Trh s nemovitostmi v Šen-čenu 2025: trendy, výhled a sektorové poznatky

Realitní trh v Shenzhenu v roce 2025 zažívá klíčové oživení po období korekce. Objem transakcí prudce vzrostl díky vládním podpůrným opatřením a ceny se ve velkoměstě čínských technologií stabilizují. Trh zahrnuje sektory rezidenčních, komerčních (kancelářských a maloobchodních) a průmyslových nemovitostí, z nichž každý vykazuje odlišné trendy. Prodeje domů v počátku roku 2025 vyskočily, když se uvolnila potlačená poptávka sz.gov.cn, zatímco komerční kancelářský sektor se potýká s vysokou nabídkou a klesajícími nájmy sz.gov.cn. Průmyslové a logistické nemovitosti zůstávají podpořeny výrobní a technologickou ekonomikou Shenzhenu. Tato zpráva poskytuje komplexní analýzu cenových trendů, výnosů z pronájmu, dynamiky nabídky a poptávky, demografie, vlivu politiky, rozvoje infrastruktury a zahraničních investic, které ovlivňují trh s nemovitostmi v Shenzhenu. Porovnáváme také trendy v jednotlivých čtvrtích (od luxusních Nanshan a Futian po cenově dostupnější Longgang) a upozorňujeme na významné připravované projekty, které mají formovat budoucnost trhu.

Shenzhen, často označovaný jako čínské Silicon Valley, je hlavním motorem oblasti Greater Bay Area a cílí na růst HDP o 5,5 % v roce 2025 cnbayarea.org.cn. Jeho silná ekonomika (růst 5,8 % v roce 2024) a populace přibližně 18 milionů (rostoucí o ~1,1 % ročně) savills.com vytvářejí silnou základní poptávku po nemovitostech. Město i stát však zdůrazňují, že „bydlení je pro život, ne pro spekulace“, což vede k politice upřednostňující stabilitu a dostupnost. Níže se podrobně věnujeme jednotlivým segmentům trhu s nemovitostmi v Shenzhenu v roce 2025 a dále a přinášíme cenné poznatky pro investory, developery i kupující.

Ekonomické a demografické vlivy na nemovitosti

Rostoucí technologicky poháněná ekonomika Šen-čenu a populační trendy vytvářejí základ pro jeho trh s nemovitostmi. Cíl města na HDP ve výši 5,5% růstu v roce 2025 cnbayarea.org.cn podtrhuje důvěru v pokračující expanzi, navazující na silný růst v roce 2024. Daří se zde odvětvím, jako je high-tech výroba, elektronika, finance a výzkum a vývoj, což podporuje tvorbu pracovních míst (plánováno 200 000 nových pracovních míst v roce 2025) a růst příjmů cnbayarea.org.cn – faktory, které posilují poptávku po bydlení. Populace Šen-čenu dosáhla v roce 2024 17,99 milionu, což je meziroční nárůst o 1,1 % savills.com, nejrychlejší růst v oblasti Greater Bay Area, částečně díky migraci kvalifikovaných pracovníků. Tato mladá, rostoucí populace (přilákaná příležitostmi v technologiích a financích) je základem poptávky po bydlení pro koncové uživatele, i když je spekulativní poptávka omezována.

Z demografického hlediska zvyšující se střední třída města a příliv vzdělaných „tech migrantů“ podporují poptávku po lepším bydlení a kvalitním nájemním bydlení. Blízkost Šen-čenu a lepší integrace s Hongkongem také hrají roli – město předstihlo Macao jako nejoblíbenější víkendovou destinaci pro obyvatele Hongkongu savills.com. Přeshraniční pohyb stimuluje maloobchodní a hotelový trh s nemovitostmi (více o tom v části Commercial Sector) a někteří kupci z Hongkongu investují do bydlení v Šen-čenu, aby využili relativní cenové dostupnosti a budoucího potenciálu růstu. Celkově silné ekonomické základy a růst populace tvoří pevný základ pro nemovitostní trh, i když se trh stále potýká s důsledky širšího čínského propadu nemovitostí v letech 2022–2023.

Vládní politika a regulace bydlení

Politické prostředí bylo rozhodujícím faktorem v obratu trhu v Šen-čenu v roce 2025. Po vleklém útlumu trhu s bydlením čínské úřady na konci roku 2024 zavedly významná uvolňující opatření k „oživení transakcí s bydlením“ globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Šen-čen reagoval místními úpravami politiky kolem září 2024, což podnítilo nárůst prodejů. Například požadavky na akontaci a omezení nákupu nemovitostí byly uvolněny a úrokové sazby u stávajících hypoték byly sníženy, aby se snížily náklady kupujících globalpropertyguide.com. Tyto změny uvolnily potlačenou poptávku: ve 4. čtvrtletí 2024 transakce prudce vzrostly a ceny se stabilizovaly. V říjnu 2024 ceny nových domů v Šen-čenu vzrostly o 0,1 % meziměsíčně – čímž se přerušil 18měsíční pokles szft.gov.cn – a ceny starších nemovitostí vzrostly o 0,7 % meziměsíčně (po 13 měsících poklesu) szft.gov.cn. Dynamika pokračovala i na začátku roku 2025, podpořena „preferenčními politikami“, které Savills přičítá silné výkonnosti trhu v 1. čtvrtletí sz.gov.cn.

Přístup Pekingu zůstává takový, že bydlení by mělo být dostupné a nemělo by sloužit pouze jako investiční nástroj. Probíhá diskuse o pilotních projektech daně z nemovitostí (Šen-čen je kandidátským městem) a Šen-čen má kvótový systém pro řízení nákupů nemovitostí (např. omezení pro mimoměstské kupce atd.), ačkoli v rámci stimulačních opatření v roce 2024 došlo k určitému uvolnění vymáhání. V dubnu 2025 politbyro Číny zdůraznilo „urychlení obnovy měst“ – včetně přestavby městských vesnic a stárnoucího bydlení – a optimalizaci politik pro absorpci neprodaných domůnews.szhome.com. To naznačuje další podporu na straně nabídky: projekty přestavby a případně vládní nákup přebytečných zásob k stabilizaci trhu globalpropertyguide.com. Šen-čenská vláda také výrazně investuje do veřejného nájemního a dotovaného bydlení, s cílem zajistit dostupné bydlení pro talenty.

Zásadní je, že prvokupci mají zvýhodněné postavení (nižší akontace a dotace) a v roce 2025 Šen-čen upravil svou definici „prvokupce nemovitosti“ na mírnější, což umožňuje více lidem získat nárok na zvýhodněné hypotéky. Navíc byly sníženy transakční daně při přechodu na větší bydlení globalpropertyguide.com, což podporuje obměnu na trhu. Čistým efektem těchto politik bylo obnovení důvěry kupujících. Asociace realitních zprostředkovatelů v Šen-čenu zaznamenala „nadšenou reakci trhu“ na změny politiky z konce roku 2024 a označila je za „pevný základ pro udržitelný a zdravý rozvoj“ szft.gov.cn trhu.

Do budoucna se očekává, že tvůrci politik zůstanou podpůrní, ale opatrní – dalším prudkým růstům cen se chtějí vyhnout. Analytici předpovídají mírné poklesy nebo stagnaci cen v roce 2025 na celostátní úrovni, s mírným obnovením růstu v roce 2026 (+1,2 %) a 2027 (+2,0 %) globalpropertyguide.com. Pro města první úrovně jako Šen-čen se očekává „mírná korekce“ před stabilizací do roku 2026 globalpropertyguide.com. Stručně řečeno, vládní opatření v letech 2024–2025 byla nakloněna prorůstově pro bydlení (po přísném zásahu proti developerům „Tři červené linie“ dříve), s cílem zajistit měkké přistání a postupné oživení čínského trhu s nemovitostmi.

Hlavní infrastrukturní a rozvojové projekty

Infrastruktura a nové projekty mění podobu trhu s nemovitostmi v Šen-čenu napříč jednotlivými čtvrtěmi:

• Městská železnice & doprava: Síť metra v Šen-čenu se nadále rozšiřuje a zlepšuje spojení s okrajovými čtvrtěmi jako Longgang, Pingshan a Guangming. Nové linky a prodloužení (např. linka 16 do Longgangu, meziměstské železnice) zpřístupňují více oblastí a zvyšují tam poptávku po bydlení. Meziměstská železnice Šen-čen–Tung-kuan–Chuej-čou a probíhající modernizace letišť a přístavů v Šen-čenu (nový terminál mezinárodního letiště Bao’an, vylepšení přístavu Shekou Cruise Homeport) dále integrují městský region.
• Qianhai Kooperační zóna: Qianhai Shenzhen-Hong Kong Modern Service Industry Cooperation Zone v západním Shenzhenu (sousedí s Bao’an/Nanshan) je jednou z nejvýznamnějších rozvojových oblastí. Qianhai prochází masivní expanzí (plánovaná plocha vzrostla na 120 km²) a zaplňuje se kancelářskými věžemi třídy A, inovačními parky a luxusními rezidencemi. Jako otevřená zóna se speciálními politikami na přilákání hongkongských a zahraničních firem vytváří Qianhai nové obchodní centrum (CBD). Projekty jako Shenzhen Bay Technology Eco-Park a Qianhai Kerry Centre přidávají komerční prostory, což ovlivní nabídku kanceláří a nájmy v celém městě. Co se týče bydlení, blízkost Qianhai k Hongkongu (díky novému pozemnímu hraničnímu přechodu Shenzhen–Hong Kong v Qianhai) činí tuto oblast atraktivní pro přeshraniční profesionály; ceny zde soupeří s centrálními čtvrtěmi.
• Shenzhen Bay Super Headquarters Base: Ve čtvrtích Futian/Nanshan je Shenzhen Bay Super HQ Base ambiciózní komplex supervysokých mrakodrapů plánovaných jako sídla firem z žebříčku Fortune 500. Přestože je stále ve výstavbě (dokončení se očekává do konce 20. let), tento projekt upevní postavení Shenzhenu jako globálního obchodního centra. Příslib ikonických věží (některé přesahující 400 m) a multifunkčních komplexů (kanceláře, luxusní byty, maloobchod) již nyní zvyšuje hodnotu pozemků v okolí.
• Pokročilé výrobní parky: Shenzhen jedinečně inovuje v oblasti průmyslových prostor výstavbou vícepodlažních továrních areálů. Město plánuje „urychlit výstavbu 20 pokročilých průmyslových parků a vícepodlažních továren“ do roku 2025sz.gov.cn v okresech jako Bao’an, Longhua, Guangming a Longgang. Tyto projekty (celkem na ploše 300 km²) budou sloužit pro technologickou výrobu, robotiku, nové energie a další strategická odvětví news.cgtn.com. Například v okrese Guangming byl otevřen nový inteligentní výrobní park pro firmy zabývající se AI a přesnými přístroji szgm.gov.cn. Takové rozvoje nejen zvyšují poptávku po průmyslových nemovitostech, ale také vytvářejí pracovní místa a potřebu bydlení v těchto okresech.
• Projekty městské regenerace: Shenzhen neustále přestavuje své starší oblasti. Významné projekty obnovy města v roce 2025 zahrnují přestavbu Lychee Garden ve Futianu a revitalizaci oblasti Nantou Ancient Town v Nanshanu, stejně jako četné přeměny starých továrních areálů na parky kreativního průmyslu nebo byty. Přestavby bývalých městských vesnic („城中村“) – např. vesnice Shuiwei a Baishizhou – přidávají nové bytové kapacity v atraktivních lokalitách. Městská iniciativa „city update“, podpořená centrálním financováním v roce 2025news.szhome.com, znamená více takových projektů, které nahradí zchátralé bydlení moderními, hustěji zastavěnými objekty.
• Významné realitní projekty 2025+: V rezidenční oblasti se očekává, že na trh vstoupí několik vysoce profilovaných projektů. V Nanshanu je projekt CITIC Front Bay (Yuanwafu) v oblasti Shenzhen Bay, ultra-luxusní přímořský development, považován za kandidáta, který by mohl „prolomit“ dosavadní cenový strop v Shenzhenu – od doby, kdy Shenzhen zrušil cenové limity na nové byty, by tento projekt mohl být uveden na trh za rekordní ceny ve městě sohu.com. Také na konci roku 2024 zaplatili China Resources Land a partnerské developerské společnosti rekordní cenu za pozemek v Houhai (oblast Shenzhen Bay), což signalizuje důvěru v trh s nemovitostmi nejvyšší třídy sohu.com. Ve Futianu přinesou připravované projekty jako Excellence & Kingkey’s redevelopment v Antuoshan a projekt New World poblíž Xiangmihu nové luxusní rezidence v letech 2025–2026 sohu.com sohu.com. V komerční oblasti zahrnují dokončení kanceláří třídy A v roce 2025 čtrnáct nových kancelářských projektů o celkové ploše ~893 000 m² sz.gov.cn (mnoho v Qianhai, Houhai a Futianu), což zvýší zásobu kancelářských prostor přibližně o 7,9 % sz.gov.cn. Tento příliv nabídky ovlivní obsazenost kanceláří a nájmy, jak bude rozebráno dále.

Všechny tyto infrastrukturní a developerské projekty zvyšují konektivitu a atraktivitu Shenzhenu, ale zároveň přinášejí novou nabídku, kterou musí trh absorbovat. Investoři by měli sledovat, které čtvrti budou profitovat (např. oblasti, které získávají nové dopravní spojení, často zaznamenávají růst hodnoty nemovitostí) a kde by se mohla objevit rizika nadměrné nabídky (např. přebytek kancelářských prostor v některých obchodních čtvrtích).

Rezidenční sektor nemovitostí

Objem prodeje, ceny a dynamika nabídky a poptávky

Rezidenční trh v Shenzhenu se v roce 2025 zotavuje, přičemž objem transakcí výrazně vzrostl oproti předchozímu roku. V 1. čtvrtletí 2025 se prodalo přes 26 000 nových a secondhandových jednotek, což představuje meziroční nárůst o 67,7 % sz.gov.cn. Toto oživení začalo po uvolnění politiky na konci roku 2024: například jen za prvních 24 dní listopadu 2024 se prodalo 7 800 nových bytů (denní prodeje vzrostly meziročně o 201 %) a 5 477 secondhandových jednotek (meziročně o 118 % více) szft.gov.cn. Tyto údaje znamenaly nejsilnější aktivitu od roku 2021. Podle údajů společnosti Savills plocha prodaných nových domů vzrostla v 1. čtvrtletí 2025 meziročně o 61,3 % sz.gov.cn, což odráží návrat kupujících na trh.

Navzdory prodejnímu boomu cenové trendy zůstávají relativně stabilní – trh se zotavuje nejprve v objemu, až poté v ceně. Po poklesu v letech 2022–2023 nyní ceny nemovitostí dosahují dna. V březnu 2025 byly ceny nových domů v Shenzhenu meziročně zhruba stejné, dokonce mírně klesly o 0,4 % meziročně globalpropertyguide.com. Ceny secondhandových (použitých) domů byly stále asi o 3 % nižší meziročně globalpropertyguide.com, ale poklesy se již několik měsíců zmenšujínews.szhome.com. V dubnu 2025 klesly ceny secondhandových domů pouze o 0,21 % meziměsíčně a o –2,88 % meziročně v Shenzhenunews.szhome.comnews.szhome.com, což byl nejmenší pokles mezi deseti největšími městy Číny. Ve skutečnosti byl index cen v Shenzhenu nejodolnější, což naznačuje téměř stabilizacinews.szhome.com.

Aktuální cenové úrovně: Podle údajů CREIS byla v březnu 2025 průměrná cena nového komoditního bydlení v Shenzhenu kolem 52 700 ¥ za m² a secondhandové domy v průměru 67 600 ¥ za m² globalpropertyguide.com. Místní inzerce však naznačují, že celoměstské nabídkové ceny secondhandových domů se v polovině roku 2025 pohybují spíše v horní části rozmezí 50 000 ¥ za m² (Anjuke uvádí ~57 000 ¥), protože prodávající v méně atraktivních oblastech snížili svá očekávání. Cenové trendy se výrazně liší podle čtvrtí (viz další sekce). Celkově zůstávají ceny bydlení ve městě nejvyšší v pevninské Číně, kromě centrální Šanghaje a Pekingu. I po nedávné korekci je dostupnost bydlení napjatá – poměry ceny k příjmu ve městech první úrovně, jako je Shenzhen, jsou extrémně vysoké a vláda dala najevo, že zabrání dalším spekulativním vlnám.

Na nabídkové straně byli developeři v Shenzhenu opatrní. Nové zahájení projektů se v letech 2022–2023 zpomalilo kvůli dluhové krizi čínských developerů a slabé náladě na trhu. To vytvořilo zásobu neabsorbovaných bytů v některých oblastech. Dokončování projektů však nabírá na tempu, protože projekty zpožděné kvůli financování se opět rozbíhají. Analytici Morningstar očekávají, že „zahájení výstavby nových domů zůstane v Číně utlumené po celý rok 2025“, ale dokončování se zlepší díky podpoře politiky globalpropertyguide.com. V Shenzhenu to znamená mírný přísun nových bytů na trh – dostatečný, aby měli kupující na výběr, ale ne příval. Vláda také přímo zvýšila nabídku dostupného bydlení; Shenzhen má ambiciózní cíl mít do roku 2035 milion jednotek dotovaného bydlení. Již nyní jsou ve výstavbě desítky tisíc jednotek bydlení pro talenty a veřejných nájemních bytů, což nakonec uleví poptávce na soukromém trhu.

Dynamika poptávky: Hlavním motorem je v současnosti poptávka koncových uživatelů (prvokupci a lidé, kteří si polepšují), stimulovaná nižšími hypotečními sazbami a uvolněním politik. Poptávka investorů (spekulativní nákupy za účelem kapitálového zisku) zůstává utlumená ve srovnání s lety boomu, a to kvůli přísnější regulaci a vzpomínce na nedávné poklesy cen. Přesto dlouhodobé vyhlídky Shenzhenu nadále přitahují investice bohatších domácích kupců a některých zahraničních kupců (Hongkong, expati), kteří vidí hodnotu v poklesech. Základní faktory města – příliv obyvatel, omezená půda a klíčová role v oblasti Greater Bay Area – naznačují přirozený tlak na poptávku. Prozatím jsou zásoby na trhu s druhotnými byty relativně vysoké (mnoho nabídek, protože majitelé chtějí prodat při oživení), což drží růst cen mírný. Transakční data však ukazují, že férově oceněné byty, zejména v oblíbených čtvrtích, se mohou prodat rychle (některé nové projekty na konci roku 2024 byly vyprodány během několika hodin szft.gov.cn).

Ceny rezidenčních nemovitostí podle čtvrtí a segmentů

Shenzhen je město různorodých subtrhů, s výrazným kontrastem mezi svými jádrovými čtvrtěmi a okrajovými oblastmi. Zde je orientační srovnání průměrných cen druhotných rezidenčních nemovitostí napříč čtvrtěmi (k polovině roku 2025):

Zdroje: Ceny inzerátů Anjuke červenec 2025 shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com.

Tabulka ukazuje, jak Nanshan a Futian dominují segmentu luxusních nemovitostí. Nedávný průzkum ukázal, že 18 podokresů v Šen-čenu má průměrné ceny druhotných nemovitostí nad 80 000 ¥/m² – všechny kromě jednoho jsou ve Futianu nebo Nanshanu sohu.com. Tyto dva okresy jsou magnetem pro kupce z vyšší třídy (manažeři v technologiích, finanční profesionálové a bohaté rodiny), protože nabízejí špičkové školy, pracovní příležitosti a vybavenost. Zajišťují velký podíl na hodnotě transakcí; v roce 2024 se ve Futianu a Nanshanu prodalo každém asi 9 000+ druhotných domů, což je 2. a 3. místo v objemu prodejů (hned za mnohem větším Longgangem) sohu.com. To ukazuje nejen na vysoké ceny, ale i na likviditu těchto trhů.

Oproti tomu Longgang a Bao’an vykazují nejvyšší objemy transakcí díky dostatku nabídky a nižším cenám – slouží masovému trhu a kupcům prvního bydlení. Longgang například vedl v roce 2024 v počtu prodejů, což odráží množství nových projektů a dostupných sídlišť. Jak se město rozšiřuje směrem ven, tyto okrajové okresy se rychle urbanizují (s novými centry jako Longgang CBD v Bantianu a pobřežním centrem Bao’anu). Růst cen zde může být volatilnější (ovlivněný politikou a výkyvy v nabídce), ale z dlouhodobého hlediska zlepšené dopravní spojení (např. nové linky metra) snižuje rozdíl oproti cenám v městském jádru.

Rozdíl mezi cenou nových a starších nemovitostí: Je třeba poznamenat, že v Šen-čenu se nové byty často prodávají za mírně nižší ceny než srovnatelné starší jednotky, a to kvůli vládnímu cenovému usměrnění a potřebě developerů rychle prodávat. Například v dubnu 2024 byla průměrná transakční cena za nový byt 61 328 ¥/m², což je meziročně pokles o 1,5 % pdf.savills.asia, zatímco starší byty byly v průměru dražší. Tento rozdíl znamená, že nové projekty mohou přitahovat intenzivní zájem (některé se vyprodají během jednoho dne, jak bylo vidět na konci roku 2024 szft.gov.cn). V roce 2025, s uvolněním cenových stropů, mohou některé luxusní nové projekty být uvedeny na trh za vyšší ceny než starší byty (například projekt CITIC v oblasti Shenzhen Bay může vytvořit rekord sohu.com). Obecně však je nová nabídka ve středním segmentu cenově nastavena tak, aby se byty rychle prodaly, což vytváří konkurenční tlak na majitele starších bytů.

Trh s pronájmy a výnosy z nájmů

Rezidenční trh s pronájmy v Šen-čenu je aktivní, vzhledem k obrovské populaci migrantů (mnoho mladých pracovníků bydlí v pronájmu). Nájemné bylo během let covidu relativně stagnující nebo klesalo, ale s opětovným otevřením ekonomiky se poptávka po pronájmech zvýšila. Přesto růst nájmů za poslední dekádu nedosáhl tempa růstu cen nemovitostí, což vedlo k nízkým výnosům z pronájmu ve srovnání se světovými standardy.

K polovině roku 2025 se hrubé výnosy z pronájmu v Šen-čenu pohybují v průměru kolem 2,6 % ročně globalpropertyguide.com – což odpovídá ostatním čínským městům první úrovně. Konkrétně průměrný třípokojový byt (~523 000 USD pořizovací cena, ~1 179 USD měsíční nájem) přináší hrubý výnos ~2,7 % globalpropertyguide.com. Menší jednotky mají podobné výnosy (2,6–2,7 %). Po odečtení nákladů (údržba, daně atd.) jsou čisté výnosy obvykle jen kolem 1 % globalpropertyguide.com. Tyto údaje ukazují, že investoři do rezidenčních nemovitostí v Šen-čenu spoléhají především na zhodnocení kapitálu, nikoli na příjem z nájmu.

To je řečeno, existují náznaky, že výnosy dosáhly dna: nájmy začaly mírně růst, jak se zlepšuje trh práce a přichází vlna absolventů, zatímco kupní ceny se ustálily. Ve skutečnosti jedna analýza poznamenala, že čisté výnosy z pronájmu v největších čtyřech městech Číny vzrostly v 1. pololetí 2023 na přibližně 1,8 % yicaiglobal.com, z historických minim, jak se ceny nemovitostí korigovaly. Dostupnost nájmů v Shenzhenu (poměr nájemného k příjmu) je pro nájemce stále výzvou – průměrné nájemné za byt může snadno spotřebovat více než 30 % příjmu mladého profesionála v centru města. Vláda podporovala dlouhodobé nájemní byty a podpořila nájemní platformy, aby zajistila zdravý rozvoj trhu s pronájmy.

Pro investory znamenají nízké výnosy vysoké náklady na držení v poměru k nájmu, což může odrazovat od spekulativních nákupů. Někteří pronajímatelé však nyní zaznamenávají mírně lepší výnosy: například po znovuotevření hranic vzrostla poptávka po luxusních pronájmech ze strany expatriotů a profesionálů z Hongkongu, což podpořilo nájmy v oblastech jako Shekou a Futian CBD. Na straně nabídky by příliv institucionálního nájemního bydlení (např. značka Port Apartment od Vanke a další REITy, které převádějí některé neprodané komerční prostory na nájemní jednotky) mohl postupně zvýšit neobsazenost a udržet nájmy pod kontrolou.

Shrnuto, výnosy z pronájmu zůstávají mírné (~2–3 % hrubého výnosu) globalpropertyguide.com v Shenzhenu, což odráží vysoké ocenění. Investoři by měli počítat s tím, že samotný příjem z nájmu sotva pokryje náklady na financování při současných hypotečních sazbách, takže investiční teze spoléhá na dlouhodobý růst cen a případně diverzifikaci měny (pro zahraniční kupce). Stabilní nebo mírně rostoucí nájmy v roce 2025 jsou pozitivním signálem skutečné poptávky, ale jakýkoli dramatický nárůst nájmů je nepravděpodobný vzhledem k významné nabídce bydlení v přípravě a ostražitosti vlády ohledně nákladů na bydlení.

Sektor komerčních nemovitostí

Kancelářský trh (komerční kancelářské prostory)

Shenzhenský trh s kancelářemi třídy A v roce 2025 se vyznačuje hojnou novou nabídkou, vysokou neobsazeností a nájemným příznivým pro nájemce. Rychlý růst městské siluety v posledních letech vedl v některých oblastech k nadbytku kanceláří právě ve chvíli, kdy poptávku oslabil COVID a protivítr v technologickém průmyslu. Výsledkem je, že kancelářský sektor je nyní ve fázi trhu příznivého pro nájemce:

• Nabídka a neobsazenost: V roce 2025 přidává Shenzhen přibližně 0,9 milionu m² nových kancelářských prostor třídy A sz.gov.cn, čímž rozšiřuje celkový objem o zhruba 7,9 % sz.gov.cn. Mezi hlavní dokončené projekty v 1.–2. čtvrtletí patří věže v Qianhai, Houhai a Nanshan Science Park. To navazuje na významnou nabídku dodanou v letech 2022–2024. V důsledku toho se celoměstská míra neobsazenosti kanceláří pohybuje kolem 27–30 % na začátku roku 2025 pdf.savills.asia cushmanwakefield.com. Ke konci 4. čtvrtletí 2024 činila přibližně 29,0 % savills.com a zůstala zvýšená i v 1. čtvrtletí 2025 (Knight Frank uvedl, že jde o „hlubokou fázi přizpůsobení“ s neobsazeností stále blízko rekordních hodnot). Některé subtrhy, jako Qianhai, mají dokonce ještě vyšší neobsazenost kvůli souběžnému otevření většího počtu nových budov.
• Hnací síly poptávky: Navzdory výzvám poskytuje rozmanitá ekonomika Shenzhenu určitou poptávku. Technologický a IT sektor zůstává hlavním tahounem pronájmu kanceláří sz.gov.cn – domácí technologičtí giganti i startupy rozšiřují své prostory pro výzkumná a vývojová centra i kanceláře. V 1. čtvrtletí 2025 byly firmy související s „novými kvalitními produktivními silami“ (emerging tech) aktivní v pronájmech sz.gov.cn. Samotný internetový sektor tvořil přibližně 25 % objemu pronájmů kanceláří v 1. čtvrtletí sz.gov.cn. Dále sektory financí, profesionálních služeb a spotřebitelských služeb přispívají stabilní poptávkou po pronájmu sz.gov.cn. Výrazným trendem je růst společností zabývajících se přeshraničním e-commerce a jejich poskytovatelů služeb, kteří obsadili významné kancelářské prostory (například jeden segment si v 1. čtvrtletí pronajal ~10 000 m²) sz.gov.cn, protože těží z rozmachu online obchodu a integrace oblasti Greater Bay Area.
• Nájemné: Vzhledem k tomu, že nabídka převyšuje poptávku, pronajímatelé snižují nájemné, aby přilákali a udrželi nájemce. K prvnímu čtvrtletí 2025 průměrné městské nájemné za kanceláře třídy A kleslo na přibližně 163 RMB za m² za měsíc, což je pokles o ~3,5 % mezikvartálně assets.cushmanwakefield.com. Meziročně bylo nájemné na konci roku 2024 nižší přibližně o 9 % pdf.savills.asia a pokles pokračoval i v roce 2025. Index společnosti Savills ukázal –9,0% meziroční pokles nájemného ke 4. čtvrtletí 2024 pdf.savills.asia a tento trend přetrvával. Efektivní nájemné (včetně pobídek) je ještě nižší, protože mnoho pronajímatelů nabízí období bez nájmu nebo příspěvky na úpravu prostor. Tlak je plošný: i prémiové kanceláře v centru Futian zaznamenaly pokles nájemného, zatímco nové budovy v decentralizovaných oblastech zahajují s výrazně zlevněným nájemným, aby přilákaly nájemce. Prozatím průměrné nájemné na kancelářském trhu má klesající trend sz.gov.cn a očekává se, že v roce 2025 bude dále klesat, než dosáhne dna.
• Výhled: Panuje shoda, že míra neobsazenosti kanceláří v Šen-čenu zůstane v blízké době vysoká. „Trvalá nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou“ znamená, že celoměstská neobsazenost zůstane zvýšená a nájemné bude dále klesat research.jllapsites.com i v roce 2025. Existují však i pozitivní signály: oživení ekonomiky a rozšiřování podnikání v sektorech jako nová energetická vozidla, AI a finance by mohly postupně absorbovat volné prostory. Čistá absorpce v 1. čtvrtletí 2025 se ve skutečnosti zlepšila (celostátně byl čistý přírůstek kancelářských prostor v městech první úrovně vyšší, přičemž v Šen-čenu došlo k meziročnímu nárůstu absorpce o ~50–200 %) cbre.com.cn. Pokud bude tento trend pokračovat, rok 2025 by mohl znamenat dno kancelářského cyklu, po kterém by následovalo pomalé oživení. Investoři projevují určitý zájem – v 1. čtvrtletí 2025 se kancelářská aktiva stala středem zájmu investičních fondů (v Číně byly hlavním investičním cílem právě kancelářské budovy, zejména pro pojišťovací fondy) cbre.com.cn. Výnosy/kaptalizační míry kanceláří v Šen-čenu mírně vzrostly kvůli nižším cenám, což může přilákat kupce očekávající budoucí růst.

Celkově mají nyní společnosti hledající kancelářské prostory v Šen-čenu spoustu možností a vyjednávací sílu. Pro pronajímatele je to čas na odlišení – budovy s vyšší kvalitou a udržitelnými prvky přitahují nájemce (pronajímatelé „optimalizují své kancelářské nemovitosti, aby zůstali konkurenceschopní”* cushmanwakefield.com, např. modernizace HVAC, přidávání vybavení). Některé starší kanceláře mohou být přepracovány (na maloobchod, co-working, nebo dokonce přeměněny na bydlení) v rámci snahy města optimalizovat stávající zásoby. Zdraví kancelářského trhu bude záviset na úspěchu Šen-čenu v podpoře nových odvětví a možná i na návratu přeshraničních profesionálů (např. více hongkongských firem zakládajících pobočky v Šen-čenu, pokud se integrace prohloubí).

Maloobchodní a hotelové nemovitosti

Maloobchodní nemovitostní sektor v Šen-čenu je v roce 2025 na cestě k oživení, podpořený oživením spotřebitelských výdajů a přílivem turistů (zejména z Hongkongu). Po pandemickém útlumu se nakupující a turisté vracejí, což se odráží v klesající neobsazenosti v nákupních centrech a stabilizaci nájmů:

• Neobsazenost a poptávka: Do 1. čtvrtletí 2025 klesla míra neobsazenosti nákupních center v Šen-čenu na ~6,8 %, což je nejnižší hodnota od roku 2020 savills.com. Znamenalo to šest po sobě jdoucích čtvrtletí poklesu neobsazenosti, což naznačuje, že maloobchodní prostory jsou absorbovány. Údaje společnosti Savills ukázaly meziroční pokles neobsazenosti o 1,8 procentního bodu na 6,8 % v 1. čtvrtletí savills.com. Takto nízká neobsazenost – výrazně pod celostátním průměrem ~7,3 % cbre.com.cn – podtrhuje, jak silné je oživení maloobchodu v Šen-čenu, částečně díky úspěšnému zvládnutí COVIDu a rychlému oživení spotřeby. Oblíbené nákupní čtvrti (např. Dongmen v Luohu, oblast COCO Park ve Futianu, oblast Coastal City v Nanshanu) hlásí vysokou obsazenost, protože domácí značky a provozovatelé F&B expandují. Dokonce i novější nákupní centra v okrajových oblastech se začala plnit, jak tam rostou rezidenční komunity.
• Nájemné: Přestože se obsazenost zlepšila, nájmy rostou pomalu. K 1. čtvrtletí 2025 byla průměrná nájemní cena v prémiových nákupních centrech v Šen-čenu stále asi o 2,4 % nižší meziročně savills.com. Pronajímatelé většinou drželi nájmy stabilní nebo nabízeli mírné slevy na podporu zotavení nájemců. Do poloviny roku 2025 se objevují známky, že nájmy dosáhly dna – s rostoucí návštěvností a zlepšujícími se maloobchodními tržbami někteří pronajímatelé postupně ukončují dočasné úlevy na nájemném. Celkově je prostředí opatrně optimistické: stabilní nájmy umožňují maloobchodníkům znovu získat půdu pod nohama a jakýkoli růst nájmů se pravděpodobně dostaví až v roce 2026, až se tržby plně normalizují. Pozoruhodné je, že segmenty jako luxusní maloobchod a špičková gastronomie v oblasti Shenzhen Bay a Futian zaznamenaly relativně rychlejší zotavení nájmů díky odolné poptávce ze strany movitých zákazníků.
• Boom přeshraničních nákupů: Jedinečným hnacím motorem maloobchodu v Shenzhenu byl nárůst počtu návštěvníků z Hongkongu po znovuotevření hranic. „Hongkongčané jezdí na sever utrácet“ se stalo trendem a Shenzhen je nyní hlavní víkendovou destinací pro obyvatele Hongkongu savills.com. Přitahují je velká nákupní centra v Shenzhenu, rozmanitost rodinných atrakcí a relativně nižší ceny (díky depreciaci RMB a odlišnému sortimentu zboží). Tento příliv zvýšil tržby zejména v Luohu (blízko hranic) a Nanshanu (zábavní parky, outlety). Například turisté z Hongkongu výrazně zvýšili obsazenost hotelů a tržby v oblasti F&B v Shenzhenu. Mezitím turisté z pevninské Číny do Hongkongu nyní více jezdí za památkami než za nákupy savills.com, což znamená, že maloobchodní zisky Shenzhenu nejsou v Hongkongu vyrovnány – jedná se o jednosměrný tok výhod savills.com. Tato dynamika povzbuzuje mezinárodní maloobchodníky k otevírání prodejen v nákupních centrech v Shenzhenu, aby zachytili jak místní, tak turistické výdaje.
• Strukturální trendy: Mladá populace v Shenzhenu znamená, že klíčem je zážitkový maloobchod. Provozovatelé nákupních center vyčleňují více prostoru pro restaurace, zábavu (e-sport arény, imerzivní kina) a služby životního stylu, aby přilákali návštěvníky. „White-box“ pop-up obchody a nové domácí značky („white brand“ zboží) jsou na vzestupu cushmanwakefield.com, což ukazuje na vyvíjející se maloobchodní mix. Navíc je patrná integrace e-commerce – mnoho kamenných prodejen slouží zároveň jako výstavní a výdejní místa pro online objednávky. Podpora centrální vlády k „zvyšování spotřeby“ savills.com vytváří příznivé podmínky, přičemž akce jako nákupní festivaly a dotace na spotřebiče či auta (některé udělené v letech 2023–24) nepřímo podporují využití maloobchodních nemovitostí (showroomy apod.).
• Hotely a pohostinství: Sektor pohostinství v komerčních nemovitostech se také zotavuje. Obsazenost hotelů v Shenzhenu a ceny pokojů se zlepšily s návratem obchodních cest a turistiky. Ačkoliv to nebylo výslovně zmíněno, stojí za zmínku, že nové hotely (často součásti smíšených projektů) vznikají v Qianhai a v blízkosti Shenzhen World Exhibition Center, aby uspokojily rostoucí poptávku po MICE (setkání, incentivy, konference, výstavy). Tyto vylepšení infrastruktury pohostinství dále podporují maloobchod (protože turisté utrácejí v nákupních centrech).

Při pohledu do budoucna je výhled maloobchodních nemovitostí v Shenzhenu pozitivní, zejména ve srovnání s několika předchozími lety. S neobsazeností na víceletých minimech a silným přílivem turistů (např. 115% nárůst mezinárodních turistů přes letiště v Shenzhenu v roce 2024)savills.com majitelé obchodních center znovu nabývají důvěry. Je však třeba říci, že maloobchod je neustále se vyvíjející sektor – starší obchodní centra v méně atraktivních lokalitách mohou potřebovat změnu pozice (některá přeměňují patra na coworkingová nebo vzdělávací centra). V okrajových částech města jsou stále obchodní centra s horší výkonností a vyšší neobsazeností research.jllapsites.com, ale v celoměstském měřítku je trend zotavení. Investoři opět považují maloobchodní aktiva za atraktivní díky podpoře domácí spotřeby v Číně; a Shenzhen, se svými vysokými příjmy a technologicky zdatnými zákazníky, je v čele nových maloobchodních konceptů.

Průmyslové a logistické nemovitosti

Průmyslový sektor nemovitostí v Shenzhenu – včetně výrobních prostor, business parků a logistiky (sklady) – je často zastíněn rezidenčním a kancelářským trhem, přesto však zůstává klíčový. V roce 2025 je tento sektor charakterizován odolností a transformací:

• Výrobní a výzkumně-vývojové prostory: Shenzhen agresivně modernizuje svou průmyslovou základnu. S průmyslovou produkcí tvořící 35 % HDP Shenzhenusz.gov.cn město stanovilo plány stát se lídrem v oblasti pokročilé výroby. Do roku 2025 si klade za cíl vytvořit několik průmyslových klastrů v hodnotě bilionů jüanů (např. v elektronice, telekomunikacích, strojírenství)sz.gov.cn. Na podporu tohoto cíle Shenzhen investuje do nových průmyslových parků a inovačních center. Zavádí se koncept vícepodlažních „chytrých“ továren, které umožňují vysoce hodnotnou výrobu na omezené ploše. Okresy jako Bao’an, Longhua, Guangming a Pingshan z toho těží – například 20 parků pokročilé výroby na ploše ~300 km² je v těchto okresech ve výstavbě news.cgtn.com. To nejen zvyšuje průmyslovou podlahovou plochu, ale také zvyšuje standardy (díky chytrým technologiím, ekologickým prvkům budov). Vláda dokonce nabízí štědré dotace (až 100 milionů ¥ na velký projekt) firmám na technologické modernizace továrensz.gov.cn, čímž motivuje k obsazení těchto nových prostor. Poptávka po moderních průmyslových prostorách je vysoká v odvětvích jako elektromobily, biotechnologie a letectví (protože Shenzhen diverzifikuje nad rámec elektroniky). Starší tovární areály v městských oblastech jsou přestavovány nebo přepracovávány (některé na kanceláře kreativního průmyslu nebo byty v rámci obnovy města), čímž se průmyslová činnost soustřeďuje do plánovaných zón.
• Logistika a sklady: Role Šen-čenu jako obchodního a e-commerce centra zajišťuje silnou poptávku po logistice, ačkoli vysoké ceny pozemků znamenají, že část skladování se přesunula do blízkého Dongguanu/Huizhou. Přesto v roce 2025 přichází do regionu nová logistická nabídka a absorpce byla robustní. V 1. čtvrtletí 2025 zaznamenal čínský sektor skladových nemovitostí rekordní čistou absorpci (2,57 milionu m²) a neobsazenost na celostátní úrovni klesla na 20,3 % cbre.com.cn. Přímo v Šen-čenu velké 3PL (third-party logistics) a e-commerce firmy (jako JD.com, SF Express, která sídlí v Šen-čenu) neustále hledají moderní skladové prostory, zejména v blízkosti přístavů a letišť. Růst přeshraničního e-commerce (zasílání zboží globálním zákazníkům) podpořil poptávku po vázaných logistických zařízeních v Šen-čenu. Logistický park Qianhai a letištní logistické centrum mají nízkou neobsazenost. Celková neobsazenost logistických prostor v širší oblasti Šen-čenu však může být vyšší (v nižších desítkách procent nebo kolem 20 %) vzhledem k některým novým dokončením. Nájemné za logistické prostory zůstává stabilní, přičemž špičkové skladové nájmy v Šen-čenu se pohybují kolem 30–40 RMB za m²/měsíc v závislosti na lokalitě.
• Hi-tech průmyslové parky a business parky: Významným podsegmentem jsou vědecké a technologické parky. Shenzhen High-Tech Industrial Park (SHIP) v Nanshanu – často označovaný za jádro čínského Silicon Valley – zůstává velmi žádaný; obsazenost je téměř plná a nájmy jsou vysoké pro průmyslové/kancelářské prostory (jde o kvazi-kancelářské R&D prostory). Novější parky v Longgangu (Securities Tech Park), Bao’anu a jinde se zaměřují na specifická odvětví (AI, biotechnologie). Vládní iniciativa Made in China 2025 nasměrovala do těchto parků zdroje tearline.mil, což vedlo ke vzniku vysoce kvalitních zařízení. Například Guangming Science City se stává hlavní základnou pro výzkum a vývoj se špičkovými laboratořemi a zvýší poptávku po laboratorních prostorech i podpůrných kancelářích/rezidencích v této oblasti.
• Pozemky a politika: Omezené množství půdy v Šen-čenu znamená, že průmyslové pozemky jsou vzácné. Město bylo, jak již bylo zmíněno, kreativní – staví do výšky (vertikální továrny) a také „odemyká“ venkovskou půdu pro průmyslové využití prostřednictvím reforem. Jedním z politických přístupů je povzbuzovat továrny, aby stavěly výše nebo se přesouvaly do intenzivních průmyslových parků, čímž se uvolňuje část půdy pro bydlení – to je probíhající strategie zásobování půdou. Mezitím centrální vláda prosazuje efektivitu logistiky (snižování nákladů v % HDP) a Šen-čen přispívá chytrou logistickou infrastrukturou (automatizace v přístavech atd.).

Výhled pro průmyslové nemovitosti v Šen-čenu je silný. Jak se globální dodavatelské řetězce přeskupují, část výroby se vrací nebo přesouvá na jih Číny – Šen-čen by díky svému inovačnímu náskoku měl získat high-tech výrobu, zatímco výroba s nižší přidanou hodnotou se bude outsourcovat do levnějších měst v Kuang-tungu. Zahraniční investice do továren rostou (např. nová továrna Tesly na baterie v Šanghaji signalizuje důvěru ve výrobu v Číně; Šen-čen by mohl vidět podobné projekty v technologických oborech). Pro logistiku integrace Greater Bay Area (s infrastrukturou jako most Hong Kong-Zhuhai-Macau a nové pozemní přístavy) dále posílí logistický sektor Šen-čenu jako uzlu spojujícího GBA a svět.

Výnosy z průmyslových nemovitostí jsou obvykle vyšší než u rezidenčních – často 5–7 % hrubého výnosu – což je atraktivní pro investory, zvláště vzhledem k podpoře ze strany vlády (například zavedení prvních čínských REITs bylo v logistických parcích). Lze očekávat pokračující politickou podporu pro průmyslové a logistické nemovitosti, protože tyto sektory přímo souvisejí s cíli hospodářského růstu. Stručně řečeno, i když nejsou tak mediálně atraktivní jako byty nebo kanceláře, průmyslové a logistické nemovitosti v Shenzhenu jsou základním sektorem se stabilní poptávkou a vládní podporou, který se pravděpodobně rozšíří souběžně s plány města na modernizaci průmyslu.

Zahraniční investice a výhled

Shenzhen měl historicky méně přímých zahraničních investic do nemovitostí ve srovnání s městy jako Šanghaj nebo Peking, a to kvůli přísnějším pravidlům a dominanci domácích kupců na trhu. Přesto je klíčovou součástí iniciativy Greater Bay Area, která má za cíl přilákat zahraniční podniky a kapitál. V komerčním sektoru vidíme, že zahraniční firmy rozšiřují svou přítomnost – například zahraniční finanční instituce v Qianhai a nadnárodní technologické společnosti zakládající výzkumná a vývojová centra – což nepřímo zvyšuje obsazenost kanceláří. Kooperační zóna Qianhai nabízí pobídky pro firmy z Hongkongu a zahraničí, což vede k uzavírání nájemních smluv na kanceláře se zahraničními subjekty.

Pokud jde o investiční kapitál do nemovitostí, v letech 2024–2025 bylo v Číně zaznamenáno omezené množství zahraničních institucionálních investic do nemovitostí kvůli širším obavám (dluhy developerů atd.), ale objevují se známky obnoveného zájmu o kvalitní aktiva. Například některé zahraniční private equity fondy a developeři z Hongkongu se spojili v projektech v Shenzhenu, protože vnímají dno v ocenění. Objem investic do komerčních nemovitostí v Číně v 1. čtvrtletí 2025 činil 56,1 miliardy RMB cbre.com.cn – i když meziročně poklesl, zahrnoval několik velkých akvizic kanceláří v městech první úrovně, pravděpodobně za účasti zahraničního kapitálu. Růstový příběh Shenzhenu a nedávná korekce cen by mohly přilákat více zahraničních investorů hledajících dlouhodobé příležitosti, zejména pokud čínská vláda poskytne záruky a přívětivější podnikatelské prostředí.

Kupující nemovitostí z Hongkongu si zaslouží zmínku: po obnovení cestování zvažuje více obyvatel Hongkongu nákup domů v Shenzhenu za účelem investice nebo pro rodinu (některé lákají vzdělávací příležitosti pro děti v Shenzhenu, nebo jednoduše větší obytný prostor za stejnou cenu ve srovnání s Hongkongem). Jedna zpráva uvedla, že více lidí z Hongkongu investuje do nemovitostí v Shenzhenu k roku 2025, přičemž je láká cenový rozdíl a snadnost cestování (jen pár minut přes hranici vysokorychlostním vlakem nebo metrem) sohu.com. Tato přeshraniční poptávka se většinou soustředí na oblasti blízko hranic s Hongkongem nebo na známé luxusní projekty. Zůstává to okrajovým, ale pozoruhodným faktorem přispívajícím k poptávce po luxusních bytech.

Prognózy na příštích několik let

Při pohledu za rok 2025 je celkový výhled pro trh s nemovitostmi v Shenzhenu opatrně optimistický, i když s určitými výzvami:

• Rezidenční: Po silném oživení transakcí se v roce 2025 očekává, že ceny zůstanou celkově zhruba na stejné úrovni nebo mírně klesnou (konsenzus analytiků je kolem –2,5% změny pro rok 2025 globalpropertyguide.com). Do roku 2026 většina prognóz předpokládá stabilizaci nebo mírný nárůst cen na trhu s bydlením v Shenzhenu, vzhledem k základním faktorům města. Města první úrovně jako Shenzhen by měla vést oživení s nízkým jednociferným růstem cen v letech 2026–2027 globalpropertyguide.com, za předpokladu, že širší ekonomika zůstane na správné cestě. Vláda pravděpodobně upraví politiku, aby zabránila přehřátí – pokud by trh rostl příliš rychle, mohli bychom vidět nová ochlazovací opatření (například přísnější úvěrové podmínky). Nové nabídky z přestaveb a programů sociálního bydlení se také objeví, což by mohlo dlouhodobý růst cen mírnit, ale zlepšit dostupnost bydlení. Pro investory: v příštích několika letech se pravděpodobně nedočkáme prudkých cenových nárůstů jako v minulosti, ale spíše mírného růstu a důrazu na zlepšení výnosů z pronájmu.
• Komerční (kanceláře/retail): Oživení kancelářského sektoru bude zpožděné. 2025–2026 může být stále náročné s vysokou neobsazeností. JLL očekává, že neobsazenost „zůstane vysoká a nájmy dále klesnou“ v kancelářích v Shenzhenu v krátkodobém horizontu research.jllapsites.com, přičemž bod obratu pravděpodobně nastane koncem roku 2026, kdy se zpomalí příliv nové nabídky a ekonomický růst pohltí volné prostory. Do roku 2027 očekáváme zdravější kancelářský trh, pokud se rozšíří nová odvětví (jako umělá inteligence, fintech, společnosti v oblasti metaverse). Nájemné by mohlo od roku 2026 postupně růst, ale může trvat několik let, než se přiblíží úrovním před rokem 2020. Maloobchodní nemovitosti by naopak měly zaznamenat trvalé zlepšení. Jak poroste populace a příjmy v Shenzhenu a bude se dařit turistice, nájmy v retailu by se mohly vrátit k pozitivnímu růstu do roku 2026. Klíčové retailové projekty (jako zrekonstruované Luohu Commercial City, nové obchodní centra v rozšiřujících se předměstích) budou uvedeny do provozu, ale očekává se, že poptávka spotřebitelů udrží tempo.
• Průmyslové/logistické: Tento segment je připraven na stabilní růst. Snaha o průmyslové inovace a soběstačnost v technologické výrobě se pravděpodobně zintenzivní, což bude pro Shenzhen přínosem. Předpokládáme, že průmyslové nájmy mírně porostou a kvalitní objekty budou mít vysokou obsazenost. Jedním z rizik je, že výrobní firmy mohou hledat levnější lokality, protože půda a pracovní síla v Shenzhenu jsou drahé, ale strategie města je ponechat si pouze výrobu s vysokou přidanou hodnotou – což se zdá být úspěšně realizováno. Poptávka po logistice poroste s rozvojem e-commerce a regionálního obchodu; v letech 2026–2027, pokud budou globálně nižší úrokové sazby, můžeme zaznamenat investiční vlnu do logistických aktiv (včetně více REITs) v oblasti Greater Bay Area, přičemž Shenzhen bude hlavní oblastí pro tyto fondy.
• Vláda a politika: Nepředvídatelným faktorem pro prognózy je zásah vlády. Pokud by čínský realitní trh na celostátní úrovni zůstal v útlumu, mohly by přijít další stimuly – např. další snižování hypotečních sazeb, uvolnění kvót na nákup bytů, nebo dokonce nové nápady jako státem podporovaní kupci nemovitostí pro vyčištění zásob (někteří analytici navrhli rozsáhlé státní nákupy neprodaných bytů globalpropertyguide.com). Takové kroky by mohly rychle zlepšit náladu na trhu a ceny. Naopak, pokud by se spekulace příliš rozhořela, mohly by se vrátit restrikce. Shenzhen pravděpodobně bude testovacím polem pro vyváženou bytovou politiku, vzhledem ke svému významu. Jakýkoli pokrok v zavedení daně z nemovitosti by navíc mohl změnit investiční kalkulace zvýšením nákladů na držení – to bude třeba sledovat i po roce 2025.

Závěrem lze říci, že realitní trh v Shenzhenu v roce 2025 vykazuje známky oživení a odolnosti napříč sektory. Prodeje rezidenčních nemovitostí jsou silné a ceny jsou blízko bodu obratu směrem vzhůru, podpořené příznivou politikou a skutečnou poptávkou. Komerční nemovitosti čeká období přizpůsobení, ale ekonomická dynamika města a modernizace infrastruktury vytvářejí základ pro budoucí absorpci. Průmyslové nemovitosti zůstávají páteří, vyvíjejí se spolu s technologickými ambicemi města. Pro investory, developery i kupce nabízí Shenzhen příležitosti – ať už jde o načasování vstupu na trh během této stabilizační fáze, nebo zaměření na perspektivní čtvrti a segmenty (například dostupné bydlení v rozvojových oblastech, kanceláře třídy A na cyklických minimech, nebo logistická zařízení napojená na e-commerce). V příštích letech pravděpodobně najde realitní trh v Shenzhenu novou rovnováhu, charakterizovanou udržitelným růstem namísto dřívější volatility, v souladu s vizí města o rozvoji vysoké kvality.

Zdroje: sz.gov.cn szft.gov.cn savills.com globalpropertyguide.com sohu.com a další uvedené výše.