·

Пазарът на недвижими имоти в Сан Хосе 2025: Тенденции, прогнози и технологични промени

август 17, 2025
by
San Jose Real Estate Market 2025: Trends, Forecasts & Tech-Driven Shifts

Пазарът на недвижими имоти в Сан Хосе през 2025 г. остава стабилен, но сложен, оформян от икономическите колебания в Силициевата долина, високото търсене на жилища и нововъзникващите тенденции след пандемията. Като един от най-скъпите пазари в страната, Сан Хосе отбелязва умерен ръст на цените на жилищата, ниска наличност (въпреки лекото подобрение) и силна конкуренция както за купувачи, така и за наематели. По-долу разглеждаме основните сектори – от жилищни и наеми до търговски площи – и какво прогнозират експертите за следващите години.

Ключови пазарни данни за 2025 г. (Сан Хосе):

  • Средна цена на жилище: ~1,5 милиона долара (средата на 2025 г.), ръст от около 5% на годишна база redfin.com. Жилищата се продават средно за ~20 дни, често с множество оферти.
  • Среден месечен наем: ~2 927 долара към юли 2025 г., увеличение с около 2–3% спрямо миналата година apartmentlist.com. Едностайните апартаменти са средно $3 265/месец apartmentlist.com.
  • Жилищно предлагане: Наличност нагоре с ~20% спрямо нивата от началото на 2024 г. apartmentlist.com sfgate.com, но все още е пазар на продавача с ограничени обяви.
  • Достъпност: Изключително ниска. Домакинство със среден доход би имало нужда от >$250 000 увеличение, за да си позволи жилище на средна цена в Сан Хосе zillow.mediaroom.com.
  • Икономика: Безработицата в окръг Санта Клара е ~3,9% (Q2 2025) kidder.com. Лихвените проценти по ипотеките са около 6,5–6,8% sfgate.com, значително над нивата по време на пандемията, което допринася за “ефекта на заключване”, при който собствениците не продават, за да запазят ниските си лихви.

Тенденции при жилищните имоти през 2025 г.

Жилищният пазар в Сан Хосе остава силно конкурентен през 2025 г. Медианната продажна цена на жилищата е около 1,5 милиона долара, което е 238% по-високо от средното за САЩ redfin.com. Цените са се покачили с около 3–5% спрямо миналата година, което е умерен ръст в сравнение с двуцифрените скокове по време на пандемичния бум. Този растеж показва признаци на стабилизиране поради по-високите лихвени проценти и леко подобреното предлагане. Старши икономистът на Zillow отбелязва, че нарастващият инвентар държи цените на жилищата под контрол; всъщност, стойностите на жилищата се очаква да останат практически без промяна (−0,2%) в района на Сан Хосе през 2025 г. sfgate.com. Въпреки това, търсенето надвишава предлагането, така че пазарът като цяло е в полза на продавачите.

Инвентар и продажби: Броят на жилищата на пазара се е увеличил умерено. Отрасълни наблюдатели съобщават, че началният инвентар на Сан Хосе за 2025 г. е бил с ~20% по-висок от този през 2024 г. sfgate.com, отчасти защото повече собственици пускат жилища за продажба и новото строителство постепенно навлиза. Въпреки това, инвентарът остава исторически ограничен – много собственици са нежелани да продават и да загубят своите изключително ниски ипотечни лихви (ефектът „заключване“), което ограничава оборота. Въпреки повече обяви, затворените продажби всъщност са скочили (увеличение от 8–31% на годишна база в региона) и се очаква да нараснат с още ~15% през 2025 г. sfgate.com, което показва, че търсенето от купувачи бързо абсорбира наличните жилища. Жилищата все още се продават бързо – около 20 дни на пазара медианно, спрямо 15 дни година по-рано redfin.com redfin.com. Средно една обява получава 3–4 оферти в Сан Хосе, като често се продава над исканата цена в желаните квартали.

Ценообразуване и конкуренция: Цените на жилищата в Сан Хосе изглежда са застинали на високи нива. Към средата на 2025 г. средната продажна цена е около $1,5 млн. (увеличение с ~5% на годишна база) redfin.com, като се възстановява след лек спад през 2023 г. Конкуренцията сред купувачите остава „донякъде конкурентна“ според индекса на Redfin, като много жилища все още се продават с 2–6% над исканата цена в наддавания redfin.com. Луксозният сегмент е особено силен – имотите от висок клас получават множество оферти и продължават да поскъпват, въпреки по-широките опасения за достъпността sfgate.com. Брокери отбелязват, че жилищата от начален клас (в диапазона около $1 млн.) привличат ожесточено наддаване както от купувачи за първи път, така и от инвеститори, като често се продават значително над исканата цена, а офертите в брой не са рядкост sanjosespotlight.com.

Проблеми с достъпността: Сан Хосе последователно се нарежда сред най-недостъпните жилищни пазари в Америка. Стагниращите заплати спрямо стойността на жилищата са направили мечтата за собственост недостижима за много жители. Анализ на Zillow подчертава разликата: дори с голямо първоначално плащане от $330 000 (20%), семейство със среден доход в Сан Хосе би имало нужда от повишение на заплатата с над $250 000, за да си позволи спокойно жилище на средна цена zillow.mediaroom.com. По една оценка, само около 28% от домакинствата в по-широкия район на залива могат да си позволят жилище на средна цена (и още по-малък дял в самия Сан Хосе). Високите лихви по ипотеките – около 6–7% за 30-годишни заеми – влошават проблема, като добавят стотици или хиляди долари към месечните вноски. Тези проблеми с достъпността са охладили част от търсенето от купувачи и пренасочили много потенциални купувачи към пазара на наеми zillow.mediaroom.com.

Пазарна перспектива: Очаква се цените да останат стабилни или леко да се покачват в краткосрочен план. Калифорнийската асоциация на брокерите на недвижими имоти (C.A.R.) прогнозира +4,6% увеличение на цените на жилищата в Калифорния през 2025 г. след около 6,8% ръст през 2024 г. sanjosespotlight.com – по-устойчив темп. Покачването на цените в Сан Хосе може да е малко по-ниско от средното за щата поради вече изключително високите цени и чувствителността към колебанията в технологичната икономика. Всяко понижение на лихвите по ипотеките може да отприщи натрупано търсене: местни агенти прогнозират, че ако лихвите паднат до ниските 6% или 5%, пазарът ще „оживее“ с активност, тъй като повече продавачи и купувачи ще се включат sanjosespotlight.com sanjosespotlight.com. Засега очаквайте умерен ръст на цените и малко по-добър избор за купувачите, но нищо, което драстично да подобри достъпността. Фундаменталният недостиг на жилища в Сан Хосе и силният пазар на труда поддържат дългосрочен натиск за покачване на стойността на имотите.

Развитие на пазара на наеми

Пазарът на наеми в Сан Хосе през 2025 г. е изключително скъп, но относително стабилен по отношение на ръста. Средният наем в града (за всички типове жилища) е около $2,900 на месец apartmentlist.com – над 100% по-висок от средния наем в САЩ, което отразява богатството на региона и недостига на жилища. Наемите продължават да се покачват: средният наем се е увеличил с около 2–3% на годишна база в средата на 2025 г. apartmentlist.com. За сравнение, много големи американски градове отчетоха стабилни или намаляващи наеми през последната година, благодарение на бума в строителството на нови апартаменти в цялата страна. В района на залива ръстът на наемите в Сан Хосе (~2,8% на годишна база) изпреварва този в Сан Франциско (почти 0%) sfgate.com, макар и и двете да са далеч от двуцифрените скокове в наемите от миналото.

Високи наеми и търсене: Средните наеми според броя на спалните подчертават колко непоносимо скъп е Сан Хосе за наемателите. Към юли 2025 г. едностаен апартамент струва средно около $2,934 (почти 67% над средното за САЩ), а двустайните са около $3,506 apartmentlist.com apartmentlist.com. Модерните централни квартали са още по-скъпи – например, в центъра на Сан Хосе едностайните в луксозни сгради често надхвърлят $5,000/месец apartmentlist.com. Такива цени означават, че наемателят трябва да има годишен доход от шестцифрена сума, за да спазва стандартното правило „30% от дохода за наем“. Не е изненадващо, че голяма част от местните наематели са двойки с доходи от технологичния сектор или семейства, които споделят жилище. Като цяло, около 44% от домакинствата в Сан Хосе живеят под наем, а не притежават жилище point2homes.com, и много от тях разтягат бюджета си, за да го направят (индексът на разходите за живот в метрополията е ~231, втори след Сан Франциско в САЩ apartmentlist.com).

Въпреки изключително високите наеми, търсенето на наеми остава силно. Процентът на свободните под наем жилища е само около 4–5% в Сан Хосе point2homes.com, което означава, че повечето жилища са заети. (За сравнение, 5% свободни жилища се счита за балансиран пазар – Сан Хосе е точно на този ръб.) Наемателите показаха известна чувствителност към цените – безмилостното покачване на наемите се забави през 2020–2022 г., като през тези години имаше отстъпки или леки спадове. Но завръщането на офисите, университетите и миграцията на работници през 2023–2024 г. върнаха пазара на наеми към растеж. Много домакинства, които не могат да си позволят да купят жилище, нямат друг избор, освен да продължат да наемат, което поддържа търсенето.

Ново предлагане и вакантност: Значим фактор, който ограничава ръста на наемите, е строителният бум на апартаменти в Сън Белт в САЩ (градове като Остин и Роли), който създаде излишък от жилища на национално ниво sfgate.com. Въпреки че районът на залива не е построил достатъчно жилища, за да премахне недостига, Сан Хосе добави някои нови апартаменти и предлагането на наеми се е увеличило с ~20% в определени крайградски райони apartmentlist.com. Този умерен приток на предлагане действа като предпазен клапан за наемите. Очаква се строителството на многофамилни жилища в района на залива да се забави след 2025 г., тъй като проектите приключват и по-малко нови започват sfgate.com. Анализаторите на Zillow прогнозират, че до края на 2025 г. пазарът на наеми отново ще се затегне – последната вълна от нови жилища ще „затихне“, което означава повече конкуренция за всяко свободно жилище занапред sfgate.com. В Сан Хосе, където жилищата традиционно не достигат, дори малък спад във вакантността може да доведе до повишаване на наемите.

Прогноза за наемателите: Увеличенията на наемите през следващите няколко години вероятно ще останат в ниските едноцифрени проценти годишно (освен ако не настъпи икономически спад). Експертите предвиждат продължаващ нисък, стабилен ръст на наемите в района на залива – вероятно от порядъка на 2–4% годишно sfgate.com. Това е добра новина за наемателите в сравнение с двуцифрените скокове през последното десетилетие, но не се очаква наемите да спаднат значително. Предстоят промени в политиката: гласоподавателите в Калифорния може да видят Предложение 33 през 2024 г., инициатива за разширяване на контрола върху наемите (след като два предишни опита се провалиха) sfgate.com. Ако бъде прието, градове като Сан Хосе биха могли да въведат по-строги ограничения на наемите за по-нови сгради, което потенциално би ограничило скоростта на ръста на наемите. Сан Хосе вече има местен контрол върху наемите за по-стари апартаменти (ограничавайки годишното увеличение до около 5–8%), а разширяването може допълнително да защити наемателите – или, според критиците, да обезкуражи новото строителство. Междувременно, търсенето на наеми на еднофамилни къщи нараства, тъй като семействата търсят повече пространство; тези жилища сега се отдават под наем за ~41% повече отколкото преди пет години (ръст, който изпреварва този на апартаментите) zillow.mediaroom.com. Като цяло, пазарът на наеми ще остане конкурентен – наемателите трябва да планират внимателно бюджета си и да очакват да отделят голяма част от доходите си за жилище в Силициевата долина.

Прогноза за търговските недвижими имоти

Секторът на търговските недвижими имоти в Сан Хосе е история на контрасти през 2025 г. Офис пазарът се сблъсква с висока незаетост и промяна към работа от вкъщи, докато индустриалните и складовите площи са почти на пълен капацитет благодарение на логистичните нужди на района на залива. Търговските площи се представят относително добре, подкрепени от заможни потребители и частично завръщане в офисите, което възражда пешеходния трафик в някои райони. Ето разбивка по сектори:

Офис пазар: Висока незаетост и бавно възстановяване

Офис площите в Сан Хосе (и в цялата Силициева долина) са изобилни и недостатъчно използвани през 2025 г. Нивото на незаетост на офисите надхвърли 20% през 2024 г., спрямо едва 8,6% преди пандемията patch.com. До третото тримесечие на 2024 г. 21,8% от офис площите са били празни в окръзите Санта Клара и Сан Матео (включително Сан Хосе), повече от два пъти над нивата преди COVID patch.com. Този излишък е резултат от дистанционна работа и хибридни политики – служителите идват в офисите рядко или изобщо не идват. Метрополията Сан Хосе имаше само около 40,7% ниво на завръщане в офисите към края на 2024 г., едно от най-ниските в страната patch.com. Компаниите са намалили офис площите си съответно, оставяйки големи пространства празни или на поднаемния пазар.

Въпреки това, 2025 показва ранни признаци на стабилизация. Някои индикатори: Офис незаетостта в Силициевата долина леко спадна до ~17,4% през второто тримесечие на 2025 г. (с обща наличност ~18,2%) kidder.com. Активността по наемане се е увеличила през първата половина на 2025 г. – сред по-значимите сделки са технологични компании като Zscaler, които отдават под наем над 300 000 кв. фута в Санта Клара kidder.com. Наемодателите правят отстъпки и предлагат стимули, за да запълнят площите, а запитванията за наеми са се стабилизирали (около $4,07 на кв. фута месечно, с 0,2% по-ниско от преди година) kidder.com. Продажбите на офис сгради се случват с големи отстъпки, привличайки инвеститори, търсещи изгодни сделки – средната продажна цена на кв. фута ($360) е значително под 5-годишната норма, което отразява обезценени стойности kidder.com.

„Flight to quality“ е мантрата: наемателите се консолидират в по-висок клас, сгради с повече удобства, за да привлекат служителите да идват в офиса, докато по-старите или по-неудобно разположени офиси изпитват затруднения. Например, Google – след масови съкращения и намаляване на разходите – даде под наем голяма част от кампуса си в Redwood City и спря строителството на бъдещи офиси kidder.com. Новите проекти до голяма степен са спрени, макар че остава парадокс: около 9 милиона кв. фута търговски площи бяха построени през 2024 г., най-високото ниво след пандемията, дори когато вакантността достигна рекорди patch.com. Това включва специализирани R&D съоръжения и проекти, собственост на ползвателя, които не се отчитат като отдадено под наем пространство. Експертите го наричат „парадоксът на 2024 г.“ – растяща икономика, но по-малка нужда от офис площи patch.com.

Гледайки напред, повечето анализатори очакват офис пазарът да остане слаб и през 2025 г. Компаниите отдават поднаем свои площи вместо да разширяват, и почти 1 трилион долара дълг в търговски недвижими имоти изтича през 2025 г. kidder.com – което увеличава риска от неизпълнение, особено при офис активи със спадаща стойност. От положителната страна, Сан Хосе избягна най-лошия сценарий, наблюдаван в Сан Франциско (където няколко кули в центъра бяха иззети от банките). По-малко собственици в Сан Хосе са изпаднали в неизпълнение досега patch.com, отчасти защото местните офиси са по-разпръснати (например много нискоетажни технологични кампуси) и не зависят толкова от гъст център. Прогнозите са, че „новото нормално“ ще се изясни след още година-две patch.com. Както каза един местен консултант, целта е да се „намалява постепенно [и] да се свали нивото на вакантност под 20%“ до по-управляемо ниво patch.com. Ако технологичният сектор отново ускори или компаниите наложат повече присъствена работа, възстановяването може да се ускори – но засега очаквайте повишена вакантност на офисите и много възможности за наематели в Сан Хосе.

Индустриални и складови площи: Силен интерес, ограничено предлагане

В рязък контраст с офисите, индустриалните имоти в района на Сан Хосе остават силно търсени. Вакантността на индустриални и складови площи е изключително ниска – около 4% до 6% през 2024/2025 patch.com cbre.com. Към второто тримесечие на 2025 г. общата вакантност на индустриални площи в Силициевата долина е около 5.8% cushmanwakefield.com, което означава много стегнат пазар (особено като се има предвид, че това включва и нови площи). Търсенето на логистични, производствени и лабораторни площи се движи от електронната търговия, компании за полупроводници и хардуер, както и биотехнологични фирми, които се нуждаят от съоръжения, където работата трябва да се извършва на място.

Лаборатории за НИРД и специализирани съоръжения отчитат малко по-висока вакантност (~11% в края на 2024 г. за НИРД лаборатории) patch.com, но това отчасти се дължи на нови площи, които излизат на пазара. В сектори като биотехнологии и напреднало производство, заетостта остава стабилна – тези фирми не могат да преминат изцяло към дистанционна работа. Докладът на Joint Venture Silicon Valley отбелязва, че търсенето на лабораторни и индустриални площи продължава да расте през 2024 г. въпреки излишъка от офиси patch.com. Наемите за индустриални имоти са стабилни или леко нарастват, тъй като предлагането е ограничено от липсата на свободни терени в района на залива. През 2024 г. бяха добавени известен брой индустриални квадратни метри, а около 2–3 милиона кв. фута модерни логистични площи са в строеж около Сан Хосе, често изграждани по поръчка за конкретни ползватели.

Прогноза: Очаква се индустриалният сектор да остане силен. Дори ако икономиката изпита лек спад, вакантността е толкова ниска, че леко увеличение няма да доведе до свръхпредлагане. Електронната търговия, центровете за данни и индустрията за електрически превозни средства се разширяват в Силициевата долина и ще продължат да усвояват площи. Всъщност, един от новоодобрените проекти в центъра на Сан Хосе включва 11-етажен център за данни заедно с жилища (уникална концепция за смесено ползване) localnewsmatters.org. Инвеститорите остават оптимистично настроени към индустриалните имоти заради стабилния паричен поток. Една забележка: съпротивата на общността срещу нови складове (поради трафик или екологични опасения) може да забави одобренията. Но с реформите по CEQA (описани по-долу) и инфраструктурните нужди на региона, индустриалното развитие вероятно ще се ускори. Очаквайте индустриалната вакантност да се задържи в ниските едноцифрени стойности и ръстът на наемите да е в средните едноцифрени проценти годишно занапред.

Търговски сектор: устойчиви главни улици и променящи се модели

Търговските недвижими имоти в Сан Хосе се оказаха изненадващо устойчиви след пандемията. Благодарение на високите доходи в района и натрупаното потребителско търсене, повечето търговски центрове и магазини се възстановиха, дори и работата от разстояние да промени някои навици. Свободните търговски площи достигнаха шестгодишен минимум от ~4.7% в началото на 2025 г. в Силициевата долина assets.cushmanwakefield.com. В началото на 2025 г., повечето подрегиони имаха свободни търговски площи под 4% – на практика пълна заетост – особено в процъфтяващи райони като Santana Row/Valley Fair, Пало Алто и Купертино marcusmillichap.com. Единствената зона с по-висока свободна търговска площ (около 5%) е в части на Южен Сан Хосе marcusmillichap.com, което вероятно се дължи на няколко по-стари центъра в затруднение или затваряне на големи магазини там.

Няколко фактора „подкрепиха“ търговските имоти: технологичните заплати и богатство означават, че местните домакинства имат покупателна способност да подкрепят ресторанти, бутици и услуги. Дори по време на периоди на масова дистанционна работа, жителите с високи доходи продължиха да пазаруват локално, а много търговски бизнеси се адаптираха (предлагаха доставка, вземане от място и др.). Сега, когато повече работещи се връщат в офисите на непълен работен ден, заведенията за хранене в центъра и бизнес районите отчитат по-голям поток от клиенти. Крайградските търговски обекти, водени от супермаркети и основни услуги, останаха стабилни през цялото време. Освен това, ориентираното към автомобили оформление на Сан Хосе означава, че много търговски центрове имат големи площи и паркинги, което позволяваше по-лесно спазване на дистанция или услуги за вземане по време на COVID.

Към края на 2024 г. активността при отдаването под наем на търговски площи се засилваше наред с лекото увеличение на заетостта на офисите marcusmillichap.com. Търговските брокери съобщават, че Сан Хосе е най-силният търговски пазар в района на залива и „става още по-силен“ marcusmillichap.com. Високите доходи на домакинствата поддържаха търговските разходи дори когато офисите бяха празни, а сега всяко увеличение на офис служителите или населението допълнително засилва търсенето marcusmillichap.com. Забележително е, че няколко нови търговци на дребно се разширяват: Costco и голям азиатски супермаркет (T&T) ще отворят обекти в Сан Хосе през 2025 г. marcusmillichap.com. Очаква се тези нови участници да обърнат миналогодишната леко отрицателна нетна абсорбция в положителна. По същество, търговските площи, които са били освободени, бързо се запълват от нови магазини и ресторанти.

Наемите за търговски площи останаха относително стабилни, като първокласните локации постигат най-високи цени (напр. високи $30 на кв. фут годишно, triple-net assets.cushmanwakefield.com). Наемодателите са оптимистични, но реалисти – те знаят, че електронната търговия все още е заплаха, затова предпочитат наематели, които предлагат преживявания или храна, за да привличат клиенти. Регионалната тенденция за връщане в офисите (дори и частично) е от полза за търговците в центъра. Обратно, ако дистанционната работа остане разпространена, част от търговските площи в центъра може да се преориентират или да срещнат трудности, но засега центърът на Сан Хосе не е преживял масовия срив на търговията, който се случи в центъра на Сан Франциско.

Прогноза: Вакантните търговски площи трябва да останат ниски (<5%) и дори може да се свият, ако местната икономика остане силна. Най-големият риск е икономически спад – потребителските разходи ще намалеят, ако безработицата се повиши. Засега перспективата за търговията на дребно в Сан Хосе е предпазливо положителна: заможни потребители, нарастваща жилищна плътност (с нови многофункционални проекти) и подобряваща се офисна заетост – всичко това сочи към устойчиво търсене на магазини и ресторанти. Стратегията на града за градски селища и пешеходни центрове ще продължи да създава възможности за развитие на търговията. В обобщение, сред търговските активи, търговията на дребно се представя по-добре от офисите и приблизително наравно с индустриалните площи на пазара в Сан Хосе през 2025 г.

Тенденции в инвестициите в недвижими имоти

Инвеститорите в недвижими имоти, които се оглеждат към Сан Хосе, са изправени пред уравнение с висока цена и висока възвръщаемост. Изключително високите стойности на имотите в региона означават, че доходността от наеми (капитализация) е относително ниска, но перспективите за дългосрочно поскъпване и ръст на наемите остават силни. През 2025 г. инвестиционната активност е донякъде ограничена от лихвените проценти и икономическата несигурност, но има ясни тенденции и възможности:

  • Жилищни инвестиции: Покупката на еднофамилни къщи или апартаменти с цел отдаване под наем е предизвикателна, предвид начални цени над 1 милион долара, но тези, които могат да си го позволят, виждат постоянен интерес към наемите. Тъй като много семейства не могат да купят, еднофамилните наеми са с голямо търсене (както се вижда от бързия ръст на наемите в този сегмент zillow.mediaroom.com). Кварталите с добри училища (Almaden Valley, Cambrian Park, West San Jose) или планирани транспортни подобрения (например около бъдещите станции на BART в North San Jose) са особено привлекателни за инвеститорите, тъй като обещават стабилни или нарастващи наеми. Някои инвеститори също се възползват от законовите промени за ADU в Калифорния – добавят допълнителни жилищни единици към еднофамилни имоти, за да създадат доходи като дуплекс/триплекс. Капитализацията за жилищни наеми в Сан Хосе често е в ниския диапазон от 3%–4%, което е малко, но много инвеститори разчитат на поскъпване на имотите и технологично обусловен ръст на населението за възвръщаемост.
  • „Горещи“ квартали: Разнообразните райони на Сан Хосе предлагат различни възможности. Центърът на Сан Хосе се разглежда като дългосрочна инвестиция – с предложената (но временно спряна) база на Google и други обществени инвестиции, земята и старите сгради в центъра привличат инвеститори, които искат да ги преустроят или да изчакат покачване на цените. Зони като Japantown и Willow Glen запазват стойността си заради уникалната си културна атмосфера и чар, привличайки както собственици, така и инвеститори, които реновират исторически домове. Що се отнася до нововъзникващия потенциал, местни експерти често посочват места като Berryessa/North San Jose (където се изгражда разширението на BART) и Alum Rock/East Foothills (където цените са по-ниски спрямо останалата част на града, което предполага потенциал за растеж). Според един инвестиционен анализ, развиващи се квартали като Communications Hill, North San Jose и части от East San Jose са готови за растеж, тъй като градът насърчава развитието там blockchangere.com firesidepropertymanagement.com. Инвеститорите все по-често гледат отвъд традиционните скъпи пощенски кодове и към тези „недооценени“ райони за по-добра начална доходност.
  • Търговски инвестиции: Поради слабостта на офисния сектор, опитни инвеститори търсят изгодни сделки. Както беше отбелязано, офис сгради се продават с големи отстъпки – някои собственици-ползватели (компании, които купуват собствените си сгради) и частни инвестиционни фондове придобиват офис активи на цени с 30–50% под пика. Тази стратегия залага на 5-10 годишен хоризонт за възстановяване на търсенето на офиси. Междувременно, индустриалните имоти остават фаворит на институционалните инвеститори; конкуренцията е ожесточена за всяко логистично съоръжение, което излиза на пазара, а капиталовите доходности при индустриалните имоти са около 4% поради надеждността на наемателите. Търговските центрове на силни локации (особено тези с хранителни магазини или в заможни квартали) също се търгуват активно, тъй като доказаха устойчивост по време на COVID. Като цяло, обемът на инвестициите в търговски недвижими имоти в района на залива през 2025 г. е по-нисък спрямо преди пандемията, но Сан Хосе привлича добра част от случващото се, тъй като инвеститорите се пренасочват от проблемния пазар на Сан Франциско към относително стабилната перспектива на Южния залив.
  • Възвръщаемост и рискове: Инвеститорите в Сан Хосе се сблъскват с по-високи разходи за финансиране – лихвените проценти по ипотеките или търговските заеми са около 6–7%, което може да надвишава доходността на имота и да създаде отрицателен ливъридж. Това е намалило броя на спекулативните инвеститори и препродавачите в сравнение с преди няколко години. Останалите обикновено са дългосрочни собственици с налични средства (които са по-малко чувствителни към лихвите) или купувачи по 1031 exchange, които прехвърлят печалби от продажби другаде. Много от тях смятат, че технологичното развитие на икономиката на Сан Хосе ще поддържа тенденцията на растеж на стойността на имотите в дългосрочен план. Наистина, опитни местни инвеститори отбелязват, че недвижимите имоти в Силициевата долина са изпреварили по ръст по-голямата част от страната, и очакват това да продължи sanjosespotlight.com. Винаги съществува риск от спад в технологичния сектор или промени в политиките (като по-строг контрол на наемите или нови данъци върху инвеститорите), които могат да намалят възвръщаемостта. Но към 2025 г. инвестициите в недвижими имоти в Сан Хосе все още се считат за сигурен ход – това е залог на една от най-силните регионални икономики в света.

В обобщение, инвестиционните тенденции показват бягство към качество и възможности: парите се насочват към райони и типове имоти с най-добра комбинация от текущ доход и бъдещ потенциал (било то ново крайградско жилищно строителство или преустроен офис/научно-изследователски кампус). „Горещите“ квартали за инвеститори често съвпадат с местата, където градските усилия за развитие са фокусирани или където достъпността спрямо останалата част на Силициевата долина предполага възможност за растеж. Макар възвръщаемостта да не е толкова висока, както в по-евтините пазари на Sun Belt, Сан Хосе предлага нещо, което много градове нямат: относителна стабилност и доказан дългосрочен растеж, което го прави ключова цел за капиталови инвестиции в недвижими имоти в Калифорния.

Развитие и строителен тръбопровод

Развитието на недвижими имоти в Сан Хосе е на кръстопът през 2025 г. Градът има амбициозни планове за нови жилища и смесени общности, но икономическите предизвикателства забавиха темпото на строителството през последната година. Въпреки това, няколко значими проекта напредват, а политически промени целят да отключат по-бързо развитие в близко бъдеще.

Развитие на жилищното строителство: Сан Хосе, както всички градове в Калифорния, е под натиск да добави жилища (със щатски изисквания за десетки хиляди жилищни единици до 2030 г.). Одобрените проекти са вписани, но стартирането на строителството изостава. Всъщност, Сан Хосе не отчете нито едно ново строителство на многофамилни жилища през 2024 г. – нито една нова сграда с апартаменти или кондоминиуми не започна строеж през тази година localnewsmatters.org. Тази поразителна статистика отразява как нарастващите разходи за строителство, недостигът на работна ръка и високите лихвени проценти правят много проекти неизпълними. Въпреки че отделът по планиране на града е одобрил много жилищни единици, те често остават „на рафта“, чакайки финансиране localnewsmatters.org.

За да се справят с това, градските лидери стартираха Програмата за иновативни проектни пътища в края на 2023 г. localnewsmatters.org. Тази програма стимулира инвеститорите с проекти с „изключителна полза“ – например такива, които включват значителен брой достъпни жилища или други обществени ползи – като отменя определени зониращи стандарти, намалява строителните данъци и опрощава някои такси localnewsmatters.org. Целта е да се ускорят проектите в центъра и други приоритетни райони. През април 2025 г. бяха одобрени първите два проекта по тази програма: канадският инвеститор Westbank получи зелена светлина за 1 492 жилищни единици в две високи кули в центъра на Сан Хосе, заедно с два центъра за данни на място localnewsmatters.org localnewsmatters.org. Градът опрости някои такси за достъпност и облекчи ограниченията за височина, за да направи тези проекти възможни. Кметът Мат Махан заяви, че Сан Хосе не трябва да позволява остарелите зониращи правила „да пречат на иновациите, които може да са възможни днес“ localnewsmatters.org, подчертавайки готовността на града да бъде гъвкав, за да насърчи развитието.

Извън центъра, множество други жилищни проекти са в процес на подготовка. В Северен Сан Хосе се строи голям смесен проект върху бивша земеделска земя, който ще донесе няколкостотин апартамента и търговски площи в района sanjosespotlight.com. Строителни компании като SummerHill Homes изграждат нови многофамилни комплекси в зони, които преди са били търговски (например проект на 210 Baypointe с над 200 жилища) sfyimby.com. Освен това има стремеж към повече модулни жилища и креативни строителни методи: предложена модулна жилищна сграда на The Alameda ще добави 174 жилища на малък парцел, демонстрирайки иновативен подход към уплътняването на застрояването sfyimby.com.

Център Уест и кампуси на големите технологични компании: Слонът в стаята е проектът Downtown West на Google близо до гара Диридон – 80-акров, над 10 милиарда долара план за нов градски квартал със смесено предназначение (до 4 000 жилища, офиси, търговски площи, паркове). Сан Хосе одобри този проект през 2021 г. с голяма тържественост realestate.withgoogle.com techxplore.com. Въпреки това, към 2025 г. Downtown West е в застой. В началото на 2023 г. Google спря работата на обекта и през 2025 г. има съобщения, че Google е прекратила партньорството си за развитие и преоценява плановете си за недвижими имоти techxplore.com techxplore.com. По-широкото оттегляне на компанията от разширяване на офисите (заради дистанционната работа и съкращенията на разходи) застрашава обещаните жилища – в цяла Силициевата долина Google обеща земя за 15 000 жилища (в Сан Хосе, Маунтин Вю, Сънивейл), но шест години по-късно нито едно от тези жилища не е построено techxplore.com. Google дори даде сигнал, че може да продаде части от своите земи (например голям парцел в Маунтин Вю, предвиден за 1 900 жилища) techxplore.com. Ако Google наистина се оттегли, визията за Downtown West може да бъде значително забавена или намалена. Градските власти остават с надежда, че проектът ще бъде възобновен, но това може да изисква нови партньори или поетапен подход. Несигурността около този мега-проект е непредсказуем фактор за строителния процес в Сан Хосе – той може да донесе огромен приток на жилища и търговски площи, или да остане нереализиран план с години.

Предизвикателства по веригата: Опитът на Сан Хосе отразява по-широка тенденция: много одобрени проекти с висока плътност се „оптимизират по стойност“ или се заменят с планове с по-ниска плътност поради финансови затруднения. За строителите през 2025 г. луксозен небостъргач може да не е изгоден, докато редови къщи или по-малки проекти може да са по-реалистични. Всъщност, в целия Сан Хосе, преминаването на строителите от апартаменти/кондоминиуми към редови къщи е заличило приблизително 4 177 жилищни единици от строителната верига на града – тези единици са били одобрени, но няма да бъдат построени според първоначалния план techxplore.com. Това е значителен удар за жилищните цели. Това подчертава нуждата от политически интервенции и намаляване на разходите, за да се задвижат големите проекти.

От положителната страна, регулаторната среда в Калифорния се променя в полза на развитието. През юни 2025 г. щатът прие реформа на CEQA (Сенатски законопроект 131 и Асамблеен законопроект 130), за да ускори екологичния преглед sanjosespotlight.com. Проекти, които са вътрешно градски (под 20 акра, под 85 фута височина и в рамките на зонирането), вече могат да заобикалят определени изисквания на CEQA sanjosespotlight.com. Това означава, че много средноголеми жилищни проекти в Сан Хосе вече няма да се сблъскват с години забавяне поради съдебни дела или тежки екологични доклади. Кметът на Сан Хосе приветства тези реформи, отбелязвайки, че CEQA често е била „оръжие“ за забавяне на жилищното строителство, и че сега проектите могат да бъдат одобрени за половината от времето в някои случаи sanjosespotlight.com. Освен това съществуващи закони като SB 35 (който ускорява одобрението на квалифицирани достъпни жилища) и AB 2011 (който позволява жилища на търговски обекти по право) започват да се използват в района на залива.

Напредък: Очаква се строителният поток да се увеличи през следващите няколко години благодарение на тези реформи и местни инициативи. Сан Хосе е идентифицирал десетки възможни обекти и има проактивна позиция за постигане на държавната си жилищна цел (над 60 000 жилищни единици за 2023–2031 г.). Може да видим по-креативни проекти, като преобразуване на офиси в жилища (ако офисите останат неизползвани) и публично-частни партньорства. Инфраструктурни проекти, като разширението на BART към Силициевата долина (което ще доведе влаковете на BART в центъра на Сан Хосе до ~2030 г.) и електрификацията на Caltrain, също ще стимулират развитието около транспортните коридори. В обобщение, 2025 г. е преходна година: след бавната 2024 г. строителството е готово да се възстанови, но ще трябва да се справи с високите разходи. С нови закони, които намаляват бюрокрацията, и градски стимули, Сан Хосе се надява скоро да превърне многото си планирани проекти в реално строителство.

Политически и регулаторни промени, влияещи на пазара

Редица политически и регулаторни промени през 2024–2025 г. влияят на пазара на недвижими имоти в Сан Хосе, като целят да се справят с жилищната криза и да защитят жителите, като същевременно отговарят на икономическите промени. Ето основните промени:

  • Ускоряване на CEQA (2025): Калифорнийският закон за качеството на околната среда (CEQA) отдавна се посочва като причина за забавяне на строителството. В средата на 2025 г. Калифорния прие реформи в CEQA чрез SB 131 и AB 130, които значително намаляват изискванията за екологична оценка за много проекти sanjosespotlight.com. По-специално, жилищни проекти за уплътняване върху незастроени градски терени (до 20 акра, под 85 фута височина) вече не изискват пълни доклади за въздействие върху околната среда, ако отговарят на съществуващото зониране sanjosespotlight.com. Това е голяма победа за градове като Сан Хосе: означава по-малко съдебни дела и по-бързи одобрения за средновисоки жилищни сгради и други градски проекти. Градските служители казват, че съдебните дела по CEQA са забавили някои проекти с до две години sanjosespotlight.com – така че тази реформа потенциално може да намали наполовина времето за одобрение sanjosespotlight.com. Кметът на Сан Хосе Мат Махан беше открит поддръжник, като твърдеше, че CEQA е била злоупотребявана за блокиране на необходимото жилищно строителство sanjosespotlight.com. С реформите градът съчетава промените на щатско ниво с местни стимули (като опрощаване на такси чрез Innovative Pathway), за да ускори строителството на жилища sanjosespotlight.com. Докато природозащитните организации се притесняват от намаления обществен принос, общото очакване е, че Сан Хосе ще види ускоряване на стартирането на проекти в резултат на опростените правила.
  • Щатски жилищни мандати и зониране: Калифорния е приела няколко закона за отменяне на рестриктивното местно зониране. SB 9 (в сила от 2022 г.) позволява на собствениците на жилища да разделят парцели за еднофамилни къщи или да добавят дуплексни единици по право. В Сан Хосе прилагането на SB 9 засега е бавно (поради високите разходи за строителство на ADU/дуплекси), но с времето това може плавно да увеличи гъстотата в жилищните квартали. SB 10 (2022) позволява на градовете да приемат наредба за до 10 жилищни единици на парцели близо до обществен транспорт без CEQA – Сан Хосе все още не е използвал напълно тази възможност, но може да го направи в бъдеще за транспортни коридори. Освен това, AB 2011 (2022) опростява процедурите за жилищно строителство на търговски (например, търговски центрове) терени; няколко проекта в Сан Хосе проучват тази възможност, което може да превърне неизползвани търговски парцели в жилищни комплекси с министерско (ускорено) одобрение. Общият план на Сан Хосе насърчава растежа чрез „градски селища“ – по същество предварително планирани зони с по-висока гъстота – и през 2025 г. градът актуализира своя жилищен елемент, за да покаже на щата как ще осигури около 62 000 нови жилища до 2031 г. Това може да включва преобразуване на някои индустриални или нископлътни зони в жилищни и насърчаване на смесено използване близо до транспорт.
  • Контрол на наемите и защита на наемателите: Сан Хосе има местна наредба за стабилизиране на наемите, която обхваща апартаменти, построени преди 1979 г., ограничава годишното увеличение на наемите (около 5% максимум, обвързано с инфлацията) и предоставя защита срещу изгонване. Въпреки че това остава в сила, защитниците на наемателите твърдят, че не е достатъчно, тъй като изключва по-новите сгради. На щатско ниво активисти настояват за Prop 33 (2024), за да позволят разширяване на контрола върху наемите (по същество за отмяна на ограниченията на закона Costa-Hawkins) sfgate.com. Ако избирателите го одобрят, Сан Хосе може да реши да разшири контрола върху наемите и за по-нови жилища или дори за еднофамилни къщи под наем, което значително ще засегне наемодателите и инвеститорите. Отделно, AB 1482 (щатски закон за ограничаване на наемите) вече ограничава увеличенията на наемите за повечето наеми в Калифорния до около 10% годишно – но местният лимит на Сан Хосе е по-строг за по-старите жилища. По време на пандемията както щатските, така и местните власти въведоха мораториуми върху изгонванията и програми за помощ при наеми; повечето от тях вече са изтекли, но през 2025 г. в града се обсъжда създаването на постоянен фонд за спешна помощ за наематели, изправени пред внезапни затруднения. Изискванията за достъпни жилища също оформят развитието – Сан Хосе продължава да изисква проектите на пазарни цени да включват процент жилища под пазарната цена или да плащат компенсаторни такси. Обсъжда се актуализиране на тези политики за включващо жилищно строителство, за да се балансира стимулирането на развитието с производството на достъпни жилища.
  • Данъци и такси: В края на 2024 г. избирателите в Сан Хосе одобриха (или разглеждаха) мерки, засягащи икономиката на недвижимите имоти. Един пример е такса за връзка с търговски обекти върху нови офис сгради, която финансира достъпното жилищно строителство – Сан Хосе има такава такса и въпреки че офис проектите са забавени, всяко възстановяване би донесло такси за жилища. Имаше също така дискусия за данък върху празните обекти за празни търговски площи, за да се обезкуражат дългосрочните вакантни магазини в центъра (по примера на Сан Франциско), но все още не е въведен. От друга страна, градът е намалил някои такси: споменатата по-рано Програма за иновативен път освобождава от определени строителни данъци и такси за паркове за отговарящи на условията жилищни проекти в центъра localnewsmatters.org. Това намаляване на разходите е умишлен политически ход, за да се направи развитието финансово осъществимо в среда с високи разходи.
  • Икономическа и парична политика: Индиректно, решенията на Федералния резерв и по-широките промени в икономическата политика (като нови федерални разходи за инфраструктура или промени в данъчните закони) също влияят на пазара в Сан Хосе. Например, повишенията на лихвените проценти от Федералния резерв през 2022–23 г. имаха огромно въздействие върху ипотечните лихви и разходите за строителни заеми, охлаждайки пазара. В началото на 2025 г. има несигурност: очакваше се Федералният резерв да намали лихвите, но политическият климат в края на 2024 г. (включително нова президентска администрация и разговори за мита, които потенциално могат да възобновят инфлацията) постави под съмнение бързото намаляване на лихвите sfgate.com. Икономистите в жилищния сектор широко очакват, че ипотечните лихви постепенно ще се понижат до около 6% или малко под тази стойност до края на 2025 г. sanjosespotlight.com, но политически грешки могат да променят това. Пазарът в Сан Хосе е изключително чувствителен към тези макроикономически фактори поради високите цени – дори малки спадове на лихвите могат да отключат значителна покупателна способност (и съответно търсене). На местно ниво, държавни стимули или данъчни облекчения за технологичната индустрия също могат индиректно да стимулират пазара на недвижими имоти чрез насърчаване на растежа на работните места.

В обобщение, политическият пейзаж през 2025 г. се насочва към развитие в полза на жилищното строителство (чрез ускорени одобрения и стимули) и продължаващи защити за наемателите (с потенциал за разширен контрол върху наемите). Сан Хосе се опитва да балансира тези мерки, за да реши недостига на жилища, без да отблъсква инвестициите. Ефективността на тези политики ще стане по-ясна през следващите няколко години: ако успеят, Сан Хосе може да види така необходимото увеличение на жилищното строителство и леко облекчаване на жилищните разходи; ако не, градът може да продължи да се бори със статуквото на високите цени и недостатъчното предлагане.

Икономически фактори, влияещи на пазара

Недвижимите имоти в Сан Хосе не съществуват във вакуум – те са силно повлияни от по-широки икономически сили, от състоянието на технологичната индустрия до лихвените проценти и миграционните модели. Към 2025 г. няколко икономически фактора са особено забележителни:

Здраве на технологичния сектор: Сан Хосе се намира в сърцето на Силициевата долина, така че съдбата на технологичните компании силно влияе върху търсенето на жилища и търговски имоти. През последните няколко години имаше забавяне в технологичния сектор и съкращения (особено в края на 2022 и 2023 г., когато компании като Meta, Google и др. намалиха персонала си). Това охлади жилищния пазар за кратко през 2023 г., тъй като някои технологични работници напуснаха региона или станаха по-предпазливи. Към 2025 г. технологичният сектор показва смесени сигнали. Данните за заетостта в метрополията Сан Хосе-Сънивейл-Санта Клара показват, че работните места в информационния сектор са намалели с около 0,8% на годишна база kidder.com в началото на 2025 г. – така че заетостта в технологиите не се разширява бързо, но спадът се е стабилизирал. Секторът на професионалните/бизнес услуги (който включва много технологични роли) също е намалял с около 1,8% на годишна база kidder.com. Въпреки тези спадове, безработицата в окръг Санта Клара остава много ниска (около 3,9%) kidder.com, което означава, че по-широкият пазар на труда все още е стегнат. Много от съкратените технологични работници намериха нова работа или започнаха собствени начинания, а нетехнологичните индустрии (като здравеопазване, напреднало производство) са се разраснали.

За недвижимите имоти стабилен, но по-бавно растящ технологичен сектор означава няма огромен наплив от нови купувачи/наематели, но и няма масово изселване. Сан Хосе наистина отбеляза известна нетна миграция навън по време на пандемията (тъй като някои работници се преместиха в по-евтини райони с дистанционна работа), но тази тенденция се успокои до 2023 г. Всъщност, тъй като някои работодатели връщат хората в офисите поне няколко дни седмично, част от напусналите се връщат или поне поддържат присъствие в района на залива. Венчър капиталът и създаването на стартъпи се увеличиха в началото на 2025 г. в сравнение със застоя през 2022 г., което може да е сигнал за бъдещ растеж на работните места. Освен това, бумът на изкуствения интелект (с компании, фокусирани върху изкуствения интелект) е съсредоточен в Силициевата долина и може да задвижи следващата вълна от търсене на офиси и жилища. Ако компании като Nvidia, Google (с техните AI инициативи) и множество AI стартъпи продължат да наемат, това ще внесе ново търсене на жилища в региона. Като цяло, технологиите са основният двигател: когато те кихнат, жилищният пазар настива, а когато просперират, жилищният пазар полудява. В момента сме в междинно положение – предпазливо оптимистични, че най-лошото от технологичния спад е отминало, но очакваме ясен следващ бум.

Лихвени проценти и финансиране: Вероятно най-големият единичен фактор, който охлажда пазара на недвижими имоти през 2025 г. в сравнение с еуфорията от 2021 г., е средата на високи лихвени проценти. Ипотечните лихви, които бяха 3% през 2021 г., скочиха над 7% през 2022 г., и към средата на 2025 г. са в диапазона от 6.5–7% за 30-годишни фиксирани заеми sfgate.com. Това има огромни последици: увеличава месечните ипотечни вноски със стотици или хиляди долари, ограничавайки това, което купувачите могат да си позволят. Практическо правило: увеличение на ипотечните лихви с 1% намалява покупателната способност на купувача с около 10%. Така че купувачите през 2025 г. установяват, че се квалифицират за много по-малко жилище, отколкото биха могли преди няколко години. Високите лихви създават и ефекта на „заключване“ за продавачите – приблизително 84% от собствениците на жилища имат ипотеки под 6% в Калифорния sanjosespotlight.com, така че преместването и поемането на нов заем с 7% се усеща като финансова загуба. Това задържа много жилища извън пазара, допринасяйки за ниското предлагане.

Гледайки напред, икономистите широко очакват лихвените проценти да спадат постепенно през следващите 12-24 месеца. Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти прогнозира, че лихвите ще се задържат около 6% през 2025 г. и евентуално ще паднат под тази стойност до края на годината sanjosespotlight.com. Главният икономист на C.A.R. Джордан Левин е оптимист, като предполага, че лихвите биха могли да достигнат 5.9% до края на 2025 г. sanjosespotlight.com. Ако инфлацията продължи да намалява и Федералният резерв започне да намалява основния лихвен процент, ипотечните лихви ще последват. Всяко понижение на лихвите вероятно ще привлече повече купувачи на пазара (и ще насърчи някои собственици да сменят жилището си или да се преместят, увеличавайки предлагането). Например, когато лихвите временно паднаха до ниските 6% в края на 2024 г., агентите съобщиха за незабавен скок в активността на купувачите sfgate.com. Можем да очакваме такива „мини-спринтове“ в продажбите всеки път, когато лихвите спаднат през 2025 г. sfgate.com. Вълни на рефинансиране също се очакват, ако лихвите паднат под 5.5% – това може да освободи повече покупателна способност за собствениците на жилища (или да позволи на инвеститорите да рефинансират и евентуално да реинвестират в имоти). Обратно, ако инфлацията се засили и лихвите останат високи или дори се повишат, жилищният пазар може да застои или да се охлади, тъй като достъпността ще се влоши. Струва си да се отбележи, че дори 5-6% ипотечна лихва е исторически нормална (50-годишната средна стойност в САЩ е около 8% sanjosespotlight.com), но след десетилетие на изключително ниски лихви, това се усеща като високо за сегашните участници.

Местна икономика и заетост: Освен технологичния сектор, икономиката на Сан Хосе се възползва от разнообразие на работодатели – университети (San Jose State), здравеопазване (разширяващи се болници), отбранителни технологии (Lockheed и др.) и силна база от малки бизнеси. Ръстът на работните места в нетехнологичните сектори е помогнал да се запази силната заетост в региона. Средният доход на домакинство в Сан Хосе е около $117,000 – един от най-високите в страната, и нараства умерено всяка година. Иронично, това не е достатъчно, за да се купи спокойно жилище тук (както се вижда от статистиката за достъпност). Богатството, генерирано от акции и дялове в стартиращи компании, е основен фактор, който вкарва ликвидност на жилищния пазар – например, когато компания излезе на борсата или бъде придобита, новозабогателите служители често купуват жилища или надграждат. Пазарът на IPO беше бавен през 2022–24 г., но е на път да се отвори отново; няколко очаквани IPO-та (като Stripe или Instacart, ако не са го направили до 2025 г.) могат да създадат нови милионери и да доведат до покупки на луксозни имоти. Освен това, международната имиграция (особено на технологични специалисти) се възобновява, което подкрепя както търсенето на наеми, така и на жилища, особено в общности с голямо индийско и китайско технологично население в Сан Хосе.

От друга страна, факторите като разходи за живот и качество на живот продължават да влияят върху миграцията. Районът на Залива отбеляза известна нетна вътрешна миграция – хора, които се преместват в по-евтини щати – но голяма част от това беше компенсирано от чуждестранна имиграция и раждания. Населението на Сан Хосе леко намаля по време на пандемията, но сега е приблизително стабилно. Ако тенденцията за дистанционна работа тип “Zoom-град” се запази, някои работещи може да изберат да живеят в живописни или по-достъпни райони (езерото Тахо, Остин и др.), докато запазват работата си в Силициевата долина, което може да намали местното търсене на жилища. Но много компании установяват, че продуктивността и обучението на нов персонал са по-ефективни присъствено, така че частичното завръщане може да е структурно.

Разходи и строителство: Друг икономически фактор е цената на строителството – материали и труд. Строителните разходи в района на Залива са сред най-високите в света. През 2024–25 г. инфлацията при материали като дървен материал и стомана се успокои след предишен скок, но разходите за труд остават високи поради недостиг на работна ръка. Квалифицираните строителни работници са малко, което повишава заплатите и удължава сроковете. Това пряко влияе върху това колко нови жилища могат да се построят и на каква цена. Както беше отбелязано по-рано, пренасочването на строителите към по-нискобюджетни проекти е един от отговорите techxplore.com. Поскъпването на капитала (лихвите по заемите за строителство) също е фактор – много проекти, които бяха на ръба на рентабилността, станаха нерентабилни, когато лихвите се удвоиха. Ако Федералният резерв облекчи политиката и финансирането поевтинее, някои замразени проекти може да бъдат възобновени.

Макро тенденции: На по-високо ниво, недвижимите имоти в Сан Хосе се основават на няколко макроистини – желанието да се живее в Силициевата долина (заради кариерните възможности), недостигът на земя в застроен регион и сложността на регулациите в Калифорния. Това създава тенденция цените да растат в дългосрочен план по-бързо от националните средни стойности. Икономическите сътресения могат да доведат до краткосрочни корекции (както се видя в началото на 2020 или 2008 г.), но исторически районът се възстановява силно. Например, по време на ранната пандемия някои предричаха масово изселване от градовете; наистина, някои жители се преместиха в покрайнините или извън щата, но до 2025 г. много градски пазари се възстановиха и цените на жилищата в Сан Хосе надминаха нивата си отпреди пандемията. Динамиката на пазара ще продължи да следва цикличните възходи и спадове на технологичната икономика, смекчени донякъде от ограниченото предлагане на жилища.

В заключение, икономическият фон за недвижимите имоти в Сан Хосе през 2025 г. е на предпазлив оптимизъм. Представянето на технологичната индустрия и посоката на лихвените проценти са двата ключови фактора, които трябва да се следят. Процъфтяващ технологичен сектор и падащи лихви могат отново да ускорят пазара (с повече продажби и натиск за повишаване на цените), докато рецесия или скок на лихвите биха били пречка. Засега местната икономика расте умерено, безработицата е ниска, а доходите са високи – съставки, които поддържат търсенето на жилища дори при предизвикателства с достъпността. Това динамично напрежение между високо търсене/богатство и високи разходи определя пазара на Сан Хосе и ще продължи да го прави и през следващите години.

Сравнителни наблюдения: Сан Хосе спрямо близките пазари

Тенденциите на пазара на недвижими имоти в Сан Хосе както отразяват, така и се различават от тези в съседните градове на района на залива като Сан Франциско, Оукланд и предградията на Силициевата долина. Купувачите, наемателите и инвеститорите често сравняват тези пазари. Ето как се представя Сан Хосе:

  • Сан Хосе срещу Сан Франциско: И двата града са основни центрове за работа в района на залива с много скъпи жилища, но Сан Франциско наскоро отбеляза по-слаб пазар. Zillow прогнозира леко понижение на цените на жилищата в SF през 2025 г. (~–1.8%), докато в Сан Хосе пазарът е практически стабилен или с леко покачване (от –0.2% до +0%) sfgate.com. Пазарът на апартаменти в Сан Франциско особено изпита трудности с излишък от жилища и намалено търсене по време на пандемията, докато Сан Хосе (където преобладават еднофамилните къщи) запази по-добре стойността си. Достъпността е еднакво предизвикателна и в двата града – медианните цени в SF (~$1.3–1.4M) са сходни с тези в Сан Хосе и и в двата случая са нужни високи доходи. Въпреки това, SF беше по-силно засегнат от дистанционната работа. Офисната вакантност в центъра на Сан Франциско е много по-висока от тази в Сан Хосе, което води до празни апартаменти/жилища в някои райони и спад на населението. Сан Хосе, с по-субурбанистично разпределение, не преживя толкова силен градски отлив. Тенденциите при наемите също се различават: наемите в SF паднаха или останаха без промяна през 2024 г., докато наемите в Сан Хосе се повишиха с ~2–3% sfgate.com. Това подсказва леко изместване на търсенето от SF към Силициевата долина. Културно, SF остава привлекателен за някои (градски живот, удобства), но престъпността и опасенията за обществената безопасност там накараха някои жители да обмислят места като Сан Хосе. Пазарът на луксозни имоти и в двата града е силен – луксозният сегмент на SF (напр. именията в Pacific Heights) и луксозните квартали на Сан Хосе (Silver Creek estates и др.) се продават добре на заможни купувачи въпреки общите условия sfgate.com. В обобщение, пазарът в Сан Хосе през 2025 г. е по-стабилен, докато този в Сан Франциско е по-волатилен и в режим на възстановяване. Мнозина виждат потенциал за растеж в Сан Хосе (особено ако центърът се възроди), докато SF възстановява доверието и заетостта.
  • Сан Хосе срещу Оукланд/Ийст Бей: Ийст Бей предлага по-достъпна алтернатива на окръг Санта Клара. Средната цена на жилище в Оукланд (средата на 2025 г.) е около $759,000 – приблизително наполовина на тази в Сан Хосе – и в Оукланд се наблюдава спад на цените с ~13% на годишна база redfin.com. Всъщност, жилищният пазар в Оукланд значително се охлади през 2024 г., с по-голямо предлагане и по-дълго време на пазара (29 дни срещу 20 в Сан Хосе) redfin.com redfin.com. Това отчасти отразява по-голямото изселване от градския Оукланд и по-голямото предлагане спрямо търсенето. Въпреки това, абсолютните цени в Оукланд са по-ниски, така че привлича някои купувачи, които не могат да си позволят Южния Бей. Квартали в Ийст Бей като Фримонт, който е по-близо до работните места в Силициевата долина, имат по-високи цени (често около $1.2M средна стойност), но все пак обикновено са по-ниски от тези в Сан Хосе за сравними жилища. Съображенията за пътуване до работа играят роля: когато цените на горивата са високи или трафикът е лош, някои, които са се преместили в Ийст Бей, може да преосмислят и да се опитат да се доближат до работата си в Сан Хосе, което увеличава търсенето в Южния Бей. Също така, разликите в престъпността и качеството на училищата влияят на избора: предградията на Сан Хосе се възприемат като с по-добри училища и по-голяма безопасност от Оукланд, което възпира семействата от Силициевата долина да се преместват масово в Ийст Бей въпреки по-евтиното жилище. От страна на наемите, наемите в Оукланд всъщност спаднаха с ~6% през 2024 г. (например, наем за едностаен апартамент около $1,800, много по-нисък от този в Сан Хосе) reddit.com. Това показва по-слабо търсене в Оукланд и може би, че работещите дистанционно, които напуснаха Сан Франциско, не са се стекли в Оукланд, както се предвиждаше – някои са напуснали региона изцяло. За разлика от това, населението и търсенето на жилища в Сан Хосе са по-тясно свързани със собствената му база заетост (технологични работни места, които до голяма степен не се преместват). В крайна сметка, Сан Хосе е по-скъп, но стабилен, докато Оукланд е по-евтин, но претърпя по-голяма корекция. За инвеститорите, имотите в Ийст Бей може да предлагат по-добра доходност от наеми, но Сан Хосе предлага по-голяма сигурност за дългосрочно поскъпване поради концентрацията на високоплатени работни места.
  • Предградията на Силициевата долина (Пало Алто, Купертино и др.): Предградските градове северно и западно от Сан Хосе (Санта Клара, Сънивейл, Маунтин Вю, Купертино, Пало Алто) са на същия пазар на окръг Санта Клара, но имат свои особености. Обикновено тези места са още по-скъпи от Сан Хосе на база цена на квадратен фут, благодарение на най-добрите училища или близостта до централи (например Apple в Купертино, Станфорд в Пало Алто). Например, средната цена на жилище в Пало Алто е над 3 милиона долара, повече от два пъти тази в Сан Хосе. Тези предградия имат много ограничено предлагане по всяко време – хората обикновено задържат имотите си заради отличните обществени училища и престижната общност. През 2025 г. тези пазари остават ултраконкурентни: начално жилище в Маунтин Вю или Купертино често получава десетки оферти. Сан Хосе се конкурира с тези райони с големината и разнообразието си – има достъпни квартали в Сан Хосе, които подбиват, например, цените в Сънивейл (например Източен Сан Хосе). Но за тези, които държат на училищата, училищните райони на Купертино или Пало Алто са голямо предимство, което поддържа търсенето там високо, независимо от общия пазар. Един сравнителен извод: докато ръстът на цените в Сан Хосе се забави до ~5% на годишна база redfin.com, някои анклави в Силициевата долина все още отбелязват по-големи скокове поради ниското предлагане (например, Лос Алтос reportedly е нараснал с ~10% на годишна база в началото на 2025 г.). Така че микро-пазарите могат да се представят по-добре. От друга страна, далечните предградия на Сан Франциско (напр. Трейси, Гилрой) привлякоха много дистанционни работници по време на пандемията, с големи скокове в цените, но част от това се връща назад, тъй като реалността на пътуването до работа се възстановява – тези периферни райони може да стагнират или леко да спаднат, когато хората се връщат по-близо до работните си места. Сан Хосе стои по средата: по-градски и по-населен от малките предградия, но по-достъпен (относително) от елитните градчета. Има и повече възможности за растеж (особено вертикално в центъра или чрез уплътняване), докато предградия като Пало Алто са застроени и строго ограничават растежа. Това означава, че Сан Хосе може да добави предлагане и потенциално да смекчи цените си в бъдеще повече от тези с фиксирано предлагане градчета.

Като цяло, районът на залива е пъстър килим от микро-пазари. През 2025 г. Сан Хосе се представя по-добре от Сан Франциско в много отношения (по-малък спад на цените, по-стабилно търсене) и показва по-голяма устойчивост на цените от Източния бряг. Все още е по-евтин от ултра-богатите анклави, но споделя предизвикателството с ниското предлагане. За купувач или инвеститор: Сан Хосе предлага комбинация от градски и предградски живот с високи цени, но ако търсите „по-евтино“, ще се насочите към Източния бряг; ако искате топ училища или престиж, може да се насочите към Пало Алто или Лос Гатос. Много хора правят тези компромиси, затова виждаме, например, семейства, които напускат апартаменти в Сан Франциско, за да купят в Сан Хосе, или тех-работници, които пропускат Сан Хосе, за да купят по-голяма къща в Уолнът Крийк (Източен бряг) за същата цена. Тези потоци ще продължат, но централното местоположение на Сан Хосе в Силициевата долина му дава трайно предимство – огромната база работни места наблизо означава, че почти винаги ще има търсене за живот там.

Прогнози и очаквания за следващите години

Гледайки отвъд 2025 г., експертите очакват, че пазарът на недвижими имоти в Сан Хосе ще преживее умерен растеж и постепенна промяна, а не резки колебания. Ето синтез на прогнози и мнения за следващите няколко години:

  • Прогноза за цените на жилищата: Почти всички големи прогнозиратели очакват продължаващо поскъпване на цените в Сан Хосе, но с по-бавен, по-„нормален“ темп в сравнение с лудостта през 2010-те. Калифорнийската асоциация на брокерите на недвижими имоти прогнозира, че средната цена на жилище в Калифорния ще се повиши с ~4–5% през 2025 г. sanjosespotlight.com, и подобни едноцифрени увеличения през 2026 г. За самия Сан Хосе, местните брокери очакват, че стойностите на жилищата в Силициевата долина ще „изпреварват по-голямата част от страната“ по поскъпване sanjosespotlight.com, предвид икономическата сила на региона. Сайт за инвестиции в недвижими имоти прогнозира цените в Сан Хосе +3% през 2025 г. и +4% през 2026 г. noradarealestate.com – на практика в крак с инфлацията. Нито един достоверен източник не предвижда срив или голям спад в стойностите, освен ако не настъпи огромен външен шок. Една от причините: дори ако търсенето отслабне, ограниченото предлагане осигурява поддръжка на цените. Все пак, ако лихвените проценти останат високи или настъпи рецесия, цените може да се задържат на едно ниво за по-дълъг период. Моделът на Zillow, например, прогнозира много лек спад през 2024 г., последван от застой през 2025 г. в района на залива sfgate.com. Но до 2026–2027 г., ако лихвите са по-ниски, повечето очакват, че цените отново ще започнат да се покачват с няколко процента годишно, докато пазарът се адаптира напълно към условията след пандемията.
  • Продажби и наличности: Главният икономист на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти Лорънс Юн отбеляза, че годините след избори често водят до ръст в продажбите на жилища sanjosespotlight.com. Наистина, той прогнозира увеличение на обема на продажбите на жилища в САЩ с 9% през 2025 г. sanjosespotlight.com, тъй като лихвените проценти по ипотеките се понижават и на пазара излизат повече оферти. Локално може да видим подобен отскок: вече в окръг Санта Клара се наблюдава ръст на активността на купувачите в края на 2024 г. sanjosespotlight.com. Повече собственици на жилища може да решат да продават през 2025–2026 г., когато свикнат с идеята да заменят старата си ниска лихва за нов дом (особено ако имат достатъчно собствен капитал, за да компенсират разходите). Очаква се наличностите да останат относително ограничени, обаче – никой не предвижда наплив от нови оферти, достатъчен, за да стане пазарът на купувачите. Един положителен знак: делът на ипотеките с лихва под 4% постепенно ще намалява с времето (хората рефинансират, преместват се и т.н.), което ще отслаби ефекта на „заключване“. Данните на Realtor.com показват, че процентът на ипотеките под 6% е спаднал от 89% на 84% за една година sanjosespotlight.com, което означава, че има известен оборот. До 2026–2027 г. може би лихвите ще се нормализират около 5%, а оборотът на жилища ще се върне към по-типични нива. Новото жилищно строителство също ще увеличи наличностите, макар и вероятно умерено. Усилията на Калифорния за строителство може да дадат резултат след 2026 г. с хиляди жилища в строеж в района на North First Street в Сан Хосе, центъра и други места, които най-накрая ще бъдат завършени (ако финансирането се стабилизира). Като цяло очаквайте леко подобрени наличности през следващите години, но все още под нивата на балансиран пазар.
  • Наеми и пазар на наеми: Водещи икономисти като Крис Салвиати от Apartment List предвиждат „нисък, едноцифрен ръст на наемите“ да продължи в района на залива в близко бъдеще sfgate.com. За 2025 г. това вероятно означава увеличение на наемите около 2–4%, подобно на 2024 г. Когато големият поток от нови апартаменти на национално ниво приключи към края на 2025 г., конкуренцията за наеми може да се засили през 2026 г. Орфе Дивунгуй от Zillow прогнозира по-стегнат пазар на наеми през втората половина на 2025 г., след като строителният бум утихне, което потенциално дава на наемодателите по-голяма сила при определяне на цените sfgate.com. В Сан Хосе наемите може да се ускорят леко, ако населението нарасне и покупката на жилища остане недостъпна. Въпреки това, всяко разширяване на контрола върху наемите или ново предлагане може да противодейства на това. Много експерти виждат тенденцията към наемателска нация да се запазва – ако купувачите за първи път останат извън пазара поради високи цени, те ще продължат да наемат, което поддържа търсенето високо. До 2030 г. наемите в Сан Хосе вероятно ще са още по-високи от днес (освен ако няма икономически спад), макар че ръстът може да е постепенен година след година.
  • Търговски недвижими имоти: Прогнозите за офис пазара са предпазливи. Повечето търговски брокери смятат, че ще е 2025–2026 г., преди вакантността на офисите да намалее осезаемо. Компаниите все още преценяват нуждите си от пространство; консенсусът е, че хибридният модел на работа ще остане, така че общото търсене на офис площи ще бъде структурно по-ниско от 2019 г. Някои прогнози сочат, че вакантността на офисите в района на залива може да достигне връх около 2024–25 г. и след това бавно да се възстанови. JLL и други фирми очакват вакантността на офисите да се подобри с няколко процентни пункта до 2026 г., но да не се върне към нивата преди пандемията в продължение на много години (ако изобщо стане). Обратно, перспективите за индустриалните имоти са силни – анализът на пазара на Cushman & Wakefield очаква индустриалната вакантност да остане под 6% и наемите да растат през 2025 г., докато предлагането се усвоява cushmanwakefield.com. Търговията на дребно се очаква да остане относително стабилна; известно ново строителство на търговски площи ще се появи в смесени проекти, но вакантността на търговските площи може да се задържи в диапазона 4-5% до 2025 г. Ако настъпи рецесия, търговията на дребно може да отслабне, но при липса на такава остава стабилна.
  • Икономически неизвестни: Лихвените проценти са най-голямата неизвестна. Ако инфлацията спадне по-бързо от очакваното, Федералният резерв може да намали агресивно лихвите и ипотеките може да паднат до ниските 5% или дори високите 4% до 2026 г. Това вероятно би предизвикало скок в покупките и ръст на цените – потенциално връщайки се към пазарна еуфория в полза на продавачите. Някои оптимистични сценарии предвиждат повторно ускоряване на жилищния пазар в края на 2025 г. при това условие. От друга страна, ако инфлацията се задържи или икономиката прегрее, лихвите може да останат високи по-дълго, поддържайки пазара в по-бавен режим. Големите рецесии са друга неизвестна; някои икономисти се притесняват за лека рецесия в края на 2024 или 2025 г. Исторически рецесиите могат да охладят жилищния пазар (по-ниски продажби, лек спад на цените), но предвид недостига на предлагане, всяко понижение на цените в Сан Хосе може да е минимално и краткотрайно.
  • Експертни мнения: Местните експерти по недвижими имоти често подчертават дългосрочната перспектива. „Купувачите трябва да купуват, когато намерят дом, който отговаря на нуждите им,“ съветва президентът на Асоциацията на брокерите в Санта Клара за 2025 г., вместо да се опитват да уцелят точния момент на пазара sanjosespotlight.com. Логиката е следната: дори ако лихвите сега са високи, по-късно можете да рефинансирате, но не можете да върнете времето назад и да купите на вчерашните цени – а в Силициевата долина, вчерашните цени обикновено са по-ниски от утрешните. Мнозина очакват, че щом лихвите паднат под 6%, ще има много натрупано търсене за по-големи жилища (собственици, които искат да се преместят в по-големи домове и др.), което може да увеличи предлагането на начални жилища, но също така да увеличи търсенето на жилища от среден клас едновременно sanjosespotlight.com. Консенсусът от анкетите сред брокерите е, че 2025 ще бъде по-активна от 2024, а 2026 може да се върне към по-познат ритъм на пазара със сезонни модели и т.н., при условие че няма големи сътресения.

В обобщение, прогнозата за пазара на недвижими имоти в Сан Хосе е „предпазлив оптимизъм.“ Вероятно ни очакват стабилни или леко покачващи се цени на жилищата, бавен ръст на предлагането и обема на продажбите, наемите ще продължат да се покачват умерено, и търговският сектор ще намери стабилност до 2026 г. Основните фактори на пазара в Сан Хосе – силна заетост, желана локация, ограничена земя – предполагат, че ще остане стабилен. Ерата на неконтролируемия ръст на цените може би е приключила (засега), но също така няма сериозна заплаха от срив, предвид недостига на жилища. Повечето експерти очакват балансиран, устойчив растеж през следващите няколко години. Както един жилищен икономист каза, Бей Ериа през 2025–2027 вероятно ще види „стабилен растеж, нарастващи възможности и постоянни адаптации към новите тенденции,“ вместо резки промени sfgate.com. За купувачите и продавачите това означава по-малко паника и повече предвидимост – а за политиците, продължаваща необходимост да се строят повече жилища, за да се посрещнат бъдещите нужди на региона.

Източници:

San Jose Housing Market Forecast 2023
Watch this video on YouTube.

Roman Bednarski

Latest Posts

Don't Miss

Austin Real Estate Market 2025: Cooling Off Now, Heating Up by 2030?

Пазарът на недвижими имоти в Остин 2025: Охлаждане сега, затопляне до 2030?

Текуща моментна снимка на пазара (2025 спрямо 2024) След бурния
AI in Healthcare: Market Forecast and Opportunities

Изкуственият интелект в здравеопазването: Прогноза за пазара и възможности

Общ преглед – Трансформиране на здравеопазването с изкуствен интелект Изкуственият