Ejendomsmarkedet på Sardinien 2025: Regional opdeling, tendenser og prognoser

Oversigt over Sardiniens ejendomsmarked i 2025

Sardiniens ejendomsmarked i 2025 oplever sund vækst, drevet af stærk efterspørgsel i kyst- og luksussegmenterne. Den gennemsnitlige boligpris på øen nåede omkring €2.420 pr. kvadratmeter midt i 2025, hvilket afspejler en ~4,5% stigning år-til-år investropa.com investropa.com. Dette markerer et højdepunkt i de senere år, hvor priserne er steget støt efter et kortvarigt fald i begyndelsen af 2024 immobiliare.it. Aktiviteten på markedet tog fart efter pandemien – 2024 oplevede stigende salgstal (Italiens samlede boligsalg steg en smule i begyndelsen af 2024 efter en mild nedkøling i 2023) globalpropertyguide.com. Stærk køberinteresse, begrænset nybyggeri og en blomstrende turismesektor bidrager alle til det opadgående prispres.

Udlejningstendenser: Det private udlejningsmarked viser et blandet billede. På tværs af øen lå udbudslejen i gennemsnit på omkring €13,5 pr. m² pr. måned i midten af 2025, hvilket faktisk er ned ~4% i forhold til året før immobiliare.it. Lejen steg kraftigt i 2022–2023 på grund af stigende turistefterspørgsel, men faldt en smule igen i 2025, da flere lejeboliger kom på markedet investropa.com. Alligevel forbliver udlejningsafkastet attraktivt i populære områder – for eksempel nåede korttidsudlejning i Alghero en belægningsprocent på 77% med en gennemsnitlig dagspris på omkring €115 i 2023 investropa.com, hvilket indikerer et stærkt indtjeningspotentiale for ferieudlejere. Overordnet set er Sardiniens ejendomsmarked i 2025 præget af stigende salgspriser (især langs kysterne), stabile til let faldende lejepriser, og en tilstrømning af udenlandsk interesse, alt sammen understøttet af øens vedvarende livsstilsappel.

Nøglemarkedsstatistik 2025: Gennemsnitspris ~€2.420/m² (op 4,5% å/å) investropa.com; de højeste provinsielle salgspriser i Sassari (næsten €3.000/m² i gennemsnit) og de laveste i Oristano (€1.060/m²) immobiliare.it. Lejeafkast varierer meget, hvor turist-hotspots opnår høje lejepriser (f.eks. €16–€22/m² i dele af nord) mens langtidsleje i små byer kan være under €8/m² immobiliare.it. Disse forskelle fremhæver Sardiniens todelte marked: et blomstrende kyst- og luksussegment, og et langsommere, landligt indlandssegment med gode tilbudsmuligheder.

Regional markedsopdeling

Sardiniens ejendomsdynamik varierer markant efter region. Nedenfor er en opdeling af nøgleområder – Cagliari (syd), Costa Smeralda og Gallura (nordøst), Alghero (nordvest), Olbia (nordøst), Sassari (nord) og indlandsbyer – med deres særlige tendenser i 2025:

Cagliari og det sydlige Sardinien (hovedstadsområdet)

Cagliari, øens hovedstad og største by, er omdrejningspunktet for det sydlige Sardiniens marked. Cagliari-metropolområdet viser moderat prisvækst og solid efterspørgsel på udlejning. I juni 2025 var provinsens gennemsnitlige boligpris omkring €2.213/m², en stigning på 3,8% år-til-år immobiliare.it. Dette er en smule under regionsgennemsnittet, hvilket afspejler, at Cagliari tilbyder relativt overkommelige priser sammenlignet med det dyre nord. Inden for provinsen opnår kystområder de højeste priser – for eksempel havde Pula (kendt for sine strande og resorts vest for Cagliari) det højeste gennemsnit på €2.680/m² immobiliare.it. Til sammenligning ser nogle indlandsforstæder som Settimo San Pietro priser tættere på €1.300/m² immobiliare.it, hvilket viser spændvidden af muligheder i Cagliari-området. Selve byen Cagliari har et gennemsnit på ~€2.600/m² immobiliare.it, understøttet af dens bymæssige faciliteter, universiteter og arbejdsmarked.

Lejemarked: Huslejerne i Cagliari-provinsen er steget hurtigt. I midten af 2025 nåede den gennemsnitlige udbudsleje op på €12,4 pr. m², en stigning på 10,6 % i forhold til året før immobiliare.it – en af de hurtigst voksende lejepriser på øen. I selve Cagliari er langtidslejen den højeste i syd (omkring €13,3/m² for lejligheder) immobiliare.it. Dette afspejler både en stærk lokal efterspørgsel (studerende, professionelle) og konkurrence fra turistleje i sommerperioden. Populære kystbyer som Villasimius, Chia og Pula oplever også et stærkt marked for ferieudlejning, da det sydlige Sardinien tiltrækker både italienske og europæiske feriegæster.

Køberprofil og tendenser: Køberne i Cagliari-området er en blanding af lokale og fastlandsitalienske fritidshussøgende. Udenlandsk købsinteresse i det sydligste Sardinien er mere begrænset end i nord – nyere data viste, at kun omkring 5 % af Sardiniens udenlandske ejendomsforespørgsler var rettet mod Cagliari-området, langt efter nordens andel unionesarda.it. Ikke desto mindre nyder hovedstadsregionen godt af øens bedste infrastruktur året rundt (international lufthavn, havne, hospitaler) og en diversificeret økonomi (offentlig administration, universitet, serviceerhverv). Løbende udviklingsprojekter – såsom byfornyelsesmidler på over €35 millioner til Cagliari og omegn agenzianova.com – samt forbedringer af transportforbindelserne understøtter dette marked. Overordnet set er Cagliaris ejendomsmarked i 2025 stabilt og i vækst med størst efterspørgsel på bylejligheder og kystboliger i området.

Costa Smeralda & Gallura (Nordøstlige luksuskorridor)

Nordlige Sardiniens Costa Smeralda (Smaragdkysten) og det omkringliggende Gallura-område udgør øens mest eksklusive ejendomsmarked. Dette område – der omfatter Porto Cervo, Porto Rotondo, Arzachena, La Maddalena, Palau og nærliggende luksusenklaver – har oplevet stigende priser og international efterspørgsel. I 2023 steg priserne på prime-ejendomme i Costa Smeralda med 18 %, den næsthøjeste vækst blandt Italiens luksusmarkeder savills.ca. Ved udgangen af 2024 nåede gennemsnitsprisen for prime-ejendomme her omkring €13.000/m² – den højeste i Italien, endda over Toscanas topmarked savills.ca.

Nuværende data for 2025 understreger denne tendens: I Arzachena (kommunen der omfatter Porto Cervo) ligger udbudspriserne i gennemsnit omkring €6.000 pr. m² immobiliare.it immobiliare.it, med ultra-prime villaer langt over dette niveau. Nabo-resortbyer opnår ligeledes toppriser (f.eks. Golfo Aranci ~€4.350/m² immobiliare.it; Palau ~€4.300/m² immobiliare.it; San Teodoro ~€4.170/m² immobiliare.it). Disse kystperler tiltrækker en global elite – velhavende købere fra hele Europa, Mellemøsten og Nordamerika – der søger strandvillaer, panoramaudsigt og privatliv. Resultatet er et stramt udbud af trofæejendomme. “Begrænset udbud og høj international efterspørgsel” har været nøglen til at presse priserne op i Costa Smeralda savills.ca. Selv i 2024, hvor salgsvolumener faldt en smule, fortsatte priser og lejer med at stige i dette område savills.ca.

Lejepriser og afkast: Markedet for luksusudlejning er også boomet. Lejepriserne i Costa Smeralda blev fordoblet i 2023 sammenlignet med året før savills.ca, hvilket afspejler en tilstrømning af eksklusiv turisme. Sommerudlejning af villaer i Porto Cervo opnår ofte astronomiske ugentlige priser. Et mål: Santa Teresa Gallura (i nærheden) registrerede øens højeste månedlige lejeanmodning ~€34/m² i midten af 2025 immobiliare.it, hvilket indikerer, hvad korttids luksusudlejning kan svare til på månedsbasis. Dette high-end segment er stærkt drevet af udenlandske besøgende, hvoraf mange lejer, før de beslutter sig for at købe.

Bemærkelsesværdige tendenser: Prestigen ved Costa Smeralda-ejendomme forbliver uovertruffen på Sardinien. Nylige opsigtsvækkende handler omfatter ejendomme til flere millioner euro (et strandnært kompleks blev udbudt til $185 millioner, hvilket understreger niveauet på dette marked forbes.com). Store internationale mæglere (f.eks. Sotheby’s, Savills, Engel & Völkers) har kontorer her for at betjene jetset-kunderne. Lav bebyggelsestæthed – takket være strenge planlægningsregler – bevarer eksklusiviteten. Fremadrettet er udsigterne fortsat styrke: efterspørgslen fra ultra-høj-nettoformue-individer forventes at forblive høj, og Nordlige Sardinien ses i stigende grad som et sikkert sted for luksusinvesteringer, på linje med Italiens Comosøen eller den Franske Riviera i tiltrækningskraft savills.ca. Sammenfattende er Costa Smeralda i 2025 et sælgers marked, defineret af rekordhøje priser, hurtig vækst (+18% sidste år) savills.ca, og dominerende udenlandsk indflydelse.

Alghero og Nordvestkysten

På Sardiniens nordvestkyst skiller Alghero sig ud som et levende ejendomsmarked, der blander turisme, kultur og relativ overkommelighed. Alghero kaldes ofte “Lille Barcelona” på grund af sin catalanske arv og tiltrækker både internationale købere af ferieboliger og pensionister, der søger charme og bekvemmelighed. Ejendomsværdierne i Alghero har været stigende. I midten af 2025 ligger gennemsnitspriserne omkring €2.965 pr. m² immobiliare.it – markant over gennemsnittet for Sardinien, men omkring halvdelen af niveauet i Costa Smeralda, hvilket placerer Alghero i et mellem-højt segment. Kystnære og historiske ejendomme i Alghero er særligt eftertragtede, hvor lejligheder og villaer med havudsigt opnår premiumpriser.

Turisme som drivkraft: Algheros tiltrækningskraft understøttes af en booming turismesektor. Byen tog imod over 212.000 turister i 2023 investropa.com, og de lokale overnatningssteder havde en belægningsprocent tæt på 80% i højsæsonen investropa.com. Denne tilstrømning har øget efterspørgslen efter ferieboliger og sekundære hjem. Investorer anerkender Alghero som et hotspot for korttidsudlejning – byen havde en 77% belægningsprocent for korttidsudlejning med en gennemsnitlig dagspris på ca. €115 ifølge data fra 2023 investropa.com. Sådanne tal antyder solide lejeafkast, hvilket igen driver efterspørgslen på ejendomme og prisvækst. Det forventes, at både ejendomspriser og huslejer i Alghero vil fortsætte med at stige i takt med byens turismevækst investropa.com investropa.com.

Infrastruktur og forbindelser: Alghero bliver mere tilgængelig. Tilstedeværelsen af Alghero–Fertilia internationale lufthavn er et stort plus, og der er planer om at forbedre transportforbindelserne. Bemærkelsesværdigt er det, at Sardiniens regering har godkendt en jernbanelinje drevet af brint til 237,7 millioner euro, der forbinder Algheros centrum med lufthavnen fuelcellsworks.com. Dette innovative projekt (forventet færdigt i 2026–2027) vil forkorte rejsetiderne og yderligere integrere Alghero i de regionale transportnetværk. Derudover er der noteret et samarbejde mellem Alghero (Fertilia) og Olbia lufthavne investropa.com, med det formål at øge flymulighederne. Bedre forbindelser har en direkte indvirkning på ejendomsmarkedet: det udvider puljen af potentielle købere og lejere, der nemt kan komme til området.

Uden for Alghero – Højdepunkter i nordvest: Også de kystnære byer i den bredere Sassari-provins er i fremgang. Stintino, kendt for stranden La Pelosa, og Castelsardo, en malerisk fæstningsby, har oplevet øget interesse. Castelsardo oplevede for eksempel en stigning på 180 % i henvendelser fra udenlandske købere i begyndelsen af 2023 unionesarda.it. Priserne i disse mindre byer (omkring €1.900–€2.000/m² i Castelsardo) er fortsat rimelige immobiliare.it, hvilket tyder på godt potentiale for værdistigning. Imens er Sassari by (inde i landet) ret overkommelig (≈€1.330/m²) immobiliare.it og har ikke oplevet samme efterspørgsel – mange unge sassaresere søger mod Alghero eller forlader øen til fordel for fastlandet, men Sassaris marked er stabilt for dem, der søger større boliger eller bylejligheder til lavere pris.

Overordnet set er Alghero og nordvest på vej op. Køberne her er ofte en blanding af udlændinge (nordeuropæere, briter, nogle amerikanere) og italienere (inklusive hjemvendte udlandsdanskere eller folk fra fastlandet), der søger kultur og kystliv uden prisskiltet fra nordøst. Med kulturelle begivenheder (Alghero er kendt for festivaler og en livlig gammel bydel) og forbedringer af infrastrukturen, kan man forvente fortsat interesse for Alghero. Byen rammer en balance mellem autenticitet, faciliteter og investeringsmuligheder, hvilket gør den til et af Sardiniens mest interessante markeder frem mod 2025 og fremover.

Olbia og vækstområder i nordøst

Olbia, beliggende i den nordøstlige del, er Sardiniens indgangsby og et dynamisk ejendomsmarked i sig selv. Som hjemsted for øens travleste lufthavn (Olbia Costa Smeralda Lufthavn) og en stor færgehavn, nyder Olbia godt af fremragende forbindelser og har udviklet sig til det kommercielle centrum i Gallura. Ejendomspriserne i Olbia er bemærkelsesværdigt høje, hvilket afspejler dens nærhed til Costa Smeraldas glamour. Byens gennemsnitlige udbudspris er omkring €3.446 pr. m² immobiliare.it, blandt de højeste for nogen sardinsk by. Eksklusive boligkvarterer og nye udviklinger i Olibias udkant byder ofte på moderne lejligheder og villaer med havudsigt, målrettet både lokale og købere af fritidsboliger.

Markedsdrivere: Olibias vækst drives af en kombination af faktorer. For det første fungerer byen som en base for dem, der ønsker adgang til Costa Smeraldas faciliteter uden de ultrahøje priser – man kan finde moderne lejligheder eller villaer til en brøkdel af prisen i Porto Cervo, men stadig være inden for 20-30 minutters kørsel fra elite-resorts. For det andet tiltrækker Olibias økonomi (detailhandel, service, yachtindustri) intern migration, hvilket understøtter boligmarkedet året rundt. Endelig fortsætter infrastrukturforbedringer: udvidelsen af Olibias lufthavn med flere internationale ruter og moderniseringen af havnene har styrket byens status. Samarbejdet med Algheros lufthavn, som nævnt, har til formål at øge turiststrømmen i hele det nordøstlige område investropa.com.

Hotspots omkring Olbia: Flere mindre byer i Olbia-Tempio-området oplever stor vækst:

• San Teodoro (syd for Olbia) er en elsket badeby, nu med priser omkring €4.172/m² immobiliare.it, hvilket afspejler dens popularitet blandt både italienere og udlændinge. Dens kombination af natteliv og natur (Tavolara-marinreservatet i nærheden) gør den til et topvalg for ferieboliger.
• Budoni, lige syd for San Teodoro, har ligeledes oversteget €3.000/m² immobiliare.it. Begge har oplevet nye resorts og boligkomplekser skyde op i de senere år.
• Loiri Porto San Paolo, mellem Olbia og San Teodoro, tilbyder eksklusive bebyggelser (gennemsnit ~€3.649/m²) immobiliare.it, ofte foretrukket af tyske og schweiziske købere for sin ro og udsigt til Tavolara-øen.
• Golfo Aranci og Porto San Paolo nord for Olbia er også værd at nævne – Golfo Arancis priser (~€4.350/m²) afspejler dens forvandling til et feriested og område for fritidsboliger immobiliare.it.

Køberprofil: Olbia-området har en diversificeret købergruppe. Mange køb foretages af fastlandsitalienere (Milano, Rom osv.), som har en fritidsbolig her om sommeren. Der er også stor udenlandsk interesse (især fra Nordeuropa) – Olbias internationale lufthavn har direkte fly fra Tyskland, Storbritannien, Skandinavien, hvilket bringer turister, der ofte bliver ejendomskøbere. Faktisk fangede Sassari-provinsen (som inkluderer Olbia efter den administrative omlægning) over 4 % af alle udenlandske købsforespørgsler i Italien i begyndelsen af 2023 gate-away.com, hvilket i høj grad vidner om Galluras tiltrækningskraft.

På grund af det begrænsede areal til nybyggeri nær den eftertragtede kyst (på grund af strenge regler) er nybyggeri i Olbia-området begrænset. Dette holder udbuddet stramt. Lokale myndigheder lægger også vægt på bæredygtig vækst – alle større projekter bliver nøje vurderet for miljøpåvirkning. Denne dynamik med stigende efterspørgsel, der overgår nybyggeriet, antyder, at Olbia og omegn fortsat vil have en opadgående prisudvikling investropa.com. Området forventes at forblive et af Sardiniens mest attraktive ejendomsområder, med væksten, der breder sig til mindre samfund i nordøst.

Sassari by og indlandsområder

Sassari, Sardiniens næststørste by, og de landlige indlandsbyer repræsenterer den mere overkommelige side af det sardinske ejendomsmarked. Disse områder oplever mindre turistindflydelse og står i mange tilfælde over for befolkningstilbagegang, hvilket holder priserne relativt lave.

I Sassari by, en indre provins-hovedstad, er gennemsnitsprisen på boliger cirka €1.300/m² immobiliare.it – næsten halvdelen af regionsgennemsnittet og kun en femtedel af niveauet på Costa Smeralda. Markedet her drives primært af lokale slutbrugere. Unge familier og professionelle sætter pris på Sassaris lavere omkostninger og urbane bekvemmeligheder (universitet, hospitaler, handel). Byens ejendomsmarked har været forholdsvis stabilt med beskeden vækst. Efterspørgslen på udlejning i Sassari kommer fra studerende og lokale arbejdere, hvilket holder huslejen omkring €8,5/m² immobiliare.it – ekstremt overkommeligt efter nationale standarder. På trods af at være Sardiniens næststørste by, oplever Sassari ikke stor ekstern efterspørgsel; mange sardere foretrækker endda Cagliari eller forlader øen for at finde arbejde, hvilket begrænser Sassaris boligprisvækst.

Provins- og indlandsbyer: Sardiniens indre og mindre kendte samfund tilbyder nogle af de billigste ejendomme i Vesteuropa. For eksempel havde man i provinsen Sassari den laveste gennemsnitspris i kommunen Giave på kun €277/m² immobiliare.it immobiliare.it – reelt en symbolsk pris for gamle stenhuse i en affolkende landsby. Mange små byer i det centrale og sydlige bagland har tilsvarende boliger til salg for nogle få titusinde euro (nogle gange mindre). Provinsen Oristano (centralt-vest) har den laveste gennemsnitspris på provinsniveau ~€1.062/m² immobiliare.it, hvilket afspejler den begrænsede efterspørgsel. Selv byen Oristano ligger under €900/m² i gennemsnit investropa.com, og byer i Nuoro-provinsen (centrale Sardinien) ligger ofte i intervallet €500–800/m² eller lavere.

Den vigtigste årsag er affolkning. Sardiniens landområder mister indbyggere (især unge) til byerne eller fastlandet, hvilket efterlader en aldrende befolkning investropa.com investropa.com. Med 26,8% af sardinerne over 65 år pr. 2023 investropa.com, har mange landsbyer et større boligudbud end den lokale efterspørgsel. Tjenester som skoler og hospitaler er blevet færre, hvilket yderligere mindsker attraktiviteten for yngre købere investropa.com. Som følge heraf er ejendomspriserne i det rurale Sardinien ofte flade eller stiger kun med måske 1–2% årligt, hvilket dårligt nok følger med inflationen investropa.com. I nogle områder er værdierne reelt stagnerende – eller endda til forhandling langt under udbudspriserne – da sælgerne langt overgår antallet af købere.

Indsatser for at genoplive indlandsmarkeder: For at bekæmpe disse tendenser har nogle sardinske byer lanceret “€1 hus”-ordninger for at tiltrække nye beboere og investorer. I 2025 er €1-hus-programmet aktivt i Nulvi (Sassari-provinsen) og Ollolai (Nuoro-provinsen) idealista.it. Under dette initiativ sælger byerne forladte gamle huse for et symbolsk beløb på €1, forudsat at køberne forpligter sig til at renovere dem inden for en fastsat periode (ofte 1-3 år) og stiller en sikkerhedsgaranti idealista.it idealista.it. Målet er at genbefolke historiske bymidter og stimulere den lokale økonomi. Disse tilbud har vakt interesse fra udlandet – for eksempel fik Ollolai international opmærksomhed (selv et realityshow “The Italian Dream”) og oplevede en stigning i forespørgsler, især fra amerikanere, der søger et enklere liv idealista.it idealista.it. Selvom det ikke er et massefænomen, bringer €1-husene og andre incitamenter (som skattebonusser for renoveringer) gradvist nyt liv til nogle få landsbyer.

Generelt byder indre Sardinien på muligheder for eventyrlystne investorer/renovatører. Man kan finde rustikke bondehuse (“stazzi”) med jord, eller hele landsbyhuse til prisen for en brugt bil. Nogle udlændinge og expats udnytter disse lave priser og omdanner ejendomme til B&B’er, agriturismos eller ferieudlejninger målrettet niche-turisme (f.eks. vandring, cykling, kulturturisme). Derudover har stigningen i fjernarbejde ført til, at en lille strøm af digitale nomader overvejer indre Sardinien – selv den regionale regering sponsorerede et program, der tilbød gratis husleje til fjernarbejdere i 2023 investropa.com, hvilket understreger indsatsen for at tilføre vitalitet til tyndtbefolkede områder.

Resumé for indre markeder: De forbliver købermarkeder med enormt værdipotentiale, men også udfordringer. Basale faciliteter kan være langt væk, videresalg kan være vanskeligt, og man skal være klar til at integrere sig i små samfund. Priserne er de laveste i Italiens ejendomsspektrum – et ekstremt tilfælde, landsbyen Villamar i Sud Sardegna har boliger til omkring €180/m² i gennemsnit investropa.com. Mens kystnære Sardinien boomer, forbliver hjertelandet stille. Den regionale regerings fokus på at forbedre den interne infrastruktur (veje, internetforbindelse osv.) og fremme kulturarvsturisme kan gradvist forbedre disse markeder. For nu tilbyder de en markant kontrast: en ø med glamourøse kyster har også byer, der bogstaveligt talt giver huse væk – hvilket illustrerer Sardiniens dobbelte virkelighed i 2025.

Ejendomstyper og segmenter

Sardiniens ejendomsudbud spænder over en bred vifte af ejendomstyper, hver med sin egen markedsdynamik. Her opdeler vi nøglesegmenter – boliger, luksusvillaer, ferieudlejningsejendomme, investerings-/erhvervsejendomme og landlige ejendomme – og analyserer, hvordan hver klarede sig i 2025:

• Bolig (Primære boliger): Denne kategori omfatter lejligheder og huse, der bebos af lokale eller indenlandske købere som hovedbopæl. I byer som Cagliari, Sassari, Oristano og Nuoro er lejligheder det mest almindelige. Disse markeder påvirkes af sardiske husholdningers indkomster og renteniveauer. De seneste rentestigninger (ECB’s stramninger i 2022–24) havde en afdæmpende effekt på bolighandler i Italien ajo.casa, og Sardinien var ingen undtagelse – 2023 oplevede et lille fald i salget, især i byområder, da boliglån blev dyrere. Efterspørgslen efter primære boliger forbliver dog stabil. Omkring 75-76% af italienske husstande ejer deres bolig globalpropertyguide.com, og sardere lægger tilsvarende stor vægt på ejerskab. I Cagliari og Sassari søger mange førstegangskøbere toværelses lejligheder i €150–300.000-klassen, mens familier kan købe rækkehuse i forstæderne (ofte til lavere priser på €1.500/m²). Prisvæksten i dette segment er beskeden: Nominelle værdier i de fleste ikke-turistprægede kvarterer stiger 1-3% årligt ansa.it. Bemærk, at udbuddet af boliger til leje er begrænset – mangel på billige lejeboliger er blevet påpeget af iagttagere ingenio-web.it, delvist fordi nogle udlejere skifter til turistudlejning. Dette holder lejeafkastet for primære boliger rimeligt attraktivt (i Cagliari kan en lejlighed til €200.000 lejes ud for ca. €800/md., et bruttoafkast på ca. 4,8%). Overordnet set er Sardiniens kerneboligmarked stabilt, lokalt drevet, og tilbyder langt billigere indgangspriser end Italiens store byer (f.eks. €2.200/m² i Cagliari mod €4.000+ i Milano savills.ca savills.ca).
• Luksusvillaer og eksklusive fritidsboliger: Sardinien er berømt for sit luksus-ejendomsmarked, fra moderne villaer ved havet til historiske godser. Dette segment, koncentreret i Costa Smeralda og udvalgte kystområder, er i kraftig vækst. Priserne for luksusvillaer starter typisk omkring €1 million og kan overstige €10 millioner på de bedste beliggenheder investropa.com. Trofæejendomme har ofte private pools, store middelhavshaver og direkte adgang til stranden investropa.com. Internationale købere dominerer dette marked og udgør en stor andel af handlerne i den høje ende savills.ca investropa.com. Over 40% af køberne af eksklusive ejendomme i nogle af Italiens prestigefyldte markeder er udlændinge savills.ca, og Sardinien er tilsvarende – velhavende personer fra Europa (UK, Tyskland, Frankrig, Schweiz, Skandinavien) og resten af verden (USA, Mellemøsten) investerer her for livsstil og eksklusivitet. Det seneste år har oplevet en markant vækst: prime-priserne i Costa Smeralda +18% i 2023 savills.ca, og andre luksusområder som Porto Rafael, Porto Rotondo og Chia steg også kraftigt. Med begrænset nybyggeri (lokale regler begrænser kraftigt opførelsen af nye kystvillaer), overstiger efterspørgslen langt udbuddet investropa.com, en “perfekt storm” for prisstigninger. For 2025 og fremover forudser eksperter fortsat (om end lidt mere moderat) vækst i luksusværdier, drevet af “konstant efterspørgsel efter eksklusive ejendomme” cushmanwakefield.com. Luksusudlejning er en anden facet – mange ejere udlejer deres villaer for €5.000–€15.000 pr. uge om sommeren, hvilket kan give betydelig indtægt, selvom administrationen er krævende. Overordnet set er Sardiniens luksussegment et af de stærkeste i Italien – en sikker investering for dem, der søger i topklassen, hvor øen konsekvent rangerer blandt de førende destinationer for fritidsboliger for globale UHNWIs.
• Ferieudlejning og ferieboliger: En stor del af ejendomsmarkedet på Sardinien købes med henblik på udlejning til turister. Dette inkluderer lejligheder, landsbyhuse og villaer, der specifikt er beregnet til Airbnb/Booking-lignende korttidsudlejning eller sæsonbrug. Ferieudlejningsboliger har oplevet et boom de seneste år. Antallet af turister nåede rekordhøje niveauer i 2024 ansa.it, og rejsende søger i stigende grad private boliger frem for hoteller investropa.com. Denne tendens har fået investorer til at købe ejendomme i hotspots som Alghero, Olbia, Palau, Santa Teresa og de sydlige strande for at opnå lejeindtægter. Økonomien er overbevisende: afkastet på korttidsudlejning overgår ofte langtidsudlejning. For eksempel kan en 2-værelses lejlighed i Algheros gamle bydel indbringe over €1000 pr. uge om sommeren. Ifølge data havde korttidsudlejninger i Alghero en belægningsprocent på 77% og en gennemsnitlig dagspris (ADR) på €115 i højsæsonen 2023 investropa.com. Platforme som Airbnb, Vrbo og lokale bureauer trives, med tusindvis af annoncer på hele Sardinien. Denne stigning i ferieudlejninger har drevet priserne op i kystbyerne, da købere indregner lejeafkastet. Selv inde i landet har byer på turistruter (som Dorgali nær Cala Gonone eller Orosei) oplevet interesse for B&B-ombygninger. Investorer skal dog være opmærksomme på ændrede regler: Italien indførte et nationalt register for korttidsudlejning (CIN-kode) i september 2024, som kræver, at alle ferieudlejninger registreres ajo.casa. Derudover udløser udlejning af mere end 4 ejendomme uden erhvervstilladelse nu store bøder lodgecompliance.com. Disse regler har til formål at øge gennemsigtigheden (og skatteoverholdelsen) i ferieudlejningssektoren. Sardiniens regionale myndigheder har generelt taget godt imod ferieudlejning, da det decentraliserer turismeforbruget, men populære byer kan overveje begrænsninger, hvis det lokale boligudbud bliver presset. Sammenfattende forbliver ferieboliger et lukrativt segment, med stor efterspørgsel i 2025 – men ejere bør holde sig opdateret om regler og sæsonudsving (højsommeruger er guldgruber, men vinterbelægningen i mange ferieområder falder markant).
• Investering og erhvervsejendomme: Selvom brugerspørgsmålet primært fokuserer på boliger, er det værd at bemærke status for investeringsejendomme (som kan omfatte flerfamiliebygninger, udviklingsjord, hoteller og anden erhvervsejendom). Sardinien er ikke et stort industrielt/erhvervsmæssigt knudepunkt, men investeringer relateret til turisme er betydelige. 2023–2025 har set flere hotel- og resortopkøb/opgraderinger, især i takt med at rejsebranchen er kommet sig. Internationale hotelkæder og private equity har vist interesse for boutiquehoteller i Alghero, Cagliari og luksusresorts på Costa Smeralda. For individuelle investorer betyder “investeringsejendomme” ofte køb for at renovere og videresælge (flips) eller køb for udlejning. Renoveringsprojekter har været populære på grund af Italiens forskellige skattebonusser for renovering og energieffektivitet (selvom den generøse “Superbonus 110%”-ordning sluttede i 2023, findes der stadig incitamenter). I gennemsnit koster en renovering på Sardinien omkring €30.000 (ifølge nogle estimater) investropa.com, men kan tilføje betydelig værdi, især for karakterejendomme nær turistområder. En anden vinkel: lejeafkast i bymidter. Ifølge en analyse er lejeafkastet i Cagliari, selvom det ikke er meget højt, stabilt (~4-5%), mens køb i turistbyer kan give mere i sæsonen, men mindre årligt på grund af lavsæsonens tomgang investropa.com investropa.com. Nogle investorer kigger også på agriturisme-ejendomme (landbrug + overnatning), der udnytter Sardiniens kulinariske og naturbaserede turisme. På erhvervsfronten har Sardiniens hovedbyer oplevet beskeden udvikling – f.eks. nye detailparker i Sestu (nær Cagliari) og Olbia. Men overordnet set tilbyder bolig- og hotel/ferieejendomme i øjeblikket de mest dynamiske investeringsmuligheder på øen. Prognoser peger på, at efterhånden som fjernarbejde og pensionering driver tilflytning, kan selv ikke-turistbyer opleve stigninger, hvilket gør langsigtede investeringer potentielt givtige, hvis de købes til dagens lave priser investropa.com investropa.com.
• Landlige og landbrugs­ejendomme: Sardiniens landskab er præget af stazzi (traditionelle bondegårde), olivenlunde, vinmarker og rustikke hytter. Landlige ejendomme udgør et nichepræget, men bemærkelsesværdigt segment. Mange udlændinge drømmer om et hjem på den italienske lande, og Sardinien tilbyder dette til en brøkdel af prisen i Toscana. I områder som Anglona, Marmilla eller Barbagia kan man finde små bondehuse med jord for under €100.000. Omkring 20% af udenlandske købere på øen søger under €100.000 unionesarda.it, og har ofte øje for disse rustikke muligheder. Renoverede landejendomme med jord (for eksempel et istandsat bondehus med 5 hektar) kan blive udbudt til omkring €250.000 afhængigt af beliggenhed. Det, der trækker, er livsstilen – ro, natur og måske muligheden for at starte et B&B eller en hobbyfarm. Nogle landlige købere ser også på investering gennem landbrug: Sardinien producerer anerkendte vine (Vermentino, Cannonau), olivenolie og pecorino-ost. Investorer fra det italienske fastland har købt vinmarker i regioner som Gallura og Mandrolisai og kombinerer passion med ejendomsinvestering. Dog findes der udfordringer: vandmangel om sommeren, at finde pålidelig arbejdskraft og at navigere i Italiens landbrugsstøtte og lovgivning kræver omhu. Overordnet set har landlige ejendomme kun oplevet små prisstigninger (~1-2% årligt) for nylig investropa.com investropa.com – efterspørgslen er hovedsageligt begrænset til pensionister og en lille strøm af udlændinge. Alligevel oplever visse landsbyer en langsom genopblomstring drevet af fjernarbejdere og pendlere, der ikke har noget imod isolation (især efter pandemien har vist, at man kan “arbejde hvor som helst”). Derudover kan den regionale regerings fokus på at forbedre de indre veje og internetforbindelsen gøre landlivet mere attraktivt og give dette segment et løft i de kommende år. For nu forbliver det et købers marked med masser af gode tilbud – og en chance for at eje en bid af Sardiniens idylliske landskab til lav pris.

Køberdemografi og efterspørgselsdrivere

Hvem køber i Sardinien? Øens ejendomsefterspørgsel kommer fra en blanding af lokale sardere, italienere fra fastlandet og internationale købere. I 2025 bevæger denne blanding sig i stigende grad mod ikke-lokale, især udenlandske, købere i visse segmenter. Her er et kig på de vigtigste køberdemografier og tendenser:

• Lokale købere: Indfødte sardere udgør stadig rygraden i almindelige bolighandler, især i indlandet og ikke-turistprægede områder. Dog er de demografiske tendenser ikke til deres fordel – Sardiniens befolkning bliver ældre og skrumper en smule. Med næsten 27 % af befolkningen over 65 år investropa.com, er mange lokale boligejere faktisk sælgere (nedskalerer eller forlader arvede ejendomme) snarere end købere. Yngre sardere (i 20’erne-40’erne) står over for et udfordrende arbejdsmarked og flytter ofte til det italienske fastland eller udlandet for bedre muligheder, hvilket mindsker den lokale boligefterspørgsel i mange byer investropa.com. De, der bliver, koncentrerer sig typisk omkring Cagliari (for jobs) eller Olbia (turismeindustrien), eller i de større byer. Derfor er den lokale efterspørgsel stærkest efter billige førstegangshjem og lejeboliger i arbejdscentre. Lokale familier værdsætter også “prima casa”-incitamenterne – skattefordele for primær bolig – som kan spare betydelige beløb (f.eks. kun 2 % tinglysningsafgift i stedet for 9 % ved første bolig). Dette opmuntrer til boligejerskab, når det er muligt. I 2023-2024 pressede høj inflation og højere renter nogle lokale køberes budgetter ajo.casa, men bankerne (ofte regionale som Banco di Sardegna) tilbød stadig realkreditlån til konkurrencedygtige renter, og regeringen støttede endda førstegangskøbere under 36 år med tilskud (indtil udgangen af 2022). Alt taget i betragtning er lokale sardiske købere meget prisfølsomme; de søger derhen, hvor jobmulighederne er, og foretrækker funktionelle boliger frem for ekstravagante. Det betyder, at selvom udlændinge driver priserne op i ferieområder, opretholder de lokale markedet i byer som Sassari, Oristano, Iglesias osv., omend med mere beskedne budgetter.
• Fastlandske italienske købere: Italienere fra andre regioner udgør en betydelig andel af Sardiniens marked for fritidsboliger. Traditionelt ejer mange familier fra Lombardiet, Piemonte og Lazio sommerhuse ved Sardiniens kyster. For eksempel er Lombardiet den største kilde til italienske turister til Sardinien (2,2 millioner overnatninger i 2024)ansa.it, og mange lombardere investerer i ferieboliger omkring Olbia, Arzachena eller Villasimius. Disse indenlandske købere tiltrækkes af øens skønhed og, for nogle, familiære bånd (Sardinien har en høj udvandringsrate, så nogle fastlandskøbere er sardinere, der er “vendt hjem” for at købe). I 2024 fik den indenlandske efterspørgsel et løft, da Italiens økonomi kom sig en smule, og folk fortsatte med at søge livsstilsinvesteringer efter Covid. Nationale data viste, at bolighandler uden for de store byer klarede sig rimeligt godt globalpropertyguide.com, hvilket indikerer, at italienere stadig køber fritidsboliger. Dog er fastlandskøbere også prisbevidste – æraen med billige fly og fjernarbejde har gjort korte ophold mulige, så nogle vælger at leje frem for at eje. Alligevel var omkring 47% af Sardiniens rekordstore turistovernatninger i 2024 italienere (med 53% udlændinge) ansa.it, hvilket betyder, at italienere fortsat er vigtige lejere og købere. Regioner som Rom/Lazio, Piemonte og Emilia-Romagna sender også købere til Sardinien (ofte på jagt efter roligere alternativer til Toscana eller Ligurien). En interessant drivkraft er “det sydlige renæssance”-fænomenet – nogle italienske professionelle flytter fra overfyldte nordlige byer til syd (inklusive Sardinien) for en bedre livskvalitet, da fjernarbejde er blevet mere accepteret. Dette har ført til en lille tilstrømning af nye fastboende (for eksempel tidligere milanesere, der flytter til Cagliari eller arbejder på afstand fra et sardisk landsted). Sammenfattende bidrager fastlandsitalienere stærkt til mellem- og højprissegmenterne, især i feriebyer og nye udviklingsområder, hvor de ofte overbyder lokale, men stadig konkurrerer med udlændinge.
• Udenlandske købere: Internationale købere er den mest dynamiske kraft på Sardiniens ejendomsmarked i 2025. Interessen fra udlandet for ejendomme på Sardinien er steget markant i de senere år. Ifølge Gate-away (et italiensk ejendomsportal for udenlandske købere) steg forespørgsler fra udlandet på Sardinien med +31% i 1. halvår 2023 sammenlignet med 1. halvår 2022 – den højeste vækst af alle italienske regioner gate-away.com gate-away.com. Dette kom oveni en stigning på +27% i 2022 sammenlignet med 2021 unionesarda.it. I absolutte tal står Sardinien for cirka 5–6% af udenlandske køberforespørgsler i Italien og ligger omkring nummer 6-7 blandt regionerne (Toscana er stadig nr. 1) gate-away.com. Det bemærkelsesværdige er hvor udlændinge køber på øen: overvejende i nord og kystområder. I januar 2023 var 77% af udenlandske boligforespørgsler på Sardinien rettet mod Sassari-provinsen (nord) mod kun 5% for Cagliari-området unionesarda.it. Den mest eftertragtede kommune var La Maddalena (11,8% af forespørgslerne), efterfulgt af Badesi (8,8%), Trinità d’Agultu (7,3%) og Budoni (7,3%) unionesarda.it – alle nordlige kystområder. Dette stemmer overens med, hvad lokale mæglere oplever: udlændinge elsker kystnære og naturskønne steder, ofte relativt mindre opdagede, da de både tilbyder skønhed og værdi. En bemærkelsesværdig tendens er diversificeringen af nationaliteter: traditionelt var tyskere og briter de største grupper, der købte på Sardinien, men nu fører amerikanerne i forespørgsler. USA stod for omkring 23–30% af de udenlandske forespørgsler (afhængigt af perioden) unionesarda.it gate-away.com, med Tyskland næst (~18–19%) unionesarda.it, derefter Storbritannien (~8–10%) og Frankrig (~6–7%) <a href=”unionesarda.it gate-away.com. Købere fra Schweiz, Holland, Belgien og Skandinavien er også i stigende grad til stede gate-away.com. Det er værd at bemærke, at interessen fra Spanien og Østeuropa også er vokset (spanske forespørgsler steg med 211 % i 2022) unionesarda.it og nye markeder som Polen er ved at dukke op (polsk turisme steg med 50 % i 2024) ansa.it. Hvorfor tiltrækkes udlændinge af Sardinien? Nøglefaktorer inkluderer øens naturskønhed (smaragdgrønne have, uberørte strande), dens afslappede livsstil og sikkerhed samt relativt rimelige priser sammenlignet med andre middelhavsdestinationer. Sardinien tilbyder også en række ejendomstyper, der tiltaler udlændinge – fra indflytningsklare moderne lejligheder til rustikke landsbyhuse og luksusejendomme. Mange amerikanere og nordeuropæere leder efter pensionist- eller delvist pensionisthjem, hvor de kan tilbringe en del af året. Faktisk er næsten 75 % af udenlandske købere på Sardinien over 55 år unionesarda.it, hvilket indikerer en præpensionist- og pensionistdemografi. De søger ofte et langsommere tempo, god sundhedspleje (Italiens sundhedssystem er tilgængeligt, og Sardinien har udmærkede faciliteter) og selvfølgelig godt vejr. Det faktum, at udlændinge frit kan købe i Italien (få restriktioner) og Italiens visummuligheder (f.eks. opholdsvisum for pensionister) letter også disse køb. Udlændinges præferencer: Ifølge dataene søger internationale købere på Sardinien hovedsageligt villaer (35,6 %), efterfulgt af lejligheder (20 %) og rækkehuse (10,7 %) unionesarda.it. De ønsker overvejende ejendomme, der er indflytningsklare – over 90 % søger nye eller fuldt renoverede boliger unionesarda.it, snarereendda behov for renovering (sandsynligvis for at undgå at skulle håndtere italiensk renoveringsbureaukrati fra udlandet). En have eller udendørsareal er en prioritet (70%+ ønsker det) unionesarda.it, hvilket giver mening i betragtning af klimaet og trenden mod udendørsliv. Overraskende nok har de fleste det fint uden en swimmingpool (kun en tredjedel ønskede en pool) unionesarda.it, måske fordi de er tilfredse med havet i nærheden. Budgetter for udenlandske købere varierer: omkring 39% sigter mod €100–250k, 23% går efter €250–500k, 20% under €100k, og ~18% over €500k (heraf ~9% over €1M) unionesarda.it. Dette viser en betydelig spredning – fra tilbudsjægere til luksuskøbere – men mellemklassen (€100–500k) er det søde punkt, hvor to tredjedele af den udenlandske efterspørgsel ligger. Mange amerikanere, for eksempel, ser ud til at søge landejendomme under $300k, hvilket Sardinien kan tilbyde i massevis, mens andre fra Storbritannien/Tyskland måske sælger en ejendom hjemme og geninvesterer €400k i et sardisk kysthus. Post-Brexit og valutafaktorer: Britisk efterspørgsel, selvom den stadig er betydelig, har oplevet nogle modvinde. Efter Brexit mistede britiske statsborgere automatisk EU-opholdsret, hvilket betyder, at køb af et feriehus nu medfører ekstra bureaukrati ved længere ophold. Derudover har pundets depreciering over for euroen siden Brexit-afstemningen gjort euro-denominerede ejendomme dyrere for briter investropa.com. Investropa rapporterer, at disse faktorer, kombineret med økonomisk usikkerhed i Storbritannien, forventes at reducere britisk købsinteresse i Sardinien fremover investropa.com investropa.com. Faktisk er Storbritanniens andel af forespørgsler (omkring 8-9%) lavere end for ti år siden, hvor briter ofte var de største udenlandske købere. I mellemtiden gjorde den stærke dollar i 2022–23 Italien relativt billigere for amerikanere, hvilket delvist forklarer stigningen i amerikanske købere. Gunstige valutakurser (og ønsket om et “Dolce Vita”-tilflugtssted) har gjort amerikanere til en drivkraft investropa.com investropa.com. Andre efterspørgselsdrivere: Ud over nationalitet driver visse livsstilstendenser efterspørgslen. Fjernarbejde er én – med bedre internet tilbringer nogle udlændinge (og italienere) måneder ad gangen på Sardinien, mens de arbejder på afstand. Regionen har endda eksperimenteret med at tiltrække digitale nomader (f.eks. ved at tilbyde midlertidig gratis bolig i en landsby til fjernarbejdere) investropa.com. Sundhed og lang levetid: Sardinien er berømt som en “Blue Zone” (ekstraordinær lang levetid). Dette tiltaler pensionister, der søger et sundt miljø; det er ikke kun markedsføring – øens rene luft, økologiske mad og tætte fællesskaber tiltrækker købere med fokus på velvære. Familierødder spiller også en rolle: mange italienske efterkommere i Amerika eller Australien har sardinske rødder, og nogle vender tilbage for at købe forfædres hjem eller jord. Klimaforandringer og overfyldte fastlande: Efter hede europæiske somre og bymæssig trængsel virker en ø med 1,6 millioner mennesker og store åbne områder attraktiv – en tendens, hvor folk investerer i mindre tætbefolkede, naturrige steder, kan komme Sardinien til gode.

Sammenfattende viser køberdemografien i 2025, at Sardinien bliver mere international end nogensinde. Den lokale efterspørgsel er stabil, men begrænset af demografi og økonomi, mens udenlandsk efterspørgsel stiger hurtigt, især inden for fritids- og luksusmarkedet. Den typiske udenlandske køber er ældre (50’erne-60’erne), søger et indflytningsklart hjem ved havet eller på landet, med amerikanere og tyskere i spidsen unionesarda.it. Disse købere påvirker markedstendenser – for eksempel øget fokus på udendørs faciliteter (haver, terrasser) og nøglefærdige løsninger, som udviklere og sælgere bemærker investropa.com investropa.com. Sardiniens udfordring og mulighed bliver at balancere denne internationale tilstrømning med lokale behov, så markedsvæksten gavner lokalsamfundene, og øen bevarer de kvaliteter, der tiltrækker køberne i første omgang.

Økonomiske, turistmæssige og infrastrukturelle påvirkninger

Flere makrofaktorer påvirker Sardiniens ejendomsmarked. Blandt de vigtigste er turismetrends, den bredere økonomiske kontekst og infrastrukturudvikling. Disse elementer former efterspørgsel og ejendomsværdier over hele øen:

Turismeboom og dets indvirkning

Turisme er livsnerven i Sardiniens økonomi og en afgørende efterspørgselsdriver for ejendomsmarkedet (især sekundære boliger og udlejning). Efter pandemiens nedtur vendte turismen på Sardinien tilbage til rekordniveauer i 2024. Ifølge officielle regionale data så Sardinien næsten 4,5 millioner turistankomster i 2024, en stigning på +15% fra 2023 ansa.it ansa.it. Med et gennemsnitligt ophold på ca. 4,25 dage svarede dette til 18,86 millioner overnatninger på hoteller og andre overnatningssteder ansa.it. Det er afgørende, at over halvdelen (53%) af disse overnatninger var fra udenlandske besøgende – første gang udlændinge oversteg italienske turister på øen ansa.it. Udenlandske turisters tilstedeværelse steg med +22,6% i 2024, mens italienske tilstedeværelser også voksede med +8,3% ansa.it.

Denne turistboom påvirker ejendomsmarkedet direkte på flere måder:

• Øget efterspørgsel på udlejning: Flere besøgende betyder større efterspørgsel efter korttidsudlejning – fra strandvillaer til bylejligheder på Airbnb. Investorer, der ser de stigende turisttal, er trygge ved at købe ejendomme til udlejning. Væksten af platforme som Airbnb har allerede ført til, at “professionelle” værter udvider deres porteføljer i Sardiniens turistzoner (ikke uden kontroverser, som tidligere nævnt). Høj belægningsprocent og stigende lejepriser (nogle områder oplevede tocifrede lejestigninger indtil 2023 immobiliare.it) sikrer gode afkast og stimulerer dermed køb.
• Stigende køberinteresse: Mange turister forelsker sig i Sardinien og bliver selv købere. Det er et velkendt mønster, at en procentdel af tilbagevendende besøgende til sidst beslutter sig for at købe et feriehus. Det faktum, at udenlandske turister er på et rekordhøjt niveau, lover godt for fortsat vækst blandt internationale købere. For eksempel, tyske turister – Sardiniens største gruppe med 2,7 millioner overnatninger i 2024 – bliver ofte til tyske købere (Tyskland har historisk set været en af de største kilder til boligkøbere på Sardinien) ansa.it. Ligeledes har stigningen i amerikanske turister (+36 % i 2024, hvilket gør USA til det største ikke-europæiske marked) ansa.it korreleret med, at flere amerikanere leder efter bolig på øen.
• Regionale forskelle: Turistaktiviteten er stærkt koncentreret i visse områder (Costa Smeralda, den nordøstlige kyst, Alghero, strandene nær Cagliari). Det er netop disse områder, der oplever de største ejendomsbooms. Imens ser dele af indlandet med lidt turisme minimal effekt. For eksempel, Puglia og Sardinien førte Italien i husprisstigninger delvist på grund af deres “turismesucces” i de senere år agenziaentrate.gov.it. Lokaliteter, der formår at tiltrække besøgende (og dermed efterspørgsel på udlejning og fritidshuse), oplever prisstigninger, mens de, der ikke er på turistkortet, kan stagnere. Dette skaber et to-delt marked på Sardinien – ét, der rider på turismebølgen, et andet, der halter bagefter.
• Forlænget sæson og kvalitetsturisme: Regeringen og turistorganisationerne arbejder på at forlænge turistsæsonen ud over højsommeren. Der er et skift mod “kvalitetsturisme” – at tiltrække besøgende i skuldersæsonerne (forår, efterår) gennem madfestivaler, sportsbegivenheder og markedsføring af Sardiniens milde vinter. Hvis det lykkes, vil det yderligere øge udlejningsafkastet og gøre det mere attraktivt at eje ejendom, da mange feriehuse i øjeblikket kun bruges eller udlejes 3-4 måneder om året. En længere sæson kan få flere købere til at retfærdiggøre deres investering (eller endda blive boende delvist permanent). Tidlige tegn i 2023-2024 viser vækst i rejser uden for højsæsonen; for eksempel rapporterede nogle områder om øget besøg i september-oktober.

Sammenfattende er turismens boom en hjørnesten i ejendomsmarkedets fremgang. Sardiniens globale profil som et must-visit rejsemål omsættes til stærk efterspørgsel på ejendomme. Medmindre uforudsete forstyrrelser opstår, forventes turismen at forblive robust ind i 2025 og frem – faktisk rapporterer rejsearrangører om stærke bookinger, og der tales endda om, at 2025 potentielt kan overgå rekorden fra 2024, hvis tendenserne fortsætter. Sammenhængen er klar: som turismen går, går også Sardiniens ejendomsmarked (især i kystområderne).

Økonomisk kontekst

Det makroøkonomiske miljø i Italien og Europa påvirker også Sardiniens marked:

• Italiens økonomi og renter: Italiens økonomi voksede kun med omkring 0,5 % i 2024 globalpropertyguide.com på grund af høj inflation og energipriser, og forventes at forblive træg i 2025. Sardiniens egen økonomi er afhængig af turisme, landbrug og service; den har tendens til at følge de nationale tendenser, men med lavere indkomst pr. indbygger end i nord. En positiv ting er, at inflationen (som var høj i 2022) er aftaget, og lønningerne stiger en smule. Den Europæiske Centralbanks række af renteforhøjelser (for at bekæmpe inflationen) i 2022-2023 gjorde realkreditlån dyrere i hele Europa. Dette medførte et fald i italienske ejendomshandler i slutningen af 2022 og 2023 globalpropertyguide.com, hvor Sardinien oplevede et lille fald i salgsvolumen i 2023. Men i 2024 stabiliserede situationen sig, da inflationen faldt, og ECB satte renteforhøjelserne på pause. Adgangen til realkreditlån i Italien forblev rimelig – faktisk bemærkede Banca d’Italia forbedret adgang til kredit i slutningen af 2024, og færre mæglere rapporterede om lånevanskeligheder globalpropertyguide.com. Nu forventer mange analytikere, at ECB vil overveje rentenedsættelser i slutningen af 2024 eller 2025, hvis inflationen er under kontrol investropa.com. Blot forventningen om lavere renter har forbedret stemningen. Lavere eller stabile renter vil styrke den indenlandske købekraft for sardere og italienere og understøtte markedet i de kommende år.
• Arbejdsløshed og købekraft: Sardinien har historisk set højere arbejdsløshed end det italienske gennemsnit (ofte tocifret procentmæssigt). Ungdomsarbejdsløshed er et problem, hvilket får unge til at emigrere. Selvom dette reducerer den lokale efterspørgsel, betyder det også, at der er ledig kapacitet i økonomien, som turismevæksten er med til at udfylde. Med genopblomstringen af turismen faldt arbejdsløsheden på Sardinien en smule i 2023-24, da sæsonarbejde og relaterede serviceydelser voksede. Mere beskæftigelse og indkomst kan føre til, at flere lokale overvejer boligkøb eller renoveringer. Derudover er mange sardiske familier afhængige af overførselsindkomster eller pensioner; Italiens pensionsreformer og reguleringer af leveomkostningerne kan indirekte påvirke boligoverkommeligheden for pensionister på øen.
• Regeringsincitamenter: Den italienske regering har indført forskellige incitamenter, der spiller ind på ejendomsmarkedet. Et relevant for Sardinien er “Syditaliensk pensionist” 7% flad skat-ordningen: pensionister fra udlandet (eller italienske udvandrere), der flytter deres bopæl til en lille by i Syditalien eller på Sardinien, kan vælge kun at betale 7% skat af al deres udenlandske indkomst i 10 år investropa.com. Denne ordning, der har været gældende de seneste år, har til formål at tiltrække udenlandske pensionister. Sardinien, med mange berettigede byer, har faktisk tiltrukket nogle pensionister fra USA, Storbritannien osv., som udnytter denne ordning. Selvom antallet ikke er stort, er det et salgsargument for ejendomsmæglere, der henvender sig til denne målgruppe. En anden foranstaltning: Italiens flade €100.000-skat for høj-nettoformue-individer, der tager italiensk bopæl (ikke specifikt for syd) – dette har lokket nogle ultrarige udlændinge til at bosætte sig i Italien, og nogle få har købt i Sardiniens luksussegment under denne ordning (og nyder godt af skattebegrænset global indkomst). Omvendt er Italiens finansielle stabilitet og ejendomsskatter vigtige: Italien har ikke en årlig formueskat på fast ejendom (ud over en lille lokal ejendomsskat for sekundære boliger, IMU), hvilket sammenlignet med nogle andre lande gør det relativt skattelet at eje ejendom i Italien årligt. Der har været diskussion om at opdatere de matrikulære værdier (hvilket kunne øge ejendomsskatterne), men det er ikke blevet til noget pr. 2025.
• Ø-karakter og leveomkostninger: Sardiniens ø-natur betyder, at visse omkostninger (energi, varetransport) er højere. Der er dog igangværende tiltag for at afbøde dette: for eksempel subsidierer den italienske stat nogle fly- og færgeruter (Continuità Territoriale) for at holde rejser overkommelige for beboere. “Insularitets”-princippet blev tilføjet til Italiens forfatning i 2022 og anerkender de ulemper, øer står overfor, hvilket fører til dedikerede midler til Sardiniens udvikling. Dette kan indirekte hjælpe ejendomsmarkedet ved at forbedre infrastruktur og økonomiske udsigter over tid. Energi-mæssigt gennemgår Sardinien Metaniseringsprojektet – en stor infrastrukturindsats for at forbinde øen til naturgasledninger gem.wiki. Historisk set havde Sardinien intet gasnet og var afhængig af LPG og diesel, som er dyrere. De nye gasledninger (forventet færdiggørelse midt i årtiet) vil reducere energiomkostningerne for husholdninger og virksomheder, hvilket potentielt gør det billigere og grønnere at bo (og bygge) på Sardinien og dermed øger øens attraktivitet.

Infrastrukturudvikling

Infrastrukturforbedringer inden for transport, byudvikling og teknologi spiller en afgørende rolle i at forme Sardiniens ejendomsmarked:

• Luftforbindelser: Sardiniens tre lufthavne (Cagliari Elmas, Olbia Costa Smeralda, Alghero Fertilia) er livliner til øen. I 2023-2024 oplevede alle udvidelser af ruter. Olbia har for eksempel fået nye direkte flyvninger til Mellemøsten (sæsonbestemt) og flere europæiske byer. Alghero lufthavns ledelse (SOGEAAL) indgik partnerskab med Olbias (GEASAR) for at skabe synergier og tiltrække flere flyselskaber investropa.com. Cagliari forbliver åben året rundt med flere lavpris- og traditionelle flyselskaber. Jo nemmere det er at komme til Sardinien, desto mere stiger efterspørgslen på ejendomme – især fra ejere af fritidsboliger, der ønsker hurtig adgang. Bemærkelsesværdigt er det, at passagertrafikken i juli-august 2023 nåede 5,4 millioner, en stigning på 6,3 % år-til-år investropa.com, hvilket indikerer stigende tilgængelighed. Derudover er brugen af privatfly eller mindre lufthavne (som Arbatax eller Oristano til almen luftfart) stigende blandt velhavende rejsende. Den planlagte brint-togforbindelse i Alghero (den første af sin slags i Italien) fra centrum til lufthavnen vil øge Algheros tiltrækningskraft som weekenddestination, når den er i drift fuelcellsworks.com. Alt dette peger på forbedret tilgængelighed, hvilket historisk set korrelerer med øget interesse for fast ejendom (som set, da lavprisfly først kom til Sardinien i 2000’erne og udløste flere britiske/tyske køb).
• Vej- og havneinfrastruktur: Internt har Sardinien investeret i vejopgraderinger – motorvejen SS 131 “Carlo Felice” (hovedåren nord-syd) er under løbende forbedring for at forkorte rejsetiden mellem Cagliari, Oristano, Sassari og Porto Torres. Ligeledes har den østlige korridor SS125 fået opgraderinger på strækninger mod Olbia. For kystnære ejendomme kan nærhed til en havn være en faktor: Sardiniens færgehavne (Olbia, Porto Torres, Golfo Aranci, Cagliari, Arbatax) har moderniseret terminaler for at håndtere øget turisme og beboernes behov. Krydstogtturismen vokser også; Cagliari og Olbia har modtaget flere krydstogtskibe i de senere år, hvilket har øget disse byers profil og potentielt fået nogle krydstogtpassagerer til at vende tilbage som længerevarende besøgende eller købere. I 2024 havde Cagliari havn en rekordstor krydstogtsæson, og der er planer om at udvide marinafaciliteterne for lystbåde i flere byer. Marinaer og infrastruktur til lystsejlads er særligt relevante for luksusmarkedet – f.eks. udvidelsen af Porto Cervo’s marina eller nye marinaer i mindre kendte områder som Teulada eller Santa Teresa kan fremme nicheudvikling inden for luksus (boliger med private bådebroer osv.).
• Byfornyelse: Sardinske byer og landsbyer udnytter nationale og EU-midler til byfornyelse. For eksempel annoncerede den regionale regering 35 mio. € i 2025 til byfornyelsesprojekter i henhold til den regionale finanslov 2024 agenzianova.com. Disse midler har til formål at forbedre historiske bymidter, offentlige rum og boligkvalitet. Cagliari har flere igangværende projekter – renovering af havnefronten (su Siccu-området), nye parker og restaurering af historiske steder – som gør byen mere beboelig og attraktiv. Mindre byer som Sassari, Nuoro, La Maddalena har også projekter for at renovere pladser, kultursteder eller tidligere industriområder (ofte med fokus på turisme eller lokalsamfundets brug). Synligt forbedrede byer kan løfte ejendomsværdier. Et eksempel: Bosas farverige gamle bydel, der er blevet restaureret over det seneste årti, har hjulpet byen på turistkortet og øget interessen for fast ejendom der. Vi kan forvente lignende effekter, efterhånden som forskønnelses- og infrastrukturprojekter færdiggøres over hele øen.
• Teknologi og forsyninger: Internetforbindelsen er blevet markant forbedret på Sardinien. Fiberoptisk bredbånd er blevet lagt i Cagliari og andre større byer, og selv mange landsbyer er nu forbundet eller planlagt til opgradering under Italiens nationale bredbåndsplan. Dette er afgørende for at tiltrække fjernarbejdere og sikre moderne bekvemmeligheder. Energiinfrastrukturen udvikler sig også – Sardinien investerer i vedvarende energi (vindmølleparker, solcelleparker) og netværkets pålidelighed. Der er diskussion om at forbinde Sardinien med det italienske fastlands elnet via undersøisk kabel (“Tyrrhensk Forbindelse”), hvilket kan sikre stabil elforsyning og muligvis lavere omkostninger. Vandinfrastruktur (dæmninger, akvædukter) er et andet område: Sardinien har historisk haft tørkeproblemer, men nye vandforvaltningsprojekter (som den næsten 50 år forsinkede Monte Nieddu-dæmning, der nu forventes færdiggjort i 2028 unionesarda.it) har til formål at sikre vand til lokalsamfund og landbrug, hvilket indirekte understøtter potentialet for ejendomsudvikling.
• Bemærkelsesværdige projekter: Et unikt infrastrukturprojekt under udvikling er Einstein-teleskopet, et næste-generations gravitationsbølgeobservatorium foreslået i de sardinske bjerge (Sos Enattos-minen) einstein-telescope.it. Regionen har afsat 20 mio. € til at støtte det einstein-telescope.it. Hvis EU vælger Sardinien til dette cirka 2 mia. € store projekt, vil det bringe en tilstrømning af forskere og investeringer inden 2028, hvilket potentielt kan transformere området (Nuoro-provinsen) med nye job og øget efterspørgsel efter boliger. Selvom det er langsigtet og spekulativt, viser det Sardiniens ambition om at huse store projekter, der bryder med det rene turismemønster.

Essentielt set er infrastrukturforbedringer gradvist ved at nedbryde Sardiniens historiske ulemper med afstand og ø-karakter. Bedre transportforbindelser, moderne faciliteter og byfornyelse øger øens attraktivitet både for bosætning og investering. Ejendomsmarkederne reagerer på dette: Ejendomme tæt på ny infrastruktur (hvad enten det er et togstop, et fornyet bycentrum eller en ny marina) oplever ofte værdistigninger. For eksempel kan områder omkring Algheros kommende toglinje eller Cagliaris renoverede havnefront blive mere eftertragtede. Ligeledes mindsker den generelle tryghed ved, at Sardinien bliver mere forbundet og udviklet, “fjern ø”-bekymringen for nogle købere.

Prognoser og forudsigelser for de næste par år

Ser man fremad, er udsigterne for Sardiniens ejendomsmarked over de næste flere år (resten af årtiet) forsigtigt optimistiske, med visse forskelle afhængigt af segment. Nedenfor er centrale prognoser og forudsigelser understøttet af data og ekspertudtalelser:

• Fortsat prisvækst: De fleste analytikere forventer, at ejendomsværdierne på Sardinien fortsætter med at stige på kort sigt, omend i et moderat tempo samlet set. Nomisma (et førende italiensk forskningsinstitut) forudser, at italienske boligpriser vil vokse moderat (omkring +1,5 % nominelt i 2023 og tilsvarende lave en-cifrede rater frem til 2026) grimaldi.casa. Sardinien, som for nylig har overgået landsgennemsnittet, kan fortsætte med det på grund af sine unikke drivkræfter (turisme, udenlandsk efterspørgsel). Investropas markedsanalyse forudser, at Sardinske priser vil stige med cirka 3–7 % årligt i de kommende år investropa.com. Den højere ende af dette interval vil sandsynligvis gælde for kystzoner med stor efterspørgsel, mens nogle indlandsmarkeder kan opleve 0–2 % vækst. Nøglefaktorer, der understøtter prisstigninger: begrænset ny udbud (byggeri er svagt og begrænset af reguleringer investropa.com), stigende udenlandske investeringer, og øens prestige, som ikke viser tegn på at aftage. Selv med globale økonomiske usikkerheder betragtes fast ejendom i eftertragtede sardinske områder som en solid investering – både til privat brug og som inflationssikring.
• Hotspots fører an: De regioner, der forventes at vokse mest, er dem, der allerede er “hotte”. Forvent, at nordøstkysten (Gallura) fortsætter med stærk vækst, især i luksussegmentet. Savills’ Prime Index bemærkede allerede, at Costa Smeralda havde Italiens største prisvækst i 2023 bortset fra Comosøen savills.ca, og dette momentum bør fortsætte, da ultrarige købere forbliver aktive. Steder som Olbia, Arzachena, Palau, Santa Teresa Gallura kan opleve over-gennemsnitlig værdistigning takket være knaphed på udbud og forbedringer af infrastrukturen (f.eks. ny marina i Santa Teresa, opgraderinger af lufthavnen i Olbia). Alghero og det omkringliggende nordvest er et andet område at holde øje med – kombinationen af kultur og lavere udgangspriser giver plads til stigning; faktisk forudså en prognose, at ejendomsværdier i kulturelt rige områder som Alghero topper omkring slutningen af 2024, efterhånden som international interesse vokser investropa.com. Cagliari kan opleve stabil, men ikke spektakulær vækst (måske 2-4% årligt) – det er mere bundet til lokale økonomiske forhold, men som hovedstad med begrænset plads har den en stabil opadgående tendens. Nogle eksperter mener, at det sydlige Sardinien (efter at have haltet bagefter) også kan være “klar til genopretning” i salg og priser investropa.com, især hvis renterne falder, og indenlandske købere vender tilbage til markedet i større antal.
• Langsom bane for landdistrikter: Desværre vil ikke alle områder få lige stor vækst. Landdistrikter og affolkede områder forventes at kæmpe eller endda nominelt falde i værdi. Den igangværende urbanisering betyder, at medmindre der sker betydelig revitalisering, vil efterspørgslen i mange indlandsbyer forblive svag. Investropa forudser eksplicit, at landdistrikternes ejendomspriser på Sardinien vil halte bagefter på grund af befolkningstab investropa.com – i nogle tilfælde kan priserne kun stige omkring 1%, hvilket i reelle (inflationsjusterede) termer kan betyde et lille fald. Dette gab mellem by/kyst og indland forventes at udvide sig investropa.com. Omvendt kan enhver succeshistorie (som en by, der tiltrækker fjernarbejdere eller et nyt kulturelt turismeinitiativ) skabe mikro-markedsvendinger. Men overordnet set er det sikre valg steder med økonomisk/turistmæssig vitalitet.
• Justeringer på udlejningsmarkedet: Udsigterne for udlejningsmarkedet er nuancerede. Kortsigtede udlejninger bør forblive rentable, da turismen fortsat er robust. Dog kan der, efterhånden som flere ejere bevæger sig ind på ferieudlejningsmarkedet (inspireret af succesen med Airbnb m.fl.), opstå øget konkurrence, der begrænser væksten i lejepriserne. Faktisk bemærkede en rapport, at de italienske lejepriser begyndte at falde en smule sidst i 2024 (-0,8 % år-til-år på landsplan i oktober 2024), i takt med at udbuddet af lejeboliger voksede investropa.com. Sardinien kan følge trop i områder med høj udlejningstæthed: hvis for mange nye lejeboliger kommer på markedet (gennem nybyggeri eller omdannelser), kan ejerne blive nødt til at moderere priserne for at opretholde belægningen. Derfor kan afkastet på langtidsudlejning blive en smule presset. For langtidsudlejning kan der, hvis renterne falder og flere vælger at købe frem for at leje, komme mindre opadgående pres på lejepriserne. Men i betragtning af Sardiniens høje ejerboligkultur, kommer efterspørgslen på lejeboliger primært fra folk i overgangsfaser (studerende, midlertidige arbejdere) eller lavindkomstgrupper – ikke en hurtigt voksende gruppe. Overordnet set kan man forvente, at lejepriserne nogenlunde følger inflationen, med attraktive ferieområder, der stadig opnår høje priser i højsæsonen, og bylejepriser, der kun stiger moderat, hvis overhovedet. Investorer, der regner med konstant stigende lejeindtægter, bør være realistiske; den gyldne periode med store spring (som f.eks. 39 % stigning i lejepriser i det toscanske opland i 2023 savills.ca) vil næppe fortsætte.
• Udenlandsk købermomentum: Alle indikatorer peger på, at interessen fra udenlandske købere forbliver stærk eller endda vokser. Gate-aways rapport for 2024 fremhævede en blomstrende udenlandsk efterspørgsel efter italienske boliger gate-away.com. Sardinien nyder især godt af globale tendenser: pensionister, der søger sol, fjernarbejdere, der søger livsstil, og endda geopolitiske faktorer (nogle amerikanere/canadiere, der ser Europa som et stabilt tilflugtssted osv.). Med rejseaktiviteten fuldt normaliseret efter pandemien opdager flere og flere Sardinien. Svaghederne kan være: a) valutakursudsving – f.eks. hvis euroen styrkes meget over for USD/GBP, kan det dæmpe amerikansk eller britisk interesse; b) globale recessioner – hvis der opstår økonomisk nedgang i vigtige oprindelseslande, kan køb af fritidsboliger gå i stå. Men fraværende disse faktorer forventes den internationale efterspørgsel fortsat at være en hjørnesten på markedet. Faktisk forudser nogle, at Sardinien i stigende grad bliver “internationaliseret” i forhold til ejerskab af ejendomme, ligesom markederne i Toscana eller Algarve har en høj andel af udenlandske boligejere. Dette vil fortsat presse priserne opad i kystområderne.
• Økonomiske jokere: Der er nogle få jokere, der kan påvirke prognosen. Hvis den europæiske/globale økonomi rammer en recession i 2025, kan ejendomsmarkedet gå i stå. Indtil videre forventes der beskeden vækst i Europa, men usikkerheder (energi­priser, krigen i Ukraine osv.) lurer. Omvendt, hvis inflationen forbliver lav og renterne sænkes, kan det genoplive den indenlandske efterspørgsel markant, da italienere, der har udskudt køb af økonomiske årsager, måske vender tilbage. Derudover kan statslige tiltag som nye boligincitamenter eller ændringer i skatter påvirke markedet. For eksempel kan ethvert tiltag for at genindføre betydelige renoveringsincitamenter udløse en bølge af investeringer i ældre ejendomme. Ligeledes, hvis Italien indfører strengere regler for korttidsudlejning (nogle byer presser på for det), kan det få nogle investorer til at skifte strategi fra ren udlejningsafkast til mere personligt brug.
• Langsigtet udsigt: På lang sigt tyder Sardiniens fundamentale forhold – begrænset jord (især langs beskyttede kyster), høj miljøkvalitet og attraktivitet – på, at ejendomme her vil bevare værdien og sandsynligvis stige mere end inflationen. En bemærkelsesværdig langsigtet faktor er klimaforandringer: Sardiniens klima er varmt, men generelt mildere end det sydlige fastlands-Italien på grund af havbriser, og øen er ikke så overbygget. Da nogle middelhavsdestinationer kæmper med overudvikling eller ekstrem varme, kan Sardinien blive betragtet som et relativt bedre valg (selvom øen også oplever hedebølger, har den store grønne indre områder og hav-modereret vejr). Øens engagement i at bevare naturen (med store kyststrækninger stadig uberørte) betyder, at at eje en del af Sardinien kan blive endnu mere eksklusivt over årtier. Nogle eksperter hævder derfor, at sardinsk fast ejendom er et solidt langsigtet aktiv for generationsrigdom, især i luksus- og velbeliggende segmenter.

Afslutningsvis er prognosen for Sardiniens ejendomsmarked positiv, med forventning om stabil prisstigning, især i turistprægede og luksusområder, frem til 2025-2027. Selvom den samlede vækst måske kun er beskeden i procent (midt-enkeltcifrede årligt), sker det på baggrund af et bredere italiensk marked med lav vækst – hvilket betyder, at Sardinien sandsynligvis vil klare sig bedre end landsgennemsnittet for ejendomsværdier agenziaentrate.gov.it. Købere, der søger hurtige spekulative gevinster, vil ikke nødvendigvis finde dem overalt, men dem, der investerer for livsstil og langsigtet værdi, står til at blive belønnet. Som altid vil beliggenhed og ejendomstype afgøre resultatet: en villa med havudsigt i Porto Rotondo kan opleve solide gevinster og likviditet, mens et hus i en afsides landsby kan kræve tålmodighed for at give afkast (hvis overhovedet). Hovedbudskabet fra prognoserne: Sardiniens ejendomsfremtid ser lys ud, forankret i dens vedvarende tiltrækningskraft og begrænsede udbud, selvom udviklingen vil ske i forskelligt tempo på denne mangfoldige ø.

Juridisk og regulatorisk miljø

At eje og handle fast ejendom på Sardinien (og i Italien generelt) er underlagt en stabil juridisk ramme, der er ret gunstig for udenlandske investorer, med nogle nylige ændringer, der er værd at bemærke. Nedenfor skitserer vi vigtige juridiske/regulatoriske punkter, herunder regler for udenlandsk ejerskab, transaktionsproces, skatter og nye regler, der påvirker markedet:

Udenlandsk ejerskab og rettigheder: Italien har ingen generelle restriktioner for udenlandske personer, der køber ejendom. Købere fra EU-lande har fulde rettigheder på lige fod med italienere. Ikke-EU-borgere kan også frit købe forudsat at deres hjemland har gensidige aftaler, der tillader italienere at købe der italianrealestatelawyers.com. Denne gensidighedsbetingelse er opfyldt af de fleste vestlige lande (USA, Canada, Storbritannien, Australien osv.) og mange andre. I praksis kan amerikanere, briter, europæere osv. alle eje ejendom på Sardinien uden at skulle have lokal statsborgerskab eller opholdstilladelse. Man skal blot have et italiensk skattenummer (codice fiscale) og et gyldigt ID idealista.it. Ingen særlig tilladelse er påkrævet for at købe fast ejendom. Denne liberale holdning har gjort Italien attraktivt for internationale købere.

Dog giver ejerskab ikke automatisk opholdsret. Ikke-EU-ejere kan opholde sig visumfrit op til 90 dage pr. 180 dage i Italien (Schengen-regler). For længere ophold eller for at flytte permanent, skal de opnå et visum (som et visum for selvvalgt ophold for pensionister eller investeringsvisum). Efter Brexit, britiske statsborgere falder nu ind under denne kategori: de kan nemt købe ejendom, men hvis de vil opholde sig mere end 3 måneder ad gangen, skal de have visum eller opholdstilladelse. Dette har indført “ekstra bureaukrati og omkostninger” for briter, som nævnt investropa.com, såsom at ansøge om visum for selvvalgt ophold og sygeforsikring for at bo i det sardinske feriehus hele året. Som følge heraf er nogle britiske potentielle købere mere forsigtige, selvom mange stadig fortsætter, da selve købet ikke hindres.

Sammenfattende er udlændinge velkomne på det sardinske ejendomsmarked, og ejendomsrettigheder er stærkt beskyttet af italiensk lov. Der er mange udenlandske boligejere på Sardinien, der nyder fuld ejendomsret til deres villaer eller lejligheder. Italien tillader også udenlandske ejere at udleje deres ejendomme (mod betaling af de relevante skatter) og at hjemtage salgsprovenu osv. uden større barrierer.

Transaktionsproces og reformer: At købe ejendom på Sardinien involverer den standard italienske overdragelsesproces, som er stærkt reguleret for at sikre tryghed. Nøgletrin er: en foreløbig kontrakt (Compromesso) med et depositum (caparra, ofte 10-30%) investropa.com, efterfulgt af due diligence (tinglysning, kontrol for pantebreve eller matrikulære problemer), derefter den endelige skøde (Rogito) underskrevet foran en notar investropa.com. Notaren er en neutral offentlig embedsmand, der verificerer identiteter, sikrer at ejendommen er fri for byrder, opkræver skatter og registrerer skødet. Det er obligatorisk for alle ejendomssalg. Udenlandske købere giver typisk en fuldmagt til deres italienske advokat eller en betroet person, hvis de ikke kan være til stede i Italien ved afslutningen. De nødvendige dokumenter er minimale: pas, skatte-kode, og hvis man ikke er bosiddende, skal midlerne som regel indføres via italienske bankkonti (for at dokumentere pengestrømmen i henhold til hvidvaskningslovgivningen).

En nylig udvikling i Italiens juridiske landskab er “Riforma Cartabia” (opkaldt efter den tidligere justitsminister Marta Cartabia), som trådte i kraft i januar 2023 med nogle tiltag fra juni 2023 italymagazine.com. Denne reform omstrukturerer civile procedurer, herunder dem for retlige ejendomsauktioner (tvangsauktioner). Målet er at forenkle og åbne tvangsauktionsmarkedet, så det integreres mere med det åbne marked italymagazine.com. Et aspekt er at tillade direkte salg af tvangsauktionsejendomme uden for den traditionelle auktion, under domstolens tilsyn italymagazine.com. Derudover forbedres annonceringen af retlige salg og deltagelse for privatpersoner (herunder udlændinge) online lettes italymagazine.com italymagazine.com. Hvorfor er dette vigtigt? Italien har en stor beholdning af nødlidende lån og ejendomme bundet i langvarige tvangsauktionsprocesser. Ved at frigøre disse kan udbuddet af ejendomme til salg stige i de kommende år italymagazine.com. På Sardinien, hvor tvangsauktioner findes, men ikke er så omfattende som i storbyerne, kan dette stadig bringe nogle nødlidende ejendomme (ofte gamle lejligheder eller ufærdige boliger) på markedet til fordelagtige priser, og dermed give købere flere valgmuligheder og muligvis dæmpe priserne en smule. Reformen er meget ny, så dens effekt vil udfolde sig gradvist. Overordnet set er det en købervenlig reform, der øger gennemsigtigheden og kan tiltrække flere investorer (også udenlandske) til at deltage i retlige auktioner, som tidligere blev anset for at være komplekse og kun for insidere.

Et andet aspekt af den retlige reform er at gøre ejendomsregistreringsprocessen hurtigere og digitaliseret, men det traditionelle notarsystem består. Der tales om at tillade notarer at lave fuldt digitale skøder i fremtiden, men fra 2025 skal man forvente en fysisk eller fuldmagtssignering hos en notar som standard.

Skatter og omkostninger: Når man køber i Sardinien, er skatterne de samme som andre steder i Italien: registreringsafgift, matrikelafgift og panteafgift. For personer, der køber en sekundær bolig (ikke-resident eller ikke bruger prima casa-fordele), er registreringsafgiften 9% af den matrikulære værdi (som normalt er lavere end markedsværdien), plus mindre faste afgifter (typisk €50+€50). Hvis man opfylder betingelserne for prima casa (første bolig) – hvilket betyder, at du bliver resident i den kommune eller i det mindste erklærer det som din primære bolig og ikke har brugt fordelen andre steder – er registreringsafgiften kun 2% af den matrikulære værdi investropa.com. Mange udlændinge bruger ikke prima casa, medmindre de planlægger at flytte og få bopæl i Italien; men EU-borgere gør det nogle gange, og endda nogle ikke-EU-borgere, hvis de har til hensigt at bo der. Nyopførte ejendomme fra en udvikler er underlagt moms (i stedet for registreringsafgift) – 10% moms (eller 4% hvis prima casa og opfylder bopælskriterier). Luksusboliger (A/1, A/8 kategorier) har 22% moms. Sardinien har ikke ekstra stempelafgifter ud over den nationale norm. Årlige ejendomsskatter (IMU) er nul for primære boliger og gælder for sekundære boliger – typisk et par hundrede til et par tusinde euro afhængigt af ejendomsværdi og kommunale satser. Bemærk, at landlige og historiske boliger nogle gange nyder skattenedsættelser eller fritagelser (f.eks. hvis registreret som landbrugsejendom eller under restaurering).

Professionelle gebyrer omfatter notargebyrer (ca. 1-2% af prisen) investropa.com, ejendomsmæglerprovision (normalt 3% til køber og 3% til sælger) investropa.com, og advokatsalær hvis man hyrer en advokat (ikke obligatorisk, men anbefales for udenlandske købere, ~1% af prisen). Samlet set udgør transaktionsomkostninger typisk omkring 10–15% af købsprisen for en udenlandsk køber, når skatter og gebyrer lægges til investropa.com. Dette er vigtigt for den økonomiske planlægning – som Investropa bemærkede, er en almindelig fejl at undervurdere disse ekstra omkostninger investropa.com investropa.com. Boliglån til udlændinge tilbydes af nogle italienske banker, men mange udenlandske købere køber kontant eller finansierer i deres hjemland på grund af nemmere processer.

Udlejningsregler: Med stigningen i korttidsudlejninger har Italien indført nye regler. Som nævnt skal værter fra slutningen af 2024 indhente et CIN (Codice Identificativo Nazionale) for hver korttidsudlejningsbolig og inkludere det i annoncer ajo.casa. Sardinien har, ligesom andre regioner, nu en database over turistudlejninger. Derudover siger skattereglerne, at hvis du udlejer mere end 4 ejendomme i Italien, betragtes det som erhvervsmæssig aktivitet, der kræver en SCIA-erhvervsregistrering og er underlagt en anden skattemæssig behandling; undlader du dette, kan det medføre bøder på €2.000–€10.000 lodgecompliance.com. Den normale skat på lejeindtægter for privatpersoner er 21% flad (Cedolare Secca) på boliglejemål, hvilket mange bruger til ferieudlejning. Der diskuteres på nationalt plan at give byer mulighed for at begrænse turistudlejninger i visse zoner, men en sådan lov er endnu ikke vedtaget. Sardinien har ikke indført ø-dækkende begrænsninger, selvom nogle populære kommuner har overvejet begrænsninger. For eksempel har der været rygter om, at nogle kystbyer potentielt kunne begrænse nye B&B-licenser for at bevare boliger til lokale – men indtil videre har tilgangen mere handlet om registrering og overholdelse end begrænsninger. Hvis du planlægger at købe og udleje, skal du være forberedt på at følge disse regler. Derudover kan ejerforeningsvedtægter i nogle luksuskomplekser (især i Costa Smeralda) begrænse korttidsfremleje, hvilket er noget, du bør undersøge under købsprocessen.

Bygnings- og zoneinddelingslove: Sardinien har nogle af Italiens strengeste regler for arealanvendelse, især langs kysten, under Piano Paesaggistico Regionale (PPR). Byggeri er stærkt begrænset inden for en vis afstand fra kystlinjen (normalt 300 meter, og endnu længere i nogle uberørte områder), medmindre det er inden for bymæssig bebyggelse. Denne politik, der oprindeligt blev indført i midten af 2000’erne, har holdt kysten relativt fri for højhuse. I 2023 forsøgte den sardinske regionalregering at indføre en ny “Piano Casa”-lov, der ville lempe nogle byggeregler – hvilket tillod visse udvidelser af eksisterende bygninger og udvikling i nogle kystzoner for at styrke turismesektoren regione.sardegna.it ingegneriafiori.com. Dette var kontroversielt, og miljøgrupper advarede om potentiel “cementificering” greenitalia.org. I juli 2024 underkendte Italiens forfatningsdomstol dele af denne regionale lov som forfatningsstridig, fordi den stred mod landskabsbeskyttelseslovene gruppodinterventogiuridicoweb.com. Derfor blev mange af lempelserne standset gruppodinterventogiuridicoweb.com. Det samlede resultat er, at kystnære byggeregler forbliver ret strenge – man kan generelt ikke opføre nye bygninger tæt på stranden uden for allerede udpegede zoner, og selv udvidelse af eksisterende huse kan være begrænset. For købere er dette et tveægget sværd: det betyder, at den naturskønne værdi og eksklusivitet af kystejendomme bevares (godt for langsigtet værdi), men det betyder også, at man skal være forsigtig, når man køber jord eller et renoveringsobjekt i kyst- eller landområder – tilladte ændringer kan være færre end forventet. Tjek altid, om en ejendom er underlagt landskabs- eller kulturrestriktioner (vincoli). Mange landejendomme ligger på landbrugsjord, hvor andre regler gælder (man skal ofte have et minimumsareal, f.eks. 1 hektar, for at få tilladelse til at genopbygge en ruin, især inden for 3 km fra kysten) legislazionetecnica.it. Få hjælp fra en geometra (landmåler) eller arkitekt til at navigere i dette, hvis du planlægger at bygge eller foretage større renoveringer.

Juridisk beskyttelse og risici: Italiens retssystem giver stærk beskyttelse mod svindel i ejendomshandler – takket være notarens rolle og registreringssystemet er det meget sjældent at opleve problemer med ejendomsretten, hvis de rette skridt følges. Ikke desto mindre bør købere altid sikre sig, at eventuelle renoveringer foretaget af tidligere ejere havde de nødvendige tilladelser, da ulovlige tilbygninger (abusivismo) historisk set ikke er ualmindelige. Ifølge italiensk lov kan ulovlige bygninger muligvis ikke sælges eller risikere nedrivningspåbud, hvis de ikke bringes i orden. Derfor er due diligence (teknisk inspektion og tjek af kommunale registre) afgørende. Hvis du køber i en ejerlejlighed, skal du også være opmærksom på de juridiske forpligtelser vedrørende fællesudgifter og regler fastsat i ejerforeningsaftalen. Overordnet set er Italiens kontraktret veludviklet – når du først har underskrevet en foreløbig kontrakt, betyder tilbagetrækning uden grund, at du mister dit depositum (for køber) eller skal betale dobbelt tilbage (for sælger).

Endnu en lovændring til fordel for udlændinge: Italien har forenklet procedurerne for at få Codice Fiscale (skattepersonnummer) – du kan få det på et italiensk konsulat i udlandet eller i Italien ret nemt, hvilket er nødvendigt for at underskrive enhver skøde. Desuden kan der, som noget nyt, vedlægges engelske oversættelser af de endelige skøder for ikke-italiensktalende, og nogle notarer i turistområder taler engelsk eller stiller en tolk til rådighed.

Gennemsigtighed om afslutningsomkostninger: Ifølge loven skal alle beløb (pris, depositum) erklæres gennemsigtigt i skødet. Der er en italiensk praksis med nogle gange at erklære en “skatteværdi” i skøder (til beregning af skat), som kan være lavere end den faktiske pris, men den fulde pris fremgår stadig eller er kendt af skattemyndighederne – nye regler om hvidvaskning af penge sikrer sporbarhed af midler (du betaler normalt med en særlig ikke-overdragelig check eller bankoverførsel til ejeren ved afslutning). For udenlandske købere er det vigtigt at overholde reglerne for valutaindførsel/-udførsel – at overføre penge til Italien via bankoverførsel er i orden (sørg blot for, at din hjemlige bank og den italienske bank håndterer eventuelle nødvendige erklæringer for beløb over €10.000 for at opfylde reglerne om hvidvaskning af penge).

Fremtidige lovgivningsmæssige overvejelser: Fremadrettet forventes der ingen drastiske restriktioner på udenlandsk ejerskab – Italien er afhængig af udenlandske investeringer og har en tradition for åbenhed på dette område. Hvis noget, kan der komme yderligere incitamenter for at tiltrække specifikke grupper (familier, digitale nomader – et digitalt nomadevisum er under udarbejdelse i Italien siden 2022, hvilket kan gøre det lettere for fjernarbejdere uden for EU at bo i fx Sardinien). Hold også øje med eventuelle EU- eller nationale lovændringer om korttidsudlejning – byer som Firenze og Venedig arbejder for strammere kontrol i turistområder, hvilket på sigt kan påvirke kommuner på Sardinien, hvis der opstår problemer.

Afslutningsvis er Sardiniens juridiske miljø venligt og velfungerende for ejendomskøbere, også for udlændinge. Der har været positive reformer for at øge markedseffektiviteten (Cartabia-reformen) italymagazine.com og løbende bestræbelser på at balancere udvikling og bevaring. Købere bør lave deres hjemmearbejde (eller hyre professionelle) for at navigere i skattefordele, overholde udlejningsregler og undgå ejendomme med juridiske mangler. Gør man det, kan man eje ejendom på Sardinien med ro i sindet og nyde stærke ejendomsrettigheder og beskyttelse under italiensk lov.

Kilder: Ovenstående information er sammenfattet fra officielle data og anerkendte kilder, herunder Immobiliare.it markedsrapporter immobiliare.it immobiliare.it, regionale nyheder (L’Unione Sarda, ANSA) for turisme- og udenlandske køberstatistikker unionesarda.it ansa.it, Savills og Nomisma analyser for luksus- og nationale tendenser savills.ca agenziaentrate.gov.it, samt Investropa research digest for prognoser og nichetrends investropa.com investropa.com. Disse kilder danner grundlaget for at forstå Sardiniens ejendomsmarkedsscenarie i 2025 og forventningerne til fremtiden.