen. Die Leerstandsquote ist auf etwa 5 % gestiegen (von Rekordtiefs nahe 3 % im Jahr 2021), was auf einen Zustrom neuer Wohngebäude zurückzuführen ist obrag.org obrag.org. Infolgedessen sehen Mieter mehr Aktionen und Zugeständnisse – es ist üblich geworden, dass neue Luxuswohnanlagen „einen Monat mietfrei“ oder andere Angebote machen, um Mieter anzulocken obrag.org. Mieter haben jetzt etwas mehr Verhandlungsmacht, insbesondere im gehobenen Wohnungssegment. Viele nutzen dies, indem sie Mietverträge mit geringeren Erhöhungen verlängern oder mit Vermietern verhandeln, da sie wissen, dass eine leere Wohnung für den Eigentümer teuer ist. Dennoch bleiben die Gesamtmieten nahe historischer Höchststände, sodass die Kostenbelastung hoch ist: Ein großer Anteil der Mieter zahlt deutlich mehr als die empfohlenen 30 % des Einkommens für Wohnen. Einige Mieter leben mit Mitbewohnern oder der erweiterten Familie zusammen, um zurechtzukommen. Wir sehen auch weiterhin eine starke Nachfrage nach Einfamilienhaus-Mietobjekten – Familien, die nicht kaufen können, suchen oft ein Haus zur Miete in einem guten Schulbezirk, ein Trend, der die Mieten für freistehende Häuser hoch hält. Institutionelle Investoren sind auf dem Mietmarkt in San Diego zwar vertreten, aber weniger als in günstigeren Sunbelt-Städten – dennoch halten Unternehmen, die Einfamilienhäuser zum Vermieten gekauft haben, an diesen fest, da das Mietwachstum, wenn auch langsamer, angesichts des Wohnungsmangels voraussichtlich anhalten wird.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass San Diegos Käuferpool im Jahr 2025 wohlhabender und risikobewusster ist, während die Mieterschaft breit gefächert und wachsend ist und diejenigen aufnimmt, die nicht kaufen können. Beide Gruppen werden von den hohen Lebenshaltungskosten der Region beeinflusst und passen sich an – Käufer, indem sie wählerischer werden oder weiter nach außen ziehen, und Mieter, indem sie nach Angeboten suchen oder Wohnraum teilen. Die übergeordnete Herausforderung besteht darin, dass die Wohnkosten die Einkommen bei weitem übertroffen haben, was schwierige Entscheidungen darüber erzwingt, wer in San Diego bleiben kann und in welcher Form (Eigentümer oder Mieter).

Investitionsmöglichkeiten und Risiken

Der Immobilienmarkt in San Diego zieht weiterhin Investoren an – von privaten Kleinvermietern bis zu großen Unternehmen – aber 2025 bietet eine differenziertere Landschaft mit Chancen und Risiken für Investitionen:

Chancen:

Starke Mietnachfrage: Da Wohneigentum für viele unerschwinglich ist, bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen robust, was die Renditen für Investoren auf dem Mietmarkt antreibt alliedschools.com. Die Mieten befinden sich auf einem Allzeithoch (Median ca. 2.500 $) und obwohl das Wachstum stagniert, bleiben die Leerstandsquoten (~5 %) im historischen Vergleich niedrig obrag.org. Das macht gut gelegene Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhausvermietungen für einkommensorientierte Investoren attraktiv. Hohe Mieten und niedrige Leerstände bedeuten, dass Vermieter einen soliden Cashflow erzielen können, insbesondere in bei jungen Berufstätigen beliebten Stadtteilen oder in der Nähe von Arbeitszentren. Beispielsweise kann die Investition in ein Doppelhaus oder Vierfamilienhaus in Gegenden wie North Park oder Golden Hill eine stetige Auslastung bringen, da viele Mieter diese zentralen Lagen bevorzugen und nur wenige Alternativen zum Eigentum haben. Darüber hinaus bleibt die Kurzzeitvermietung (für Ferienwohnungen) in den Touristenregionen San Diegos das ganze Jahr über stark nachgefragt, auch wenn sie inzwischen durch Regulierung gedeckelt ist (siehe unten).
„Erschwingliche“ Knotenpunkte und Value-Add: Relativ erschwingliche Teilmärkte bieten Wachstumspotenzial. Märkte wie Chula Vista, Escondido, San Marcos und Teile von East County haben niedrigere Einstiegspreise, verzeichnen aber Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum. Investoren beobachten diese Gebiete, in denen Immobilienpreise und Mieten noch Spielraum haben, um sich dem Kreismedian anzunähern. Laut Branchenprognosen werden umliegende Städte mit guter Verkehrsanbindung (wie Chula Vista oder Escondido) weiterhin sowohl Mieter als auch Käufer anziehen und Investoren höhere Renditen bieten als erstklassige Küstenlagen alliedschools.com. Es gibt auch Chancen bei Sanierungsobjekten oder älteren Häusern: Value-Add-Investoren können veraltete Immobilien renovieren, um sie mit Aufschlag weiterzuverkaufen oder zu vermieten. Da ein Großteil des Wohnungsbestands in San Diego altert (viele Häuser aus den 1960er–1980er Jahren), kann die Modernisierung von Immobilien Werte freisetzen. Entscheidend ist die Auswahl von Stadtteilen im Aufschwung – z. B. Vista oder Lemon Grove – wo Verbesserungen auf eine wachsende Käufernachfrage treffen.
Einliegerwohnungen (ADUs): Kaliforniens pro-wohnungsbau Gesetze haben es erleichtert, ADUs (Einliegerwohnungen) auf Einfamiliengrundstücken hinzuzufügen, und der Bezirk San Diego hat dies als Möglichkeit zur Erhöhung des Wohnungsangebots angenommen. Sowohl Investoren als auch Hauseigentümer nutzen dies, indem sie ADUs für Mieteinnahmen bauen. Das Hinzufügen einer ADU kann die Rendite einer Investitionsimmobilie erheblich steigern – ein Häuschen im Hinterhof könnte je nach Lage für 1.500–2.500 $ vermietet werden und so den Cashflow stärken. Die Stadt hat sogar vorab genehmigte ADU-Pläne und Anreize geschaffen. Dies ist eine hervorragende Gelegenheit für Kleininvestoren: Kaufen Sie ein Haus mit großem Grundstück in einem Stadtteil in zentraler Lage und fügen Sie ein oder zwei ADUs hinzu. Angesichts der hohen Mietpreise kann sich dies stark auszahlen, und die Nachfrage von Mietern nach diesen Einheiten (oft in begehrten Wohngegenden) ist hoch. ADUs profitieren zudem von günstigen Vorschriften (keine separate Parkpflicht in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln und vereinfachte Genehmigungen) definesdre.com.
Langfristige Wertsteigerung: Trotz kurzfristiger Schwankungen verzeichnete Immobilienbesitz in San Diego historisch gesehen eine starke Wertsteigerung über die lange Frist, bedingt durch begrenztes Bauland und konstante Nachfrage. Investoren mit langem Anlagehorizont setzen auf weiteres Eigenkapitalwachstum. Die Attraktivität der Region – Klima, Küste, diversifizierte Wirtschaft – deutet darauf hin, dass die Immobilienwerte im Laufe der Zeit wahrscheinlich weiter steigen werden, wenn auch in einem moderateren Tempo als in den letzten Jahren. Aktuelle Prognosen gehen von einem jährlichen Hauspreiswachstum von 3–5 % in den kommenden Jahren aus alliedschools.com, statt der zuletzt zweistelligen Zuwächse. Dieses stetige Wachstum, kombiniert mit Mieteinnahmen, kann für Buy-and-Hold-Investoren eine überzeugende Gesamtrendite bieten. Darüber hinaus ist der Markt in San Diego weniger volatil als einige technologiezentrierte Regionen; er neigt dazu, langsamer zu werden, statt abzustürzen, was Langzeitbesitzern eine gewisse Sicherheit gibt.

Risiken:

Hohe Einstiegskosten & Zinsen: Das größte Hindernis für Investoren sind derzeit die hohen Anschaffungs- und Finanzierungskosten. Immobilienpreise nahe 1 Mio. $ bedeuten hohe Anzahlungen und Hypotheken. Kredite für Investitionsobjekte haben oft sogar höhere Zinssätze (und ohne die günstigen Umschuldungen, die viele Hauseigentümer gesichert haben), sodass die Rechnung schwierig werden kann. Finanzierungskosten von rund 7 % und mehr schmälern den Cashflow erheblich – viele Objekte rechnen sich nur mit hohem Eigenkapitaleinsatz oder bei einem Preisnachlass. Dieses Zinsrisiko ist entscheidend: Steigen die Zinsen weiter oder bleiben sie hoch, könnten stark fremdfinanzierte Investoren nur geringe oder sogar negative Cashflows erzielen. Zudem erhöhen hohe Preise das Risiko einer Preiskorrektur – auch wenn ein starker Einbruch angesichts des knappen Angebots unwahrscheinlich erscheint, ist es denkbar, dass bei einer Rezession die Werte weiter sinken. Investoren müssen darauf vorbereitet sein, kurzfristige Wertverluste auszusitzen.
Regulatorische und gesetzgeberische Risiken: Das regulatorische Umfeld ist für Investoren ein zweischneidiges Schwert. Einerseits können wohnungsfreundliche Gesetze (ADU-Regeln, SB 9, das die Umwandlung von Einfamilienhäusern in Doppelhaushälften erlaubt) Chancen schaffen. Andererseits gibt es neue Einschränkungen: San Diegos Kurzzeitvermietungsverordnung trat 2023 in Kraft und begrenzt Ferienwohnungen, die als Ganzes vermietet werden, auf etwa 1 % des Wohnungsbestands der Stadt (rund 5.400 Einheiten) und verlangt eine lizenzbasierte Vergabe per Lotterie truvi.com. Dies hat Investitionen im Airbnb-Stil drastisch eingeschränkt – viele zuvor lukrative Ferienwohnungen (insbesondere in Mission Beach und Küstengebieten) verloren ihre Genehmigungen, was die Immobilienwerte beeinflusst hat, insbesondere für Investoren, die auf kurzfristige Einnahmen gesetzt hatten truvi.com truvi.com. Darüber hinaus begrenzen die mieterfreundlichen Gesetze Kaliforniens (Kündigungsschutz, Mietsteigerungsgrenzen von ~10 % pro Jahr gemäß AB 1482) aggressive Mieterhöhungen. Während die landesweite Mietobergrenze (5 % plus Verbraucherpreisindex, maximal ~10 %) in einem Umfeld mit 0,8 % Mietwachstum bisher nicht zu restriktiv war obrag.org, könnte sie die Rendite schmälern, wenn die Inflation steigt oder ein Investor eine unter dem Marktwert liegende Miete auf Marktniveau anheben möchte. Zukünftige Gesetzgebung ist ebenfalls ein Risiko – in Kalifornien wird ständig über strengere Mietkontrollen, Leerstandssteuern auf unbewohnte Einheiten oder neue Wohnungssteuern diskutiert. Investoren müssen wachsam gegenüber politischen Veränderungen bleiben, die die Rentabilität beeinflussen könnten.
Wirtschafts- und Marktzyklen: Die Wirtschaft von San Diego ist vielfältig, aber nicht rezessionssicher. Ein breiterer wirtschaftlicher Abschwung – insbesondere wenn er den Tourismus, die Verteidigungsausgaben oder die Technologie-/Biotech-Sektoren trifft – könnte die Arbeitslosigkeit erhöhen und die Wohnungsnachfrage verringern. Bereits jetzt hat sich das Beschäftigungswachstum verlangsamt (nur +0,5 % im Jahr 2024, laut EDC-Daten) axios.com, und einige lokal hochbezahlte Branchen (wie Life Sciences und Fertigung) verzeichneten Ende 2024 Arbeitsplatzverluste axios.com. Sollte es 2025–2026 zu einer Rezession kommen, könnten die Mieten weiter nachgeben und die Leerstände steigen, da einige Mieter zusammenziehen oder die Region verlassen. Gewerbeimmobilienbesitzer, insbesondere im Büro- und Einzelhandelsbereich, stehen vor dem Risiko längerer Leerstände und unter Druck stehender Mieten, falls Unternehmen weiterhin verkleinern. Immobilieninvestoren müssen diese zyklischen Risiken berücksichtigen und nicht von ununterbrochenem Wachstum ausgehen. Das Life-Science-Büro-Überangebot, das zuvor erwähnt wurde, ist ein warnendes Beispiel: Entwickler haben überbaut, in der Erwartung endlosen Biotech-Wachstums, und nun sind die Leerstände hoch. Ein Investor in ein Laborgebäude oder Büro-Eigentumswohnung könnte derzeit Schwierigkeiten haben, Mieter zu finden und Schulden zu bedienen. In diesen Segmenten ist Vorsicht geboten, bis sich der Markt wieder ausbalanciert.
Klima- und Umweltrisiken: Ein subtileres langfristiges Risiko sind der Klimawandel und Umweltregulierung. Die Küsten- und Canyongebiete von San Diego bergen Risiken durch Waldbrände, Überschwemmungen (insbesondere bei steigendem Meeresspiegel) und seismische Aktivitäten. Immobilien in waldbrandgefährdeten Binnenzonen könnten mit stark steigenden Versicherungskosten oder eingeschränkter Verfügbarkeit von Versicherungsschutz konfrontiert werden – kalifornische Versicherer sind nach jüngsten Waldbrandschäden vorsichtiger geworden. Küstenimmobilien könnten von Erosion oder strengeren Bauvorschriften betroffen sein. Auch wenn diese Risiken die Werte bisher noch nicht wesentlich beeinträchtigt haben, sollten Investoren sie in ihre Due Diligence einbeziehen (z. B. Überprüfung der Brandzonen, Abschluss geeigneter Versicherungen und Berücksichtigung künftiger Offenlegungspflichten).

Im Wesentlichen bleibt San Diego in vielerlei Hinsicht ein „Investorenmarkt“, mit soliden Mietgrundlagen und langfristigen Wachstumstreibern. Aber anders als im freien Spiel der frühen 2020er Jahre erfordert der Markt 2025 mehr Prüfung und Selektivität. Investoren müssen sicherstellen, dass sich Deals auch bei höheren Zinsen rechnen, über neue Regeln (wie die Kurzzeitvermietungsobergrenze) informiert bleiben und auf moderate kurzfristige Preisschwankungen vorbereitet sein. Wer klug kauft – sich auf gefragte Lagen konzentriert oder durch Entwicklung (ADUs, Renovierungen) Wert schafft – kann in San Diego weiterhin starke Chancen finden. Die anhaltende Attraktivität der Region und das begrenzte Angebot bedeuten, dass gut ausgewählte Immobilieninvestitionen langfristig wahrscheinlich rentabel sind, vorausgesetzt, man navigiert die aktuellen Risiken umsichtig.

Prognosen für Preise und Angebot

Mit Blick nach vorn prognostizieren die meisten Analysten, dass der Immobilienmarkt in San Diego in den kommenden Jahren stabil bis wachsend bleiben wird, sofern keine größeren wirtschaftlichen Schocks eintreten. Hier sind die wichtigsten Prognosen und Erwartungen für Preise, Angebot und die allgemeinen Marktbedingungen:

Prognose für Immobilienpreise: Statt der Achterbahnfahrt der letzten Jahre wird für die Immobilienpreise in San Diego ein mäßiges, stetiges Wachstum prognostiziert. Laut den Konsensprognosen von Maklern und Ökonomen wird eine jährliche Wertsteigerung von etwa 3 % bis 5 % für 2025 und 2026 erwartet alliedschools.com. Dies spiegelt wider, dass der Markt ein neues Gleichgewicht findet – Verbesserungen beim Angebot und hohe Hypothekenzinsen begrenzen die Preise, aber die anhaltende Nachfrage und unzureichender Wohnungsbau verhindern einen größeren Rückgang. Die Modelle von Zillow gehen beispielsweise davon aus, dass San Diego 2025 zu den „wettbewerbsfähigeren“ Märkten des Landes gehören und das US-Durchschnittswachstum bei den Preisen wahrscheinlich übertreffen wird axios.com. Allerdings ist die Zeit der zweistelligen jährlichen Zuwächse vorerst vorbei. Sollten die Zinsen bis Ende 2025 und 2026 allmählich sinken (viele erwarten, dass die 30-jährigen Hypothekenzinsen bis 2026 in den Bereich von 5-6 % fallen), könnte dies tatsächlich erneutes Preiswachstum auslösen, da die Kaufkraft steigt. Bleiben die Zinsen hingegen länger hoch, könnte das Preiswachstum am unteren Ende der Prognosen liegen oder vorübergehend stagnieren. Bemerkenswert ist, dass kein seriöser Prognostiker einen Preiseinbruch in San Diego vorhersagt – das gravierende Wohnungsdefizit wirkt als Untergrenze für die Preise. Selbst wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen verschlechtern sollten, werden etwaige Preisrückgänge voraussichtlich moderat (einige Prozent) und nur von kurzer Dauer sein, angesichts des anhaltenden Wohnungsmangels in Kalifornien.
Bestand und Neubau: Es wird erwartet, dass der Bestand sich in den nächsten Jahren allmählich ausweitet, auch wenn er wahrscheinlich unter dem Idealniveau bleiben wird. San Diego hat 2022–2024 mit dem Wohnungsbau begonnen und dieses Momentum setzt sich bis 2025 fort: Die Stadt San Diego hat im Jahr 2024 rund 8.500 neue Wohnungen genehmigt, zusätzlich zu fast 10.000 im Jahr 2023 insidesandiego.org – einige der höchsten Zahlen seit Jahrzehnten. Schätzungsweise befinden sich 3.500 Wohneinheiten in der Pipeline unter speziellen beschleunigten Programmen, laut dem Büro des Bürgermeisters insidesandiego.org. Zusätzlich sollen im Jahr 2025 rund 4.000 neue Apartments im gesamten Landkreis eröffnet werden (ähnlich wie die Zugänge im Jahr 2024) obrag.org. Diese kontinuierliche Angebotserweiterung – insbesondere im Mehrfamilienbereich – sollte helfen, extreme Preis- und Mieterhöhungen einzudämmen. Allerdings wird es einige Zeit dauern, bis ein wirklich ausgeglichener Markt erreicht ist. Analysten erwarten nicht, dass das Angebot das Niveau vor der Pandemie (2018-2019) vor Ende 2026 erreicht alliedschools.com. Bis dahin könnten einige größere Entwicklungsprojekte (mögliche Umgestaltung des Sports Arena/Midway District, das Wohnungsbauprojekt des SDSU Mission Valley Campus usw.) ebenfalls neue Einheiten beitragen. Die Bau-Pipeline in San Diego bleibt voll, aber Herausforderungen wie Arbeitskräftemangel, hohe Materialkosten und NIMBY-Widerstand bedeuten, dass nicht alle geplanten Projekte termingerecht fertiggestellt werden. Insgesamt ist zu erwarten, dass das Angebot langsam steigt und so etwas Druck nachlässt, aber nicht bis zu einem Überangebot.
Verkaufsvolumen und Marktgleichgewicht: Es wird erwartet, dass das Verkaufsvolumen von Wohnimmobilien in der zweiten Hälfte des Jahres 2025 bis 2026 leicht ansteigt, während sich der Markt anpasst. Die California Association of Realtors stellte bis Mitte 2025 eine verbesserte Stimmung am Wohnungsmarkt fest und deutete an, dass die Verkäufe in der zweiten Jahreshälfte wieder anziehen könnten patch.com. Viele potenzielle Käufer haben im vergangenen Jahr abgewartet; wenn die Zinsen sinken oder sich zumindest psychologisch stabilisieren, wird ein Teil dieser Nachfrage zurückkehren. Ebenso könnten einige Hausbesitzer, die den Verkauf hinausgezögert haben, ihre Immobilien endlich auf den Markt bringen, insbesondere wenn sie sehen, dass die Preise stabil bleiben. Dies deutet auf einen allmählichen Anstieg der Transaktionsaktivität hin. Wir bewegen uns wahrscheinlich auf einen ausgewogeneren Markt zu: weder ein ausgeprägter Verkäufermarkt noch ein Käufermarkt, sondern etwas dazwischen. Praktisch bedeutet das, dass 2025 und 2026 durch längere Angebotszeiten (Monate statt Wochen bei höherpreisigen Immobilien), mehr Preisnachlässe bei schwer verkäuflichen Objekten, aber weiterhin schnelle Verkäufe für gut bepreiste Immobilien in gefragten Lagen gekennzeichnet sein könnten. Makler beschreiben dies als eine gesunde Normalisierung – nach dem Rausch verhält sich der Markt wieder saisonaler und zyklischer. Käufer werden mehr Auswahl haben, und Verkäufer müssen bei der Preisgestaltung realistisch sein. Der Market Action Index für San Diego lag im August 2025 bei etwa 42 (laut lokalen Daten) youtube.com redfin.com, was auf einen leicht verkäuferfreundlichen Markt hindeutet (ein neutraler Index liegt oft bei ~30). Wir gehen davon aus, dass dieser Index künftig im Bereich von 40±5 bleibt, was den leichten Verkäufervorteil aufgrund des niedrigen Angebots widerspiegelt, aber deutlich weniger extrem ist als der Wert von 2021 (der in manchen Monaten über 80 lag).
Mieten und Mietmarkt: Der Ausblick für Mieter ist vorsichtig optimistisch. Da Tausende neuer Wohnungen auf den Markt kommen und die Leerstandsquote leicht steigt, sind die Mieterhöhungen ins Stocken geraten. CoStar prognostiziert, dass die Mieten in San Diego bis 2026 wieder moderate Anstiege verzeichnen werden, etwa im Einklang mit den historischen Normen (~3-4 % jährlich) obrag.org. In den Jahren 2024–2025 könnte das Mietwachstum sehr niedrig bleiben (0-2 %), während der Markt das neue Angebot aufnimmt. Bemerkenswert ist, dass Entwickler im Jahr 2025 aufgrund höherer Finanzierungskosten und der aktuellen Verlangsamung des Mietwachstums den Start neuer Mehrfamilienprojekte zurückgefahren haben obrag.org obrag.org. Dies deutet darauf hin, dass es nach den Fertigstellungen im Jahr 2025 bis 2027 zu einer Flaute bei neuen Wohnungen kommen könnte, was den Markt möglicherweise wieder verknappt. Daher genießen Mieter derzeit ein Zeitfenster mit mehr Verhandlungsmacht, aber der langfristige Miettrend im nachgefragten San Diego zeigt weiterhin nach oben. Für Vermieter/Investoren besteht das kurzfristige Risiko darin, Zugeständnisse machen zu müssen und mit stagnierenden Mieten konfrontiert zu sein, aber die langfristige Prognose bleibt eine anhaltend starke Mietnachfrage und Wachstum, sobald das aktuelle Angebot absorbiert ist.
Wirtschaftliche Unwägbarkeiten: Alle Prognosen gehen davon aus, dass es keine größeren Schocks gibt. Ein Unsicherheitsfaktor ist die Gesamtwirtschaft – sollte die USA Ende 2025 in eine Rezession geraten, könnte die Wohnungsnachfrage vorübergehend schwächer werden. Die Arbeitslosenquote in San Diego stieg Mitte 2025 auf etwa 4,9 % kpbs.org, und weitere Arbeitsplatzverluste (insbesondere in gut bezahlten Branchen) würden die Kaufkraft und das Verbrauchervertrauen verringern. Ein weiterer Unsicherheitsfaktor ist die Zinspolitik: Sollte die Inflation wieder anziehen und die Hypothekenzinsen längere Zeit über 7,5 % liegen, könnte die Nachfrage stärker als erwartet gedämpft werden und die Preise leicht unter Druck geraten. Umgekehrt könnten bei schnelleren Zinssenkungen der Federal Reserve in den Jahren 2024–25 die Hypothekenzinsen sinken, was möglicherweise Käufer in großer Zahl neu belebt und einen weiteren Preisschub auslöst. Am wahrscheinlichsten ist ein Mittelweg: eine allmählich verbesserte Erschwinglichkeit, da die Einkommen steigen und die Zinsen langsam sinken, was zu einem nachhaltigen Niveau bei Verkäufen und Preiswachstum führt.

Zusammenfassend ist in den kommenden Jahren zu erwarten, dass sich der Immobilienmarkt in San Diego durch Stabilität und allmähliche Anpassung auszeichnen wird: moderater Preisanstieg (statt Boom oder Crash), langsam zunehmendes Angebot und Auswahlmöglichkeiten sowie ein Mietmarkt, der teuer bleibt, aber nicht außer Kontrolle gerät. Das grundlegende Missverhältnis – viele Menschen wollen in San Diego leben, aber es gibt nur begrenzten Wohnraum – wird den Markt weiterhin nach unten absichern. Wie eine Wohnungsmarktprognose es ausdrückte, bedeuten San Diegos hohe Attraktivität und begrenztes Bauland, dass die Stadt wahrscheinlich besser abschneiden wird als viele andere Märkte, auch wenn das Wachstum nicht mehr himmelhoch ist axios.com axios.com. Sofern keine unvorhergesehene Krise eintritt, ist die „neue Normalität“ ein kühlerer, ausgewogenerer Markt, der immer noch diejenigen bevorzugt, die bereits darin sind (Hausbesitzer), während er nach und nach versucht, mit zusätzlichem Wohnraum mehr Neuankömmlinge willkommen zu heißen.

Bau- und Entwicklungspipeline

Bau-Boom (bis zu einem gewissen Grad): Als Reaktion auf die Wohnungskrise hat San Diego den Bau neuer Wohnungen beschleunigt – insbesondere Wohnungen und Reihenhäuser. Von 2018 bis 2024 wurden in der Region eine beträchtliche Anzahl von Einheiten hinzugefügt, und dieser Trend setzt sich bis 2025 fort. Die Stadt San Diego führte mit der absolut größten Zahl an neu genehmigten Wohnungen im County planetizen.com, was zum Teil auf politische Änderungen zur Förderung der Entwicklung zurückzuführen ist (im nächsten Abschnitt erläutert). Bemerkenswert ist, dass Chula Vista ein Vorreiter beim Neubau war und von 2018 bis 2024 etwa 38 neue Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner genehmigte – die meisten pro Kopf im County planetizen.com planetizen.com. Im Gegensatz dazu liegen einige kleinere Städte wie El Cajon mit nur etwa 10 genehmigten Einheiten pro 1.000 Einwohner deutlich zurück planetizen.com planetizen.com. Das Fazit ist, dass der Wohnungsbau stark auf bestimmte wachstumsfreundliche Gemeinden (Chula Vista, Stadt San Diego, Teile von North County) konzentriert ist, während andere wenig beitragen.

Wohnungsarten: Die Mehrheit der neu gebauten Wohnungen sind Mehrfamilienhäuser. Ungefähr 60 % aller in den letzten Jahren im Landkreis gebauten neuen Wohnungen waren Apartments oder Eigentumswohnungen voiceofsandiego.org. Zum Beispiel waren laut Chula Vistas Statistik 56 % ihrer neuen Einheiten in Komplexen mit 5+ Einheiten (Apartments/Eigentumswohnungen), ~9 % waren ADUs und ~24 % Einfamilienhäuser planetizen.com. Diese Ausrichtung auf den Bau von Mehrfamilienhäusern ist beabsichtigt – es ist die effizienteste Möglichkeit, in einer flächenbeschränkten Region neue Wohneinheiten zu schaffen. Zu den prominenten Projekten, die 2025 fertiggestellt werden, gehören das Alexan Camellia (531-Einheiten-Komplex im Convoy District von Kearny Mesa) obrag.org, sowie verschiedene mittelgroße Wohngebäude in der Innenstadt, Mission Valley und entlang von Verkehrskorridoren. Bis Ende 2025 sollen rund 3.500–4.000 neue Apartments im gesamten San Diego County eröffnet werden obrag.org obrag.org, was in etwa den jährlichen Gesamtzahlen von 2022–2024 entspricht. Es gibt außerdem einen bemerkenswerten Ausbau von Militärwohnungen in der Nähe von Stützpunkten, Studentenwohnheimen in der Nähe von UCSD und SDSU sowie einige Masterplan-Gemeinschaften, die in Otay Ranch, San Marcos und anderen Randgebieten neue Häuser hinzufügen.

Bezahlbar vs. Marktpreis: Ein anhaltendes Problem ist, dass die meisten Neubauten zu Marktpreisen oder im Luxussegment angeboten werden und somit für Bewohner mit mittlerem oder niedrigem Einkommen nicht wirklich „bezahlbar“ sind. Eine Analyse ergab, dass etwa 78 % aller kürzlich in San Diego County gebauten neuen Wohnungen auf Käufer/Mieter mit überdurchschnittlichem Einkommen abzielten planetizen.com. Nur ein kleiner Bruchteil sind zweckgebundene, bezahlbare Einheiten. Zum Beispiel waren von ca. 1.894 neuen Wohnungen, die 2024 in der Innenstadt von San Diego gebaut wurden, nur 174 (9 %) bezahlbare Einheiten für Haushalte mit niedrigem Einkommen 10news.com. Hohe Baukosten (Arbeit, Material, Grundstücke) und Gebühren bedeuten, dass Entwickler in der Regel hohe Mieten/Preise verlangen müssen, damit sich Projekte rechnen. Folglich werden neue Luxusapartments oft mit Mieten von über 3.000 $ für eine Einzimmerwohnung angeboten, was, wie Beobachter anmerken, „die Krise des bezahlbaren Wohnraums“ nicht direkt löst obrag.org. Um dem entgegenzuwirken, haben Stadt und Landkreis Programme zur Subventionierung bezahlbarer Bauprojekte – z. B. investierte das „Bridge to Home“-Programm 90 Millionen Dollar, um fast 2.000 bezahlbare Einheiten durch Partnerschaften zu schaffen insidesandiego.org. Mehrere 100% bezahlbare Projekte (oft von gemeinnützigen Organisationen oder der San Diego Housing Commission) sind in Planung, aber diese sind meist kleiner (Dutzende, nicht Hunderte von Einheiten auf einmal).

Großprojekte und Infrastruktur: Über den Wohnungsbau hinaus gibt es bedeutende Entwicklungsprojekte, die das Immobilienbild von San Diego prägen werden:

Die Naval Information Warfare (NAVWAR) Revitalisierung in der Nähe von Old Town ist ein großes Projekt, das möglicherweise Tausende neuer gemischt genutzter Einheiten umfassen wird (vorbehaltlich der Genehmigung durch die Bundesregierung).
Die Sports Arena/Midway District Neuentwicklung befindet sich in der Planungsphase, nachdem die Wähler die 30-Fuß-Höhenbegrenzung für das Gebiet aufgehoben haben. Konkurrenzierende Vorschläge sehen eine neue Arena sowie bis zu 4.000 Wohneinheiten, Einzelhandel und Parks vor. Falls 2025 genehmigt, könnte der Baustart 2026–27 erfolgen.
SDSU Mission Valley: Die Erweiterung der San Diego State University auf dem Stadiongelände in Mission Valley befindet sich im Bau – einschließlich eines Flussparks, Campusgebäuden und 4.600 Wohneinheiten (eine Mischung aus Studenten-, bezahlbaren und marktüblichen Wohnungen), die bis Ende der 2020er Jahre in Phasen fertiggestellt werden. Dies wird ein neues urbanes Viertel schaffen und den Druck auf den studentischen Wohnungsmarkt verringern.
University City/UTC-Umgestaltung: Mit der Verlängerung der Straßenbahn (Mid-Coast-Linie) bis UTC entstehen mehrere Projekte in der Nähe der Stationen – Hochhauswohnungen, neue Laborgebäude – und schaffen so effektiv eine dichte „zweite Innenstadt“ im UTC-Gebiet. Die Aktualisierungen des Gemeindeplans 2024 für University City haben die zulässige Dichte deutlich erhöht insidesandiego.org.
Grenzüberschreitende Infrastruktur: Das lang geplante grenzüberschreitende Terminal des Flughafens Tijuana (CBX) hat die Entwicklung von Hotels und Parkplätzen in der Nähe vorangetrieben. Außerdem befindet sich der zweite Grenzübergang von Otay Mesa im Bau, was nach Fertigstellung den Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ankurbeln könnte (und möglicherweise mehr Wohnraum für Arbeitskräfte in diesem Gebiet für Grenzpendler ermöglicht).

Der Ausblick für die Bauwirtschaft: Bauunternehmen in San Diego sind vorsichtig optimistisch, stehen aber auch vor Gegenwind. Steigende Zinsen machen Baukredite teurer und können Projekte verzögern. Die Materialkosten bleiben hoch (und Zölle auf Stahl/Holz haben zusätzliche Kosten verursacht) obrag.org obrag.org. Auch der Arbeitskräftemangel im Handwerk ist ein Engpass – es gibt mehr Arbeit als Arbeiter, was Zeitpläne verzögern kann. Dennoch wissen Entwickler, dass es eine aufgestaute Nachfrage gibt. Einige sichern sich Grundstücke, bis sich die Wirtschaftlichkeit verbessert, aber viele machen weiter, auch dank des öffentlichen Drucks auf Wohnungsbau und Anreizen (wie das kalifornische „density bonus law“, das zusätzliche Einheiten erlaubt, wenn einige davon bezahlbar sind). Bemerkenswert ist, dass das regionale Wohnungsziel (laut staatlicher Vorgaben) für 2021-2029 ehrgeizig ist, und laut einigen Berichten ist San Diego County tatsächlich auf dem Weg, sein staatliches Wohnungsziel bis 2029 um ca. 4.500 Wohnungen zu übertreffen, wenn die aktuellen Genehmigungsraten anhalten timesofsandiego.com. Das wäre ein positiver Meilenstein, auch wenn das Ziel selbst im Verhältnis zur Nachfrage möglicherweise immer noch nicht ausreicht.

Zusammenfassend ist die Entwicklungspipeline in San Diego robust, insbesondere für Mehrfamilienhäuser. Neue Wohnungen kommen so schnell wie seit Jahren nicht mehr auf den Markt, was die Knappheit allmählich lindert. Allerdings sind die meisten neuen Einheiten marktüblich und nicht günstig, sodass die Erschwinglichkeitskrise nicht allein durch das Angebot gelöst wird. Weitere Anstrengungen – von politischen Reformen bis zu öffentlich-privaten Partnerschaften – zielen darauf ab, den Wohnungsbau weiter zu fördern, einschließlich mehr bezahlbarem und „fehlendem mittleren“ Wohnraum (wie Reihenhäuser, ADUs und Doppelhaushälften). Wenn diese Bemühungen anhalten, könnte San Diego die Lücke zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage allmählich schließen – ein entscheidender Faktor für die langfristige Marktstabilität.

Politische und regulatorische Änderungen mit Auswirkungen auf Immobilien

In den letzten Jahren haben gesetzliche und regulatorische Änderungen sowohl auf Landes- als auch auf lokaler Ebene die Immobilienlandschaft von San Diego erheblich beeinflusst. Die politischen Entscheidungsträger versuchen, die Wohnungsnot zu bekämpfen, die Entwicklung zu fördern, Mieter zu schützen und die Anliegen der Gemeinschaft auszubalancieren. Hier sind die wichtigsten Änderungen und ihre Auswirkungen:

Wohnungsdichte und Reformen der Flächennutzungsplanung: Kalifornien hat mehrere Gesetze erlassen, um ausschließende Flächennutzungspläne außer Kraft zu setzen und den Wohnungsbau anzukurbeln. SB 9, in Kraft seit 2022, erlaubt es, die meisten Einfamilienhausgrundstücke zu teilen oder mit bis zu 4 Wohneinheiten (Duplex/Triplex) ohne Sondergenehmigung zu bebauen. Dies hebt die Beschränkung auf ein Haus pro Grundstück in vielen Vierteln effektiv auf. San Diego hat SB 9 übernommen – die Stadt hat sogar bestimmte Gebühren erlassen, um die Nutzung zu fördern – allerdings ist die Auswirkung bisher noch gering (einige hundert SB 9-Projekte). Ähnlich wurden die Gesetze zu Einliegerwohnungen (ADU) (AB 68 und andere) gestärkt, sodass Städte verpflichtet sind, Hinterhauswohnungen und Garagenumbauten mit minimalem bürokratischem Aufwand zu genehmigen. San Diego hat die lokalen Verordnungen entsprechend angepasst, und wie bereits erwähnt, ist die Zahl der ADU-Genehmigungen stark gestiegen (ADUs machten in den letzten Jahren etwa 9 % der neuen Wohnungen aus) planetizen.com. Die Stadt hat außerdem innovative Programme wie „Complete Communities“ und „Housing Action Package 2.0“ insidesandiego.org eingeführt, die Dichteboni und beschleunigte Genehmigungen für Projekte in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten oder mit bezahlbaren Einheiten bieten. Zum Beispiel erlaubt Complete Communities Entwicklern, mehr Wohneinheiten als normalerweise zulässig zu bauen, wenn sie einige Sozialwohnungen integrieren und zur Nachbarschaftsinfrastruktur beitragen insidesandiego.org. Diese Reformen der Flächennutzungsplanung beginnen Früchte zu tragen, etwa in Form von mehr kleinteiligen Nachverdichtungsprojekten und Wohnungsbauvorschlägen in verkehrsgünstigen Lagen. Ein konkretes Beispiel: Encinitas (nördlich von San Diego) wurde vom Staat gezwungen, die Flächennutzungsplanung nach langem Widerstand zu lockern; seither wurden dort Projekte mit höherer Dichte genehmigt, um die staatlichen Wohnungsbauvorgaben zu erfüllen planetizen.com.
Genehmigungsvereinfachung: Die Stadtverwaltung von San Diego unter Bürgermeister Todd Gloria hat die Beschleunigung von Wohnungsbaugenehmigungen zur Priorität gemacht. Das Affordable Housing Expedite Program und Initiativen wie „Permit Now“ haben die Bearbeitung für qualifizierte Projekte beschleunigt insidesandiego.org. Die Stadt hat sogar ein Programm eingerichtet, um jedes Wohnungsbauprojekt in der Nähe von Verkehrsanbindungen innerhalb von 30 Tagen zu prüfen („Complete Communities Now“) insidesandiego.org. Zusätzlich bietet die Stadt eine schnelle Prüfung und sogar Selbstzertifizierung für einige Baupläne an insidesandiego.org. Diese Maßnahmen verkürzen die berüchtigten Verzögerungen beim Wohnungsbau erheblich. Auch der Bundesstaat hat mitgeholfen: CEQA (California Environmental Quality Act) Ausnahmen wurden für städtischen Wohnungsbau ausgeweitet, und AB 2011 (in Kraft seit 2023) erlaubt die ministerielle Genehmigung von Wohnungsbau auf gewerblich genutztem Land. Möglicherweise werden wir bald sehen, wie alte Einkaufszentren oder Büroparks in San Diego gemäß den Bestimmungen von AB 2011 in Wohnraum umgewandelt werden, wobei ein Teil der lokalen Kontrolle zugunsten von Baurechten mit Arbeitsstandards umgangen wird. Insgesamt versuchen diese regulatorischen Änderungen, das Gleichgewicht von NIMBY-Blockaden hin zu einer pro-Wohnungsbau-Haltung zu verschieben.
Vorschriften für Kurzzeitvermietungen: Wie bereits erwähnt, war eine wichtige lokale regulatorische Änderung das harte Durchgreifen San Diegos gegen kurzfristige Ferienvermietungen. Seit Mai 2023 verlangt die Short-Term Residential Occupancy (STRO) Verordnung, dass jeder, der eine ganze Wohnung kurzfristig (unter 30 Tagen) vermietet, eine städtische Lizenz besitzen muss. Entscheidend ist, dass die Stadt diese Lizenzen auf 1 % des Wohnungsbestands (etwa 5.400 Einheiten) für den Großteil der Stadt begrenzt hat, plus ein wenig mehr (~0,75 % des Wohnungsbestands) speziell in Mission Beach truvi.com. Dadurch wurde der Markt für Kurzzeitvermietungen sofort verkleinert – bis Ende 2023 hatte die Stadt über 7.000 illegale Ferienwohnungen ohne Lizenz entfernt lajolla.ca nbcsandiego.com. Die Auswirkung: Einige Investoren, die Airbnb betrieben, sind auf Langzeitvermietung umgestiegen oder haben ihre Immobilien verkauft. In Mission Beach, wo es viele Ferienvermietungen gab, haben sich Immobilienwerte und Verkaufsaktivitäten angepasst, da viele ehemalige Mietobjekte auf den Markt kamen. Die Nichtübertragbarkeit der Lizenzen (ein neuer Eigentümer kann die STR-Lizenz nicht vom Verkäufer übernehmen) hat Immobilien mit vielen STRs ebenfalls weniger attraktiv zum Kauf gemacht truvi.com. Diese Verordnung war eine Reaktion auf Beschwerden der Anwohner über Partyhäuser und das Gefühl, dass Airbnbs das Wohnungsangebot verringern. Für den Gesamtmarkt hat sie wahrscheinlich einen Teil der Wohnungen und Häuser wieder dem Langzeitmiet- oder Eigentumsmarkt zugeführt, was eine kleine Entlastung für die Wohnungsverfügbarkeit darstellt. Investoren wissen nun, wie San Diego dazu steht: Kurzzeitvermietung ist erlaubt, aber streng begrenzt – ein Aspekt, der neue Investitionen eher in Richtung traditionelle Vermietung lenkt.
Mieterschutz und Mietobergrenzen: Kalifornien führte AB 1482 landesweit im Jahr 2020 ein, das die Mieterhöhungen für die meisten älteren (15+ Jahre) Mehrfamilienhäuser auf 5 % plus Verbraucherpreisindex (CPI) (etwa 8–10 % in den letzten Jahren mit hoher Inflation) begrenzt und einen „just cause“ (triftigen Grund) für Kündigungen vorschreibt. San Diego hält sich daran; obwohl San Diego selbst keine strengeren lokalen Mietkontrollen hat, hat das Landesgesetz effektiv eine Obergrenze dafür gesetzt, wie stark Vermieter die Mieten jährlich bei betroffenen Einheiten erhöhen dürfen. Da die Marktmieten in den Jahren 2023–2025 nur um etwa 0–3 % gestiegen sind, war diese Obergrenze zuletzt nicht bindend obrag.org. Sie bietet Mietern jedoch Sicherheit vor extremen Erhöhungen. In den Jahren 2022–2023, als die Mieten stark anstiegen, wurden viele Mieter in San Diego durch dieses Gesetz tatsächlich vor Erhöhungen von mehr als etwa 10 % geschützt. Zusätzlich wurden die Kündigungsschutzregelungen während COVID verstärkt und einige davon verlängert – zum Beispiel erfordern Kündigungen ohne Verschulden des Mieters eine Umzugshilfe. Die Stadt und der Bezirk haben sogar noch stärkere Mieterschutzverordnungen diskutiert (wie ein Recht auf Rechtsbeistand oder strengere „just cause“-Regeln), aber über das Landesgesetz hinaus wurde bisher nichts verabschiedet. Investoren und Immobilienverwalter mussten sich an diese Regeln anpassen, die mehr Compliance erfordern und aggressive Mietstrategien einschränken.
Entwicklungsgebühren und Anreize: San Diego hat versucht, Ausgleichsgebühren zur Finanzierung der Infrastruktur so zu gestalten, dass der Wohnungsbau nicht entmutigt wird. Die Stadt hat 2020 ihre Inklusionswohnungs-Vorgaben aktualisiert, sodass die meisten neuen Wohnprojekte entweder mindestens 10 % bezahlbare Einheiten enthalten oder eine Ausgleichszahlung leisten müssen. Einige Bauträger entscheiden sich für die Integration von Einheiten, um Dichteboni zu erhalten. Es gibt auch Reduzierungen der Erschließungsgebühren für ADUs und bestimmte kleine Projekte. Im Housing Action Package 2.0 hat die Stadt geprüft, die Parkplatzanforderungen zu senken und Höhenbegrenzungen in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten zu lockern, was die Baukosten pro Einheit senkt insidesandiego.org. Das „builder’s remedy“ des Bundesstaates (für Städte ohne genehmigten Wohnungsplan) wurde in der Stadt San Diego nicht angewendet, da die Stadt ihre Verpflichtungen im Bereich Wohnungsbau erfüllt hat (anders als einige Städte in LA zum Beispiel). Einige kleinere Städte im SD County, die mit der Wohnungsplanung im Rückstand sind, könnten jedoch mit „builder’s remedy“-Projekten konfrontiert werden (wodurch Bauträger die lokale Bauleitplanung umgehen können, wenn sie bestimmte Erschwinglichkeitskriterien erfüllen). Diese Drohung bewegt Städte dazu, die Vorgaben für mehr Wohnungsbau einzuhalten.
Übertragbarkeit der Grundsteuer: Proposition 19 (2021) in Kalifornien erlaubt älteren Hausbesitzern (55+), ihre niedrige Grundsteuerbasis bis zu dreimal auf ein neues Haus irgendwo im Bundesstaat zu übertragen. Dies hat einigen „Empty Nesters“ in San Diego geholfen, ohne große Steuerbelastung in ein kleineres Haus umzuziehen, und möglicherweise etwas Bestand an größeren Häusern für jüngere Familien freigemacht. Es ist schwer zu quantifizieren, aber Prop 19 hat wahrscheinlich zu einem gewissen Anstieg der Angebote in den Jahren 2022–2025 von Senioren beigetragen, die sich sonst durch die Prop-13-Steuern beim Neukauf „eingesperrt“ gefühlt hätten. Es ist ein kleiner, aber positiver Faktor für die Mobilität.
Infrastruktur- und Transit-Investitionen: Politik bedeutet nicht nur Wohnungsbaugesetze – auch Infrastrukturentscheidungen beeinflussen Immobilien. San Diegos anhaltender Vorstoß für transit-orientierte Entwicklung wird durch die Mid-Coast Trolley-Erweiterung (eröffnet 2021) und SANDAGs regionalen Verkehrsplan 2021 unterstützt, der mehr Transitlinien vorsieht (obwohl die Finanzierung umstritten ist). Die Stadt investiert außerdem in Projekte wie das Pure Water project (Verbesserung der Wasserinfrastruktur) universitycitynews.org und in Parkverbesserungen. Bessere Verkehrsanbindung und Annehmlichkeiten können bestimmte Stadtteile für die Entwicklung attraktiver machen (z. B. neue Wohnungen, die entlang der neuen Trolley-Linien-Stationen von Old Town bis UTC entstehen).

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass die politischen Veränderungen in San Diego mittlerweile generell wohnungs- und verdichtungsfreundlich sind, ein Wandel gegenüber der historisch wachstumsbremsenden Haltung. Landesgesetze haben den Ton vorgegeben, indem sie einige lokale Beschränkungen aufgehoben haben, und die Stadt hat mit eigenen Maßnahmenpaketen reagiert, um den Wohnungsbau zu fördern. Das zahlt sich nun in Form von mehr gebauten Einheiten und einer leichten Entspannung der Krise aus. Andererseits wurden Regulierungen wie die Begrenzung von Kurzzeitvermietungen und die Mietpreisbremse eingeführt, um die Verfügbarkeit von Wohnraum und Mieter zu schützen, was bestimmte Gewinnmöglichkeiten für Eigentümer etwas einschränkt. Die Balance, die die Politik anstrebt, besteht darin, genügend neues Angebot zu schaffen und die Bewohner zu schützen, ohne Entwickler oder Vermieter zu vertreiben. San Diego wurde Mitte 2025 sogar von staatlichen Führungskräften gelobt für seine Bemühungen zur Vereinfachung des Wohnungsbaus und als Vorbild in Kalifornien hervorgehoben insidesandiego.org. Wenn sich diese Gesetzgebungstrends fortsetzen (und das ist angesichts des gravierenden Wohnungsmangels wahrscheinlich), können wir weitere Maßnahmen wie Aufzonungen entlang neuer Transitlinien, mehr Anreize für bezahlbaren Wohnraum und vielleicht neue Hilfen für Mieter erwarten. Immobilienakteure in San Diego müssen flexibel und informiert bleiben, da sich das regulatorische Umfeld weiterentwickelt – es ist inzwischen genauso entscheidend wie Marktkräfte für die Entwicklung der Ergebnisse.

Herausforderungen bei Erschwinglichkeit und Wohnungsangebot

Trotz einer gewissen Abkühlung und politischer Eingriffe in letzter Zeit bleibt die Erschwinglichkeit von Wohnraum San Diegos dringendste Immobilienherausforderung. Die Region rangiert konstant als einer der am wenigsten erschwinglichen Wohnungsmärkte in den Vereinigten Staaten. Zentrale Aspekte dieser Herausforderung sind:

Himmelhohe Wohnkosten: Bis Mitte 2025 erfordert der mittlere Hauspreis (~1 Million $) ein Jahreseinkommen von etwa 200.000–250.000 $, um den Kauf bequem stemmen zu können offthe56.com lao.ca.gov. Doch das mittlere Haushaltseinkommen in San Diego liegt nur bei etwa 90.000 $. Diese Lücke bedeutet, dass nur etwa 15 % der Haushalte sich dieses durchschnittlich bepreiste Haus leisten können offthe56.com. Dieser Erschwinglichkeitsindex (15 %) ist extrem niedrig – zum Vergleich: National können etwa 50 % der Haushalte das landesweite Medianhaus bezahlen. Selbst im Vergleich zu Kaliforniens insgesamt schlechter Erschwinglichkeit (17 % der Haushalte im ganzen Bundesstaat konnten sich Anfang 2025 das Medianhaus leisten) homes.com, steckt San Diego in der Klemme. Die hohen Wohnkosten drücken auch das regionale Ranking bei der wirtschaftlichen Wettbewerbsfähigkeit; Wohnen war ein Faktor beim Abrutschen San Diegos im Milken Best-Performing Cities Report axios.com axios.com.

Auf der Miet-Seite belasten mittlere Mieten von etwa 2.500 $ ebenfalls die Budgets. Ein Haushalt benötigt etwa 100.000 $ Einkommen (bei 30 % des Einkommens für Miete), um sich das leisten zu können – weit mehr, als viele Mieter verdienen. Fast die Hälfte der Mieterhaushalte in San Diego gilt als „kostenbelastet“ (mehr als 30 % des Einkommens für Miete). Die Wohneigentumsquote, die in der Stadt bei etwa 55 % (und im County bei ~60 %) stagniert, zeigt, wie schwer es ist, vom Mieter zum Eigentümer zu werden kpbs.org. Viele Berufe mit mittlerem Einkommen – Lehrer, Pflegekräfte, Beamte, Manager im Gastgewerbe – finden es praktisch unmöglich, in der eigenen Gemeinde ein Haus zu kaufen. Diese Erschwinglichkeitskrise ist nicht nur eine Frage der Statistik; sie verändert das soziale Gefüge, wie unten erläutert wird.

Unzureichendes Wohnungsangebot: Die Hauptursache für die schlechte Erschwinglichkeit ist ein klassisches Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Über Jahrzehnte hinweg hat San Diego (wie die meisten Küstenregionen Kaliforniens) nicht genug Wohnraum für die wachsende Bevölkerung und die zunehmende Zahl an Arbeitsplätzen gebaut. Restriktive Bebauungspläne (große Flächen, die nur für Einfamilienhäuser ausgewiesen sind), Widerstand der Anwohner gegen Verdichtung (NIMBYismus), hohe Gebühren und langwierige Genehmigungsverfahren haben die Wohnungsproduktion niedrig gehalten. Wie ein Bericht es ausdrückte: „Jahrzehntelange schleppende Bautätigkeit hat San Diego in eine schwere Wohnungsnot gebracht“ axios.com. Als der Tech- und Pandemie-Boom der 2020er Jahre einsetzte, führte dieses begrenzte Angebot zu Bieterwettbewerben und explodierenden Preisen.

Um aufzuholen, braucht die Region Zehntausende neue Wohneinheiten. Der Staat hat eine Regional Housing Needs Allocation (RHNA) von ca. 171.000 neuen Wohnungen für den Bezirk San Diego für 2021–2029 festgelegt. Zur Halbzeit liegt der Bezirk in allen Einkommensgruppen nicht ganz im Plan (könnte aber das Gesamtziel übertreffen, wenn der aktuelle Trend anhält) timesofsandiego.com. Besonders groß ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum: Rund 41.000 Einheiten für Geringverdiener wurden zugeteilt, aber nur wenige Tausend sind in Planung planetizen.com. Selbst wenn der Gesamtbau anzieht, hinkt das Angebot für Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen also deutlich hinterher. Solange das Angebot die Nachfrage nicht deutlich übersteigt, bleibt Erschwinglichkeit unerreichbar.

Auswirkungen auf Menschen und Wirtschaft: Die menschlichen Folgen unbezahlbarer Wohnungen sind erheblich. Junge Erwachsene wohnen länger bei den Eltern oder teilen sich Wohnungen mit Mitbewohnern. Familien verschieben oder verzichten auf Wohneigentum; manche verschieben sogar die Familiengründung wegen der Wohnkosten. Schlüsselkräfte wandern ab – es gibt Berichte von Lehrern, Pflegekräften, Polizisten und anderen, die wegziehen, etwa nach Arizona oder Texas, weil sie es sich nicht leisten können, in San Diego zu bleiben. Tatsächlich stammt das geringe Bevölkerungswachstum der Region inzwischen ausschließlich aus Zuwanderung; mehr Menschen ziehen innerhalb der USA weg als zu, und die Wohnkosten werden als Hauptgrund für diese Abwanderung genannt kpbs.org. Dieser „Brain Drain“ und der Verlust von Arbeitskräften können lokalen Unternehmen und öffentlichen Diensten langfristig schaden.

Außerdem bedeuten hohe Wohnkosten mehr Pendeln aus Randgebieten (zum Beispiel fahren Menschen aus Temecula/Murrieta im Riverside County über 60 Meilen pro Strecke zu Jobs in San Diego, um sich ein Eigenheim leisten zu können). Das führt zu mehr Verkehrsstaus und Umweltverschmutzung und mindert die Lebensqualität. Wenn nur noch Wohlhabende in viele Stadtteile einziehen können, führt das zu wirtschaftlicher Segregation. San Diego läuft Gefahr, zu einem Ort zu werden, an dem nur noch sehr Wohlhabende oder Menschen, die schon vor Jahren gekauft haben, stabil wohnen können, während jüngere und weniger wohlhabende Bewohner mit Unsicherheit und Verdrängung konfrontiert sind. Aktivisten weisen darauf hin, dass dies die Vielfalt und den Charakter der Stadt untergräbt.

Obdachlosigkeit und Wohnungsunsicherheit: Das extreme Ende der Erschwinglichkeitskrise zeigt sich in San Diegos obdachloser Bevölkerung, die in den letzten Jahren gewachsen ist. Viele arbeitende Arme, die mit einer Mieterhöhung oder Räumung konfrontiert sind, haben in einem so teuren Markt keinen Ort, an den sie gehen können, und landen schließlich in Autos oder Notunterkünften. Der Mangel an günstigen Wohnungen verschärft die Obdachlosigkeit – selbst wenn die Stadt neue Unterkünfte oder sichere Zeltplätze eröffnet, geraten Menschen schneller in die Obdachlosigkeit, als sie wieder untergebracht werden können. Das Klima von San Diego zieht ebenfalls obdachlose Menschen von anderswo an. Schätzungen zufolge erleben Tausende von San Dieganern jede Nacht Obdachlosigkeit – eine Situation, die direkt mit den hohen Kosten und dem Mangel an Wohnraum zusammenhängt (neben Faktoren wie psychischer Gesundheit und Sucht). Die Stadt und der Bezirk haben anerkannt, dass es ohne deutlich mehr bezahlbaren/subventionierten Wohnraum unmöglich sein wird, die Obdachlosigkeit signifikant zu verringern.

Ergriffene Maßnahmen: Wir haben viele der politischen Schritte (Dichteboni, beschleunigte Genehmigungen usw.) skizziert, die darauf abzielen, das Angebot zu erhöhen. Die Housing Commission von San Diego und gemeinnützige Organisationen versuchen ebenfalls aktiv, durch Ankäufe und Neubauten bezahlbare Wohneinheiten zu schaffen (z. B. Umwandlung von Motels in Wohnungen für obdachlose Menschen, Nutzung von staatlichen HomeKey-Mitteln). Es gibt eine Initiative für „Missing Middle“-Wohnungen – Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Hofwohnungen – die von Natur aus erschwinglicher sein können. Die Region prüft auch innovative Ideen wie Community Land Trusts (um Wohnraum dauerhaft erschwinglich zu halten) und die Ausweitung von öffentlichen Wohnungsbau-Gutscheinen, aber diese Maßnahmen sind im Verhältnis zum Bedarf noch klein.

Bemerkenswert ist, dass sich die öffentliche Einstellung langsam verändert. Während NIMBY-Widerstand gegen Neubauten weiterhin besteht, wächst das Bewusstsein, dass etwas mehr Dichte notwendig ist, um die Erschwinglichkeit zu verbessern. Jüngere Bewohner und Interessengruppen äußern YIMBY („Yes In My Backyard“)-Ansichten. Selbst einige langjährige Hausbesitzer erkennen, dass ihre eigenen Kinder ohne Veränderungen nicht in San Diego leben können. Dies hat Initiativen wie die Umwidmung in Hillcrest und University City geholfen, insidesandiego.org zu passieren. Es bleibt jedoch eine Herausforderung – jedes Projekt kann auf Nachbarschaftsebene zum Kampf werden.

Erschwinglichkeit in der Prognose: Kurzfristig könnte sich die Erschwinglichkeit leicht verbessern, einfach weil die Preise sich stabilisiert haben und die Einkommen langsam steigen. Zum Beispiel könnte der Erschwinglichkeitsindex für Wohnraum des CAR für den Bezirk San Diego um ein paar Punkte von seinem Tiefstand Ende 2024 steigen. Grundsätzlich werden Wohnungen aber weiterhin sehr teuer im Verhältnis zu den Einkommen bleiben. Das Legislative Analyst’s Office stellte fest, dass Mitte 2025 das Einkommen, das für ein typisches kalifornisches Haus (~237.000 $) benötigt wird, mehr als doppelt so hoch war wie das Medianeinkommen lao.ca.gov – eine Situation, für die es keine schnelle Lösung gibt. Nur eine Kombination aus deutlich mehr Wohnungsbau (insbesondere im unteren Preissegment) und/oder stärkerem Einkommenswachstum kann diese Lücke schließen. San Diego arbeitet am ersteren, aber es wird Jahre dauern, bis sich spürbar etwas ändert.

Fazit: Die Herausforderung der Bezahlbarkeit und des Wohnungsangebots in San Diego ist ein langfristiges Problem, das aus Unterversorgung und hoher Nachfrage entstanden ist. Sie zeigt sich im täglichen Kampf der Familien, die Miete zu bezahlen, in der Unfähigkeit von systemrelevanten Arbeitskräften, in den Gemeinden zu leben, denen sie dienen, und in den schwierigen Entscheidungen von Einzelpersonen, die Region zu verlassen. Während die kühleren Marktbedingungen und politischen Maßnahmen im Jahr 2025 den Druck etwas verringert haben (mit mehr neuen Wohneinheiten und einer gestoppten Preissteigerung), bleibt Wohnen in San Diego für die Mehrheit der Bewohner unerschwinglich offthe56.com. Dies ist vielleicht die größte Bedrohung für den zukünftigen Wohlstand und die Inklusivität der Region. Die Bewältigung dieses Problems erfordert anhaltende Anstrengungen: weiterhin Angebot auf allen Ebenen schaffen, bezahlbaren Wohnraum erhalten und schaffen sowie kreative Lösungen zur Senkung der Baukosten finden. San Diegos Fähigkeit, eine lebendige, vielfältige Metropolregion zu bleiben, hängt davon ab, ob auf diesem Gebiet Fortschritte erzielt werden.

Auswirkungen von Zinssätzen, Migration und makroökonomischen Faktoren

Abschließend betrachten wir die übergeordneten makroökonomischen Faktoren, die den Immobilienmarkt in San Diego beeinflussen: vor allem Zinssätze, Migrationsmuster und das allgemeine wirtschaftliche Klima. Diese übergeordneten Kräfte bestimmen oft die Auf- und Abschwünge des Immobilienmarktes.

Steigende Zinssätze: Der rasche Anstieg der Hypothekenzinsen seit 2022 war wohl der einzelgrößte Faktor, der den Immobilienmarkt in San Diego 2024–2025 abgekühlt hat. Wie bereits erwähnt, stieg der typische Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek von etwa 3 % Ende 2021 auf über 7 % im Jahr 2023, was die Kreditkosten dramatisch erhöhte lao.ca.gov. Praktisch bedeutet das, dass die monatliche Zahlung für ein durchschnittliches Haus jetzt etwa 80 % höher ist als zu den Zinssätzen von 2020 lao.ca.gov. Dieser Zinsschock hat viele Grenzkäufer aus dem Markt gedrängt und andere gezwungen, ihr Budget zu senken, wodurch die Nachfrage gedämpft und die Preise stabilisiert wurden. Er hat auch den „goldenen Handschellen“-Effekt für Verkäufer geschaffen – da 80 % der kalifornischen Hausbesitzer Kredite mit weniger als 5 % Zinsen haben, zögern sie zu verkaufen und diesen niedrigen Zinssatz zu verlieren lao.ca.gov. Der Angebotsengpass in San Diego ist, wie oben erwähnt, teilweise eine Folge dieser Bindung.

In Zukunft wird der Verlauf der Zinssätze die Marktaktivität maßgeblich beeinflussen. Mitte 2025 haben sich die Zinssätze im Bereich von mittleren 6 % stabilisiert und sind sogar auf etwa 6,5 % gesunken bis August 2025 – der niedrigste Stand seit etwa 10 Monaten kyma.com money.com. Hypothekenanalysten prognostizieren, dass die Zinssätze allmählich sinken werden bis 2025; Prognosen von Fannie Mae und MBA sehen den durchschnittlichen 30-jährigen Zinssatz bei etwa 6,4 % im Jahr 2025 und möglicherweise unter 6 % bis 2026 themortgagereports.com fortune.com. Sollten sich diese Prognosen bewahrheiten, könnte San Diego eine Wiederbelebung der Käuferaktivität erleben, da die Finanzierung etwas erschwinglicher wird. Schon ein Rückgang der Hypothekenzinsen um einen Prozentpunkt erhöht die Kaufkraft erheblich (oder ermöglicht es alternativ mehr Hausbesitzern, ohne Zahlungsschock zu refinanzieren oder umzuziehen). Daher ist eine Entlastung bei den Zinssätzen ein entscheidender positiver Faktor für den Immobilienmarkt. Umgekehrt könnte der Markt weiter ins Stocken geraten, wenn die Inflation überraschend steigt oder andere wirtschaftliche Faktoren die Zinsen erneut nach oben treiben. Derzeit erwarten die meisten, dass wir den Höchststand der Zinsen gesehen haben und der Trend flach bis abwärts verlaufen wird – ein positives Zeichen für Immobilien.

Migration und Bevölkerungsverschiebungen: Die Bevölkerungsdynamik in San Diego ist komplex. Einerseits verzeichnet die Region als Hochkostenstandort einen Netto-Abwanderungsüberschuss im Inland – das heißt, mehr US-Bürger ziehen aus San Diego in andere Bundesstaaten oder Landkreise als umgekehrt. Dieser Trend beschleunigte sich in den späten 2010er und frühen 2020er Jahren, da Fernarbeit einigen das Umziehen ermöglichte und die Wohnkosten andere vertrieben. Beliebte Ziele ehemaliger San Dieganer sind günstigere Binnenregionen (zum Beispiel Riverside County) oder andere Bundesstaaten (Nevada, Arizona, Texas usw.). Wie bereits erwähnt, wurden im Zeitraum 2023-2024 fast 24.000 Netto-Abwanderer im Inland verzeichnet kpbs.org. Dieser Abfluss mindert den Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt, insbesondere im Einstiegssegment.

San Diego insgesamt hat es jedoch geschafft, die Bevölkerung in etwa stabil zu halten (etwa 3,3 Millionen im County), dank des natürlichen Wachstums (Geburten minus Todesfälle) und der internationalen Zuwanderung. Tatsächlich war der leichte Bevölkerungszuwachs des Countys von 2023 bis 2024 ausschließlich auf einen Zustrom von etwa 24.000 internationalen Einwanderern zurückzuführen, die die Wegzüge ausglichen kpbs.org. Viele dieser Einwanderer kommen wegen Jobs (denken Sie an H1-B-Visum-Arbeiter in der Tech-/Biotech-Branche, militärische Verbündete oder grenzüberschreitende Migration aufgrund der Nähe zu Tijuana). Sie erhöhen die Wohnungsnachfrage, mieten oft zunächst. Die Nettoauswirkung ist also, dass San Diegos Wohnungsmarkt weiterhin mit einer wachsenden (oder zumindest nicht schrumpfenden) Bevölkerung konfrontiert ist, auch wenn allein die US-Migrationstrends einen Rückgang vermuten lassen würden.

Ein weiterer Faktor ist die Binnenmigration innerhalb Südkaliforniens: Zum Beispiel identifizierte Zillow den Riverside County als „Druckventil“ für San Diegos Erschwinglichkeitskrise axios.com. Einige Einwohner San Diegos, die sich das Leben vor Ort nicht mehr leisten können, kaufen in Südwest-Riverside (Temecula/Murrieta) und nehmen lange Pendelwege in Kauf. Umgekehrt zieht eine kleine Zahl von Besserverdienenden aus Los Angeles oder Orange County nach San Diego, wegen der im Vergleich zum Westside von LA oder der Küste von Orange County relativ niedrigeren Immobilienpreise oder aus Lifestyle-Gründen. Außerdem sorgt die große Militärpräsenz in San Diego dafür, dass jedes Jahr Tausende von Militärfamilien zu- und abziehen, was insbesondere rund um Camp Pendleton, MCAS Miramar und die Naval Base San Diego die Miet- und Kaufmuster beeinflusst.

Mit Blick auf die Zukunft ist der Makro-Migrationsausblick, dass Kalifornien insgesamt seinen Bevölkerungsverlust verlangsamt hat und sich stabilisieren könnte (die landesweite Bevölkerung ist 2024 tatsächlich leicht gestiegen) gov.ca.gov. Für San Diego prognostiziert SANDAG ein moderates Wachstum (um ca. 113.000 Menschen von 2022 bis 2050, etwa +3,5 %) sandag.org – ein langsameres Wachstum als historisch, was diese Gegenwinde widerspiegelt. Für den Wohnungsmarkt gilt: Wenn die Abwanderung auf dem aktuellen Niveau bleibt, wirkt sie als Ventil und verhindert extreme Knappheit. Sollte es San Diego jedoch gelingen, die Abwanderung zu stoppen (durch bessere Erschwinglichkeit oder mehr Jobs), würde die Nachfrage steigen. Umgekehrt, wenn mehr Menschen als erwartet wegziehen (zum Beispiel, wenn Remote-Arbeit weiterhin verbreitet bleibt und mehr Menschen sich entscheiden, auszuziehen und auszuzahlen), könnte das die Wohnungsnachfrage dämpfen. Bisher war der Nettoeffekt gering – genug Zuwanderung und Geburten, um einen leichten positiven Druck auf den Wohnungsmarkt zu erhalten.

Makroökonomisches Umfeld: Der Immobilienmarkt in San Diego kann sich den breiteren Wirtschaftstrends nicht entziehen:

Arbeitsmarkt: Die Wirtschaft von San Diego ist 2025 relativ stark, weist aber einige Schwachstellen auf. Die Arbeitslosigkeit im County liegt im Bereich von 4–5 % kpbs.org, besser als die 5,4 % in Kalifornien. Allerdings, wie Axios berichtete, verlangsamte sich das Beschäftigungswachstum 2024 auf etwa 0,5 % axios.com. Sektoren wie Technologie und Biowissenschaften verzeichneten Entlassungen oder Einstellungsstopps (Teil eines globalen Abschwungs im Technologiesektor), was die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien etwas abkühlte. Die gute Nachricht ist, dass der Tourismus und die Gastronomie nach COVID vollständig wieder angezogen haben axios.com, was dem Mietmarkt und dem unteren Wohnungssegment hilft (Dienstleistungsarbeiter finden Jobs). Auch die Verteidigungsausgaben bleiben ein Rückgrat – militärische Beschäftigung und Aufträge in San Diego sorgen für Stabilität (und oft Veteranen als Hauskäufer mit VA-Darlehen). Sollte die nationale Tech-Branche wieder anziehen – wie einige für Ende 2025 prognostizieren axios.com – könnte San Diegos bedeutender Technologiesektor (Qualcomm, Biotech-Startups usw.) wieder Arbeitsplätze schaffen, was zu mehr Nachfrage von Mietern und Käufern führt, insbesondere im mittleren bis oberen Preissegment.
Inflation und Einkommen: Die hohe Inflation von 2021–2023 hat die Realeinkommen geschmälert und die Zinsen steigen lassen. Bis Mitte 2025 ist die Inflation deutlich zurückgegangen, aber die Preise (auch für Baumaterialien und Grundstücke) bleiben hoch. Die Löhne in San Diego sind gestiegen (durchschnittlicher Stundenlohn seit 2020 um ~23 % gestiegen) lao.ca.gov, aber nicht annähernd so schnell wie die Wohnkosten (Hauszahlungen um 82 % gestiegen) lao.ca.gov. Bleibt die Inflation moderat und das Lohnwachstum hält an, verbessert sich die Erschwinglichkeit mit der Zeit leicht. Kommt es zu einer Rezession und steigt die Arbeitslosigkeit, könnten einige Haushalte zusammenziehen oder wegziehen, was die Nachfrage kurzfristig senkt. Dieses Szenario führt jedoch oft zu Zinssenkungen, was den Wohnungsmarkt sogar ankurbeln könnte. Es gibt also gegenläufige Kräfte.
Investorenklima: Weltweit und national sind Investoren aufgrund gestiegener Finanzierungskosten vorsichtiger bei Immobilien geworden. In San Diego gab es weniger Bieterwettbewerbe von institutionellen Investoren bei Einfamilienhäusern als 2021. Ist der Aktienmarkt stark (wie 2023–25), verfügen Käufer im oberen Segment über mehr Eigenkapital. Schwächelt er, könnte der Luxusmarkt einen Rückgang erleben. San Diego hat nicht so viele Zweitwohnungsmarkt-Dynamiken wie etwa reine Urlaubsregionen, aber einige wohlhabende Käufer von außerhalb kaufen hier; ihre Kaufbereitschaft hängt vom allgemeinen wirtschaftlichen Vertrauen ab.
Geopolitische Faktoren: Als Grenzstadt wird der Immobilienmarkt in San Diego sogar von den Bedingungen im benachbarten Tijuana und Baja California beeinflusst. Grenzüberschreitende Familien und Investoren spielen eine Rolle (einige mexikanische Staatsbürger kaufen Immobilien in San Diego als stabile Investition, und einige Amerikaner leben in Tijuana wegen der günstigeren Mieten und pendeln). Änderungen in der Grenzpolitik oder Sicherheit können kleinere Wellen auf dem Wohnungsmarkt verursachen. Außerdem können größere Truppenverlegungen oder Änderungen in der Militärstrategie vorübergehend die Wohnsituation in der Nähe von Stützpunkten beeinflussen (zum Beispiel schwankt die Mietauslastung rund um die Basis, je nachdem, ob ein Marineschiff im Hafen liegt oder im Einsatz ist).

Zusammenfassend sind Zinsen, Migration und Makroökonomie die Hintergrundmusik, zu der sich der Immobilienmarkt in San Diego bewegt. Der Zinsanstieg hat das Tempo des Marktes deutlich verlangsamt; nun richten sich alle Blicke darauf, wann die Fed nachlässt, da dies die Wohnungsnachfrage wahrscheinlich wieder ankurbeln wird. Migration sorgt für sanftes Hin und Her – solange San Diego ein begehrter Ort bleibt, werden Menschen kommen, aber wenn es extrem teuer bleibt, werden einige gehen. Die Makroökonomie wiederum beeinflusst Jobs und Einkommen – entscheidende Faktoren dafür, wie viele am Immobilienmarkt teilnehmen können. Im Moment (Mitte 2025) deuten die Indikatoren auf vorsichtigen Optimismus hin: sinkende Inflation, sich stabilisierende Zinsen, stabile Beschäftigung und verbesserte Verbraucherstimmung. Wenn diese Trends anhalten, könnte der Immobilienmarkt in San Diego in eine Phase nachhaltiger Aktivität eintreten – weder überhitzt noch zusammenbrechend, sondern wachsend im Einklang mit der Gesamtwirtschaft. Ein Auge auf die Federal Reserve, Migrationsstatistiken und lokale Arbeitsmarktberichte zu haben, liefert Hinweise darauf, wohin sich der Markt in dieser dynamischen Stadt Südkaliforniens als Nächstes entwickelt.

Quellen:

Zillow Research, San Diego Housing Market Overview (Juli 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, San Diego Housing Market Trends & Forecast 2025 (17. Juli 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Home Sales Decline In San Diego County (City News Service, 22. Juli 2025) patch.com patch.com
Redfin Data Center, San Diego Immobilienmarkt-Update – Juni 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, San Diego Immobilienmarkt: Trends & Preise (2025) sofi.com sofi.com
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Axios San Diego, San Diego wird voraussichtlich einer der heißesten Märkte 2025 sein (14. Jan 2025) axios.com axios.com
KPBS, Die Bevölkerung von San Diego County steigt leicht, aber nur wegen der Zuwanderung (17. März 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, San Diegos Wohnungskrise: Können wir es uns leisten zu bleiben? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, Welche Städte im San Diego County bauen neue Wohnungen? (29. Juli 2025) planetizen.com planetizen.com
Legislative Analyst’s Office, CA Wohnungserschwinglichkeits-Tracker (Q2 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, Verlangsamtes Beschäftigungswachstum drückt San Diegos Wirtschafts-Ranking nach unten (29. Jan. 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, San Diego Kurzzeitvermietungsgesetz – Auswirkungen der „23er-Regelungen“ (23. Mai 2024) truvi.com truvi.com