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Immobilienmarkt in Melbourne: Ausblick für 2025 und darüber hinaus

Juli 23, 2025
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Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Der Immobilienmarkt in Melbourne zeigt im Jahr 2025 deutliche Anzeichen einer Erholung nach einer schwierigen Phase. Sowohl der Wohn- als auch der Gewerbesektor erleben veränderte Dynamiken, da Australiens zweitgrößte Stadt von erneuter Nachfrage, einem Rekordwachstum der Bevölkerung und einer verbesserten Stimmung profitiert. In diesem umfassenden Bericht analysieren wir die neuesten Trends auf Melbournes Immobilienmarkt – von Immobilienpreisen und angesagten Stadtteilen bis hin zu Mietrenditen und den Auswirkungen von Infrastruktur – und werfen einen Blick darauf, was Investoren, Entwickler und Hausbesitzer in den kommenden Jahren erwarten können.

Trends auf dem Wohnimmobilienmarkt (2025)

Melbournes Wohnimmobilienmarkt ist mit zunehmender Dynamik ins Jahr 2025 gestartet. Nach einem Abschwung in den Jahren 2022–2023, als steigende Zinsen und pandemiebedingte Störungen zu Wertverlusten führten, wendet sich nun das Blatt. Tatsächlich verzeichnen die Immobilienwerte in Melbourne Anfang 2025 nun schon mehrere Monate in Folge ein Wachstum propertyupdate.com.au. Dies stellt eine bemerkenswerte Wende gegenüber 2024 dar, als die Preise in den meisten Monaten fielen propertyupdate.com.au. Die Marktstimmung verbessert sich, da Käufer wieder Vertrauen gewinnen – in Erwartung, dass die Zinsen sich stabilisieren oder sogar im Laufe des Jahres zu sinken beginnen commercialrealestate.com.au. Wichtig ist, dass Melbourne weiterhin von starken Fundamentaldaten getragen wird – robustes Bevölkerungswachstum, große Infrastrukturinvestitionen und eine diversifizierte Wirtschaft – was seinen Status als einer der besten langfristigen Immobilienmärkte Australiens untermauert propertyupdate.com.au.

Mehrere Faktoren tragen zu den aktuellen Dynamiken des Wohnungsmarktes bei. Auf der Angebotsseite hält der Neubau von Wohnungen mit der Nachfrage nicht Schritt. Die Baugenehmigungen in Victoria verharren auf niedrigem Niveau – im vergangenen Jahr wurden nur etwa 56.000 neue Wohnungen genehmigt (bis März 2025), deutlich unter den ~75.000 pro Jahr, die zur Erreichung der Wachstumsziele benötigt werden realestate.com.au realestate.com.au. Hohe Baukosten und Insolvenzen von Bauunternehmen haben das neue Angebot zusätzlich eingeschränkt realestate.com.au realestate.com.au. Dieses Unterangebot trifft auf eine steigende Nachfrage, die durch das Bevölkerungswachstum angetrieben wird, was zu einem Wettbewerb um bestehende Wohnungen führt. Die Zahl der Angebote bleibt relativ knapp; obwohl die Zahl der neuen Angebote im Mai 2025 sprunghaft angestiegen ist (der zweithöchste Mai seit Beginn der Aufzeichnungen), ist die Gesamtzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien im Jahresvergleich immer noch niedriger shapepropertygroup.com.au, was darauf hindeutet, dass viele Verkäufer abwarten – vielleicht in Erwartung höherer Preise. Das Ergebnis ist, dass gut präsentierte Immobilien, insbesondere in begehrten Vororten, auf großes Käuferinteresse und schnellere Verkäufe stoßen. Die Auktionsabschlussquoten in Melbourne erreichten im Mai 2025 etwa 67 % – den höchsten Wert seit fast zwei Jahren, was dieses wiedererstarkte Käufervertrauen widerspiegelt shapepropertygroup.com.au.

Bemerkenswert ist, dass nicht alle Segmente des Marktes gleich sind. Freistehende Häuser und familienfreundliche Immobilien in etablierten Gegenden führen die Erholung an. Im Gegensatz dazu stehen hochverdichtete Wohnungen in der Innenstadt – insbesondere ältere Hochhauseinheiten – weiterhin vor Gegenwind durch ein Überangebot und eine vorsichtige Anlegerstimmung. Immobilienexperten warnen vor Off-the-Plan-Wohnungen im CBD von Melbourne und den inneren Vororten, die historisch aufgrund des reichlichen Angebots und eines schwächeren langfristigen Kapitalwachstums unterdurchschnittlich abgeschnitten haben propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Auf der anderen Seite verzeichnen Mittelring-Vororte mit knappem Angebot (z. B. Häuser auf gutem Grundstück) und starker Attraktivität für Eigennutzer eine erhöhte Nachfrage. Insgesamt bewegt sich der Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2025 von einem Käufermarkt hin zu einem ausgewogeneren oder sogar verkäuferfreundlichen Markt. Käufer, die vor einem Jahr noch in der Lage waren, hohe Rabatte auszuhandeln, stellen nun fest, dass sich dieses Zeitfenster schließt, da der Wettbewerb zunimmt shapepropertygroup.com.au.

Trends auf dem Gewerbeimmobilienmarkt (2025)

Auch der gewerbliche Immobiliensektor in Melbourne befindet sich 2025 an einem Wendepunkt. Nachdem er die Pandemie und hohe Zinsen überstanden hat, zeigen verschiedene gewerbliche Anlageklassen nun unterschiedliche Entwicklungen:

  • Büroflächen: Der Büromarkt in Melbourne bleibt schwach, insbesondere im CBD. Die Stadt verzeichnet weiterhin die höchste Büro-Leerstandsquote in Australien, wobei die Leerstände im CBD im Januar 2025 stabil bei etwa 18 % lagen propertycouncil.com.au. Dies liegt deutlich über dem nationalen CBD-Durchschnitt (~13,7 %) und spiegelt anhaltende Herausforderungen wie Remote-Arbeit und neue Flächenzugänge wider propertycouncil.com.au. Die Nachfrage nach Büroflächen war in den letzten Berichtszeiträumen negativ propertycouncil.com.au, allerdings gibt es Anzeichen dafür, dass das Schlimmste überstanden sein könnte. Premium-Büros schneiden etwas besser ab als sekundäre Objekte, aber selbst A-Grade-Gebäude in Melbourne wiesen Anfang 2025 eine Leerstandsquote von etwa 18,5 % auf propertycouncil.com.au. Vermieter reagieren mit Anreizen und renovieren ältere Büros, um Mieter zu gewinnen. Die hohe Leerstandsquote und gesunkene Mieten in einigen Bereichen bieten Unternehmen die Möglichkeit, Standorte aufzuwerten, und Investoren, vergünstigte Büroimmobilien zu erwerben. Branchenanalysten erwarten, dass sich der Bürosektor allmählich erholen wird, wenn Rückkehr-ins-Büro-Initiativen an Fahrt gewinnen und sich die Wirtschaft verbessert commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Allerdings könnte dies ein langsamer Prozess sein; politische Unterstützung (wie etwa die Rückführung von Regierungsangestellten ins Büro) könnte eine Rolle bei der Belebung der Nachfrage nach CBD-Büros in Melbourne spielen propertycouncil.com.au.
  • Einzelhandelsimmobilien: Nach mehreren schwierigen Jahren erlebt der Einzelhandelsimmobilienmarkt ein Comeback. Die Besucherzahlen und die Einzelhandelsausgaben haben sich mit dem Ende der Lockdowns und der Rückkehr von Touristen und Büroangestellten in die Stadt verbessert. Einkaufsstraßen und Einkaufszentren verzeichnen eine höhere Besucherfrequenz, und Investoren zeigen wieder Interesse an gut gelegenen Einzelhandelsobjekten. Tatsächlich machten Einzelhandelsimmobilien im Jahr 2024 einen zunehmenden Anteil an den gewerblichen Transaktionen aus, was auf neues Vertrauen in den Sektor hinweist commercialrealestate.com.au. Analysten prognostizieren, dass 2025 die stärkste Investorennachfrage nach Einzelhandelsimmobilien seit etwa einem Jahrzehnt zu verzeichnen sein wird, da sich die Stimmung positiv wandelt commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Erstklassige Einkaufszentren und auf wichtige Dienstleistungen ausgerichtete Center (Supermarkt-gebunden, großflächiger Einzelhandel usw.) haben sich als widerstandsfähig erwiesen, und viele Einkaufszentren haben sich angepasst, indem sie Unterhaltungs- und Gastronomieangebote hinzugefügt haben, um mehr Besucher anzuziehen commercialrealestate.com.au. Während Gegenwinde wie der E-Commerce bestehen bleiben, wird der stationäre Einzelhandel in Melbourne – insbesondere in Wachstumsregionen und etablierten Vororten – wieder als solide Anlageklasse angesehen. Die Mietrenditen für Einzelhandelsimmobilien sind nach Preiskorrekturen attraktiv geworden, und das begrenzte neue Einzelhandelsangebot in den letzten Jahren bedeutet, dass das Angebot an Top-Standorten knapp ist.
  • Industrie und Logistik: Der Industriesektor war landesweit der herausragende Performer, und Melbourne bildet da keine Ausnahme. Die enorme Nachfrage nach Lagerhäusern, Distributionszentren und Logistikeinrichtungen (angetrieben durch den E-Commerce-Boom und die Neuausrichtung der Lieferketten) hat die Leerstandsquoten im Industriesektor in den letzten zwei Jahren auf Rekordtiefs getrieben. Mitte 2025 liegt die Leerstandsquote für Industrieimmobilien in Melbourne bei etwa 4 % propertycouncil.com.au – ein leichter Anstieg aufgrund neuer Flächen in den äußeren Vororten – aber das ist im internationalen Vergleich immer noch außergewöhnlich niedrig und signalisiert einen sehr angespannten Markt propertycouncil.com.au. In den wichtigsten östlichen und südöstlichen Industriegebieten Melbournes ist der Leerstand sogar noch geringer (nahe 1–2 %), während im äußeren Westen, wo viele neue Projekte entstehen, mehr Flächen verfügbar sind propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Die Mieten für Industrieeinheiten und Logistiklager sind in den letzten 18 Monaten stark gestiegen, und auch wenn das Mietwachstum mit zunehmendem Angebot nachlassen könnte, werden die Auslastungsquoten voraussichtlich hoch bleiben. Das Investoreninteresse an Industrieanlagen bleibt robust, aber die Renditen sind angesichts der Beliebtheit des Sektors auf historisch niedrige Werte gesunken. Eine gewisse Normalisierung ist zu beobachten – zum Beispiel stieg der nationale Leerstand im Industriesektor im ersten Halbjahr 2025 auf 2,8 % gegenüber etwa 1 % am Tiefpunkt propertycouncil.com.au – dennoch gehört Melbournes Industriemarkt weiterhin zu den angespanntesten weltweit, mit langfristigen Nachfragetreibern wie begrenztem Industriebauland und anhaltendem Warenkonsum propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Insgesamt bietet der Industriesektor weiterhin stabile Erträge und Wachstumspotenzial, auch wenn die Zeiten zweistelliger Mietsteigerungen sich abkühlen dürften.

Zusammenfassend ist der Gewerbeimmobilienmarkt in Melbourne im Jahr 2025 durch Erholung und Chancen gekennzeichnet: Der Bürosektor bietet antizyklisches Investitionspotenzial, da die Werte ihren Tiefpunkt erreichen, der Einzelhandel erholt sich mit aufgestauter Konsumaktivität, und der Industriesektor bleibt eine treibende Kraft, wenn auch unter leicht nachlassenden Bedingungen. Clevere Investoren beginnen, wieder in den Gewerbeimmobilienmarkt einzusteigen, nutzen neu bewertete Vermögenswerte und erwarten langfristiges Wachstum, wenn sich der Wirtschaftszyklus dreht commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Wichtige suburbanspezifische Einblicke: Wachstumsgebiete und Stadtteile mit hoher Nachfrage

Melbourne ist ein weitläufiges Ballungsgebiet, und die Immobilienentwicklung variiert stark von Vorort zu Vorort. Im Jahr 2025 entwickeln sich bestimmte Standorte zu Wachstumshotspots aufgrund von Faktoren wie Infrastrukturprojekten, demografischen Trends und relativer Erschwinglichkeit. Hier sind einige wichtige suburbanspezifische Einblicke:

  • Innenstadt- und Mittelring-Sterne: Wohlhabende innerstädtische Vororte und etablierte Mittelring-Gebiete zeigen eine robuste Nachfrage und in einigen Fällen ein starkes Preiswachstum. Im vergangenen Jahr verzeichneten angesehene Stadtteile wie Toorak und South Yarra einen Anstieg der Hauswerte um etwa $136k–$237k, mehr als das durchschnittliche Jahresgehalt propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Der innere östliche Gürtel (z. B. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) erzielte ebenfalls sechsstellige Zuwächse bei den Medianwerten propertyupdate.com.au. Diese Gebiete profitieren von erstklassigen Annehmlichkeiten, Schulen und attraktivem Lebensstil, und das begrenzte Angebot hält den Wettbewerb hoch. Mittelring-Vororte im Umkreis von 5–15 km vom CBD – zum Beispiel Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley und Box Hill – werden von Käuferagenten als besonders wertvoll für 2025 eingestuft auspropertyprofessionals.com.au. Sie verbinden relative Erschwinglichkeit (im Vergleich zur Innenstadt) mit hoher Mietnachfrage und guter Infrastruktur. Diese Vororte, die sich oft im Wandel befinden, werden voraussichtlich schnell erholen, wenn sich der Markt aufgrund des knappen Wohnungsangebots und der breiten Käufernachfrage erholt auspropertyprofessionals.com.au. Investoren schauen auch auf „Schwester“-Vororte, die an diese Hotspots angrenzen, in der Erwartung eines Preiseffekts, sobald die Top-Lagen anziehen auspropertyprofessionals.com.au.
  • Entstehende Infrastruktur-Korridore: Große Verkehrsprojekte verändern die Immobilienlandschaft Melbournes, und Vororte in der Nähe neuer Infrastruktur sind für langfristiges Wachstum prädestiniert. Ein herausragendes Beispiel ist die Suburban Rail Loop (SRL) – eine riesige, im Bau befindliche Ringbahn. Gebiete entlang der SRL-Strecke, wie Clayton, Burwood und Cheltenham, ziehen die Aufmerksamkeit von klugen Investoren und Entwicklern auf sich auspropertyprofessionals.com.au. Diese Orte sollen zu gut angebundenen Knotenpunkten werden, was in der Regel die Immobilienwerte steigen lässt, sobald die Projekte kurz vor der Fertigstellung stehen. Ähnlich wird der Metro Tunnel (Eröffnung 2025 geplant) neue unterirdische Stationen in Arden (North Melbourne) und Parkville bringen; die umliegenden Gebiete verzeichnen bereits ein wachsendes Interesse an Entwicklungen. Sunshine in den westlichen Vororten ist ein weiteres Beispiel – es wird ein wichtiger Umsteigepunkt für die zukünftige Melbourne Airport Rail und Metrolinien sein und sich so als neues Wachstumszentrum positionieren. Mit der Inbetriebnahme der Infrastruktur führen die verbesserte Erreichbarkeit und neue Annehmlichkeiten in diesen angebundenen Vororten in der Regel zu steigender Nachfrage und höheren Preisen.
  • Gentrifizierende Familienvororte: Eine Reihe zuvor unterbewerteter Vororte erfährt derzeit eine rasante Gentrifizierung und zieht junge Familien und Berufstätige an, die mehr Platz suchen. Im Osten Melbournes erleben Gebiete wie Ringwood, Blackburn und Glen Waverley diesen Wandel auspropertyprofessionals.com.au. Sie bieten gute Schulen, Parks und Verkehrsanbindungen und sind daher für langfristige Eigennutzer attraktiv. Verbesserungen im lokalen Einzelhandel und Gastronomie (sowie einige laufende Infrastrukturmaßnahmen) heben das Profil dieser Gemeinden. Infolgedessen ist die Wohnungsnachfrage in diesen Vororten stark, was sowohl Preise als auch Mieten steigen lässt. Ebenso erleben Teile des Nordens und Nordwestens (zum Beispiel Pascoe Vale, Preston und Coburg im Norden) durch neue Cafés, Renovierungen und junge Käufer einen Wandel. Diese gentrifizierenden Orte bieten oft solide Investitionschancen, da sie von einer niedrigeren Preisbasis ausgehen, aber klare Wachstumstreiber für Kapitalzuwachs haben.
  • Äußere Wachstumskorridore: Die äußeren Randbezirke Melbournes – insbesondere im Westen und Norden – nehmen weiterhin den Großteil des Bevölkerungswachstums der Stadt auf. Gebiete wie Fraser Rise–Plumpton (Melbournes äußerer Westen) führten im vergangenen Jahr das Bundesland beim Bevölkerungszuwachs an (+4.300 Menschen in 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, und andere wie Cranbourne und Tarneit boomen mit neuen Wohnsiedlungen. Diese Wachstumskorridore bieten reichlich neues Land sowie Haus-und-Grundstück-Pakete, die für Erstkäufer und Migranten attraktiv sind. Käufer sollten jedoch vorsichtig sein: Während diese Gebiete schnelles Bevölkerungswachstum verzeichnen, gibt es dort oft zahlreiche Neubauten, aber es mangelt an etablierten Annehmlichkeiten. Wie ein Analyst anmerkt, spiegelt das rasche Wachstum in Orten wie Melton und Werribee South vor allem „Bevölkerungswachstum und reichlich neue Entwicklungen wider, aber nicht unbedingt Kapitalwachstum“ bei den Immobilienwerten propertyupdate.com.au. Langfristig könnte die begrenzte lokale Infrastruktur – weniger Verkehrsverbindungen, Schulen und Krankenhäuser – die Preissteigerungen in manchen abgelegenen Siedlungen einschränken propertyupdate.com.au. Kurz gesagt: Die äußeren Vororte sind erschwinglich und gefragt für Wohnraum, bergen aber in der Regel ein höheres Investitionsrisiko und erzielen typischerweise ein langsameres Kapitalwachstum als die inneren/mittleren Vororte (es sei denn, sie werden durch größere Infrastrukturprojekte gestützt).

Im aktuellen Markt ist die Vorortauswahl entscheidend – sowohl für Investoren als auch für Eigenheimkäufer. Nachgefragte, gut gelegene Stadtteile mit knappem Angebot erholen sich stark und werden voraussichtlich überdurchschnittlich abschneiden, während homogene Außenbezirke mit Überangebot hinterherhinken könnten. Ein Blick auf Infrastrukturpläne und Entwicklungsprognosen der Kommunen kann helfen, den nächsten aufstrebenden Vorort zu identifizieren. Beispielsweise könnten Gebiete in der Nähe geplanter SRL-Stationen oder neuer Autobahnanschlüsse schon heute zu den Immobilien-Hotspots von 2030 werden. Insgesamt reicht Melbournes Geografie der Chancen im Jahr 2025 von erstklassigen innerstädtischen Enklaven über aufstrebende mittlere Vororte bis hin zu ausgewählten Wachstumsknoten – und bietet Optionen für verschiedene Budgets und Strategien.

Immobilienpreise: Trends und Prognosen

Nach einer Phase der Korrektur steigen die Immobilienpreise in Melbourne im Jahr 2025 wieder an. Der Medianpreis für Häuser in Melbourne erreichte Anfang 2022 (etwa auf dem Höhepunkt des Pandemie-Booms) seinen Höchststand und fiel dann bis 2023 um etwa 10 % auspropertyprofessionals.com.au. Dieser Abschwung, verursacht durch Zinserhöhungen und einen vorübergehenden Rückzug der Investoren, machte Melbourne bis Anfang 2024 zu einem der „unterbewertetsten“ Immobilienmärkte der australischen Hauptstadtstädte auspropertyprofessionals.com.au. Spulen wir vor bis Mitte 2025, sieht die Lage besser aus: Die Preise haben sich stabilisiert und beginnen, moderat zu steigen. Der Home Price Index von Domain zeigt, dass die Immobilienwerte in Melbourne aus dem negativen jährlichen Wachstum herauskommen – bis Mai 2025 hat sich der jährliche Rückgang auf nur noch -1,2 % abgeschwächt, eine deutliche Verbesserung gegenüber -7,8 % Anfang 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. Monat für Monat steigen die Preise seit etwa Februar 2025 langsam an corelogic.com.au. Praktisch gesehen erkennen Käufer und Verkäufer, dass der Marktboden wahrscheinlich überschritten ist.

Mit Blick in die Zukunft prognostizieren Experten weiteres Preiswachstum für Melbourne in den Jahren 2025 und 2026. Die neuesten Prognosen von Domain deuten darauf hin, dass Melbourne beim nächsten Aufschwung landesweit führend sein könnte. Bis zum Ende des Geschäftsjahres 2025–26 (Juni 2026) wird erwartet, dass der mittlere Hauspreis in Melbourne einen Rekordwert von etwa 1,11 Millionen Dollar erreicht, was einem Anstieg von etwa 6 % gegenüber den Werten Mitte 2025 entspricht australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Dieser Anstieg (~66.000 $) würde die Verluste des jüngsten Abschwungs vollständig ausgleichen und einen neuen Höchststand markieren australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Auch die Preise für Wohnungen werden voraussichtlich steigen, wenn auch langsamer – der mittlere Preis für eine Wohnung in Melbourne soll bis Mitte 2026 etwa 584.000 $ erreichen, was immer noch etwa 3 % unter dem Höchststand von 2021 liegt australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Diese moderatere Erholung bei Wohnungen wird auf das anhaltende Überangebot an unverkauften Apartments aus früheren Baubooms zurückgeführt shapepropertygroup.com.au. Dennoch werden Faktoren wie verbesserte Erschwinglichkeit, Anreize für Ersterwerber und Bevölkerungswachstum den Wohnungsmarkt stützen und die Werte in den kommenden Jahren voraussichtlich steigen lassen shapepropertygroup.com.au.

Mehrere Treiber liegen diesen Preisprognosen zugrunde. Erstens wird erwartet, dass die Kreditkosten sinken – die Finanzmärkte gehen davon aus, dass die Reserve Bank of Australia Ende 2025 mit Zinssenkungen beginnen wird commercialrealestate.com.au. Niedrigere Hypothekenzinsen erhöhen die Kaufkraft der Käufer und regen typischerweise die Nachfrage an, was die Preise nach oben treibt. Die Ökonomen von Domain stellen fest, dass Sydney und Melbourne, die zu den Städten mit den höchsten Haushaltsverschuldungen gehören, am schnellsten auf Zinsänderungen reagieren australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Das bedeutet, dass sobald Zinssenkungen umgesetzt oder auch nur klar signalisiert werden, die Käuferaktivität und das Preiswachstum in Melbourne anziehen könnten. Zweitens wird erwartet, dass das begrenzte Wohnungsangebot weiterhin bestehen bleibt. Es wird nicht erwartet, dass der Wohnungsneubau schnell anzieht (angesichts anhaltender Herausforderungen in der Bauindustrie), sodass der Wohnungsmangel weiterhin ein Schlüsselfaktor bleibt s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Starke Bevölkerungszuwächse (im Abschnitt Demografie behandelt) bei diesem begrenzten Angebot werden die Wohnkosten zwangsläufig in die Höhe treiben. Schließlich sorgen verschiedene staatliche Unterstützungen – wie Zuschüsse für Ersterwerber, Modelle mit geteilter Eigenkapitalbeteiligung und Stempelsteuervergünstigungen für günstigere Käufe – für eine gewisse Nachfragestimulation auf Einstiegsebene, helfen mehr Käufern beim Markteintritt und heben damit die allgemeine Preisuntergrenze an.Es ist erwähnenswert, dass Melbourne derzeit einen Wertvorteil im Vergleich zu anderen Großstädten bietet, was zusätzliches Preiswachstum ankurbeln könnte, wenn Investoren und zwischenstaatliche Zuwanderer die Lücke bemerken. Zum Beispiel liegt der mittlere Hauspreis in Sydney Anfang 2025 etwa 60–65 % höher als in Melbourne shapepropertygroup.com.au, ein Aufschlag, der sich seit 2019 dramatisch vergrößert hat. Ebenso haben Brisbane und Adelaide – einst deutlich günstiger – ihre Preise inzwischen näher an das Niveau von Melbourne angeglichen shapepropertygroup.com.au. Diese relative Erschwinglichkeit Melbournes (trotz der Größe als globale Metropole) macht die Stadt zu einem Magneten für preisbewusste Käufer. Wie ein Bericht hervorhob, ist Melbourne jetzt äußerst attraktiv für Investoren und Aufsteiger, für die Sydney unerreichbar ist shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Sollten die Zinsen sinken, könnten diese Käufer in den Markt von Melbourne strömen, den Preisvorteil der Stadt nutzen und die Werte weiter nach oben treiben shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Natürlich sind Prognosen mit Unsicherheiten behaftet. Die meisten Analysten erwarten stabiles, moderates Wachstum (in der Größenordnung von 4–6 % pro Jahr für die nächsten ein bis zwei Jahre) statt einer Rückkehr zu den zweistelligen jährlichen Preissprüngen wie 2021. Erschwinglichkeitsgrenzen – mit mittleren Hauspreisen von etwa dem 8- bis 9-fachen des Einkommens – werden das Tempo des Preisanstiegs natürlich begrenzen, besonders wenn die Löhne nicht mithalten s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Es gibt außerdem Abwärtsrisiken, etwa ein Wiederaufflammen der Inflation, das die Kreditkosten hoch hält, oder einen neuen wirtschaftlichen Schock, der die Beschäftigung trifft. Nichtsdestotrotz besteht unter Banken und Forschungsinstituten Konsens, dass die Immobilienwerte in Melbourne bis 2026 weiter steigen werden australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Für Immobilieneigentümer bedeutet dies, dass sich das Eigenkapital wieder aufbauen wird, und für potenzielle Käufer könnte Warten bedeuten, später mehr zu zahlen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass nach einer Schwächephase die Preise in Melbourne wieder steigen, wenn auch in gemäßigtem Tempo. Es wird prognostiziert, dass die Stadt innerhalb des nächsten Jahres oder so ihre bisherigen Höchststände wieder erreicht australianpropertyupdate.com.au, und dann möglicherweise in neue Rekordhöhen vordringt. Sofern es keine Schocks gibt, sollten die Jahre 2025–2027 eine Phase von erneutem Wachstum der Immobilienwerte sein, unterstützt durch leichtere Kreditbedingungen, nachfragegetriebene Bevölkerungsentwicklung und die anhaltende Attraktivität Melbournes als Wohn- und Investitionsstandort.

Leistung des Mietmarktes (Renditen und Leerstandsquoten)

Melbournes Mietmarkt stand unter außergewöhnlichem Druck, gekennzeichnet durch rekordniedrige Leerstandsquoten und starke Mieterhöhungen, obwohl es Anzeichen dafür gibt, dass sich das Tempo des Mietwachstums zu verlangsamen beginnt. Leerstandsquoten in Melbourne sind in den Jahren 2022–2023 stark gesunken, als die Stadt aus den COVID-Lockdowns hervorging und Mieter zurückkehrten (einschließlich zurückkehrender internationaler Studierender). Ende 2023 war die Leerstandsquote in Melbourne auf etwa 1 %–1,5 % gefallen, ein extrem niedriger Wert, der seit über einem Jahrzehnt nicht mehr erreicht wurde. In einigen Monaten sank sie in bestimmten Datenreihen sogar unter 1 % propertyupdate.com.au. Zu Beginn des Jahres 2025 ist die Leerstandsquote leicht gestiegen – sie liegt Mitte 2025 bei etwa 1,5 % bis 2 % – aber das ist historisch gesehen immer noch außergewöhnlich niedrig (zum Vergleich: Eine Leerstandsquote von 3 % gilt oft als „ausgeglichener“ Mietmarkt). Die neuesten Zahlen zeigen, dass die Leerstandsquote in Melbourne Anfang 2025 bei etwa 1,8 % liegt, gegenüber ~1,1 % ein Jahr zuvor propertyme.com.au, was auf eine leichte Entspannung hindeutet. Ähnlich berichtete CoreLogic von einem Anstieg der Leerstände von einem Tiefstand von 1,4 % Ende 2023 auf ~1,9 % Ende 2024 corelogic.com.au. Selbst mit dieser leichten Entlastung bleibt die Suche nach einer Mietwohnung für Mieter eine große Herausforderung. Bei Besichtigungen in beliebten Vororten gibt es oft Dutzende von Bewerbern, und Immobilien werden innerhalb weniger Tage vermietet.

Dieser äußerst angespannte Leerstandsmarkt hat die Mieten auf ein Allzeithoch getrieben. Während des Nach-Lockdown-Booms stiegen die Mieten in Melbourne zweistellig – im Jahr 2022 verzeichneten einige Vororte Mietsteigerungen von 15–20 % innerhalb eines Jahres. Bis 2023 erreichte das jährliche Mietwachstum in Melbourne einen Höchststand von etwa ~11 % corelogic.com.au corelogic.com.au. Allerdings hat sich das Mietwachstum verlangsamt, da die Erschwinglichkeit an ihre Grenzen stößt. Im Jahresverlauf bis Ende 2024 stiegen die Mieten in Melbourne um moderatere ~4,1 % corelogic.com.au – immer noch über dem langfristigen Durchschnitt, aber weit entfernt vom vorherigen Boom. Im Märzquartal 2025 lagen die Steigerungen prozentual im niedrigen einstelligen Bereich. Die mittlere Wochenmiete in Melbourne beträgt jetzt ungefähr $600+ (für Häuser und Wohnungen zusammen). Ende 2024 lag die mittlere Miete für Wohnimmobilien in Melbourne bei $604 pro Woche, was die Stadt tatsächlich zur zweitgünstigsten Hauptstadt für Mieter nach Hobart machte corelogic.com.au. (Zum Vergleich: In Sydney lag sie bei stolzen $773/Woche corelogic.com.au, was zeigt, dass Melbourne zwar teuer, aber für Mieter nicht so kostspielig ist wie Sydney.) Mieter in Melbourne geben immer noch einen hohen Anteil ihres Einkommens für Wohnen aus – im Durchschnitt etwa ein Drittel des Haushaltseinkommens, das ist der höchste Wert seit mindestens 2006 landesweit corelogic.com.au – was bedeutet, dass es eine Obergrenze dafür gibt, wie stark die Mieten noch steigen können, ohne Mieter zu verdrängen.Einer der auffälligsten Entwicklungen auf dem Mietmarkt in Melbourne ist der Ausstieg vieler Investoren/Vermieter, was das Mietangebot verringert hat. Daten der Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) von Victoria zeigen einen beispiellosen Trend: Es werden mehr Mietkautionen zurückgezahlt (d. h. Vermieter steigen aus und zahlen Kautionen zurück) als neue Kautionen hinterlegt werden. Im Märzquartal 2025 wurden zum Beispiel 3.398 mehr Kautionen zurückgezahlt als neue hinterlegt in Victoria propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Anders gesagt: Die Zahl der aktiven Mietobjekte schrumpft – etwas, das in über 20 Jahren Aufzeichnung nicht vorgekommen ist propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Seit Mitte 2023 hat Victoria etwa 25.000–30.000 Mietobjekte vom Markt verloren abc.net.au abc.net.au, da Vermieter verkaufen oder ihre Immobilien anderweitig nutzen. Dieser Rückzug der Investoren wird durch mehrere Faktoren verursacht: höhere Zinssätze (was das Halten von Anlageimmobilien teurer macht), höhere Grundsteuer- und Stempelsteuerbelastungen in Victoria (was das Vermieterdasein weniger profitabel macht propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), und strenge Mietgesetze, die einige Vermieter als zu mieterfreundlich empfinden (z. B. schwierige Räumungsverfahren, vorgeschriebene Instandhaltungsstandards) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Die Regierung von Victoria hat in den letzten Jahren mehr als 130 Änderungen der Mietvorschriften eingeführt, die Mietern mehr Rechte in Bezug auf Haustierhaltung, kleinere Veränderungen und Kündigungen geben, was – obwohl es die Sicherheit der Mieter erhöht – von Vermieterverbänden als Grund genannt wird, warum einige den Markt verlassen propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Dieser perfekte Sturm hat zu einer Reduzierung der Miete geführtalle Angebote, was die Wohnungsknappheit verschärft. Paradoxerweise haben Maßnahmen, die eigentlich Mietern helfen sollen (wie Mietobergrenzen oder zusätzlicher Mieterschutz) sowie höhere Steuern für Investoren, kurzfristig dazu geführt, dass sich viele Investoren zurückgezogen haben, wodurch das Mietangebot verringert und der Druck auf die Mieten steigt propertyupdate.com.au.

Für Mieter bedeutet der aktuelle Markt starke Konkurrenz und steigende Kosten. Für die verbleibenden Immobilieninvestoren bedeutet er Rekordtiefstände bei den Leerständen und steigende Mietrenditen. Tatsächlich haben die Mietrenditen in Melbourne begonnen, sich von historischen Tiefstständen zu erholen. Während des vorherigen Booms stiegen die Immobilienwerte viel schneller als die Mieten, was die Bruttorenditen drückte (zeitweise fiel die durchschnittliche Rendite in Melbourne unter 3 %). Jetzt, dank fallender Preise in den Jahren 2022–23 und steigender Mieten, zeigen die Renditen einen Aufwärtstrend. Bis Ende 2024 war die Bruttomietrendite von Melbourne für Wohnimmobilien auf etwa 3,7 % gestiegen corelogic.com.au corelogic.com.au. Das ist immer noch relativ niedrig (in Darwin und einigen kleineren Städten liegen die Renditen bei 5–6 %), aber es ist höher als die ~3,4 % Rendite ein Jahr zuvor. Häuser in Melbourne bringen tendenziell etwas weniger Rendite als Wohnungen (da Häuser teurer sind); zum Beispiel liegen die Hausrenditen in Melbourne bei etwa 3,3 %, während die Renditen für Wohnungen in vielen Fällen über 4 % liegen. Da die Zinssätze derzeit höher sind als die Mietrenditen, laufen die meisten Immobilien immer noch mit negativem Cashflow, aber die Lücke wird kleiner. Wichtig ist: Sollten die Zinssätze 2025–2026 sinken und die Mieten hoch bleiben, könnten viele Mietobjekte in Melbourne einen neutralen oder positiven Cashflow erzielen, was für Investoren eine attraktive Situation wäre.

In Zukunft ist der Mietausblick ein Tauziehen zwischen Angebot und Nachfrage. Einerseits könnte die Nachfrage etwas nachlassen, da der Druck auf die Wohnungserschwinglichkeit einige Mieter dazu bringt, zu Erstkäufern zu werden (sie nutzen Förderprogramme oder etwas niedrigere Preise im Jahr 2024) – tatsächlich verzeichnete Victoria einen Anstieg bei Erstkäufern, was die Mietnachfrage leicht entspannen könnte abc.net.au abc.net.au. Es gibt auch eine natürliche Grenze für das Mietwachstum, da Mieter zusammenziehen oder bei der Familie bleiben, wenn die Mieten zu hoch werden corelogic.com.au, was die Haushaltsgründungsrate effektiv senkt. Andererseits wird sich das Angebot an Mietwohnungen kurzfristig voraussichtlich nicht drastisch verbessern. Build-to-Rent-Projekte (groß angelegte Mietwohnungsprojekte) sind in Planung und die Regierung fördert sie mit Steueranreizen, aber es wird Jahre dauern, bis sie spürbare Auswirkungen haben. Die Investorenstimmung gegenüber Victoria muss sich erholen, damit das Mietangebot wieder wächst. Die Landesregierung erkennt die Mietkrise an und hat begonnen, Maßnahmen wie die Beschleunigung der Entwicklung in Aktivitätszentren und die Überprüfung der Steuereinstellungen zu prüfen, um Investoren zurückzugewinnen abc.net.au abc.net.au. Bis wieder mehr Gleichgewicht herrscht, bleibt der Mietmarkt in Melbourne vermieterfreundlich mit niedrigen Leerständen. Die jährlichen Mieterhöhungen könnten sich im mittleren einstelligen Prozentbereich einpendeln (z. B. 3–5 % pro Jahr), vorausgesetzt, der größte Druck ist vorbei corelogic.com.au corelogic.com.au, aber jeder Anstieg der Migration oder jede Verzögerung beim neuen Wohnungsangebot könnte erneute schnelle Mietsteigerungen auslösen. Vorerst müssen sich Mieter im Jahr 2025 weiterhin auf schwierige Bedingungen einstellen, während Immobilieneigentümer die höchsten Mietrenditen (und die kürzesten Vermietungszeiten) seit vielen Jahren in Melbourne genießen.

Große Infrastrukturprojekte und ihre Auswirkungen auf Immobilien

Melbourne befindet sich mitten in einem Infrastruktur-Boom, mit mehreren stadtprägenden Projekten, die derzeit laufen oder in Planung sind. Diese Projekte – von neuen Bahnlinien bis zu Autobahnen – verändern nicht nur die Art und Weise, wie sich Menschen in der Stadt bewegen, sondern beeinflussen auch die Nachfrage nach Immobilien und die Entwicklungsmuster. Hier sind einige der wichtigsten Infrastrukturinitiativen und ihre erwarteten Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Melbourne:

  • Metro Tunnel (Unterirdische Bahnverbindung): Die Fertigstellung des Metro Tunnels ist für 2025 geplant und schafft eine neue stadtübergreifende Bahnlinie mit fünf neuen unterirdischen Stationen (darunter Arden, Parkville, State Library, Town Hall und Anzac). Durch die Entflechtung des stark frequentierten City Loops und die Schaffung zusätzlicher Kapazitäten wird dieses Projekt die Reisezeiten zu wichtigen Bereichen wie dem Krankenhaus- und Universitätsviertel in Parkville erheblich verkürzen. Auswirkung auf Immobilien: Die Gebiete rund um die neuen Stationen verzeichnen bereits einen Anstieg des Investoreninteresses. Zum Beispiel soll das ehemals industrielle Arden-Viertel zu einem gemischt genutzten Zentrum umgestaltet werden; Frühentschlossene sichern sich bereits Grundstücke in Erwartung von Wertsteigerungen. Parkville – Sitz der Universität Melbourne und biotechnologischer Einrichtungen – wird von einer Station profitieren, was die Nachfrage nach Wohnungen und Studentenunterkünften in der Nähe voraussichtlich steigern wird. Insgesamt führt eine verbesserte Anbindung dazu, dass Immobilienwerte steigen, da Vororte besser erreichbar werden. Nach der Inbetriebnahme sollte der Metro Tunnel die Straßen und bestehenden Bahnlinien entlasten und die Attraktivität der Vororte an den Sunbury- und Cranbourne/Pakenham-Linien (die durch den Tunnel verbunden werden) erhöhen. Es ist mit einem Welleneffekt von höherer Bebauungsdichte und steigenden Immobilienpreisen in fußläufiger Entfernung zu den neuen Stationen im Laufe der Zeit zu rechnen.
  • Suburban Rail Loop (SRL): Dieses ehrgeizige Projekt, das sich derzeit im Bau befindet (erste Phasen), wird schließlich eine 90 km lange Ringbahn um die mittleren Vororte Melbournes bilden und wichtige Zentren von Cheltenham (im Südosten) über Clayton und Box Hill bis in die nördlichen Vororte und schließlich zum Flughafen Melbourne und Sunshine im Westen verbinden. Es handelt sich um ein jahrzehntelanges Vorhaben, aber die erste Phase (Cheltenham bis Box Hill) soll Anfang der 2030er Jahre fertiggestellt werden. Auswirkungen auf Immobilien: Die SRL wird oft als „stadtprägendes“ Projekt bezeichnet, da sie neue Verkehrsknotenpunkte und Entwicklungsmagnete außerhalb des CBD schaffen wird. In Erwartung dessen steigen die Immobilienpreise in den Vororten, die für SRL-Stationen vorgesehen sind. Zum Beispiel verzeichnet Clayton, das einen wichtigen SRL-Umsteigebahnhof beherbergen wird (und bereits ein Arbeitsplatzschwerpunkt mit der Monash University und dem medizinischen Zentrum ist), eine stärkere Nachfrage – Investoren erwarten dort höhere Mieteinnahmen und Möglichkeiten zur Wohnungsentwicklung auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (nahe der Deakin University) und Box Hill (ein großes Geschäftszentrum) sind ähnlich wachstumsstark positioniert, wobei letzteres bereits Hochhausentwicklungen erlebt. Die Regierung plant mehr Wohn- und Gewerbeentwicklung rund um diese SRL-Bahnhofsbereiche, was im Laufe der Zeit Zehntausende neue Wohnungen entlang der Strecke hinzufügen könnte vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Für Hausbesitzer und Investoren könnte die Nähe zu einer zukünftigen SRL-Station erhebliche Wertsteigerungen bedeuten, da die Erreichbarkeit und die Infrastruktur verbessert werden. Es ist jedoch eine langfristige Investition; kurzfristig besteht noch Unsicherheit bezüglich der Projektzeitpläne und des genauen Verlaufs, aber insgesamt sorgt die SRL für Optimismus auf Melbournes Immobilienmarkt im mittleren Ring.
  • West Gate Tunnel & andere Straßenprojekte: Der West Gate Tunnel (voraussichtlich um 2025–26) wird eine Alternative zur chronisch überlasteten West Gate Bridge bieten und eine neue Autobahnverbindung von Melbournes westlichen Vororten zum Hafen und CBD schaffen. Dies ist entscheidend für Gebiete wie Wyndham (Werribee Point Cook) und Melton – derzeit stehen Pendler aus diesen Wachstumsregionen im Stau. Der neue Tunnel und die verbreiterten Autobahnen sollten die Fahrzeiten aus dem Westen verkürzen und die Attraktivität der westlichen Vororte sowohl für Bewohner als auch für Logistikunternehmen erhöhen. Da das Pendeln einfacher wird, könnten Vororte wie Altona, Laverton und Sunshine West eine steigende Nachfrage erleben. Darüber hinaus befindet sich das riesige North East Link-Projekt (Verbindung des Ringstraßensystems in Greensborough mit der Eastern Freeway) im Bau und soll bis 2027 fertiggestellt werden. Dies wird eine fehlende Autobahnverbindung im Nordosten Melbournes schließen und voraussichtlich die Immobilienwerte in Vororten wie Heidelberg, Bundoora und Doncaster steigern, indem es Staus reduziert und diese Gemeinden näher an Arbeitszentren in der ganzen Stadt bringt. Verbesserte Straßenanbindung erweitert in der Regel den realistischen Pendelradius, was zur Entwicklung neuer Wohngebiete und zu höheren Preisen für gut gelegene Randgrundstücke führen kann.
  • Airport Rail Link: Die Pläne, den Flughafen Melbourne endlich an das Schienennetz anzubinden (über eine Abzweigung von Sunshine, integriert in den Metro Tunnel), schreiten voran. Obwohl sich die Zeitpläne verzögert haben (das Ziel ist nun Ende der 2020er Jahre), wird dieses Projekt ein Wendepunkt für den Nordwest-Korridor sein. Sunshine, als Super-Hub ausgewiesen, ist bereits für erhebliches Wachstum vorgesehen – einschließlich hochverdichteter Wohn- und Gewerbeprojekte – aufgrund des geplanten Flughafenbahnhofs und SRL-Umstiegs dort. Investoren haben Sunshine und die nahegelegenen St Albans und Footscray (direkt an der Linie zum Flughafen über Sunshine) als zukünftige Hotspots im Blick. Verbesserter Zugang zum Flughafen könnte zudem mehr Gewerbeparks und Hotels in der Region anstoßen und so das Segment der Gewerbeimmobilien stärken. Wohnimmobilien in den Gebieten Moonee Valley und Brimbank (z. B. Airport West, Keilor East) könnten für Vielflieger und Beschäftigte der Luftfahrtbranche attraktiver werden, sobald ein Zug sie in wenigen Minuten ins CBD oder zum Flughafen bringt.
  • Stadtentwicklungsgebiete: Neben dem Verkehr verfügt Melbourne über große Stadtentwicklungszonen wie Fishermans Bend (ein ehemaliges Industriegebiet südlich des CBD, das in ein hochverdichtetes, gemischt genutztes Viertel umgewandelt wird) und Arden (wie erwähnt, an den Metro Tunnel angebunden). Dies sind langfristige Projekte, die jedoch Tausende von Wohnungen und Arbeitsplätzen schaffen werden. Die Auswirkungen auf Immobilien sind zweifach: Sie schaffen neues Angebot (was die Preise stadtweit moderieren kann), aber auch äußerst begehrte neue Viertel, die Spitzenpreise erzielen können. Sollte sich Fishermans Bend wie geplant zu einem gefragten Technologie- und Bildungsstandort entwickeln, könnten frühe Immobilienkäufer dort erhebliche Wertsteigerungen erleben.

Im Allgemeinen sind Infrastrukturverbesserungen ein Segen für Immobilienmärkte. Verbesserte Verkehrsverbindungen machen Außenbezirke zugänglicher und verringern oft den Preisunterschied zu den inneren Vororten. Wir sehen bereits, dass Entwickler Grundstücke rund um neue Bahnhöfe ins Visier nehmen, um dort Wohnungen, Reihenhäuser oder Geschäftszentren zu errichten – in dem Vertrauen, dass die Nachfrage mit den Zügen kommt. Große Infrastrukturprojekte bringen zudem während der Bauphase Arbeitsplätze in die Wirtschaft, was die Wohnraumnachfrage kurzfristig stützen kann (z. B. Arbeiter, die Mietwohnungen benötigen). Melbournes aktuelles Infrastrukturprogramm – Teil des „Big Build“ des Bundesstaates – ist eines der größten in seiner Geschichte, und der Immobilienmarkt reagiert entsprechend. Käufer mit Weitblick könnten erwägen, sich in Vororten zu positionieren, die zwar derzeit übersehen werden, aber in ein paar Jahren „an einer Bahnlinie liegen“ oder von verkürzten Reisezeiten profitieren. Die Geschichte zeigt: Sobald eine Gegend deutlich bequemer wird (durch eine neue Autobahnausfahrt oder einen Bahnhof), steigen die Immobilienwerte oft.

Es ist jedoch wichtig, die Erwartungen zu dämpfen: Nicht jedes Projekt garantiert einen Immobilienboom, und das Timing ist entscheidend (die Werte steigen oft in Erwartung, stagnieren dann während des Baus). Außerdem werden einige Viertel mit Beeinträchtigungen konfrontiert (z. B. jahrelanger Baulärm oder enteignete Grundstücke), was kurzfristig negativ sein kann. Insgesamt aber werden Melbournes große Infrastrukturprojekte die Lebensqualität und das Wirtschaftswachstum der Stadt verbessern – Faktoren, die sich letztlich positiv auf den Immobilienmarkt auswirken. Investoren tun gut daran, „der Infrastruktur zu folgen“, wenn sie nach dem nächsten Wachstumsgebiet suchen, und machen dies zu einem integralen Bestandteil der Immobilienstrategie in Melbourne für 2025 und darüber hinaus.

Bevölkerungswachstum und demografische Veränderungen

Melbournes Bevölkerungsentwicklung ist eine Geschichte von bemerkenswertem Wachstum und Widerstandsfähigkeit und ein entscheidender Motor für die Zukunft des Immobilienmarktes. Nach einem kurzen Stillstand während der Pandemie (als geschlossene Grenzen die Nettozuwanderung sinken ließen), ist das Bevölkerungswachstum in Melbourne wieder stark angestiegen und übertrifft nun die Trends vor der Pandemie. Tatsächlich verzeichnete Melbourne im Jahr 2023–24 den größten Bevölkerungszuwachs aller australischen Städte und gewann allein in diesem Jahr etwa 142.600 neue Einwohner hinzu abs.gov.au abs.gov.au. Diese jährliche Wachstumsrate von 2,7 % gehört zu den höchsten im Land und liegt deutlich über Sydneys Wachstum von 2,0 % im gleichen Zeitraum abs.gov.au. Die Bevölkerung des Großraums Melbourne lag im Juni 2024 bei etwa 5,35 Millionen abs.gov.au und verringert damit den Abstand zu Sydney (5,56 Millionen) abs.gov.au. Wenn sich diese Trends fortsetzen, könnte Melbourne Sydney im kommenden Jahrzehnt als bevölkerungsreichste Stadt Australiens überholen (einige Prognosen gehen davon aus, dass dies bis 2030 oder kurz danach geschieht). Die Attraktivität der Stadt – darunter zahlreiche Arbeitsplätze, Bildungsmöglichkeiten und kulturelle Angebote – zusammen mit einer starken Zuwanderung aus dem Ausland, bildet die Grundlage für dieses robuste Wachstum.

Die Nettozuwanderung aus dem Ausland war in letzter Zeit der Hauptmotor für das Bevölkerungswachstum in Melbourne. Mit der Wiedereröffnung der australischen Grenzen und der Erhöhung der Einwanderungsziele zur Behebung von Fachkräftemangel profitiert Melbourne (als bevorzugtes Ziel für Migranten) von diesem Zustrom. Besonders internationale Studierende sind in großer Zahl an die Universitäten Melbournes zurückgekehrt. Dies zeigt sich in der Nachfrage nach Mietwohnungen in der Innenstadt (wo Studierende Apartments mieten) und in bestimmten Vororten mit großen Migrantengemeinschaften. So verzeichnet Melbourne beispielsweise eine bedeutende Zuwanderung aus Ländern wie Indien, China und Nepal, was das Wachstum in Vororten wie Clayton und Tarneit (indische Diaspora), Box Hill und Glen Waverley (chinesische Diaspora) und so weiter begünstigt. Diese demografischen Muster beeinflussen oft die Wohnpräferenzen – z. B. eine starke Nachfrage nach größeren Familienhäusern in Gebieten, die von Migranten bevorzugt werden, die häufig in Mehrgenerationenhaushalten leben, oder die Nachfrage nach Mietwohnungen in Universitätsnähe durch internationale Studierende.

Eine weitere Veränderung im Zusammenhang mit COVID und der Zeit danach sind die Trends der Binnenmigration. In den Jahren 2020–2021 verzeichnete Melbourne einen Abfluss von Einwohnern in regionale Gebiete und andere Bundesstaaten (insbesondere Queensland), da Fernarbeit und Lockdowns zu einer Neubewertung des Lebensstils führten. In jüngerer Zeit hat sich dieser Trend jedoch abgeschwächt oder umgekehrt. Das Bevölkerungswachstum in den Regionen Victorias ist zwar weiterhin positiv, aber die Hauptstädte (insbesondere Melbourne) verzeichnen wieder den Großteil des Wachstums abs.gov.au abs.gov.au. Die Anziehungskraft von Arbeitsplätzen, Bildung und Annehmlichkeiten in der Stadt scheint die Menschen zurückzulocken. Die Wachstumsgebiete in Melbournes äußeren Vororten (wie im Westen, Norden und Südosten der Stadt) verdeutlichen dies: Sie waren 2023–24 die am schnellsten wachsenden SA2-Regionen landesweit, was darauf hindeutet, dass viele Menschen in diese neuen Vororte aus anderen Gegenden ziehen abs.gov.au abs.gov.au. Im Wesentlichen wächst der Stadtrand rasant mit jungen Familien und Migranten. Unterdessen haben sich einige Innenstadtbereiche, die während des Lockdowns Einwohner verloren hatten (wie Teile des CBD und des inneren Südens), wieder erholt, seit Büros, Restaurants und das kulturelle Leben wieder in vollem Gange sind.

Was die demografische Zusammensetzung betrifft, bleibt Melbourne weiterhin ein multikultureller Schmelztiegel. Fast 40 % der Melbourner wurden im Ausland geboren, und dieser Anteil wird mit der aktuellen Migrationswelle wahrscheinlich noch steigen. Diese Vielfalt zeigt sich oft in lebendigen kulturellen Enklaven (Footscray für afrikanische Communities, Springvale für südostasiatische usw.), die jeweils ihre eigenen Besonderheiten auf dem Wohnungsmarkt haben. Es gibt auch demografische Veränderungen wie eine alternde Bevölkerung in einigen etablierten Vororten – so gibt es beispielsweise eine wachsende Gruppe von Menschen, die sich verkleinern oder in den Ruhestand gehen, in Gegenden wie Beaumaris oder Ivanhoe, was die Nachfrage nach pflegeleichten Wohnungen und Reihenhäusern antreibt. Umgekehrt sorgt der Babyboom in den Wachstumsgebieten für eine hohe Nachfrage nach größeren Häusern, Schulen und Parks in diesen Gegenden.

Eine bemerkenswerte Prognose: Es wird erwartet, dass Victoria (und damit auch Melbourne) bis zum Geschäftsjahr 2027 das landesweit stärkste Bevölkerungswachstum verzeichnen wird shapepropertygroup.com.au. Der Bundesstaat wird damit vom dritten Platz (beim prozentualen Wachstum) auf den ersten aufsteigen und die Wachstumsraten von Staaten wie Queensland oder WA überholen, die zuletzt führend waren shapepropertygroup.com.au. Das ist bedeutsam, weil es auf eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in Melbourne im mittelfristigen Zeitraum hindeutet. Eine junge, wachsende Bevölkerung sorgt für hohe Haushaltsgründungsraten und erfordert somit mehr Wohnungen. Die Herausforderung, wie bereits besprochen, wird darin bestehen, genügend Wohnraum bereitzustellen – daher der Fokus auf Planungsreformen und Wohnungsbauziele (das Housing Accord der Bundesregierung zielt darauf ab, bis 2029 landesweit 1,2 Millionen neue Wohnungen zu schaffen, wobei ein erheblicher Anteil in den Wachstumsregionen Melbournes benötigt wird).

Ein weiterer demografischer Trend nach der Pandemie, der erwähnenswert ist, ist die Rückkehr von Einwanderern und Studierenden nach Inner Melbourne, was die Stadt wiederbelebt hat. Gebiete wie das CBD, Carlton und Southbank, in denen die Mietleerstände 2020 in die Höhe geschnellt waren, verzeichnen nun dank des Zustroms von Studierenden und jungen Berufstätigen aus dem Ausland wieder sehr niedrige Leerstandsquoten. Dies trägt zur Wiederbelebung des Wohnungsmarktes im Stadtzentrum bei. Es bedeutet auch, dass der Charakter dieser Gegenden – internationale Restaurants, Kulturfestivals usw. – wieder aufblüht und Melbourne zu der vielfältigen, global vernetzten Stadt macht, als die sie bekannt ist.

Insgesamt ist Bevölkerungswachstum ein zweischneidiges Schwert: Es ist ein großer Vorteil für die Immobiliennachfrage (mehr Menschen = mehr benötigter Wohnraum in allen Preisklassen), aber es belastet auch die Infrastruktur und kann die Erschwinglichkeit verschlechtern, wenn das Wohnungsangebot nicht Schritt hält. Die Stadtplaner Melbournes stehen unter Druck, dieses Wachstum nachhaltig zu bewältigen – durch höhere Dichte in bestehenden Gebieten, Ausbau des Verkehrs und Entwicklung neuer Vororte mit angemessener Infrastruktur. Aus Investorensicht ist es jedoch in der Regel klug, auf eine Stadt mit starkem Bevölkerungswachstum wie Melbourne zu setzen, wenn es um langfristiges Kapitalwachstum geht. Jeder neue Einwohner braucht einen Wohnort, daher verzeichnen Gebiete mit dem schnellsten Bevölkerungszuwachs (und mit Arbeitsplätzen oder guter Anbindung) oft überdurchschnittliche Wertsteigerungen bei Immobilien. Die Demografie Melbournes zeichnet somit das Bild einer Stadt mit einer robusten Wachstumsperspektive, die den Immobilienmarkt bis weit ins nächste Jahrzehnt antreibt.

Regierungspolitik und Auswirkungen der Zinssätze

Regierungspolitik und makroökonomische Faktoren – insbesondere die Zinssätze – haben einen tiefgreifenden Einfluss auf den Immobilienmarkt in Melbourne. Der Zeitraum 2022–2024 hat dies deutlich gezeigt: Aggressive Zinserhöhungen durch die Reserve Bank und mehrere politische Änderungen auf Landesebene haben den Markt deutlich abgekühlt. Während wir uns durch das Jahr 2025 bewegen, entwickeln sich sowohl das politische Umfeld als auch die geldpolitischen Rahmenbedingungen weiter und werden die Immobilienergebnisse maßgeblich beeinflussen.

Geldpolitik (Zinssätze): Die Reserve Bank of Australia (RBA) hat den Leitzins rasch von Rekordtiefs (0,1 % im Jahr 2021) bis Mitte 2023 auf etwa 4,1 % angehoben, um die hohe Inflation zu bekämpfen. Dieser starke Anstieg der Hypothekenzinsen hat die Kreditaufnahmefähigkeit stark verringert – für viele Käufer sank der Betrag, den sie sich für ein Haus leisten konnten, um 20–30 %. Infolgedessen fielen die Immobilienpreise 2022–23. Jetzt, im Jahr 2025, beginnt die Inflation nachzulassen und die RBA hat Zinserhöhungen pausiert. Finanzmärkte und Ökonomen erwarten allgemein, dass die nächsten Schritte Zinssenkungen sein werden, möglicherweise beginnend Ende 2025 commercialrealestate.com.au. Tatsächlich deuten einige Prognosen darauf hin, dass die RBA die Zinsen in der zweiten Jahreshälfte 2025 zweimal senken könnte, falls die Inflation unter Kontrolle ist commercialrealestate.com.au. Die Aussicht auf niedrigere Zinsen belebt bereits die Kauflaune – das Wissen, dass Hypotheken günstiger werden könnten, erhöht das Vertrauen in den Kauf. Niedrigere Zinsen senken die monatlichen Rückzahlungen oder ermöglichen es Käufern, etwas mehr zu leihen, was die Nachfrage und das Preiswachstum anregen kann. Melbourne war historisch gesehen zinssensitiv, und wie die Forschungsleiterin von Domain anmerkt, reagiert die Stadt tendenziell schnell auf Zinsänderungen australianpropertyupdate.com.au. Daher könnte jedes konkrete Signal für Zinssenkungen zu einem Aktivitätsschub führen (wie in früheren Zyklen, in denen fallende Zinsen einen Immobilienaufschwung auslösten). Umgekehrt würde eine hartnäckige Inflation und eine Verzögerung oder gar weitere Erhöhung der Zinsen durch die RBA die Immobilienerholung bremsen. Derzeit deuten die meisten Indikatoren auf eine stabile oder lockerere Geldpolitik hin, was unterstützend für Immobilien ist.

Bundesregierung und Einwanderungspolitik: Die australische Bundesregierung beeinflusst den Immobilienmarkt indirekt durch Migrationszahlen und Wohnungsbauprogramme. Die aktuelle Regierung hält hohe Einwanderungsziele aufrecht, um das Wirtschaftswachstum zu fördern – in der Größenordnung von über 300.000 Nettozuwanderern pro Jahr für Australien, von denen sich ein erheblicher Teil in Melbourne niederlässt. Das ist ein Vorteil für die Wohnungsnachfrage. Auf Bundesebene gibt es zudem Programme wie die First Home Guarantee (ermöglicht Erstkäufern den Kauf mit nur 5 % Anzahlung, staatlich abgesichert) und die Regional First Home Buyer Guarantee, die den Markteinstieg erleichtern. 2025 wurde die Berechtigung für einige Programme ausgeweitet (z. B. können Freunde oder Geschwister gemeinsam unter der FHG kaufen), was einen leicht positiven Effekt auf die Nachfrage haben könnte. Der Bund hat außerdem den Housing Australia Future Fund ins Leben gerufen, der den Bau von bezahlbarem Wohnraum finanzieren soll, wobei der Fokus jedoch auf subventioniertem Wohnraum liegt und es einige Zeit dauern kann, bis tatsächlich Einheiten entstehen.

Vielleicht ist die ehrgeizigste bundesstaatliche Initiative das National Housing Accord (mit dem Ziel, bis 2029 landesweit 1,2 Millionen neue Wohnungen zu schaffen). Der Erfolg des Abkommens ist ungewiss – wie bereits erwähnt, liegen die aktuellen Baugenehmigungsraten nicht im Plan, um dieses Ziel zu erreichen realestate.com.au. Allerdings hat allein die Existenz dieses Ziels Diskussionen über Planungsreformen und Anreize zur Steigerung des Angebots ausgelöst. Sollten Bund oder Länder zusätzliche Anreize für Build-to-Rent einführen, Genehmigungsprozesse vereinfachen oder in Infrastruktur investieren, um neues Bauland zu erschließen, könnten diese Maßnahmen das Wohnungsangebot in Melbourne nach und nach verbessern (und damit Preissteigerungen und Mietdruck abmildern). Bisher gab es 2024–2025 modest policy tweaks – z. B. leichte Erhöhungen der Commonwealth Rent Assistance, einige steuerliche Anreize für institutionellen Mietwohnungsbau – aber noch keine Patentlösung für den Wohnungsmangel.

Politik des Bundesstaates Victoria – Steuern und Regulierungen: In Victoria war die Politik der Landesregierung für Immobilieneigentümer ein gemischtes Bild. Einerseits bietet Victoria großzügige incentives for first-home buyers (z. B. keine Stempelsteuer für Häuser bis 600.000 $, und reduziert bis 750.000 $, plus 10.000 $ First Home Owner Grant für Neubauten im Großraum Melbourne) auspropertyprofessionals.com.au. Diese unterstützen die Nachfrage am unteren Ende. Andererseits hat die Regierung von Victoria in den letzten Jahren mehrere taxes targeting property investors and high-value owners erhöht, um Einnahmen zu steigern und die Wohnraumerschwinglichkeit zu verbessern. Wichtige Änderungen sind:

  • Eine Land Tax overhaul ab dem 1. Januar 2024: Die steuerfreie Grenze für Investoren wurde von 300.000 $ auf nur 50.000 $ gesenkt, wodurch viele weitere Immobilieneigentümer in die Land Tax einbezogen werden propertyupdate.com.au. Zusätzlich wurden neue Land Tax-Sätze eingeführt (eine Pauschalgebühr bis zu 975 $ plus 0,1 % extra auf Landbesitz über 300.000 $) propertyupdate.com.au. Das bedeutet, dass selbst „Mum and Dad“-Investoren mit einer kleinen Einheit nun eine jährliche Land Tax zahlen müssen, wo sie zuvor keine gezahlt hätten.
  • Eine Ausweitung der Vacant Residential Land Tax auf den gesamten Bundesstaat ab 2025 propertyupdate.com.au. Wenn eine Immobilie mehr als 6 Monate im Jahr leer steht, muss der Eigentümer eine Steuer zahlen (bisher galt dies nur im inneren Melbourne). Das kann Eigentümer von Ferienhäusern oder Entwickler mit Bauland treffen und verursacht zusätzliche Kosten, wenn Immobilien dem Mietmarkt entzogen werden.
    • Eine neue Windfall Gains Tax (gültig ab Juli 2023), die bis zu 50 % Steuer auf den Wertzuwachs von Grundstücken erhebt, wenn Land für eine wertvollere Nutzung umgewidmet wird propertyupdate.com.au. Dies richtet sich an Entwickler und Grundstückseigentümer, die von der Umwidmung profitieren, insbesondere am Stadtrand von Melbourne. Obwohl damit ein Mehrwert für das Gemeinwohl abgeschöpft werden soll, sagen Kritiker, dass dies die Entwicklung gerade in den Gebieten hemmt, in denen neuer Wohnraum benötigt wird.
  • Erhöhte Gebühren und Abgaben: Zum Beispiel ist die in den Gemeindesteuern enthaltene Emergency Services Levy gestiegen und fungiert als faktische Immobilienabgabe propertyupdate.com.au. Außerdem bleiben in Victoria der zusätzliche Stempelsteuersatz für ausländische Käufer und Zuschläge für abwesende Eigentümer bestehen, was einige internationale Investitionen dämpfen könnte.

Darüber hinaus hat Victoria, wie zuvor beschrieben, sehr mieterfreundliche Mietgesetze (keine „No-Fault“-Kündigungen, einfachere Genehmigungen für Haustiere, vorgeschriebene Instandhaltung usw.). All dies war gut gemeint, um größere Sicherheit und Fairness für Mieter zu schaffen, hat aber dazu geführt, dass einige Investoren zweimal überlegen, ob sie in Melbourne oder beispielsweise in Brisbane oder Perth (wo die Regelungen weniger streng sind) kaufen. Infolgedessen hat Victoria im Jahr 2024–2025 den Ruf bekommen, weniger vermieterfreundlich zu sein – ein Punkt, den sogar die Analysten von Domain anerkennen, wobei sie feststellen, dass höhere Steuern und begrenzte Infrastrukturinvestitionen Victoria für Investitionen weniger attraktiv machen könnten als andere Bundesstaaten australianpropertyupdate.com.au.

Der Einfluss dieser politischen Maßnahmen ist deutlich: Die Kreditvergabe an Investoren in Victoria ist zurückgegangen und viele Investoren haben Immobilien verkauft (wie im Abschnitt zu Mietwohnungen besprochen). Kurzfristig hat dies das Mietangebot verknappt und die Mieten steigen lassen – eine unbeabsichtigte Folge, mit der die Regierung nun zu kämpfen hat. Die politischen Entscheidungsträger befinden sich in der schwierigen Lage, die Erschwinglichkeit für Mieter und Erstkäufer zu verbessern, ohne die Investoren und Entwickler zu vertreiben, die für das Wohnungsangebot benötigt werden. Aus der Branche gibt es weiterhin Forderungen, dass Victoria einige dieser Regelungen überdenkt (zum Beispiel die Anhebung der Grundsteuerfreigrenze oder Anreize für Build-to-Rent-Projekte durch Grundsteuerermäßigungen). Bis Mitte 2025 wurden keine größeren Rücknahmen umgesetzt, aber dies bleibt ein wichtiger Bereich, den man im Auge behalten sollte. Jegliche künftigen politischen Änderungen – wie eine mögliche Reform der Grunderwerbssteuer (NSW bietet bereits eine jährliche Steueroption an, Victoria könnte folgen) oder neue Zonierungsvorschriften, die mehr Wohnraum mittlerer Dichte erlauben – könnten das Immobilienmarktumfeld erheblich verändern. Ende 2024 kündigte die viktorianische Regierung Pläne an, das Wohnungsangebot in etablierten Vororten zu erhöhen, indem das Activity Centres-Programm (Hochzonierung rund um Verkehrsknotenpunkte) ausgeweitet wird abc.net.au abc.net.au, mit dem Ziel, bis 2051 in diesen Gebieten 300.000 neue Wohnungen zu schaffen gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Wenn dies erfolgreich umgesetzt wird, könnte das den langfristigen Druck mindern.

Was die kurzfristige Marktstimmung betrifft, so haben Regierungsmaßnahmen auch eine psychologische Wirkung. Die Absage der Commonwealth Games 2026 durch Victoria im Jahr 2023 (aus Budgetgründen) erschütterte beispielsweise das Vertrauen in die Finanzen des Bundesstaates, aber die direkten Auswirkungen auf den Immobilienmarkt waren minimal, abgesehen von einigen regionalen Entwicklungsprojekten, die auf Eis gelegt wurden. Positiver ist, dass staatliche Zuschüsse oder Konjunkturmaßnahmen (wie vorübergehende Grunderwerbssteuerermäßigungen oder Zuschüsse für Hauskäufer) in der Regel zu Kaufwellen führen – zum Beispiel, als der HomeBuilder-Zuschuss 2020 landesweit angeboten wurde, führte dies zu einem Bauboom in den Vororten Melbournes. Solche Zuschüsse sind derzeit nicht aktiv, aber wenn der Markt Unterstützung bräuchte, könnten Regierungen Maßnahmen ergreifen, die dann schnell in die Preise eingepreist würden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich das politische Umfeld und das Zinsumfeld im Jahr 2025 im Übergang befinden. Die starken Gegenwinde durch steigende Zinsen und Investorensteuern, mit denen Melbourne konfrontiert war, lassen wahrscheinlich nach: Die Zinssätze dürften im nächsten Jahr sinken commercialrealestate.com.au, und die Regierung könnte angesichts der Mietkrise weitere Investorenabschreckungen abmildern. Für Investoren war das aktuelle Umfeld in Melbourne herausfordernd, aber jede Veränderung (Zinssenkungen oder politische Anpassungen zur Förderung des Angebots) könnte das Pendel zurückschwingen lassen. Für Eigennutzer sind die Aussichten auf günstigere Hypotheken eine gute Nachricht, auch wenn sie weiterhin mit hohen Einstiegskosten und Konkurrenz zu kämpfen haben. Melbournes Erfahrung zeigt, dass die Regierungspolitik den Immobilienzyklus erheblich beeinflussen kann – mit dem richtigen Gleichgewicht kann sie nachhaltiges Wachstum und Angebot fördern, ist sie jedoch falsch kalibriert, kann sie kurzfristige Verzerrungen verursachen (wie den Exodus von Vermietern). Die Marktteilnehmer werden die kommenden Entscheidungen der RBA und etwaige Wohnungsankündigungen in den Landes- oder Bundeshaushalten genau beobachten, da diese den Ton für den Immobilienmarkt in Melbourne in den nächsten Jahren angeben werden.

Investitionschancen und Risiken in Melbourne

Für Immobilieninvestoren und -entwickler bietet der Markt in Melbourne im Jahr 2025 sowohl verlockende Chancen als auch erhebliche Risiken. Der Immobilienzyklus der Stadt scheint sich nach oben zu drehen, und wer sich in dieser Phase gut positioniert, könnte in den kommenden Jahren erhebliche Gewinne erzielen. Allerdings ist eine sorgfältige Strategie erforderlich, um die besonderen Herausforderungen des Marktes in Melbourne zu meistern. Schauen wir uns die wichtigsten Chancen und Risiken an:

Chancen:

  • Kontrazyklischer Kaufmoment: Melbourne hat gerade eine Phase des Preisrückgangs bzw. der Stagnation hinter sich, was bedeutet, dass die Werte in vielen Gegenden noch unter ihren jüngsten Höchstständen liegen. Diese Phase – wenn sich der Markt erholt, aber noch nicht boomt – kann ein idealer Zeitpunkt zum Kauf sein. Wie ein Experte sagt, ist jetzt eine kontrazyklische Gelegenheit zu investieren, da die Preise noch unter dem Höchststand liegen und die Dynamik zunimmt propertyupdate.com.au. Käufer im Jahr 2025 können Immobilien zu Preisen erwerben, die im Nachhinein wie ein Schnäppchen erscheinen könnten, wenn sich die Prognosen von 5–6 % jährlichem Wachstum bewahrheiten. Die Geschichte der frühen 2020er Jahre zeigte, dass sich die Immobilienzyklen in Melbourne relativ schnell drehen; wer beispielsweise im Tief von 2019 gekauft hat, konnte bis 2021 große Gewinne verzeichnen. Wir könnten an einem ähnlichen Wendepunkt stehen, an dem der Kauf vor der Rückkehr der Masse die besten Gewinne bringt.
  • Starke langfristige Fundamentaldaten: Melbournes Fundamentaldaten – Bevölkerungswachstum, diversifizierte Wirtschaft (Finanzen, Technologie, Bildung, Gesundheitswesen) und massive Investitionen in die Infrastruktur – machen die Stadt zu einer soliden langfristigen Investition. Die Stadt wird durchgehend als eine der lebenswertesten der Welt bewertet, was sowohl Menschen als auch Unternehmen anzieht. Das Bevölkerungswachstum ist dabei ein besonderer Rückenwind für Investoren; mehr Menschen bedeuten eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Da Melbourne in den kommenden Jahren voraussichtlich die am schnellsten wachsende Stadt Australiens sein wird shapepropertygroup.com.au, können Investoren sicher sein, dass es einen großen Pool an Mietern und zukünftigen Käufern für gut gelegene Immobilien geben wird. Die vielfältige Wirtschaft federt zudem Schwankungen ab; selbst wenn ein Sektor (zum Beispiel internationale Studierende) schwächelt, können andere (wie Binnenmigration oder ein Tech-Boom) dies ausgleichen.
  • Verbesserte Mietrenditen und Einkommen: Wie hervorgehoben, sind die Mieten stark gestiegen und die Renditen haben sich von ihren Tiefstständen erholt. In einigen Segmenten (Wohnungen, Reihenhausvermietungen) sind nun Bruttorenditen von 4–5 % zu finden, was deutlich besser ist als noch vor einigen Jahren. Bei Leerständen von unter 2 % haben Vermieter Preissetzungsmacht, um die Mieten weiterhin moderat zu erhöhen. Dieser starke Mietmarkt verbessert den Cashflow für Investoren und könnte mehr von ihnen zurück nach Melbourne locken. Zudem wird bei sinkenden Zinsen die Lücke zwischen Mietrendite und Hypothekenzins kleiner, was möglicherweise sogar einen positiven Cashflow bei einigen Immobilien ermöglicht – ein Szenario, das es in Melbourne seit vielen Jahren nicht mehr gab. Investoren, die Immobilienkäufe vor Zinssenkungen (und damit vor einer möglichen Rückkehr der Investoren) abschließen, können sowohl vom Kapitalwachstum als auch von einer Phase besserer Mieterträge profitieren.
  • Relative Erschwinglichkeit (Interesse aus anderen Bundesstaaten und dem Ausland): Im Vergleich zu Sydney sind Immobilien in Melbourne ein echtes Schnäppchen – Häuser kosten zwei Drittel des Preises in Sydney, Wohnungen sind sogar noch günstiger shapepropertygroup.com.au. Das weckt Interesse bei Käufern aus anderen Bundesstaaten und auch bei ausländischen Investoren (insbesondere aus Asien), die Melbourne als preiswert für eine Weltstadt ansehen. Mit der Normalisierung des Reiseverkehrs könnten ausländische Käufer zurückkehren (China hat die Kapitalabflussbeschränkungen 2023–24 etwas gelockert), und Melbourne war nach Sydney historisch immer ein Favorit für ausländische Immobilieninvestitionen. Die Bewertungslücke ist eine Chance; Investoren können erstklassige Immobilien in Melbourne mit Renditen, die denen in Sydney entsprechen oder diese übertreffen, zu einem deutlich niedrigeren Einstiegspreis erwerben – in der Erwartung, dass Melbourne im Laufe der Zeit einen Teil dieser Lücke schließen könnte shapepropertygroup.com.au.
  • Gezielte Wachstumsbereiche: Es gibt bestimmte Segmente, die sich besonders für Investitionen eignen. Familienfreundliche Häuser auf Grundstücken in gentrifizierenden Mittelring-Vororten bleiben Top-Favoriten, da sie sowohl von der Nachfrage von Eigennutzern als auch von Mietern profitieren. Reihenhäuser und niedriggeschossige Boutique-Apartments in begehrten Schulbezirken oder in der Nähe von Verkehrsanbindungen sind ein weiteres attraktives Segment – sie sprechen sowohl ältere Menschen, die sich verkleinern wollen, als auch junge Familien an, die sich Häuser nicht mehr leisten können. Auch Nischeninvestitionen wie Studentenunterkünfte könnten angesichts der Rückkehr internationaler Studierender wieder aufblühen, und Build-to-Rent-Projekte genießen staatliche Unterstützung (25-jährige Grundsteuervergünstigungen in Victoria für förderfähige Entwicklungen), was sie zu einer noch jungen, aber wachsenden Chance macht. Auch die gewerbliche Seite bietet Möglichkeiten: Zum Beispiel werden hochwertige Logistikimmobilien oder Nahversorgungszentren in Wachstumsregionen voraussichtlich eine hohe Auslastung und Mietsteigerungen erleben, sodass Investoren mit längerem Anlagehorizont und höherem Budget in diesen Sektoren gute Käufe tätigen könnten, bevor die Kapitalisierungsraten mit der wirtschaftlichen Erholung wieder sinken.
  • Potenzial für politische Rückenwinde: Während die jüngsten politischen Maßnahmen Gegenwind bedeuteten, könnte sich die Situation umkehren. Sollte die viktorianische Regierung, unter Druck durch die Mietkrise, investorenfreundliche Änderungen einführen (wie Grundsteuererleichterungen oder neue Anreize), könnten die Immobilienwerte und die Investorennachfrage sprunghaft steigen. Ebenso würde jede bundesweite Förderung für Wohnraum (wie neue Zuschüsse oder Steuervorteile) den Markt ankurbeln. Clevere Investoren behalten das politische Klima im Auge, um etwaige gesetzliche Vorteile zu nutzen.

Risiken:

  • Zins-/Finanzierungsrisiko: Das größte Risiko besteht darin, dass die Inflation nicht wie erwartet sinkt und die Zinsen „länger höher“ bleiben. Wenn die RBA die Zinsen nicht senkt oder – schlimmer noch – sie weiter anhebt, bleiben die Kreditkosten ein begrenzender Faktor. Hohe Hypothekenzinsen schränken nicht nur neue Kreditaufnahmen ein, sondern belasten auch bestehende Eigentümer (obwohl die meisten dank Puffer damit zurechtkommen, besteht immer das Risiko von Zwangsverkäufen, falls die Zinsen unerwartet stark steigen). Während der aktuelle Konsens von einer Lockerung ausgeht, sollten Investoren ihre Finanzen auf ein Szenario testen, in dem die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder nur langsam sinken. Die Ära des extrem billigen Geldes ist vorbei; wer auf eine Rückkehr zu 2%-Hypothekenzinsen hofft, könnte enttäuscht werden. Zudem haben sich die Kreditbedingungen verschärft – Banken sind bei der Kreditwürdigkeitsprüfung strenger geworden. Sollten die Kreditvergabestandards weiter verschärft werden (z. B. durch höhere Eigenkapitalanforderungen oder Puffer seitens der Aufsichtsbehörden), wäre das ein Risiko für die Immobiliennachfrage.
  • Steuer- und Regulierungsrisiko: Victorias Vorliebe, Immobilien als „Melkkuh“ zu nutzen (wie es ein Kommentator auf propertyupdate.com.au formulierte), wird vermutlich nicht enden. Der Staat hat Haushaltsdefizite, und es besteht das Risiko, dass weitere Steuern oder Abgaben eingeführt werden könnten (zum Beispiel wird über mögliche Mietpreisbremsen oder weitere Erhöhungen der Grundsteuer diskutiert, falls sich die Haushaltslage verschlechtert). Solche Maßnahmen könnten Investoren verschrecken oder die Renditen schmälern. Ebenso würden zusätzliche Reformen des Mietrechts – wie Mietobergrenzen, die einige Mietervertreter fordern – das Einkommenspotenzial der Investoren direkt begrenzen (allerdings hat Victoria derzeit, anders als einige europäische Städte, keine Mietobergrenzen eingeführt). Investoren müssen sich bewusst sein, dass das politische Risiko in Victoria höher ist als in vielen anderen Bundesstaaten und dies in ihre Strategie einbeziehen. Eine Diversifizierung des Portfolios oder eine steueroptimierte Strukturierung des Eigentums (mit guter Beratung) ist unerlässlich.
  • Überangebot in bestimmten Segmenten: Während es in ganz Melbourne insgesamt einen Wohnungsmangel gibt, besteht das Risiko eines lokalisierten Überangebots. Hochhauswohnungen in der Innenstadt sind ein Beispiel; eine große Anzahl neuer Apartmenttürme im CBD/Southbank wird um 2025–26 fertiggestellt, darunter viele Build-to-Rent-Projekte. Dies könnte die Leerstandsquote in diesen Bereichen vorübergehend erhöhen und die Mieten oder Preise für generische Hochhauseinheiten drücken. Ähnlich kann die Landaufteilung an den äußeren Rändern zu Überangeboten führen – wenn eine Rezession oder Kreditklemme eintritt, könnten diese Haus-und-Land-Märkte Preisrückgänge erleben, da Entwickler unverkaufte Bestände rabattieren. Investoren sollten vorsichtig sein, in wettbewerbsintensiven Segmenten nicht zu viel für Neubauten zu zahlen, und sich stattdessen auf Immobilien mit einer gewissen Knappheit (einzigartige Merkmale, Standorte mit begrenztem Angebot) konzentrieren.
  • Wirtschaftliche und beschäftigungsbezogene Faktoren: Der Immobilienmarkt in Melbourne ist, wie jeder andere auch, an die Gesamtwirtschaft gebunden. Es gibt Risiken wie einen globalen Wirtschaftsabschwung (wenn zum Beispiel Chinas Wirtschaft deutlich langsamer wächst, könnte das Melbourne durch weniger Studentenströme oder landesweite, rohstoffbedingte Arbeitsplatzverluste treffen) oder eine inländische Rezession, die die Arbeitslosigkeit erhöht. Höhere Arbeitslosigkeit würde die Wohnungsnachfrage beeinträchtigen und könnte zu mehr Zahlungsausfällen bei Hypotheken führen. Derzeit ist die Arbeitslosigkeit niedrig und die Einkommen steigen, was positiv ist, aber wenn sich das umkehrt, ist das ein Risiko. Die Konzentration bestimmter Branchen (Melbourne hat einen großen Finanz- und Dienstleistungssektor) bedeutet, dass ein Einbruch dort (z. B. eine Finanzkrise oder größere Unternehmensverlagerungen) die Käufergruppen in den gehobenen Märkten beeinflussen könnte.
  • Klima- und Umweltplanung: Dies ist ein langfristigeres Risiko, aber erwähnenswert. Teile von Melbourne (insbesondere die Buchtregion und tiefer gelegene westliche Vororte) sind in den kommenden Jahrzehnten von Überschwemmungen und Risiken durch den Anstieg des Meeresspiegels bedroht. Schon jetzt steigen die Versicherungskosten in einigen überschwemmungsgefährdeten Gebieten. Auch wenn dies nicht unmittelbar ist, sollten Investoren mit sehr langfristigem Horizont die Umweltresilienz des Standorts ihrer Immobilie berücksichtigen. Außerdem werden die Energieeffizienzstandards für Mietobjekte strenger; ältere Immobilien müssen möglicherweise nachgerüstet werden (zusätzliche Kosten), um den Vorgaben zu entsprechen.
  • Marktvolatilität und Timing: Der Markt in Melbourne kann zyklisch sein. Ein Investor könnte kaufen und einen Boom erwarten, aber es könnte länger dauern, bis dieser eintritt. Wenn zum Beispiel Zinssenkungen erst 2026 erfolgen, könnten die Preise 2025 relativ stabil bleiben und erst später anziehen. Die Opportunitätskosten des Geldes sind zu berücksichtigen – in einem Hochzinsumfeld bringt eine Immobilie etwa 3–4 %, während man mit einer sicheren Festgeldanlage 5 % erzielen könnte. Manche Investoren entscheiden dann, dass sich das nicht lohnt, was ein psychologisches Risiko für die Nachfrage darstellt. Man muss bereit sein, die Immobilie lange genug zu halten, um Durststrecken zu überstehen, und sollte nicht auf schnelle Gewinne in unsicheren Zeiten setzen.

Bei der Abwägung dieser Faktoren sehen viele Experten Melbourne im Jahr 2025 weiterhin als günstig für strategische, langfristige Investitionen. Der Schlüssel ist die Unterscheidung: Wählen Sie Vermögenswerte mit dauerhaftem Reiz (z. B. Altbauten in innerstädtischen Vororten, Immobilien in der Nähe von Verkehrsanbindungen und Arbeitsplätzen usw.), vermeiden Sie standardisierte Neubauten ohne Seltenheitswert und stellen Sie sicher, dass Ihr Budget etwaige absehbare Zinserhöhungen oder Leerstände verkraften kann. Es ist eine Zeit, selektiv, aber optimistisch zu sein. Wie Michael Yardney, ein prominenter Investmentberater, anmerkt: Kluge Investoren konzentrieren sich auf hochwertige, „investmenttaugliche“ Immobilien mit soliden Fundamentaldaten, anstatt spekulativen Trends hinterherzujagen propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Sie verfolgen eine langfristige Perspektive und verstehen, dass Melbournes Wachstumsgeschichte intakt bleibt und dass kurzfristige Herausforderungen oft die besten Einstiegspunkte schaffen.

Zusammenfassend bietet der Immobilienmarkt in Melbourne für 2025 und darüber hinaus eine überzeugende Geschichte – eine Stadt im Aufschwung, voller neuer Infrastruktur und Menschen, und laut Prognosen bereit, das landesweite Immobilienwachstum anzuführen. Für Investoren und Beteiligte besteht die Aufgabe darin, die Chancen dieses Aufschwungs (steigende Preise, starke Mietnachfrage, relatives Preis-Leistungs-Verhältnis) zu nutzen und gleichzeitig die Risiken (politische Veränderungen, Zinssätze und Angebotsnuancen) zu managen. Wer dies tut, könnte feststellen, dass Melbourne seinem Ruf als erstklassiges Ziel für Immobilieninvestitionen erneut gerecht wird und die nächsten Jahre das Fundament für solide Gewinne und Wohlstand im Immobiliensektor legen.

Quellen:

Marcin Frąckiewicz

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