San Diegos boligmarked i 2025 gennemgår et mærkbart skifte efter flere års kraftig vækst. Boligpriserne forbliver tæt på rekordhøje niveauer – omkring 1 million dollars for en typisk bolig – men den hurtige prisstigning under pandemien er nu fladet ud zillow.com alliedschools.com. Udbuddet af boliger til salg forbedres gradvist fra historisk lave niveauer, hvilket giver købere lidt mere forhandlingskraft end i de senere år alliedschools.com. Samtidig står lejere over for rekordhøje huslejer på omkring 2.500 dollars om måneden i gennemsnit, hvor huslejestigningerne endelig er begyndt at aftage på grund af en bølge af nye lejligheder på markedet obrag.org. Nedenfor finder du en omfattende gennemgang af San Diegos bolig- og erhvervsejendomstendenser, områders præstationer, køber-/lejerprofiler, investeringsudsigter, prognoser, udviklingspipeline, nye love, udfordringer med overkommelighed og de vigtigste økonomiske faktorer – fra renter til migration – der former markedets fremtid.
Tendenser på boligmarkedet i 2025
Boligpriser: San Diegos boligværdier er stagneret i 2025 efter den meteorlignende stigning de foregående år. Den gennemsnitlige salgspris midt i 2025 ligger omkring 950.000 til 1.000.000 dollars, cirka 1–3 % lavere end året før zillow.com alliedschools.com. Zillows Home Value Index for San Diego var omkring 998.000 dollars i juli 2025, et fald på 3,4 % år-til-år zillow.com. Ligeledes rapporterede California Association of Realtors, at den gennemsnitlige pris for en fritliggende bolig i San Diego County var 1,025 millioner dollars i juni 2025, et lille 2–3 % fald fra juni 2024 patch.com. Kort sagt er priserne faldet en smule fra toppen, men forbliver historisk høje – næsten 60 % højere end for fem år siden i begyndelsen af 2020’erne luxurysocalrealty.com. Denne udfladning af priserne markerer en afkøling fra det hektiske boom under pandemien og afspejler købernes modstand mod manglende overkommelighed og højere finansieringsomkostninger.
Salgsvolumen og lagerbeholdning: Boligsalgsaktiviteten er aftaget en smule. Frem til midten af 2025 er antallet af afsluttede salg en smule under niveauet fra sidste år (boligsalg i San Diego County i juni 2025 var omkring 2% lavere end juni 2024) sdhousingmarket.com. En væsentlig faktor er en mangel på udbudte boliger – selvom lagerbeholdningen forbedres, er den stadig lav. I midten af 2025 var der cirka 3.500 boliger på markedet i San Diego-området zillow.com, hvilket svarer til kun omkring 3,2 måneders udbud, op fra ca. 2,4 måneder året før alliedschools.com. Dette spring på 33% i udbud har givet køberne flere muligheder end under pandemiens hede marked alliedschools.com. Dog er det samlede udbud stadig langt under niveauet før 2020, da mange boligejere er “låst fast” af ultralave realkreditrenter og ikke ønsker at sælge (over 80% af boligejerne i Californien har en realkreditrente under 5%, hvilket afholder dem fra at skifte til et lån på 7%) lao.ca.gov lao.ca.gov. Nye udbud i San Diego var faktisk faldet tocifret procent år-til-år tidligere i 2025 calmatters.org, hvilket bidrager til et marked, der, selvom det er kølnet, stadig er relativt stramt i historisk sammenhæng.
Markedshastighed og konkurrence: Boliger tager i gennemsnit lidt længere tid at sælge, men attraktive ejendomme bliver stadig solgt hurtigt. Den median tid på markedet er steget til omkring 24–27 dage (ca. 3–4 uger) i midten af 2025, hvilket er ~15–17% længere end for et år siden sdhousingmarket.com alliedschools.com. Købere er blevet mere overvejede, da stigende renter presser budgetterne, og budkrige er mindre intense end i 2021–2022. Alligevel bliver mere end en tredjedel af boligerne stadig solgt over udbudsprisen zillow.com, og cirka 37% af salgene blev lukket over udbudspris i det tidlige sommer zillow.com – et tegn på, at indflytningsklare boliger i populære kvarterer stadig kan skabe konkurrence. Samtidig bliver næsten halvdelen af alle boligsalg nu solgt under udbudsprisen zillow.com, hvilket afspejler øget forhandlingskraft for købere sammenlignet med det hyperkonkurrencedygtige pandemimarked. I bund og grund har San Diegos boligmarked i 2025 bevæget sig mod en mere balanceret tilstand: købere får mere luft og forhandlingsrum, efterhånden som udbuddet vokser og priserne flader ud, men sælgere nyder stadig godt af historisk høje vurderinger og en vedvarende boligmangel.
Renteeffekt: Forhøjede realkreditrenter i intervallet 6,5–7% har været en nøglefaktor i at dæmpe markedets tempo. Efter at renterne sprang fra ca. 3% til ca. 7% mellem 2021 og 2023, blev købernes betalingsmuligheder forringet lao.ca.gov. Resultatet har været færre kvalificerede købere i toppen og mere forsigtige bud. Mange potentielle move-up buyers bliver boende for at beholde deres lavtforrentede lån, et fænomen der begrænser udbuddet af boliger til salg lao.ca.gov lao.ca.gov. Førstegangskøbere står imidlertid over for månedlige realkreditbetalinger, der er næsten 80% højere end for blot få år siden – en gennemsnitlig bolig i Californien kræver nu en betaling på ca. $5.900, en stigning på 82% siden 2020 lao.ca.gov. Disse høje renter har reelt sat et loft over boligpriserne i 2025 og afsluttet den voldsomme prisstigning. Branchen forventer, at realkreditrenterne måske vil moderere en smule senere i 2025 (muligvis ned i midten af 6%-intervallet) themortgagereports.com, hvilket kan frigive noget opsparet efterspørgsel. For nu har dyr finansiering indledt en periode med prisstabilisering og lavere omsætning på boligmarkedet i San Diego.
Tendenser inden for erhvervsejendomme
Mens boligmarkedet køler blidt af, står erhvervsejendomme i San Diego over for mere dramatiske post-pandemiske forandringer. Forskellige sektorer klarer sig ujævnt:
- Kontorlokaler: Kontormarkedet forbliver svagt, da fjern- og hybridarbejde fortsætter. Kontorledigheden er steget til rekordhøje niveauer i 2025. Fylkets samlede kontorledighed nåede 14,5 % i 2. kvartal 2025, op fra cirka 14,2 % året før cushmanwakefield.com. Mange virksomheder har reduceret deres areal, fremlejet overskydende plads eller valgt coworking-løsninger. Klasse A-kontorer er især underudnyttede (for eksempel har højhuse i centrum ledigheder langt oppe i teenageprocenterne) avisonyoung.us. Udlejere tilbyder incitamenter og lejerabatter for at tiltrække lejere i dette lejer-venlige marked. Milken Institute placerede San Diegos metroområde lavere i 2025, delvist på grund af disse job- og kontortrends, og bemærkede, at den kortsigtede jobvækst kun var ~0,5 % i 2024 – markant bagefter landsgennemsnittet axios.com. På den positive side giver San Diegos diversificerede økonomi (med life science, forsvar og tech-sektorer) en vis buffer – men udsigterne for kontormarkedet afhænger af tilbagevenden-til-kontor-trenden og om tech/biotech-jobvæksten kommer tilbage.
- Industri og logistik: Efter en boomperiode ser industriejendomssektoren nu ledigheden stige fra historisk lave niveauer. Fylkesdækkende industriledighed var omkring 7,7 % i midten af 2025, en markant stigning (+2,3 procentpoint år-til-år), da nye lagerbygninger kom på markedet og væksten i e-handel normaliserede sig cushmanwakefield.com. SoCals lagermarked er på vej ud af en hektisk ekspansion, og San Diego er ingen undtagelse – lejere har nu flere valgmuligheder, og lejevæksten er aftaget. Alligevel forbliver industriledigheden omkring 7 % sundt set i historisk perspektiv, og efterspørgslen efter distributionscentre og bioteknologisk produktionsplads i kernedelmarkeder (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley osv.) fortsætter. Lejepriser er faldet en smule fra toppen, da udlejere konkurrerer om færre aktive lejere latimes.com. Analytikere forventer, at industrimarkedet genfinder balancen i 2026, efterhånden som den regionale økonomi og varetransporten tilpasser sig post-pandemi-normer jpmorgan.com.
- Life Sciences Labs: San Diegos ejendomsmarked for life sciences – en underkategori af kontorer specialiseret til biotek-laboratorier – har oplevet et byggeboom i de senere år, hvilket nu har ført til et overskud af tomme laboratorielokaler. Tomgangen for life science-lokaler steg til 26,3% midt i 2025, op fra blot 16,5% året før cushmanwakefield.com. Venturekapital til biotek er faldet fra toppene i 2021, og nogle startups er lukket eller har skåret ned, hvilket har efterladt nyopførte laboratoriebygninger på jagt efter lejere. Centrale klynger som Torrey Pines, UTC og Sorrento Mesa har stor tilgængelighed af laboratorielokaler. Dette overudbud lægger pres på lejeniveauerne i laboratoriemarkedet. Dog forbliver San Diego et af landets førende biotek-centre, og brancheeksperter forventer, at efterhånden som nye lægemiddel- og medtech-startups opstår (og big pharma fortsat indgår partnerskaber lokalt), vil de tomme laboratorielokaler gradvist blive optaget. I mellemtiden tilbyder udlejere indrømmelser og incitamenter til indretning for at tiltrække life science-lejere. Den høje laboratorietomgang er en kortsigtet risiko for erhvervsinvestorer, men understreger hvor meget nyt areal der blev leveret for at imødekomme biotek-efterspørgslen under boomet.
- Detail og hotel/restaurant: Detail-ejendomsmarkedet i San Diego er relativt stabilt. Detailtomgang ligger omkring 5,1% (2. kvartal 2025), kun en smule over sidste år cushmanwakefield.com. Forbrugerne er i høj grad vendt tilbage til fysisk shopping og restaurantbesøg; både turistområder og lokale centre har nydt godt af det kraftige comeback for turismen i 2025. San Diegos hotel- og restaurationsmarked er i stærk genopretning – hotelbelægning og værelsespriser er steget med tilbagevenden af konferencer og ferierejser axios.com. Dette har positive afledte effekter for detail- og restaurantlokaler. Selvom e-handel fortsat vokser, har de fleste velbeliggende detailcentre (især udendørs centre) klaret sig godt, og nogle tomme storbutikker omdannes til fitnesscentre, underholdningssteder eller endda boligprojekter. Udlejningsejendomme til flere familier, som ofte kategoriseres som erhvervsejendomme, klarer sig solidt (lave tomgange omkring 4–5% og kun minimal lejeforhøjelse i år) obrag.org. Overordnet set er San Diegos erhvervsejendomsmarked i 2025 en blandet fornøjelse: kontor- og specialiserede laboratorie-sektorer møder modvind, industri normaliseres efter en heftig periode, og detail/hotel-restaurant er forsigtigt optimistiske.
Markedsudvikling i forskellige kvarterer
San Diegos ejendomsmarked er meget lokalt præget, med betydelige forskelle mellem kvarterer og delmarkeder. Kystnære luksusområder, trendy bykvarterer og forstæder inde i landet viser alle forskellige tendenser i 2025:
- Luksuriøse kystmarkeder: Eksklusive kystsamfund (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe osv.) har generelt holdt deres værdi eller endda oplevet stigninger, takket være knaphed på udbud og velhavende købere. For eksempel var Del Mar’s medianboligpris omkring $3,0 millioner i begyndelsen af 2025 – hele 55% højere end året før sofi.com sofi.com. (Et så stort spring skyldes sandsynligvis enkelte meget eksklusive salg, der trækker medianen op, snarere end en generel prisstigning.) Kystejendomme er fortsat eftertragtede for deres havudsigt og livsstil, og mange ejere i disse områder har de økonomiske midler til at ride markedssvingningerne af i stedet for at sælge med rabat. Når det er sagt, er selv luksusmarkederne kølet af siden budkrigene i 2021 – i Del Mar var boliger på markedet i ca. 57 dage og blev solgt omkring 4% under udbudsprisen i gennemsnit sofi.com sofi.com, hvilket indikerer, at selv velhavende købere forhandler i dette marked.
- Centrale bynære kvarterer: Nogle af de hippe, historisk set konkurrenceprægede kvarterer tættere på centrum har for nylig oplevet priskorrektioner. North Park, for eksempel – et trendy område for unge professionelle – oplevede næsten et 20% fald i boligpriser fra begyndelsen af 2024 til begyndelsen af 2025 sofi.com. Medianprisen i North Park faldt til cirka $900.000 sofi.com, da højere renter udelukkede nogle førstegangskøbere, og pandemiens efterspørgsel på enfamiliehuse aftog. Ligeledes har dele af Downtown San Diego og Hillcrest oplevet, at lejlighedspriserne er fladet ud eller faldet, især for enheder uden særlige kendetegn. Disse områder steg kraftigt i 2021–2022, så et moderat fald i 2023–2025 repræsenterer en markedsnormalisering. Efterspørgslen efter centralt beliggende boliger består dog stadig – North Parks marked anses for at være “meget konkurrencepræget”, hvor boliger ofte bliver solgt på kun to uger, nogle gange over udbudsprisen for de mest eftertragtede ejendomme sofi.com sofi.com. Grundlæggende har afkølingen i de bynære kvarterer genintroduceret nogle relative kup (priser under topniveau), som kloge købere hurtigt snupper.
- Indlands- og forstadsområder: Mere overkommelige forstæder og indlandsområder er blevet hotspots for aktivitet, da købere søger mere for pengene. Regioner som East County og North County Inland oplever et sundt salg. I juni 2025 var postnumrene med flest boligsalg overvejende indlands: områder som Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) og San Marcos (92078) førte amtet i handler sdhousingmarket.com. Disse kvarterer tilbyder større grunde eller mere plads til en relativt beskeden kvadratmeterpris, hvilket har tiltrukket familier og fjernarbejdere, der ikke behøver at være tæt på kysten sdhousingmarket.com. For eksempel har Rancho Bernardo (et planlagt indlandsområde) og San Marcos medianboligpriser, der ligger betydeligt under kystens median, men tilbyder stadig gode skoler og faciliteter – hvilket gør dem attraktive som “value plays.” Ejendomsmægleranalyser bemærker, at indlandsområder giver købere “mere hus for pengene” sammen med god adgang til parker, butikker og motorveje sdhousingmarket.com. Som følge heraf er konkurrencen fortsat hård i mange af disse værdimarkeder; nogle boliger tiltrækker flere bud og bliver hurtigt solgt, hvis de er prissat rigtigt. Omvendt havde nogle dyrere kystområder i North County (Encinitas, Del Mar) langsommere salg, simpelthen på grund af mangel på udbud og meget høje priser. Overordnet set klarer forstadsområderne i San Diego sig solidt, med moderat prisvækst i nogle områder og kun små fald i andre. Skiftet er, at efterspørgslen nu i højere grad er drejet mod udkantsområder og forstæder, da købere søger relativ overkommelighed i dette højrente-miljø alliedschools.com alliedschools.com.
- South Bay og grænseområder: I det sydlige County (f.eks. Chula Vista, National City, Imperial Beach) har efterspørgslen på boliger også været robust. Især Chula Vista har været førende inden for nybyggeri og har tilladt langt flere boliger pr. indbygger end de fleste andre byer i amtet planetizen.com planetizen.com. Denne byggeaktivitet har øget udbuddet og holdt prisstigningerne i skak. Et hus i mellemklassen i det østlige Chula Vista eller Otay Ranch er generelt billigere end et tilsvarende hus længere mod nord, hvilket tiltrækker førstegangskøbere og militærfamilier. I begyndelsen af 2025 lå National Citys medianpris for enfamiliehuse omkring $600.000, ned fra et toppunkt i $700.000’erne dawnsellssandiego.com, hvilket viser en vis korrektion i indgangssegmentet. Kvartererne i South Bay forbliver relativt overkommelige og er centrale i regionens bestræbelser på at løse manglen på boliger.
Sammenfattende er San Diegos nabolagsudvikling todelt: De ultra-eksklusive kystmarkeder og visse attraktive enklaver holder stand eller når endda nye højder, mens mange mellemklassekvarterer har oplevet beskedne fald fra pandemiens topniveauer. Samtidig oplever yderområder med lavere prisniveauer en stabil efterspørgsel og bedre salgstal, da købere, der søger overkommelighed, strømmer dertil. Dette mosaik af tendenser understreger vigtigheden af beliggenhed – selv i et generelt kølende marked kan mikromarkeder opføre sig meget forskelligt.
Køber- og lejerdemografi & adfærd
Hvem køber i 2025: San Diegos boligkøberpulje er indsnævret til dem med højere indkomster, egenkapital eller ekstern kapital, givet de høje priser og låneomkostninger. Opgraderingskøbere (nuværende boligejere) og professionelle par med to indtægter udgør en stor andel af køberne og udnytter ofte egenkapitalen fra et tidligere boligsalg. Den typiske køber i San Diego i dag er ofte i 30’erne eller 40’erne (ældre millennials og Gen X), og arbejder ofte inden for brancher som tech, biotek, sundhedssektoren eller militæret. Førstegangskøbere er ikke forsvundet, men de står over for betydelige udfordringer: med en gennemsnitspris på omkring ~$1M skal en husstand have en indkomst på omkring $250.000+ for komfortabelt at kunne købe en gennemsnitsbolig offthe56.com. Det er cirka tre gange den faktiske median husstandsindkomst i regionen, hvilket betyder, at kun omkring 15% af husstandene i San Diego har råd til en bolig til medianprisen ved de nuværende rater offthe56.com. Denne virkelighed har skubbet mange yngre familier og købere med moderate indkomster ud af markedet eller over i ejerlejligheder, håndværkertilbud eller yderområder. Vi ser også fortsat tilflyttere komme til San Diego – nogle fra dyrere californiske markeder (som San Francisco eller Orange County), der søger relative tilbud, og nogle fra andre stater, tiltrukket af klimaet og livsstilen. Faktisk nyder San Diego godt af tilflytning fra dem, der søger en opgradering af livskvaliteten, selvom byen samtidig mister nogle indbyggere på grund af de høje omkostninger definesdre.com. Resultatet er en vis udskiftning: tilflyttere med egenkapital eller kontanter erstatter ofte lokale, der sælger og flytter til billigere stater.
Hvem lejer: Givet udfordringerne ved at eje bolig forbliver en stor del af San Diegos befolkning lejere. Kun omkring 49 % af husstandene i San Diego-området ejer deres bolig (mod ca. 65 % på landsplan) kpbs.org. Lejere omfatter en bred blanding af unge professionelle, studerende (med flere universiteter i området), militærpersonale og lavtlønnede arbejdere i service- og turismesektoren. Bemærkelsesværdigt er det, at mange middelklassefamilier, som tidligere generationer ville have købt en begynderbolig, nu fortsætter med at leje langt op i 30’erne på grund af prisudfordringer. Lejerdemografien spænder derfor fra nyuddannede i bylejligheder til familier i forstadsterrassehuse. Højindkomstlejere er også en faktor – nogle velbetalte personer vælger at leje luksuslejligheder eller enfamiliehuse (til $3.000+ om måneden), fordi de enten er prissat ud af markedet eller foretrækker fleksibilitet. Den gennemsnitlige husleje i San Diego County nåede omkring $2.500 i begyndelsen af 2025 obrag.org, så selv det at leje kræver en solid indkomst. Alligevel er det betydeligt mere overkommeligt at leje end at købe for de fleste: den månedlige udgift til at købe en gennemsnitsbolig er ca. 70 % højere end at leje en tilsvarende bolig, et gab tæt på rekordniveau lao.ca.gov lao.ca.gov. Dette gab holder mange i lejermarkedet.
Køberadfærd: Dagens købere opfører sig mere forsigtigt og kalkuleret end under købsfeberen for nogle år siden. Med høje renter og økonomisk usikkerhed har nogle købere trykket på pause-knappen – mange udskyder køb eller er meget kræsne og venter på det rigtige tilbud. Undersøgelser viser, at inflation og frygt for recession har gjort nogle forbrugere nervøse for store økonomiske beslutninger alliedschools.com. De, der er aktive på markedet, søger ofte sælgerindrømmelser (som hjælp til lukkekommission eller rentenedslag) og er mere villige til at trække sig, hvis en bolig ikke vurderes højt nok, eller hvis inspektioner afslører problemer. Vi ser også, at købere forhandler hårdere om prisen; lave bud er ikke længere usædvanlige i visse segmenter, især hvis en bolig har været længe på markedet. Når det er sagt, kan velprissatte boliger i god stand stadig udløse budkrig – seriøse købere ved, at indflytningsklare boliger i attraktive kvarterer stadig er efterspurgte. Kontantkøbere og investorer spiller fortsat en rolle (omkring 20 % af salgene i Californien er kontantkøb i de seneste kvartaler), hvilket hjælper med at holde efterspørgslen oppe i den dyre ende og for nødlidende eller undervurderede ejendomme.
Interessant nok påvirker migrationsmønstre, hvem der køber: San Diego County oplever netto indenlandsk udvandring (tusindvis af lokale beboere forlader hvert år området til fordel for billigere regioner), men dette opvejes af international immigration og en vis tilstrømning fra andre dyre storbyområder kpbs.org kpbs.org. Mellem midten af 2023 og midten af 2024 forlod omkring 24.000 personer San Diego til andre steder i USA, men omtrent det samme antal personer flyttede til San Diego fra udlandet, hvilket resulterede i en uændret befolkningsudvikling kpbs.org. De, der forlader området, er ofte familier med mellemindkomst eller pensionister, der søger billigere boliger (boligprisen blev nævnt som den vigtigste årsag) kpbs.org. Indvandrere og tilflyttere, der kommer til, er typisk arbejdere, der besætter job i brancher som bioteknologi, sundhedssektoren, universitetsverdenen eller faglærte erhverv – hvilket skaber ny efterspørgsel på boliger, ofte i første omgang som lejere. Kort sagt opretholdes efterspørgslen på boliger i San Diego af områdets jobmuligheder og attraktive livsstil, selvom de høje omkostninger får nogle mangeårige lokale til at flytte væk.
Lejeradfærd: På lejeboligmarkedet har lejere fået en smule lettelse i 2025. Efter flere år med kraftige huslejestigninger er huslejevæksten nu stagneret til omkring 0–1% årligt obrag.org. Tomgangen er steget til cirka 5% (fra rekordlave niveauer tæt på 3% i 2021), på grund af en tilstrømning af nye lejlighedsbyggerier obrag.org obrag.org. Som følge heraf oplever lejere flere kampagnetilbud og indrømmelser – det er blevet almindeligt, at nye luksuskomplekser tilbyder “en måned gratis” eller andre tilbud for at tiltrække lejere obrag.org. Lejere har nu en smule mere forhandlingskraft, især i segmentet for eksklusive lejligheder. Mange udnytter dette ved at forny lejekontrakter med mindre stigninger eller forhandle med udlejere, velvidende at en tom bolig er dyr for ejeren. På trods af dette forbliver de samlede huslejer tæt på historiske højder, så omkostningsbyrden er intens: en stor andel af lejerne betaler langt over de anbefalede 30% af indkomsten til bolig. Nogle lejere er flyttet sammen med bofæller eller udvidet familie for at klare sig. Vi ser også fortsat efterspørgsel efter udlejning af enfamiliehuse – familier, der ikke kan købe, søger ofte et hus til leje i et godt skoledistrikt, en tendens der har holdt huslejen for fritliggende huse ret høj. Institutionelle investorer har en vis tilstedeværelse på San Diegos lejeboligmarked, dog mindre end i billigere Sunbelt-byer – stadig holder de aktører, der har købt enfamiliehuse til udlejning, fast i dem, da huslejevæksten, selvom den er langsommere, forventes at fortsætte på grund af boligmanglen.
Sammenfattende skævvrides San Diegos købergruppe i 2025 mod de mere velhavende og risikobevidste, mens lejerbefolkningen er bred og voksende og optager dem, der ikke kan købe. Begge grupper påvirkes af regionens høje leveomkostninger og tilpasser sig – købere ved at blive mere selektive eller flytte længere væk, og lejere ved at søge tilbud eller dele bolig. Den overordnede udfordring er, at boligomkostningerne er steget langt mere end indkomsterne, hvilket tvinger svære valg om, hvem der kan blive i San Diego og på hvilken måde (ejer eller lejer).
Investeringsmuligheder og risici
San Diegos ejendomsmarked tiltrækker fortsat investorer – fra små private udlejere til store firmaer – men 2025 byder på et mere nuanceret landskab af muligheder og risici for investering:
Muligheder:
- Stærk efterspørgsel efter lejeboliger: Da det for mange er uopnåeligt at eje bolig, er efterspørgslen på lejeboliger robust, hvilket øger investorernes afkast på udlejningsmarkedet alliedschools.com. Huslejen er på et rekordhøjt niveau (median ca. $2.500), og selvom væksten er fladet ud, forbliver tomgangsprocenten (~5%) lav i forhold til historiske standarder obrag.org. Dette gør velbeliggende flerfamilieejendomme og udlejning af enfamiliehuse attraktive for investorer, der søger indkomst. Høje huslejer og lav tomgang betyder, at udlejere kan opnå et solidt cash flow, især i kvarterer populære blandt unge professionelle eller tæt på arbejdspladser. For eksempel kan investering i et dobbelthus eller firelejlighedsejendom i områder som North Park eller Golden Hill give stabil udlejning, da mange lejere foretrækker disse centrale områder og har få alternativer til ejerskab. Derudover er efterspørgslen på korttidsudlejning (til ferieboliger) i San Diegos turistområder fortsat stærk året rundt, selvom det nu er begrænset af regulering (diskuteres nedenfor).
- “Overkommelige” områder og værdiforøgelse: Relativt overkommelige delmarkeder har vækstpotentiale. Markeder som Chula Vista, Escondido, San Marcos og dele af East County har lavere indgangspriser, men oplever befolknings- og jobvækst. Investorer holder øje med disse områder, hvor boligpriser og huslejer har mulighed for at stige mod amtsmedianen. Ifølge brancheprognoser vil omkringliggende byer med gode transportforbindelser (som Chula Vista eller Escondido) fortsat tiltrække både lejere og købere, og give investorer højere afkast end de bedste kystområder alliedschools.com. Der er også muligheder i renoveringsprojekter eller ældre boliger: værdiforøgende investorer kan renovere forældede ejendomme for at videresælge eller udleje til en højere pris. Da en stor del af San Diegos boligmasse er aldrende (mange boliger fra 1960’erne–1980’erne), kan opdatering af ejendomme frigøre værdi. Nøglen er at målrette kvarterer i fremgang – f.eks. Vista eller Lemon Grove – hvor forbedringer matcher den nye køberefterspørgsel.
- Tilføjelsesboligenheder (ADU’er): Californiens pro-boliglove har gjort det nemmere at tilføje ADU’er (bedstemorlejligheder) på parcelhusgrunde, og San Diego County har taget dette til sig som en måde at øge boligudbuddet på. Både investorer og boligejere udnytter muligheden ved at bygge ADU’er for lejeindtægt. At tilføje en ADU kan markant øge afkastet på en investeringsejendom – en baghavehytte kan lejes ud for $1.500–$2.500 afhængigt af beliggenhed og styrke pengestrømmen. Byen har endda lavet forhåndsgodkendte ADU-planer og incitamenter. Dette er en oplagt mulighed for små investorer: køb et hus med en stor grund i et bynært kvarter og tilføj en eller to ADU’er. Givet de høje lejeniveauer kan udbyttet være stærkt, og efterspørgslen fra lejere på disse enheder (ofte i attraktive boligområder) er høj. ADU’er nyder også godt af gunstige regler (intet krav om separat parkering nær offentlig transport og forenklede tilladelser) definesdre.com.
- Langsigtet værdistigning: På trods af kortsigtede udsving stiger San Diegos ejendomsmarked historisk set kraftigt på lang sigt på grund af begrænset jord og konstant efterspørgsel. Investorer med et langt perspektiv satser på fortsat egenkapitalvækst. Områdets attraktivitet – klima, kystlinje, diversificeret økonomi – antyder, at ejendomsværdier sandsynligvis vil stige over tid, om end i et mere moderat tempo end de seneste år. Nuværende prognoser forudser 3–5% årlig vækst i boligpriser i de kommende år alliedschools.com, i stedet for de tocifrede stigninger, der er set for nylig. Denne stabile vækst, kombineret med lejeindtægter, kan give et overbevisende samlet afkast for investorer, der køber og beholder. Desuden er San Diegos marked mindre volatilt end nogle teknologitunge områder; det har tendens til at sænke farten snarere end at kollapse, hvilket giver en vis sikkerhed for langsigtede ejere.
Risici:
- Høje adgangsomkostninger & renter: Den største barriere for investorer nu er de høje omkostninger ved køb og finansiering. Boligpriser tæt på $1 mio. betyder store udbetalinger og lån. Med lån til investeringsejendomme ofte til endnu højere renter (og uden lavrentelån, som boligejere har sikret sig), kan regnestykket være udfordrende. Finansieringsomkostninger omkring 7%+ udhuler pengestrømmen betydeligt – mange ejendomme kan ikke løbe rundt, medmindre de købes med betydelig egenkapital eller til en rabat. Denne renterisiko er kritisk: hvis renterne stiger yderligere eller forbliver høje, kan højt belånte investorer opleve meget lave eller negative pengestrømme. Derudover øger de høje priser risikoen for en priskorrektion – selvom et alvorligt krak virker usandsynligt på grund af mangel på udbud, er det tænkeligt, at hvis en recession rammer, kan værdierne falde yderligere. Investorer skal være forberedt på at holde fast gennem eventuelle kortsigtede fald i værdi.
- Regulatoriske og lovgivningsmæssige risici: Det regulatoriske miljø er en blandet fornøjelse for investorer. På den ene side kan pro-bolig-lovgivning (ADU-regler, SB 9 der tillader omdannelse af enfamiliehuse til dobbelthuse) skabe muligheder. På den anden side er der nye begrænsninger: San Diegos short-term rental ordinance trådte i kraft i 2023 og begrænser ferieudlejning af hele boliger til omkring 1% af byens boliger (omtrent 5.400 enheder) og kræver en licens baseret på lodtrækning truvi.com. Dette har markant begrænset Airbnb-lignende investeringer – mange tidligere lukrative ferieboliger (især i Mission Beach og kystområder) mistede deres tilladelser, hvilket har påvirket ejendomsværdierne i disse områder for investorer, der satsede på kortsigtet indkomst truvi.com truvi.com. Derudover begrænser Californiens lejer-venlige love (regler om saglig grund til udsættelse, loft over huslejestigninger på ~10% om året under AB 1482) aggressive huslejestigninger. Selvom det statslige huslejeloft (5% plus CPI, maks. ~10%) ikke har været for restriktivt i et miljø med 0,8% huslejevækst obrag.org, kan det presse afkastet, hvis inflationen stiger, eller hvis en investor forsøger at hæve en under-markedsleje til markedsniveau. Fremtidig lovgivning er også en risiko – der er konstante diskussioner i Californien om strengere huslejekontrol, tomgangsskatter på tomme boliger eller nye boligskatter. Investorer skal være opmærksomme på politiske ændringer, der kan påvirke rentabiliteten.
- Økonomiske og Markedsmæssige Cykler: San Diegos økonomi er mangfoldig, men ikke recession-sikret. En bredere økonomisk nedtur – især hvis den rammer turisme, forsvarsudgifter eller tech/biotek-sektorerne – kan øge arbejdsløsheden og reducere efterspørgslen på boliger. Allerede nu er jobvæksten aftaget (kun +0,5 % i 2024 ifølge EDC-data) axios.com, og nogle lokalt højtbetalte industrier (som life science og fremstilling) oplevede jobtab i slutningen af 2024 axios.com. Hvis en recession indtræffer i 2025–2026, kan huslejerne falde yderligere, og tomgangen stige, da nogle lejere flytter sammen eller forlader regionen. Ejere af erhvervsejendomme, især inden for kontor og detail, står over for risikoen for længere tomgangsperioder og pres på huslejen, hvis virksomheder fortsætter med at skære ned. Ejendomsinvestorer skal tage højde for disse cykliske risici og ikke antage uafbrudt vækst. For eksempel er life science-kontoroverskuddet, der blev nævnt tidligere, en advarsel: Udviklere byggede for meget i forventning om endeløs biotekvækst, og nu er tomgangen høj. En investor i en laboratoriebygning eller et kontorkondominium lige nu kan få svært ved at finde lejere og servicere gælden. Forsigtighed i disse segmenter er berettiget, indtil markedet genopretter balancen.
- Klima- og Miljørisici: En mere subtil langsigtet risiko er klimaforandringer og miljøregulering. San Diegos kyst- og kløfteområder indebærer risici fra skovbrande, oversvømmelser (især med stigende havniveau) og seismisk aktivitet. Ejendomme i skovbrandstruede indlandszoner kan opleve, at forsikringsomkostningerne stiger eller dækning bliver sværere at få – californiske forsikringsselskaber er blevet mere forsigtige efter nylige skovbrandstab. Kystejendomme kan stå over for erosion eller skrappere bygningsreglementer. Selvom disse risici endnu ikke har påvirket værdierne væsentligt, bør investorer tage dem med i due diligence (f.eks. tjekke brandzoner, sikre korrekt forsikring og overveje fremtidige oplysningskrav).
Essensen er, at San Diego forbliver et “investormarked” på mange måder, med solide lejevilkår og langsigtede vækstdrivere. Men i modsætning til det frie marked i de tidlige 2020’ere kræver markedet i 2025 mere grundighed og udvælgelse. Investorer skal sikre, at handler kan løbe rundt med højere renter, holde sig opdateret om nye regler (som loftet over korttidsudlejning) og være forberedt på moderat kortsigtet prisvolatilitet. De, der køber klogt – med fokus på eftertragtede beliggenheder eller værdiforøgelse gennem udvikling (ADU’er, renoveringer) – kan stadig finde stærke muligheder i San Diego. Regionens vedvarende tiltrækningskraft og begrænsede udbud betyder, at velvalgte ejendomsinvesteringer sandsynligvis vil give afkast på lang sigt, forudsat at man navigerer de nuværende risici klogt.
Prognoser for Priser og Udbud
Fremadrettet forudser de fleste analytikere, at San Diegos boligmarked vil forblive stabilt til voksende i de kommende år, medmindre der opstår større økonomiske chok. Her er de vigtigste prognoser og forventninger til priser, udbud og de overordnede markedsforhold:
- Udsigt for boligpriser: I stedet for de seneste års rutsjebanetur forventes boligpriserne i San Diego at få moderat, stabil vækst. Konsensus blandt ejendomsmæglere og økonomer forudser en årlig prisstigning på omkring 3% til 5% gennem 2025 og 2026 alliedschools.com. Dette afspejler, at markedet finder en ny ligevægt – forbedret udbud og høje realkreditrenter holder priserne nede, men vedvarende efterspørgsel og utilstrækkelig langsigtet byggeri forhindrer et større fald. Zillows modeller forventer for eksempel, at San Diego vil være blandt landets mere “konkurrencedygtige” markeder i 2025 og sandsynligvis vil klare sig bedre end det amerikanske gennemsnit i prisvækst axios.com. Dog er æraen med tocifrede årlige stigninger sandsynligvis forbi for nu. Hvis renterne gradvist falder i slutningen af 2025 og 2026 (mange forventer, at 30-årige realkreditrenter vil falde til 5-6% i 2026), kan det faktisk genantænde en vis prisvækst, efterhånden som købekraften forbedres. Omvendt, hvis renterne forbliver høje i længere tid, kan prisvæksten ende i den lave ende af prognoserne eller midlertidigt flade ud. Bemærk, at ingen troværdige prognosemagere forudser et prisfald i San Diego – den alvorlige boligmangel fungerer som et gulv under priserne. Selv hvis de økonomiske forhold forværres, forventes eventuelle prisfald at være moderate (et par procent) og kortvarige, givet Californiens vedvarende boligmangel.
- Lager og nybyggeri: Lageret forventes at udvide sig gradvist over de næste par år, selvom det sandsynligvis vil forblive under det ideelle niveau. San Diego begyndte at øge boligbyggeriet i 2022–2024, og denne fremdrift fortsætter ind i 2025: Byen San Diego gav tilladelse til ca. 8.500 nye boliger i 2024, oveni næsten 10.000 i 2023 insidesandiego.org – nogle af de højeste tal i årtier. Der er anslået 3.500 boligenheder på vej under særlige fremskyndede programmer, ifølge borgmesterens kontor insidesandiego.org. Derudover forventes omkring 4.000 nye lejligheder at åbne i hele amtet i 2025 (svarende til tilføjelserne i 2024) obrag.org. Denne konstante tilføjelse af udbud – især flerfamilieboliger – bør hjælpe med at begrænse ekstreme pris- og lejestigninger. Dog vil det tage tid at nå et virkelig balanceret marked. Analytikere forventer ikke, at lageret når niveauet fra før pandemien (2018-2019) før tidligst sidst i 2026 alliedschools.com. Til den tid kan nogle større udviklingsprojekter (potentiel omdannelse af Sports Arena/Midway District, SDSU Mission Valley campusboliger osv.) også bidrage med nye enheder. Bygge-pipelinen i San Diego er fortsat fyldt, men udfordringer som mangel på arbejdskraft, høje materialepriser og NIMBY-modstand betyder, at ikke alle planlagte projekter bliver færdige til tiden. Alt i alt forventes lageret at stige en smule, hvilket letter noget af presset, men ikke til et niveau med overudbud.
- Salgsvolumen og markedsbalance: Boligsalgsvolumener forventes at stige en smule i anden halvdel af 2025 og ind i 2026, efterhånden som markedet tilpasser sig. California Association of Realtors bemærkede en forbedret boligstemning midt i 2025 og antydede, at salget kunne tage fart igen i årets anden halvdel patch.com. Mange potentielle købere har holdt sig ude det seneste år; hvis renterne falder eller blot stabiliserer sig psykologisk, vil noget af den efterspørgsel vende tilbage. Ligeledes kan nogle boligejere, der har udskudt et salg, endelig vælge at sætte deres hjem til salg, især hvis de ser priserne holde sig stabile. Dette peger på en gradvis stigning i transaktionsaktivitet. Vi bevæger os sandsynligvis mod et mere balanceret marked: hverken et udpræget sælgers marked eller et købers marked, men noget midt imellem. I praksis betyder det, at 2025 og 2026 kan være præget af længere liggetider (måneder, ikke uger, for boliger i den høje ende), flere prisnedsættelser på usolgte boliger, men fortsat hurtige salg for velprissatte boliger i attraktive områder. Ejendomsmæglere beskriver dette som en sund normalisering – efter hysteriet opfører markedet sig nu mere typisk, sæson- og cykluspræget. Købere vil få flere valgmuligheder, og sælgere skal være realistiske med prissætningen. Market Action Index for San Diego var pr. august 2025 omkring 42 (ifølge lokale data) youtube.com redfin.com, hvilket indikerer et svagt sælgers marked (et neutralt indeks er ofte ~30). Vi forventer, at dette indeks vil ligge i intervallet 40±5 fremover, hvilket afspejler en svag sælgerfordel på grund af lavt udbud, men langt mindre ekstremt end scoren i 2021 (som var over 80 i nogle måneder).
- Lejepriser og udlejningsmarked: Udsigterne for lejepriser er forsigtigt optimistiske for lejere. Med tusindvis af nye lejligheder på vej og en let stigning i tomgangen, er lejestigningerne gået i stå. CoStar forudser, at lejepriserne i San Diego vil genoptage moderat stigning omkring 2026, omtrent i tråd med de historiske normer (~3-4% årligt) obrag.org. I 2024–2025 kan lejevæksten forblive meget lav (0-2%), mens markedet optager det nye udbud. Bemærk, at udviklere har trukket sig tilbage fra at igangsætte nye flerfamilieprojekter i 2025 på grund af højere finansieringsomkostninger og den nuværende opbremsning i lejepriserne obrag.org obrag.org. Dette antyder, at der efter 2025’s færdiggørelser kan komme en pause i nyt udbud frem mod 2027, hvilket potentielt kan stramme markedet igen. Derfor har lejere nu et vindue med større forhandlingskraft, men den langsigtede lejeudvikling i det eftertragtede San Diego er stadig opadgående. For udlejere/investorer er den kortsigtede risiko at skulle give indrømmelser og opleve flade lejepriser, men på længere sigt er prognosen fortsat stærk efterspørgsel og vækst, når det nuværende udbud er absorberet.
- Økonomiske usikkerheder: Alle prognoser forudsætter, at der ikke sker større chok. En usikkerhedsfaktor er den bredere økonomi – hvis USA går ind i en recession sidst i 2025, kan efterspørgslen på boliger midlertidigt svækkes. San Diegos arbejdsløshed steg til omkring 4,9% midt i 2025 kpbs.org, og yderligere jobtab (især i højtlønnede sektorer) vil reducere købekraft og forbrugertillid. En anden usikkerhedsfaktor er rente-politikken: hvis inflationen tager til igen og realkreditrenterne overstiger 7,5% i længere tid, kan det dæmpe efterspørgslen mere end forventet og lægge et let nedadgående pres på priserne. Omvendt, hvis Federal Reserve sænker renterne hurtigere end forventet i 2024–25, kan realkreditrenterne falde, hvilket potentielt kan genoplive køberne i stor stil og forårsage endnu en prisstigning. Mest sandsynligt vil vi se en mellemvej: gradvist forbedret overkommelighed, efterhånden som indkomsterne stiger og renterne langsomt falder, hvilket fører til et bæredygtigt niveau for salg og prisvækst.
Sammenfattende kan man forvente, at San Diegos ejendomsmarked i de kommende år vil være præget af stabilitet og gradvis tilpasning: moderat prisstigning (frem for voldsomme stigninger eller fald), langsomt stigende udbud og valgmuligheder samt et lejeboligmarked, der forbliver dyrt, men ikke løber løbsk. Den grundlæggende ubalance – mange mennesker ønsker at bo i San Diego, men der er begrænset boligudbud – vil fortsat lægge en bund under markedet. Som en boligprognose udtrykte det, betyder San Diegos høje attraktivitet og begrænsede areal, at byen sandsynligvis vil klare sig bedre end mange andre markeder, selvom væksten ikke længere er himmelhøj axios.com axios.com. Medmindre der opstår en uforudset krise, er den “nye normal” et køligere, mere balanceret marked, der stadig favoriserer dem, der allerede er på markedet (boligejere), mens man gradvist forsøger at byde flere nye tilflyttere velkommen med øget udbud.
Byggeri og Udviklingspipeline
Byggeboom (til en vis grad): Som svar på boligkrisen har San Diego sat fart på opførelsen af nye boliger – især lejligheder og rækkehuse. I perioden 2018–2024 blev der tilføjet et betydeligt antal enheder i regionen, og denne tendens fortsætter ind i 2025. Byen San Diego førte an med det største absolutte antal nye boliger, der blev givet tilladelse til i amtet planetizen.com, blandt andet takket være politiske ændringer, der fremmer udvikling (diskuteres i næste afsnit). Imponerende nok har Chula Vista været en stjernespiller inden for nybyggeri og givet tilladelse til omkring 38 nye boligenheder pr. 1.000 indbyggere fra 2018 til 2024 – flest pr. indbygger i amtet planetizen.com planetizen.com. Dette står i kontrast til mindre byer som El Cajon, der kun gav tilladelse til ~10 enheder pr. 1.000 indbyggere og halter bagefter planetizen.com planetizen.com. Konklusionen er, at byggeriet er stærkt koncentreret i visse vækstvenlige områder (Chula Vista, San Diego by, dele af North County), mens andre bidrager meget lidt.
Typer af boliger: Størstedelen af de nye boliger, der bliver bygget, er multifamilieboliger. Omtrent 60% af alle nye boliger, der er blevet bygget i amtet i de senere år, var lejligheder eller ejerlejligheder voiceofsandiego.org. For eksempel var i Chula Vistas opgørelse 56% af deres nye enheder i komplekser med 5+ enheder (lejligheder/ejerlejligheder), ~9% var ADU’er, og ~24% var enfamiliehuse planetizen.com. Denne drejning mod byggeri med flere enheder er bevidst – det er den mest effektive måde at tilføje boliger på i et område med begrænset plads. Højtprofilerede projekter, der står færdige i 2025, inkluderer Alexan Camellia (531-enheders kompleks i Kearny Mesas Convoy District) obrag.org, samt forskellige mellemstore boligbyggerier i centrum, Mission Valley og langs transportkorridorer. Ved udgangen af 2025 forventes omkring 3.500–4.000 nye lejligheder at åbne i hele San Diego County obrag.org obrag.org, hvilket svarer til de årlige totaler for 2022–2024. Der er også bemærkelsesværdig udvidelse af militærboliger nær baser, studerendeboliger nær UCSD og SDSU, samt nogle planlagte boligområder, der tilføjer boliger i Otay Ranch, San Marcos og andre udkantsområder.
Overkommelig vs Markedspris: Et vedvarende problem er, at de fleste nye byggerier prissættes til markedspris eller luksusniveau, og derfor ikke reelt er “overkommelige” for beboere med middel- eller lavindkomst. En analyse viste, at omkring 78% af alle nye boliger, der for nylig er opført i San Diego County, var målrettet købere/lejere med over-middel indkomst planetizen.com. Kun en lille del er boliger med tinglyst overkommelighed. For eksempel var kun 174 (9%) ud af ca. 1.894 nye boliger opført i downtown San Diego i 2024 overkommelige boliger for lavindkomsthusholdninger 10news.com. Høje byggeomkostninger (arbejdskraft, materialer, jord) og gebyrer betyder, at udviklere typisk er nødt til at opkræve høje huslejer/priser for at få projekterne til at løbe rundt. Derfor åbner nye luksuslejligheder ofte med huslejer på over $3.000 for en etværelses, hvilket, som observatører bemærker, “ikke direkte hjælper den overkommelige boligkrise” obrag.org. For at imødekomme dette har byen og amtet programmer til at subsidiere overkommelige byggerier – f.eks. har “Bridge to Home”-programmet investeret $90 millioner for at skabe næsten 2.000 overkommelige boliger gennem partnerskaber insidesandiego.org. Flere 100% overkommelige projekter (ofte af nonprofitorganisationer eller San Diego Housing Commission) er på vej, men disse har typisk mindre skala (snesevis, ikke hundredvis, af boliger ad gangen).
Større udviklingsprojekter og infrastruktur: Ud over boliger er der betydelige udviklingsprojekter, der vil forme San Diegos ejendomslandskab:
- Revitaliseringen af Naval Information Warfare (NAVWAR) nær Old Town er et stort projekt, der kan inkludere tusindvis af nye blandede boligenheder (afventer føderal godkendelse).
- Områdefornyelsen af Sports Arena/Midway District er i planlægningsfasen, efter at vælgerne fjernede 30-fods højdebegrænsningen for området. Konkurrerende forslag forestiller sig en ny arena plus op til 4.000 boligenheder, detailhandel og parker. Hvis det godkendes i 2025, kan byggeriet begynde i 2026–27.
- SDSU Mission Valley: San Diego State Universitys udvidelse på Mission Valley stadiongrunden er under opførelse – inklusive en flodpark, campusbygninger og 4.600 boligenheder (en blanding af studieboliger, overkommelige og markedspris) der leveres i faser frem til slutningen af 2020’erne. Dette vil skabe en ny bylandsby og lette presset på studieboliger.
- University City/UTC-fornyelse: Med udvidelsen af trolleyen (Mid-Coast-linjen) til UTC er der flere projekter nær stationerne – højhuse, nye laboratoriebygninger – hvilket reelt skaber et tæt “andet centrum” i UTC-området. Opdateringer af lokalplanen i 2024 for University City har øget den tilladte tæthed markant insidesandiego.org.
- Grænseoverskridende infrastruktur: Den længe planlagte grænseoverskridende Tijuana lufthavnsterminal (CBX) har sat gang i udviklingen af hoteller og parkeringspladser i nærheden. Derudover er Otay Mesas anden grænseovergang under opførelse, hvilket kan øge ejendomsmarkedet for industri og logistik, når den står færdig (og potentielt muliggøre mere arbejdskraftbolig i området for grænsependlere).
Udsigter for byggeri: Bygherrer i San Diego er forsigtigt optimistiske, men står også over for modvind. Stigende renter gør byggelån dyrere og kan forsinke projekter. Materialepriserne forbliver høje (og told på stål/træ har øget udgifterne) obrag.org obrag.org. Mangel på arbejdskraft i håndværksfagene er også en begrænsning – der er mere arbejde end arbejdere, hvilket kan forsinke tidsplaner. Alligevel ved udviklere, at der er opsparet efterspørgsel. Nogle opkøber grunde og venter på bedre økonomiske vilkår, men mange fortsætter takket være offentligt pres for boliger og incitamenter (som Californiens tæthedsbonuslov, der tillader ekstra enheder, hvis nogle er til at betale). Bemærkelsesværdigt er regionens boligmål (fra statslige krav) for 2021-2029 ambitiøst, og ifølge nogle rapporter er San Diego County faktisk på vej til at overgå sit statslige boligmål med ca. 4.500 boliger inden 2029, hvis nuværende tilladelsesrater fortsætter timesofsandiego.com. Det ville være en positiv milepæl, selvom målet i sig selv måske stadig er utilstrækkeligt i forhold til efterspørgslen.
Sammenfattende er San Diegos udviklingspipeline robust, især for flerfamilieboliger. Nye boliger kommer på markedet i det hurtigste tempo i årevis, hvilket gradvist letter presset. Dog er de fleste nye enheder til markedspris og ikke billige, så boligkrisen løses ikke alene af udbuddet. Fortsatte indsatser – fra politiske reformer til offentligt-private partnerskaber – sigter mod at øge byggeriet yderligere, herunder flere billige og “manglende mellemklasse”-boliger (som rækkehuse, ADU’er og dobbelthuse). Hvis disse indsatser fortsætter, kan San Diego gradvist lukke hullet mellem boligudbud og -efterspørgsel, en afgørende faktor for langsigtet markedsstabilitet.
Politiske og regulatoriske ændringer, der påvirker ejendomsmarkedet
I de seneste par år har lovgivningsmæssige og regulatoriske ændringer på både statsligt og lokalt niveau markant påvirket San Diegos ejendomsmarked. Politikere forsøger at løse boligkrisen, fremme udvikling, beskytte lejere og balancere hensyn til lokalsamfundet. Her er de vigtigste ændringer og deres konsekvenser:
- Boligtæthed og zoneændringer: Californien har vedtaget flere love for at tilsidesætte ekskluderende zoneinddelinger og fremme boligbyggeri. SB 9, gældende fra 2022, tillader de fleste parcelhusgrunde at blive opdelt eller bebygget med op til 4 enheder (dobbelthuse/triplexer) som en ret. Dette betyder reelt, at områder, der tidligere kun tillod én bolig pr. grund, nu kan fortættes. San Diego har taget SB 9 til sig – byen har endda fjernet visse gebyrer for at fremme brugen – selvom effekten indtil videre er beskeden (et par hundrede SB 9-projekter). Ligeledes er reglerne for sekundære boligenheder (ADU) blevet styrket (AB 68 og andre), hvilket kræver, at byerne godkender baghusboliger og ombygning af garager med minimal bureaukrati. San Diego har opdateret lokale regler for at overholde dette, og som nævnt er antallet af ADU-tilladelser steget markant (ADU’er udgjorde ~9% af nye boliger de seneste år) planetizen.com. Byen har også lanceret innovative programmer som “Complete Communities” og “Housing Action Package 2.0” insidesandiego.org, som giver mulighed for øget tæthed og hurtigere tilladelser til projekter nær offentlig transport eller med billige boliger. For eksempel tillader Complete Communities, at udviklere kan bygge flere boliger end normalt, hvis de inkluderer nogle lavindkomstboliger og bidrager til lokale faciliteter insidesandiego.org. Disse zoneændringer begynder at give resultater i form af flere små infill-projekter og lejlighedsbyggerier i områder med adgang til offentlig transport. Et konkret eksempel: Encinitas (nord for San Diego) blev tvunget af staten til at lempe zoneinddelingen efter lang tids modstand; byen har siden godkendt projekter med højere tæthed for at opfylde statens boligkrav planetizen.com.
- Forenkling af tilladelser: San Diegos bystyre, under borgmester Todd Gloria, har gjort forenkling af boliggodkendelser til en prioritet. Affordable Housing Expedite Program og initiativer som “Permit Now” har fremskyndet sagsbehandlingen for kvalificerede projekter insidesandiego.org. Byen har endda oprettet et program til at gennemgå enhver boligprojekt nær offentlig transport inden for 30 dage (“Complete Communities Now”) insidesandiego.org. Derudover tilbyder byen hurtig gennemgang og endda selv-certificering for nogle byggeplaner insidesandiego.org. Disse tiltag reducerer de berygtede forsinkelser i at få boliger opført. Staten har også bidraget: CEQA (California Environmental Quality Act) undtagelser er blevet udvidet for byboliger, og AB 2011 (træder i kraft 2023) tillader administrativ godkendelse af boliger på kommercielt zonet jord. Vi kan snart se gamle indkøbscentre eller kontorparker i San Diego blive omdannet til boliger under AB 2011’s bestemmelser, som omgår en del lokal kontrol til fordel for ret-til-byggeri med arbejdsstandarder. Samlet set forsøger disse regulatoriske ændringer at vippe balancen fra NIMBY-obstruktion til en pro-bolig holdning.
- Regler for korttidsudlejning: Som nævnt tidligere var en væsentlig lokal lovændring San Diegos indgreb mod korttidsferieudlejninger. Fra maj 2023 kræver Short-Term Residential Occupancy (STRO) bekendtgørelsen, at alle, der udlejer en hel bolig på korttidsbasis (under 30 dage), skal have en kommunal licens. Vigtigt er det, at byen har begrænset disse licenser til 1 % af boligmassen (omkring 5.400 enheder) for det meste af byen, plus lidt ekstra (~0,75 % af boligerne) specifikt i Mission Beach truvi.com. Dette reducerede straks markedet for korttidsudlejning – i slutningen af 2023 havde byen fjernet over 7.000 ulovlige ferieboliger, der ikke havde licens lajolla.ca nbcsandiego.com. Konsekvensen: nogle investorer, der brugte Airbnb, er gået over til langtidsudlejning eller har solgt deres ejendomme. Mission Beach, som tidligere havde mange ferieudlejninger, oplevede, at ejendomsværdier og salgsaktivitet tilpassede sig, da mange tidligere udlejningsejendomme kom på markedet. At licenserne ikke kan overdrages (en ny ejer kan ikke arve STR-licensen fra en sælger) har også gjort ejendomme med mange STR mindre attraktive at købe truvi.com. Denne bekendtgørelse kom som svar på klager fra lokalsamfundet over festhuse og følelsen af, at Airbnbs reducerer boligudbuddet. For det bredere marked har det sandsynligvis frigivet en del lejligheder og huse, der er vendt tilbage til langtidsudlejning eller ejerboligmarkedet, hvilket giver en mindre lettelse for boligudbuddet. Investorer ved nu, hvor San Diego står: korttidsudlejning er tilladt, men stramt begrænset – en overvejelse, der styrer nye investeringer mere mod traditionel udlejning.
- Lejerbeskyttelse og huslejebremser: Californien indførte AB 1482 på delstatsniveau i 2020, som begrænser huslejestigninger for de fleste ældre (15+ år) flerfamilieejendomme til 5% plus CPI (omkring 8–10% i de seneste år med høj inflation) og kræver saglig begrundelse for udsættelser. San Diego overholder dette; selvom San Diego ikke har strengere lokal huslejekontrol, har statsloven reelt sat et loft over, hvor meget udlejere årligt kan hæve huslejen på omfattede lejemål. Da markedslejen kun steg ~0–3% i 2023–2025, har denne grænse ikke været bindende for nylig obrag.org. Men den giver lejere tryghed mod ekstreme stigninger. I 2022–2023, under de kraftige huslejestigninger, blev mange lejere i San Diego faktisk beskyttet af denne lov mod stigninger over ~10%. Derudover blev udsættelsesbeskyttelsen styrket under COVID, og nogle af disse er blevet forlænget – for eksempel kræver udsættelser uden lejerens skyld nu flyttehjælp. Byen og amtet har diskuteret endnu stærkere lejerbeskyttelsesregler (som ret til advokatbistand eller strengere saglig begrundelse), men ingen ud over statsloven er indført i øjeblikket. Investorer og ejendomsadministratorer har måttet tilpasse sig disse regler, som medfører mere efterlevelse og begrænser aggressive huslejestrategier.
- Udviklingsgebyrer og incitamenter: San Diego har forsøgt at balancere afgifter til infrastruktur med ikke at afskrække byggeri. Byen opdaterede sine inkluderende boligkrav i 2020, hvilket kræver, at de fleste nye boligprojekter enten inkluderer 10%+ billige boliger eller betaler et kompensationsgebyr. Nogle udviklere vælger at inkludere boliger for at opnå tæthedsbonus. Der er også nedsatte afgifter for ADU’er og visse små projekter. I Housing Action Package 2.0 kiggede byen på at reducere parkeringskrav og lempe højdebegrænsninger nær kollektiv trafik, hvilket sænker byggeomkostningen pr. enhed insidesandiego.org. Statens builder’s remedy (for byer uden godkendte boligplaner) er ikke blevet afprøvet i San Diego City, fordi byen har overholdt sine boligforpligtelser (i modsætning til nogle LA-byer, for eksempel). Dog kan nogle mindre byer i SD County, der er bagud med boligplanlægning, risikere builder’s remedy-projekter (hvor udviklere kan omgå lokal planlægning, hvis krav om billige boliger opfyldes). Denne trussel får byerne til at overholde planlægning for flere boliger.
- Overførsel af ejendomsskat: Proposition 19 (2021) i Californien tillod ældre boligejere (55+) at overføre deres lave ejendomsskattegrundlag til en ny bolig hvor som helst i staten op til 3 gange. Dette har hjulpet nogle “empty-nesters” i San Diego med at flytte til mindre uden et stort skattesmæk, og potentielt frigjort noget udbud af større boliger til yngre familier. Det er svært at kvantificere, men Prop 19 har sandsynligvis bidraget til en vis stigning i udbuddet i 2022–2025 fra seniorer, der ellers følte sig “låst fast” af Prop 13-skatter på en ny bolig. Det er en lille, men positiv faktor for mobiliteten.
- Infrastruktur- og transitinvesteringer: Politik handler ikke kun om boliglove – infrastruktur-beslutninger påvirker også ejendomsmarkedet. San Diegos igangværende satsning på transit-orienteret udvikling understøttes af Mid-Coast Trolley-udvidelsen (åbnede 2021) og SANDAGs regionale transportplan fra 2021, som forudser flere transitlinjer (selvom finansieringen er omstridt). Byen har også investeret i ting som Pure Water-projektet (forbedring af vandinfrastrukturen) universitycitynews.org og parkforbedringer. Bedre transit og faciliteter kan gøre visse kvarterer mere attraktive for udvikling (f.eks. nye lejligheder, der skyder op langs de nye trolley-stationer fra Old Town til UTC).
For at opsummere, er politiske ændringer i San Diego nu generelt boligvenlige og fortætning-venlige, et skift fra den historisk langsomme vækstpolitik. Statens love har sat tonen ved at tilsidesætte nogle lokale restriktioner, og byen har reageret ved at innovere med egne pakker for at fremme byggeri. Dette begynder at give pote i form af flere opførte enheder og en let afhjælpning af krisen. Omvendt er reguleringer som loftet over korttidsudlejning og huslejekontrol indført for at beskytte boligmassen og lejere, og de begrænser til dels visse profitmuligheder for ejere. Balancen, som beslutningstagerne forsøger at ramme, er at fremme tilstrækkelig ny forsyning og beskytte beboerne uden at skræmme udviklere eller udlejere væk. San Diego blev midt i 2025 endda rost af statslige ledere for sine bestræbelser på at effektivisere boligbyggeri og blev fremhævet som et forbillede i Californien insidesandiego.org. Hvis disse lovgivningstendenser fortsætter (og det vil de sandsynligvis, givet boligmanglens alvor), kan vi forvente yderligere tiltag såsom opzonering langs nye transitlinjer, flere incitamenter til billige boliger og måske nye støtteordninger til lejere. Ejendomsinteressenter i San Diego skal forblive agile og velinformerede, efterhånden som det lovgivningsmæssige miljø udvikler sig – det er blevet lige så afgørende som markedsforhold for at forme resultater.
Udfordringer med overkommelighed og boligudbud
På trods af en vis nylig afkøling og politiske indgreb, forbliver boligoverkommelighed San Diegos mest presserende ejendomsudfordring. Regionen rangerer konsekvent som et af de mindst overkommelige boligmarkeder i USA. Centrale aspekter af denne udfordring inkluderer:
Skyhøje boligomkostninger: I midten af 2025 kræver den gennemsnitlige boligpris (~1 million dollars) en årlig indkomst på omkring $200.000–$250.000 for at kunne købes komfortabelt offthe56.com lao.ca.gov. Alligevel er den gennemsnitlige husstandsindkomst i San Diego kun omkring $90.000. Denne forskel betyder, at kun omkring 15% af husstandene har råd til den gennemsnitligt prissatte bolig offthe56.com. Dette overkommelighedsindeks (15%) er ekstremt lavt – til sammenligning kan ~50% af husstandene på landsplan købe den nationale gennemsnitsbolig. Selv sammenlignet med Californiens generelt dårlige overkommelighed (17% af husstandene på delstatsplan kunne købe den gennemsnitlige bolig i begyndelsen af 2025) homes.com, er San Diego under pres. De høje boligomkostninger trækker også regionens placeringer ned i økonomisk konkurrenceevne; bolig var en faktor i, at San Diego faldt i Milken’s Best-Performing Cities-rapporten axios.com axios.com.
På lejebolig-siden belaster gennemsnitlige huslejer på omkring $2.500 også budgetterne. En husstand skal have en indkomst på cirka $100.000 (hvis 30% af indkomsten bruges på husleje) for at have råd til det – langt over, hvad mange lejere tjener. Næsten halvdelen af San Diegos lejerhusstande anses for at være “omkostningsbelastede” (betaler mere end 30% af indkomsten til husleje). Ejerboligandelen ligger fast omkring 55% i byen (og ~60% i amtet), hvilket afspejler, hvor svært det er at tage springet fra at leje til at eje kpbs.org. Mange middelindkomst-erhverv – lærere, sygeplejersker, offentligt ansatte, ledere i hotelbranchen – finder det praktisk talt umuligt at købe en bolig i det samfund, de arbejder i. Denne overkommelighedskrise handler ikke kun om statistik; den er ved at omforme det sociale væv, som diskuteret nedenfor.
Utilstrækkeligt boligudbud: Den grundlæggende årsag til dårlig overkommelighed er et klassisk udbuds- og efterspørgselsproblem. I årtier har San Diego (ligesom det meste af Californiens kyst) ikke bygget nok boliger til sin voksende befolkning og arbejdsplads. Restriktiv zoneinddeling (store områder forbeholdt enfamiliehuse), lokal modstand mod tættere byggeri (NIMBYisme), høje gebyrer og lange tilladelsesprocesser har alle holdt boligbyggeriet nede. Som en rapport udtrykte det: “årtiers sløvt boligbyggeri har sat San Diego i en alvorlig boligmangel” axios.com. Da tech- og pandemiboomen på boligmarkedet ramte i 2020’erne, førte dette begrænsede udbud til budkrige og eksploderende priser.
For at indhente det forsømte har regionen brug for titusindvis af nye boligenheder. Staten har fastsat en Regional Housing Needs Allocation (RHNA) på ca. 171.000 nye boliger for San Diego County for 2021–2029. Midtvejs er amtet ikke helt på sporet på alle indkomstniveauer (selvom det samlede mål måske overgås, hvis de nuværende tendenser fortsætter) timesofsandiego.com. Manglen er især alvorlig inden for billige boliger: ca. 41.000 lavindkomstboliger blev tildelt, men kun nogle få tusinde er på vej planetizen.com. Så selvom det samlede byggeri tager fart, halter udbuddet til middel- og lavindkomstgrupper dramatisk bagefter. Indtil udbuddet reelt overstiger efterspørgslen, vil overkommelighed forblive uopnåelig.
Indvirkning på mennesker og økonomi: Den menneskelige konsekvens af uoverkommelige boliger er betydelig. Unge voksne bor længere hjemme hos forældre eller deler bolig med flere roomies. Familier udskyder eller opgiver boligkøb; nogle udskyder endda at få børn på grund af boligpriserne. Nøglemedarbejdere flytter væk – der har været historier om lærere, sygeplejersker, politibetjente og andre, der flytter til steder som Arizona eller Texas, fordi de ikke har råd til at blive i San Diego. Faktisk skyldes regionens beskedne befolkningsvækst nu udelukkende immigration; flere flytter ud af området indenrigs, end der flytter ind, og boligprisen nævnes som den vigtigste årsag til disse fraflytninger kpbs.org. Denne “brain drain” og tab af arbejdskraft kan på sigt skade lokale virksomheder og offentlige tjenester.
Derudover betyder høje boligpriser mere pendling fra yderområder (for eksempel har Temecula/Murrieta i Riverside County oplevet, at folk kører 60+ miles hver vej til job i San Diego for at have råd til en bolig). Dette øger trafikpropper og forurening og forringer livskvaliteten. Når kun de velhavende kan købe sig ind i mange kvarterer, fører det til økonomisk segregation. San Diego risikerer at blive et sted, hvor kun de meget velhavende eller dem, der købte for mange år siden, kan have stabile boliger, mens yngre og mindre velstillede beboere oplever ustabilitet og fordrivelse. Lokale aktivister påpeger, at dette undergraver byens mangfoldighed og karakter.
Hjemløshed og boligusikkerhed: Den ekstreme ende af overkommelighedskrisen er synlig i San Diegos hjemløse befolkning, som er vokset i de senere år. Mange arbejdende fattige, der står over for en huslejestigning eller udsættelse, har ingen steder at gå hen i et så dyrt marked og ender med at bo i biler eller herberger. Manglen på billige boliger forværrer hjemløsheden – selvom byen åbner nye herberger eller sikre campingpladser, bliver folk hjemløse hurtigere, end de kan genhuses. San Diegos klima tiltrækker også hjemløse fra andre steder. Det anslås, at tusindvis af San Diegans oplever hjemløshed på en given nat, en situation der er direkte forbundet med de høje omkostninger og manglen på boliger (sammen med mentale sundheds- og misbrugsfaktorer). Byen og amtet har erkendt, at uden langt mere overkommelige/subsidiere boliger vil det være umuligt at reducere hjemløsheden væsentligt.
Tiltag der bliver taget: Vi har skitseret mange af de politiske tiltag (tæthedsbonusser, strømlinede godkendelser osv.), der har til formål at øge udbuddet. San Diegos Housing Commission og non-profit organisationer forsøger også aktivt at skabe overkommelige boliger gennem opkøb og nybyggeri (f.eks. omdanne moteller til lejligheder for hjemløse ved hjælp af statslige HomeKey-midler). Der er fokus på “missing middle”-boliger – dobbelthuse, rækkehuse, gårdlejligheder – som kan være mere overkommelige i designet. Regionen undersøger også innovative idéer som community land trusts (for at holde boliger permanent overkommelige) og udvidelse af offentlige boligtilskud, men disse er stadig i lille skala i forhold til behovet.
Bemærkelsesværdigt er den offentlige holdning langsomt ved at ændre sig. Selvom NIMBY-modstand mod udvikling stadig er til stede, er der en voksende bevidsthed om, at en vis øget tæthed er nødvendig for at forbedre overkommeligheden. Yngre beboere og interessegrupper udtrykker YIMBY (“Yes In My Backyard”)-holdninger. Selv nogle mangeårige husejere indser, at deres egne børn ikke vil kunne bo i San Diego uden forandringer. Dette har hjulpet initiativer som opzonering i Hillcrest og University City med at blive vedtaget insidesandiego.org. Det er dog stadig en udfordring – hvert projekt kan blive en kamp på nabolagsniveau.
Overkommelighed i fremtiden: På kort sigt kan overkommeligheden forbedres en smule, blot fordi priserne er stabiliseret og indkomsterne langsomt stiger. For eksempel kan CAR’s boligoverkommelighedsindeks for San Diego County stige et par point fra sit lavpunkt i slutningen af 2024. Men grundlæggende vil boliger stadig være meget dyre i forhold til indkomsterne. Legislative Analyst’s Office bemærkede, at pr. midten af 2025 var den indkomst, der kræves for at have råd til et typisk californisk hjem (~$237K), mere end dobbelt så høj som medianindkomsten lao.ca.gov – en situation, der ikke har nogen hurtig løsning. Kun en kombination af markant mere boligbyggeri (især til lavere priser) og/eller højere indkomstvækst kan lukke det hul. San Diego arbejder på det første, men det vil tage år at rykke markant ved problemet.
Bundlinje: Problemet med overkommelighed og boligmangel i San Diego er en langsigtet udfordring, der skyldes underskud af boliger og høj efterspørgsel. Det viser sig i familiers daglige kamp for at betale husleje, i at essentielle arbejdere ikke kan bo i de samfund, de betjener, og i de svære valg, folk træffer om at forlade regionen. Selvom 2025’s køligere marked og politiske tiltag har let presset (med flere boliger på vej og prisstigninger sat på pause), er boliger i San Diego stadig ikke til at betale for størstedelen af beboerne offthe56.com. Dette er måske den største trussel mod regionens fremtidige velstand og inklusion. At løse det kræver en vedvarende indsats: fortsat at øge udbuddet på alle niveauer, bevare og skabe billige boliger og finde kreative løsninger til at sænke byggeomkostningerne. San Diegos evne til at forblive et levende, mangfoldigt storbyområde afhænger af fremskridt på dette område.
Effekten af renter, migration og makroøkonomiske faktorer
Endelig ser vi på de bredere makroøkonomiske faktorer, der påvirker San Diegos ejendomsmarked: især rentesatser, migrationsmønstre og det overordnede økonomiske klima. Disse overordnede kræfter styrer ofte boligmarkedets op- og nedture.
Stigende renter: Den hurtige stigning i realkreditrenter siden 2022 har uden tvivl været den eneste største faktor i at køle San Diegos boligmarked i 2024–2025. Som nævnt steg den typiske 30-årige fastforrentede realkreditrente fra ca. 3 % i slutningen af 2021 til over 7 % i 2023, hvilket dramatisk øgede låneomkostningerne lao.ca.gov. I praksis er den månedlige betaling på et gennemsnitligt hjem nu cirka 80 % højere, end den ville have været med 2020’s renter lao.ca.gov. Dette rentechok udelukkede mange marginale købere og tvang andre til at sænke deres budget, hvilket dæmpede efterspørgslen og fladede priserne ud. Det skabte også “gyldne håndjern”-effekten for sælgere – da 80 % af Californiens boligejere har lån under 5 %, er de tilbageholdende med at sælge og miste den lave rente lao.ca.gov. San Diegos mangel på boliger skyldes delvist denne fastlåsning, som nævnt ovenfor.
Fremadrettet vil udviklingen i rentesatser have stor indflydelse på markedsaktiviteten. Fra midten af 2025 har renterne vist tegn på at stabilisere sig i midten af 6%-området, endda dyppe til omkring 6,5% i august 2025 – det laveste niveau i cirka 10 måneder kyma.com money.com. Realkreditanalytikere forudser, at renterne vil falde gradvist ind i 2025; Fannie Mae og MBA forudser, at 30-års renten i gennemsnit vil ligge på omkring 6,4% i 2025 og potentielt under 6% i 2026 themortgagereports.com fortune.com. Hvis disse prognoser holder, kan San Diego opleve en genopblussen af køberaktivitet, efterhånden som finansiering bliver en smule mere overkommelig. Selv et fald på ét procentpoint i realkreditrenten øger købekraften markant (eller alternativt giver flere boligejere mulighed for at omlægge lån eller flytte uden betalingschok). Derfor er rentelettelse en vigtig positiv faktor for boligmarkedet. Omvendt, hvis inflationen overrasker på opsiden eller andre økonomiske faktorer tvinger renterne op igen, kan markedet gå yderligere i stå. På nuværende tidspunkt forventer de fleste, at vi har set rentetoppen, og at tendensen vil være flad til faldende – et positivt tegn for ejendomsmarkedet.
Migration og befolkningsskift: San Diegos befolkningsdynamik er kompleks. På den ene side har området som et højprisområde oplevet netto indenlandsk udflytning – dvs. flere amerikanske indbyggere flytter ud af San Diego til andre stater eller amter end omvendt. Denne tendens tog fart i slutningen af 2010’erne og begyndelsen af 2020’erne, da fjernarbejde gjorde det muligt for nogle at flytte, og boligpriserne pressede andre væk. Populære destinationer for tidligere San Diego-borgere inkluderer billigere indlandsområder (for eksempel Riverside County) eller andre stater (Nevada, Arizona, Texas osv.). Som nævnt tidligere blev næsten 24.000 netto indenlandske fraflyttere registreret i perioden 2023-2024 kpbs.org. Denne strøm letter noget af presset på boligefterspørgslen, især i begynderskiktet.
Dog San Diego overordnet har formået at opretholde en nogenlunde stabil befolkning (omkring 3,3 millioner i amtet) på grund af naturlig vækst (fødsler minus dødsfald) og international immigration. Faktisk var amtets lille befolkningstilvækst fra 2023 til 2024 udelukkende et resultat af en tilstrømning på omkring 24.000 internationale immigranter, som opvejede de personer, der flyttede væk kpbs.org. Mange af disse immigranter kommer for at få arbejde (tænk H1-B visumarbejdere i tech/biotek, eller militære allierede, eller grænseoverskridende migration givet Tijuanas nærhed). De øger efterspørgslen på boliger, ofte som lejere i starten. Så nettoeffekten er, at San Diegos boligmarked stadig skal håndtere en voksende (eller i det mindste ikke faldende) befolkning, selvom amerikanske migrationstendenser alene ville antyde et fald.
En anden faktor er intern migration inden for det sydlige Californien: for eksempel identificerede Zillow Riverside County som en “aflastningsventil” for San Diegos overkommelige boligkrise axios.com. Nogle San Diegans, der er prissat ud lokalt, køber i det sydvestlige Riverside (Temecula/Murrieta) og udholder lange pendler. Omvendt flytter en lille strøm af højindkomstpersoner fra Los Angeles eller Orange County til San Diego for de relativt lavere boligpriser (sammenlignet med LAs Westside eller Orange Countys kyst) eller af livsstilsgrunde. Derudover betyder San Diegos store militære tilstedeværelse, at tusindvis af militærfamilier roterer ind og ud hvert år, hvilket påvirker leje- og boligkøbsmønstre, især omkring Camp Pendleton, MCAS Miramar og Naval Base San Diego.
Ser man fremad, er makro-migrationens udsigter, at Californien samlet set har bremset sit befolkningstab og måske stabiliserer sig (statens befolkning steg faktisk lidt i 2024) gov.ca.gov. San Diego forventes ifølge SANDAG at vokse moderat (med ca. 113.000 personer fra 2022 til 2050, omkring +3,5 %) sandag.org – en langsommere vækst end historisk, hvilket afspejler disse modvinde. For boligmarkedet gælder, at hvis udflytningen fortsætter på nuværende niveau, fungerer det som en aflastningsventil, der forhindrer ekstremt pres. Men hvis San Diego på en eller anden måde skulle stoppe udflytningen (gennem bedre overkommelighed eller flere jobs), ville efterspørgslen stige. Omvendt, hvis flere flytter væk end forventet (for eksempel hvis fjernarbejde forbliver udbredt og flere vælger at sælge og flytte), kan det dæmpe efterspørgslen på boliger. Indtil videre har nettoeffekten været lille – nok immigration og fødsler til at opretholde et let positivt pres på boligmarkedet.
Makroøkonomisk miljø: San Diegos ejendomsmarked kan ikke undslippe bredere økonomiske tendenser:
- Arbejdsmarked: San Diegos økonomi i 2025 er relativt stærk, men med nogle svage punkter. Arbejdsløsheden i amtet ligger på 4–5% kpbs.org, hvilket er bedre end Californiens 5,4%. Dog, som Axios rapporterede, faldt jobvæksten til ca. 0,5% i 2024 axios.com. Sektorer som tech og life science oplevede fyringer eller ansættelsesstop (en del af en global nedgang i tech-branchen), hvilket dæmpede efterspørgslen på boliger i den høje ende en smule. Den gode nyhed er, at turisme og hotelbranchen er kommet sig fuldt ud efter COVID axios.com, hvilket hjælper udlejningsmarkedet og boliger i den lave ende (servicearbejdere finder job). Desuden forbliver forsvarsudgifter en rygrad – militær beskæftigelse og kontrakter i San Diego giver stabilitet (og ofte veteranboligkøbere med VA-lån). Hvis den nationale tech-industri kommer sig sidst i 2025 som nogle forudsiger axios.com, kan San Diegos betydelige tech-sektor (Qualcomm, biotek-startups osv.) begynde at skabe flere jobs igen, hvilket vil føre til øget efterspørgsel fra lejere og købere, især i de mellemste og øvre prisklasser.
- Inflation og indkomst: Den høje inflation i 2021-2023 udhulede reallønninger og fik renterne til at stige. I midten af 2025 var inflationen faldet markant, men priserne (også for byggematerialer og jord) er fortsat høje. Lønningerne i San Diego er steget (gennemsnitlig timeløn op ~23% siden 2020) lao.ca.gov, men slet ikke så hurtigt som boligomkostningerne (husbetalinger op 82%) lao.ca.gov. Hvis inflationen forbliver moderat og lønvæksten fortsætter, vil det over tid forbedre overkommeligheden en smule. Hvis en recession rammer og arbejdsløsheden stiger, kan nogle husstande flytte sammen eller forlade området, hvilket kortvarigt mindsker efterspørgslen. Dog fører det scenarie ofte til rentenedsættelser, hvilket faktisk kan stimulere boligmarkedet. Så der er modstridende kræfter.
- Investor-klima: Globalt og nationalt er investorer blevet mere forsigtige med fast ejendom på grund af stigende finansieringsomkostninger. I San Diego har vi set færre budkrige fra institutionelle investorer på enfamiliehuse sammenlignet med 2021. Hvis aktiemarkedet er stærkt (som det har været i 2023–25), har købere i den høje ende flere midler til udbetaling. Hvis det svækkes, kan luksusmarkedet opleve et dyk. San Diego har ikke lige så mange sommerhus-markedsdynamikker som f.eks. et rent ferieområde, men nogle velhavende købere udefra køber her; deres appetit påvirkes af den bredere økonomiske tillid.
- Geopolitiske faktorer: Som grænseby er San Diegos ejendomsmarked endda påvirket af forholdene i det nærliggende Tijuana og Baja California. Grænseoverskridende familier og investorer spiller en rolle (nogle mexicanske statsborgere køber ejendom i San Diego som en stabil investering, og nogle amerikanere bor i Tijuana for billigere husleje og pendler). Ændringer i grænsepolitik eller sikkerhed kan give mindre bølger på boligmarkedet. Derudover kan store udstationeringer eller ændringer i militær strategi midlertidigt påvirke boliger nær baser (for eksempel, når et flådeskib er i havn vs. udstationeret, svinger udlejningsbelægningen omkring basen).
Sammenfattende er renter, migration og makroøkonomi baggrundsmusikken som San Diegos boligmarked danser til. Rentestigningen sænkede markedets tempo betydeligt; nu er alles øjne rettet mod, hvornår Fed letter op, da det sandsynligvis vil genoplive boligefterspørgslen. Migration giver et blidt skub-træk – så længe San Diego forbliver et meget eftertragtet sted, vil folk komme, men hvis det forbliver ekstremt dyrt, vil nogle tage væk. Makroøkonomien vil imidlertid påvirke job og indkomst – nøglefaktorer for, hvor mange der kan deltage på boligmarkedet. I øjeblikket (midt-2025) peger indikatorerne på forsigtig optimisme: inflationen er faldet, renterne udligner sig, beskæftigelsen er stabil, og forbrugertilliden forbedres. Hvis disse tendenser fortsætter, kan San Diegos ejendomsmarked være på vej ind i en periode med bæredygtig aktivitet – hverken overophedet eller kollapsende, men voksende i takt med den bredere økonomi. At holde øje med Federal Reserve, migrationsstatistikker og lokale jobrapporter vil give fingerpeg om, hvor markedet bevæger sig hen næste gang i denne dynamiske sydcaliforniske by.
Kilder:
- Zillow Research, San Diego Housing Market Overview (juli 2025) zillow.com zillow.com
- Allied Schools Real Estate Journal, San Diego Housing Market Trends & Forecast 2025 (17. juli 2025) alliedschools.com alliedschools.com
- Patch (San Diego), Home Sales Decline In San Diego County (City News Service, 22. juli 2025) patch.com patch.com
- Redfin Data Center, San Diego boligmarked opdatering – juni 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
- SoFi Learn, San Diego boligmarked: Tendenser & priser (2025) sofi.com sofi.com
- OB Rag, 4.000 lejligheder kommer til San Diego County i 2025 (3. april 2025) obrag.org obrag.org
- Axios San Diego, San Diego forventes at blive et af 2025’s hotteste markeder (14. jan 2025) axios.com axios.com
- KPBS, San Diego Countys befolkning stiger en smule, men kun på grund af immigration (17. mar 2025) kpbs.org kpbs.org
- Off the 56 Blog, San Diegos boligkrise: Har vi råd til at blive? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
- Planetizen/Voice of San Diego, Hvilke byer i San Diego County bygger nye boliger? (29. juli 2025) planetizen.com planetizen.com
- Legislative Analyst’s Office, CA Boligoverkommeligheds Tracker (2. kvartal 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
- Axios San Diego, Aftaget jobvækst trækker San Diegos økonomiske placering ned (29. januar 2025) axios.com axios.com
- Truvi Blog, San Diego lov om korttidsudlejning – Indvirkning af ’23-reglerne’ (23. maj 2024) truvi.com truvi.com
