Жилищният пазар на Бойзи през 2025 се характеризира със стабилен, но не и трескав растеж. След скоковете по време на пандемията, средната цена на жилищата се задържа около 500 000 долара с умерени годишни увеличения. Например, Zillow съобщава за средна стойност на жилище от 504 848 долара през април 2025 г. (повишение с 1,9% спрямо година по-рано) zillow.com, а Redfin показва средна продажна цена от 500 000 долара през април 2025 г. (повишение с 2,2% на годишна база) redfin.com. Продажбите се запазват стабилни, но не експлозивни (220 продадени жилища през април 2025 г., спад от 250 година по-рано redfin.com), а новите обяви постепенно се увеличават. Месечните запаси остават ниски – около 2,4 месеца инвентар през декември 2024 г. weknowboise.com – така че купувачите се изправят пред конкуренция, макар вече да не е толкова силна, както през 2020–21 г. Жилищата все още се продават сравнително бързо (около 12–14 дни на пазара през пролетта на 2025 г. redfin.com templetonrealestategroup.com), а средните съотношения цена продажба/обява са почти наравно. Наемите в Бойзи остават високи и продължават да растат: данните на Zillow показват среден наем от 1 809 долара през април 2025 г. (с около 2,2% над миналата година) zillow.com. Обобщено, жилищният пазар в Бойзи е напрегнат, но стабилизиращ се – цените и наемите са близо до рекордно високи нива, но растат само с малко, докато инвентарът бавно се увеличава.
- Средна цена на жилищата: Средната продажна цена в Бойзи е около 500 000 долара (април 2025 г.) redfin.com. Индексът за стойност на жилищата на Zillow определя типичното жилище на 504 848 долара (ръст 1,9% на годишна база) zillow.com. Окръг Ада (метро Бойзи) отчете средна цена около 525 000 долара в края на 2024 г. weknowboise.com, малко под пика си от 2022 г.
- Продажби & инвентар: Обявите се увеличават: около 2 568 жилища на пазара в Трежър Вали (декември 2024 г.), ръст от 16% на годишна база weknowboise.com (около 2,4 месеца предлагане). Въпреки повече налични имоти, очакваните продажби също нарастват, което подсказва, че търсенето поема по-голямата част от тях. За истински балансиран пазар, анализаторите посочват, че инвентарът трябва да се увеличи с около 65% weknowboise.com.
- Дни на пазара: Жилищата се продават средно за под две седмици. Redfin докладва за 12 дни на пазара (април 2025 г.) redfin.com. WeKnowBoise споменава медиана от около 14 дни през пролетта на 2025 г. Това е по-бавно от 10-дневната лудост през 2021–22 г., но все още показва силно търсене.
- Наемни цени: Наемите са около 1 800–1 900 долара за средно жилище. Индексът на Zillow за април 2025 г. отчита 1 809 долара среден наем в Бойзи zillow.com (за сравнение, национално $2,024). Наемите са скочили през последната година (Zillow +2,2% годишно; други източници посочват около 10–12% ръст до края на 2024 weknowboise.com). Нивата на незаетост са много ниски (около 1,6% през 2024 г. weknowboise.com), така че наемодателите все още могат да настъпят премиум наеми.
Тенденции при търговски и многофамилни имоти
Търговските имоти в Бойзи остават стабилни, като секторите индустриалните и търговия на дребно са особено силни. Местните данни показват индустриалният пазар да е в бум: около 56,4 млн. кв. фута индустриално пространство (Q3 2024 г.), с незаетост около 8,3% crexi.com. Въпреки наличието на ново строителство, усвояването е много високо (около 1,66 млн. кв. фута наети до Q3 2024 г.) crexi.com. Медианните наемни цени за индустриални имоти са ниски (около 13 долара/кв.фут/год.), но инвеститорите виждат доходност, тъй като Crexi съобщава за скорошни индустриални сделки с доходност около 6–7% crexi.com. Офис пазарът е по-разнороден: 17,3 млн. кв. фута инвентар и около 10,2% вакантност crexi.com. Някои под-пазари (финанси, технологии, медицински наематели) все още отбелязват силно отдаване, но общото усвояване на офиси е леко отрицателно (-445 хил. кв. фута до момента тази година) crexi.com, тъй като дистанционната работа ограничава търсенето.
Търговията на дребно е силна: инвентарът на търговски площи в Бойзи е около 25,35 млн. кв. фута с изключително ниска 3,3% вакантност crexi.com. Подпазарите Nampa и Meridian са особено напрегнати (Nampa ~6,9% вакантност) crexi.com, а националните вериги продължават да се разширяват тук. Crexi отбелязва силни скорошни сделки с търговски площи (напр. хранителни и дискаунт магазини) crexi.com. В обобщение, търговското търсене – подплатено от прираст на населението и туризъм – стимулира нови проекти (особено около летището и в окръг Каньон) crexi.com.
Многофамилните имоти също са оживени. Заетостта на апартаментите в Бойзи е около 94–95% (Q3 2024 г.) crexi.com. Средният ефективен наем е около 1 595 долара/месец crexi.com (по-нисък от наемите на еднофамилни жилища, но много достъпен по национални стандарти). Строителството на апартаменти е с рекордни темпове: около 3 064 жилища са били в строеж в края на 2024 г. (завършени около 861 жилища през тази година) crexi.com crexi.com. Вакантността при нови комплекси остава под 6%, което показва, че повечето апартаменти бързо намират наематели. Високата заетост и стабилните приходи поддържат интереса на инвеститорите към жилищните сгради.
- Индустриалност: Около 56,4 млн. кв. фута, 8,3% вакантност, около 1,66 млн. кв. фута усвояване до момента през годината (Q3 2024) crexi.com crexi.com. Ключови нови наеми включват големи складови бази (Excel Inc, Costco и др.) crexi.com. В строеж: около 2 млн. кв. фута (за логистика и дистрибуция) crexi.com.
- Офис сгради: Около 17,3 млн. кв. фута, 10,2% вакантност crexi.com. Последното нетно усвояване е леко отрицателно (-445 хил. кв. фута до момента през годината) crexi.com. Търсенето на наеми е концентрирано в западната и централната част на града. Скорошни наеми (например адвокатски кантори) показват продължаващо (макар и по-бавно) търсене crexi.com crexi.com.
- Търговия на дребно: Около 25,35 млн. кв. фута, много ниска 3,3% вакантност crexi.com. До момента тази година ~332 736 кв. фута усвояване, ръководено от хранителни и големи вериги crexi.com. Новите търговски проекти са съсредоточени в Meridian, Nampa и коридорите край летището/Калдуел crexi.com.
- Многофамилни имоти: Общо около 36 000 апартамента (метро Бойзи); 5,4% вакантност crexi.com. Среден наем около 1 595 долара crexi.com. Почти 861 нови апартамента са завършени през 2024 г. и 3 064 в строеж crexi.com crexi.com – рекорден обем. Повишаването на предлагането евентуално ще успокои ръста на наемите (настоящ ръст ~0,1% на годишна база crexi.com), но търсенето остава силно.
Тенденции в строителството и развитието
Новото строителство се е активизирало, за да посрещне търсенето, но все още изостава в центъра на града. Окръг Ада е издал около 5 137 нови разрешения за жилищно строителство през 2024 г. fred.stlouisfed.org – спад от 6 089 през 2023 г. и пик от 7 487 през 2021 г. Това показва скорошно забавяне в стартирането на еднофамилни жилища. Самият град Бойзи е разрешил по-малко жилища от прогнозираното – около 300–800 жилища по-малко на година през последните три години cityofboise.org. Този недостиг обяснява защо цените остават високи. Все повече нови проекти са редови къщи и апартаменти (“липсващия среден клас”): 52% от всички нови разрешения в окръг Ада (2019–2022 г.) са за многофамилни или малки редови жилища, при само 31% между 2018 и 2020 г. cityofboise.org.
- Строителни разрешителни: Новите разрешителни за жилищно строителство в окръг Ада спаднаха до ~5 137 през 2024 г. (в сравнение с 6 089 през 2023 г. и 7 487 през 2021 г.) fred.stlouisfed.org. На територията на целия град (Боазе) предлагането на жилищни единици остава малко под дългосрочното търсене.
- Видове жилища: Многофамилните и т.нар. „липсващи междинни“ жилищни сгради вече доминират новото строителство (52% от разрешителните, 2019–22) cityofboise.org. Над една трета от всички нови жилища от 2019 насам се намират в центъра и района West Bench cityofboise.org — тенденция на уплътняване и по-висока плътност на застрояване.
- Жилищни комплекси: Извън централната зона нови жилищни комплекси продължават да се появяват. Данни на Build Idaho (доклад 2025) посочват около 305 нови комплекса в региона (с над 5 400 продадени жилища), подчертавайки, че крайградският растеж (Meridian, Kuna, Star) все още е основен източник на ново предлагане.
- Разходи и забавяния: Разходите за строителство продължават да бъдат препятствие – с увеличение от 40% на национално ниво от 2018 г. насам cityofboise.org, което забавя производството на достъпни жилища. Инфраструктурните проекти също отнемат време: например разширяването на Idaho Highway 16 (връзка към I-84) започва още през 2006 г., а изграждането все още продължава на етапи boisedev.com.
Икономически и демографски фактори
Пазарът в Боазе се основава на бързия ръст на населението и работните места. Treasure Valley (окръзите Ада + Каньон) вече достига приблизително 848 000 жители (прогноза за 2025 г.) boisedev.com, което е с около 3% повече за една година. Самият град Боазе е с население около 253 550 души (1,4% ръст за 2025 г.) boisedev.com. Регионът приблизително е удвоил населението си от 1990 г. насам – значително по-високо темпо спрямо средното за САЩ. Основни демографски показатели: средна възраст около 37,8 години crexi.com и високо образовано население (~38% с бакалавърска или по-висока степен crexi.com).
В икономическо отношение Боазе се радва на ниска безработица (около 3,2% през 2024 г.) crexi.com и разнообразна заетост. Основни технологични и индустриални работодатели (Micron, Hewlett-Packard, разрастващи се финтех фирми) увеличават местните работни места crexi.com. Сектори като здравеопазване (St. Luke’s, St. Alphonsus) и образование (Boise State, College of Western Idaho) също са устойчиви източници на работни места. БВП на метрополията надхвърля 36,3 млрд. долара през 2024 г. crexi.com. Средният доход на домакинство в окръг Ада е около 80 900 долара crexi.com, а доходът на глава от населението е около 40 220 долара crexi.com. Най-общо, силната миграция и стабилните доходи поддържат търсенето на жилища.
- Население: Метро районът на Боазе ~848 000 (оценка за 2025), растеж ~3% годишно boisedev.com. Град Боазе ~253 550 жители boisedev.com. Окръг Ада е нараснал с около 32% от 2010 г. насам crexi.com.
- Миграция: Айдахо (и Боазе) привличат засилен приток на хора от по-скъпи щати. Ръстът в цялата щат е около 7% от 2020 г. насам (Census), далеч над средното за САЩ. Местни доклади отбелязват приток на купувачи от други щати, както и институционални инвеститори, които повишават цените и наемите idahohousing.com.
- Работни места и доходи: Ниска безработица – 3,2% (2024) crexi.com. Основни сектори: производство на чипове, технологични услуги и здравеопазване crexi.com. Среден доход на домакинство ~80 928 долара crexi.com (над щатската средна стойност). Около 38% от възрастните имат висше образование crexi.com, осигурявайки квалифицирана работна ръка.
- Достъпност: Въпреки високите доходи, Боазе вече е сред по-скъпите пазари в страната. Местни анализатори отбелязват, че миграцията и активността на инвеститори са „променили жилищната динамика“ – много традиционни жилища под наем вече се притежават от фирми извън щата, което води до ръст на наемите idahohousing.com. Тази динамика, съчетана с ограничено ново предлагане, стяга пазара регионално.
Политика на властите и инфраструктура
Местните и щатските политики се приспособяват към растежа на Боазе. Жилищната политика е на преден план: градът настоява пред щатските законодатели да увеличат финансирането и стимулите за достъпни/работнически жилища cityofboise.org. Например, Боазе се стреми към продължаващи инвестиции във фонда за работнически жилища на Айдахо и нови данъчни облекчения за строители на достъпни жилища cityofboise.org. Градът също защитава местните защити за наематели (правила за депозити, защита за източник на доход) срещу щатски опити за отменяне cityofboise.org. На практика Боазе обнови своя зониращ кодекс, за да разреши по-висока плътност и стимули за „липсващи междинни“ жилища, като се насърчава строителството на редови къщи и апартаменти.
Инфраструктурните проекти също се подготвят за бъдещ растеж. Транспортният департамент на Айдахо (ITD) проучва нов коридор „Южен Ада“ (удължаване на Meridian Road през Kuna до I-84), който да поеме трафика от планирани нови жилищни зони (до около 18 000 жилища край Mayfield) boisedev.com. Дълго отлаганото разширение на Highway 16 (от южно Боазе към Star) също напредва. Тези пътища ще позволят нови парцели за строителство и ще облекчат задръстванията по I-84. Транспортни инвестиции също текат: Valley Regional Transit (VRT) преструктурира автобусните линии (добавя север-юг маршрути) и модернизира спирки с информация за реално време на пристигане. През фискалната 2024 г. VRT отчитат лек ръст до 1,46 милиона пътувания boisedev.com въпреки сериозни промени в маршрутите, което подсказва, че има търсене за още по-широко покритие. VRT внедрява и електрически автобуси със собствени станции за зареждане на Main Street Station boisedev.com.
- Достъпни жилища: Законодателната програма на Бойсе за 2024 г. даде приоритет на достъпността на жилищата. Градът подкрепя щатски фондове за работна сила и данъчни стимули за строителите cityofboise.org. На местно ниво, промените в зонирането на Бойсе (допускащи по-голяма плътност и допълнителни жилищни единици) целят да облекчат жилищната криза cityofboise.org.
- Защита на наемателите: Бойсе поддържа правила в полза на наемателите (например, без дискриминация по източник на доход, пълно връщане на депозита) и се противопоставя на опитите на щата да ги надделее cityofboise.org.
- Пътища и транспорт: ITD планира нови магистрални коридори (напр. маршрут Meridian–Kuna/I-84) и продължава разширяването на Hwy 16, за да обслужва растящите предградия boisedev.com boisedev.com. Бойсе също финансира основни улични подобрения (например защитени велосипедни алеи и подобрения за хора с увреждания по бул. Капитол).
- Градски транспорт: Преструктурирането на мрежата на VRT (в сила 2024–25) увеличи обслужването. Първите резултати: броят на пътниците нараства с около 1,3% (ФГ2024) boisedev.com. Бъдещите планове включват повече спирки на автобуси, информация в реално време и изцяло електрически автопарк. Тези инвестиции правят Бойсе по-приятен за живеене и могат да разширят търсенето на жилища близо до транспортните линии.
Инвеститорски перспективи и прогноза за 3–5 години
Гледайки напред 3–5 години, повечето анализатори смятат, че Бойсе ще навлезе в балансиран пазар. Очаква се цените и наемите да се покачват умерено, а не с бум като през 2019–2021 г. Национални прогнози (напр. RealWealth Analytics) предвиждат ръст на цените на жилищата в САЩ от около 3–5% годишно (2025–2029). Вероятно Бойсе ще следва или ще изостава от този темп, с оглед на вече високата си база. Основни фактори ще бъдат лихвените проценти и предлагането: повечето прогнози предполагат, че ипотечните лихви ще се задържат около средата на 6%. Дори малки спадове (например от ~7% до ~6,5%) могат да увеличат покупателната способност – един анализ отбелязва, че спадът през януари–март 2025 до 6,63% е добавил около $13 хил. към покупателната способност на купувачите weknowboise.com.
Инвеститорите остават привлечени от основните показатели на Бойсе (растеж на населението, работни места, ограничено предлагане). Купувачи, насочени към доходност, особено при многофамилни и индустриални имоти, продължават да разглеждат този пазар: например, средните индустриални сгради се продават около $3,2 млн. при капитализация около 6,1% crexi.com, поддържайки инвестиционния интерес висок. Но всеки голям прилив на ново строителство (хиляди апартаменти или нов индустриален парк) може да ограничи бъдещото намаляване на доходността и покачването на цените.
В обобщение, повечето местни експерти очакват стабилни, но не впечатляващи печалби. Цените на жилищата вероятно ще се покачват в диапазона 0–5% годишно (особено извън пиковете), наемите ще продължат да растат, докато вакантността остава под 5%, а предлагането ще се увеличава постепенно с новото строителство. Очаква се балансиран пазар: ако икономиката и миграцията в Бойсе останат силни, търсенето ще продължи да е високо. Но високите разходи по заеми и увеличеното строителство трябва да предотвратят нов балон. Купувачите и инвеститорите трябва да наблюдават инфраструктурните проекти (тъй като новите пътища могат да отворят горещи пазари като Куна/Стар) и програмите за жилищно настаняване (които могат да добавят жилища за работещата сила). Като цяло, пазарът на недвижими имоти в Бойсе през 2025 г. навлиза в „нормален“ ръст след бурно десетилетие – все още напрегнат и конкурентен, но вече не с главоломен скок нагоре.
Източници: Последни пазарни данни и прогнози от Zillow, Redfin, местни асоциации на брокери, BoiseDev, и агенции за жилищно настаняване на Айдахо zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com(вижте източниците).
