Přehled trhu v roce 2025 (rezidenční a komerční)
Nemovitostní trh v Guangzhou v roce 2025 odráží smíšené oživení po předchozích tlacích na pokles. V rezidenčním sektoru ceny bytů klesaly během roku 2024, ale na začátku roku 2025 vykazovaly známky stabilizace. Ceny nových bytů v Guangzhou byly v březnu 2025 kolem 24 700 RMB za metr čtvereční – zůstaly téměř beze změny (+0,15 % meziročně) – zatímco ceny druhotných bytů činily v průměru asi 36 400 RMB (stále cca o 5,8 % nižší meziročně). Objemy transakcí se výrazně zotavily: celková prodaná plocha nových bytů ve 4. čtvrtletí 2024 vyskočila na cca 2,12 milionu m², což výrazně převýšilo novou nabídku (1,05 milionu m²), když se po uvolnění politik obnovila odložená poptávka savills.com pdf.savills.asia. V lednu 2025 zaznamenala první linie měst (včetně Guangzhou) meziroční nárůst prodeje nových bytů o 16 % (po úpravě o efekt lunárního Nového roku), což naznačuje obnovenou důvěru kupujících na trhu s bydlením v Guangzhou.
Na straně komerčních nemovitostí přinesl rok 2025 vlnu nové nabídky a opatrné oživení. U kanceláří třídy A došlo v Guangzhou k významným novým dokončením v nových lokalitách jako je subtrh International Financial City (přírůstek cca 255 000 m² v 1. čtvrtletí 2025) cushmanwakefield.com. Poptávka však stále nedohnala nabídku, takže míra neobsazenosti kanceláří vzrostla na cca 19,3 % v rámci celého města, což nutilo vlastníky snižovat nájmy cushmanwakefield.com. Ve 1. čtvrtletí 2025 činilo průměrné nájemné za kanceláře třídy A cca 125 RMB za m² a měsíc, což představuje pokles o cca 4,8 % oproti předchozímu čtvrtletí cushmanwakefield.com, což odráží situaci příznivou pro nájemce. Segment maloobchodních nemovitostí je stabilnější: hlavní maloobchodní plocha zůstala na 5,8 milionu m² a spotřebitelské výdaje podporované politikami (například podpora výměny elektroniky) umožnily expanzi nájemců. Míra neobsazenosti maloobchodních prostor mírně vzrostla na 8,7 % a průměrné nájemné obchodů se na začátku roku 2025 snížilo o cca 1,1 %. Celkově je komerční trh v Guangzhou v roce 2025 charakterizován vysokou nabídkou a neobsazeností kanceláří, ale zlepšující se maloobchodní aktivitou, zatímco rezidenční trh se po náročném roce 2024 postupně zotavuje.
Klíčové trendy trhu v roce 2025
- Cenové trendy: Ceny nemovitostí v Guangzhou prošly v roce 2024 korekcí, po které následovala stabilizace v roce 2025. Ceny nových rezidenčních nemovitostí klesly do konce roku 2024 meziročně o ~7 %, ale vládní stimuly pomohly zastavit pokles. V březnu 2025 byly ceny nových domů v průměru jen o 2,8 % nižší meziročně ve špičkových městech Číny (a v Guangzhou byly prakticky stabilní). Obrázek 1 níže ukazuje index cen nových domů v Guangzhou, který se v roce 2024 propadl, ale na začátku roku 2025 začal mírně růst díky zlepšené náladě kupujících. Ceny starších nemovitostí se zotavují pomaleji, stále jsou v hlavních městech o 4–9 % nižší než před rokem. V Guangzhou zůstávají hodnoty stávajících domů slabé (-5,8 % meziročně v březnu), i když ceny nových domů již posílily. V komerční sféře jsou kancelářské nájmy pod tlakem kvůli nadbytku nabídky, zatímco maloobchodní nájmy jsou relativně odolné s pouze mírným poklesem cushmanwakefield.com.
- Dynamika nabídky a poptávky: Opatrnost developerů a změny politiky omezily novou nabídku a zároveň podpořily prodeje. Nová rezidenční nabídka v Guangzhou ve 4. čtvrtletí 2024 klesla o ~26 % mezikvartálně na ~1,05 milionu m², ale čtvrtletní prodeje vyskočily o 45 % (na 2,12 milionu m²), protože se kupující vrátili na trh savills.com pdf.savills.asia. Tento nárůst poptávky pomohl snížit úroveň zásob. Aktivita na pozemkovém trhu však zůstala utlumená – celková prodaná plocha rezidenčních pozemků v Guangzhou klesla v roce 2024 přibližně o 50 %, což odráží menší chuť developerů zahajovat nové projekty kvůli problémům s financováním. Na straně poptávky bylo kupování bytů na začátku roku 2025 podpořeno uvolněním omezení a nižšími hypotečními sazbami. V lednu 2025 vyskočil objem prodejů nových bytů v Guangzhou navzdory zimním svátkům, zatímco v únoru došlo k přechodnému poklesu (prodeje -26 % meziročně v Guangzhou), než se opět obnovila dynamika trhu. Poptávka po uživatelích v komerčních sektorech je nerovnoměrná: pronájem kanceláří je tažen rozvíjejícími se odvětvími (technologie, finance apod.), ale nestačí plně absorbovat novou nabídku cushmanwakefield.com, zatímco pronájmy maloobchodu těží z rozšiřujících se spotřebitelských odvětví, jako je elektronika a vzdělávání, podpořených vládními pobídkami.
- Míra neobsazenosti: Vysoká míra neobsazenosti je výrazným problémem, zejména v některých čtvrtích a typech nemovitostí. Celková míra neobsazenosti rezidenčních nemovitostí v Kantonu se v městských oblastech odhaduje na 15–20 %, přičemž na okrajích města je prázdných bytů ještě více. Například příměstský obvod Panyu má nejvyšší průměrnou neobsazenost obytných nemovitostí (~23 %), zatímco v centrálních čtvrtích, jako jsou Tianhe, Haizhu a Yuexiu, je to méně než 17 %. To naznačuje významné množství neprodaných nebo prázdných bytů v méně centrálních oblastech. Na kancelářském trhu vzrostla, jak již bylo uvedeno, neobsazenost kanceláří třídy A na ~19 % na začátku roku 2025 cushmanwakefield.com v důsledku přílivu nových budov. Míra neobsazenosti maloobchodních prostor je nižší (jednociferná), ale také vzrostla (v současnosti ~8,7 % v celém městě). Vysoká míra neobsazenosti vyvíjí tlak na ceny a nájmy a signalizuje, že nabídka v některých segmentech trhu v Kantonu převyšuje krátkodobou poptávku. Pronajímatelé reagují pružnějšími podmínkami pronájmu a slevovými akcemi na vyplnění prázdných prostor, což je trend, který pravděpodobně potrvá, dokud nebude přebytečná nabídka absorbována.
Profily klíčových čtvrtí (Tianhe, Haizhu, Yuexiu, Panyu)
Kanton je metropole různorodých čtvrtí, z nichž každá má své specifické realitní charakteristiky. Níže je rozbor čtyř důležitých městských čtvrtí a jejich rozvojového a investičního potenciálu:
Čtvrť Tianhe
Tianhe je finanční a komerční centrum Kantonu, kde se nachází Tianhe CBD a Zhujiang New Town – nejmodernější městské panorama. Trvale se řadí mezi nejdražší čtvrť z hlediska nemovitostí, s průměrnými cenami bytů výrazně nad městským průměrem. Již v roce 2017 přesáhla průměrná cena nových bytů v Tianhe 30 000 RMB/m² (zhruba dvojnásobek tehdejšího městského průměru) a byty v prestižních lokalitách (např. Zhujiang New Town CBD) dosahovaly až 70 000 RMB/m² scirp.org. Dnes v roce 2025 zůstávají rezidenční hodnoty v Tianhe špičkové v rámci Kantonu (zhruba na stejné úrovni jako Yuexiu), což odráží jeho centrální polohu a prémiové vybavení. Čtvrť nabízí luxusní nákupní centra, kanceláře třídy A a luxusní apartmány, které přitahují majetné kupce i firemní nájemce. Infrastrukturní výhody – jako rozsáhlé spojení metrem a nová okružní linka 11, která obsluhuje Tianhe macaudailytimes.com.mo – dále zvyšují jeho atraktivitu. Z investičního pohledu nabízí Tianhe stabilitu a prestiž: nemovitosti si zde udržují hodnotu díky nedostatku volné půdy a silné poptávce ze strany profesionálů a cizinců. Výnosy jsou však relativně nízké (vzhledem k vysokým cenám a střednímu nájemnému) a vstupní náklady vysoké. Stále však pokračující rozvoj Tianhe (např. nově vznikající oblast International Financial City na východě cushmanwakefield.com) a koncentrace firem z žebříčku Fortune 500 činí tuto oblast jádrem zájmu pro dlouhodobé investory navzdory vysoké pořizovací ceně.Okres Haizhu
Haizhu se nachází těsně jižně od Perlové řeky a mění se ze starší průmyslové/rezidenční oblasti v novou technologickou a výstavní zónu. Zahrnuje subdistrikt Pazhou – nyní Pilotní zónu pro umělou inteligenci a digitální ekonomiku v Kantonu, kde si mnoho technologických firem a e-commerce společností zřídilo kanceláře. Tato transformace mění Haizhu v technologické centrum, což zvyšuje poptávku po kancelářích i luxusním bydlení v okolí. V této čtvrti se také nachází komplex Kanton Fair a několik univerzit, což přispívá k živému trhu s pronájmy. Nemovitosti v Haizhu jsou obecně o něco levnější než v Tianhe, ale zaznamenaly výrazné zhodnocení díky přílivu investic do technologického sektoru. Například nové byty v atraktivních částech Haizhu (blízko Pazhou nebo podél řeky) mají vysoké ceny, ačkoli celkové průměry jsou lehce dostupnější než v centru Tianhe/Yuexiu. Attraktivita Haizhu spočívá v kombinaci pohodlí a nového růstového potenciálu – je blízko centra města, má dobrou dopravní obslužnost a rozsáhlé projekty přestavby. Investoři vidí příležitost v pokračující městské obnově Haizhu, kdy jsou staré továrny a vesnice přeměňovány na moderní komplexy. Rizikem je ovšem nabídkový pipeline: pokud by v Pazhou bylo najednou spuštěno příliš mnoho nových projektů, oblast by mohla čelit vyšší neobsazenosti nebo poklesu nájmů. Přesto jsou střednědobé vyhlídky pozitivní, protože infrastruktura (např. nové linky metra a mosty) posiluje propojení Haizhu a vládní politika podporuje zdejší technologický ekosystém.
Čtvrť Yuexiu
Yuexiu je historickým centrem Kantonu a jeho administrativním srdcem. Nacházejí se zde vládní úřady, historická architektura a zavedené obchodní třídy. Obytný fond v Yuexiu bývá starší (mnoho tradičních bytů) a nových rozvojových pozemků je málo. Přesto zůstává Yuexiu jednou z nejvyhledávanějších adres díky své centralitě, vyspělým službám a nejlepším školám. Průměrné ceny bydlení v Yuexiu soupeří s těmi v Tianhe – nad 30 000 RMB/m² před několika lety a od té doby dále rostou (scirp.org). Atraktivní staré čtvrti a parky (jako Yuexiu Park, Dongshan) přitahují rodiny i bílé límečky a udržují robustní poptávku. Investiční potenciál v Yuexiu spočívá ve vybraných projektech městské obnovy: místní vláda má iniciativy na renovaci starých obytných komunit a modernizaci infrastruktury v zastaralých oblastech. Protože velké volné parcely chybí, většina nových dodávek přichází z rekonstrukcí, které jsou obvykle špičkové a trhem rychle absorbovány. Trh s pronájmy v Yuexiu je stabilní, opírající se o početnou populaci státních zaměstnanců a dlouhodobých rezidentů; růst nájmů je však mírný vzhledem ke stáří budov. Pro investory Yuexiu nabízí nízkou volatilitu a solidní dlouhodobé uchování hodnoty. Nemovitosti zde jsou méně spekulativní a spíše „blue-chip“. Nevýhodou může být pomalejší moderní růst – kvůli omezenému počtu nových komerčních projektů může působit staticky oproti rychle rostoucím čtvrtím. Přesto jako kulturní a občanské jádro Kantonu zaručuje prestiž a nedostatek pozemků, že zůstane důležitou součástí realitní scény.
Čtvrť Panyu
Panyu je rozlehlá čtvrť na jihu města, známá svými rezidenčními rozšířeními a prostředím vhodným pro rodiny. Dříve byla tohle předměstská oblast, nyní je Panyu rychle urbanizován a je dobře integrován díky dálnicím a metru (nachází se zde stanice Guangzhou South Railway Station, která je uzlem vysokorychlostní železnice města). Bydlení v Panyu je výrazně dostupnější než v centru Guangzhou – ceny zde mohou být poloviční nebo ještě nižší než v Tianhe/Yuexiu, v závislosti na lokaci. Mnoho rozsáhlých obytných komplexů, včetně novějších výškových komunit s bohatou vybaveností, bylo vybudováno v Panyu, aby uspokojily potřeby střední třídy a prvokupců. Díky dostatku pozemků je nabídka v Panyu vysoká, což přispívá k vyšší míře neobsazenosti bytů (~23 %) – nejvyšší v Guangzhou. Toto riziko nadměrné nabídky znamená, že růst cen v Panyu byl více utlumený. Přitažlivost Panyu však spočívá v rovnováze mezi rozumnými náklady a stále lepší infrastrukturou. Čtvrť se může pochlubit atrakcemi jako Chimelong (velký zábavní park), univerzitními kampusy nebo novými průmyslovými zónami. Připravované projekty metra a meziměstských železnic dále zkrátí dojezdovou dobu mezi Panyu a centrem města macaudailytimes.com.mo macaudailytimes.com.mo. Pro investory představuje Panyu příležitost v podobě vyšších nájemních výnosů oproti centrálním čtvrtím (díky nižší pořizovací ceně) a v dlouhodobějším kapitálovém růstu, jak se rozšiřuje městská zástavba Guangzhou. Rizika spočívají v delším časovém horizontu k realizaci zisků a potenciálních problémech s likviditou (nemovitosti se v měkkém trhu mohou prodávat déle). Celkově je Panyu vnímán jako „další hranice“ rozvoje Guangzhou – čtvrť, kde lze očekávat budoucí nárůst obyvatelstva za dostupnější ceny.Vládní politika bydlení a půdy
Vládní politika byla rozhodujícím faktorem v trajektorii trhu s nemovitostmi v Guangzhou. V závěru roku 2024 a na začátku roku 2025 zavedly úřady opatření ke stabilizaci trhu s bydlením a podpoře poptávky. Klíčovým krokem bylo uvolnění pravidel pro nákup nemovitostí (HPRs). Městská vláda v Guangzhou ve skutečnosti zcela uvolnila limity na pořizování bydlení – od ledna 2024 je v městě téměř neomezené možnost nákupu nemovitostí. Například s účinností od 27. ledna 2024 může být jakákoli obytná jednotka větší než 120 m² volně obchodována bez předchozího omezení způsobilosti pdf.savills.asia. V podstatě to odstranilo omezení na vlastnictví více velkých bytů a mělo to za cíl stimulovat poptávku po kvalitnějším bydlení. Toto lokální uvolnění odpovídalo celostátním signálům, že „bydlení je pro život, ne pro spekulace“, ale že rozumnou poptávku koncových uživatelů je třeba podporovat.
Mezi další podpůrná opatření patří snížení nákladů na hypotéky a daní. Čínská lidová banka snížila úrokové sazby (pětiletá referenční sazba je nyní na 4,3 %) a nasměrovala banky ke snižování sazeb u stávajících hypoték, což řadě majitelů domů v Kantonu přineslo v roce 2024 snížení úrokové sazby přibližně o 0,5 procentního bodu. Požadavky na akontaci byly sjednoceny a sníženy – nyní je minimální akontace na první i druhý domov celostátně 15 % – což kupujícím usnadňuje přechod na větší bydlení. Vláda také výrazně snížila daň z převodu pro ty, kteří prodávají svůj stávající domov, aby si pořídili nový (na podporu modernizace bydlení). Tato opatření společně odblokovala poptávku po bydlení díky snížení finanční zátěže kupujících.
Na straně nabídky pozemků Guangzhou následoval centralizovaný aukční systém Číny, ale město v reakci na ochlazení trhu pozemků prodalo méně. Jak již bylo zmíněno, plocha prodané rezidenční půdy v roce 2024 meziročně klesla asi o 50 % – což je záměrný krok, jak zabránit nadměrné nabídce a stabilizovat ceny pozemků. Město také prosazovalo přestavbu nevyužité nebo málo využívané městské půdy (například starých vesnic) místo rozšiřování výstavby do zelených zón, což je v souladu s národní strategií obnovy města. Kromě toho byl Guangzhou zařazen na celo-státní „bílý seznam“ bezpečnějších developerů, což znamená, že vybraní finančně zdraví developeři mohli získat podporu a financování k zajištění dokončení projektů. To pomáhá posílit důvěru kupujících do předprodeje bydlení a zajišťuje, že projekty v Guangzhou se kvůli finančním potížím developerů nezastaví.
Stručně řečeno, politika města Guangzhou pro rok 2025 je zaměřena na cílené uvolnění a podporu: omezuje nákupní restrikce, snižuje náklady na financování a pečlivě řídí nabídku pozemků. Tato opatření již začala oživovat tržní aktivitu (zejména prodeje nových domů), přičemž úřady nadále bdí nad přehnanou spekulací. Rovnováha mezi podporou skutečné poptávky a omezováním spekulace je jemná – zatím však byla tato opatření klíčová pro obrat realitního trhu v Guangzhou směrem k oživení v roce 2025.
Rozvoj infrastruktury ovlivňující nemovitosti
Masivní investice do infrastruktury v Guangzhou přetvářejí město a ovlivňují hodnoty nemovitostí. V roce 2025 prochází dopravní síť v Guangzhou výraznou expanzí. Město plánuje během roku otevřít 10 nových linek metra a příměstských železnic, což představuje 173 kilometrů kolejí macaudailytimes.com.mo. Tato rychlá výstavba zahrnuje zcela nové linky metra i prodloužení, která zlepšují dostupnost okrajových částí města. Například Linka metra 11, 44km dlouhá vnitřní okružní trasa, byla otevřena koncem roku 2024 a spojuje klíčové čtvrti Tianhe, Yuexiu, Liwan, Haizhu a Baiyun do okruhu macaudailytimes.com.mo. Taková zlepšení konektivity činí dříve odlehlé čtvrti atraktivnějšími jak pro rezidenční, tak pro komerční výstavbu. Nemovitosti u nových stanic (například podél trasy linky 11 nebo budoucí linky 10 v hustě zalidněných oblastech barchart.comeguangzhou.gov.cn) se očekávají nárůst hodnoty a vyšší poptávku díky zkrácení doby dojíždění.
Guangzhou také posiluje svou integraci v rámci Greater Bay Area (GBA) díky zlepšené meziměstské dopravě. Nové severní prodloužení příměstské železnice Guangzhou-Qingyuan bylo nedávno otevřeno macaudailytimes.com.mo a vysokorychlostní železniční spojení z Guangzhou do Hongkongu zaznamenalo výrazný nárůst využití – v roce 2024 bylo uskutečněno přes 27 milionů cest mezi Guangdongem a Hongkongem vysokorychlostní železnicí, což je o 37 % více než v předchozím roce macaudailytimes.com.mo. Tato vyšší mobilita usnadňuje obchodní cesty a dojíždění v celém regionu a posiluje atraktivitu Guangzhou jako regionálního centra. To může potenciálně přilákat přeshraniční investice a poptávku po bydlení (například hongkongští kupci hledající nemovitosti v Guangzhou díky snazšímu přístupu).
Mimo dopravy jsou průmyslové a technologické parky klíčovou infrastrukturou formující trh s nemovitostmi. Rozvoj Pazhou zóny umělé inteligence a digitální ekonomiky v Haizhu v Kantonu je toho příkladem. Tato zóna o rozloze 81 km² (s jádrem v Pazhou) přitahuje technologické firmy a startupy, které jsou podporovány vládními iniciativami cnbayarea.org.cn newsgd.com. Jakmile se Pazhou zaplňuje novými kancelářskými areály a inovačními laboratořemi, roste souběžná poptávka po blízkých bytech, restauracích a hotelech. Podobně v okrese Huangpu (těsně za našimi čtyřmi sledovanými okresy) projekty jako Sino-Singapore Guangzhou Knowledge City a Guangzhou Science City lákají profesionály, což zvyšuje potřebu bydlení ve východním Kantonu a přilehlých oblastech.
Projekty obnovy města jsou dalším aspektem rozvoje infrastruktury. Úřady v Kantonu renovují zastaralé čtvrti a bývalé tovární areály, aby vytvořily nové využitelné prostory. Například staré městské vesnice na atraktivních místech jsou přestavovány na moderní komunitní komplexy pro smíšené využití. Tyto projekty urbanistické obnovy nejen zlepšují životní podmínky, ale také efektivně zvyšují nabídku v centrálních oblastech, aniž by se rozšiřovala zastavěná plocha města. Pozoruhodným projektem je probíhající rekonstrukce oblasti Tongde Wei v Yuexiu a části Haizhu, kde jsou chátrající domy přeměňovány na středně standardní byty – čímž se zvyšuje dostupnost bydlení tam, kde je to nejvíce potřeba. Navíc Kanton investuje do veřejných zařízení (parky, nábřežní promenády podél Perlové řeky, kulturní zařízení), které zvyšují atraktivitu čtvrtí a tím i hodnotu nemovitostí.
V podstatě boom infrastruktury v Kantonu – od dopravních tratí přes technologické parky až po obnovu starých čtvrtí – je hlavním hnacím motorem trhu s nemovitostmi. Zlepšená doprava více propojuje metropolitní oblast, snižuje prémii za centrální polohu a rozkládá poptávku rovnoměrněji. Nová obchodní centra (finanční čtvrti, inovační zóny) vytvářejí pracovní příležitosti mimo tradiční centrum, což následně stimuluje i trh s bydlením v těchto lokalitách. Očekává se, že tento vývoj bude pokračovat do roku 2030 a podpoří růst nemovitostí, ačkoli oblasti s horší dostupností mohou mít z těchto změn menší přínos. Pro investory i zájemce o bydlení je blízkost nové infrastruktury stále klíčovějším faktorem v Kantonu, protože často koreluje s potenciálem zhodnocení kapitálu.
Investiční příležitosti a rizika
Investiční příležitosti: Guangzhou nabízí řadu příležitostí jak pro domácí, tak pro mezinárodní investory do nemovitostí, díky svému statusu města první úrovně a roli tahouna v oblasti Greater Bay Area. Jednou z možností je využití poklesu trhu: po korekcích cen v roce 2024 jsou vstupní ceny v roce 2025 z historického hlediska relativně atraktivní, zejména ve vzdálenějších čtvrtích. Investoři se střednědobým horizontem by mohli profitovat z očekávaného oživení a mírného růstu cen v příštích letech. Silné ekonomické základy Guangzhou (různorodá odvětví, výrobní základna, rostoucí technologický sektor) a stálý růst populace zajišťují stabilní poptávku koncových uživatelů po bydlení. Pronájemní nemovitosti mohou být také atraktivní – snaha města o dostupné dlouhodobé nájemní bydlení a růst institucionálních pronajímatelů ukazují na dozrávající trh s pronájmy. Přestože hrubé výnosy z pronájmů nejsou vysoké (v prémiových oblastech v průměru ~2–3 %), v levnějších čtvrtích jako Panyu nebo na okraji města jsou mírně lepší a poptávka po pronájmu je silná díky velké studentské a migrující pracovní populaci.
Další příležitost spočívá v komerčních segmentech nemovitostí s potenciálem růstu. Například logistický a průmyslový sektor Guangzhou prochází modernizací a rozšiřováním – moderní sklady a business parky v lokalitách jako Nansha a v blízkosti přístavů jsou v poptávce, protože se daří e-commerce a obchodu. Investoři zde mohou nalézt hodnotu v těchto nebytových aktivech s vyššími výnosy. Kancelářský trh, ač zatím slabý, nabízí příležitosti v nových subtrzích: nemovitosti v nové mezinárodní finanční čtvrti nebo v oblasti Pazhou lze získat se slevou, dokud se oblast dále vyvíjí, s výhledem na zvýšení hodnoty, jakmile čtvrti dozrají a zaplní se nájemci. Mezinárodní investoři mohou také sledovat hotely a maloobchodní nemovitosti v Guangzhou s očekáváním zotavení cestovního ruchu a spotřebitelských výdajů s normalizací čínské ekonomiky po pandemii (Guangzhou tradičně hostí mnoho veletrhů a kongresů, které zajišťují poptávku po ubytování).
Investiční příležitosti vytváří také podpůrná politika. Pozitivní postoj vlády k nájemnímu bydlení (včetně přidělování půdy na nájemní projekty a daňových pobídek) může učinit model build-to-rent finančně atraktivním. Podobně projekty obnovy města často vítají soukromé investiční partnery – developeři se specializací na městskou obnovu mohou najít v iniciativách Guangzhou úrodnou půdu, neboť městské úřady mají zájem o společné podniky na revitalizaci starších oblastí. Konečně, coby město regionu Greater Bay Area, Guangzhou těží z regionální integrace; investoři mohou cílit na nemovitosti v blízkosti dopravních uzlů (například u nádraží Guangzhou South Station nebo nových zastávek meziměstské železnice), které se mohou stát budoucími komerčními centry.
Investiční rizika: Přes své příležitosti přináší realitní trh v Kantonu několik rizik, na která by si investoři měli dát pozor. Jedním z hlavních rizik je přetrvávající nadbytek nabídky v některých segmentech. Vysoká míra neobsazenosti bytů v oblastech jako Panyu naznačuje, že některé nemovitosti mohou mít v krátkodobém horizontu problém s obsazeností nebo růstem hodnoty. Pokud se poptávka zotaví pomaleji, než se očekává, investoři vlastnící více jednotek mohou čelit prodlouženým lhůtám prodeje nebo budou muset nabídnout výrazné slevy. Dalším rizikem je nadměrná nabídka v kancelářském sektoru – s téměř 20 % volných kancelářských prostor a dalšími projekty v přípravě cushmanwakefield.com mohou zůstat nájmy v kancelářích dlouhé roky na nízké úrovni, což ztěžuje dosažení atraktivního výnosu z těchto investic.
Dalším rizikem je nejistota ohledně politiky a regulační kontrola. Zatímco současná opatření jsou podpůrná, čínská vláda může rychle upravit regulace v reakci na situaci na trhu. Například pokud by ceny začaly opět rychle růst, úřady mohou znovu zavést omezení nákupů nebo přísnější úvěrové podmínky, což by snížilo aktivitu investorů. Mezinárodní investoři navíc čelí měnovému riziku a riziku repatriace zisků – Čína drží kapitálové kontroly, takže převést větší částky z nájmů nebo výnosů z prodeje mimo zemi může být obtížné. Navíc výkyvy kurzu jüanu ovlivňují reálné výnosy zahraničních investorů.
Přítomná jsou také rizika spojená s ekonomickým vývojem a zdravím developerů. Celkový pokles čínského trhu s nemovitostmi způsobil finanční problémy několika developerům. Přestože je trh v Kantonu relativně zdravější, někteří developeři působící lokálně (včetně těch spojených s Evergrande nebo jinými) se potýkali s nedostatkem likvidity, což může zpozdit dokončení projektů. Vládní podpora tzv. „bílého seznamu“ toto riziko zmírňuje, ale investoři kupující jednotky v předprodeji nebo vstupující do partnerských projektů by si měli důkladně prověřit finanční zdraví developerů. Makroekonomické faktory, jako jsou trendy úrokových sazeb či zpomalení ekonomiky kvůli obchodu, přináší další rizika; vyšší nezaměstnanost nebo pomalejší růst příjmů v regionu může během příštích let snižovat poptávku po bydlení.
Investoři by měli také zvážit nízké výnosy a vysoké ocenění v městech první kategorie. V Kantonu byla většina zisku z rezidenčních nemovitostí tradičně spojena s růstem ceny, nikoliv s výnosem z pronájmu. Pokud je doba dvouciferného růstu cen u konce (jak řada analytiků předpovídá pouze mírný nárůst o 1–3 % ročně po roce 2025), investiční výpočty se mění. Dlouhodobí držitelé mohou stále dosáhnout solidních výnosů, ale krátkodobí spekulanti budou mít ztíženou možnost zisku. Souhrnně lze říci, že Kanton nabízí odměňující, ale komplexní investiční prostředí: obezřetní investoři budou diverzifikovat (napříč obvody a typy aktiv), využijí současné politické podpory a ponechají si dostatečný časový horizont k překonání cyklických výkyvů.
Výhled trhu a prognózy (2026–2030)
Při pohledu do budoucna panuje mezi odborníky shoda, že realitní trh v Kuang-čou vstoupí do období postupného oživení a mírného růstu. Po fázi korekce je rok 2025 vnímán jako zlom: průzkum agentury Reuters mezi analytiky předpovídá, že čínské ceny nemovitostí v roce 2025 klesnou přibližně o 2–2,5 %, poté se stabilizují a v roce 2026 se vrátí k mírnému růstu reuters.com. V souladu s tím se očekává, že ceny bydlení v Kuang-čou dosáhnou dna a následně porostou mírným tempem až do konce 20. let. Jedna prognóza naznačuje, že celostátní ceny by se v letech 2026–2027 mohly zvýšit o ~1–2 %. Pro samotné Kuang-čou (jakožto město první kategorie se silnými základy) může být růst cen mírně vyšší než celostátní průměr – možná v nízkých jednotkách procent ročně – za předpokladu, že širší ekonomika zůstane zdravá. Další potenciál přináší integrace oblasti Greater Bay Area, která by mohla do Kuang-čou přivést dodatečnou poptávku po bydlení a investice až do roku 2030.
Na komerční straně může obnova kancelářského trhu probíhat pomalu. Někteří analytici dokonce hovoří o „ztracené dekádě“ pro čínské kanceláře kvůli přebytku nabídky a novým pracovním trendům. Neobsazenost kanceláří v Kuang-čou může zůstat zvýšená až do konce 20. let, dokud se neabsorbuje přebytek. Avšak pokračující hospodářský rozvoj v sektorech s vysokou přidanou hodnotou (finance, technologie, moderní výroba) by měl postupně zlepšovat absorpci kanceláří. Do roku 2030 by mohly nájmy v kancelářích třídy A v Kuang-čou znovu získat růstové momentum, i když doby rychlých růstů nájmů jako v letech 2010 jsou pravděpodobně pryč. Trh maloobchodních nemovitostí má pozitivnější výhled, posílený růstem populace v Kuang-čou a rostoucí spotřebou. Mezinárodní maloobchodníci a značky F&B nadále považují Kuang-čou za klíčový trh, proto se očekává, že nájmy a obsazenost na špičkových maloobchodních místech zůstanou silné a do roku 2030 se otevřou nové zážitkové maloobchodní projekty (nákupní centra integrovaná se zábavou a kulturou).
Co se týče kvantitativních prognóz, výzkumné firmy poskytují některé odhady: Očekává se, že čínský realitní trh (celkově) poroste v letech 2025 až 2030 průměrným ročním tempem ~3,9 %, přičemž do roku 2030 dosáhne hodnoty přibližně 7 bilionů dolarů. U rezidenčního segmentu jeden odhad uvádí, že celková hodnota transakcí s bydlením v Číně dosáhne do roku 2030 20 bilionů RMB, z čehož bude Kuang-čou tvořit významný podíl jako jeden z nejsilnějších trhů. Realitní poradenské společnosti JLL a CBRE naznačují opatrný optimismus – očekávají, že prodeje nemovitostí a ceny v Kuang-čou se v roce 2025 stabilizují a poté mírně vzrostou, podpořeny solidní ekonomickou základnou města a investicemi do infrastruktury (například dokončením několika linek metra do roku 2027). V roce 2030 by Kuang-čou měl profitovat také z přílivu obyvatel díky urbanizaci a atraktivitě pro talenty v rámci GBA. Čtrnáctý pětiletý plán města (2021–2025) a jeho pokračování zahrnuje cíle navýšit plochu obytných prostor o miliony čtverečních metrů a udržet dostupnost bydlení pod kontrolou, což naznačuje, že nabídka sice poroste, ale bude odpovídat demografickým potřebám.
Je důležité poznamenat, že nejistoty v dlouhodobém výhledu přetrvávají. Patří sem globální ekonomické podmínky, směřování čínské politiky (například potenciální daň z nemovitosti do roku 2030 by mohla změnit investiční chování) a technologické posuny jako práce na dálku (což by mohlo ovlivnit poptávku po kancelářských prostorách). Přesto postavení Guangzhou jako obchodní a průmyslové velmoci a regionálního dopravního uzlu mu poskytuje odolnost. Obecné očekávání směřuje k mírnému, udržitelnému růstu namísto návratu k dobám boomu. Jak shrnul jeden z analytiků: „Očekáváme stabilizaci cen nových bytů v roce 2025 a jejich postupný růst v následujících letech.“ Většina prognóz do roku 2030 předpokládá, že se realitní trh v Guangzhou bude vyvíjet v souladu se stabilním hospodářským růstem – postupné zvyšování cen, vysoké, ale zlepšující se objemy a zralý trh s větším důrazem na kvalitu a udržitelnost.
Tabulka 1: Ceny bydlení v čínských městech první úrovně (březen 2025)
| Město | Průměrná cena nového bytu (RMB/m²) | Meziroční změna (nové) | Průměrná cena druhotného bytu (RMB/m²) | Meziroční změna (druhotné) |
|---|---|---|---|---|
| Peking | 46 079 (US$6 420) | +1,8 % | 68 714 (US$9 580) | –6,5 % |
| Šanghaj | 57 588 (US$8 030) | +10,1 % | 59 500 (US$8 290) | –6,3 % |
| Kanton (Guangzhou) | 24 744 (US$3 450) | +0,15 % | 36 385 (US$5 070) | –5,8 % |
| Shenzhen | 52 705 (US$7 350) | –0,4 % | 67 587 (US$9 420) | –3,3 % |
Zdroj: CREIS podle Global Property Guide. Bydlení v Guangzhou je v průměru levnější než v Pekingu, Šanghaji nebo Shenzhenu, což znamená relativní dostupnost mezi městy první úrovně.
Celkově lze realitní trh v Guangzhou do roku 2030 očekávat větší, vyváženější a institucionálnější. Růst cen nemovitostí bude pravděpodobně mírný, ale pozitivní, podporovaný poptávkou koncových uživatelů namísto spekulací. Větší roli na trhu bude hrát nájemní bydlení. Město bude i nadále investovat do konektivity a kvality života, což povede k lepší integraci jeho obvodů a okolních měst. Pro investory a zainteresované strany následujících 5–10 let v Guangzhou slibuje stabilní výnosy s menšími výkyvy – jde o proces zrání, který znamená proměnu Guangzhou v opravdový moderní globální realitní trh.
Zdroje: K sestavení této zprávy byly použity oficiální vládní zprávy, výzkumné zprávy trhu a novinářské analýzy včetně dat od společností Savills, Cushman & Wakefield, Global Property Guide, Reuters a statistik města Guangzhou cushmanwakefield.com pdf.savills.asia. Tyto zdroje poskytují aktuální pohled (k polovině roku 2025) a informované projekce realitního trhu v Guangzhou do roku 2030. Všechny peněžní částky jsou uvedeny v čínských jüanech (RMB), pokud není uvedeno jinak.
