Guangzhou Immobilienmarkt 2025: Überblick und Ausblick bis 2030

Marktübersicht 2025 (Wohn- & Gewerbeimmobilien)

Der Immobilienmarkt von Guangzhou im Jahr 2025 zeigt eine uneinheitliche Erholung nach früheren Abschwächungstendenzen. Im Wohnimmobiliensektor waren die Immobilienpreise bis 2024 rückläufig, begannen sich aber Anfang 2025 zu stabilisieren. Die Preise für Neubauten lagen in Guangzhou im März 2025 bei etwa 24.700 RMB pro Quadratmeter – nahezu unverändert (+0,15 % gegenüber dem Vorjahr) –, während die Preise für Bestandswohnungen bei durchschnittlich etwa 36.400 RMB lagen (immer noch ~5,8 % niedriger als im Vorjahr). Das Transaktionsvolumen erholte sich deutlich: Die Gesamtverkaufsfläche neuer Wohnungen stieg im vierten Quartal 2024 auf rund 2,12 Millionen m² und übertraf damit das neue Angebot (1,05 Millionen m²) deutlich, da die aufgestaute Nachfrage nach Lockerung der politischen Maßnahmen zurückkehrte savills.com pdf.savills.asia. Im Januar 2025 verzeichneten die Erstliga-Städte (einschließlich Guangzhou) einen Anstieg der Neubauverkäufe um 16 % gegenüber dem Vorjahr (bereinigt um Effekte des chinesischen Neujahrsfestes), was auf ein erneuertes Käufervertrauen im Wohnungsmarkt von Guangzhou hindeutet.

Auf der Seite der gewerblichen Immobilien brachte das Jahr 2025 ein hohes neues Angebot und eine vorsichtige Erholung. Im Bereich Grade A Offices verzeichnete Guangzhou insbesondere in aufstrebenden Gegenden wie dem Teilmarkt International Financial City bedeutende Fertigstellungen (~255.000 m² im ersten Quartal 2025) cushmanwakefield.com. Die Nachfrage zog jedoch nicht vollständig mit, wodurch die Leerstandsquote bei Büros stadtweit auf etwa 19,3 % anstieg und Vermieter zu Mietsenkungen zwang cushmanwakefield.com. Im ersten Quartal 2025 sanken die durchschnittlichen Mieten für Grade A Büros um circa 4,8 % im Quartalsvergleich auf etwa 125 RMB pro m² und Monat cushmanwakefield.com, was mietfreundliche Bedingungen widerspiegelt. Im Einzelhandelssegment ist die Lage stabiler: Das Angebot an erstklassigen Einzelhandelsflächen blieb bei 5,8 Millionen m², wobei eine verbrauchsorientierte Politik (z. B. Prämien für den Austausch von Elektronikgeräten) die Ausweitung der Mieternachfrage unterstützte. Die Leerstandsquote im Einzelhandel stieg leicht auf 8,7 %, die durchschnittlichen Ladenmieten gaben Anfang 2025 um etwa 1,1 % nach. Insgesamt ist der gewerbliche Markt Guangzhous 2025 geprägt von hoher Neubautätigkeit und Leerstand bei Büros, aber verbesserter Einzelhandelsaktivität, während sich der Wohnungsmarkt nach einem schwierigen Jahr 2024 allmählich wieder erholt.

Wichtige Markttrends 2025

• Preisentwicklung: Die Immobilienpreise in Guangzhou unterlagen 2024 einer Korrektur, gefolgt von einer Stabilisierung im Jahr 2025. Die Preise für Neubauwohnungen fielen bis Ende 2024 im Jahresvergleich um etwa 7 %, doch staatliche Konjunkturmaßnahmen halfen, den Rückgang zu stoppen. Bis März 2025 waren die Preise für neue Häuser in Chinas Top-Städten im Durchschnitt nur noch um 2,8 % im Jahresvergleich gesunken (und blieben in Guangzhou praktisch unverändert). Abbildung 1 unten zeigt den Preisindex für Neubauten in Guangzhou, der 2024 stark gefallen ist, aber Anfang 2025 mit besserer Kaufstimmung wieder anstieg. Die Preise für bestehende Wohnungen erholen sich langsamer und liegen in den Großstädten immer noch etwa 4–9 % unter dem Vorjahresniveau. In Guangzhou bleiben die Werte bestehender Immobilien schwach (-5,8 % im Jahresvergleich im März), auch wenn sich die Preise für Neubauten gefestigt haben. Im Bereich Gewerbeimmobilien stehen Büromieten aufgrund von Überangebot unter Druck, während Einzelhandelsmieten mit nur leichten Rückgängen relativ stabil bleiben cushmanwakefield.com.
• Angebots- und Nachfragedynamik: Vorsichtige Bauträger und politische Änderungen haben das Angebot an neuen Immobilien begrenzt und gleichzeitig den Verkauf angekurbelt. Das Angebot an neuen Wohnimmobilien in Guangzhou sank im 4. Quartal 2024 um etwa 26 % zum Vorquartal auf etwa 1,05 Millionen m², während die Quartalsverkäufe um 45 % anstiegen (auf 2,12 Millionen m²), weil Käufer auf den Markt zurückkehrten savills.com pdf.savills.asia. Diese Nachfragespitze half, die Lagerbestände zu reduzieren. Die Aktivität auf dem Grundstücksmarkt blieb jedoch gedämpft – die insgesamt gehandelte Fläche von Wohnbauland in Guangzhou fiel 2024 um etwa 50 %, was das geringere Interesse der Bauträger an neuen Projekten angesichts finanzieller Herausforderungen widerspiegelt. Auf der Nachfrageseite wurde der Wohnungskauf Anfang 2025 durch gelockerte Restriktionen und niedrigere Hypothekenzinsen angetrieben. Im Januar 2025 stieg das Verkaufsvolumen für Neubauten in Guangzhou trotz Winterferien, während der Februar einen kurzen Rückgang verzeichnete (Verkäufe -26 % im Jahresvergleich für Guangzhou), bevor der Absatz wieder anzog. Die Nutzer-Nachfrage im gewerblichen Bereich ist uneinheitlich: Die Büromietnachfrage wird von neuen Branchen wie Technologie und Finanzen getragen, reicht aber nicht aus, um das gesamte neue Angebot aufzunehmen cushmanwakefield.com, während die Einzelhandelsvermietung von expandierenden Verbraucherbranchen wie Elektronik und Bildung mit staatlicher Förderung profitiert hat.
• Leerstandsquoten: Hohe Leerstände sind ein bemerkenswertes Problem, insbesondere in bestimmten Stadtteilen und Immobilientypen. Die Gesamtleerstandsquote für Wohnimmobilien in Guangzhou wird in städtischen Gebieten auf rund 15–20 % geschätzt, mit noch höheren Werten am Stadtrand. So weist der Vorort Panyu District mit durchschnittlich etwa 23 % die höchste Wohnungsleerstandsquote auf, verglichen mit weniger als 17 % in zentralen Bezirken wie Tianhe, Haizhu und Yuexiu. Dies deutet auf einen erheblichen Bestand an unverkauften oder leerstehenden Wohnungen in den weniger zentralen Lagen hin. Im Büroimmobilienmarkt stieg, wie bereits erwähnt, die Leerstandsquote für Grade-A-Büros Anfang 2025 auf rund 19 % cushmanwakefield.com, was auf die große Zahl an neuen Gebäuden zurückzuführen ist. Die Leerstände im Einzelhandel sind niedriger (einstellige Werte), haben aber ebenfalls leicht zugenommen (derzeit ~8,7 % stadtweit). Hohe Leerstände üben Druck auf Preise und Mieten aus und signalisieren, dass das Angebot in bestimmten Segmenten des Immobilienmarktes von Guangzhou die kurzfristige Nachfrage übersteigt. Vermieter reagieren mit flexibleren Mietkonditionen und Aktionen, um leere Einheiten wieder zu vermieten – ein Trend, der sich fortsetzen dürfte, bis das Überangebot absorbiert ist.

Profile wichtiger Bezirke (Tianhe, Haizhu, Yuexiu, Panyu)

Guangzhou ist eine Metropole mit vielfältigen Stadtbezirken, die jeweils eigene Immobilienmerkmale aufweisen. Nachfolgend eine Analyse von vier wichtigen urbanen Bezirken sowie deren Entwicklung und Attraktivität für Investoren:

Bezirk Tianhe

Tianhe ist Guangzhous finanzielles und kommerzielles Zentrum und beherbergt das Tianhe CBD sowie Zhujiang New Town – die modernste Skyline der Stadt. Es gilt durchweg als teuerster Stadtbezirk für Immobilien, mit durchschnittlichen Wohnungspreisen deutlich über dem Stadtdurchschnitt. Bereits 2017 überstiegen die durchschnittlichen Neubaupreise in Tianhe 30.000 RMB/m² (etwa doppelt so viel wie der damalige Stadtdurchschnitt), und Einheiten in Toplagen (z. B. Zhujiang New Town CBD) erreichten bis zu 70.000 RMB/m² scirp.org. Heute im Jahr 2025 bleiben die Immobilienwerte in Tianhe erstklassig in Guangzhou (ungefähr auf Augenhöhe mit Yuexiu) und spiegeln die zentrale Lage sowie die hochwertigen Annehmlichkeiten wider. Der Bezirk bietet luxuriöse Einkaufszentren, Bürogebäude der Klasse A und gehobene Apartments, die wohlhabende Käufer und Firmenmieter anziehen. Infrastruktur-Vorteile – wie umfassende Metro-Anbindungen und die neue Metrolinie 11-Ringbahn, die Tianhe bedient macaudailytimes.com.mo – steigern zusätzlich die Attraktivität. Aus Investorensicht bietet Tianhe Stabilität und Prestige: Immobilien halten hier ihren Wert aufgrund von knappem Bauland und hoher Nachfrage durch Berufstätige und Expats. Die Renditen sind jedoch vergleichsweise gering (aufgrund hoher Preise und moderater Mieten) und die Einstiegskosten hoch. Dennoch machen Tianhes anhaltende Entwicklung (z. B. der entstehende Bereich International Financial City im Osten cushmanwakefield.com) und die Konzentration von Fortune-500-Unternehmen den Bezirk zu einem Kernfokus für langfristige Investoren, trotz des hohen Preisschilds.

Haizhu District

Haizhu liegt direkt südlich des Perlflusses und entwickelt sich von einem älteren Industrie-/Wohnviertel zu einer neuen Technologie- und Ausstellungszone. Es umfasst den Stadtteil Pazhou – inzwischen Guangzhous Pilotzone für Künstliche Intelligenz und digitale Wirtschaft, in der viele Technologieunternehmen und E-Commerce-Firmen Büros eingerichtet haben. Dieser Wandel macht Haizhu zu einem Technologie-Hub und steigert die Nachfrage nach Büroflächen und gehobenem Wohnraum in der Umgebung. Der Bezirk beherbergt zudem das Canton Fair-Gelände und mehrere Universitäten, was zu einem lebhaften Mietmarkt beiträgt. Immobilien in Haizhu sind preislich meist etwas unter Tianhe angesiedelt, haben aber durch den Zustrom von Investitionen aus der Tech-Industrie deutlich an Wert gewonnen. Beispielsweise erzielen neue Eigentumswohnungen in begehrten Teilen von Haizhu (nahe Pazhou oder entlang des Flussufers) hohe Preise, wobei die Durchschnittswerte insgesamt aber etwas erschwinglicher sind als im Kern von Tianhe/Yuexiu. Haizhus Attraktivität liegt in der Kombination aus Bequemlichkeit und neuem Wachstumspotenzial – die Lage ist zentrumsnah, die Verkehrsanbindung gut und es gibt groß angelegte Entwicklungsprojekte. Investoren sehen Chancen in Haizhus laufender Stadterneuerung, da alte Fabriken und Dörfer in moderne Komplexe umgewandelt werden. Ein Risiko besteht allerdings in der Angebotspipeline: Sollten zu viele neue Projekte gleichzeitig in Pazhou starten, könnte es zu erhöhter Leerstandsquote oder Mietpreisdruck kommen. Dennoch sind die mittelfristigen Aussichten positiv, da neue Infrastruktur (z. B. neue U-Bahn-Linien und Brücken) die Anbindung von Haizhu stärkt und staatliche Maßnahmen das technologische Ökosystem fördern.

Bezirk Yuexiu

Yuexiu ist die historische Innenstadt und das Verwaltungszentrum Guangzhous. Hier befinden sich Regierungsgebäude, historische Architektur und etablierte Geschäftsstraßen. Der Wohnungsbestand in Yuexiu ist meist älter (viele traditionelle Apartments) und neues Bauland ist knapp. Trotzdem bleibt Yuexiu eine der gefragtesten Adressen, dank zentraler Lage, ausgereifter Infrastruktur und Top-Schulen. Die durchschnittlichen Immobilienpreise in Yuexiu liegen auf dem Niveau von Tianhe – über 30.000 RMB/m² seit einigen Jahren und weiter steigend laut scirp.org. Die attraktiven älteren Wohnviertel und Parks (wie Yuexiu Park, Dongshan) ziehen Familien und Angestellte an und sorgen für eine stabile Nachfrage. Das Investitionspotenzial in Yuexiu liegt in selektiven Stadterneuerungsprojekten: Die Lokalregierung hat Programme zur Sanierung alter Wohnanlagen und zur Modernisierung der Infrastruktur. Da größere freie Flächen kaum vorhanden sind, kommt das meiste neue Angebot aus Umnutzungen – meist im gehobenen Segment, das schnell vom Markt aufgenommen wird. Yuexius Mietmarkt ist stabil, gestützt durch die große Zahl von Beamten und Langzeitbewohnern; allerdings ist das Mietwachstum moderat aufgrund des alten Gebäudebestands. Für Investoren bietet Yuexiu geringe Volatilität und eine solide, langfristige Wertstabilität. Immobilien hier sind weniger spekulativ und eher von „Blue-Chip“-Charakter. Ein möglicher Nachteil ist das langsamere moderne Wachstum – durch begrenzte neue Gewerbeprojekte wirkt Yuexiu im Vergleich zu schnell wachsenden Bezirken manchmal etwas statisch. Doch als kulturelles und administratives Herz Guangzhous sorgen Yuexius Prestige und Baulandknappheit dafür, dass der Bezirk ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienmarktes bleibt.

Bezirk Panyu

Panyu ist ein weitläufiger Bezirk im Süden der Stadt, bekannt für seine Wohngebietserweiterungen und familienfreundliche Umgebung. Früher vorstädtisch, hat sich Panyu rasch urbanisiert und ist nun über Autobahnen und die Metro (hier befindet sich der Guangzhou South Railway Station, der Hochgeschwindigkeitsbahnhof der Stadt) gut angebunden. Wohnen in Panyu ist deutlich erschwinglicher als im Zentrum von Guangzhou – die Preise können je nach Lage halb so hoch oder sogar noch niedriger sein als in Tianhe/Yuexiu. Viele große Wohnanlagen, darunter neue Hochhauskomplexe mit umfangreichen Annehmlichkeiten, wurden in Panyu entwickelt, um der Mittelschicht und Erstkäufern entgegenzukommen. Aufgrund des reichlichen Baulands ist das Angebot in Panyu hoch, was zur höchsten Leerstandsquote (~23%) im bezirksweiten Vergleich beiträgt – die höchste in Guangzhou. Dieses Überangebot birgt ein Preissteigerungsrisiko, sodass die Preiszuwächse in Panyu eher verhalten geblieben sind. Dennoch liegt die Attraktivität von Panyu in seiner ausgewogenen Kombination aus erschwinglichen Kosten und verbesserter Infrastruktur. Der Bezirk bietet Attraktionen wie Chimelong (einen großen Freizeitpark), Campusgelände einer Universitätsstadt und neue Industrieparks. Die kommenden Metro- und Regionalbahnprojekte werden die Reisezeiten zwischen Panyu und dem Stadtzentrum weiter verkürzen macaudailytimes.com.mo macaudailytimes.com.mo. Für Investoren bietet Panyu Chancen auf etwas höhere Mieterträge als in den Kernbezirken (durch niedrigere Einstiegspreise) und auf langfristiges Kapitalwachstum, wenn sich Guangzhous Stadtfläche ausdehnt. Die Risiken bestehen in längeren Haltefristen, bis Gewinne realisiert werden, und potenziellen Liquiditätsproblemen (Eigentum könnte sich in einem schwachen Markt langsamer verkaufen lassen). Insgesamt präsentiert sich Panyu als Guangzhous „nächste Wachstumsgrenze“ – ein Bezirk, in dem das zukünftige Bevölkerungswachstum der Stadt zu erschwinglicheren Preisen unterkommen kann.

Wohnungs- und Bodenpolitik der Regierung

Die Regierungspolitik war ein entscheidender Faktor in der Entwicklung des Immobilienmarktes von Guangzhou. Ende 2024 und bis 2025 führten die Behörden Maßnahmen ein, um den Wohnungsmarkt zu stabilisieren und den Kauf zu fördern. Ein wichtiger Schritt war die Lockerung der Vorschriften zum Hauskauf (HPRs). Die Stadtregierung von Guangzhou hat die Kaufbeschränkungen sogar komplett aufgehoben – seit Januar 2024 ist der Erwerb von Immobilien in der Stadt nahezu uneingeschränkt möglich. So durften ab dem 27. Januar 2024 alle Wohneinheiten mit über 120 m² frei und ohne frühere Einschränkungen gehandelt werden pdf.savills.asia. Dies hob faktisch die Beschränkungen für den Besitz mehrerer großer Apartments auf und sollte die Nachfrage von Aufsteigern stimulieren. Diese lokale Lockerung entsprach den landesweiten Signalen, dass „Wohnen zum Leben und nicht zur Spekulation“ gedacht ist, eine angemessene Nachfrage von Endnutzern aber unterstützt werden sollte.

Weitere unterstützende Maßnahmen umfassen niedrigere Hypothekenkosten und Steuern. Die Volksbank von China hat die Zinssätze gesenkt (der 5-Jahres-Leitzins liegt jetzt bei 4,3 %) und die Banken angewiesen, die Zinsen für bestehende Hypotheken zu reduzieren, sodass viele Hauseigentümer in Guangzhou 2024 eine Zinsminderung von rund 0,5 Prozentpunkten erhalten. Die Anforderungen an die Anzahlung wurden vereinheitlicht und gesenkt – jetzt mindestens 15 % für Erst- und Zweitwohnungen landesweit – was es Käufern erleichtert, auf größere Wohnungen umzusteigen. Die Regierung hat außerdem die Transaktionssteuern für Personen gesenkt, die ihre aktuelle Wohnung verkaufen, um eine neue zu kaufen (zur Förderung von Wohnungsumzügen). Diese Maßnahmen zusammen haben die Wohnungsnachfrage freigesetzt, indem sie die finanzielle Belastung der Käufer verringert haben.

Auf der Seite des Flächenangebots folgte Guangzhou dem zentralisierten Landauktionen-System Chinas, doch die Stadt hat die Landverkäufe angesichts der Marktabkühlung zurückgefahren. Wie bereits erwähnt, ist die Fläche des 2024 verkauften Wohnlandes im Jahresvergleich um etwa 50 % gesunken – ein gezielter Schritt, um ein Überangebot zu verhindern und die Grundstückspreise zu stabilisieren. Die Stadt förderte auch die Umgestaltung von brachliegenden oder untergenutzten städtischen Flächen (wie alte Dörfer) anstelle eines neuen Flächenausbaus, was mit den Initiativen zur Stadterneuerung im nationalen Maßnahmenpaket übereinstimmt. Darüber hinaus wurde Guangzhou in die „Weiße Liste“ der Zentralregierung für sichere Bauträger aufgenommen, was bedeutet, dass ausgewählte, finanziell solide Bauträger Unterstützung und Finanzierung erhalten können, um die Projektauslieferung sicherzustellen. Dies soll das Vertrauen der Käufer in den Verkauf auf Plan stärken, indem sichergestellt wird, dass Projekte in Guangzhou nicht aufgrund von Liquiditätsproblemen bei Bauträgern ins Stocken geraten.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das politische Umfeld in Guangzhou im Jahr 2025 von gezielter Lockerung und Unterstützung geprägt ist: Lockerung der Kaufbeschränkungen, Senkung der Finanzierungskosten und eine sorgfältig gesteuerte Flächenbereitstellung. Diese Maßnahmen haben begonnen, die Marktaktivität (insbesondere beim Verkauf neuer Wohnungen) wiederzubeleben, obwohl die Behörden weiterhin wachsam gegenüber spekulativen Übertreibungen bleiben. Das Gleichgewicht zwischen der Förderung echter Nachfrage und der Eindämmung von Spekulation ist fragil – doch bisher war die politische Unterstützung entscheidend für die Wende des Immobilienmarktes in Guangzhou in Richtung Erholung im Jahr 2025.

Infrastrukturelle Entwicklungen mit Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Massive Infrastrukturinvestitionen in Guangzhou verändern die Stadt und beeinflussen die Immobilienwerte. Im Jahr 2025 erfährt das Verkehrsnetz von Guangzhou eine große Erweiterung. Die Stadt plant, innerhalb dieses Jahres 10 neue U-Bahn- und Intercity-Bahnlinien zu eröffnen und dabei 173 Kilometer Gleise hinzuzufügen macaudailytimes.com.mo. Dieser schnelle Ausbau umfasst brandneue U-Bahn-Linien und Erweiterungen, die den Zugang zu Randbezirken verbessern. Zum Beispiel wurde die U-Bahn-Linie 11, eine 44 km lange innere Ringlinie, Ende 2024 eröffnet und verbindet die zentralen Bezirke Tianhe, Yuexiu, Liwan, Haizhu und Baiyun im Kreis macaudailytimes.com.mo. Solche Verbesserungen bei der Konnektivität machen zuvor abgelegene Stadtteile sowohl für Wohn- als auch Gewerbeentwicklung attraktiver. Immobilien in der Nähe neuer Stationen (zum Beispiel entlang der Route der Linie 11 oder der geplanten Linie 10 in dicht besiedelten Gebieten barchart.comeguangzhou.gov.cn) werden aufgrund verkürzter Pendelzeiten voraussichtlich eine Wertsteigerung und höhere Nachfrage erleben.

Guangzhou stärkt außerdem seine Integration in die Greater Bay Area (GBA) durch verbesserten Intercity-Verkehr. Eine neue nördliche Erweiterung der Intercity-Bahn Guangzhou-Qingyuan wurde kürzlich eröffnet macaudailytimes.com.mo, und die Hochgeschwindigkeitsverbindung von Guangzhou nach Hongkong verzeichnet einen enormen Anstieg der Nutzung – über 27 Millionen Fahrten zwischen Guangdong und Hongkong wurden 2024 per Hochgeschwindigkeitszug unternommen, das sind 37 % mehr als im Vorjahr macaudailytimes.com.mo. Diese erhöhte Mobilität erleichtert Geschäftsreisen und das Pendeln in der gesamten Region und steigert die Attraktivität Guangzhous als regionales Zentrum. Dies kann potenziell grenzüberschreitende Investitionen und Wohnungsnachfrage anziehen (z. B. Hongkonger Käufer, die aufgrund des einfacheren Zugangs Immobilien in Guangzhou suchen).

Abgesehen vom Transport sind Industrie- und Technologieparks eine entscheidende Infrastruktur, die den Immobilienmarkt prägt. Die Entwicklung der Pazhou Artificial Intelligence and Digital Economy Zone in Haizhu durch Guangzhou ist ein Paradebeispiel. Diese 81 km² große Zone (mit Pazhou als Kern) zieht Technologieunternehmen und Start-ups an, unterstützt durch staatliche Initiativen cnbayarea.org.cn newsgd.com. Während Pazhou sich mit neuen Büroarealen und Innovationslaboren füllt, entsteht gleichzeitig eine Nachfrage nach nahegelegenen Wohnungen, Restaurants und Hotels. Ähnlich ziehen im Distrikt Huangpu (knapp außerhalb unserer vier Fokusdistrikte) Projekte wie die Sino-Singapore Guangzhou Knowledge City und die Guangzhou Science City Fachkräfte an, was den Wohnungsbedarf in Ost-Guangzhou und angrenzenden Gebieten erhöht.

Städtische Erneuerungsprojekte sind eine weitere Facette der Infrastrukturentwicklung. Die Behörden von Guangzhou renovieren bestehende, veraltete Viertel und ehemalige Fabrikgelände, um neuen nutzbaren Raum zu schaffen. So werden beispielsweise alte Stadtviertel an Top-Lagen in moderne, multifunktionale Wohnquartiere umgestaltet. Diese Erneuerungsmaßnahmen verbessern nicht nur die Lebensbedingungen, sondern erhöhen auch effektiv das Angebot in zentralen Lagen, ohne die Ausdehnung der Stadt. Ein bemerkenswertes Beispiel ist die laufende Aufwertung des Tongde-Wei-Gebiets in Yuexiu und Teilen von Haizhu, wo heruntergekommener Wohnraum in erschwingliche Apartments umgewandelt wird – so entsteht genau dort zusätzlicher Wohnraum, wo er am dringendsten benötigt wird. Darüber hinaus investiert Guangzhou in öffentliche Einrichtungen (Parks, Uferpromenaden am Perlfluss, Kultureinrichtungen), die die Attraktivität der Stadtviertel und somit den Immobilienwert steigern.

Im Wesentlichen ist Guangzhous Infrastrukturboom – von Transitlinien über Technologieparks bis hin zur Erneuerung alter Stadtviertel – ein bedeutender Rückenwind für den Immobilienmarkt. Verbesserte Verkehrsanbindungen vernetzen die Metropolregion enger miteinander, reduzieren den Standortvorteil des Zentrums und verteilen die Nachfrage gleichmäßiger. Neue Geschäftszentren (Finanzdistrikte, Innovationszonen) schaffen Arbeitsplätze außerhalb der traditionellen Innenstadt und beleben dadurch die Wohnungsmärkte in diesen Gebieten. Diese Entwicklungen werden voraussichtlich bis 2030 andauern und das Immobilienwachstum unterstützen, auch wenn weniger gut angebundene Gebiete geringere Vorteile haben könnten. Für Investoren und Eigenheimkäufer wird die Nähe zu neuer Infrastruktur in Guangzhou zunehmend zu einem Schlüsselfaktor, da sie häufig mit Potential für Wertsteigerungen einhergeht.

Investitionsmöglichkeiten und Risiken

Investitionsmöglichkeiten: Guangzhou bietet aufgrund seines Status als Tier-1-Stadt und als treibende Kraft im Greater Bay Area zahlreiche Möglichkeiten für nationale und internationale Immobilieninvestoren. Eine Gelegenheit besteht darin, vom Marktrückgang zu profitieren: Nach den Preiskorrekturen von 2024 sind die Einstiegspreise im Jahr 2025 im historischen Kontext relativ attraktiv, insbesondere in den Vorstadtbezirken. Investoren mit mittelfristiger Perspektive könnten vom erwarteten Aufschwung und moderaten Preisanstiegen in den kommenden Jahren profitieren. Die starken wirtschaftlichen Fundamentaldaten von Guangzhou (vielfältige Industrien, Produktionsstandort, wachsender Technologiesektor) und das anhaltende Bevölkerungswachstum sorgen für eine stabile Endnachfrage nach Wohnraum. Mietobjekte können ebenfalls attraktiv sein – die Bestrebungen der Stadt für bezahlbaren, langfristigen Mietwohnraum und der Aufstieg institutioneller Vermieter deuten auf einen reifenden Mietmarkt hin. Zwar sind die Bruttomietrenditen nicht hoch (durchschnittlich ca. 2–3 % in erstklassigen Lagen), doch in günstigeren Bezirken wie Panyu oder den Randgebieten etwas besser, und die Mietnachfrage ist solide aufgrund der großen Anzahl an Studenten und Wanderarbeitern.

Eine weitere Chance liegt in Gewerbeimmobilien-Segmenten mit Wachstumspotenzial. So erlebt zum Beispiel der Logistik- und Industriesektor Guangzhous eine Aufwertung und Expansion – moderne Lagerhäuser und Gewerbeparks an Standorten wie Nansha und in der Nähe der Häfen sind gefragt, da E-Commerce und Handel florieren. Investoren können in diesen nicht-wohnwirtschaftlichen Anlagen mit höheren Renditeprofilen Wert finden. Der Büromarkt ist zwar derzeit schwach, bietet aber Chancen in aufstrebenden Teilmärkten: Immobilien in der neuen International Financial City oder im Pazhou-Gebiet könnten mit einem Abschlag erworben werden, solange sich die Gegend noch in der Entwicklung befindet, mit potenziellen Wertsteigerungen, sobald sich diese Bezirke etablieren und mit Mietern füllen. Internationale Investoren können sich ebenfalls für Guangzhous Hotel- und Einzelhandelsimmobilien interessieren und auf eine Erholung des Tourismus und der Konsumausgaben hoffen, während sich Chinas Wirtschaft nach der Pandemie wieder normalisiert (Guangzhou war historisch Austragungsort zahlreicher Messen und Kongresse, die die Nachfrage nach Hotels befeuern).

Auch politische Unterstützung schafft Investitionschancen. Die positive Haltung der Regierung gegenüber Mietwohnraum (einschließlich Grundstückszuteilung für Mietprojekte und Steuervergünstigungen) könnte Build-to-Rent-Entwicklungen finanziell attraktiv machen. Ebenso sind Stadterneuerungsprojekte oft offen für private Investitionspartnerschaften – Entwickler, die sich auf Stadtentwicklung und Revitalisierung spezialisiert haben, könnten Guangzhous Initiativen als fruchtbaren Boden vorfinden, da die Stadtbehörden an Gemeinschaftsprojekten interessiert sind, um ältere Stadtteile zu beleben. Schließlich profitiert Guangzhou als GBA-Stadt von der regionalen Integration; Investoren könnten gezielt Immobilien in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten (wie dem Bahnhof Guangzhou Süd oder neuen Haltestellen für den Regionalzugverkehr) erwerben, die sich zu zukünftigen kommerziellen Hotspots entwickeln könnten.

Investitionsrisiken: Trotz seiner Chancen birgt der Immobilienmarkt von Guangzhou mehrere Risiken, die Investoren beachten müssen. Ein wesentliches Risiko ist das andauernde Überangebot in bestimmten Segmenten. Die hohen Leerstandsquoten bei Wohnimmobilien in Gebieten wie Panyu deuten darauf hin, dass manche Objekte kurzfristig Schwierigkeiten haben könnten, vermietet oder im Wert gesteigert zu werden. Falls die Nachfragenerholung langsamer als erwartet verläuft, könnten Investoren mit mehreren Einheiten längere Verkaufszeiträume in Kauf nehmen oder tiefere Preisnachlässe gewähren müssen. Das Überangebot im Bürosegment ist ein weiteres Risiko – mit einer Leerstandsrate von fast 20% und weiteren Projekten in der Pipeline cushmanwakefield.com könnten die Büro-Mieten über Jahre hinweg unter Druck bleiben, was attraktive Renditen bei Büroinvestitionen erschwert.

Ein weiterer Risikofaktor ist die Unsicherheit der Politik und regulatorische Kontrolle. Auch wenn die aktuellen Richtlinien unterstützend sind, kann die chinesische Regierung Wohnvorschriften schnell anpassen, je nach Marktlage. Beispielsweise könnten die Behörden bei zu schneller Preissteigerung erneut Kaufbeschränkungen oder strengere Kreditkontrollen einführen, was die Investorenaktivität dämpfen würde. Internationale Investoren sehen sich zudem Währungsrisiken und Rückführungsrisiken gegenüber – China unterliegt Devisenkontrollen, wodurch der Abfluss großer Miet- oder Verkaufserlöse aus dem Land erschwert wird. Zudem können Wechselkursschwankungen (RMB-Wert) die reale Rendite ausländischer Investoren beeinflussen.

Es bestehen auch Risiken bezüglich der wirtschaftlichen Lage und Entwicklergesundheit. Die allgemeine Immobilienkrise in China hat mehrere Entwickler in Schwierigkeiten gebracht. Obwohl der Markt in Guangzhou vergleichsweise gesünder ist, haben einige lokal tätige Entwickler (einschließlich einiger, die mit Evergrande oder anderen verbunden sind) Liquiditätsprobleme gehabt, was Projektfertigstellungen verzögern könnte. Die staatliche „Weiße Liste“-Unterstützung mildert dies zwar ab, dennoch sollten Investoren, die in Vorverkaufsobjekte investieren oder sich an Entwicklungsprojekten beteiligen, die Finanzen der Bauträger sorgfältig prüfen. Makroökonomische Faktoren wie Zinsentwicklungen und konjunkturelle Abschwächungen im Zusammenhang mit dem Handel stellen ebenfalls Risiken dar; steigende Arbeitslosigkeit oder langsameres Einkommenswachstum in der Region könnten in den kommenden Jahren die Wohnraumnachfrage dämpfen.

Schließlich sollten Investoren das niedrige Rendite- und hohe Bewertungsumfeld der Städte der ersten Kategorie berücksichtigen. In Städten wie Guangzhou resultierten die Renditen bei Wohnimmobilien historisch größtenteils aus Wertsteigerungen und weniger aus Mieteinnahmen. Sollte die Zeit zweistelliger Preissteigerungen vorbei sein (viele Analysten gehen nach 2025 von moderaten jährlichen Zuwächsen von 1–3% aus), verändert sich die Investitionsrechnung. Langfristige Halter könnten weiterhin solide Renditen erzielen, aber kurzfristige „Flipper“ werden es schwerer haben, Gewinn zu machen. Zusammenfassend bietet Guangzhou ein lohnendes, aber komplexes Investitionsumfeld: Vorsichtige Investoren werden diversifizieren (über Bezirke und Asset-Klassen hinweg), die aktuellen politischen Rückenwinde nutzen und genug Durchhaltevermögen aufbringen, um zyklische Flauten zu überstehen.

Marktausblick und Prognosen (2026–2030)

Blickt man in die Zukunft, sind sich Experten weitgehend einig, dass der Immobilienmarkt in Guangzhou in eine Phase der allmählichen Erholung und moderaten Wachstums eintreten wird. Nach der Korrekturphase gilt 2025 als Wendepunkt: Eine Umfrage von Reuters unter Analysten prognostiziert, dass die chinesischen Immobilienpreise im Jahr 2025 um etwa 2–2,5 % fallen, sich dann stabilisieren und bis 2026 wieder zu leichtem Wachstum zurückkehren werden reuters.com. Im Einklang damit wird erwartet, dass die Immobilienpreise in Guangzhou ihren Tiefpunkt erreichen und dann moderat bis Ende der 2020er-Jahre steigen werden. Eine Projektion deutet darauf hin, dass die landesweiten Preise 2026–2027 um etwa 1–2 % zulegen könnten. Für Guangzhou speziell (als erstklassige Stadt mit soliden Fundamentaldaten) könnte das Preiswachstum leicht über dem Landesdurchschnitt liegen – vielleicht im niedrigen einstelligen Prozentbereich jährlich –, vorausgesetzt, die Gesamtwirtschaft bleibt stabil. Zusätzliches Aufwärtspotenzial bietet die Integration in die Greater Bay Area, die bis 2030 zusätzliche Wohnraumnachfrage und Investitionen nach Guangzhou bringen könnte.

Auf der kommerziellen Seite könnte die Erholung des Büromarkts langsam verlaufen. Einige Analysten sprechen gar von einem „verlorenen Jahrzehnt“ für chinesische Büroflächen aufgrund eines strukturellen Überangebots und neuer Arbeitswelten. Die Leerstandsquote für Büros in Guangzhou könnte bis Ende der 2020er Jahre hoch bleiben, bis das Überangebot abgebaut ist. Allerdings sollte die fortgesetzte Expansion in wertschöpfungsintensiven Sektoren (Finanzen, Technologie, Hightech-Fertigung) die Büroflächennachfrage allmählich stärken. Bis 2030 könnten die Mieten für Grade-A-Büros in Guangzhou wieder Wachstumsdynamik gewinnen, sobald sich der Markt ausgleicht – allerdings sind die rasanten Mietanstiege wie in den 2010ern wohl vorbei. Einzelhandelsimmobilien haben dagegen eine positivere Perspektive, getragen vom Bevölkerungswachstum und steigenden Konsumausgaben in Guangzhou. Internationale Einzelhändler und F&B-Marken betrachten Guangzhou weiterhin als wichtigen Markt, sodass bei Spitzen-Einzelhandelsstandorten starke Mieten und Auslastungen erwartet werden. Bis 2030 werden zudem neue Erlebniseinzelhandelsprojekte (Einkaufszentren mit Unterhaltung und Kultur) eröffnet.

Was die quantitativen Prognosen betrifft, so liefern Forschungsinstitute einige grobe Schätzungen: Der chinesische Immobilienmarkt insgesamt soll von 2025 bis 2030 mit einer durchschnittlichen jährlichen Rate von etwa 3,9 % wachsen und bis 2030 einen Wert von rund 7 Billionen US-Dollar erreichen. Für das Wohnsegment schätzt eine Prognose den Gesamtwert der Wohnimmobilientransaktionen in China bis 2030 auf 20 Billionen RMB, wobei Guangzhou als einer der wichtigsten Märkte einen bedeutenden Anteil haben würde. Die Immobilienberatungen JLL und CBRE zeigen sich vorsichtig optimistisch – sie erwarten, dass sich die Immobilienverkäufe und -preise in Guangzhou 2025 stabilisieren und anschließend leicht anziehen werden, gestützt durch die solide wirtschaftliche Basis der Stadt und Infrastrukturverbesserungen (wie die Fertigstellung mehrerer U-Bahn-Linien bis 2027). Bis 2030 soll Guangzhou zudem von Bevölkerungszuwächsen durch Urbanisierung und seiner Attraktivität für Talente innerhalb der GBA profitieren. Der 14. Fünfjahresplan der Stadt (2021–2025) und darüber hinaus beinhaltet das Ziel, Millionen Quadratmeter Wohnraum hinzuzufügen und die Erschwinglichkeit zu sichern, was darauf hindeutet, dass das Angebot zwar steigen wird, aber an die demografische Entwicklung angepasst bleibt.

Es ist wichtig zu beachten, dass weiterhin Unsicherheiten im langfristigen Ausblick bestehen. Dazu zählen globale wirtschaftliche Bedingungen, Chinas politische Ausrichtung (z. B. könnte eine potenzielle Grundsteuer bis 2030 das Investitionsverhalten verändern) und technologische Veränderungen wie Remote-Arbeit (die die Nachfrage nach Büroflächen beeinflussen könnte). Dennoch verleiht Guangzhous Position als Handels- und Industriemacht sowie als regionaler Verkehrsknotenpunkt der Stadt Resilienz. Die allgemeine Erwartung ist moderates, nachhaltiges Wachstum anstelle einer Rückkehr zu Boom-Zeiten. Wie ein Analyst zusammenfasste: „Wir sehen die Preise für Neubauten im Jahr 2025 stabilisieren und danach ansteigen.“ Die meisten Prognosen bis 2030 gehen davon aus, dass sich Guangzhous Immobilienmarkt an das stabile Wirtschaftswachstum anpasst – mit schrittweisen Preissteigerungen, hohen aber sich verbessernden Umsätzen und einem reiferen Markt, der verstärkt auf Qualität und Nachhaltigkeit setzt.

Tabelle 1: Immobilienpreise in Chinas Städten der ersten Kategorie (März 2025)

Quelle: CREIS über Global Property Guide. Die Wohnkosten in Guangzhou sind im Durchschnitt niedriger als in Peking, Shanghai oder Shenzhen und zeigen so eine vergleichsweise hohe Erschwinglichkeit unter den Städten der ersten Kategorie.

Insgesamt wird Guangzhous Immobilienmarkt im Jahr 2030 als größer, ausgeglichener und institutionalisierter erwartet. Das Preiswachstum bei Wohnimmobilien dürfte moderat, aber positiv verlaufen, getragen von der Nachfrage der Endnutzer und weniger von Spekulation. Der Mietwohnungsmarkt wird eine größere Rolle einnehmen. Die Stadt wird weiter in die Vernetzung und Lebensqualität investieren und ihre Stadtteile sowie das Umland noch stärker integrieren. Für Investoren und andere Akteure versprechen die nächsten 5–10 Jahre in Guangzhou stetige Gewinne mit weniger extremen Ausschlägen – ein Reifeprozess, der Guangzhous Übergang zu einem wirklich modernen globalen Immobilienmarkt kennzeichnet.

Quellen: Offizielle Regierungsverlautbarungen, Marktberichte und Nachrichtenanalysen wurden zur Erstellung dieses Berichts genutzt, darunter Daten von Savills, Cushman & Wakefield, Global Property Guide, Reuters und die städtische Statistik Guangzhou cushmanwakefield.com pdf.savills.asia. Diese Quellen bieten einen aktuellen Stand (Mitte 2025) und fundierte Prognosen für den Immobilienmarkt in Guangzhou bis 2030. Alle monetären Werte sind, sofern nicht anders angegeben, in chinesischen Yuan (RMB) angegeben.