Тенденции на жилищния пазар и цени на жилищата (2025)
“Меко приземяване” след бума: Пазарът на жилища в Портланд се нормализира след бурния ръст през 2020-2022 г. Стойността на жилищата скочи с над 50% за пет години (2020-2024), но през 2025 г. се наблюдава много по-умерен темп nwmortgagebroker.com. Към средата на 2025 г. типичната стойност на жилище в Портланд е около $537,000, което всъщност е леко надолу с около 1% на годишна база zillow.com. С други думи, цените на практика са се стабилизирали, което експертите наричат “меко приземяване”, а не срив nwmortgagebroker.com. Тази стабилизация е здравословна и очаквана, като връща годишното поскъпване до исторически нормалните ~2-3% вместо двуцифрени стойности nwmortgagebroker.com.
Цени и наличност: Данните за пазара през пролетта на 2025 г. показват леко покачване на цените, дори когато предлагането се подобрява. През май 2025 г. медианната продажна цена достигна $569,500, което е с 2% повече спрямо година по-рано portlandrealestate.com. Това беше нов връх за годината, с ръст от $19,500 само от април до май portlandrealestate.com portlandrealestate.com. Междувременно, наличността на обяви се увеличава – около 6,679 активни обяви през май, с 33% повече спрямо май 2024 г. (приблизително 3,3 месеца предлагане) portlandrealestate.com. Повече жилища на пазара означава повече избор за купувачите, а наличността в Портланд е с цял месец повече спрямо година по-рано portlandrealestate.com. Въпреки това, при едва ~3,3 месеца предлагане, това все още е под 6-месечното ниво на истински балансиран пазар portlandrealestate.com. Накратко, условията на пазар в полза на продавачите продължават, но екстремният недостиг е намалял.
Пазарна динамика: Жилищата се продават бързо, но не и безумно бързо. Към средата на 2025 г. средният срок за сключване на сделка в Портланд е около 16 дни zillow.com, а през май типичното време на пазара беше 55 дни (седмица по-бързо от април, но седмица по-бавно от май 2024 г.) portlandrealestate.com. Обемите на продажбите леко са се охладили – приключените продажби през май 2025 са намалели с около 5.7% на годишна база portlandrealestate.com – което показва, че някои купувачи все още са настрана заради високите ипотечни лихви. А що се отнася до тях, ипотечни лихви около 7% са намалили достъпността, карайки някои потенциални купувачи да изчакат nwmortgagebroker.com. Но много други са се адаптирали и конкуренцията за желани имоти остава силна: почти половината от продажбите (46% през юни) все още се сключват над исканата цена zillow.com. Медианното съотношение продажна/искова цена е точно 1.00 (100%) zillow.com, което означава, че средно жилищата се продават на исканата цена, с много наддавания за горещите оферти. В обобщение, жилищният пазар в Портланд през 2025 г. е по-спокоен от лудостта през 2021 г., но все още конкурентен – малко повече наличности, малко по-дълго време на пазара и ръстът на цените се изравнява до ниски едноцифрени стойности portlandrealestate.com portlandrealestate.com.
Перспективи за търговски имоти (офиси, търговски площи, индустриални имоти)
Проблеми с офисите и преместване към предградията: Офис секторът в Портланд се сблъсква с рекордно висока незаетост през 2025 г. Процентът на незаети офиси в центъра на града е най-висок в страната, като се движи около ниските до средните 20% watrust.com watrust.com. Дистанционната работа остава основен фактор – Портланд има най-високия процент на работа от вкъщи на Западното крайбрежие – около 21% от служителите watrust.com – което оставя много от офис кулите в центъра недостатъчно използвани. През 2024 г. десетки компании (включително 23 клиенти на една търговска банка) решиха да се преместят извън центъра в предградия като Лейк Освего, Бийвъртън и Ванкувър, Вашингтон watrust.com. Тези офис пазари в предградията се възползваха от миграцията, като отбелязаха по-ниска незаетост и дори нарастващи наеми, тъй като компаниите търсят по-голяма сигурност и удобство извън центъра на града watrust.com. Накратко, офисите в центъра в момента се продават трудно, докато бизнес районите в предградията са сравнително по-здрави.
Въпреки тези предизвикателства, в центъра проблясват лъчи на оптимизъм. Градските и бизнес лидери стартираха кампании („Вярваме в Портланд“) и мерки за повишаване на сигурността, за да съживят ядрото watrust.com watrust.com. До лятото на 2024 г. пешеходният трафик в центъра достигна четиригодишен връх с около 2,4 милиона посетители месечно watrust.com – положителен знак, че хората се връщат за събития, хранене и забавления. Надеждата е, че този импулс, в комбинация с по-ниските наеми, ще привлече някои компании и предприемачи да се завърнат. Всъщност, някои малки бизнеси се възползват от евтините наеми в центъра и високата вакантност, за да отворят ресторанти и магазини, виждайки възможност сред спада watrust.com. Перспективите за офисите остават предпазливи, но има усещане, че 2025 г. може да отбележи дъното на офис спада, тъй като повече работници се връщат и се реализират креативни планове за преизползване.Търговия на дребно и хотелиерство: Търговските недвижими имоти в Портланд показват устойчивост. Вакантността на търговските площи се задържа около 4% – приблизително същото като преди година, което показва относително балансирана среда за отдаване под наем на търговски площи kidder.com. Кварталните търговски улици и крайградските търговски центрове като цяло се възстановиха от пандемичните минимуми благодарение на потребителските разходи и завръщането на туристите. В центъра търговията на дребно се сблъсква със същите трудности като офисите (по-нисък пешеходен трафик спрямо преди 2020 г. и известни опасения за обществената безопасност), но усилията за активиране на града – като ново публично изкуство, концерти и процъфтяваща кулинарна сцена – връщат хората в центъра watrust.com. Особено важно е, че кулинарната и напиткова сцена на Портланд остава силен актив за търговията на дребно, като продължава да привлича клиенти и да поддържа заетостта в ключови райони.
Секторът на хотелиерството (хотели и др.) се възстановява заедно с туризма. Ярък пример е новата кула на хотел Ritz-Carlton в центъра, която наскоро отвори врати като първия петзвезден хотел в града. Въпреки това, дори този проект се сблъска с предизвикателства (има съобщения за финансови затруднения в началото), което подчертава, че пълното възраждане на центъра все още е в процес на развитие. Като цяло, търговията на дребно и хотелиерството през 2025 г. се подобряват, но все още не са достигнали нивата отпреди пандемията, като тенденцията е положителна с напредването на инициативите в центъра.
Индустриални и други търговски имоти: За разлика от проблемите при офисите, индустриалните имоти са светла точка за Портланд. Складовете, дистрибуционните центрове и производствените площи в района на метрото се радват на силно търсене и ниска вакантност с оглед на 2025 г. watrust.com. Електронната търговия, логистиката и производствената база на Портланд (включително високотехнологичното производство в окръг Вашингтон) поддържат висока заетост на индустриалните площи. Очаква се тези условия да се запазят, като някои индустриални наематели дори изпитват затруднения да намерят площи. Нови индустриални проекти продължават да се развиват в крайградските бизнес паркове, макар че ограниченията на земята и високите разходи забавят темпото.
Освен това, позицията на Портланд като здравен център поддържа стабилността и сигурността на имотите за медицински офиси и научни изследвания в областта на живота watrust.com. Големите болнични системи и биотехнологични компании в метрото гарантират постоянна нужда от специализирани съоръжения. Многофамилните жилищни сгради (т.нар. „търговски“ многофамилен сектор) са друга относително светла точка – повече за наемите по-долу, но инвестиционната активност в многофамилните имоти се е забавила спрямо върховете от 2021 г. поради лихвените проценти, въпреки че вакантността остава умерена.
Адаптивно преизползване и преобразувания: Ключова търговска тенденция е креативното преизползване на недостатъчно използвани имоти. Поради толкова много празни офис площи в центъра, се проучват възможности за преобразуване – не само в жилищни (макар че това е възможност за някои сгради), но и в нови функции като центрове за данни. Стабилната електропреносна мрежа и инфраструктура на Портланд могат да позволят превръщането на празни офиси в центрове за данни – идея, която се обсъжда активно от търговски експерти watrust.com. Има и инерция в проекти за достъпни жилища, които преустройват сгради (както градът директно улеснява – вижте секцията за проекти по-долу). В обобщение, търговският пейзаж на Портланд през 2025 г. е смесена картина: офис секторът изпитва затруднения, търговията на дребно и хотелиерството се възстановяват, индустрията процъфтява, а водещата тема е преоткриване, докато градът адаптира търговските си площи за нови цели.
Условия на пазара на наеми
Тенденции при свободните жилища и наемите: Пазарът на наеми в Портланд остава доста ограничен през 2025 г. След скок на свободните жилища през 2023 г. (когато много нови жилищни проекти бяха пуснати едновременно), пазарът на наеми усвои тези единици през 2024 г. До пролетта на 2025 г. средната вакантност на апартаментите в целия метрополис спадна до около 5,9% (надолу от над 6% година по-рано) katu.com. В някои подрегиони свободните жилища са дори по-малко – например, в Хилсбъро процентът падна под 5%, а в Юджийн (на юг) е изключително ограничено с едва ~3,5% свободни жилища katu.com. Единствените места с по-висока вакантност са при определени типове жилища: студиата в централната/северозападната част на Портланд имат висока вакантност (~11% в NW Portland), докато по-големите апартаменти с 2 и 3 спални в целия град имат най-ниски нива на свободни жилища katu.com. Това отразява настоящите предпочитания на наемателите за повече пространство и свръхпредлагането на микроапартаменти в градския център.
С намаляването на свободните жилища, цените на наемите достигнаха дъното и отново започнаха леко да се покачват. В средата на 2024 г. наемите в Портланд бяха стагнирали или дори леко спаднали на годишна база, но до средата на 2025 г. са се повишили. Към юли 2025 г. средната искана наемна цена в града е около $1,798, което е увеличение с 2,6% спрямо година по-рано zillow.com. (За сравнение, средната наемна цена в страната е около $2,072, така че Портланд остава по-достъпен от много големи градове zillow.com.) Друг източник показва, че медианният наем в Портланд (всички размери) е около $1,550 през лятото на 2025 г., практически без промяна на годишна база apartmentlist.com. В обобщение: след период на стабилни наеми, наемодателите си възвърнаха част от ценовата сила и наемите се покачват с ~1-3% годишно. Експертите от бранша очакват допълнителен ръст на наемите предвид по-ниската вакантност – вероятно около 3% годишно през 2026-27 г., според някои прогнози realwealth.com.
Недостъпност за наемателите: Въпреки че напоследък наемите се увеличават умерено, достъпността остава сериозен проблем. Около 50% от наемателите в Портланд са „обременени от наем“, като харчат над 30% от доходите си за наем wweek.com. А в съседните градове цифрите са още по-лоши (например в Грешам 61% са обременени от наем) wweek.com. Високите наеми спрямо местните доходи са дългогодишен проблем, влошен от недостига на жилища. Недостигът на жилища в цял щат Орегон кара хората да се конкурират за наличните жилища, което поддържа ниска вакантност и висока тежест на наемите wweek.com. Щатът има един от най-ниските проценти на вакантни жилища в страната – само около 7 жилища на 100 са свободни, 36% под средното за САЩ ниво на вакантност wweek.com. Тази ограниченост е особено изразена извън Портланд, в по-малките градове, но това е натиск в целия щат, който не позволява на наемите да паднат значително wweek.com.
Регулации за наемите: Портланд и Орегон са предприели стъпки за защита на наемателите. Орегон е един от малкото щати с щатска стабилизация на наемите – през 2019 г. беше въведен таван на увеличенията на наемите по формула (7% + инфлация). Забележително е, че поради високата инфлация през 2022 г. законодателите коригираха този таван. През 2023 г. Сенатски законопроект 611 въведе твърд максимален таван от 10% годишно увеличение на наема за повечето жилища oregon.gov youtube.com. За 2025 г. допустимото увеличение на наема е точно 10,0% (тъй като инфлацията плюс 7% щеше да е по-висока) oregon.gov. Този закон означава, че наемодателите не могат да увеличават наемите с повече от 10% годишно за съществуващи наематели, което добавя известна предвидимост за наемателите (въпреки че 10% все още е значително увеличение). Освен това Портланд има свои допълнителни защити за наемателите: по-специално задължително обезщетение за преместване, ако наемодателят увеличи наема с 10% или повече или издаде извеждане без причина doorloop.com hemlane.com. Наемодателите също трябва да дадат 90-дневно предизвестие за всяко увеличение на наема portland.gov. Тези политики целят да предотвратят внезапни големи увеличения на наемите и да смекчат въздействието върху наемателите, които може да бъдат принудени да се изнесат.
Ново предлагане и прогноза: От страна на предлагането, районът на Портланд добави много нови апартаменти през последните години – но не достатъчно, за да реши напълно недостига. Вълна от ново строителство през 2022-2023 г. временно увеличи свободните жилища (както беше отбелязано), но тези единици сега са до голяма степен заети katu.com. Гледайки напред, инвеститорите се отдръпнаха от нови многофамилни проекти поради високите лихвени проценти, високите строителни разходи и сравнително по-ниския ръст на наемите. Има опасения, че без по-бърз ръст на заплатите в Портланд, пазарните наеми не могат да се повишат достатъчно, за да оправдаят скъпите нови строежи katu.com katu.com. Всъщност анализаторите предупреждават, че бавният ръст на работните места и доходите в Портланд (изоставащ от националната средна стойност) държи наемите под нивото, необходимо за рентабилност на новите строежи, което възпира някои инвеститори katu.com katu.com. Тази динамика – високи разходи, умерени наеми – може да забави потока от нови жилища, което създава риск от продължаващ ограничен предлагане.
Засега се очаква пазарът на наеми да остане благоприятен за наемодателите, но стабилен, с постепенни увеличения на наемите. Много потенциални купувачи на първо жилище са принудени да наемат поради ипотечните лихви, което поддържа търсенето на наеми. Прогнозите до 2027 г. сочат, че свободните жилища под наем ще останат относително малко, а ръстът на наемите – в ниски едноцифрени проценти годишно realwealth.com. Ако лихвените проценти се понижат до 2028 г., някои наематели може да станат купувачи, но общият недостиг на жилища в Портланд означава, че търсенето на наеми трябва да остане силно. В обобщение, наемателите са изправени пред предизвикателен пазар – не толкова напрегнат, колкото преди няколко години, но все още с ограничени възможности, стабилно покачване на наемите и силна конкуренция за достъпни жилища.
Тенденции по квартали и забележителни развития
Най-горещите и най-студените квартали: Състоянието на имотния пазар варира значително в различните квартали на Портланд. През 2024-2025 г., вътрешните квартали от източната страна отбелязват една от най-бързите пазарни активности. Жилищата се продават най-бързо в райони като Sabin, Buckman, Markham и Concordia, където обявите често получават множество оферти в рамките на дни pdxmonthly.com. Тези квартали съчетават желани удобства (паркове, възможност за разходки, добри училища или близост до центъра) с ограничено предлагане, което води до бързи продажби. За разлика от тях, някои жилищни райони в югозападен Портланд като Crestwood, Ashcreek и Arnold Creek отбелязват най-ниска оборотност – собствениците на жилища там основно остават по местата си, което води до много малко обяви и висок процент на задържане на собствениците pdxmonthly.com. Това подсказва за силно удовлетворение от общността в тези анклави; хората не напускат тихите, утвърдени квартали с по-големи парцели в югозападен Портланд.
Цени по райони: По отношение на цените, субурбанният окръг Вашингтон остава най-скъпият. Градът Beaverton, например, има едни от най-високите цени на жилища в метрополията, благодарение на най-добрите училища и близостта до големи технологични работодатели (като Intel и Nike) nwmortgagebroker.com. Заможните близки предградия и западните квартали на Портланд (като West Hills) също остават скъпи. Междувременно, градове в източен окръг Multnomah като Gresham предлагат най-достъпната входна точка за купувачите nwmortgagebroker.com. Средните цени в Gresham са значително по-ниски и градът е посочен като мястото с най-голям потенциал за поскъпване в бъдеще поради тази разлика в достъпността (повече място за растеж) nwmortgagebroker.com. В рамките на града, някои градски квартали с много апартаменти са се охладили: например, Old Town Chinatown и Sullivan’s Gulch отбелязват, че цените на апартаментите и лофтовете всъщност намаляват или остават ниски, което ги прави привлекателни за търсачите на изгодни сделки pdxmonthly.com. Данните на Zillow показват, че Pearl District има типични стойности на апартаментите (~432 хил. долара), които са доста под средното за града zillow.com, отразявайки слабия интерес към живот с висока гъстота по време на пандемичните години. Това означава възможност за купувачите, които търсят апартаменти в центъра, макар че възстановяването на тези стойности ще зависи от възраждането на централната част.
Пространство и демография: Някои луксозни квартали се отличават с уникални статистики: Последните продажби на жилища в Dunthorpe и Forest Park са били на най-големите къщи (по квадратура) в региона pdxmonthly.com, което подчертава статута им на луксозен пазар. От демографска гледна точка, определени райони са с по-възрастно население (напр. Hayden Island, Arlington Heights, където над половината от жителите са на 50+ години pdxmonthly.com), което може да влияе на оборота на жилищата. Други райони като University Park и Kerns се отличават с най-висок процент велосипедисти-комутъри в града pdxmonthly.com – типична за Портланд особеност, която показва младостта и транспортните възможности на тези квартали.
Градска срещу крайградска промяна: Основна тенденция е миграцията от самия град към предградията и дори отвъд река Колумбия. Наскоро ръстът на населението в метрополията на Портланд е по-силен в предградията, отколкото в центъра на града nwmortgagebroker.com. Град Портланд отчете лек спад на населението през последните години, докато предградия като Hillsboro, Gresham и Vancouver, WA нарастват nwmortgagebroker.com. Ванкувър, в частност, привлича много купувачи от района на Портланд с по-ниските си цени на жилищата и предимството на липса на щатски подоходен данък във Вашингтон nwmortgagebroker.com. Тази крайградска промяна, ускорена от дистанционната работа и притесненията за достъпност, поддържа жилищните пазари по периферията на метрополията. Например, окръг Кларк (районът на Ванкувър) и бързоразвиващите се предградия в окръг Клакамас имат по-ограничено предлагане на жилища и покачващи се цени, дори когато пазарът в град Портланд се охлажда. Това показва географско ребалансиране на търсенето: повече семейства и дистанционни работници избират крайградското пространство пред градската близост, тенденция, която вероятно ще се запази през следващите години.
Развитие на ниво квартали: На място, множество проекти трансформират конкретни райони. В Central Eastside старите складове продължават да се превръщат в креативни офиси, пивоварни и апартаменти – запазвайки района като модерна зона за заетост. В Северен Портланд дългосрочният план Albina Vision (около долната част на Albina/Rose Quarter) цели да поправи историческото изместване с нови достъпни жилища и културни пространства, макар че е в ранен етап. Районът South Waterfront остава гореща точка за растеж – забележителен скорошен проект е Willamette Tower, нова 23-етажна сграда, която отвори врати в началото на 2024 г. с 343 апартамента под наем, добавяйки значителен брой жилища към силуета на South Waterfront kgw.com. Освен това, близо до Providence Park (Goose Hollow), проектът “Press Blocks – Byline” достигна най-високата си точка в края на 2024 г.: това е проект на стойност 177 милиона долара, обхващащ цял квартал, включващ 24-етажна кула с 341 апартамента плюс търговски/офис площи и обществена площ mithun.com mithun.com. Byline ще донесе така необходимата гъстота (и нова обществена площ) в района Goose Hollow/Stadium, когато отвори през 2025 г. mithun.com mithun.com. Тези големи проекти в градското ядро целят да създадат нови 24/7 смесени квартали, които да позволят на Портланд да расте нагоре, а не само навън.
Няколко емблематични проекта са на хоризонта. Може би най-трансформиращият е преустройството на Broadway Corridor в Pearl District, NW Portland – огромният бивш обект на пощенската служба на USPS. В момента се планира този 14-акров терен да се превърне в нов квартал със смесено предназначение. Първата одобрена сграда там е 14-етажна кула с 230 жилища на достъпни цени (разработена от Home Forward и Urban League) broadwaycorridorpdx.com portland.gov. Тя ще включва жилища, подходящи за семейства, и дори център за ранно детско образование на място portland.gov portland.gov. Очаква се строителството да започне през 2025-26 г., а това ще бъде първата от много сгради до 2028 г., докато Broadway Corridor се развива като „град в града.“Друга широко обсъждана концепция е Portland Diamond Project в Zidell Yards (South Waterfront) – усилие за изграждане на стадион за бейзбол от Висшата лига и смесено застрояване на брега на реката watrust.com. Ако се реализира, стадионът на MLB ще бъде променящ играта, като ще бъде опорна точка за ново развитие и разширяване на района South Waterfront. Към 2025 г. това все още е спекулативно (Портланд все още няма отбор в MLB), но градските лидери отбелязват неговия трансформиращ потенциал watrust.com.
В целия метрополис подобренията в транспорта и инфраструктурата също продължават да оформят пазара на недвижими имоти. Например, разширяването на Red Line от TriMet и бъдещите планове за по-бързи автобусни коридори подобряват връзките с предградията. А през 2024 г. Metro Council показа готовност за леко разширяване на Urban Growth Boundary (повече за това по-долу), което може да доведе до изцяло нови квартали по периферията.
В обобщение, на квартално ниво Портланд показва мозайка от тенденции: някои райони са много търсени, други се охлаждат; някои печелят нови жители, други губят население. Новите проекти – от високи сгради в центъра до нови квартали по периферията – ще променят допълнително къде се случва растежът. Следенето на тези микро-пазари е ключово, защото недвижимите имоти в Портланд са наистина локални – улица по улица, квартал по квартал.
Нови жилищни и търговски проекти, които да следите
Тръбопроводът на Портланд за ново строителство и развойни проекти остава активен, дори и при икономически предизвикателства. Ето някои забележителни проекти и наскоро завършени разработки, които оформят пазара:
- Willamette Tower (South Waterfront): Открита в началото на 2024 г., тази 23-етажна жилищна сграда добави 343 наемни единици по крайбрежието на Портланд kgw.com. Това е една от най-високите жилищни сгради в града и привлича стотици нови жители в разрастващия се квартал South Waterfront, заедно с търговски площи на партерния етаж. Завършването ѝ допринесе за временното увеличение на свободните жилища през 2024 г. (което вече се абсорбира) katu.com, и подчертава стремежа на града към жилища с висока плътност в районите за градско обновяване.
- Press Blocks – Кула “Byline” (Goose Hollow): Голям многофункционален проект до стадион Providence Park. Byline е вторият етап от обновяването на Press Blocks, включващ 24-етажна кула с 341 апартамента и 3-етажен павилион с търговски площи, жилищни/работни пространства и офиси mithun.com mithun.com. Включва обществен площад и пешеходна връзка, които ще подобрят района Goose Hollow mithun.com mithun.com. Очаква се да достигне максимална височина в края на 2024 г., а отдаването под наем да започне през лятото на 2025 г. mithun.com. Този проект на стойност 177 милиона долара заменя бивша печатница на вестник с нов градски център mithun.com mithun.com. Размерът на Byline показва увереността на инвеститорите, че животът в центъра ще се възстанови, при наличие на подходящи удобства и локация.
- Придобивания на достъпни жилища (инициатива на града): Вместо да строи изцяло нови сгради, Бюрото по жилищно настаняване на Портланд през 2025 г. предприе иновативна стратегия: закупуване на съществуващи частни жилищни сгради с цел превръщането им в достъпни жилища. През пролетта на 2025 г. градът инвестира 26 милиона долара за придобиването на три комплекса (Goose Hollow Lofts, Paramount и Acqua) с общо 226 жилищни единици, които ще бъдат с ограничено предназначение за домакинства с ниски доходи portland.gov. Чрез придобиването на сравнително нови сгради на пазарни цени, докато пазарът е слаб, градът може да осигури 226 достъпни жилища до лятото на 2025 г. – много по-бързо и евтино от новото строителство portland.gov portland.gov. Повечето жилища ще бъдат ограничени за наематели с доходи до 50% от медианния доход за района (AMI), а настоящите наематели могат да останат или да получат помощ за преместване portland.gov. Тези бързи действия добавят крайно необходими достъпни жилища в целия град. Това също така подсказва за пазарните условия – фактът, че тези сгради са били налични за закупуване от града, предполага, че някои наемодатели изпитват натиск (възможно поради висока незаетост или разходи за финансиране), което създава възможност за намеса на публичния сектор portland.gov portland.gov.
- Преструктуриране на коридора Бродуей (квартал Пърл): Както беше споменато по-рано, това е десетилетен проект за развитие на бившия обект на пощата (USPS). Първата сграда ще бъде 14-етажна кула с 230 жилища на достъпни цени с апартаменти, подходящи за семейства, и жилища с подкрепа, като се очаква да отвори врати до 2028 г. portland.gov portland.gov. Освен това, по-широкият генерален план за коридора Бродуей предвижда офис кули, жилища на пазарни цени, паркове (разширение на North Park Blocks) и търговски площи върху повече от 8 градски блока. Към 2025 г. разрушаването на старите съоръжения е завършено и започват инфраструктурни работи (нови улици и др.) prosperportland.us portland.gov. Четири екипа за развитие са включени в краткия списък, за да предложат проекти за различни парцели broadwaycorridorpdx.com. Това е водещ проект, който ще създаде изцяло нов квартал и може да осигури над 2 000 жилищни единици (смес от достъпни и пазарни) плюс значителни търговски площи до 2030 г.
- Zidell Yards / “Diamond Project” (Южен Уотърфронт): Големият индустриален терен южно от центъра (бившият корабостроителен двор Zidell) е предвиден за потенциален стадион за бейзбол от Висшата лига заедно със смесено застрояване. Portland Diamond Project предложи този терен за MLB отбор и голям нов стадион watrust.com. Въпреки че Портланд все още няма отбор, земята е запазена за тази концепция. Ако се реализира, проектът може да включва не само стадион, но и хотели, офиси, жилища и паркове – на практика разширявайки квартала South Waterfront на юг. Към 2025 г. това остава спекулативно, но местните власти и инвеститори активно преследват мечтата за бейзбол в Портланд. Дори самата възможност има ефект: тя държи терена Zidell Yards в играта за мащабен градски проект.
- Инфраструктурни и транспортни проекти: По отношение на търговското въздействие, няколко инфраструктурни инвестиции са забележителни. Едната е текущият план за разширяване на магистрала I-5 Rose Quarter (с капаци, които могат да бъдат превърнати в застрояема земя, свързваща отново кварталите). Макар и противоречив, ако бъде реализиран, той ще създаде нови покрити блокове за бъдещо развитие във вътрешната част на Северен Портланд. Друга е разширението и подобренията на леката железница MAX “Red Line”, които са в процес на строителство и ще подобрят обслужването до Хилсбъро и летището до 2024-25 г. А Metro планира проекта за висококапацитетен обществен транспорт по “TV Highway” до Forest Grove. Тези транспортни подобрения често стимулират развитие, ориентирано към транспорта – очаквайте повече средновисоки жилищни сгради близо до новите станции през следващите години.
- Търговски проекти: От търговска гледна точка, Tualatin и Hillsboro продължават да виждат нови индустриални паркове и корпоративни кампуси. Огромната инвестиция на Intel в полупроводникови съоръжения в Hillsboro (и потенциални средства от CHIPS Act) може да означава нови фабрики или разширяване там до края на 2020-те, което би било тласък за индустриалните имоти и търсенето на жилища в района. В Central Eastside на Портланд няколко по-стари сгради се преобразуват в креативни работни пространства или занаятчийско производство – запазвайки жизнеността на този район. Също така, затруднени търговски центрове като Lloyd Center се преосмислят; Lloyd Center (емблематичен градски мол, който влезе в процедура по несъстоятелност) е предвиден за мащабна реконструкция, която може да добави жилища, офиси и открити пространства на площ от 23 акра. До 2025 г. плановете все още са в процес на развитие, но всяко движение там ще окаже значително влияние върху траекторията на квартал Lloyd District.
В обобщение, строителният тръбопровод на Портланд от сега до 2027+ е динамичен: стотици нови апартаменти в централните високи сгради, големи публични инвестиции в достъпни жилища, потенциални проекти, свързани със спорт, и ключови инфраструктурни подобрения. Тези проекти ще внесат ново предлагане (особено на наеми в центъра) и постепенно могат да помогнат за компенсиране на жилищния недостиг. Те също така са сигнал за увереност, че Портланд все още расте. Дори когато някои строители правят пауза заради високите лихвени проценти, дългосрочните основи на града – желаност и нужда от жилища – гарантират, че ключови проекти продължават напред, за да оформят бъдещия облик на Портланд.
Възможности и рискове за инвестиции
Възможности – Недостиг и иновации: За инвеститорите в недвижими имоти Портланд предлага определени възможности през 2025 г., макар и без бурния растеж от предишните години. Най-голямата възможност е свързана с фундаменталния недостиг: В Орегон се строи толкова малко жилища спрямо търсенето, че всяко ново предлагане обикновено се усвоява бързо wweek.com. Това означава, че добре разположените проекти все още могат да се представят добре. Например, многофамилните наеми остават привлекателни – нивото на вакантност на апартаментите ~5% и ограниченото предлагане на наеми осигуряват стабилен паричен поток за наемодателите katu.com. Инвеститорите, които придобиват или развиват апартаменти в правилните подрайони (особено по-достъпните предградия или близо до работни центрове), могат да разчитат на стабилно търсене от наематели. Всъщност някои прогнози предвиждат „по-стегнат пазар на наеми“ до 2026 г. с ръст на наемите ~3% годишно realwealth.com, което би увеличило доходността от наеми.
Една нишова възможност е използването на приятелските към ADU политики на Портланд. Градът има водещи в страната правила, позволяващи допълнителни жилищни единици (ADU, „бабини къщи“) и дори няколко ADU на един парцел. Собствениците на жилища и инвеститорите могат да добавят единици към съществуващи имоти, за да генерират доход от наем. Със стабилизиране на строителните разходи през 2025 г., построяването на къща в задния двор или преустройството на мазе може да е умен ход за допълнителен паричен поток nwmortgagebroker.com. По подобен начин новото зониране за „средно жилищно строителство“ в Орегон (дуплекси, триплекси) отваря досегашните еднофамилни парцели за малки многофамилни проекти. Инвеститорите, които се специализират в такива малки ин-фил проекти – като добавяне на дуплекси в източен Портланд или групи къщички в близки градчета – може да открият по-малка конкуренция и подкрепа от нови държавни стимули (грантове, опростени разрешителни).
Географски, външните части на Портланд и близките предградия предлагат потенциал за растеж. Места като Грешам (както беше отбелязано) имат по-ниски входни цени и са на път към поскъпване с нарастването на населението nwmortgagebroker.com. Ванкувър, Вашингтон е друга зона с възможности – той привлича жители на Портланд заради данъчни причини и достъпност, а пазарът на жилища там може да продължи да се покачва. Освен това, пазарът на еднофамилни къщи под наем (SFR) в предградията на Портланд може да процъфтява; тъй като много семейства не могат да си позволят да купят при високите лихви, те търсят отделни къщи под наем. Инвеститорите в SFR могат да видят както ръст на наемите, така и дългосрочно поскъпване в райони, подходящи за семейства.
В търговската сфера, индустриалните имоти са обещаващ сектор. Складовите и логистичните площи са в недостиг и с високо търсене watrust.com. Ако инвеститор може да придобие или развие леки индустриални сгради (може би преустроявайки по-стар имот), пазарът на наематели е силен – движен от дистрибуцията на електронната търговия, производството и нарастващата индустрия за производство на канабис в Орегон. Капиталовите доходности за индустриалните имоти може да се свият още повече, предвид тяхното представяне.
Интересно е, че съществуват някои контрарийни възможности: търговските имоти в центъра са в затруднено положение, което може да позволи на смели инвеститори да придобият на значителна отстъпка. Например, по-стари офис сгради могат да бъдат купени за стотинки на долара и по-късно преобразувани в апартаменти или за алтернативни цели. Тъй като се обсъжда подкрепа от страна на града и федералното правителство (под формата на грантове или данъчни кредити за преустройства), инвеститор с търпение може да превърне празна офис кула в печеливш жилищен или смесен актив за 5-10 години. Както отбеляза един банков изпълнителен директор, някои недостатъчно използвани сгради в центъра имат потенциал за центрове за данни или други креативни приложения, предвид инфраструктурата на Портланд watrust.com. Тези, които влязат сега на дъното на офис пазара, може да пожънат награди, ако/когато центърът се възроди.
Рискове – Лихвени проценти и политика: Въпреки възможностите, има значителни рискове, които трябва да се преценят. Високите лихвени проценти са основното предизвикателство през 2025 г. Разходите за заемане около 7% правят финансирането на сделки трудно – паричните потоци, които работеха при 4% ипотека, не излизат при днешните лихви. Това кара много инвеститори да изчакват с покупките или развитието. Ако лихвите останат високи още няколко години (и много експерти смятат, че ще останат в диапазона 6-7% до 2027 г. realwealth.com), стойностите на недвижимите имоти може да останат стабилни или дори да спаднат в реално изражение. Едва през 2028 г. лихвите може да паднат обратно до ~5-6% realwealth.com. Инвеститорите трябва да правят консервативни разчети за тази среда с високи лихви.
Законодателни и регулаторни рискове също са значими в Портланд. Щатските закони, благоприятни за наемателите – макар и социално мотивирани – означават, че наемодателите са изправени пред строги тавани на наемите (максимално увеличение от 10%) и скъпи такси за преместване, ако трябва да отстранят наемател oregon.gov doorloop.com. Това може да ограничи потенциала за печалба, особено при висока инфлация, когато разходите нарастват по-бързо от максимално разрешения наем. Освен това, Портланд е обмислял допълнителни регулации (като по-строги правила за скрининг на наематели, лимити на депозитите за сигурност или дори предложения за забрана на ИИ при определяне на наемите katu.com). Инвеститорите трябва да следят местните наредби, които могат да повлияят на дейността по отдаване под наем. От страна на строителството, стремежът на Орегон към достъпност идва с условия – например, ако Границата на градския растеж се разшири (виж по-долу), поне 30% от жилищата на тази земя трябва да бъдат достъпни oregoncapitalchronicle.com, което потенциално ограничава рентабилността на тези проекти. Сложността при издаване на разрешителни и преглед на проектите в град Портланд също е риск; въпреки че щатът се опитва да опрости процесите, местната бюрокрация може да причини скъпи забавяния.
Пазарна мекота и икономически фактори: Икономическият растеж на Портланд е умерен напоследък, изоставайки от някои сходни градове по ръст на работни места и заплати katu.com. Технологичният сектор в метрополията е стабилен, но не процъфтява като този в Сиатъл или Остин. По-бавният ръст на заплатите ограничава ръста на цените на жилищата – двуостър меч. Това поддържа жилищата донякъде по-достъпни, но означава и, че стойността на имотите може да не нараства толкова бързо, колкото се надяват инвеститорите. Ръстът на населението в Портланд също се е забавил значително; всъщност, самият град е загубил население през 2020-2022 г. Въпреки че прогнозите все още показват ръст (~10% увеличение на населението в Орегон до 2030 г.) medium.com, ако миграционните тенденции на Портланд не се подобрят, търсенето може да остане под очакванията. В крайни случаи някои се опасяват от сценарий на градска стагнация – но най-вероятно регионът ще расте, макар и умерено.
Още един риск: проблеми с обществената безопасност и възприятието. Портланд привлече национално внимание през 2020-2021 г. заради протестите, а по-скоро и заради бездомничеството и опасенията за престъпност в центъра. Въпреки че се полагат усилия за справяне с тези проблеми, репутацията на града пострада, което може да задържи търсенето на жилища и търговски площи, ако не се обърне тенденцията. Инвеститорите в недвижими имоти определено следят ситуацията – някои посочват тези проблеми като причина да предпочетат инвестиции в предградията пред тези в централната част, докато условията не се подобрят. Градът и окръгът инвестират в услуги за бездомни и обновяване, но това е продължаващо предизвикателство, което внася несигурност за собствениците на имоти в най-засегнатите райони.
И накрая, климатичните и екологичните фактори не могат да бъдат пренебрегнати. Земеползващите регулации на Орегон (като UGB) целят да предотвратят разрастването и да запазят природата – полезно в дългосрочен план, но ограничаващо предлагането на земя (затова цените остават високи). Климатичната устойчивост също е важна: сезоните на горски пожари и дим в Портланд, както и рискът от земетресение по Каскадия, са от онези нисковероятни, но с голямо въздействие рискове, които дебнат във фона на всяка инвестиция в Тихоокеанския северозапад. Те все още не са оказали съществено влияние върху цените на пазара, но умните инвеститори вземат предвид разходите за застраховка и мерките за смекчаване на подобни сценарии.
В същността си, инвестирането в недвижими имоти в Портланд през 2025 г. изисква балансиране на стабилните основи с настоящите рискове. Хроничният недостиг на жилища и желаният начин на живот вещаят добро за дългосрочната стойност – Портланд ще има нужда от стотици хиляди нови домове до 2030 г. Но в краткосрочен план високите разходи за финансиране и прогресивните регулации могат да намалят възвръщаемостта. Най-успешните инвеститори се фокусират върху ниши с потенциал (например добавяне на жилищни единици към съществуващи имоти или купуване, когато другите се страхуват) и имат по-дългосрочен хоризонт, за да преживеят настоящата фаза на застой на пазара. Вниманието и добрата проверка са ключови: пазарът в Портланд вече не е бързата, бурна история на растеж от преди няколко години – сега е по-скоро търпелива, стабилна игра, която възнаграждава онези, които решават жилищния пъзел в рамките на променящите се правила.
Промени в политиките и актуализации на зонирането
Средно жилищно строителство и реформа на зонирането: Орегон и Портланд са начело на реформите в зонирането в полза на жилищното строителство, а 2025 г. носи по-нататъшно прилагане на тези промени. Основна промяна беше House Bill 2001 (приет през 2019 г.), който ефективно сложи край на изключителното зониране само за еднофамилни къщи в големите градове. Портланд интегрира това със своя Residential Infill Project, като сега позволява до 4 жилищни единици в повечето жилищни парцели. Строителството на дуплекси, триплекси, четириплекси – или къща + 2 ADU – вече е законно на земя, където преди е имало само един дом. До 2025 г. тези „липсващи средни“ жилища постепенно се появяват, добавяйки умерена гъстота в кварталите. В средата на 2025 г. губернатор Тина Котек подписа нови закони за ускоряване на строителството на средно жилищно строителство oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com. Например, House Bill 2138 (2025) изрично забранява на местните власти да блокират дуплекси и триплекси на земи, зонирани за еднофамилни къщи (затваряйки всички вратички от закона от 2019 г.) oregoncapitalchronicle.com. Това разширява духа на HB2001 до всеки ъгъл на щата, като гарантира, че и по-малките градове трябва да приемат дуплекси/триплекси по право oregoncapitalchronicle.com. Целта е да се стимулира вълна от таунхауси, групи къщички и мултиплекси, за да се запълни нуждата от „липсващото средно“.
Оптимизиране и стимули: Друг закон от 2025 г., HB 2258, дава на щата повече правомощия за оптимизиране на одобренията за строителство oregoncapitalchronicle.com. Той позволява на Комисията за опазване и развитие на земята да предварително одобрява стандартни жилищни планове и да определя ясни, обективни стандарти за дизайн, които строителите могат да използват за по-бързо издаване на разрешителни oregoncapitalchronicle.com. По същество, целта е да се намали бюрокрацията чрез предоставяне на предварително одобрени шаблони за строителство и ограничаване на субективните прегледи на дизайна, които често забавят проектите. Това е съчетано с ново финансиране: HB 3031 предоставя безвъзмездни средства на градовете за критична инфраструктура (като пътища и канализация), за да подкрепи новото жилищно строителство oregoncapitalchronicle.com. Междувременно, SB 684 създава държавен фонд за нисколихвени заеми за жилищни проекти със смесени доходи, за да помогне на строителите да преодолеят високите разходи за финансиране на достъпни жилища oregoncapitalchronicle.com. А HB 3145 отпуска 25 милиона долара за насърчаване на фабрики за модулни и сглобяеми жилища, с цел да се намалят разходите за строителство в целия щат oregoncapitalchronicle.com.
Всички тези мерки са част от широко признание: Орегон се нуждае от много повече жилища, и то бързо. Собственият анализ на щата установи, че трябва да добавяме около 30 000 жилища годишно през следващото десетилетие, за да наваксаме търсенето, основно в района на Портланд и долината Уиламет oregoncapitalchronicle.com. Това е повече от два пъти по-голямо от сегашния темп на строителство. Амбициозната цел на губернатор Котек е 36 000 нови жилища годишно oregoncapitalchronicle.com, като тя създаде „Съвет за консултации по жилищното строителство“ и дори нов Офис за отчетност и производство на жилища, за да държи местните власти отговорни oregoncapitalchronicle.com. От 2025 г. градовете трябва да изготвят стратегии за жилищно строителство и да постигат целите – или ще бъдат подложени на натиск от страна на държавния орган за контрол. Самият Портланд е възприел тези цели; Градският съвет актуализира своя общ план, за да позволи повече растеж в центровете и коридорите, и ускорява одобрението на жилищни проекти (например чрез планирана актуализация на кода за „дизайнерско съвършенство“, която да опрости дизайнерския преглед за по-високи сгради).Корекции на границата на градското разрастване (UGB): Една от най-забележимите промени в политиката настъпи през 2024 г. в щатския законодателен орган. Исторически, границата на градското разрастване на Портланд строго ограничаваше разширяването върху земеделски земи. Но за да се облекчи жилищната криза, законодателите приеха пакет за жилищно строителство, който облекчава разширяването на UGB при определени условия. Сенатски законопроект 1537 (2024) позволява еднократно добавяне на до общо 300 акра към UGB на Портландската метрополия (и по-малки разширения за други градове) oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com. Това беше компромис спрямо първоначално предложените 600 акра. За да се използва тази възможност, регионът трябва да докаже нужда и да се ангажира, че поне 30% от новите жилища на тази земя ще бъдат достъпни жилища oregoncapitalchronicle.com. С две думи, Портландската метрополия може да се разшири навън малко повече, ако това доведе до повече жилища. Регионалното правителство Metro вероятно ще разглежда разширения на UGB през 2024-2025 г. с използване на тази възможност oregonmetro.gov. Потенциалните зони за разширение може да включват части от окръзите Вашингтон и Клакамас, където градове като Хилсбъро, Бийвъртън, Уилсънвил или Хепи Вали са поискали повече земя. Още в началото на 2023 г. Metro направи малко разширение на UGB (около 500 акра) за планирани общности в Тигард и Бийвъртън oregonmetro.gov. Новият щатски закон може да позволи допълнителни разширения. Това бележи значителна философска промяна – признаване, че някакво разрастване навън е необходимо наред с уплътняването. Все пак, лимитът от 300 акра е скромен (достатъчен приблизително за 3 000-5 000 жилища), така че уплътняването и увеличаването на плътността остават основните стратегии.
Защита на наемателите и политика за наемите: Както беше споменато, SB 611 през 2023 г. ограничи тавана на наемите до 10%. Портланд също поддържа своите местни наредби за защита на наемателите. През 2024-2025 г. нямаше приети основни нови закони за наемателите в Портланд, но прилагането на съществуващите (критерии за подбор, правила за депозити) продължава да се развива. Наемодателите трябва внимателно да се ориентират в тях, за да избегнат санкции. Едно интересно развитие: Портланд обмисляше забрана на използването на автоматизирани алгоритми (AI) за определяне на наемните цени, поради опасения, че това може да доведе до скрито съгласуване или дискриминация katu.com. Тази политика беше обсъждана през 2024 г. katu.com, което отразява готовността на Портланд да регулира нововъзникващи PropTech практики в полза на справедливостта за наемателите.
Строителни кодове и климат: От страна на строителството, Портланд напредна в устойчивостта на кодовете. Градът беше сред първите, които изискваха готовност за соларни системи при нови домове и деконструкция (вместо събаряне) за по-стари къщи. През 2024 г. градът започна също постепенно да въвежда изисквания новите големи сгради да бъдат изцяло електрически (без отопление с изкопаеми горива), за да се съобрази с климатичните цели. Тези промени в кодовете влияят върху разходите и подхода към строителството (електрическите термопомпи и др. вече са стандарт при новите сгради).
Като цяло, регулаторната среда през 2025 г. силно акцентира върху производството на жилища и достъпността. Щатът и градът са обединени в усилията си да намалят бариерите: от зониране, което легализира повече жилищни единици, до ускоряване на одобренията и субсидиране на инфраструктура и достъпни жилища. За строителите и инвеститорите това е добре дошъл попътен вятър – има политическа воля за реализиране на проекти. Обратната страна обаче е постоянната регулация по отношение на използването (защита на наемателите, тавани на наемите), които изискват стриктно спазване. Етосът на Портланд може да се обобщи като „Да, строете повече – но също така се уверете, че това е в полза на всички.“ Балансът на тези политики ще определи значително колко нови домове може да създаде Портланд до 2030 г.
Прогнози и перспективи до 2027 г. и след това
Краткосрочно (2025-2027): Експертният консенсус е, че жилищният пазар в Портланд ще изпита стабилност с умерен растеж през следващите няколко години. След бурните колебания в началото на 2020-те, прогнозите сочат равни или бавно нарастващи цени на жилищата до около 2026 г. Например, Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти прогнозира само около 2% годишно увеличение на цените в национален мащаб през 2025 и 2026 г. realwealth.com, и Портланд вероятно ще отрази този слаб растеж. Местните прогнози за Портланд наистина предполагат период на „стабилизация, а не драматичен растеж или спад.“ Някои анализатори дори предвиждат лек спад от -0,8% в цената до началото на 2026 г. за средната цена на жилище в Портланд nwmortgagebroker.com – практически равна линия. Това би било леко коригиране след големия скок, като цените се запазват в съответствие с доходите. До 2027 г., ако лихвените проценти се понижат и икономиката остане стабилна, активността на пазара на жилища може отново да се увеличи, но увеличенията на цените вероятно ще останат в ниските едноцифрени проценти годишно. С други думи, няма бум на непосредствения хоризонт, но и няма признаци за срив, като се има предвид недостигът на жилища, който поддържа цените.Траектория на лихвените проценти: Основен фактор за следващите пет години са ипотечните лихви. Много прогнози за жилищния пазар предполагат, че лихвите ще останат високи (~6,5–7,5%) до 2027 г. realwealth.com, което наистина би ограничило ръста на цените и би задържало някои купувачи извън пазара. Около 2028 г. икономистите очакват лихвите да се понижат обратно към ~5,5-6%, ако инфлацията се успокои realwealth.com. За Портланд този времеви хоризонт означава, че жилищният пазар може да усеща натиск до края на това десетилетие, с възможно увеличение на търсенето, когато финансирането стане по-евтино. Междувременно високите лихви ще поддържат натиск надолу върху цените (коригирани с инфлацията) и ще продължат да засилват пазара на наеми (тъй като наемането остава алтернатива, когато купуването е недостъпно).
Що се отнася до наемите, очаквайте ръстът на наемите да изпреварва леко ръста на цените на жилищата през средата на 2020-те. С прогнозирани ниски нива на свободни жилища, един анализ предвижда ускоряване на ръста на наемите до ~3% годишно до 2026-27 г. realwealth.com. Това изпреварва вероятната инфлация и ръста на заплатите, влошавайки проблемите с достъпността, но също така прави инвестициите в наеми привлекателни. До около 2028 г., ако се появи много ново многофамилно строителство (някои планирани проекти ще бъдат завършени дотогава) и ако купуването на жилища се възстанови, ръстът на наемите може отново да се забави. Но освен ако няма рецесия, която да увеличи свободните жилища, значителен спад на наемите изглежда малко вероятен.
Население и търсене: Демографските прогнози подчертават, че Портланд все още има потенциал за растеж. Метро районът може да расте по-бавно от градовете в слънчевия пояс, но се очаква населението на Орегон да нарасне с над 10% до 2030 г. medium.com. По-конкретно, регионът на Портланд може да спечели около 300 000 души (и може би ~120 000 нови домакинства) до 2030 г., ако тенденциите се запазят planetizen.com. Тези новодошли – заедно с натрупаното търсене от настоящи жители (като млади възрастни, които в момента живеят с родители или съквартиранти) – ще създадат стабилно търсене на жилища. Големият въпрос е дали жилищното строителство може да навакса. Планът на Орегон е да се строят ~36 хил. жилища годишно, но както беше отбелязано, миналата година са построени само ~14 хил. oregoncapitalchronicle.com. Ако усилията на щата само минимално увеличат строителството, дисбалансът между търсене и предлагане ще се запази, поддържайки високи стойности на жилищата и наемите. От друга страна, ако наистина се случи строителен бум (голямо „ако“), това може да облекчи натиска и да попречи цените/наемите да растат много по-бързо от инфлацията.
До 2030 г. – Голямата картина: Гледайки към края на десетилетието, пазарът на недвижими имоти в Портланд може да бъде в съвсем различна фаза. Оптимистични сценарии на някои анализатори си представят, че до 2030 г. недостигът на жилища се е стеснил и ръстът на цените през 2025-2030 г. е средно ~2-4% годишно – основно в съответствие с доходите и инфлацията. В такъв случай, цените на жилищата през 2030 г. може да са с около 10-20% по-високи от днешните в номинално изражение. Например, медианата от $550 хил. през 2025 г. може да е около $620 хил. през 2030 г. (при ~3% годишен ръст). Това е далеч от 50% скок, който видяхме през последните 5 години, и представлява връщане към нормалността. Някои национални прогнози потвърждават това: Очаква се цените на жилищата в САЩ да растат с темп, равен или малко над инфлацията, като общият ръст може да е +10% до 2029 г. realestate.usnews.com – Портланд вероятно ще следва този модел, освен ако не настъпи технологичен бум или срив.
Разбира се, има и други възможни сценарии. Ако Портланд преодолее предизвикателствата си и възвърне привлекателността си отпреди 2020 г. (оживена градска култура, силна вътрешна миграция), търсенето може да изненада с ръст. Вече има признаци, че застоят в центъра може да се преодолява с увеличаващ се пешеходен трафик watrust.com, което може да привлече таланти и работодатели обратно и да стимулира жилищния пазар. Ако се появи голям катализатор като MLB отбор или преместване на голям работодател (например нова централа с мащаба на Nike) в Портланд, пазарът на недвижими имоти може бързо да се разгорещи отново. Обратно, ако дистанционната работа продължи да изтегля хора към по-евтини райони и Портланд не се справи ефективно с проблемите на качеството на живот, растежът може да остане слаб, а цените да стагнират по-дълго.
Експертно мнение: Много институционални прогнози разглеждат Портланд като стабилен, дългосрочен залог, а не като бързо развиващ се пазар. В доклада на PwC Emerging Trends in Real Estate 2025, Портланд вероятно се класира като пазар от среден клас – привлекателен заради качеството на живот и иновациите, но ограничен от лимити на растежа и настоящи трудности (забележка: макар да нямаме точната позиция на PwC тук, традиционно Портланд е около средата). Местните икономисти подчертават, че достъпността ще бъде определящият въпрос: ако не добавим жилища, до 2030 г. собствеността на жилище може да стане още по-недостъпна за средната класа. Щатският икономист на Орегон откровено предупреди, че големите увеличения на цените не могат да се поддържат още пет години без да „разделят“ обществото на имащи и нямащи realwealth.com. Тази спешност движи агресивните жилищни реформи – с надеждата, че до 2030 г. пазарът на Портланд ще бъде по-балансиран.
Основна прогноза: До 2027 г. очаквайте умерен, устойчив растеж на пазара на недвижими имоти в Портланд. Дните на двуцифрен годишен ръст вероятно са отминали (освен ако не настъпи външен шок). Вместо това мислете за „бавен и стабилен“ растеж: нисък едноцифрен процент на поскъпване на жилищата, ръст на наемите малко по-висок, но не и неконтролируем, и относително стабилни обеми на продажбите, докато лихвените проценти не спаднат. Предлагането постепенно ще се увеличава с приключването на повече проекти, но е малко вероятно да надвиши търсенето, предвид нуждите на населението. До 2030 г., ако политиките са успешни, Портланд може да види по-инклузивен жилищен пазар – може би с леко по-нисък дял на собственост (ако наемането стане по-често), но и значително разширяване на достъпните и средни жилищни опции.
Дългосрочните основи на Портланд остават положителни: все още е желан метрополис с образована работна сила, красива природа и прогресивно планиране. Това привлича хора и бизнеси. Така че, докато следващите няколко години ще са за консолидация и „поемане на дъх“ след бурния период, перспективата до 2030 г. е предпазливо оптимистична. Както каза един жилищен икономист, „не очакваме бум или срив, а бавен и стабилен ръст“ realwealth.com. За тези, които планират да инвестират или да се установят в Портланд, търпението и реализъмът ще са ключови – пазарът вече не е влакче на ужасите, а по-скоро маратон. И с целенасочени усилия, пазарът на недвижими имоти в Портланд през 2030 г. може да бъде едновременно стабилен и по-достъпен, запазвайки града обитаем и проспериращ за следващото поколение.
Източници:
- Данни за пазара на Портланд и ценови тенденции: Недвижими имоти в Портланд – Matin Team (Актуализация на пазара юни 2025) portlandrealestate.com portlandrealestate.com; Zillow Home Value Index (юли 2025) zillow.com; Анализ на пазара от ипотечен брокер (Matt Jolivette) nwmortgagebroker.com nwmortgagebroker.com.
- Анализи за търговски имоти: Washington Trust Bank/PBJ за търговски имоти в Портланд 2025 watrust.com watrust.com watrust.com; Kidder Mathews Retail Report (началото на 2025) kidder.com.
- Статистика за пазара на наеми: KATU News – доклад на Multifamily NW (април 2025) katu.com katu.com; Zillow Observed Rent Index (юли 2025) zillow.com; Willamette Week за недостига на жилища (януари 2025) wweek.com wweek.com.
- Информация за квартали и демография: Portland Monthly Ръководство за недвижими имоти Пролет 2025 pdxmonthly.com pdxmonthly.com; Акценти за кварталите от ипотечен брокер nwmortgagebroker.com; Стойности на кварталите в Zillow zillow.com.
- Забележителни проекти и разработки: Отразяване на проекти за 2024 г. от KGW kgw.com; Прессъобщение на Mithun за Byline/Press Blocks mithun.com mithun.com; Прессъобщение на Бюрото по жилищно настаняване на Портланд (юни 2025) portland.gov portland.gov; Информация за Broadway Corridor от Prosper Portland broadwaycorridorpdx.com; Детайли за жилищата по Broadway Corridor в Portland.gov portland.gov; Washington Trust за Zidell Yards/MLB проект watrust.com.
- Инвестиции и прогнози: Прогнози за жилищния пазар на RealWealth 2025-2029 realwealth.com realwealth.com; Oregon Capital Chronicle относно законопроекти за жилищата (2024 и 2025) oregoncapitalchronicle.com oregoncapitalchronicle.com; Експертен коментар относно устойчивостта на цените realwealth.com.
