Immobilienmarkt Sardinien 2025: Regionale Analyse, Trends & Prognosen

Überblick über den Immobilienmarkt Sardiniens im Jahr 2025

Der Immobilienmarkt Sardiniens im Jahr 2025 verzeichnet ein gesundes Wachstum, angetrieben durch eine starke Nachfrage in den Küsten- und Luxussegmenten. Der durchschnittliche Wohnimmobilienpreis auf der Insel erreichte Mitte 2025 etwa 2.420 € pro Quadratmeter, was einem ~4,5%igen Anstieg gegenüber dem Vorjahr entspricht investropa.com investropa.com. Dies markiert einen Höchststand der letzten Jahre, wobei die Preise nach einem kurzen Rückgang Anfang 2024 stetig gestiegen sind immobiliare.it. Die Transaktionsaktivität erholte sich nach der Pandemie – 2024 stiegen die Verkaufszahlen (die Gesamtzahl der Hausverkäufe in Italien war Anfang 2024 nach einer leichten Abkühlung im Jahr 2023 leicht gestiegen) globalpropertyguide.com. Robustes Käuferinteresse, begrenzte Neubautätigkeit und ein boomender Tourismussektor tragen alle zu steigendem Preisdruck bei.

Miettrends: Der Mietwohnungsmarkt zeigt ein gemischtes Bild. Inselweit lagen die Angebotsmieten Mitte 2025 im Durchschnitt bei etwa 13,5 € pro m² und Monat, was tatsächlich etwa 4 % weniger als ein Jahr zuvor ist immobiliare.it. Die Mieten waren 2022–2023 aufgrund der steigenden Touristennachfrage sprunghaft angestiegen, gaben dann aber bis 2025 leicht nach, da mehr Mietobjekte auf den Markt kamen investropa.com. Dennoch bleiben die Mietrenditen in beliebten Gegenden attraktiv – zum Beispiel erreichte die Auslastung von Kurzzeitvermietungen in Alghero 2023 77 % bei durchschnittlichen Tagesraten von etwa 115 € investropa.com, was auf ein starkes Einkommenspotenzial für Ferienvermieter hinweist. Insgesamt ist der Immobilienmarkt Sardiniens 2025 durch steigende Verkaufspreise (insbesondere entlang der Küsten), stabile bis leicht nachgebende Mieten und einen Zustrom ausländischen Interesses gekennzeichnet, wobei all dies durch die anhaltende Attraktivität des Insellebens untermauert wird.

Wichtige Marktdaten 2025: Durchschnittspreis ~2.420 €/m² (plus 4,5 % im Jahresvergleich) investropa.com; höchste Verkaufspreise auf Provinzebene in Sassari (durchschnittlich fast 3.000 €/m²) und niedrigste in Oristano (1.060 €/m²) immobiliare.it. Die Mietrenditen variieren stark: In touristischen Hotspots werden Spitzenmieten erzielt (z. B. 16–22 €/m² in Teilen des Nordens), während Langzeitmieten in Kleinstädten unter 8 €/m² liegen können immobiliare.it. Diese Unterschiede verdeutlichen Sardiniens zweigeteilten Markt: einen blühenden Küsten- und Luxusbereich und einen langsameren ländlichen Binnenmarkt mit Schnäppchenmöglichkeiten.

Regionale Marktübersicht

Die Dynamik des sardischen Immobilienmarkts unterscheidet sich deutlich je nach Region. Nachfolgend eine Übersicht der wichtigsten Gebiete – Cagliari (Süden), die Costa Smeralda und Gallura (Nordosten), Alghero (Nordwesten), Olbia (Nordosten), Sassari (Norden) und die Binnenstädte – mit ihren jeweiligen Trends für 2025:

Cagliari und Südsardinien (Hauptstadtregion)

Cagliari, die Hauptstadt und größte Stadt der Insel, ist das Zentrum des Marktes in Südsardinien. Die Metropolregion Cagliari zeigt moderates Preiswachstum und solide Mietnachfrage. Im Juni 2025 lag der durchschnittliche Immobilienpreis in der Provinz bei etwa 2.213 €/m², ein Anstieg von 3,8 % im Jahresvergleich immobiliare.it. Das liegt etwas unter dem Regionaldurchschnitt und zeigt, dass Cagliari im Vergleich zum teuren Norden relativ erschwingliche Preise bietet. Innerhalb der Provinz erzielen Küstenorte die höchsten Preise – zum Beispiel hatte Pula (bekannt für seine Strände und Resorts westlich von Cagliari) mit 2.680 €/m² den höchsten Durchschnittspreis immobiliare.it. Im Gegensatz dazu liegen die Preise in einigen Vororten im Landesinneren wie Settimo San Pietro eher bei 1.300 €/m² immobiliare.it, was die Bandbreite der Möglichkeiten im Raum Cagliari verdeutlicht. Die Stadt Cagliari selbst liegt im Schnitt bei ~2.600 €/m² immobiliare.it, gestützt durch urbane Infrastruktur, Universitäten und den Arbeitsmarkt.

Mietmarkt: Die Mieten in der Provinz Cagliari sind schnell gestiegen. Mitte 2025 erreichte die durchschnittliche Angebotsmiete 12,4 €/m², ein Anstieg von 10,6 % gegenüber dem Vorjahr immobiliare.it – eine der höchsten Mietsteigerungsraten auf der Insel. In der Stadt Cagliari sind die Langzeitmieten im Süden am höchsten (etwa 13,3 €/m² für Wohnungen) immobiliare.it. Dies spiegelt sowohl eine starke lokale Nachfrage (Studenten, Berufstätige) als auch die Konkurrenz durch touristische Vermietungen im Sommer wider. Beliebte Küstenorte wie Villasimius, Chia und Pula verzeichnen ebenfalls einen starken Markt für Ferienvermietungen, da Südsardinien bei italienischen und europäischen Urlaubern sehr beliebt ist.

Käuferprofil und Trends: Die Käufer im Raum Cagliari sind eine Mischung aus Einheimischen und Festlanditalienern, die eine Zweitwohnung suchen. Das Interesse ausländischer Käufer am äußersten Süden ist geringer als im Norden – aktuelle Daten zeigen, dass nur etwa 5 % der ausländischen Immobilienanfragen auf Sardinien sich auf den Raum Cagliari bezogen, weit hinter dem Anteil des Nordens unionesarda.it. Dennoch profitiert die Hauptstadtregion von der besten ganzjährigen Infrastruktur der Insel (internationaler Flughafen, Häfen, Krankenhäuser) und einer diversifizierten Wirtschaft (Regierung, Universität, Dienstleistungen). Laufende Entwicklungsprojekte – wie die Stadterneuerungsförderung von über 35 Mio. € für Cagliari und Umgebung agenzianova.com – sowie Verbesserungen der Verkehrsanbindung stützen diesen Markt. Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Cagliari 2025 stabil und wächst in gesundem Tempo, mit der höchsten Nachfrage nach Stadtwohnungen und Küstenhäusern im Einzugsgebiet.

Costa Smeralda & Gallura (Luxuskorridor im Nordosten)

Der Norden Sardiniens, die Costa Smeralda (Smaragdküste) und die umliegende Gallura-Region, bilden den exklusivsten Immobilienmarkt der Insel. Dieses Gebiet – einschließlich Porto Cervo, Porto Rotondo, Arzachena, La Maddalena, Palau und nahegelegene Luxus-Enklaven – verzeichnet steigende Preise und internationale Nachfrage. Im Jahr 2023 stiegen die Preise für Spitzenimmobilien an der Costa Smeralda um 18 %, das ist das zweithöchste Wachstum unter Italiens Luxusmärkten savills.ca. Bis Ende 2024 erreichten die durchschnittlichen Spitzenwerte hier rund 13.000 €/m² – die höchsten in Italien, sogar über dem Top-Markt der Toskana savills.ca.

Aktuelle Daten für 2025 unterstreichen diesen Trend: In Arzachena (der Gemeinde, zu der Porto Cervo gehört) liegen die Angebotspreise im Durchschnitt bei etwa 6.000 € pro m² immobiliare.it immobiliare.it, wobei Ultra-Prime-Villen diesen Wert deutlich übersteigen. Auch benachbarte Ferienorte erzielen Spitzenpreise (z. B. Golfo Aranci ~4.350 €/m² immobiliare.it; Palau ~4.300 €/m² immobiliare.it; San Teodoro ~4.170 €/m² immobiliare.it). Diese Küstenjuwelen ziehen eine globale Elite an – wohlhabende Käufer aus ganz Europa, dem Nahen Osten und Nordamerika – auf der Suche nach Villen am Meer, Panoramablick und Privatsphäre. Das Ergebnis ist ein knappes Angebot an Trophäenimmobilien. „Begrenztes Angebot und hohe internationale Nachfrage“ waren entscheidend für den Preisanstieg an der Costa Smeralda savills.ca. Selbst 2024, als die Verkaufszahlen leicht zurückgingen, stiegen die Preise und Mieten in dieser Region weiter savills.ca.

Mieten und Renditen: Auch der Luxusmietmarkt hat einen Boom erlebt. Die Mieten in der Costa Smeralda haben sich 2023 im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt savills.ca und spiegeln damit einen Zustrom von gehobenem Tourismus wider. Sommerliche Villenvermietungen in Porto Cervo erzielen üblicherweise astronomische Wochenpreise. Ein Maßstab: Santa Teresa Gallura (in der Nähe) verzeichnete die höchste monatliche Mietforderung der Insel ~34 €/m² Mitte 2025 immobiliare.it, was zeigt, wie hoch kurzfristige Luxusvermietungen monatlich ausfallen können. Dieses High-End-Segment wird stark von ausländischen Besuchern getrieben, von denen viele zunächst mieten, bevor sie sich zum Kauf entscheiden.

Bemerkenswerte Trends: Das Prestige von Immobilien in der Costa Smeralda bleibt in Sardinien unerreicht. Zu den jüngsten, viel beachteten Verkäufen zählen Anwesen im Multi-Millionen-Euro-Bereich (ein Anwesen direkt am Wasser wurde für 185 Millionen Dollar gelistet, was das Niveau dieses Marktes unterstreicht forbes.com). Große internationale Agenturen (z. B. Sotheby’s, Savills, Engel & Völkers) haben hier Büros, um die Jetset-Klientel zu bedienen. Niedrige Bebauungsdichte – dank strenger Bauvorschriften – bewahrt die Exklusivität. Für die Zukunft wird ein weiterhin starker Markt erwartet: Die Nachfrage von Ultra-High-Net-Worth Individuals dürfte hoch bleiben, und Nord-Sardinien wird zunehmend als sicherer Hafen für Luxusinvestitionen angesehen, vergleichbar mit dem Reiz des Comer Sees in Italien oder der Côte d’Azur in Frankreich savills.ca. Zusammengefasst ist die Costa Smeralda im Jahr 2025 ein Verkäufermarkt, geprägt von Rekordpreisen, schnellem Wachstum (+18 % im letzten Jahr) savills.ca und dominierendem ausländischem Einfluss.

Alghero und die Nordwestküste

An der Nordwestküste Sardiniens hebt sich Alghero als ein lebendiger Immobilienmarkt hervor, der Tourismus, Kultur und relative Erschwinglichkeit vereint. Oft als „Klein-Barcelona“ wegen seines katalanischen Erbes bezeichnet, zieht Alghero sowohl internationale Käufer von Ferienimmobilien als auch Ruheständler an, die Charme und Bequemlichkeit suchen. Die Immobilienwerte in Alghero sind gestiegen. Mitte 2025 liegen die Durchschnittspreise bei etwa 2.965 € pro m² immobiliare.it – deutlich über dem sardischen Durchschnitt, aber etwa auf halbem Niveau der Costa Smeralda, womit Alghero als gehobenes Mittelsegment positioniert ist. Besonders begehrt sind Immobilien an der Küste und im historischen Zentrum von Alghero, wobei Apartments und Villen mit Meerblick Spitzenpreise erzielen.

Tourismus als Treiber: Die Attraktivität Algheros wird durch einen boomenden Tourismussektor untermauert. Die Stadt begrüßte 2023 über 212.000 Touristen investropa.com, und die lokalen Unterkünfte verzeichneten in der Hochsaison eine Auslastung von fast 80 % investropa.com. Dieser Zustrom hat die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen erhöht. Investoren erkennen Alghero als Hotspot für Kurzzeitvermietungen – die Stadt hatte laut Daten von 2023 eine Belegungsrate von 77 % bei Kurzzeitvermietungen und einen durchschnittlichen Tagespreis von etwa 115 € investropa.com. Solche Zahlen deuten auf solide Mietrenditen hin, was wiederum die Nachfrage nach Immobilien und das Preiswachstum antreibt. Es wird erwartet, dass sowohl die Immobilienpreise als auch die Mieten in Alghero mit dem Wachstum des Tourismus weiter steigen werden investropa.com investropa.com.

Infrastruktur und Konnektivität: Alghero wird immer zugänglicher. Die Präsenz des internationalen Flughafens Alghero–Fertilia ist ein großer Pluspunkt, und es gibt Pläne zur Verbesserung der Verkehrsverbindungen. Besonders hervorzuheben ist, dass die sardische Regierung eine 237,7 Millionen Euro teure wasserstoffbetriebene Bahnlinie genehmigt hat, die das Zentrum von Alghero mit dem Flughafen verbindet fuelcellsworks.com. Dieses innovative Projekt (geplant für 2026–2027) wird die Reisezeiten verkürzen und Alghero weiter in die regionalen Verkehrsnetze integrieren. Außerdem wurde eine Zusammenarbeit zwischen den Flughäfen Alghero (Fertilia) und Olbia festgestellt investropa.com, die darauf abzielt, die Flugoptionen zu erweitern. Eine bessere Anbindung wirkt sich direkt auf den Immobilienmarkt aus: Sie vergrößert den Pool potenzieller Käufer und Mieter, die bequem in die Gegend gelangen können.

Über Alghero hinaus – Highlights im Nordwesten: Auch die Küstenstädte der weiteren Provinz Sassari gewinnen an Bedeutung. Stintino, berühmt für den Strand La Pelosa, und Castelsardo, eine malerische Zitadellenstadt, verzeichnen zunehmendes Interesse. Castelsardo etwa erlebte einen Anstieg der Anfragen ausländischer Käufer um 180 % Anfang 2023 unionesarda.it. Die Preise in diesen kleineren Städten (etwa 1.900–2.000 €/m² in Castelsardo) bleiben moderat immobiliare.it, was auf ein gutes Wertsteigerungspotenzial hindeutet. Die Stadt Sassari (im Landesinneren) ist hingegen recht erschwinglich (≈1.330 €/m²) immobiliare.it und hat nicht die gleiche Nachfrage erlebt – viele junge Sassaresi zieht es nach Alghero oder aufs italienische Festland, aber der Markt in Sassari ist stabil für diejenigen, die größere Wohnungen oder städtische Mietobjekte zu niedrigeren Kosten suchen.

Insgesamt befinden sich Alghero und der Nordwesten im Aufschwung. Die Käufer hier sind oft eine Mischung aus Ausländern (Nordeuropäer, Briten, einige Amerikaner) und Italienern (einschließlich zurückkehrender Expats oder solcher vom Festland), die Kultur und Küstenleben ohne das Preisschild des Nordostens suchen. Mit kulturellen Veranstaltungen (Alghero ist bekannt für Festivals und eine lebendige Altstadt) und Infrastrukturverbesserungen ist mit anhaltendem Interesse an Alghero zu rechnen. Es bietet eine ausgewogene Mischung aus Authentizität, Annehmlichkeiten und Investitionspotenzial und macht es zu einem der interessantesten Märkte Sardiniens für 2025 und darüber hinaus.

Olbia und Wachstumsregionen im Nordosten

Olbia, im Nordosten gelegen, ist das Tor Sardiniens und ein dynamischer Immobilienmarkt für sich. Als Heimat des verkehrsreichsten Flughafens der Insel (Flughafen Olbia Costa Smeralda) und eines wichtigen Fährhafens profitiert Olbia von ausgezeichneter Anbindung und hat sich zum Handelszentrum der Gallura entwickelt. Die Immobilienpreise in Olbia sind bemerkenswert hoch, was die Nähe zum Glamour der Costa Smeralda widerspiegelt. Der durchschnittliche Angebotspreis der Stadt liegt bei etwa €3.446 pro m² immobiliare.it, einer der höchsten aller sardischen Städte. Exklusive Wohnviertel und Neubaugebiete am Stadtrand von Olbia bieten oft moderne Apartments und Villen mit Meerblick, die sowohl auf Einheimische als auch auf Zweitwohnsitzkäufer abzielen.

Markttreiber: Das Wachstum von Olbia wird durch eine Kombination von Faktoren angetrieben. Erstens dient es als Basis für diejenigen, die Zugang zu den Annehmlichkeiten der Costa Smeralda wollen, ohne den Ultra-Premium-Preis zu zahlen – man findet moderne Eigentumswohnungen oder Villen zu einem Bruchteil der Kosten von Porto Cervo und ist dennoch in 20-30 Minuten mit dem Auto bei den Elite-Resorts. Zweitens zieht die Wirtschaft von Olbia (Einzelhandel, Dienstleistungen, Yachtindustrie) Binnenmigration an und stützt so den ganzjährigen Wohnungsmarkt. Schließlich werden die Infrastrukturen ständig verbessert: Die Erweiterung des Flughafens Olbia mit mehr internationalen Verbindungen und die Modernisierung der Häfen haben den Status der Stadt weiter gestärkt. Die Zusammenarbeit mit dem Flughafen Alghero, wie erwähnt, soll die Touristenzahlen im Nordosten weiter steigern investropa.com.

Hotspots rund um Olbia: Mehrere kleinere Städte im Gebiet Olbia-Tempio boomen:

• San Teodoro (südlich von Olbia) ist ein beliebter Badeort mit Preisen um €4.172/m² immobiliare.it, was seine Beliebtheit bei Italienern und Ausländern widerspiegelt. Die Mischung aus Nachtleben und Natur (nahegelegenes Meeresreservat Tavolara) macht ihn zu einer Top-Wahl für Ferienhäuser.
• Budoni, direkt unterhalb von San Teodoro, hat ebenfalls die Marke von €3.000/m² immobiliare.it überschritten. Beide Orte haben in den letzten Jahren neue Resorts und Wohnanlagen entstehen sehen.
• Loiri Porto San Paolo, zwischen Olbia und San Teodoro, bietet gehobene Neubauten (Durchschnitt ~€3.649/m²) immobiliare.it, die oft von deutschen und schweizerischen Käufern wegen der Ruhe und des Blicks auf die Insel Tavolara bevorzugt werden.
• Golfo Aranci und Porto San Paolo nördlich von Olbia sind ebenfalls erwähnenswert – die Preise in Golfo Aranci (~4.350 €/m²) spiegeln seine Verwandlung in ein Resort und ein Zweitwohnsitz-Ziel wider immobiliare.it.

Käuferprofil: Das Gebiet um Olbia verzeichnet eine vielfältige Käuferschaft. Viele Käufe werden von Festlanditalienern (Mailand, Rom usw.) getätigt, die hier ein Zweitwohnsitz für den Sommer haben. Es gibt auch starkes ausländisches Interesse (insbesondere aus Nordeuropa) – der internationale Flughafen von Olbia bietet Direktflüge aus Deutschland, Großbritannien, Skandinavien, wodurch Touristen kommen, die oft zu Immobilienkäufern werden. Tatsächlich erhielt die Provinz Sassari (zu der Olbia seit der Provinzreform gehört) Anfang 2023 über 4 % aller ausländischen Immobilienanfragen Italiens gate-away.com, was größtenteils die Attraktivität der Gallura belegt.

Angesichts des begrenzten Baulands in Küstennähe (aufgrund strenger Vorschriften) ist der Neubau im Raum Olbia eingeschränkt. Das hält das Angebot knapp. Auch die lokalen Behörden betonen nachhaltiges Wachstum – größere Projekte werden auf ihre Umweltverträglichkeit geprüft. Diese Dynamik von steigender Nachfrage, die das neue Angebot übertrifft, deutet darauf hin, dass Olbia und Umgebung weiterhin einen Aufwärtstrend bei den Preisen erleben werden investropa.com. Die Region wird voraussichtlich einer der attraktivsten Immobilienstandorte Sardiniens bleiben, wobei das Wachstum auf kleinere Gemeinden im Nordosten ausstrahlt.

Sassari Stadt und das Landesinnere

Sassari, die zweitgrößte Stadt Sardiniens, und die ländlichen Orte im Landesinneren repräsentieren die erschwinglichere Seite des sardischen Immobilienmarktes. Diese Gebiete sind weniger vom Tourismus beeinflusst und haben vielerorts mit Bevölkerungsrückgang zu kämpfen, was die Preise relativ niedrig hält.

In Sassari Stadt, einer im Landesinneren gelegenen Provinzhauptstadt, liegt der durchschnittliche Immobilienpreis bei etwa 1.300 €/m² immobiliare.it – fast die Hälfte des regionalen Durchschnitts und nur ein Fünftel des Niveaus der Costa Smeralda. Der Markt wird hier hauptsächlich von lokalen Eigennutzern bestimmt. Junge Familien und Berufstätige schätzen Sassaris niedrigere Kosten und städtische Annehmlichkeiten (Universität, Krankenhäuser, Handel). Die Immobilienpreise der Stadt sind relativ stabil mit moderatem Wachstum. Die Mietnachfrage in Sassari kommt von Studierenden und lokalen Arbeitskräften, wodurch die Mieten bei etwa 8,5 €/m² liegen immobiliare.it – nach nationalen Maßstäben äußerst erschwinglich. Trotz der Tatsache, dass Sassari die zweitgrößte Stadt Sardiniens ist, gibt es hier keine große externe Nachfrage; viele Sarden bevorzugen sogar Cagliari oder verlassen die Insel für Jobs, was die Wertsteigerung von Immobilien in Sassari begrenzt.

Provinz- und Binnenlandgemeinden: Das sardische Landesinnere und weniger bekannte Orte bieten einige der günstigsten Immobilien in Westeuropa. Zum Beispiel lag im Bezirk Sassari der niedrigste Gemeindedurchschnitt in Giave bei nur 277 €/m² immobiliare.it immobiliare.it – im Grunde ein symbolischer Preis für alte Steinhäuser in einem entvölkerten Dorf. Viele kleine Orte im zentralen und südlichen Hinterland haben ebenfalls Häuser, die für einige Zehntausend Euro (manchmal weniger) verkauft werden. Die Provinz Oristano (Zentralwesten) hat den niedrigsten durchschnittlichen Provinzpreis ~1.062 €/m² immobiliare.it, was die geringe Nachfrage widerspiegelt. Selbst die Stadt Oristano selbst liegt im Durchschnitt unter 900 €/m² investropa.com, und Orte in der Provinz Nuoro (Zentralsardinien) liegen oft im Bereich von 500–800 €/m² oder darunter.

Der Hauptgrund ist Entvölkerung. Die ländlichen Gebiete Sardiniens verlieren Einwohner (insbesondere junge Menschen) an die Städte oder das Festland, sodass eine alternde Bevölkerung zurückbleibt investropa.com investropa.com. Mit 26,8 % der Sarden über 65 Jahren im Jahr 2023 investropa.com gibt es in vielen Dörfern ein größeres Wohnungsangebot als lokale Nachfrage. Dienstleistungen wie Schulen und Krankenhäuser sind zurückgegangen, was die Attraktivität für jüngere Käufer weiter verringert investropa.com. Infolgedessen sind die Immobilienpreise im ländlichen Sardinien oft stabil oder steigen nur um etwa 1–2 % pro Jahr, was kaum mit der Inflation Schritt hält investropa.com. In manchen Gegenden sind die Werte praktisch stagnierend – oder sogar deutlich unter den ausgeschriebenen Preisen verhandelbar –, da die Verkäufer die Käufer bei Weitem überwiegen.

Bemühungen zur Wiederbelebung der Binnenmärkte: Um diesen Trends entgegenzuwirken, haben einige sardische Städte „1-€-Haus“-Programme gestartet, um neue Bewohner und Investoren anzuziehen. Im Jahr 2025 ist das 1-€-Haus-Programm in Nulvi (Provinz Sassari) und Ollolai (Provinz Nuoro) aktiv idealista.it. Im Rahmen dieser Initiative verkaufen die Städte verlassene Altbauten für symbolische 1 €, vorausgesetzt, die Käufer verpflichten sich, diese innerhalb eines festgelegten Zeitraums (oft 1–3 Jahre) zu renovieren und eine Kaution zu hinterlegen idealista.it idealista.it. Das Ziel ist es, historische Zentren wiederzubeleben und die lokale Wirtschaft anzukurbeln. Diese Angebote haben auch im Ausland Interesse geweckt – so erlangte Ollolai internationale Aufmerksamkeit (sogar eine Reality-Show „The Italian Dream“) und verzeichnete einen Anstieg an Anfragen, insbesondere von Amerikanern, die ein einfacheres Leben suchen idealista.it idealista.it. Auch wenn es sich nicht um ein Massenphänomen handelt, bringen die 1-€-Häuser und andere Anreize (wie Steuerboni für Renovierungen) nach und nach neues Leben in einige Dörfer.

Generell bietet das sardische Binnenland Chancen für abenteuerlustige Investoren/Renovierer. Man kann rustikale Bauernhäuser („stazzi“) mit Land oder ganze Dorfhäuser zum Preis eines Gebrauchtwagens finden. Einige Ausländer und Expats nutzen diese niedrigen Preise und verwandeln Immobilien in B&Bs, Agriturismi oder Ferienunterkünfte für Nischentourismus (z. B. Wandern, Radfahren, Kulturtourismus). Zudem hat der Anstieg der Fernarbeit dazu geführt, dass einige digitale Nomaden das sardische Binnenland in Betracht ziehen – sogar die Regionalregierung hat 2023 ein Programm gefördert, das Fernarbeitern mietfreie Unterkünfte anbot investropa.com, was den Versuch unterstreicht, den dünn besiedelten Gebieten neues Leben einzuhauchen.

Zusammenfassung für Binnenmärkte: Sie bleiben Käufermärkte mit enormem Wertpotenzial, aber auch Herausforderungen. Grundlegende Annehmlichkeiten können weit entfernt sein, ein Wiederverkauf kann schwierig sein, und man muss bereit sein, sich in kleine Gemeinden zu integrieren. Die Preise sind die niedrigsten im italienischen Immobilienbereich – ein Extremfall: Das Dorf Villamar in Sud Sardegna hat durchschnittliche Hauspreise von etwa 180 €/m² investropa.com. Während das Küstengebiet Sardiniens boomt, bleibt das Landesinnere ruhig. Der Fokus der Regionalregierung auf die Verbesserung der internen Infrastruktur (Straßen, Internetanbindung usw.) und die Förderung des Kulturtourismus könnte diese Märkte allmählich stärken. Im Moment bieten sie einen starken Kontrast: Eine Insel mit glamourösen Küsten hat auch Städte, die buchstäblich Häuser verschenken – was Sardiniens doppelte Realität im Jahr 2025 verdeutlicht.

Immobilienarten und Segmente

Sardiniens Immobilienangebot umfasst eine breite Palette von Immobilientypen, die jeweils ihre eigenen Marktdynamiken aufweisen. Hier unterteilen wir die wichtigsten Segmente – Wohnhäuser, Luxusvillen, Ferienimmobilien, Investitions-/Gewerbeimmobilien und ländliche Anwesen – und analysieren, wie sich jedes im Jahr 2025 entwickelt hat:

• Wohnimmobilien (Hauptwohnsitze): Diese Kategorie umfasst Wohnungen und Häuser, die von Einheimischen oder inländischen Käufern als Hauptwohnsitz bewohnt werden. In Städten wie Cagliari, Sassari, Oristano und Nuoro sind Wohnungen die Regel. Diese Märkte werden von den Einkommen der sardischen Haushalte und den Zinssätzen beeinflusst. Die jüngsten Zinserhöhungen (EZB-Straffung 2022–24) hatten eine abkühlende Wirkung auf Italiens Immobilientransaktionen ajo.casa, und Sardinien war keine Ausnahme – 2023 gab es einen leichten Rückgang der Verkäufe, insbesondere in den städtischen Zentren, da Hypotheken teurer wurden. Dennoch bleibt die Nachfrage nach Hauptwohnsitzen stabil. Etwa 75-76% der italienischen Haushalte sind Eigentümer globalpropertyguide.com, und auch die Sarden legen Wert auf Eigentum. In Cagliari und Sassari suchen viele Erstkäufer Zweizimmerwohnungen im Bereich von 150.000–300.000 €, während Familien oft Stadthäuser in Vororten kaufen (oft zu niedrigeren Preisen von 1.500 €/m²). Das Preiswachstum in diesem Segment ist moderat: Die nominalen Werte in den meisten nicht-touristischen Vierteln steigen jährlich um 1–3% ansa.it. Bemerkenswert ist, dass das Angebot an Mietwohnungen knapp ist – ein Mangel an erschwinglichen Mietwohnungen wurde von Beobachtern festgestellt ingenio-web.it, teilweise weil einige Vermieter auf Touristenvermietungen umsteigen. Das hält die Mietrenditen für Hauptwohnsitze relativ attraktiv (in der Stadt Cagliari kann eine Wohnung für 200.000 € etwa 800 €/Monat einbringen, eine Bruttorendite von ca. 4,8%). Insgesamt ist der Kernmarkt für Wohnimmobilien auf Sardinien stabil, lokal geprägt und bietet deutlich günstigere Einstiegspreise als die großen Städte Italiens (z. B. 2.200 €/m² in Cagliari vs. 4.000+ € in Mailand savills.ca savills.ca).
• Luxusvillen und erstklassige Zweitwohnsitze: Sardinien ist berühmt für seine Luxusimmobilien, von modernen Villen am Meer bis hin zu historischen Anwesen. Dieses Segment, das sich auf die Costa Smeralda und ausgewählte Küstenenklaven konzentriert, boomt. Die Preise für Luxusvillen beginnen typischerweise bei etwa 1 Million € und können in Top-Lagen über 10 Millionen € liegen investropa.com. Trophäenimmobilien verfügen oft über private Pools, weitläufige mediterrane Gärten und direkten Strandzugang investropa.com. Internationale Käufer dominieren diesen Markt und machen einen großen Anteil der hochwertigen Transaktionen aus savills.ca investropa.com. In einigen prestigeträchtigen italienischen Märkten sind über 40 % der Käufer von Spitzenimmobilien Ausländer savills.ca, und Sardinien ist ähnlich – wohlhabende Personen aus Europa (UK, Deutschland, Frankreich, Schweiz, Skandinavien) und darüber hinaus (USA, Naher Osten) investieren hier für Lebensstil und Exklusivität. Im vergangenen Jahr gab es ein außergewöhnliches Wachstum: Spitzenpreise an der Costa Smeralda +18 % im Jahr 2023 savills.ca, und auch andere Luxusstandorte wie Porto Rafael, Porto Rotondo und Chia verzeichneten starke Zuwächse. Durch begrenzte Neubauten (lokale Vorschriften schränken den Bau neuer Villen an der Küste stark ein) übersteigt die Nachfrage das Angebot bei weitem investropa.com, ein „perfekter Sturm“ für Preisanstiege. Für 2025 und darüber hinaus prognostizieren Experten ein anhaltendes (wenn auch etwas moderateres) Wachstum der Luxuswerte, angetrieben durch die „konstante Nachfrage nach exklusiven Immobilien“ cushmanwakefield.com. Luxusvermietungen sind ein weiterer Aspekt – viele Eigentümer vermieten ihre Villen im Sommer für 5.000–15.000 € pro Woche, was erhebliche Einnahmen bringen kann, obwohl das Management aufwendig ist. Insgesamt ist das Luxussegment Sardiniens eines der stärksten in Italien – eine sichere Investition für diejenigen, die im Top-Segment suchen, wobei die Insel konstant zu den führenden Zweitwohnsitz-Destinationen für globale UHNWIs zählt.
• Ferienvermietung und Ferienimmobilien: Ein großer Teil der Immobilien auf Sardinien wird mit Blick auf die touristische Vermietung gekauft. Dazu gehören Apartments, Dorfhäuser und Villen, die speziell für Airbnb/Booking-ähnliche Kurzzeitvermietungen oder saisonale Nutzung vorgesehen sind. Ferienvermietungsobjekte haben in den letzten Jahren einen Boom erlebt. Die Touristenzahlen erreichten 2024 Rekordhöhen ansa.it, und Reisende suchen zunehmend private Unterkünfte statt Hotels investropa.com. Dieser Trend hat Investoren dazu veranlasst, Immobilien in Hotspots wie Alghero, Olbia, Palau, Santa Teresa und an den südlichen Stränden für Mieteinnahmen zu kaufen. Die Wirtschaftlichkeit ist überzeugend: Kurzzeitvermietungen bringen oft höhere Renditen als Langzeitvermietungen. Zum Beispiel kann eine 2-Zimmer-Wohnung in der Altstadt von Alghero im Sommer über 1.000 € pro Woche einbringen. Laut Daten hatten Kurzzeitvermietungen in Alghero in der Hochsaison 2023 eine Auslastung von 77 % und einen durchschnittlichen Tagespreis (ADR) von 115 € investropa.com. Plattformen wie Airbnb, Vrbo und lokale Agenturen boomen, mit Tausenden von Inseraten auf ganz Sardinien. Dieser Anstieg der Ferienvermietungen hat die Preise in den Küstenstädten in die Höhe getrieben, da Käufer die Mieteinnahmen mit einbeziehen. Selbst im Landesinneren haben Orte an Touristenrouten (wie Dorgali bei Cala Gonone oder Orosei) Interesse an B&B-Umwandlungen erfahren. Investoren müssen jedoch die sich entwickelnden Vorschriften beachten: Italien hat im September 2024 ein nationales Register für Kurzzeitvermietungen (CIN-Code) eingeführt, das vorschreibt, dass alle Ferienunterkünfte registriert werden müssen ajo.casa. Außerdem zieht die Vermietung von mehr als 4 Immobilien ohne Gewerbelizenz nun hohe Geldstrafen nach sich lodgecompliance.com. Diese Regeln sollen die Transparenz (und Steuerkonformität) im Bereich der Ferienvermietung erhöhen. Die Regionalbehörden Sardiniens begrüßen Ferienvermietungen im Allgemeinen, da sie die touristischen Ausgaben dezentralisieren, aber beliebte Orte könnten Beschränkungen erwägen, falls das lokale Wohnungsangebot knapp wird. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Ferienimmobilien ein lukratives Segment bleiben, mit hoher Nachfrage im Jahr 2025 – dennoch sollten Eigentümer die Vorschriften und Saisonalität im Auge behalten (die Hochsommerwochen sind Goldgruben, aber die Auslastung im Winter sinkt in vielen Ferienorten stark).
• Investitions- und Gewerbeimmobilien: Während sich die Nutzerfrage hauptsächlich auf Wohnimmobilien konzentriert, ist es erwähnenswert, wie es um Investitionsimmobilien steht (dazu können Mehrfamilienhäuser, Entwicklungsgrundstücke, Hotels und andere Gewerbeimmobilien gehören). Sardinien ist kein bedeutendes Zentrum für Industrie- oder Gewerbeimmobilien, aber tourismusbezogene Investitionen sind erheblich. In den Jahren 2023–2025 gab es mehrere Hotel- und Resortübernahmen/-modernisierungen, insbesondere als sich der Reisesektor erholte. Internationale Hotelmarken und Private-Equity-Gesellschaften haben Interesse an Boutique-Hotels in Alghero, Cagliari und Luxusresorts an der Costa Smeralda gezeigt. Für Privatanleger bedeutet „Investitionsimmobilien“ oft, zu kaufen, um zu renovieren und weiterzuverkaufen (Flips) oder zu kaufen, um zu vermieten. Renovierungsprojekte waren beliebt, da es in Italien verschiedene Steuerboni für Renovierung und Energieeffizienz gibt (obwohl das großzügige „Superbonus 110%“-Programm 2023 endete, bestehen weiterhin Anreize). Im Durchschnitt kostet eine Renovierung auf Sardinien etwa 30.000 € (laut einigen Schätzungen) investropa.com, kann aber insbesondere bei charaktervollen Immobilien in der Nähe von Touristenzonen erheblichen Mehrwert schaffen. Ein weiterer Aspekt: Mietrenditen in Stadtzentren. Laut einer Analyse sind die Mietrenditen in Cagliari zwar nicht sehr hoch, aber stabil (~4-5 %), während der Kauf in Touristenorten in der Saison mehr abwerfen kann, aber aufgrund von Leerstand in der Nebensaison jährlich weniger bringt investropa.com investropa.com. Einige Investoren interessieren sich auch für Agritourismus-Immobilien (Bauernhof + Unterkunft), um vom kulinarischen und Naturtourismus Sardiniens zu profitieren. Im gewerblichen Bereich gab es in Sardiniens Hauptstädten eine moderate Entwicklung – z. B. neue Einzelhandelsparks in Sestu (bei Cagliari) und Olbia. Insgesamt bieten jedoch Wohn- und Gastgewerbeimmobilien derzeit die dynamischsten Investitionsmöglichkeiten auf der Insel. Prognosen deuten darauf hin, dass durch Remote-Arbeit und Ruhestand bedingte Umsiedlungen auch in Nicht-Touristenorten zu Zuwächsen führen könnten, was langfristige Investitionen lohnend machen kann, wenn man zu den derzeit niedrigen Preisen kauft investropa.com investropa.com.
• Ländliche und landwirtschaftliche Immobilien: Die Landschaft Sardiniens ist übersät mit stazzi (traditionelle Bauernhöfe), Olivenhainen, Weinbergen und rustikalen Landhäusern. Ländliche Immobilien bilden ein Nischensegment, das jedoch beachtenswert ist. Viele Ausländer träumen von einem Haus auf dem italienischen Land, und Sardinien bietet dies zu einem Bruchteil der Kosten der Toskana. In Gegenden wie Anglona, Marmilla oder Barbagia findet man kleine Bauernhäuser mit Land für unter 100.000 €. Etwa 20 % der ausländischen Käufer auf der Insel suchen unter 100.000 €unionesarda.it und haben oft diese rustikalen Optionen im Blick. Renovierte Bauernhäuser mit Land (zum Beispiel ein saniertes Bauernhaus mit 5 Hektar) können je nach Lage um die 250.000 € kosten. Der Reiz liegt im Lebensstil – Ruhe, Natur und vielleicht die Eröffnung eines B&B oder eines kleinen Bauernhofs als Hobby. Einige ländliche Käufer betrachten auch Investitionen durch Landwirtschaft: Sardinien produziert bekannte Weine (Vermentino, Cannonau), Olivenöl und Pecorino-Käse. Investoren vom italienischen Festland haben Weinberge in Regionen wie Gallura und Mandrolisai gekauft und verbinden Leidenschaft mit Immobilienbesitz. Es gibt jedoch Herausforderungen: Wassermangel im Sommer, die Suche nach zuverlässigen Arbeitskräften und die Navigation durch Italiens Agrarsubventionen und Gesetze erfordern Sorgfalt. Insgesamt verzeichneten ländliche Immobilien zuletzt nur leichte Preissteigerungen (~1-2 % im Jahresvergleich) investropa.com investropa.com – die Nachfrage beschränkt sich größtenteils auf Rentner und eine kleine Zahl von Auswanderern. Dennoch gibt es eine langsame Wiederbelebung bestimmter Dörfer, angetrieben von Remote-Arbeitern und Telearbeitern, die die Abgeschiedenheit nicht stört (vor allem, nachdem die Pandemie gezeigt hat, dass man „von überall arbeiten“ kann). Außerdem könnte der Fokus der Regionalregierung auf die Verbesserung von Straßen im Landesinneren und der Internetanbindung das Leben auf dem Land attraktiver machen und diesem Segment in den kommenden Jahren Auftrieb geben. Vorerst bleibt es ein Käufermarkt mit vielen Schnäppchen – und die Chance, ein Stück der idyllischen sardischen Landschaft zu niedrigen Kosten zu besitzen.

Käuferdemografie und Nachfragetreiber

Wer kauft auf Sardinien? Die Immobiliennachfrage der Insel kommt von einer Mischung aus einheimischen Sarden, Italienern vom Festland und internationalen Käufern. Im Jahr 2025 verschiebt sich dieses Verhältnis zunehmend in Richtung nicht-lokaler, insbesondere ausländischer Käufer in bestimmten Segmenten. Hier ein Blick auf die wichtigsten Käufergruppen und Trends:

• Lokale Käufer: Einheimische Sarden bilden nach wie vor das Rückgrat der gewöhnlichen Immobiliengeschäfte, insbesondere im Landesinneren und in nicht-touristischen Gebieten. Allerdings sprechen die demografischen Trends nicht für sie – die Bevölkerung Sardiniens altert und schrumpft leicht. Mit fast 27 % der Einwohner über 65 Jahren investropa.com sind viele lokale Hauseigentümer tatsächlich Verkäufer (Verkleinerung oder Vererbung von Immobilien) und nicht Käufer. Jüngere Sarden (20er bis 40er) stehen vor einem schwierigen Arbeitsmarkt und ziehen oft aufs italienische Festland oder ins Ausland, um bessere Chancen zu finden, was die lokale Wohnungsnachfrage in vielen Städten verringert investropa.com. Diejenigen, die bleiben, konzentrieren sich meist um Cagliari (wegen der Jobs) oder Olbia (Tourismusbranche) oder in den größeren Städten. Daher ist die lokale Nachfrage am stärksten nach bezahlbaren Einstiegswohnungen und Mietobjekten in Beschäftigungszentren. Lokale Familien schätzen auch die „prima casa“-Anreize – Steuervergünstigungen für den Hauptwohnsitz – die erhebliche Einsparungen bringen können (z. B. 2 % Grunderwerbsteuer statt 9 % für die erste Immobilie). Dies fördert den Erwerb von Wohneigentum, wenn möglich. In den Jahren 2023-2024 belasteten hohe Inflation und gestiegene Zinsen das Budget einiger lokaler Käufer ajo.casa, aber Banken (oft regionale wie die Banco di Sardegna) boten weiterhin Hypotheken zu wettbewerbsfähigen Konditionen an, und die Regierung unterstützte sogar Erstkäufer unter 36 Jahren mit Zuschüssen (bis Ende 2022). Insgesamt gilt: Lokale sardische Käufer sind preissensibel; sie orientieren sich an den Arbeitsplätzen und bevorzugen funktionale statt extravagante Immobilien. Das bedeutet, dass selbst wenn Ausländer die Preise in den Feriengebieten in die Höhe treiben, die Einheimischen die Märkte in Orten wie Sassari, Oristano, Iglesias usw. stützen – wenn auch mit bescheideneren Budgets.
• Italienische Käufer vom Festland: Italiener aus anderen Regionen stellen einen bedeutenden Anteil am Zweitwohnungsmarkt Sardiniens dar. Traditionell besitzen viele Familien aus der Lombardei, dem Piemont und Latium Ferienhäuser an den Küsten Sardiniens. Zum Beispiel ist die Lombardei die wichtigste Herkunftsregion italienischer Touristen auf Sardinien (2,2 Millionen Übernachtungen im Jahr 2024)ansa.it, und viele Lombarden investieren in Feriendomizile rund um Olbia, Arzachena oder Villasimius. Diese inländischen Käufer werden von der Schönheit der Insel angezogen und, bei einigen, auch von familiären Bindungen (Sardinien hat eine hohe Auswanderungsrate, daher sind einige Käufer vom Festland gebürtige Sarden, die „zurück nach Hause kaufen“). Im Jahr 2024 erhielt die Inlandsnachfrage einen Schub, da sich die italienische Wirtschaft leicht erholte und die Menschen weiterhin nach Lifestyle-Investitionen nach Covid suchten. Nationale Daten zeigten, dass Immobilientransaktionen außerhalb der Großstädte sich recht gut hielten globalpropertyguide.com, was darauf hindeutet, dass Italiener weiterhin Zweitwohnungen kaufen. Allerdings sind Käufer vom Festland auch preisbewusst – die Ära günstiger Flüge und Remote-Arbeit macht kurze Aufenthalte möglich, sodass manche lieber mieten als kaufen. Dennoch wurden etwa 47 % der Rekord-Übernachtungen auf Sardinien im Jahr 2024 von Italienern gebucht (mit 53 % von Ausländern) ansa.it, was bedeutet, dass Italiener weiterhin wichtige Mieter und Käufer sind. Regionen wie Rom/Latium, Piemont und Emilia-Romagna schicken ebenfalls Käufer nach Sardinien (oft auf der Suche nach ruhigeren Alternativen zu Toskana oder Ligurien). Ein interessanter Antrieb ist der Trend der „südlichen Renaissance“ – einige italienische Berufstätige ziehen aus überfüllten norditalienischen Städten in den Süden (einschließlich Sardinien), um eine bessere Lebensqualität zu genießen, da Remote-Arbeit stärker akzeptiert wird. Das hat einen kleinen Strom neuer Vollzeitbewohner gebracht (zum Beispiel Ex-Milanesen, die nach Cagliari ziehen oder von einem sardischen Bauernhaus aus smart arbeiten). Zusammengefasst tragen Festlanditaliener stark zu den mittleren und gehobenen Segmenten bei, insbesondere in Ferienorten und Neubauprojekten, wo sie oft Einheimische überbieten, aber dennoch mit Ausländern konkurrieren.
• Ausländische Käufer: Internationale Käufer sind 2025 die dynamischste Kraft auf dem Immobilienmarkt Sardiniens. Das Interesse aus dem Ausland an Immobilien in Sardinien ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Laut Gate-away (einem italienischen Immobilienportal für ausländische Käufer) stiegen die Anfragen aus dem Ausland für Sardinien um +31 % im 1. Halbjahr 2023 gegenüber dem 1. Halbjahr 2022 – das höchste Wachstum aller italienischen Regionen gate-away.com gate-away.com. Dies kam zu einem Anstieg von +27 % im Jahr 2022 gegenüber 2021 hinzu unionesarda.it. In absoluten Zahlen macht Sardinien etwa 5–6 % der Anfragen ausländischer Käufer in Italien aus und liegt damit auf Platz 6–7 unter den Regionen (Toskana bleibt Nr. 1) gate-away.com. Auffällig ist, wo Ausländer auf der Insel kaufen: überwiegend im Norden und in den Küstengebieten. Im Januar 2023 entfielen 77 % der ausländischen Immobilienanfragen in Sardinien auf die Provinz Sassari (Norden) gegenüber nur 5 % für den Raum Cagliari unionesarda.it. Die mit Abstand gefragteste Gemeinde war La Maddalena (11,8 % der Anfragen), gefolgt von Badesi (8,8 %), Trinità d’Agultu (7,3 %) und Budoni (7,3 %) unionesarda.it – allesamt nördliche Küstenorte. Das entspricht auch den Beobachtungen lokaler Makler: Ausländer lieben Küsten- und Panoramalagen, oft eher weniger entdeckte, da sie sowohl Schönheit als auch Wert bieten. Ein bemerkenswerter Trend ist die Diversifizierung der Nationalitäten: Traditionell waren Deutsche und Briten die größten Gruppen, die in Sardinien kauften, aber inzwischen führen Amerikaner bei den Anfragen. Die USA machten etwa 23–30 % der ausländischen Anfragen aus (je nach Zeitraum) unionesarda.it gate-away.com, gefolgt von Deutschland (~18–19 %) unionesarda.it, dann das Vereinigte Königreich (~8–10 %) und Frankreich (~6–7 %) <a href=“unionesarda.it gate-away.com. Käufer aus der Schweiz, den Niederlanden, Belgien und Skandinavien sind ebenfalls zunehmend präsent gate-away.com. Es ist erwähnenswert, dass das Interesse aus Spanien und Osteuropa ebenfalls gewachsen ist (spanische Anfragen stiegen 2022 um 211 %) unionesarda.it und neue Märkte wie Polen entstehen (die Zahl der polnischen Touristen stieg 2024 um 50 %) ansa.it. Warum fühlen sich Ausländer von Sardinien angezogen? Zu den wichtigsten Beweggründen zählen die natürliche Schönheit der Insel (smaragdgrünes Meer, unberührte Strände), ihr entspanntes Lebensgefühl und ihre Sicherheit sowie die im Vergleich zu anderen Mittelmeer-Hotspots relativ günstigen Preise. Sardinien bietet zudem eine Vielzahl von Immobilientypen, die für Ausländer attraktiv sind – von schlüsselfertigen, modernen Eigentumswohnungen über rustikale Dorfhäuser bis hin zu Luxusvillen. Viele Amerikaner und Nordeuropäer suchen nach Alters- oder Teilzeitaltersruhesitzen, in denen sie einen Teil des Jahres verbringen können. Tatsächlich sind fast 75 % der ausländischen Käufer auf Sardinien über 55 unionesarda.it, was auf eine vorwiegend vor dem Ruhestand stehende oder bereits im Ruhestand befindliche Käuferschicht hinweist. Sie suchen oft ein langsameres Lebenstempo, gute Gesundheitsversorgung (das italienische Gesundheitssystem ist zugänglich und Sardinien verfügt über ordentliche Einrichtungen) und natürlich großartiges Wetter. Die Tatsache, dass Ausländer in Italien frei kaufen können (wenige Einschränkungen) und die italienischen Visamöglichkeiten (z. B. das Aufenthaltsvisum für Ruheständler) erleichtern diese Käufe zusätzlich. Vorlieben der Ausländer: Laut den Daten suchen internationale Käufer auf Sardinien hauptsächlich Villen (35,6 %), gefolgt von Wohnungen (20 %) und Reihenhäusern (10,7 %) unionesarda.it. Sie wünschen sich überwiegend bezugsfertige Immobilien – über 90 % suchen neue oder vollständig renovierte Häuser unionesarda.it, ratherals eine Renovierung zu benötigen (wahrscheinlich um die italienische Renovierungsbürokratie aus dem Ausland zu vermeiden). Ein Garten oder Außenbereich ist eine Priorität (über 70 % wünschen sich einen) unionesarda.it, was angesichts des Klimas und des Trends zum Leben im Freien Sinn macht. Überraschenderweise kommen die meisten auch ohne Swimmingpool aus (nur ein Drittel wünschte sich einen Pool) unionesarda.it, vielleicht zufrieden mit dem nahegelegenen Meer. Budgets ausländischer Käufer variieren: etwa 39 % zielen auf 100–250.000 €, 23 % auf 250–500.000 €, 20 % unter 100.000 € und ~18 % über 500.000 € (darunter ~9 % über 1 Mio. €) unionesarda.it. Das zeigt eine beträchtliche Bandbreite – von Schnäppchenjägern bis zu Luxuskäufern – aber der mittlere Bereich (100–500.000 €) ist das „Sweet Spot“, in dem zwei Drittel der ausländischen Nachfrage liegen. Viele Amerikaner zum Beispiel scheinen Landhäuser unter 300.000 $ zu suchen, was Sardinien in Hülle und Fülle bieten kann, während andere aus Großbritannien/Deutschland vielleicht eine Immobilie zu Hause verkaufen und 400.000 € in ein sardisches Küstenhaus reinvestieren. Post-Brexit- und Währungsfaktoren: Die britische Nachfrage, obwohl immer noch bedeutend, hat einige Gegenwinde erlebt. Nach dem Brexit haben britische Staatsbürger das automatische Aufenthaltsrecht in der EU verloren, was bedeutet, dass der Kauf eines Ferienhauses jetzt mit zusätzlicher Bürokratie für längere Aufenthalte verbunden ist. Außerdem hat die Abwertung des Pfunds gegenüber dem Euro seit dem Brexit-Votum Immobilien in Euro für Briten teurer gemacht investropa.com. Investropa berichtet, dass diese Faktoren, zusammen mit der wirtschaftlichen Unsicherheit im Vereinigten Königreich, voraussichtlich das Interesse britischer Käufer an Sardinien in Zukunft investropa.com investropa.com verringern werden. Tatsächlich ist der Anteil britischer Anfragen (etwa 8–9 %) niedriger als noch vor einem Jahrzehnt, als Briten oft die wichtigsten ausländischen Käufer waren. Unterdessen machte der starke Dollar 2022–23 Italien für Amerikaner relativ günstiger, was teilweise den Anstieg amerikanischer Käufer erklärt. Günstige Wechselkurse (und der Wunsch nach einem „Dolce Vita“-Rückzugsort) haben dazu geführt, dass Amerikaner zu einer treibenden Kraft geworden sind investropa.com investropa.com. Weitere Nachfragetreiber: Über die Nationalität hinaus treiben bestimmte Lifestyle-Trends die Nachfrage an. Remote-Arbeitong> ist einer davon – mit besserem Internet verbringen einige Ausländer (und Italiener) Monate am Stück auf Sardinien, während sie im Homeoffice arbeiten. Die Region hat sogar damit experimentiert, digitale Nomaden anzuziehen (z. B. durch das Angebot von vorübergehend kostenlosem Wohnraum in einem Dorf für Remote-Arbeiter) investropa.com. Gesundheit und Langlebigkeit: Sardinien ist als „Blue Zone“ (außergewöhnliche Langlebigkeit) berühmt. Das spricht Rentner an, die eine gesunde Umgebung suchen; es ist nicht nur Marketing – die saubere Luft der Insel, Bio-Lebensmittel und die engen Gemeinschaften sind ein Anziehungspunkt für gesundheitsbewusste Käufer. Familiäre Wurzeln spielen ebenfalls eine Rolle: Viele italienische Auswanderer in Amerika oder Australien haben sardische Wurzeln, und einige kehren zurück, um Häuser oder Land ihrer Vorfahren zu kaufen. Klimawandel und überfüllte Festländer: Nach heißen europäischen Sommern und städtischer Überfüllung wirkt eine Insel mit 1,6 Millionen Einwohnern und weiten offenen Flächen attraktiv – ein Trend, dass Menschen in weniger dicht besiedelte, naturreiche Gegenden investieren, könnte Sardinien zugutekommen.

Zusammenfassend zeigen die Käuferdemografien im Jahr 2025, dass Sardinien internationaler wird als je zuvor. Die lokale Nachfrage ist stabil, aber durch Demografie und Wirtschaft begrenzt, während die ausländische Nachfrage schnell steigt, besonders im Freizeit- und Luxussegment. Der typische ausländische Käufer ist älter (50er-60er), sucht ein bezugsfertiges Haus am Meer oder auf dem Land, wobei Amerikaner und Deutsche an der Spitze stehen unionesarda.it. Diese Käufer beeinflussen die Markttrends – zum Beispiel mehr Fokus auf Außenanlagen (Gärten, Terrassen) und schlüsselfertige Ausstattungen, worauf Entwickler und Verkäufer achten investropa.com investropa.com. Sardiniens Herausforderung und Chance wird es sein, diesen internationalen Zustrom mit den lokalen Bedürfnissen in Einklang zu bringen, sicherzustellen, dass das Marktwachstum den Gemeinden zugutekommt und dass die Insel die Eigenschaften bewahrt, die Käufer überhaupt erst anziehen.

Wirtschaftliche, touristische und infrastrukturelle Einflüsse

Mehrere makroökonomische Faktoren beeinflussen die Entwicklung des Immobilienmarktes auf Sardinien. Zu den wichtigsten gehören Tourismustrends, der breitere wirtschaftliche Kontext und Infrastrukturentwicklungen. Diese Elemente bestimmen die Nachfrage und die Immobilienwerte auf der ganzen Insel:

Tourismusboom und seine Auswirkungen

Der Tourismus ist das Lebenselixier der sardischen Wirtschaft und ein entscheidender Nachfragetreiber für Immobilien (insbesondere Zweitwohnsitze und Vermietungen). Nach dem pandemiebedingten Einbruch erlebte der sardische Tourismus im Jahr 2024 einen Rekordaufschwung. Laut offiziellen regionalen Daten verzeichnete Sardinien 2024 fast 4,5 Millionen Tourist:innenankünfte, ein +15% Anstieg gegenüber 2023 ansa.it ansa.it. Mit einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von etwa 4,25 Tagen entsprach dies 18,86 Millionen Übernachtungen in Hotels und anderen Unterkünften ansa.it. Entscheidend ist, dass über die Hälfte (53%) dieser Übernachtungen von ausländischen Gästen stammten – das erste Mal, dass Ausländer:innen die italienischen Tourist:innen auf der Insel übertrafen ansa.it. Die Zahl der ausländischen Tourist:innen stieg 2024 um +22,6%, während auch die italienischen Übernachtungen um +8,3% zunahmen ansa.it.

Dieser Tourismusboom wirkt sich auf verschiedene Weise direkt auf den Immobilienmarkt aus:

• Steigende Mietnachfrage: Mehr Besucher:innen bedeuten eine höhere Nachfrage nach kurzfristigen Mietobjekten – von Strandvillen bis zu städtischen Airbnbs. Investoren, die die steigenden Touristenzahlen sehen, sind zuversichtlich, Immobilien zum Vermieten zu kaufen. Das Wachstum von Plattformen wie Airbnb hat bereits dazu geführt, dass „professionelle“ Vermieter:innen ihre Portfolios in den Tourismuszonen Sardiniens ausbauen (nicht ohne Kontroversen, wie zuvor erwähnt). Hohe Auslastung und steigende Mieten (in einigen Gebieten gab es bis 2023 zweistellige Mietsteigerungen immobiliare.it) sorgen für gute Renditen und stimulieren so den Immobilienkauf.
• Steigendes Käuferinteresse: Viele Touristen verlieben sich in Sardinien und werden selbst zu Käufern. Es ist ein gut beobachtetes Muster, dass ein Prozentsatz der wiederkehrenden Besucher schließlich beschließt, ein Ferienhaus zu kaufen. Die Tatsache, dass ausländische Touristen einen historischen Höchststand erreicht haben, lässt auf ein anhaltendes Wachstum internationaler Käufer hoffen. Zum Beispiel werden deutsche Touristen – Sardiniens größte Gruppe mit 2,7 Millionen Übernachtungen im Jahr 2024 – oft zu deutschen Käufern (Deutschland war historisch eine der wichtigsten Quellen sardischer Immobilienkäufer) ansa.it. Ebenso hat der Anstieg amerikanischer Touristen (+36 % im Jahr 2024, womit die USA der größte außereuropäische Markt sind) ansa.it mit mehr amerikanischen Immobiliensuchenden auf der Insel korreliert.
• Regionale Unterschiede: Die touristische Aktivität konzentriert sich stark auf bestimmte Gebiete (Costa Smeralda, Nordostküste, Alghero, Strände bei Cagliari). Genau diese Regionen erleben die größten Immobilienbooms. Währenddessen haben Teile des Landesinneren mit wenig Tourismus kaum Auswirkungen. Zum Beispiel führten Apulien und Sardinien das Hauspreiswachstum in Italien zum Teil aufgrund ihres „Tourismuserfolgs“ in den letzten Jahren an agenziaentrate.gov.it. Orte, die erfolgreich Besucher anziehen (und damit Nachfrage nach Miet- und Zweitwohnungen), erleben Preissteigerungen, während diejenigen, die auf der Touristenkarte fehlen, stagnieren können. Das schafft einen Zwei-Klassen-Markt innerhalb Sardiniens – einer, der auf der Tourismuswelle reitet, ein anderer, der hinterherhinkt.
• Verlängerte Saison und Qualitätstourismus: Regierung und Tourismusverbände bemühen sich, die Tourismussaison über den Hochsommer hinaus zu verlängern. Es gibt eine Verschiebung hin zu „Qualitätstourismus“ – Besucher in der Nebensaison (Frühling, Herbst) durch Food-Festivals, Sportveranstaltungen und die Vermarktung des milden sardischen Winters anzuziehen. Wenn dies gelingt, würde es die Mietrenditen weiter steigern und den Immobilienbesitz lukrativer machen, da derzeit viele Ferienhäuser nur 3-4 Monate im Jahr genutzt oder vermietet werden. Eine längere Saison könnte mehr Käufer dazu bewegen, ihre Investition zu rechtfertigen (oder sogar halb-permanent zu bleiben). Erste Anzeichen in 2023-2024 zeigen ein Wachstum des Reiseverkehrs außerhalb der Hauptsaison; zum Beispiel meldeten einige Regionen mehr Besuche im September-Oktober.

Zusammenfassend ist der Tourismusboom ein Eckpfeiler des Immobilienaufschwungs. Sardiniens weltweites Profil als Top-Reiseziel schlägt sich in einer starken Immobiliennachfrage nieder. Sofern keine unvorhergesehenen Störungen eintreten, wird erwartet, dass der Tourismus bis 2025 und darüber hinaus robust bleibt – tatsächlich berichten Reiseveranstalter von starken Buchungen und es gibt sogar Gespräche darüber, dass 2025 den Rekord von 2024 übertreffen könnte, wenn sich die Trends fortsetzen. Die Korrelation ist klar: wie der Tourismus, so der sardische Immobilienmarkt (insbesondere in den Küstenregionen).

Wirtschaftlicher Kontext

Das makroökonomische Umfeld in Italien und Europa beeinflusst auch den Markt in Sardinien:

• Italiens Wirtschaft und Zinssätze: Italiens Wirtschaft wuchs 2024 nur um magere ~0,5 % globalpropertyguide.com angesichts hoher Inflation und Energiekosten und wird voraussichtlich auch 2025 schleppend bleiben. Sardiniens eigene Wirtschaft stützt sich auf Tourismus, Landwirtschaft und Dienstleistungen; sie spiegelt tendenziell die nationalen Trends wider, jedoch mit einem niedrigeren Pro-Kopf-Einkommen als im Norden. Positiv ist, dass die Inflation (die 2022 hoch war) nachlässt und die Löhne leicht steigen. Die Serie von Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (um die Inflation zu bekämpfen) in den Jahren 2022-2023 verteuerte Hypotheken in ganz Europa. Dies führte Ende 2022 und 2023 tatsächlich zu einem Rückgang der Immobiliengeschäfte in Italien globalpropertyguide.com, wobei Sardinien 2023 einen leichten Rückgang des Verkaufsvolumens verzeichnete. Bis 2024 hatte sich die Lage jedoch stabilisiert, da die Inflation nachließ und die EZB die Zinserhöhungen pausierte. Die Verfügbarkeit von Hypotheken in Italien blieb ordentlich – tatsächlich stellte die Banca d’Italia bis Ende 2024 einen verbesserten Zugang zu Krediten fest und weniger Makler berichteten von Kreditproblemen globalpropertyguide.com. Nun erwarten viele Analysten, dass die EZB Zinssenkungen bis Ende 2024 oder 2025 in Erwägung zieht, falls die Inflation unter Kontrolle ist investropa.com. Allein die Erwartung sinkender Zinsen hat die Stimmung verbessert. Niedrigere oder stabile Zinssätze würden die Kaufkraft der Sarden und Italiener stärken und den Markt in den kommenden Jahren unterstützen.
• Arbeitslosigkeit und Kaufkraft: Sardinien hat historisch gesehen eine höhere Arbeitslosigkeit als der italienische Durchschnitt (oft im zweistelligen Prozentbereich). Die Jugendarbeitslosigkeit ist ein Problem und treibt junge Menschen zur Auswanderung. Während dies die lokale Nachfrage verringert, bedeutet es auch, dass es in der Wirtschaft ungenutzte Kapazitäten gibt, die durch das Wachstum des Tourismus ausgefüllt werden. Mit dem Aufschwung des Tourismus ist die Arbeitslosigkeit auf Sardinien 2023-24 leicht gesunken, da saisonale Arbeitsplätze und damit verbundene Dienstleistungen zugenommen haben. Mehr Beschäftigung und Einkommen können dazu führen, dass mehr Einheimische einen Hauskauf oder Renovierungen in Erwägung ziehen. Außerdem sind viele sardische Familien auf Überweisungen oder Renten angewiesen; Italiens Rentenreformen und Anpassungen an die Lebenshaltungskosten können die Erschwinglichkeit von Wohnraum für Rentner auf der Insel indirekt beeinflussen.
• Staatliche Anreize: Die italienische Regierung hat verschiedene Anreize eingeführt, die sich auf den Immobilienmarkt auswirken. Einer, der für Sardinien relevant ist, ist das „Südrentner“ 7%-Pauschalsteuersystem: Rentner aus dem Ausland (oder italienische Auswanderer), die ihren Wohnsitz in eine Kleinstadt in Süditalien oder Sardinien verlegen, können wählen, nur 7% Steuern auf ihr gesamtes ausländisches Einkommen für 10 Jahre zu zahlen investropa.com. Diese seit einigen Jahren geltende Regelung soll ausländische Rentner anziehen. Sardinien, mit vielen berechtigten Gemeinden, hat tatsächlich einige Rentner aus den USA, Großbritannien usw. angezogen, die dieses Angebot nutzen. Auch wenn die Zahlen nicht riesig sind, ist es ein Verkaufsargument für Makler, die diese Zielgruppe ansprechen. Eine weitere Maßnahme: Italiens Pauschalsteuer von 100.000 € für vermögende Privatpersonen, die ihren Wohnsitz in Italien nehmen (nicht spezifisch für den Süden) – dies hat einige sehr wohlhabende Ausländer dazu bewogen, ihren Wohnsitz nach Italien zu verlegen, und einige haben im Rahmen dieser Regelung in Sardiniens Luxussegment Immobilien gekauft (sie profitieren von einer gedeckelten Steuer auf weltweites Einkommen). Auf der anderen Seite sind Italiens fiskalische Stabilität und Immobiliensteuern wichtig: Italien hat keine jährliche Vermögenssteuer auf Immobilien (abgesehen von einer kleinen lokalen Grundsteuer für Zweitwohnsitze, IMU), was im Vergleich zu einigen anderen Ländern vorteilhaft ist und den Immobilienbesitz in Italien jährlich relativ steuerleicht macht. Es gab Diskussionen über eine Aktualisierung der Katasterwerte (was die Grundsteuer erhöhen könnte), aber das hat sich bis 2025 nicht materialisiert.
• Insellage und Lebenshaltungskosten: Sardiniens Insellage bedeutet, dass bestimmte Kosten (Energie, Transport von Gütern) höher sind. Es gibt jedoch laufende Maßnahmen, um dies abzumildern: Zum Beispiel subventioniert der italienische Staat einige Flug- und Fährverbindungen (Continuità Territoriale), um Reisen für Einwohner erschwinglich zu halten. Das „Insularitäts“-Prinzip wurde 2022 in die italienische Verfassung aufgenommen, um die Nachteile der Inseln anzuerkennen, was zu speziellen Fördermitteln für die Entwicklung Sardiniens führt. Dies könnte indirekt dem Immobilienmarkt helfen, indem es die Infrastruktur und die wirtschaftlichen Perspektiven im Laufe der Zeit verbessert. Im Energiebereich durchläuft Sardinien das Methanisierungsprojekt – ein großes Infrastrukturvorhaben, um die Insel an das Erdgasnetz anzuschließen gem.wiki. Historisch hatte Sardinien kein Gasnetz und war auf LPG und Diesel angewiesen, die teurer sind. Die neuen Gasleitungen (Fertigstellung voraussichtlich Mitte des Jahrzehnts) werden die Energiekosten für Haushalte und Unternehmen senken, was das Leben (und Bauen) auf Sardinien günstiger und umweltfreundlicher machen und so die Attraktivität erhöhen dürfte.

Infrastrukturentwicklungen

Infrastrukturverbesserungen in den Bereichen Verkehr, Stadtentwicklung und Technologie spielen eine entscheidende Rolle bei der Gestaltung des Immobilienmarktes auf Sardinien:

• Luftanbindung: Sardiniens drei Flughäfen (Cagliari Elmas, Olbia Costa Smeralda, Alghero Fertilia) sind die Lebensadern der Insel. In den Jahren 2023-2024 verzeichneten alle eine Ausweitung der Flugverbindungen. Olbia beispielsweise hat neue Direktflüge in den Nahen Osten (saisonal) und zu weiteren europäischen Städten erhalten. Das Management des Flughafens Alghero (SOGEAAL) hat sich mit dem von Olbia (GEASAR) zusammengeschlossen, um Synergien zu schaffen und mehr Fluggesellschaften anzuziehen investropa.com. Cagliari bleibt das ganze Jahr über mit mehreren Billig- und Linienfluggesellschaften geöffnet. Je einfacher es ist, nach Sardinien zu gelangen, desto stärker steigt die Immobiliennachfrage – insbesondere von Zweitwohnsitzbesitzern, die schnellen Zugang wünschen. Bemerkenswert ist, dass das Passagieraufkommen im Juli-August 2023 5,4 Millionen erreichte, ein Anstieg von 6,3 % im Jahresvergleichinvestropa.com, was auf eine wachsende Konnektivität hinweist. Zudem nimmt das Konzept der Nutzung von Privatjets oder kleineren Flughäfen (wie Arbatax oder Oristano für die Allgemeine Luftfahrt) für anspruchsvolle Reisende zu. Die geplante Wasserstoffzugverbindung in Alghero (die erste ihrer Art in Italien) vom Stadtzentrum zum Flughafen wird Algheros Attraktivität als Wochenendziel weiter steigern, sobald sie in Betrieb ist fuelcellsworks.com. All dies deutet auf eine verbesserte Erreichbarkeit hin, die historisch mit einem höheren Interesse am Immobilienmarkt korreliert (wie zu beobachten war, als in den 2000er Jahren erstmals Billigflüge nach Sardinien kamen und mehr britische/deutsche Käufe auslösten).
• Straßen und Häfen: Innerhalb Sardiniens wird in den Ausbau der Straßen investiert – die SS 131 „Carlo Felice“-Autobahn (die wichtigste Nord-Süd-Achse) wird kontinuierlich verbessert, um die Reisezeiten zwischen Cagliari, Oristano, Sassari und Porto Torres zu verkürzen. Ebenso wurden am östlichen Korridor SS125 Abschnitte in Richtung Olbia ausgebaut. Für Immobilien an der Küste kann die Nähe zu einem Hafen ein Faktor sein: Sardiniens Fährhäfen (Olbia, Porto Torres, Golfo Aranci, Cagliari, Arbatax) verfügen über modernisierte Terminals, um dem gestiegenen Tourismus und den Bedürfnissen der Einwohner gerecht zu werden. Auch der Kreuzfahrttourismus wächst; Cagliari und Olbia haben in den letzten Jahren mehr Kreuzfahrtschiffe empfangen, was das Ansehen dieser Städte steigert und potenziell einige Kreuzfahrtpassagiere dazu bewegt, als Langzeitbesucher oder Käufer zurückzukehren. Im Jahr 2024 hatte der Hafen von Cagliari eine Rekord-Kreuzfahrtsaison, und es gibt Pläne, die Marina-Infrastruktur für Yachten in mehreren Städten auszubauen. Marinas und Yachting-Infrastruktur sind besonders für den Luxusmarkt relevant – z. B. die Erweiterung der Marina von Porto Cervo oder neue Marinas an weniger bekannten Orten wie Teulada oder Santa Teresa können eine Nischenentwicklung im Luxussegment anstoßen (Häuser mit privaten Anlegestellen usw.).
• Stadterneuerung: Sardische Städte und Gemeinden greifen auf nationale und EU-Mittel für die Stadterneuerung zurück. Zum Beispiel kündigte die Regionalregierung 35 Millionen Euro im Jahr 2025 für Stadterneuerungsprojekte gemäß dem Regionalen Finanzgesetz 2024 agenzianova.com an. Diese Mittel zielen darauf ab, historische Zentren, öffentliche Räume und die Qualität des Wohnungsbestands zu verbessern. In Cagliari laufen mehrere Projekte – die Sanierung der Uferpromenade (Bereich su Siccu), neue Parks und die Restaurierung historischer Stätten – die die Stadt lebenswerter und attraktiver machen. Auch kleinere Städte wie Sassari, Nuoro, La Maddalena haben Projekte zur Renovierung von Plätzen, Kulturstätten oder ehemaligen Industriegebieten (oft mit Blick auf Tourismus oder Gemeinbedarf). Sichtbar aufgewertete Städte können die Immobilienwerte steigern. Ein Beispiel: Die Restaurierung der bunten Altstadt von Bosa im letzten Jahrzehnt hat dazu beigetragen, die Stadt auf die touristische Landkarte zu setzen und das Immobilieninteresse dort zu steigern. Ähnliche Effekte sind zu erwarten, wenn Verschönerungs- und Infrastrukturprojekte auf der ganzen Insel abgeschlossen werden.
• Technologie und Versorgungsinfrastruktur: Die Internetanbindung hat sich in Sardinien stark verbessert. Glasfaser-Breitband wurde in Cagliari und anderen größeren Städten verlegt, und selbst viele Dörfer sind nun angeschlossen oder für Upgrades im Rahmen des nationalen Breitbandplans Italiens vorgesehen. Das ist entscheidend, um Remote-Arbeiter anzuziehen und moderne Annehmlichkeiten zu gewährleisten. Auch die Energieinfrastruktur entwickelt sich weiter – Sardinien investiert in erneuerbare Energien (Windparks, Solarparks) und Netzzuverlässigkeit. Es wird diskutiert, Sardinien über ein Unterseekabel (den „Tyrrhenian Link“) mit dem italienischen Festlandnetz zu verbinden, was eine stabile Stromversorgung und möglicherweise niedrigere Kosten sichern könnte. Die Wasserinfrastruktur (Staudämme, Aquädukte) ist ein weiteres Thema: Historisch hatte Sardinien mit Dürren zu kämpfen, aber neue Wasserbewirtschaftungsprojekte (wie der fast 50 Jahre verzögerte Monte-Nieddu-Staudamm, der nun bis 2028 fertiggestellt werden soll unionesarda.it) sollen die Wasserversorgung für Gemeinden und Landwirtschaft sichern und so indirekt das Potenzial für Immobilienentwicklung unterstützen.
• Bemerkenswerte Projekte: Ein einzigartiges Infrastrukturprojekt in Planung ist das Einstein-Teleskop, ein Gravitationswellen-Observatorium der nächsten Generation, das in den sardischen Bergen (Gebiet der Mine Sos Enattos) vorgeschlagen wird einstein-telescope.it. Die Region hat 20 Millionen Euro zur Unterstützung bereitgestellt einstein-telescope.it. Sollte die EU Sardinien für dieses rund 2 Milliarden Euro schwere Projekt auswählen, würde es bis 2028 einen Zustrom von Wissenschaftlern und Investitionen bringen und könnte diese Region (Provinz Nuoro) mit neuen Arbeitsplätzen und Wohnraumnachfrage transformieren. Auch wenn es langfristig und spekulativ ist, zeigt es Sardiniens Ambition, große Projekte jenseits des reinen Tourismus zu beherbergen.

Im Wesentlichen tragen Infrastrukturverbesserungen stetig dazu bei, Sardiniens historische Nachteile von Entfernung und Insellage abzubauen. Bessere Verkehrsverbindungen, moderne Annehmlichkeiten und Stadterneuerung steigern die Attraktivität der Insel sowohl zum Leben als auch für Investitionen. Die Immobilienmärkte reagieren darauf: Immobilien in der Nähe neuer Infrastrukturen (sei es eine Bahnhaltestelle, ein neu gestaltetes Stadtzentrum oder eine neue Marina) verzeichnen oft Wertsteigerungen. So könnten beispielsweise Gebiete rund um die zukünftige Bahnlinie von Alghero oder die erneuerte Uferpromenade von Cagliari gefragter werden. Ebenso sorgt die allgemeine Gewissheit, dass Sardinien besser angebunden und entwickelt wird, bei einigen Käufern für weniger Bedenken hinsichtlich der „abgelegenen Insel“.

Prognosen und Vorhersagen für die nächsten Jahre

Mit Blick auf die kommenden Jahre (bis zum Ende des Jahrzehnts) ist der Ausblick für den sardischen Immobilienmarkt vorsichtig optimistisch, mit einigen Unterschieden je nach Segment. Nachfolgend die wichtigsten Prognosen und Vorhersagen, gestützt durch Daten und Expertenkommentare:

• Anhaltendes Preiswachstum: Die meisten Analysten erwarten, dass die Immobilienwerte auf Sardinien in naher Zukunft weiter steigen, wenn auch insgesamt in moderatem Tempo. Nomisma (ein führendes italienisches Forschungsinstitut) prognostiziert für italienische Immobilienpreise ein moderates Wachstum (etwa +1,5 % nominal im Jahr 2023 und ähnlich niedrige einstellige Raten bis 2026) grimaldi.casa. Sardinien, das zuletzt den Landesdurchschnitt übertroffen hat, könnte dies aufgrund seiner besonderen Faktoren (Tourismus, ausländische Nachfrage) weiterhin tun. Die Marktanalyse von Investropa prognostiziert, dass die Preise auf Sardinien in den nächsten Jahren um etwa 3–7 % jährlich steigen werden investropa.com. Das obere Ende dieser Spanne dürfte für stark nachgefragte Küstenregionen gelten, während einige Binnenmärkte ein Wachstum von 0–2 % verzeichnen könnten. Wichtige Faktoren für den Preisanstieg: begrenztes neues Angebot (die Bautätigkeit ist schwach und durch Vorschriften eingeschränkt investropa.com), steigende Auslandsinvestitionen und das Ansehen der Insel, das ungebrochen bleibt. Selbst bei globalen wirtschaftlichen Unsicherheiten gilt Immobilieneigentum in gefragten sardischen Lagen als solide Anlage – sowohl zur Eigennutzung als auch als Inflationsschutz.
• Hotspots führen die Entwicklung an: Die Regionen, die voraussichtlich am stärksten wachsen werden, sind jene, die bereits „heiß“ sind. Es wird erwartet, dass die Nordostküste (Gallura) weiterhin stark wächst, insbesondere im Luxussegment. Der Prime Index von Savills stellte bereits fest, dass die Costa Smeralda 2023 – abgesehen vom Comer See – das höchste Preiswachstum Italiens verzeichnete savills.ca, und dieser Schwung dürfte anhalten, da ultrareiche Käufer weiterhin aktiv sind. Orte wie Olbia, Arzachena, Palau, Santa Teresa Gallura könnten aufgrund des knappen Angebots und von Infrastrukturverbesserungen (z. B. neuer Yachthafen in Santa Teresa, Flughafenausbau in Olbia) überdurchschnittliche Wertsteigerungen erleben. Alghero und Umgebung im Nordwesten ist ein weiteres Gebiet, das man im Auge behalten sollte – die Kombination aus Kultur und niedrigerem Preisniveau bietet Aufwärtspotenzial; tatsächlich prognostizierte eine Analyse, dass Immobilienwerte in kulturell reichen Gebieten wie Alghero gegen Ende 2024 ihren Höhepunkt erreichen könnten, da das internationale Interesse wächst investropa.com. Cagliari dürfte ein stetiges, aber unspektakuläres Wachstum verzeichnen (vielleicht 2–4 % jährlich) – die Entwicklung ist stärker an die lokale Wirtschaft gebunden, aber als Hauptstadt mit begrenztem Raum gibt es einen stabilen Aufwärtstrend. Einige Experten glauben, dass der Süden Sardiniens (nach einer Phase des Rückstands) ebenfalls „bereit für eine Erholung“ bei Verkäufen und Preisen sein könnte investropa.com, insbesondere wenn die Zinsen sinken und mehr einheimische Käufer auf den Markt zurückkehren.
• Langsames Tempo für ländliche Märkte: Leider werden nicht alle Regionen gleichermaßen vom Wachstum profitieren. Ländliche und von Entvölkerung betroffene Gebiete werden voraussichtlich Schwierigkeiten haben oder sogar nominal an Wert verlieren. Der anhaltende Urbanisierungstrend bedeutet, dass die Nachfrage in vielen Dörfern im Landesinneren schwach bleiben wird, sofern keine bedeutende Revitalisierung stattfindet. Investropa prognostiziert ausdrücklich, dass die Immobilienpreise in ländlichen Gebieten Sardiniens aufgrund von Bevölkerungsverlusten hinterherhinken werden investropa.com – in manchen Fällen könnten die Preise nur um etwa 1 % steigen, was inflationsbereinigt sogar einen leichten Rückgang bedeuten könnte. Diese Kluft zwischen Stadt/Küste und dem Landesinneren dürfte sich vergrößern investropa.com. Umgekehrt könnten Erfolgsgeschichten (wie ein Ort, der Remote-Arbeiter anzieht, oder eine neue Initiative für Kulturtourismus) zu lokalen Trendwenden führen. Im Großen und Ganzen gilt jedoch: Die sichere Wette sind Standorte mit wirtschaftlicher/touristischer Vitalität.
• Anpassungen auf dem Mietmarkt: Die Aussichten für den Mietmarkt sind differenziert. Kurzzeitvermietungen sollten weiterhin profitabel bleiben, da der Tourismus robust bleibt. Allerdings könnte, da immer mehr Eigentümer in den Bereich der Ferienvermietung einsteigen (angesichts des Erfolgs von Airbnb usw.), der zunehmende Wettbewerb das Mietpreiswachstum begrenzen. Tatsächlich wurde in einem Bericht festgestellt, dass bis Ende 2024 die italienischen Mieten leichte Rückgänge verzeichneten (-0,8 % im Jahresvergleich landesweit im Okt 2024), da das Mietangebot wuchs investropa.com. Sardinien könnte in Märkten mit hoher Mietdichte nachziehen: Wenn zu viele neue Mietobjekte auf den Markt kommen (durch Neubauten oder Umwandlungen), müssen Eigentümer möglicherweise die Preise moderater gestalten, um die Auslastung zu sichern. Daher könnten die Renditen bei Langzeitvermietungen leicht sinken. Bei Langzeitvermietungen könnte, wenn die Zinsen sinken und mehr Menschen kaufen statt mieten, der Aufwärtsdruck auf die Mieten nachlassen. Angesichts der hohen Eigentumsquote auf Sardinien stammt die Mietnachfrage jedoch hauptsächlich von Menschen in Übergangsphasen (Studenten, Zeitarbeiter) oder einkommensschwachen Haushalten – keine schnell wachsende Gruppe. Insgesamt ist zu erwarten, dass die Mieten etwa der Inflation folgen, wobei Top-Urlaubsorte in der Hochsaison weiterhin Aufschläge erzielen und die städtischen Mieten, wenn überhaupt, nur moderat steigen. Investoren, die auf ständig steigende Mieten setzen, sollten realistisch bleiben; die goldene Zeit mit riesigen Sprüngen (wie dem 39%igen Mietanstieg in der Toskana auf dem Land im Jahr 2023 savills.ca) dürfte nicht anhalten.
• Dynamik ausländischer Käufer: Alle Indikatoren deuten darauf hin, dass das Interesse ausländischer Käufer stark bleibt oder sogar wächst. Der Gate-away-Bericht 2024 hob die florierende Auslandsnachfrage nach italienischen Immobilien hervor gate-away.com. Sardinien profitiert dabei besonders von globalen Trends: Rentner suchen Sonne, Remote-Arbeiter Lebensqualität und sogar geopolitische Faktoren spielen eine Rolle (einige Amerikaner/Kanadier sehen Europa als stabilen Zufluchtsort usw.). Da das Reisen nach der Pandemie wieder vollständig normalisiert ist, entdecken mehr Menschen Sardinien. Schwachpunkte könnten sein: a) Währungsschwankungen – z. B. wenn der Euro gegenüber USD/GBP stark aufwertet, könnte das die Begeisterung von Amerikanern oder Briten dämpfen; b) globale Rezessionen – bei einem wirtschaftlichen Abschwung in wichtigen Herkunftsländern könnte der Zweitwohnungsmarkt pausieren. Fehlen diese Faktoren, wird jedoch die internationale Nachfrage voraussichtlich eine Stütze des Marktes bleiben. Tatsächlich erwarten einige, dass Sardinien in Bezug auf Immobilieneigentum zunehmend „internationalisiert“ wird, ähnlich wie Märkte in der Toskana oder der Algarve mit hohem Anteil an ausländischen Eigentümern. Dies wird die Preise in den Küstenregionen weiter nach oben treiben.
• Wirtschaftliche Unwägbarkeiten: Es gibt einige Unwägbarkeiten, die die Prognose beeinflussen könnten. Sollte die europäische/globale Wirtschaft 2025 in eine Rezession geraten, könnten sich die Immobilienmärkte verlangsamen. Bisher wird für Europa ein moderates Wachstum prognostiziert, aber Unsicherheiten (Energiepreise, Krieg in der Ukraine usw.) stehen im Raum. Andererseits könnte eine anhaltend niedrige Inflation und sinkende Zinsen die Inlandsnachfrage deutlich ankurbeln, da Italiener, die Käufe aus Kostengründen aufgeschoben haben, wieder einsteigen könnten. Zudem könnten staatliche Maßnahmen wie neue Wohnbauförderungen oder Steueränderungen den Markt beeinflussen. Beispielsweise könnte jede Wiedereinführung erheblicher Renovierungsanreize eine Investitionswelle in ältere Immobilien auslösen. Ebenso könnte eine Verschärfung der Regeln für Kurzzeitvermietungen in Italien (einige Städte drängen darauf) dazu führen, dass Investoren ihre Strategie von reinen Mieterträgen hin zu mehr Eigennutzung umstellen.
• Langfristiger Ausblick: Langfristig deuten die Fundamentaldaten Sardiniens – begrenztes Land (insbesondere an geschützten Küsten), hohe Umweltqualität und Attraktivität – darauf hin, dass Immobilien hier ihren Wert behalten und wahrscheinlich über der Inflation steigen werden. Ein bemerkenswerter langfristiger Faktor ist der Klimawandel: Das Klima Sardiniens ist heiß, aber durch Meeresbrisen im Allgemeinen milder als das des südlichen italienischen Festlands, und es ist nicht so stark verbaut. Während einige Mittelmeerdestinationen mit Überentwicklung oder extremer Hitze zu kämpfen haben, könnte Sardinien als vergleichsweise bessere Wahl gelten (obwohl auch hier Hitzewellen auftreten, gibt es weite grüne Innenräume und vom Meer gemildertes Wetter). Das Engagement der Insel für den Naturschutz (mit großen, noch unberührten Küstenabschnitten) bedeutet, dass der Besitz eines Stücks Sardinien in den kommenden Jahrzehnten noch exklusiver werden könnte. Einige Experten argumentieren daher, dass Immobilien auf Sardinien eine solide langfristige Anlage für Generationenvermögen sind, insbesondere im Luxus- und Premiumsegment.

Zusammenfassend ist die Prognose für den Immobilienmarkt Sardiniens positiv, mit Erwartungen an eine stetige Preissteigerung, insbesondere in touristisch bevorzugten und luxuriösen Lagen, bis 2025-2027. Während das Gesamtwachstum prozentual eher moderat ausfallen dürfte (mittlerer einstelliger Bereich jährlich), ist dies vor dem Hintergrund eines insgesamt schwachen italienischen Marktes zu sehen – Sardinien dürfte also den nationalen Durchschnitt bei der Wertentwicklung von Immobilien übertreffen agenziaentrate.gov.it. Käufer, die auf schnelle spekulative Gewinne hoffen, werden diese nicht überall finden, aber wer auf Lebensqualität und langfristigen Wert setzt, dürfte belohnt werden. Wie immer werden Lage und Immobilientyp entscheidend sein: Eine Villa mit Meerblick in Porto Rotondo könnte starke Wertsteigerungen und gute Verkäuflichkeit erleben, während ein Haus in einem abgelegenen Dorf Geduld erfordern könnte, um eine Rendite zu erzielen (wenn überhaupt). Die wichtigste Erkenntnis aus den Prognosen: Die Immobilienzukunft Sardiniens sieht vielversprechend aus, getragen von ihrer anhaltenden Attraktivität und dem begrenzten Angebot, auch wenn sich die Entwicklung auf der vielfältigen Insel unterschiedlich schnell vollziehen wird.

Rechtlicher und regulatorischer Rahmen

Der Besitz und Handel mit Immobilien in Sardinien (und in Italien allgemein) unterliegt einem stabilen Rechtsrahmen, der für ausländische Investoren recht günstig ist, wobei einige jüngere Änderungen beachtenswert sind. Nachfolgend fassen wir wichtige rechtliche/regulatorische Punkte zusammen, einschließlich Regeln für ausländischen Besitz, Ablauf des Immobilienkaufs, Steuern und neue Vorschriften, die den Markt beeinflussen:

Ausländischer Besitz und Rechte: Italien hat keine generellen Beschränkungen für ausländische Privatpersonen beim Immobilienkauf. Käufer aus EU-Ländern haben uneingeschränkte Rechte wie Italiener. Auch Nicht-EU-Bürger können frei kaufen, sofern ihr Heimatland Gegenseitigkeitsabkommen hat, die Italienern dort den Kauf erlauben italianrealestatelawyers.com. Diese Gegenseitigkeitsbedingung ist bei den meisten westlichen Ländern (USA, Kanada, Großbritannien, Australien usw.) und vielen anderen erfüllt. Praktisch können Amerikaner, Briten, Europäer usw. alle Immobilien in Sardinien besitzen, ohne eine lokale Staatsbürgerschaft oder einen Wohnsitz zu benötigen. Man braucht lediglich eine italienische Steuernummer (codice fiscale) und einen gültigen Ausweis idealista.it. Es ist keine besondere Genehmigung erforderlich, um Immobilien zu kaufen. Diese liberale Haltung macht Italien für internationale Käufer attraktiv.

Allerdings verleiht der Besitz nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht. Nicht-EU-Eigentümer können sich visafrei bis zu 90 Tage pro 180 Tage in Italien aufhalten (Schengen-Regelung). Für längere Aufenthalte oder einen dauerhaften Umzug müssen sie ein Visum beantragen (z. B. ein Visum für den Ruhestand oder ein Investorenvisum). Nach dem Brexit fallen britische Staatsangehörige nun unter diese Regelung: Sie können zwar problemlos Immobilien kaufen, benötigen aber für Aufenthalte von mehr als 3 Monaten ein Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis. Dies hat „zusätzlichen bürokratischen Aufwand und Kosten“ für Briten eingeführt, wie investropa.com anmerkt, etwa die Beantragung von Aufenthaltsvisa und Krankenversicherung, um das Ferienhaus auf Sardinien ganzjährig zu bewohnen. Daher sind einige britische Kaufinteressenten vorsichtiger geworden, viele kaufen aber weiterhin, da der Kauf selbst nicht behindert wird.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Ausländer auf dem sardischen Immobilienmarkt willkommen sind und Eigentumsrechte durch das italienische Recht stark geschützt werden. Es gibt zahlreiche ausländische Eigentümer auf Sardinien, die uneingeschränkt Eigentum an ihren Villen oder Wohnungen genießen. Italien erlaubt es ausländischen Eigentümern auch, ihre Immobilien zu vermieten (bei ordnungsgemäßer Versteuerung) und Verkaufserlöse ins Ausland zu transferieren, ohne größere Hürden.

Transaktionsprozess und Reformen: Der Kauf von Immobilien in Sardinien erfolgt nach dem standardmäßigen italienischen Übertragungsprozess, der streng reguliert ist, um Sicherheit zu gewährleisten. Die wichtigsten Schritte sind: ein Vorvertrag (Compromesso) mit einer Anzahlung (caparra, oft 10-30 %) investropa.com, gefolgt von einer Due-Diligence-Prüfung (Grundbuchprüfung, Überprüfung auf Belastungen oder Katasterprobleme), dann die endgültige Urkunde (Rogito), die vor einem Notar unterzeichnet wird investropa.com. Der Notar ist ein neutraler öffentlicher Beamter, der die Identitäten überprüft, sicherstellt, dass die Immobilie frei von Belastungen ist, Steuern einzieht und die Urkunde registriert. Dies ist bei allen Immobilienverkäufen verpflichtend. Ausländische Käufer erteilen in der Regel eine Vollmacht an ihren italienischen Anwalt oder eine vertrauenswürdige Person, wenn sie beim Abschluss nicht in Italien anwesend sein können. Die benötigten Dokumente sind minimal: Reisepass, Steuernummer, und wenn nicht ansässig, müssen die Gelder in der Regel über italienische Bankkonten eingebracht werden (um den Geldfluss gemäß den Gesetzen zur Geldwäschebekämpfung zu dokumentieren).

Eine aktuelle Entwicklung in Italiens Rechtslandschaft ist die „Riforma Cartabia“ (benannt nach der ehemaligen Justizministerin Marta Cartabia), die im Januar 2023 in Kraft trat, mit einigen Maßnahmen ab Juni 2023 italymagazine.com. Diese Reform überarbeitet die Zivilverfahren, einschließlich derjenigen für gerichtliche Immobilienversteigerungen (Zwangsversteigerungen). Ziel ist es, den Zwangsversteigerungsmarkt zu verschlanken und zu öffnen, indem er stärker in den freien Markt integriert wird italymagazine.com. Ein Aspekt ist die Ermöglichung des direkten Verkaufs von zwangsversteigerten Immobilien außerhalb der traditionellen Auktion unter gerichtlicher Aufsicht italymagazine.com. Außerdem werden die Werbung für gerichtliche Verkäufe verbessert und die Teilnahme von Privatpersonen (einschließlich Ausländern) online erleichtert italymagazine.com italymagazine.com. Warum ist das wichtig? Italien hat einen großen Bestand an notleidenden Krediten und Immobilien, die in langwierigen Zwangsversteigerungsverfahren gebunden sind. Durch deren Freisetzung könnte das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien in den kommenden Jahren steigen italymagazine.com. In Sardinien, wo es zwar Zwangsversteigerungen gibt, diese aber nicht so massiv wie in Großstädten sind, könnten dennoch einige Problemimmobilien (oft alte Wohnungen oder unfertige Häuser) zu Schnäppchenpreisen auf den Markt kommen, was Käufern mehr Auswahl bietet und die Preise möglicherweise leicht dämpft. Die Reform ist noch sehr neu, sodass sich ihre Auswirkungen nach und nach zeigen werden. Insgesamt ist es eine käuferfreundliche Reform, die die Transparenz erhöht und mehr Investoren (auch aus dem Ausland) zur Teilnahme an Gerichtsauktionen anziehen könnte, die zuvor als komplex und nur für Insider zugänglich galten.

Ein weiterer Aspekt der Justizreform ist die Beschleunigung und Digitalisierung des Grundbuchverfahrens, aber das traditionelle Notarsystem bleibt bestehen. Es wird darüber gesprochen, Notaren in Zukunft vollständig digitale Urkunden zu ermöglichen, aber ab 2025 ist eine persönliche oder per Vollmacht erfolgende Unterzeichnung beim Notar weiterhin Standard.

Steuern und Kosten: Beim Kauf in Sardinien gelten die gleichen Steuern wie überall in Italien: Registersteuer, Katastersteuer und Hypothekensteuer. Für Privatpersonen, die eine Zweitwohnung (Nicht-Ansässige oder ohne prima casa-Vorteile) kaufen, beträgt die Registersteuer 9 % des Katasterwerts (der in der Regel unter dem Marktwert liegt), zuzüglich kleinerer fixer Steuern (typischerweise 50 € + 50 €). Wer sich für prima casa (Erstwohnsitz) qualifiziert – also in dieser Gemeinde ansässig wird oder sie zumindest als Hauptwohnsitz deklariert und den Vorteil nicht anderswo genutzt hat – zahlt nur 2 % des Katasterwerts investropa.com. Viele Ausländer nutzen prima casa nicht, es sei denn, sie planen einen Umzug und die Beantragung des Wohnsitzes in Italien; aber EU-Bürger tun dies manchmal, und sogar einige Nicht-EU-Bürger, wenn sie dort leben wollen. Neubauimmobilien vom Bauträger unterliegen der Mehrwertsteuer (statt der Registersteuer) – 10 % MwSt. (oder 4 %, wenn prima casa und die Wohnsitzkriterien erfüllt sind). Luxusimmobilien (Kategorie A/1, A/8) haben 22 % MwSt. Sardinien hat keine zusätzlichen Stempelsteuern über die nationale Norm hinaus. Die jährlichen Grundsteuern (IMU) entfallen für Hauptwohnsitze und fallen für Zweitwohnungen an – typischerweise einige Hundert bis ein paar Tausend Euro, je nach Immobilienwert und Gemeindesatz. Bemerkenswert ist, dass ländliche und historische Immobilien manchmal Steuerermäßigungen oder -befreiungen genießen (z. B. wenn sie als landwirtschaftliche Immobilie registriert sind oder sich in der Restaurierung befinden).

Zu den professionellen Gebühren zählen Notargebühren (etwa 1–2 % des Preises) investropa.com, Maklerprovision (in der Regel 3 % für den Käufer und 3 % für den Verkäufer) investropa.com, sowie Anwaltskosten, falls ein Anwalt beauftragt wird (nicht verpflichtend, aber für ausländische Käufer empfohlen, ca. 1 % des Preises). Insgesamt belaufen sich die Transaktionskosten für ausländische Käufer in der Regel auf etwa 10–15 % des Kaufpreises, wenn Steuern und Gebühren addiert werden investropa.com. Das ist wichtig für die Finanzplanung – wie Investropa anmerkt, ist ein häufiger Fehler, diese Zusatzkosten zu unterschätzen investropa.com investropa.com. Hypothekendarlehen für Ausländer werden von einigen italienischen Banken angeboten, aber viele ausländische Käufer kaufen bar oder finanzieren im Heimatland, da die Abläufe dort oft einfacher sind.

Vermietungsvorschriften: Mit dem Anstieg von Kurzzeitvermietungen hat Italien neue Regeln eingeführt. Wie bereits erwähnt, müssen Gastgeber ab Ende 2024 für jede Kurzzeitvermietungsimmobilie eine CIN (Codice Identificativo Nazionale) beantragen und diese in Inseraten auf ajo.casa angeben. Sardinien verfügt, wie andere Regionen auch, nun über eine Datenbank für Touristenvermietungen. Außerdem besagen die Steuervorschriften, dass, wenn Sie mehr als 4 Immobilien in Italien vermieten, dies als gewerbliche Tätigkeit gilt, die eine SCIA-Gewerbeanmeldung erfordert und einer anderen steuerlichen Behandlung unterliegt; bei Nichteinhaltung drohen Geldstrafen von 2.000–10.000 € lodgecompliance.com. Die Standardsteuer auf Mieteinnahmen für Privatpersonen beträgt pauschal 21 % (Cedolare Secca) auf Wohnraummietverträge, was viele für Ferienvermietungen nutzen. Auf nationaler Ebene wird darüber diskutiert, Städten die Befugnis zu geben, Touristenvermietungen in bestimmten Zonen zu begrenzen, aber ein solches Gesetz wurde noch nicht verabschiedet. Sardinien hat keine inselweiten Obergrenzen eingeführt, obwohl einige beliebte Gemeinden über Beschränkungen nachgedacht haben. So gab es beispielsweise Gerüchte, dass einige Küstenorte möglicherweise neue B&B-Lizenzen begrenzen könnten, um Wohnraum für Einheimische zu erhalten – derzeit liegt der Fokus jedoch eher auf Registrierung und Einhaltung als auf Obergrenzen. Wenn Sie kaufen und vermieten möchten, seien Sie darauf vorbereitet, diese Regeln einzuhalten. Auch die Hausordnungen in einigen Luxuswohnanlagen (insbesondere an der Costa Smeralda) können die Kurzzeituntervermietung einschränken, was Sie bei der Kaufprüfung beachten sollten.

Bau- und Zonengesetze: Sardinien hat einige der strengsten Vorschriften Italiens zur Flächennutzung, insbesondere entlang der Küste, gemäß dem Piano Paesaggistico Regionale (PPR). Das Bauen ist innerhalb eines bestimmten Abstands zur Küstenlinie (in der Regel 300 Meter, in einigen unberührten Gebieten noch weiter) stark eingeschränkt, es sei denn, es befindet sich innerhalb städtischer Grenzen. Diese Regelung, die ursprünglich Mitte der 2000er Jahre eingeführt wurde, hat dafür gesorgt, dass die Küste weitgehend frei von Hochhäusern geblieben ist. Im Jahr 2023 versuchte die Regionalregierung Sardiniens, ein neues „Piano Casa“-Gesetz einzuführen, das einige Entwicklungsregeln lockern sollte – bestimmte Erweiterungen bestehender Gebäude und Entwicklungen in einigen Küstenzonen sollten erlaubt werden, um den Tourismussektor zu fördern regione.sardegna.it ingegneriafiori.com. Dies war umstritten, Umweltgruppen warnten vor einer möglichen „Zementierung“ greenitalia.org. Im Juli 2024 kippte das italienische Verfassungsgericht Teile dieses Regionalgesetzes als verfassungswidrig, da es gegen den Landschaftsschutz verstößt gruppodinterventogiuridicoweb.com. Viele der Lockerungsmaßnahmen wurden daher gestoppt gruppodinterventogiuridicoweb.com. Das Ergebnis ist, dass die Bauvorschriften an der Küste weiterhin sehr streng bleiben – man kann in der Regel keine neuen Gebäude in Strandnähe außerhalb bereits ausgewiesener Zonen errichten, und selbst die Erweiterung bestehender Häuser kann eingeschränkt sein. Für Käufer ist das ein zweischneidiges Schwert: Es bedeutet, dass der landschaftliche Wert und die Exklusivität von Küstenimmobilien erhalten bleiben (gut für den langfristigen Wert), aber es bedeutet auch, dass man beim Kauf von Grundstücken oder renovierungsbedürftigen Objekten in Küsten- oder ländlichen Gebieten vorsichtig sein muss – zulässige Änderungen könnten geringer ausfallen als erwartet. Prüfen Sie immer, ob eine Immobilie landschaftlichen oder kulturellen Einschränkungen (vincoli) unterliegt. Viele Landhäuser befinden sich auf landwirtschaftlichen Flächen, für die andere Regeln gelten (oft ist eine Mindestgrundstücksgröße, z. B. 1 Hektar, erforderlich, um eine Baugenehmigung für den Wiederaufbau einer Ruine zu erhalten, insbesondere innerhalb von 3 km zur Küste) legislazionetecnica.it. Ziehen Sie einen Geometra (Vermessungsingenieur) oder Architekten hinzu, wenn Sie bauen oder umfassend renovieren möchten.

Rechtlicher Schutz und Risiken: Das italienische Rechtssystem bietet dank der Rolle des Notars und des Registrierungssystems einen starken Schutz vor Betrug bei Immobiliengeschäften – wenn die richtigen Schritte befolgt werden, sind Probleme mit dem Eigentumstitel sehr selten. Dennoch sollten Käufer immer sicherstellen, dass etwaige Renovierungen durch Vorbesitzer die erforderlichen Genehmigungen hatten, da illegale Anbauten (abusivismo) historisch gesehen nicht ungewöhnlich sind. Nach italienischem Recht können illegale Bauten unverkäuflich sein oder Abrissverfügungen erhalten, wenn sie nicht legalisiert werden. Daher ist Sorgfaltspflicht (eine technische Inspektion und die Überprüfung der Gemeinderegister) entscheidend. Wer in einer Eigentümergemeinschaft kauft, sollte zudem die gesetzlichen Verpflichtungen zu Hausgeldzahlungen und die in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Regeln kennen. Insgesamt ist das italienische Vertragsrecht gut entwickelt – wer einen Vorvertrag unterschreibt, verliert bei Rücktritt ohne Grund die Anzahlung (Käufer) bzw. muss das Doppelte erstatten (Verkäufer).

Eine weitere für Ausländer günstige regulatorische Änderung: Italien hat die Verfahren zur Erlangung des Codice Fiscale (Steuernummer) vereinfacht – man kann ihn relativ einfach bei einem italienischen Konsulat im Ausland oder in Italien erhalten, was für die Unterzeichnung jeder Urkunde erforderlich ist. Außerdem können seit einigen Jahren englische Übersetzungen der Endurkunden für Nicht-Italienischsprachige beigefügt werden, und einige Notare in Tourismusgebieten sprechen Englisch oder stellen einen Übersetzer.

Transparenz der Abschlusskosten: Gesetzlich müssen alle Beträge (Preis, Anzahlung) transparent in der Urkunde angegeben werden. Es gibt in Italien die Praxis, manchmal einen „Steuerwert“ in Urkunden anzugeben (für die Steuerberechnung), der niedriger als der tatsächliche Preis sein kann, aber der volle Preis erscheint dennoch oder ist den Steuerbehörden bekannt – neue Geldwäschevorschriften sorgen für die Nachverfolgbarkeit der Gelder (in der Regel zahlt man per nicht übertragbarem Scheck oder Banküberweisung an den Eigentümer bei Abschluss). Für ausländische Käufer ist es wichtig, die Devisenbestimmungen einzuhalten – Geldüberweisungen nach Italien per Banküberweisung sind in Ordnung (stellen Sie nur sicher, dass Ihre Hausbank und die italienische Bank alle erforderlichen Meldungen für Beträge über 10.000 € vornehmen, um die Geldwäschevorschriften zu erfüllen).

Zukünftige regulatorische Überlegungen: Künftig sind keine drastischen Einschränkungen für ausländisches Eigentum zu erwarten – Italien ist auf ausländische Investitionen angewiesen und hat in diesem Bereich eine Tradition der Offenheit. Es könnte sogar weitere Anreize geben, um bestimmte Gruppen anzuziehen (Familien, digitale Nomaden – ein Digital Nomad Visa ist seit 2022 in Italien in Arbeit, was es Nicht-EU-Remote-Arbeitern erleichtern könnte, sich z. B. auf Sardinien niederzulassen). Außerdem sollte man auf mögliche EU- oder nationale Gesetzesänderungen zu Kurzzeitvermietungen achten – Städte wie Florenz und Venedig setzen sich für strengere Kontrollen in Touristenzentren ein, was langfristig auch sardische Gemeinden betreffen könnte, falls Probleme auftreten.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sardinien ein freundliches und gut strukturiertes rechtliches Umfeld für Immobilienkäufer bietet, auch für Ausländer. Es gab positive Reformen zur Steigerung der Markteffizienz (Cartabia-Reform) italymagazine.com und laufende Bemühungen, Entwicklung und Naturschutz in Einklang zu bringen. Käufer sollten sich gut informieren (oder Fachleute beauftragen), um Steuervorteile zu nutzen, Mietregeln einzuhalten und Immobilien mit rechtlichen Mängeln zu vermeiden. So kann man mit Vertrauen Eigentum auf Sardinien erwerben und genießt starke Eigentumsrechte und den Schutz des italienischen Rechts.

Quellen: Die obigen Informationen wurden aus offiziellen Daten und renommierten Quellen zusammengefasst, darunter Marktberichte von Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it, regionale Nachrichten (L’Unione Sarda, ANSA) für Tourismus- und Ausländerstatistiken unionesarda.it ansa.it, Analysen von Savills und Nomisma zu Luxus- und nationalen Trends savills.ca agenziaentrate.gov.it, sowie der Investropa Research Digest für Prognosen und Nischentrends investropa.com investropa.com. Diese Quellen bilden die Grundlage für das Verständnis des sardischen Immobilienmarktes 2025 und die Erwartungen für die Zukunft.