Nemovitosti v San Diegu 2025: Domy za 1 milion dolarů, závratné nájmy a měnící se trh

San Diegský trh s bydlením v roce 2025 prochází znatelnou změnou po letech prudkého růstu. Ceny domů zůstávají blízko rekordních maxim – kolem 1 milionu dolarů za typický dům – ale rychlý růst z doby pandemie se zastavil zillow.com alliedschools.com. Nabídka domů na prodej se postupně zlepšuje z historických minim, což dává kupujícím o něco větší vyjednávací sílu než v posledních letech alliedschools.com. Zároveň nájemníci čelí rekordně vysokým nájmům kolem 2 500 dolarů měsíčně v průměru, přičemž růst nájmů konečně zpomaluje díky vlně nových bytů na trhu obrag.org. Níže najdete komplexní rozbor rezidenčních a komerčních realitních trendů v San Diegu, výkonnosti jednotlivých čtvrtí, profilů kupujících/nájemníků, investičního výhledu, prognóz, rozvojových projektů, nových zákonů, problémů s dostupností a klíčových ekonomických faktorů – od úrokových sazeb po migraci – které formují budoucnost trhu.

Trendy rezidenčních nemovitostí v roce 2025

Ceny domů: Hodnoty domů v San Diegu se v roce 2025 ustálily po strmém růstu v předchozích letech. Medián prodejní ceny v polovině roku 2025 se pohybuje kolem 950 000 až 1 000 000 dolarů, což je přibližně o 1–3 % méně než před rokem zillow.com alliedschools.com. Zillowův index hodnoty domů pro San Diego byl v červenci 2025 asi 998 000 dolarů, což je pokles o 3,4 % meziročně zillow.com. Podobně Kalifornská asociace realitních makléřů uvedla mediánovou cenu samostatně stojícího domu v okrese San Diego na 1,025 milionu dolarů v červnu 2025, což je mírný pokles o 2–3 % oproti červnu 2024 patch.com. Stručně řečeno, ceny mírně klesly ze svého vrcholu, ale zůstávají historicky vysoké – téměř o 60 % vyšší než před pěti lety na začátku 20. let 21. století luxurysocalrealty.com. Toto vyrovnání cen znamená ochlazení po bouřlivém pandemickém boomu a odráží odpor kupujících vůči limitům dostupnosti a vyšším nákladům na financování.

Objem prodeje a zásoby: Aktivita na trhu s prodejem domů se mírně zpomalila. Do poloviny roku 2025 je počet uzavřených prodejů mírně nižší než úroveň z loňského roku (prodeje domů v okrese San Diego v červnu 2025 byly asi o 2 % nižší než v červnu 2024) sdhousingmarket.com. Jedním z hlavních faktorů je nedostatek nabídek – i když se zásoby zlepšují, stále jsou nízké. V polovině roku 2025 bylo na trhu v oblasti San Diega přibližně 3 500 domů zillow.com, což odpovídá pouze asi 3,2 měsíce nabídky, oproti ~2,4 měsíce o rok dříve alliedschools.com. Tento 33% nárůst nabídky dal kupujícím více možností, než měli během pandemického šílenství alliedschools.com. Celkové zásoby však zůstávají výrazně pod úrovní před rokem 2020, protože mnoho majitelů domů je „uzamčeno“ ultra nízkými hypotečními sazbami a nechce prodávat (více než 80 % kalifornských majitelů domů má hypoteční sazbu pod 5 %, což je odrazuje od výměny za úvěr se 7% sazbou) lao.ca.gov lao.ca.gov. Nové nabídky v San Diegu byly ve skutečnosti nižší o desítky procent meziročně na začátku roku 2025 calmatters.org, což přispívá k trhu, který je sice chladnější, ale stále relativně napjatý podle historických měřítek.

Rychlost trhu a konkurence: Prodej domů trvá v průměru o něco déle, ale atraktivní nemovitosti se stále prodávají rychle. Střední doba na trhu se zvýšila na přibližně 24–27 dní (asi 3–4 týdny) v polovině roku 2025, což je o ~15–17 % delší doba než před rokem sdhousingmarket.com alliedschools.com. Kupující jsou opatrnější, protože rostoucí úrokové sazby snižují jejich rozpočty, a souboje o nabídky nejsou tak zběsilé jako v letech 2021–2022. Přesto se více než třetina nabídek stále prodává nad požadovanou cenou zillow.com a přibližně 37 % prodejů bylo uzavřeno nad nabídkovou cenou na začátku léta zillow.com – což naznačuje, že plně zrekonstruované domy v oblíbených čtvrtích mohou stále vyvolat konkurenci. Zároveň se téměř polovina všech prodejů nyní uskutečňuje pod nabídkovou cenou zillow.com, což odráží větší vyjednávací sílu kupujících oproti extrémně konkurenčnímu trhu během pandemie. V podstatě se rezidenční trh v San Diegu v roce 2025 posunul k vyváženějšímu stavu: kupující získávají více prostoru a vyjednávací síly díky rostoucí nabídce a stagnujícím cenám, zatímco prodávající stále těží z historicky vysokých hodnot a přetrvávajícího nedostatku bydlení.

Dopad úrokových sazeb: Zvýšené hypoteční sazby v rozmezí 6,5–7 % byly klíčovým faktorem zpomalujícím tempo trhu. Poté, co úrokové sazby vzrostly z přibližně 3 % na přibližně 7 % mezi lety 2021 a 2023, se dostupnost bydlení pro kupující zhoršila lao.ca.gov. Výsledkem je méně kvalifikovaných kupujících v nejvyšším segmentu a opatrnější nabízení. Mnoho potenciálních kupujících, kteří by si polepšili, zůstává na místě, aby si udrželi své hypotéky s nízkou sazbou, což je jev, který omezuje nabídku domů na prodej lao.ca.gov lao.ca.gov. Prvokupci mezitím čelí měsíčním splátkám hypotéky téměř o 80 % vyšším než před několika lety – středně velký dům v Kalifornii nyní vyžaduje splátku kolem 5 900 USD, což je nárůst o 82 % od roku 2020 lao.ca.gov. Tyto vysoké sazby fakticky nastavily strop cenám nemovitostí v roce 2025 a ukončily nekontrolovaný růst cen. Odborné prognózy předpokládají, že hypoteční sazby by se mohly mírně snížit později v roce 2025 (potenciálně klesnout do rozmezí středních 6 %) themortgagereports.com, což by mohlo uvolnit část zadržené poptávky. Prozatím drahé financování přineslo období stabilizace cen a sníženého obratu na trhu s bydlením v San Diegu.

Trendy v komerčních nemovitostech

Zatímco rezidenční nemovitosti mírně ochlazují, komerční nemovitosti v San Diegu čelí dramatičtějším posunům po pandemii. Různé sektory si vedou nerovnoměrně:

Kancelářské prostory: Trh s kancelářemi zůstává slabý, protože přetrvávají vzorce práce na dálku a hybridní práce. Neobsazenost kanceláří dosáhla v roce 2025 rekordních hodnot. Celková neobsazenost kanceláří v okrese dosáhla ve 2. čtvrtletí 2025 14,5 %, což je nárůst oproti přibližně 14,2 % o rok dříve cushmanwakefield.com. Mnoho firem zmenšilo své prostory, pronajalo přebytečné prostory nebo zvolilo coworkingová řešení. Kanceláře třídy A jsou obzvlášť nevyužité (například výškové budovy v centru mají neobsazenost hluboko v desítkách procent) avisonyoung.us. Pronajímatelé nabízejí pobídky a slevy na nájemném, aby přilákali nájemce na tomto trhu příznivém pro nájemce. Milken Institute zařadil ekonomiku metropolitní oblasti San Diega v roce 2025 níže částečně kvůli těmto trendům v oblasti pracovních míst a kancelářských prostor, přičemž poznamenal, že krátkodobý růst pracovních míst byl v roce 2024 pouze ~0,5 % – což výrazně zaostává za celostátním průměrem axios.com. Pozitivní je, že diverzifikovaná ekonomika San Diega (s odvětvími jako jsou vědy o živé přírodě, obrana a technologie) poskytuje určitou ochranu – ale výhled kancelářského trhu závisí na návratu do kanceláří a na tom, zda se růst pracovních míst v technologiích/biotechnologiích zotaví.
Průmyslové a logistické prostory: Po období boomu začíná sektor průmyslových nemovitostí zaznamenávat nárůst neobsazenosti z historických minim. Celookresní průmyslová neobsazenost byla v polovině roku 2025 přibližně 7,7 %, což je prudký nárůst (+2,3 procentního bodu meziročně), protože na trh přišla nová nabídka skladů a růst e-commerce se normalizoval cushmanwakefield.com. Skladový trh v jižní Kalifornii zažil bouřlivou expanzi a San Diego není výjimkou – nájemci mají nyní více možností a růst nájmů se zpomalil. Přesto průmyslová neobsazenost kolem 7 % zůstává podle historických měřítek zdravá a poptávka po distribučních centrech a výrobních prostorách pro biotechnologie v klíčových subtrzích (Otay Mesa, Miramar, Sorrento Valley atd.) přetrvává. Nájemné mírně kleslo z vrcholu, protože pronajímatelé soupeří o méně aktivních nájemců latimes.com. Analytici očekávají, že průmyslový trh dosáhne rovnováhy do roku 2026, jakmile se regionální ekonomika a pohyb zboží přizpůsobí normám po pandemii jpmorgan.com.
Laboratoře pro vědy o životě: Nemovitosti v oblasti věd o životě v San Diegu – podskupina kancelářských prostor specializovaných na biotechnologické laboratoře – zažily v posledních letech stavební boom, který nyní vedl k nadbytku neobsazených laboratorních prostor. Míra neobsazenosti v oblasti věd o životě vzrostla do poloviny roku 2025 na 26,3 %, oproti pouhým 16,5 % o rok dříve cushmanwakefield.com. Rizikový kapitál pro biotechnologie ochladl oproti vrcholu v roce 2021 a některé startupy zkrachovaly nebo se zmenšily, což zanechalo nově postavené laboratorní budovy bez nájemců. Klíčové klastery jako Torrey Pines, UTC a Sorrento Mesa mají vysokou dostupnost laboratoří. Tento převis nabídky tlačí nájmy v laboratorním segmentu dolů. San Diego však zůstává přední biotechnologickou oblastí v rámci USA a odborníci z oboru očekávají, že jakmile vzniknou nové startupy v oblasti léčiv a zdravotnických technologií (a velké farmaceutické firmy budou nadále spolupracovat lokálně), bude tento volný laboratorní prostor postupně absorbován. Mezitím pronajímatelé nabízejí ústupky a pobídky na úpravy prostor, aby přilákali nájemce z oblasti věd o životě. Vysoká neobsazenost laboratoří představuje krátkodobé riziko pro komerční investory, ale zároveň ukazuje, kolik nových prostor bylo dodáno v honbě za poptávkou po biotechnologiích během boomu.
Maloobchod a pohostinství: Maloobchodní nemovitosti v San Diegu jsou relativně stabilní. Míra neobsazenosti maloobchodu je kolem 5,1 % (2. čtvrtletí 2025), jen o něco výše než loni cushmanwakefield.com. Spotřebitelé se z velké části vrátili k osobním nákupům a stravování; turistické oblasti i sousedská centra těží z výrazného oživení turismu v roce 2025. Trh pohostinství v San Diegu se silně zotavuje – obsazenost hotelů a ceny pokojů se zlepšily s návratem kongresů a rekreačních cest axios.com. To má pozitivní dopad na maloobchodní a restaurační prostory. Přestože růst e-commerce pokračuje, většina dobře umístěných maloobchodních prostor (zejména venkovní centra) si vede dobře a některé prázdné velké prodejny jsou přestavovány na posilovny, zábavní podniky nebo dokonce rezidenční projekty. Bytové nájemní nemovitosti, často řazené mezi komerční aktiva, si vedou solidně (nízká neobsazenost kolem 4–5 % a letos jen minimální růst nájmů) obrag.org. Celkově je komerční nemovitostní trh v San Diegu v roce 2025 smíšený: kancelářské a specializované laboratorní sektory čelí protivětru, průmyslový segment se po silném růstu normalizuje a maloobchod/pohostinství jsou opatrně optimistické.

Výkonnost trhu v různých čtvrtích

Nemovitostní trh v San Diegu je vysoce lokalizovaný, s výraznými rozdíly podle čtvrtí a subtrhů. Přímořské luxusní enklávy, trendy městské čtvrti a vnitrozemská předměstí vykazují v roce 2025 různé trendy:

Luxusní přímořské trhy: Vysoce ceněné přímořské komunity (La Jolla, Del Mar, Coronado, Rancho Santa Fe atd.) si obecně udržely svou hodnotu nebo dokonce zaznamenaly nárůst, a to díky nedostatku nabídky a movitým kupcům. Například Del Mar mělo v začátku roku 2025 mediánovou cenu domu kolem 3,0 milionu dolarů – což je ohromujících 55 % více než o rok dříve sofi.com sofi.com. (Takto obrovský nárůst pravděpodobně odráží několik prodejů v ultra-luxusním segmentu, které zkreslily medián, spíše než plošné zhodnocení.) Přímořské nemovitosti zůstávají žádané díky výhledu na oceán a životnímu stylu a mnoho majitelů v těchto oblastech má finanční prostředky na to, aby přečkali výkyvy trhu, místo aby prodávali se slevou. Přesto i luxusní trhy ochladly oproti dražebním válkám v roce 2021 – v Del Mar byly domy na trhu v průměru asi 57 dní a prodávaly se přibližně o 4 % pod požadovanou cenou sofi.com sofi.com, což naznačuje, že i bohatí kupci v tomto klimatu vyjednávají.
Centrální městské čtvrti: Některé z módních, historicky konkurenčních čtvrtí blíže centru města v poslední době zaznamenaly korekce cen. Například North Park – trendy oblast pro mladé profesionály – zaznamenala téměř 20% pokles cen domů od začátku roku 2024 do začátku roku 2025 sofi.com. Mediánová cena v North Park klesla na zhruba 900 000 dolarů sofi.com, protože vyšší úrokové sazby vyřadily některé kupce poprvé a pandemická horečka po rodinných domech ochladla. Podobně části Downtown San Diego a Hillcrest zaznamenaly stagnaci nebo pokles cen bytů, zejména u jednotek bez jedinečných vlastností. Tyto oblasti zažily prudký růst v letech 2021–2022, takže mírný pokles v letech 2023–2025 představuje normalizaci trhu. Přesto poptávka po centrálně umístěných domech trvá – trh v North Park je považován za „velmi konkurenční“, nabídky často přecházejí do smlouvy během pouhých dvou týdnů, někdy i nad požadovanou cenu u nejžádanějších nemovitostí sofi.com sofi.com. V podstatě ochlazení v městských čtvrtích znovu přineslo některé relativní výhodné nabídky (ceny pod vrcholem), které chytří kupci rychle využívají.
Vnitrozemské a příměstské oblasti: Cenově dostupnější předměstí a vnitrozemské komunity se staly ohnisky aktivity, protože kupující hledají hodnotu za peníze. Regiony jako East County a North County Inland zaznamenávají zdravý objem prodejů. V červnu 2025 byly PSČ s nejvíce prodeji domů převážně ve vnitrozemí: oblasti jako Fallbrook (92028), Rancho Bernardo (92128), Spring Valley (91977) a San Marcos (92078) vedly okres v počtu transakcí sdhousingmarket.com. Tyto čtvrti nabízejí větší pozemky nebo více prostoru za relativně skromnou cenu za čtvereční stopu, což přitahuje rodiny a pracovníky na dálku, kteří nepotřebují být blízko pobřeží sdhousingmarket.com. Například Rancho Bernardo (plánovaná komunita ve vnitrozemí) a San Marcos mají střední ceny domů výrazně pod pobřežním průměrem, přesto však poskytují kvalitní školy a vybavenost – což z nich činí atraktivní „hodnotové nabídky“. Analýzy realitních makléřů uvádějí, že vnitrozemské komunity dávají kupujícím „více domu za dané peníze“ spolu se slušným přístupem k parkům, obchodům a dálnicím sdhousingmarket.com. Výsledkem je, že konkurence zůstává v mnoha těchto cenově výhodných oblastech tvrdá; některé domy přitahují více nabídek a rychle se rezervují, pokud jsou správně naceněny. Naopak několik dražších pobřežních trhů v North County (Encinitas, Del Mar) mělo pomalejší prodeje jednoduše kvůli nedostatku nabídky a extrémně vysokým cenám. Celkově si příměstské San Diego vede solidně, s mírným růstem cen v některých oblastech a jen mírnými poklesy v jiných. Změnou je, že poptávka se více přesunula směrem k exurbům a předměstím, protože kupující hledají relativní dostupnost v tomto prostředí s vysokými sazbami alliedschools.com alliedschools.com.
Jižní záliv a pohraniční oblasti: V jižní části okresu (např. Chula Vista, National City, Imperial Beach) byla poptávka po bydlení také silná. Zejména Chula Vista je lídrem ve výstavbě nových domů, povoluje mnohem více bytů na obyvatele než většina měst v okrese planetizen.com planetizen.com. Tato výstavba přidala nabídku a udržela růst cen pod kontrolou. Dům střední třídy ve východní části Chula Vista nebo Otay Ranch je obecně levnější než srovnatelný dům dále na severu, což přitahuje kupce poprvé a vojenské rodiny. Na začátku roku 2025 byla mediánová cena rodinného domu v National City kolem 600 000 $, což je pokles z vrcholu v $700 000 dawnsellssandiego.com, což ukazuje určitou korekci v segmentu základního bydlení. Čtvrti South Bay zůstávají relativně dostupné a jsou klíčové pro snahu regionu řešit nedostatek nabídky bydlení.

Shrnuto, výkonnost čtvrtí v San Diegu je rozdělena: ultra-luxusní přímořské trhy a některé žádané enklávy zůstávají silné nebo dokonce dosahují nových maxim, zatímco mnoho čtvrtí střední třídy zaznamenalo mírné poklesy oproti pandemickým maximům. Mezitím okrajové předměstí s nižšími cenami zažívají stabilní poptávku a lepší objem prodeje, protože kupci hledající dostupnost se tam stěhují. Tato mozaika trendů zdůrazňuje důležitost lokality – i v obecně ochlazujícím se trhu se mikrotrhy mohou chovat velmi odlišně.

Demografie a chování kupujících a nájemců

Kdo kupuje v roce 2025: Skupina kupujících domů v San Diegu se zúžila na ty s vyššími příjmy, vlastním kapitálem nebo vnějším kapitálem, vzhledem k vysokým cenám a nákladům na půjčky. Významnou část kupujících tvoří lidé, kteří si polepšují (stávající majitelé domů), a páry s dvěma příjmy z řad profesionálů, kteří často využívají kapitál z předchozího prodeje domu. Typický kupující v San Diegu je dnes ve věku 30 nebo 40 let (starší mileniálové a generace X), často zaměstnaný v odvětvích jako technologie, biotechnologie, zdravotnictví nebo armáda. Prvokupci z trhu nezmizeli, ale čelí významným překážkám: při mediánové ceně kolem ~1 milionu dolarů potřebuje domácnost příjem okolo 250 000+ USD, aby si mohla pohodlně dovolit koupit průměrný dům offthe56.com. To je zhruba třikrát více než skutečný mediánový příjem domácnosti v regionu, což znamená, že si pouze asi 15 % domácností v San Diegu může dovolit dům za mediánovou cenu při současných sazbách offthe56.com. Tato realita vytlačila mnoho mladších rodin a kupujících se středními příjmy z trhu nebo je nasměrovala do bytů, domů k rekonstrukci nebo okrajových oblastí. Stále také vidíme kupující, kteří se stěhují do San Diega – někteří z dražších kalifornských trhů (jako San Francisco nebo Orange County), kteří hledají relativně výhodnější nabídky, a někteří z jiných států, které láká klima a životní styl. Ve skutečnosti má San Diego příliv nových obyvatel, kteří hledají lepší kvalitu života, i když zároveň ztrácí některé obyvatele kvůli vysokým nákladům definesdre.com. Výsledkem je určitý pohyb: nově příchozí s kapitálem nebo hotovostí často nahrazují místní, kteří prodají a odejdou do levnějších států.

Kdo si pronajímá: Vzhledem k překážkám při získání vlastního bydlení zůstává velká část obyvatel San Diega nájemníky. Pouze asi 49 % domácností v metropolitní oblasti San Diega vlastní svůj domov (oproti ~65 % celostátně) kpbs.org. Mezi nájemníky patří široká škála mladých profesionálů, studentů (v oblasti je několik univerzit), vojenského personálu a nízkopříjmových pracovníků v sektoru služeb a cestovního ruchu. Výrazné je, že mnoho rodin ze střední třídy, které by si v minulých generacích koupily startovní dům, nyní kvůli problémům s dostupností bydlení zůstává v nájmu i po třicítce. Demografie nájemníků tak sahá od čerstvých absolventů vysokých škol v městských bytech až po rodiny v předměstských řadových domech. Významnou roli hrají i nájemníci s vysokými příjmy – někteří dobře placení jednotlivci si volí pronájem luxusních bytů nebo rodinných domů (platí přes 3 000 $ měsíčně), protože si buď nemohou dovolit koupit, nebo dávají přednost flexibilitě. Medián nájemného v okrese San Diego dosáhl začátkem roku 2025 přibližně 2 500 $ obrag.org, takže i pronájem vyžaduje solidní příjem. Přesto je pronájem pro většinu lidí výrazně dostupnější než koupě: měsíční náklady na pořízení průměrného domu jsou asi o 70 % vyšší než nájem ekvivalentního domu, což je rozdíl blízko rekordních hodnot lao.ca.gov lao.ca.gov. Tento rozdíl udržuje mnoho lidí na trhu s nájmy.

Chování kupujících: Dnešní kupující se chovají opatrněji a uvážlivěji než během nákupní horečky před několika lety. Vzhledem k vysokým úrokovým sazbám a ekonomické nejistotě někteří kupující stiskli pauzu – mnozí odkládají nákup nebo jsou velmi vybíraví a čekají na tu správnou nabídku. Průzkumy ukazují, že obavy z inflace a recese způsobily, že někteří spotřebitelé jsou při velkých finančních rozhodnutích opatrní alliedschools.com. Ti, kteří jsou na trhu aktivní, často požadují ústupky od prodávajícího (například pomoc s uzavřením nebo snížením úrokové sazby) a jsou ochotni od koupě odstoupit, pokud dům neprojde odhadem nebo inspekce odhalí problémy. Také vidíme, že kupující více vyjednávají o ceně; nízké nabídky už nejsou v některých segmentech výjimkou, zejména pokud je nemovitost na trhu delší dobu. Na druhou stranu dobře oceněné domy ve skvělém stavu stále mohou vyvolat přetahovanou – vážní zájemci vědí, že bezúdržbové domy v prémiových čtvrtích jsou stále žádané. Kupující platící v hotovosti a investoři také hrají svou roli (v posledních čtvrtletích tvoří v Kalifornii zhruba 20 % prodejů platby v hotovosti), což pomáhá udržovat poptávku v dražším segmentu a u problémových nebo podhodnocených nemovitostí.

Zajímavé je, že migrační trendy ovlivňují, kdo nakupuje: Okres San Diego zažívá čistý domácí odliv obyvatel (tisíce místních obyvatel každý rok odcházejí do dostupnějších oblastí), ale to je vyváženo mezinárodní imigrací a určitým přílivem z dalších drahých metropolí kpbs.org kpbs.org. Mezi polovinou roku 2023 a polovinou roku 2024 opustilo San Diego asi 24 000 lidí a odešli jinam v USA, přičemž přibližně stejný počet lidí se přistěhoval do San Diega ze zahraničí, což vedlo k nulové změně počtu obyvatel kpbs.org. Ti, kteří odcházejí, jsou často rodiny se středními příjmy nebo důchodci hledající levnější bydlení (náklady na bydlení byly uvedeny jako hlavní důvod) kpbs.org. Přicházející imigranti a přestěhovaní pracovníci bývají zaměstnanci v odvětvích jako biotechnologie, zdravotnictví, akademická sféra nebo kvalifikovaná řemesla – vytvářejí novou poptávku po bydlení, často zpočátku jako nájemníci. V podstatě je poptávka po bydlení v San Diegu udržována jeho pracovním trhem a atraktivitou životního stylu, i když vysoké náklady některé dlouhodobé místní obyvatele z oblasti vytlačují.

Chování nájemců: Na straně nájmů se nájemníci v roce 2025 dočkali mírné úlevy. Po letech prudkého růstu nájmů se růst nájemného zastavil na přibližně 0–1 % ročně obrag.org. Míra neobsazenosti se zvýšila na asi 5 % (z rekordních minim kolem 3 % v roce 2021), a to kvůli přílivu nových bytových domů obrag.org obrag.org. Výsledkem je, že nájemníci nyní častěji vidí akce a ústupky – je běžné, že nové luxusní komplexy nabízejí „jeden měsíc zdarma“ nebo jiné nabídky, aby přilákaly nájemce obrag.org. Nájemníci nyní mají o něco větší vyjednávací sílu, zejména v segmentu luxusních bytů. Mnozí toho využívají obnovováním smluv s menším navýšením nebo vyjednáváním s pronajímateli, protože vědí, že prázdná jednotka je pro majitele nákladná. Přesto však zůstávají celkové nájmy blízko historických maxim, takže finanční zátěž je značná: velká část nájemníků platí za bydlení výrazně více než doporučených 30 % příjmu. Někteří nájemníci proto bydlí s dalšími spolubydlícími nebo rozšířenou rodinou. Stále také vidíme zvýšenou poptávku po pronájmech rodinných domů – rodiny, které si nemohou dovolit koupit, často hledají dům k pronájmu v dobré školní čtvrti, což udržuje nájmy za samostatné domy poměrně vysoko. Institucionální investoři mají na trhu s nájmy v San Diegu určitou přítomnost, i když menší než v levnějších městech Sunbeltu – přesto subjekty, které koupily rodinné domy k pronájmu, si je ponechávají, protože se očekává, že růst nájmů, i když pomalejší, bude pokračovat vzhledem k nedostatku bydlení.

Shrnuto, kupující v San Diegu v roce 2025 jsou spíše majetnější a opatrnější, zatímco nájemnická populace je široká a roste, zahrnuje ty, kteří si nemohou dovolit koupit. Obě skupiny ovlivňuje vysoká životní úroveň v regionu a přizpůsobují se – kupující jsou vybíravější nebo se stěhují dále, nájemníci hledají výhodné nabídky nebo sdílejí bydlení. Hlavní problém je, že náklady na bydlení výrazně předběhly příjmy, což nutí lidi činit těžká rozhodnutí o tom, kdo může v San Diegu zůstat a v jaké roli (majitel nebo nájemce).

Investiční příležitosti a rizika

Nemovitostní trh v San Diegu stále přitahuje investory – od drobných pronajímatelů po velké firmy – ale rok 2025 přináší sofistikovanější prostředí příležitostí a rizik pro investice:

Příležitosti:

Silná poptávka po pronájmech: Vzhledem k tomu, že vlastnictví domu je pro mnoho lidí nedostupné, poptávka po pronájmech je robustní, což pohání výnosy investorů na trhu s pronájmy alliedschools.com. Nájemné je na historických maximech (medián ~2 500 $) a přestože růst se zastavil, míra neobsazenosti (~5 %) zůstává nízká v porovnání s historickými normami obrag.org. To činí dobře situované vícebytové nemovitosti a pronájmy rodinných domů atraktivními pro investory hledající příjem. Vysoké nájmy a nízká neobsazenost znamenají, že pronajímatelé mohou dosahovat solidního cash flow, zejména ve čtvrtích oblíbených mezi mladými profesionály nebo v blízkosti pracovních center. Například investice do dvojdomku nebo čtyřdomku v oblastech jako North Park nebo Golden Hill může přinést stabilní obsazenost, protože mnoho nájemníků preferuje tyto centrální lokality a má málo alternativ k vlastnictví. Navíc, poptávka po krátkodobých pronájmech (pro rekreační účely) v turistických oblastech San Diega zůstává silná po celý rok, i když je nyní omezena regulací (viz níže).
„Dostupné“ lokality a přidaná hodnota: Relativně dostupné subtrhy nabízejí růstový potenciál. Trhy jako Chula Vista, Escondido, San Marcos a části East County mají nižší vstupní ceny, ale zaznamenávají růst populace a pracovních míst. Investoři se zaměřují na tyto oblasti, kde mají ceny domů a nájmů prostor růst směrem k okresnímu mediánu. Podle odvětvových prognóz budou okolní města s dobrým dopravním spojením (jako Chula Vista nebo Escondido) nadále přitahovat jak nájemníky, tak kupce, a nabízet investorům vyšší výnosy než prémiové přímořské oblasti alliedschools.com. Příležitost je také v nemovitostech k rekonstrukci nebo starších domech: investoři zaměření na přidanou hodnotu mohou renovovat zastaralé nemovitosti a následně je prodat nebo pronajmout za vyšší cenu. Vzhledem k tomu, že velká část bytového fondu v San Diegu stárne (mnoho domů z let 1960–1980), modernizace nemovitostí může odemknout jejich hodnotu. Klíčem je zaměřit se na čtvrti na vzestupu – např. Vista nebo Lemon Grove – kde vylepšení odpovídají rostoucí poptávce kupujících.
Přístavby obytných jednotek (ADU): Kalifornské pro-bytové zákony usnadnily přidávání ADU (tzv. babiččiných bytů) na pozemky rodinných domů a okres San Diego tuto možnost přijal jako způsob, jak zvýšit nabídku bydlení. Investoři i majitelé domů toho využívají a staví ADU pro příjem z pronájmu. Přidání ADU může výrazně zvýšit výnos investiční nemovitosti – zahradní domek může být pronajat za 1 500–2 500 dolarů v závislosti na lokalitě, což posiluje peněžní tok. Město dokonce vytvořilo předem schválené plány ADU a pobídky. Toto je skvělá příležitost pro menší investory: koupit dům s velkým pozemkem v městské čtvrti a přidat jednu nebo dvě ADU. Vzhledem k vysoké úrovni nájmů může být výnos silný a poptávka nájemníků po těchto jednotkách (často v žádaných rezidenčních čtvrtích) je vysoká. ADU také těží z příznivých regulací (není vyžadováno samostatné parkování v blízkosti dopravy a zjednodušené povolování) definesdre.com.
Dlouhodobé zhodnocení: Navzdory krátkodobým výkyvům nemovitosti v San Diegu historicky dlouhodobě silně rostou díky omezené půdě a stálé poptávce. Investoři s dlouhým horizontem spoléhají na pokračující růst vlastního kapitálu. Atraktivita regionu – klima, pobřeží, diverzifikovaná ekonomika – naznačuje, že hodnota nemovitostí bude pravděpodobně v průběhu času růst, i když mírnějším tempem než v posledních letech. Současné prognózy předpovídají 3–5% roční růst cen domů v příštích letech alliedschools.com, místo nedávno zaznamenaných dvouciferných hodnot. Tento stabilní růst v kombinaci s příjmem z pronájmu může znamenat zajímavý celkový výnos pro investory, kteří nemovitosti drží dlouhodobě. Navíc trh v San Diegu je méně volatilní než některé oblasti zaměřené na technologie; má tendenci spíše zpomalovat než kolabovat, což poskytuje určitou bezpečnost dlouhodobým držitelům.

Rizika:

Vysoké vstupní náklady a úrokové sazby: Největší překážkou pro investory je nyní vysoká pořizovací cena a financování. Ceny domů blízko 1 milionu dolarů znamenají vysoké akontace a hypotéky. Úvěry na investiční nemovitosti jsou často za ještě vyšší sazby (a bez nízkých refinancovaných sazeb, které si majitelé domů zajistili), takže výpočty mohou být náročné. Náklady na financování kolem 7 % a více výrazně snižují peněžní tok – mnoho nemovitostí nebude dávat smysl, pokud nebudou koupeny s výraznou hotovostní akontací nebo se slevou. Toto úrokové riziko je zásadní: pokud sazby dále porostou nebo zůstanou vysoké, investoři s vysokou pákou mohou mít velmi nízký nebo záporný peněžní tok. Navíc vysoké ceny zvyšují riziko korekce cen – i když se zdá, že prudký propad je nepravděpodobný kvůli nedostatku nabídky, je možné, že pokud přijde recese, hodnoty mohou dále klesnout. Investoři musí být připraveni držet nemovitost i přes krátkodobé poklesy hodnoty.
Regulační a legislativní rizika: Regulační prostředí je pro investory smíšené. Na jedné straně pro-bytové zákony (pravidla pro ADU, SB 9 umožňující přeměnu rodinných domů na dvojdomky) mohou vytvářet příležitosti. Na druhé straně však existují nová omezení: San Diego zavedlo v roce 2023 nařízení o krátkodobých pronájmech, které omezuje počet celých domů určených k rekreačnímu pronájmu na přibližně 1 % bytového fondu města (zhruba 5 400 jednotek) a vyžaduje licenci na základě loterie truvi.com. To výrazně omezilo investování typu Airbnb – mnoho dříve výnosných rekreačních pronájmů (zejména v Mission Beach a pobřežních oblastech) přišlo o povolení, což ovlivnilo hodnotu nemovitostí v těchto oblastech pro investory, kteří spoléhali na krátkodobé příjmy truvi.com truvi.com. Dále kalifornské zákony příznivé pro nájemníky (pravidla pro výpověď z nájmu pouze ze závažných důvodů, stropy na zvýšení nájemného cca 10 % ročně podle AB 1482) omezují agresivní zvyšování nájmů. Zatímco celostátní strop na nájemné (5 % plus CPI, max. cca 10 %) nebyl v prostředí růstu nájmů o 0,8 % příliš restriktivní obrag.org, mohl by snížit výnosy, pokud by inflace prudce vzrostla nebo by se investor snažil zvýšit podnájemné na tržní úroveň. Budoucí legislativa je také rizikem – v Kalifornii se neustále diskutuje o přísnější kontrole nájemného, daních z neobsazených jednotek nebo nových daních z bydlení. Investoři musí být ostražití vůči změnám politik, které by mohly ovlivnit ziskovost.
Ekonomické a tržní cykly: Ekonomika San Diega je rozmanitá, ale není odolná vůči recesi. Širší hospodářský pokles – zejména pokud zasáhne turistiku, obranné výdaje nebo technologický/biotechnologický sektor – by mohl zvýšit nezaměstnanost a snížit poptávku po bydlení. Již nyní růst pracovních míst zpomalil (pouze +0,5 % v roce 2024, dle údajů EDC) axios.com, a některá místní vysoce placená odvětví (jako vědy o živé přírodě a výroba) zaznamenala ztráty pracovních míst na konci roku 2024 axios.com. Pokud dojde k recesi v letech 2025–2026, nájmy by mohly dále klesnout a neobsazenost vzrůst, protože někteří nájemníci se budou stěhovat společně nebo opustí region. Majitelé komerčních nemovitostí, zejména kancelářských a maloobchodních prostor, čelí riziku delších neobsazeností a tlaku na nájmy, pokud firmy budou dále snižovat stavy. Realitní investoři musí počítat s těmito cyklickými riziky a nepředpokládat nepřetržitý růst. Například nadbytek kanceláří pro vědy o živé přírodě, zmíněný dříve, je varovným příběhem: developeři stavěli příliš mnoho v očekávání nekonečného růstu biotechnologií a nyní je neobsazenost vysoká. Investor do laboratorní budovy nebo kancelářského kondominia by nyní mohl mít problém najít nájemce a splácet dluh. Opatrnost v těchto segmentech je na místě, dokud se trh nevyrovná.
Klimatická a environmentální rizika: Jemnějším dlouhodobým rizikem je změna klimatu a environmentální regulace. Přímořské a kaňonové oblasti San Diega nesou rizika spojená s lesními požáry, záplavami (zejména při zvyšování hladiny moře) a seizmickou aktivitou. Nemovitosti ve vnitrozemských oblastech náchylných k požárům mohou zaznamenat prudký nárůst nákladů na pojištění nebo omezenou dostupnost pojistného krytí – kalifornští pojistitelé jsou po nedávných požárech opatrnější. Přímořské nemovitosti mohou čelit erozi nebo přísnějším stavebním předpisům. Přestože tato rizika zatím hodnoty nemovitostí zásadně neovlivnila, investoři by je měli zohlednit při prověřování (např. kontrola požárních zón, zajištění správného pojištění a zvážení budoucích požadavků na zveřejnění informací).

V podstatě San Diego zůstává v mnoha ohledech „trhem pro investory“, se silnými nájemními základy a dlouhodobými růstovými faktory. Ale na rozdíl od volného trhu z počátku 20. let 21. století si trh v roce 2025 žádá větší důkladnost a selektivitu. Investoři musí zajistit, že se jim investice vyplatí i při vyšších úrokových sazbách, sledovat nové předpisy (například omezení krátkodobých pronájmů) a být připraveni na mírnou krátkodobou cenovou volatilitu. Ti, kteří nakupují chytře – zaměřují se na žádané lokality nebo přidávají hodnotu prostřednictvím rozvoje (ADU, rekonstrukce) – mohou v San Diegu stále najít silné příležitosti. Trvalá atraktivita regionu a omezená nabídka znamenají, že dobře zvolené realitní investice se pravděpodobně dlouhodobě vyplatí, pokud člověk současná rizika zvládne rozumně.

Prognózy cen a nabídky

Při pohledu do budoucna většina analytiků předpovídá, že trh s bydlením v San Diegu zůstane v následujících letech stabilní až rostoucí, pokud nenastanou zásadní ekonomické otřesy. Zde jsou klíčové prognózy a očekávání ohledně cen, nabídky a celkových tržních podmínek:

Výhled cen domů: Namísto horské dráhy posledních několika let se očekává, že ceny domů v San Diegu zaznamenají mírný, stabilní růst. Podle konsenzu realitních makléřů a ekonomů se předpokládá roční zhodnocení v rozmezí 3 % až 5 % v letech 2025 a 2026 alliedschools.com. To odráží, že trh nachází novou rovnováhu – zlepšení nabídky a vysoké hypoteční sazby drží ceny na uzdě, ale trvalá poptávka a nedostatečná dlouhodobá výstavba brání jakémukoli výraznému poklesu. Modely společnosti Zillow například předpovídají, že San Diego bude v roce 2025 patřit mezi „konkurenčnější“ trhy v zemi a pravděpodobně překoná americký průměr v růstu cen axios.com. Éra dvouciferných ročních nárůstů je však prozatím pravděpodobně u konce. Pokud úrokové sazby postupně klesnou do konce roku 2025 a v roce 2026 (mnozí očekávají, že 30leté hypoteční sazby klesnou do rozmezí 5–6 % do roku 2026), mohlo by to skutečně znovu nastartovat růst cen díky zlepšení kupní síly. Naopak, pokud sazby zůstanou vyšší delší dobu, růst cen by mohl být na spodní hranici předpovědí nebo dočasně stagnovat. Je pozoruhodné, že žádní důvěryhodní prognostici nepředpovídají kolaps cen v San Diegu – vážný nedostatek bydlení působí jako podlaha pod cenami. I kdyby se ekonomické podmínky zhoršily, jakýkoli pokles cen se očekává mírný (několik procent) a krátkodobý, vzhledem k přetrvávajícímu nedostatku bydlení v Kalifornii.
Zásoby a nová výstavba: Očekává se, že zásoby se budou postupně rozšiřovat během příštích několika let, i když pravděpodobně zůstanou pod ideální úrovní. San Diego začalo zvyšovat výstavbu domů v letech 2022–2024 a tento trend pokračuje i v roce 2025: město San Diego povolilo ~8 500 nových domů v roce 2024, navíc k téměř 10 000 v roce 2023 insidesandiego.org – což jsou jedny z nejvyšších čísel za poslední desetiletí. Odhaduje se, že 3 500 bytových jednotek je v přípravě v rámci speciálních zrychlených programů, podle kanceláře starosty insidesandiego.org. Navíc přibližně 4 000 nových bytů má být otevřeno v celém okrese v roce 2025 (podobně jako přírůstky v roce 2024) obrag.org. Tento konzistentní přírůstek nabídky – zejména vícerodinných domů – by měl pomoci omezit extrémní růst cen a nájmů. Nicméně, dosažení skutečně vyváženého trhu bude nějakou dobu trvat. Analytici neočekávají, že zásoby dosáhnou úrovní před pandemií (2018–2019) dříve než koncem roku 2026 alliedschools.com. Do té doby by některé větší developerské projekty (možná přestavba oblasti Sports Arena/Midway District, kampusové bydlení SDSU Mission Valley atd.) mohly také přispět novými jednotkami. Stavební pipeline v San Diegu zůstává plná, ale výzvy jako nedostatek pracovní síly, vysoké náklady na materiál a odpor NIMBY znamenají, že ne všechny plánované projekty budou dokončeny včas. Celkově lze očekávat, že zásoby budou pomalu narůstat, což uleví určitému tlaku, ale ne natolik, aby došlo k nadbytku.
Objem prodeje a rovnováha na trhu: Očekává se, že objem prodeje domů se v druhé polovině roku 2025 a v roce 2026 mírně zvýší, jak se trh přizpůsobuje. Kalifornská asociace realitních makléřů zaznamenala zlepšení nálady na trhu s bydlením do poloviny roku 2025 a naznačila, že prodeje by mohly oživit ve druhé polovině roku patch.com. Mnoho potenciálních kupujících v uplynulém roce vyčkávalo; pokud úrokové sazby klesnou nebo se alespoň psychologicky ustálí, část této poptávky se vrátí. Podobně někteří majitelé domů, kteří prodej odkládali, mohou konečně své domy nabídnout, zejména pokud uvidí, že ceny zůstávají stabilní. To naznačuje postupný nárůst transakční aktivity. Pravděpodobně směřujeme k více vyváženému trhu: ani k výraznému trhu prodávajících, ani kupujících, ale něčemu mezi tím. V praxi to znamená, že roky 2025 a 2026 se mohou vyznačovat delší dobou inzerce (měsíce, ne týdny, u dražších domů), častějšími slevami u neprodejných nabídek, ale stále rychlým prodejem dobře oceněných domů v žádaných lokalitách. Realitní makléři to popisují jako zdravou normalizaci – po šílenství se trh chová typičtěji podle sezónních a cyklických vzorců. Kupující budou mít více možností a prodávající budou muset být realističtí v cenotvorbě. Index tržní aktivity pro San Diego byl v srpnu 2025 kolem 42 (dle místních dat) youtube.com redfin.com, což ukazuje na mírně prodávající trh (neutrální index je často ~30). Předpokládáme, že tento index se bude pohybovat v rozmezí 40±5, což odráží mírnou výhodu prodávajících kvůli nízké nabídce, ale mnohem méně extrémní než v roce 2021 (kdy v některých měsících přesáhl 80).
Nájemné a trh s pronájmy: Výhled na nájemné je pro nájemníky opatrně optimistický. S tisíci nových bytů přicházejících na trh a mírným nárůstem neobsazenosti se růst nájmů zastavil. CoStar předpovídá, že nájmy v San Diegu začnou znovu mírně růst do roku 2026, přibližně v souladu s historickými normami (~3–4 % ročně) obrag.org. V letech 2024–2025 může růst nájmů zůstat velmi nízký (0–2 %), protože trh vstřebává novou nabídku. Významné je, že developeři v roce 2025 omezili zahajování nových projektů vícerodinných domů kvůli vyšším nákladům na financování a současnému zpomalení růstu nájmů obrag.org obrag.org. To naznačuje, že po dodávkách v roce 2025 by v roce 2027 mohlo dojít k útlumu nové nabídky, což by mohlo trh opět utáhnout. Nájemníci tak nyní mají okno větší vyjednávací síly, ale dlouhodobý trend nájmů v žádaném San Diegu je stále vzestupný. Pro pronajímatele/investory je krátkodobým rizikem poskytování ústupků a stagnace nájmů, ale dlouhodobý výhled je pokračující silná poptávka po pronájmech a růst poté, co se současná várka nových jednotek vstřebá.
Ekonomické neznámé: Všechny prognózy předpokládají, že nedojde k žádným zásadním otřesům. Jednou neznámou je širší ekonomika – pokud by USA vstoupily do recese koncem roku 2025, poptávka po bydlení by mohla dočasně oslabit. Nezaměstnanost v San Diegu vzrostla přibližně na 4,9 % v polovině roku 2025 kpbs.org, a další ztráty pracovních míst (zejména ve vysoce placených sektorech) by snížily kupní sílu a důvěru spotřebitelů. Další neznámou je politika úrokových sazeb: pokud by inflace znovu vzrostla a hypoteční sazby by se dlouhodobě dostaly nad 7,5 %, mohlo by to potlačit poptávku více, než se očekává, a mírně tlačit ceny dolů. Naopak, pokud by Federální rezervní systém snížil sazby rychleji, než se předpokládá v letech 2024–25, hypoteční sazby by mohly klesnout, což by mohlo masově znovu povzbudit kupce a způsobit další vlnu růstu cen. Nejpravděpodobnější je střední cesta: postupné zlepšování dostupnosti bydlení, jak porostou příjmy a sazby budou pomalu klesat, což povede k udržitelnému tempu prodeje a růstu cen.

Shrnuto, očekávejte, že realitní trh v San Diegu bude v následujících letech charakterizován stabilitou a postupným přizpůsobováním: mírným růstem cen (namísto prudkých vzestupů nebo pádů), pomalým zvyšováním nabídky a možností výběru a trhem s pronájmy, který zůstává drahý, ale nevymyká se kontrole. Základní nesoulad – mnoho lidí chce žít v San Diegu versus omezené množství bydlení – bude nadále držet trh nad vodou. Jak uvedla jedna prognóza bydlení, vysoká atraktivita San Diega a omezené pozemky znamenají, že pravděpodobně předčí mnoho trhů, i když růst už nebude závratný axios.com axios.com. Pokud nenastane nepředvídaná krize, „novým normálem“ bude chladnější, vyváženější trh, který stále zvýhodňuje ty, kteří už na něm jsou (majitele domů), zatímco se postupně snaží přivítat více nově příchozích přidáváním nové nabídky.

Výstavba a developerské projekty

Stavební boom (do určité míry): V reakci na bytovou krizi San Diego urychlilo výstavbu nových bytů – zejména bytů a řadových domů. V letech 2018–2024 region přidal významný počet jednotek a tento trend pokračuje i v roce 2025. Město San Diego vedlo s největším absolutním počtem nově povolených domů v kraji planetizen.com, částečně díky změnám v politice podporujícím rozvoj (o nichž bude řeč v další části). Působivě, Chula Vista byla hvězdou nové výstavby, když v letech 2018 až 2024 povolila asi 38 nových bytových jednotek na 1 000 obyvatel – nejvíce na obyvatele v kraji planetizen.com planetizen.com. To kontrastuje s některými menšími městy, jako je El Cajon, které povolilo jen asi 10 jednotek na 1 000 obyvatel a zaostává planetizen.com planetizen.com. Výsledkem je, že výstavba je silně soustředěna v některých jurisdikcích přátelských k růstu (Chula Vista, město San Diego, části North County), zatímco jiné přispívají jen málo.

Typy bydlení: Většina nově stavěného bydlení je vícebytová. Přibližně 60 % všech nových domů postavených v okrese v posledních letech byly byty nebo kondominia voiceofsandiego.org. Například v evidenci Chula Vista bylo 56 % jejich nových jednotek v komplexech s 5 a více jednotkami (byty/kondominia), ~9 % byly ADU a ~24 % rodinné domy planetizen.com. Tento posun směrem k výstavbě vícebytových domů je záměrný – je to nejefektivnější způsob, jak přidat jednotky v regionu s omezenou půdou. Mezi významné projekty dokončované v roce 2025 patří Alexan Camellia (komplex s 531 jednotkami v Convoy District v Kearny Mesa) obrag.org, stejně jako různé středně vysoké obytné budovy v centru, Mission Valley a podél dopravních koridorů. Do konce roku 2025 se očekává otevření přibližně 3 500–4 000 nových bytů po celém okrese San Diego obrag.org obrag.org, což odpovídá ročním součtům z let 2022–2024. Výrazné je také rozšiřování vojenského bydlení v blízkosti základen, projekty studentského bydlení v blízkosti UCSD a SDSU a některé plánované komunity přidávající domy v Otay Ranch, San Marcos a na dalších okrajích.

Dostupné vs. tržní bydlení: Přetrvávajícím problémem je, že většina nové výstavby je cenově na úrovni tržního nebo luxusního bydlení, a není tedy skutečně „dostupná“ pro obyvatele se středními nebo nízkými příjmy. Analýza zjistila, že přibližně 78 % všech nových domů postavených v poslední době v okrese San Diego bylo určeno pro kupce/nájemce s nadprůměrnými příjmy planetizen.com. Pouze malý zlomek jsou cenově omezené dostupné jednotky. Například z přibližně 1 894 nových domů postavených v centru San Diega v roce 2024 bylo pouze 174 (9 %) dostupných jednotek pro domácnosti s nízkými příjmy 10news.com. Vysoké stavební náklady (práce, materiály, pozemky) a poplatky znamenají, že developeři obvykle musí účtovat vysoké nájmy/ceny, aby se projekty vyplatily. Výsledkem je, že nové luxusní byty často začínají s nájmem přesahujícím 3 000 dolarů za jednopokojový byt, což, jak pozorovatelé poznamenávají, „nepomáhá přímo krizi dostupného bydlení“ obrag.org. Aby se tento problém řešil, město a okres mají programy na dotování dostupné výstavby – např. program „Bridge to Home“ investoval 90 milionů dolarů do vytvoření téměř 2 000 dostupných jednotek prostřednictvím partnerství insidesandiego.org. Několik 100% dostupných projektů (často od neziskových organizací nebo San Diego Housing Commission) je v přípravě, ale ty bývají menšího rozsahu (desítky, ne stovky jednotek najednou).

Hlavní rozvojové projekty a infrastruktura: Kromě bydlení existují významné rozvojové projekty, které ovlivní podobu trhu s nemovitostmi v San Diegu:

Projekt Naval Information Warfare (NAVWAR) Revitalization poblíž Old Town je rozsáhlý projekt, který může zahrnovat tisíce nových jednotek pro smíšené využití (čeká na federální schválení).
Přestavba Sports Arena/Midway District je ve fázi plánování poté, co voliči zrušili výškový limit 30 stop pro tuto oblast. Konkurenční návrhy počítají s novou arénou a až 4 000 bytovými jednotkami, obchody a parky. Pokud bude schváleno v roce 2025, výstavba by mohla začít v letech 2026–27.
SDSU Mission Valley: Rozšíření San Diego State University na místě stadionu Mission Valley je ve výstavbě – včetně říčního parku, univerzitních budov a 4 600 bytových jednotek (směs studentských, dostupných a tržních), které budou dokončovány postupně až do konce 20. let. To vytvoří novou městskou čtvrť a uleví tlaku na studentské bydlení.
Obnova University City/UTC: S prodloužením tramvajové linky (Mid-Coast line) do UTC vzniká v blízkosti stanic několik projektů – výškové bytové domy, nové budovy laboratoří – což fakticky vytváří husté „druhé centrum“ v oblasti UTC. Aktualizace komunitního plánu v roce 2024 pro University City výrazně zvýšila povolenou hustotu zástavby insidesandiego.org.
Přeshraniční infrastruktura: Dlouho plánovaný přeshraniční terminál letiště Tijuana (CBX) podnítil rozvoj hotelů a parkovišť v okolí. Také druhý hraniční přechod v Otay Mesa je ve výstavbě, což by po dokončení mohlo podpořit průmyslové a logistické nemovitosti (a potenciálně umožnit více dostupného bydlení v této oblasti pro dojíždějící přes hranici).

Výhled ve stavebnictví: Stavebníci v San Diegu jsou opatrně optimističtí, ale čelí i překážkám. Rostoucí úrokové sazby zdražují stavební úvěry a mohou zdržovat projekty. Náklady na materiály zůstávají vysoké (a cla na ocel/dřevo je dále prodražují) obrag.org obrag.org. Nedostatek pracovníků v řemeslech je také omezením – práce je více než pracovníků, což může zpomalit harmonogramy. Vývojáři si však uvědomují, že poptávka je neuspokojená. Někteří projekty „skladují“ do doby, než se ekonomika zlepší, ale mnozí pokračují díky veřejnému tlaku na bydlení a pobídkám (například kalifornský zákon o bonusu za hustotu, který umožňuje více jednotek, pokud jsou některé dostupné). Významné je, že regionální cíle v oblasti bydlení (dle státních nařízení) pro roky 2021–2029 jsou ambiciózní a podle některých zpráv je okres San Diego na cestě překročit svůj státní cíl v oblasti bydlení asi o 4 500 domů do roku 2029, pokud bude současné tempo povolování pokračovat timesofsandiego.com. To by byl pozitivní milník, ačkoliv samotný cíl může být stále nedostatečný vzhledem k poptávce.

Shrnuto, developerský trh v San Diegu je silný, zejména v oblasti vícerodinného bydlení. Nové byty přibývají nejrychleji za poslední roky, což postupně zmírňuje nedostatek. Většina nových jednotek je však tržních a ne levných, takže krize dostupnosti se samotnou nabídkou nevyřeší. Pokračující úsilí – od reforem politik až po partnerství veřejného a soukromého sektoru – má za cíl dále podpořit výstavbu, včetně více dostupného a „chybějícího středního“ bydlení (například řadových domů, ADU a dvojdomků). Pokud toto úsilí vydrží, San Diego by mohlo postupně uzavřít mezeru mezi nabídkou a poptávkou po bydlení, což je klíčové pro dlouhodobou stabilitu trhu.

Změny v politice a regulacích ovlivňující nemovitosti

V posledních několika letech legislativní a regulační změny na státní i místní úrovni významně ovlivnily trh s nemovitostmi v San Diegu. Tvořitelé politik se snaží řešit bytovou krizi, podpořit rozvoj, chránit nájemníky a vyvažovat zájmy komunity. Zde jsou klíčové změny a jejich dopady:

Zvyšování hustoty bydlení a reformy územního plánování: Kalifornie přijala několik zákonů, které ruší vylučující územní plánování a podporují výstavbu bydlení. SB 9, účinný od roku 2022, umožňuje většině pozemků pro rodinné domy být rozděleny nebo zastavěny až 4 jednotkami (dvojdomky/trojdomky) bez nutnosti zvláštního povolení. To fakticky zvyšuje hustotu v čtvrtích, kde dříve bylo možné postavit pouze jeden dům na pozemek. San Diego přijalo SB 9 – město dokonce zrušilo některé poplatky, aby podpořilo využití – ačkoli dopad je zatím mírný (několik stovek projektů SB 9). Podobně byly zákony o vedlejších obytných jednotkách (ADU) posíleny (AB 68 a další), což vyžaduje, aby města schvalovala přestavby garáží a stavby v zadních dvorech s minimální byrokracií. San Diego aktualizovalo místní vyhlášky, aby vyhovělo, a jak bylo uvedeno, povolování ADU prudce vzrostlo (ADU tvořily ~9 % nových domů v posledních letech) planetizen.com. Město také spustilo inovativní programy jako „Complete Communities“ a „Housing Action Package 2.0“ insidesandiego.org, které poskytují bonusy za vyšší hustotu a zjednodušené povolování projektů v blízkosti dopravy nebo s dostupnými byty. Například Complete Communities umožňuje developerům stavět více jednotek, než je běžně povoleno, pokud zahrnou některé byty pro nízkopříjmové obyvatele a přispějí na vybavenost čtvrti insidesandiego.org. Tyto reformy územního plánování začínají přinášet výsledky v podobě více menších projektů a návrhů bytových domů v oblastech obsluhovaných veřejnou dopravou. Konkrétní případ: Encinitas (severně od San Diega) byl státem donucen uvolnit územní plánování po dlouhém odporu; od té doby schválil projekty s vyšší hustotou, aby splnil státní požadavky na bydlení planetizen.com.
Zjednodušení povolovacích procesů: Městská vláda San Diega pod vedením starosty Todda Glorie učinila z urychlení schvalování bydlení prioritu. Program pro urychlení dostupného bydlení a iniciativy jako „Permit Now“ zrychlily zpracování pro kvalifikované projekty insidesandiego.org. Město dokonce zavedlo program na přezkoumání jakéhokoli bytového projektu v blízkosti dopravy do 30 dnů („Complete Communities Now“) insidesandiego.org. Kromě toho město nabízí rychlé přezkoumání a dokonce i samocertifikaci pro některé stavební plány insidesandiego.org. Tato opatření snižují nechvalně známá zpoždění při zahájení výstavby bydlení. Do procesu se zapojil i stát: Výjimky z CEQA (Zákon o kvalitě životního prostředí v Kalifornii) byly rozšířeny pro městské bydlení a AB 2011 (platný od roku 2023) umožňuje ministerské schválení bydlení na komerčně zónovaných pozemcích. Brzy tak možná uvidíme, jak se stará nákupní centra nebo kancelářské parky v San Diegu přeměňují na bydlení podle ustanovení AB 2011, která obcházejí některé místní pravomoci ve prospěch výstavby „by-right“ se stanovenými pracovními standardy. Tyto regulační změny se společně snaží převážit rovnováhu od NIMBY obstrukcí k pro-bytové politice.
Regulace krátkodobých pronájmů: Jak již bylo zmíněno dříve, hlavní místní regulační změnou bylo zpřísnění pravidel pro krátkodobé rekreační pronájmy v San Diegu. Od května 2023 vyhláška o krátkodobém rezidenčním obsazení (STRO) vyžaduje, aby každý, kdo pronajímá celý dům na krátkou dobu (méně než 30 dní), měl městskou licenci. Klíčové je, že město omezilo počet těchto licencí na 1 % bytového fondu (asi 5 400 jednotek) pro většinu města, plus něco navíc (~0,75 % bytového fondu) konkrétně v Mission Beach truvi.com. To okamžitě zmenšilo trh s krátkodobými pronájmy – koncem roku 2023 město zrušilo více než 7 000 nelegálních rekreačních pronájmů, které neměly licence lajolla.ca nbcsandiego.com. Dopad: někteří investoři, kteří provozovali Airbnb, přešli na dlouhodobé pronájmy nebo své nemovitosti prodali. Mission Beach, kde bylo mnoho rekreačních pronájmů, zaznamenala úpravu hodnot nemovitostí a prodejní aktivity, protože mnoho bývalých pronájmů se dostalo na trh. Nepřevoditelnost licencí (nový majitel nemůže licenci STR převzít od prodávajícího) také učinila nemovitosti s vysokým podílem STR méně atraktivními pro koupi truvi.com. Tato vyhláška byla reakcí na stížnosti komunity na „party domy“ a pocit, že Airbnb snižuje nabídku bydlení. Pro širší trh to pravděpodobně uvolnilo část bytů a domů, které se vrátily do dlouhodobého pronájmu nebo do vlastnictví, což je menší úleva pro dostupnost bydlení. Investoři nyní vědí, jaký je postoj San Diega: krátkodobé pronájmy jsou povoleny, ale přísně omezeny – což směřuje nové investice spíše k tradičnímu pronajímání.
Ochrana nájemníků a stropy na nájemné: Kalifornie zavedla v roce 2020 AB 1482 na celostátní úrovni, která omezuje zvyšování nájemného u většiny starších (15+ let) bytových domů na 5 % plus CPI (v posledních letech s vysokou inflací kolem 8–10 %) a vyžaduje oprávněné důvody pro vystěhování. San Diego toto dodržuje; ačkoliv samotné San Diego nemá přísnější místní regulaci nájemného, státní zákon fakticky stanovil strop na to, o kolik mohou pronajímatelé každoročně zvyšovat nájemné u dotčených jednotek. Vzhledem k tomu, že tržní nájmy v letech 2023–2025 vzrostly jen o ~0–3 %, tento strop v poslední době nebyl závazný obrag.org. Přesto poskytuje nájemníkům jistotu proti extrémnímu zdražování. V letech 2022–2023, během prudkého růstu nájmů, byli mnozí nájemníci v San Diegu tímto zákonem skutečně chráněni před zvýšením nad ~10 %. Navíc byla během covidu posílena ochrana před vystěhováním a některá opatření byla prodloužena – například vystěhování bez zavinění vyžaduje poskytnutí příspěvku na přestěhování. Město i kraj diskutovaly o ještě silnějších opatřeních na ochranu nájemníků (například právo na právní zastoupení nebo přísnější pravidla pro vystěhování), ale zatím nebylo nic nad rámec státního zákona přijato. Investoři a správci nemovitostí se museli těmto pravidlům přizpůsobit, což znamená více administrativy a omezení agresivních strategií zvyšování nájemného.
Poplatky za rozvoj a pobídky: San Diego se snaží vyvážit poplatky za rozvoj, které financují infrastrukturu, s tím, aby neodrazovaly výstavbu. Město v roce 2020 aktualizovalo své požadavky na povinný podíl dostupného bydlení, takže většina nových rezidenčních projektů musí buď zahrnout 10 % a více dostupných jednotek, nebo zaplatit náhradní poplatek. Někteří developeři volí zahrnutí jednotek, aby získali bonusy v hustotě zástavby. Existují také snížení poplatků za dopad pro ADU a některé menší projekty. V rámci Housing Action Package 2.0 město zvažovalo snížení požadavků na parkování a zmírnění výškových limitů v blízkosti dopravy, což snižuje náklady na výstavbu na jednotku insidesandiego.org. Státní „builder’s remedy“ (pro města bez schválených plánů bydlení) nebyla v San Diegu testována, protože město plní své povinnosti ohledně bytové politiky (na rozdíl například od některých měst v LA). Některá menší města v okrese San Diego, která zaostávají v plánování bydlení, by však mohla čelit projektům podle builder’s remedy (umožňujícím developerům obejít místní územní plánování, pokud jsou splněna kritéria dostupnosti). Tato hrozba motivuje města k dodržování územního plánování pro více bydlení.
Převody daňového základu z nemovitostí: Propozice 19 (2021) v Kalifornii umožnila starším majitelům domů (55+) převést svůj nízký daňový základ na nový domov kdekoliv ve státě až třikrát. To pomohlo některým prázdným hnízdičům v San Diegu zmenšit bydlení bez velkého daňového dopadu a potenciálně uvolnilo část nabídky větších domů pro mladší rodiny. Je těžké to kvantifikovat, ale Prop 19 pravděpodobně přispěla k určitému nárůstu nabídek v letech 2022–2025 od seniorů, kteří by jinak zůstali „uvězněni“ kvůli daním podle Prop 13 při koupi nového domu. Je to malý, ale pozitivní faktor pro mobilitu.
Investice do infrastruktury a dopravy: Politika neznamená jen zákony o bydlení – rozhodnutí o infrastruktuře ovlivňují také nemovitosti. Probíhající snaha San Diega o rozvoj orientovaný na veřejnou dopravu je podpořena prodloužením Mid-Coast Trolley (otevřeno 2021) a regionálním dopravním plánem SANDAG z roku 2021, který předpokládá více linek veřejné dopravy (i když financování je sporné). Město také investuje do projektů jako Pure Water (zlepšení vodní infrastruktury) universitycitynews.org a do vylepšení parků. Lepší doprava a vybavenost mohou učinit některé čtvrti atraktivnějšími pro rozvoj (například nové byty vyrůstající podél nových stanic tramvajové linky od Old Town po UTC).

Shrnuto, politické změny v San Diegu jsou nyní obecně pro-bydlení a pro-hustotu, což je posun od historicky pomalého růstu. Státní zákony určily směr tím, že přehlasovaly některá místní omezení, a město reagovalo inovativními balíčky na podporu výstavby. To se začíná vyplácet v podobě většího počtu postavených jednotek a mírného zmírnění krize. Na druhou stranu byla zavedena opatření jako omezení krátkodobých pronájmů a kontrola nájemného, aby chránila dostupnost bydlení a nájemníky, což do určité míry omezuje některé ziskové možnosti pro majitele. Rovnováha, o kterou se tvůrci politik snaží, je podpořit dostatečnou novou nabídku a chránit obyvatele, aniž by odradili developery nebo pronajímatele. San Diego bylo v polovině roku 2025 dokonce chváleno státními představiteli za své úsilí o zjednodušení výstavby bydlení a bylo dáváno za vzor v Kalifornii insidesandiego.org. Pokud budou tyto legislativní trendy pokračovat (a pravděpodobně budou, vzhledem k závažnosti nedostatku bydlení), můžeme očekávat další opatření, jako je zvýšení zastavitelnosti podél nových dopravních linek, více pobídek pro dostupné bydlení a možná nové podpory pro nájemníky. Subjekty na trhu s nemovitostmi v San Diegu musí zůstat flexibilní a informované, protože regulační prostředí se vyvíjí – stalo se stejně důležitým jako tržní síly při utváření výsledků.

Problémy s dostupností a nabídkou bydlení

Navzdory nedávnému ochlazení a zásahům politiky zůstává dostupnost bydlení nejpalčivějším problémem trhu s nemovitostmi v San Diegu. Region se trvale řadí mezi nejméně dostupné trhy s bydlením ve Spojených státech. Klíčové aspekty tohoto problému zahrnují:

Nebeské ceny bydlení: Do poloviny roku 2025 bude ke koupi průměrného domu (~1 milion dolarů) potřeba roční příjem kolem 200 000–250 000 dolarů, aby si ho bylo možné pohodlně dovolit offthe56.com lao.ca.gov. Přitom medián příjmu domácnosti v San Diegu je pouze kolem 90 000 dolarů. Tento rozdíl znamená, že jen asi 15 % domácností si může dovolit takto průměrně drahý dům offthe56.com. Tento index dostupnosti (15 %) je extrémně nízký – pro srovnání, celostátně si asi 50 % domácností může dovolit celostátní průměrný dům. I ve srovnání s celkově špatnou dostupností v Kalifornii (17 % domácností v celém státě si mohlo dovolit průměrný dům na začátku roku 2025) homes.com, je San Diego v krizi. Vysoké náklady na bydlení také snižují postavení regionu v žebříčcích ekonomické konkurenceschopnosti; bydlení bylo jedním z faktorů, proč San Diego kleslo v žebříčku Milken’s Best-Performing Cities axios.com axios.com.

Na nájemní straně představují průměrné nájmy kolem 2 500 dolarů také velkou zátěž pro rozpočty. Domácnost potřebuje zhruba 100 000 dolarů příjmu (při 30 % příjmu na nájem), aby si to mohla dovolit – což je mnohem více, než kolik většina nájemců vydělává. Téměř polovina nájemních domácností v San Diegu je považována za „zatíženou náklady“ (platí více než 30 % příjmu na nájem). Míra vlastnictví bydlení, která se drží kolem 55 % ve městě (a ~60 % v okrese), odráží, jak obtížné je přejít z nájmu do vlastního kpbs.org. Mnoho profesí se středními příjmy – učitelé, zdravotní sestry, státní zaměstnanci, manažeři v pohostinství – považuje za prakticky nemožné koupit si dům v komunitě, které slouží. Tato krize dostupnosti není jen o statistikách; přetváří sociální strukturu, jak je popsáno níže.

Nedostatečná nabídka bydlení: Hlavní příčinou špatné dostupnosti bydlení je klasická nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. Po desetiletí San Diego (stejně jako většina pobřežní Kalifornie) nestavělo dostatek bytů pro rostoucí populaci a pracovní místa. Omezující územní plánování (rozsáhlé oblasti určené pouze pro rodinné domy), odpor komunity vůči vyšší hustotě (NIMBYismus), vysoké poplatky a zdlouhavé povolovací procesy udržovaly výstavbu na nízké úrovni. Jak uvedla jedna zpráva, „desetiletí pomalé výstavby dostala San Diego do vážného nedostatku bydlení“ axios.com. Když v 20. letech 21. století přišel technologický a pandemický boom na trhu s bydlením, tato omezená nabídka vedla k přetahování o nemovitosti a prudkému růstu cen.

Aby region dohnal ztrátu, potřebuje desítky tisíc nových jednotek. Stát stanovil v rámci Regionálního rozdělení potřeb bydlení (RHNA) pro okres San Diego na období 2021–2029 přibližně 171 000 nových domů. V polovině období není okres zcela na správné cestě ve všech příjmových kategoriích (i když by mohl celkový cíl překročit, pokud současné trendy vydrží) timesofsandiego.com. Nedostatek je obzvlášť výrazný v oblasti dostupného bydlení: bylo přiděleno asi 41 000 jednotek pro nízkopříjmové obyvatele, ale jen několik tisíc je ve fázi přípravy planetizen.com. Takže i když se celková výstavba zvyšuje, nabídka pro středně a nízkopříjmové obyvatele výrazně zaostává. Dokud nabídka výrazně nepřevýší poptávku, dostupnost bydlení zůstane nedosažitelná.

Dopad na lidi a ekonomiku: Dopad nedostupného bydlení na lidi je značný. Mladí dospělí zůstávají déle u rodičů nebo bydlí s více spolubydlícími. Rodiny odkládají nebo se vzdávají vlastního bydlení; někteří dokonce odkládají založení rodiny kvůli nákladům na bydlení. Klíčoví pracovníci odcházejí – objevují se příběhy učitelů, zdravotních sester, policistů a dalších, kteří se stěhují například do Arizony nebo Texasu, protože si nemohou dovolit zůstat v San Diegu. Ve skutečnosti je nyní skromný populační růst regionu zcela způsoben imigrací; více lidí se stěhuje pryč v rámci USA, než kolik jich přichází, a náklady na bydlení jsou uváděny jako hlavní důvod těchto odchodů kpbs.org. Tento „odliv mozků“ a ztráta pracovníků může časem poškodit místní podniky a veřejné služby.

Navíc vysoké náklady na bydlení znamenají více dojíždění z okrajových oblastí (například Temecula/Murrieta v okrese Riverside zaznamenala, že lidé dojíždějí více než 60 mil do San Diega, aby si mohli dovolit bydlení). To zvyšuje dopravní zácpy a znečištění a snižuje kvalitu života. Když si bydlení v mnoha čtvrtích mohou dovolit jen bohatí, vede to k ekonomické segregaci. San Diego riskuje, že se stane místem, kde si stabilní bydlení mohou dovolit jen velmi bohatí nebo ti, kteří koupili před lety, zatímco mladší a méně majetní obyvatelé čelí nestabilitě a vytlačování. Aktivisté upozorňují, že to podkopává rozmanitost a charakter města.

Bezdomovectví a nejistota bydlení: Extrémní konec krize dostupnosti je viditelný v populaci bezdomovců v San Diegu, která v posledních letech narostla. Mnoho pracujících chudých, kteří čelí zvýšení nájemného nebo vystěhování, nemá v tak drahém trhu kam jít a končí v autech nebo útulcích. Nedostatek levného bydlení zhoršuje bezdomovectví – i když město otevírá nové útulky nebo bezpečné kempy, lidé přicházejí o bydlení rychleji, než je možné je znovu ubytovat. Klima v San Diegu navíc přitahuje bezdomovce i z jiných oblastí. Odhaduje se, že tisíce obyvatel San Diega zažívají bezdomovectví v kterýkoli daný večer, což je situace přímo spojená s vysokými náklady a nedostatkem bydlení (spolu s faktory duševního zdraví a závislostí). Město i kraj uznávají, že bez výrazně většího množství dostupného/dotovaného bydlení nebude možné bezdomovectví významně snížit.

Podnikaná opatření: Popsali jsme řadu politických kroků (bonusy za hustotu, zjednodušená schvalování atd.), které mají za cíl zvýšit nabídku. Komise pro bydlení v San Diegu a neziskové organizace se také aktivně snaží vytvářet dostupné byty prostřednictvím akvizic a nové výstavby (např. přeměna motelů na byty pro bezdomovce, využití státních fondů HomeKey). Prosazuje se bydlení „chybějícího středu“ – dvojdomky, řadové domy, dvorní byty – které může být díky svému návrhu dostupnější. Region také zkoumá inovativní nápady, jako jsou komunitní pozemkové trusty (aby bydlení zůstalo trvale dostupné) a rozšiřování veřejných poukázek na bydlení, ale tyto kroky jsou zatím v malém měřítku vzhledem k potřebě.

Pozoruhodné je, že se veřejné mínění pomalu mění. Ačkoli odpor NIMBY vůči nové výstavbě stále přetrvává, roste povědomí, že určité zvýšení hustoty je nezbytné pro zlepšení dostupnosti. Mladší obyvatelé a advokační skupiny vyjadřují postoje YIMBY („Ano v mém sousedství“). Dokonce i někteří dlouholetí majitelé domů si uvědomují, že jejich vlastní děti nebudou moci v San Diegu žít bez změn. To pomohlo prosadit iniciativy jako upzoning v Hillcrest a University City insidesandiego.org. Přesto to zůstává výzvou – každý projekt se může stát bojem na úrovni sousedství.

Dostupnost v předpovědi: V krátkodobém horizontu se dostupnost může mírně zlepšit jen proto, že ceny se stabilizovaly a příjmy pomalu rostou. Například index dostupnosti bydlení CAR pro okres San Diego by se mohl z nejnižších hodnot na konci roku 2024 o pár bodů zvýšit. Zásadně však bude bydlení stále velmi drahé vzhledem k příjmům. Kancelář legislativního analytika poznamenala, že k polovině roku 2025 byl příjem potřebný k pořízení typického kalifornského domu (~237 000 USD) více než dvojnásobkem mediánu příjmu lao.ca.gov – situace, která nemá rychlé řešení. Pouze kombinace výrazně větší výstavby bydlení (zejména v nižších cenových hladinách) a/nebo rychlejšího růstu příjmů může tuto mezeru překlenout. San Diego pracuje na prvním z těchto řešení, ale potrvá roky, než se situace výrazně změní.

Shrnutí: Problém dostupnosti a nabídky bydlení v San Diegu je dlouhodobou záležitostí, která vznikla z nedostatečné nabídky a vysoké poptávky. Projevuje se v každodenním boji rodin o zaplacení nájmu, v neschopnosti klíčových pracovníků žít v komunitách, kterým slouží, a v těžkých rozhodnutích jednotlivců opustit tento region. Ačkoliv chladnější tržní podmínky a politická opatření v roce 2025 mírně zmírnily tlak (s více novými jednotkami a pozastavením růstu cen), bydlení v San Diegu zůstává nedostupné pro většinu obyvatel offthe56.com. To je možná největší hrozba pro budoucí prosperitu a inkluzivitu regionu. Řešení bude vyžadovat trvalé úsilí: pokračovat v rozšiřování nabídky na všech úrovních, zachovávat a vytvářet dostupné bydlení a hledat kreativní způsoby, jak snížit stavební náklady. Schopnost San Diega zůstat živou, rozmanitou metropolitní oblastí závisí na pokroku v této oblasti.

Dopad úrokových sazeb, migrace a makroekonomických faktorů

Nakonec zvažujeme širší makroekonomické faktory, které ovlivňují trh s nemovitostmi v San Diegu: především úrokové sazby, migrační trendy a celkovou ekonomickou situaci. Tyto faktory často určují výkyvy na trhu s bydlením.

Rostoucí úrokové sazby: Rychlý růst hypotečních úrokových sazeb od roku 2022 byl pravděpodobně největším jednotlivým faktorem, který v letech 2024–2025 ochladil trh s bydlením v San Diegu. Jak již bylo zmíněno, běžná 30letá fixní sazba hypotéky vzrostla z přibližně 3 % na konci roku 2021 na více než 7 % v roce 2023, což dramaticky zvýšilo náklady na půjčky lao.ca.gov. V praxi je měsíční splátka za průměrný dům nyní zhruba o 80 % vyšší, než by byla při sazbách z roku 2020 lao.ca.gov. Tento šok z úrokových sazeb vyřadil z trhu mnoho okrajových kupujících a donutil ostatní snížit svůj rozpočet, čímž se snížila poptávka a ceny se ustálily. Vznikl také efekt „zlatých pout“ pro prodávající – protože 80 % kalifornských majitelů domů má půjčky s úrokem pod 5 %, váhají s prodejem a ztrátou této nízké sazby lao.ca.gov. Nedostatek nabídky v San Diegu je částečně důsledkem tohoto „uzamčení“, jak bylo uvedeno výše.

Do budoucna bude vývoj úrokových sazeb výrazně ovlivňovat aktivitu na trhu. K polovině roku 2025 se sazby jeví jako stabilizované v rozmezí kolem 6 %, dokonce klesly na přibližně 6,5 % v srpnu 2025 – což je nejnižší hodnota za posledních asi 10 měsíců kyma.com money.com. Analytici hypotečního trhu předpovídají, že sazby budou postupně klesat i v roce 2025; prognózy Fannie Mae a MBA odhadují průměrnou 30letou sazbu kolem 6,4 % v roce 2025 a potenciálně pod 6 % v roce 2026 themortgagereports.com fortune.com. Pokud se tyto prognózy naplní, San Diego by mohlo zaznamenat oživení zájmu kupujících, protože financování se stane o něco dostupnějším. I pokles hypoteční sazby o jeden procentní bod výrazně zvyšuje kupní sílu (nebo alternativně umožňuje více majitelům refinancovat či se přestěhovat bez šoku z vyšších splátek). Proto je úleva v úrokových sazbách klíčovým pozitivním faktorem pro trh s bydlením. Naopak, pokud inflace překvapí směrem nahoru nebo jiné ekonomické faktory donutí sazby opět růst, trh by se mohl dále zastavit. V tuto chvíli většina očekává, že jsme již viděli vrchol sazeb a trend bude spíše stagnující až klesající – což je pozitivní signál pro nemovitosti.

Migrace a populační změny: Demografický vývoj v San Diegu je složitý. Na jedné straně, jako oblast s vysokými náklady, zažívá čistý domácí odliv obyvatel – tedy více obyvatel USA se stěhuje z San Diega do jiných států nebo okresů, než kolik se jich stěhuje opačným směrem. Tento trend se zrychlil na konci 2010. let a na začátku 2020. let, kdy práce na dálku umožnila některým lidem přestěhovat se a vysoké náklady na bydlení vyhnaly jiné pryč. Oblíbenými destinacemi bývalých obyvatel San Diega jsou levnější vnitrozemské oblasti (například okres Riverside) nebo jiné státy (Nevada, Arizona, Texas atd.). Jak bylo uvedeno dříve, téměř 24 000 čistých domácích odchodů bylo zaznamenáno v období 2023–2024 kpbs.org. Tento odliv částečně snižuje tlak na poptávku po bydlení, zejména v segmentu startovacích bytů.

Nicméně, San Diego celkově dokázalo zhruba udržet stabilní populaci (asi 3,3 milionu v kraji) díky přirozenému přírůstku (narození mínus úmrtí) a mezinárodní migraci. Ve skutečnosti byl od roku 2023 do 2024 mírný nárůst populace v kraji zcela způsoben přílivem asi 24 000 mezinárodních imigrantů, kteří vyrovnali odchody obyvatel kpbs.org. Mnoho z těchto imigrantů přichází za prací (například pracovníci na víza H1-B v technologiích/biotechnologiích, nebo vojenští spojenci, nebo přeshraniční migrace vzhledem k blízkosti Tijuany). Zvyšují poptávku po bydlení, často si zpočátku pronajímají. Čistý efekt je, že trh s bydlením v San Diegu se stále potýká s rostoucí (nebo alespoň neklesající) populací, i když samotné migrační trendy v USA by naznačovaly pokles.

Dalším faktorem je vnitřní migrace v rámci jižní Kalifornie: například Zillow označil okres Riverside jako „odlehčovací ventil“ pro krizi dostupnosti bydlení v San Diegu axios.com. Někteří obyvatelé San Diega, kteří si nemohou dovolit bydlení na místě, kupují domy v jihozápadním Riverside (Temecula/Murrieta) a snášejí dlouhé dojíždění. Naopak, menší počet lidí s vyššími příjmy z Los Angeles nebo Orange County se stěhuje do San Diega kvůli relativně nižším cenám domů (ve srovnání se západní částí LA nebo pobřežím Orange County) nebo kvůli životnímu stylu. Navíc velká vojenská přítomnost v San Diegu znamená, že tisíce vojenských rodin se každý rok stěhují dovnitř a ven, což ovlivňuje vzorce pronájmu a nákupu domů, zejména v okolí Camp Pendleton, MCAS Miramar a Naval Base San Diego.

Při pohledu do budoucna je makromigrační výhled takový, že Kalifornie celkově zpomalila úbytek obyvatel a mohla by se stabilizovat (celostátní populace ve skutečnosti v roce 2024 mírně vzrostla) gov.ca.gov. Podle projekcí SANDAG by San Diego mělo mírně růst (o ~113 000 lidí od roku 2022 do 2050, asi +3,5 %) sandag.org – pomalejší růst než historicky, což odráží tyto překážky. Pokud jde o bydlení, pokud bude odliv obyvatel pokračovat na současné úrovni, bude to působit jako odlehčovací ventil a zabrání extrémnímu nedostatku. Pokud by se však San Diegu nějak podařilo odliv zastavit (díky lepší dostupnosti bydlení nebo více pracovním místům), poptávka by vzrostla. Naopak, pokud by odešlo více lidí, než se očekává (například pokud zůstane rozšířená práce na dálku a více lidí se rozhodne prodat a odstěhovat se), mohlo by to poptávku po bydlení zmírnit. Zatím byl čistý efekt malý – dostatek imigrace a narození na udržení mírného pozitivního tlaku na bydlení.

Makroekonomické prostředí: Trh s nemovitostmi v San Diegu se nemůže vyhnout širším ekonomickým trendům:

Trh práce: Ekonomika San Diega v roce 2025 je relativně silná, ale s některými slabými místy. Nezaměstnanost v okrese se pohybuje v rozmezí 4–5 % kpbs.org, což je lepší než kalifornských 5,4 %. Jak však uvedl Axios, růst pracovních míst v roce 2024 zpomalil na ~0,5 % axios.com. Odvětví jako technologie a vědy o živé přírodě zaznamenaly propouštění nebo zmrazení náboru (součást globálního poklesu technologií), což mírně ochladilo poptávku po luxusnějším bydlení. Dobrou zprávou je, že cestovní ruch a pohostinství se po COVIDu plně zotavily axios.com, což pomáhá trhu s nájmy a levnějšímu bydlení (pracovníci ve službách nacházejí práci). Také obranné výdaje zůstávají oporou – vojenské zaměstnání a zakázky v San Diegu poskytují stabilitu (a často i veteránské kupce domů s VA úvěry). Pokud národní technologický průmysl oživí koncem roku 2025, jak někteří předpovídají axios.com, mohlo by san diežské technologické odvětví (Qualcomm, biotechnologické startupy atd.) opět začít nabírat zaměstnance, což by znamenalo větší poptávku po nájmech i koupi, zejména ve střední a vyšší cenové kategorii.
Inflace a příjmy: Vysoká inflace v letech 2021–2023 snížila reálné příjmy a zvýšila úrokové sazby. Do poloviny roku 2025 inflace výrazně klesla, ale ceny (včetně stavebních materiálů a pozemků) zůstávají vysoké. Mzdy v San Diegu rostou (průměrná hodinová mzda vzrostla od roku 2020 o ~23 %) lao.ca.gov, ale zdaleka ne tak rychle jako náklady na bydlení (splátky domů vzrostly o 82 %) lao.ca.gov. Pokud inflace zůstane mírná a růst mezd bude pokračovat, časem se dostupnost bydlení mírně zlepší. Pokud přijde recese a nezaměstnanost vzroste, některé domácnosti se mohou stěhovat k sobě nebo odejít, což krátkodobě sníží poptávku. Tento scénář však často vede ke snižování úrokových sazeb, což by mohlo trh s bydlením naopak podpořit. Existují tedy protichůdné síly.
Investiční klima: Globálně i na národní úrovni jsou investoři v oblasti nemovitostí opatrnější kvůli rostoucím nákladům na financování. V San Diegu jsme zaznamenali méně licitací ze strany institucionálních investorů o rodinné domy než v roce 2021. Pokud je akciový trh silný (jako byl v letech 2023–25), mají kupci z vyšší třídy více prostředků na akontaci. Pokud oslabí, může luxusní trh zaznamenat pokles. San Diego nemá tolik charakter druhého domova jako čistě rekreační oblasti, ale někteří movití kupci z jiných regionů zde nemovitosti kupují; jejich zájem ovlivňuje širší ekonomická důvěra.
Geopolitické faktory: Jakožto pohraniční město je nemovitostní trh v San Diegu ovlivněn i situací v sousední Tijuaně a Baja California. Roli zde hrají přeshraniční rodiny a investoři (někteří mexičtí občané kupují nemovitosti v San Diegu jako stabilní investici a někteří Američané žijí v Tijuaně kvůli levnějšímu nájmu a dojíždějí). Změny v pohraniční politice nebo bezpečnosti mohou mít menší dopad na trh s bydlením. Kromě toho mohou jakékoli větší přesuny nebo změny ve vojenské strategii dočasně ovlivnit bydlení v okolí základen (například když je námořní loď v přístavu vs. na misi, obsazenost nájmů v okolí základny kolísá).

Shrnuto, úrokové sazby, migrace a makroekonomika jsou podkladovou hudbou, podle které se trh s bydlením v San Diegu pohybuje. Prudký nárůst úrokových sazeb výrazně zpomalil tempo trhu; nyní všichni sledují, kdy Fed poleví, protože to pravděpodobně znovu povzbudí poptávku po bydlení. Migrace působí jako jemné přitahování a odpuzování – dokud zůstane San Diego velmi žádaným místem, lidé budou přicházet, ale pokud zůstane extrémně drahé, někteří odejdou. Makroekonomika mezitím ovlivní pracovní místa a příjmy – klíčové faktory určující, kolik lidí se může trhu s bydlením účastnit. V tuto chvíli (polovina roku 2025) ukazatele naznačují opatrný optimismus: inflace klesá, sazby se ustalují, zaměstnanost je stabilní a spotřebitelská nálada se zlepšuje. Pokud tyto trendy vydrží, nemovitostní trh v San Diegu by mohl vstoupit do období udržitelné aktivity – ani přehřátý, ani kolabující, ale rostoucí v souladu s širší ekonomikou. Sledování Federálního rezervního systému, migračních statistik a místních zpráv o zaměstnanosti poskytne vodítka, kam se trh v tomto dynamickém městě jižní Kalifornie vydá dál.

Zdroje:

Zillow Research, Přehled trhu s bydlením v San Diegu (červenec 2025) zillow.com zillow.com
Allied Schools Real Estate Journal, Trendy a prognóza trhu s bydlením v San Diegu 2025 (17. července 2025) alliedschools.com alliedschools.com
Patch (San Diego), Pokles prodeje domů v okrese San Diego (City News Service, 22. července 2025) patch.com patch.com
Redfin Data Center, Aktualizace trhu s bydlením v San Diegu – červen 2025 (Portia Green, Compass) sdhousingmarket.com sdhousingmarket.com
SoFi Learn, Trh s bydlením v San Diegu: trendy a ceny (2025) sofi.com sofi.com
OB Rag, V roce 2025 přibude v okrese San Diego 4 000 bytů (3. dubna 2025) obrag.org obrag.org
Axios San Diego, Očekává se, že San Diego bude jedním z nejžhavějších trhů roku 2025 (14. ledna 2025) axios.com axios.com
KPBS, Populace okresu San Diego mírně vzrostla, ale pouze díky imigraci (17. března 2025) kpbs.org kpbs.org
Off the 56 Blog, Bydlení v San Diegu: Můžeme si dovolit zůstat? (Bern McGovern, 2023) offthe56.com offthe56.com
Planetizen/Voice of San Diego, Která města v okrese San Diego staví nové bydlení? (29. července 2025) planetizen.com planetizen.com
Legislativní analytický úřad, Sledování dostupnosti bydlení v Kalifornii (2. čtvrtletí 2025) lao.ca.gov lao.ca.gov
Axios San Diego, Zpomalený růst pracovních míst snižuje ekonomické hodnocení San Diega (29. ledna 2025) axios.com axios.com
Truvi Blog, Zákon o krátkodobých pronájmech v San Diegu – Dopad regulací z roku 2023 (23. května 2024) truvi.com truvi.com