Der Immobilienmarkt auf Jersey hat seit seinem Höchststand Ende 2022 eine deutliche Korrektur erfahren. Angesichts steigender Zinsen und wirtschaftlicher Veränderungen sanken im Jahr 2023 sowohl die Immobilienpreise als auch das Transaktionsvolumen erheblich, doch aktuelle Daten aus 2024–2025 deuten auf Anzeichen einer Stabilisierung hin. Dieser Bericht bietet einen umfassenden Überblick über den Immobiliensektor auf Jersey – einschließlich Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Mietmarkt und Luxussegment – mit Stand 2025. Wir analysieren aktuelle Trends (Preise, Nachfrage, Angebot), die jüngste Marktentwicklung sowie politische Maßnahmen, welche den Sektor beeinflussen. Zudem enthalten wir Expertenprognosen für den kurz- bis mittelfristigen Zeitraum (bis 2028), um Investoren, Immobilienkäufer und Entscheidungsträger in ihrer Entscheidungsfindung zu unterstützen.
Wohnimmobilienmarkt
Marktentwicklung und Preise: Die Hauspreise auf Jersey haben sich seit ihren Höchstständen im Jahr 2022 deutlich abgekühlt. Im ersten Quartal 2025 lag der mix-bereinigte Durchschnittspreis von Wohnimmobilien etwa 3 % niedriger als im Vorjahr und insgesamt 14 % unter dem Höchststand aus dem dritten Quartal 2022 stats.je. Dieser Abschwung machte das Jahr 2024 zum schlechtesten Jahr für Hauspreise seit Beginn der Aufzeichnungen (mindestens seit 1986) mit einem Rückgang von 8 % gegenüber 2023 stats.je – dem größten jährlichen Rückgang seit etwa 38 Jahren collascrill.com. Der Preiseinbruch folgte auf eine Phase unnachhaltig starken Wachstums (Jahreszuwächse von über 15 % waren 2021 zu verzeichnen) und wurde durch die sinkende Erschwinglichkeit infolge steigender Zinsen verursacht. Bis Ende 2024 fielen die Preise weiterhin schrittweise (ca. 1 % Rückgang im Quartalsvergleich im 4. Quartal 2024) collascrill.com. Allerdings deuten die ersten Daten für 2025 darauf hin, dass dieser Rückgang seinen Tiefpunkt erreicht: Im ersten Quartal 2025 stiegen die Preise sogar saisonbereinigt um etwa 1 % gegenüber dem Vorquartal stats.je stats.je, was auf eine mögliche Stabilisierung hinweist.
Verkaufsvolumen und Nachfrage: Die Transaktionsvolumina erlebten während der Marktabschwächung einen starken Rückgang. Die Gesamtzahl der Immobilienverkäufe im Jahr 2023 lag etwa 42,9 % unter dem Vorjahr gov.je, da höhere Hypothekenkosten die Käuferaktivität gebremst haben. Im Jahr 2023 wurden nur ca. 840 Immobilien (HPI-berechtigt) verkauft, verglichen mit ca. 1.470 im Jahr 2022 stats.je stats.je. Dies war ein außergewöhnlich niedriges Umsatzniveau im historischen Vergleich. Erfreulicherweise zog die Aktivität im Jahr 2024 und bis 2025 wieder an. Die Gesamtverkäufe für 2024 stiegen um etwa 25 % gegenüber dem niedrigen Stand von 2023 collascrill.com collascrill.com, und im ersten Quartal 2025 gab es 90 % mehr Transaktionen als im ersten Quartal 2024 (obwohl dieses Vorjahresquartal äußerst ruhig war) nedbankprivatewealth.com. Selbst im Vergleich zu Ende 2024 stiegen die Verkäufe im ersten Quartal 2025 um 7 % nedbankprivatewealth.com. Trotz dieser Erholung bleibt der Umsatz unter dem langfristigen Durchschnitt (immer noch ca. 29 % unter dem durchschnittlichen Q1 von 2021–2023) nedbankprivatewealth.com. Kurz gesagt: Die Nachfrage hat sich vom Tiefpunkt erholt, aber das Vorkrisen- oder Vorzinsanhebe-Niveau nicht wieder erreicht. Viele Käufer legten 2023 aus Unsicherheit eine Pause ein, aber ein Teil der aufgestauten Nachfrage kehrt nun auf den Markt zurück, da sich die Preiserwartungen anpassen.
Durchschnittspreise nach Immobilientyp: Die Abschwächung hat nicht alle Immobilienkategorien gleichermaßen betroffen. Größere, hochwertige Häuser erwiesen sich zuletzt als robuster, zum Teil weil wohlhabende Käufer die schwächeren Preise genutzt haben. Zum Beispiel verzeichneten Häuser mit 4 Schlafzimmern zu Beginn 2025 tatsächlich einen Anstieg ihres Durchschnittswertes (auf etwa 1,405 Mio. £ im ersten Quartal, ein Plus von 36 % gegenüber dem Vorquartal) collascrill.com. Dieser Anstieg wurde durch einige sehr hochpreisige Verkäufe (jeweils über 3 Mio. £) ausgelöst, als neue wohlhabende Bewohner auf die Insel zogen nedbankprivatewealth.com. Im Gegensatz dazu sanken die Preise für kleinere Immobilien auch Anfang 2025 weiter von Quartal zu Quartal.
Käuferprofil und Erstkäufer: Erstkäufer sind trotz hoher Preise weiterhin aktiv, unterstützt durch staatliche Förderprogramme. Im ersten Quartal 2025 entfielen etwa ein Drittel der Immobilienkäufe (34%) auf Erstkäufer, gegenüber rund einem Viertel im Jahr 2023 stats.je. Dies bedeutet einen Anstieg des Erstkäuferanteils um 7 Prozentpunkte, was die Bemühungen widerspiegelt, jungen Einheimischen den Einstieg in den Immobilienmarkt zu erleichtern. (Nach Schätzung von Collas Crill lag der Anteil der Erstkäufer im ersten Quartal bei 31%, rund 3% mehr als ein Jahr zuvor collascrill.com.) Das First Step Scheme Jerseys, ein 2024 von den States eingeführtes Förderprogramm, trug im vergangenen Jahr zu 33 Verkäufen collascrill.com und im ersten Quartal 2025 zu 13 Verkäufen stats.je bei. Allerdings ist die umfassende Marktwirkung bislang begrenzt – die sogenannte „Weiterziehketten“-Wirkung (bei der Verkäufer geförderter Wohnungen neue Immobilien erwerben) war schwächer als erhofft collascrill.com. Insgesamt ist die verstärkte Präsenz von Erstkäufern ein positives Zeichen, doch die Wohnungserschwinglichkeit bleibt eine ernsthafte Herausforderung. Ein typischer berufstätiger Haushalt auf Jersey, der etwa das Durchschnittseinkommen verdient, kann sich nur die Hypothek für eine Median-Einzimmerwohnung leisten und kann sich eine mediane Zwei-Zimmer-Wohnung oder irgendeinen Haustyp nicht leisten – gemessen an den aktuellen Preisen collascrill.com. Dies unterstreicht die gravierende Erschwinglichkeitslücke: Selbst nach der jüngsten Preiskorrektur übersteigen die Kosten für familiengerechte Immobilien bei weitem das, was Durchschnittseinkommen ohne erhebliche Eigenleistungen oder zwei Einkommen tragen können.
Angebot und Neubau: Ein grundlegendes Problem, das den Wohnungsmarkt Jerseys prägt, ist das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Der Wohnungsbestand der Insel ist langsam gewachsen (etwa 9 % Zunahme der Gesamtzahl der Wohneinheiten im Jahrzehnt 2011–2021) policy.je, und der zukünftige Bedarf ist erheblich – Prognosen deuten darauf hin, dass bis 2035 weitere 2.000 Wohneinheiten benötigt werden (bei moderater Nettozuwanderung von +325 Personen pro Jahr) policy.je. Allerdings konnte der Neubau mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Im Jahr 2023 entfiel ein bemerkenswerter Anteil der Transaktionen auf Neubauprojekte (einschließlich eines großen Build-to-Sell-Projekts), doch im Jahr 2024 ging der Anteil neuer Wohneinheiten deutlich zurück – nur etwa 9 % der Verkäufe in 2024 waren Neubauten, verglichen mit 39 % in 2023 collascrill.com. Dies zeigt, dass 2024 nur wenige größere Wohnprojekte auf den Markt kamen. Jerseys „Bridging Island Plan“ (2022–2025) weist Bauflächen aus und zielt darauf ab, das Wohnangebot zu erhöhen. Die Regierung hat Initiativen priorisiert, um „Jersey zum Bauen zu bringen“ (z. B. Reformen der Planungsbehörde) policy.je. Dennoch bleiben das begrenzte verfügbare Bauland und die langwierigen Planungsprozesse Hemmnisse für die Wohnbebauung. Die Kombination aus begrenztem neuen Angebot und anhaltend hoher Nachfrage (bedingt durch Bevölkerungswachstum und Zuzug vermögender Personen) hält den Wohnungsmarkt weiterhin sehr angespannt. Selbst mit den jüngsten Preisrückgängen bleiben Immobilien knapp, und der Markt bleibt für begehrte Häuser wettbewerbsintensiv. Dieser strukturelle Angebotsmangel ist ein wesentlicher Grund, warum die Immobilienpreise auf Jersey im Verhältnis zum lokalen Einkommen so hoch sind – wie das Fiscal Policy Panel (FPP) von Jersey festgestellt hat, nehmen die Wohnkosten hier einen sehr großen Anteil am Einkommen ein, und die Marktpreise sind „für einen beträchtlichen Teil der Bevölkerung unerschwinglich.“ policy.je Eine Verbesserung des Angebots (insbesondere erschwinglicher Wohnungen) wird entscheidend für die langfristige Stabilität des Marktes sein.
Mietmarkt (Wohnungsmieten)
Mietpreisentwicklung: Nach einem längeren Aufwärtstrend bei den Mieten zeigte der Mietmarkt auf Jersey im vergangenen Jahr erste Anzeichen einer Abkühlung. Im ersten Quartal 2025 lag die durchschnittliche Miete im Privatsektor 0,9 % niedriger als ein Jahr zuvor policy.je – ein seltenes jährliches Minus (in nominalen Zahlen). Die Mieten hatten ihren Höchststand Ende 2022 erreicht, und das aktuelle durchschnittliche Mietniveau liegt derzeit zwar nominal etwa 0,5 % über diesem Höchststand, aber inflationsbereinigt liegt es etwa 19 % unter dem Hoch von 2022 policy.je. Im Laufe des Jahres 2024 sind die ausgeschriebenen Mieten tatsächlich um etwa 1 % gesunken collascrill.com, was nach Jahren starker Anstiege eine kleine Entlastung für Mieter bedeutet. Diese Stabilisierung ist auf die eingeschränkte Zahlungsfähigkeit der Mieter zurückzuführen (die Mietbelastungsquote war für viele Haushalte ausgereizt) sowie auf den politischen Druck, übermäßige Mieterhöhungen einzudämmen. Auf Jersey gab es während der Lebenshaltungskostenkrise sogar Diskussionen über befristete Mietpreisbremsen – so galt beispielsweise ein vorübergehender Stopp für einige Sozialmieten, und auch weitergehende „Mietstabilisierungs“-Maßnahmen wurden diskutiert (mehr zu politischen Maßnahmen unten). Bis Anfang 2025 scheinen die Mieten ihren Höhepunkt erreicht zu haben und im ersten Quartal blieben die Mietpreise im Quartalsvergleich stabil collascrill.com.
Angebot an Mietwohnungen und Vermieter-Dynamik: Trotz der jüngsten Pause beim Mietwachstum deuten die grundlegenden Angebots-Nachfrage-Verhältnisse darauf hin, dass der Aufwärtsdruck wieder zunehmen könnte. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt stark, bedingt durch das Bevölkerungswachstum und Menschen, die sich den Kauf einer Immobilie nicht leisten können. Der Wohnungsbestand im Mietsektor auf Jersey (privat und sozial) macht etwa 46 % aller Wohneinheiten aus policy.je, und die Leerstandsquote ist niedrig. Allerdings ziehen sich private Vermieter zunehmend aus dem Markt zurück, da sie mit steigenden Kosten und einer Flut neuer Regulierungen konfrontiert sind collascrill.com. 2023–2024 gab es eine Welle kleinerer Buy-to-Let-Investoren, die Immobilien verkauften – das sorgt zwar für mehr Angebot am Verkaufsmarkt, schmälert aber die Mietwohnungszahl. Dieser Trend ist besorgniserregend: Während das Mietangebot schrumpft, bekommen verbliebene Vermieter mehr Preissetzungsmacht und könnten die Mieten erneut anheben. Tatsächlich warnen Marktbeobachter, dass die Mieten im Verlauf des Jahres 2025 wieder steigen könnten, sollte diese Vermieterflucht weitergehen collascrill.com. Die Gesundheit des Mietsektors befindet sich an einem Wendepunkt: Es gilt, den Mieterschutz auszubalancieren, ohne Investitionen zu entmutigen.
Bezahlbarkeit und Sozialwohnungen: Die Bezahlbarkeit auf dem Mietmarkt ist ebenso angespannt wie im Verkauf. Die durchschnittliche monatliche Miete für eine 2-Zimmer-Wohnung lag im Jahr 2024 bei etwa 50–60 % des mittleren monatlichen Haushaltseinkommens, was es für viele Familien schwierig macht. Die Regierung hat dies erkannt und setzt sich mit Priorität dafür ein, „mehr bezahlbare Wohnungen bereitzustellen und dem Mietsektor mehr Sicherheit zu geben“ policy.je. Sozialwohnungen (verwaltet von Andium Homes und anderen) spielen eine entscheidende Rolle – Sozialmieten sind auf 80 % der Marktpreise begrenzt und die Berechtigung ist Bewohnern mit geringem Einkommen über 30 Jahren vorbehalten policy.je. Im Januar 2025 standen 690 Haushalte auf der Warteliste des Affordable Housing Gateway (für Sozialwohnungen), davon wurden 231 als dringender Bedarf eingestuft policy.je. Das unterstreicht den akuten Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen. Um den Druck etwas zu lindern, hat die Regierung ein „Rent a Room“-Programm eingeführt, das Eigentümern erlaubt, ein freies Schlafzimmer steuerfrei bis zu einem bestimmten Betrag zu vermieten policy.je. Auch wenn solche Maßnahmen am Rande helfen, sind sie kein Ersatz für den Ausbau des Wohnungsangebots.
Regulatorische Veränderungen bei Mietobjekten: Jüngste politische Maßnahmen verändern den Mietmarkt auf Jersey. Im August 2024 trat ein neues Gesetz in Kraft, das alle Vermieter verpflichtet, eine Lizenz zur Vermietung von Immobilien zu erwerben policy.je. Diese Vermieter-Lizenzierung soll Mindeststandards durchsetzen und ein professionelles Management sicherstellen, führt jedoch auch zu zusätzlichen Compliance-Kosten und veranlasst möglicherweise einige „Hobby“-Vermieter zum Verkauf. Darüber hinaus wird derzeit ein neues Mietwohnungsgesetz ausgearbeitet (voraussichtlich 2025), das den Mietern stärkeren Schutz bieten soll policy.je. Der Wohnungsbauminister hat signalisiert, dass in diesem Gesetz „Maßnahmen zur Mietpreisstabilisierung“ aufgenommen werden sollen d2re.co.uk – praktisch eine Form der Regulierung von Mieterhöhungen. Vorschläge zur Mietpreiskontrolle sind umstritten: Befürworter argumentieren, sie würden überhöhte Preise verhindern und Wohnraum erschwinglich halten, insbesondere in einem Markt mit geringem Angebot wie Jersey d2re.co.uk. Gegner warnen, dass strikte Mietobergrenzen Investitionen und Neubauten abschrecken und langfristig das Angebot noch weiter verknappen könnten d2re.co.uk d2re.co.uk. Eine Analyse von D2 Real Estate warnte, dass die Einführung von Mietpreisregulierungen jetzt „der letzte Tropfen für lokale Investoren und Vermieter“ sein könnte, die bereits durch jüngste Regulierungen belastet sind d2re.co.uk. Die Politik geht vorsichtig vor – jede Mietregulierung wird wahrscheinlich moderat ausfallen (z. B. Begrenzung der Häufigkeit oder Höhe von Mieterhöhungen statt vollständigem Einfrieren), um unbeabsichtigte Folgen zu vermeiden. Zusammengefasst steht der Mietmarkt auf Jersey im Jahr 2025 an einem Wendepunkt: Mieter erhalten stärkere Rechte und erlebten eine kurze Entspannung bei den Mieten, aber der grundlegende Mangel an Mietwohnungen bleibt bestehen und bedroht höhere Mieten, sofern das Angebot nicht steigt oder starke Kontrollen eingeführt werden.
Gewerbeimmobilienmarkt
Überblick: Der gewerbliche Immobiliensektor Jerseys ist relativ klein (der gesamte Sektor Immobilienaktivitäten, einschließlich Mieteinnahmen, macht etwa 11,7 % der GVA aus policy.je), aber er umfasst Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Lagerhäuser, Gastgewerbeimmobilien und gemischt genutzte Entwicklungen. Die Marktleistung im Zeitraum 2023–2025 variierte je nach Segment. Büroflächen – insbesondere hochwertige Grade-A-Büros im Geschäftskern von St. Helier – standen im Mittelpunkt, wobei die Nachfrage wieder anzieht und das Angebot extrem knapp ist. Einzelhandels- und Gastgewerbeimmobilien verzeichnen nach der Pandemie eine verbesserte Auslastung, obwohl sich das Einzelhandelsbild im Stadtzentrum angesichts veränderter Konsumgewohnheiten weiterentwickelt. Industrie- und Logistikimmobilien sind auf Jersey angesichts der Flächenknappheit eine Nische, mit chronisch niedrigem Angebot. Im Folgenden konzentrieren wir uns auf den Bürosektor, da er die kommerziellen Investitionstätigkeiten dominiert, und gehen anschließend auf Trends in anderen gewerblichen Segmenten ein.
Erholung des Büromarktes und knappes Angebot: Der Büromarkt in Jersey erholt sich von den pandemiebedingten Anpassungen und befindet sich offenbar in einem zyklischen Aufwärtstrend. 2023 war ein herausforderndes Jahr – die Aktivitäten der Nutzer gingen zurück, da Unternehmen ihren Flächenbedarf neu bewerteten, und das gesamte Bürovermietungsvolumen blieb unter dem Normalniveau d2re.co.uk. Im Jahr 2024 kam es jedoch zu einer Erholung: Umzüge und Vermietungsaktivitäten kehrten etwa auf das Niveau von 2022 zurück d2re.co.uk. Die Nachfrage wird angetrieben von Unternehmen, die ihre Flächen „richtig“ dimensionieren und auf höherwertige Flächen umsteigen, um ihre Mitarbeiter besser zurück ins Büro zu holen d2re.co.uk d2re.co.uk. Die Finanzbranche Jerseys (40 % der Wirtschaft policy.je) wächst weiter und sorgt für einen steigenden Bedarf an modernen Büroflächen. Gleichzeitig ist das Neubauangebot stark begrenzt. Die letzte große Multi-Tenant-Büroentwicklung mit frei verfügbaren Flächen wurde 2018 fertiggestellt d2re.co.uk. Seitdem wurden nur wenige Gebäude errichtet – insbesondere das neue Hauptquartier der States of Jersey (~11.600 m², Fertigstellung 2024) und ein Großraumbüro für einen einzelnen Nutzer (IFC 6, Fertigstellung 2023 für die Aztec Group) d2re.co.uk d2re.co.uk. Diese Projekte waren für Eigennutzer und haben dem Markt keine spekulativen Flächen hinzugefügt. Daher gibt es 2025 praktisch keine brandneuen Büros zur Vermietung. Unternehmen auf der Suche nach modernen Büros haben daher kaum andere Möglichkeiten, als um bereits bestehende Premium-Gebäude zu konkurrieren oder auf künftige Projekte zu warten. Entwickler zögern mit spekulativem Bau aufgrund hoher Baukosten und wirtschaftlicher Unsicherheiten, doch der Erfolg aktueller Projekte könnte die Zuversicht für die nächste Bauwelle stärken.
Bei starker Nachfrage und vernachlässigbarem Neubau sind die Leerstandsquoten für erstklassige Büros äußerst niedrig. Die meisten Grade-A-Gebäude im Finanzdistrikt von St. Helier (Esplanade/IFC-Gebiet und Umgebung) sind vollständig belegt, und frei werdende Flächen sind schnell wieder vermietet. Mieter, die große Geschossflächen oder modernste Ausstattung wünschen, müssen zunehmend die Sanierung älterer Gebäude oder den Umzug an Randstandorte in Betracht ziehen, da nur noch wenige erstklassige Büros verfügbar sind d2re.co.uk d2re.co.uk. Vermieter von sekundären Büroflächen haben dies erkannt und begonnen, Immobilien aufzuwerten, um hochwertige Mieter anzuziehen. Insgesamt herrscht im Bürosegment ein marktfreundliches Klima für Vermieter – ein dramatischer Wandel gegenüber 2020, als die Aussichten noch unsicher waren. Die Nachfrage der Mieter übersteigt nun das Angebot, und viele in der Branche sind der Meinung, dass dieses Ungleichgewicht „in den nächsten fünf Jahren eine der stärkeren Marktleistungen“ in Bezug auf das Mietwachstum bewirken wird d2re.co.uk d2re.co.uk.
Büromieten und Investment-Performance: Die Verknappung des Büroangebots hat insbesondere 2024–2025 zu einem deutlichen Anstieg der Mieten geführt. Die Spitzenmieten für erstklassige Büros in St. Helier stehen kurz vor einem neuen Höchststand. Analysten stellten im letzten Jahr die Frage: „Könnten die Mieten in Jersey £50 pro Quadratfuß erreichen?“ – ein damals als optimistisch betrachtetes Niveau d2re.co.uk. Während £50 im Jahr 2024 noch nicht ganz erreicht wurde, sind die Spitzenmieten für die besten Flächen auf hohe £40 pro Quadratfuß gestiegen. Noch bemerkenswerter war das Mietwachstum in hochwertigen „Second Generation“-Büros (etwas ältere Gebäude): Aufgrund des Mangels an neuen Büroflächen haben sich die Mieten in einigen Grade-B-Gebäuden in den letzten 12 Monaten um über 35 % erhöht d2re.co.uk. Dies ist eine außergewöhnliche Steigerungsrate, die widerspiegelt, wie der Wettbewerb um gute Flächen die Werte insgesamt nach oben getrieben hat. Auch die effektiven Mieten (unter Berücksichtigung von Anreizen) festigen sich, da Vermieter in einem vermieterfreundlichen Markt weniger geneigt sind, großzügige Ausstattungszuschüsse oder mietfreie Zeiten zu gewähren.
Aus der Sicht von Investoren haben die Werte von Gewerbeimmobilien in Jersey wahrscheinlich ihren Tiefpunkt erreicht und begonnen, sich zu erholen. Der Anstieg der Mieten und ein positiveres wirtschaftliches Umfeld (das BIP von Jersey wuchs 2023 um +7,3 % policy.je, und die Zinssätze sollen sinken) haben die Aussichten verbessert. Nach einer Phase sinkender Renditen in den Jahren 2022–2023 beginnen die Renditen Anfang 2025 wieder zu komprimieren d2re.co.uk. Branchenberichte deuten darauf hin, dass der Gewerbemarkt der Kanalinseln dem des Vereinigten Königreichs im Zyklus voraus ist und seinen Tiefpunkt möglicherweise 2024 erreicht hat d2re.co.uk. Einige clevere Investoren, die 2023 Büros zu niedrigen Preisen gekauft haben, verzeichnen jetzt Gesamtrenditen von über 15 % auf diese Akquisitionen d2re.co.uk, dank Renditekompression und Mietsteigerung. Ein Beispiel: Ein Sekundärbüro, das mit hoher Rendite gekauft und anschließend mit einer 30%igen Mieterhöhung bedacht wurde, würde überdurchschnittliche Erträge generieren. Solche Fälle bleiben nicht unbemerkt, und die Investorenstimmung verbessert sich. Es gibt neues Interesse von lokalen Immobilienunternehmen, Jersey-basierten Fonds und vermögenden Privatpersonen an Investitionen in Gewerbeimmobilien, angesichts der niedrigen Leerstandsquote der Insel und der stabilen langfristigen Nutzerbasis (Finanzunternehmen, Regierung usw.). Dennoch bleibt das Volumen der Gewerbetransaktionen bescheiden – der Markt ist klein und illiquide, mit nur wenigen nennenswerten Verkäufen pro Jahr.
Einzelhandel und andere gewerbliche Sektoren: Das Segment Einzelhandelsimmobilien auf Jersey konzentriert sich auf die Haupteinkaufsstraßen von St. Helier. Es hat mit Gegenwind durch den E-Commerce und einer langsamen Rückkehr der Besucherzahlen nach COVID zu kämpfen gehabt. In den Jahren 2022–2023 erlebten stationäre Einzelhändler jedoch eine Erholung, als der Tourismus wiederauflebte und die Einwohner in Geschäfte und Restaurants zurückkehrten. Erstklassige Einzelhandelsflächen in der King Street und Queen Street sind größtenteils weiterhin vermietet (einschließlich britischer Ketten und lokaler Unternehmen), obwohl es in sekundären Einzelhandelslagen noch einige Leerstände gibt. Die Einzelhandelsmieten sind insgesamt relativ stabil geblieben; Vermieter zeigen sich flexibler bei den Konditionen, um die Flächen gefüllt zu halten. Gewerbeimmobilien im Gastgewerbe (Hotels, Restaurants, Bars) erlebten eine starke Wiederbelebung – beispielsweise wuchs der Hotel- und Restaurantsektor im Jahr 2022 um etwa 20 % gov.je und setzte die Erholung auch 2023 fort. Diese verbesserte Rentabilität stützt die Immobilienwerte in diesem Bereich, und einige Hotelrenovierungsprojekte wurden gestartet. Industrie- und Lagerflächen sind auf Jersey aufgrund von Flächenknappheit äußerst begrenzt. Kleine Gewerbegebiete am Stadtrand von St. Helier und St. Saviour sind vollständig belegt und haben lange Wartelisten, da der Bedarf an Lagerung und Distribution (für auf die Insel importierte Waren) weiterhin besteht. Die Mietpreise für Industrieeinheiten sind pro Quadratmeter hoch im Vergleich zum britischen Festland, und jeder seltene Verkauf einer Leichtindustriefläche zieht in der Regel starke Gebote an. Zusammengefasst teilen alle gewerblichen Teilsektoren ein gemeinsames Thema: begrenztes Angebot. Da es in den letzten Jahren kaum neue Gewerbeentwicklungen gab (2023 und 2024 verzeichneten niedrige Zahlen an Neubauvorhaben in den Bereichen Büro, Einzelhandel und Industrie), sind die Leerstandsraten auf Jersey in allen Kategorien niedrig savills.je. Diese Angebotsknappheit stützt die Werte, begrenzt aber auch Wachstums- und Expansionsmöglichkeiten für Unternehmen.
Ausblick für Gewerbeimmobilien: Der Ausblick für Jersey’s Gewerbeimmobilienmarkt ist vorsichtig optimistisch. Die wirtschaftlichen Bedingungen sind günstig (die Finanzbranche ist profitabel und expandiert, die Arbeitslosigkeit ist sehr niedrig und die BIP-Prognosen sind positiv gov.je). Die Nachfrage nach hochwertigen Gewerbeflächen dürfte solide bleiben. Der Büromarkt dürfte kurzfristig weiteres Mietwachstum verzeichnen, wenn auch nicht mehr so explosiv wie im vergangenen Jahr, sobald sich die Mieten auf einem neuen Gleichgewicht einpendeln. Einige Mieterhöhungen im zweistelligen Prozentbereich stehen bei Mietverträgen, die 2025 zur Erneuerung anstehen, noch bevor – insbesondere für Mieter in älteren Gebäuden, die nach Ablauf ihrer langfristigen Mietverträge mit aktuellen Marktpreisen konfrontiert werden d2re.co.uk. Auf der anderen Seite könnten bei sinkenden Zinsen und günstigeren Finanzierungskosten ein oder zwei neue Büroprojekte bis 2026 starten, was den Markt letztlich ins Gleichgewicht bringen würde. Im Einzelhandel werden weiterhin hohe Beschäftigung und Tourismus die Besucherzahlen stützen, aber strukturelle Veränderungen führen dazu, dass Vermieter einige Einzelhandelsflächen umnutzen (z.B. für Gastronomie oder Wohnen), um Leerstände zu reduzieren. Industrieimmobilien bleiben weiterhin knapp – jegliche Möglichkeit, neue Lagerflächen zu schaffen (durch Umwidmung von Land oder mehrstöckige Anlagen), würden von Nutzern sehr begrüßt. Insgesamt wird der Gewerbeimmobiliensektor Jerseys von der robusten Wirtschaft und dem begrenzten Immobilienangebot der Insel profitieren, bleibt jedoch empfindlich gegenüber globalen Wirtschaftstrends und lokalen politischen Änderungen (wie neuen Steuern auf Immobilien).
Luxus- und Spitzenimmobilienmarkt
Das Luxussegment des Immobilienmarktes von Jersey – also hochwertige Immobilien, Spitzenlagen und Objekte, die auf wohlhabende internationale Käufer abzielen – hat auch während der allgemeinen Abkühlung des Marktes bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit und sogar Stärke gezeigt. Jersey ist bekannt als Zufluchtsort für vermögende Privatpersonen (HNWIs), die aufgrund des attraktiven Lebensstils und des günstigen Steuersystems einen Wohnsitz suchen. Dadurch hat sich ein eigener Spitzenmarkt für Immobilien im Multi-Millionen-Pfund-Bereich entwickelt, der oft unabhängig vom Massenmarkt funktioniert.
Vermögende Einwohner (HVR) und ihr Einfluss: Jerseys High Value Residency-Programm (auch bekannt als 2(1)(e)-Lizenzen) ermöglicht es einer begrenzten Anzahl wohlhabender Personen, jedes Jahr nach Jersey umzuziehen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Neuankommende HVRs müssen eine Immobilie über einem Mindestpreis kaufen oder bauen und erhebliche Steuern zahlen. Historisch gesehen hat dieses Programm einen stetigen Strom an Nachfrage nach Luxusimmobilien geschaffen: Seit 2004 haben HVRs 264 Immobilien im Wert von über 1 Milliarde £ gekauft bailiwickexpress.com. In den letzten Jahren variierten die Zahlen – zum Beispiel wurden 2022 elf vermögende Einwohner zugelassen (ein Rückgang von einem Höchststand von 29 im Jahr 2018) bailiwickexpress.com. Im Jahr 2022 kauften HVR-Käufer 14 Immobilien im Gesamtwert von 88,6 Millionen £ (Durchschnitt ~6,3 Mio. £ pro Objekt) bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Dies sind bedeutende Transaktionen, die den oberen Marktbereich stützen. Viele dieser Käufe sind große Villen oder ausgedehnte Anwesen an der Küste, die dann häufig weiter in Renovierungen und lokale Dienstleistungen investieren.
Als Reaktion auf die Nachfrage (und um sicherzustellen, dass nur ultra-vermögende Bewerber qualifizieren), hat die Regierung von Jersey Ende 2023 die Mindestkaufpreiskriterien für neue HVRs angehoben. Die erforderliche Investition stieg von £2,5 Millionen auf £3,5 Millionen für ein Haus (und von £1,25 Mio. auf £1,75 Mio. für eine Wohnung) bailiwickexpress.com. Auch die minimale jährliche Steuerabgabe sollte von £145.000 auf £250.000 steigen bailiwickexpress.com. Diese politischen Anpassungen, die 2024 genehmigt wurden statesassembly.je, bedeuten effektiv, dass Jersey eine kleinere und noch wohlhabendere Gruppe von Einwanderern anpeilt. Kurzfristig hat dies Ende 2024 und Anfang 2025 eine Welle von Luxusverkäufen ausgelöst, da einige Käufer schnell noch die alten Kriterien erfüllen wollten, während andere die neuen Voraussetzungen erfüllten. Das Ergebnis zeigte sich in den Statistiken: der Durchschnittspreis für Vierzimmerhäuser stieg im ersten Quartal 2025 um 36 % im Quartalsvergleich collascrill.com, getrieben durch mehrere Verkäufe über £3 Millionen an vermögende Käufer nedbankprivatewealth.com. Das deutet auf ein großes Vertrauen und Nachfrage im Luxussegment hin, trotz der Schwäche des allgemeinen Marktes. Tatsächlich bemerkten Experten „einen deutlichen Anstieg bei Verkäufen größerer, hochwertiger Immobilien, was darauf hindeutet, dass das Vertrauen am oberen Ende des Marktes weiterhin stark ist“ nedbankprivatewealth.com. Vermögende Käufer betrachteten Immobilien in Jersey offenbar weiterhin als lohnende Investition und sicheren Hafen, auch wenn Käufer aus dem mittleren Segment vorsichtiger agierten.
Merkmale des Luxusmarkts: Der Luxusimmobilienmarkt auf Jersey besteht in erster Linie aus großzügigen Familienhäusern (oft mit weitläufigem Grundstück) in den begehrtesten Gegenden der Insel – zum Beispiel Anwesen in St. Brelade oder St. Martin mit Meerblick oder historische Gutshäuser auf dem Land. Ebenfalls enthalten sind hochwertige Penthouse-Wohnungen und Residenzen direkt am Wasser (obwohl diese seltener sind). Viele dieser Immobilien sind „unqualifizierte“ Wohnungen oder fallen unter die HVR-Klassifizierung, das heißt, nur lizenzierte oder berechtigte Käufer (in der Regel wohlhabende Zugezogene) können sie erwerben. Die Preise reichen von 2 Millionen £ bis in die Zehnmillionen für die seltensten Objekte. Das Luxussegment wird von globalen Faktoren beeinflusst: Änderungen in der britischen Steuerpolitik oder geopolitische Ereignisse können zu einem Zustrom von wohlhabenden Personen führen. Beispielsweise haben strengere britische Steuervorschriften für Non-Doms und höhere Stempelabgaben Jersey in den letzten Jahren vergleichsweise attraktiver gemacht und zum HVR-Zustrom beigetragen savills.je savills.je. Die meisten HVR-Antragsteller kommen aus dem Vereinigten Königreich (insbesondere aus England – rund 134 von über 180 Antragstellern in den Jahren 2013–2022) bailiwickexpress.com, mit einer Minderheit aus Ländern wie der Schweiz, Hongkong und den USA. Das bedeutet, dass das Schicksal von Jerseys Luxusmarkt mit dem Vertrauen und dem finanziellen Status von ultrareichen britischen und internationalen Investoren verknüpft ist.
Aktuelle Entwicklung: Wie bereits erwähnt, blieben die Luxusimmobilienpreise 2023–2024 stabiler als der Gesamtmarkt. Während die Standardhauspreise im Jahr 2024 um ca. 8 % sanken, deuten Erfahrungsberichte darauf hin, dass die Preise am oberen Ende konstant blieben oder sogar leicht stiegen. Immobilien im Bereich ab 5 Mio. £ haben oft einzigartige Eigenschaften (Grundstück, Aussicht, Privatsphäre) und sind extrem knapp – ihre Besitzer sind selten gezwungen zu verkaufen, daher ist die Preisbildung weniger „liquide“ als bei durchschnittlichen Häusern. Das Transaktionsvolumen im Luxusbereich war vergleichsweise gesund: Neben den HVR-Deals wechselten auch hochwertige Objekte unter lokalen Spitzenverdienern und zurückgekehrten Auswanderern den Besitzer. Das „Vertrauen an der Spitze“ spiegelt sich in kontinuierlichen Investitionen wider – beispielsweise expandierte 2023 eine Luxusimmobilienberatung und eröffnete ein Büro auf Jersey, was an den Wachstumsglauben des Prime-Markts auf der Insel glauben lässt luxuryguideusa.com.
Ausblick für das Luxussegment: Der Ausblick bleibt positiv, wenn auch mit einigen Unsicherheiten. Expertenmakler erwarten, dass der Prime-Markt den Rest übertreffen wird: Savills stellte fest, dass die Preise in den erstklassigen regionalen Märkten Großbritanniens (in gewisser Weise mit Jersey vergleichbar) im ersten Quartal 2025 im Jahresvergleich weitgehend stabil waren, selbst als die Mainstream-Märkte zurückgingen savills.je. Die Preise für Luxusimmobilien auf Jersey dürften stabiler und schneller wieder steigen als Mittelklasseimmobilien, dank begrenztem Angebot und Käufern, die weniger von den Zinssätzen beeinflusst werden. Sollten sich die globalen Aktien- und Anleihemärkte bis 2025–2026 weiter verbessern, werden HNWIs mehr Kapital in Immobilien investieren können. Auch die Regierung Jerseys bemüht sich, ihre Attraktivität zu erhalten – obwohl sie die HVR-Regeln verschärft haben, widerstanden sie Forderungen, den 1 %-Steuersatz für HVRs abzuschaffen, und verwiesen auf die Konkurrenz anderer Rechtsordnungen bailiwickexpress.com. Die Stabilität, Sicherheit und fiskalischen Vorteile der Insel (20 % Einkommensteuer, gedeckelt auf die meisten Einkommen, keine Kapitalertrags- oder Erbschaftssteuer) bleiben ein Anziehungspunkt für die Superreichen bailiwickexpress.com bailiwickexpress.com. Ein möglicher Dämpfer könnte auftreten, wenn zu viele Luxusimmobilien gleichzeitig auf den Markt kommen – etwa, wenn einige langjährige Eigentümer angesichts der jüngsten Preissteigerungen aussteigen. Aber abgesehen davon erwarten wir moderates Wachstum im Luxussegment über 2025–2028. Immobilien oberhalb von beispielsweise 4 Millionen £ könnten in den nächsten Jahren mit einem niedrigen einstelligen jährlichen Preiswachstum rechnen, so einige Prognosen, verglichen mit stagnierenden oder bescheidenen Zuwächsen im Massenmarkt. In jedem Fall wird der Nischencharakter des Luxusmarktes bedeuten, dass er weiterhin von individuellen Umständen und dem steten Zustrom neuer HVRs bestimmt wird und weniger von lokalen wirtschaftlichen Fundamentaldaten.
Politische und regulatorische Entwicklungen
Eine Reihe von Regierungsmaßnahmen und regulatorischen Veränderungen in den letzten 1–2 Jahren haben erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt Jerseys. Diese Maßnahmen sollen die Wohnraumerschwinglichkeit erhöhen, Einnahmen generieren oder die Markstabilität sichern. Nachfolgend fassen wir wichtige Entwicklungen und ihre erwarteten Auswirkungen zusammen:
- Stempelsteuer- und Steueränderungen: Ab dem 1. Januar 2023 hat Jersey einen höheren Satz der Stempelsteuer/Land Transaction Tax auf Immobilienkäufe eingeführt, bei denen es sich nicht um den Hauptwohnsitz des Käufers handelt stats.je. Diese „Zusatzwohnungen“-Steuer (vergleichbar mit dem britischen Aufschlag auf Zweitwohnsitze) erhöht die Transaktionskosten für Buy-to-let-Investoren und Ferienhauskäufer und soll spekulative Nachfrage dämpfen. Im Gegensatz dazu wurden Erstkäufer gestärkt – ab dem 1. Januar 2024 wurde der stempelfreie Freibetrag für Erstkäufer von £500.000 auf £700.000 erhöht stats.je stats.je. Dadurch können Erstkäufer Immobilien im mittleren Preissegment mit geringerer Steuerbelastung erwerben und bei einem Hauskauf von £700.000 bis zu £19.000 an Steuern sparen (im Vergleich zum alten System). Diese Änderungen verschieben die Bedingungen leicht zugunsten von Eigennutzern. Erste Hinweise deuten darauf hin, dass Investorenkäufe 2023 tatsächlich zurückgingen (nur etwa 10 % aller Käufe im ersten Quartal 2025 erfolgten durch Personen, die die Immobilie nicht selbst bewohnen wollten – ein Rückgang um 14 Prozentpunkte gegenüber 2023) stats.je, während Aktivitäten unter Erstkäufern wie erwähnt zunahmen. Eine weitere diskutierte Änderung war der Vorschlag einer Kapitalertragssteuer (CGT) auf Immobilien. Ende 2024, angesichts von Haushaltsdruck, schlugen einige Mitglieder der States vor, eine CGT auf zukünftige Wertsteigerungen von Immobilien einzuführen d2re.co.uk. Die Branche reagierte alarmiert: Experten warnten, dass allein die Diskussion über die CGT „erhebliche wirtschaftliche Nachteile mit sich bringen könnte“ und viele Vermieter veranlassen könnte, zu verkaufen und damit die bereits bestehenden Investitionshemmnisse zu verschärfen d2re.co.uk. Sie argumentierten, dies könne einen größeren Ausverkauf auslösen, zu weiteren Preisrückgängen führen und Jerseys Ruf für steuerliche Stabilität untergraben d2re.co.uk. Stand 2025 wurde der CGT-Vorschlag nicht umgesetzt – er scheint aufgrund dieser Bedenken auf Eis zu liegen. Politikgestalter werden jede Einführung einer solchen Steuer wohl mit Vorsicht angehen, da sie einen „tektonischen Wandel“ in Jerseys Steuersystem bedeuten würde d2re.co.uk.
- Wohnungsangebot und Initiativen für bezahlbaren Wohnraum: Der neue Ministerrat (gewählt 2022) hat das Thema Wohnen in seiner strategischen Politik zur Priorität gemacht. Zusätzlich zum First Step Shared-Equity-Programm (zuvor besprochen) verfolgt die Regierung Planungsreformen, um die Entwicklung zu beschleunigen. Das Versprechen, „St. Helier zu revitalisieren“, deutet auf Anreize für die Stadterneuerung und dichteres Wohnen im Stadtgebiet hin policy.je. Die Wohnungsbaugesellschaften der Insel (Andium für Sozialwohnungen und die Jersey Development Company für bestimmte Grundstücke) haben Projekte geplant, um neue Wohneinheiten zu schaffen, auch wenn deren Umsetzung Zeit braucht. Im Bereich des bezahlbaren Wohnraums wurden die Einkommensgrenzen für die Berechtigung zu sozial vermieteten Wohnungen aktualisiert (z. B. kann eine Einzelperson mit 3 Kindern bis zu ~85.000 £ verdienen und dennoch berechtigt sein) policy.je, und es gibt weiterhin Unterstützung für Initiativen wie Zuschüsse für die Anzahlung für Erstkäufer. Zwar beeinflussen diese Maßnahmen nicht direkt die Marktpreise, aber sie bestimmen, wer Zugang zu Wohnraum erhält und zu welchen Kosten.
- Regulierung von Wohnmietverhältnissen und Vermietern: Wie bereits bei den Mietwohnungen erwähnt, ist für 2025 eine umfassende Überarbeitung des Wohnmietgesetzes in Arbeit. Diese soll die Rechte der Mieter stärken – voraussichtlich mit längeren Kündigungsfristen, möglichen Obergrenzen für die Häufigkeit von Mieterhöhungen und klareren Instandhaltungspflichten –, damit Jersey stärker an die bewährten Praktiken anderer Länder angeglichen wird. Die Vermieter-Lizenzierung (die Notwendigkeit einer jährlichen Lizenz für die Vermietung von Immobilien) ist nun verpflichtend policy.je. Das 2024 eingeführte Lizenzsystem stellt sicher, dass alle Mietobjekte Mindeststandards (Sicherheit, Hygiene usw.) erfüllen, und ermöglicht eine bessere Überwachung des Mietsektors. Vermieter, die nicht konform sind, riskieren den Verlust ihrer Lizenz. Dies sollte die Qualität auf dem Mietmarkt im Laufe der Zeit verbessern, auch wenn als Nebeneffekt einige marginale Vermieter aussteigen könnten. Die Herausforderung für die Regierung besteht darin, Mieterschutz und die Beteiligung der Vermieter in Einklang zu bringen. Die geplanten Maßnahmen zur Mietpreisstabilisierung werden, falls sie umgesetzt werden, einen Meilenstein darstellen – dabei werden Lehren aus anderen Ländern (z. B. das jüngste Experiment mit der Mietobergrenze in Schottland) genutzt, um Fallstricke zu vermeiden d2re.co.uk. Entscheidungsträger beziehen Interessengruppen (Vermieterverbände, Mietergruppen, Ökonomen) ein, um eine Lösung zu finden, die eine übermäßige Mietpreisinflation mindert, ohne den Markt vollständig einzufrieren d2re.co.uk.
- Regeln für ausländische Investitionen und Eigentum: Jersey hat traditionell Beschränkungen beim Immobilienbesitz für Nichtansässige – nur qualifizierte Einwohner oder lizenzierte HVRs dürfen Wohnimmobilien kaufen, was ausländische Investitionen effektiv kontrolliert. An diesen Regeln wurden zuletzt keine wesentlichen Änderungen vorgenommen, abgesehen von einer Verschärfung der HVR-Kriterien wie besprochen (was die Zahl der ausländischen Käufer reduziert, aber ihre erforderlichen Investitionen erhöht). Es gibt keinerlei Anzeichen dafür, dass die Insel ihre Märkte für ausländische Investoren vollständig öffnet; die Politik bleibt, die Nachfrage durch das HVR-Programm zu steuern, um sicherzustellen, dass sie den öffentlichen Finanzen zugutekommt.
- Umwelt- und Baustandards: Eine interessante Entwicklung im Gewerbesektor gab es im Bereich Energetische Gebäudezertifikate (EPCs). Die States hatten Gesetze erwogen, die Mindest-EPC-Bewertungen für Gewerbegebäude vorschreiben sollten (ähnlich wie in Großbritannien, wo Vermieter ab 2023 keine Flächen mit einem EPC unter E mehr vermieten dürfen). Allerdings hat die Regierung einen Rückzieher gemacht und beschlossen, das Gesetz in dieser Legislaturperiode nicht einzuführen, nachdem es Widerstand aus der Branche gab d2re.co.uk. Die Immobilienbranche hatte vor ungewollten Folgen gewarnt, wenn die britischen Maßstäbe starr auf Jerseys älteren Gebäudebestand angewandt würden d2re.co.uk. Jersey wird stattdessen den Standard für Gebäude schrittweise anheben. Dennoch reagieren Investoren und Banken schon jetzt auf die Erwartung künftiger EPC-Anforderungen – sie bevorzugen zunehmend energieeffiziente Gebäude oder kalkulieren Sanierungskosten ein d2re.co.uk. Auch wenn es bislang noch kein entsprechendes Gesetz gibt, ist mit einem Trend zu nachhaltigeren Gebäuden zu rechnen und dies könnte sich auf Immobilienwerte auswirken (mit „grünem Aufschlag“ für effiziente Gebäude und künftig einem „braunen Abschlag“ für weniger energieeffiziente Objekte).
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich das politische Umfeld in Jersey weiterentwickelt, um auf die Doppelherausforderungen von Wohnraumerschwinglichkeit und Marktnachhaltigkeit zu reagieren. Maßnahmen wie höhere Steuern für Investoren, Unterstützung für Erstkäufer, strengere Mietervorschriften und die Diskussion über eine Kapitalertragssteuer spiegeln eine starke Fokussierung auf die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen des Immobilienmarktes wider. Für die Beteiligten bedeutet dies, sich auf einem Markt zu bewegen, der nicht nur von Angebot und Nachfrage, sondern auch von erheblichen politischen Eingriffen geprägt ist. Über diese Veränderungen auf dem Laufenden zu bleiben – und sich an Konsultationsprozessen zu beteiligen – wird für Investoren und Entwickler, die in Jersey aktiv sind, wichtig sein.
Marktausblick (2025–2028)
Blickt man nach vorn, steht der Immobilienmarkt Jerseys vor einer Phase vorsichtigen Optimismus, gepaart mit strukturellen Herausforderungen. Prognosen von Experten deuten darauf hin, dass das Schlimmste des jüngsten Abschwungs überwunden sein könnte, aber ein schneller Preisanstieg ist kurzfristig nicht zu erwarten. Stattdessen wird mit einer Phase moderaten Wachstums oder einer Stabilisierung gerechnet, sofern keine größeren externen Schocks eintreten. Im Folgenden skizzieren wir die Aussichten für die nächsten Jahre:
- Preise für Wohnimmobilien: Laut den neuesten Prognosen des Fiscal Policy Panel (Stand Mai 2024) wird erwartet, dass die Hauspreise in Jersey im Jahr 2024 etwa konstant bleiben (0 % Veränderung), 2025 um etwa +2 % und 2026 um weitere +2 % steigen policy.je. Anders ausgedrückt: Ab Mitte des Jahrzehnts wird mit einer moderaten Erholung der nominalen Preise gerechnet. Dies entspricht der Vorstellung, dass 2023–2024 die vorherige Überbewertung korrigiert wurde und die Preise danach wieder leicht über der Inflationsrate wachsen könnten. Bis 2027–2028 könnte Jersey, sofern sich dieser Trend fortsetzt, ein kumuliertes Hauspreiswachstum im mittleren einstelligen Bereich verzeichnen. Zum Vergleich: Im weiteren britischen Markt prognostizieren einige Experten ein kumulatives Wachstum von etwa 20 % von 2024 bis 2028 (Savills hat seine Prognose für Großbritannien auf +21,6 % Gesamtwachstum in fünf Jahren korrigiert savills.je, vorausgesetzt, die Zinssätze sinken stetig und die Wirtschaft bleibt robust). Jerseys Wachstum dürfte etwas niedriger ausfallen, da die Ausgangspreise bereits sehr hoch sind und die Erschwinglichkeit weiterhin eingeschränkt ist, aber die Entwicklung sollte grundsätzlich den gleichen Faktoren folgen – insbesondere der Wiederherstellung des Käufervertrauens durch sinkende Finanzierungskosten. Eine zentrale Annahme ist, dass die Bank of England Ende 2024 oder 2025 mit Zinssenkungen beginnen wird, was sich auf die Hypothekenzinsen in Jersey auswirkt (die lokalen Zinsen folgen typischerweise den britischen Trends nedbankprivatewealth.com). Niedrigere Hypothekenkosten erhöhen die Kaufkraft der Käufer, allerdings nur schrittweise. Das Tempo des Preiswachstums wird durch die begrenzte Erschwinglichkeit in Jersey gebremst; selbst mit Entlastung bei den Zinsen können die Haushalte nur begrenzt steigern. Daher erscheint eine Rückkehr zu zweistelligen jährlichen Preisanstiegen mittelfristig unwahrscheinlich, es sei denn, es kommt zu einem drastischen Angebotsschock oder einem plötzlichen Anstieg der Nachfrage von außen.
- Verkaufsvolumen und Marktaktivität: Das FPP prognostiziert außerdem, dass die Anzahl der Immobilientransaktionen bis etwa 2026 wieder das Niveau vor der Pandemie erreichen wird gov.je. Das ist ein bedeutender Aufschwung, wenn man bedenkt, wie schwach das Jahr 2023 war. Vor der Pandemie (2018–2019) wurden in Jersey jährlich etwa 1.200–1.300 Wohnimmobilientransaktionen verzeichnet. Die Prognose impliziert einen stetigen Anstieg der Aktivitäten in den Jahren 2025 und 2026, sobald das Vertrauen zurückkehrt. Erste Indikatoren bestätigen dies: Der starke Anstieg der Verkäufe im 1. Quartal 2025 (90 % im Jahresvergleich) deutet auf anhaltende Dynamik hin. Für 2026–2027 erwarten wir einen gesünderen, liquideren Markt mit mehr Immobilienangeboten (aufgrund verbesserter Stimmung) und mehr Käufern, die die Preise zahlen können (dank leicht sinkender Zinsen und steigender Löhne). Ein Unsicherheitsfaktor ist die Parlamentswahl in Jersey 2025 – historisch gesehen kann ein Wahljahr zu kurzfristigen Pausen auf dem Immobilienmarkt führen, falls die politischen Rahmenbedingungen unsicher sind. Allerdings ist das Thema Wohnen parteiübergreifend von Bedeutung, sodass jede neue Regierung die aktuellen Strategien wahrscheinlich fortsetzen wird. Wir erwarten daher keinen politischen Schock, der die Marktdynamik bremst. Insgesamt sollten sich die Transaktionsvolumina normalisieren, was gut für Makler, Banken und Käufer/Verkäufer ist, denn ein liquider Markt ist ein effizienter Markt.
- Ausblick für den Mietmarkt: Mieten sind aufgrund der anstehenden politischen Eingriffe etwas schwieriger vorherzusagen. Wenn Mietstabilisierungsmaßnahmen im Jahr 2025 eingeführt werden, die begrenzen, wie schnell Vermieter die Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen erhöhen dürfen, könnte die durchschnittliche Mietinflation im offiziellen Index verhalten bleiben. Allerdings deuten die Marktkräfte auf Aufwärtsdruck hin: Das Angebot an Mietwohnungen könnte weiter schrumpfen (wenn mehr Vermieter aufgrund von Lizenzierung und niedrigen Renditen verkaufen oder Wohnungen anderweitig nutzen) und die Nachfrage wird hoch bleiben (besonders wenn die Bevölkerung um ein paar Hundert pro Jahr wächst und kaum Neubauten entstehen). Insgesamt könnten wir kleine nominale Mietsteigerungen (etwa 1–3 % pro Jahr) zwischen 2025 und 2027 erwarten, sofern die Wirtschaft stark bleibt – was real bedeuten könnte, dass die Mieten kaum mit der Inflation Schritt halten. Die Politik, Sozialwohnungsmieten bei 80 % des Marktniveaus zu deckeln, bietet am unteren Ende weiterhin Erleichterung bei der Erschwinglichkeit, aber das bedeutet auch, dass jede Markt-Mietanhebung den Druck auf staatliche Wohnungszuschüsse erhöht. Die Entscheidungsträger werden den Mieterschwinglichkeitsindex wahrscheinlich genau beobachten. Ein möglicher positiver Ausblick: Sollten die Initiativen der Regierung zur Steigerung des Wohnungsangebots Früchte tragen (wenn beispielsweise mehrere große Wohnbauprojekte zwischen 2026 und 2028 fertiggestellt werden), könnte das den Leerstand bei Mietwohnungen leicht erhöhen und das Mietwachstum bremsen. Derzeit ist jedoch ein größerer Angebotsanstieg vor 2027 angesichts der Vorlaufzeiten von Bauprojekten eher unwahrscheinlich.
- Gewerbe- und Büroimmobilien: Der Ausblick für den Büromarkt ist kurzfristig robust. Da voraussichtlich bis 2026 oder später keine neuen Büros entstehen, könnten die Büromieten auf Jersey bis 2025–2026 neue Höchststände erreichen. Einige Analysten erwarteten, dass die Spitzenmieten £50 pro Quadratfuß erreichen würden, und obwohl dies bisher nicht eingetreten ist, bleibt es in den nächsten ein bis zwei Jahren angesichts des knappen Angebots ein realistisches Ziel d2re.co.uk. Wir gehen davon aus, dass die Spitzenmieten für Büros etwas weiter steigen werden (wenn auch möglicherweise langsamer als die jüngsten 35%-Sprünge), bis das neue Angebot den Druck lindert. Kapitalwerte von erstklassigen Büros sollten steigen, wenn die Mieten zunehmen und sich die Renditeerwartungen der Investoren stabilisieren oder sinken. Investoren werden wahrscheinlich jedes hochwertige Objekt, das auf den Markt kommt, nachfragen, was dazu führen könnte, dass die Renditen von etwa 6–7 % (im Jahr 2023) auf 5–6 % bis 2025 sinken. Sekundäre Büros, die saniert werden können, können attraktive Renditen bieten, daher erwarten wir weiterhin Transaktionen mit älteren Gebäuden zur Neupositionierung. Bis 2027–2028 könnte sich der Markt wieder ausgleichen, falls mehrere neue Büroprojekte fertiggestellt werden, wobei die Leerstandsquote von praktisch null auf eine normalere Rate von rund 5 % steigen könnte. Das wäre ein gesundes Gleichgewicht, das verhindert, dass die Mieten zu stark steigen, und den Mietern mehr Auswahl bietet.
Für andere Gewerbeimmobilien ist der Ausblick stabil. Der Einzelhandel steht vor einer dauerhaften Herausforderung durch den Online-Handel, aber Jerseys Innenstadt wird als Zentrum für den Einzelhandel der Insel bestehen bleiben; wir könnten moderate Rückgänge bei den Mieten für sekundäre Einzelhandelsflächen sehen, die jedoch durch eine starke Nachfrage nach erstklassigen Standorten (insbesondere von Cafés, Restaurants und erlebnisorientierten Einzelhändlern) ausgeglichen werden. Industrie bleibt ein Vermietermarkt; jede Gelegenheit, moderne Lagerhallen zu entwickeln, würde wahrscheinlich ergriffen werden, aber es gibt keine Anzeichen für bedeutende neue Industrieprojekte. Die Entwicklung der Immobilien im Gastgewerbe hängt vom Tourismus ab – vorausgesetzt, die Besucherzahlen erholen sich weiterhin auf das Niveau vor Covid und wachsen möglicherweise (durch neue Flugverbindungen usw.), werden Hotels und Restaurants florieren, was ihre Immobilienwerte stützt. Es könnte sogar Interesse entstehen, ein neues Hotel zu entwickeln, sollte das Tourismuswachstum dies bis 2028 rechtfertigen.
- Luxus- & Premiumsegment: Das Luxuswohnsegment sollte weiterhin florieren, wenn auch in geringem Umfang. Jerseys Attraktivität für Wohlhabende ist anhaltend – sofern es keine drastischen Veränderungen gibt, werden HNW-Personen weiterhin kommen, wenn auch in begrenzter Anzahl. Die jüngste Erhöhung der Mindestimmobilienwerte für HVR könnte die Zahl der HVR-Zuzüge in den nächsten ein bis zwei Jahren etwas verringern (da nur noch diejenigen qualifiziert sind, die bereit sind, mindestens 3,5 Mio. £ auszugeben), aber diejenigen, die kommen, werden pro Person noch mehr Kapital einbringen. Dies könnte tatsächlich die Preise im oberen Segment weiter steigen lassen; zum Beispiel könnten Immobilien, die früher für 3 Mio. £ verkauft wurden, jetzt Käufer dazu bringen, bis zu 4 Mio. £ oder mehr zu bieten, um die Schwelle zu erreichen und sich gegenseitig zu überbieten. Wir erwarten eine anhaltende Preissteigerung bei Trophäenimmobilien – vielleicht im Bereich von einigen Prozent pro Jahr, mit der Möglichkeit von Sprüngen, falls sehr seltene Objekte auf den Markt kommen. Das Luxussegment ist zudem einigermaßen gegen Zinsschwankungen abgeschirmt (Käufer zahlen oft bar oder verfügen über reichlich Liquidität), sodass es sich weitgehend an der Vermögensentwicklung orientiert. Wenn die globalen Aktienmärkte und Vermögensindikatoren 2025–2028 steigen, dürfte sich die Nachfrage nach Luxusimmobilien in Jersey entsprechend positiv entwickeln. Umgekehrt könnte ein globaler Abschwung, der HNWIs betrifft (z. B. eine große Finanzkrise), die Nachfrage im Premiumsegment rasch dämpfen, wobei dieses Risiko aber nicht spezifisch für Jersey ist.
- Risiken und Unwägbarkeiten: Mehrere Faktoren könnten diese Aussichten verändern. Steigende Zinssätze über die Erwartungen hinaus (falls die Inflation wieder anzieht) würden sowohl den Wohn- als auch den Gewerbeimmobilienmarkt erneut belasten. Globale wirtschaftliche Schocks oder eine Rezession im Vereinigten Königreich hätten Folgewirkungen (geringeres Vertrauen, möglicherweise weniger Zuwanderer und reduzierte Unternehmensausweitung). Auf der politischen Seite könnte die Einführung einer Kapitalertragssteuer auf Immobilien oder strikte Mietregulierungen in Jersey das Investorenklima kurzfristig belasten und die Marktaktivität verringern d2re.co.uk d2re.co.uk. Außerdem wird die Bevölkerungspolitik Jerseys entscheidend sein: Derzeit ist die Nettozuwanderung positiv und stützt die Immobiliennachfrage; sollten jedoch politische Schritte unternommen werden, um die Einwanderung stark zu beschränken, könnte die Wohnungsnachfrage mit der Zeit nachlassen. Eine weitere Unwägbarkeit ist die Baupreisinflation – Bauen ist in Jersey ohnehin sehr teuer (die Kapazität der Bauunternehmen ist begrenzt d2re.co.uk d2re.co.uk), und wenn die Kosten weiter steigen, könnten geplante Entwicklungen verschoben oder gestrichen werden, was das Angebotsproblem verschärft. Schließlich könnten Klimawandel und Umweltvorschriften an Bedeutung gewinnen – Küstenimmobilien könnten neue Anforderungen an die Widerstandsfähigkeit erfüllen müssen und Gewerbeimmobilien Energieeffizienz-Auflagen bekommen, was zwar Kosten verursacht, aber auch Investitionen in grüne Sanierung fördert.
Fazit: Vom Jahr 2025 an wird für den Immobilienmarkt in Jersey eine Phase der allmählichen Erholung und Stabilisierung erwartet. Die Immobilienpreise dürften in den nächsten Jahren moderat steigen (etwa im Einklang mit dem Einkommenswachstum) policy.je, nachdem die deutliche Preiskorrektur die Erschwinglichkeit etwas verbessert hat. Der Mietsektor bleibt unter Druck, steht jedoch unter verstärkter Regulierung zur Fairness. Bei Gewerbeimmobilien – insbesondere Büros – ist ein vermieterfreundliches Marktumfeld zu erwarten, bis das Neubauangebot aufschließt, und Luxusimmobilien werden weiterhin wohlhabende Käufer anziehen und das obere Marktsegment stärken. Im Jahr 2028 rechnen wir mit einem Jersey-Immobilienmarkt, der für Einheimische etwas erschwinglicher ist (durch Einkommenszuwächse und stabile Preise), aber nach wie vor ein exklusiver, stark gefragter Markt bleibt – angesichts der knappen Flächen und Attraktivität der Insel. Die Politik muss weiterhin das Gleichgewicht zwischen Nachfragesteuerung und Angebotserweiterung halten, damit der Markt sowohl Investoren als auch der breiten Bevölkerung dient.
Quellen: Berichte der Jersey Statistics Unit, Analysen des Fiscal Policy Panel und Expertenkommentare zum Markt haben diese Prognosen informiert stats.je policy.je gov.je nedbankprivatewealth.com. Wie immer können die tatsächlichen Ergebnisse abweichen, wenn sich die zugrunde liegenden Annahmen ändern, aber die allgemeine Einschätzung deutet auf einen stabilen bis leicht steigenden Markt von 2025 bis 2028 hin, anstatt auf die Boom-Bust-Volatilität der jüngeren Vergangenheit.
