Trh s nemovitostmi v Miláně 2025: trendy rozmachu, žhavé čtvrti a odvážné prognózy

Milánský realitní boom nevykazuje žádné známky zpomalení – italské hlavní město módy a financí vede národní realitní trh s odolným růstem v roce 2025. Jak rezidenční, tak komerční sektor zažívají dynamické změny, od rostoucí poptávky po bydlení v nově vznikajících čtvrtích až po rekordní investice do kanceláří, maloobchodu a hotelů. Odborníci předpovídají do budoucna mírný růst cen a trvalý zájem o milánské nemovitosti, poháněný projekty městské obnovy, modernizací infrastruktury (například nové linky metra) a prosperující ekonomikou podpořenou turismem. V této komplexní zprávě se podrobně věnujeme trendům v rezidenčních a komerčních nemovitostech v Miláně, cenovým prognózám na příští roky, nejžhavějším čtvrtím (a skrytým klenotům) pro investory, hlavním projektům, které mění tvář města, regulatorním změnám a ekonomickým a demografickým silám, které zde působí.

Trendy v rezidenčních nemovitostech v roce 2025

Oživení prodejů a stabilní růst cen: Po krátkém ochlazení v roce 2023 se milánský trh s bydlením v roce 2025 opět zotavuje. V prvním čtvrtletí prodeje domů v Miláně vzrostly meziročně o více než 7 % (5 505 transakcí) dils.com, což odráží obnovenou důvěru kupujících. Celostátně transakce rostly ještě rychleji (+11,5 % meziročně v 1. čtvrtletí 2025), podpořené uvolněním hypotečních sazeb, které přivedlo na trh více kupujících idealista.it idealista.it. Banky zůstávají v poskytování úvěrů poněkud opatrné, ale celková úvěrová aktivita je oproti loňsku vyšší o 32 %, protože úrokové sazby mírně klesly z vrcholů v roce 2022 idealista.it idealista.it. Ceny nemovitostí rostou mírně, ale stabilně – nedávné průzkumy ukazují roční nárůsty kolem +1,1 % až +1,4 % ve velkých italských městech idealista.it. Milán, jako nejdražší trh v Itálii, zaznamenal mírné zvýšení cen navzdory vyšším nákladům na úvěry, a to díky trvalé poptávce a omezené nabídce nových bytů.

Centrum vs. periferie – rozdílné trendy: Prémiové městské centrum milánské čtvrti se většinou stabilizovaly na vysokých cenových úrovních. Celkové hodnoty v historickém jádru ve skutečnosti klesly o -0,8 % začátkem roku 2024, protože kupci v ultra-luxusním segmentu byli opatrnější idealista.it idealista.it. Nejlepší nemovitosti v oblastech jako Brera a Quadrilatero della Moda (Módní čtvrť) si stále drží cenu 15 000–17 000 € za metr čtvereční za elegantní, historické byty a zahraniční elity (zejména američtí a východoevropští kupci) o ně mají stále zájem idealista.it. Nicméně, protože ceny jsou již vysoké a je zde nedostatek skutečně prémiových nabídek, segment luxusních nemovitostí v centru zůstává převážně stabilní idealista.it idealista.it. Mezitím několik polocentrálních a okrajových čtvrtí překonává trh s výrazným zhodnocením. Kupci, kteří si nemohou dovolit centrum – nebo zkušení investoři – se obracejí na revitalizované oblasti těsně za centrem, kde městská obnova a nová infrastruktura zvyšují hodnoty o 3–5 % ročně idealista.it idealista.it. Výrazně čtvrti podél nové linky metra M4 a v blízkosti velkých projektů přestavby zaznamenaly prudký růst: například makrooblast Lodi–Corsica (jihovýchodní Milán) zaznamenala nárůst cen +4,5 % v loňském roce po nových rezidenčních projektech v okolí Fondazione Prada a Scalo Porta Romana idealista.it. Podobně dělnické čtvrti jako Corvetto a Grigioni (také na jihovýchodním okraji) přitahují mladé kupce a investory díky dostupným cenám (~3 300–3 500 €/m²) a velkému potenciálu růstul idealista.it. V Navigli–Famagosta (jihozápad) probíhající revitalizace bývalých průmyslových areálů (např. bývalá továrna Richard Ginori) zvýšila ceny o +3,4 % a posunula hodnoty novostaveb na 6 000–7 000 €/m² idealista.it. Dokonce i vzdálená předměstí zažívají renesanci: oblasti jako Missaglia–Gratosoglio (jih) těží z blízkosti stanic metra a studentských nájemníků, přičemž byty jsou stále za 2 500–3 400 €/m² a ceny stabilně rostou idealista.it. Dergano (severozápad) je dalším příkladem – nedávné úpravy veřejných prostranství a větší byty pro rodiny přilákaly mladé rodiny, což zvýšilo hodnoty na 4 000–5 500 €/m² idealista.it.

Zmenšující se nabídka nového bydlení: Klíčovým rysem milánského trhu je chronický nedostatek nové výstavby. Novostavby tvoří pouze ~9–10 % prodejů v Miláně (o něco více než celostátní průměr) dils.com, a mnoho nedávných projektů bylo rychle vyprodáno. Developeři čelí vysokým stavebním nákladům a zpožděním při povolování, takže rekonstrukce stávajících budov je často upřednostňována před novou výstavbou idealista.it. Vládní pobídky na renovace (například italské daňové úlevy „Superbonus“, i když byly nedávno omezeny) podnítily vlnu energeticky úsporných rekonstrukcí. Výsledkem je, že rostoucí podíl nemovitostí na trhu se nyní může pochlubit vysokým energetickým hodnocením (třída A nebo B), což vzrostlo z 4,7 % na 7,3 % prodejů za poslední dva roky idealista.it. Tyto modernizované nebo nově postavené jednotky mají vyšší cenu a zaznamenaly největší nárůst cen – na konci roku 2024 ceny nových nemovitostí v Itálii rostly přibližně +8 % meziročně, což výrazně překonává +2–3% nárůst u stávajících domů globalpropertyguide.com. Milán tento trend odráží: kupující jsou ochotni zaplatit vysokou cenu za hotové, udržitelné domy, zatímco starší nerekonstruované byty zaznamenávají mírnější zhodnocení nebo dokonce mírný pokles cen mezi čtvrtletími globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tento kvalitativní rozdíl v cenách se pravděpodobně ještě prohloubí s tím, jak se blíží pravidla EU pro zelené budovy, která pravděpodobně budou vyžadovat modernizaci starších budov do roku 2030.

Tlak na trhu s pronájmy: Prudce rostoucí poptávka po krátkodobých pronájmech a studentském bydlení v Miláně vytvořila napjatý trh s pronájmy. Po dlouhém období stagnace došlo k prudkému nárůstu nájemného – +4–5% meziroční růst nájmů byl zaznamenán v roce 2024 idealista.it a v roce 2025 pokračuje další růst. Počet nájemních smluv v Miláně vzrostl na začátku roku 2025 jen asi o 1 %, protože nabídka zůstává omezená idealista.it. Mnoho soukromých pronajímatelů převedlo byty na výnosné krátkodobé pronájmy (ve stylu Airbnb), nebo je jednoduše drží kvůli nízkým výnosům z dlouhodobých smluv. To vedlo k menšímu počtu dostupných dlouhodobých pronájmů a “canoni” (požadované nájemné), které výrazně převyšuje možnosti mnoha místních rodin idealista.it. Průmyslová data ukazují, že výnosy z pronájmu v Miláně v průměru činí ~5,4 %, ale u menších bytů mohou dosáhnout 6–7 % – což je atraktivní pro investory globalpropertyguide.com. Intenzivní poptávka mladých profesionálů, studentů a relokovaných pracovníků znamená, že dobře situované pronájmy (zejména moderní jednotky) jsou rychle rozebrány. Jednotliví nájemci, mladé páry a rodiny stále častěji hledají flexibilní podmínky, kratší nájemní smlouvy nebo přechodné kontrakty idealista.it idealista.it. Boom krátkodobých pronájmů čelí kritice za zhoršování této bytové krize a tlačí politiky k zásahům (jak je popsáno v části Regulační novinky). Někteří investoři se však výrazněji vracejí k tradičním pronájmům: například oblast San Siro v Miláně zaznamenala obnovený zájem o regulované dlouhodobé nájmy (za „dohodnuté“ mírné nájemné) – což po letech nečinnosti vyvolalo transakční aktivitu idealista.it.

Klíčové poznatky z rezidenčního trhu: Milánský trh s bydlením v roce 2025 zůstává dynamický a segmentovaný. Celkový trend je stálý růst cen (zhruba +1–3 % ročně ve většině oblastí idealista.it sarpi.it) navzdory vyšším úrokovým sazbám, a to díky silné poptávce a omezené nabídce. Centrální luxusní adresy si drží svou hodnotu s mírným nebo žádným růstem, podpořené mezinárodními kupci a nedostatkem nemovitostí idealista.it. Skutečný tahoun se však nachází v okrajových a rozvíjejících se čtvrtích, kde nová infrastruktura a rekonstrukce odemykají hodnotu. Některé vnější čtvrti zaznamenaly ohromující zhodnocení přes 40 % za posledních pět let – například Certosa/Cascina Merlata (SZ), Corvetto/Rogoredo (JV), Forlanini (V), Affori/Bovisa (S) a Precotto/Turro (SV) všechny zaznamenaly růst cen nemovitostí o ~40–46 % od roku 2020 ilgiorno.it ilgiorno.it. To potvrzuje, že Milán je „dvourychlostní“ trh: vyzrálé centrální zóny jsou stabilní na vysokých cenách, zatímco vybrané okrajové oblasti nabízejí růstové příležitosti, jakmile se proměňují v nové žhavé zóny.

Trendy komerčních nemovitostí v roce 2025

Milán je obchodním centrem Itálie a jeho sektory komerčních nemovitostí – kanceláře, maloobchod, pohostinství a logistika – zažívají silné oživení po pandemii. Investoři nalili kapitál do italských komerčních nemovitostí na začátku roku 2025, přičemž objem investic vzrostl o 50 % v celé zemi v 1. pololetí 2025 oproti předchozímu roku dils.com. Milán přitahuje většinu tohoto kapitálu jako přední trh země pro kanceláře, vlajkové maloobchodní prodejny a nové projekty. Níže rozebíráme hlavní komerční segmenty:

Kancelářský trh (korporátní poptávka po kvalitě prudce roste)

Silná leasingová aktivita: Kancelářský trh v Miláně dosahuje rekordních hodnot v roce 2025. V první polovině roku pronájem kancelářských prostor dosáhl přibližně 205 000 m², což je nárůst o 15 % oproti 1. pololetí 2024 a nejrušnějších šest měsíců v historii podle počtu uzavřených smluv dils.com. Bylo podepsáno přes 180 nájemních smluv – převážně na středně velké kanceláře (1 000–5 000 m²), protože firmy nadále optimalizují své prostory dils.com. Poptávka je výrazně nad úrovní před pandemií, což odráží atraktivitu Milána jako firemního centra cushmanwakefield.com. Výrazně převládají kanceláře třídy A: více než 74 % pronajatých prostor v 1. pololetí 2025 bylo v nových nebo špičkových budovách dils.com. Nájemci zjevně upřednostňují moderní, udržitelné kanceláře se skvělým vybavením a centrální polohou, aby motivovali zaměstnance k návratu na pracoviště. Výsledkem je, že starší nebo okrajové kanceláře mají potíže (míra neobsazenosti mimo centrum města se v posledních letech pohybovala kolem 17%) cushmanwakefield.com. Tato polarizace způsobuje rostoucí rozdíl v nájemném mezi prémiovými a sekundárními lokalitami cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Nájemné a výhled: V milánském CBD a žádaných obchodních čtvrtích nájmy kanceláří rostou kvůli omezené nabídce. Nájemné za prémiové kanceláře dosáhlo ke konci roku 2024 přibližně 730–775 €/m²/rok cushmanwakefield.com dils.com a očekává se další růst o ~3 % v roce 2025 cushmanwakefield.com. Majitelé energeticky úsporných, centrálně umístěných věží mají silnou vyjednávací pozici, protože nájemci soutěží o kvalitní prostory. Analytici skutečně předpokládají, že tlak na růst nájmů bude pokračovat i v roce 2026, i když po roce 2025 mírnějším tempem cushmanwakefield.com. Naproti tomu starší kanceláře v okrajových částech města čelí stagnaci nebo poklesu nájmů. Mnoho těchto budov zůstává prázdných, protože nájemci se stěhují do centra nebo přecházejí do ekologičtějších budov. Někteří majitelé kanceláří v okrajových částech dokonce zvažují přeměnu na alternativní využití – od hotelů po byty nebo studentské ubytování – aby čelili slabé poptávce cushmanwakefield.com. Investice do kancelářského sektoru v Miláně byly selektivní: v roce 2024 kanceláře tvořily pouze ~20 % objemu italských komerčních investic cushmanwakefield.com, protože cenová a výnosová dynamika u prémiových nemovitostí zůstává napjatá. Nicméně nálada investorů se začátkem roku 2025 zlepšuje. S určitou korekcí cen a stabilizací výnosů se očekává více transakcí v průběhu roku cushmanwakefield.com. Výnosy z kanceláří v Miláně (prémiové ~3,75–4,0 %) mohou v roce 2025 zaznamenat mírnou kompresi (≈-25 bps) s návratem důvěry cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com – zejména u ekologických, dobře pronajatých aktiv. Celkově je dlouhodobý výhled kancelářského trhu v Miláně pozitivní: omezená nová výstavba a povinné udržitelné úpravy dle EU by měly udržet nedostatek prémiových prostor, což podpoří růst nájmů na nejlepších adresách cushmanwakefield.com.

Sektor maloobchodu (obnova hlavních tříd)

Porepidemické oživení maloobchodu: Milánský maloobchodní trh s nemovitostmi – od luxusních high-street butiků po nákupní centra – zažívá solidní obnovu. Po výzvách spojených s COVIDem a narušením trhu e-commerce se návštěvnost a maloobchodní tržby opět zvýšily, což obnovilo důvěru investorů cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Ke konci roku 2024 vzrostly tržby italských nákupních center mírně (+0,6 % meziročně v říjnu 2024) a návštěvnost v obchodních centrech stoupla o +1,5 %, což naznačuje, že se spotřebitelé vracejí do kamenných obchodů cushmanwakefield.com. Milán, jakožto módní metropole Itálie, těží z prudkého nárůstu turismu a luxusních výdajů. Jeho prestižní maloobchodní ulice (Via Montenapoleone, Via Dante, Corso Vittorio Emanuele atd.) nejenže obnovily svou pozici, ale stanovují nové standardy: Cushman & Wakefield označila Via Montenapoleone za nejdražší nákupní ulici na světě v roce 2024 poté, co zde nájmy vzrostly téměř o +30 % za dva roky cushmanwakefield.com. Prémiové nájmy v centru Milána nyní rostou přibližně o 2 % ročně a v roce 2025 se očekává další růst, protože poptávka ze strany maloobchodníků zůstává silná cushmanwakefield.com. Vlajkové prodejny jsou velmi žádané mezi luxusními značkami a mezinárodními maloobchodníky, kteří chtějí upevnit svou pozici na silném milánském trhu.

Zájem investorů a trendy: Oživení maloobchodního výkonu znovu nastartovalo investiční aktivitu. V 1. pololetí 2025 dosáhly investice do maloobchodních nemovitostí v Itálii 1 miliardy €, což je nejlepší začátek od roku 2019 dils.com. Několik velkých transakcí s nákupními centry a obchody na hlavních třídách signalizovalo, že investoři vidí hodnotu, zejména vzhledem k vyšším výnosům, které nyní maloobchod nabízí ve srovnání s jinými aktivy cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Výnosy z prémiových nákupních center a obchodů na hlavních třídách se po pandemii staly velmi atraktivními a s tím, jak jsou banky postupně ochotnější půjčovat, vstupují na trh noví hráči cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. V Miláně je pozornost zaměřena na „trofejní“ smíšené nemovitosti a ikonické maloobchodní budovy – často starší objekty vhodné k přeměně. Maloobchodní aktiva v prémiových milánských čtvrtích nakupují jak soukromí investoři, tak institucionální fondy, některé za účelem přeměny na smíšené využití (maloobchod plus kanceláře nebo pohostinství). Významnou transakcí roku 2025 byl prodej Grandi Stazioni Retail (spravující maloobchodní prostory na vlakových nádražích) mezinárodním investorům – což podtrhuje obnovenou důvěru ve výhodně umístěný maloobchod dils.com. Do budoucna analytici očekávají, že nájmy a hodnoty maloobchodních prostor v Miláně budou nadále mírně růst (~+2 % v roce 2025) cushmanwakefield.com, zejména protože turistické výdaje zůstávají na vzestupu (turisté zajišťují stabilní prodeje luxusního zboží – viz Trendy v cestovním ruchu). Hlavní třídy budou udávat směr, zatímco sekundární maloobchodní zóny a starší nákupní centra budou možná potřebovat další revitalizaci, aby obstály v konkurenci.

Nemovitosti v pohostinství a cestovním ruchu (rekordní investice)

Boom hotelového sektoru: Milánský trh s hotelovými nemovitostmi je žhavý díky rekordní turistice a chuti investorů. Rok 2024 byl pro hotelové investice v Itálii mimořádný, s více než 2 miliardami eur v hotelových obchodech, což je o 30 % více než v roce 2023 cushmanwakefield.com. Milán, spolu s Římem a Benátkami, přilákal velkou část těchto prostředků, zejména do luxusních a lifestylových hotelů. Základní ukazatele sektoru jsou vynikající: do roku 2023 počet návštěvníků v Miláně překonal předpandemické rekordy – město v roce 2023 navštívilo 8,5 milionu turistů, což je o 34 % více než v roce 2022 (a o 14 % více než v roce 2019) areacmilano.it. Tento příliv, spolu s návratem obchodních cest a veletrhů, posunul obsazenost hotelů a ceny pokojů v Miláně na historická maxima v letech 2023–2024. Provozovatelé hotelů byli většinou schopni promítnout rostoucí náklady do vyšších příjmů cushmanwakefield.com.

Investoři z celého světa (od private equity přes rodinné kanceláře až po hotelové značky) cílí na milánský hotelový trh, přilákáni jeho vynikající výkonností a růstovým potenciálem cushmanwakefield.com. Itálie je nyní jednou z předních evropských destinací pro hotelový kapitál a Milán je vysoko hodnocen díky celoroční poptávce jak v korporátní, tak volnočasové sféře. Mezi hlavní obchody v roce 2024 patřily akvizice luxusních historických hotelů a výstavba nových lifestylových nemovitostí zaměřených na mileniály i movité cestovatele cushmanwakefield.com. Výnosy z prémiových hotelových aktiv v Miláně zůstaly stabilní i přes růst úrokových sazeb – ve skutečnosti ke konci roku 2024 uvolnění podmínek financování (Evropská centrální banka pozastavila zvyšování sazeb) a dostatek dluhové likvidity podpořily mírnou kompresi výnosů u špičkových hotelů cushmanwakefield.com. Trendy jako rebranding starších hotelů, adaptivní opětovné využití historických budov na butikové ubytování a expanze mezinárodních značek (od luxusních po ekonomické) jsou v Miláně zřetelné.

Výhled – Optimismus do roku 2026: Výhled pro hotelový sektor na roky 2025–2026 je optimistický. Odborníci z oboru předpovídají pokračující růst příjmů stabilizující se na vysoké úrovni a postupné další stlačování výnosů (u špičkových aktiv), protože poptávka investorů zůstává silná cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Jedinečným katalyzátorem na obzoru jsou Zimní olympijské hry 2026 (spolupořádané Milánem), které již nyní podněcují výstavbu nových hotelů a modernizaci stávajících, zejména v centru Milána a jeho okolí. Olympiáda a související akce by měly udržet vysoký počet návštěvníků až do roku 2026, což bude mít pozitivní dopad na pohostinství a trh krátkodobých pronájmů. V roce 2025 budou soukromý kapitál, hotelové skupiny a institucionální fondy aktivně hledat další příležitosti a objemy transakcí by mohly dosáhnout nových rekordů, pokud bude současný trend pokračovat cushmanwakefield.com. Pro širší realitní trh v Miláně má rozvíjející se segment pohostinství také vedlejší efekty – například rostoucí poptávka turistů zvyšuje výnosy z krátkodobých pronájmů (i když to, jak již bylo zmíněno, vytváří tlak na místní bydlení) a zvyšuje atraktivitu smíšených projektů, které integrují hotely, servisované apartmány nebo zábavní zařízení.

Logistika a průmysl (stabilní expanze)

Poptávka po logistice stále vysoká: Velký Milán je logistickým uzlem Itálie a pandemický nárůst e-commerce trvale zvýšil poptávku po skladech v okolí metropole. V 1. pololetí 2025 logistické nemovitosti v Itálii pokračovaly v růstovém trendu: v 1. pololetí bylo po celé zemi obsazeno přibližně 1,05 milionu m² logistických prostor (i když mírně pod výjimečnou úrovní roku 2024) dils.com. Milán a region Lombardie tvoří významnou část tohoto objemu díky své strategické poloze pro distribuci. I když se zběsilá expanze z let 2021–22 zpomaluje, poptávka nájemců po moderních, velkých objektech zůstává silná, zejména po distribučních centrech „last-mile“ v blízkosti města a velkých skladech podél koridorů dálnic A1/A4 dils.com. Ve 2. čtvrtletí 2025 došlo k dočasnému zpomalení objemu transakcí (za čtvrtletí bylo do logistiky investováno pouze 141 milionů €), ale celková investice za 1. pololetí dosáhla 785 milionů €, což je o 61 % více než v 1. pololetí 2024 dils.com. Investoři zůstávají k logistice pozitivní – jakýkoli pokles aktivity je vnímán jako dočasný, s pevnou zásobou připravovaných transakcí pro 2. pololetí 2025 a další období dils.com.

Nájemné a výnosy: Milánský trh s logistikou má velmi nízkou neobsazenost kvalitních prostor, což udržuje hlavní nájmy stabilní na rekordních úrovních. Hlavní logistické nájmy v oblasti Milána se pohybují kolem 70 €/m²/rok k roku 2025 dils.com, což je nejvíce v Itálii (na stejné úrovni je pouze Řím). V některých sekundárních trzích, jako je Verona, nájmy stále rostou (Verona vyskočila na 60 €/m²/rok) dils.com. V Miláně se nájmy ustálily na začátku roku 2025 po výrazném růstu v předchozích letech, ale pokračující silná poptávka (od 3PL, maloobchodníků a výrobců, kteří přesouvají výrobu zpět) znamená, že nájmy zůstávají pevné a mohly by opět růst, pokud nabídka nebude držet krok. Na straně výnosů průmyslové výnosy v uplynulém roce vzrostly v souladu s globálními trendy úrokových sazeb, ale zdá se, že se stabilizují. Hlavní logistický výnos v Miláně je přibližně 5,3 % ve 2. čtvrtletí 2025 dils.com – což je vysoké ve srovnání s jinými třídami aktiv, a proto je pro investory atraktivní. Objevují se dokonce známky, že re-komprese výnosů se obnovuje, jak se vrací důvěra a náklady na financování se stabilizují dils.com. Pozemky pro novou výstavbu skladů v okolí Milána zůstávají vzácné a drahé, což posouvá část výstavby na okraj metropole nebo do vícepodlažních objektů. Celkově se očekává, že logistika zůstane růstovým sektorem, i když ne tak explozivním tempem jako v letech 2020–21. Strukturální faktory (e-commerce, přeskupování dodavatelských řetězců, poptávka po rychlejším doručení) nadále podporují průmyslové nemovitosti v Miláně jako solidní investiční příležitost do budoucna.

Cenové prognózy a výhled trhu (2025–2027)

Do budoucna prognózy naznačují, že milánský realitní trh bude pokračovat v pozitivním trendu i v příštích několika letech, i když s umírněnějším růstem než při předchozím boomu. Shoda mezi analytiky a oborovými skupinami je, že ceny budou i nadále postupně růst v letech 2025 a 2026, podpořené silnými základy, ale omezené vyššími náklady na financování a ekonomickým zpomalením. Zde jsou některé klíčové body výhledu:

• Růst cen rezidenčních nemovitostí: Očekává se, že ceny bydlení v Miláně v roce 2025 vzrostou v průměru o zhruba +3–4 %, což překoná inflaci sarpi.it. Místní makléři uvádějí, že v některých rekonstrukčních oblastech by mohlo dojít k ještě vyššímu nárůstu, zatímco v nejdražších centrálních zónách mohou ceny růst jen mírně sarpi.it sarpi.it. Nomisma, přední italský výzkumný institut, předpovídá, že hodnota nemovitostí bude nadále růst v nominálním vyjádření, ale zpomalujícím tempem – ve skutečnosti růst cen zpomalil z přibližně +2 % v roce 2022 na přibližně +1,4 % v roce 2025 u domů ve výborném stavu idealista.it. Tento mírný vzestupný trend by měl přetrvávat i v letech 2026–2027, pokud nenastanou žádné zásadní otřesy. Chronický nedostatek nového bydlení v Miláně a jeho postavení ekonomického magnetu Itálie by měly ceny podpořit, i když vyšší úrokové sazby omezují, co si kupující mohou dovolit. Do roku 2027 by kumulativní růst cen mohl podle těchto prognóz činit přibližně 5–10 % nad současnou úrovní.
• Objem prodejů a poptávka: Po poklesu v roce 2023 objem transakcí opět roste a pravděpodobně zůstane zdravý. Nomisma očekává růst prodeje nemovitostí v roce 2025 o přibližně 5 % na celostátní úrovni cushmanwakefield.com, přičemž Milán a Řím povedou oživení, jak se kupující vracejí. Mnohé však závisí na vývoji hypoték – pokud úrokové sazby klesnou nebo se dále stabilizují, může se uvolnit zadržená poptávka. Skutečně, návrat prvokupců a drobných investorů na začátku roku 2025 (podpořený mírně nižšími hypotečními sazbami) ukazuje odolnost trhu idealista.it. Proti tomu však stojí opatrné úvěrové standardy italských bank a limity dostupnosti pro mladé kupující. Celkově lze očekávat stabilní, ale ne explozivní prodejní aktivitu až do roku 2026. Poptávka se bude nadále přesouvat směrem k vnějším zónám a předměstím, protože kupující hledají lepší poměr ceny a hodnoty – což v příštích letech nahrává okrajovým částem Milána a satelitním městům (dojíždějící poptávka) idealista.it.
• Komerční a investiční výhled: Širší investiční výhled pro milánské nemovitosti je opatrně optimistický. Globální realitní společnosti (jako Cushman & Wakefield a Knight Frank) zdůrazňují, že italské prémiové trhy zůstávají odolné a atraktivní pro mezinárodní kapitál idealista.it idealista.it. Milán je zejména považován za podhodnocený ve srovnání s ostatními evropskými městy – například za 1 milion dolarů zde stále koupíte ~52 m² prémiové nemovitosti, což je více, než byste získali v Paříži nebo Londýně idealista.it idealista.it. Tato srovnatelná hodnota, v kombinaci s italským proinvestorským daňovým režimem pro nové rezidenty, by měla podpořit pokračující příliv zahraničních kupců a investorů idealista.it. Odhady vývoje komerčních nemovitostí pro rok 2025 předpovídají stabilizaci nebo mírný růst hodnot po přecenění v letech 2022–23. Nájemné za prémiové kanceláře v Miláně by mělo v roce 2025 vzrůst o ~+3 % a v roce 2026 o další +1–2 % cushmanwakefield.com, což odráží důvěru v oživení kancelářského sektoru. Hodnoty maloobchodních prostor by měly také mírně vzrůst, zatímco logistika zůstane silná. Investiční objemy v Itálii by mohly růst, pokud se úrokové sazby ustálí – už v 1. pololetí 2025 došlo k meziročnímu nárůstu investovaných částek o 50 % dils.com, a s tím, že proces zjišťování cen je z velké části dokončen, lze očekávat více uzavřených obchodů koncem roku 2025 cushmanwakefield.com. Shrnutí: očekávejte mírný růst napříč většinou segmentů, nikoli však žádný prudký nárůst nebo pád.
• Rizika pro výhled: Několik rizik by mohlo zatemnit výhled milánského realitního trhu. Jedním z nich je prostředí úrokových sazeb – pokud by inflace opět vzrostla a Evropská centrální banka by dále zpřísnila svou politiku, vyšší náklady na financování by mohly opět ochladit poptávku (italský trh s bydlením je citlivý na hypoteční sazby). Dalším rizikem je širší ekonomika: Očekává se, že růst HDP Itálie bude v letech 2024–25 mírný (~0,7–1 % ročně) globalpropertyguide.com, takže jakákoli recese nebo šok by mohl zasáhnout důvěru spotřebitelů. Politické nebo regulační změny (o kterých bude řeč později) by také mohly ovlivnit náladu investorů – například přísnější regulace pronájmů nebo změny v daních. Na druhou stranu, jakékoli pozitivní šoky (například rychlejší hospodářský růst nebo příliv zahraničních investorů využívajících slabé euro) by mohly vést k vyššímu než očekávanému růstu realitního trhu. Celkově je základním scénářem stabilita s mírným růstem – Milán by měl i nadále patřit mezi nejvýraznější realitní trhy jižní Evropy, „připravený na stabilní růst“, jak to vyjádřila společnost Knight Frank idealista.it.

Zaměřeno na čtvrti: Oblíbené a rozvíjející se části Milána

Jedním z nejzajímavějších aspektů milánského realitního trhu v posledních letech je vznik nových žhavých čtvrtí. Neustálý vývoj města – poháněný gentrifikací, infrastrukturou a obnovou – přeskupil žebříček „nejlepších“ míst k životu či investování. Zatímco klasické luxusní čtvrti jako Brera, historické centrum a Magenta zůstávají trvale žádané, mnoho dříve okrajových oblastí rychle získává na významu. Níže uvádíme některé z klíčových milánských čtvrtí, jak zavedených, tak těch, které jsou na vzestupu, včetně jejich aktuálních cenových úrovní a nedávných trendů:

Centrální Milán: Srdce města – včetně oblastí jako Duomo, Brera, Castello a Porta Venezia – dosahuje nejvyšších cen nemovitostí v Itálii. Tyto zóny se vyznačují historickými budovami, luxusními obchody a omezenou novou výstavbou. Ceny se obvykle pohybují od 8 000 € až po 15 000 €+ za metr čtvereční v závislosti na ulici a prestiži nemovitosti sarpi.it. Jak bylo uvedeno, centrální trh dozrál; domácí i zahraniční kupci mají stále zájem (cizinci často hledají moderní byty na klíč s terasami, zabezpečením atd. idealista.it), ale rychlý růst cen z minulých let se zastavil. V roce 2024 údaje Tecnocasa ukázaly mírný pokles hodnot v centru (-0,8 %) idealista.it, ačkoli ultra-prestižní adresy zůstaly stabilní. Jedním z centrálních sub-trhů, kde je stále aktivita, je Porta Nuova–Moscova, moderní čtvrť mrakodrapů poblíž Piazza Gae Aulenti. Zde exkluzivní nové rezidence dosahují cen 12 000 €+/m² a poptávka převyšuje nabídku idealista.it. Podobně sousední oblast CityLife (zrekonstruované výstaviště s výškovými budovami a parkem) zůstává velmi žádaná; její moderní byty běžně přesahují 8 000 €/m² a těží z toho, že jde o samostatnou luxusní enklávu.

Polocentrální čtvrti: Těsně za historickým centrem se nachází několik čtvrtí, které kombinují relativní dostupnost s atraktivním životním stylem. Porta Romana se například stala „buržoazně-bohémským“ centrem s kavárnami a galeriemi. Ceny kolem 6–10 tisíc €/m² jsou běžné – vysoké podle širších měřítek, ale stále nižší než v centru – a oblast dále získá díky rozvoji Olympijské vesnice (více o tom později). Isola, severně od stanice Garibaldi, se proměnila z dělnické enklávy v módní čtvrť po výstavbě věží Bosco Verticale a projektu Porta Nuova; ceny zde vzrostly do rozmezí 6–8 tisíc €/m². Navigli, známé svými kanály a nočním životem, zůstává oblíbené jak mezi kupujícími, tak nájemci. Oblast zaznamenala opětovný růst cen díky zlepšením a přestavbě okolních průmyslových pozemků idealista.it. Některé polocentrální zóny však zažívají růstové bolesti: například trh s pronájmy v Porta Romana se nedávno zpomalil kvůli nadbytku nekvalitních bytů, kterým se nájemníci nyní vyhýbají idealista.it – což připomíná, že i módní oblasti potřebují kvalitní nabídku, aby prosperovaly.

Nové hranice – periferie na vzestupu: Nejdramatičtější realitní příběhy Milána se odehrávají v okrajových čtvrtích, které byly dříve považovány za okrajové. Díky cíleným městským investicím jsou nyní tyto oblasti „výhodnou koupí“ s významným potenciálem růstu. Severozápadní kvadrant města je toho ukázkovým příkladem: Cascina Merlata (u areálu Expo 2015) a sousední Certosa zažily vlnu rozvoje (obrovské nové nákupní centrum, moderní bytové komplexy atd.), což vedlo k nárůstu cen nemovitostí o +46 % za pět let – nejvíce ve městě ilgiorno.it. Zcela nové byty v Cascina Merlata stále stojí rozumných ~4 000 €/m², což naznačuje další prostor pro růst. Na severu dělnické čtvrti Affori a Bovisa podobně zažily boom (více než +40 % za 5 let) ilgiorno.it. Bovisa, kde sídlí univerzitní kampus Politecnico, čeká další rozšíření (projekt „MOLECOLA“, velký vědecko-technologický park) idealista.it, což by mohlo být v budoucnu zásadní. Na východě čtvrť Precotto a Turro (podél linky metra 1) tiše vzrostla o ~40 % od roku 2018 ilgiorno.it, když mladé rodiny objevily její výhodnou polohu a nové projekty nahradily staré továrny. Na jih oblasti kolem Fondazione Prada a rozsáhlé přestavby Scalo Porta Romana (např. Lodi, Corvetto, Chiaravalle) prudce vzrostly. Dokonce i Rogoredo, dříve jen vzdálená oblast u nádraží, je nyní v hledáčku díky Santa Giulia business distriktu a chystané olympijské hokejové aréně – ceny tam i v Corvetto v posledních letech vyskočily o ~45 % ilgiorno.it. Všechny tyto případy zdůrazňují klíčové téma: infrastruktura a regenerace pohánějí poptávku. Jak Milán pokračuje v investicích do svého okraje (nové stanice metra, parky, kampusy atd.), očekávejte, že další „nedoceněné“ čtvrti se stanou novými investičními hity.

Luxusní enklávy a speciální trhy: Milán má také svůj podíl na výjimečných luxusních enklávách mimo centrum. Například oblast San Siro (kolem slavného stadionu) zahrnuje jak kapsy veřejného bydlení, tak velmi bohaté části (vily a luxusní byty u parku Hippodrome). Nejlepší adresy v San Siro mohou dosáhnout €8k–10k/m² idealista.it, i když průměr v oblasti je mnohem nižší. Nedávno přitáhla pozornost díky plánům (stále nejistým) na výstavbu nových fotbalových stadionů a možnou přestavbu starého stadionu – což by mohlo výrazně zvýšit atraktivitu nemovitostí. Dalším příkladem je „osa Politecnico“ na severu (Bovisa až Univerzita města Milán v Bicocca): studenti a univerzitní personál zde zvyšují poptávku po pronájmech a investoři zde mohou najít vícepokojové byty za €3k–4k/m² k pronájmu po pokojích. S rostoucí studentskou populací v Miláně jsou tyto akademické čtvrti (včetně Città Studi na východě) spolehlivými trhy. Nakonec si zmínku zaslouží nově postavené luxusní komplexy – projekty jako penthouse Porta Nuova, rezidence CityLife nebo menší projekty v zónách jako San Gimignano cílí na bohaté kupce, kteří chtějí moderní komfort mimo omezení starého města. Milánští developeři uvádějí, že takové projekty se často rychle vyprodají, což potvrzuje, že pro správný produkt je poptávka velmi vysoká v celém městě.

Investiční příležitosti a potenciální rizika

Silný milánský trh nabízí řadu investičních příležitostí, od rezidenčních flipů v rozvíjejících se oblastech po rozsáhlé komerční projekty. Investoři by však měli zvážit i některá rizika a výzvy. Níže je přehled klíčových příležitostí a rizik pro rok 2025 a dále:

Klíčové investiční příležitosti

• Rozvíjející se čtvrti s potenciálem růstu: Jak bylo popsáno výše, několik milánských čtvrtí prochází transformací. Včasná investice do oblastí jako Certosa/Cascina Merlata (SZ), Corvetto/Santa Giulia (JV) nebo Affori/Bovisa (S) může přinést výrazné kapitálové zisky. Tyto zóny stále nabízejí relativně dostupné vstupní ceny a těží z nové infrastruktury (linka metra, dálnice) a významných projektů. Za posledních pět let zaznamenaly tyto čtvrti nárůst cen o +35–45 %, což výrazně překonalo městský průměr ilgiorno.it ilgiorno.it. S projekty jako nové kampusy, olympijská zařízení a veřejná doprava je trend zhodnocování pravděpodobně udržitelný i ve střednědobém horizontu.
• Projekty s přidanou hodnotou a přeměnou: Milán má významné množství starších kancelářských a průmyslových budov, které lze přeměnit. Vzhledem k vysoké poptávce po moderních prostorech a bydlení je přeměna zastaralých nemovitostí slibnou strategií. Například investoři se zaměřují na kancelářské bloky ze 70. let v okrajových částech města pro přestavbu na rezidenční nebo studentské bydlení cushmanwakefield.com. Městská podpora urbánní regenerace (se zjednodušeným schvalovacím procesem podle zákona „Salva Milano“) usnadňuje demolici a přestavbu zastaralých objektů fanpage.it fanpage.it. Ti, kteří zvládnou schvalovací proces, mohou vytvořit nemovitosti třídy A ze stárnoucích budov – což může být velmi výnosné.
• Investice do pronájmu & Build-to-Rent: Napjatý trh s pronájmy v Miláně znamená, že dobře situované nájemní nemovitosti mohou generovat solidní výnosy (~5 % v průměru, v některých případech i více) globalpropertyguide.com. Investoři, od jednotlivců po velké fondy, mají příležitost v projektech build-to-rent (BTR). Existuje obrovská nenaplněná poptávka po pronájmech, zejména po kvalitních bytech pro mladé profesionály a studentském ubytování. Speciálně stavěné studentské bydlení (PBSA) je obzvlášť atraktivní – s tím, jak milánské univerzity přitahují více zahraničních studentů, investice do studentského bydlení tvořily přibližně 33 % rezidenčních investic v 1. pololetí 2025 dils.com. Mnoho z těchto projektů je financováno předem a bude dokončeno v příštích letech, pravděpodobně s vysokou obsazeností a úrovní nájmů. Přeměna olympijské vesnice na studentské rezidence (po roce 2026) je výrazným příkladem této příležitosti v praxi scaloportaromana.com.
• Luxusní a pohostinská aktiva: Postavení Milána jako globálního města znamená, že o trofejní aktiva je vždy zájem. Budovy luxusních maloobchodů, vlajkové prodejny a špičkové hotely v centru města vyhledávají mezinárodní investoři (tzv. „core“ aktiva). Nedávné transakce ukazují, že globální kapitál je ochoten platit prémiové ceny za maloobchod na Via Montenapoleone nebo pětihvězdičkové hotely díky trvalé atraktivitě Milána cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. S tím, jak turistika dosahuje rekordních výšin a na obzoru jsou akce jako Olympiáda 2026, investice do pohostinství (hotely, servisované apartmány, portfolia krátkodobých pronájmů) nabízejí silný příjmový potenciál. Italský kulturní kapitál a daňové pobídky pro cizince (například režim jednotné daně) také přitahují movité jednotlivce k investicím do luxusních domů v Miláně idealista.it – což znamená, že projekty luxusní výstavby nebo rekonstrukce mohou snadno najít trh.
• Zelené renovace a ESG: Často přehlíženou příležitostí je investice do zvyšování energetické účinnosti. EU a Itálie směřují k přísnějším standardům energetické účinnosti budov (navrhovaná směrnice EU o „zelených budovách“ může vyžadovat, aby domy do roku 2030 splňovaly vyšší energetické třídy). Renovace starších milánských budov pomocí solárních panelů, izolace a moderních systémů může výrazně zvýšit jejich hodnotu a zajistit jejich budoucnost. Existuje potenciál, že se veřejné pobídky (v nějaké formě) vrátí na podporu zelených renovací. Nemovitosti s certifikovanými udržitelnými standardy již nyní dosahují vyššího nájemného a cen v kancelářském sektoru a tento trend bude dále růst. Investoři, kteří se specializují na ESG (Environmentální, Sociální, Řízení) vylepšení, mohou odemknout hodnotu ve stárnoucím fondu milánských budov a zároveň těžit z nižší neobsazenosti a vyšší poptávky nájemců po ekologických prostorech cushmanwakefield.com.

Možná rizika a výzvy

• Úrokové sazby a riziko financování: Rychlý růst úrokových sazeb v letech 2022–2023 byl varováním. Pokud sazby zůstanou zvýšené nebo dále porostou, náklady na financování budou omezovat kupce a developery. Vysoké hypoteční sazby již v roce 2023 ochladily milánský trh (prodeje klesly a růst cen zpomalil). Přestože sazby do roku 2025 mírně klesly, riziko obnovené inflace nebo přísnější měnové politiky by mohlo opět snížit dostupnost bydlení. Navíc banky v Itálii byly opatrné – Nomisma uvádí, že navzdory většímu čerpání hypoték v roce 2025 je obezřetné úvěrování bank stále „brzdou potenciální poptávky“ idealista.it. Investoři spoléhající na páku musí počítat s možností dražšího nebo méně dostupného úvěru.
• Regulační a daňové změny: Regulační prostředí je v pohybu (viz další sekce). Některé změny jsou pozitivní (např. milánský zákon „Salva Milano“ urychlující povolovací procesy), jiné však mohou ovlivnit výnosy. Velkým tématem je regulace krátkodobých pronájmů: státní i městské úřady zpřísňují pravidla pro rekreační pronájmy kvůli nedostatku bydlení a „overtourismu“. Od roku 2024 Itálie zvýšila paušální daň z příjmů z krátkodobých pronájmů z 21 % na 26 % pro majitele více nemovitostí homeunity.it a zavedla povinné registrační kódy a bezpečnostní standardy homeunity.it homeunity.it. Milán také zvažuje místní omezení v nejvíce turistických zónách. Pokud se tato pravidla zpřísní, investoři do nemovitostí typu Airbnb mohou zaznamenat nižší výnosy nebo vyšší náklady na dodržování předpisů. Další možnou změnou může být zdanění nemovitostí – v Itálii se dlouhodobě diskutuje o aktualizaci katastrálních hodnot (pro účely daně z nemovitostí IMU). Přestože je to politicky citlivé téma, jakákoli budoucí reforma by mohla zvýšit náklady na držení nemovitostí pro vlastníky hodnotných nemovitostí v Miláně. Sledovat rozhodnutí vlády v Římě je zde pro každého investora rozumné.
• Ekonomické a politické klima: Ačkoli je milánská ekonomika poměrně silná, není imunní vůči širším problémům Itálie. Nízký národní růst (prognóza ~0,8 % v roce 2025) globalpropertyguide.com, vysoký veřejný dluh nebo politická nestabilita mohou vytvářet překážky. Recese v Evropě nebo globální šoky by mohly omezit poptávku jak ze strany místních kupujících, tak zahraničních investorů. Navíc demografie Itálie – stárnoucí populace a zmenšující se pracovní síla – představuje dlouhodobé otázky pro poptávku po bydlení (i když samotný Milán přitahuje mladé lidi z jiných regionů). Na politické úrovni, zatímco současná vláda je pro rozvoj (např. usnadňuje růst Milána), budoucí administrativy mohou změnit priority. Investoři by měli počítat s trochou proslulého „italského rizika“: věci mohou trvat déle, než se očekává, ať už jde o byrokratické zpoždění nebo náhlou změnu zákona.
• Rizika realizace a výstavby: Rozvoj v Miláně může být výnosný, ale není bez překážek. Náklady na výstavbu zůstávají vysoké (ceny stavebních materiálů prudce vzrostly od roku 2017 idealista.it), což snižuje marže developerů. Nedostatek kvalifikované pracovní síly a problémy v dodavatelském řetězci mohou také ovlivnit časový harmonogram projektů. Skandál s povolováním v roce 2023 – kdy bylo zastaveno asi 150 projektů – ukazuje riziko, že i schválené projekty mohou čelit právnímu dohledu. Přestože dekret Salva Milano má za cíl tento konkrétní problém vyřešit fanpage.it fanpage.it, developeři musí stále pečlivě dodržovat předpisy, aby se vyhnuli problémům (zejména ve městě s historickými památkami a hlasitými komunitami). Každý projekt, který se protahuje, riskuje, že nestihne správné načasování trhu nebo překročí rozpočet. Proto investoři v Miláně často upřednostňují stávající aktiva nebo lehké rekonstrukce, aby zmírnili riziko výstavby.
• Nasycení trhu v některých segmentech: Zatímco většina segmentů má zdravou poptávku, existuje možnost přesycení v úzce zaměřených trzích. Například pokud by se najednou objevilo příliš mnoho luxusních bytů, horní segment by mohl oslabit (v současnosti tomu tak není, ale je vhodné sledovat budoucí nabídku). U kanceláří, pokud firmy plně přijmou práci na dálku/hybridní režim, i silná poptávka po kvalitních prostorách v Miláně by se mohla vyrovnat, což by méně přizpůsobivé kanceláře nechalo bojovat o nájemce. A v maloobchodu strukturální růst e-commerce znamená, že sekundární maloobchodní lokality se možná nikdy plně nevzpamatují; investoři do těchto aktiv by mohli čelit stagnujícím nájmům. Být selektivní – zaměřit se na prémiové lokality a koncepty odolné vůči budoucnosti – je klíčové, abyste se vyhnuli vlastnictví nemovitosti, která je mimo zájem trhu.

Stručně řečeno, Milán zůstává jedním z nejatraktivnějších realitních trhů v Evropě, s mnohem více příležitostmi než hrozbami. Silné základy města, jeho globální přitažlivost a pro-rozvojová dynamika jej staví do výhodné pozice pro investory. Opatrní investoři však budou aktivně řídit výše uvedená rizika – testovat své investice vůči změnám úrokových sazeb, být informováni o legislativě a vybírat projekty s dostatečnou rezervou, aby ustály případné komplikace. Nemovitosti v Miláně se ukázaly jako pozoruhodně odolné a ti, kteří investují s rozvahou, budou v příštích letech pravděpodobně odměněni.

Hlavní rozvojové a infrastrukturní projekty, které formují Milán

Milán prochází fyzickou proměnou díky řadě městských rozvojových projektů a modernizací infrastruktury. Tyto iniciativy nejen mění panorama města, ale také přímo ovlivňují hodnoty nemovitostí tím, že zlepšují propojení a přeměňují nevyužívané oblasti na živé nové čtvrti. Zde jsou některé z klíčových projektů a plánů, které ovlivňují (nebo brzy ovlivní) milánský trh s nemovitostmi:

• Revitalizace bývalých železničních nádraží (Scali Ferroviari): Ambiciózní plán Milána na regeneraci sedmi nevyužívaných železničních nádraží (projekt „Scali“) je v plném proudu. Největším a nejvýznamnějším je Scalo Porta Romana na jihovýchodě: areál o rozloze 190 000 m², který se mění v ekologickou čtvrť s různorodým využitím. Bude zde umístěna Olympijská vesnice 2026, která pojme 1 400 sportovců, a po hrách budou zcela nové rezidence přeměněny na tolik potřebné studentské a dostupné bydlení scaloportaromana.com perenews.com. Spolu s bydlením vzniká Parco Romana (velký nový park) a komerční prostory, které tuto oblast začleňují do městské struktury. V blízkosti již Fondazione Prada a další kulturní lákadla pozvedly tuto čtvrť; dokončení olympijské vesnice do roku 2026 (se studenty nastěhovanými do konce roku 2026) by mělo výrazně zvýšit atraktivitu Porta Romana a ceny nemovitostí. Další nádraží na seznamu jsou Scalo Farini (severozápad), které se má do roku 2030 stát rozsáhlým parkem a inovační čtvrtí, a Scalo San Cristoforo (jihozápadní konec nové linky M4), které se zaměří na udržitelnost a možná i logistiku. Tyto projekty v podstatě vytvářejí nové čtvrti – vnášejí zelené plochy, dopravní propojení a moderní budovy do lokalit, které byly dříve opuštěné. Jak postupují, okolní oblasti (často dříve poloprůmyslové) zažívají vlnový efekt růstu hodnot díky očekávanému zlepšení kvality života.
• Rozšiřování linek metra (M4 a další): Dopravní infrastruktura je hlavním hybatelem trendů na trhu nemovitostí v Miláně. V letech 2022–2023 město otevřelo úseky zcela nové linka metra M4 (tzv. „Modrá linka“) a do roku 2024 dosáhla centra města; začátkem roku 2025 se očekává plný provoz od letiště Linate (východ) po San Cristoforo (vzdálený jihozápad). To je zásadní změna: oblasti, které dříve nebyly na metru (jako části Solari, Washington a východní osa Forlanini/Corsica), nyní mají rychlé spojení. Již nyní vidíme, že ceny nemovitostí kolem nových stanic M4 rostou ještě před otevřením linky idealista.it idealista.it. Mezitím se plánuje prodloužení stávajících linek: M1 (červená) se prodlužuje na západ do Baggia a M5 (lila) se staví směrem na sever do Monzy (dokončení do roku 2030). Dokonce je navrhována nová linka M6 ve fázi raného plánování. Všechny tyto dopravní projekty mají tendenci zvyšovat hodnotu nemovitostí díky lepší dostupnosti. Čtvrti jako Washington/Bolivar (na M4), Via Mecenate (u východního konce M4) nebo Bicocca (bude profitovat z prodloužení M5) pravděpodobně zaznamenají zvýšenou poptávku. Navíc koncept „Kruhové linky“ – využití stávajících železničních tratí k vytvoření okružní železniční služby kolem Milána – nabírá na síle. První prvky tohoto projektu by se mohly realizovat v letech 2026–2030 a dále propojit příměstské uzly. Pro investory a kupující zůstává blízkost současné nebo budoucí stanice metra jedním z nejbezpečnějších faktorů zvyšujících hodnotu nemovitostí v Miláně.
• CityLife a Porta Nuova – pokračující vývoj: Dvě ikonické úspěšné příběhy přeměny města v Miláně, Porta Nuova a CityLife, nastavily vzor pro moderní městské čtvrti v Itálii. Porta Nuova (oblast Garibaldi/Isola) je v podstatě dokončena, ale stále dochází k úpravám – například UniCredit rozšiřuje své sídlo a v Isola vznikají nové menší rezidenční projekty. Vliv této oblasti se rozšířil do blízkého Chinatownu a Garibaldi, kde jsou starší budovy přestavovány díky prémiovému prostředí v sousedství. CityLife, trojice třpytivých věží (Allianz, Generali, PwC) uprostřed upraveného parku a nákupní čtvrti, je také téměř dokončena. Pracuje se na posledních rezidenčních pozemcích a možná i na dalším středně vysokém kancelářském objektu. Tato zóna pevně etablovala Tre Torri jako jednu z nejdražších rezidenčních lokalit v Miláně. Jak tyto projekty končí, jejich úspěch (z hlediska vysoké obsazenosti a tvorby hodnoty) povzbuzuje město k realizaci podobných velkých projektů (jako jsou zmíněné Scali). Zároveň jsou oporou zaměstnanosti – např. Porta Nuova se stala centrem fintech a módních firem; CityLife přilákala poradenské a pojišťovací společnosti – což následně zvyšuje poptávku po bydlení v okolních čtvrtích.
• Milánská inovační čtvrť (MIND): Na místě Expo 2015 (severozápadní okraj, Rho-Fiera) vzniká high-tech kampus známý jako MIND. Tento veřejně-soukromý projekt si klade za cíl vytvořit park věd o živé přírodě a technologií, včetně výzkumného centra Human Technopole, nového univerzitního kampusu (přírodovědecké fakulty Univerzity v Miláně se sem přesouvají) a soukromých sídel pro výzkum a vývoj. Ultramoderní nemocnice Galeazzi zde již byla otevřena. Ačkoliv je MIND mimo centrální město, fakticky rozšiřuje metropolitní oblast Milána a je napojen na dopravu. Vývoj má dlouhodobé důsledky: může vytvořit tisíce pracovních míst a stát se centrem vědeckých inovací, což zvýší poptávku po kancelářích i bydlení v severozápadním sektoru (Rho, Pero, stejně jako čtvrti typu Certosa). Někteří developeři rezidenčního bydlení již skutečně začali cílit na města v blízkosti MIND, v očekávání profesionálů, kteří budou chtít bydlet poblíž, místo v přeplněném městě.
• Infrastruktura pro zimní olympijské hry 2026: Milán (spolu s Cortinou) bude v únoru 2026 hostit zimní olympijské hry, což podnítilo několik významných projektů. Již zmíněná olympijská vesnice v Porta Romana je jedním z nich; dalším je Palazzetto dello Sport (PalaItalia) v Santa Giulia – nová aréna pro lední hokej a akce. Santa Giulia, rozsáhlý projekt smíšeného využití jižně od Rogoreda, se roky vyvíjela pomalu, ale olympiáda poskytla impuls k výstavbě arény a dokončení dalších plánovaných kanceláří/rezidencí. Velké firmy jako Sky Italia zde již mají sídla a po olympiádě má oblast zahrnovat parky a rozsáhlou rezidenční komunitu. Kromě toho Milán v rámci příprav na hry modernizuje některé dopravní sítě a veřejná prostranství – například zlepšuje vlakové spojení do lyžařských středisek a zvelebuje turistické oblasti. Ačkoliv to není tak transformační jako Expo 2015, olympiáda působí jako akcelerátor, který zajišťuje, že určité projekty budou dokončeny v pevně stanoveném termínu a přitahuje celosvětovou pozornost. Oblasti kolem olympijských míst (např. Porta Romana, Santa Giulia) by měly zaznamenat krátkodobý nárůst pronájmů během akce a trvalý přínos díky zlepšeným službám a mezinárodní viditelnosti.
• Další významné projekty: V mnoha milánských čtvrtích probíhá řada dalších rozvojových aktivit. Několik příkladů: oblast Ex Richard Ginori podél Naviglio Grande je přestavována na rezidenční a kreativní čtvrť, což podporuje růst hodnoty v Navigli/Famagosta idealista.it. Piazza d’Armi (bývalé vojenské cvičiště na jihozápadě) má být přeměněno na park s částečnou rezidenční výstavbou na okrajích. Piazza Cordusio v centru se mění na luxusní maloobchodní a kancelářskou zónu (historické budovy přeměněné na vlajkové prodejny a kanceláře, jako je nová Starbucks Roastery a připravovaný obchod Louis Vuitton) ilgiorno.it. Podobně mnoho starších budov v historickém centru (např. v okolí Via Turati, Via Manzoni) prochází rekonstrukcí, aby vyhověly potřebám luxusního maloobchodu nebo kanceláří, což udržuje centrum v neustálém vývoji. Na rezidenční straně jsou běžné menší dostavby – od butikových bytových domů ve Via Savona/Tortona (módní čtvrť) po přestavby loftů v Lambrate (nově vznikající designová čtvrť na východě). Milánský realitní trh je mozaikou těchto mikroprojektů, které společně zvyšují atraktivitu města.

V podstatě bude městská krajina Milána v druhé polovině 20. let 21. století charakterizována novými zelenými plochami, zlepšenou mobilitou a zcela novými čtvrtěmi, které vzniknou na místech bývalé infrastruktury. Tyto změny obecně pozitivně ovlivňují hodnotu nemovitostí – nemovitosti v blízkosti nových parků nebo stanic mají vyšší ceny. Městský plán Milána 2030 klade důraz na udržitelný růst, přeměnu brownfieldů a rozvoj orientovaný na dopravu, což vše slibuje obyvatelnější (a tedy hodnotnější) město. Zainteresované strany na realitním trhu – od kupujících po developery – by měly „sledovat jeřáby“ a infrastrukturní plány, protože dnešní staveniště často signalizují zítřejší žhavé lokality.

Regulační a právní novinky ovlivňující nemovitosti

Právní a regulační rámec v Itálii, a konkrétně v Miláně, v poslední době zaznamenal důležité změny, z nichž některé mají za cíl stimulovat trh a jiné řešit sociální otázky. Sledování těchto změn je pro investory a kupující zásadní, protože mohou ovlivnit transakční náklady, provoz pronájmů i časové harmonogramy výstavby. Klíčové novinky zahrnují:

„Salva Milano“ dekret – Odblokování zablokovaných projektů: V reakci na rozsáhlé vyšetřování, které v roce 2023 zmrazilo asi 150 stavebních projektů v Miláně, přijala národní vláda speciální zákon neformálně nazývaný „Salva Milano“ (Zachraňte Milán). Problém vznikl poté, co prokurátoři tvrdili, že mnoho projektů zneužilo zrychlené povolení (SCIA pro rekonstrukci) k tomu, aby v podstatě stavěli větší objekty bez kompletních územních plánů fanpage.it. To vedlo k preventivnímu zastavení řady staveb, od rezidenčních věží (například Park Towers v Crescenzagu) po menší rekonstrukce fanpage.it. Zákon Salva Milano, schválený na konci roku 2024, přináší dočasné řešení: prohlašuje tyto projekty za legální, pokud se nacházejí již v urbanizovaných oblastech, a fakticky ruší požadavek na samostatný detailní plán v případech demolice a nové výstavby fanpage.it fanpage.it. V praxi tento zákon umožňuje všem těmto pozastaveným stavbám znovu začít a být dokončeny. Prozatím také zjednodušuje budoucí projekty demolice a nové výstavby ve městě tím, že umožňuje developerům pokračovat s jednodušším povolením, pokud nezvětšují půdorys budovy mimo městský kontext. Opatření je však přechodné – platné do doby, než bude přijata širší reforma stavebních předpisů (dle zákona očekávaná do 6 měsíců) fanpage.it. Pro trh to byla obrovská úleva: rozptyluje nejistotu nad mnoha projekty a signalizuje podporu vlády pro růst Milána. Investoři by si však měli uvědomit, že to také znamená, že na trh přijde vlna nových jednotek, jakmile budou tyto projekty dokončeny v letech 2025–2026, což by mohlo mírně zvýšit konkurenci v některých segmentech.
• Daňové pobídky pro kupující nemovitostí: Italská vláda zavedla nebo prodloužila pobídky na podporu vlastnictví bydlení, zejména pro kupující nemovitosti poprvé. Podle rozpočtového zákona na rok 2025 došlo k užitečné změně – prodloužení lhůty pro prodej předchozího bydliště při zachování daňových výhod pro „první bydlení“. Obvykle musí kupující, kteří pořizují hlavní bydliště s daňovými úlevami, prodat své staré hlavní bydliště do 12 měsíců, aby o výhodu nepřišli; toto období bylo od 1. ledna 2025 zdvojnásobeno na 24 měsíců globalpropertyguide.com. To efektivně dává majitelům více času na změnu bydlení bez vyšší daňové zátěže, což podporuje mobilitu na trhu. Kromě toho stále existují štědré hypoteční dotace pro mladé kupující první nemovitosti (do 36 let), které pokrývají daně a nabízejí státní záruky – byly zavedeny v roce 2021 a prodlouženy minimálně do let 2023–24 a očekává se jejich pokračování, protože jsou oblíbené. Taková opatření udržují poptávku ze strany kupujících poprvé (klíčový segment v Miláně) silnější, než by byla za jinak drahých úvěrů.
• Regulace krátkodobých pronájmů: Pravděpodobně nejžhavějším tématem je regulace krátkodobých pronájmů (affitti brevi), jako je Airbnb, které se v Miláně rozšířily. Úřady se snaží najít rovnováhu mezi růstem turismu a dostupností bydlení pro obyvatele. Na celostátní úrovni vstoupilo v platnost několik nových pravidel: od roku 2024 nyní hostitelé, kteří pronajímají více než jednu nemovitost formou krátkodobých pronájmů, čelí vyšší paušální dani ve výši 26 % (oproti standardním 21 % u jedné nemovitosti) homeunity.it. Toto opatření je zaměřeno na takzvané „multi-hosty“ – tedy ty, kteří fakticky provozují malé hotelové impérium – aby se zabránilo stahování příliš mnoha bytů z dlouhodobého trhu homeunity.it. Také od 1. ledna 2025 musí každá nemovitost určená ke krátkodobému pronájmu v Itálii získat celostátní identifikační kód (CIN) a být zaregistrována v centrální databázi homeunity.it. Hostitelé musí tento kód uvádět v inzerátech i na samotné nemovitosti, jinak jim hrozí vysoké pokuty homeunity.it. Kromě toho se od konce roku 2024 staly povinnými nové požadavky na požární bezpečnost (např. detektory plynu, hasicí přístroje v každé jednotce) pro všechny turistické pronájmy homeunity.it homeunity.it. Tyto regulace zvyšují transparentnost a bezpečnost, ale zároveň znamenají pro hostitele další náklady. V Miláně městská samospráva také signalizovala přísnější postoj. I když krátkodobé pronájmy přímo nezakazuje (k čemuž přistoupila některá města jako Barcelona a Amsterdam v určitých zónách), Milán se zaměřuje na některé vedlejší efekty: například město zakázalo používání schránek na klíče na veřejných místech (zábradlí, značky atd.) pro check-iny Airbnb, s platností od jara 2025 fanpage.it fanpage.it. Úředníci to označili za symbolický krok proti nekontrolovanému šíření mini-hostelů a „zneužívání veřejného prostoru“ fanpage.it fanpage.it. Navíc Milán prosazuje větší pravomoci k ukládání linájmy v oblastech s nadměrným počtem turistických pronájmů. Nedávné soudní rozhodnutí (duben 2025 od Státní rady) otevřelo městům možnost označit „zóny nasycení“, kde mohou být nové krátkodobé pronájmy omezeny homeunity.it homeunity.it. Nebylo by překvapivé, kdyby Milán, pod tlakem obyvatel kvůli vysokému nájmu, v blízké budoucnosti přistoupil k omezení počtu dní krátkodobých pronájmů nebo licencí v nejvíce postižených centrálních čtvrtích. Investoři na trhu s krátkodobými pronájmy by měli tyto změny pečlivě sledovat, protože výnosy mohou být ovlivněny vyššími daněmi nebo novými místními omezeními (například pravidlem, že pronájmy na méně než 30 dní jsou povoleny pouze v případě, že pronajímáte pokoj a ne celý byt – tento koncept byl zvažován na celostátní úrovni tg24.sky.it).
• Udržitelnost a stavební předpisy: Na úrovni EU i Itálie směřují předpisy nemovitostní sektor k udržitelnosti. Ačkoliv to zatím není zákon, navrhovaná Směrnice o energetické náročnosti budov EU by mohla vyžadovat, aby budovy dosáhly určitých stupňů účinnosti do stanovených termínů (např. třída E do roku 2030, D do roku 2033). Itálie to bude muset nějakým způsobem implementovat. Navíc Milán má své vlastní klimatické cíle – městská politika (v rámci Plánu ovzduší a klimatu) směřuje k uhlíkové neutralitě do roku 2050 a již od roku 2023 musí být nové budovy téměř s nulovou spotřebou energie. Tyto regulační trendy znamenají, že majitelé starých, neefektivních budov mohou čelit novým povinnostem (a nákladům) na zateplení, výměnu kotlů apod. Naopak developeři zelených budov mohou těžit z jednoduššího schvalování nebo pobídek. Dalším platným předpisem je klasifikace a bonusové programy proti zemětřesení – i když je Milán oblastí s nízkým rizikem zemětřesení, budovy v celé zemi jsou klasifikovány z hlediska seizmické bezpečnosti, což by mohlo v budoucnu ovlivnit hodnoty nebo pojištění. Prozatím je hlavním zaměřením Milána snižování emisí: přísný poplatek za vjezd do oblasti C v centru města a připravované nízkoemisní zóny mohou nepřímo ovlivnit trh s nemovitostmi tím, že domy v centru s dobrou dostupností MHD budou ještě žádanější.
• Reformy nájemních smluv: V oblasti dlouhodobých pronájmů zatím nedošlo k zásadním změnám, ale roste diskuse o tom, jak učinit nájem dostupnější a bezpečnější ve městech jako Milán. Vláda podporuje využívání smluv „canone concordato“ (dohodnutý nájem), kde jsou nájmy stanoveny místními standardizovanými dohodami výměnou za daňové úlevy pro pronajímatele. Využívání těchto smluv v Miláně roste (oživení nájmů v San Siru bylo částečně díky nim idealista.it). Objevují se výzvy k dalším daňovým pobídkám nebo dotacím pro pronajímatele, kteří nabídnou dlouhodobé nájmy za rozumné ceny, aby se byty vrátily z krátkodobého pronájmu zpět na trh. Koncem roku 2023 městská rada Milána také diskutovala o opatřeních jako registr nájmů a případné stropy, pokud by se situace zhoršila, ale žádné stropy zatím zavedeny nebyly (jakákoliv přísná regulace nájmů by pravděpodobně vyžadovala celostátní legislativu a čelila by právním výzvám). Pronajímatelé by si měli všimnout, že trend směřuje k větší kontrole – např. zajištění, že všechny příjmy z nájmu jsou přiznány (vláda zpřísňuje kontroly prostřednictvím křížové kontroly nového registru CIN a evidence turistické daně homeunity.it homeunity.it) – a možná i k podpoře smluv, které zajišťují stabilní bydlení.
• Politika pro zahraniční kupce a zlatá víza: Na rozdíl od některých jiných evropských zemí Itálie nemá formální „zlaté vízum“ pro nákup nemovitostí. Má však něco, co je pro bohaté cizince možná ještě atraktivnější: režim jednotné daně (zavedený v roce 2017), který umožňuje novým rezidentům platit jednotnou daň 100 000 € ročně ze všech příjmů ze zahraničí. Tento režim, spolu s podobným režimem pro důchodce (7% jednotná daň pro penzisty stěhující se do některých jižních regionů), činí z Itálie – a zejména Milána – atraktivní místo pro relokaci osob s vysokým čistým jměním globalpropertyguide.com idealista.it. Dosud nedošlo k žádným změnám, které by tyto režimy oslabily; naopak, Itálie je propaguje, aby přilákala majetné jednotlivce. Pro mezinárodní investory Itálie také odstranila některé překážky: neexistují žádné dodatečné daně pro zahraniční kupce (na rozdíl například od Kanady nebo Nového Zélandu). Jediným bodem pozornosti je globální dodržování předpisů proti praní špinavých peněz – realitní agenti a notáři v Itálii uplatňují přísnější kontroly finančních prostředků kupujících po několika mediálně známých případech nelegálních peněz v nemovitostech. Obecně však regulační postoj je vstřícný k zahraničním kupcům a Milán zaznamenal nárůst amerických, čínských a severoevropských kupců v segmentu luxusních nemovitostí idealista.it. Lze očekávat, že Itálie tyto pobídky zachová nebo dokonce rozšíří, protože přinášejí do země kapitál.

Shrnuto, regulační prostředí se vyvíjí s cílem vyvážit vitalitu trhu a sociální potřeby. Milánský trh v roce 2025 těží z podpůrných opatření, jako je Salva Milano (uvolnění rozvoje) a pobídky pro kupce, ale zároveň čelí novým pravidlům týkajícím se pronájmů a udržitelnosti, která budou formovat investiční strategii. Účastníci trhu by se měli přizpůsobit zajištěním souladu (s pravidly pro pronájmy, energetickými standardy) a využitím dostupných pobídek (daňové úlevy, rychlejší povolení), aby zůstali v čele v neustále se měnícím realitním prostředí Milána.

Ekonomické, demografické a turistické trendy

Nakonec je důležité zvážit širší ekonomický a demografický kontext, ve kterém milánský trh s nemovitostmi funguje. Faktory jako změny populace, trendy zaměstnanosti a cestovní ruch mohou výrazně ovlivnit poptávku po nemovitostech a jejich hodnotu. Pro Milán – město často považované za ekonomický motor Itálie – jsou mnohé z těchto trendů příznivější než v jiných částech země, přesto však nejsou bez výzev.

Ekonomické klima v Miláně: Celková ekonomika Itálie roste pomalu; HDP by měl v roce 2025 vzrůst pouze o přibližně 0,8–1 % globalpropertyguide.com. Milán však trvale překonává celostátní průměr. Jako finanční a obchodní centrum země má Milán nižší nezaměstnanost a vyšší příjmy než většina italských měst. Mezi hlavní průmyslová odvětví zde patří finance, móda, design, technologické startupy, média a výroba (v metropolitní oblasti), což vše přispívá k silnému trhu práce, který přitahuje lidi z celé Itálie. V letech 2023–2024 zaznamenal Milán obzvláště silné oživení v sektorech jako finance, profesionální služby a cestovní ruch, což pomohlo udržet poptávku po bydlení i při prudkém růstu úrokových sazeb. Je však pravda, že vysoká inflace a zvyšování sazeb ECB v letech 2022–23 dočasně zasáhly italský trh s bydlením (zvýšení nákladů na půjčky). Do roku 2025 se inflace zmírnila a úrokové sazby se stabilizovaly nebo dokonce mírně snížily, což se odráží ve zvýšeném zájmu o hypotéky idealista.it. Kromě toho evropské fondy obnovy (PNRR) směřují investice do různých italských regionů; Milán některé z nich využívá na infrastrukturu a inovační centra, což by mělo v příštích letech posílit jeho ekonomiku.

Obyvatelstvo a demografie: Na rozdíl od mnoha italských měst, která se zmenšují, populace Milána v posledních letech postupně roste (před pandemií i nyní růst pokračuje). Samotné město má přibližně 1,4 milionu obyvatel (2023), což je nárůst zhruba o 7–8 % od roku 2011 yournextmilano.it. Prognózy městského statistického úřadu předpovídají, že Milán by mohl do roku 2030 dosáhnout ~1,44 milionu obyvatel comune.milano.it. Tento růst je poháněn jak vnitrostátní migrací (mladí Italové se stěhují z jihu nebo menších měst do Milána za prací), tak mezinárodní imigrací. Milán má početné komunity cizinců – od studentů po profesionály v nadnárodních firmách – což zvyšuje nejen poptávku po nájmech, ale i po koupi nemovitostí (zahraniční rezidenti jsou aktivní v určitých segmentech). Město má znatelně mladší profil než italský průměr, což je dáno přílivem studentů a mladých pracovníků. Zatímco Itálie čelí demografické krizi (rekordně nízká porodnost a stárnoucí populace na celostátní úrovni), Milán to zmírňuje tím, že působí jako magnet na talenty. Každý rok se sem stěhují desítky tisíc absolventů a profesionálů, což udržuje poptávku po bytech, co-livingových prostorech a startovacích domech. Jedním z demografických trendů, který posiluje konkrétní tržní segment, je růst počtu mezinárodních studentů: milánské univerzity (jako Politecnico, Bocconi, University of Milan) stoupají v globálních žebříčcích a přitahují mnoho studentů z Evropy, Asie i Ameriky. Počet zahraničních studentů roste, což podporuje silný zájem o rozvoj studentského bydlení cushmanwakefield.com.

To však neznamená, že by se Milán vyhnul stárnutí – průměrný věk zde, stejně jako ve zbytku Itálie, pomalu stoupá. Objevuje se rostoucí potřeba seniorského bydlení a nemovitostí souvisejících se zdravotní péčí (někteří investoři zkoumají možnosti seniorských rezidencí v metropolitní oblasti). Celkově je však demografický výhled Milána mnohem zdravější než například v italském venkově nebo dokonce v Římě, což znamená stabilní základní poptávku po bydlení ve městě v dohledné budoucnosti.

Boom turismu: Turismus se stal základním pilířem milánské ekonomiky a významně ovlivňuje nemovitostní trh (zejména maloobchod a pohostinství). Historicky byl Milán vnímán spíše jako obchodní destinace, ale úspěšně se přebrandoval na celoroční město pro volný čas – proslulé nakupováním, gastronomií, kulturou (Leonardova Poslední večeře, opera La Scala atd.) a jako vstupní brána do severní Itálie. Počet turistů dosáhl v roce 2023 rekordních hodnot, kdy 8,5 milionu návštěvníků zůstalo ve městě, což bylo o 14 % více než předcovidový vrchol areacmilano.it. Po započtení širší metropolitní oblasti dosáhl počet návštěv v roce 2023 ohromujících 17,6 milionu areacmilano.it. Tento nárůst byl podpořen několika faktory: přesunutými akcemi a veletrhy po covidu, úspěšným marketingem Milána a globálním oživením cestovního ruchu. USA, Francie, Německo, Velká Británie a rozvíjející se trhy jako Čína a Blízký východ jsou klíčovými zdrojovými zeměmi zahraničních turistů areacmilano.it. Turisté utrácejí výrazně – Milán byl v roce 2024 druhý v Itálii v turistických útratách (cca 1,85 miliardy €) wetheitalians.com, což prospívá místním podnikům a investorům v maloobchodu a pohostinství. Průměrná délka pobytu je kolem 2–3 nocí areacmilano.it, což podporuje i trh s krátkodobými pronájmy.

Tento boom turismu má několik dopadů na nemovitostní trh: Poptávka po hotelech je velmi silná (proto již zmíněné rekordní investice do hotelů). V přípravě je mnoho nových hotelů – od levných po pětihvězdičkové – často formou přestaveb starších budov. Také majitelé maloobchodních prostor zaznamenali přínos v podobě vysoké návštěvnosti – například luxusní vlajkové prodejny ve Fashion Districtu vzkvétají díky movitým návštěvníkům (turistická klientela Milána je zaměřena na zámožné cestovatele, včetně rostoucího podílu z Perského zálivu a Asie en.wikipedia.org). Na rezidenční straně má obliba Milána mezi turisty dvojí dopad: motivuje majitele nemovitostí k krátkodobým pronájmům (vyšší výnosy), což přispívá k nedostatku bydlení pro místní. Město to vyvažuje podporou výstavby hotelů (aby turisté měli možnosti a místní nepřišli o všechny byty kvůli Airbnb) a případně zavedením limitů na krátkodobé pronájmy, jak bylo zmíněno. Další nárůst turismu se očekává kolem roku 2026 kvůli zimní olympiádě – i když zimní hry jsou menší než letní olympiáda, přinesou příliv návštěvníků, médií a investic. Milán si pravděpodobně užije trvalý turistický přínos v letech 2025–2026 díky předolympijským akcím a možná i díky dlouhodobému efektu po hrách. Z pohledu nemovitostí budou největší poptávku taženou turismem zaznamenávat oblasti jako Duomo, Navigli, Porta Nuova a jakákoli olympijská místa.

Trh práce a práce na dálku: Pandemie COVID-19 urychlila práci na dálku po celém světě a Milán nebyl výjimkou. Nicméně zde se zdá, že trendem je spíše hybridní režim než plně vzdálená práce v mnoha odvětvích. Banky, designérské firmy a vládní úřady v Miláně většinou přivedly zaměstnance zpět do kanceláří alespoň na několik dní v týdnu. To udrželo kancelářský sektor poměrně odolný (jak jsme viděli s nárůstem poptávky v letech 2024–25). Znamená to také, že obávaný „městský exodus“ pracovníků stěhujících se na venkov byl v Itálii omezený. Někteří Milánští si během pandemie koupili domy u jezer Como nebo Maggiore či na venkově v Lombardii, ale obecně populace Milána neklesla. Naopak, jak se kanceláře znovu zaplňují a společenský život se obnovuje, lidé se znovu vracejí k městskému životu. Pokud něco, pandemie zdůraznila hodnotu mít trochu více prostoru nebo balkon – proto mírný posun v preferencích směrem k větším jednotkám nebo těm s venkovním prostorem (což bylo zaznamenáno v průzkumech preferencí kupujících globalpropertyguide.com). To může postupně ovlivnit výstavbu, s větším důrazem na terasy, koutky pro domácí kancelář a vybavení v nových projektech. Trh práce v Miláně zůstává velmi silný – firmy zde nadále vytvářejí pracovní místa (včetně nových sídel nadnárodních společností nebo technologických center, které si vybírají Milán). Nezaměstnanost v Miláně je zhruba poloviční oproti italskému průměru. Vysoká zaměstnanost obvykle koreluje s silnou poptávkou po bydlení, protože více lidí má stabilní příjmy na pronájem nebo koupi. Na druhou stranu, nedostatek pracovníků ve stavebnictví a pohostinství je výzvou; pokud nebude řešen, může zpomalit projekty nebo zvýšit náklady, což nepřímo ovlivňuje nabídku nemovitostí.

Závěr: Výhled realitního trhu v Miláně je podpořen hospodářskou vitalitou, rostoucí a mezinárodní populací a rozvíjejícím se turismem. Tyto faktory vytvářejí pozitivní cyklus: pracovní místa přitahují lidi, kteří potřebují bydlení; návštěvníci utrácejí peníze, což podporuje růst maloobchodu a pohostinství; dynamické město přitahuje další firmy a akce atd. Zatímco Itálie čelí některým makroekonomickým a demografickým překážkám, Milán často působí, jako by fungoval ve svém vlastním, optimističtějším „bublině“. Výzvou pro město bude zajistit, aby byl tento růst udržitelný a inkluzivní – tedy zajistit dostatek bydlení, modernizovat infrastrukturu pro větší populaci a udržet kvalitu života. Z pohledu investora nebo majitele nemovitosti zůstávají základní ukazatele Milána silné: poptávka je široká (místní i zahraniční, rezidenční i komerční) a globální profil města roste. Pokud Milán zůstane na současné trajektorii, měl by jeho realitní trh v příštích letech zůstat jedním z nejdynamičtějších a nejvýnosnějších v Evropě.

Zdroje:

• Dils – Realitní trh H1 2025 v Itálii (červenec 2025): Investiční objemy, výkonnost sektorů a statistiky Milána dils.com dils.com.
• Global Property Guide – Analýza rezidenčních nemovitostí v Itálii 2025 (duben 2025): Indexy cen domů v Itálii a srovnání cen v Miláně globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Cushman & Wakefield – Přehled trendů na italském realitním trhu 2025 (prosinec 2024): Prognózy pro kanceláře (růst nájmů +3 % v roce 2025), oživení maloobchodu, trendy v sektoru bydlení cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Idealista/Tecnocasa – Cenové trendy v Miláně podle zón (listopad 2024): celkově +1,3 % v roce 2024, centrum -0,8 %, okrajové části až +4,5 %; podrobnosti o cenách v jednotlivých čtvrtích idealista.it idealista.it.
• Il Giorno – Realitní boom: čtvrti +40 % (duben 2025): Pět nejrychleji rostoucích čtvrtí 2020–2025 (Certosa, Corvetto, Forlanini, Bovisa, Precotto ~40–46 %) ilgiorno.it ilgiorno.it.
• Nomisma – Realitní observatoř 2025 (červenec 2025): Prodeje +11,5 % v 1. čtvrtletí 2025, oživení hypoték, růst cen +1,1 % meziročně, přesun do předměstí, růst nájmů idealista.it idealista.it.
• Fanpage – Krátkodobé pronájmy & Salva Milano (listopad 2024): Milán zakazuje schránky na klíče Airbnb, uvádí 20 000 jednotek v krátkodobém pronájmu; zákon Salva Milano má znovu spustit 150 zablokovaných projektů, uvolňuje pravidla pro povolení rekonstrukcí fanpage.it fanpage.it.
• HomeUnity – Průvodce krátkodobými pronájmy 2025 (2024): Nová celostátní pravidla – povinný kód CIN do roku 2025, bezpečnostní požadavky, 26% jednotná daň pro krátkodobé pronájmy více nemovitostí od ledna 2024 homeunity.it.
• Areac Milano – Turistická statistika v Miláně (2024): 8,5 milionu turistů v roce 2023 (rekord, +34 % oproti 2022), demografie turistů a útraty areacmilano.it areacmilano.it.
• Knight Frank (Idealista news) – Wealth Report 2025: Klíčové poznatky (březen 2025): Luxusní ceny v Miláně +3,5 % v roce 2024, výhled pro špičkové nemovitosti v Itálii „stabilní růst“ díky mezinárodní poptávce a konkurenceschopným cenám idealista.it idealista.it.