Immobilienmarkt San Jose 2025: Trends, Prognosen & Technologiegesteuerte Veränderungen

Der Immobilienmarkt von San Jose im Jahr 2025 bleibt robust, aber komplex, geprägt von den wirtschaftlichen Schwankungen des Silicon Valley, hoher Wohnungsnachfrage und neuen Trends nach der Pandemie. Als einer der teuersten Märkte des Landes verzeichnet San Jose ein moderates Wachstum der Immobilienpreise, ein geringes Angebot (trotz leichter Verbesserungen) und einen intensiven Wettbewerb sowohl für Käufer als auch für Mieter. Im Folgenden analysieren wir die wichtigsten Sektoren – von Wohnimmobilien und Mietwohnungen bis hin zu Gewerbeflächen – und was Experten für die kommenden Jahre prognostizieren.

Wichtige Marktdaten 2025 (San Jose):

• Median-Immobilienpreis: ~1,5 Millionen $ (Mitte 2025), etwa 5 % mehr als im Vorjahr redfin.com. Immobilien werden im Durchschnitt in ~20 Tagen verkauft, oft mit mehreren Angeboten.
• Median-Monatsmiete: ~2.927 $ im Juli 2025, etwa 2–3 % mehr als im Vorjahr apartmentlist.com. Ein-Zimmer-Wohnungen kosten durchschnittlich 3.265 $/Monat apartmentlist.com.
• Wohnungsangebot: Angebot um ~20 % gestiegen gegenüber Anfang 2024 apartmentlist.com sfgate.com, aber es bleibt ein Verkäufermarkt mit begrenzten Angeboten.
• Bezahlbarkeit: Extrem niedrig. Ein Haushalt mit mittlerem Einkommen bräuchte eine >250.000 $ Gehaltserhöhung, um sich ein Haus zum Medianpreis in San Jose leisten zu können zillow.mediaroom.com.
• Wirtschaft: Die Arbeitslosenquote im Santa Clara County liegt bei ~3,9 % (Q2 2025) kidder.com. Die Hypothekenzinsen liegen bei etwa 6,5–6,8 % sfgate.com, deutlich über den Tiefstständen der Pandemie, was zu einem „Lock-in-Effekt“ führt, bei dem Hausbesitzer bleiben, um ihre niedrigen Zinsen zu behalten.

Trends bei Wohnimmobilien 2025

Der Wohnungsmarkt in San Jose bleibt auch 2025 äußerst wettbewerbsintensiv. Der mittlere Verkaufspreis für Häuser liegt bei etwa 1,5 Millionen US-Dollar, was 238 % über dem US-Durchschnitt liegt redfin.com. Die Preise sind im Vergleich zum Vorjahr um etwa 3–5 % gestiegen, ein moderater Anstieg im Vergleich zu den zweistelligen Sprüngen während des Pandemie-Booms. Dieses Wachstum zeigt Anzeichen einer Abschwächung aufgrund höherer Zinsen und einer leicht verbesserten Angebotslage. Laut dem leitenden Ökonom von Zillow sorgt das steigende Angebot dafür, dass die Immobilienpreise unter Kontrolle bleiben; tatsächlich werden die Immobilienwerte im Großraum San Jose für 2025 voraussichtlich nahezu unverändert bleiben (−0,2 %) sfgate.com. Dennoch übersteigt die Nachfrage das Angebot, sodass der Markt insgesamt zugunsten der Verkäufer ist.

Bestand und Verkäufe: Die Anzahl der auf dem Markt befindlichen Häuser ist leicht gestiegen. Branchenbeobachter berichten, dass San Joses Anfangsbestand 2025 etwa 20 % höher war als 2024 sfgate.com, was zum Teil daran liegt, dass mehr Eigentümer ihre Häuser anbieten und neue Bauprojekte langsam auf den Markt kommen. Dennoch bleibt das Angebot historisch knapp – viele Eigentümer sind zögerlich zu verkaufen und ihre extrem niedrigen Hypothekenzinsen aufzugeben (der „Lock-in“-Effekt), was den Umsatz begrenzt. Trotz mehr Angeboten ist die Zahl der abgeschlossenen Verkäufe tatsächlich gestiegen (im Jahresvergleich um 8–31 % in der gesamten Region) und soll 2025 um weitere ~15 % steigen sfgate.com, was darauf hindeutet, dass die Nachfrage der Käufer die verfügbaren Häuser schnell aufnimmt. Häuser verkaufen sich weiterhin schnell – etwa 20 Tage auf dem Markt im Median, verglichen mit 15 Tagen im Vorjahr redfin.com redfin.com. Ein durchschnittliches Angebot erhält 3–4 Gebote in San Jose und wird in begehrten Vierteln oft über dem Angebotspreis verkauft.

Preise und Wettbewerb: Die Immobilienpreise in San Jose scheinen sich auf hohem Niveau eingependelt zu haben. Mitte 2025 liegt der mittlere Verkaufspreis bei etwa 1,5 Mio. $ (ca. 5 % Anstieg im Jahresvergleich) redfin.com und hat sich damit von einem leichten Rückgang im Jahr 2023 erholt. Der Wettbewerb unter Käufern bleibt laut Redfins Index „etwas wettbewerbsintensiv“, wobei viele Häuser weiterhin 2–6 % über dem Listenpreis in Bietergefechten erzielen redfin.com. Das Luxussegment ist besonders stark – hochwertige Immobilien verzeichnen mehrere Angebote und eine anhaltende Wertsteigerung, trotz allgemeiner Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit sfgate.com. Makler berichten, dass Einstiegshäuser (im Bereich von etwa 1 Mio. $) heftige Bietergefechte sowohl von Erstkäufern als auch von Investoren anziehen und oft deutlich über dem Listenpreis verkauft werden; Barangebote sind keine Seltenheit sanjosespotlight.com.

Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit: San Jose rangiert konstant als einer von Amerikas am wenigsten erschwinglichen Wohnungsmärkten. Stagnierende Löhne im Vergleich zu den Immobilienwerten haben den Traum vom Eigenheim für viele Bewohner unerreichbar gemacht. Eine Analyse von Zillow verdeutlicht die Lücke: Selbst mit einer hohen Anzahlung von 330.000 $ (20 %) bräuchte eine Durchschnittsfamilie in San Jose eine Gehaltserhöhung von über 250.000 $, um sich ein Haus zum mittleren Preis leisten zu können zillow.mediaroom.com. Schätzungen zufolge können nur etwa 28 % der Haushalte in der gesamten Bay Area sich das mittlere Haus leisten (und ein noch geringerer Anteil in San Jose selbst). Hohe Hypothekenzinsen – etwa 6–7 % für 30-jährige Kredite – verschärfen das Problem, da sie die monatlichen Raten um Hunderte oder Tausende erhöhen. Diese Erschwinglichkeitsprobleme haben die Nachfrage einiger Käufer abgekühlt und viele potenzielle Käufer auf den Mietmarkt umgelenkt zillow.mediaroom.com.

Marktausblick: Es wird erwartet, dass die Preise kurzfristig stabil bleiben oder leicht steigen. Die California Association of Realtors (C.A.R.) prognostiziert einen Anstieg der Immobilienpreise in Kalifornien um +4,6 % im Jahr 2025 nach einem Wachstum von etwa 6,8 % im Jahr 2024 sanjosespotlight.com – ein nachhaltigeres Tempo. Die Wertsteigerung in San Jose könnte etwas unter dem Landesdurchschnitt liegen, da die Preise bereits sehr hoch sind und die Stadt empfindlich auf Schwankungen der Tech-Wirtschaft reagiert. Jeder Rückgang der Hypothekenzinsen könnte aufgestaute Nachfrage freisetzen: Lokale Makler sagen voraus, dass, wenn die Zinsen in den niedrigen 6%- oder 5%-Bereich fallen, der Markt mit Aktivität „aufleuchten“ wird, da mehr Verkäufer und Käufer einsteigen sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Vorerst sind moderate Preissteigerungen zu erwarten und eine etwas bessere Auswahl für Käufer, aber nichts, was die Erschwinglichkeit dramatisch verbessert. Der grundlegende Wohnungsmangel in San Jose und der starke Arbeitsmarkt sorgen weiterhin für einen langfristigen Aufwärtsdruck auf die Immobilienwerte.

Entwicklungen am Mietmarkt

San Joses Mietmarkt im Jahr 2025 ist extrem teuer, aber im Wachstum relativ stabil. Die Medianmiete (alle Wohnungstypen) der Stadt liegt bei etwa 2.900 $ pro Monat apartmentlist.com – über 100 % höher als der US-Median und spiegelt den Wohlstand der Region und den Wohnungsmangel wider. Die Mieten sind weiter leicht gestiegen: Die Medianmiete stieg im Jahresvergleich um etwa 2–3 % Mitte 2025 apartmentlist.com. Zum Vergleich: In vielen großen US-Städten blieben die Mieten im vergangenen Jahr stabil oder gingen zurück, dank eines Booms beim Bau neuer Wohnungen im ganzen Land. Im Bay Area-Raum übertraf das Mietwachstum in San Jose (~2,8 % YoY) das von San Francisco (nahezu 0 %) sfgate.com, auch wenn beide weit von den zweistelligen Mietsteigerungen der Vergangenheit entfernt sind.

Hohe Mieten und Nachfrage: Die durchschnittlichen Mieten nach Schlafzimmeranzahl verdeutlichen, wie unerschwinglich San Jose für Mieter ist. Im Juli 2025 liegt der Durchschnittspreis für eine 1-Zimmer-Wohnung bei etwa 2.934 $ (fast 67 % über dem US-Durchschnitt) und 2-Zimmer-Wohnungen bei rund 3.506 $ apartmentlist.com apartmentlist.com. Trendige zentrale Stadtteile verlangen noch mehr – z. B. liegen die Mieten für 1-Zimmer-Wohnungen in Downtown San Jose in Luxusgebäuden oft über 5.000 $/Monat apartmentlist.com. Solche Preise bedeuten, dass ein Mieter ein Jahreseinkommen deutlich im sechsstelligen Bereich benötigt, um die gängige „30 %-Regel“ (30 % des Einkommens für Miete) einzuhalten. Wenig überraschend ist daher ein großer Anteil der lokalen Mieter Doppelverdiener im Tech-Bereich oder Familien, die sich Wohnraum teilen. Insgesamt mieten etwa 44 % der Haushalte in San Jose statt zu besitzen point2homes.com, und viele von ihnen müssen ihr Budget dafür stark ausreizen (der Lebenshaltungskostenindex der Metropolregion liegt bei ~231, nur San Francisco ist in den USA teurer apartmentlist.com).

Trotz extrem hoher Mieten bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen robust. Die Mietwohnungs-Leerstandsquote liegt in San Jose nur bei etwa 4–5 % point2homes.com, was bedeutet, dass die meisten Wohnungen belegt sind. (Zum Vergleich: Eine Leerstandsquote von 5 % gilt als ausgeglichener Markt – San Jose bewegt sich genau an dieser Grenze.) Mieter zeigen eine gewisse Preissensibilität – der unaufhaltsame Anstieg der Mieten kühlte sich 2020–2022 ab, und es gab in diesen Jahren Zugeständnisse oder leichte Rückgänge. Doch die Rückkehr von Büros, Universitäten und der Zuzug von Arbeitskräften in den Jahren 2023–2024 haben den Mietmarkt wieder wachsen lassen. Viele Haushalte, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können, haben keine andere Wahl, als weiter zu mieten, was die Nachfrage stützt.

Neues Angebot und Leerstand: Ein bemerkenswerter Faktor, der das Mietwachstum bremst, ist ein Bauboom von Apartments im Sun Belt der USA (Städte wie Austin und Raleigh), der landesweit zu einem Überangebot an Wohnungen geführt hat sfgate.com. Während im Bay Area bei weitem nicht genug Wohnungen gebaut wurden, um den Mangel zu beheben, wurden in San Jose einige neue Apartments hinzugefügt und es wurde ein Anstieg des Mietwohnungsangebots um ca. 20 % in bestimmten Vororten verzeichnet apartmentlist.com. Dieser moderate Angebotszuwachs wirkt als Entlastungsventil für die Mieten. Es wird jedoch erwartet, dass der Wohnungsbau im Mehrfamilienbereich im Bay Area nach 2025 zurückgeht, da Projekte fertiggestellt werden und weniger neue beginnen sfgate.com. Die Analysten von Zillow prognostizieren, dass sich bis Ende 2025 der Mietmarkt wieder verknappen wird – die jüngste Welle neuer Wohnungen wird „abebben“, was bedeutet, dass es mehr Konkurrenz pro leerstehender Einheit geben wird sfgate.com. In San Jose, wo traditionell zu wenig gebaut wird, kann selbst ein kleiner Rückgang des Leerstands zu Mieterhöhungen führen.

Ausblick für Mieter: Die Mieterhöhungen in den nächsten Jahren werden voraussichtlich im niedrigen einstelligen Bereich pro Jahr bleiben (sofern es keinen wirtschaftlichen Abschwung gibt). Experten erwarten weiterhin ein niedriges, stetiges Mietwachstum im Bay Area – vermutlich in der Größenordnung von 2–4 % pro Jahr sfgate.com. Das sind gute Nachrichten für Mieter im Vergleich zu den zweistelligen Anstiegen des letzten Jahrzehnts, aber es wird auch nicht mit einem deutlichen Rückgang der Mieten gerechnet. Politische Änderungen stehen bevor: Die Wähler in Kalifornien könnten 2024 über Proposition 33 abstimmen, eine Initiative zur Ausweitung der Mietkontrolle (nachdem zwei frühere Versuche gescheitert sind) sfgate.com. Sollte sie angenommen werden, könnten Städte wie San Jose strengere Mietobergrenzen für neuere Gebäude einführen, was das Tempo der Mieterhöhungen begrenzen könnte. San Jose hat bereits eine lokale Mietkontrolle für ältere Apartments (jährliche Erhöhungen auf etwa 5–8 % begrenzt), und eine Ausweitung könnte Mieter weiter schützen – oder, so Kritiker, den Neubau hemmen. Unterdessen steigt die Nachfrage nach Einfamilienhaus-Mietobjekten, da Familien mehr Platz suchen; diese Häuser werden jetzt für ~41 % mehr als vor fünf Jahren vermietet (ein Wachstum, das die Apartments übertrifft) zillow.mediaroom.com. Insgesamt bleibt der Mietmarkt wettbewerbsintensiv – Mieter sollten sorgfältig kalkulieren und damit rechnen, einen großen Teil ihres Einkommens für Wohnen im Silicon Valley auszugeben.

Ausblick für Gewerbeimmobilien

San Joses Gewerbeimmobiliensektor ist im Jahr 2025 eine Geschichte der Gegensätze. Der Büromarkt kämpft mit hohen Leerständen und dem Paradigmenwechsel hin zur Heimarbeit, während Industrie- und Lagerflächen nahezu voll ausgelastet sind, was auf die logistischen Anforderungen der Bay Area zurückzuführen ist. Einzelhandelsimmobilien schlagen sich relativ gut, gestützt durch wohlhabende Verbraucher und eine teilweise Rückkehr ins Büro, die in einigen Gegenden die Besucherzahlen wieder steigen lässt. Hier eine Aufschlüsselung nach Sektor:

Büromarkt: Hohe Leerstände und eine langsame Erholung

Büroflächen in San Jose (und im gesamten Silicon Valley) sind 2025 reichlich vorhanden und untergenutzt. Die Leerstandsquote für Büros stieg 2024 auf über 20 %, verglichen mit nur 8,6 % vor der Pandemie patch.com. Im dritten Quartal 2024 standen 21,8 % der Büroflächen leer in den Bezirken Santa Clara und San Mateo (zu denen San Jose gehört), mehr als doppelt so viel wie vor COVID patch.com. Dieser Überschuss wurde durch Remote-Arbeit und hybride Arbeitsmodelle verursacht – die Mitarbeiter kommen nur selten oder gar nicht ins Büro. Die Metropolregion San Jose hatte Ende 2024 nur eine Rückkehrquote ins Büro von 40,7 %, eine der niedrigsten landesweit patch.com. Unternehmen haben ihre Flächen entsprechend verkleinert und große Flächen leer oder als Untermiete auf dem Markt gelassen.

Allerdings zeigen sich 2025 erste Anzeichen einer Stabilisierung. Einige Indikatoren: Die Leerstandsquote für Büros im Silicon Valley sank bis Q2 2025 leicht auf ~17,4 % (mit einer Gesamtverfügbarkeit von ~18,2 %) kidder.com. Die Vermietungsaktivität hat in der ersten Jahreshälfte 2025 zugenommen – bemerkenswerte Abschlüsse umfassen Tech-Unternehmen wie Zscaler, das über 300.000 Quadratfuß in Santa Clara untervermietet hat kidder.com. Vermieter machen Zugeständnisse und bieten Anreize, um Flächen zu füllen, und die Angebotsmieten haben sich stabilisiert (etwa 4,07 $ pro Quadratfuß monatlich, 0,2 % niedriger als vor einem Jahr) kidder.com. Verkäufe von Bürogebäuden erfolgen mit hohen Abschlägen, was Investoren auf der Suche nach Schnäppchen anzieht – der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratfuß (360 $) liegt deutlich unter dem 5-Jahres-Durchschnitt und spiegelt notleidende Werte wider kidder.com.

„Flight to quality“ ist das Mantra: Mieter konsolidieren sich in hochwertigere, mit Annehmlichkeiten ausgestattete Gebäude, um Arbeitnehmer ins Büro zu locken, während ältere oder weniger ideal gelegene Büros zu kämpfen haben. Zum Beispiel hat Google – nach massiven Entlassungen und Kostensenkungen – einen großen Teil seines Redwood City Campus zur Vermietung angeboten und den Bau zukünftiger Büros pausiert kidder.com. Neue Entwicklungen sind weitgehend zum Stillstand gekommen, obwohl ein Paradox bleibt: etwa 9 Millionen Quadratfuß Gewerbefläche wurden 2024 gebaut, ein Höchststand nach der Pandemie, obwohl die Leerstandsquote Rekorde erreichte patch.com. Dazu gehören spezialisierte F&E-Einrichtungen und eigengenutzte Projekte, die nicht als vermietete Flächen erscheinen. Experten nennen es ein „Paradoxon von 2024“ – eine wachsende Wirtschaft, aber weniger Bedarf an Büroflächen patch.com.

Mit Blick auf die Zukunft erwarten die meisten Analysten, dass der Büromarkt bis 2025 schwach bleibt. Unternehmen untervermieten eher, als dass sie expandieren, und fast 1 Billion US-Dollar an Gewerbeimmobilienschulden werden 2025 fällig kidder.com – was das Risiko von Zahlungsausfällen erhöht, insbesondere bei Büroimmobilien mit sinkendem Wert. Positiv ist, dass San Jose das schlimmste Szenario wie in San Francisco vermieden hat (wo mehrere Hochhäuser in der Innenstadt zwangsversteigert wurden). Weniger Vermieter in San Jose sind bisher in Verzug geraten patch.com, teilweise weil die lokalen Büros weiter verteilt sind (z. B. viele niedriggeschossige Tech-Campus) und nicht so sehr von einem dichten Innenstadtbereich abhängen. Prognostiker glauben, dass sich eine „neue Normalität“ erst in ein oder zwei Jahren herausbilden wird patch.com. Wie ein lokaler Berater sagte, ist das Ziel, „Stück für Stück [zu] arbeiten und die Leerstandsquote unter 20 % zu bringen“, um ein besser handhabbares Niveau zu erreichen patch.com. Wenn der Technologiesektor wieder anzieht oder Unternehmen mehr Präsenzarbeit vorschreiben, könnte sich die Erholung beschleunigen – aber vorerst ist mit erhöhten Büro-Leerständen und vielen Flächenoptionen für Mieter in San Jose zu rechnen.

Industrie und Lager: Starke Nachfrage, knappes Angebot

Im krassen Gegensatz zu Büros bleibt Industrieimmobilien im Raum San Jose sehr gefragt. Die Leerstandsquote für Industrie- und Lagerflächen ist extrem niedrig – etwa 4 % bis 6 % in 2024/2025 patch.com cbre.com. Im 2. Quartal 2025 lag der gesamte Leerstand von Industrieflächen im Silicon Valley bei etwa 5,8 % cushmanwakefield.com, was auf einen sehr engen Markt hinweist (insbesondere, da dies auch einige Neubauten einschließt). Die Nachfrage nach Logistik-, Produktions- und Laborflächen wird durch E-Commerce, Halbleiter- und Hardwareunternehmen sowie Biotech-Firmen angetrieben, die Einrichtungen benötigen, in denen die Arbeit vor Ort erledigt werden muss.

F&E-Labore und spezialisierte Einrichtungen verzeichnen etwas höhere Leerstände (~11 % Ende 2024 bei F&E-Laboren) patch.com, was jedoch teilweise auf neue Flächen zurückzuführen ist, die auf den Markt kommen. In Sektoren wie Biotechnologie und fortschrittliche Fertigung bleibt die Auslastung robust – diese Unternehmen können nicht vollständig remote arbeiten. Der Bericht des Joint Venture Silicon Valley stellte fest, dass die Nachfrage nach Labor- und Industrieflächen auch 2024 weiter wuchs, trotz des Überangebots an Büroflächen patch.com. Die Mieten für Industrieimmobilien sind stabil oder steigen moderat, da das Angebot durch Flächenknappheit in der Bay Area begrenzt ist. Entwickler haben 2024 einige Industrieflächen hinzugefügt, und etwa 2–3 Millionen Quadratfuß moderne Logistikflächen sind im Bau rund um San Jose, oft maßgeschneidert für bestimmte Nutzer.

Ausblick: Es wird erwartet, dass der Industriesektor stark bleibt. Selbst wenn die Wirtschaft eine Schwächephase durchläuft, sind die Leerstände so niedrig, dass ein leichter Anstieg den Markt nicht ins Überangebot kippen würde. E-Commerce, Rechenzentren und Elektrofahrzeug-Industrien expandieren im Silicon Valley und werden weiterhin Flächen absorbieren. Tatsächlich beinhaltet eines der neu genehmigten Innenstadtprojekte in San Jose ein elfstöckiges Rechenzentrum neben Wohnraum (ein einzigartiges Mixed-Use-Konzept) localnewsmatters.org. Investoren bleiben bei Industrieimmobilien wegen ihres stabilen Cashflows optimistisch. Ein Vorbehalt: Widerstand aus der Bevölkerung gegen neue Lagerhäuser (wegen Verkehr oder Umweltbedenken) kann Genehmigungen verzögern. Aber mit CEQA-Reformen (siehe unten) und dem infrastrukturellen Bedarf der Region wird die Entwicklung von Industrieflächen voraussichtlich beschleunigt. Es ist zu erwarten, dass die Leerstände bei Industrieflächen im niedrigen einstelligen Bereich bleiben und das Mietwachstum jährlich im mittleren einstelligen Prozentbereich liegt.

Einzelhandelssektor: Resiliente Einkaufsstraßen und sich verändernde Muster

Einzelhandelsimmobilien in San Jose haben sich nach der Pandemie überraschend widerstandsfähig gezeigt. Dank der hohen Einkommen in der Region und aufgestauter Konsumausgaben haben sich die meisten Einkaufszentren und Ladenlokale erholt, selbst wenn sich durch Remote-Arbeit einige Gewohnheiten verändert haben. Die Leerstandsquote im Einzelhandel erreichte Anfang 2025 mit etwa 4,7 % den niedrigsten Stand seit sechs Jahren im Silicon Valley assets.cushmanwakefield.com. Zu Beginn des Jahres 2025 lagen die Leerstandsquoten im Einzelhandel in den meisten Teilmärkten unter 4 % – im Grunde eine Vollauslastung – insbesondere in florierenden Gegenden wie Santana Row/Valley Fair, Palo Alto und Cupertino marcusmillichap.com. Die einzige Gegend mit erhöhter Leerstandsquote im Einzelhandel (etwa 5 %) befindet sich in Teilen von South San Jose marcusmillichap.com, was vermutlich auf einige ältere, schwächelnde Zentren oder Schließungen von Großmärkten dort zurückzuführen ist.

Mehrere Faktoren haben den Einzelhandelsimmobilienmarkt „gestützt“: Technikgehälter und Wohlstand bedeuten, dass die Haushalte vor Ort über die Kaufkraft verfügen, um Restaurants, Boutiquen und Dienstleistungen zu unterstützen. Selbst während längerer Phasen von Homeoffice kauften einkommensstarke Einwohner weiterhin lokal ein, und viele Einzelhandelsunternehmen passten sich an (boten Lieferung, Abholung am Straßenrand usw. an). Jetzt, da mehr Beschäftigte teilweise ins Büro zurückkehren, verzeichnen Restaurants in der Innenstadt und in Geschäftsvierteln wieder mehr Laufkundschaft. Der Einzelhandel in Vororten, der von Supermärkten und wichtigen Dienstleistungen getragen wird, blieb durchgehend stark. Außerdem bedeutete das autoorientierte Layout von San Jose, dass viele Einzelhandelszentren große Flächen und Parkplätze haben, was während COVID eine leichtere Einhaltung von Abstandsregeln oder Abholservices ermöglichte.

Bis Ende 2024 zog die Aktivität bei Einzelhandelsvermietungen wieder an, parallel zum kleinen Anstieg der Büroauslastung marcusmillichap.com. Gewerbliche Makler berichten, dass San Jose der stärkste Einzelhandelsmarkt im Bay Area ist und „immer stärker wird.“ marcusmillichap.com Hohe Haushaltseinkommen hielten die Einzelhandelsausgaben auch dann aufrecht, als die Büros leer standen, und nun sorgt jeder Anstieg bei Büroangestellten oder der Bevölkerung für zusätzliche Nachfrage marcusmillichap.com. Bemerkenswert ist, dass mehrere neue Einzelhändler expandieren: Costco und ein großer asiatischer Supermarkt (T&T) ziehen 2025 an Standorte in San Jose marcusmillichap.com. Von diesen neuen Akteuren wird erwartet, dass sie die im letzten Jahr leicht negative Nettoabsorption ins Positive drehen. Im Wesentlichen wird leerstehende Einzelhandelsfläche schnell wieder belegt durch neue Geschäfte und Restaurants.

Die Mieten für Einzelhandelsflächen sind relativ stabil geblieben, wobei Top-Lagen Spitzenpreise erzielen (z. B. hohe 30 US-Dollar pro Quadratfuß jährlich, Triple-Netto assets.cushmanwakefield.com). Vermieter sind optimistisch, aber realistisch – sie wissen, dass E-Commerce weiterhin eine Bedrohung darstellt, daher werden erlebnisorientierte und gastronomische Mieter bevorzugt, um Laufkundschaft zu generieren. Der Trend zur Rückkehr ins Büro (auch wenn nur teilweise) ist ein Gewinn für Einzelhändler in der Innenstadt. Umgekehrt könnte bei anhaltender Verbreitung von Remote-Arbeit ein Teil des Einzelhandels in der Innenstadt umgenutzt werden oder Gegenwind bekommen, aber bislang hat das Zentrum von San Jose nicht den flächendeckenden Einzelhandelszusammenbruch erlebt wie die Innenstadt von San Francisco.

Ausblick: Die Leerstände im Einzelhandel sollten niedrig bleiben (<5%) und könnten sich sogar weiter verringern, wenn die lokale Wirtschaft stark bleibt. Das größte Risiko ist ein wirtschaftlicher Abschwung – die Konsumausgaben würden bei steigender Arbeitslosigkeit zurückgehen. Für den Moment ist der Einzelhandelsausblick für San Jose vorsichtig positiv: wohlhabende Konsumenten, wachsende Wohnbevölkerungsdichte (durch neue gemischt genutzte Entwicklungen) und eine verbesserte Büronutzung deuten alle auf eine anhaltende Nachfrage nach Geschäften und Restaurants hin. Die Strategie der Stadt mit urbanen Dörfern und begehbaren Zentren wird weiterhin Chancen für Einzelhandelsentwicklungen schaffen. Zusammengefasst: Unter den gewerblichen Anlageklassen schneidet der Einzelhandel besser ab als Büros und liegt etwa gleichauf mit dem Industriesektor im Markt San Joses 2025.

Immobilien-Investitionstrends

Immobilieninvestoren, die San Jose ins Auge fassen, stehen vor einer hochpreisigen, aber potenziell lukrativen Gleichung. Die extrem hohen Immobilienwerte in der Region bedeuten, dass die Mietrenditen (Cap Rates) relativ niedrig sind, aber die Aussichten auf langfristige Wertsteigerung und Mietwachstum bleiben stark. Im Jahr 2025 wurde die Investitionstätigkeit durch Zinssätze und wirtschaftliche Unsicherheit etwas gebremst, aber es gibt klare Trends und Chancen:

• Wohnimmobilien-Investitionen: Der Kauf von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen zur Vermietung ist angesichts der Einstiegspreise von über 1 Mio. $ eine Herausforderung, aber diejenigen, die es sich leisten können, verzeichnen eine konstante Mietnachfrage. Da viele Familien nicht kaufen können, sind Einfamilienhausvermietungen sehr gefragt (wie das schnelle Mietwachstum in diesem Segment zeigt zillow.mediaroom.com). Stadtteile mit guten Schulen (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) oder geplanten Verbesserungen im öffentlichen Nahverkehr (z. B. rund um die zukünftigen BART-Stationen in North San Jose) sind für Investoren besonders attraktiv, da sie stabile oder steigende Mieten versprechen. Einige Investoren nutzen auch Kaliforniens ADU-Gesetze – sie fügen Einliegerwohnungen zu Einfamilienhäusern hinzu, um Einkommensströme wie bei einem Doppel- oder Dreifamilienhaus zu schaffen. Cap Rates für Wohnimmobilien zur Vermietung in San Jose liegen oft im niedrigen Bereich von 3 %–4 %, was knapp ist, aber viele Investoren setzen auf Wertsteigerung und das technologiegetriebene Bevölkerungswachstum für ihre Rendite.
• „Heiße“ Stadtteile: San Joses vielfältige Bezirke bieten unterschiedliche Möglichkeiten. Downtown San Jose gilt als langfristige Wette – mit dem vorgeschlagenen (nun pausierten) Google-Campus und anderen öffentlichen Investitionen haben Investoren in Innenstadtgrundstücke und ältere Gebäude investiert, um sie zu entwickeln oder auf einen Aufschwung zu warten. Gegenden wie Japantown und Willow Glen behalten ihren Wert dank ihres einzigartigen kulturellen Flairs und Charmes und ziehen sowohl Eigenheimbesitzer als auch Flipper an, die historische Häuser renovieren. Was aufkommendes Potenzial betrifft, verweisen lokale Experten oft auf Orte wie Berryessa/North San Jose (wo die BART-Erweiterung im Gange ist) und Alum Rock/East Foothills (wo die Preise im Vergleich zum Rest der Stadt niedriger sind, was auf Wachstumspotenzial hindeutet). Laut einer Investitionsanalyse sind aufstrebende Viertel wie Communications Hill, North San Jose und Teile von East San Jose für Wachstum prädestiniert, da die Stadt dort Entwicklung fördert blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Investoren blicken zunehmend über die traditionellen gehobenen Postleitzahlen hinaus und suchen in diesen „unterbewerteten“ Gegenden nach besseren Anfangsrenditen.
• Gewerbliche Investitionen: Angesichts der Schwäche im Bürobereich suchen clevere Investoren nach Schnäppchen. Wie bereits erwähnt, wurden Bürogebäude mit hohen Abschlägen verkauft – einige Eigennutzer (Unternehmen, die ihre eigenen Gebäude kaufen) und Private-Equity-Fonds haben Büroimmobilien zu Preisen erworben, die 30–50 % unter dem Höchststand liegen. Diese Strategie setzt auf einen Erholungshorizont von 5–10 Jahren für die Büronachfrage. Währenddessen bleiben Industrieimmobilien ein Favorit institutioneller Investoren; der Wettbewerb ist hart um jede Logistikimmobilie, die auf den Markt kommt, und die Anfangsrenditen im Industriesektor liegen bei etwa 4 %, was auf die Zuverlässigkeit der Mieter zurückzuführen ist. Einzelhandelszentren in guten Lagen (insbesondere Supermarkt-angebundene Zentren oder solche in wohlhabenden Vierteln) werden ebenfalls aktiv gehandelt, da sie sich während COVID als widerstandsfähig erwiesen haben. Insgesamt ist das Investitionsvolumen für Gewerbeimmobilien im Bay Area im Jahr 2025 niedriger als vor der Pandemie, aber San Jose erhält einen guten Anteil an den aktuellen Aktivitäten, da Investoren vom angeschlagenen Markt in San Francisco auf die relativ stabile Perspektive des South Bay umschwenken.
• Renditen und Risiken: Investoren in San Jose sehen sich mit höheren Finanzierungskosten konfrontiert – die Zinssätze für Hypotheken oder Gewerbekredite liegen bei etwa 6–7 %, was die Rendite der Immobilie übersteigen kann und zu negativer Hebelwirkung führt. Das hat spekulative Investoren und „Flipper“ im Vergleich zu vor einigen Jahren ausgedünnt. Die Verbleibenden sind meist langfristige Eigentümer mit Eigenkapital (die weniger zinssensibel sind) oder 1031-Exchange-Käufer, die Gewinne aus Verkäufen anderswo reinvestieren. Viele kalkulieren, dass San Joses technologiegetriebene Wirtschaft die Immobilienwerte langfristig steigen lassen wird. Tatsächlich stellen erfahrene lokale Investoren fest, dass Immobilien in Silicon Valley im Wertzuwachs einen Großteil des Landes übertroffen haben, und sie erwarten, dass dies so bleibt sanjosespotlight.com. Es besteht immer das Risiko eines Abschwungs im Technologiesektor oder politischer Änderungen (wie strengere Mietkontrollen oder neue Steuern für Investoren), die die Renditen schmälern könnten. Aber Stand 2025 gilt die Investition in Immobilien in San Jose weiterhin als solide Option – es ist eine Wette auf eine der robustesten Regionalwirtschaften der Welt.

Zusammenfassend zeigen die Investmenttrends eine Flucht in Qualität und Chancen: Kapital fließt in Bereiche und Immobilientypen mit der besten Mischung aus aktuellem Einkommen und zukünftigem Potenzial (sei es eine neue Mietwohnanlage im Vorort oder ein umgenutzter Büro-/F&E-Campus). „Heiße“ Stadtteile für Investoren stimmen oft mit den Bereichen überein, in denen städtische Entwicklungsbemühungen konzentriert sind oder wo die Erschwinglichkeit im Vergleich zum restlichen Silicon Valley Wachstumspotenzial vermuten lässt. Auch wenn die Renditen nicht so hoch sind wie in günstigeren Sun-Belt-Märkten, bietet San Jose etwas, das viele Städte nicht haben: relative Stabilität und nachgewiesenes langfristiges Wachstum, was es zu einem wichtigen Ziel für Immobilienkapital in Kalifornien macht.

Entwicklung und Baupipeline

Die Immobilienentwicklung in San Jose steht 2025 an einem Wendepunkt. Die Stadt hat ehrgeizige Pläne für neuen Wohnraum und gemischt genutzte Quartiere, aber wirtschaftliche Herausforderungen haben das Bautempo im vergangenen Jahr verlangsamt. Dennoch werden mehrere bedeutende Projekte vorangetrieben, und politische Veränderungen zielen darauf ab, eine schnellere Entwicklung zu ermöglichen in naher Zukunft.

Wohnungsentwicklung: San Jose steht wie alle Städte Kaliforniens unter Druck, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen (mit staatlichen Vorgaben für Zehntausende von Einheiten bis 2030). Genehmigte Projekte sind bereits geplant, aber der Baubeginn hat sich verzögert. Tatsächlich gab es in San Jose im Jahr 2024 keinen einzigen Baubeginn für Mehrfamilienhäuser – kein einziges neues Wohn- oder Eigentumswohnungsgebäude wurde in diesem Jahr begonnen localnewsmatters.org. Diese erstaunliche Statistik zeigt, wie steigende Baukosten, Arbeitskräftemangel und hohe Zinsen viele Projekte unrentabel machten. Obwohl das Planungsamt der Stadt viele Einheiten genehmigt hat, landen sie oft „in der Schublade“ und warten auf eine Finanzierung localnewsmatters.org.

Um dem entgegenzuwirken, starteten die Stadtverantwortlichen Ende 2023 das Innovative Project Pathway Program localnewsmatters.org. Dieses Programm bietet Anreize für Entwickler mit Projekten von „außergewöhnlichem Nutzen“ – zum Beispiel solche, die einen erheblichen Anteil an bezahlbarem Wohnraum oder andere öffentliche Vorteile beinhalten – indem bestimmte Bebauungsstandards aufgehoben, Bauabgaben gesenkt und einige Gebühren erlassen werden localnewsmatters.org. Ziel ist es, Projekte in der Innenstadt und anderen vorrangigen Gebieten zu beschleunigen. Im April 2025 wurden die ersten beiden Projekte im Rahmen dieses Programms genehmigt: Ein kanadischer Entwickler, Westbank, erhielt grünes Licht für 1.492 Wohneinheiten in zwei Hochhaustürmen in der Innenstadt von San Jose, zusammen mit zwei Rechenzentren auf dem Gelände localnewsmatters.org localnewsmatters.org. Die Stadt erließ einige Gebühren für bezahlbaren Wohnraum und lockerte Höhenbeschränkungen, um diese Projekte zu ermöglichen. Bürgermeister Matt Mahan sagte, San Jose dürfe nicht zulassen, dass veraltete Bebauungspläne „Innovationen behindern, die heute möglich wären“ localnewsmatters.org, und betonte damit die Bereitschaft der Stadt, flexibel zu sein, um die Entwicklung voranzutreiben.

Jenseits der Innenstadt sind zahlreiche weitere Wohnprojekte in Planung. In Nord-San Jose wird derzeit an einem großen gemischt genutzten Projekt auf ehemaligem Agrarland gebaut, das mehrere hundert Wohnungen und Einzelhandelsflächen in die Gegend bringen wird sanjosespotlight.com. Entwickler wie SummerHill Homes errichten neue Mehrfamilienkomplexe in vormals gewerblich genutzten Zonen (z. B. ein Projekt in der 210 Baypointe mit über 200 Einheiten) sfyimby.com. Darüber hinaus gibt es Bestrebungen für mehr modulare Wohnbauten und kreative Baumethoden: Ein vorgeschlagenes modulares Apartmentgebäude an der Alameda würde 174 Einheiten auf einem kleinen Grundstück hinzufügen und damit einen innovativen Ansatz zur Nachverdichtung zeigen sfyimby.com.

Downtown West und Big-Tech-Campus: Der Elefant im Raum ist Googles Downtown West Projekt in der Nähe des Diridon-Bahnhofs – ein 80 Hektar großes, über 10 Milliarden Dollar schweres Vorhaben für ein neues urbanes Stadtviertel mit Mischnutzung (bis zu 4.000 Wohnungen, Büros, Einzelhandel, Parks). San Jose genehmigte dieses Projekt 2021 mit großem Aufsehen realestate.withgoogle.com techxplore.com. Allerdings befindet sich Downtown West im Jahr 2025 in der Schwebe. Anfang 2023 stoppte Google die Arbeiten vor Ort und 2025 gibt es Berichte, dass Google seine Entwicklungspartnerschaft gekündigt und seine Immobilienpläne neu bewertet techxplore.com techxplore.com. Der generelle Rückzug des Unternehmens von der Expansion der Büroflächen (bedingt durch Remote-Arbeit und Kosteneinsparungen) gefährdet die versprochenen Wohnungen – im gesamten Silicon Valley hat Google Flächen für 15.000 Wohnungen zugesagt (in San Jose, Mountain View, Sunnyvale), aber sechs Jahre später wurde keine dieser Wohnungen gebaut techxplore.com. Google hat sogar angedeutet, dass es Teile seines Landbesitzes verkaufen könnte (z. B. ein großes Grundstück in Mountain View, das für 1.900 Wohnungen vorgesehen war) techxplore.com. Sollte Google tatsächlich zurückziehen, könnte sich die Vision von Downtown West erheblich verzögern oder verkleinern. Die Stadtverwaltung bleibt hoffnungsvoll, dass das Projekt wieder aufgenommen wird, aber es könnte neue Partner oder einen gestuften Ansatz erfordern. Die Unsicherheit um dieses Mega-Projekt ist ein Joker für San Joses Entwicklungspipeline – es könnte einen enormen Zustrom an Wohn- und Gewerbeflächen bringen oder jahrelang ein ruhender Plan bleiben.

Herausforderungen in der Pipeline: San Joses Erfahrung spiegelt einen breiteren Trend wider: Viele genehmigte hochverdichtete Projekte werden „wertoptimiert“ oder durch Pläne mit geringerer Dichte ersetzt, weil die Kosten zu hoch sind. Entwickler stellen fest, dass sich unter den Bedingungen von 2025 ein Luxus-Hochhaus vielleicht nicht „rechnet“, während Reihenhäuser oder kleinere Projekte eher machbar sind. Tatsächlich haben Entwickler in ganz San Jose durch den Wechsel von Wohnungen/Condominiums zu Reihenhäusern schätzungsweise 4.177 Wohneinheiten aus der Pipeline der Stadt gestrichen – diese Einheiten waren genehmigt, werden aber nicht wie ursprünglich geplant gebaut techxplore.com. Das ist ein erheblicher Rückschlag für die Wohnungsziele. Es unterstreicht die Notwendigkeit von politischen Maßnahmen und Kostensenkungen, um große Projekte in Gang zu bringen.

Auf der positiven Seite verschiebt sich das regulatorische Umfeld Kaliforniens zugunsten der Entwicklung. Im Juni 2025 verabschiedete der Bundesstaat CEQA-Reformen (Senate Bill 131 und Assembly Bill 130), um die Umweltprüfung zu beschleunigen sanjosespotlight.com. Projekte, die Nachverdichtung sind (unter 20 Acres, unter 85 Fuß hoch und innerhalb der Zoneneinteilung), können nun bestimmte CEQA-Anforderungen umgehen sanjosespotlight.com. Das bedeutet, dass viele mittelgroße Wohnungsbauprojekte in San Jose nicht mehr jahrelange Verzögerungen durch Klagen oder aufwändige Umweltberichte befürchten müssen. Der Bürgermeister von San Jose feierte diese Reformen und stellte fest, dass CEQA oft „als Waffe eingesetzt“ wurde, um Wohnungsbau zu verzögern, und dass nun Projekte in manchen Fällen in der halben Zeit genehmigt werden könnten sanjosespotlight.com. Darüber hinaus werden bestehende Gesetze wie SB 35 (das qualifizierten bezahlbaren Wohnraum beschleunigt) und AB 2011 (das Wohnungsbau auf Gewerbeflächen als zulässig ermöglicht) zunehmend in der Bay Area genutzt.

Ausblick: Die Entwicklungspipeline wird voraussichtlich in den nächsten Jahren anziehen, dank dieser Reformen und lokaler Initiativen. San Jose hat Dutzende von Potenzialflächen identifiziert und verfolgt eine proaktive Strategie, um das staatliche Wohnungsziel zu erreichen (über 60.000 Einheiten für 2023–2031). Wir könnten kreativere Projekte sehen, wie Umwandlungen von Büros in Wohnungen (falls Büros weiterhin untergenutzt bleiben) und öffentlich-private Partnerschaften. Infrastrukturprojekte wie die BART Silicon Valley-Erweiterung (die BART-Züge bis etwa 2030 in die Innenstadt von San Jose bringt) und die Elektrifizierung von Caltrain werden ebenfalls die entwicklung entlang dieser Korridore fördern. Zusammengefasst ist 2025 ein Übergangsjahr: Nach einem langsamen Jahr 2024 steht der Bau vor einer Erholung, aber es gilt, hohe Kosten zu bewältigen. Mit neuen Gesetzen, die Bürokratie abbauen, und städtischen Anreizen hofft San Jose, seine vielen geplanten Projekte bald in Spatenstiche umzusetzen.

Politische und regulatorische Veränderungen, die den Markt beeinflussen

Eine Reihe von politischen und regulatorischen Entwicklungen in den Jahren 2024–2025 beeinflussen das Immobilienumfeld in San Jose, um die Wohnungsnot zu bekämpfen und die Bewohner zu schützen, während gleichzeitig auf wirtschaftliche Veränderungen reagiert wird. Hier sind die wichtigsten Änderungen:

• CEQA-Beschleunigung (2025): Das California Environmental Quality Act (CEQA) wurde lange als Ursache für Entwicklungsverzögerungen genannt. Mitte 2025 verabschiedete Kalifornien Reformen des CEQA durch SB 131 und AB 130, die die Anforderungen an Umweltprüfungen für viele Projekte erheblich reduzierten sanjosespotlight.com. Besonders hervorzuheben ist, dass Nachverdichtungswohnungsbau auf unbebautem städtischem Land (bis zu 20 Acres, unter 85 Fuß Höhe) keine vollständigen Umweltverträglichkeitsprüfungen mehr benötigen, wenn sie der bestehenden Zoneneinteilung entsprechen sanjosespotlight.com. Das ist ein großer Gewinn für Städte wie San Jose: Es bedeutet weniger Klagen und schnellere Genehmigungen für mittelgroße Wohngebäude und andere städtische Entwicklungen. Stadtbeamte sagen, dass CEQA-Klagen einige Projekte um bis zu zwei Jahre verzögert hätten sanjosespotlight.com – diese Reform könnte die Genehmigungszeiten also potenziell halbieren sanjosespotlight.com. San Joses Bürgermeister Matt Mahan war ein ausgesprochener Befürworter und argumentierte, dass CEQA missbraucht worden sei, um dringend benötigten Wohnraum zu blockieren sanjosespotlight.com. Mit den Reformen kombiniert die Stadt die staatlichen Änderungen mit lokalen Anreizen (wie Gebührenbefreiungen durch den Innovative Pathway), um die Wohnraumentwicklung zu beschleunigen sanjosespotlight.com. Während Umweltgruppen sich über weniger öffentliche Beteiligung sorgen, wird allgemein erwartet, dass San Jose einen Anstieg bei Projektstarts erleben wird als Folge der vereinfachten Regeln.
• Staatliche Wohnbauvorgaben und Zoneneinteilung: Kalifornien hat mehrere Gesetze erlassen, um restriktive lokale Zoneneinteilungen außer Kraft zu setzen. SB 9 (in Kraft seit 2022) erlaubt es Hausbesitzern, Einfamilienhausgrundstücke zu teilen oder Duplex-Einheiten als Recht hinzuzufügen. In San Jose ist die Nutzung von SB 9 bisher langsam angelaufen (aufgrund der hohen Baukosten für ADUs/Duplexe), aber mit der Zeit könnte dies die Dichte in Wohnvierteln sanft erhöhen. SB 10 (2022) ermöglicht es Städten, eine Verordnung für bis zu 10 Wohneinheiten auf grundstücken in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten ohne CEQA zu erlassen – San Jose hat dies bisher noch nicht vollständig genutzt, könnte dies aber in Zukunft für Verkehrskorridore tun. Zusätzlich vereinfacht AB 2011 (2022) den Wohnungsbau auf Gewerbeflächen (z. B. Einkaufszentren); einige Projekte in San Jose prüfen dies, was dazu führen könnte, dass untergenutzte Einzelhandelsflächen in Wohnanlagen mit ministerieller (schnell genehmigter) Zustimmung umgewandelt werden. San Joses eigener Generalplan fördert das Wachstum durch „Urban Villages“ – im Wesentlichen vorgeplante, höher verdichtete Bereiche – und 2025 aktualisiert die Stadt ihr Housing Element, um dem Staat zu zeigen, wie sie bis 2031 etwa 62.000 neue Wohnungen schaffen will. Dies könnte die Umwidmung einiger Industrie- oder Niedrigdichtegebiete in Wohngebiete und die Förderung von Mischnutzung in der Nähe von Verkehrsanbindungen beinhalten.
• Mietkontrolle und Mieterschutz: San Jose hat eine lokale Mietstabilitätsverordnung, die für vor 1979 gebaute Wohnungen gilt, jährliche Mieterhöhungen begrenzt (etwa 5 % maximal, an die Inflation gekoppelt) und Kündigungsschutz bietet. Während dies weiterhin gilt, argumentieren Mietervertreter, dass dies nicht ausreicht, da neuere Gebäude ausgeschlossen sind. Auf Landesebene setzen sich Aktivisten für Prop 33 (2024) ein, um die Ausweitung der Mietkontrolle zu ermöglichen (im Wesentlichen zur Aufhebung der Costa-Hawkins-Beschränkungen) sfgate.com. Wenn die Wähler zustimmen, könnte San Jose die Mietkontrolle auf neuere Einheiten oder sogar Einfamilienhausvermietungen ausdehnen, was Vermieter und Investoren erheblich beeinflussen würde. Unabhängig davon begrenzt AB 1482 (staatliches Mietdeckelgesetz) bereits die Mieterhöhungen für die meisten Mietwohnungen in Kalifornien auf etwa 10 % pro Jahr – aber San Joses lokale Begrenzung ist für ältere Wohnungen strenger. Während der Pandemie haben sowohl staatliche als auch lokale Regierungen Kündigungsmoratorien und Mietunterstützungsprogramme eingeführt; die meisten davon sind ausgelaufen, aber 2025 wird in der Stadt über die Einrichtung eines dauerhaften Notfall-Mietunterstützungsfonds für Mieter in plötzlicher Not diskutiert. Vorgaben für bezahlbaren Wohnraum prägen ebenfalls die Entwicklung – San Jose verlangt weiterhin, dass Projekte zum Marktpreis einen Prozentsatz an unter dem Marktpreis liegenden Einheiten enthalten oder Ausgleichszahlungen leisten. Es wird darüber gesprochen, diese inklusiven Wohnbauvorgaben zu aktualisieren, um die Förderung von Neubauten mit der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Einklang zu bringen.
• Steuern und Gebühren: Ende 2024 haben die Wähler in San Jose Maßnahmen beschlossen (oder in Erwägung gezogen), die die Immobilienwirtschaft betreffen. Ein Beispiel ist eine commercial linkage fee auf neue Büroentwicklungen, die bezahlbaren Wohnraum finanziert – San Jose hat eine solche Gebühr, und obwohl Büroprojekte derzeit langsam vorangehen, würde jede Belebung Gebühren für Wohnraum einbringen. Es wurde auch über eine vacancy tax auf leerstehende Ladenflächen diskutiert, um langfristige Einzelhandelsleerstände in der Innenstadt zu verhindern (nach dem Vorbild von SF), aber sie ist noch nicht umgesetzt. Andererseits hat die Stadt einige Gebühren gesenkt: Das zuvor erwähnte Innovative Pathway Program erlässt bestimmte Bau- und Parkgebühren für qualifizierte Wohnprojekte in der Innenstadt localnewsmatters.org. Diese Kostensenkung ist eine bewusste politische Maßnahme, um die Entwicklung in einem hochpreisigen Umfeld finanziell tragfähig zu machen.
• Wirtschafts- und Geldpolitik: Indirekt wirken sich Entscheidungen der Federal Reserve und breitere wirtschaftspolitische Änderungen (wie neue bundesweite Infrastrukturinvestitionen oder Steuerrechtsänderungen) ebenfalls auf den Markt in San Jose aus. So hatten beispielsweise die Zinserhöhungen der Fed in den Jahren 2022–23 enorme Auswirkungen auf Hypothekenzinsen und Baukredite und kühlten den Markt ab. Zu Beginn des Jahres 2025 herrscht Unsicherheit: die Fed sollte die Zinsen senken, aber das politische Klima Ende 2024 (einschließlich einer neuen Präsidentschaft und Diskussionen über Zölle, die die Inflation wieder anheizen könnten) hat Zweifel an schnellen Zinssenkungen aufkommen lassen sfgate.com. Wohnungsökonomen erwarten allgemein, dass die Hypothekenzinsen bis Ende 2025 allmählich auf etwa 6 % oder knapp darunter sinken sanjosespotlight.com, aber politische Fehlentscheidungen könnten das ändern. Der Markt in San Jose ist aufgrund seiner extremen Preise sehr empfindlich gegenüber diesen makroökonomischen Faktoren – selbst kleine Zinssenkungen können erhebliche Kaufkraft (und damit Nachfrage) freisetzen. Vor Ort können staatliche Konjunkturprogramme oder Steueranreize für die Tech-Branche den Immobilienmarkt ebenfalls indirekt ankurbeln, indem sie das Beschäftigungswachstum fördern.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das politische Umfeld 2025 in Richtung wohnungsfreundliche Entwicklung tendiert (durch beschleunigte Genehmigungen und Anreize) und weiterhin Mieterschutz (mit Potenzial für ausgeweitete Mietkontrollen) bietet. San Jose versucht, diese Aspekte auszubalancieren, um den Wohnungsmangel zu beheben, ohne Investitionen abzuschrecken. Die Wirksamkeit dieser Maßnahmen wird sich in den nächsten Jahren zeigen: Wenn sie erfolgreich sind, könnte San Jose einen dringend benötigten Anstieg der Wohnungsproduktion und eine sanfte Entspannung der Wohnkosten erleben; andernfalls könnte die Stadt weiterhin mit dem Status quo aus hohen Preisen und unzureichendem Angebot zu kämpfen haben.

Wirtschaftliche Faktoren, die den Markt beeinflussen

Der Immobilienmarkt in San Jose existiert nicht im luftleeren Raum – er wird stark von übergeordneten wirtschaftlichen Kräften beeinflusst, von der Lage der Tech-Branche über Zinssätze bis hin zu Migrationsmustern. Im Jahr 2025 sind mehrere wirtschaftliche Faktoren besonders bemerkenswert:

Gesundheit des Technologiesektors: San Jose liegt im Herzen des Silicon Valley, daher beeinflussen die Geschicke der Tech-Unternehmen die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien stark. In den letzten Jahren gab es eine Abkühlung im Technologiesektor und Entlassungen (insbesondere Ende 2022 und 2023, als Unternehmen wie Meta, Google usw. Personal abbauten). Dies kühlte den Immobilienmarkt im Jahr 2023 kurzzeitig ab, da einige Tech-Mitarbeiter die Region verließen oder vorsichtiger wurden. Bis 2025 zeigt der Technologiesektor gemischte Signale. Beschäftigungsdaten für die Metropolregion San Jose-Sunnyvale-Santa Clara zeigen, dass die Arbeitsplätze im Informationssektor im Jahresvergleich um ca. 0,8 % zurückgegangen sind kidder.com Anfang 2025 – die Tech-Beschäftigung wächst also nicht rasant, aber der Rückgang hat sich stabilisiert. Der Sektor für professionelle/dienstleistungsbezogene Berufe (zu dem viele technahe Tätigkeiten gehören) war ebenfalls um ca. 1,8 % im Jahresvergleich rückläufig kidder.com. Trotz dieser Rückgänge bleibt die Arbeitslosigkeit im Santa Clara County sehr niedrig (etwa 3,9 %) kidder.com, was bedeutet, dass der allgemeine Arbeitsmarkt weiterhin angespannt ist. Viele entlassene Tech-Mitarbeiter fanden neue Jobs oder gründeten Unternehmen, und Nicht-Tech-Branchen (wie Gesundheitswesen, fortschrittliche Fertigung) sind gewachsen.

Für den Immobilienmarkt bedeutet ein stabiler, aber langsamer wachsender Technologiesektor keinen riesigen Zustrom neuer Käufer/Mieter, aber auch keine Massenabwanderung. San Jose verzeichnete während der Pandemie eine gewisse Nettoabwanderung (da einige Arbeitnehmer mit Remote-Arbeit in günstigere Gegenden zogen), aber dieser Trend hat sich bis 2023 abgeschwächt. Tatsächlich kehren einige derjenigen, die weggezogen sind, zurück oder halten zumindest einen Fuß in der Bay Area, da einige Arbeitgeber ihre Mitarbeiter zumindest an einigen Tagen pro Woche zurück ins Büro holen. Risikokapital und Unternehmensgründungen zogen Anfang 2025 im Vergleich zur Flaute von 2022 wieder an, was auf zukünftiges Beschäftigungswachstum hindeuten könnte. Außerdem ist der KI-Boom (mit Unternehmen, die sich auf künstliche Intelligenz konzentrieren) im Silicon Valley angesiedelt und könnte die nächste Welle der Nachfrage nach Büros und Wohnraum antreiben. Wenn Unternehmen wie Nvidia, Google (mit seinen KI-Initiativen) und zahlreiche KI-Startups weiter einstellen, wird das neue Wohnraumnachfrage in die Region bringen. Insgesamt gilt: Tech ist der grundlegende Treiber: Wenn es niest, bekommt der Immobilienmarkt eine Erkältung, und wenn es boomt, gerät der Immobilienmarkt in Aufruhr. Im Moment befinden wir uns in einer Zwischenphase – vorsichtig optimistisch, dass das Schlimmste des Tech-Abschwungs vorbei ist, aber wir warten noch auf den nächsten klaren Boom.

Zinssätze und Finanzierung: Wahrscheinlich der wichtigste einzelne Faktor, der den Immobilienmarkt im Jahr 2025 im Vergleich zum Boom von 2021 abkühlt, ist das hohe Zinsumfeld. Hypothekenzinsen, die 2021 bei 3 % lagen, stiegen 2022 auf über 7 % an, und Mitte 2025 liegen sie im Bereich von 6,5–7 % für 30-jährige Festzinskredite sfgate.com. Das hat enorme Auswirkungen: Die monatlichen Hypothekenzahlungen steigen um Hunderte oder Tausende Dollar, was die Leistbarkeit für Käufer reduziert. Eine Faustregel: Ein Anstieg der Hypothekenzinsen um 1 % verringert die Kaufkraft eines Käufers um etwa 10 %. Daher stellen Käufer 2025 fest, dass sie sich für deutlich weniger Haus qualifizieren als noch vor ein paar Jahren. Hohe Zinsen führen auch zum „Lock-in“-Effekt für Verkäufer – etwa 84 % der Hausbesitzer haben Hypotheken unter 6 % in Kalifornien sanjosespotlight.com, sodass ein Umzug und die Aufnahme eines neuen Kredits zu 7 % wie ein finanzieller Verlust erscheint. Das hat viele Häuser vom Markt ferngehalten und trägt zum niedrigen Angebot bei.

Mit Blick auf die Zukunft erwarten Ökonomen weitgehend, dass die Zinsen in den nächsten 12–24 Monaten allmählich sinken werden. Die National Association of Realtors prognostiziert, dass die Zinsen im Jahr 2025 bei etwa 6 % liegen und bis zum Jahresende möglicherweise darunter fallen könnten sanjosespotlight.com. Der Chefökonom der C.A.R., Jordan Levine, ist optimistisch und meint, die Zinsen könnten bis Ende 2025 auf 5,9 % sinken sanjosespotlight.com. Wenn die Inflation weiter nachlässt und die Federal Reserve beginnt, den Leitzins zu senken, werden die Hypothekenzinsen folgen. Jeder Rückgang der Zinsen wird wahrscheinlich mehr Käufer auf den Markt ziehen (und einige Eigentümer dazu ermutigen, sich zu vergrößern oder umzuziehen, was das Angebot erhöht). Als die Zinsen beispielsweise Ende 2024 kurzzeitig in den niedrigen 6er-Bereich fielen, berichteten Makler von einem sofortigen Anstieg der Käuferaktivität sfgate.com. Wir können mit solchen „Mini-Sprints“ bei den Verkäufen rechnen, wann immer die Zinsen 2025 sinken sfgate.com. Refinanzierungswellen werden ebenfalls erwartet, falls die Zinsen unter 5,5 % fallen – das könnte Hausbesitzern mehr finanziellen Spielraum verschaffen (oder Investoren ermöglichen, zu refinanzieren und vielleicht erneut in Immobilien zu investieren). Umgekehrt könnte der Immobilienmarkt stagnieren oder sich abschwächen, wenn die Inflation wieder anzieht und die Zinsen hoch bleiben oder sogar steigen, da die Erschwinglichkeit sinken würde. Es ist erwähnenswert, dass selbst ein Hypothekenzins von 5–6 % historisch gesehen normal ist (der 50-Jahres-Durchschnitt in den USA liegt bei etwa 8 % sanjosespotlight.com), aber nach einem Jahrzehnt extrem niedriger Zinsen erscheint das den aktuellen Marktteilnehmern hoch.

Lokale Wirtschaft und Beschäftigung: Abgesehen von der Tech-Branche profitiert die Wirtschaft von San Jose von einer Vielzahl an Arbeitgebern – Universitäten (San Jose State), Gesundheitswesen (expandierende Krankenhäuser), Verteidigungstechnologie (Lockheed usw.) und einer starken Basis an kleinen Unternehmen. Das Beschäftigungswachstum in Nicht-Tech-Sektoren hat dazu beigetragen, die Beschäftigung in der Region auf einem hohen Niveau zu halten. Das mittlere Haushaltseinkommen in San Jose liegt bei etwa 117.000 $, einem der höchsten Werte landesweit, und wächst jedes Jahr moderat. Ironischerweise reicht das jedoch bei weitem nicht aus, um hier bequem ein Haus zu kaufen (wie die Erschwinglichkeitsstatistiken zeigen). Das durch Aktienvergütungen und Start-up-Beteiligungen generierte Vermögen ist ein wichtiger Faktor, der Liquidität in den Immobilienmarkt bringt – z. B. wenn ein Unternehmen an die Börse geht oder übernommen wird, kaufen neu wohlhabende Mitarbeiter oft Häuser oder steigen auf. Der IPO-Markt war 2022–24 langsam, steht aber vor einer Wiederbelebung; einige erwartete IPOs (wie Stripe oder Instacart, falls sie bis 2025 noch nicht stattgefunden haben) könnten neue Millionäre hervorbringen und zu Käufen im Hochpreissegment führen. Außerdem nimmt die internationale Zuwanderung (insbesondere von Tech-Fachkräften) wieder zu, was sowohl die Nachfrage nach Mietwohnungen als auch nach Wohneigentum stützt – vor allem in Gemeinden mit großen indischen und chinesischen Tech-Communities in San Jose.

Auf der anderen Seite beeinflussen Lebenshaltungskosten und Lebensqualitätsfaktoren weiterhin die Migration. Im Bay Area gab es eine gewisse Netto-Abwanderung innerhalb der USA – Menschen ziehen in günstigere Bundesstaaten – aber ein Großteil davon wurde durch Zuwanderung aus dem Ausland und Geburten ausgeglichen. Die Bevölkerung von San Jose ist während der Pandemie leicht gesunken, ist jetzt aber ungefähr stabil. Wenn sich der „Zoom-Town“-Trend zum Arbeiten aus dem Homeoffice fortsetzt, könnten einige Arbeitnehmer entscheiden, in landschaftlich reizvollen oder erschwinglichen Gegenden (Lake Tahoe, Austin usw.) zu leben und trotzdem Jobs im Silicon Valley zu behalten, was die lokale Wohnungsnachfrage dämpfen könnte. Viele Unternehmen stellen jedoch fest, dass Produktivität und die Einarbeitung neuer Mitarbeiter persönlich besser funktionieren, sodass eine teilweise Rückkehr ins Büro strukturell sein könnte.

Kosten und Bau: Ein weiterer wirtschaftlicher Faktor sind die Baukosten – Materialien und Arbeitskräfte. Die Baukosten im Bay Area gehören zu den höchsten weltweit. 2024–25 hat sich die Inflation bei Materialien wie Holz und Stahl nach vorherigen Spitzen abgeschwächt, aber die Lohnkosten bleiben wegen Arbeitskräftemangel hoch. Qualifizierte Bauarbeiter sind knapp, was die Löhne steigen und die Zeitpläne länger werden lässt. Das wirkt sich direkt darauf aus, wie viel neuer Wohnraum gebaut werden kann und zu welchem Preis. Wie bereits erwähnt, ist die Umstellung der Entwickler auf kostengünstigere Projekte eine Reaktion darauf techxplore.com. Auch der steigende Kapitalkosten (Zinsen auf Entwicklungskredite) spielen eine Rolle – viele Projekte, die zuvor nur knapp rentabel waren, wurden unrentabel, als sich die Zinsen verdoppelten. Sollte die Fed die Zinsen senken und die Finanzierung günstiger werden, könnten einige auf Eis gelegte Projekte wieder aufgenommen werden.

Makro-Trends: Auf einer höheren Ebene ist San Joses Immobilienmarkt von einigen makroökonomischen Wahrheiten geprägt – der Attraktivität des Lebens im Silicon Valley (wegen der Karrieremöglichkeiten), dem Mangel an Bauland in einer weitgehend bebauten Region und den regulatorischen Komplexitäten Kaliforniens. Diese Faktoren führen dazu, dass die Preise langfristig schneller steigen als im nationalen Durchschnitt. Wirtschaftliche Schocks können kurzfristige Korrekturen verursachen (wie Anfang 2020 oder 2008), aber historisch erholt sich die Region stark. Während der frühen Pandemie wurde beispielsweise ein Massenexodus aus den Städten vorhergesagt; tatsächlich zogen einige Bewohner in Vororte oder andere Bundesstaaten, aber bis 2025 haben sich viele städtische Märkte erholt und San Joses Immobilienpreise übertrafen ihr Vor-Pandemie-Niveau. Die Entwicklung des Marktes wird weiterhin den Boom-und-Bust-Zyklen der Tech-Industrie folgen, etwas abgefedert durch das begrenzte Wohnungsangebot.

Zusammenfassend ist das wirtschaftliche Umfeld für Immobilien in San Jose im Jahr 2025 von vorsichtigem Optimismus geprägt. Die Leistung der Tech-Industrie und die Entwicklung der Zinssätze sind die beiden wichtigsten Variablen. Ein florierender Technologiesektor und sinkende Zinsen könnten den Markt wieder ankurbeln (mit mehr Verkäufen und steigendem Preisdruck), während eine Rezession oder ein Zinsanstieg Gegenwind bedeuten würden. Derzeit wächst die lokale Wirtschaft moderat, die Arbeitslosigkeit ist niedrig und die Einkommen sind hoch – Zutaten, die die Wohnungsnachfrage auch bei erschwerter Erschwinglichkeit stützen. Diese dynamische Spannung zwischen hoher Nachfrage/Wohlstand und hohen Kosten prägt den Markt in San Jose und wird dies auch in den kommenden Jahren tun.

Vergleichende Einblicke: San Jose vs. umliegende Märkte

San Joses Immobilientrends spiegeln sowohl die Entwicklungen in benachbarten Städten der Bay Area wie San Francisco, Oakland und den Vororten des Silicon Valley wider als auch Unterschiede zu diesen. Käufer, Mieter und Investoren vergleichen diese Märkte häufig miteinander. So schneidet San Jose im Vergleich ab:

• San Jose vs. San Francisco: Beide Städte sind wichtige Arbeitszentren der Bay Area mit sehr teuren Immobilien, aber San Francisco hat zuletzt einen schwächeren Markt erlebt. Zillow prognostiziert leichte Preisrückgänge für den Wohnungsmarkt in SF im Jahr 2025 (~–1,8 %), während San Jose im Wesentlichen stabil bleibt oder leicht zulegt (–0,2 % bis +0 % Bereich) sfgate.com. Besonders der Wohnungsmarkt für Eigentumswohnungen in San Francisco hatte während der Pandemie mit einem Überangebot und nachlassender Nachfrage zu kämpfen, während San Jose (mit mehr Einfamilienhäusern) den Wert besser halten konnte. Die Erschwinglichkeit ist in beiden Städten gleichermaßen herausfordernd – die Medianpreise in SF (~1,3–1,4 Mio. $) sind ähnlich wie in San Jose, und beide erfordern hohe Einkommen. Allerdings wurde SF stärker von Remote-Arbeit getroffen. Die Leerstandsquote von Büros in der Innenstadt ist dort viel höher als in San Jose, was in einigen Gegenden zu leeren Eigentumswohnungen/Mietwohnungen und einem Bevölkerungsrückgang führte. San Jose, das eher vorstädtisch geprägt ist, erlebte keinen so starken „urbanen Exodus“. Auch die Miettrends entwickelten sich unterschiedlich: In SF sanken oder stagnierten die Mieten im Jahr 2024, während die Mieten in San Jose um etwa 2–3 % stiegen sfgate.com. Das deutet auf eine leichte Nachfragverschiebung von SF ins Silicon Valley hin. Kulturell bleibt SF für einige attraktiv (Stadtleben, Annehmlichkeiten), aber Kriminalität und Sicherheitsbedenken haben einige Bewohner dazu gebracht, Alternativen wie San Jose in Betracht zu ziehen. Die Luxusimmobilienmärkte sind in beiden Städten stark – sowohl das High-End-Segment in SF (z. B. Villen in Pacific Heights) als auch die Luxusviertel in San Jose (Silver Creek Estates usw.) verkaufen sich trotz der allgemeinen Lage gut an wohlhabende Käufer sfgate.com. Zusammengefasst ist der Markt in San Jose 2025 stabiler, während San Francisco volatiler ist und sich im Erholungsmodus befindet. Viele sehen in San Jose Aufwärtspotenzial (vor allem, wenn die Innenstadt wiederbelebt wird), während SF daran arbeitet, Vertrauen und Auslastung zurückzugewinnen.
• San Jose vs. Oakland/East Bay: Die East Bay bietet eine erschwinglichere Alternative zum Santa Clara County. Der mittlere Hauspreis in Oakland (Mitte 2025) liegt bei etwa 759.000 $ – ungefähr die Hälfte von San Jose – und in Oakland sind die Preise im Jahresvergleich um ca. 13 % gesunken redfin.com. Tatsächlich kühlte sich der Immobilienmarkt in Oakland im Jahr 2024 deutlich ab, mit einem höheren Angebot und längerer Vermarktungsdauer (29 Tage vs. 20 in SJ) redfin.com redfin.com. Dies spiegelt teilweise eine stärkere Abwanderung aus dem urbanen Oakland und ein größeres Angebot im Verhältnis zur Nachfrage wider. Dennoch sind die absoluten Preise in Oakland niedriger, sodass einige Käufer angezogen werden, die sich den South Bay nicht leisten können. Stadtteile in der East Bay wie Fremont, die näher an den Arbeitsplätzen im Silicon Valley liegen, haben höhere Preise (oft etwa 1,2 Mio. $ Median), sind aber für vergleichbare Häuser immer noch meist günstiger als San Jose. Pendlerüberlegungen spielen eine Rolle: Wenn die Benzinpreise hoch sind oder der Verkehr schlecht ist, überlegen es sich manche, die in die East Bay gezogen sind, anders und versuchen, näher an ihren Arbeitsplatz in San Jose zu kommen, was die Nachfrage im South Bay erhöht. Außerdem beeinflussen Unterschiede bei Kriminalität und Schulqualität die Wahl: Die Vororte von San Jose gelten als sicherer und mit besseren Schulen als Oakland, was verhindert, dass Silicon-Valley-Familien trotz günstigerer Immobilien in großer Zahl in die East Bay umziehen. Auf der Mietseite sind die Mieten in Oakland 2024 tatsächlich um ca. 6 % gefallen (z. B. 1-Zimmer-Mieten ca. 1.800 $, deutlich niedriger als in San Jose) reddit.com. Das deutet auf eine schwächere Nachfrage in Oakland hin und vielleicht darauf, dass remote-fähige Arbeitskräfte, die SF verlassen haben, nicht wie einst prognostiziert alle nach Oakland gezogen sind – einige haben die Region ganz verlassen. Im Gegensatz dazu hängen die Bevölkerungs- und Wohnungsnachfrage in San Jose stärker von der eigenen Beschäftigungsbasis ab (Tech-Jobs, die größtenteils nicht abwandern). Letztlich ist San Jose teurer, aber stabiler, während Oakland günstiger ist, aber eine größere Korrektur erlebt hat. Für Investoren könnten Immobilien in der East Bay bessere Mietrenditen bieten, aber San Jose bietet mehr Sicherheit für langfristige Wertsteigerung aufgrund der Konzentration von gut bezahlten Arbeitsplätzen.
• Silicon Valley Vororte (Palo Alto, Cupertino usw.): Die Vororte nördlich und westlich von San Jose (Santa Clara, Sunnyvale, Mountain View, Cupertino, Palo Alto) gehören zwar zum selben Markt im Santa Clara County, haben aber ihre eigenen Besonderheiten. Im Allgemeinen sind diese Orte noch teurer als San Jose pro Quadratmeter, dank erstklassiger Schulen oder der Nähe zu Firmensitzen (z. B. Apple in Cupertino, Stanford in Palo Alto). Zum Beispiel liegt der mittlere Hauspreis in Palo Alto deutlich über 3 Millionen Dollar, mehr als doppelt so hoch wie in San Jose. In diesen Vororten gibt es sehr wenig Angebot zu jedem Zeitpunkt – die Menschen behalten ihre Häuser wegen der hervorragenden öffentlichen Schulen und des Prestiges der Gemeinde. Im Jahr 2025 bleiben diese Märkte ultra-wettbewerbsintensiv: Ein Einsteigerhaus in Mountain View oder Cupertino erhält oft dutzende Angebote. San Jose konkurriert mit diesen Gebieten durch schiere Größe und Vielfalt – es gibt erschwingliche Gegenden in San Jose, die zum Beispiel die Preise von Sunnyvale unterbieten (z. B. East San Jose). Aber für diejenigen, die Schulen priorisieren, sind die Schulbezirke von Cupertino oder Palo Alto ein großer Anziehungspunkt, was die Nachfrage dort unabhängig von der allgemeinen Marktlage hoch hält. Ein vergleichender Einblick: während das Preiswachstum in San Jose auf etwa 5 % im Jahresvergleich verlangsamte redfin.com, verzeichneten einige Enklaven im Silicon Valley immer noch höhere Sprünge aufgrund des geringen Angebots (zum Beispiel wurde in Los Altos Anfang 2025 ein Anstieg von etwa 10 % im Jahresvergleich gemeldet). Die Mikromärkte können also besser abschneiden. Auf der anderen Seite erlebten die entfernteren Vororte von San Francisco (z. B. Tracy, Gilroy) während der Pandemie einen Zustrom von Remote-Arbeitern mit starken Preisanstiegen, aber ein Teil davon kehrt sich um, da die Pendelrealität zurückkehrt – diese Randgebiete könnten stagnieren oder etwas fallen, wenn die Menschen wieder näher an ihre Arbeitsplätze ziehen. San Jose steht in der Mitte: urbaner und bevölkerungsreicher als die kleinen Vororte, aber (relativ gesehen) erschwinglicher als die Elite-Städte. Außerdem gibt es dort mehr Wachstumspotenzial (insbesondere vertikal in der Innenstadt oder durch Nachverdichtung), während Vororte wie Palo Alto bereits bebaut sind und das Wachstum strikt begrenzen. Das bedeutet, dass San Jose das Angebot erhöhen und möglicherweise seine Preise in Zukunft stärker moderieren könnte als diese Orte mit festem Angebot.

Insgesamt ist die Bay Area ein Flickenteppich aus Mikromärkten. San Jose schneidet 2025 in vielerlei Hinsicht besser ab als San Francisco (weniger Preisrückgang, stabilere Nachfrage) und zeigt mehr Preisstabilität als die East Bay. Es ist immer noch günstiger als die ultra-reichen Enklaven, hat aber das gleiche Problem des niedrigen Angebots. Für Käufer oder Investoren: San Jose bietet eine Mischung aus urbanem und vorstädtischem Leben mit hohen Preisen, aber wer „günstiger“ sucht, schaut in die East Bay; wer Top-Schulen oder Status will, muss vielleicht nach Palo Alto oder Los Gatos ausweichen. Viele Menschen treffen diese Abwägungsentscheidungen, weshalb wir zum Beispiel sehen, dass Familien SF-Wohnungen verlassen, um in San Jose zu kaufen, oder Tech-Arbeiter San Jose überspringen, um für den gleichen Preis ein größeres Haus in Walnut Creek (East Bay) zu kaufen. Diese Ströme werden anhalten, aber San Joses zentrale Lage im Silicon Valley verschafft der Stadt einen dauerhaften Vorteil – ein riesiges Arbeitsplatzangebot in der Nähe sorgt dafür, dass es fast immer Nachfrage geben wird, dort zu wohnen.

Prognosen und Vorhersagen für die kommenden Jahre

Über das Jahr 2025 hinaus erwarten Experten, dass der Immobilienmarkt in San Jose moderates Wachstum und allmähliche Veränderungen erleben wird, statt extremer Schwankungen. Hier eine Zusammenfassung der Prognosen und Meinungen für die nächsten Jahre:

• Prognose für Immobilienpreise: Nahezu alle großen Prognostiker erwarten weiterhin steigende Preise in San Jose, allerdings in einem langsameren, „normaleren“ Tempo als während des Booms der 2010er Jahre. Die California Association of Realtors prognostiziert, dass der Medianpreis für Häuser in Kalifornien im Jahr 2025 um etwa 4–5 % steigen wird sanjosespotlight.com, und ähnliche Zuwächse im einstelligen Bereich für 2026. Speziell für San Jose erwarten lokale Makler, dass die Immobilienwerte im Silicon Valley weiterhin „einen Großteil des Landes“ bei der Wertsteigerung übertreffen werden sanjosespotlight.com, angesichts der wirtschaftlichen Stärke der Region. Eine Immobilien-Investmentseite prognostizierte San Jose Preise +3 % in 2025 und +4 % in 2026 noradarealestate.com – im Grunde genommen im Gleichschritt mit der Inflation. Keine seriöse Quelle sagt einen regelrechten Crash oder einen starken Preisverfall voraus, sofern es keinen massiven externen Schock gibt. Ein Grund: Selbst wenn die Nachfrage nachlässt, bietet das begrenzte Angebot eine Untergrenze für die Preise. Allerdings könnten, falls die Hypothekenzinsen hoch bleiben oder eine Rezession eintritt, die Preise für einen längeren Zeitraum stagnieren. Zillows Modell beispielsweise prognostizierte für 2024 einen sehr leichten Rückgang, gefolgt von einer Stagnation 2025 im Bay Area-Markt sfgate.com. Aber bis 2026–2027, falls die Zinsen niedriger sind, erwarten die meisten, dass die Preise wieder um einige Prozent pro Jahr steigen werden, sobald sich der Markt vollständig an die Bedingungen nach der Pandemie angepasst hat.
• Verkäufe und Inventar: Der Chefökonom der National Association of Realtors, Lawrence Yun, stellte fest, dass in Jahren nach einer Wahl oft ein Anstieg der Hausverkäufe zu beobachten ist sanjosespotlight.com. Tatsächlich prognostiziert er, dass das Verkaufsvolumen von US-Immobilien im Jahr 2025 um 9 % steigen wird sanjosespotlight.com, da die Hypothekenzinsen sinken und mehr Angebote auf den Markt kommen. Auch vor Ort könnten wir einen ähnlichen Aufschwung sehen: Bereits im Santa Clara County gab es Ende 2024 einen Anstieg der Käuferaktivität sanjosespotlight.com. Mehr Hausbesitzer könnten sich 2025–2026 zum Verkauf entscheiden, wenn sie sich mit dem Gedanken anfreunden, einen alten niedrigen Zinssatz gegen ein neues Zuhause einzutauschen (insbesondere, wenn sie über Eigenkapital verfügen, um die Kosten auszugleichen). Das Angebot wird jedoch voraussichtlich weiterhin relativ knapp bleiben – niemand rechnet mit einer Flut neuer Angebote, die ausreichen würde, um einen Käufermarkt zu schaffen. Ein positives Zeichen: Der Anteil der Hypotheken mit Zinssätzen unter 4 % wird im Laufe der Zeit allmählich sinken (Menschen refinanzieren, ziehen um usw.), was die Lock-in-Wirkung lockert. Daten von Realtor.com zeigten, dass der Prozentsatz der Hypotheken unter 6 % innerhalb eines Jahres von 89 % auf 84 % gesunken ist sanjosespotlight.com, was bedeutet, dass es zu gewissen Umschichtungen kommt. Bis 2026–2027 könnten sich die Zinssätze vielleicht im Bereich von 5 % normalisieren und der Immobilienumsatz wieder auf ein typisches Niveau steigen. Neubauprojekte werden ebenfalls zum Angebot beitragen, wenn auch wahrscheinlich nur in begrenztem Umfang. Kaliforniens Bestrebungen, mehr zu bauen, könnten ab 2026+ Früchte tragen, wenn Tausende von Einheiten, die in San Joses North First Street, in der Innenstadt und anderswo im Bau sind, endlich fertiggestellt werden (sofern sich die Finanzierung stabilisiert). Insgesamt ist mit einer leicht verbesserten Angebotslage in den kommenden Jahren zu rechnen, die aber immer noch unter dem Niveau eines ausgeglichenen Marktes liegen wird.
• Mieten und Mietmarkt: Führende Ökonomen wie Chris Salviati von Apartment List erwarten, dass „niedriges, einstelliges Mietwachstum“ im Bay Area kurzfristig anhält sfgate.com. Für 2025 bedeutet das wahrscheinlich Mieterhöhungen von etwa 2–4 %, ähnlich wie 2024. Da die große Pipeline neuer Wohnungen landesweit bis Ende 2025 abnimmt, könnte der Wettbewerb um Mietwohnungen im Jahr 2026 zunehmen. Orphe Divounguy von Zillow prognostiziert engere Mietmärkte in der zweiten Hälfte von 2025, sobald der Bauboom nachlässt, was Vermietern möglicherweise mehr Preissetzungsmacht verschafft sfgate.com. In San Jose könnten die Mieten etwas schneller steigen, wenn die Bevölkerung wächst und Hauskäufe unerschwinglich bleiben. Allerdings könnte jede Ausweitung der Mietkontrolle oder neues Angebot dem entgegenwirken. Viele Experten sehen den Trend zur Mieternation anhalten – wenn Erstkäufer weiterhin ausgeschlossen bleiben, mieten sie weiter, was die Nachfrage hoch hält. Bis 2030 werden die Mieten in San Jose wahrscheinlich noch höher sein als heute (sofern es keinen wirtschaftlichen Abschwung gibt), allerdings wird das Wachstum möglicherweise Jahr für Jahr schrittweise verlaufen.
• Gewerbeimmobilien: Prognosen für den Büromarkt sind vorsichtig. Die meisten Gewerbemakler glauben, dass es bis 2025–2026 dauern wird, bis die Büro-Leerstände merklich zurückgehen. Unternehmen prüfen weiterhin ihren Flächenbedarf; der Konsens ist, dass das hybride Arbeitsmodell bleibt, sodass die Gesamtnachfrage nach Büroflächen strukturell niedriger als 2019 sein wird. Einige Prognosen gehen davon aus, dass die Büro-Leerstände im Bay Area um 2024–25 ihren Höhepunkt erreichen und sich dann langsam erholen. JLL und andere Unternehmen erwarten, dass sich die Büro-Leerstände bis 2026 um einige Prozentpunkte verbessern, aber für viele Jahre (wenn überhaupt) nicht auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehren. Im Gegensatz dazu ist der industrielle Ausblick stark – Cushman & Wakefields Market Beat erwartet, dass die industriellen Leerstände unter 6 % bleiben und die Mieten 2025 steigen, da das Angebot absorbiert wird cushmanwakefield.com. Einzelhandel wird voraussichtlich relativ stabil bleiben; einige neue Einzelhandelsflächen werden in gemischt genutzten Projekten entstehen, aber die Leerstandsquote im Einzelhandel könnte bis 2025 im Bereich von 4–5 % liegen. Sollte eine Rezession eintreten, könnte der Einzelhandel nachgeben, aber ohne diese bleibt er stabil.
• Wirtschaftliche Unwägbarkeiten: Zinsen sind der größte Unsicherheitsfaktor. Fällt die Inflation schneller als erwartet, könnte die Fed aggressiv senken und Hypothekenzinsen könnten bis 2026 in den niedrigen 5-%- oder sogar hohen 4-%-Bereich fallen. Das würde wahrscheinlich einen Anstieg der Kaufaktivität und des Preiswachstums auslösen – möglicherweise zurück zu einem Verkäufermarkt mit Hype. In einigen optimistischen Szenarien beschleunigt sich der Wohnungsmarkt unter dieser Bedingung Ende 2025 wieder. Bleibt die Inflation hingegen hartnäckig oder überhitzt die Wirtschaft, könnten die Zinsen länger hoch bleiben und der Markt bleibt in einem langsameren Gang. Makrorezessionen sind ein weiterer Unsicherheitsfaktor; einige Ökonomen befürchten eine milde Rezession Ende 2024 oder 2025. Historisch gesehen können Rezessionen den Wohnungsmarkt abkühlen (weniger Verkäufe, leichte Preisrückgänge), aber angesichts des Angebotsmangels könnten Preisrückgänge in San Jose minimal und von kurzer Dauer sein.
• Expertenmeinungen: Lokale Immobilienexperten betonen oft die langfristige Perspektive. „Käufer sollten kaufen, wenn sie ein Zuhause finden, das ihren Bedürfnissen entspricht“, rät der Präsident des Santa Clara Realtors Association 2025, anstatt zu versuchen, den Markt zu timen sanjosespotlight.com. Die Logik: Selbst wenn die Zinsen jetzt hoch sind, kann man später refinanzieren, aber man kann nicht zurückspulen und zu den Preisen von gestern kaufen – und im Silicon Valley sind die Preise von gestern tendenziell niedriger als die von morgen. Viele erwarten, dass sobald die Zinsen unter 6 % sinken, viel aufgestaute Nachfrage nach größeren Häusern freigesetzt wird (Hausbesitzer, die in größere Immobilien umziehen usw.), was das Angebot an Einsteigerhäusern erhöhen, aber gleichzeitig die Nachfrage nach Mittelklassehäusern steigern könnte sanjosespotlight.com. Der Konsens aus Maklerumfragen ist, dass 2025 geschäftiger sein wird als 2024, und 2026 könnte zu einem vertrauteren Rhythmus des Marktes mit saisonalen Mustern usw. zurückkehren, vorausgesetzt, es gibt keine größeren Schocks.

Zusammenfassend ist die Prognose für den Immobilienmarkt in San Jose „vorsichtig optimistisch“. Wir sehen wahrscheinlich stabile oder leicht steigende Immobilienpreise, langsam wachsende Bestände und Verkaufsvolumen, Mieten, die weiterhin moderat steigen, und einen Gewerbesektor, der bis 2026 wieder Tritt fasst. Die Fundamentaldaten des Marktes in San Jose – starke Arbeitsplätze, begehrte Lage, begrenztes Bauland – deuten darauf hin, dass er robust bleiben wird. Die Zeit des ungebremsten Preiswachstums ist vielleicht vorbei (vorerst), aber auch eine ernsthafte Absturzgefahr besteht angesichts des Wohnungsmangels nicht mehr. Die meisten Experten erwarten einen ausgewogenen, nachhaltigen Wachstumspfad für die nächsten Jahre. Wie ein Wohnungsökonom sagte, wird die Bay Area 2025–2027 wahrscheinlich „stetiges Wachstum, steigende Chancen und laufende Anpassungen an neue Trends“ erleben, statt Achterbahnfahrten sfgate.com. Für Käufer und Verkäufer bedeutet das weniger Hektik und mehr Vorhersehbarkeit – und für die Politik bleibt es weiterhin dringend notwendig, mehr Wohnraum zu schaffen, um den künftigen Bedarf der Region zu decken.

Quellen:

• Redfin – San Jose Housing Market Update (Juli 2025) redfin.com redfin.com
• Zillow Research – Housing Affordability Analysis (Juni 2025) zillow.mediaroom.com
• SFGate – Prognosen für den Wohnungsmarkt in der Bay Area 2025 sfgate.com sfgate.com sfgate.com
• Apartment List – Miettrends in San Jose, Aug 2025 apartmentlist.com apartmentlist.com
• Joint Venture SV (via Patch) – Bericht zu Leerständen im Gewerbesektor im Silicon Valley (Q3 2024) patch.com patch.com
• Kidder Mathews – Büromarkt im Silicon Valley Q2 2025 kidder.com kidder.com
• Marcus & Millichap – Einzelhandelsmarktprognose San Jose 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
• Point2Homes – Daten zum Mietmarkt San Jose 2025 point2homes.com
• San José Spotlight – Innovatives Wohnungsbauprogramm & CEQA-Reformen localnewsmatters.org sanjosespotlight.com
• TechXplore – Googles Wohnungszusagen in Frage gestellt (Mai 2025) techxplore.com techxplore.com
• San José Spotlight – Marktprognosen 2025 (Collins-Kolumne) sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com
• Wohnungsmarkt Oakland (Redfin) zum regionalen Vergleich redfin.com